時(shí)間：2023-03-15 14:58:53
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房產(chǎn)稅論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇
（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇
在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。
我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評(píng)估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。
（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期
以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。
我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（三）申訴安排
房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門的專門的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。
二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)
在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬別。如果這個(gè)問題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評(píng)估方法
房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對(duì)于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。
國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估
同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評(píng)估成本的目的通過運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。
在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。
當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)CAMA。綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營(yíng)業(yè)稅。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開發(fā)成本為1500萬元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。
可見：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額。可以加大對(duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費(fèi)用)。
方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開發(fā)與銷售，則；
①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。
（一）德國(guó)房地產(chǎn)稅制
1.征稅對(duì)象和納稅人。德國(guó)是土地私有制國(guó)家，對(duì)擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對(duì)用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。土地稅計(jì)稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價(jià)值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%至5%征收；不動(dòng)產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價(jià)格的2%至3.5%征收。其中，對(duì)土地和房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估設(shè)立獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價(jià)格在“指導(dǎo)價(jià)”的合理區(qū)間浮動(dòng)。
3.稅收優(yōu)惠政策。德國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)居民住宅與其他買賣和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策，對(duì)自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對(duì)參加住房?jī)?chǔ)蓄的納稅人給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)自建房和購房的納稅人提供個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。
4.稅收調(diào)控政策。為抑制房?jī)r(jià)上漲，德國(guó)通過稅收手段加大不動(dòng)產(chǎn)交易成本，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的買賣除了征收土地稅、房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅外，還征收15%的不動(dòng)產(chǎn)買賣差價(jià)盈利稅；2009年起用于出租的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)租金收入征收25%的資本利得稅。
（二）新加坡房地產(chǎn)稅制
1.征稅對(duì)象和納稅人。新加坡對(duì)所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人。
2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。新加坡房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)為房屋年價(jià)值，房屋年價(jià)值用年租金來衡量，由國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對(duì)其他類型房地產(chǎn)征收10%的物業(yè)稅。
3.稅收優(yōu)惠政策。一是不同類型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對(duì)購買自住型、小戶型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率，對(duì)投資性質(zhì)以及改善型的購房人采取較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對(duì)富人征收更多的稅收，2011年起，對(duì)于房地產(chǎn)年價(jià)值低于6千新元的房地產(chǎn)免征物業(yè)稅，對(duì)年價(jià)值在6千至2.4萬新元的只征收高出部分的4%，對(duì)年價(jià)值超過2.4萬新元的征收高出部分的6%。
4.稅收調(diào)控政策。新加坡政府為控制高房?jī)r(jià)，對(duì)超過100平方米的房地產(chǎn)征收更高倍的土地出讓金和物業(yè)稅。
二、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)借鑒
（一）房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅對(duì)象范圍廣
對(duì)房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有相應(yīng)稅種，且以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對(duì)保有環(huán)節(jié)征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流動(dòng)性及使用效率，同時(shí)鼓勵(lì)住房人購買小面積房屋。征稅對(duì)象包括自然人、法人擁有的各種類型的房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)稅收征收范圍廣、稅源穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位，是地方政府財(cái)政收入的重要來源之一，如美國(guó)，房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入的50%以上。
（二）計(jì)稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活
房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)較為統(tǒng)一，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而提高，相應(yīng)稅收也會(huì)增加，起到自動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的作用，也更加客觀、公正。稅率設(shè)置層次豐富，通過設(shè)置不同的稅率，使低收入者、購買自住型住房者、小面積住房者納稅更少，高收入者、購買投資性住房者、“豪宅”購買者等納稅更多。
（三）房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善
一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度減少了房地產(chǎn)的私下交易，增強(qiáng)了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法，能夠客觀、公正地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如美國(guó)的財(cái)產(chǎn)管理處和財(cái)產(chǎn)評(píng)估辦公室，新加坡的產(chǎn)業(yè)估價(jià)及核稅處等。
（四）實(shí)行多項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策
各國(guó)都設(shè)置了專門針對(duì)自住型購房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)自住型住房購買，如美國(guó)對(duì)自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償；德國(guó)對(duì)自有自住的房地產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅；新加坡對(duì)自住型房地產(chǎn)實(shí)行較低的稅率。
三、我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問題
（一）房地產(chǎn)稅收目標(biāo)不明確
我國(guó)房地產(chǎn)稅種類較多，而每個(gè)房地產(chǎn)稅稅種具有不同的政策目標(biāo)，所以導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰、不協(xié)調(diào)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果，而且，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種在法制上并不健全。
（二）征稅范圍狹窄，征稅對(duì)象不完整
一是我國(guó)目前存在的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，一些單位、個(gè)人到農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理避稅，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用；二是我國(guó)目前征收的房地產(chǎn)稅主要是對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收，對(duì)個(gè)人自住房地產(chǎn)不征收，導(dǎo)致無法通過該項(xiàng)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距等。
（三）保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重
目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對(duì)城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年•平方米，而對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性用房免征使用稅。而我國(guó)對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達(dá)30%-60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過大，會(huì)嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。
（四）計(jì)稅依據(jù)不合理
我國(guó)房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個(gè)征稅標(biāo)準(zhǔn)，如面積、交易價(jià)格、投資總額、評(píng)估價(jià)格等名目都是計(jì)稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。這種房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在的不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入增速房地產(chǎn)稅制國(guó)際比較研究與房地產(chǎn)價(jià)格增速不同步。
（五）房地產(chǎn)稅收征收管理制度不健全
一是不動(dòng)產(chǎn)登記制度未正式落實(shí)，不利于房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種設(shè)置，同時(shí)不利于加強(qiáng)稅收征管力度；二是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度不健全，缺少專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員素質(zhì)無法滿足房地產(chǎn)稅收征收管理需要。
四、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的政策建議
（一）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍，使房地產(chǎn)稅逐步
成為地方政府的穩(wěn)定財(cái)政收入來源借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)擴(kuò)大至所有國(guó)家、集體、個(gè)人擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)用土地、農(nóng)村房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)以及閑置的土地、房屋等，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化。房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)穩(wěn)定的稅源，應(yīng)通過擴(kuò)大稅源基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方主體稅種。
（二）簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅種，防止重復(fù)征稅，重點(diǎn)培育
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收合理分配不動(dòng)產(chǎn)稅種在取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的設(shè)置，降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，提高土地流動(dòng)性，刺激土地供給增加，重視不動(dòng)產(chǎn)在取得和保有環(huán)節(jié)征稅，通過增加對(duì)保有環(huán)節(jié)的征稅，可以提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值稅，對(duì)土地增值的收益以保有環(huán)節(jié)稅收征收；二是對(duì)契稅實(shí)行差別化稅率，調(diào)節(jié)不同收入群體、不同購房類型的征稅標(biāo)準(zhǔn)；三是擴(kuò)大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅范圍，對(duì)個(gè)人自住型房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。
（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)，靈活設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅率
科學(xué)合理選擇房地產(chǎn)稅基，有效消除房地產(chǎn)稅收不公現(xiàn)象。一是以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，每年對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行一次評(píng)估，避免以房地產(chǎn)原值征稅帶來的不公問題；二是以房屋的租金收益為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，房屋租金每年進(jìn)行一次評(píng)定，以更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)升值因素。在房地產(chǎn)稅率設(shè)計(jì)上，可以采取累進(jìn)制，降低低收入者的稅負(fù)水平，并賦予地方政府在一定范圍調(diào)節(jié)稅率的權(quán)利，由地方政府依據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民購買力水平，以有利于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，有利于滿足居民基本住房需求為原則，自主調(diào)節(jié)稅率。
（四）建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，完善房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度
1．1日本的房地產(chǎn)稅
日本對(duì)土地所課征的稅種有地價(jià)稅、特別土地所有稅，對(duì)土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價(jià)稅屬國(guó)稅，固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。
（1）地價(jià)稅。地價(jià)稅的納稅人為擁有日本國(guó)內(nèi)土地及租地權(quán)的個(gè)人與法人。課稅對(duì)象為個(gè)人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定，每個(gè)納稅人每年對(duì)其1月1日所有的土地承擔(dān)納稅義務(wù)，地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)為土地的評(píng)估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價(jià)稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點(diǎn)，即定額起征點(diǎn)和面積比例起征點(diǎn)。
（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點(diǎn)，只對(duì)較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對(duì)象為土地的所有和購置行為，計(jì)稅依據(jù)為土地的購置價(jià)。特別土地所有稅實(shí)行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復(fù)征稅，在計(jì)算特別土地所有稅時(shí)，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對(duì)土地所有者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對(duì)土地購置者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除該土地購置時(shí)已繳納的不動(dòng)產(chǎn)購置稅額。
（3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計(jì)稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，該評(píng)估價(jià)值原則上用時(shí)價(jià)（即當(dāng)?shù)赝谫I賣價(jià)格）來計(jì)算固定資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值每三年重估一次，納稅人對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。住宅用地計(jì)稅依據(jù)實(shí)行按評(píng)估價(jià)值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時(shí)自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對(duì)土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點(diǎn)，對(duì)新建住宅可以適當(dāng)減免。
（4）不動(dòng)產(chǎn)購置稅。不動(dòng)產(chǎn)購置稅對(duì)購置和改擴(kuò)建土地、房屋的個(gè)人和法人課稅，其計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺(tái)賬所記載的評(píng)估價(jià)值，而且符合一定條件時(shí)可以從計(jì)稅依據(jù)中扣除一定金額。不動(dòng)產(chǎn)購置稅實(shí)行比例稅率，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％，住宅購置為3％，對(duì)土地，新建、擴(kuò)建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點(diǎn)。
（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計(jì)稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對(duì)折舊資產(chǎn)課稅；對(duì)住宅用地的計(jì)稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對(duì)新建住宅不進(jìn)行稅額減免。
1．2加拿大的房產(chǎn)稅制度
加拿大對(duì)土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占用者征收營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅。各省對(duì)房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價(jià)、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅基由兩個(gè)部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府評(píng)估，政府估價(jià)一般采用市場(chǎng)評(píng)估法。為了降低評(píng)估誤差，各省都成立了專門的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)，并制定出評(píng)估手冊(cè)來指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大多數(shù)省都通過立法來保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，當(dāng)事人必須配合評(píng)估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個(gè)地方政府的收支情況確定，全國(guó)甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國(guó)類似，主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產(chǎn)稅制度
在香港，房產(chǎn)稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對(duì)土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對(duì)業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表中，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)稅，再根據(jù)評(píng)稅通知書列明的時(shí)間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項(xiàng)目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費(fèi)）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收??；作為支付修理費(fèi)及其它開支費(fèi)用20％的免稅額，該扣除額與實(shí)際開支數(shù)目大小無關(guān)，統(tǒng)一按20％扣除。
2國(guó)外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)的啟示
從國(guó)外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，由地方政府負(fù)責(zé)征收管理，它對(duì)土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一定比例計(jì)算應(yīng)納稅額，由納稅人申報(bào)納稅。國(guó)外房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產(chǎn)稅稅制要素
（1）納稅人。由于我國(guó)土地歸國(guó)家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。
（2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到城市非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時(shí)，借鑒日本的做法，通過設(shè)置一個(gè)足夠高的起征點(diǎn)，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。
（3）計(jì)稅依據(jù)。遵循國(guó)際慣例，房產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。這里的市場(chǎng)價(jià)值即經(jīng)過評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值或租金價(jià)值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價(jià)值，比如，對(duì)商業(yè)用房采用市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值，對(duì)舊住宅采用重置價(jià)值。
（4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的總體規(guī)模，使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當(dāng)。在具體制定稅率時(shí)，應(yīng)該是由中央政府確定稅率幅度，各個(gè)地方依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、納稅人的負(fù)擔(dān)能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時(shí)還可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。
（5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應(yīng)該規(guī)范透明，體現(xiàn)國(guó)家重要的長(zhǎng)期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對(duì)國(guó)家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國(guó)領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對(duì)教育、文化、宗教、慈善等非營(yíng)利性事業(yè)給予免稅，對(duì)城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點(diǎn)，對(duì)農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因?yàn)橐呀?jīng)預(yù)交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。
2．2建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制
房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，這就要求我國(guó)建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。首先要制定與價(jià)值評(píng)估有關(guān)的評(píng)估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭(zhēng)議處理等法規(guī)，然后再設(shè)定專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)的評(píng)估人員。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，建議我國(guó)借鑒加拿大的做法，由省級(jí)政府設(shè)置評(píng)估辦公室，對(duì)市（縣）一級(jí)政府的評(píng)估進(jìn)行管理協(xié)調(diào)，或者由省級(jí)政府負(fù)責(zé)招標(biāo)，在民間選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，市（縣）級(jí)政府則具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的評(píng)估工作。對(duì)評(píng)估從業(yè)人員也要定期進(jìn)行培訓(xùn)，并考核其執(zhí)業(yè)能力。
2．3建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫
房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國(guó)借鑒美國(guó)、日本等的經(jīng)驗(yàn)，建立房產(chǎn)登記制度。在對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記時(shí)，要運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評(píng)估和征管資料。2015年3月1日不動(dòng)產(chǎn)登記條例終于開始實(shí)施。
2．4適當(dāng)下放房產(chǎn)稅的征管權(quán)限
我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中,涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展,房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾,不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價(jià)位住宅,需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié),緩和社會(huì)矛盾的迫切要求,也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。
(一)重流轉(zhuǎn),輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕;而流通環(huán)節(jié),多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅,如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅,又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅,這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有,助長(zhǎng)了土地投機(jī),導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截止20*年4月,全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國(guó)空置率超過25%,大大超過國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子,這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。
(二)稅制不統(tǒng)一,內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和**年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同,稅負(fù)不公,不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低,征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行,沒有法律依據(jù),國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律,不包括行zd規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行zd規(guī),級(jí)次較低。
(四)征稅范圍窄,財(cái)政功能不強(qiáng)
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象;土地使用稅也排除了農(nóng)村土地,僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄,稅基偏小,收入不高,也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費(fèi)不清,費(fèi)高于稅
目前,我國(guó)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收,約占建設(shè)成本的9%;而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。
(六)配套制度不健全,稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革,需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多,而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚,既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清,二轉(zhuǎn),三改,四留”的辦法,即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合,清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種;將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段;把一部分體現(xiàn)政府職能,屬于稅收性質(zhì),且便于稅收征管的收費(fèi),改為征稅;對(duì)符合國(guó)際通行作法,又屬必要的少量規(guī)費(fèi),繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅,簡(jiǎn)化稅制;提升房地產(chǎn)稅收的立法層次;擴(kuò)大稅基,公平稅負(fù);建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種,開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi),以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi),合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地,又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下:
1.擴(kuò)大征收范圍,確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn),輕持有的現(xiàn)狀,就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍,取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定,初期可把征稅范圍只限制在非普通住房,特別是對(duì)占用土地資源多,擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率,而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房,而買得起的人因持有成本過低,就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用,作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補(bǔ)貼,這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者,抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距,控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”,緩和社會(huì)矛盾,構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定,把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。
2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征,是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù);二是從租計(jì)征,以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理,按歷史成本價(jià)余值征收,使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離,國(guó)家不能分享土地增值收益,還將承
擔(dān)通貨膨脹損失;從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握,且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉;而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。 3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法,一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益;二是稅率過低,且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小,體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用,對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地,提高土地使用效益等方面的效果不明顯;三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分,分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同,也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別;四是部分減免稅規(guī)定,過多地照顧了納稅困難企業(yè),不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理,影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法,對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。
4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間,各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素,在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級(jí)次,下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法,對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定,而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。
(三)開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅
目前,土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占?jí)嘿Y金超過2 500億元。而我國(guó)商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主,房子銷售不出去,必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為,打擊囤積居奇,抑制非理性投資,制止資源浪費(fèi),優(yōu)化資源配置,防范金融風(fēng)險(xiǎn),需要采取稅收強(qiáng)制措施,開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入,非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī),避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革
Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.
Keywords：realestate；taxationsystem；reform
一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾
我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價(jià)位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會(huì)矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。
(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有，助長(zhǎng)了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國(guó)空置率超過25%，大大超過國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。
(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和1951年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒有法律依據(jù)，國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。
(四)征稅范圍窄，財(cái)政功能不強(qiáng)
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅
目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多，而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對(duì)符合國(guó)際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：
1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對(duì)占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。
2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù)；二是從租計(jì)征，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價(jià)余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離，國(guó)家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握，且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉；而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。
3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用，對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法，對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。
4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級(jí)次，下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法，對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。
(三)開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占?jí)嘿Y金超過2500億元。而我國(guó)商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費(fèi)，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。
(四)完善各項(xiàng)配套改革措施
一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng)，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，因此，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
參考文獻(xiàn)：
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時(shí)的增值率來確定稅率，增值率越高，計(jì)算土地增值稅時(shí)所采用的稅率就越高。增值率共有四個(gè)臨界線，20%是第一個(gè)臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時(shí)，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個(gè)臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個(gè)臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個(gè)臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進(jìn)行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進(jìn)行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計(jì)算土地增值稅的收入項(xiàng)目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個(gè)有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對(duì)于一些能夠獨(dú)立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認(rèn)真研讀土地增值稅收入項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對(duì)象，以降低計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額。其次，各個(gè)分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個(gè)合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項(xiàng)目進(jìn)行分解，然后系統(tǒng)性地計(jì)算各種組合方式的實(shí)際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負(fù)的方法。
2.合理定價(jià)籌劃法
計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額直接與房屋的售價(jià)相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是對(duì)土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對(duì)其稅收進(jìn)行籌劃，最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全面的籌劃。在為其待出售房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行合理定價(jià)，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，那么就可以據(jù)此來計(jì)算有效的定價(jià)區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個(gè)，分別是0，30%，40%，50%和60%，對(duì)應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個(gè)臨界點(diǎn)以及相關(guān)稅收政策計(jì)算出相應(yīng)的最高定價(jià)系數(shù)，然后根據(jù)利潤(rùn)最大化原則計(jì)算出最低定價(jià)系數(shù)，從而確定有效的定價(jià)區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項(xiàng)目金額即成本來選擇不同的定價(jià)區(qū)間，再參考市場(chǎng)銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價(jià)格確定最終的房屋出售價(jià)格。
二、從扣除項(xiàng)目角度進(jìn)行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃
土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項(xiàng)最大的成本，同時(shí)也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目中金額較大的兩項(xiàng)。因而，在制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識(shí)，在比較各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時(shí)，也要充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響。雖然此時(shí)各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)做出一個(gè)初略的估計(jì)。在做初步預(yù)算時(shí)，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響，還充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)?xiàng)目的盈利性做出更加準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，使企業(yè)的選擇更加合理。
2.利息支出相關(guān)籌劃
根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實(shí)扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計(jì)算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑶夷軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其利息支出進(jìn)行恰當(dāng)?shù)挠?jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時(shí)，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進(jìn)行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實(shí)扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較小時(shí)，則采用第二種一并扣除的方式會(huì)更好。
3.代收費(fèi)用相關(guān)籌劃
論文摘要：環(huán)境保護(hù)工作是每一個(gè)給排水工作者義不容辭的責(zé)任，環(huán)保型建筑是未來建筑的發(fā)展方向，本文將從節(jié)約用水、節(jié)省能源、防治水質(zhì)污染等方面著手，探討如何利用現(xiàn)有的新材料、新設(shè)備和新工藝實(shí)現(xiàn)建筑給排水的環(huán)保設(shè)計(jì)。
人類為生存、發(fā)展和繁榮不懈地努力和創(chuàng)造，推進(jìn)了人類文明的歷史進(jìn)程。在享受大自然無私給予恩賜的同時(shí)，我們每個(gè)人也同樣肩負(fù)著節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境的責(zé)任。作為與環(huán)保工作息息相關(guān)的給排水專業(yè)工作者，從我做起，從本職工作做起，更是我們義不容辭的責(zé)任。本文將從節(jié)水、節(jié)能和二次供水的污染防治等幾個(gè)方面探討建筑給排水設(shè)計(jì)中的環(huán)保問題。
1節(jié)水
資料顯示，中國(guó)人均水資源占有量約為2400多立方米，僅為世界人均水資源占有量的四分之一，屬于缺水國(guó)家。特別是近二十年來隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展水污染日益加劇，水資源問題更加突出，節(jié)約用水成了重要而緊迫的任務(wù)。
建筑給排水中節(jié)水的重點(diǎn)在于：衛(wèi)生器具及其給水配件；屋頂水箱浮球閥；建筑中水等方面。
1.1采用新型衛(wèi)生器具及其配件
老的衛(wèi)生器具特別是大便器沖洗水箱耗水量大，衛(wèi)生器具給水配件密封性和耐用性差，經(jīng)常造成“跑、冒、滴、漏”等現(xiàn)象，造成水資源的巨大浪費(fèi)。而新型的衛(wèi)生設(shè)備，如JS型虹吸式高效節(jié)水型坐便器每次沖洗水量?jī)H為5升，可節(jié)水50％；公共浴室采用單管恒溫供水配合腳踏閥淋浴器、光電淋浴器、手拉延時(shí)自閉淋浴器等比一般雙管淋浴器可節(jié)水20～50％；而陶瓷芯水龍頭密封性能好，開關(guān)數(shù)萬次無滴漏，節(jié)水效果十分顯著。
1.2屋頂水箱浮球閥
屋頂水箱浮球閥繼閥芯兩步到位的配重逆開式浮球閥之外，有出現(xiàn)了雙筒浮球閥、液壓式浮球閥和呼吸閥。最具特點(diǎn)的是導(dǎo)閥控制型浮球閥，兼有浮球閥、減壓閥、止回閥、流量控制閥、泄壓閥等多種功能。這些新式浮球閥克服了傳統(tǒng)產(chǎn)品開關(guān)不靈的現(xiàn)象，減少了溢流。
1.3建筑中水
“節(jié)流”也需“開源”，建筑中水使污、廢水處理后回用，既可節(jié)約用水，又使污水無害化、資源化，起到保護(hù)環(huán)境、防治水污染、緩解水資源不足的重要作用，有明顯的社會(huì)效益。最近頒布的《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》（征求意見稿），對(duì)中水水源、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、中水系統(tǒng)、處理工藝等幾個(gè)方面都做了具體要求，預(yù)計(jì)正式實(shí)施后，對(duì)中水利用將起到極大地推進(jìn)作用。建筑中水系統(tǒng)在濟(jì)南市的南郊賓館、玉泉森信大酒店都有應(yīng)用且效果不錯(cuò)。目前，中水處理設(shè)備已有定型產(chǎn)品供設(shè)計(jì)選用。
2節(jié)能
節(jié)能是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要措施，從某種意義上說，節(jié)能的就是環(huán)保的。建筑給排水的設(shè)計(jì)中，除對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行合理布置、精心計(jì)算外，二次供水設(shè)備的選擇和熱水供應(yīng)系統(tǒng)是節(jié)能的重點(diǎn)。
2.1二次供水設(shè)備的選擇
由于傳統(tǒng)的水泵－水箱供水方式中水質(zhì)易受污染，所以二次供水已越來越多的被氣壓罐供水和變頻調(diào)速供水所取代。其中變頻調(diào)速設(shè)備是20世紀(jì)90年代以來迅速發(fā)展并得到廣泛應(yīng)用的供水方式，它采用變頻器改變電機(jī)的供電頻率，根據(jù)用水量的大小實(shí)現(xiàn)對(duì)水泵的無級(jí)調(diào)速和循環(huán)軟起動(dòng)。變頻設(shè)備已從最初的恒壓變量供水發(fā)展到變壓變量、變頻氣壓供水等方式，根據(jù)系統(tǒng)的運(yùn)行特點(diǎn)和設(shè)備的節(jié)約特性，合理的選擇設(shè)備，其節(jié)能效果是十分突出的。一般的，因?yàn)樵谟盟凸葧r(shí)偏離設(shè)計(jì)工況最嚴(yán)重，設(shè)備的組成必須滿足低谷用水量變化的特點(diǎn)，設(shè)備必須在系統(tǒng)用水低谷時(shí)效率要高。當(dāng)?shù)凸扔盟坎患皢闻_(tái)水泵最大流量20％的時(shí)候，宜設(shè)置小流量泵進(jìn)行小流量時(shí)的自動(dòng)切換；當(dāng)?shù)凸扔盟渴菙嗬m(xù)的小流量時(shí)，宜設(shè)置適合于斷續(xù)供水的壓力供水裝置。
2.2熱水供應(yīng)和太陽能利用
熱水供應(yīng)系統(tǒng)可采取的節(jié)能措施主要有：降低使用溫度（熱水在管道和設(shè)備中的熱損失與配水點(diǎn)要求的水溫成正比，降低使用溫度可減少能耗）；減少熱水耗量，在滿足使用要求的前提下減少流率；采用高效能保溫材料減少熱損失；提高換熱器的傳熱效率；采用節(jié)能型產(chǎn)品；開發(fā)利用新能源等。
太陽能作為一種取之不盡用之不竭的清潔安全的新能源，被越來越多的應(yīng)用于熱水供應(yīng)系統(tǒng)。利用太陽能的直接加熱設(shè)備有真空管式和熱管式，其集熱效率高，保溫性能好，受環(huán)境影響小，全自動(dòng)運(yùn)行，操作簡(jiǎn)單、維護(hù)方便，可全年使用。在太陽能熱水系統(tǒng)設(shè)計(jì)中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問題：（1）集熱器的選用根據(jù)實(shí)際情況考慮其抗凍性能、抗熱沖擊性能、承壓能力等因素。（2）寒冷地區(qū)應(yīng)采取可靠的防凍方式。（3）集熱應(yīng)因地制宜綜合應(yīng)用串聯(lián)、并聯(lián)方式使水流平衡。（4）必要時(shí)采取輔助加熱方式。超級(jí)秘書網(wǎng)
3生活用水二次供水的污染防治
由于城市供水體制的原因，二次供水是建筑給排水設(shè)計(jì)中保證水壓的必然措施，但因此也增加了貯水設(shè)施、供水設(shè)備等中間環(huán)節(jié)，增大了水質(zhì)污染的可能性。要防治二次供水的水質(zhì)污染，在設(shè)計(jì)上應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面采取有效措施：
3.1系統(tǒng)
在確定供水系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)作多方案比較，盡量減少中間環(huán)節(jié)。如在市政管網(wǎng)允許的情況下，供水設(shè)備直接從市政管網(wǎng)吸水而不設(shè)貯水池；盡量采用變頻調(diào)速設(shè)備，取消高位水池（箱）。
3.2水池（箱）
有很多情況下不得不設(shè)貯水池（箱），水池（箱）中水質(zhì)污染主要來源于以下三個(gè)方面：本體、附件、停留時(shí)間過長(zhǎng)。
傳統(tǒng)的鋼筋混凝土水池、水箱由于表面粗糙，極易滋生青苔、微生物、細(xì)菌；鋼板水箱則易銹蝕，使水質(zhì)下降。建議采用不銹鋼、搪瓷鋼板或達(dá)到衛(wèi)生要求的玻璃鋼水箱代替?zhèn)鹘y(tǒng)鋼板水箱，采用鋼筋混凝土水池時(shí)宜加內(nèi)襯。
水池（箱）檢修孔、溢流管等附件極易封閉不嚴(yán)造成水質(zhì)污染，在設(shè)計(jì)上應(yīng)采取在溢流管上加防鼠網(wǎng)等措施。
有資料表明，水在水箱中貯存24h后余氯為零，超過24h后，水質(zhì)會(huì)嚴(yán)重惡化，而生活消防合用水池中水的停留時(shí)間大都超過24h。為解決這個(gè)問題，除盡量單設(shè)生活水池外，應(yīng)在水池中補(bǔ)充加氯或采取其他消毒方法。
3.3管材
絕大部分自來水水質(zhì)有腐蝕傾向，致使金屬管道腐蝕嚴(yán)重，從而導(dǎo)致水中余氯迅速減少，濁度、色度、鐵、錳、鋅、溶解性總固體、細(xì)菌學(xué)指標(biāo)等明顯增大，造成水質(zhì)污染。一些發(fā)達(dá)國(guó)家已明確規(guī)定普通鍍鋅鋼管不再用于生活給水管。我們也應(yīng)當(dāng)逐步推廣使用硬聚氯乙烯給水管、鋁塑管、鋼塑管、聚丙烯管、聚丁烯管、交聯(lián)聚乙烯管、納米聚丙烯等衛(wèi)生性能較好的新型管材，以保證生活用水在輸送環(huán)節(jié)中不被污染。
