時(shí)間：2022-12-22 10:09:01
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房屋預(yù)售合同，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1995年6月16日，市房地局、市工商局下達(dá)《關(guān)于本市商品房預(yù)售、出售使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本的通知》，在全市范圍內(nèi)推行了商品房預(yù)售、出售標(biāo)準(zhǔn)合同文本（以下簡(jiǎn)稱95版合同文本）。這一措施實(shí)行二年來(lái)，在規(guī)范商品房轉(zhuǎn)讓合同，維護(hù)商品房轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益方面起到了積極作用。為進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)范的合同文本在促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展中的重要作用，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，市房地局會(huì)同市工商局對(duì)95版合同文本作了重新修訂，修訂后的文本作為商品房預(yù)售、出售合同示范性文本在全市范圍內(nèi)推行。現(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：
一、商品房預(yù)售、出售合同示范文本分為《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》、《上海市外銷商品房預(yù)售合同》、《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡(jiǎn)稱97版合同文本），由市房地局制定、市工商局監(jiān)制。
二、97版合同文本的預(yù)售合同與出售合同是相互獨(dú)立的合同文本。預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用后持預(yù)售合同可直接辦理過(guò)戶手續(xù)；出售合同適用于未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（竣工驗(yàn)收合格、取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。
三、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售或出售商品房時(shí)，一般應(yīng)采用97版合同文本與承購(gòu)人訂立合同。如不采用97版合同文本而自行擬定合同文本的，應(yīng)將自擬合同文本送上海市房屋土地管理局審核批準(zhǔn)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在1998年5月31日前仍可采用原已購(gòu)買的95版合同文本與承購(gòu)人訂立合同。
五、97版合同文本統(tǒng)一印制，由各房地產(chǎn)交易中心向社會(huì)公開發(fā)售，購(gòu)買份數(shù)、對(duì)象不受限制。
本通知自下達(dá)之日起執(zhí)行。
附：
《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》示范樣本（略）
《上海市外銷商品房預(yù)售合同》示范樣本（略）
曾某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2003年5月28日簽訂了預(yù)售商品房協(xié)議書，協(xié)議書約定，房產(chǎn)公司將其正在開發(fā)的某小區(qū)住宅樓一套商品房出售給曾某，房?jī)r(jià)為80000元。付款方式為分期付款。房產(chǎn)公司保證房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前辦妥房產(chǎn)證。合同簽訂后，曾某按約交付了一部分房款。2003年9月份，該棟房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，當(dāng)曾某多次催促房產(chǎn)公司辦房產(chǎn)證時(shí)，房產(chǎn)公司總以種種理由推脫。曾某后經(jīng)查詢得知，該房產(chǎn)公司隱瞞了其未辦理商品房預(yù)售許可證的事實(shí)而預(yù)售商品房，以致現(xiàn)在因缺乏相關(guān)材料而根本不能辦理房產(chǎn)證。曾某遂向法院提起訴訟，要求確認(rèn)與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無(wú)效，并判決該房產(chǎn)開發(fā)公司返還曾某所交購(gòu)房款625000元并賠償相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。后據(jù)法院查明 ：到原告曾某起訴時(shí)，被告房地產(chǎn)開發(fā)公司仍然沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證。
[分歧]：
本案在審理過(guò)程中，對(duì)原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同是否有效的問(wèn)題，合議庭存在以下分歧意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為：原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同有效。因?yàn)樵媾c被告已經(jīng)簽訂了書面的預(yù)售商品房協(xié)議書，且原告曾某已搬入居住。被告房地產(chǎn)開發(fā)公司沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證只是程序上存在瑕疵，可以進(jìn)一步完善，曾某不可以要求房產(chǎn)開發(fā)公司返還已付購(gòu)房款，但被告房地產(chǎn)開發(fā)公司可以賠償曾某部分損失。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為：原告曾某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。本案中被告房產(chǎn)開發(fā)公司故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，且在起訴前，仍然沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證。故曾某可以依法要求房產(chǎn)開發(fā)公司返還已付購(gòu)房款及利息并要求賠償損失。
[分析]：
被告：中鴻天房地產(chǎn)公司
徐高先生于去年1月8日與中鴻天房地產(chǎn)公司簽訂了《SOHO現(xiàn)代城認(rèn)購(gòu)書》。雙方約定，徐高購(gòu)買SOHO現(xiàn)代城房屋一套，房?jī)r(jià)款237萬(wàn)余元。同時(shí)，雙方在認(rèn)購(gòu)條件一款中作出約定：“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》時(shí)向賣方交納認(rèn)購(gòu)定金3萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)方在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購(gòu)書》及其它相關(guān)文件到現(xiàn)代城銷售中心與賣方簽約。如認(rèn)購(gòu)方未在認(rèn)購(gòu)期限內(nèi)，與賣方就認(rèn)購(gòu)物業(yè)一事簽訂《現(xiàn)代城內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》及其它相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書的履行，并將認(rèn)購(gòu)方已購(gòu)物業(yè)另行處置，且認(rèn)購(gòu)方已交定金賣方將不予退還?！?月29日徐高前往現(xiàn)代城銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開發(fā)商沒(méi)有《預(yù)售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐高將中鴻天房地產(chǎn)公司訴至朝陽(yáng)法院，要求雙倍返還定金6萬(wàn)元。
朝陽(yáng)法院審理此案時(shí)認(rèn)為本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有3個(gè)：認(rèn)購(gòu)書是否有效；3萬(wàn)元的性質(zhì)；原告事先是否知道被告沒(méi)有《預(yù)售許可證》。對(duì)此，被告辯稱，由于沒(méi)有《預(yù)售許可證》，認(rèn)購(gòu)書無(wú)效；3萬(wàn)元的性質(zhì)是預(yù)付款，相當(dāng)于預(yù)訂金，之所以寫成“定金”屬于筆誤；原告事前已知被告無(wú)《預(yù)售許可證》。去年底，朝陽(yáng)法院以商品房預(yù)售必須具有預(yù)售許可證，而中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書無(wú)效。認(rèn)購(gòu)書被確認(rèn)無(wú)效后，定金即失去擔(dān)保的效力，判決中鴻天房地產(chǎn)有限公司返還徐高定金三萬(wàn)元，駁回徐高雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。
關(guān)鍵詞：合唱與指揮；教學(xué)方法；授意；仿像；自悟
中圖分類號(hào)：G642
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-0717（2014）04-0043-05
收稿日期：2014-04-30
基金項(xiàng)目：教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目“普通高校‘合唱與指揮’教學(xué)模式創(chuàng)新研究”（12YJA760028）
作者簡(jiǎn)介：李愛(ài)華（1963-），女，吉林省吉林市人，教授，北京航空航天大學(xué)人文學(xué)院文化藝術(shù)教育中心副主任，主要從事藝術(shù)教育、合唱指揮、鋼琴等方面的研究。
一、授意、仿像與自悟的詮釋
（1）授意。授意是教師通過(guò)喚醒、幫助與微調(diào)，調(diào)動(dòng)學(xué)生能量，激發(fā)學(xué)習(xí)者意識(shí)和注意的技巧。其目的在于向?qū)W生傳達(dá)教學(xué)信息、技術(shù)或?qū)I(yè)思想，以便學(xué)生主動(dòng)了解專業(yè)知識(shí)與技能的概念與思想，明了所學(xué)課程的思想、知識(shí)、技術(shù)原理。授意，使不同學(xué)能的學(xué)生都可以獲得成功。第一，授意是喚醒。授意能喚醒學(xué)生的主體意識(shí)，使他們能獨(dú)立思考并做出決定。它不僅要讓學(xué)習(xí)者掌握知識(shí)，而且要把學(xué)習(xí)的權(quán)利“還給”學(xué)生，使學(xué)生將自己的學(xué)習(xí)態(tài)度、能力與精神融化為自己的人格。正如蒂克森所說(shuō)，學(xué)習(xí)包括“學(xué)習(xí)的態(tài)度與獨(dú)立學(xué)習(xí)的能力兩個(gè)方面”，“態(tài)度是一種對(duì)自己的學(xué)習(xí)做出決策的責(zé)任，能力是對(duì)學(xué)習(xí)過(guò)程的決策和反思”[1]。第二，授意是幫助。教育的重要任務(wù)，在于幫助學(xué)生對(duì)自身學(xué)習(xí)獨(dú)立地做出選擇，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)自己負(fù)責(zé)，對(duì)自己的事情作出計(jì)劃，并進(jìn)行實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的歸納、擴(kuò)展，將實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)內(nèi)化為自己知識(shí)與能力結(jié)構(gòu)的智慧。第三，授意是微調(diào)。教師在布置學(xué)習(xí)任務(wù)時(shí)，一般只提宏觀的要求，不給具體的操作方法，讓學(xué)生在當(dāng)中充分發(fā)揮自己的潛能，展現(xiàn)其才華，創(chuàng)造性地完成工作[2]。其實(shí)質(zhì)就是激發(fā)學(xué)生共鳴，淡化學(xué)生的“心理抗拒”，充分發(fā)揮學(xué)生學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和自主性，取代僅僅是為修取學(xué)分的功利性學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)，避免“饕餮盛宴”一轉(zhuǎn)而為“雞肋”[3]。
（2）仿像?！胺孪瘛笔且怨狻⒂?、聲的“超真實(shí)”存在的媒體時(shí)代的擬像形式?！胺孪瘛辈辉倥c現(xiàn)實(shí)相關(guān)，而是一個(gè)脫離客觀真實(shí)而又獨(dú)立存在、自主運(yùn)行的符號(hào)系統(tǒng)[4]。仿像是當(dāng)代教學(xué)生活的重要手段和技術(shù)形式。它利用現(xiàn)代信息技術(shù)，自主開發(fā)多媒體課件等各種教學(xué)資源，幫助學(xué)生進(jìn)行生動(dòng)的模仿與建構(gòu)的學(xué)習(xí)活動(dòng)。第一，仿像能夠使我們強(qiáng)烈地感受到其教學(xué)藝術(shù)的感染力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)課堂教學(xué)。它成為學(xué)生擺脫按部就班與繁瑣無(wú)趣的日常課堂生活，成為第二種生活的狂歡廣場(chǎng)[5]。第二，仿像作為一種“超真實(shí)”教學(xué)場(chǎng)景使教學(xué)具有逼真性，它不僅以極度逼真的視聽方式徹底替換現(xiàn)實(shí)事物，而且還以大量復(fù)制和現(xiàn)代傳播的方式，創(chuàng)造出現(xiàn)實(shí)生活中不存在的真實(shí)，創(chuàng)造出一種比真實(shí)更加真實(shí)的“超真實(shí)”。第三，仿像使教學(xué)內(nèi)容具有開放、共享與生成性質(zhì)。在獲取優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源上，它具有信息的海量性、時(shí)間的自主性和空間的開放性、諸多用戶共享性等優(yōu)點(diǎn)[6]。仿像具有便捷性與高效性，學(xué)生可以通過(guò)仿像在極短的時(shí)間內(nèi)獲得所需信息，學(xué)生和教師可以快速地相互交流信息。仿像的教學(xué)方法，具有創(chuàng)新的無(wú)限可能，使學(xué)生的自主學(xué)習(xí)具有獨(dú)特的意義和價(jià)值。
（3）自悟。自悟本屬禪學(xué)的要義之一，具有領(lǐng)悟、開悟、頓悟與漸悟之意，它是生命內(nèi)部力量的流動(dòng)、變化與顯現(xiàn)。自悟乃自主學(xué)習(xí)之精髓，有自主、體驗(yàn)、冥想、嘗試的實(shí)踐意韻，具有生成性、發(fā)展性、自我建構(gòu)性等特點(diǎn)。第一，自悟是生命能量的自然綿延。它使教育具有強(qiáng)烈的生命教育的意韻。讓學(xué)習(xí)者生成更有力量、更生動(dòng)的學(xué)習(xí)品質(zhì)。具有這種品質(zhì)的人，能夠“決定學(xué)習(xí)目標(biāo)、決定學(xué)習(xí)內(nèi)容和進(jìn)度、選擇學(xué)習(xí)方法和技術(shù)、監(jiān)控學(xué)習(xí)過(guò)程和評(píng)估習(xí)得的結(jié)果等內(nèi)容”[7]。它使學(xué)習(xí)者將專業(yè)能力與生命運(yùn)動(dòng)融會(huì)貫通，無(wú)論在心理層面上還是專業(yè)的深層次領(lǐng)悟上，都是教育的最高境界。第二，自悟是感性到理性的認(rèn)識(shí)過(guò)程。在教育實(shí)踐中，自悟的發(fā)生，因個(gè)體的學(xué)習(xí)環(huán)境、學(xué)習(xí)能力和思考習(xí)慣而異，學(xué)生個(gè)體的認(rèn)知能力隨自我實(shí)踐與時(shí)間的推移，一般經(jīng)過(guò)感知、理解、明白、覺(jué)醒、大徹大悟的過(guò)程，也遵循從感性到理性、從低級(jí)到高級(jí)深化，最終打上思考者真實(shí)性格和心靈創(chuàng)造的烙印。第三，自悟是真正的教育形式。它脫離教師干預(yù)的自主學(xué)習(xí)行為，是一種“對(duì)自己學(xué)習(xí)負(fù)責(zé)的能力”。這不僅有利于學(xué)習(xí)者專業(yè)信念與興趣的養(yǎng)成，而且有助于學(xué)習(xí)者對(duì)專業(yè)知能的體驗(yàn)與感悟，形成默會(huì)知識(shí)與實(shí)踐智慧。
二、授意、仿像、自悟與“合唱與指揮”教學(xué)
“合唱與指揮”是一門實(shí)踐藝術(shù)，也是一門不斷融入新思想與新方法的，具有開放性與創(chuàng)造性的審美活動(dòng)。在普通高校面向非音樂(lè)專業(yè)的大學(xué)生開設(shè)“合唱與指揮”課程，其目的是培養(yǎng)他們的人文素養(yǎng)和綜合素質(zhì)，但是僅僅通過(guò)傳統(tǒng)的講授式教學(xué)方法是無(wú)法完成的，需要從授意、仿像、自悟三個(gè)方面入手，即通過(guò)授意以調(diào)動(dòng)學(xué)生主體意識(shí)與創(chuàng)造想像，通過(guò)模擬“合唱與指揮”的現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景與相應(yīng)的訓(xùn)練技術(shù)，通過(guò)自悟以獲得“合唱與指揮”的實(shí)踐精髓，擴(kuò)展其認(rèn)知，形成其技能，并且將三者有機(jī)結(jié)合，形成“合唱與指揮”課程獨(dú)特的教學(xué)方法。
授意能傳遞“合唱與指揮”的知能信息，并喚醒學(xué)生在“合唱與指揮”學(xué)習(xí)中的創(chuàng)造意識(shí)?！昂铣c指揮”教學(xué)的目標(biāo)并非培養(yǎng)“音樂(lè)家”，而是要幫助提升學(xué)生的觀察力、想象力、思維力、創(chuàng)造力、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和組織協(xié)調(diào)能力。創(chuàng)造是“合唱與指揮”教與學(xué)的根本動(dòng)力，是“合唱與指揮”教育功能和價(jià)值的體現(xiàn)。授意的目的不僅要使學(xué)生對(duì)合唱的音色、音量、音高之細(xì)微差別的感知、調(diào)控與協(xié)調(diào)，還要使他們?cè)诼犛X(jué)的感受性、敏銳性和審美力等方面有一個(gè)全面的提升。授意的關(guān)注點(diǎn)，在于調(diào)動(dòng)學(xué)生的內(nèi)部能量，激發(fā)他們對(duì)“合唱與指揮”學(xué)習(xí)的熱情、興趣與自信。授意“是師生不斷激活生命、豐富生命、提升生命的質(zhì)量與價(jià)值的過(guò)程”[8]。自悟，需要學(xué)生修習(xí)經(jīng)驗(yàn)的綿延、創(chuàng)造力的提升和自信心的發(fā)展，需要系統(tǒng)、嚴(yán)密的組織能力做保證。這就是“授意”在教學(xué)中體現(xiàn)出的重要性。
仿像能為“合唱與指揮”教學(xué)提供超真實(shí)學(xué)習(xí)場(chǎng)景與訓(xùn)練技術(shù)。仿像技術(shù)的進(jìn)步及其被大范圍地應(yīng)用到“合唱與指揮”課程教學(xué)之中，使樂(lè)感分辨率高，模擬場(chǎng)景“超真實(shí)”，視覺(jué)和聽覺(jué)的藝術(shù)感染力強(qiáng)，訓(xùn)練錯(cuò)誤及時(shí)得到反饋，合唱的呼吸、共鳴、音準(zhǔn)、節(jié)奏和多聲部的訓(xùn)練效果得到極大的提高。仿像運(yùn)用于“合唱與指揮”教學(xué)的過(guò)程，是學(xué)生通過(guò)對(duì)模擬“合唱與指揮”現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)知的監(jiān)控學(xué)習(xí)，將想法及時(shí)付諸于行動(dòng)與效果的檢驗(yàn)之中，并不斷地反思與修正不足之處。
自悟能使“合唱與指揮”教學(xué)演化為學(xué)生的體驗(yàn)、冥想與實(shí)踐的自修過(guò)程。自悟是一種主動(dòng)學(xué)習(xí)，把學(xué)習(xí)看成是“我要學(xué)”，讓學(xué)生體會(huì)到“獨(dú)立學(xué)習(xí)”是自主學(xué)習(xí)的核心，即為“我能學(xué)”。合唱與指揮是用嗓音與肢體語(yǔ)言塑造音樂(lè)形象的藝術(shù)，也是一門群體藝術(shù)。它不僅是作品的演唱和表演，還包括教學(xué)的組織、學(xué)生的管理、演唱的協(xié)調(diào)、師生的配合、活動(dòng)的開展等。自悟“對(duì)于培養(yǎng)學(xué)習(xí)者的創(chuàng)造性和生產(chǎn)性具有重大作用，幫助學(xué)習(xí)者更深刻地掌握知識(shí)、培養(yǎng)良好的學(xué)習(xí)態(tài)度”[9]。在學(xué)習(xí)和訓(xùn)練中，自悟能“讓學(xué)生自己在演唱中尋找各自聲部的音準(zhǔn)及和聲關(guān)系。用這種方法訓(xùn)練，可以使學(xué)生更為主動(dòng)地投入到作品本身所設(shè)置的音樂(lè)環(huán)境和技術(shù)環(huán)境中”[10]。傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，教學(xué)就是教師向?qū)W生傳遞知識(shí)的過(guò)程，這就不可避免地拔高了教師在整個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程中的作用，學(xué)習(xí)在很大程度上看起來(lái)不是學(xué)生在學(xué)，而是教師在學(xué)，學(xué)生是被教師牽著走的，學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)、自主學(xué)習(xí)的權(quán)利被剝奪了?！昂铣c指揮”教學(xué)，必須重視學(xué)生的冥想、反思、體驗(yàn)等自悟活動(dòng)，避免出現(xiàn)只注重師生間的教與學(xué)，而忽視學(xué)生自身“消化”的現(xiàn)象。所以，通過(guò)自悟，提升“合唱與指揮”教學(xué)中學(xué)生的體驗(yàn)、冥想與實(shí)踐品性，是實(shí)現(xiàn)其教學(xué)目標(biāo)與任務(wù)的關(guān)鍵。
三、普通高?！昂铣c指揮”教學(xué)面臨的問(wèn)題
頻繁的國(guó)際、國(guó)內(nèi)合唱賽事、互聯(lián)網(wǎng)的信息溝通以及多層次合唱組織的發(fā)展壯大，既為學(xué)習(xí)“合唱與指揮”課程的學(xué)生提供了自主學(xué)習(xí)與研究的有利條件，同時(shí)更多地是面臨授意缺乏、仿像輔助缺罕與自悟意識(shí)不強(qiáng)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
（1）缺乏喚醒生命潛能的授意方法。在“合唱與指揮”的教學(xué)中，離開授意，仿像以多媒體為依托的現(xiàn)代教學(xué)，極大地加大了課堂信息量，并使課堂教學(xué)生動(dòng)直觀、有聲有色。然而，如果那樣，學(xué)生的學(xué)習(xí)就避免不了被動(dòng)學(xué)習(xí)，無(wú)法調(diào)動(dòng)學(xué)生生命潛能，無(wú)法使學(xué)習(xí)成為一個(gè)自主、協(xié)作、冥想與思考的自悟過(guò)程。就“授意”的理念而言，目前“合唱與指揮”教學(xué)的問(wèn)題是：一方面，缺乏對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)自信心的關(guān)注。教師仍然拘泥于“傳道授業(yè)者”的角色，以教師為中心，沒(méi)有發(fā)揮出教師“指導(dǎo)者”、“朋友”的角色，缺乏喚醒生命能量的授意，無(wú)法促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)。另一方面，缺乏對(duì)學(xué)生創(chuàng)造力的激發(fā)與熱情的點(diǎn)燃。“滿堂灌”的教學(xué)方式忽視了生命本能沖動(dòng)的存在，失去了生命的自由敞開與個(gè)性潛能的釋放。
（2）缺乏“仿像”技術(shù)合理開發(fā)與運(yùn)用。第一，學(xué)習(xí)場(chǎng)景建構(gòu)與教學(xué)方法的運(yùn)用、更新，跟不上“仿像”技術(shù)的發(fā)展速度，沒(méi)有充分利用“仿像”技術(shù)，作為虛擬“合唱與指揮”教學(xué)場(chǎng)景的教學(xué)文本。第二，缺乏仿像軟件開發(fā)。教師對(duì)教學(xué)內(nèi)容缺乏前端性把握，這在一定程度上影響師生間的選擇、合作與對(duì)話，教師也很難全面真切地關(guān)注學(xué)生在學(xué)習(xí)中的知識(shí)與能力、過(guò)程與方法、情感與價(jià)值的關(guān)系問(wèn)題。這主要表現(xiàn)在仿像技術(shù)沒(méi)有促進(jìn)學(xué)生的自主性學(xué)習(xí)和仿像技術(shù)對(duì)于拓展師生之間的交互渠道沒(méi)有發(fā)揮恰當(dāng)?shù)墓π蓚€(gè)方面[11]。第三，缺乏仿像模擬平臺(tái)。沒(méi)有“合唱與指揮”仿像技術(shù)的教學(xué)平臺(tái)，教師難以實(shí)現(xiàn)多種教學(xué)模式，難以恰當(dāng)?shù)刈龅健昂铣c指揮”的“超真實(shí)”、“現(xiàn)場(chǎng)”的感染力等綜合因素的把握。因而，教師無(wú)法”為教學(xué)提供多通道、全方位、整體化的教學(xué)信息加工和傳輸模式，促使教學(xué)過(guò)程多樣化、社會(huì)化和主體化，增強(qiáng)教學(xué)的實(shí)效性”[12]。
（3）自悟沒(méi)有融入教學(xué)的過(guò)程與品格。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)普通高?！昂铣c指揮”教學(xué)一直缺乏體驗(yàn)與冥想等自悟的意識(shí)與能力。第一，從內(nèi)容上看，“合唱與指揮”的教學(xué)把主要精力放在了聲樂(lè)教學(xué)上，忽視了合唱指揮學(xué)習(xí)的重要性，導(dǎo)致學(xué)生組織協(xié)調(diào)能力的培養(yǎng)不到位。第二，從過(guò)程來(lái)看，合唱教學(xué)在曲目的選擇上具有一定的局限性和保守性，倘若放任這些行為的持續(xù)，將使學(xué)生沒(méi)有充裕的時(shí)間去思考，甚至?xí)箤W(xué)生失去對(duì)該課程學(xué)習(xí)的興趣。第三，從方法上看，合唱教育普遍存在我教你唱、我講你聽、以他人感受代替自身體驗(yàn)，注重教學(xué)的外在形式而忽略教學(xué)過(guò)程本身對(duì)學(xué)生的教育作用。由于選學(xué)該課程的學(xué)生大多專業(yè)知識(shí)欠缺，接受能力參差不齊，若是一味地只關(guān)注傳統(tǒng)的課堂教學(xué)，只注重知識(shí)、技術(shù)的傳授，只注重師生間的教與學(xué)，而忽視了課程本身的審美價(jià)值，忽視了學(xué)生想象、情感的體驗(yàn)，忽視學(xué)生間的配合協(xié)作、忽視了學(xué)生自悟品質(zhì)的培養(yǎng)，那么，自悟的教學(xué)品格將一如既往的貧乏。
四、改進(jìn)普通高?！昂铣c指揮”課程教學(xué)方法的思考
針對(duì)“合唱與指揮”教學(xué)中存在的問(wèn)題，我們從喚醒學(xué)生自悟意識(shí)、開發(fā)仿像教學(xué)的技術(shù)元素、授意具體的學(xué)習(xí)方法三個(gè)維度探索合理的教學(xué)改革策略。
（1）借授意助“合唱與指揮”之美。德國(guó)指揮家溫格納曾說(shuō)：“一個(gè)指揮，不但要將作曲家的意志表達(dá)出來(lái)，而在音樂(lè)里面，還要有一種神秘的創(chuàng)造力量，這種力量的大小，關(guān)系到他的成功與失敗?！盵13]第一，理論與方法暗示。教師在教學(xué)中運(yùn)用暗示的方法，對(duì)豐富學(xué)生的實(shí)戰(zhàn)技巧與理論知識(shí)的掌握以及對(duì)學(xué)生自信心的影響是深遠(yuǎn)的。杜威說(shuō)：“教學(xué)的目標(biāo)不在于傳授知識(shí)，而在于主動(dòng)地探求并思索明智地駕馭實(shí)踐的態(tài)度和方法，掌握有效地、適當(dāng)?shù)亟鉀Q處理問(wèn)題的態(tài)度和方法。”[14]第二，技能示范。教師要勤于利用仿像技術(shù)作為教學(xué)工具，不斷學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)課件的制作技巧，并利用這些技術(shù)，對(duì)網(wǎng)絡(luò)課程做調(diào)整的完善[15]。加強(qiáng)教師信息技術(shù)基本技能，提高教師的網(wǎng)絡(luò)資源重構(gòu)能力，使之從教育觀、素質(zhì)觀到掌握計(jì)算機(jī)操作與教學(xué)軟件使用能力等得到提升。
（2）憑仿像揚(yáng)“合唱與指揮”之長(zhǎng)。合唱與指揮是一門特殊的學(xué)科領(lǐng)域，其學(xué)習(xí)的方法和知識(shí)的積累均需要講究針對(duì)性。第一，自主創(chuàng)造。在進(jìn)行“合唱與指揮”仿像軟件開發(fā)與利用時(shí)，需要良好的自主創(chuàng)造、合作探究、實(shí)踐摸索等三個(gè)基本要素的有效協(xié)調(diào)。利用國(guó)際先進(jìn)的Finale音樂(lè)打譜軟件作為工具平臺(tái)，編寫“合唱與指揮”課程的教輔課件，通過(guò)有聲的音樂(lè)視頻，輔助解決和提高學(xué)生讀譜、音高以及多聲部合唱訓(xùn)練的能力[16]。仿像教學(xué)這一技術(shù)行為，使其具有教學(xué)意義和知識(shí)意義的同時(shí)，更貼近學(xué)生的生活形式與生存實(shí)際，具有生命意義。第二，合作探究。Gilbert和Moore認(rèn)為，運(yùn)用計(jì)算機(jī)媒體進(jìn)行教育的交互作用是指學(xué)習(xí)者和技術(shù)之間的相互交換，這個(gè)過(guò)程可以看成是一個(gè)反饋[17]。及時(shí)的、高質(zhì)量地交互傳遞，有效地提高了學(xué)習(xí)效率，為單一教學(xué)模式向虛擬學(xué)習(xí)社區(qū)的轉(zhuǎn)變提供現(xiàn)實(shí)的可能性。第三，實(shí)踐摸索。在網(wǎng)絡(luò)教學(xué)過(guò)程中，教師可對(duì)學(xué)生的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行歸納，總結(jié)，以便進(jìn)一步改進(jìn)教學(xué)方法和教學(xué)內(nèi)容[18]。教師除了對(duì)作品有更客觀、準(zhǔn)確的把握，還需要引導(dǎo)學(xué)生把音樂(lè)學(xué)科的相關(guān)知識(shí)橫向聯(lián)系起來(lái)。如建立“合唱與指揮”教學(xué)課程網(wǎng)站，把學(xué)生能夠通過(guò)自主學(xué)習(xí)掌握的合唱與指揮理論基礎(chǔ)知識(shí)按照循序漸進(jìn)的原則編輯后放在課程網(wǎng)站上，促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)和理論與實(shí)踐的結(jié)合。
（3）喚學(xué)生自悟意識(shí)之醒。自悟既是一種學(xué)習(xí)態(tài)度、一種學(xué)習(xí)過(guò)程，更是一種學(xué)習(xí)能力。培養(yǎng)學(xué)生自悟生成的學(xué)習(xí)能力，有助于他們勝任建設(shè)社會(huì)的任務(wù)[19]。第一，自知之明。蘇格拉底曾告訴我們，人最寶貴的態(tài)度是“知己無(wú)知”。只有秉懷這種態(tài)度，我們才領(lǐng)著自己去思考、體驗(yàn)和冥想。因?yàn)橹挥谐缟刑摌O，謙虛慎獨(dú)，才能達(dá)到與虛靜相反的“虛則知實(shí)之情”（《韓非子?王道》）的狀態(tài)。第二，自信之力。培養(yǎng)自悟意識(shí)，喚醒學(xué)生的自主活動(dòng)意識(shí)，通過(guò)從合唱與指揮中獲得自我滿足與自尊。建立學(xué)生課外獨(dú)立組織、分組訓(xùn)練開展藝術(shù)實(shí)踐活動(dòng)的機(jī)制，并充分挖掘?qū)W生的潛能，建立指揮輪換制、聲部長(zhǎng)制等多種形式，讓每一個(gè)學(xué)生都能夠自由、充分地在原有的基礎(chǔ)上發(fā)展，使生命的能量得到發(fā)揮和提升。葉瀾教授認(rèn)為，完整的課堂教學(xué)不僅僅要完成促進(jìn)學(xué)生認(rèn)知發(fā)展的任務(wù)，還要尊重師生的生命，使師生生命的意義都得到提升[20]。第三，自由之境。幫助建立和諧的教學(xué)環(huán)境，特別是人際關(guān)系環(huán)境，給學(xué)生一些空白的思考時(shí)間。讓其學(xué)習(xí)充分的自主，充分發(fā)揮其主觀能動(dòng)性。通過(guò)探索課內(nèi)外教學(xué)互補(bǔ)的方法，提高學(xué)生合作能力與綜合素質(zhì)，學(xué)生課外獨(dú)立排練活動(dòng)從選曲到排練，從歌唱的發(fā)聲到歌詞的咬字吐字方法，從指揮的手勢(shì)語(yǔ)言到整體音樂(lè)風(fēng)格的處理都需要學(xué)生自主完成。蘇聯(lián)著名教育家贊科夫曾說(shuō)，“教學(xué)法一旦觸及學(xué)生的情緒和意志領(lǐng)域，觸及學(xué)生的精神需要，這種教學(xué)法就能發(fā)揮高度有效的作用”[21]。這種無(wú)聲自主學(xué)習(xí)其實(shí)算是一種個(gè)性化的學(xué)習(xí)方式，表面看起來(lái)在教師的控制之下，實(shí)際上學(xué)習(xí)者在默默地管理自己的學(xué)習(xí)，積極配合，努力完成目標(biāo)任務(wù)。能充分發(fā)揮學(xué)生的主動(dòng)性、靈活性和創(chuàng)造性，富有春風(fēng)化雨、潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的美感。第四，自省之習(xí)。學(xué)生課外獨(dú)立排練活動(dòng)鍛煉了學(xué)生的組織能力、團(tuán)結(jié)協(xié)作能力和創(chuàng)新精神，培養(yǎng)了學(xué)生積極、主動(dòng)、自覺(jué)地從事和管理自己的學(xué)習(xí)活動(dòng)的習(xí)慣，而不是在外界的各種壓力和教師及父母的要求下被動(dòng)地從事學(xué)習(xí)活動(dòng)，或需要外界來(lái)管理自己的學(xué)習(xí)內(nèi)容。這充分詮釋著“生命化教育”，即以生命為基點(diǎn)，把生命的本質(zhì)、特征和需要體現(xiàn)在教育過(guò)程之中，使教育尊重生命的需要，完善生命的發(fā)展，提升生命的意義[22]。
參考文獻(xiàn)
[1] Dickinson，L.Self-instruction in Language Leaming[M].Cambridge ：Cambridge University Press， 1987：12-13.
[2] 張戰(zhàn)衛(wèi).做一個(gè)“零授意”領(lǐng)導(dǎo)[J].領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)，2009（9）：17.
[3] Herkert，J.R.Continuing and Emerging Issues in Engineering Ethics Education[J].The Bridge，2002（ 3）：8-13.
[4] 高.當(dāng)代文化視域中的仿像理論[D].沈陽(yáng)：遼寧大學(xué)，2012（5）.
[5] 唐松林，曾琦.消弭與重建：擬像時(shí)代的教學(xué)形態(tài)[J].高等教育研究，2010（2）：69-73.
[6] 張萍，吳秉會(huì).網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)：意義、問(wèn)題與對(duì)策[J].黑龍江高教研究，2010（5）.
[7] Holec，H.Autonomy and Foreign Language Learning [M].Oxford ：Pergamon Press，1981：44-45.
[8] 王桂龍.大學(xué)教育的境界：主客體的充分融合[J].江蘇高教，2005（1）：71-73.
[9] 何芳.自主學(xué)習(xí)與合作學(xué)習(xí)：共生關(guān)系――以高中英語(yǔ)寫作教學(xué)之行動(dòng)研究為例[D]重慶：重慶師范大學(xué)，2012（5）.
[10] 張彬.關(guān)于高師“合唱與指揮”課的若干思考――音響概念、教材和方法[J].中國(guó)音樂(lè)，2003（10）：80-82.
[11] 胡迎賓，黃少穎.高校網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)的現(xiàn)狀與問(wèn)題思考――基于首都師范大學(xué)網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)的案例調(diào)查[J].中國(guó)電化教育，2006（9）：29-32.
[12] 唐松林，曾琦.消弭與重建：擬像時(shí)代的教學(xué)形態(tài)[J].高等教育研究，2010（2）：69-73.
[13] 陳殆鑫，龔琪.外國(guó)著名指揮家詞典[M].北京：人民音樂(lè)出版社，1999：289.
[14] [澳]W.F.康納爾.二十世紀(jì)世界教育史[M].孟湘砥，胡若愚，譯.長(zhǎng)沙：湖南教育出版社，1991：132.
[15] 賴鶴，衷明華.高校網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].江西化工，2009（12）：201-202.
[16] 李愛(ài)華. 打譜軟件在《合唱與指揮》教學(xué)改革中的研究與實(shí)踐[J]. 中國(guó)電化教育，2013（4）：123-125.
[17] 錢萬(wàn)正，李藝.遠(yuǎn)程教育課程的交互性評(píng)價(jià)[J].開放教育研究，2002（4）：39-40.
[18] 梁云.校園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)平臺(tái)的開發(fā)與利用[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2008（1）：239-240.
[19] Barry J. Zimmerman，Sebastian Bonner Robert Kovach，等.自我調(diào)節(jié)學(xué)習(xí)[M].姚梅林，徐守森，等譯.北京：中國(guó)輕工業(yè)出版社，2002：78-79.
[20] 鄧惠明，繆劍峰.構(gòu)建生命化課堂的誤區(qū)分析及策略探索[J].教育評(píng)論，2014（2）：100-102.
[21] 郁文武，謝嘉幸.音樂(lè)教育與教學(xué)法[M].北京：高等教育出版社，1991：55.
[22] 馮建軍.論生命化教育的要義[J].教育研究與實(shí)驗(yàn)，2006（5）：25-28.
Inspiration， Simulation and Self-reflection： A Study on Teaching Methods in the Major of Choral and Command
LI Ai-hua
各區(qū)縣房地局：
為規(guī)范房屋租賃收費(fèi)行為，現(xiàn)將房屋租賃審核備案手續(xù)收取的范圍的有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、在辦理房屋租賃合同審核備案時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照北京市物價(jià)局、北京市財(cái)政局1996年編制的《北京市行政性事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)目錄》規(guī)定的，并經(jīng)物介部門1997年檢驗(yàn)審核的項(xiàng)目、計(jì)算單位、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、執(zhí)收單位、收費(fèi)范圍收取房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)，凡無(wú)收費(fèi)依據(jù)的均不得自行收取。我局發(fā)的京房地字〔1997〕259號(hào)“關(guān)于在全市范圍實(shí)行租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知”中的第九條廢止。
二、除市區(qū)縣房地局外，其他任何單位不得收取房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)。
在1998年前，恒基偉業(yè)只是名人的一家公司。這之后，羽毛漸豐的張征宇決定打造自己的PDA。1998年12月18日，恒基偉業(yè)宣布其自行研發(fā)的PDA產(chǎn)品“商務(wù)通”全面上市。商務(wù)通以其出色的策劃和市場(chǎng)推廣而一舉成名：1998銷售達(dá)50萬(wàn)臺(tái)，1999年達(dá)100萬(wàn)臺(tái)，占領(lǐng)了中國(guó)的60％的市場(chǎng)，而且只用一年多的時(shí)間。
這一點(diǎn)，名人多少有點(diǎn)不甘心：自1992年登場(chǎng)以來(lái)，就一直在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上是一枝獨(dú)秀，壓根兒沒(méi)把恒基偉業(yè)放在眼里。在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，名人終于向“徒弟”出手了。
商務(wù)通并非等閉之輩，處處顯示出一個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的非凡應(yīng)變能力和創(chuàng)新精神，來(lái)保衛(wèi)它的市場(chǎng)領(lǐng)地，抗擊名人的挑戰(zhàn)。 反擊防御：商務(wù)通A計(jì)劃迎頭痛擊
作為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌，面對(duì)挑戰(zhàn)者咄咄逼人的攻勢(shì)，在最初可能是市場(chǎng)份額急劇下降。這時(shí)候最能顯示出市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的能力，有人會(huì)在進(jìn)攻面前手忙腳亂而不知所措，聰明者則在對(duì)手的張牙舞爪中瞅準(zhǔn)它的“死穴”，然后是以四兩拔千斤之力，擊退敵人的攻擊。
市場(chǎng)挑戰(zhàn)者往往以“價(jià)格”挑起戰(zhàn)火。名人在第一輪的進(jìn)攻中，就揮動(dòng)“價(jià)格的屠刀”。2000年8月27日，名人老板佘德發(fā)遠(yuǎn)赴北京，在京城媒體中投放了一枚“重磅炸彈”：把跟商務(wù)通相同檔次、功能相似的機(jī)型價(jià)格降到商務(wù)通的1／3。
名人的降價(jià)行動(dòng)，也是PDA領(lǐng)域的首次降價(jià)，正好擊中了消費(fèi)者關(guān)注價(jià)格的心理，顯然取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。名人原以為降價(jià)初期就會(huì)引發(fā)PDA市場(chǎng)的惡戰(zhàn)，意想不到的是，竟然沒(méi)有其它品牌跟進(jìn)。
事實(shí)上，名人的降價(jià)策略十分有效，在不到兩個(gè)月的時(shí)間里，其市場(chǎng)占有率飆升一倍。佘德發(fā)更是樂(lè)不可支：我們要給同行樹立起高高的價(jià)格壁壘，用相當(dāng)?shù)偷膬r(jià)格清洗一批不具實(shí)力的廠商，同時(shí)給后來(lái)者進(jìn)入增加難度，確保名人在掌上電腦行業(yè)的龍頭地位。
明眼人一看就知，名人是沖著商務(wù)通而殺出的。也就是在名人降價(jià)后的一段時(shí)間，商務(wù)通的市場(chǎng)份額下降了十多個(gè)百分點(diǎn)，然而在這時(shí)候商務(wù)通還沒(méi)有動(dòng)靜，足以讓名人更加狂妄。
盡管商務(wù)通感到了挑戰(zhàn)者帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)的壓力，但在名人降價(jià)后并沒(méi)有立即作出反應(yīng)，商務(wù)通并不是在打盹，而是在精心籌劃。
在許多種情況下，經(jīng)受一點(diǎn)波浪的打擊也是值得的，因?yàn)樵谶@過(guò)程中，可以看清挑戰(zhàn)者的真面目。雖然作壁上觀有時(shí)很危險(xiǎn)，但有充分的理由說(shuō)明比急急忙忙的反擊更可靠。
在沉默50多天后，商務(wù)通審時(shí)度勢(shì)，終于打響了反擊戰(zhàn)。2000年10月19日，恒基偉業(yè)二號(hào)人物孫陶然在中國(guó)大飯店舉行的新聞會(huì)上宣布其“A計(jì)劃”：大幅降低商務(wù)通主流產(chǎn)品價(jià)格，暢銷機(jī)型降幅超過(guò)35％。
同時(shí)，張征宇放出話來(lái)：“用價(jià)格戰(zhàn)清理門戶！”規(guī)模效應(yīng)使商務(wù)通有足夠的理由降價(jià)以普及掌上電腦，因?yàn)樯虅?wù)通已賣出了120萬(wàn)臺(tái)。巨大的銷售基數(shù)使單臺(tái)分?jǐn)偟匿N售成本、運(yùn)營(yíng)成本、研發(fā)成本以及廣告成本呈下降趨勢(shì)；更重要的是大規(guī)模的采購(gòu)使原材料采購(gòu)成本占有明顯的優(yōu)勢(shì)。
其實(shí)在這場(chǎng)大戰(zhàn)前，商務(wù)通默默地在鄭州、石家莊等少數(shù)幾個(gè)城市進(jìn)行靜態(tài)銷售試點(diǎn)，不作任何形式的廣告，只柜臺(tái)前以消息的方式告知顧客。結(jié)果證明，商務(wù)通的新價(jià)格使得其它品牌的銷售幾乎為零。
正是在這樣精心策劃下，商務(wù)通一出手，就使得名人點(diǎn)燃的導(dǎo)火索已經(jīng)失去導(dǎo)火索的引爆作用。
因?yàn)槊嗽谔羝饝?zhàn)火后，似乎再?zèng)]有什么好的招術(shù)了。商務(wù)通則加強(qiáng)了反擊的火力，以其嫻熟的市場(chǎng)推廣技巧和強(qiáng)勁的宣傳廣告攻勢(shì)，一時(shí)間讓“A計(jì)劃”蓋過(guò)了市場(chǎng)挑戰(zhàn)者的各種聲音，商務(wù)通銷量開始持續(xù)走強(qiáng)。
市場(chǎng)上的反映也證明了商務(wù)通的反擊效果：不到一個(gè)月的時(shí)間，僅北京的市場(chǎng)份額就從60％猛升到90％。
為期90天的“A計(jì)劃”結(jié)束后，商務(wù)通盤點(diǎn)戰(zhàn)果后發(fā)現(xiàn)：各地主要商場(chǎng)的商務(wù)通的銷量占了80％，全國(guó)的市場(chǎng)占有率達(dá)60％以上。
在這場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)后，終結(jié)了PDA的暴利，而進(jìn)入了微利時(shí)代。許多廠家不堪壓力而倒下，其中最有名的算是海信，它已著手清理倉(cāng)庫(kù)并不再生產(chǎn)PDA。
“商務(wù)通A計(jì)劃”秋風(fēng)掃落葉般地席卷了掌上電腦市場(chǎng)。其實(shí)商務(wù)通的反擊防御策略的成功實(shí)施，很大程度上是因?yàn)樯虅?wù)通自身的品牌形象――知名度和美譽(yù)度具有不可抗拒的力量，使它在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大浪中“勝似閉庭信步”。雖然名人在價(jià)格戰(zhàn)中樹立起了自己的聲望，但商務(wù)通依然保持著王者的霸氣，在PDA市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位仍無(wú)人能撼動(dòng)。 先發(fā)防御：“個(gè)性風(fēng)暴”席卷全國(guó)
軍事上有一條原則：進(jìn)攻是最好的防御。在商戰(zhàn)上，這一點(diǎn)也十分適用。想要對(duì)手不進(jìn)攻幾乎是不可能的，因?yàn)槿〉酶蟮氖袌?chǎng)份額和獲得更多的利潤(rùn)是每家企業(yè)都要面臨的頭等大事。
先發(fā)制人的防御策略是一種積極的防御形式，在市場(chǎng)挑戰(zhàn)者發(fā)動(dòng)進(jìn)攻之前，主動(dòng)地對(duì)敵人進(jìn)行攻擊。強(qiáng)者發(fā)動(dòng)的進(jìn)攻往往比弱者的進(jìn)攻更具有殺傷力和震憾性。
當(dāng)對(duì)手在關(guān)注商務(wù)通的時(shí)候，它更多的是在關(guān)注消費(fèi)者。從用戶需求看，掌上電腦市場(chǎng)需求已漸漸地體現(xiàn)在3個(gè)方面：一是基礎(chǔ)信息需求，中國(guó)相當(dāng)數(shù)量的用戶主要用此類設(shè)備來(lái)滿足自己電話、記事等常用基礎(chǔ)信息的管理；二是專業(yè)信息需求，在滿足基礎(chǔ)信息管理的基礎(chǔ)上，某些用戶需要產(chǎn)品具有強(qiáng)大計(jì)算能力以及多媒體應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)等功能；三是移動(dòng)信息需求，結(jié)合尋呼、通信、無(wú)線上網(wǎng)等功能的產(chǎn)品正受到人們關(guān)注。不愧為是行業(yè)老大，商務(wù)通對(duì)消費(fèi)者市場(chǎng)是了如指掌。市場(chǎng)的需求已經(jīng)開始發(fā)散，個(gè)性化不僅是一個(gè)企業(yè)的概念，更是消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)。
“用戶需求”――這才是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的根本，也是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的致命的攻擊。就因?yàn)檫@一點(diǎn)，所以商務(wù)通搶在挑戰(zhàn)者發(fā)動(dòng)進(jìn)攻之前，做好了充分的準(zhǔn)備。張征宇曾說(shuō)：“我們的目標(biāo)就是要讓中國(guó)人都使用上自己喜歡的掌上電腦”，并宣稱要“打造最適合中國(guó)人使用的商務(wù)通”。
高手過(guò)招，往往是又準(zhǔn)又狠。在去年4月16日，商務(wù)通啟動(dòng)了新一輪的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略計(jì)劃，提出了掌上電腦個(gè)性化時(shí)代已經(jīng)到來(lái)的概念，宣稱在個(gè)性消費(fèi)時(shí)代，商務(wù)通在這三大產(chǎn)品線上都有不同檔次的產(chǎn)品推出，從而在業(yè)內(nèi)掀起了一股“個(gè)性風(fēng)暴”。
作為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，商務(wù)通掀起的“個(gè)性風(fēng)暴”并沒(méi)有指明是針對(duì)名人的，因?yàn)檫@樣會(huì)給人造成以大欺小之嫌。但名人也感到了市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的威力，仍只是沉默在“價(jià)格戰(zhàn)”中，好象是還沒(méi)有完全清醒過(guò)來(lái)。
在商務(wù)通推出“個(gè)性風(fēng)暴”時(shí)，為使這一概念能迅速地傳播并為廣大消費(fèi)者所認(rèn)同，開展了規(guī)模龐大的造勢(shì)活動(dòng)。
從2001年5月開始，張征宇親自掛帥，率領(lǐng)一班人馬展開了主題為“個(gè)性風(fēng)暴”的全國(guó)性的巡展活動(dòng)，這次活動(dòng)引來(lái)了商務(wù)通的眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的合作伙伴：微軟、西門子、英特爾、雅虎中國(guó)、網(wǎng)易等的參與。從北京開始，逐步從上海、廣州、天津、沈陽(yáng)、太原、西安、南京、昆明、成都等地輪番轟炸。巡展的規(guī)模和氣勢(shì)在當(dāng)時(shí)都是對(duì)手無(wú)法模擬和復(fù)制的，不僅租用了當(dāng)?shù)刈詈廊A的酒店，還請(qǐng)來(lái)國(guó)內(nèi)最著名的模特演出單位——新絲路模特公司為其巡展助陣，同時(shí)展開大規(guī)模的公關(guān)宣傳活動(dòng)。一時(shí)間，商務(wù)通“個(gè)性風(fēng)暴”的聲音頻頻出現(xiàn)在全國(guó)各大媒體上。
這一切都像一場(chǎng)蓄謀已久的戰(zhàn)爭(zhēng)一樣氣勢(shì)洶洶、銳不可擋。此舉一方面意在向外界證明：商務(wù)通不但能引導(dǎo)消費(fèi)潮流，而且還能引領(lǐng)行業(yè)方向；一方面意在通過(guò)媒體對(duì)其新戰(zhàn)略的傳播，塑造市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的形象。
更有意思的是，商務(wù)通幾乎是將戰(zhàn)車開到了名人的家門口――廣州。2001年6月8日，“個(gè)性風(fēng)暴”大型巡展活動(dòng)強(qiáng)勁登陸，此次展示的系列產(chǎn)品包括了商務(wù)通MBA系列、商務(wù)通連筆王以及備受業(yè)界注目的商務(wù)通奔揚(yáng)2168和新近在市場(chǎng)上嶄露頭角的商務(wù)通閃念8822。商務(wù)通展現(xiàn)了五彩繽紛的掌上世界，掀起的“個(gè)性化”浪潮已是驚濤拍岸，席卷了市場(chǎng)上的殘?jiān)啤?/p>
從實(shí)際的市場(chǎng)反映來(lái)看，自從商務(wù)通新產(chǎn)品面世以來(lái)，已經(jīng)開始再次出現(xiàn)大規(guī)模的市場(chǎng)熱銷現(xiàn)象，新產(chǎn)品甚至在一些地區(qū)出現(xiàn)脫銷的情況。
商務(wù)通明顯地帶有進(jìn)攻的色彩，至少在名人心理會(huì)產(chǎn)生巨大的震懾作用。就在同一天，名人慌忙迎戰(zhàn)，也在廣州召開了名為 “普及風(fēng)暴”的新聞會(huì)，宣布名人旗下的三款主流機(jī)型大幅降價(jià)。名人的這次行動(dòng)，仍只是在產(chǎn)品價(jià)格上做文章：降價(jià)、降價(jià)、再降價(jià)。除此這外，就沒(méi)有什么新鮮的內(nèi)容了，在競(jìng)爭(zhēng)策略上已是圖窮匕首見(jiàn)?！?側(cè)翼防御：修煉內(nèi)功，強(qiáng)壯軟肋
市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌也有自己的弱點(diǎn)，這些弱點(diǎn)往往成為挑戰(zhàn)者主要攻擊的目標(biāo)，使得他們不得不對(duì)自己的弱點(diǎn)進(jìn)行“側(cè)翼防御”。商務(wù)通的先天不足在于技術(shù)方面，而名人早在1992年就率先進(jìn)入PDA領(lǐng)域，并于1994年首創(chuàng)了世界上第一臺(tái)中文手寫PDA，老板佘德發(fā)就是個(gè)技術(shù)狂。
商務(wù)通在市場(chǎng)運(yùn)作上是長(zhǎng)袖善舞，而研發(fā)力量一直是對(duì)手指責(zé)的“弱項(xiàng)”。這一點(diǎn)張征宇自己也心知肚明。而技術(shù)就象是一個(gè)人的內(nèi)功，是決定能否成為高手的關(guān)鍵因素。
名人就發(fā)動(dòng)了側(cè)面進(jìn)攻，正好擊中了這一點(diǎn)，在商務(wù)通的“軟肋”上下猛料，以圖一槍封喉。去年2月6日，名人推出體積超小、技術(shù)先進(jìn)的新一代掌上電腦“智能王”，點(diǎn)燃了技術(shù)戰(zhàn)的烽火，并開始推行“技術(shù)領(lǐng)跑”戰(zhàn)略行動(dòng)。
敵方已出手，必須進(jìn)行還擊，不是搞兩敗俱傷的惡意降價(jià)，而是在產(chǎn)品的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上勝過(guò)對(duì)手。畢竟是市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，商務(wù)通在分析自己的弱點(diǎn)后，并積極在“技術(shù)”方面進(jìn)行側(cè)翼防御。
張征宇常掛在嘴邊的一句話是：“只有創(chuàng)新，才能發(fā)展。
在攻防意圖上，商務(wù)通則不斷調(diào)整策略，強(qiáng)化自己的研發(fā)隊(duì)伍，并從微軟(中國(guó))有限公司挖出了周力負(fù)責(zé)技術(shù)研發(fā)，其用意是利用周力在開發(fā)WIN-CE系統(tǒng)方面的技術(shù)背景使商務(wù)通在高端市場(chǎng)有所作為。
當(dāng)商務(wù)通正在技術(shù)方面進(jìn)行暗暗發(fā)力時(shí)，另一彪人馬殺奔過(guò)來(lái)，在國(guó)內(nèi)的PDA市場(chǎng)上突然出現(xiàn)了一些巨頭身影：Palm、康柏、惠普、索尼、卡西歐、聯(lián)想、長(zhǎng)城等。頓時(shí)，PDA市場(chǎng)更加復(fù)雜化了。這些打著“高端掌上電腦”大旗的商家，不愿把自己與商務(wù)通、名人“相提并論”。因?yàn)樵谒麄冄劾?，那些東西就是純粹的PDA，簡(jiǎn)單點(diǎn)兒說(shuō)就是記事本。這一點(diǎn)，從長(zhǎng)城掌上電腦面世時(shí)宣稱的“掌上電腦要打假”表現(xiàn)得再明顯不過(guò)。
也就是在業(yè)內(nèi)發(fā)出一片“商務(wù)通也能做高端”的唏噓聲時(shí)，2001年8月商務(wù)通一口氣推出三款新產(chǎn)品：浩揚(yáng)8968、先捷8823和聰捷8812。
尤其是先捷8823無(wú)論外觀、技術(shù)還是價(jià)格定位都直接面對(duì)名人的“智能王”，這款產(chǎn)品不僅外觀時(shí)尚小巧，還獲得電子工業(yè)部的工藝設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)，而名人“智能王”卻只獲得優(yōu)秀獎(jiǎng)。在技術(shù)上，先捷8823的精顯視屏和單手操作，一鍵到底的方便操作都使這款產(chǎn)品倍受好評(píng)。商務(wù)通的成功確切地說(shuō)是“市場(chǎng)導(dǎo)向、自主研發(fā)”的勝利。
“師夷長(zhǎng)技以制夷”。自去年以來(lái)，商務(wù)通加強(qiáng)了與與國(guó)際一流廠商的合作：與西門子合作開發(fā)PDA手機(jī)；與Intel合作，讓奔揚(yáng)2168運(yùn)行在全球最好的芯片上等；獲得微軟授權(quán)，可以在WinCE3.0內(nèi)核的基礎(chǔ)上開發(fā)適合其高端掌上電腦的操作系統(tǒng)。
張征宇自信地宣稱：“我們的最終目標(biāo)并不只是開發(fā)高端市場(chǎng)，未來(lái)的重點(diǎn)策略是實(shí)現(xiàn)向無(wú)線領(lǐng)域的轉(zhuǎn)移。”
去年年底，商務(wù)通推出了一款全新概念的產(chǎn)品“短信王”8836，這款產(chǎn)品結(jié)合了通信技術(shù)，通過(guò)紅外技術(shù)與手機(jī)對(duì)接可以發(fā)短信息。與手機(jī)發(fā)短信息相比，通過(guò)短信王發(fā)短信息具有輸入快，可以群發(fā)。這一產(chǎn)品在技術(shù)上具有革命性的意義，使掌上電腦真正具有了“無(wú)線”傳輸信息的功能，也為商務(wù)通贏得了更多的聲譽(yù)，扭轉(zhuǎn)了人們普遍認(rèn)為商務(wù)通“對(duì)技術(shù)外行”的看法。
商務(wù)通就是通過(guò)技術(shù)的革命來(lái)改變自己的“技不如人”的形象，在這個(gè)橫跨掌上電腦與無(wú)線通訊的熱門領(lǐng)域，建立一些側(cè)翼和前哨陣地作為防御的犄角，站在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的制高點(diǎn)，以進(jìn)一步將短信息服務(wù)——這塊巨大的市場(chǎng)和利潤(rùn)“餡餅”——納入自己的射程范圍。
名人不但在戰(zhàn)術(shù)上只會(huì)運(yùn)用“價(jià)格戰(zhàn)”，在產(chǎn)品開發(fā)上，也是不緊不慢，除了“智能王”外，就是“智能王＋”。去年，商務(wù)通共有20款新機(jī)型上市，比自稱“技術(shù)名人”的名人的17款要多。
在今年4月1號(hào)起，商務(wù)通的最新廣告已經(jīng)在北京各大電視臺(tái)展開輪番轟炸，為即將推出的一款具備手機(jī)功能的商務(wù)通產(chǎn)品助陣。張征宇是同行中首先發(fā)現(xiàn)手持無(wú)線信息終端(手機(jī)與掌上電腦合二為一的產(chǎn)品)市場(chǎng)潛力的，并如愿成為惟一拿到了“手持無(wú)線信息終端經(jīng)營(yíng)牌照”的國(guó)內(nèi)廠商?！懊鎸?duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的貼身肉搏戰(zhàn)，如果不盡早尋求創(chuàng)新，只有死路一條?！边@是張征宇在經(jīng)歷掌上電腦市場(chǎng)肉搏戰(zhàn)之后的切身體會(huì)，
經(jīng)過(guò)向番比試，名人雖然搶占了部分市場(chǎng)，盡管在某些區(qū)域市場(chǎng)或是某個(gè)時(shí)段，名人甚至搶得先機(jī)（這也是名人自我吹噓超過(guò)商務(wù)通的“證據(jù)”），但在市場(chǎng)占有率、品牌形象等方面還是無(wú)法同商務(wù)通相比。在PDA市場(chǎng)上，商務(wù)通仍占霸主地位，市場(chǎng)占有率為45％，而緊隨其后的名人僅占有23％的市場(chǎng)份額。
雖然名人通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)占領(lǐng)了不少商務(wù)通的市場(chǎng)，但是名人的利潤(rùn)卻是近年來(lái)最低的一年。最近消息，曾在一線指揮名人千軍萬(wàn)馬作戰(zhàn)的趙強(qiáng)也因?yàn)椤昂贤跐M”而離開公司。今年的PDA大戰(zhàn)又少了一位戰(zhàn)將。
評(píng)論：
進(jìn)攻自己――別呆在“老大”的寶座上打盹
市場(chǎng)不是孤立的島嶼，有市場(chǎng)就會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)爭(zhēng)中就會(huì)產(chǎn)生出誰(shuí)是市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，誰(shuí)是挑戰(zhàn)者或是追隨者。
很難想象，如果沒(méi)有百事可樂(lè)，可口可樂(lè)會(huì)有今天的輝煌。就是因?yàn)橛辛讼蟀偈逻@樣的對(duì)手，經(jīng)過(guò)近一個(gè)世紀(jì)的近身肉搏，可口可樂(lè)才成為軟飲料市場(chǎng)上的巨無(wú)霸，成為市場(chǎng)的第一品牌。
更讓人驚嘆的是，在這漫長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，可口可樂(lè)一直就是市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。這一點(diǎn)，對(duì)于汽車行業(yè)，就是另一番景象。福特在最初的幾十年里，是老大。但后來(lái)通用來(lái)了，競(jìng)爭(zhēng)的格局就明顯地發(fā)生了變化。福特在上個(gè)世紀(jì)二、三十年代，可謂是創(chuàng)造了一個(gè)奇跡。它生產(chǎn)的T型車，風(fēng)靡一時(shí)，把美國(guó)安裝在四個(gè)輪子上。福特自認(rèn)為T型車可以獨(dú)霸天下，即使通用汽車開發(fā)出品種更多的汽車，也不能和它相比。也就是因?yàn)槌磷碓诩鹊玫睦?，固步自封，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)時(shí)代在悄悄地起了變化，消費(fèi)者的需求在改變。通用卻看得更準(zhǔn)，向市場(chǎng)上推出當(dāng)時(shí)的“摩登”汽車。一下就將福特從老大的寶座上掀翻在地，至今還沒(méi)能翻過(guò)身來(lái)。
為什么福特輸了？可口可樂(lè)卻能“永葆青春”？
因?yàn)楦Ｌ刈兊脩辛?，躺在老大的位子上睡著了。可口可?lè)不但時(shí)刻關(guān)注對(duì)手的攻擊，加強(qiáng)防御，自己還在不斷地攻擊自己――瞄準(zhǔn)消費(fèi)需求，創(chuàng)新市場(chǎng)。
在軟飲料市場(chǎng)上，可口可樂(lè)與百事經(jīng)久一衰的戰(zhàn)事，是狼煙四起的商業(yè)社會(huì)的一個(gè)縮影。在百事的炮轟下，1985年的可口可樂(lè)，也是它的99周年誕辰，推了新配方可樂(lè)?！肮诺洹笨蓸?lè)繼續(xù)占領(lǐng)原先的市場(chǎng)，新可樂(lè)又贏得了新的市場(chǎng)。在“雙”可樂(lè)的夾攻下，百事可樂(lè)攻勢(shì)被――化解。
不僅如此，可口可樂(lè)在對(duì)手的強(qiáng)大攻擊下，還加強(qiáng)了市場(chǎng)的細(xì)分，推出運(yùn)動(dòng)飲料佳得樂(lè)、保銳得?？煽诳蓸?lè)的先發(fā)制人的防御措施，使得百事可樂(lè)疲于應(yīng)付。
除此之外，可口可樂(lè)為守住自己的領(lǐng)地，并不斷地?cái)U(kuò)大戰(zhàn)果，采取了一種獨(dú)特的銷售策略，首次在飲料行業(yè)推出特許經(jīng)營(yíng)制度，使全世界人都能喝上可口可樂(lè)。這就是創(chuàng)新。
在密切地注視敵方的行動(dòng)時(shí)，進(jìn)攻自己一一不斷創(chuàng)新，是市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者最好的防御策略。正因?yàn)檫@樣，可口可樂(lè)當(dāng)然就有資格拖著百事進(jìn)行打擊了。
作為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，無(wú)論是經(jīng)驗(yàn)，還是在人力、物力、財(cái)力等方面，都有足夠的實(shí)力和理由進(jìn)行創(chuàng)新，因?yàn)槭袌?chǎng)一直就是在不斷地發(fā)展變化，這就會(huì)使領(lǐng)導(dǎo)者暴露出自己的弱點(diǎn)：市場(chǎng)變化多端，需求復(fù)雜，新技術(shù)、新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)等等，這些都是影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而發(fā)生變化的因素。因?yàn)槠髽I(yè)的資源有限，敵人就有可能乘虛而入，并進(jìn)攻的火力集中于一點(diǎn)。
不創(chuàng)新，怎么行？
瑞士素來(lái)就有“鐘表王國(guó)”之美稱，在世界稱雄有200多年的歷史。可是到了1979年，日本人稱：日本鐘表的產(chǎn)量已超過(guò)瑞士！后來(lái)居上的日本讓瑞士丟盡了臉。究竟瑞士鐘表在哪里出了什么毛??？ 本來(lái)，電子表是瑞士人最早發(fā)明的。但是由于自以為有著精湛技藝的瑞士制造商不屑一顧，認(rèn)為生產(chǎn)這種手表要更新設(shè)備，再者這小玩意兒又能成什么氣候？他們寧愿繼續(xù)生產(chǎn)機(jī)械表，他們太迷戀自己幾百年來(lái)沿襲下來(lái)的傳統(tǒng)，以致無(wú)力自拔。
日本人卻敏銳地發(fā)覺(jué)了電子表的市場(chǎng)前景，一槍封喉，只輕輕地一擊，瑞士就失去了昔日的威風(fēng)。
當(dāng)然，瑞士人并不甘心將老大的寶座拱手讓給他人。1980年，瑞士人開始打響反擊戰(zhàn)。首先是利用其技術(shù)優(yōu)勢(shì)，將電子表不斷地改良，研制出了比日本人更精確更細(xì)小的電子表，以阻擊日本人的進(jìn)攻，另一方面，加強(qiáng)了對(duì)高檔表的開發(fā)，這是日本人在當(dāng)時(shí)所不能涉足的領(lǐng)域。從高、中、低檔產(chǎn)品線全面出擊，經(jīng)過(guò)圍攻，終于奪回了老大的寶座。
不創(chuàng)新，勿寧死。
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同遠(yuǎn)期交貨合同有效條件重復(fù)預(yù)售預(yù)售商品房按揭
一、房屋買賣合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)
房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問(wèn)題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)1996年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和我國(guó)立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一，房屋買賣合同的形式要件問(wèn)題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。購(gòu)買房屋辦理過(guò)戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二，房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見(jiàn)，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。
二、商品房預(yù)售合同性質(zhì)
商品房預(yù)售合同，是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。
（一）商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同
在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。
（二）商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同
商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯(cuò)誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：(1)期貨買賣的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式而確定的；(2)期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：(4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開競(jìng)價(jià)的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。可見(jiàn)，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。
（三）商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同
在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來(lái)作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù)，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒(méi)有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒(méi)有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)。只是在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人才開始履行義務(wù)；在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù)。在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來(lái)的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋浩湟?，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購(gòu)方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒(méi)有發(fā)生法律效力，只在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購(gòu)方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求?？梢?jiàn)，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時(shí)間。
（四）商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同
在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：一是分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實(shí)現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的?？梢?jiàn)，分期付款買賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實(shí)存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款買賣合同的買受方在接受標(biāo)的物后，尚有二期以上的價(jià)款需要支付；但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部?jī)r(jià)款，也可以在取得房屋前分期支付價(jià)款。前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款；三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。
綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來(lái)的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價(jià)格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒(méi)有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、商品房預(yù)售合同的有效條件
商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中，當(dāng)事人的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法并沒(méi)有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個(gè)要件上，商品房預(yù)售合同有其特殊性。
（一）商品房預(yù)售合同的主體必須合格
商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方。我國(guó)現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對(duì)商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。
1.預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，則可以認(rèn)定合同有效；(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效；(3)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。
2.預(yù)購(gòu)方應(yīng)當(dāng)具有的條件。從理論上講，預(yù)購(gòu)方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況：(1)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件；(2)根據(jù)最高人民法院在1993年《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》：“無(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘娜速?gòu)買城鎮(zhèn)房屋，對(duì)于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認(rèn)定買賣有效?！睙o(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當(dāng)?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。
（二）商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定
根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等）；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！?/p>
四、商品房預(yù)售合同相關(guān)法律問(wèn)題
（一）預(yù)售商品房按揭
按揭是指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商(預(yù)售方)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。
預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。
預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：
(1)預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；
(2)預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；
(3)預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。
(4)預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。
預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購(gòu)房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，如果購(gòu)房人與售房方雙方約定辦理按揭，實(shí)際并未與銀行辦理，則按揭合同不能成立。由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過(guò)失，因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于購(gòu)房人與售房方按約定交納了部分購(gòu)房款，在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購(gòu)房余款協(xié)商不成，則應(yīng)適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。
（二）重復(fù)預(yù)售
所謂重復(fù)預(yù)售，是指出賣人在與前買受人訂立商品房預(yù)售合同后，又就同一商品房與后買受人訂立商品房預(yù)售合同的行為。出賣人與前買受人訂立商品房預(yù)售合同之后，作為買賣對(duì)象的房屋尚未建成，無(wú)法立即進(jìn)行交付和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，這就為出賣人進(jìn)行嚴(yán)重侵害買受人權(quán)益的重復(fù)預(yù)售行為提供了可能。
分析重復(fù)預(yù)售的關(guān)鍵在于支持哪個(gè)買受人履行合同的請(qǐng)求以及肯定哪個(gè)買受人產(chǎn)權(quán)登記的效力。其具體可分為以下三種類型：
1．兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記。因未辦理預(yù)售登記，前、后買受人享有的均是一般合同債權(quán)。就同一標(biāo)的物而設(shè)立的多個(gè)債權(quán)，其效力是平等的，不能以合同訂立的時(shí)間先后而使債權(quán)具有不同效力，故前、后買受人均有權(quán)請(qǐng)求出賣人履行合同。在前、后買受人均請(qǐng)求出賣人履行合同的情形下，應(yīng)保障出賣人選擇合同相對(duì)人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權(quán)歸屬的權(quán)利，以利于加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)和提高其使用價(jià)值。一般根據(jù)預(yù)售行為所具有的特殊因素，支持該預(yù)售行為中的買受人履行合同的請(qǐng)求。這些特殊因素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費(fèi)者，且其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理過(guò)程中，而另一買受人購(gòu)買商品房并非為居住使用等。對(duì)這些特殊因素的認(rèn)定必須符合公平原則的要求。需要強(qiáng)調(diào)的是如要支持后買受人履行合同的請(qǐng)求，則必須同時(shí)具備后買受人為預(yù)購(gòu)行為時(shí)為善意的要件，即其不具有侵害前買受人債權(quán)的故意，也不存在與出賣人惡意串通，后買受人對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。
在兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記的情形下，如果某一買受人已辦理產(chǎn)權(quán)登記，則涉及到對(duì)該產(chǎn)權(quán)登記的效力如何認(rèn)定的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，辦理產(chǎn)權(quán)登記意味著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方法的完成，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果已經(jīng)產(chǎn)生，因此應(yīng)貫徹“登記者受保護(hù)”原則，對(duì)該產(chǎn)權(quán)登記的效力予以肯定。
2．其中一次預(yù)售已辦理預(yù)售登記。因辦理預(yù)售登記，買受人的期待權(quán)即獲得物權(quán)的排他性效力，同時(shí)該預(yù)售合同也取得較未辦理預(yù)售登記的預(yù)售合同優(yōu)先的效力。此時(shí)應(yīng)根據(jù)“登記者受保護(hù)”的原則來(lái)決定支持買受人履行合同的請(qǐng)求、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。已辦理預(yù)售登記的買受人可請(qǐng)求出賣人履行合同，能獲得產(chǎn)權(quán)登記，亦可請(qǐng)求宣告未辦理預(yù)售登記的買受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效。但后買受人已辦理預(yù)售登記，其期待權(quán)獲得保護(hù)必須同時(shí)具備為預(yù)購(gòu)行為須為善意的要件，并由其對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。
3．兩次預(yù)售均已辦理預(yù)售登記。買受人的期待權(quán)因辦理預(yù)售登記而具有物權(quán)化特征，故應(yīng)按“登記在先者受保護(hù)”的原則來(lái)決定支持買受人履行合同的請(qǐng)求、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。前買受人辦理預(yù)售登記在先，其不但可以請(qǐng)求出賣人履行合同，獲得產(chǎn)權(quán)登記，宣告后辦理預(yù)售登記的買受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效，而且可以直接請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)注銷后買受人的預(yù)售登記。實(shí)踐中亦有后買受人辦理預(yù)售登記在先的情況，此時(shí)保護(hù)后買受人登記在先的期待權(quán)，必須同時(shí)具備其為預(yù)購(gòu)行為須為善意的要件，并由其對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。
參考資料
1、陳文主編《律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)》
2、程信和主編《房地產(chǎn)法》
3、胡德勝《預(yù)售商品房買受人權(quán)利保護(hù)的法律問(wèn)題》
房屋登記機(jī)構(gòu)開展的商品房預(yù)售合同“登記備案”，源于以下規(guī)定：
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。
建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》（第131號(hào)令）第十條規(guī)定，“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)”。
商品房銷售包括商品房的“預(yù)售”和“現(xiàn)售”。一些城市推行“商品房預(yù)（銷）售網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記備案管理”工作后，不少房屋登記機(jī)構(gòu)在觀念上，將“商品房預(yù)（銷）售網(wǎng)上簽約”和“商品房預(yù)售合同登記備案”一并視為“商品房合同備案”。這樣，法律和規(guī)章規(guī)定的商品房“預(yù)售”合同“登記備案”，在事實(shí)上成為商品房“銷售”合同“登記備案”。
由于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》只規(guī)定了商品房預(yù)售合同的“登記備案”，對(duì)當(dāng)事人能否申請(qǐng)“注銷”已經(jīng)生效的“登記備案”無(wú)規(guī)定，加上商品房銷售中常有“購(gòu)房人和開發(fā)商串通逃稅炒樓花”、“開發(fā)商假售房造人氣”、“假購(gòu)房騙貸款”等傳聞，一些房屋登記機(jī)構(gòu)在對(duì)待當(dāng)事人申請(qǐng)“注銷”已經(jīng)生效的“登記備案”時(shí)，往往顧慮重重，擔(dān)心遭遇風(fēng)險(xiǎn)。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。該法第五十四條規(guī)定，“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷”。該法第九十三條規(guī)定，“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。該法第九十四條規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”。
《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的“合同無(wú)效”、“合同撤銷”、“合同解除”（“約定解除”或者“法定解除”），都可以成為當(dāng)事人向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”的理由。房屋登記機(jī)構(gòu)不可以否定這種理由的成立。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：（一）債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；（二）合同解除；（三）債務(wù)相互抵銷；（四）債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；（五）債權(quán)人免除債務(wù)；（六）債權(quán)債務(wù)同歸于一人；（七）法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形”。
《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定“合同的權(quán)利義務(wù)終止”的情形，并不都能作為當(dāng)事人申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”的理由，比如，商品房預(yù)售合同的“債務(wù)已經(jīng)按照約定履行”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)喪失該商品房預(yù)售合同標(biāo)的的所有權(quán)，當(dāng)事人申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”無(wú)意義。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 （法釋〔2003〕7號(hào)）第六條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持”?！爱?dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》說(shuō)明，商品房預(yù)售合同“登記備案”，不決定商品房預(yù)售合同的效力。也就是說(shuō)，除當(dāng)事人約定以辦理“登記備案”手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件外，商品房預(yù)售合同的成立、生效、變更、解除、撤銷，或者以其他形式終止，均與商品房預(yù)售合同的“登記備案”無(wú)關(guān)。人民法院不支持民事訴訟中當(dāng)事人關(guān)于未辦理“登記備案”手續(xù)的商品房預(yù)售合同無(wú)效的主張。
《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十九條規(guī)定，“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”。商品房買受人的合同債權(quán)，屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)。有婚姻關(guān)系的買受人的合同債權(quán)，有可能屬于夫妻共有。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注意，在商品房預(yù)售合同上簽字的買受人，其配偶對(duì)終止該合同債權(quán)是否有異議。
關(guān)于當(dāng)事人申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”問(wèn)題，筆者還有以下看法：
第一，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定的商品房預(yù)售合同“登記備案”，不是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定的“物權(quán)登記”，也不是建設(shè)部《房屋登記辦法》規(guī)定的房屋權(quán)屬登記。商品房預(yù)售合同的“注銷登記備案”，不能適用《房屋登記辦法》的規(guī)定。
第二，商品房預(yù)售合同的效力，能夠決定商品房預(yù)售合同“登記備案”存在的意義。如果商品房預(yù)售合同已經(jīng)被真實(shí)、合法地解除或者撤銷，商品房預(yù)售合同的“登記備案”與商品房預(yù)售的實(shí)際情況已不相符。不注銷該“登記備案”，有違法理，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)交易不利。
第三，商品房預(yù)售合同當(dāng)事人，因商品房預(yù)售合同已經(jīng)被解除或者撤銷，提交了齊備的材料申請(qǐng)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理，注銷該“登記備案”。
第四，在注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”的法律關(guān)系中，房屋登記機(jī)構(gòu)不是民事法律關(guān)系主體，不會(huì)因?yàn)榉课莸怯洐C(jī)構(gòu)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”引起民事訴訟。
第五，房屋登記機(jī)構(gòu)注銷商品房預(yù)售合同“登記備案”，“注銷登記備案”行為的效力與商品房預(yù)售合同效力相分離，房屋登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有為商品房預(yù)售合同當(dāng)事人設(shè)定任何權(quán)利義務(wù)?！白N登記備案”不是具體行政行為，不具備具體行政行為的執(zhí)行力，不具有行政法上的可訴性。房屋登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格依據(jù)商品房預(yù)售合同當(dāng)事人的合意，辦理商品房預(yù)售合同的“注銷登記備案”，不會(huì)引起行政訴訟。
