時(shí)間：2023-02-10 02:31:10
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇企業(yè)物業(yè)管理，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
（一）規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)效益不好
物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)發(fā)展困難的原因之一就是企業(yè)規(guī)模較小，因此限制了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)一直得不到有效的創(chuàng)新，滿足不了社會(huì)的發(fā)展要求。如若物業(yè)管理企業(yè)要想迅速發(fā)展，首先應(yīng)改變?cè)械慕?jīng)營規(guī)模，擴(kuò)大其發(fā)展空間，加大業(yè)務(wù)量，以便提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新。
（二）缺乏優(yōu)秀的管理人才
目前我國的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)工作人員的要求較低，致使物業(yè)服務(wù)者的整體素質(zhì)不高，從而影響了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。對(duì)于此現(xiàn)象，應(yīng)提高對(duì)物業(yè)服務(wù)人員要求，在工作人員進(jìn)入崗位之前要進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，確保其符合物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)吸收大量的管理人才，提高企業(yè)的管理秩序，從而降低企業(yè)工作人員流動(dòng)性大的現(xiàn)象。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)針對(duì)物業(yè)服務(wù)人員制定相關(guān)的服務(wù)制度，要求工作人員必須按照制度來實(shí)施工作，以便提高物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。
（三）建管不分，引發(fā)服務(wù)矛盾
我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展初期，實(shí)施“誰開發(fā)，誰管理”的策略。但由于物業(yè)管理企業(yè)存在著規(guī)模較小，無法有效開展工作的劣勢(shì)，致使物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商之間的責(zé)任劃分不清楚，導(dǎo)致在房屋建設(shè)后期產(chǎn)生許多矛盾。例如，開發(fā)商為了自身利益，不顧居民的生命安全，建設(shè)質(zhì)量不合格的住房供居民居住。導(dǎo)致居民不斷向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行投訴，但是物業(yè)服務(wù)人員又無法向居民解釋到底是哪方的責(zé)任。因此由于建管不分的緣故，大大降低了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，促使居民對(duì)物業(yè)的服務(wù)產(chǎn)生不滿的現(xiàn)象。目前我國物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)仍存在著一些問題，為了解決這些問題，相關(guān)部門應(yīng)采取相應(yīng)措施，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行有效的創(chuàng)新，從而提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，滿足社會(huì)發(fā)展的要求。
二、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新策略
（一）培養(yǎng)學(xué)習(xí)型員工
在推動(dòng)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的過程中，可通過舉辦文化活動(dòng)等調(diào)動(dòng)服務(wù)人員的學(xué)習(xí)熱情，鼓勵(lì)全體員工進(jìn)行學(xué)習(xí)，營造一個(gè)良好的企業(yè)學(xué)習(xí)氛圍，提高員工的創(chuàng)新思維，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)也可對(duì)員工進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，促使員工加強(qiáng)自主意識(shí)，提高對(duì)工作的積極性，并加強(qiáng)自身素質(zhì)的培養(yǎng)，以便提高物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量。國外的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富，因此為了有效培養(yǎng)學(xué)習(xí)型員工，應(yīng)合理借鑒國外的物業(yè)管理方式，以便提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
（二）提供菜單式服務(wù)
為了提高物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理企業(yè)可提供“菜單式”服務(wù)，注重?cái)U(kuò)大服務(wù)范圍，提供高質(zhì)量的服務(wù)。在客戶的衣食住行等方面出現(xiàn)問題時(shí)，也應(yīng)給予相應(yīng)的服務(wù)，以便滿足客戶對(duì)服務(wù)的要求。同時(shí)在提供服務(wù)時(shí)，可給予客戶自己選擇的權(quán)利，讓其帶著愉快的心情享受物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容。“菜單式”服務(wù)模式堅(jiān)持以人為本的原則，大大提高了服務(wù)質(zhì)量，解決了原有物業(yè)服務(wù)存在的問題，提高了客戶的滿意程度。并且通過服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，還可為物業(yè)管理企業(yè)帶來一批新的客戶，擴(kuò)大企業(yè)的業(yè)務(wù)量，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。但是在企業(yè)實(shí)施此服務(wù)模式時(shí)，要注意提供確定物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而降低因服務(wù)項(xiàng)目與價(jià)格不符，而發(fā)生不必要的矛盾。
（三）開展多種經(jīng)營
開展多種經(jīng)營模式，可在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，提高物業(yè)管理企業(yè)的效益。隨著物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展，客戶不再滿足于保安、保潔和保養(yǎng)，而是提高了對(duì)物業(yè)管理的要求，要求其增加服務(wù)內(nèi)容。例如，建立休閑娛樂設(shè)施等。隨著客戶要求的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)改變?cè)械慕?jīng)營模式，向開展多種經(jīng)營轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)滿足客戶的各方面要求。隨著人們生活水平的提供，客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)有了新的要求。而物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新就是為了滿足客戶心理要求的同時(shí)，為客戶提供更多的服務(wù)，并在此過程中采取新穎的策略來提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。開展多種經(jīng)營模式，充分利用物業(yè)區(qū)域有限的資源，擺脫客戶為物業(yè)服務(wù)帶來的新的挑戰(zhàn)。
（四）提供全程物業(yè)服務(wù)策劃
全程物業(yè)服務(wù)策劃要求物業(yè)管理企業(yè)介入地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工等全過程，并且在介入的過程中物業(yè)服務(wù)人員有不懂的地方要及時(shí)與地產(chǎn)管理人員進(jìn)行交流溝通，以便物業(yè)服務(wù)人員了解地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)住房的全過程，從而可為客戶提供全程的物業(yè)服務(wù)。全程物業(yè)服務(wù)策劃是在滿足客戶的要求下實(shí)施的，其可對(duì)地產(chǎn)的規(guī)劃等方面進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，根據(jù)客戶的要求為地產(chǎn)開發(fā)提供相關(guān)的開發(fā)對(duì)策，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全新服務(wù)目標(biāo)。但是由于地產(chǎn)策劃與全程物業(yè)服務(wù)策劃的關(guān)注點(diǎn)不同，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，就應(yīng)做好相應(yīng)的溝通。
三、結(jié)論
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，國外先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入，中國未來物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈。物業(yè)管理企業(yè)如何良性發(fā)展，如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，這要求物業(yè)管理企業(yè)在管理上有所創(chuàng)新，主要從以下幾個(gè)方面入手：
一、物業(yè)管理企業(yè)的計(jì)劃
創(chuàng)新管理計(jì)劃是由企業(yè)的高、中層管理者制定的，它將企業(yè)戰(zhàn)略中具有廣泛性的目標(biāo)和政策轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的目標(biāo)和政策，并且規(guī)定了達(dá)到各種目標(biāo)的確切時(shí)間。管理計(jì)劃的創(chuàng)新要圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)的高、中層管理者在制定具有創(chuàng)新性的計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)普遍聽取物業(yè)管理企業(yè)一線員工的意見和建議，因?yàn)樗麄兪俏飿I(yè)管理服務(wù)的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務(wù)對(duì)象的需求。
二、物業(yè)管理企業(yè)的組織
創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說是一場(chǎng)管理的革命。首先要?jiǎng)?chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復(fù)雜性，使大家對(duì)組織創(chuàng)新的困難有個(gè)比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預(yù)備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時(shí)機(jī)，做好宣傳工作，以增強(qiáng)對(duì)創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動(dòng)企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標(biāo)、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過程中的科學(xué)性與平穩(wěn)性。
三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制
人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)員工進(jìn)行選擇，二是對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。
對(duì)員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調(diào)動(dòng)誰的問題。例如，制定人力資源規(guī)劃時(shí)，人力資源部門根據(jù)勞動(dòng)力市場(chǎng)發(fā)展變化的猜測(cè)，以及組織機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內(nèi)部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內(nèi)部人員數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)趨勢(shì)，讓企業(yè)管理層從整體上進(jìn)行把握。
對(duì)員工的培訓(xùn)，既包括技術(shù)和業(yè)務(wù)方面的練習(xí)，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習(xí)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)員工的培訓(xùn)創(chuàng)新可從以下幾方面入手：
1.培訓(xùn)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一般分兩類：外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。外部機(jī)構(gòu)包括專業(yè)培訓(xùn)企業(yè)、大學(xué)以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)則包括專門的培訓(xùn)實(shí)體，或由人力資源部履行其職責(zé)。一般來講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。規(guī)模較小的企業(yè)，當(dāng)培訓(xùn)內(nèi)容比較專業(yè)，或者參加培訓(xùn)的人員較少，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，可以求助于外部咨詢機(jī)構(gòu)。
2.培訓(xùn)對(duì)象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓(xùn)的人員不同，可分為高層管理人員培訓(xùn)、中層管理人員培訓(xùn)、普通職員培訓(xùn)，根據(jù)不同的受訓(xùn)對(duì)象，設(shè)計(jì)相應(yīng)的培訓(xùn)方式和內(nèi)容。一般而言，高層管理人員應(yīng)以灌輸理念能力為主，參訓(xùn)人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運(yùn)用討論學(xué)習(xí)的方法；對(duì)于中層人員，應(yīng)注重人際交往能力的練習(xí)和引導(dǎo)，參訓(xùn)規(guī)?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大，延長(zhǎng)培訓(xùn)時(shí)間，采用演講、討論及報(bào)告等方式，利用互動(dòng)機(jī)會(huì)增加學(xué)習(xí)效果；對(duì)于普通職員的培訓(xùn)，需要加強(qiáng)其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長(zhǎng)期性的延伸教育，適當(dāng)運(yùn)用模擬等方法，充實(shí)員工的基本理念，加強(qiáng)實(shí)務(wù)操作。
第二，信息溝通渠道的控制。
良好的溝通有助于決策者正確、及時(shí)地把握與企業(yè)運(yùn)作相關(guān)的各種信息，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的團(tuán)隊(duì)精神，與業(yè)主建立積極的互動(dòng)關(guān)系。溝通，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、設(shè)備供給商、服務(wù)供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關(guān)主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會(huì)等。
內(nèi)部溝通是指企業(yè)內(nèi)部在運(yùn)作、管理上的信息傳遞。內(nèi)部溝通主要包括兩個(gè)方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級(jí)的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內(nèi)部具有上下級(jí)關(guān)系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級(jí)員工與下級(jí)員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內(nèi)部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺(tái)系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡(jiǎn)化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。
四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵(lì)創(chuàng)新第一，目標(biāo)激勵(lì)
員工從事任何一項(xiàng)工作，都希望所在企業(yè)能有一個(gè)明確的工作目標(biāo)，并引導(dǎo)他們圍繞這個(gè)目標(biāo)去工作，最終達(dá)到和實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個(gè)詳盡的發(fā)展計(jì)劃，并規(guī)定每年要達(dá)到的具體目標(biāo)，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證。只有目標(biāo)明確，員工才有奮斗方向和工作動(dòng)力。
第二，獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)。
員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的作用顯得十分重要。因此調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對(duì)企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，用獎(jiǎng)勵(lì)來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。
第三，福利激勵(lì)。
福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中?，F(xiàn)在的企業(yè)一般都會(huì)為員工購買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，實(shí)行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補(bǔ)助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的忠誠度。
第四，榜樣激勵(lì)。
榜樣的力量是無窮的，一個(gè)單位重要領(lǐng)導(dǎo)的工作能力和人格力量會(huì)直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。
第五，榮譽(yù)激勵(lì)。
人的需要和追求是分層次的，當(dāng)基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽(yù)。因此，對(duì)工作成績(jī)優(yōu)異、素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級(jí)工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對(duì)工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務(wù)標(biāo)兵”，“先進(jìn)個(gè)人”等榮譽(yù)稱號(hào)，并將其主要事跡在有關(guān)報(bào)刊和宣傳欄中大力宣傳；對(duì)素質(zhì)高、品質(zhì)好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。
中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業(yè)管理之路。
參考文獻(xiàn)：
1.楊錫懷，《企業(yè)戰(zhàn)略管理》，高等教育出版社
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；財(cái)務(wù)管理
中圖分類號(hào)：F23
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-3198（2013）15-0128-01
1 物業(yè)管理的行業(yè)特征及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的要求
1.1 綜合性強(qiáng)
物業(yè)管理雖然屬于服務(wù)業(yè)，但它還存在一些明顯區(qū)別于一般服務(wù)行業(yè)的特征，其中之一便是該項(xiàng)服務(wù)提供的是二十四小時(shí)、全方位、多層次的過程性的產(chǎn)品。物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型，而且是服務(wù)、管理密集型的行業(yè)，具有很強(qiáng)的綜合性。再加上企業(yè)決策者已經(jīng)意識(shí)到財(cái)務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中具有重要的戰(zhàn)略意義，現(xiàn)代物業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，在管理手段上采用財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析方法，以加強(qiáng)預(yù)算控制；在管理方法上，采用普及計(jì)算機(jī)的應(yīng)用和分析，實(shí)行數(shù)字化管理，從而增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的綜合性。
1.2 滲透面廣
物業(yè)管理工作是既要服務(wù)社區(qū)，又要服務(wù)的個(gè)人群體，這種服務(wù)時(shí)刻都需要財(cái)務(wù)管理的支持，從提供辦公場(chǎng)所、支付人員工資到對(duì)小區(qū)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列活動(dòng)，從按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，到開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入都與資金有關(guān)，直接或間接地影響到企業(yè)資金的流動(dòng)與循環(huán)，從而影響整個(gè)企業(yè)的利益。所以說財(cái)務(wù)管理工作滲透到物業(yè)管理的方方面面，一定要有一個(gè)強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理工作才能為物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)提供條件。
1.3 敏感性強(qiáng)
物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作過程中，費(fèi)用測(cè)算屬于一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，由于服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算沒有一個(gè)統(tǒng)一的角度和平臺(tái)，所以物業(yè)服務(wù)所提供的產(chǎn)品定量容易，定值難，因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)不那么容易。因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)善于對(duì)企業(yè)合理調(diào)節(jié)企業(yè)資源和客戶要求，密切關(guān)注市場(chǎng)情況的變化，增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，增加應(yīng)變環(huán)境的靈敏度，及時(shí)向企業(yè)管理者提供重要的財(cái)務(wù)信息，使決策者作出正確的選擇，并對(duì)企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行指導(dǎo)和控制。
2 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
2.1 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不完善
會(huì)計(jì)核算工作是開展財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)不完善會(huì)嚴(yán)重制約財(cái)務(wù)管理的順利開展。這種不完善主要表現(xiàn)在以下兩方面：首先，物業(yè)管理企業(yè)缺乏統(tǒng)一、適用的會(huì)計(jì)核算體系。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度作為指導(dǎo)性的規(guī)定，過于寬泛，而目前缺乏關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)會(huì)計(jì)制度，那么物業(yè)管理企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中就沒法吸取行業(yè)會(huì)計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，加之物業(yè)管理的對(duì)象多樣化，在會(huì)計(jì)明細(xì)科目的設(shè)置上靈活性很高，科目設(shè)置容易混亂，達(dá)不到會(huì)計(jì)科目設(shè)置的分類要求，從而降低物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)信息的可比性。其次，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏規(guī)范、健全的內(nèi)部控制制度。原因在于，有些物業(yè)管理公司其自身經(jīng)營規(guī)模不大，日常業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)核算簡(jiǎn)單，沒有建立內(nèi)控制度的必要。即使物業(yè)公司能夠在思想上重視內(nèi)控制度的建設(shè)，卻在實(shí)際執(zhí)行中缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，使內(nèi)控管理有心無力。
2.2 財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提高
專業(yè)技能素質(zhì)方面，許多物業(yè)管理公司認(rèn)為日常業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)核算工作簡(jiǎn)單，因此在招聘的過程中對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能素質(zhì)方面要求不高，這樣便會(huì)引進(jìn)一些沒有系統(tǒng)學(xué)習(xí)過財(cái)會(huì)理論和專業(yè)知識(shí)的人員，勉為其難的做好財(cái)務(wù)管理工作。有些房地產(chǎn)附屬的物業(yè)管理企業(yè)會(huì)將原企業(yè)的行政人員、或退休返聘人員安排進(jìn)財(cái)務(wù)部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認(rèn)識(shí)不足等問題，從而導(dǎo)致專業(yè)技能素質(zhì)較為欠缺。
職業(yè)道德素質(zhì)方面，財(cái)務(wù)人員接受的相關(guān)方面的教育本來就少，加之企業(yè)在人員招聘時(shí)，對(duì)于職業(yè)道德素質(zhì)方水平也無法考察，只能從日后的工作中觀察。總之，由于上述在財(cái)務(wù)人員選拔上的問題，致使公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技能素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理工作的要求。
2.3 資金管理水平較低，籌資渠道單一
企業(yè)營運(yùn)資金的管理是反映公司財(cái)務(wù)管理能力的重要方面，營運(yùn)資金管理對(duì)企業(yè)具有極其重要的意義，但是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的資金管理水平普遍不高。首先，物業(yè)管理公司由于自身對(duì)于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間過長(zhǎng)、資金隨意滯留等現(xiàn)象，資金從投入到收回的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，滯留資金多，嚴(yán)重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經(jīng)營管理不善，資產(chǎn)損失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了營運(yùn)資金的正常使用。其次，物業(yè)管理企業(yè)籌資能力不足。物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，注冊(cè)資本有限，無法向銀行提供房屋、土地之類的不動(dòng)產(chǎn)做擔(dān)保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數(shù)量也難以完全滿足經(jīng)營發(fā)展的需求。
3 提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的措施
3.1 提高管理者的理財(cái)意識(shí)，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光
隨著物業(yè)管理開始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；?，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須樹立起現(xiàn)財(cái)理念，科學(xué)定位市場(chǎng)，擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形成規(guī)模效益，重視財(cái)務(wù)管理工作。只有首先從思想上重視起來，才可能在管理中執(zhí)行到位。以上我們提到的物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀中存在的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不完善、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，有很大一部分原因也是因?yàn)橛^念上對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性沒有足夠的認(rèn)識(shí)。所以管理者應(yīng)該提升理財(cái)意識(shí)，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光，謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
3.2 建立健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度和內(nèi)部控制體系
對(duì)于無以往經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的現(xiàn)狀，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)參考一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，結(jié)合自身經(jīng)營特點(diǎn)和需要，制定適合本企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度并根據(jù)經(jīng)營和客戶要求不斷完善和細(xì)化。在制度方面，完善管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)分工和工作流程，加強(qiáng)內(nèi)部控制。培養(yǎng)成本管理意識(shí)，重視財(cái)務(wù)分析工作。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。
3.3 加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)
在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴(yán)格把關(guān)，也就是在招聘中堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)管理部門，對(duì)于已經(jīng)在崗卻財(cái)會(huì)專業(yè)能力不足的員工，給予學(xué)費(fèi)和考試費(fèi)等方面的支持，支持其接受相關(guān)的教育和參加考試。其次，物業(yè)公司可以對(duì)財(cái)務(wù)人員開展定期或不定期的、有針對(duì)性的會(huì)計(jì)、稅務(wù)的培訓(xùn)，對(duì)內(nèi)部分工的財(cái)務(wù)人員開展階段性的集中學(xué)習(xí)，并安排必要的考試，從而保證學(xué)習(xí)效果，以此提升財(cái)管人員專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)務(wù)技能。同時(shí)注意引進(jìn)財(cái)會(huì)專業(yè)人才，為公司的持續(xù)健康發(fā)展做好人才儲(chǔ)備。最后，通過培訓(xùn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)自身職位和工作的重要性的認(rèn)識(shí)，讓他們意識(shí)到自己不只是一個(gè)機(jī)械處理賬務(wù)的單據(jù)傳遞員，更是一個(gè)能夠通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析輔助項(xiàng)目經(jīng)理、輔助企業(yè)發(fā)現(xiàn)問題的有價(jià)值的員工。加強(qiáng)職業(yè)道德教育，注重對(duì)員工職業(yè)道德素質(zhì)的培養(yǎng)和考察，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能和職業(yè)道德的全面提升。
3.4 拓寬資金籌集渠道，加強(qiáng)資金運(yùn)作管理
作為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的重要內(nèi)容，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注融資，努力開創(chuàng)新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業(yè)規(guī)模和盈利能力等原因，內(nèi)部融資仍是物業(yè)管理公企業(yè)主要的融資方式，因此物業(yè)管理企業(yè)必須提高經(jīng)營管理水平和盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，給原有的投資者繼續(xù)投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環(huán)。與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業(yè)還是要立足于自身良好的經(jīng)營狀況和盈利能力。
在資金管理方面，要有計(jì)劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務(wù)項(xiàng)目上，使資金使用更透明?？茖W(xué)地篩選投資項(xiàng)目，進(jìn)行中、短期投資，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施過程的監(jiān)督和控制。
4 結(jié)束語
物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作開展的雖然有些滯后，但是通過認(rèn)清現(xiàn)狀、提高重視程度，完善財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)員工的素質(zhì)、拓寬融資渠道和資金管理，其財(cái)務(wù)管理水平還是有很大提升空間的。
參考文獻(xiàn)
[1]陳晶.物業(yè)管理公司如何強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012，（17）.
（一）接管驗(yàn)收不科學(xué)。
我國在1991年7月1日就實(shí)施了《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，旨在規(guī)范我國尚未成熟的物業(yè)服務(wù)行業(yè)的房屋接管驗(yàn)收這一階段，然而在二十多年后的今天，我國前期物業(yè)管理的接管驗(yàn)收狀況似乎仍然不容樂觀，嚴(yán)格按照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行接管驗(yàn)收的物業(yè)服務(wù)企業(yè)占有很少的比例。一方面物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目不完善；另一方面物業(yè)接管驗(yàn)收小組未成立，在接管驗(yàn)收新建物業(yè)時(shí)進(jìn)行的接管驗(yàn)收僅僅是安排物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)生和保安進(jìn)行簡(jiǎn)單的驗(yàn)收。物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)生和保安人員不是建筑工程類專業(yè)的專業(yè)人員，他們僅僅能按照常識(shí)或者少量專業(yè)知識(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，主體結(jié)構(gòu)、電氣、附屬工程等的接管驗(yàn)收他們根本不能從專業(yè)的角度進(jìn)行，甚至沒有進(jìn)行驗(yàn)收。不論是從開發(fā)商處接收新建物業(yè)，還是從另一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)處接收原有物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要嚴(yán)格進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收，因?yàn)檫@不僅是對(duì)業(yè)主合法利益的維護(hù)，也是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法利益的維護(hù)。
（二）部門設(shè)置不合理。
雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)的部門設(shè)置各不相同，但是基本的部門都應(yīng)包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，因此很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都以減少部門設(shè)置來降低成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門設(shè)置不完善，導(dǎo)致業(yè)主在有疑問時(shí)不知道找哪個(gè)部門，從而形成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體的印象不好，并影響以后對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的印象，最終可能導(dǎo)致合作關(guān)系的破裂。
（三）前期物業(yè)管理的概念理解不清晰。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理概念的理解模糊是我國物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)通病，也是不能準(zhǔn)確明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方權(quán)益的主要障礙，同時(shí)也是導(dǎo)致業(yè)戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業(yè)管理階段預(yù)收一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)是錯(cuò)誤理解前期物業(yè)管理的概念的外在表現(xiàn)，認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同一旦簽訂，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就存在了相對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的法律關(guān)系，進(jìn)而損害了業(yè)戶的合法利益。（六）公關(guān)工作不到位。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展成熟，經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)下的各個(gè)成員之間的聯(lián)系也日益密切，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為成員之一，它同樣需要同其他各個(gè)成員之間的聯(lián)系，同時(shí)由于前期物業(yè)管理的對(duì)象主要是新建物業(yè)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)初次接觸新建項(xiàng)目勢(shì)必需要當(dāng)?shù)亟M織、企業(yè)和政府部門的幫助。然而，在我國物業(yè)管理中，特別是前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公關(guān)工作差強(qiáng)人意。
二、對(duì)策分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行義務(wù)是搞好前期物業(yè)管理的前提。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為新建物業(yè)的大業(yè)主，前期物業(yè)管理的好壞密切關(guān)系著它開發(fā)的物業(yè)的銷售業(yè)績(jī)，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同業(yè)主之間的關(guān)系不是在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候就終止了，而是會(huì)延續(xù)到物業(yè)買受人購買物業(yè)后的某一時(shí)刻，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)利和義務(wù)以及必要性為物業(yè)買受人享受的前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。針對(duì)前期物業(yè)管理中的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要自覺遵守行業(yè)規(guī)則，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)和其工作業(yè)績(jī)，不得只顧自身利益而忽略業(yè)主利益，聘請(qǐng)沒有資質(zhì)或者其資質(zhì)不能管理所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得私下串通物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主利益；其次應(yīng)該履行其職責(zé)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是新建物業(yè)的大業(yè)主，它擁有業(yè)主的所有權(quán)利，例如監(jiān)督前期物業(yè)管理期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定物業(yè)管理方案，設(shè)置完善的部門。
（二）完善物業(yè)管理法律法規(guī)是搞好前期物業(yè)管理的保障。
制度具有根本性、全局性、穩(wěn)定性。作為新興行業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐先于物業(yè)管理法律法規(guī)建設(shè)，地方性法規(guī)早于全國性法規(guī)?；仡櫸飿I(yè)管理在我國內(nèi)地興起的三十年，我國物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)如雨后春筍般出現(xiàn)，這表明了新行業(yè)的興起總需要法律法規(guī)的保駕護(hù)航，而實(shí)踐也證明了正是如此。雖然我國物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘制度、業(yè)主參與制度等方面加強(qiáng)物業(yè)管理法律法規(guī)的完善。
（三）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)是搞好前期物業(yè)管理的關(guān)鍵。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)自身的監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一分子，也是盈利性企業(yè)，但是它是微利的。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，各行各業(yè)的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業(yè)服務(wù)性行業(yè)更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發(fā)展的空間，如何充分利用前期物業(yè)管理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)是關(guān)鍵。因此物業(yè)企業(yè)必須加強(qiáng)員工素質(zhì)建設(shè)，提升物業(yè)企業(yè)公關(guān)能力建設(shè)，培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)將是搞好前期物業(yè)管理的關(guān)鍵。
（四）政府部門加強(qiáng)監(jiān)管和宣傳是搞好前期物業(yè)管理的重要條件。
而如何適應(yīng)新時(shí)期物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，如何使企業(yè)在逆境中得到發(fā)展，這是擺在每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)面前的難題。銀川眾一物業(yè)公司面對(duì)物業(yè)市場(chǎng)困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團(tuán)公司扶持到自負(fù)盈虧，通過觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新四個(gè)方面，加強(qiáng)管理內(nèi)部管理，創(chuàng)新外部服務(wù)，走出了自己的創(chuàng)新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業(yè)得到發(fā)展。
一、從培養(yǎng)學(xué)習(xí)型企業(yè)入手，實(shí)現(xiàn)觀念創(chuàng)新
物業(yè)管理作為一種無形服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)勞動(dòng)密集行業(yè)，它的性質(zhì)就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發(fā)揮員工的創(chuàng)造性思維能力，從而使企業(yè)具備不斷改進(jìn)的能力，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。銀川眾一物業(yè)公司采取多種方式創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)，通過一系統(tǒng)活動(dòng)，使全體員工善于學(xué)習(xí)，通過學(xué)習(xí)改變觀念，在工作中不斷創(chuàng)新、不斷進(jìn)步，為業(yè)主提供滿意服務(wù)，增強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
一是，為員工創(chuàng)造學(xué)習(xí)的條件，培養(yǎng)員工學(xué)習(xí)習(xí)慣。通過送出培訓(xùn)、外聘老師、內(nèi)部講課、經(jīng)驗(yàn)交流、觀看視頻、開展“五二一”活動(dòng)（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識(shí)競(jìng)賽等多方式開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高全體員工綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，使其具備本崗位所需知識(shí)，從思想上轉(zhuǎn)變觀念，樹立服務(wù)意識(shí)。
二是，健全激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工自學(xué)。采用提高職稱、學(xué)歷津貼，報(bào)銷學(xué)費(fèi)等激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工不斷學(xué)習(xí)，提高自學(xué)能力，公司各項(xiàng)專業(yè)職稱執(zhí)有率逐年增多，員工平均學(xué)歷也得到提高。隨著員工素質(zhì)的提高，公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及業(yè)主滿意率也在逐年提升。
三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調(diào)動(dòng)員工積極性，對(duì)某一個(gè)階段工作中好的做法、好的事情和先進(jìn)個(gè)人進(jìn)行推廣，使全員樹立為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)；同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流，開各種形式的現(xiàn)場(chǎng)交流會(huì)，讓基層員工在現(xiàn)場(chǎng)交流學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，不足的地方進(jìn)行總結(jié)，做到發(fā)現(xiàn)問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務(wù)態(tài)度，提高了服務(wù)質(zhì)量。
二、從開展創(chuàng)收、成本控制入手，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營創(chuàng)新
在今天物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)面臨重重困境的情況下，物業(yè)公司只能充分利用物業(yè)企業(yè)特點(diǎn)實(shí)行成本控制、開展多種經(jīng)營等方式，達(dá)到創(chuàng)收增效的目的。
一是，從開展多種經(jīng)營入手，增加公司經(jīng)濟(jì)增漲點(diǎn)。在對(duì)外拓展物業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，銀川眾一物業(yè)公司利用自身及物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，開展多種經(jīng)營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業(yè)務(wù)，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。
二是，根據(jù)成本會(huì)計(jì)的成本遞減原理，隨著物業(yè)管理面積的增大，物業(yè)管理企業(yè)的一部分管理費(fèi)用會(huì)被攤薄，綜合成本就會(huì)降低。因此物業(yè)公司盈利的另一個(gè)方式就是擴(kuò)大物業(yè)管理面積，實(shí)現(xiàn)有效管理，規(guī)模經(jīng)營，攤薄成本。銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司充分號(hào)召全體員工利用身邊的一切關(guān)系尋找好的、盈利項(xiàng)目，成立項(xiàng)目開發(fā)小組，逐年增大物業(yè)管理面積，從而逐步實(shí)現(xiàn)盈利。
三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項(xiàng)目物業(yè)能耗定額，根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目不同，從能耗節(jié)約方面出發(fā)，同時(shí)利用現(xiàn)代科技手段節(jié)約項(xiàng)目能耗，從而從管理上節(jié)約了成本，提高了企業(yè)效益。
四是，充分把握政府惠民政策，爭(zhēng)取得到政府支持。2012年，銀川市政府進(jìn)行舊房改造工程，銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司抓住機(jī)會(huì)，申請(qǐng)了舊房改造，即改善了業(yè)主居住環(huán)境，又節(jié)省了舊小區(qū)物業(yè)維修費(fèi)用；還有，公司充分利用國家對(duì)小型微型企業(yè)稅務(wù)政策，申請(qǐng)發(fā)票工本費(fèi)全免權(quán)，直接降低財(cái)務(wù)成本支出。
五是，利用現(xiàn)代化辦公手段，提高辦事效率，節(jié)約辦公經(jīng)費(fèi)。公司建立了網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系系統(tǒng)，利用物業(yè)管理軟件、企業(yè)QQ群建立公司內(nèi)部聯(lián)系，有效節(jié)約辦公費(fèi)支出，提高了辦事效率。
三、從制度建設(shè)入手，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新
物業(yè)管理的中心任務(wù)不僅是對(duì)物的管理、對(duì)人的服務(wù)，其實(shí)質(zhì)是通過有效管理，來協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，從而創(chuàng)造一個(gè)人物結(jié)合的優(yōu)良環(huán)境。銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司從制度建設(shè)入手，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新。
一是，從內(nèi)部管理入手，以提高工作效率為前提，實(shí)行定崗定編，一個(gè)人能完成的工作，決不安排兩個(gè)人去做，從而節(jié)約用工成本。
二是，在運(yùn)行ISO9000質(zhì)量體系的基礎(chǔ)上，以客戶滿意度和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù)，從制度建設(shè)入手，按照“工作標(biāo)準(zhǔn)化、管理制度化、服務(wù)規(guī)范化”的要求，根據(jù)客觀變化不斷完善和修改各項(xiàng)管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機(jī)制，對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)受理、及時(shí)處理、及時(shí)辦結(jié)、及時(shí)回復(fù)，從而提升了業(yè)主滿意率。
三是，實(shí)行精細(xì)管理，通過制度規(guī)范化、服務(wù)精細(xì)化，達(dá)到“五心服務(wù)”目標(biāo)；推行星級(jí)員工評(píng)選，樹立榜樣形象，從而引導(dǎo)全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業(yè)主服務(wù)的過程中，認(rèn)真抓好第一關(guān)，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進(jìn)物業(yè)服務(wù)環(huán)境得到優(yōu)化。
四是，以控制成本、開源節(jié)流，提高小區(qū)管理服務(wù)水平為原則，實(shí)行了目標(biāo)責(zé)任管理，每年與各服務(wù)中心簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)到管理指標(biāo)都做到量化，實(shí)行定額管理，按項(xiàng)目記帳，增強(qiáng)了服務(wù)中心成本意識(shí)，在綠化用水、庭院照明、公共設(shè)施維修等方面采取了一定措施，服務(wù)中心管理水平逐年提高。同時(shí)擬定了《采購管理辦法》，將部分服務(wù)耗材采購權(quán)下放各服務(wù)中心，一方面縮短采購時(shí)間，提高服務(wù)及時(shí)率；另一方面嚴(yán)格采購單價(jià)審核，督促服務(wù)中心加強(qiáng)成本意識(shí)，最大限度減少浪費(fèi)。
五是，銀川眾一物業(yè)公司利用物業(yè)管理軟件，并在此基礎(chǔ)上建立了公司網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系系統(tǒng)，制定《計(jì)算機(jī)管理辦法》，一方面有效節(jié)約辦公費(fèi)的支出，另一方面加強(qiáng)了物業(yè)管理、服務(wù)收費(fèi)及資產(chǎn)管理力度。
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服務(wù)是物業(yè)管理的主要功能，是物業(yè)管理的產(chǎn)品，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新，是提高服務(wù)滿意度的必由之路。銀川眾一物業(yè)公司從提高服務(wù)質(zhì)量入手，在規(guī)范和提高服務(wù)質(zhì)量工作中，不斷改進(jìn)工作態(tài)度、工作方法，提高工作技能，實(shí)現(xiàn)服務(wù)創(chuàng)新，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。
一是，營造安定和諧的服務(wù)環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)要做到持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于如何在服務(wù)中創(chuàng)造一個(gè)人性化的環(huán)境氛圍。銀川眾一物業(yè)公司在注重高質(zhì)量、高水平服務(wù)的同時(shí)，把“感情投資”作為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會(huì)活動(dòng)、多種形式的業(yè)主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關(guān)系、增強(qiáng)業(yè)主對(duì)居住區(qū)的歸屬感。
二是，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意才是衡量物業(yè)服務(wù)工作的最終標(biāo)準(zhǔn)，銀川眾一物業(yè)公司將“以人為本”的理念，作為提高服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵，貫穿到物業(yè)服務(wù)的全過程中，建立了“業(yè)主服務(wù)滿意體系”，開展業(yè)主滿意度調(diào)查，以誠懇、守信、積極的態(tài)度，滿足業(yè)主的需要，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。
隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，國外先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入，中國未來物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈。物業(yè)管理企業(yè)如何良性發(fā)展，如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，這要求物業(yè)管理企業(yè)在管理上有所創(chuàng)新，主要從以下幾個(gè)方面入手：
一、物業(yè)管理企業(yè)的計(jì)劃
創(chuàng)新管理計(jì)劃是由企業(yè)的高、中層管理者制定的，它將企業(yè)戰(zhàn)略中具有廣泛性的目標(biāo)和政策轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的目標(biāo)和政策，并且規(guī)定了達(dá)到各種目標(biāo)的確切時(shí)間。管理計(jì)劃的創(chuàng)新要圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)的高、中層管理者在制定具有創(chuàng)新性的計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)普遍聽取物業(yè)管理企業(yè)一線員工的意見和建議，因?yàn)樗麄兪俏飿I(yè)管理服務(wù)的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務(wù)對(duì)象的需求。
二、物業(yè)管理企業(yè)的組織
創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說是一場(chǎng)管理的革命。首先要?jiǎng)?chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復(fù)雜性，使大家對(duì)組織創(chuàng)新的困難有個(gè)比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預(yù)備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時(shí)機(jī)，做好宣傳工作，以增強(qiáng)對(duì)創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動(dòng)企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標(biāo)、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過程中的科學(xué)性與平穩(wěn)性。
三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制
人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)員工進(jìn)行選擇，二是對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。
對(duì)員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調(diào)動(dòng)誰的問題。例如，制定人力資源規(guī)劃時(shí)，人力資源部門根據(jù)勞動(dòng)力市場(chǎng)發(fā)展變化的猜測(cè)，以及組織機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內(nèi)部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內(nèi)部人員數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)趨勢(shì)，讓企業(yè)管理層從整體上進(jìn)行把握。
對(duì)員工的培訓(xùn)，既包括技術(shù)和業(yè)務(wù)方面的練習(xí)，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習(xí)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)員工的培訓(xùn)創(chuàng)新可從以下幾方面入手：
1. 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一般分兩類：外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。外部機(jī)構(gòu)包括專業(yè)培訓(xùn)企業(yè)、大學(xué)以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)則包括專門的培訓(xùn)實(shí)體，或由人力資源部履行其職責(zé)。一般來講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。規(guī)模較小的企業(yè)，當(dāng)培訓(xùn)內(nèi)容比較專業(yè)，或者參加培訓(xùn)的人員較少，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，可以求助于外部咨詢機(jī)構(gòu)。
2. 培訓(xùn)對(duì)象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓(xùn)的人員不同，可分為高層管理人員培訓(xùn)、中層管理人員培訓(xùn)、普通職員培訓(xùn)，根據(jù)不同的受訓(xùn)對(duì)象，設(shè)計(jì)相應(yīng)的培訓(xùn)方式和內(nèi)容。一般而言，高層管理人員應(yīng)以灌輸理念能力為主，參訓(xùn)人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運(yùn)用討論學(xué)習(xí)的方法；對(duì)于中層人員，應(yīng)注重人際交往能力的練習(xí)和引導(dǎo)，參訓(xùn)規(guī)?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大，延長(zhǎng)培訓(xùn)時(shí)間，采用演講、討論及報(bào)告等方式，利用互動(dòng)機(jī)會(huì)增加學(xué)習(xí)效果；對(duì)于普通職員的培訓(xùn)，需要加強(qiáng)其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長(zhǎng)期性的延伸教育，適當(dāng)運(yùn)用模擬等方法，充實(shí)員工的基本理念，加強(qiáng)實(shí)務(wù)操作。
第二，信息溝通渠道的控制。
良好的溝通有助于決策者正確、及時(shí)地把握與企業(yè)運(yùn)作相關(guān)的各種信息，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的團(tuán)隊(duì)精神，與業(yè)主建立積極的互動(dòng)關(guān)系。溝通，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、設(shè)備供給商、服務(wù)供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關(guān)主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會(huì)等。
內(nèi)部溝通是指企業(yè)內(nèi)部在運(yùn)作、管理上的信息傳遞。內(nèi)部溝通主要包括兩個(gè)方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級(jí)的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內(nèi)部具有上下級(jí)關(guān)系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級(jí)員工與下級(jí)員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內(nèi)部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺(tái)系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡(jiǎn)化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。
四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵(lì)創(chuàng)新第一，目標(biāo)激勵(lì)
員工從事任何一項(xiàng)工作，都希望所在企業(yè)能有一個(gè)明確的工作目標(biāo)，并引導(dǎo)他們圍繞這個(gè)目標(biāo)去工作，最終達(dá)到和實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個(gè)詳盡的發(fā)展計(jì)劃，并規(guī)定每年要達(dá)到的具體目標(biāo)，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證。只有目標(biāo)明確，員工才有奮斗方向和工作動(dòng)力。
第二，獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)。
員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的作用顯得十分重要。因此調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對(duì)企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，用獎(jiǎng)勵(lì)來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。
第三，福利激勵(lì)。
福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中?，F(xiàn)在的企業(yè)一般都會(huì)為員工購買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，實(shí)行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補(bǔ)助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的忠誠度。
第四，榜樣激勵(lì)。
榜樣的力量是無窮的，一個(gè)單位重要領(lǐng)導(dǎo)的工作能力和人格力量會(huì)直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。
第五，榮譽(yù)激勵(lì)。
人的需要和追求是分層次的，當(dāng)基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽(yù)。因此，對(duì)工作成績(jī)優(yōu)異、素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級(jí)工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對(duì)工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務(wù)標(biāo)兵”，“先進(jìn)個(gè)人”等榮譽(yù)稱號(hào)，并將其主要事跡在有關(guān)報(bào)刊和宣傳欄中大力宣傳；對(duì)素質(zhì)高、品質(zhì)好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。
中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新?！边@說明中國人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業(yè)管理之路。
參考文獻(xiàn)：
1. 楊錫懷，《 企業(yè)戰(zhàn)略管理 》，高等教育出版社
由于電力企業(yè)長(zhǎng)期以來一直將物業(yè)管理部門當(dāng)做是后期服務(wù)部，正是由于對(duì)其的定位錯(cuò)誤，常常安排一些老弱病殘，或一些快要退休的老職工，并且在物業(yè)管理員工培養(yǎng)方面存在嚴(yán)重不足，結(jié)果導(dǎo)致現(xiàn)階段電力企業(yè)物業(yè)管理人才嚴(yán)重匱乏。作為物業(yè)管理人員，不僅需要具備物業(yè)管理專業(yè)的知識(shí)，還必須掌握經(jīng)濟(jì)管理、房地產(chǎn)、建筑、法律等方面的技能，就我國電力企業(yè)現(xiàn)階段的物業(yè)管理人員配置來說，文化素質(zhì)以及專業(yè)素養(yǎng)有待提升，在很大程度上影響了物業(yè)管理的發(fā)展。
2.優(yōu)化電力企業(yè)物業(yè)管理的對(duì)策
2.1早期全面介入，強(qiáng)化物業(yè)建設(shè)質(zhì)量
只有具備高品質(zhì)的物業(yè)，才能提高物業(yè)管理的水平。這就需要物業(yè)公司盡早的介入，作為物業(yè)管理企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)考慮從后期物業(yè)管理的角度出發(fā)，綜合考慮業(yè)主、開放商等各方面的利益，將物業(yè)管理各個(gè)細(xì)節(jié)延伸到開發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，提出行之有效的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建議，為物業(yè)后期管理提供便利。
2.2加強(qiáng)電力企業(yè)內(nèi)部管理，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)
為了提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，首先就需要從物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部出發(fā)，逐漸的轉(zhuǎn)變員工的服務(wù)意識(shí)，并加強(qiáng)對(duì)其專業(yè)技能以及理論知識(shí)的培養(yǎng)，執(zhí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗制度，合理安排物業(yè)管理的程序。具體的措施體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）引進(jìn)優(yōu)秀的物業(yè)管理高層人才，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的領(lǐng)導(dǎo)才能。
（2）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，包括專業(yè)管理以及相關(guān)方面的知識(shí)，定期進(jìn)行考核，采用評(píng)比等手段，提升員工自身的綜合素質(zhì)；
（3）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理制度，建立良好的企業(yè)文化，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，使全體員工樹立高質(zhì)量的服務(wù)意識(shí)，提高物業(yè)管理整體的服務(wù)質(zhì)量。
2.3規(guī)范物業(yè)管理自身的行為
為了規(guī)范物業(yè)管理自身的行為，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：
（1）物業(yè)管理工作本身存在程序復(fù)雜、項(xiàng)目眾多、環(huán)節(jié)繁雜等特點(diǎn)，需要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的日常管理，強(qiáng)化管理崗位，突出工作程序，優(yōu)化物業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。
（2）完善物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，有效的約束物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理企業(yè)也需要引進(jìn)質(zhì)量體系，制定質(zhì)量監(jiān)督手冊(cè)，運(yùn)用國際通用的準(zhǔn)則，規(guī)范物業(yè)招投標(biāo)、管理服務(wù)方案制定、接管驗(yàn)收、入伙管理、職工回訪、有償服務(wù)、退伙管理等所有過程的控制要求，來逐步完善其質(zhì)量管理體系。
（3）物業(yè)管理企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的溝通，關(guān)系員工的工作與生活，和諧企業(yè)與員工之間的關(guān)系。另外，要建立科學(xué)的獎(jiǎng)罰制度，激勵(lì)員工，充分挖掘員工的潛力，積極聽取員工的建議。
3總結(jié)
顧名思義，石油企業(yè)的物業(yè)管理就是石油企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代化的經(jīng)營手段與管理模式，對(duì)礦區(qū)、辦公區(qū)、油田居民區(qū)進(jìn)行全方位、多功能的后勤服務(wù)管理，對(duì)企業(yè)員工及其家屬提供較為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，保證他們能夠安心工作、生活，為企業(yè)創(chuàng)造出和諧的文化氛圍，確保員工的穩(wěn)定性，避免人才的流失與企業(yè)利益的受損。伴隨石油企業(yè)的改制重組，物業(yè)管理部門從原來的后勤部門中分化出來，形成獨(dú)立的機(jī)構(gòu)并愈來愈朝著專業(yè)化、市場(chǎng)化的方向發(fā)展。改革開放以前，石油企業(yè)的建設(shè)與發(fā)展主要靠企業(yè)職工自身的力量，油田勘探、開發(fā)，礦區(qū)的建設(shè)多在偏遠(yuǎn)地區(qū)，職工居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較差，配套服務(wù)也滿足不了基本需求。20世紀(jì)80年代末90年代初，石油企業(yè)成為我國能源基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，受到中央與地方政府的高度重視。石油企業(yè)不僅創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)利益，也為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，逐步建成設(shè)施完善、功能完備的居民區(qū)，保證企業(yè)員工的穩(wěn)定性，做好企業(yè)的各項(xiàng)后勤保障工作。尤其是在市場(chǎng)化逐步推廣的今天，石油企業(yè)的物業(yè)管理作為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，作為一種新興的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，探索出一條迎合市場(chǎng)需求、不斷發(fā)展、活力四射的道路。首先，石油企業(yè)物業(yè)管理擁有優(yōu)質(zhì)的外部環(huán)境。物業(yè)管理的涉及面廣，是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，而作為大型企業(yè)的后勤部門，更是需要全社會(huì)的理解與支持。由于物業(yè)管理從整體上來說還處于發(fā)展的初步階段，行業(yè)法規(guī)、管理法律都不夠健全，需要社會(huì)化服務(wù)給予一定的支持。政府要理解企業(yè)管理中的難處，盡量在資金投入、稅收政策、配套設(shè)施等方面給予傾斜，為企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理奠定良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。其次，石油企業(yè)應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理制度?，F(xiàn)代企業(yè)必須遵守嚴(yán)格的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，具備無人能及的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力才不至于被社會(huì)淘汰。石油企業(yè)的物業(yè)管理便是遵循了這一原則，很好地體現(xiàn)了與時(shí)俱進(jìn)、優(yōu)化創(chuàng)新的理念。在石油企業(yè)內(nèi)部，領(lǐng)導(dǎo)層巧妙地運(yùn)用了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，管理人員奉行競(jìng)爭(zhēng)上崗制，將職工的工資、福利、獎(jiǎng)金等區(qū)別開來，形成良好的激勵(lì)機(jī)制。經(jīng)濟(jì)手段的約束力最為直接、效果顯著，然后輔助一些精神性的鼓勵(lì)，能夠催促企業(yè)不斷提高自身的物業(yè)服務(wù)水平。最后，物業(yè)管理的專業(yè)化能夠形成無形的“品牌效應(yīng)”，在造福企業(yè)職工的同時(shí)，也為企業(yè)創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，是互利雙贏的好事。物業(yè)管理由于涉及面廣而雜，如果一直是雜糅在一起，難免會(huì)分工不明確、矛盾沖突不斷。專業(yè)化分工和專業(yè)化人才是品牌戰(zhàn)略的重要因素，直接關(guān)系到物業(yè)管理水平與服務(wù)質(zhì)量。鼓勵(lì)各領(lǐng)域內(nèi)的管理人才參與培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)時(shí)充實(shí)自己，在物業(yè)管理的平凡崗位上做出不平凡的成績(jī)，鞏固石油企業(yè)在大眾心目中的權(quán)威地位。
二、石油企業(yè)物業(yè)的專業(yè)化分工
石油企業(yè)市場(chǎng)化的需求導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理專業(yè)化層次顯著。根據(jù)企業(yè)物業(yè)管理為職工提供的各項(xiàng)服務(wù)，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設(shè)備維修、家政服務(wù)四個(gè)方面。
（一）咨詢服務(wù)
作為現(xiàn)代化的大型企業(yè)，石油企業(yè)在轉(zhuǎn)型改制過程中難免會(huì)遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準(zhǔn)確地解決處理，對(duì)于企業(yè)員工的工作積極性有很大的影響。企業(yè)的正常生產(chǎn)與運(yùn)營也離不開完備的企業(yè)制度、規(guī)章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業(yè)管理部門的參與，及時(shí)與領(lǐng)導(dǎo)層或普通職工進(jìn)行溝通交流。
（二）保潔保安
無論是礦區(qū)、工廠還是員工居住區(qū)，保潔保安工作都是人們最關(guān)心的問題。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標(biāo)。為企業(yè)職工創(chuàng)造一個(gè)舒適、安全、優(yōu)美的工作與生活環(huán)境，直接影響到他們對(duì)于企業(yè)的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業(yè)培訓(xùn)，有著豐富的理論經(jīng)歷，綜合素質(zhì)較高，能夠最大限度地保障企業(yè)設(shè)備與員工的安全。這不僅是內(nèi)部員工自身的權(quán)利，也是外界對(duì)于企業(yè)形象評(píng)價(jià)的重要指標(biāo)。小型的私人企業(yè)及普通小區(qū)的物業(yè)管理人員多是一些城市的下崗職工或農(nóng)民工，文化程度有限，技術(shù)能力欠佳，導(dǎo)致很多業(yè)主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會(huì)創(chuàng)造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業(yè)的管理水平是較高的，值得借鑒學(xué)習(xí)。
（三）設(shè)備維修
石油企業(yè)是我國能源建設(shè)的重要保障，它的正常運(yùn)營關(guān)系到企業(yè)自身及廣大群眾的切身利益。面對(duì)高效率、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，企業(yè)更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊(duì)伍。生產(chǎn)設(shè)備的檢查、維修是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，尤其是對(duì)于那些大型機(jī)器，一旦出現(xiàn)狀況，無法及時(shí)解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業(yè)聘請(qǐng)了專門的技術(shù)人才，挑選出經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)人員，打造出一個(gè)專業(yè)的維修團(tuán)隊(duì)，掛靠在物業(yè)管理部門，專門應(yīng)對(duì)企業(yè)突發(fā)事件，大大提高了企業(yè)的生產(chǎn)效率。
三、培養(yǎng)石油企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化人才
縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化程度很高。雖然我國的石油企業(yè)物業(yè)管理水平較高，但中國的物業(yè)管理行業(yè)總體上還處于初級(jí)階段，需要走的路還很長(zhǎng)。其中，很重要的一點(diǎn)就是需要做好人才的引進(jìn)與開發(fā)，實(shí)現(xiàn)人力資源的合理配置。人力資源是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，擁有一支綜合素質(zhì)高、技術(shù)能力強(qiáng)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來豐富的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，避免企業(yè)資源的浪費(fèi)，減少?zèng)_突矛盾的產(chǎn)生。石油企業(yè)的物業(yè)管理部門之所以能夠成功地應(yīng)對(duì)各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優(yōu)秀人才。眾所周知，物業(yè)管理部門在我國普通民眾的印象中社會(huì)地位并不高，收入社會(huì)福利等也不被人看好，但是石油企業(yè)恰恰反其道而行，將資金投入到團(tuán)隊(duì)建設(shè)中，用高薪、高福利吸引優(yōu)秀專業(yè)人才加入物業(yè)管理隊(duì)伍，大大改善了物業(yè)管理的整體服務(wù)水平，使得物業(yè)管理部門真正履行到自身的職責(zé)，為企業(yè)員工創(chuàng)造出一個(gè)和諧的企業(yè)文化氛圍。
四、結(jié)語
