時(shí)間：2023-03-14 15:04:55
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關(guān)鍵詞：城市綜合體 維護(hù) 保養(yǎng)
一、城市綜合體及特點(diǎn)
所謂城市綜合體（HOPSCA），即將酒店（Hotel）、寫字樓（Office），生態(tài)公園（Parking）、購物（Shopping Mall）、會(huì)議會(huì)展（Convention）、高尚公寓（Apartment）等多種都市功能集合在一定地理區(qū)域范圍內(nèi)，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，形成的一個(gè)多功能、高效率、功能復(fù)雜而又統(tǒng)一的，與城市有機(jī)協(xié)同、功能業(yè)態(tài)間高效集約和互為價(jià)值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū)，從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。其中，“商業(yè)”功能可以形成最佳商業(yè)活動(dòng)圈；“寫字樓”功能為城市商業(yè)中心提供多樣化的辦公空間；“公寓”功能使人們在商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)就近享受豐富的娛樂生活，促進(jìn)各種娛樂體閑業(yè)的發(fā)展；“酒店”為綜合體帶來大量的流動(dòng)人日，與文化、體閑、娛樂設(shè)施相結(jié)合，形成最能推動(dòng)商業(yè)中心發(fā)展的動(dòng)力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。
二、城市綜合體開發(fā)的關(guān)鍵原則
城市綜合體的開發(fā)系統(tǒng)性強(qiáng)、工程巨大、包容內(nèi)容復(fù)雜，牽涉到城市居民、投資者和消費(fèi)者的切身利益，因此，項(xiàng)目用地的選擇、項(xiàng)目前期的策劃定位、項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營應(yīng)該堅(jiān)持以下原則：
1.“慧眼識(shí)地”原則
城市綜合體的項(xiàng)目選址和發(fā)展規(guī)模在開發(fā)的過程中要得到準(zhǔn)確的定位和識(shí)別。首先，城市綜合體項(xiàng)目的位置選擇對于項(xiàng)目的成功起著決定性作用。其次，城市綜合體可發(fā)展規(guī)模的判斷，簡單地說就是容積率研究。平衡好市場、產(chǎn)品、成本之間的關(guān)系，才能最終明確項(xiàng)目做多大規(guī)模比較合理。
2.“剛性規(guī)劃”原則
城市綜合體復(fù)合了商業(yè)、辦公、居住、生活?yuàn)蕵返雀鞣N生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位。
3.“綜合判斷”原則
城市綜合體形成后是否能正常運(yùn)作，要靠開發(fā)商綜合判斷。判斷分二部分，首先是對所在城市的市場條件進(jìn)行初步分析與判斷，這是宏觀層面的。其次，還要有針對各業(yè)態(tài)的專題研究，也就是相對微觀的判斷。
4.“設(shè)計(jì)市場化”原則
城市綜合體的開發(fā)要面向市場，以滿足市場需要為目標(biāo)，因此，城市綜合體的設(shè)計(jì)方案也要市場化。
“設(shè)計(jì)方案的市場化”指的是：建筑師的概念設(shè)計(jì)方案必須提供給市場專家或商業(yè)策劃、運(yùn)營專家甚至重要商戶，由他們提出基于市場角度的修改建議，這一階段，三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場化理念，具有市場準(zhǔn)確度。
“設(shè)計(jì)方案的市場化”實(shí)際上就是傳統(tǒng)設(shè)計(jì)與現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營的結(jié)合。
5.“以人為本”原則
城市綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的，無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務(wù)的要求，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、園林綠化、區(qū)間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標(biāo)，這些硬性的指標(biāo)是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的。既要方便集客和商戶經(jīng)營，又要增強(qiáng)社會(huì)公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化體閑空間，具備“細(xì)節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費(fèi)者的精神共鳴
三、城市綜合體開發(fā)的主要問題
不可否認(rèn)幾年間，曾經(jīng)的新鮮事發(fā)生了如此巨變?！罢l擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”?！安唤ǔ鞘芯C合體，就落伍了”在這口號(hào)式標(biāo)語背后，地方政府土地政策推動(dòng)，開發(fā)商扎堆熱炒，百姓群情激涌。由促生刺激而大面呱呱墜地的房地產(chǎn)嬰兒潮來勢兇猛。城市綜合體以功能復(fù)合集約，高效利用土地資源，方便可達(dá)，減緩交通壓力，功能互動(dòng)，蘊(yùn)藏巨大社會(huì)效應(yīng)和升值空間等優(yōu)勢被廣泛認(rèn)同。但事過有誤，容易引發(fā)諸多問題。
1.先天不足。過去幾年，樓市調(diào)控，限購、限貸，住宅產(chǎn)業(yè)萎縮。而商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體成了既可以提升城市形象，增加稅收和就業(yè)，亦可化解“土地財(cái)政”難題的妙藥。于是，政府幕后推手，商業(yè)地塊出讓比例大幅增長。
借助于人口基數(shù)和城市化加速紅利，中國的商業(yè)地產(chǎn)本身蘊(yùn)藏巨大發(fā)展?jié)摿?。但在土地來源和價(jià)格高度壟斷前提下，迫于政府有條件供地，并在一定時(shí)間內(nèi)多是綜合使用，偏離市場需求，開發(fā)商被逼無奈不得不做商業(yè)地產(chǎn)。為追求利潤、均衡土地成本，幾乎所有城市綜合體都會(huì)做足容積率，甚至挖掘地下非計(jì)容空間，導(dǎo)致缺乏未來發(fā)展余地，受限市場變化。
2.營養(yǎng)不良。城市綜合體的急劇井噴，導(dǎo)致其開發(fā)強(qiáng)度和速度在有些區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場所能承載的限度。根據(jù)市場需求來策劃定位并指導(dǎo)設(shè)計(jì)開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的傳統(tǒng)程序已被忽略。取而代之的是依土地使用條件做到開發(fā)強(qiáng)度最大化，然后再調(diào)整定位以適應(yīng)和彌補(bǔ)市場空缺。
在城市高速發(fā)展膨脹期間，市場需求變化無常，信息采集和統(tǒng)計(jì)分析缺乏可信度。在如此浮躁?duì)顟B(tài)下，策劃與定位只能是即時(shí)產(chǎn)物和短暫的參考。
3.維護(hù)保養(yǎng)。城市綜合體不是若干類型物業(yè)在數(shù)量和種類上的簡單集合，而是各種服務(wù)功能的優(yōu)化組合。各組成部分構(gòu)成一個(gè)不可分割的有機(jī)系統(tǒng)，在適當(dāng)軟件操縱下相互依存、相互助益富含生命的能動(dòng)關(guān)系是城市綜合體的本質(zhì)屬性。因此，維護(hù)和保養(yǎng)是維持機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)的常規(guī)事項(xiàng)。
積極的方式是因時(shí)因地做結(jié)構(gòu)調(diào)整和服務(wù)轉(zhuǎn)型。受土地政策控制，中國的城市綜合體無法在后期加建功能。只能靠剔除不適當(dāng)功能來增加新內(nèi)容。諸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐飲等。由滿足基本功能到提供體驗(yàn)服務(wù)轉(zhuǎn)型是將來不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。必須充分有效地開發(fā)和運(yùn)用城市綜合體各個(gè)部分的服務(wù)功能。對于商務(wù)辦公，加重打造商務(wù)平臺(tái)。在提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的前提下，必須充分挖掘客戶的商務(wù)需求，提供全面的商務(wù)服務(wù)。根據(jù)商務(wù)辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導(dǎo)示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品牌效應(yīng)，創(chuàng)造良好的商務(wù)空間和商務(wù)環(huán)境。購物中心作為城市綜合體最重要的部分，需要針對用戶心理和行為需要及特征，在空間布局、環(huán)境營造、交通停車、導(dǎo)購等各種服務(wù)設(shè)施的運(yùn)行和管理上實(shí)施有效措施；另一方面，針對商家，在垃圾收集與處理，貨物運(yùn)輸、裝卸等服務(wù)以及營銷推廣的組織和管理上，也要加力改進(jìn)。城市綜合體是一個(gè)完整的有機(jī)系統(tǒng)。每個(gè)部分的服務(wù)功能不盡相同，公寓、寫字樓和酒店，需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心則需要活潑商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務(wù)功能又是相互依存的。只有各個(gè)部分服務(wù)功能的相互關(guān)系達(dá)到高度和諧和共生的狀態(tài)才會(huì)有賓至如歸、量體定制的優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】城市綜合體；商業(yè)設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)；營銷管理
一、引言
隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，以及城市化進(jìn)程的加快，城市綜合體這一商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目的塔尖極致形態(tài)必將為其注入新的活力，有力地帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不過，由于城市綜合體的體量等相對較大，其對策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營管理以及資金管理等都有著較高的要求。同時(shí)，對商業(yè)綜合體的投資和決策也務(wù)必要更加理性，一旦考慮不周，就可能會(huì)帶來較大的損失。因此，本文結(jié)合筆者在城市綜合體商業(yè)設(shè)計(jì)中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行了深入的分析。
二、城市綜合體的相關(guān)理論
城市綜合體在不同的文獻(xiàn)中有著不同的定義，而認(rèn)清城市綜合體的基本概念是對其進(jìn)行商業(yè)設(shè)計(jì)的必要前提。在《中國大百科全書》中，城市綜合體指的是多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑。而在《美國建筑百科全書》中主要是指在一個(gè)位置上具有單個(gè)和多個(gè)功能的一組建筑。結(jié)合城市的相關(guān)概念，我們不難看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢，它不再是單一的一個(gè)中心，而是多個(gè)中心的和諧組合。在當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)中，百分之六十五的建筑綜合體的功能主要是酒店、辦公、公寓和商業(yè)，這也顯示了建筑功能區(qū)呈現(xiàn)出組合的特點(diǎn)。而在總的形式，如文娛、交通、展覽、餐飲等多個(gè)方面也發(fā)揮著相應(yīng)的價(jià)值，在關(guān)注社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，也把握著人文的需求，各個(gè)功能區(qū)相互依存，相互聯(lián)系，呈現(xiàn)出多功能、高效率的特點(diǎn)，這主要是為了適應(yīng)現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，需要擁有一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、多種功能結(jié)合的綜合體來滿足人們生活的需求，而城市作為一個(gè)載體，在這樣的一個(gè)背景下城市綜合體應(yīng)用而生。
三、城市綜合體建筑的主要特點(diǎn)
總體來說，城市綜合體建筑主要具備以下幾種主要的特點(diǎn)：
首先，城市綜合體建筑的空間尺度往往比較大，在通常情況下，城市綜合體建筑往往和所在城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量、城市規(guī)模，而且與城市的主干道也有著密切的聯(lián)系，其建筑體量一般比較大，對于設(shè)計(jì)師的主要要求便是考量設(shè)計(jì)師掌控能力重要因素之一。其次，城市綜合體建筑的交通呈現(xiàn)樹形化與立體化。從業(yè)態(tài)和交通構(gòu)成上，人流、車流形成立體的交通組 織，將城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通及建筑內(nèi)部交通與城市公共交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，形成了龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)。而且，城市綜合體的機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)往往配置比較復(fù)雜，而且隨著社會(huì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，新的節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料的運(yùn)用必將是未來的主要發(fā)展方向。基于該種背景必然會(huì)對業(yè)主方、設(shè)計(jì)方、施工方和管理方提出了更高的要求。
四、城市綜合體的商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析
（1）重視商業(yè)策劃
在城市綜合體的商業(yè)設(shè)計(jì)之前，進(jìn)行商業(yè)策劃就顯得尤為必要，在商業(yè)策劃中，需要首先進(jìn)行商業(yè)定位、市場定位、投資模擬分析以及預(yù)招商等等。通過仔細(xì)而又充分的前提調(diào)研，會(huì)給商業(yè)綜合體的定位提供重要的依據(jù)。比如，商業(yè)綜合體所處的位置是否為配套齊全、居住生活條件優(yōu)越的區(qū)域，或者傳統(tǒng)的商業(yè)、金融環(huán)境如何等。設(shè)計(jì)師要緊密結(jié)合商業(yè)綜合體所在的區(qū)域客觀情況做好商業(yè)策劃工作，通過緊密對市場的實(shí)際需求進(jìn)行結(jié)合，從而合理安排不同性質(zhì)、類型的商業(yè)，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)利益最大化的目的。
（2）一體化的整合設(shè)計(jì)理念
當(dāng)前，我國大部分建筑設(shè)計(jì)都采用著“前期規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)”的傳統(tǒng)模式，而很多商業(yè)項(xiàng)目也在沿襲這個(gè)模式，不過該種方式很容易造成施工重復(fù)、工期拖延以及投資浪費(fèi)等一系列問題，不過更重要的是，該種模式很難達(dá)到理想的商業(yè)環(huán)境效果。因此，需要在建筑設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，引入商業(yè)形象概念、綜合體內(nèi)外景觀、標(biāo)識(shí)和色彩等內(nèi)容。而在城市綜合體的商業(yè)形象設(shè)計(jì)中，主要需要考慮到建筑造型、建筑表皮、燈光景觀、廣告展示、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，以及商業(yè)細(xì)節(jié)把控。比如，下圖為北京三里屯Village商業(yè)綜合體就是對建筑表皮進(jìn)行了細(xì)致的考慮：
再如，下圖為杭州萬象城，其綜合對標(biāo)識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行了考慮：
同時(shí)還要加強(qiáng)對設(shè)計(jì)階段的成本、進(jìn)度和質(zhì)量的控制，而且需要極高的各專業(yè)的協(xié)調(diào)配合。而這給人一種比較分散的感覺，其實(shí)在國外先進(jìn)的國家中都已經(jīng)普遍采用了建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)形象、色彩、室內(nèi)外環(huán)境景觀以及標(biāo)識(shí)等一體化的整合設(shè)計(jì)理念，不僅能夠達(dá)到良好的效果，而且可以事半功倍。明顯可以看出，建筑設(shè)計(jì)并非城市綜合體設(shè)計(jì)的全部內(nèi)容，而只是其中非常重要的一個(gè)方面而已。筆者通過對當(dāng)前我國的城市綜合體的商業(yè)設(shè)計(jì)體系進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，雖然其還不太完善，但是在規(guī)劃、建筑、景觀以及室內(nèi)都有著較為成熟的條件，能夠引導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目向著更加成功與高效的方向前進(jìn)。
（3）專業(yè)化的營銷與管理
商業(yè)綜合體和一般的建筑相比，其在建筑體量等各方面都存在著較大的差距，從而使得其需要專業(yè)化的營銷招商與運(yùn)營管理操作。專業(yè)化的營銷與管理主要包括營銷策劃、市場推廣、招商策略的制定與執(zhí)行等重要內(nèi)容，這是商業(yè)地產(chǎn)成功與否在執(zhí)行層面的關(guān)鍵與核心所在。而與此同時(shí)，城市綜合體運(yùn)營管理系統(tǒng)的建立、物業(yè)管理、團(tuán)隊(duì)組建以及資產(chǎn)管理等等，都和城市商業(yè)綜合體能否長期而且良性發(fā)展有著非常緊密的聯(lián)系。
五、結(jié)束語
總之，商業(yè)設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要組成部分，而建筑設(shè)計(jì)并非是商業(yè)設(shè)計(jì)的全部，僅僅是其中非常重要的一環(huán)，要尤其重視其他商業(yè)色彩與建筑設(shè)計(jì)的融合。同時(shí)，商業(yè)綜合體作為城市的重要組成部分，必然會(huì)與城市產(chǎn)生緊密的聯(lián)系，因此，還要從整體角度上把控二者的協(xié)調(diào)和互通。
參考文獻(xiàn)：
[1]周智勇. 關(guān)于大型城市綜合體給排水設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析[J]. 江西建材，2015，22：20+23.
[2]李峰. 淺談中小型城市綜合體建筑設(shè)計(jì)[J]. 中外建筑，2014，12：108-109.
關(guān)鍵詞：城市綜合體、復(fù)合功能、
一、城市綜合體形成和發(fā)展
在城市發(fā)展演化的過程中，逐步形成以集中進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的區(qū)域。最初可能是一個(gè)用來
交換的集市，或者是一個(gè)一個(gè)廣場，后來慢慢變成提供商品消費(fèi)、吃飯、住宿、娛樂等社會(huì)活動(dòng)的城市中心。
早在1000多年前，《清明上河圖》中就描繪了12世紀(jì)北宋首都開封的極盛景象，也可謂是城市綜合體的雛形。西方工業(yè)革命以后，工業(yè)化和商業(yè)迅速發(fā)展，人口在城市中大量聚集，導(dǎo)致了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等一系列問題。城市的功能在這一時(shí)期開始變得更為復(fù)雜化。隨著各種矛盾的不斷突出和惡化，西方城市開始進(jìn)行城市中心區(qū)的再開發(fā)，逐步出現(xiàn)了以辦公建筑為核心的綜合建筑，以一棟或幾棟不同性質(zhì)的建筑組合成為一個(gè)綜合體，滿足中心區(qū)域內(nèi)商業(yè)、辦公、酒店等多種功能的需求。
冷戰(zhàn)結(jié)束以后，隨著西方的快速發(fā)展，工業(yè)文明逐步轉(zhuǎn)向信息科技文明。各種社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化開始匯聚，形成了許多以購物中心、文化、娛樂、辦公為主的建筑綜合體，并逐步發(fā)展成為功能更為復(fù)雜，形式空間更為多樣的城市綜合體。
美國紐約曼哈頓街區(qū)的洛克菲勒中心，在開發(fā)初期由于缺乏綜合體的兩個(gè)基本功能―居住和旅館，是不成功的。在后來的開發(fā)中，開發(fā)者意識(shí)到功能不協(xié)調(diào)造成了市場的不景氣和使用的不方便，于是在洛克菲勒中心新建了一座擁用2153間客房的希爾頓酒店，給中心帶來了生機(jī)。洛克菲勒中心的實(shí)踐證明，綜合體是城市的發(fā)展方向之一，其經(jīng)驗(yàn)是：辦公、酒店、購物、居住和娛樂是建筑綜合體功能的重要組成、是形成功能協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)，而景觀和環(huán)境則是開發(fā)取得效益的前提。
此后，日本東京六本木新城、香港國際金融中心，包括國內(nèi)深圳萬象城等一系列綜合體均取得了巨大成功，成為展示城市繁榮的符號(hào)。
二、城市綜合體的概念及主要特征
城市綜合體的英文名，為HOPSCA，是英文單詞HOTEL（酒店）、OFFICE（辦公）、PARK（公
園）、SHOPPINGMALL（購物中心）、CONVERTION（會(huì)議會(huì)展中心）、APANTMENT（公寓）的首字縮號(hào)。
城市綜合體是指城市中的居住、辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能的復(fù)合，互為作用，互為價(jià)值鏈的空間，文化意識(shí)形態(tài)高度集中的群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價(jià)值互補(bǔ)的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相互協(xié)調(diào)，從而形成一個(gè)功能復(fù)合、高效的建筑綜合體。城市綜合體具有以下特征：
高可達(dá)、高密度、高集約
城市綜合體通常選址于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外
界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息絡(luò)。城市綜合體功能全面、集中，建筑高度與密度均十分高，其有城市的標(biāo)志性。人口密度大、人流密集；晝夜人口、工作日、周末人口依據(jù)功能不同形成互補(bǔ)。
功能系統(tǒng)性、建筑統(tǒng)一性
城市綜合體自身具有完事系統(tǒng)的工作、生活配套運(yùn)營體系、完善的交通出行系統(tǒng)，
內(nèi)部通達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)、各功能之間的密切聯(lián)系。整個(gè)建筑協(xié)調(diào)一致，同步運(yùn)行。建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個(gè)單體建筑互相配合和影響，整個(gè)建筑群體與外部空間整體統(tǒng)一。
城市綜合體的設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)緊密結(jié)合
城市綜合體具有規(guī)模大、復(fù)合功能多、流線復(fù)雜等特點(diǎn)，使其在城市空間的構(gòu)架
及職能體系中突出，體現(xiàn)出很強(qiáng)的城市性、開放性、展示性。城市綜合體的功能、空間、建筑形態(tài)等是城市的不可分割的重要構(gòu)成部分。因此，城市綜合體的設(shè)計(jì)方向必然是整體設(shè)計(jì)并與城市設(shè)計(jì)緊密結(jié)合。
巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
因?yàn)槌鞘芯C合體所處城市核心位置，并且具有龐大的體重與規(guī)模，注定其必將成
為城市的名片。綜合體促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為城市制造大量的就業(yè)崗位，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值。
三、城市綜合體的設(shè)計(jì)流程及設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1、城市綜合體的設(shè)計(jì)遠(yuǎn)不同與建筑單體的設(shè)計(jì)。城市綜合體設(shè)計(jì)具有其復(fù)雜性與漫長性。在復(fù)雜和繁鎖的設(shè)計(jì)中需要一個(gè)明晰的線索才能將整個(gè)設(shè)計(jì)串聯(lián)起，不至于在設(shè)計(jì)中迷失方向。城市綜合體的設(shè)計(jì)過程大致如下：
用地分析確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方向
功能分析建立規(guī)劃設(shè)計(jì)方向
空間分析組合功能、組織空間，形成空間方案
流線分析用流線組織將功能空間有效組織起來，形成概念方案
風(fēng)格分析通過組合空間與功能形態(tài)，設(shè)計(jì)出符合功能要求的立面效果
通過上述分折，逐步形成最終的概念方案。然后，我們針對項(xiàng)目中的功能、空間、流線要求進(jìn)行方案細(xì)化設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)中應(yīng)加入結(jié)構(gòu)方案選型、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)選型，以及初步的消防、人防布局。把眾多的內(nèi)容加入整個(gè)設(shè)計(jì)中后，將出現(xiàn)較多矛盾與問題。我們通過不斷的方案比較與設(shè)計(jì)優(yōu)化，解決問題。最后進(jìn)行施工圖紙的設(shè)計(jì)，將所有技術(shù)條件與要求加入細(xì)節(jié)化設(shè)計(jì)，將每一個(gè)節(jié)點(diǎn)處理完成，最終交付施工。
2、城市綜合體設(shè)計(jì)就包含以下要素:
項(xiàng)目定位
定位是項(xiàng)目開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)，尤其是城市綜合體項(xiàng)目，它決定項(xiàng)目的發(fā)展方向、
開發(fā)節(jié)奏、營銷策略、資源配置、資金運(yùn)作等一切相關(guān)問題。主要包括項(xiàng)目的功能定位、客戶定位、形象定位、營運(yùn)定位等。
功能與空間布局
城市綜合體是多種功能單位復(fù)合交叉形成的立體空間環(huán)境。城市綜合體空間包括兩個(gè)層面：一是綜合體的空間系統(tǒng)是更高一級(jí)的城市環(huán)境的分支，是城市空間系統(tǒng)中的一個(gè)聚合點(diǎn)；二是其自身又是一個(gè)機(jī)能健全的系統(tǒng)，是一個(gè)結(jié)構(gòu)層次清晰組合的有機(jī)體。在城市綜合體的設(shè)計(jì)中心經(jīng)注重內(nèi)部外部空間協(xié)調(diào)與變換，加強(qiáng)空間與空間、空間與功能之間的聯(lián)系，使功能與空間達(dá)到一致的效果。
（3）交通系統(tǒng)的組織
如果說建筑物是綜合體的骨架，那交通系統(tǒng)就是它的循環(huán)系統(tǒng)。一個(gè)好的循環(huán)系統(tǒng)是整個(gè)綜合體順利運(yùn)行、良好工作的基本條件。城市中交通的主要方式，如步行、公交、私家車、購物車、貨運(yùn)交通等都會(huì)出現(xiàn)在城市綜合體中。為了避免各種交通的互相干擾與混雜，我們需要采用有效的手段對各種交通形式進(jìn)行分離。其中必須保證的是（a）人車分流，（b）客貨分流，（c）功能分流。
對于綜合體內(nèi)部來說主要是兩大交通系統(tǒng)，一是車行系統(tǒng)，一是人行系統(tǒng)。在設(shè)計(jì)中應(yīng)盡可能地將不同功能的交通出入口分開設(shè)置，這樣有利于不同目的人流、車流能直接快速地達(dá)到自己所需的功能區(qū)間，有利于提高綜合體的運(yùn)作效率。
（4）整體形象及立體空間設(shè)計(jì)
作為一個(gè)功能空間的集合體，有一個(gè)整體的形象將是其城市地標(biāo)的體現(xiàn)。形象設(shè)計(jì)中我們必須對一下相關(guān)要點(diǎn)逐個(gè)把控。（a）體型對比與協(xié)調(diào)，（b）空間虛實(shí)對比與穿插，（c）材質(zhì)、色彩、裝飾的表現(xiàn)。建筑設(shè)計(jì)中的外立面的設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)成功的重要因素，對于城市核心的綜合體更為重要，各種手法妥善的運(yùn)用將綜合體塑造成城市的雕塑與工藝品。
關(guān)鍵詞：城市綜合體項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)防范
一、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀
國內(nèi)城市綜合體發(fā)展始于上世紀(jì)九十年代，最早出現(xiàn)的城市綜合體是深圳國貿(mào)中心和北京國貿(mào)中心。城市綜合體項(xiàng)目資源配置的綜合性、開發(fā)技術(shù)和投資決策格外復(fù)雜，很多因素都會(huì)造成城市綜合體建設(shè)的失敗，比如沒有提前預(yù)測好區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，或者對于沒有把握好行業(yè)的市場環(huán)境，或者對于項(xiàng)目規(guī)劃的定位失誤等因素都會(huì)給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，整個(gè)區(qū)域系統(tǒng)的發(fā)展都會(huì)受到影響。
二、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)
在城市綜合體巨大光環(huán)的吸引下，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競爭愈演愈烈，各地政府推波助瀾，開發(fā)商積極性高漲，城市綜合體也進(jìn)入高速建設(shè)階段。然而，并非所有城市商業(yè)綜合體都會(huì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，國內(nèi)城市綜合體面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)：
1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)。耗費(fèi)大量的土地資源是現(xiàn)在項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)綜合體項(xiàng)目中最重要的問題。寫字樓和公寓等產(chǎn)品售價(jià)相對不高形成的投資收益風(fēng)險(xiǎn)，不合理的估摸安排，開發(fā)周期長帶來的投融資管理復(fù)雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項(xiàng)目融資不足、資金運(yùn)營失利、項(xiàng)目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。
2、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃如果不進(jìn)行前期的市場調(diào)查，就會(huì)有悖于經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境，不根據(jù)市場方向，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方就會(huì)有頗多問題。對于北京和上海等一線城市，綜合體與區(qū)域及產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系不能忽視，要保證交通便捷，同時(shí)產(chǎn)業(yè)引入是否符合政府區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。
3、市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。市場競爭風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，有來自對手的競爭，也有建筑承包商、各類合作機(jī)構(gòu)（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈。
4、招商和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。綜合體項(xiàng)目的主要收益來自兩個(gè)方面，分別是商業(yè)物業(yè)的租賃和長期經(jīng)營積累的滾動(dòng)收益，現(xiàn)在的城市綜合體開發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)就是招商過程中容易遇到瓶頸期、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營能力的局限性。
三、國內(nèi)城市綜合體發(fā)展可能遇到的問題
作為一種城市價(jià)值體系的運(yùn)營模式，大型城市綜合體資源的分配，復(fù)雜的技術(shù)和投資決策比房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)要高得多，勢必意味著要承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)盲目開發(fā)，可能遇到的問題有：
1、錯(cuò)估區(qū)域環(huán)境。盲目立項(xiàng)大型城市綜合體，前期對于當(dāng)?shù)氐恼w區(qū)域環(huán)境和消費(fèi)力判斷不足、對于過去綜合體成功經(jīng)驗(yàn)簡單的進(jìn)行復(fù)制，沒有進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃分析，同時(shí)對當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展過分樂觀，都可能會(huì)造成后期運(yùn)營管理不規(guī)范、后勁不足。
2、融資渠道缺乏，資金鏈緊張。投資規(guī)模大，投資周期長是綜合體項(xiàng)目的重要特色，前期資金的充足投入是城市綜合體成功運(yùn)行的重點(diǎn)。但是后期融資渠道匱乏，加之國內(nèi)金融體制尚不健全，可能導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，影響城市綜合體的后期開發(fā)。
3、缺乏成熟的配套環(huán)境。城市綜合體作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要求所在的系統(tǒng)范圍內(nèi)要有匹配的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，相關(guān)的金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力等要匹配。但國內(nèi)相關(guān)制度、法規(guī)及運(yùn)營管理不盡完善，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場、管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展和其在規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)作、管理、經(jīng)營和品牌打造等諸多方面的水平提高。
四、國內(nèi)城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)防范分析
風(fēng)險(xiǎn)防范是在一定的情況下為了減少風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的副作用而采取的一系列措施，通過預(yù)警性的防御措施，來降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率或預(yù)期損失，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行緩解、回避、巧妙轉(zhuǎn)移、積極應(yīng)對，盡量減少項(xiàng)目實(shí)施過程中造成的損失。
1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)與融資風(fēng)險(xiǎn)防范。酒店和寫字樓投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最為嚴(yán)重，融資費(fèi)用過于高昂、銷售回款難以回籠?？刹扇》婪恫呗匀缦拢海?）要進(jìn)行現(xiàn)金流的計(jì)算和成本的核算：當(dāng)形式有所變化，要積極地調(diào)整各階段融資規(guī)劃，尋找更多融資渠道，把融資的成本降到最低。（2）物業(yè)比例和戶型比例要安排得當(dāng)，物業(yè)商品的銷售要多加思考和探析。（3）優(yōu)先考慮銷售物業(yè)的開發(fā)，后期開發(fā)的時(shí)候再考慮酒店和購物中心。
2、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)防范。業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)需要制定合理的計(jì)劃，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終商業(yè)價(jià)值一定要考慮功能的定位。風(fēng)險(xiǎn)防范策略如下：戰(zhàn)略取勝的新思維方式；通過“設(shè)計(jì)方案的市場化”避免建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃割裂。
3、市場競爭風(fēng)險(xiǎn)防范。國內(nèi)目標(biāo)市場存在著大量的市場風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場潛力、商圈分析等變化對項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行跟蹤性判斷和調(diào)整。將客戶之間的關(guān)系分類并且歸納起來，將它與大眾住宅市場客戶的管理方式區(qū)分開來，在有限的經(jīng)濟(jì)條件中追求利益的最大化。
4、招商和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)防范：自持類物業(yè)在招商階段對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，提高項(xiàng)目的招商效率；適當(dāng)引進(jìn)顧問公司和招商公司，運(yùn)營管理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就參與進(jìn)來，這樣開發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同。
五、國內(nèi)城市綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制
1、進(jìn)行充分的市場調(diào)研。城市綜合體項(xiàng)目周圍的環(huán)境對綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值與價(jià)格有著很大的影響，因此，對城市綜合體項(xiàng)目周邊的人文環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等進(jìn)行充分的實(shí)地考察與調(diào)研，將作為決策的重要參考。
2、做好項(xiàng)目成本控制管理。根據(jù)形勢變化調(diào)整各階段融資規(guī)劃，多渠道籌措資金，降低融資成本，防止資金鏈斷裂等金融風(fēng)險(xiǎn)。科學(xué)確定物業(yè)比例和戶型比例，并加強(qiáng)可銷售物業(yè)商品的個(gè)性化定制研究，根據(jù)客戶的具體需求，調(diào)整住房單元型戶型比例和裝修風(fēng)格，進(jìn)行個(gè)性化分批次定制。對于預(yù)付費(fèi)客戶給予優(yōu)惠和提供個(gè)性化產(chǎn)品、定制化寫字樓物業(yè)服務(wù)。
3、項(xiàng)目市場與競爭風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。建立客戶關(guān)系檔案，挖掘潛在客戶的個(gè)性化需求，針對不同客戶制定有別于大眾住宅的管理方法和標(biāo)準(zhǔn)，對不同的客戶需求進(jìn)行等級(jí)劃分，并進(jìn)行一對一的服務(wù)管理。在管理成本允許范圍內(nèi)使客戶個(gè)性化價(jià)值最大化。同時(shí)在正確定位項(xiàng)目市場的前提下，承受該項(xiàng)目的市場價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：城市綜合體 景觀定位 案例分析
中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2012）09（b）-0173-02
1 引言
1.1城市綜合體簡介
城市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市功能之間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，從而形成一個(gè)多功能、高效率、多元化的建筑群落。其具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，成為建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。它所具備的主要特征有：（1）城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對集中，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)；（2）擁有城市的多種功能，包括商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、文化娛樂消費(fèi)等；（3）建筑的高度及外觀具代表性，屬于城市的標(biāo)志建筑群。城市中心由于所處的位置和龐大規(guī)模，注定其一定會(huì)成為城市名片，成為建筑、文化、旅游的標(biāo)志性項(xiàng)目。
1.2 房地產(chǎn)城市綜合體類型
目前房地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目一般分為以下幾種。
（1）城市綜合體。一般位于城市中心，總建筑面積在10～30萬m2左右，一般以大型商業(yè)Shopping-Mall、星級(jí)酒店、高檔寫字樓為主要組成部分，住宅所占比例相對較少。
（2）郊區(qū)綜合體。一般位于城市郊區(qū)，總建筑面積在30萬m2以上，以大型住宅小區(qū)、商業(yè)（購物中心）、公寓為主要組成部分，一般沒有酒店或?qū)懽謽堑呐渲谩?/p>
（3）產(chǎn)業(yè)綜合體。一般位于城市郊區(qū)，總建筑面積在30～50萬m2以上甚至更大，一般以專業(yè)市場、配套住宅、商業(yè)為主，配有物流、倉儲(chǔ)等設(shè)施，與當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)有關(guān)。
1.3 紅星地產(chǎn)的城市綜合體
紅星國際廣場是中國家居品牌—— 紅星美凱集團(tuán)全資獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)綜合體開發(fā)模式，將國際領(lǐng)先的家居行業(yè)的經(jīng)營理念融入綜合體開發(fā)中，以國際“夢想”為城市綜合體市場樹立新標(biāo)準(zhǔn)。作為城市運(yùn)營商的紅星地產(chǎn)，堅(jiān)持創(chuàng)新發(fā)展的一貫作風(fēng)，從中國家居品牌的紅星美凱龍家居模式到主流城市品質(zhì)住宅，率先創(chuàng)建了同步國際的商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。依托紅星美凱龍集團(tuán)的雄厚實(shí)力，自身專業(yè)化的操作、科學(xué)化的管理和穩(wěn)健務(wù)實(shí)的經(jīng)營，紅星地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已遍及上海、天津、成都、昆明、沈陽、福州等13個(gè)主要城市，啟動(dòng)或正在建設(shè)了15個(gè)城市綜合體，為城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展注入源源不斷的活力。本人在紅星地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)和各專業(yè)同事的支持幫助下，作為紅星人在近三年的工作過程中，對城市綜合體領(lǐng)域進(jìn)行了一定的研究，愿意能和各位同仁分享該方面的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和成績。
2 城市綜合體自身特點(diǎn)分析
城市綜合體的開發(fā)是最為復(fù)雜、鏈條最長、環(huán)節(jié)最多的開發(fā)領(lǐng)域，它更重要的是要專心專一的整合資源，形成強(qiáng)大的外包經(jīng)營和離岸經(jīng)營體系，而非全鏈條獨(dú)立運(yùn)作。H（hotel）酒店、O（office）辦公室、P（park）公園、S（shopping mall）購物中心、C（congress）會(huì)所、A（apartment）公寓，組成了一個(gè)新的合生詞—— HOPSCA，即為城市綜合體的六大業(yè)態(tài)。HOPSCA基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。
3 天津紅星國際廣場綜合體規(guī)劃與景觀案例分析
天津紅星國際廣場是紅星美凱龍“紅星國際”城市綜合體產(chǎn)品系之一，延續(xù)集團(tuán)產(chǎn)品系戰(zhàn)略要求的國際化現(xiàn)代城市綜合體，將“可持續(xù)的家居文化”引入綜合體運(yùn)作，引導(dǎo)天津人品質(zhì)生活、綠色、環(huán)保的健康居住理念。紅星國際廣場緊鄰中心城區(qū)，連接濱海新區(qū)的主軸線津?yàn)I大道，交通便利、地理位置優(yōu)越，規(guī)劃中的地鐵4、5號(hào)線在項(xiàng)目附近設(shè)站。紅星國際廣場總占地300余畝，總投資100億元，建筑規(guī)模90萬m2。采用當(dāng)今世界最時(shí)尚的HOPSCA規(guī)劃模式，將建設(shè)成家居、百貨雙MALL。
紅星國際廣場規(guī)劃了20萬m2的晶品高層住區(qū)，10萬m2花園疊墅住區(qū)，同時(shí)還規(guī)劃了兩條相互交錯(cuò)的步行街，與周邊的酒店、寫字樓、SOHO及公寓等實(shí)現(xiàn)無縫鏈接。面向中心城區(qū)和濱海新區(qū)，打造國際品質(zhì)、高端時(shí)尚的商務(wù)新地標(biāo)。
3.1 整體規(guī)劃和景觀定位
天津紅星國際廣場分為了4個(gè)地塊，分別為1#地購物中心、2#地家居廣場酒店式公寓、3#地花園疊墅洋房、4#地晶品高層住區(qū)。通過對該項(xiàng)目規(guī)劃建筑資料和營銷策劃的分析，本人在編寫《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書》階段提出如下概念。
3.1.1 購物中心
針對項(xiàng)目總體，從大商業(yè)、大交通、大廣場、大文化等方面對景觀整體規(guī)劃。貫徹“底商步行街區(qū)”的設(shè)計(jì)理念，在景觀設(shè)計(jì)主題中加以體現(xiàn)，營造整體商業(yè)氛圍；同時(shí)考慮到項(xiàng)目開發(fā)的階段性，提出了總體控制性概念，為景觀方案整體的可持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)操作平臺(tái)；以規(guī)劃為先導(dǎo)，充分分析和了解項(xiàng)目現(xiàn)場情況的基礎(chǔ)上，從購物中心商業(yè)與城市的連接界面、連接節(jié)點(diǎn)、景觀軸線入手，將項(xiàng)目整體景觀元素的運(yùn)用手法與城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)結(jié)合，形成有機(jī)統(tǒng)一的整體。
3.1.2 家居廣場酒店式公寓
紅星美凱龍家居自1986年創(chuàng)業(yè)以來，至今已二十幾個(gè)年頭，開發(fā)模式已非常成熟，依照以人為本的設(shè)計(jì)原則合理組織交通流向，鋪裝設(shè)計(jì)簡潔明快，入口區(qū)域要有一定的引導(dǎo)性。外環(huán)境構(gòu)筑物不能遮擋顧客出入口，不能影響建筑外墻廣告及建筑外立面的精彩部位。考慮廣場空間過大，避免因過量空曠導(dǎo)致“一覽無余”，應(yīng)適當(dāng)借用景觀、小品、綠化等因素，達(dá)到視線的遮掩、吸引、過渡，以營造空間層次感。
3.1.3 花園疊墅洋房
花園疊墅洋房區(qū)的景觀設(shè)計(jì)不同于以往的小區(qū)，普通的小區(qū)由于居住人口密度大，設(shè)計(jì)需最大限度的滿足大眾的喜好，更強(qiáng)調(diào)的共性、共享。而花園疊墅洋房區(qū)建筑、人口的密度較低，私密性、個(gè)性是設(shè)計(jì)中追求的重點(diǎn)。私密性空間的打造確保了洋房區(qū)景觀環(huán)境的高端定位。處理好中心景觀與宅間景觀的主次關(guān)系，在強(qiáng)調(diào)中心景觀的同時(shí)，也需將宅間景觀的豐富性、多樣性表達(dá)出來。洋房的庭園設(shè)計(jì)也是景觀一大重要因素，庭園設(shè)計(jì)必須與其周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，與住宅和場地現(xiàn)狀相適應(yīng)，同事也應(yīng)該展現(xiàn)其特性，如簡潔、和諧等。
3.1.4 晶品高層住宅
高層住宅區(qū)在很大程度上景觀都是由高點(diǎn)向下觀景，所以在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)不但要考慮地面景觀序列沿水平方向展開，同時(shí)還要充分考慮垂直方面的景觀序列和特有的視覺效果，采用立體景觀和集中景觀布局形式?？傮w布局可適當(dāng)圖案化，既要滿足居民在近處觀賞的審美要求，又需注重居民在居室中向下俯瞰時(shí)的景觀藝術(shù)效果。由于高層住宅區(qū)人員比較密集，對功能性場所的要求以及人們可參與性與可滯留性的要求較高。
4 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)
4.1 屋頂花園
屋頂花園為紅星美凱龍城市綜合體一大特色，一般位于家居MALL樓面上，為酒店式公寓住戶提供優(yōu)美的景觀空間。天津紅星國際廣場屋頂花園位于紅星美凱龍家居MALL六層樓面上，家居MALL西南角為一棟酒店式公寓，主要為小戶型，針對年輕一族的客戶群。整個(gè)屋頂花園景觀打造的面積約4000m2，大致分為休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)。運(yùn)動(dòng)區(qū)包括半籃球場、網(wǎng)球場、高爾夫推桿練習(xí)場，為保證住戶安靜的居住環(huán)境，運(yùn)動(dòng)區(qū)遠(yuǎn)離塔樓單獨(dú)劃分區(qū)域。休閑區(qū)由一些停留小空間、特色景墻、小品雕塑、景觀廊架、木平臺(tái)及陽傘座椅組成，為人們提供了滿足不同需求的互動(dòng)場所。種植上由于屋頂覆土及荷載的限制，盡量以地被類及灌木為主，配以小喬木營造綠化層次，從花園的肌理、色彩，植物的擺動(dòng)和外觀上的季節(jié)變化提高了景觀環(huán)境質(zhì)量，協(xié)調(diào)了建筑物與周圍環(huán)境的聯(lián)系，使自然植物與人工建筑物有機(jī)的結(jié)合和相互延續(xù)，從而增加了人與自然的緊密度。
4.2 北美風(fēng)情商業(yè)街
商業(yè)街位于3#地塊（花園疊墅洋房）北側(cè)，屬沿街商業(yè)，與1#地塊的購物廣場相鄰，商業(yè)街的打造更好的銜接了1、3#兩個(gè)地塊，延展了商業(yè)空間。商業(yè)街在設(shè)計(jì)時(shí)分為了三層空間：人行道綠化空間、休閑停留空間、商業(yè)展示通行空間。該設(shè)計(jì)以“挖掘地域特色、人性化的設(shè)計(jì)、宜人的尺度”為原則，以景觀意境為出發(fā)點(diǎn)，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造出一條具有北美風(fēng)情的特色商業(yè)街。通過鋪地、雕塑、水景、花池等景觀元素，來解決商業(yè)街的標(biāo)識(shí)性。因商業(yè)店鋪的集中而形成購物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，每隔一段空間增設(shè)供人休憩的停留空間，在購物的同時(shí)也可以享受別樣的景觀。
4.3 藍(lán)色的海洋花園
本項(xiàng)目在對晶品高層住宅進(jìn)行景觀打造時(shí)以藍(lán)色的海洋花園為主題，強(qiáng)調(diào)突出其大體量的水體，從入口處的長條形景觀跌水池過渡到轉(zhuǎn)折節(jié)點(diǎn)處的人造淺灘，往里延伸至中心區(qū)域的泳池，打造一種臨水而居的景象。周邊的景觀節(jié)點(diǎn)代表了水中的漣漪，連接各個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)的景觀道路好似水中的波浪。因而，此地塊的鋪裝及植物相應(yīng)地被設(shè)計(jì)為波浪和漣漪圖案。同時(shí)也彰顯出新藝術(shù)風(fēng)格設(shè)計(jì)中的有機(jī)形式和曲線感。水的主題提升了本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的靈魂，帶來新鮮、恬靜、純凈和整潔的感覺。
4.4 植物配置
由于地理位置和氣候的不同，本項(xiàng)目在植物品種的選擇上可考慮到耐鹽堿、抗風(fēng)沙的植物。入口處景觀，其擴(kuò)展的空間，明快的布局形式，選擇高大挺拔的植物或者樹型干凈、簡潔的喬木強(qiáng)化入口的道路軸線關(guān)系。街道景觀是入口區(qū)域的延伸，沿路兩旁有規(guī)律的種植綠色行道樹，有很好的引導(dǎo)效果，目的在于創(chuàng)造一個(gè)舒適愜意的通道。商業(yè)景觀，主要以灌木和草坪的簡單形式呈現(xiàn)，另外，喬木和開花植物的搭配不僅軟化了大面積的硬質(zhì)景觀，同時(shí)也更好的烘托出該區(qū)域的商業(yè)氛圍。庭院景觀主要展現(xiàn)其寧靜的植物空間，其配置手法多以常綠喬灌木組成復(fù)層林，并配以花灌木錯(cuò)落栽植其間，形成一個(gè)四季郁郁蔥蔥的綠色屏障，在植物的圍合里，使人感到封閉安全、寧靜安逸、簡單舒適而又富于變化的景觀空間。水岸景觀則引用一些柔和或自然形態(tài)的灌木以加強(qiáng)水岸景觀的自然風(fēng)貌，多干喬木、開花喬木或成叢或獨(dú)植也可為水岸邊提供宜人的樹蔭及景致。
5 結(jié)語
城市綜合體在發(fā)達(dá)國家已擁有一套成熟的市場分析、市場策劃、招商引資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理的運(yùn)作模式。近年來國外先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式在中國得到實(shí)驗(yàn)，北京、深圳、廣州、上海等一、二線城市已開始大力開發(fā)城市綜合體，且大部分獲得了成功，并日趨成熟。未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的主流模式就是區(qū)域開發(fā)模式，是大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，其核心點(diǎn)就是解決綜合配套的問題，商業(yè)、酒店、休閑娛樂等一系列的配套問題。城市綜合體已成為城市發(fā)展的動(dòng)力源泉，是推動(dòng)城市發(fā)展的重要力量，在解決了規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)難、開發(fā)節(jié)奏把握難、國外成功案例結(jié)合本土文化難、招商營銷難等問題后，中國的城市綜合體的發(fā)展必將走向成功。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；安裝工程；造價(jià)
Abstract: for a city commercial complex, although the installation of mechanical and electrical engineering cost is the total cost of the project the ratio is not high, but the installation engineering, including air conditioning and ventilation engineering, fire engineering, power electric lighting engineering, water supply and drainage engineering, intelligent engineering, gas, cable TV, elevator engineering project installation, operation space in the interior, job site is narrow, short construction period, many types of cross operation, process not only is complex and various, therefore, how to do well the cost management and cost control installation engineering project is one of the key factors of cost control of commercial complex.
Keywords: commercial complex installation engineering; cost;
中圖分類號(hào)：TL372+.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2013）
引言
城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、酒店、居住、展覽、餐飲、會(huì)議、休閑文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。近年來我國的商業(yè)型建筑迅速發(fā)展，不僅形式多樣、面積規(guī)模大、適用人群廣泛，而且建筑功能越來越復(fù)雜，由于商業(yè)綜合體功能的多樣性，也就決定了商業(yè)綜合體機(jī)電安裝工程的復(fù)雜性。
1.成本管理現(xiàn)狀與分析
目前，我國大多數(shù)建設(shè)單位的發(fā)包方式為平行發(fā)包的模式，即設(shè)計(jì)與施工分離，施工各主體之間分離，如土建（總包）、機(jī)電（電氣、給排水、弱電智能化、消防、通風(fēng)等）、幕墻、精裝修等由建設(shè)單位直接發(fā)包。長期以來設(shè)計(jì)與施工分離，設(shè)計(jì)人員不懂現(xiàn)場施工，導(dǎo)致設(shè)計(jì)深度不夠。設(shè)計(jì)深度不夠會(huì)帶來一系列的問題，如建設(shè)單位無法開展有效的造價(jià)估算、概算、價(jià)值分析，招標(biāo)單位無法編制出完整可靠的工程量清單，清單項(xiàng)目描述不清，或漏洞多，暫定價(jià)多，投標(biāo)單位無法準(zhǔn)確報(bào)價(jià)，施工階段爭議多等問題。長期以來設(shè)計(jì)與施工分離，施工人員不懂設(shè)計(jì)，入行門檻低，人員素質(zhì)普遍不高，信用度差，建設(shè)單位不得不投入大量的人員負(fù)責(zé)具體的管理，承擔(dān)了部分總承包單位的責(zé)任，更傾向于采用平行發(fā)包模式。建設(shè)單位合同策劃，合同結(jié)構(gòu)不清晰，在平行發(fā)包的模式下，導(dǎo)致工作面交叉多、界面混亂，不僅增大工程管理的難度，成本管理難度及工作量也大幅度的增加。面對諸多問題，如何有效管理和控制成本，對成本管理人員來說既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。
2.商業(yè)綜合體安裝工程的特點(diǎn)
商業(yè)綜合體，既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；樓宇控制使各種設(shè)備的運(yùn)行、監(jiān)控、管理實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化。安全系統(tǒng)通過監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。所以，商業(yè)綜合體安裝工程的特點(diǎn)，主要是：（1）方案的多樣性。為滿足商業(yè)綜合體各招商客戶的營業(yè)使用，需要制定具體的設(shè)備、管道、動(dòng)力線路等參數(shù)方案。商戶業(yè)態(tài)的變化、面積的增減，都將相應(yīng)影響其用電容量、空調(diào)冷熱量、給排水點(diǎn)位等參數(shù)。（2）材料的多樣性。隨著社會(huì)進(jìn)步，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，建筑安裝材料也在發(fā)生著巨大的變化，尤其是安裝類材料，為保證環(huán)保、綠色、節(jié)能等各種要求，選擇性更大，價(jià)格差異也較大，造價(jià)控制難度也更高。（3）設(shè)備的多選性。因品牌眾多、系列差異、定位不同、廠家不一，同一規(guī)格型號(hào)的產(chǎn)品，價(jià)格都會(huì)相差很多，因此，設(shè)備檔次的定位很重要。（4）施工的多變性。由于方案的多樣性，招商的不確定性以及過程中對整個(gè)項(xiàng)目的定位調(diào)整，導(dǎo)致后期設(shè)計(jì)變更增加，工作面的拆改過大，工程費(fèi)用無形中不斷增多。
3.影響商業(yè)綜合體安裝工程造價(jià)的因素分析
商業(yè)綜合體建設(shè)周期長，投資金額大，所需的機(jī)電設(shè)備材料種類繁多，使得設(shè)計(jì)、施工、材料等對造價(jià)的影響存在很大空間，因此必須認(rèn)真分析影響機(jī)電安裝工程造價(jià)的各個(gè)因素，以明確可以更好地對工程造價(jià)控制的環(huán)節(jié)。這些因素主要有：（1）設(shè)計(jì)圖紙的深度、準(zhǔn)確性、完整性。（2）設(shè)備和材料的品牌、材質(zhì)、參數(shù)的選用。（3）招標(biāo)文件和合同條款的嚴(yán)密性。在招標(biāo)和訂立合同的過程中，如果招標(biāo)文件的工程量清單工作內(nèi)容、項(xiàng)目特征描述不清楚、招標(biāo)范圍不明確、合同條款欠缺細(xì)致的規(guī)范規(guī)定，就會(huì)給施工單位留下許多漏洞，繼而會(huì)導(dǎo)致最終的結(jié)算造價(jià)嚴(yán)重超出工程招標(biāo)價(jià)格。（4）施工組織設(shè)計(jì)的周全性。商業(yè)綜合體通常連續(xù)性較強(qiáng)，明確施工組織進(jìn)度是關(guān)鍵，如何順利銜接各個(gè)階段和節(jié)點(diǎn)非常重要，一旦節(jié)點(diǎn)不能很好的銜接，造成脫節(jié)，就會(huì)造成不必要的工程誤工，給建設(shè)方和施工方都帶來經(jīng)濟(jì)損失。（5）設(shè)計(jì)變更及簽證手續(xù)辦理的及時(shí)性。如何處理即將發(fā)生或者已經(jīng)發(fā)生的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用和簽證費(fèi)用，將對安裝工程造價(jià)產(chǎn)生直接的影響。（6）結(jié)算工作的準(zhǔn)確性。在分階段結(jié)算或工程竣工結(jié)算中，施工單位往往會(huì)從自身利益的角度出發(fā)，故意曲解工程量計(jì)算規(guī)則和定額套價(jià)，從而推高最終工程結(jié)算造價(jià)。
4.商業(yè)綜合體安裝工程造價(jià)控制的對策
4.1 事前控制
在工程估算和概算階段，確立項(xiàng)目的投資定位，制定一個(gè)合適的概算目標(biāo)。根據(jù)商業(yè)綜合體不同使用功能的業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)和消防設(shè)計(jì)規(guī)范要求，確立各專業(yè)不同的設(shè)備、材料品牌的定位及采購的方式、管理，避免在施工過程中隨意調(diào)改材料設(shè)備品牌而影響工程造價(jià)。
4.2 設(shè)計(jì)成本控制
一般地產(chǎn)公司做商業(yè)項(xiàng)目，基本上有一套自身的建造標(biāo)準(zhǔn)和成本管控指標(biāo)。設(shè)計(jì)單位都可以參照這些作為設(shè)計(jì)依據(jù)，在設(shè)計(jì)的同時(shí)及時(shí)掌控成本的大小，盡量做到不超成本目標(biāo)設(shè)計(jì)。并且也防止有些設(shè)計(jì)人員在設(shè)備選型時(shí)做手腳，設(shè)計(jì)一些冷門的設(shè)備。并且，建設(shè)單位的工程管理、成本控制人員與設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員也需做到多溝通，多參與圖紙會(huì)審，務(wù)求使設(shè)計(jì)方案既優(yōu)化又達(dá)到最佳的使用功能，對于設(shè)備、材料選型需尤其重視。設(shè)備選型定好，才能更好把控后面一系列管道、末端等項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及實(shí)施。
4.3 招投標(biāo)控制
根據(jù)施工圖編制工程量清單和招標(biāo)文件，在招標(biāo)文件中應(yīng)明文規(guī)定工程項(xiàng)目所需要實(shí)現(xiàn)、達(dá)到哪些使用功能，明確所需招標(biāo)的范圍，招標(biāo)清單項(xiàng)目中明確工作內(nèi)容和材料、項(xiàng)目特征，盡量防止出現(xiàn)漏算、漏項(xiàng)等漏洞，給結(jié)算造價(jià)帶來一定麻煩。結(jié)算時(shí)在原投標(biāo)清單項(xiàng)目中沒有的項(xiàng)目清單，視為新增項(xiàng)目，必須在招標(biāo)文件內(nèi)明確說明，對于招標(biāo)范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更、工程簽證、新增工程等新增項(xiàng)目的主材價(jià)格的確定方式、綜合單價(jià)組成的計(jì)算方法、執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定等約定，結(jié)合工程實(shí)際情況，組價(jià)出一個(gè)合理的綜合單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。在合同中明確施工工期、質(zhì)量要求、工程款支付條件、工程簽證變更、新增項(xiàng)目結(jié)算原則等有利于控制成本的條款。
4.4 施工過程控制
商業(yè)綜合體安裝工程的管線布置較復(fù)雜，稍不注意就會(huì)出現(xiàn)交叉、標(biāo)高不一的情況，因此，加強(qiáng)圖紙會(huì)審及與各專業(yè)單位互相溝通，可以提前發(fā)現(xiàn)問題和預(yù)測問題，確保管線在某個(gè)區(qū)域中最經(jīng)濟(jì)，最合理、最美觀的布置。對于進(jìn)場的材料設(shè)備質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，防止偷梁換柱的情況發(fā)生，把控材料設(shè)備的品牌、材質(zhì)、規(guī)格、工藝。當(dāng)發(fā)生拆改調(diào)整項(xiàng)目，提前出具簽證變更審批，嚴(yán)格做到“先審批，后實(shí)施”，管控工程變更簽證增減費(fèi)用，防止不必要的大額費(fèi)用返工現(xiàn)象，并且做到拆改項(xiàng)目施工完成及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場審核，有必要的話，做好相應(yīng)的影像資料，以備后期結(jié)算證據(jù)。同時(shí)，造價(jià)人員不能整天對著圖紙算工程量，做預(yù)算，需要經(jīng)常性的跑工地，了解現(xiàn)場施工工藝和工序。隨著招商條件的逐步推進(jìn)，在施工過程中必定會(huì)出現(xiàn)較多的變更，營銷部門也需配合及時(shí)的把業(yè)態(tài)定位要求告訴工程管理、成本控制人員，及時(shí)認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價(jià)格。如果待工程簽證變更付諸實(shí)施后再去核實(shí)計(jì)量，就會(huì)難以更改項(xiàng)目，無法做到過程成本管控。
4.5 竣工結(jié)算控制
結(jié)算前，首先需要核對實(shí)際施工與竣工圖紙是否有差異，不能盲目相信竣工圖。施工用材料、設(shè)備與招投標(biāo)文件、合同及施工藍(lán)圖重新核對。明確各個(gè)分包單位施工界面，一般原招標(biāo)施工界面和實(shí)際施工范圍都會(huì)有不同出入調(diào)整，造價(jià)人員需防止交界面重復(fù)結(jié)算。關(guān)注拆改工程實(shí)際施工狀態(tài)、材料折舊及二次利用。建設(shè)單位首先對設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證審核結(jié)束，然后對完成的施工藍(lán)圖工程量進(jìn)行復(fù)核，扣除簽證變更已計(jì)算部分，避免在工程量復(fù)核時(shí)重復(fù)計(jì)算。根據(jù)合同約定的結(jié)算方式，核實(shí)工程數(shù)量、綜合單價(jià)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及工程扣款等確定最終結(jié)算造價(jià)。
5.結(jié)語
總之，認(rèn)為商業(yè)綜合體安裝工程造價(jià)成本失控的主要原因，在于設(shè)計(jì)和施工過程中的管理、跟蹤、控制不到位，人為影響因素比較大。因此，建議實(shí)施動(dòng)態(tài)控制，臺(tái)賬管理，將工程造價(jià)控制在合理的成本范圍之內(nèi)，采取科學(xué)有效的具體管控措施，是可以實(shí)現(xiàn)理想的目標(biāo)的。
參考文獻(xiàn)
[1]阮春梅.淺談安裝工程造價(jià)管理和控制方法[J].科技資訊.2009(15)
近年來，隨著電子商務(wù)不斷掀起熱潮，為傳統(tǒng)企業(yè)提供前端建站、后臺(tái)系統(tǒng)等電商技術(shù)服務(wù)的公司如雨后春筍般登臺(tái)，各種信息化服務(wù)也隨之面世。據(jù)美國市場研究公司IDC的報(bào)告稱，全球大數(shù)據(jù)技術(shù)和服務(wù)市場將在未來幾年保持31.7%的年復(fù)合增長率，2016年的總規(guī)模有望達(dá)到238億美元。就國內(nèi)來說，可以排的上號(hào)的第三方技術(shù)服務(wù)商數(shù)量已經(jīng)超過千家。
應(yīng)該說，數(shù)據(jù)技術(shù)服務(wù)商的涌現(xiàn)，對大多數(shù)實(shí)體商業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不足帶來了一大補(bǔ)充。通過整合數(shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)營銷等“無微不至”的技術(shù)服務(wù)推動(dòng)下，實(shí)體商業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展速度大大提升。
?？低暤目梢暬瘧?yīng)用
一般而言，每個(gè)商業(yè)綜合體在交付時(shí)都會(huì)部署大量傳統(tǒng)的安防系統(tǒng)，包括視頻監(jiān)控、報(bào)警、門禁、停車場等，幾乎涉及到商業(yè)綜合體的所有關(guān)鍵場景。因此，有不少部分安防企業(yè)借助先局優(yōu)勢，研發(fā)推出智慧應(yīng)用，利用這些無處不在的安防終端設(shè)備為商業(yè)綜合體創(chuàng)造更大的商業(yè)價(jià)值。
同時(shí)，大數(shù)據(jù)正在促使安防行業(yè)從傳統(tǒng)的監(jiān)控中心建設(shè)邁向數(shù)據(jù)中心建設(shè)，單一的數(shù)據(jù)也正在向多維數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)變。大數(shù)據(jù)的應(yīng)用將給用戶帶來全新的價(jià)值，而實(shí)現(xiàn)這一切的基礎(chǔ)，就是承載著安防大數(shù)據(jù)技術(shù)的產(chǎn)品和解決方案。
以視頻監(jiān)控起家的?？低?，則利用了先行優(yōu)勢圍繞“可視化”幫助購物中心的商家進(jìn)行管理與經(jīng)營。它可以將一個(gè)購物過程分成八個(gè)過程板塊。當(dāng)消費(fèi)者選定某個(gè)品牌之后，走進(jìn)這家門店，和導(dǎo)購溝通情況選擇商品，之后是支付。這個(gè)過程完成之后，再買其他商品，或者去其他樓層，其他門店仍然會(huì)重復(fù)上面這樣一個(gè)流程。當(dāng)把所有東西都選擇購買完成之后，消費(fèi)者拿著商品離開商場。
?？低曉诖嘶A(chǔ)上提煉出六大核心數(shù)據(jù)，分別是視頻數(shù)據(jù)、客流數(shù)據(jù)、WIFI數(shù)據(jù)、人臉數(shù)據(jù)、停車場數(shù)據(jù)和消費(fèi)數(shù)據(jù)，這六大數(shù)據(jù)集成在海康威視自己的購物中心綜合管理平臺(tái)層面。
之后在這些數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)隱含內(nèi)容，比如通過車牌號(hào)車標(biāo)識(shí)別，來判斷車輛檔次把人的基礎(chǔ)框架框定，還有人臉攝像以及會(huì)員卡信息等，這樣組成一個(gè)對購物者最基礎(chǔ)的畫像的描述。有了顧客屬性之后，第二步便是記錄顧客行為，即他干了什么。?？低曁岢鰞蓚€(gè)方面的內(nèi)容依據(jù)，客流統(tǒng)計(jì)和客流定位?？土鹘y(tǒng)計(jì)是把進(jìn)入這個(gè)商場的人流數(shù)據(jù)信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，從時(shí)間維度、空間維度，甚至包括季節(jié)、天氣，節(jié)假日都可以有這樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的方式。最后是進(jìn)入購物中心的客流動(dòng)向，停留原因等。之后通過比較快捷、及時(shí)的方式把這些信息實(shí)時(shí)的推送到整個(gè)購物中心板塊運(yùn)營管理者的手上。
對于購物中心商家來說，得出了客流數(shù)據(jù)、停車場數(shù)據(jù)，甚至人臉數(shù)據(jù)。這些自動(dòng)采集的大量統(tǒng)計(jì)樣本數(shù)據(jù)可用于商業(yè)綜合體的消費(fèi)人群的分析，以及客戶的消費(fèi)習(xí)慣統(tǒng)計(jì)挖掘與分析。
米雅：最大的愿望是干掉收款機(jī)
杭州米雅信息科技有限公司董事長楊德宏則認(rèn)為，只為客戶畫像是不夠的?！皩?shí)際上零售業(yè)沒那么復(fù)雜。就購物中心來講，我覺得兩件事情：第一，選址選對。第二，招商招對。這兩件事做好了，購物中心的成功率80%就做對了。”真正要把零售商做好，把零售業(yè)做好，把消費(fèi)者的體驗(yàn)做好，首先把這兩件事做足，購物中心招的這些品牌是不是做到足夠的便宜。做的這些營銷活動(dòng)是不是足以讓消費(fèi)者感到他拿到真正的優(yōu)惠。
在接受《中國連鎖》記者專訪時(shí)，楊德宏告訴記者他的第一桶金是靠賣收款機(jī)賺取，但米雅最大的愿望卻是要干掉收款機(jī)。他認(rèn)為，收款機(jī)的功能并不都是有用的，比如打印出來作為退貨憑證的小票有90%以上都不會(huì)存放，而退貨憑證完全可以以電子形式發(fā)到顧客的手機(jī)里?！叭澜缬卸嗌倨髽I(yè)為了這個(gè)小票生產(chǎn)紙、墨盒、打印機(jī)，花這么多成本，但是這個(gè)給消費(fèi)者不帶來價(jià)值。我們有理由把它干掉?！?/p>
楊德宏告訴記者，他從1995年開始做零售業(yè)IT，做了15年對消費(fèi)者的調(diào)查，問到對什么不滿意時(shí)？始終有一項(xiàng)是對排隊(duì)不滿意。
“但是店面面積就那么大，增加不了更多的收款臺(tái)。收款方式流程也說這樣，我們必須要刷這個(gè)卡，刷完卡必須要打小票，必須得簽字。如何來對這個(gè)小事進(jìn)行改變？讓消費(fèi)者感到更多的實(shí)惠？讓消費(fèi)者購物的時(shí)候感覺更多的體驗(yàn)？”楊德宏說。
米雅做的第一件事是移動(dòng)支付的接入，節(jié)省成本和空間，提升效率。成立一年半時(shí)間，已經(jīng)為100多家企業(yè)10000多家門店做了移動(dòng)支付的接入，比如永輝，華潤，優(yōu)衣庫，耐克，京客隆，超市發(fā)，城鄉(xiāng)超市等，全國前一百名的零售商有一半已接入米雅系統(tǒng)。
楊德宏表示，門店系統(tǒng)升級(jí)是非常高效的，比如優(yōu)衣庫全國300多家門店，通過后臺(tái)把前端的門店系統(tǒng)升級(jí)，一夜之間即可統(tǒng)一完成。但他同時(shí)也坦承，前期溝通比較長，也是比較困難的，畢竟直接關(guān)系到收銀系統(tǒng)，所以起初企業(yè)都會(huì)非常小心。
在楊德宏看來，那些大品牌商花大價(jià)錢請明星代言，打廣告，弄標(biāo)語牌，其實(shí)和消費(fèi)者并沒有多大關(guān)系。米雅思考的是，有多少營銷費(fèi)用進(jìn)了消費(fèi)者的口袋？如何能夠讓這些供應(yīng)商的營銷直接優(yōu)惠到消費(fèi)者的手中？
高成本 應(yīng)用難
雖然技術(shù)服務(wù)層出不窮，但由于沒有明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，野蠻生長的行業(yè)現(xiàn)狀使得商業(yè)信息化服務(wù)的成本始終高居不下，嚴(yán)重制約了整個(gè)實(shí)體零售行業(yè)的信息化進(jìn)程，同時(shí)也變相地掣肘了商業(yè)信息化行業(yè)的發(fā)展。
尤其是傳統(tǒng)商業(yè)信息化服務(wù)的高成本問題，嚴(yán)重制約了整個(gè)實(shí)體零售行業(yè)的信息化進(jìn)程。據(jù)了解，目前，實(shí)體零售行業(yè)想要實(shí)現(xiàn)信息化管理運(yùn)營，往往要承擔(dān)一個(gè)較為高額的成本支出，不僅初次投入成本高，而且投入運(yùn)營后還需根據(jù)企業(yè)的發(fā)展和規(guī)模的變化，面臨更新?lián)Q代的問題，隨之而來的維護(hù)或者換新的設(shè)備成本同樣不菲；采購成本高，決策風(fēng)險(xiǎn)大，使得不少實(shí)體零售企業(yè)信息化的推進(jìn)工作變得十分困難。
有業(yè)內(nèi)人士指出，傳統(tǒng)的商業(yè)信息化服務(wù)門檻高，采購及決策成本高，傳統(tǒng)招標(biāo)方式伴隨著較大的決策風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)新建的系統(tǒng)也很可能會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題。最終，企業(yè)商業(yè)信息化的進(jìn)程極大受阻。
目前，整個(gè)實(shí)體零售行業(yè)的發(fā)展規(guī)模差不多已經(jīng)達(dá)到30萬億元人民幣的容量，但中國小微企業(yè)的信息化程度還不到80%。實(shí)際上，大多數(shù)發(fā)展中的企業(yè)，并不知道哪套系統(tǒng)真正適合自己，或者說適合未來市場的需求，因?yàn)椴煌l(fā)展階段的實(shí)體零售企業(yè)的信息化的需求是不同的，也就無法提前預(yù)知結(jié)果。
眼下，很多人在談?wù)撘乐灌l(xiāng)村發(fā)展過于商業(yè)化，進(jìn)而對鄉(xiāng)村綜合體很排斥。但從中國鄉(xiāng)村現(xiàn)有的情況看，被過度商業(yè)化的鄉(xiāng)村，比如麗江、鳳凰，我們能列舉出幾個(gè)？大家談?wù)撡Y本下鄉(xiāng)，實(shí)際有多少資本真正的進(jìn)入了鄉(xiāng)村？
現(xiàn)在的中國鄉(xiāng)村，叫好不叫座，談?wù)撪l(xiāng)建變成了時(shí)尚和情懷，但并沒有多少資金真的涌入鄉(xiāng)村。我們這幾年走過的路很艱難，我差點(diǎn)因?yàn)檎劺硐?、情懷死在半路上。呼聲很高的熱點(diǎn)民宿，不過是鄉(xiāng)村里的九牛一毛，而民宿在鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)里又僅僅是星海里的小小一顆。“鄉(xiāng)村發(fā)展過度商業(yè)化”本身是個(gè)偽命題，目前中國的鄉(xiāng)村沒有可持續(xù)的商業(yè)模式和回報(bào)率，自然不會(huì)有資本進(jìn)入。我希望用商業(yè)的模式去實(shí)現(xiàn)中國鄉(xiāng)村的復(fù)興，情懷與商業(yè)并不是完全對立。我對鄉(xiāng)村有感情，如果在鄉(xiāng)村可以找到一個(gè)健康可循環(huán)的產(chǎn)業(yè)，這顯然也是好事。同時(shí)，鄉(xiāng)村的資源很稀缺和脆弱，在打造鄉(xiāng)村綜合體上需要謹(jǐn)慎一些。
我們做的“田園東方”項(xiàng)目被定義為第一個(gè)鄉(xiāng)村綜合體，即“田園綜合體”，它是以田園和農(nóng)業(yè)為核心，衍生出商業(yè)房產(chǎn)、旅游度假等其他業(yè)態(tài)。綜合體首先要有一個(gè)核心，當(dāng)把這個(gè)核心抽離出來，這個(gè)綜合體就不存在了。此外要有多產(chǎn)業(yè)的疊合，并且這些產(chǎn)業(yè)是吸附在核心上的。單一業(yè)態(tài)很難做成綜合體，比如整村打造成住宿，配套餐飲，這只能算是一個(gè)大酒店，并不能叫綜合體。目前，國內(nèi)對鄉(xiāng)村的投資開發(fā)、鄉(xiāng)村項(xiàng)目，尚未有成熟的產(chǎn)品。
我們在庾村做的項(xiàng)目只是綜合體的雛形，1.0版本，植入了不同業(yè)態(tài)，如精品民宿、農(nóng)園、部分文化和旅游業(yè)態(tài)，但功能分散，沒有牢牢地黏在一起。所以，在2.0版本的無錫“田園東方”項(xiàng)目上，我們更多關(guān)注如何把產(chǎn)業(yè)綜合效應(yīng)發(fā)揮出來?，F(xiàn)在，在浙江松陽榔樹村和昆山冀家村所打造的項(xiàng)目，還算不上綜合體，應(yīng)該是鄉(xiāng)村生活方式的聚落。我們會(huì)尋找小型聚落吃穿住行等基本業(yè)態(tài)要素一起進(jìn)入鄉(xiāng)村，并更注重對人的選擇。對人的判斷更傾向于感性的價(jià)值觀判斷――是否熱愛鄉(xiāng)村的生活，是否是環(huán)保和熱愛自然的人，對業(yè)態(tài)是否有創(chuàng)新的可能性。鄉(xiāng)村聚落類似一種烏托邦社區(qū)，這里的人有共同的理念。并且，鄉(xiāng)村不應(yīng)該只有旅游，而應(yīng)該有別的產(chǎn)業(yè)，圍繞第一批回去的人，慢慢會(huì)產(chǎn)生新的業(yè)態(tài)。這些業(yè)態(tài)跟當(dāng)?shù)氐奈锂a(chǎn)、文化、村民產(chǎn)生各種連接以后變成綜合體，這需要一個(gè)創(chuàng)新的過程。鄉(xiāng)村綜合體并不是把城市商業(yè)綜合體的模式直接植入鄉(xiāng)村，而是去探索如何用更豐富的業(yè)態(tài)來復(fù)興面臨凋敝的鄉(xiāng)村。
海峽旅游×朱勝萱 原舍?童廿（周莊）。
海峽旅游：很多人擔(dān)憂鄉(xiāng)村綜合體的商業(yè)化會(huì)破壞鄉(xiāng)村，您怎么看？
朱勝萱：“綜合體”只是一個(gè)學(xué)術(shù)名詞，沒有褒義和貶義。很多人站在道義的高度憂慮資本會(huì)大量涌入鄉(xiāng)村，這種擔(dān)憂是多余的。有幾個(gè)資本真正下鄉(xiāng)了？在股票和商業(yè)領(lǐng)域，蓋個(gè)寫字樓、居住區(qū)動(dòng)輒十個(gè)億，你看到哪個(gè)地方花幾十個(gè)億建鄉(xiāng)村了嗎？如果有資本愿意進(jìn)入鄉(xiāng)村，我會(huì)希望它趕緊來。與過度商業(yè)化的麗江、鳳凰相比，更多的是默默消失的村落。 生態(tài)農(nóng)園，推行自然農(nóng)發(fā)，采用傳統(tǒng)的種植方式，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)，還原土地原始風(fēng)貌。
海峽旅游：資本在觀望鄉(xiāng)村的市場，是因?yàn)猷l(xiāng)村回報(bào)比較慢，產(chǎn)出比較低嗎？
朱勝萱：深層次的決定因素是制度，國家制度是有瓶頸的。土地的權(quán)屬問題，不管是農(nóng)用地、宅基地還是集體用地，沒有辦法打通，不能貸款，也不能融資。它跟城市用地完全是兩種性質(zhì)，在鄉(xiāng)村土地開辟的任何經(jīng)營行為都是政策里面的空白。無論是宅基地的流轉(zhuǎn)還是開發(fā)使用，它本身就不是商業(yè)可開發(fā)的領(lǐng)域，你有的只是使用權(quán)。如果哪天農(nóng)民的土地可以自由交易，如果集體用地可以抵押，可以有融資的渠道，可以進(jìn)行金融化運(yùn)作，這就有大資本進(jìn)入的可能了，但目前這是無法實(shí)現(xiàn)的。除此之外，鄉(xiāng)村人才稀缺、交通也不便利等等，對于資本而言，都是風(fēng)險(xiǎn)。 沒有既定的開發(fā)套路，不談情懷營銷，每一片土地上的原舍，都不僅停留在物質(zhì)化的住宿概念上。而是讓更多屬于這片鄉(xiāng)村的人?？?，聚集起來創(chuàng)造鄉(xiāng)土驚喜。
海峽旅游：鄉(xiāng)村綜合體怎么才能做到可持續(xù)？
朱勝萱：第一個(gè)關(guān)鍵因素是選址，不同的時(shí)間段選擇不同的地點(diǎn)。我們的大部分產(chǎn)品都在長三角，這個(gè)地區(qū)的消費(fèi)升級(jí)較快，平原地區(qū)交通可達(dá)性較好。如果第一站我們選擇貴州，那么它的影響力就沒那么大，擴(kuò)張力也不夠。第二個(gè)是控制投資的規(guī)模，控制項(xiàng)目資金和現(xiàn)金流，回報(bào)率過慢也會(huì)有問題，這是循序漸進(jìn)的問題。我們在莫干山的民宿有三家，2011年到現(xiàn)在，第三家還沒開成，我們用謹(jǐn)慎小心的態(tài)度一步步往前走，控制投資和投資進(jìn)度。第三是對于商業(yè)回報(bào)率欲望的控制，因?yàn)樗卸际沁^猶不及的，要有耐心和節(jié)制。莫干山原舍從開始到現(xiàn)在都沒有調(diào)過價(jià)，這就是對回報(bào)率欲望的控制，一定要做到持久。一個(gè)良性的項(xiàng)目，回報(bào)率應(yīng)該在6-8年，基本上可以回本金。一般我們的租賃年限是20年，快則5年，慢則8年，太慢了就沒有商業(yè)的價(jià)值。在投資之前可以做一個(gè)商業(yè)測算。
海峽旅游：您為什么會(huì)選擇在浙江較為偏僻的松陽做項(xiàng)目？
朱勝萱：從短期效益看，松陽比別的項(xiàng)目的回報(bào)率會(huì)慢，因?yàn)樗申柕呐涮缀徒煌]有浙區(qū)域好。但從資源的稀缺性來看，它的人文底蘊(yùn)和自然生態(tài)是稀缺的。如果單獨(dú)一個(gè)項(xiàng)目的話，我不會(huì)選松陽。但是我們有八九個(gè)項(xiàng)目，從整個(gè)商業(yè)開發(fā)上而言，松陽是可以出好作品的，我需要一個(gè)好作品。
2015年開始，SMART開始研究鄉(xiāng)村綜合體，及如何通過鄉(xiāng)創(chuàng)大會(huì)把聚集的資源、服務(wù)方和投資機(jī)構(gòu)整合在一起。鄉(xiāng)村是一種自然的狀態(tài)，可以集眾多小而美的產(chǎn)業(yè)于一體形成更為復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)。 除去民宿，原舍更關(guān)心在地生活。目前原舍的足跡在江浙甚至云南快速延展：無錫陽山、南京蘇家、蘇州周莊、麗江松陽……
目前，簡單地劃分，鄉(xiāng)村綜合體大概有兩種類型，一是公益組織和政府主導(dǎo)的公益類型，但公益類型缺乏專業(yè)的商業(yè)思維模式，在商業(yè)上很難持續(xù);另一種是開發(fā)商式的商業(yè)類型，這種方式進(jìn)入鄉(xiāng)村很難成功。開發(fā)商模式適合簡單復(fù)制和大規(guī)模投入，應(yīng)對這種復(fù)雜模式需要面對很多困難，而和村民的產(chǎn)權(quán)問題，無論是對獨(dú)立的民宿管理者還是大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)投入開發(fā)商都是棘手的頭疼問題。 因此我們認(rèn)為鄉(xiāng)村旅游更注重、更適合平臺(tái)化思維。
在過去幾年，大家都說鄉(xiāng)建，鄉(xiāng)建關(guān)注的重點(diǎn)在于村莊的硬體、硬件的建設(shè)上面。我們提出“鄉(xiāng)創(chuàng)”概念，把美麗鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)村創(chuàng)客兩個(gè)因素結(jié)合。很顯然，我們強(qiáng)調(diào)的是內(nèi)容上的創(chuàng)新，和年輕創(chuàng)業(yè)者在鄉(xiāng)村中起到的作用，把硬件建設(shè)放到第二步。你可以用“鄉(xiāng)創(chuàng)聚落”“鄉(xiāng)創(chuàng)孵化器”來描述它，它不是簡單的鄉(xiāng)村建設(shè)，更多的是把創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、創(chuàng)客，把鄉(xiāng)村的綜合生態(tài)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、鄉(xiāng)村文旅、美麗鄉(xiāng)村集中到一個(gè)點(diǎn)上，去找到一個(gè)解決方案。目前，眾籌眾包以及民間力量在尋找的自下而上的生長模式更適合鄉(xiāng)村。在這些資源里我們認(rèn)為可能涉及到的有：精品酒店、客棧民宿、農(nóng)廠農(nóng)莊、特色餐飲、手作民藝、親子見學(xué)、有機(jī)農(nóng)業(yè)、生鮮電商、新媒體、NGO、設(shè)計(jì)類等。當(dāng)這些資源鏈接到一起的話，將會(huì)發(fā)生一個(gè)不可限量的化學(xué)反應(yīng)的生態(tài)圈。
SMART一開始是和公益組織一起進(jìn)入鄉(xiāng)村，“精準(zhǔn)扶貧”，以鄉(xiāng)村的發(fā)展成長為導(dǎo)向，在公益和商業(yè)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，以社會(huì)企業(yè)模式去推進(jìn)，這是我們鄉(xiāng)村策略的重要基礎(chǔ)。我們的地產(chǎn)基因很強(qiáng)，可以從商業(yè)角度，在業(yè)態(tài)配置和內(nèi)容方面對鄉(xiāng)村進(jìn)行評(píng)估和策劃，將公益和商業(yè)視角進(jìn)行結(jié)合。從公益角度進(jìn)入鄉(xiāng)村，非盈利地幫鄉(xiāng)村營造發(fā)展機(jī)遇，更容易和在地達(dá)成共識(shí)。
“鄉(xiāng)村創(chuàng)客”，鄉(xiāng)村的靈魂、內(nèi)核和驅(qū)動(dòng)力不在于修建了多少棟房子，而在于是否有鄉(xiāng)村創(chuàng)客，這是我們鄉(xiāng)村綜合體的基本元素。我們試圖在一個(gè)村子引入二三十個(gè)不同的鄉(xiāng)村創(chuàng)客，覆蓋民宿、餐廳、手作工坊、親子田間見學(xué)、營地教育、有機(jī)農(nóng)業(yè)、生鮮電商等創(chuàng)業(yè)內(nèi)容，把鄉(xiāng)村創(chuàng)客聚集起來，形成聚合效應(yīng)，提高創(chuàng)客成功率，同時(shí)也做鄉(xiāng)村需求的發(fā)聲方和內(nèi)容提供方，雙方相互需求。沒有這個(gè)平臺(tái)以前，雙方信息是不對等的。
海峽旅游×王旭
海峽旅游：一些人覺得“鄉(xiāng)村綜合體”太過商業(yè)化，您怎么看？
王旭：SMART的價(jià)值觀是，尊重多元價(jià)值觀，商業(yè)和公益各有短板和優(yōu)勢。對我而言，“綜合體”是中性的詞，有商業(yè)綜合體，有度假綜合體，鄉(xiāng)村綜合體，也可以叫民宿聚落、鄉(xiāng)創(chuàng)聚落。就像很多人在摳精品酒店、民宿、客棧的差別，對我們而言沒有太大的不同，都是住的問題，無非就是有標(biāo)準(zhǔn)化、非標(biāo)的差別，我們應(yīng)該對背后的產(chǎn)業(yè)生態(tài)做研究。
