時(shí)間：2023-03-13 11:08:32
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇個(gè)人借貸款協(xié)議書，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、委托貸款的產(chǎn)生及特點(diǎn)
在我國，企業(yè)間的借貸行為因游離于金融宏觀調(diào)控體系之外，不便于國家計(jì)量和監(jiān)督，不利于國家貨幣政策的順利貫徹和執(zhí)行，歷來為法律和政策所禁止。《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第十九條規(guī)定，未經(jīng)國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，任何單位或者個(gè)人不得設(shè)立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或者從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。中國人民銀行《貸款通則》第六十一條規(guī)定，各級(jí)行政部門和企事業(yè)單位、供銷合作社等合作經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村合作基金會(huì)和其他基金會(huì)，不得經(jīng)營存貸款等金融業(yè)務(wù)。企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。為了合法調(diào)劑企業(yè)資金余缺，疏通企業(yè)間的借貸需求，委托貸款應(yīng)運(yùn)而生。委托貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。該貸款業(yè)務(wù)是以銀行為“橋梁”，通過銀行的運(yùn)作和管理，使企業(yè)間的借貸行為可行化、合法化。具有以下特點(diǎn)：（1）必須有委托人、受托人和借款人三方，并簽有委托貸款協(xié)議；（2）委托貸款的對象、用途、金額、期限、利率必須由委托人指定；（3）委托貸款必須以受托人的名義實(shí)施；（4）受托人只收取手續(xù)費(fèi)，利息收入歸委托人；（5）風(fēng)險(xiǎn)由委托人承擔(dān)。
在實(shí)務(wù)中，委托貸款業(yè)務(wù)一般簽署的是雙方協(xié)議或三方協(xié)議，雙方協(xié)議的委托貸款是由兩個(gè)合同構(gòu)成：一個(gè)是貸款企業(yè)（委托人）與銀行（受托人）之間的委托合同；一個(gè)是銀行與借款企業(yè)（借款人）之間的借款合同。三方協(xié)議委托貸款合同的主體則是：貸款企業(yè)（委托人）、銀行（受托人）和借款企業(yè)（借款人）。不論是雙方協(xié)議還是三方協(xié)議，都存在兩種法律關(guān)系：一種是企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系，另一種是金融機(jī)構(gòu)與借款人之間的借貸關(guān)系，委托貸款是將這兩種法律關(guān)系組合在一起，形成一種特殊的綜合性的貸款業(yè)務(wù)。這兩種法律關(guān)系的交叉使銀行具有兩種身份，在與貸款企業(yè)的委托關(guān)系中，銀行是受托人；在與借款企業(yè)的借貸關(guān)系中，銀行又是貸款人?！顿J款通則》關(guān)于委托貸款的定義中，也是將銀行界定為貸款人 （受托人）。
二、理清貸款人與債權(quán)人的關(guān)系
《貸款通則》給貸款人做出了定義，指在中國境內(nèi)依法設(shè)立的經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的中資金融機(jī)構(gòu)。貸款人的概念并沒有體現(xiàn)出借貸之間法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，更多是從行為準(zhǔn)入和業(yè)務(wù)資格上進(jìn)行的表述。所謂債權(quán)人，是在債的關(guān)系中，有要求他的債務(wù)人實(shí)施一定行為或者不實(shí)施一定行為的權(quán)利的人。債權(quán)人和債務(wù)人的概念表明的是雙方之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的本質(zhì)是一種債，即當(dāng)事人之間的請求為特定行為的民事法律關(guān)系，還表現(xiàn)了雙方之間的法律地位，即債的權(quán)利人和債的義務(wù)人，除借貸合同關(guān)系形成的債外，還有其他合同之債、侵權(quán)損害賠償之債、不當(dāng)?shù)美畟?、無因管理之債及締約過失之債等，債權(quán)人是一個(gè)具有普適性的典型法律概念。從貸款人和債權(quán)人的定義上理解，貸款人不等同于債權(quán)人?！顿J款通則》第二十九條規(guī)定，所有貸款應(yīng)當(dāng)由貸款人與借款人簽訂借款合同。該規(guī)定在明確借款合同適格主體的同時(shí)，也確定了貸款人與借款人在法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，將貸款人提升到民事法律行為的主體地位，當(dāng)貸款人發(fā)生借貸業(yè)務(wù)簽訂借款合同時(shí)，貸款人就是合同之債的權(quán)利人，即債權(quán)人。
三、在委托貸款中，貸款企業(yè)（委托人）是否具有債權(quán)人資格
毋庸諱言，在銀行貸款之外，民間融資在中小企業(yè)的經(jīng)營過程中起到了很大的作用。但是民間融資中所存在的多種不確定性，也使得中小企業(yè)很難以相對較低的成本獲得借款。
從事紡織機(jī)械生產(chǎn)的劉先生就深有體會(huì)，由于工廠擴(kuò)大生產(chǎn)的需要，劉先生的公司急需要200萬元的資金。而劉先生的一位生意伙伴賬面上正有一筆流動(dòng)資金。但是讓這位生意伙伴有所顧忌的是民間借貸的安全性。按照國家法律的規(guī)定，企業(yè)之間是無法直接進(jìn)行信貸活動(dòng)的，因此兩家企業(yè)之間發(fā)生的信貸活動(dòng)也無法受到法律的保護(hù)。如果以個(gè)人的名義進(jìn)行借貸，生意伙伴覺得不可控因素就更多了，即使劉先生愿意支付較為豐厚的利息回報(bào)，生意伙伴也有頗多的顧慮。
其實(shí)，像劉先生這樣的情況，可以通過商業(yè)銀行所提供的委托貸款業(yè)務(wù)來進(jìn)行操作，以引入銀行第三方監(jiān)管平臺(tái)的方式，由銀行來進(jìn)行貸款的發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款，提高了民間借貸的安全性。當(dāng)然對于貸款人來說，在委托貸款中需要繳納一定的貸款管理費(fèi)用，但委托貸款程序的引入，有利于貸款人成功地獲得借款。
提供民間借貸平臺(tái)
所謂委托貸款，就是委托人(包括自然人和法人)以自身可以自主支配的資金，委托銀行按照確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等進(jìn)行發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。與銀行貸款所不同的是，委托貸款屬于銀行的第三方業(yè)務(wù)，簡單地說，在委托貸款業(yè)務(wù)中，銀行的作用更加強(qiáng)調(diào)“監(jiān)管”、“平臺(tái)”這兩個(gè)作用。
首先，在委托貸款業(yè)務(wù)中，往往需要委托人預(yù)先找到資金投放的對象，包括資金借貸的項(xiàng)目、公司和個(gè)人等等，就如劉先生和他的生意伙伴事先已經(jīng)就貸款的意向達(dá)成了一致，同時(shí)貸款期限、利率、還款方式等也都是由放貸人和借貸人進(jìn)行協(xié)商后決定。在此基礎(chǔ)上，委托人把貸款的資金存入銀行，由銀行將資金放貸給借貸人。同時(shí)，銀行還將發(fā)揮資金監(jiān)管的作用，并負(fù)責(zé)資金的回收。
既然資金的借貸發(fā)生在放貸人和借貸人之間，銀行的參與有什么幫助呢?銀行介紹說，銀行在其中起到了風(fēng)險(xiǎn)控制的作用。舉個(gè)例子來說，對于放貸人來說，最為關(guān)心的問題莫過于資金的安全控制問題。擔(dān)心資金借貸出去后，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，難以回收。也正是這樣的原因，很多具有融資需求的企業(yè)往往難以獲得民間的信貸。而銀行的參與，在一定程度上提高了貸款的安全程度。
商業(yè)銀行最大的優(yōu)勢在于，他們在資信調(diào)查、借貸人的風(fēng)險(xiǎn)控制上具備更多的經(jīng)驗(yàn)。在借款之前，銀行可以幫助委托人對借貸人的情況進(jìn)行調(diào)查，給予評估，并將信息提供給委托人，委托人可以根據(jù)這些資料來確定是否放貸給借款人。同時(shí)，在貸款發(fā)放之后，銀行還將對借貸人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行后續(xù)調(diào)查，并提醒借貸人按照約定的方式進(jìn)行還款等等。
同時(shí)，相比較起個(gè)人來說，銀行的后臺(tái)系統(tǒng)及貸款運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，可以幫助委托人更加安全地進(jìn)行放貸。當(dāng)然，作為銀行所提供的一項(xiàng)中間服務(wù)，委托人則需要按照一定的費(fèi)率向銀行支付傭金。據(jù)了解，銀行將視每筆貸款數(shù)額、期限、利率等收取一定的手續(xù)費(fèi)，一般為貸款金額的0.1％至3％，最低每筆1000元。不過，很多情況下，手續(xù)費(fèi)往往會(huì)轉(zhuǎn)嫁到貸款企業(yè)身上。
風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)利率不得超限
對于具有借款需求的中小企業(yè)和企業(yè)主來說，個(gè)人委托貸款最大的好處在于辦理手續(xù)便捷。通常來說，銀行對于委托貸款的條件，像抵押、擔(dān)保手段并沒有具體的要求，完全依據(jù)借貸雙方協(xié)議的結(jié)果。甚至在雙方同意的情況下，無抵押無擔(dān)保也可進(jìn)行借貸。對于大多數(shù)的中小企業(yè)和個(gè)人來說，要比獲得銀行貸款容易得多。
在辦理的手續(xù)上也相對簡單。首先由委托人向銀行進(jìn)行申請，經(jīng)過銀行審核通過后，由委托人、借款人和商業(yè)銀行三方來簽訂個(gè)人委托貸款協(xié)議書，在協(xié)議書中要對貸款對象、用途、項(xiàng)目、期限、利率，受益人和法律責(zé)任等等予以明確；之后商業(yè)銀行就可根據(jù)協(xié)議相關(guān)內(nèi)容向委托人所指定的貸款人來發(fā)放貸款。
通常來說，大部分銀行對于委托貸款期限規(guī)定最短為三個(gè)月、最長則不能超過三年，對于貸款的額度只需要滿足銀行的最低要求，大部分銀行的設(shè)置為5萬元人民幣。同時(shí)，委托貸款的利率不得超過同期銀行貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間。按照2004年1月1日開始執(zhí)行的商業(yè)銀行貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù)1.7。
但是，值得一提的是，盡管銀行在委托貸款的過程中起到了風(fēng)險(xiǎn)控制的作用，但是銀行僅作為第三方，并不承擔(dān)其中的風(fēng)險(xiǎn)。
服務(wù)各有特色
總體上說，各家商業(yè)銀行所提供的委托貸款業(yè)務(wù)模式和操作方法基本相近，沒有顯著的差異。但一些銀行業(yè)務(wù)和服務(wù)上也有著各自的特點(diǎn)。
例如華夏銀行將委托貸款明確分為個(gè)人委托貸款和企業(yè)委托貸款兩種。其中，個(gè)人委托貸款的借款人明確為自然人，不得為企業(yè)客戶。而貸款的目的除了經(jīng)營需求外，也可以滿足購房、購車等消費(fèi)需求。
光大銀行所推出的個(gè)人委托貸款，為借款人提供了多種還款方式，主要包括按月等額、按月等本、組合還款法、按月(或按季、按年)還息到期還本、等比累進(jìn)還款、先還息后等額(或等本金)還本付息、到期一次還本付息等七種方式。同時(shí)，光大除為委托人提供貸款發(fā)放、管理和回收等服務(wù)，還可為借款人提供賬務(wù)查詢等一系列增值服務(wù)。
關(guān)于A某某涉嫌貪污案的司法會(huì)計(jì)鑒定書
（文號(hào)）
委托單位：×檢察院
委托時(shí)間：×年×月×日
鑒定要求： 對×年×月至×月A某某涉嫌貪污×萬元短期委貸資金及其去向的財(cái)務(wù)事實(shí)進(jìn)行司法鑒定。
送檢材料： 委托方提供的甲公司賬冊、憑證和法院的法律文書等。
一、概況
×年×月至×月，A某某在擔(dān)任乙公司負(fù)責(zé)人期間（見附件一／1），以乙公司的名義，與丙公司、丁公司、戊公司、庚公司簽訂委托貸款協(xié)議書，將上述單位的×萬元資金，轉(zhuǎn)入甲公司和辛公司。已追回×萬元，未追回×萬元。
二、檢驗(yàn)
（一）關(guān)于甲公司的基本情況
甲公司系×年×月成立的外商獨(dú)資企業(yè)，注冊資本：×萬美元。董事長和法人代表均為A某某，副董事長和總經(jīng)理為B某某。經(jīng)營范圍：生產(chǎn)和銷售×產(chǎn)品等。×年×月，因注冊資金未到位，甲公司被當(dāng)?shù)毓ど叹肿N。甲公司存續(xù)期間，未開展過正常經(jīng)營業(yè)務(wù)，只查到大額借貸資金進(jìn)出，財(cái)務(wù)上也無完整的賬冊，只查見一部分應(yīng)收、應(yīng)付往來賬戶（見附件一／2-6）。
（二）關(guān)于A某某動(dòng)用×萬元資金的情況
1.關(guān)于丙公司委托貸款×萬元的情況
×年×月×日，丙公司與乙公司簽訂協(xié)議，甲方將×萬元委托乙公司貸給乙公司選定的企業(yè)，委托期限為×個(gè)月，按月息×%計(jì)息；乙公司對丙公司委托的資金負(fù)全部責(zé)任，到期保證歸還全部本金，并一次性支付手續(xù)費(fèi)，為本金的3%，在委托資金到賬后，當(dāng)場以支票或匯票方式付清（見附件二／1）。
×年×月×日，丙公司開出×銀行的#×轉(zhuǎn)賬支票×萬元，交給乙公司。經(jīng)乙公司背書后，轉(zhuǎn)入甲公司。甲公司收到該×萬元后，主要用于付給丙公司利息×萬元、壬公司貨款×萬元、癸公司貨款×萬元、子公司利息×萬元、丑公司×萬元，歸還辛公司借款×萬元，合計(jì)×萬元（見附件二／2-17）。
因甲公司未歸還丙公司借出的×萬元，丙公司向法院提訟。其后，根據(jù)×法院判決和×法院民事調(diào)解，由乙公司返還給丙公司本金×萬元、利息×萬元?！聊辍猎隆寥眨夜菊劫r付丙公司×萬元（見附件二／18-25）。
2.關(guān)于丁公司委托貸款×萬元的情況
×年×月×日，丁公司與乙公司簽訂協(xié)議，丁公司將×萬元委托乙公司貸給乙公司選定的企業(yè)，委托期限為×個(gè)月，按月息×%計(jì)息；乙公司對丁公司委托的資金負(fù)全部責(zé)任，到期保證歸還全部本金，并一次性支付手續(xù)費(fèi)，為本金的×%，在委托資金到賬后，當(dāng)場以支票或匯票方式付清（見附件三／1）。
×年×月×日，丁公司開出×銀行的#×轉(zhuǎn)賬支票×萬元，交給乙公司。經(jīng)乙公司背書后，轉(zhuǎn)入甲公司。甲公司收到后，通過寅公司歸還×年×月×日甲公司向子公司的借款×萬元，歸還甲公司向卯公司的借款×萬元。
上述×年×月×日甲公司向卯公司借入的×萬元，用于付給辰公司貨款×萬元，付給午公司×萬元，與其他資金一起付給未公司×萬元（見附件三／2-20）。
因甲公司未歸還丁公司借出的×萬元，丁公司向法院提訟。其后，根據(jù)×法院案外調(diào)解協(xié)議，由乙公司返還給丁公司×萬元、利息×萬元?！聊辍猎隆寥?，乙公司正式賠付丁公司×萬元（見附件三／21-22）。
3.關(guān)于戊公司和庚公司委托貸款×萬元的情況
（1）關(guān)于戊公司委托貸款×萬元的情況
×年×月×日，戊公司與乙公司簽訂協(xié)議，戊公司將×萬元委托乙公司貸給乙公司選定的企業(yè)，委托期限為×個(gè)月，按月息×%計(jì)息；乙公司對戊公司委托的資金負(fù)全部責(zé)任，到期保證歸還全部本金，并一次性支付手續(xù)費(fèi)，為本金的×%，在委托資金到賬后，當(dāng)場以支票或匯票方式付清（見附件四／1）。
×年×月×日，丙公司開出×銀行的#×轉(zhuǎn)賬支票×萬元，付給戊公司。戊公司背書后，交給A某某。A某某將該支票直接付給辛公司。×年×月×日，甲公司記入“其他應(yīng)付款――戊公司”賬戶×萬元（見附件四，2-4）。
案發(fā)后，戊公司借出的×萬元，已通過×個(gè)單位簽訂轉(zhuǎn)賬協(xié)議書追回，由申公司歸還酉公司。
（2）關(guān)于庚公司委托貸款×萬元的情況
×年×月×日，庚公司與乙公司簽訂協(xié)議書，庚公司將×萬元委托乙公司貸給乙公司選定的企業(yè)，委托期限為×個(gè)月，按月息×%計(jì)息：乙公司對庚公司委托的資金負(fù)全部責(zé)任，到期保證歸還全部本金，并一次性支付委托手續(xù)費(fèi)，為本金的×%，在委托資金到賬后，當(dāng)場以支票或匯票方式付清（見附件五／1）。
×年×月×日，丙公司開出×銀行的#×轉(zhuǎn)賬支票×萬元，付給庚公司?！猎隆寥?，庚公司開出×銀行的#×現(xiàn)金支票×萬元。兩張支票，合計(jì)×萬元，由庚公司交給A某某。A某某將其直接付給辛公司?！聊辍猎隆寥眨坠居浫搿捌渌麘?yīng)付款――庚公司”賬戶×萬元（見附件五／2-6）。
庚公司借出的×萬元，根據(jù)×法院判決和×法院判決，扣除已付給庚公司利息×萬元、戊公司利息×萬元、丁公司利息×萬元，合計(jì)×萬元，由乙公司歸還庚×萬元。×年×月×日，乙公司正式賠付庚公司×萬元（見附件五／23-25）。
（3）辛公司收到×萬元的去向情況
辛公司收到以上×萬元后，主要用于付給庚公司利息×萬元、戊公司利息×萬元、丁公司利息×萬元，其余×萬元，作為甲公司歸還×年×月×日向辛公司借款×萬元的本息。
上述×年×月×日甲公司向辛公司借入的×萬元（×萬元+×萬元），A某某將其直接解入戌公司。根據(jù)戌公司的×年×月×日《轉(zhuǎn)賬通知》稱，戌公司收到的上述×萬元，是收回×年×月×日戌公司經(jīng)乙公司轉(zhuǎn)貸給辛公司的借款（見附件五／7-22）。
三、論證
一、檢材由委托方依法收集并提供，因而是合法、真實(shí)、有效的。
二、對上述有關(guān)財(cái)務(wù)事實(shí)的檢驗(yàn)，符合公允的證據(jù)規(guī)則。
三、根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第五十二條規(guī)定：商業(yè)銀行的工作人員應(yīng)遵守法律、行政法規(guī)和其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理的規(guī)定，不得有下列行為：利用職務(wù)上的便利，貪污、挪用、侵占本行或者客戶的資金（見附件九／1）。A某某將客戶交給銀行的委托貸款通過自己經(jīng)營的公司貸給客戶，在自己經(jīng)營的公司無力償還的情況下，又由銀行賠付，改變了客戶委托貸款的所有權(quán)，其行為明顯觸犯了法律。
四、鑒定結(jié)論
×年×月至×月，A某某以乙公司的名義，與丙公司、丁公司、戊公司、庚公司簽訂委托貸款協(xié)議書，將上述單位交給乙公司的×萬元委托貸款，納入其個(gè)人控制之下。其中：轉(zhuǎn)入A某某任董事長和法人代表的甲公司的賬戶×萬元；以甲公司的名義付給辛公司×萬元。案發(fā)后，已追回×萬元，未追回×萬元。因法院的調(diào)解、裁定、判決，經(jīng)執(zhí)行三次賠付（×萬元+×萬元+×萬元），乙公司直接損失×萬元。
落款：鑒定機(jī)構(gòu)及其鑒定專用章
高級(jí)司法會(huì)計(jì)師：
（印章）
司 法 會(huì) 計(jì) 師：
（印章）
日期：
第二部分文證審查意見
司法會(huì)計(jì)文證審查意見書
文號(hào)
一、基本情況
×年×月×日，本院公訴人某某某提出委托，要求對案件中的司法會(huì)計(jì)鑒定結(jié)論文書進(jìn)行審查。
×鑒定機(jī)構(gòu)提供的鑒定結(jié)論稱，×年×月至×月，A某某以乙公司的名義，與丙公司、丁公司、戊公司、庚公司簽訂委托貸款協(xié)議書，將上述單位交給乙公司的×萬元委托貸款，納入其個(gè)人控制之下。其中：轉(zhuǎn)入A某某任董事長和法人代表的甲公司的賬戶×萬元；以甲公司的名義付給辛公司×萬元。案發(fā)后，已追回×萬元，未追回×萬元。因法院的調(diào)解、裁定、判決，經(jīng)執(zhí)行三次賠付（×萬元+×萬元+×萬元），乙公司直接損失×萬元。
二、審查情況
首先，值得肯定的是該鑒定未使用言詞材料，檢驗(yàn)部分的敘事脈絡(luò)也較清晰。其次，存在下列問題：
（一）檢驗(yàn)不充分
第一，檢驗(yàn)采用的僅是查賬的敘事法，未對檢材特征進(jìn)行觀察描述。
第二，未從多個(gè)角度、利用多份相關(guān)的涉案會(huì)計(jì)資料對資金收付進(jìn)行檢驗(yàn)。
第三，未利用各種條件對資金收付的會(huì)計(jì)記錄進(jìn)行檢驗(yàn)。
（二）論證不正確
該鑒定對于檢材來源合法性和檢材真實(shí)有效性的論證是缺乏論據(jù)的；對于檢驗(yàn)方法的論證是錯(cuò)誤的；對于非會(huì)計(jì)行為合法性的論證是多余的。
（三）結(jié)論缺乏部分依據(jù)
該案中雖然甲公司會(huì)計(jì)記錄不全，但乙公司是老企業(yè)，必定有規(guī)范的會(huì)計(jì)記錄，這部分會(huì)計(jì)記錄直接影響到案件的定性。然而，該鑒定未對這一范圍的涉案會(huì)計(jì)資料進(jìn)行檢驗(yàn)，因而結(jié)論中“直接損失”一詞缺乏事實(shí)依據(jù)。
三、審查結(jié)論
若鑒定人無意做重大修改，但能將文書改為“查賬報(bào)告”，并在結(jié)論中刪除“直接損失”一詞，該鑒定結(jié)論擬可采信作為查賬結(jié)論使用。
多邊投資擔(dān)保合同擔(dān)保編號(hào)：_________擔(dān)保權(quán)人：_________多邊投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)：_________鑒于：_________（甲）擔(dān)保權(quán)人擬投資于_________（項(xiàng)目企業(yè)的名稱和主要業(yè)務(wù)地）；_________（乙）作為這一投資安排的一部分，擔(dān)保權(quán)人于_________年_________月____
易貨交易卡保證合約甲方（保證人）：_________乙方：_________為保證乙方債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，甲方自愿為（以下簡稱被保證人），其有效身份證件號(hào)或單位注冊號(hào)（或編號(hào)）為_________，向乙方領(lǐng)用_________網(wǎng)易貨交易卡提供保證擔(dān)保。
讓與擔(dān)保合同（物業(yè)）甲方（債權(quán)人）：_________法定代表人：_________住址：_________郵編：_________聯(lián)系電話：_________乙方（債務(wù)人）：_________法定代表人：_________住址：_________郵編：_________聯(lián)系電話：_________鑒于：1．乙方原欠_________公司
反擔(dān)保書_________銀行：_________（下稱甲方）與_________（下稱乙方）于_________年_________月_________日就_________項(xiàng)目簽訂了第_________號(hào)合同（下稱合同）。
反擔(dān)保函_________銀行：_________公司于_________年_________月_________日在_________與_________國_________公司簽訂一份商務(wù)合同（合同號(hào)：_________）。根據(jù)該合同第_________條的規(guī)定，該公司須向?qū)Ψ教峁________銀行出具的擔(dān)保函。
反擔(dān)保合同_________銀行：甲方_________（名稱）與乙方_________（名稱）于_________年_________月_________日就_________項(xiàng)目簽訂之_________號(hào)合同（下稱合同）。
證券質(zhì)押典當(dāng)合同甲方根據(jù)《民法通則》、《擔(dān)保法》、合同法》、《證券法》、《典當(dāng)行管理辦法》及其他有關(guān)法律法規(guī)制定本合同。乙方已經(jīng)仔細(xì)閱讀并充分理解本合同，同時(shí)閱讀了相關(guān)業(yè)務(wù)流程，典當(dāng)股票質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)揭示等。
動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押借款合同出質(zhì)人（以下稱甲方）：_________質(zhì)權(quán)人（以下稱乙方）：_________為確保_________年_________字第_________號(hào)合同（以下稱主合同）的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)作質(zhì)押。乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的財(cái)產(chǎn)質(zhì)押。
動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押合同合同編號(hào)：_________出質(zhì)人（甲方）：_________法定代表人：_________法定住所：_________郵政編碼：_________電話：_________傳真：_________基本賬戶開戶行：_________賬號(hào)：_________質(zhì)權(quán)人（乙方）：_________法定代表人：_________法
股票質(zhì)押合同甲方（債權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人）：_________乙方（債務(wù)人、質(zhì)押人）：_________甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就乙方提供記名股票設(shè)定質(zhì)押權(quán)達(dá)成協(xié)議如下：一、甲方借給乙方人民幣_(tái)________元，借期_________年，年利率_________％，到期本利一并還清。
動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)設(shè)定契約立約人_________（質(zhì)權(quán)人）、_________（出質(zhì)人）因設(shè)定質(zhì)權(quán)事，訂立條件如下：第一條債權(quán)額：人民幣_(tái)________元整。第二條利率：月息_________分。第三條付息日期：每月_________日。第四條清償期：_________年_________月_________日。
公路收費(fèi)權(quán)質(zhì)押合同合同編號(hào)：_________年_________字第_________號(hào)出質(zhì)人：_________住所（地址）：_________法定代表人：_________質(zhì)權(quán)人：_________住所（地址）：_________法定代表人：_________簽訂時(shí)間：_________年_________月_________日簽訂地點(diǎn)：
質(zhì)押合同合同編號(hào)：_________質(zhì)押人（甲方）：_________法定代表人：_________法定住所：_________郵政編碼：_________電話：_________傳真：_________基本賬戶開戶行：_________賬號(hào)：_________質(zhì)權(quán)人（乙方）：_________法定代表人：_________法
股權(quán)質(zhì)押協(xié)議甲方：_________乙方：_________鑒于乙方依法擁有在_________公司中的_________％股權(quán)，為保證還款，乙方擬將上述股權(quán)質(zhì)押予甲方，甲方同意乙方上述質(zhì)押。
門面房出租經(jīng)營權(quán)質(zhì)押合同合同編號(hào)：_________出質(zhì)人（以下稱甲方）：_________質(zhì)權(quán)人（以下稱乙方）：_________為確保甲、乙雙方簽訂的_________年_________字第_________號(hào)借款合同的履行，甲方以在_________的門面房出租經(jīng)營權(quán)作為質(zhì)押，為明確雙方權(quán)利、義務(wù)，
股權(quán)質(zhì)押合同書本協(xié)議由下列雙方于_________年_________月_________日在_________簽訂：（1）_________股份有限公司（下簡稱a公司）法定代表人：_________注冊地址：_________（2）_________有限責(zé)任公司（下簡稱b公司）法定代表人：_________注冊地址：
銀行承兌質(zhì)押合同鑒于：甲方_________（商業(yè)銀行）同意承兌乙方_________（出質(zhì)人）總計(jì)金額為人民幣_(tái)________元的商業(yè)匯票，并與乙方于_________年_________月_________日簽訂了編號(hào)為_________年_________字第_________號(hào)的《銀行承兌協(xié)議》。
專利權(quán)質(zhì)押合同（試用）出質(zhì)人：_________通訊地址：_________法定代表人：_________質(zhì)權(quán)人：_________通訊地址：_________法定代表人：_________登記日期：_________質(zhì)押期限：_________年_________月_________日至_________年_________月_________日前言：___
商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押合同合同編號(hào)：_________出質(zhì)人（甲方）：_________地址：_________聯(lián)系人：_________聯(lián)系電話：_________質(zhì)權(quán)人（乙方）：_________地址：_________聯(lián)系人：_________聯(lián)系電話：_________根據(jù)《擔(dān)保法》和《商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押登記程序》的規(guī)定，
動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保合同合同編號(hào)：_________出質(zhì)人：_________法定住址：_________法定代表人：_________職務(wù)：_________委托人：_________身份證號(hào)碼：_________通訊地址：_________郵政編碼：_________聯(lián)系人：_________電話：_________傳真：_________帳
存單質(zhì)押擔(dān)保合同合同編號(hào)：_________出質(zhì)人（甲方）：_________法定代表人：_________住所：_________郵政編碼：_________電話：_________傳真：_________基本賬戶開戶行：_________賬號(hào)：_________基本賬戶開戶行電話：_________傳真：_________質(zhì)權(quán)人（
擔(dān)保合同甲方：_________乙方：_________為確保甲、乙雙方簽訂的_________年_________字第_________號(hào)合同（以下稱主合同）的履行，雙方經(jīng)協(xié)商一致，就定金擔(dān)保事宜達(dá)成如下協(xié)議：第一條依據(jù)主合同，甲、乙雙方應(yīng)履行如下義務(wù)：_________。
天津市商品房預(yù)定協(xié)議出賣人（甲方）：_________法定代表人：_________聯(lián)系電話：_________注冊地址：_________郵政編碼：_________營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_________開戶行：_________帳號(hào)：_________委托人（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）：_________法定代表人：_________聯(lián)
重慶市商品房定金協(xié)議甲方（賣方）：_________住所：_________郵編：_________法定代表人：_________乙方（預(yù)訂方）：_________聯(lián)系電話：_________法定代表人：_________聯(lián)系電話：_________郵編：_________證件名稱：_________證號(hào)：_________甲、乙雙方遵循
定金合同甲方：_________乙方：_________為確保甲、乙雙方簽訂的_________年_________字第_________號(hào)合同（以下稱主合同）的履行，雙方經(jīng)協(xié)商一致，就定金擔(dān)保事宜達(dá)成如下協(xié)議：第一條依據(jù)主合同，甲、乙雙方應(yīng)履行如下義務(wù)：_________。
商品房定金協(xié)議房屋代碼：_________甲方（賣方）：_________住所：_________郵編：_________法定代表人：_________聯(lián)系電話：_________乙方（預(yù)訂方）：_________聯(lián)系電話：_________住所：_________郵編：_________證件名稱：_________證號(hào)：_________
典當(dāng)合同典當(dāng)行（全稱）：_________公司當(dāng)戶（全稱）：_________根據(jù)《典當(dāng)管理辦法》、《合同法》、《擔(dān)保法》以及國家有關(guān)法律法規(guī)，雙方經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。
財(cái)產(chǎn)抵押合同合同編號(hào)：_________貸款方：_________借款方：_________借款方為取得借款，貸款方為確保貸款安全，經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，特簽訂本財(cái)產(chǎn)抵押契約。
抵押權(quán)設(shè)定契約書立抵押契約人_________（以下簡稱甲方）、_________（以下簡稱乙方），因抵押借款事，雙方議定條款如下：一、乙方將坐落_________面積_________平方米工地及其地上建筑物即_________號(hào)平房一棟，設(shè)定抵押權(quán)與甲方，向甲方借款人民幣_(tái)____
定期存單抵押書致_________分行：根據(jù)你行于_________年_________月_________日與我公司簽訂的貸款合同，由我公司以定期存單作抵押，你行同意向我公司發(fā)放總金額為_________的貸款，貸款年利率為_________％，貸款期限自_________年_________月________
動(dòng)產(chǎn)抵押合同立動(dòng)產(chǎn)抵押合同人_________（以下簡稱甲方）_________（以下簡稱乙方）茲因甲方為擔(dān)保乙方對于其所有的債權(quán)，將由甲方提供抵押物，為乙方設(shè)定抵押權(quán)，并約定條款如下：一、所擔(dān)保的債權(quán)：包括本金_________元（在本合同有效期間內(nèi)，得分次
動(dòng)產(chǎn)抵押契據(jù)立動(dòng)產(chǎn)抵押契據(jù)人_________（以下簡稱立據(jù)人）茲向_________銀行（以下簡稱貴行）為擔(dān)保對貴行在本金最高限額_________元以內(nèi)于_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止，所成立的債務(wù)（另立借據(jù)或（1
財(cái)產(chǎn)抵押書致_________分行：根據(jù)你行于_________年_________月_________日與我公司簽訂的貸款合同規(guī)定，由我公司以自有財(cái)產(chǎn)作抵押，你行同意向我公司發(fā)放總金額為_________的貸款，貸款年利率為_________，貸款期限自_________年_________月______
房產(chǎn)抵押貸款協(xié)議書抵押人（借款人）：_________地址：_________ 抵押權(quán)人（貸款人）：_________銀行地址：_________ 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》以及交通銀行有關(guān)業(yè)務(wù)辦法的規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人在_________年_________月
抵押合同書抵押人：_________企業(yè)性質(zhì)：_________抵押權(quán)人：_________銀行為了明確抵押人與抵押權(quán)人各自責(zé)任、權(quán)益和義務(wù)，恪守信用，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》等有關(guān)法律、法規(guī)和《貸款抵押管理規(guī)定（試行）》，特簽訂本《抵押協(xié)議》，以茲共同
貸記卡抵押合約甲方：_________（抵押人）乙方：_________（抵押權(quán)人）為保證乙方債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，甲方自愿為_________（以下簡稱被擔(dān)保人），其有效身份證件號(hào)或單位注冊號(hào)（或編號(hào)）為_________，以自有財(cái)產(chǎn)向乙方領(lǐng)用貸記卡提供抵押擔(dān)保。
財(cái)產(chǎn)抵押合同書合同編號(hào)：_________年_________字第_________號(hào)抵押人名稱（以下稱甲方）：_________住所：_________法定代表人：_________開戶金融機(jī)構(gòu)：_________ 帳號(hào)：_________電話：_________傳真：_________郵政編碼：_________
個(gè)人消費(fèi)借款抵押合同合同編號(hào)：_________抵押人（甲方）：_________住所：_________通訊地址：_________電話：_________開戶金融機(jī)構(gòu)及賬號(hào)：_________抵押權(quán)人（乙方）：_________住所：_________電話：_________授權(quán)人：_________為確保_________號(hào)《_
抵押合同范本合同編號(hào)：_________抵押人（以下稱甲方）：_________抵押權(quán)人（以下稱乙方）：_________為確保_________號(hào)合同（以下簡稱主合同）的履行，甲方愿意以自有財(cái)產(chǎn)作抵押。乙方經(jīng)審查，同意接受甲方的財(cái)產(chǎn)抵押。
抵押合同書合同編號(hào)：_________年_________字第_________號(hào)抵押人（以下稱甲方）：_________住所：_________法定代表人：_________開戶金融機(jī)構(gòu)：_________帳號(hào)：_________電話：_________傳真：_________郵政編碼：_________抵押權(quán)人（以下稱乙方）
抵押擔(dān)保合同合同編號(hào)：_________抵押權(quán)人（甲方）：_________住所：_________法定代表人：_________聯(lián)系電話：_________抵押人（乙方）：_________住所：_________法定代表人：_________聯(lián)系電話：_________債務(wù)人（乙方或者丙方）：_________住所：
抵押協(xié)議合同編號(hào)：_________抵押權(quán)人：_________法定住址：_________法定代表人：_________職務(wù)：_________委托人：_________身份證號(hào)碼：_________通訊地址：_________郵政編碼：_________聯(lián)系人：_________電話：_________傳真：_________
第一條 為支持職工個(gè)人購、建、大修自住住房，規(guī)范住房公積金政策性信貸管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、中國人民銀行《貸款通則》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房公積金管理規(guī)定》等有關(guān)法規(guī)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住房公積金政策性個(gè)人住房抵（質(zhì)）押貸款（以下簡稱本項(xiàng)貸款）是指住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)用歸集的住房公積金，委托商業(yè)銀行（以下簡稱受托貸款人）向已繳存住房公積金并在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)購、建、大修自住住房的從業(yè)人員個(gè)人（以下簡稱借款人）發(fā)放的政策性抵（質(zhì)）押貸款。
第三條 辦理本項(xiàng)貸款實(shí)行個(gè)人財(cái)產(chǎn)抵押（或質(zhì)押）和貸款合同履約保證保險(xiǎn)及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)相結(jié)合的方法。
第二章 貸款對象和條件
第四條 本項(xiàng)貸款對象為在本經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)繳納住房公積金并具有完全民事行為能力的從業(yè)人員。
第五條 借款人申請本項(xiàng)貸款必須同時(shí)具備以下條件：
（一）本人連續(xù)一年以上逐月足額繳納住房公積金并存入住房公積金管理機(jī)構(gòu)專戶；
（二）購、建、大修自住住房并已交付總價(jià)款的50％以上；
（三）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源和按期償還貸款本息的能力；
（四）有可作為抵押的所購、建、大修自住住房的合法房地產(chǎn)，或可作為質(zhì)押的受托貸款人認(rèn)可的有價(jià)證券；
（五）住房公積金管理機(jī)構(gòu)和受托貸款人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款額度、期限和利率
第六條 本項(xiàng)貸款額度按“借款人繳存住房公積金累計(jì)余額×倍數(shù)”確定，但最高不超過借款人實(shí)際應(yīng)付購、建、大修住房款的50％。其中，工作年限滿十年以上的從業(yè)人員，倍數(shù)不超過6；工作年限不足十年的從業(yè)人員，倍數(shù)不超過9.第七條 工作年限滿十年以上的從業(yè)人員，貸款期限一般不超過5年；工作年限十年以下的從業(yè)人員，貸款期限可適當(dāng)放寬，但最長不得超過10年。
第八條 本項(xiàng)貸款利率根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，按3個(gè)月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。貸款期限為1年至3年（含3年）的，加1.8個(gè)百分點(diǎn)；期限為3年至5年（含5年）的，加2.16個(gè)百分點(diǎn)；期限為5年至10年（含10年）的，加2.34個(gè)百分點(diǎn)。
第九條 住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)從本項(xiàng)貸款回收的利息中向受托貸款人支付手續(xù)費(fèi)，手續(xù)費(fèi)率按不高于貸款利息收入的5％確定。
第四章 貸款程序
第十條 借款人申請本項(xiàng)貸款應(yīng)向本人繳存住房公積金的住房公積金管理機(jī)構(gòu)提出書面申請，并提供下列材料：
（一）具有法律效力的身份證明（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；
（二）住房公積金繳存憑證；
（三）購買自住住房的，提供合法的購房合同或協(xié)議書以及交款憑證；建造自住住房的，提供建設(shè)管理部門批準(zhǔn)的建房證明文件和工程預(yù)算以及所建住房的《國有土地使用權(quán)證》；大修自住住房的，提供合法的所修住房的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》；
（四）住房公積金管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的其他文件或資料。
第十一條 住房公積金管理機(jī)構(gòu)收到借款申請及符合要求的各種材料后進(jìn)行初審，在十個(gè)工作日內(nèi)作出初審意見。對初審合格的，委托受托貸款人進(jìn)行貸前復(fù)審。受托貸款人接受委托后，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)做出貸款復(fù)查結(jié)論并報(bào)告住房公積金管理機(jī)構(gòu)。
第十二條 住房公積金管理機(jī)構(gòu)對貸款復(fù)查結(jié)論認(rèn)為可行的借款申請，在十個(gè)工作日內(nèi)作出同意給予貸款的答復(fù)，并與受托貸款人簽訂委托貸款協(xié)議。借款人應(yīng)在接到答復(fù)后十五天內(nèi)與受托貸款人簽訂借款合同和抵押（或質(zhì)押）合同并辦理法律公證手續(xù)，同時(shí)委托受托貸款人辦法貸款合同履約保證保險(xiǎn)及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，在受托貸款人銀行開立個(gè)人住房儲(chǔ)蓄存款帳戶。
第十三條 第十二條手續(xù)完成后，住房公積金管理機(jī)構(gòu)用轉(zhuǎn)帳方式將資金劃轉(zhuǎn)到受托貸款人的委托貸款基金帳戶。
第五章 貸款抵押或質(zhì)押
第十四條 借款人申請本項(xiàng)貸款應(yīng)以本人購、建住房在建工程或本人合法擁有的房地產(chǎn)作為抵押，或以本人合法擁有的有價(jià)證券作為質(zhì)押。
第十五條 本項(xiàng)貸款抵押按下列要求辦理：
（一）受托貸款人應(yīng)對抵押物估價(jià)或委托有關(guān)機(jī)構(gòu)估價(jià)，所需費(fèi)用由抵押人即借款人負(fù)擔(dān)，抵押率最高為抵押物估價(jià)值的50％；
（二）以購、建住房在建工程作抵押的，在未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，應(yīng)持與售、建房單位依法簽訂的有效購、建房合同，到在建工程所在地縣以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)，同時(shí)出售、建房單位提供擔(dān)保，待工程竣工交付使用后，持《房屋所有權(quán)證》辦理正式抵押登記；
以房地產(chǎn)作抵押的，應(yīng)持《房屋所有權(quán)證》或《國有土地使用權(quán)證》及有關(guān)評估、確認(rèn)報(bào)告，到房地產(chǎn)所在地縣以上人民政府房地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。其中房屋未辦妥《房屋所有權(quán)證》的，應(yīng)代之以依法生效的《房屋買賣合同》辦理抵押登記備案手續(xù)，待辦妥《房屋所有權(quán)證》后，再據(jù)以辦理正式抵押登記手續(xù)。
（三）抵押合同自登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時(shí)終止。合同中注明受托貸款人為抵押權(quán)人；
（四）抵押權(quán)設(shè)定后，所有能證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）均由受托貸款人保管，受托貸款人應(yīng)出具保管證明并承擔(dān)保管責(zé)任。抵押人即借款人不得將抵押物再次抵押、轉(zhuǎn)移、出租、變賣和饋贈(zèng)，且負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時(shí)接受受托貸款人和為本項(xiàng)貸款提供貸款合同履約保證保險(xiǎn)及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司的監(jiān)督檢查。
第十六條 本項(xiàng)貸款質(zhì)押按下列要求辦理：
（一）受托貸款人應(yīng)對出質(zhì)人即借款人提交的有價(jià)證券進(jìn)行查詢和認(rèn)證。
（二）出質(zhì)人應(yīng)將確認(rèn)后的有價(jià)證券交付質(zhì)權(quán)人即受托貸款人保管，質(zhì)押合同自有價(jià)證券交付之日起生效，至借款人還清全部貸款本息日終止。
（三）質(zhì)押期間，質(zhì)權(quán)人負(fù)有妥善保管質(zhì)物的責(zé)任，出質(zhì)人對質(zhì)押的有價(jià)證券不得以任何理由掛失或追索證券本息及收益。
（四）質(zhì)押的有價(jià)證券兌現(xiàn)日期先于還款日期的，應(yīng)選擇以下方式處理：
（1）到期兌現(xiàn)用于提前清償貸款；
（2）轉(zhuǎn)換為定期儲(chǔ)蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；
（3）用質(zhì)權(quán)人認(rèn)可的等額有價(jià)證券調(diào)換。
第六章 保險(xiǎn)
第十七條 借款人應(yīng)委托受托貸款人與指定的保險(xiǎn)公司為本項(xiàng)貸款辦理貸款合同履約保證保險(xiǎn)及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
第十八條 貸款合同履約保證保險(xiǎn)及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)內(nèi)容與責(zé)任按保險(xiǎn)公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。保險(xiǎn)期限應(yīng)與貸款期限一致。投保額按貸款本息總額確定，保險(xiǎn)費(fèi)按“投保額×3.5％×保險(xiǎn)年限”計(jì)算并一次付清。
第十九條 辦理貸款合同履約保證保險(xiǎn)及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)所需全部費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。
第二十條 抵押（或質(zhì)押）期內(nèi)，保險(xiǎn)單由受托貸款人保管。借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)，否則，受托貸款人有權(quán)代為投保，一切費(fèi)用由貸款人負(fù)擔(dān)。在保險(xiǎn)期間，抵押物如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。
第七章 貸款使用及償還第二十一條 借款人應(yīng)當(dāng)將本項(xiàng)貸款資金專項(xiàng)用于購、建、大修自住住房，不得挪作他用。其中用于購買、共建職工自住住房的，借款人不得自行從帳戶中提取本項(xiàng)貸款資金，應(yīng)委托受托貸款人將資金劃轉(zhuǎn)到售房、建房單位的銀行帳戶。
第二十二條 借款人應(yīng)在雙方約定的貸款期限內(nèi)（節(jié)假日順延），按月均還款辦法歸還貸款本息。其公式：
n
AI（1＋I(xiàn)）
每月等額償還貸款本息＝————————
n
（1＋I(xiàn)） －1
其中：A為貸款本金；n為貸款（月）期數(shù)；I為貸款月利率。
第二十三條 借款人未按合同約定的期限、額度償還貸款本息的，逾期部分按銀行有關(guān)規(guī)定加收罰息，以后還款須先補(bǔ)還逾期尚欠本息。
第二十四條 借款人未按合同約定還款在一至三個(gè)月（期）內(nèi)的，受托貸款人應(yīng)每月及時(shí)發(fā)出催交通知書；超過三個(gè)月的，受托貸款人應(yīng)于第四個(gè)月起通知保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司應(yīng)繼續(xù)向借款人催交三個(gè)月，如借款人仍未按合同約定償還逾期部分貸款本息的，由保險(xiǎn)公司即時(shí)代為償還貸款本息，并在此以后按抵（質(zhì)）押貸款合同規(guī)定按時(shí)交付欠款，直至投保人恢復(fù)履行抵（質(zhì)）押貸款合同或保險(xiǎn)公司付清投保人的全部欠款為止。受托貸款人在取得保險(xiǎn)公司代為償還逾期貸款本息后，將抵押物（或質(zhì)物）的所有權(quán)益通過合法手續(xù)讓渡給保險(xiǎn)公司。
第二十五條 借款人如提前償還貸款，應(yīng)經(jīng)受托貸款人同意，已計(jì)收的貸款利息不再調(diào)整。提前還清全部貸款本息的，借款人應(yīng)持受托貸款人的書面證明，向保險(xiǎn)公司提出申請，保險(xiǎn)公司經(jīng)核實(shí)后按實(shí)際貸款期限（以年計(jì)算）計(jì)算應(yīng)收保險(xiǎn)費(fèi)，退還多余的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)責(zé)任終止。
第八章 借款合同的變更和終止
第二十六條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)借、貸及保險(xiǎn)三方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。其中借款人要求提前還款的變更，按第二十五條辦理。
第二十七條 借款人在還款期內(nèi)死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人、受遺贈(zèng)人或法定監(jiān)護(hù)人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。
第二十八條 抵押人（或出質(zhì)人）即借款人還清合同規(guī)定的全部貸款本息后，抵押物（或質(zhì)物）返還抵押人（或出質(zhì)人），借款合同終止。
第九章 違約及處置
第二十九條 借款人有下列情形之一的為違約或無法履約：
（一）6個(gè)月以上不按合同約定償還貸款本息；
（二）擅自改變本項(xiàng)貸款用途，將資金挪作他用，或阻撓、拒絕受托貸款人及為本項(xiàng)貸款提供貸款合同履約保證保險(xiǎn)及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；
（三）提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失；
（四）未經(jīng)受托貸款人同意，將抵押物或質(zhì)物拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或重復(fù)抵押；
（五）借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈(zèng)人，或其法定繼承人、受遺贈(zèng)人、法定監(jiān)護(hù)人拒絕履行借款合同；
（六）違反本辦法和借款合同、抵押（或質(zhì)押）合同、保險(xiǎn)合同規(guī)定的其他行為。
第三十條 借款人有第二十九條所列違約或無法履約情形的，為本項(xiàng)貸款提供貸款合同履約保證保險(xiǎn)及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司有權(quán)依法處置抵押物或質(zhì)物，所獲價(jià)款按下列順序分配：
（一）扣繳處置抵押物（或質(zhì)物）有關(guān)稅款；
（二）償還借款人所欠全部貸款本息及違約金；
（三）支付處置抵押物（或質(zhì)物）的費(fèi)用；
（四）剩余部分退還借款人。
第十章 附則
第三十一條 本項(xiàng)貸款額度不足借款人實(shí)際應(yīng)付購、建、大修住房款的50％的，借款人可就不足部分向住房資金管理機(jī)構(gòu)申請其他住房資金貸款，貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的貸款利率執(zhí)行，其他事項(xiàng)參照本辦法辦理。
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16749944（2017）16024403
1引言
隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國民收入水平不斷增加，但隨之帶來了森林覆蓋率低、森林資源貧乏、人均資源擁有量減少、城鄉(xiāng)差距明顯等問題。對此國家實(shí)施了林權(quán)抵押貸款等一系列政策，以解決農(nóng)民貸款困難、經(jīng)融機(jī)構(gòu)經(jīng)營效益低下等問題。但實(shí)施過程中出現(xiàn)了林權(quán)抵押范圍狹隘、相關(guān)法律法規(guī)不健全、落實(shí)困難等問題，亟需解決。
丹東市是遼寧省林業(yè)覆蓋面積較多的城市，因響應(yīng)國家號(hào)召、提高農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入等目的，成為集體林權(quán)制度改革的試點(diǎn)之一，于2005年推行了集體林權(quán)制度改革，截至2016年末已形成了一定規(guī)模。為了解金融機(jī)構(gòu)對集體林權(quán)制度改革的資金支持情況，研究對丹東市林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：目前金融機(jī)構(gòu)對集體林權(quán)制度改革的資金支持呈現(xiàn)保險(xiǎn)保障不完善、金融機(jī)構(gòu)相關(guān)方面產(chǎn)品單一、貸后監(jiān)管困難、相關(guān)手續(xù)復(fù)雜等狀態(tài)，導(dǎo)致林權(quán)抵押貸款政策的實(shí)施出現(xiàn)了很多問題，因此應(yīng)加大力度以改善。
2林權(quán)抵押貸款
2.1林權(quán)抵押貸款的含義
所謂林權(quán)抵押貸款是指森林、林地的合法所有人，依照《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)將森林、林地的使用權(quán)、所有權(quán)，抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)并獲取一定金額的一種新型貸款方式。
2.2林權(quán)抵押貸款的條件
并不是擁有林地就可以向金融機(jī)構(gòu)申請林權(quán)抵押貸款，國家規(guī)定申請此貸款需滿足相應(yīng)要求。林業(yè)企業(yè)辦理林權(quán)抵押貸款需具備的條件包括：首先，個(gè)人所用的林地要符合國家法律規(guī)定，相關(guān)證件齊全，如持有并經(jīng)過年審的《貸款卡》《營業(yè)執(zhí)照》《稅務(wù)登記證》《組織機(jī)構(gòu)代碼證》等必需證件；其次，要進(jìn)行抵押，且抵押的林地要有固定的經(jīng)濟(jì)收益，利用林地是合法的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；再次，對于林地資源擁有者的品質(zhì)方面也有相應(yīng)的要求，林地所有人要有良好的品質(zhì)，遵紀(jì)守法，無不良信用及債務(wù)記錄，不逃稅漏稅，相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)都符合國家規(guī)定要求，重要的是要有一定的經(jīng)濟(jì)能力，可以按時(shí)償還本金利息；最后，金融機(jī)構(gòu)有可能存在其他各種要求，還需滿足金融機(jī)構(gòu)提出的各種條件。綜上，只有上述條件全部滿足的情況下才可獲得申請林權(quán)抵押貸款的資格。
3丹東市林權(quán)抵押貸款開展情況及其特征
3.1丹東市林權(quán)抵押貸款開展情況
從總體上看，林權(quán)抵押貸款政策雖然在表面上解?Q了農(nóng)民貸款難、金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)狹隘等問題，但實(shí)際上，開展林權(quán)貸款的過程中存在很多問題，如相對于大戶林農(nóng)來說，小戶林農(nóng)申請林權(quán)抵押貸款較難，就算申請成功，獲得的貸款資金也相對偏少。對銀行來說，更愿意將資金借貸給經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高的客戶群體，這樣會(huì)增加其保障性，同時(shí)銀行認(rèn)為很多小額的林權(quán)抵押貸款管理難度大，也易逾期，因此很多銀行選擇將貸款借貸給大戶林農(nóng)、林企。對于林業(yè)企業(yè)來說，想要利用其賺取利潤需要花費(fèi)三年或三年以上的時(shí)間，因?yàn)榱帜旧L需要時(shí)間，但銀行的貸款期限一般為一年，有可能導(dǎo)致林戶在貸款到期的時(shí)候沒法還款。對于銀行來說，風(fēng)險(xiǎn)較大。銀行對林權(quán)融資貸款方面最大的困難在于程序上要對林權(quán)“確權(quán)”，林權(quán)證、公司營業(yè)執(zhí)照、林權(quán)抵押貸款協(xié)議書、林權(quán)抵押合同、森林資產(chǎn)價(jià)值評估報(bào)告等缺一不可。截至2009年，丹東市金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放林權(quán)抵押貸款1.2億元，位居遼寧全省首位。
3.2丹東市林權(quán)抵押貸款的特征
通過丹東市林權(quán)抵押貸款現(xiàn)狀的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)丹東市開展的農(nóng)信社林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)有著以下特征。
①林農(nóng)一般都是根據(jù)《林權(quán)證》所記載林地使用權(quán)和林木所有權(quán)向銀行貸款，且銀行接受此類憑證作為抵押物。②成功貸款的對象大都是以承包、租賃、合作方式投資造林的經(jīng)營大戶和木材加工企業(yè)，幾乎不存在以林農(nóng)個(gè)人經(jīng)營自有林地為貸款對象。③由于林木生長需要的時(shí)間長且種類較多，因此一般情況下只有生長較快的林木資源才可以辦理抵押貸款。④林農(nóng)向銀行到款時(shí)，貸款金額受到很多方面限制，但一般情況下，辦理的業(yè)務(wù)員可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定貸款額度，一般情況下按每畝從投入到產(chǎn)出所需全部資金的60%～70%算貸款額度。⑤銀行出于安全考慮規(guī)定貸款期限不可太長，一般不得超五年，具體時(shí)間的確定一般根據(jù)林木生產(chǎn)周期、林木長勢、林地使用期限等因素。⑥辦理解押手續(xù)被放在前面，即林農(nóng)需先辦理解押手續(xù)再向銀行還款，這導(dǎo)致銀行存在些許的風(fēng)險(xiǎn)，與常理不符。⑦目前國家沒有相關(guān)的保險(xiǎn)作為支撐林木抵押貸款順利安全實(shí)施的保障，且尚無財(cái)政貼息。上述特征反應(yīng)集體林權(quán)抵押貸款在現(xiàn)實(shí)生活中存在很多問題。
4金融資金支持集體林權(quán)制度改革的現(xiàn)狀及其原因分析
通過丹東市案例分析了林權(quán)貸款存在的問題，并進(jìn)一步分析金融資金支持下的集體林權(quán)制度改革存在的主要問題及其發(fā)展趨勢。由于林權(quán)抵押貸款相關(guān)政策還不完善，許多銀行還未授權(quán)基層開辦林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，集體林權(quán)改革尚處于初級(jí)階段，改革效果不明顯，各金融機(jī)構(gòu)對此項(xiàng)業(yè)務(wù)處于觀察階段，因此金融機(jī)構(gòu)對集體林權(quán)改革的態(tài)度并不明確，導(dǎo)致集體林權(quán)改革執(zhí)行起來越發(fā)困難。丹東市林權(quán)抵押貸款缺少風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)救保障如保險(xiǎn)，向銀行借貸的難度增大。金融機(jī)構(gòu)同樣因?yàn)榱帜举Y產(chǎn)保險(xiǎn)不完善，林權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)過大且缺乏補(bǔ)救措施，因此金融機(jī)構(gòu)資金支持集體林權(quán)制度改革的力度并不明顯，趨于日漸低下的情況。林木資源存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有森林盜伐和火災(zāi)，且林業(yè)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)保險(xiǎn)具有成本高、風(fēng)險(xiǎn)大、賠付金額大、高保額等特征，如沒有相關(guān)扶持政策，保險(xiǎn)公司一般不愿參與，林權(quán)抵押貸款缺少風(fēng)險(xiǎn)保障，銀行機(jī)構(gòu)對此仍有很大顧慮。
金融機(jī)構(gòu)出于對市場風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測困難、林木的價(jià)格波動(dòng)較大等因素的考慮貸后監(jiān)管難，抵押物容易缺失。大多數(shù)被抵押的林木資源都在偏遠(yuǎn)的農(nóng)村或者是郊區(qū)，而金融機(jī)構(gòu)卻在繁華的市中心，距離遠(yuǎn)，交通不便成為很大阻礙因素，對于抵押的林木資源，金融機(jī)構(gòu)無法很好地監(jiān)督管理，許多意外情況無法避免。另外，所有物品的市場都存在一定的波動(dòng)不便于預(yù)測，或因供求原因或因國家政策問題，林木市場也是相同，如果價(jià)格波動(dòng)過大，給金融機(jī)構(gòu)帶來暴利或特別大的損失，風(fēng)險(xiǎn)性太大。林木轉(zhuǎn)讓是一個(gè)長時(shí)間過程，需要合適的買家、合理的價(jià)格，但即使具備上述條件，如面臨經(jīng)營戶違約的情況，就需要增加成本去雇傭人員對林木資源進(jìn)行看管，這樣不僅增加了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營成本還增加了此項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性，得不償失。
相關(guān)的環(huán)境設(shè)備落后，體系不健全以及林權(quán)評估體系及林業(yè)資源流轉(zhuǎn)平臺(tái)建設(shè)滯后，林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的外部環(huán)境有待改善等問題，導(dǎo)致集體林權(quán)改革制度發(fā)展并不理想。以丹東市為例，目前丹東市的評估機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員較少，無法在短時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)確地對林木資產(chǎn)做出價(jià)值評估；其次，收集和林權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息不健全，交易活動(dòng)沒有固定的場所；缺乏相關(guān)配套制度保障，如當(dāng)?shù)劫J款期限又無力償還時(shí)應(yīng)怎樣流轉(zhuǎn)。
農(nóng)民接受知識(shí)少，經(jīng)濟(jì)收入不穩(wěn)定，單戶林農(nóng)貸款積極性不高。丹東市首次開展林權(quán)改革工作后，平均每戶年收入僅4000元左右，如果農(nóng)戶出外打工，年收入將遠(yuǎn)超4000元。不少農(nóng)民覺得林權(quán)抵押雖然可以為家庭帶來收益，但所需要時(shí)間過長、投入精力也較多、得到的收益并不穩(wěn)定隨著市場的波動(dòng)而改變，如果只靠林木資源生活，農(nóng)民生活并不很富裕。但幾年來出現(xiàn)的打工潮深得農(nóng)民心，打工可以只靠體力賺取可觀收入，賺錢速度快，因此對林權(quán)抵押貸款的積極性不高。
對林戶來說，如果沒有其他經(jīng)濟(jì)來源且家庭經(jīng)濟(jì)收入并不可觀情況下，還款會(huì)存在一定問題。在貸款到期時(shí)，農(nóng)戶需要在還款后才可辦理解押業(yè)務(wù)，但對林戶來說，只有將貸款投入生產(chǎn)才可獲取經(jīng)濟(jì)收入將貸款還清，在沒有解押情況下，林戶可對林木資源進(jìn)行砍伐變賣，循環(huán)導(dǎo)致貸款人還款困難、銀行收回資金也相對困難，增加了雙方的風(fēng)險(xiǎn)，偏離互利共贏的基本目標(biāo)。
5改善金融對集體林權(quán)制度改革資金支持的建議
分析金融對集體林權(quán)制度改革資金支持的現(xiàn)狀及問題，找出產(chǎn)生問題的原因，并提出解決意見。由于并不是所有的銀行等金融機(jī)構(gòu)都開展了林權(quán)抵押貸款等相關(guān)方面業(yè)務(wù)，即使開展了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，對于大多數(shù)林戶來說想要申請成功，需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，因?yàn)橐?guī)定對此項(xiàng)業(yè)務(wù)的相關(guān)手續(xù)比較復(fù)雜，這對于改革發(fā)展產(chǎn)生了阻礙。針對上述現(xiàn)象，提出以下改進(jìn)建議。
首先，國家應(yīng)該號(hào)召、拓寬銀行金融機(jī)構(gòu)的參與面，加大對林權(quán)抵押貸款相關(guān)方面的業(yè)務(wù)開展。并且提高各金融機(jī)構(gòu)、農(nóng)民及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對林權(quán)抵押貸款的了解程度、重視程度等，同時(shí)將相關(guān)事宜規(guī)范化、明確化。
其次，銀行出于降低風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，不予辦理缺少保障的集體林權(quán)改革業(yè)務(wù)。由于森林、林地等產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，容易因?yàn)榛馂?zāi)，旱澇等不可預(yù)見的自然災(zāi)害造成不可預(yù)計(jì)的損失，因此銀行等金融機(jī)構(gòu)不愿承擔(dān)如此大的風(fēng)險(xiǎn)而接受此改革，因此相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快建立完善林業(yè)保險(xiǎn)體系。同時(shí)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可注重總結(jié)各個(gè)森林保險(xiǎn)試點(diǎn)成功失敗的經(jīng)驗(yàn)，積極開辦森林資產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)種，并根據(jù)林業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)研究?O計(jì)相關(guān)可行的險(xiǎn)種、投保辦法，并適當(dāng)簡化手續(xù)等，切實(shí)為林業(yè)生產(chǎn)開辟抵御風(fēng)險(xiǎn)的途徑。與此同時(shí)，中央財(cái)政應(yīng)進(jìn)一步推廣森林保險(xiǎn)保費(fèi)補(bǔ)貼試點(diǎn)工作，充分調(diào)動(dòng)林農(nóng)參保的積極性。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村金融；金融創(chuàng)新；金融產(chǎn)品；金融服務(wù)；信用約束
文章編號(hào)：1003－4625（2008）10－0029－04中圖分類號(hào)：F830.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
近年來，隨著我國“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)了機(jī)械化、規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化，對金融支農(nóng)的廣度、深度提出了更高要求，傳統(tǒng)的小額信貸產(chǎn)品越來越不能滿足“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。由于農(nóng)村金融產(chǎn)品既受到客觀自然風(fēng)險(xiǎn)的影響，又受借貸雙方信息不對稱所導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)的制約，農(nóng)村金融面臨著需求與供給的嚴(yán)重脫節(jié)，同時(shí)也造成了農(nóng)村信貸資金的大量外流。要發(fā)揮農(nóng)村金融在新農(nóng)村建設(shè)中的支撐作用，就必須根據(jù)“三農(nóng)”客戶信貸需求特點(diǎn)，加快農(nóng)村金融創(chuàng)新，研發(fā)適合“三農(nóng)”特色的金融產(chǎn)品和服務(wù)模式。
一、當(dāng)前農(nóng)村金融需求特點(diǎn)與“第三方信用約束”
近年來，隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)械化、規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化，農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村金融需求也發(fā)生了較大變化，主要體現(xiàn)在：
（一）農(nóng)村資金需求量更大。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，特色農(nóng)業(yè)和農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到快速發(fā)展，農(nóng)村小城鎮(zhèn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度加快，導(dǎo)致資金總量不斷擴(kuò)張，農(nóng)村的資金需求量將顯著增大，“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)對借貸資金的需求規(guī)模和依賴性越來越大。
（二）農(nóng)村金融需求呈現(xiàn)多元化。農(nóng)村金融需求的多元化發(fā)展主要表現(xiàn)為，一是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)由傳統(tǒng)的“三農(nóng)”向廣義的“大三農(nóng)”轉(zhuǎn)變，農(nóng)村金融需求從生存性需求向生產(chǎn)性轉(zhuǎn)變，并由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需求向工業(yè)生產(chǎn)需求轉(zhuǎn)變；二是需求主體轉(zhuǎn)向農(nóng)村生產(chǎn)大戶、種養(yǎng)大戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；三是產(chǎn)生了新的金融需求領(lǐng)域，如為農(nóng)民提供農(nóng)產(chǎn)品市場信息、就業(yè)信息、職業(yè)技能培訓(xùn)等項(xiàng)目的信貸資金支持。
（三）農(nóng)村金融需求周期延長。以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營為特點(diǎn)的新興農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)鏈條的延長使得資金需求從生產(chǎn)環(huán)節(jié)延伸到產(chǎn)、供、銷的各個(gè)環(huán)節(jié)，這類金融需求延長了資金的需求周期。同時(shí)，大型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工具的購進(jìn)等需要與其生長周期與成本回收相匹配的資金支持，致使資金需求的周期相應(yīng)延長。
然而現(xiàn)實(shí)中，由于融資雙方信息不對稱，加之“三農(nóng)”產(chǎn)業(yè)的弱質(zhì)性及信貸需求的個(gè)體微小性，農(nóng)村信貸風(fēng)險(xiǎn)居高不下。現(xiàn)有金融產(chǎn)品與“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的主要根源在于融資主體可抵押資產(chǎn)少、貸款抵押擔(dān)保難，其核心是信用主體的信用問題和信息不對稱問題。針對農(nóng)村金融需求的特點(diǎn)，金融部門必須加快金融創(chuàng)新，提供更為豐富的金融產(chǎn)品與服務(wù)，滿足“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。近年來在我國一些農(nóng)村地區(qū)，“第三方信用約束”正逐步顯現(xiàn)出防御信貸風(fēng)險(xiǎn)的活力,成為農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新的新生力量。
所謂的“第三方信用約束”是指在融資雙方處于信息不對稱時(shí)，通過第三方信用中介廣泛收集整理企業(yè)或個(gè)人信用信息，并利用第三方的自身信用、自我約束、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)葯C(jī)制有效防范和化解融資供給方的信用風(fēng)險(xiǎn)，從而解決融資雙方“信息不對稱”造成的融資難。其主要形式包括各類資金互助組織、信用擔(dān)保協(xié)會(huì)、企業(yè)聯(lián)保協(xié)會(huì)等。以聯(lián)保協(xié)會(huì)為基礎(chǔ)的“第三方信用約束”具有會(huì)員企業(yè)生產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、組建成本低、融資費(fèi)用低、風(fēng)險(xiǎn)易于控制等優(yōu)點(diǎn)，在一些區(qū)域得到了較快的發(fā)展。
二、開展農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新的基本原則
通過農(nóng)村信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式的創(chuàng)新，探索以商業(yè)化和低成本為基本原則的金融支農(nóng)可持續(xù)發(fā)展道路。一方面讓受貸農(nóng)戶和農(nóng)村企業(yè)得到資金支持，解決“農(nóng)民貸款難”，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)化，改善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展；另一方面讓放貸金融機(jī)構(gòu)得到風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，以實(shí)現(xiàn)“雙贏”目標(biāo)。
（一）堅(jiān)持商業(yè)可持續(xù)性原則。我國農(nóng)村金融經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼信貸范式，到農(nóng)村金融市場范式（或農(nóng)村金融系統(tǒng)范式），再到金融體系的功能范式的轉(zhuǎn)變，實(shí)踐證明，農(nóng)村金融可持續(xù)發(fā)展的首要因素在于商業(yè)化。所謂商業(yè)可持續(xù)性原則，是指農(nóng)村金融產(chǎn)品與服務(wù)模式的研發(fā)必須以市場為導(dǎo)向，以收益最大化為目標(biāo)，在有效降低信貸風(fēng)險(xiǎn)、增加信貸收入的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)信貸資金的不斷增值和循環(huán)周轉(zhuǎn)。
（二）低成本原則。即農(nóng)村金融產(chǎn)品與服務(wù)方式的創(chuàng)新，要綜合考慮農(nóng)村客戶對信貸需要的分散性、小額性、季節(jié)性等因素，盡可能地降低產(chǎn)品推廣成本，或通過國家對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“綠箱政策”，適當(dāng)將部分產(chǎn)品推廣成本轉(zhuǎn)嫁到政府部門，從而降低農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開發(fā)新產(chǎn)品的成本，減輕“三農(nóng)”客戶的負(fù)擔(dān)。
（三）適應(yīng)性原則。即農(nóng)村金融產(chǎn)品的創(chuàng)新要具有較強(qiáng)的適應(yīng)性，能夠在較大范圍內(nèi)進(jìn)行推廣，產(chǎn)生的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
三、基于“第三方信用約束”的農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新模式
基于“第三方信用約束”的農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新，首先是引入了第三方信用中介以及第三方風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，通過“第三方信用中介”解決信息不對稱，降低金融機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐上，其主要表現(xiàn)為以下幾種模式：
（一）“農(nóng)戶＋信用協(xié)會(huì)＋政府補(bǔ)償基金＋保險(xiǎn)＋信貸”模式
“農(nóng)戶＋信用協(xié)會(huì)＋政府補(bǔ)償基金＋保險(xiǎn)＋信貸”模式主要適用于農(nóng)戶，是在評定信用戶、信用村、信用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基礎(chǔ)上，組建信用協(xié)會(huì)，將個(gè)體信用轉(zhuǎn)化為集體信用，并引入政府救助、保險(xiǎn)保障等風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，有效降低了金融機(jī)構(gòu)信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)，其操作流程如圖1。
這一模式首先按照農(nóng)村信用工程建設(shè)的要求，采集農(nóng)戶家庭信息，按一定標(biāo)準(zhǔn)評定信用戶，對信用主體進(jìn)行甄別；其次，按照集體信用優(yōu)于個(gè)體信用的原則，由不少于20戶的信用戶組建成立信用聯(lián)保協(xié)會(huì)，并在民政部門登記注冊；再次，聯(lián)保協(xié)會(huì)成員要在信用社存入一定金額的聯(lián)?；穑⑼ㄟ^信用聯(lián)保協(xié)會(huì)與金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，信用社則按擔(dān)?；鸬?0倍提供貸款額度，隨用隨貸，周轉(zhuǎn)使用，簡化貸款手續(xù)；最后，政府部門出資建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金存入農(nóng)村信用，并適當(dāng)引入商業(yè)保險(xiǎn)。
該模式主要通過以下渠道防范信用風(fēng)險(xiǎn)：
一是集體聯(lián)保約束。在這一模式中，信用聯(lián)保協(xié)會(huì)的全體成員都要對每一筆貸款承擔(dān)連帶責(zé)任，將個(gè)人信用融入團(tuán)體信用之中，其在風(fēng)險(xiǎn)防范上，一方面由于協(xié)會(huì)成員彼此承擔(dān)連帶責(zé)任，能夠有效地將信用不佳的客戶自然排除在協(xié)會(huì)外部，降低信息不對稱的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，可以促使協(xié)會(huì)成員相互監(jiān)督生產(chǎn)與投資項(xiàng)目是否安全，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
二是聯(lián)?；?。由于單一貸款戶的違約風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)首先凍結(jié)協(xié)會(huì)聯(lián)保基金，再由協(xié)會(huì)組織會(huì)員向貸款戶施加壓力還貸，仍然不能清償貸款的，利用協(xié)會(huì)聯(lián)?；鹎鍍斮J款。
三是政府風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金。因市場風(fēng)險(xiǎn)形成的貸款人償貸能力集體下降，實(shí)行農(nóng)戶盡力還貸，政府風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金適當(dāng)貼補(bǔ)的方法，最大限度降低信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。
四是保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。對因火災(zāi)、水災(zāi)等自然災(zāi)害造成的貸款戶損失，由保險(xiǎn)公司進(jìn)行一定的理賠，金融機(jī)構(gòu)作為第一受益人獲得保險(xiǎn)賠償，將信貸風(fēng)險(xiǎn)損失降到最低。
河南省永城市農(nóng)村信用社自2006年以來開始試點(diǎn)“信用戶＋信用協(xié)會(huì)＋政府補(bǔ)償基金＋保險(xiǎn)＋信貸”的模式，市政府為此出資300萬元成立了擔(dān)保補(bǔ)償基金存入農(nóng)村信用社。至2007年底永城市已建成信用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）3個(gè)，注冊信用協(xié)會(huì)88個(gè)，已授信用證的農(nóng)戶達(dá)到39563戶，農(nóng)信社累計(jì)發(fā)放支農(nóng)貸款7.4億元，貸款到期本息收回率100%。由于缺乏農(nóng)業(yè)政策性保險(xiǎn)，實(shí)際操作中，該市以農(nóng)戶參加人身意外險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)等商業(yè)性保險(xiǎn)替代，農(nóng)村信用社通過適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠利率降低農(nóng)戶的保費(fèi)負(fù)擔(dān)。
（二）“涉農(nóng)企業(yè)＋聯(lián)保協(xié)會(huì)＋保險(xiǎn)+信貸”模式
“涉農(nóng)企業(yè)＋聯(lián)保協(xié)會(huì)＋保險(xiǎn)+信貸”模式以具有一定生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)力的獨(dú)立法人，自愿組成行業(yè)聯(lián)保協(xié)會(huì)，在完善法人、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，以會(huì)員貸款保證金和集體資產(chǎn)為抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款，同時(shí)引入保險(xiǎn)機(jī)制，防范意外風(fēng)險(xiǎn)與損失，適用于會(huì)員之間生產(chǎn)或經(jīng)營同類商品，有共同的貸款意向的行業(yè)群體。其基本流程如圖2。
這一模式是由生產(chǎn)或經(jīng)營相近產(chǎn)品的涉農(nóng)企業(yè)組成企業(yè)聯(lián)保協(xié)會(huì)，會(huì)員企業(yè)繳納保證金，由協(xié)會(huì)專戶存入金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)按同期存款利率支付利息；聯(lián)保協(xié)會(huì)對會(huì)員企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估登記，會(huì)員企業(yè)以自有資產(chǎn)向協(xié)會(huì)作抵押；會(huì)員企業(yè)以聯(lián)保協(xié)會(huì)為第一受益人辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)；協(xié)會(huì)與金融機(jī)構(gòu)簽訂授信協(xié)議，金融機(jī)構(gòu)在貸款金額、利率、服務(wù)等方面作出承諾，可選擇分散模式、集中模式或混合模式，對會(huì)員企業(yè)及時(shí)提供信貸。
該模式的運(yùn)作突破了單個(gè)企業(yè)由于抵押擔(dān)保條件不具備造成貸款難的瓶頸約束，在貸款的需求與供給之間搭建一座橋梁。其特點(diǎn)是充分發(fā)揮了聯(lián)保協(xié)會(huì)的自律作用，設(shè)計(jì)了五道風(fēng)險(xiǎn)防范屏障，把個(gè)體會(huì)員的風(fēng)險(xiǎn)盡可能地消化在協(xié)會(huì)內(nèi)部，最大限度地保障了銀行貸款安全。這五道屏障一是聯(lián)保會(huì)員資格的嚴(yán)格認(rèn)定，由于企業(yè)一旦成為聯(lián)保會(huì)員，就要以自有設(shè)備、廠房等為全體會(huì)員提供信用保證，因此會(huì)員間的選擇必然是知根知底、信用較好、風(fēng)險(xiǎn)承受能力高的企業(yè)，自然排除了風(fēng)險(xiǎn)隱患大的不良企業(yè)。二是會(huì)員企業(yè)的保證金，可以部分地彌補(bǔ)貸款損失。三是會(huì)員企業(yè)之間的聯(lián)保，一旦會(huì)員企業(yè)不能按時(shí)歸還貸款，其他會(huì)員企業(yè)應(yīng)按比例代為清償。四是會(huì)員企業(yè)抵押給協(xié)會(huì)的自有資產(chǎn)，一旦不能清償貸款，協(xié)會(huì)有權(quán)拍賣抵押資產(chǎn)且變現(xiàn)性非常高，既可償還銀行貸款，也有利于行業(yè)內(nèi)部的兼并和優(yōu)勢整合。五是保險(xiǎn)。當(dāng)會(huì)員企業(yè)發(fā)生意外損失時(shí)，保險(xiǎn)公司將會(huì)提供賠付補(bǔ)償，也將為貸款安全提供最后保障。
永城市面粉行業(yè)貸款聯(lián)保協(xié)會(huì)和虞城縣企業(yè)互助擔(dān)保協(xié)會(huì)在這一模式的試點(diǎn)中取得了較好的成效。永城市面粉行業(yè)貸款聯(lián)保協(xié)會(huì)成立于2006年7月，現(xiàn)有會(huì)員29家，固定資產(chǎn)5.6億元，職工5930人，累計(jì)貸款3億元，目前貸款余額4700萬元。該協(xié)會(huì)在加強(qiáng)內(nèi)部行業(yè)約束的情況下，分別與人壽保險(xiǎn)公司、中華聯(lián)合保險(xiǎn)公司簽訂了合同，協(xié)會(huì)以集體形式參保，以化解協(xié)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，截至2007年底統(tǒng)計(jì)，29家面粉會(huì)員單位共繳保費(fèi)30.7萬元，共保資產(chǎn)6.4億元；人壽團(tuán)隊(duì)意外和工傷保險(xiǎn)共繳保金16.8萬元，共保金額8500萬元，通過保險(xiǎn)的介入，消除了企業(yè)的后顧之憂。
（三）“倉單+保證金+保險(xiǎn)+信貸”模式
“倉單+保證金+保險(xiǎn)+信貸”模式是借款企業(yè)以存儲(chǔ)在第三方倉儲(chǔ)企業(yè)的倉單作為質(zhì)押物向金融機(jī)構(gòu)申請貸款融資的一種模式。金融機(jī)構(gòu)在借款企業(yè)繳納保證金和對標(biāo)的物進(jìn)行貨物保險(xiǎn)后，按倉單標(biāo)的物價(jià)值的折扣率提供一定比例的貸款，達(dá)到控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。適用于大宗農(nóng)產(chǎn)品購銷企業(yè)、加工企業(yè)融資需要，其基本流程如圖3。
本模式是在“庫貸掛鉤”的基礎(chǔ)上增加第三方倉儲(chǔ)企業(yè)監(jiān)管、保險(xiǎn)介入和保證金，最大限度降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。在操作上，首先是金融部門對倉儲(chǔ)企業(yè)和借款企業(yè)進(jìn)行資格審查，簽署《不可撤銷的協(xié)助行使質(zhì)押權(quán)保證書》、《倉單質(zhì)押貸款三方合作協(xié)議書》等相關(guān)協(xié)議；其次，借款企業(yè)依據(jù)協(xié)議向倉儲(chǔ)企業(yè)存入貨物標(biāo)的，倉儲(chǔ)企業(yè)驗(yàn)收合格后，向借款企業(yè)開具專用倉單，借款企業(yè)對倉單作質(zhì)押背書，辦理貨物保險(xiǎn)，并按10%-30%比例繳存保證金后，向銀行申請貸款；銀行、借款企業(yè)、倉儲(chǔ)企業(yè)按協(xié)議對質(zhì)押貨物進(jìn)行日常監(jiān)管，貸款期內(nèi)借款企業(yè)正常銷售貨款全額劃入專用賬戶，銀行按協(xié)議根據(jù)到賬金額，結(jié)清對應(yīng)倉單的貸款本息后，開具提貨單給借款企業(yè)，倉儲(chǔ)企業(yè)核實(shí)發(fā)貨，余款保留在企業(yè)專用賬戶供借款企業(yè)自行支配。
“倉單+保證金+保險(xiǎn)+信貸”模式對風(fēng)險(xiǎn)的控制主要有：一是金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對倉儲(chǔ)企業(yè)的資信調(diào)查，把好準(zhǔn)入關(guān)；二是對借款企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)一方面要加強(qiáng)借款企業(yè)的日常監(jiān)督管理，另一方面，在貸款到期后經(jīng)催收仍不能完全清償，銀行可以通過拍賣質(zhì)押物、抵扣保證金降解信貸風(fēng)險(xiǎn)；三是由于自然災(zāi)害形成的倉單標(biāo)的物損失風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以通過抵扣保證金和保險(xiǎn)賠付金將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。
2005年以來，商丘市農(nóng)發(fā)行開始對棉紡企業(yè)進(jìn)行倉單融資，至2007年累計(jì)發(fā)放倉單質(zhì)押貸款5.72億元。農(nóng)發(fā)行對棉花收購實(shí)行銀行、倉儲(chǔ)企業(yè)和收購企業(yè)“三方監(jiān)管”的融資模式，商丘市棉花收購企業(yè)統(tǒng)一將棉花庫存入商丘市銀河紡織有限公司，由棉花交易市場統(tǒng)一銷售或企業(yè)自行銷售，銷售資金先返回農(nóng)發(fā)行，農(nóng)發(fā)行開具棉花出庫單，企業(yè)才能發(fā)貨。這種資金管理模式既滿足了企業(yè)收購資金的需要，又有效降低了銀行的信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)，三年來，該行發(fā)放的倉單質(zhì)押貸款均能按時(shí)收回，沒有形成一筆不良貸款。
四、營造“第三方信用約束”環(huán)境，建立金融支農(nóng)長效機(jī)制
“第三方信用約束”有效地解決了信貸雙方信息不對稱的問題，降解了農(nóng)村金融交易的信用風(fēng)險(xiǎn)，提高了金融交易合約的簽約效率與履約率，為農(nóng)村金融產(chǎn)品與金融服務(wù)創(chuàng)新提供了一個(gè)新的空間。在實(shí)踐基于“第三方信用約束”的農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新過程中，需要從多個(gè)方面入手，形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，營造良好的農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境，推動(dòng)“第三方信用約束”機(jī)制的形成，吸引更多的金融機(jī)構(gòu)投身到農(nóng)村金融中來，從而不斷形成“多贏”的局面。
首先，要發(fā)揮地方政府的推動(dòng)作用。一是完善法律法規(guī)和政策配套，健全農(nóng)村金融市場，更好地約束市場參與者，維護(hù)相關(guān)利益主體的權(quán)益。二是加強(qiáng)農(nóng)村信用工程建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄銀行加強(qiáng)農(nóng)村信用戶、信用村、信用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）評定和創(chuàng)建活動(dòng)，優(yōu)化農(nóng)村信用環(huán)境。三是協(xié)調(diào)推動(dòng)農(nóng)村貸款擔(dān)保體系建設(shè)，推動(dòng)建立農(nóng)村互助擔(dān)保組織或財(cái)政、企業(yè)共同出資的擔(dān)保公司，研究利用農(nóng)民專業(yè)化合作組織的增信作用和擔(dān)保作用，探索新型貸款擔(dān)保模式，擴(kuò)大農(nóng)戶貸款的覆蓋面。四是建立完善金融支農(nóng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，鑒于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)、低收益特點(diǎn)，建立金融支農(nóng)風(fēng)險(xiǎn)基金，向涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)提供適當(dāng)貼息和彌補(bǔ)呆賬損失等支持。五是建立政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度，各保險(xiǎn)經(jīng)營組織在由政府統(tǒng)一提供的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度框架下經(jīng)營農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)和再保險(xiǎn)，并對農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行有差別的適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼。
其次，建立金融支農(nóng)協(xié)調(diào)工作機(jī)制。以政策性銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄銀行等涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)為主體，其他各商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司積極參與配合，建立金融支農(nóng)協(xié)調(diào)工作機(jī)制。一是整合金融機(jī)構(gòu)資源，聯(lián)合規(guī)劃，全面推進(jìn)農(nóng)村金融服務(wù)。二是充分發(fā)揮政策性金融在農(nóng)村金融市場中的先導(dǎo)作用，運(yùn)用財(cái)政手段分配金融資源，將培植農(nóng)村的自我造血功能與金融資源的有效配置有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長。
再次，充分發(fā)揮基層人民銀行的作用。基層人民銀行尤其是縣級(jí)人民銀行處在貨幣政策傳導(dǎo)的前沿，在“窗口指導(dǎo)”、服務(wù)金融創(chuàng)新上有著不可替代的作用。一是要在金融生態(tài)環(huán)境建設(shè)工作中，以改善農(nóng)村金融生態(tài)為重點(diǎn)，積極倡導(dǎo)、指導(dǎo)和引導(dǎo)農(nóng)村信用工程建設(shè)。二是大力推動(dòng)農(nóng)戶信用信息系統(tǒng)建設(shè)和涉農(nóng)企業(yè)信用評級(jí)工作的推廣。三是合理調(diào)劑支農(nóng)再貸款限額，對支農(nóng)力度大的農(nóng)村信用社進(jìn)行激勵(lì)。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊菁,何廣文.合作經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)村金融交易中的效應(yīng)分析[J].金融理論與實(shí)踐,2008,(3):21-24.
[2]王雨舟.農(nóng)村信用工程建設(shè)中信用風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)理淺析[J].金融理論與實(shí)踐,2007,(5):30-32.
[3]陳清源等.農(nóng)村專業(yè)合作組織發(fā)展與農(nóng)村金融創(chuàng)新問題研究[J].福建金融,2008,(1):16-19.
[4]黃小祥.堅(jiān)持農(nóng)村金融創(chuàng)新 破解金融服務(wù)“三農(nóng)”難題[J].農(nóng)村金融研究,2007,(4):14-15.
2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。僅從房地產(chǎn)信托來看，根據(jù)云南信托的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2004年全國約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元。
一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商。如上海復(fù)地、順馳等地產(chǎn)商與摩根士丹利先后合作開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目；北京、上海等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到了荷蘭國際集團(tuán)以及排名世界前三強(qiáng)的荷蘭房地產(chǎn)基金ING等的巨資投入。資料顯示，近一年來僅在北京就有近20 個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引入了外資投資，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元。
通過分析和研究目前房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資創(chuàng)新和模式，我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生一場革命性的變革，這場變革的核心就是房地產(chǎn)行業(yè)的重心將由土地運(yùn)營向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)變。這場革命最終將可能產(chǎn)生兩個(gè)結(jié)果：一是現(xiàn)有的開發(fā)商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式，向美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)模式靠近。而且在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的走向必然分化出不同的路徑，像萬科、金地、招商地產(chǎn)這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)投資商和運(yùn)營管理商，還有一部分公司將轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐?，成為開發(fā)各環(huán)節(jié)的組織者。二是隨著這種變化趨勢的出現(xiàn)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)食物鏈也將發(fā)生根本性的變化，最終房地產(chǎn)基金和投資商將成為主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場的兩種主流業(yè)態(tài)。
從美國等成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)土地實(shí)現(xiàn)完全市場化的公開供給后，土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格將基本體現(xiàn)市場對土地未來價(jià)值的預(yù)期；與此同時(shí)，土地交割以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，銀行將不再向開發(fā)商放款以支付土地價(jià)款。結(jié)果是開發(fā)商將難以從低價(jià)囤積土地并高價(jià)賣出中獲取暴利，也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力以支持房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨量需求。否則，失去土地和資金兩方面的尋租能力，開發(fā)商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業(yè)能力賺取與其付出相適應(yīng)的合理利潤。近期萬通宣稱參與集資建房并擔(dān)任承建商的角色，其期望的利潤率據(jù)稱為“8%-15%”。
招商地產(chǎn)董秘陳宇認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的專業(yè)分工將越來越細(xì)。結(jié)果是政府賺土地的錢，投資商（也可以包括個(gè)人集資）賺取資金的回報(bào)，建造商賺取產(chǎn)品創(chuàng)造的價(jià)值。
開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變
在一系列政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，其實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)營建向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式也由開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變。迄今為止的一些房地產(chǎn)與金融結(jié)合的方式，正越來越清晰地展示了這種轉(zhuǎn)變的路徑。
土地供應(yīng)方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強(qiáng)力進(jìn)入等，沖擊并改變著固有的房地產(chǎn)開發(fā)模式。20年來中國房地產(chǎn)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地―融資―規(guī)劃―施工―銷售―物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這一產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中，土地是房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行開發(fā)的原始支點(diǎn)，融資只不過是整個(gè)運(yùn)作的一個(gè)環(huán)節(jié)而已。
然而在近兩年房地產(chǎn)企業(yè)尋求資金渠道多元化的運(yùn)作過程中，一些主流房地產(chǎn)商越來越重視融資環(huán)節(jié)，將這一環(huán)節(jié)提升到了前所未有的高度，而且其金融運(yùn)作展示了一種行業(yè)趨勢：房地產(chǎn)商正面臨角色轉(zhuǎn)換，即由開發(fā)商向投資商、運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變。
金地集團(tuán)轉(zhuǎn)向投資商的嘗試
金地集團(tuán)參與金信雙龍房地產(chǎn)信托計(jì)劃是其向投資商轉(zhuǎn)變的嘗試；而與摩根士丹利等聯(lián)手參與銀行不良資產(chǎn)的操作，則體現(xiàn)了其將多年積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到存量物業(yè)的管理和再開發(fā)，向運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變的思路
2003年6月，央行“121號(hào)文件”出臺(tái)，幾乎所有的房地產(chǎn)商都深刻體會(huì)到資金已是一個(gè)嚴(yán)重制約發(fā)展的瓶頸。對于資金密集型行業(yè)，解決好融資問題成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。作為上市公司，金地集團(tuán)（600383）除了尋求以增發(fā)等形式再融資外，也在房地產(chǎn)信托等領(lǐng)域進(jìn)行了嘗試。
2003年12月18日，金地集團(tuán)公告稱，公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同。根據(jù)《金信雙龍房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃》及信托合同，金地集團(tuán)為特別委托人和受益人，金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產(chǎn)品的運(yùn)作模式借鑒了房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本原理，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資為主（圖1）。
從運(yùn)作模式看，金地集團(tuán)第二大股東金信信托作為融資平臺(tái)推出雙龍房地產(chǎn)信托計(jì)劃，金地集團(tuán)、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和通和置業(yè)（金地集團(tuán)第四大股東通和控股旗下企業(yè)）是該信托計(jì)劃的特別委托人，其中金地集團(tuán)委托金額為2500萬元。
西南證券信托研究專家孟輝認(rèn)為，該產(chǎn)品的一個(gè)突出特點(diǎn)是金地集團(tuán)及其股東等利益相關(guān)各方，將各自的優(yōu)勢資源捆綁在一起，以達(dá)到合理的風(fēng)險(xiǎn)匹配和利益共享。從該信托計(jì)劃的幾個(gè)特別委托人的背景來看，都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，“通過設(shè)立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺(tái)的支持，獲得了一條新的融資渠道。”
從目前該信托計(jì)劃資金投入的項(xiàng)目來看，特別委托人如通和置業(yè)在杭州的一個(gè)項(xiàng)目、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在合肥的一個(gè)項(xiàng)目都獲得了該信托計(jì)劃資金的支持。盡管目前該信托計(jì)劃融資規(guī)模不大，已使用了31份信托計(jì)劃籌集了2.79億元，“但預(yù)計(jì)未來的融資目標(biāo)是30-50億元?！苯鸬丶瘓F(tuán)董秘、企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理郭國強(qiáng)告訴《新財(cái)富》。
值得注意的是，金信信托與金地集團(tuán)、通和置業(yè)等特別委托人之間的股權(quán)關(guān)系和戰(zhàn)略合作關(guān)系是實(shí)現(xiàn)這種模式的一個(gè)重要基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)信托這類具有高風(fēng)險(xiǎn)特征的信托產(chǎn)品而言，風(fēng)險(xiǎn)管理能力的高低幾乎決定了產(chǎn)品開發(fā)的成功與否。金地集團(tuán)、通和置業(yè)作為開發(fā)商，能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目評價(jià)以及項(xiàng)目管理方面提供專業(yè)建議，保證了信托產(chǎn)品能夠成功推出和持續(xù)運(yùn)營。
在這一案例中，“房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)＋融資平臺(tái)”成了金地集團(tuán)房地產(chǎn)金融運(yùn)作的基本要素。“金地集團(tuán)＋金信信托進(jìn)行的其實(shí)是房地產(chǎn)金融運(yùn)作，而且它們擔(dān)當(dāng)?shù)氖峭顿Y商的角色?！泵陷x認(rèn)為。
金地集團(tuán)作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，在如何實(shí)現(xiàn)專業(yè)技能與融資功能的緊密結(jié)合方面一直在進(jìn)行探索。2004年6月22日，公司公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV（簡稱MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司，共同投資中國的不良資產(chǎn)。合作方式是三方共同出資設(shè)立一家項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司注冊資本約為5億元，股東出資比例為：金地集團(tuán)出資約7500萬元，占注冊資本的15%；MSREF出資約27500萬元，占注冊資本的55%；上海盛融投資有限公司出資約15000萬元，占注冊資本的30%。
該項(xiàng)目公司受讓中國建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包，包括了中國建設(shè)銀行16家分行分布在華中和華南地區(qū)的154項(xiàng)資產(chǎn)。這些資產(chǎn)大多為中國主要城市中的商業(yè)物業(yè)，其中部分資產(chǎn)為在建工程。從該項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成看，“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題?！惫鶉鴱?qiáng)說，金地集團(tuán)在不良資產(chǎn)處置（如再開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等）中，將在這些物業(yè)的再開發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然金地集團(tuán)扮演的是運(yùn)營管理商的角色。
萬科加緊調(diào)整融資結(jié)構(gòu)
萬科通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債、利用信托資金、與外資合作等，拓寬融資渠道、調(diào)整融資結(jié)構(gòu)；通過收購做大規(guī)模，追尋美國Pulte Homes公司的腳步，其欲成為專業(yè)房地產(chǎn)投資商的意圖日益明顯
萬科近年來力圖打造更加合理的融資模式和融資結(jié)構(gòu)。
作為上市公司，萬科充分利用了資本市場的融資功能，兩年來通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集資金34.9億元。
與此同時(shí)，萬科也嘗試?yán)眯磐匈Y金。2003年12月31日，萬科與新華信托達(dá)成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協(xié)議，用于深圳大梅沙萬科東海岸項(xiàng)目的開發(fā)。2004年6月9日，萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司又與新華信托達(dá)成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳十七英里項(xiàng)目的開發(fā)。該貸款資金由新華信托發(fā)行“新華信托―萬科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”的方式籌集，同時(shí)，投資者可以享受十七英里項(xiàng)目購房優(yōu)惠權(quán)。2004年12月22日，萬科又與深圳國際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協(xié)議，用于“深圳萬科云頂項(xiàng)目”的開發(fā)（表1）。
值得一提的是，萬科“新華信托―萬科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”頗有特色（圖2）。該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個(gè)百分點(diǎn)，按照2.602億元的融資規(guī)模，萬科每年節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬元。
另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)特殊的商品，本身有其獨(dú)特的使用價(jià)值，該信托產(chǎn)品在設(shè)計(jì)過程中通過對這一使用價(jià)值的挖掘，加入了購房優(yōu)惠權(quán)，使得萬科十七英里信托計(jì)劃具有獨(dú)特的賣點(diǎn)。信托計(jì)劃的投資者在購買該產(chǎn)品的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價(jià)格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。
而且，在海外資金紛紛投資中國房地產(chǎn)市場之際，萬科也適時(shí)跟上了潮流。2004年7月，萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International（簡稱“HI公司”）簽訂了合作協(xié)議，為即將開發(fā)的中山項(xiàng)目進(jìn)行融資安排，合作方式是HI公司為中山項(xiàng)目提供總額不超過3500萬美元，最長不超過42個(gè)月的貸款。為實(shí)現(xiàn)上述融資安排，萬科將中山公司80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司―永達(dá)中國投資有限公司，永達(dá)中國又將這80%的中山項(xiàng)目與HI成立合資項(xiàng)目公司BGI（Best Gain Investment），占35%股份。上述轉(zhuǎn)讓完成后，萬科對中山公司直接和間接擁有的權(quán)益為48%（圖3）。2004年11月21日萬科集團(tuán)子公司成都萬科房地產(chǎn)有限公司與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司的子公司―新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（簡稱RZP）簽訂協(xié)議，將其持有的成都萬科置業(yè)95%股權(quán)中的40%轉(zhuǎn)讓給RZP，共同開發(fā)成都“萬科新城”項(xiàng)目。
從萬科在較短時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)行兩期可轉(zhuǎn)債，以及信托融資、與海外房地產(chǎn)基金合作來看，其房地產(chǎn)金融運(yùn)作的技巧日益嫻熟，融資結(jié)構(gòu)也漸趨合理（圖4）。
如果說拓寬融資渠道是所有房地產(chǎn)商的題中應(yīng)有之意，那么收購南都集團(tuán)相關(guān)股權(quán)一案則昭示了萬科欲成為專業(yè)投資商的意圖。
2005年3月4日，萬科公告以18.58億元收購南都有關(guān)股權(quán)。根據(jù)有關(guān)協(xié)議，萬科此次受讓資產(chǎn)為上海中橋集團(tuán)持有的上海南都70%的股權(quán)及與之相對應(yīng)的股東權(quán)益、蘇州南都49%的股權(quán)及與之相對應(yīng)的股東權(quán)益、浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)20%的股權(quán)及與之相對應(yīng)的股東權(quán)益。交易定價(jià)主要依據(jù)標(biāo)的公司的凈資產(chǎn)值、所擁有的項(xiàng)目的評估值，同時(shí)考慮了標(biāo)的公司的品牌價(jià)值。交易金額18.58億元，涉及21項(xiàng)物業(yè)，占地面積627.57萬M2，建筑面積598萬M2，按權(quán)益算，本項(xiàng)交易完成后，萬科權(quán)益土地儲(chǔ)備增加194萬M2。
我們的分析表明，這項(xiàng)收購使萬科的權(quán)益土地儲(chǔ)備超過1000萬平方米建筑面積，有利于完善萬科跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局，使其大大增強(qiáng)了持續(xù)競爭能力。
被萬科視為未來發(fā)展新標(biāo)桿的美國Pulte Homes公司的運(yùn)作模式，可能是萬科意圖的最佳注解：在房地產(chǎn)基金占主導(dǎo)地位的美國房地產(chǎn)市場，作為上市公司的Pulte Homes，其主導(dǎo)權(quán)不在公眾基金手中，而是以房地產(chǎn)投資商的身份，采取收購兼并的方式做大規(guī)模，鞏固自己的市場占有率。目前該公司在美國市場的占有率約為5.3%，而美國前十名地產(chǎn)商的市場占有率不到20%。
其實(shí)還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商也敏感地看到了這種轉(zhuǎn)型的脈絡(luò)?！拔覀円舱谒伎枷?qū)I(yè)房地產(chǎn)投資管理公司轉(zhuǎn)型的可能。”百仕達(dá)地產(chǎn)副總裁羅雷說。
房地產(chǎn)業(yè)食物鏈正在發(fā)生變異
從金地集團(tuán)和萬科的金融運(yùn)作中可以清楚地看到，大投資商、信托資金及海外房地產(chǎn)基金的介入，正在顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)食物鏈：20多年來長期處于食物鏈頂端的開發(fā)商不得不將壟斷利潤與這些參與者分享
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條顯示，開發(fā)商是整個(gè)鏈條的上端，也是利益?zhèn)鲃?dòng)的第一環(huán)。而且開發(fā)商往往也利用這種“核心”的優(yōu)勢，通過帶資承包等形式使得施工企業(yè)承擔(dān)部分開發(fā)資金利息、出讓他們應(yīng)得的部分利益，通過預(yù)售的形式讓消費(fèi)者承擔(dān)部分開發(fā)資金利息，等等，實(shí)施對施工企業(yè)、消費(fèi)者的掠奪。
但在投資商、信托資金以及海外房地產(chǎn)基金參與的項(xiàng)目中，它們參與瓜分了以前由開發(fā)商獨(dú)自享有的高額利潤。顯然傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和利益分配模式已經(jīng)發(fā)生了變化（圖5）。
事實(shí)上，目前海外房地產(chǎn)基金及其他投資商與國內(nèi)開發(fā)商的合作，基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣，一般都是成立項(xiàng)目公司，雙方各自持有項(xiàng)目公司一定比例的股權(quán)，并按此比例享有項(xiàng)目利潤。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，這意味著站在整個(gè)開發(fā)鏈條上端的除了開發(fā)商以外，還有海外房地產(chǎn)基金以及其他投資商，它們共同瓜分房地產(chǎn)項(xiàng)目的大部分利潤。
我們認(rèn)為，隨著各種主體的投資商以及海外房地產(chǎn)基金越來越深入地介入中國房地產(chǎn)市場，它們將連同由開發(fā)商嬗變而來的專業(yè)房地產(chǎn)投資商一起共同占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條上端的位置。而這種變化趨勢，可能正是推動(dòng)萬科、金地集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商積極向投資商和運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變的根本動(dòng)力。
房地產(chǎn)基金及大投資商將主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場
房地產(chǎn)基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國目前房地產(chǎn)市場存量及未來的發(fā)展?jié)摿?，只要政策許可，未來中國房地產(chǎn)基金從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產(chǎn)業(yè)食物鏈的變異，那些具有豐富的開發(fā)、運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資商也將成為左右市場的重要力量
眾所周知，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金來源中，銀行貸款和其他資金（包括定金及預(yù)收款等）規(guī)模過大。2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的國內(nèi)貸款迅速擴(kuò)張，規(guī)模達(dá)3138.3億元，分別相當(dāng)于從1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。2004年宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貸款增幅放慢，但1-10月仍然增長5.9%。
中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心的張海旺認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的主要來源仍是國內(nèi)貸款，其他融資渠道甚少且極不穩(wěn)定，這給銀行系統(tǒng)帶來很大的不確定因素。 而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為投資資金的重要來源。2004年1-10月，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款合計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過六成，達(dá)61.3%，比宏觀調(diào)控前的2004年1-2月份非但沒有下降，反而提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資因國內(nèi)貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時(shí)，由于個(gè)人住房貸款迅速增長，又間接深化了對銀行資金的占用?！斑@間接加重了房地產(chǎn)開發(fā)投資對銀行資金的依賴?！?/p>
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，中國目前的這種狀況與當(dāng)年美國出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》時(shí)的情況基本一致：一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資存在瓶頸，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面是普通投資者有參與分享地產(chǎn)業(yè)高成長的強(qiáng)烈沖動(dòng)，普通投資者只能通過購買房產(chǎn)及信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn)，而不能分享房地產(chǎn)開發(fā)的超額利潤，因?yàn)闆]有集合投資的合法渠道。投資者對房地產(chǎn)的投資熱情從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。
房地產(chǎn)信托基金若能推出，無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明，中國目前具備了房地產(chǎn)信托基金生存和發(fā)展的土壤。因?yàn)橹袊鴮?shí)際上已存在類“REITs產(chǎn)品”。與美國收益型REITs相比，目前深滬1300多家上市公司中，中國國貿(mào)（600007）、小商品城（600415）兩家具有“REITS產(chǎn)品”的部分特性（附文1）。
中國國貿(mào)收入的主要來源是國貿(mào)大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿(mào)飯店的出租收入（表2），符合REIT產(chǎn)品收入來源的要求。但與真正的REITs相比，中國國貿(mào)沒有稅收優(yōu)惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅，應(yīng)稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。
商業(yè)零售房地產(chǎn)將拔得頭籌
中國目前的居民消費(fèi)率約為55%，大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費(fèi)率的觸底反彈對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長期的需求。因此我們預(yù)計(jì)，在各種類型的房地產(chǎn)中，商業(yè)零售房地產(chǎn)將可能成為房地產(chǎn)基金（REITs）投資的首選目標(biāo)
2004年底中國商業(yè)零售業(yè)已全面對外開放，在此前后，中外零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張幾近瘋狂，競爭近乎白熱化，但從中也可清楚地看到這個(gè)市場的巨大潛力。
從兩家外資零售業(yè)巨頭在中國的擴(kuò)張情況看，2001年起沃爾瑪就已明顯在中國市場加快了開店速度，三年新開店數(shù)是過去五年的一倍。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至2005年2月，沃爾瑪在中國的門店數(shù)達(dá)到44家，其計(jì)劃今年還要再開15家門店。而家樂福更是迫不及待，以近乎瘋狂的速度擴(kuò)軍，僅2004年1至8月就新開了8家門店，平均每月一家，在2004年最后兩個(gè)月內(nèi)更是狂開15家店鋪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2005年2月，家樂福在中國的門店數(shù)已達(dá)53家。
其他外資零售業(yè)巨頭也不甘落后。德國零售和批發(fā)業(yè)巨頭麥德龍目前在中國擁有21家倉儲(chǔ)式商店,為酒店和餐館等商業(yè)客戶服務(wù)，該公司年初宣布，2005年將再開10家店。
而且目前世界零售企業(yè)500強(qiáng)已有70%在中國搶灘登陸,截至2004年6月,國內(nèi)已有外資商業(yè)企業(yè)268家,店鋪數(shù)4502個(gè)。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國零售企業(yè)都在緊鑼密鼓、大幅度地?cái)U(kuò)大對中國內(nèi)地的投資。
國內(nèi)連鎖巨頭國美、蘇寧等也加快了擴(kuò)張步伐。據(jù)悉，國美2005年在全國的門店總數(shù)將達(dá)到400家，而且在北京等主要城市將以大面積店為主（表3）。
而且，內(nèi)外資零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張并不會(huì)是一個(gè)短暫的現(xiàn)象。因?yàn)槟壳爸袊M(fèi)率約為55%，大大低于70%的世界平均水平。專家認(rèn)為，隨著消費(fèi)的復(fù)蘇，消費(fèi)率將觸底反彈，對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長期的需求。
更重要的是，“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營將回歸理性，以租賃為主的運(yùn)營模式將成為主流?！鼻迦A大學(xué)中國金融研究中心研究員張寧認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將成為外資房地產(chǎn)基金或大投資商的首選，它們通過將這些物業(yè)出租給商業(yè)企業(yè)以獲取穩(wěn)定的租金收入。
目前深國投與新加坡嘉德集團(tuán)合資投資及經(jīng)營在重慶、長沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業(yè)中心，其運(yùn)作模式已具有房地產(chǎn)基金的雛形，也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個(gè)很好的范本。
1995年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，深國投與沃爾瑪中國在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司，2003年經(jīng)批準(zhǔn)更名為沃爾瑪深國投百貨有限公司，沃爾瑪持股65%，深國投持股35%。為配合沃爾瑪在中國的快速發(fā)展，深國投成立了深圳國投商用置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“國投置業(yè)”），專門開發(fā)商用物業(yè)，主要為沃爾瑪提供營業(yè)場地。
2004年底，深國投與新加坡嘉德置地集團(tuán)（下稱嘉德集團(tuán)）簽訂了合作框架協(xié)議書，在中國商用地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域進(jìn)行合作。該合作框架協(xié)議書涉及項(xiàng)目20個(gè)，而此前雙方已經(jīng)簽署了全國6個(gè)不同城市的深國投商業(yè)中心項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓合同―嘉德以9.98億元收購了6家商場，這些商場主要租給沃爾瑪，嘉德占股份51%，深國投占股49%。
從操作模式看，以湖南項(xiàng)目為例：國投置業(yè)持有湖南深圳國投商業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱湖南發(fā)展）49%的股權(quán)，嘉德集團(tuán)全資子公司凱德商用中國投資有限公司持有51%的股權(quán)。在該項(xiàng)目的操作工程中，深國投大股東―深圳國際信托投資公司在2004年底發(fā)行了“深國投商業(yè)中心（長沙）集合資金信托計(jì)劃”，為湖南發(fā)展項(xiàng)目提供貸款融資。
梳理其中的關(guān)系，可以清晰地看出，該項(xiàng)目的運(yùn)作類似房地產(chǎn)基金的運(yùn)作。其中國投置業(yè)既相當(dāng)于 REITs投資工具，又與凱德商用一起擔(dān)當(dāng)這個(gè)REITs的投資者，湖南發(fā)展是REITs投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而該項(xiàng)目建成后出租給沃爾瑪深國投百貨開設(shè)沃爾瑪商場，相應(yīng)的租金和管理回報(bào)收入就是國投置業(yè)和凱德商用的投資收益（圖6）。
而且，國投置業(yè)在項(xiàng)目的不同開發(fā)期間可以得到大股東深國投不同形式的融資支持，使其相當(dāng)于一個(gè)開放式的房地產(chǎn)基金。例如在土地收購期間，通過發(fā)行股權(quán)信托，支持深國投置業(yè)購買土地；在項(xiàng)目進(jìn)行期間，可以根據(jù)工程的進(jìn)度，從財(cái)務(wù)成本最小化的原則，通過發(fā)行貸款信托或股權(quán)信托的方式保證項(xiàng)目如期竣工交付使用，而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，保證了房產(chǎn)穩(wěn)定的銷售渠道，并以此獲得穩(wěn)定的租金收入；發(fā)行受益權(quán)信托，不僅可以及時(shí)變現(xiàn)，保證資金的流動(dòng)性，而且可以充分享受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最大化價(jià)值。
該操作模式也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個(gè)很好的范本。而且未來只要中國法律許可，類似深圳國投這樣的企業(yè)可能就會(huì)利用多年積累的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)起成立房地產(chǎn)基金，投資有穩(wěn)定租戶的商業(yè)零售房地產(chǎn)，而不需要與海外房地產(chǎn)基金合作（圖7）。
未來會(huì)產(chǎn)生一批大投資商
在未來混業(yè)經(jīng)營的模式下，會(huì)產(chǎn)生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風(fēng)格的房地產(chǎn)基金公司，發(fā)行房地產(chǎn)基金；一旦政策允許，銀行系基金公司也可以發(fā)行房地產(chǎn)基金產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目或完成銀行抵押貸款資產(chǎn)的證券化，從而成為房地產(chǎn)市場大投資商。
中國目前房地產(chǎn)存量非常龐大，占用了銀行大量資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國金融機(jī)構(gòu)18萬多億貸款中，超過50%的貸款都是以房產(chǎn)作為抵押的，未來房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展將改善開發(fā)商、投資商、銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。
即將由銀行推出的房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，無疑為商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)基金開了一扇窗。據(jù)悉，中國人民銀行已批準(zhǔn)中國建設(shè)銀行在2005年推出房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體（SPV，是為資產(chǎn)證券化設(shè)立的有限責(zé)任公司，以之為載體收購可證券化的特殊資產(chǎn)），其運(yùn)作的基本方式是：首先，商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV；其次，SPV將所獲得的住房貸款匯總重組，經(jīng)信用擔(dān)保及評級(jí)后，發(fā)行住房貸款證券；最后，SPV持有資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，用于對投資者支付本息以及評估、擔(dān)保、承銷或其他證券化費(fèi)用。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一種類似美國抵押型房地產(chǎn)基金的產(chǎn)品。
而且從現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商中也將分化出一批專業(yè)投資商，如萬科這樣擁有開發(fā)和物業(yè)管理品牌、資本運(yùn)作能力強(qiáng)的公司，通過不斷的資本運(yùn)作和資本積累未來將轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)房地產(chǎn)投資商。一部分通過成立房地產(chǎn)基金公司，發(fā)行房地產(chǎn)基金，轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的房地產(chǎn)投資管理公司，其它一些不能及時(shí)調(diào)整以適應(yīng)變革的房地產(chǎn)開發(fā)商將被淘汰出局。
附文
美國房地產(chǎn)發(fā)展模式
中國和美國有許多相似的地方，同樣是地域同樣遼闊、房地產(chǎn)市場同樣高度分散，都面臨著城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的問題，地價(jià)差距也很大。我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)發(fā)展模式會(huì)逐步向美國模式逼近。
美國房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，以房地產(chǎn)基金（REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá)，開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作而非開發(fā)營建，房地產(chǎn)基金或者投資商成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。
金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國的投資商主要是從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開發(fā)，因此美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域，銀行是金融產(chǎn)業(yè)鏈中比例最小的一部分，由于有基金和投資商的支撐，美國銀行風(fēng)險(xiǎn)很小。經(jīng)過近40多年的發(fā)展，美國目前大約有300多只 REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易（表4）。
按照REITs組織形態(tài)不同，美國REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開放式兩類。根據(jù)REITs資金投向的不同，可以將它們分為三大類：1）權(quán)益型：投資并擁有房地產(chǎn)，主要收入來源于房地產(chǎn)的租金，所以也稱收益型。2）抵押型：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS），收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。3）混合型：它是介于資產(chǎn)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，具有資產(chǎn)類REITs和抵押類REITs的雙重特點(diǎn)，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國的REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資，約占所有REITs 的96%.，每個(gè)REIT 根據(jù)各自的專長選擇投資領(lǐng)域，有的以地理區(qū)域?yàn)閷ｉL，如地區(qū)、州、市的地產(chǎn)；有的專長于各種行業(yè)地產(chǎn)，如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)；有些REITs 選擇廣泛的投資類型，包括房地產(chǎn)、貸款類的眾多產(chǎn)品。在各種房地產(chǎn)的投資中，零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產(chǎn)的投資占絕大部分，總計(jì)超過總投資的74%（見圖10）。
1992年以后，美國房地產(chǎn)基金引入傘式伙伴房地產(chǎn)基金（UPREITs）結(jié)構(gòu)（詳見《新財(cái)富》2004年8月號(hào)《美國地產(chǎn)的資金流》）
REITs的操作模式是：先發(fā)行股票籌集資金，發(fā)行方式有募集和公開發(fā)行等，讓人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金組織等機(jī)構(gòu)投資者和一般投資者認(rèn)購。發(fā)起成立REIT的公司對認(rèn)購者會(huì)有一定的要求，如美國威爾士房地產(chǎn)投資信托公司就要求其投資者必須滿足擁有金融資產(chǎn)4.5萬美元并且年收入高于4.5萬美元，而且對一次性認(rèn)購的數(shù)額也有一定的規(guī)定。資金籌集完后，將資金交給一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)公司，然后進(jìn)行一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家，甚至全球化的操作。
