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[關(guān)鍵詞]合同管理；建筑工程；項(xiàng)目分包
中圖分類號(hào)：TU528 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）04-0160-01
前言
最近幾年來，為了能夠更好地適應(yīng)建筑工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)也在不斷地探索工程項(xiàng)目管理的有關(guān)理論，與此同時(shí)，工程界也逐漸意識(shí)到了合同管理的重要性，然而對(duì)其注重程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，管理水平與國(guó)際慣例的需求也是存在很大的差距。所以，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部各層次的管理人員的培訓(xùn)、教育等工作，讓他們從根本上意識(shí)到管理工作的重要性，積極地對(duì)建筑工程的項(xiàng)目合同管理所出現(xiàn)一些疑問和對(duì)策進(jìn)行深入地討論，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1 建筑工程項(xiàng)目分包合同的重要性
合同在整個(gè)項(xiàng)目管理的過程中，起著非常重要的作用。首先，合同是項(xiàng)目管理的中心，合同就是一種規(guī)章制度，任何一種施工建設(shè)項(xiàng)目的施行，都要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)法則作為首要前提。所擬定并實(shí)施的合同條例，使得承包商和業(yè)主享有對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行情況的調(diào)控權(quán)力，可對(duì)項(xiàng)目管理建設(shè)組織的內(nèi)涵功能進(jìn)行規(guī)范。第二，建設(shè)合同保確保了承發(fā)包兩邊權(quán)力的發(fā)生和責(zé)任的完成。合同明確規(guī)定了承發(fā)包兩邊的責(zé)任與義務(wù)，而且承發(fā)包兩邊有必要進(jìn)行切實(shí)地實(shí)行。第三，合同是公正處置項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)一些爭(zhēng)論問題的法律依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目復(fù)雜性較大，很多人會(huì)參與進(jìn)來，會(huì)涉及到很多人的利益，在這一過程中，承包方和發(fā)包方之間、分包方與承包方之間等必然會(huì)發(fā)生各種問題爭(zhēng)論。因而，合同是公正處置施工建設(shè)過程中各種問題爭(zhēng)論的一種法律依據(jù)。
2 建設(shè)工程合同管理的基本原則
合同管理應(yīng)的依據(jù)是法律，以合法為前提。只有合法的合同才是有用的。合同管理應(yīng)擬定出合理、科學(xué)的合同管理計(jì)劃，并且要編制出更具實(shí)踐性的合同條款，在實(shí)踐中也要切實(shí)地落實(shí)這些原則。合同管理要做到預(yù)防為主、防治結(jié)合，能夠在第一時(shí)間防范意外事故的發(fā)生。最大程度的保證參建方的經(jīng)濟(jì)利益。
3 我國(guó)建筑工程項(xiàng)目管理一般特點(diǎn)
建設(shè)公司不同于其他公司，建設(shè)公司的復(fù)雜性較強(qiáng)，參與人數(shù)較大，會(huì)涉及到很多人的利益；建設(shè)工程項(xiàng)目又缺少安穩(wěn)性，會(huì)受到來自氣候、環(huán)境、材料價(jià)格、項(xiàng)目?jī)?nèi)部各有關(guān)利益者等多種不同的外部要素的影響，所以建設(shè)公司的不確定性程度也非常高；建設(shè)工程項(xiàng)目方針較清晰，具有多年的經(jīng)歷，建設(shè)工程項(xiàng)目較其他技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目而言，其既定目標(biāo)較安穩(wěn)。中國(guó)建設(shè)工程項(xiàng)目管理一般具有以下幾種特征：
3.1 投標(biāo)承包方式的競(jìng)爭(zhēng)性
根據(jù)我國(guó)建筑法的要求，建筑施工公司的業(yè)務(wù)大多數(shù)都是經(jīng)過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的方式得到的。所以就會(huì)面對(duì)很多的競(jìng)爭(zhēng)者，很多建設(shè)公司都是依靠低價(jià)競(jìng)標(biāo)方法獲取一些工程業(yè)務(wù)。
3.2 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)的不穩(wěn)定性
這種取得業(yè)務(wù)的方法來源于競(jìng)標(biāo)的方法，也就使得建設(shè)公司經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)任務(wù)非常的不穩(wěn)定。一方面，公司的中標(biāo)概率，和公司的各項(xiàng)實(shí)力有著緊密的聯(lián)系；另一方面，也與投標(biāo)戰(zhàn)略、把握的市場(chǎng)信息有著很大的關(guān)系。所以，項(xiàng)目的中標(biāo)會(huì)存在較大的偶然性。
3.3 管理環(huán)境的多變性
建筑施工大多為露天工作，其要經(jīng)歷日曬雨淋，所處的環(huán)境較差，與此同時(shí)也會(huì)受到來自氣候、人文、政策等多方面的影響。而且建設(shè)施工的管理者要根據(jù)不一樣的投資方，采取不同的項(xiàng)目管理模式，不同地區(qū)的政策也需要對(duì)應(yīng)地使用不同的管理方式。
4 建筑工程合同管理的內(nèi)容
4.1 實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)改革，量?jī)r(jià)分離、市場(chǎng)定價(jià)是理順招投標(biāo)管理與施工合同管理關(guān)系的前提
工程造價(jià)需求對(duì)動(dòng)態(tài)管理工程造價(jià)的全過程施行預(yù)測(cè)和動(dòng)態(tài)管理。自1990年開始，我國(guó)就開始借鑒國(guó)外的工程造價(jià)管理方式，將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行引進(jìn)。招投標(biāo)承包的推廣也終結(jié)了以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的工程建造分配的格局，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制也就成為了一種工程建造管理的重要形式，這也是標(biāo)志著我國(guó)的建筑行業(yè)管理體制的重大變革。
最近幾年來，關(guān)于工程造價(jià)的操控和確定也已經(jīng)成為了工程招投標(biāo)和施工兩個(gè)階段的重點(diǎn)進(jìn)行招投標(biāo)的，這就也就意味著需要增強(qiáng)了施工單位的競(jìng)爭(zhēng)力，才可以確保了建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)效益。在工程建設(shè)施工的過程中，價(jià)格控制目標(biāo)主要以合同約定為準(zhǔn)，工程施工內(nèi)容也有必要以合同約定為根據(jù)，對(duì)于施工的質(zhì)量、造價(jià)和工期都要進(jìn)行很好地掌握。
4.2 明確合同管理分工，權(quán)責(zé)分明
項(xiàng)目成本管理的基礎(chǔ)就是合同管理，項(xiàng)目的其他任何管理都必須以合同管理作為主要依據(jù)，施工中的技術(shù)管理作為項(xiàng)目管理的根本和關(guān)鍵，同時(shí)也是制定施工質(zhì)量管理、規(guī)劃制定的重要依據(jù)之一，所以，技術(shù)管理和合同管理的作用和位置業(yè)就決定了在項(xiàng)目施工辦理中技術(shù)管理和合同管理在進(jìn)行施工管理中所存在的兩大難點(diǎn)問題，在項(xiàng)目管理中技術(shù)管理和合同管理是相輔相成、彼此制約的。在項(xiàng)目施工管理中如果才采用的技術(shù)管理和合同管理所處的視點(diǎn)的不一樣，因而在施工中表現(xiàn)為不一樣的特征。
4.3 對(duì)建筑工程合同進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理
合同變更也是建筑工程項(xiàng)目實(shí)踐中十分常見的，而合同變更往往會(huì)帶來一些索賠事件，因此在合同簽定之后，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目合同也需要由合同管理人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，主要從四個(gè)方面進(jìn)行掌握：
1.注重現(xiàn)場(chǎng)簽證。在依照合同條款支付時(shí)應(yīng)該避免過早、過量地簽證，尤其是分外慎重合同變更時(shí)所進(jìn)行的補(bǔ)充協(xié)議的簽證，簽證有必要依據(jù)有關(guān)合同條款進(jìn)行權(quán)衡，起到一定的制約性作用。
2.及時(shí)地記載、搜集項(xiàng)目工程所用到的各種文件（如圖紙、進(jìn)度計(jì)劃、技能說明、標(biāo)準(zhǔn)等），對(duì)合同變更要進(jìn)行仔細(xì)地審閱與剖析。在實(shí)際管理過程中，合同變更也要和提出索賠做到同步進(jìn)行，須業(yè)主與承包商兩邊達(dá)到一致之后，方可進(jìn)行合同變更。
3.及時(shí)索賠，就是由于非承包商原因形成的損失，而出現(xiàn)工期索賠和停窩工索賠等。出現(xiàn)索賠事情發(fā)生后，要做到第一時(shí)間以合同約好的方法告訴發(fā)包方的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)提交索賠依據(jù)需求發(fā)包人予以簽字承認(rèn)，作為日后該項(xiàng)費(fèi)用結(jié)算做必要的準(zhǔn)備。
4.嚴(yán)格執(zhí)行定額標(biāo)準(zhǔn)，如果出現(xiàn)了未對(duì)定額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)定的情況，就需要結(jié)合工程的實(shí)際情況，或者可以參考相同類定額的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行一定的補(bǔ)償。
4.4 建立健全建筑工程項(xiàng)目合同管理制度
在工程項(xiàng)目合同管理準(zhǔn)則上建立健全公司各項(xiàng)合同管理準(zhǔn)則，相關(guān)的法律事務(wù)組織要依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)進(jìn)行制定，并且結(jié)合本公司的實(shí)際情況，擬定各項(xiàng)合同管理準(zhǔn)則，包括分類專項(xiàng)管理、授權(quán)委托合同、歸口管理準(zhǔn)則、審查準(zhǔn)則等。并將一些特殊的合同由公司合同管理部門直接辦理，依據(jù)有關(guān)法規(guī)清晰地制定出合同管理組織和人員的責(zé)任。
結(jié)語
綜上所述，要在高度重視建設(shè)工程項(xiàng)目的合同管理、深入了解合同管理的重要性的同時(shí)，也要在實(shí)際工作中探究建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理的竅門，尋覓新方法，合理地處理新問題。合同管理不再是簡(jiǎn)略的約定、許諾等內(nèi)容，更是一種全方位、全過程的科學(xué)管理方法，項(xiàng)目施工公司也要對(duì)合同進(jìn)行更加有效地管理，不斷地提高合同管理人員的素質(zhì)，才可以確保項(xiàng)目的正常施行，進(jìn)而可以增加公司的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：建筑工程項(xiàng)目分包 管理方式
中圖分類號(hào)：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
隨著建筑工程項(xiàng)目化管理更加深入，科學(xué)的項(xiàng)目管理方法在實(shí)際操作中的應(yīng)用更加廣泛，建筑業(yè)不斷地向更高層次發(fā)展，建立起完善的專業(yè)分包體系，將是我國(guó)建筑市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。分包商與總包商都以法人的身份簽署分包合同，合同具有法律效益。由發(fā)包職能部門選擇合適的分包商，承攬總包項(xiàng)目的分包工程，簽訂分包合同，在法律的約束下，對(duì)分包商的獎(jiǎng)勵(lì)、處罰、控制將與行政關(guān)系下的管理有著很大的區(qū)別，難度有所增加，但卻強(qiáng)化了項(xiàng)目管理的規(guī)范化。企業(yè)內(nèi)部的組織管理關(guān)系，也可以視為一種內(nèi)部的合同，而分包是一種外部合同，違反內(nèi)部合同只會(huì)引起輕微的處罰，而違反外部合同。就可能帶來訴訟。所以我們必須非常的重視合同管理。
首先，合同類型按合同支付方式分為總價(jià)合同（也稱約定總價(jià)合同）和單價(jià)合同。
1、總價(jià)固定合同是以固定不變的合同總價(jià)發(fā)包的方式，適用于工期不長(zhǎng)，工程施工內(nèi)容明確的項(xiàng)目。承包商需要承擔(dān)大量的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)為許多不可預(yù)見的因素付出代價(jià)。這種合同方式在規(guī)模較小的工程中應(yīng)用較多。業(yè)主大多采用此方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到總包商身上，總包商也可以用這種形式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到分包商身上。
2、單價(jià)合同是以暫估的工程量為依據(jù)，投標(biāo)者只需填報(bào)綜合單價(jià)。項(xiàng)目結(jié)束后，按實(shí)際量結(jié)算。
3、成本補(bǔ)償合同也叫成本加酬金合同，指業(yè)主在支付工程實(shí)際成本后，再按實(shí)現(xiàn)約定的方式支付給承包商管理費(fèi)用及利潤(rùn)（酬金）。這種合同方式靈活機(jī)動(dòng)，應(yīng)用的巧妙的話，可以起到非常好的激勵(lì)作用。第二，分包合同包括的內(nèi)容。
1、分包計(jì)劃：是總包商應(yīng)在對(duì)業(yè)主的投標(biāo)期間，就著手?jǐn)M定項(xiàng)目分包計(jì)劃，初步確定工作范圍、數(shù)量、開竣工時(shí)間等。若中標(biāo)，則對(duì)分包計(jì)劃進(jìn)行修正和細(xì)化。制定分包計(jì)劃可將項(xiàng)目的工作進(jìn)行細(xì)化管理；可便于送業(yè)主審核和協(xié)調(diào)指定分包；能在前期了解項(xiàng)目成本，分包計(jì)劃應(yīng)與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃緊密結(jié)合，應(yīng)與項(xiàng)目工作分析結(jié)構(gòu)內(nèi)容相一致。
2、確定合同范圍：根據(jù)分包計(jì)劃，便可對(duì)分包工程進(jìn)行合同內(nèi)容確定。這里所說的“合同范圍”不僅指內(nèi)容，而是指“對(duì)分包工程合同價(jià)格構(gòu)成影響的所有因素”，包括工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范、材料規(guī)格、開竣工時(shí)間、進(jìn)度安排、責(zé)任與義務(wù)、使用設(shè)備、技術(shù)和管理人員、風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偟鹊纫蛩?。確定合同范圍正是清理的基礎(chǔ)和清理的依據(jù)。確定合同范圍，必須采用窮舉法。即對(duì)構(gòu)成合同價(jià)格的所有因素，包括細(xì)節(jié)，進(jìn)行羅列，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行編輯。合同范圍的描述要盡可能的清晰和準(zhǔn)確，減少模棱兩可的，工作內(nèi)容、技術(shù)規(guī)范、材料品質(zhì)和規(guī)格、進(jìn)度安排、雙方責(zé)任和義務(wù)，要細(xì)致而精確。
第三，合同執(zhí)行階段的合同管理。
合同執(zhí)行階段的合同管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過程，實(shí)質(zhì)是監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，努力促使合同乙方按合同要求認(rèn)真完整地履行合同義務(wù)。合同執(zhí)行階段的管理須注意以下幾點(diǎn)：1、合同管理的目的是努力確保合同能夠按要求履行。合同的要求，就體現(xiàn)在合同范圍內(nèi)；2、不斷明確合同范圍就是監(jiān)督分包商履行合同過程因項(xiàng)目有漸進(jìn)明細(xì)的特點(diǎn)，隨項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，許多前期沒有明確的問題，逐漸的清晰起來?？偘瘫仨殨r(shí)刻的解釋、清理合同范圍，甚至重新定義合同范圍，這是合同管理在執(zhí)行階段的重要工作。另外，不斷的理清合同范圍，起了監(jiān)控分包商按合同履行的作用和主動(dòng)協(xié)調(diào)分包商的作用。
第四，對(duì)合同范圍的管理，在管理過程中實(shí)現(xiàn)。
總包商按合同規(guī)定要求分包商執(zhí)行進(jìn)度計(jì)劃；不斷檢查分包商是否按計(jì)劃展開工作；監(jiān)控分包商工程質(zhì)量和服務(wù)是否滿足合同規(guī)定；因漸進(jìn)明細(xì)的特點(diǎn)，變更在所難免，按合同規(guī)定程序處理變更。一般來說，分包商在總包提出變更之前或之后，有義務(wù)就變更內(nèi)容提交一份書面文件，說明變更前當(dāng)時(shí)的狀況，實(shí)施變更后對(duì)進(jìn)度的影響和價(jià)格的調(diào)整。
第五，合同支付應(yīng)在合同簽訂時(shí)確定。
合同支付是一種有效的管理和激勵(lì)手段。合同支付方式，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定。良好的合同支付方式值得深入研究討論。對(duì)變化較多的工程，為使變更及時(shí)執(zhí)行，可規(guī)定將變更的工作量計(jì)入進(jìn)度款內(nèi)支付；有時(shí)，工程后期因工作零星或難度大，分包商積極性不高，可以提高后期完成的工作內(nèi)容的單價(jià)或提高后期的工程支付額度。合同支付是建立信譽(yù)的最根本體現(xiàn)，必須盡可能按合同履行支付義務(wù)，否則上述作用將失去意義。
第六，風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)應(yīng)在合同訂立時(shí)確定。一般總包方在發(fā)包時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到分包商身上，一般采取措施為：1、索賠時(shí)總分包雙方都可運(yùn)用的武器。一般索賠在發(fā)生索賠事件28天內(nèi)要發(fā)出索賠通知，隨即提報(bào)索賠資料，42天內(nèi)報(bào)送完整的索賠報(bào)告，索賠報(bào)告應(yīng)包括：概述事項(xiàng)、索賠根據(jù)、索賠量計(jì)算內(nèi)容、索賠證據(jù)。注意索賠的時(shí)間效力，如未能在28天內(nèi)發(fā)出索賠通知，賠償責(zé)任將被解除。無論總包還是分包，當(dāng)發(fā)生可以索賠的事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)有進(jìn)行跟隨記錄的習(xí)慣，不論責(zé)任歸屬，應(yīng)先采取同期記錄的方式，收集證據(jù)。2、爭(zhēng)端一般來說，合同雙方必然會(huì)發(fā)生爭(zhēng)端，解決爭(zhēng)端應(yīng)在合同訂立時(shí)就爭(zhēng)端的解決程序和規(guī)則達(dá)成協(xié)議。爭(zhēng)端發(fā)生可尋找第三方予以裁決，第三方的選擇應(yīng)得到雙方認(rèn)可。3、仲裁，當(dāng)爭(zhēng)端在第三方裁決后，不能解決，則提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，直至法院訴訟。
總之，總分包協(xié)調(diào)項(xiàng)目與總分包之間是由合同這一法律關(guān)系來確定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與企業(yè)內(nèi)部的行政關(guān)系不同。并且各分包項(xiàng)目工作內(nèi)部，與分包之間也只是因其工作而發(fā)生聯(lián)系。這就形成一種局面，總包與分包之間，分包與分包之間本質(zhì)上是平等協(xié)商的地位。但項(xiàng)目又必須是一個(gè)高度系統(tǒng)的整體，總包商需要建立總包的權(quán)威地位，以便使分包商作出與總包或其他分包商之間協(xié)調(diào)一致的努力?？偘叹蜁?huì)采用巧妙的支付手段來激勵(lì)分包商工作，選擇適當(dāng)?shù)暮贤绞健?/p>
參考文獻(xiàn)：
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從供電企業(yè)的角度來看，將合同管理工作把握好可以使供電企業(yè)運(yùn)營(yíng)效益得到明顯改善，同時(shí)對(duì)于降低合同風(fēng)險(xiǎn)也具有至關(guān)重要的意義。在供電合同管理工作中，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)是非常重要的手段，所以在實(shí)際工作中可以從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)價(jià)兩個(gè)角度明確供電合同風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，并對(duì)供電合同風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)進(jìn)行全面分析，這樣才能做到防患于未然?；诖?，文章從不同角度針對(duì)供電合同管理的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)價(jià)展開了分析，供大家參考。
關(guān)鍵詞：
供電合同管理風(fēng)險(xiǎn)；識(shí)別；評(píng)價(jià)；方法
隨著供電公司法律風(fēng)險(xiǎn)的加大以及企業(yè)中合同管理地位的逐漸提高，供電合同風(fēng)管理開始受到人們的重視。合同管理的作用可以通過多方面體現(xiàn)出來，其最基礎(chǔ)作用在于提升企業(yè)形象，核心作用在于監(jiān)控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的價(jià)值很容易被人忽視，其最根本的作用就是促進(jìn)供電企業(yè)整體管理水平的提高。對(duì)于供電合同管理來說，利用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究很有必要。
一、供電合同與供電合同管理
供電合同是供電公司按照用戶需求的筆筒擬定的供電協(xié)議，其中的內(nèi)容包含很多方面，例如供電方式、電費(fèi)結(jié)算方式等，對(duì)于供電過程來說供電合同的擬定為其提供了最為基本的保障。所謂供電合同管理是以供電合同為基礎(chǔ)的一項(xiàng)管理工作，其中主要涉及到了各方面的合同管理內(nèi)容。供電合同管理的內(nèi)容非常繁雜，具有龐大的管理體系，不同環(huán)節(jié)都對(duì)供電企業(yè)效益帶來了極大影響，因此在工作中需要對(duì)其展開全面的把握，保證管理的精細(xì)化、規(guī)范化。簽訂、修訂及履行合同的過程統(tǒng)稱為供電合同管理，一旦在供電合同管理中遇到了疑難問題，或者很難解決的問題，這時(shí)供電企業(yè)運(yùn)營(yíng)將會(huì)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)運(yùn)行效益的提升極為不利。縱觀當(dāng)前我國(guó)供電合同管理工作，供電合同管理體系尚未完善，存在非常高的合同風(fēng)險(xiǎn)，由此引發(fā)的問題也非常多，甚至對(duì)供電企業(yè)的正常工作造成了嚴(yán)重的不利影響，現(xiàn)階段怎樣消除這些合同風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士極為關(guān)注的重要課題之一。
二、供電合同管理風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)價(jià)
（一）識(shí)別合同管理風(fēng)險(xiǎn)
（1）編制供電合同存在的風(fēng)險(xiǎn)。供電合同編制階段存在的風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到策劃、咨詢、談判及文本等內(nèi)容及風(fēng)險(xiǎn)，合同策劃及發(fā)展規(guī)劃中的風(fēng)險(xiǎn)為策劃風(fēng)險(xiǎn)，具體體現(xiàn)在合同的策劃目標(biāo)、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不一致；咨詢調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在用戶咨詢資料信息的收集不全；談判風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)細(xì)節(jié)處理不到位的現(xiàn)象；合同文本風(fēng)險(xiǎn)主要由條例不完善等因素導(dǎo)致。
（2）審核供電合同的風(fēng)險(xiǎn)。審核合同需要對(duì)合同的可行性、合法性及嚴(yán)密性進(jìn)行全面分析，同時(shí)在此基礎(chǔ)上對(duì)供電合同管理存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把握，最終對(duì)合同中是否存在問題進(jìn)行判斷和確定，最終提出有效性的意見和建議。
（3）簽署合同的風(fēng)險(xiǎn)。在簽署合同的過程中，因?yàn)槭艿綍r(shí)間、環(huán)境等因素的限制，很容易會(huì)出現(xiàn)一些問題，例如簽訂合同時(shí)沒有進(jìn)行詳細(xì)的審核、簽署合同過程中出現(xiàn)涂改的現(xiàn)象、簽訂合同時(shí)出現(xiàn)合同保管不當(dāng)、信息泄漏等問題。以上情況都可能會(huì)在簽署合同環(huán)節(jié)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
（4）履行合同的風(fēng)險(xiǎn)。履行合同的過程中由于履行操作、履行人員及管理方式的不同，也容易造成履行合同的偏差，進(jìn)而在履行合同的過程中引發(fā)一些風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，履行合同的階段主要存在變更風(fēng)險(xiǎn)、履行風(fēng)險(xiǎn)及糾紛處理風(fēng)險(xiǎn)等。
（二）評(píng)價(jià)合同管理風(fēng)險(xiǎn)
（1）制定統(tǒng)一評(píng)價(jià)指標(biāo)。合同管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)的過程中，應(yīng)針對(duì)供電合同管理工作落實(shí)的的科學(xué)性、可操作性及層次性等內(nèi)容進(jìn)行全面分析，使合同指標(biāo)最大限度量化得到實(shí)現(xiàn)，并利用定性方式展開描述。與此同時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)之間存在著一定關(guān)系，合同“串接”的實(shí)現(xiàn)還需要對(duì)各因子間的相關(guān)性把握好。
（2）以系統(tǒng)理論為基礎(chǔ)構(gòu)建模型。在合同管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)的過程中，應(yīng)始終注意按照風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重展開定量計(jì)算，充分利用系統(tǒng)分析理論對(duì)建立起應(yīng)的模型。在構(gòu)建常規(guī)模型時(shí)，通常需要用到模糊綜合評(píng)價(jià)法，所謂模糊綜合評(píng)價(jià)法是指給予各評(píng)價(jià)因素權(quán)重向量進(jìn)行模糊運(yùn)算。計(jì)算過程中需要利用多評(píng)價(jià)因素組成集合，同時(shí)以多因素、多種判斷為基礎(chǔ)完成供電合同風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)由定性到定量的計(jì)算，可以利用專家分析法對(duì)合同管理風(fēng)險(xiǎn)影響指標(biāo)進(jìn)行確定，并在此基礎(chǔ)上建立評(píng)判樣本矩陣，利用樣本矩陣和權(quán)重明確綜合評(píng)價(jià)因素組成的集合與多種判斷組成的結(jié)合的關(guān)系，并對(duì)供電合同管理風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)合同管理法風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)指標(biāo)和要素進(jìn)行全面的了解和分析。
（3）展開評(píng)價(jià)驗(yàn)證。當(dāng)評(píng)價(jià)工作完成以后，還要領(lǐng)數(shù)學(xué)算法對(duì)供電合同管理風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)和指標(biāo)展開驗(yàn)證，然后對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性及有效性進(jìn)行確定，保證各項(xiàng)結(jié)果的準(zhǔn)確性以后，給出準(zhǔn)確的解決對(duì)策和建議，只有這樣才能從最大程度上使合同管理風(fēng)險(xiǎn)得到降低。
三、結(jié)語
綜上所述，從供電企業(yè)的角度來說，供電合同風(fēng)險(xiǎn)管理工作的展開可以為其工作提供保證，甚至對(duì)企業(yè)建設(shè)效益的改善起到了決定性的意義。在識(shí)別和評(píng)價(jià)該風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，相關(guān)工作人員應(yīng)該將供電合同管理內(nèi)容把握好，全面了解合同管理風(fēng)險(xiǎn)的類型，明確評(píng)價(jià)目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，對(duì)供電管理工作中存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)進(jìn)行計(jì)算，以此為基礎(chǔ)采取措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，從而為供電企業(yè)未來的發(fā)展提供良好前提與基礎(chǔ)。
作者：張濤 單位：國(guó)網(wǎng)山東省電力公司東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)供電公司
參考文獻(xiàn)
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1合同管理風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式
合同管理風(fēng)險(xiǎn)隱含在整個(gè)合同的訂立、履行、變更或轉(zhuǎn)移、終止的全過程，主要集中體現(xiàn)在履行階段。按照合同管理的性質(zhì)，可將合同管理風(fēng)險(xiǎn)分為可控風(fēng)險(xiǎn)和不可控風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)和外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、直接管理風(fēng)險(xiǎn)和間接管理風(fēng)險(xiǎn)等。準(zhǔn)確把握合同管理風(fēng)險(xiǎn)的類型，分析產(chǎn)生的原因，切實(shí)采取有效的防范與控制措施，是降低合同風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。
1.1可控風(fēng)險(xiǎn)和不可控風(fēng)險(xiǎn)
按照風(fēng)險(xiǎn)防范控制的等級(jí)劃分，合同管理風(fēng)險(xiǎn)可分為可控風(fēng)險(xiǎn)和不可控風(fēng)險(xiǎn)?？煽仫L(fēng)險(xiǎn)是在合同管理過程中，通過實(shí)施規(guī)范化的流程管理，進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、履約風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合同爭(zhēng)議解決、合同解除管理等，最大限度地規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)。不可控風(fēng)險(xiǎn)是指由于受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治、政策、法律以及自然災(zāi)害事故等因素影響，造成合同不能正常簽訂、履行。
1.2內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)和外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
按照風(fēng)險(xiǎn)防范控制的范圍劃分，合同管理的風(fēng)險(xiǎn)可分為內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)和外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，合同管理的客觀風(fēng)險(xiǎn)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律法規(guī)、合同條件以及國(guó)際慣例等制約和影響，其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是合同雙方無法規(guī)避的。而合同管理的主觀風(fēng)險(xiǎn)受內(nèi)部和外部主觀因素的影響，很多是可以規(guī)避的。內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)是由于合同管理制度不健全、流程管理不規(guī)范、監(jiān)督不到位、人員素質(zhì)較低等因素，造成在合同簽訂、履行、變更或轉(zhuǎn)移、解除過程中存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)可導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策失誤或帶來巨大損失。外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是由于合同對(duì)方信用等級(jí)較低、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)以及財(cái)務(wù)狀況不佳等因素，造成的蓄意欺詐或違約導(dǎo)致合同管理風(fēng)險(xiǎn)。1.3直接管理風(fēng)險(xiǎn)和間接管理風(fēng)險(xiǎn)
按照風(fēng)險(xiǎn)防范控制的責(zé)任劃分，合同管理的風(fēng)險(xiǎn)可分為直接管理風(fēng)險(xiǎn)和間接管理風(fēng)險(xiǎn)。直接管理風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)自身在直接參與合同管理全過程中，由于在合同評(píng)審、履約、變更或轉(zhuǎn)移方面存在管理不規(guī)范、制度機(jī)制不健全、監(jiān)督不到位等因素，給合同管理帶來的直接風(fēng)險(xiǎn)。間接管理風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)自身在間接參與合同管理的全過程中，由于合同中的聯(lián)合體成員、分包方及第三方等多方面原因，造成合同的履約、變更或轉(zhuǎn)移、終止等方面存在的管理風(fēng)險(xiǎn)。
2合同管理風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
合同管理風(fēng)險(xiǎn)貫穿于合同的簽訂、履行、變更或轉(zhuǎn)移、終止等各個(gè)環(huán)節(jié)。導(dǎo)致合同管理風(fēng)險(xiǎn)的主要原因可分為外部環(huán)境因素、風(fēng)險(xiǎn)防范與控制意識(shí)因素、合同管理制度因素和人員素質(zhì)因素。
2.1外部環(huán)境因素
外部環(huán)境因素是導(dǎo)致合同管理風(fēng)險(xiǎn)的客觀因素，主要涉及經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、政策和法律法規(guī)調(diào)整、自然災(zāi)害事故等不可控因素。經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化因素受國(guó)際經(jīng)濟(jì)全球一體化、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政治、社會(huì)形勢(shì)等影響較大，只能提前進(jìn)行預(yù)測(cè)和進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。政策和法律法規(guī)調(diào)整因素主要是國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)政政策、貨幣政策和現(xiàn)行法律法規(guī)的適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整的內(nèi)容、時(shí)限、幅度可在一定范圍內(nèi)搜集和預(yù)測(cè)，相對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)可控程度高。自然災(zāi)害事故因素偶然性較強(qiáng)，很難提前進(jìn)行預(yù)測(cè)，在合同簽訂和履行中，可通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等進(jìn)行分擔(dān)。
2.2風(fēng)險(xiǎn)防范與控制意識(shí)因素
風(fēng)險(xiǎn)防范與控制意識(shí)因素是導(dǎo)致合同管理風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素，主要涉及對(duì)合同的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)等因素。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)因素是對(duì)合同隱含的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和重視程度不夠，缺少必要的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施。如在合同中經(jīng)常出現(xiàn)責(zé)權(quán)利不平衡，罰責(zé)不對(duì)等的情況，使承包方在苛刻的條件下，被動(dòng)地承受質(zhì)量、付款、索賠等方面的諸多風(fēng)險(xiǎn)。法律意識(shí)因素是在合同的簽訂和履行全過程中，對(duì)現(xiàn)行的法律法規(guī)掌握不深，重視程度不夠，對(duì)合同條款未做仔細(xì)推敲，未按現(xiàn)行政策和法律法規(guī)簽訂和履行合同，不能有效地規(guī)避合同法律風(fēng)險(xiǎn)。例如：一些建筑工程在開工后再補(bǔ)簽合同，存在制的認(rèn)識(shí)程度不高、責(zé)任意識(shí)淡薄，造成風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施失靈，給合同管理帶來風(fēng)險(xiǎn)。
2.3合同管理制度因素
合同管理制度因素是導(dǎo)致合同管理風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素，主要涉及合同評(píng)審制度、成本核定制度、工程款支付制度、結(jié)算管理制度等因素。合同評(píng)審制度因素是各部門在合同評(píng)審中未按評(píng)審程序、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限等進(jìn)行評(píng)審，致使合同不能正常簽訂或存在履約風(fēng)險(xiǎn)。成本核定制度因素是未按成本核定制度進(jìn)行成本分析、核定，造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。工程款支付制度因素是一些單位未按合同條件支付工程款或隨意挪用工程款，對(duì)各類分包分供合同的付款不能加以有效控制，導(dǎo)致合同履行存在風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)算制度因素是由于結(jié)算制度不完善，不能及時(shí)對(duì)已竣工項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算；對(duì)以往項(xiàng)目不能及時(shí)進(jìn)行清理、核查數(shù)據(jù)；監(jiān)督管理工作不到位等，導(dǎo)致結(jié)算不能順利進(jìn)行，合同履約不能圓滿完成。
2.4人員素質(zhì)因素
人員素質(zhì)因素是導(dǎo)致合同管理風(fēng)險(xiǎn)的重要因素，主要涉及人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、能力水平等因素。知識(shí)結(jié)構(gòu)因素是合同管理人員由于知識(shí)結(jié)構(gòu)單一或?qū)?jīng)濟(jì)社會(huì)變化的敏銳性不強(qiáng)，缺乏對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、政策和法律法規(guī)等的準(zhǔn)確分析、預(yù)測(cè)，造成合同在簽訂和履約過程中存在一定風(fēng)險(xiǎn)。能力水平因素是合同管理人員未能發(fā)現(xiàn)合同中條款不合理的風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)現(xiàn)問題，但未提出合理性改進(jìn)意見的風(fēng)險(xiǎn)；起草合同人員未采納合同審核人員提出的合理化建議的風(fēng)險(xiǎn)等，致使合同管理過程中存在風(fēng)險(xiǎn)。
3合同管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施
在合同管理的實(shí)踐中，建立健全合同管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制體系可以有效降低合同風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)濟(jì)效益和實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、制度化管理。合同管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制體系可分為合同流程管理體系、合同文本體系、信用評(píng)價(jià)體系、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系、信息化管理體系、人才培養(yǎng)體系等內(nèi)容。
3.1建立健全流程管理體系
合同流程管理一般由合同調(diào)研、策劃、談判、擬定合同文本、審核、簽訂、履行、變更或轉(zhuǎn)讓、終止、存檔等環(huán)節(jié)構(gòu)成。明確流程管理各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任主體、目標(biāo)任務(wù)和工作措施，確保每個(gè)環(huán)節(jié)有制度、有落實(shí)是合同管理的重要內(nèi)容。實(shí)施對(duì)合同的全過程監(jiān)管，就要在合同的準(zhǔn)備階段、簽署階段、履行階段和履行后管理階段，指定專人進(jìn)行監(jiān)管，開展綜合評(píng)價(jià)，以確保簽約合同主體合法、內(nèi)容合法、合同表示真實(shí)、條款完備、表述規(guī)范、簽訂手續(xù)和形式完備，能有效防范與控制合同風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)合同流程管理的制度化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
3.2建立健全合同文本體系
合同文本風(fēng)險(xiǎn)是指合同條款不合理的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在合同條款存在的不合理、不完整、不嚴(yán)密；合同內(nèi)容違反法律法規(guī)等方面。控制風(fēng)險(xiǎn)的主要方法是嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)審制度。因此，要根據(jù)國(guó)家規(guī)范化合同示范文本，綜合考慮合同的類型、管理方式等不同要素，建立本單位的合同標(biāo)準(zhǔn)文本體系。并密切關(guān)注國(guó)內(nèi)外有關(guān)合同文本的發(fā)展變化，進(jìn)一步理順管理體制。同時(shí)，拓展思路，及時(shí)補(bǔ)充完善合同文本體系，力求與生產(chǎn)實(shí)際緊密結(jié)合，使合同管理與投標(biāo)報(bào)價(jià)、成本核定和結(jié)算管理有機(jī)結(jié)合在一起，最大限度地發(fā)揮合同管理的作用。合同管理人員須認(rèn)真仔細(xì)地對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)單位報(bào)送的合同進(jìn)行審查、把關(guān)，嚴(yán)格做到“四不”標(biāo)準(zhǔn)，即：不規(guī)范的合同不加蓋公章、不合法的合同不加蓋公章、不經(jīng)審核的合同不加蓋公章、有巨大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的合同不加蓋公章，才能從源頭上避免不完善合同的發(fā)生，切實(shí)提高合同簽訂的準(zhǔn)確率。
3.3建立健全信用評(píng)價(jià)體系
建立健全信用評(píng)價(jià)體系是使合同雙方增強(qiáng)互信、加強(qiáng)合作、確保合同簽訂和履行順利進(jìn)行的平臺(tái)。為此，應(yīng)建立并完善分級(jí)信用等級(jí)制度，對(duì)合同當(dāng)事人的組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、財(cái)務(wù)狀況等情況進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，劃分等級(jí)，建立合同對(duì)象的商業(yè)信用檔案等，并納入日常動(dòng)態(tài)管理。在合同簽訂和履行的過程中，對(duì)于信用良好的單位可給予優(yōu)先考慮，反之，則從嚴(yán)掌握。
3.4建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系
實(shí)施合同管理全過程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是降低合同風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。為此，應(yīng)建立并完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，通過對(duì)合同對(duì)象的信用等級(jí)進(jìn)行分析，在合同的簽訂、履行等全過程分階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，并實(shí)行分級(jí)分類預(yù)警，果斷采取積極有效的應(yīng)對(duì)措施。要建立信息會(huì)商制度，通過對(duì)合同管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)隱患，會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行集體會(huì)商，研究防范和控制措施。在實(shí)踐中，對(duì)各單位合同中潛在的風(fēng)險(xiǎn)、條款的合理性以及收益情況進(jìn)行認(rèn)真負(fù)責(zé)的評(píng)判，特別是對(duì)所報(bào)收益過低、甚至是虧損的項(xiàng)目應(yīng)要求其找出問題的根源和風(fēng)險(xiǎn)之所在，提出有效的解決辦法，并上報(bào)詳細(xì)的報(bào)告，對(duì)如何化解風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)說明，以最大限度地預(yù)防和減少風(fēng)險(xiǎn)。要建立風(fēng)險(xiǎn)跟蹤制度，對(duì)發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)隱患，在合同管理的過程中，要實(shí)時(shí)跟蹤、反饋和預(yù)警，努力降低合同風(fēng)險(xiǎn)。
3.5建立健全信息化管理體系
建立健全信息化管理體系是有效控制成本、降低風(fēng)險(xiǎn)、提高效率的重要手段。信息化管理體系可包括定管理、項(xiàng)目施工預(yù)算管理、項(xiàng)目結(jié)算管理、項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)管理等內(nèi)容，可通過互聯(lián)網(wǎng)或單位內(nèi)部局域網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各單位的互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)更新，全面掌握合同管理的全過程。信息化管理體系的推廣實(shí)施，在一定程度上能夠解決執(zhí)行力差、管理人為因素大的問題，能夠有效實(shí)現(xiàn)過程管理控制，適時(shí)反映合同管理狀況，最終達(dá)到對(duì)合同管理過程加以控制的目的。
3.6建立健全人才培養(yǎng)體系
加強(qiáng)人才培養(yǎng)體系建設(shè)是確保合同有效管理的重要前提。為此，應(yīng)建立并完善專業(yè)人員選拔任用機(jī)制，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，選拔熟悉國(guó)家政策、法律法規(guī)知識(shí)，以及具有合同管理和信息化專業(yè)技能的優(yōu)秀人才從事合同管理工作，以切實(shí)發(fā)揮人才在合同管理中的主導(dǎo)作用，推進(jìn)合同管理工作的有序進(jìn)行。要建立專業(yè)人員培訓(xùn)機(jī)制，注重對(duì)德才兼?zhèn)淙瞬诺呐囵B(yǎng)。要適時(shí)舉辦國(guó)家政策、法律法規(guī)培訓(xùn)，并定期舉辦合同管理經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，或與咨詢單位合作進(jìn)行合同的研究、實(shí)踐；定期舉辦各類專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，采取知識(shí)競(jìng)賽、典型案例分析等靈活多樣的形式，進(jìn)一步拓展專業(yè)人員的思路。要建立專業(yè)人員考核機(jī)制，對(duì)合同管理人員的專業(yè)知識(shí)、責(zé)任意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)防范與控制能力、合同履約情況等進(jìn)行科學(xué)有效的考核，逐步提高專業(yè)人員的綜合素質(zhì)，并在整個(gè)管理系統(tǒng)，營(yíng)造重視合同管理、尊重人才的氛圍，為合同管理的有效實(shí)施提供人才保障。
【關(guān)鍵詞】 酒店 合作經(jīng)營(yíng) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一、酒店業(yè)不同合作經(jīng)營(yíng)方式的特點(diǎn)
1、委托管理的合作經(jīng)營(yíng)方式
委托管理的合作經(jīng)營(yíng)方式主要是通過酒店業(yè)主與管理集團(tuán)簽署管理合同來約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。管理集團(tuán)能以自己的管理風(fēng)格、服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)方式向被管理酒店輸出專業(yè)技術(shù)、管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取約占營(yíng)業(yè)額2%～5%的基本管理費(fèi)和約占毛利3%～6%的獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)的管理方式。該合作方式能以較強(qiáng)的酒店管理經(jīng)驗(yàn)和能力，對(duì)下屬酒店進(jìn)行緊密的控制與管理，并減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
2、合同管理的合作經(jīng)營(yíng)方式
合同管理是酒店業(yè)主通過與酒店集團(tuán)簽訂經(jīng)營(yíng)管理合同，將酒店委托給該集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理。合同期間，該酒店可以使用集團(tuán)商號(hào)及標(biāo)志，加入集團(tuán)營(yíng)銷系統(tǒng)，并全面接受酒店集團(tuán)管理。酒店集團(tuán)按該成員酒店凈利潤(rùn)的一定比例收取管理費(fèi)。這種方式有利于把酒店集團(tuán)的利益同其托管酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相掛勾。
3、租賃經(jīng)營(yíng)的合作經(jīng)營(yíng)方式
租賃經(jīng)營(yíng)的合作經(jīng)營(yíng)方式包括土地租賃和酒店租賃兩種形式，前者是指土地所有者出租土地使用權(quán)，由承租人投資興建酒店，后者指酒店業(yè)主將酒店租賃給承租人。按照國(guó)際慣例，租賃經(jīng)營(yíng)的期限一般為25年，承租人作為法人直接經(jīng)營(yíng)管理酒店。租賃費(fèi)用包括雙方協(xié)議商定的固定租金和一定比例的年銷售收入，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)歸承租人。
4、特許經(jīng)營(yíng)的合作經(jīng)營(yíng)方式
特許經(jīng)營(yíng)是以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心的一種經(jīng)營(yíng)方式，利用管理集團(tuán)自己的專有技術(shù)、品牌與酒店業(yè)主的資本相結(jié)合來擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)規(guī)模的一種商業(yè)發(fā)展模式。通過認(rèn)購(gòu)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式將管理集團(tuán)所擁有的具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱、注冊(cè)商標(biāo)、定型技術(shù)、經(jīng)營(yíng)方式、操作程序、預(yù)訂系統(tǒng)及采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)等無形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許酒店，并一次性收取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)或初始費(fèi)，以及每月根據(jù)營(yíng)業(yè)收入而浮動(dòng)的特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)（包括公關(guān)廣告費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂費(fèi)、員工培訓(xùn)費(fèi)、顧問咨詢費(fèi)等）的管理方式。該合作方式的特點(diǎn)是有較強(qiáng)品牌實(shí)力及經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)運(yùn)作的能力，有效地低成本擴(kuò)張和品牌輸出。
5、資本經(jīng)營(yíng)的合作經(jīng)營(yíng)方式
隨著產(chǎn)權(quán)交易和資本市場(chǎng)的發(fā)展，資本經(jīng)營(yíng)的方式開始在旅店業(yè)悄然興起。與租賃經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、合同管理等模式不同，資本經(jīng)營(yíng)的核心和實(shí)質(zhì)是以資本為紐帶，通過兼并、收購(gòu)、重組等資本運(yùn)作，達(dá)到資本擴(kuò)張和集約經(jīng)營(yíng)的目的。而酒店集團(tuán)則以投資者身份賺取利潤(rùn)，通過獨(dú)資、控股或參股等直接或間接投資方式來獲取酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，并對(duì)其下屬系列酒店實(shí)行相同品牌標(biāo)識(shí)、相同服務(wù)程序、相同預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)、相同采購(gòu)系統(tǒng)、相同組織結(jié)構(gòu)、相同財(cái)務(wù)制度、相同政策標(biāo)準(zhǔn)、相同企業(yè)文化以及相同經(jīng)營(yíng)理念的管理方式。
二、酒店業(yè)不同合作經(jīng)營(yíng)方式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及管理措施
1、委托管理與合同管理合作經(jīng)營(yíng)方式下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
委托管理與合同管理方式下的主要風(fēng)險(xiǎn)是酒店管理方的管理風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榫频陿I(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低在很大程度上還取決于酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力。酒店業(yè)投資方通常通過如下方式降低或控制風(fēng)險(xiǎn)。
（1）合作伙伴的選擇。隨著酒店管理行業(yè)及酒店管理公司行業(yè)的逐步規(guī)范和行業(yè)管理信息的透明化，酒店業(yè)主在進(jìn)行項(xiàng)目委托管理決策時(shí)，應(yīng)盡可能地早期接觸不同品牌的酒店管理公司，理論上業(yè)主可以接觸任何有意向的酒店管理企業(yè)，進(jìn)行早期了解或同品牌項(xiàng)目考察，而實(shí)際上幾乎所有的酒店管理公司都會(huì)有意與業(yè)主合作。在實(shí)際工作進(jìn)程中，對(duì)酒店管理公司的篩選也受酒店項(xiàng)目工程進(jìn)程的時(shí)間限制，業(yè)主必然會(huì)從多家候選公司中僅針對(duì)其中兩家或一家進(jìn)行深入洽談，并達(dá)成最終合作。
對(duì)合作方的了解途徑包括各種正式或非正式的溝通交流，項(xiàng)目考察、項(xiàng)目盈利能力的了解、開放網(wǎng)絡(luò)渠道的了解、同行的了解等多種形式。對(duì)合作方了解的目的是評(píng)估合作方的專業(yè)資源能力、管理水平、品牌影響力等綜合因素。具備較多專業(yè)成功案例項(xiàng)目管理的酒店管理公司，對(duì)業(yè)主的資產(chǎn)管理的專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就越小。
（2）項(xiàng)目管理業(yè)主代表的參與。根據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)同行業(yè)的了解，與管理公司合作期間，酒店業(yè)主一般將派遣相對(duì)專業(yè)且負(fù)責(zé)任的業(yè)主代表全面參與酒店經(jīng)營(yíng)。
委托管理項(xiàng)目中業(yè)主委派的人員多為酒店副總經(jīng)理或財(cái)務(wù)副總監(jiān)，他們參與酒店經(jīng)營(yíng)，使業(yè)主時(shí)刻了解酒店人、財(cái)、物的營(yíng)運(yùn)狀態(tài)；且按照常規(guī)，酒店在各類支出審批程序上，酒店副總經(jīng)理具有決策參與權(quán)與審批權(quán)，業(yè)主的資產(chǎn)權(quán)益和財(cái)務(wù)權(quán)益能夠得到保障。
（3）有關(guān)合約條款的約定性。在酒店管理的實(shí)踐中，對(duì)管理公司水平的評(píng)估及業(yè)益的保障會(huì)在具體合約中給予說明，以加強(qiáng)管理公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)評(píng)定，強(qiáng)化酒店投資者、業(yè)主在財(cái)務(wù)及資產(chǎn)收益方面的保障。委托管理合同中一般應(yīng)在以下方面給予約定：董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。酒店項(xiàng)目執(zhí)行的是董事會(huì)授權(quán)下總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，在具體的總經(jīng)理管理權(quán)限中會(huì)對(duì)如資金審批額度、合同權(quán)限、資產(chǎn)處理權(quán)限、定期協(xié)調(diào)委員會(huì)機(jī)制等方面給予約定，以保障業(yè)主財(cái)務(wù)權(quán)益。
2、租賃經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)方式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
租賃經(jīng)營(yíng)合作方式所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主一般采取以下方式加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。
（1）風(fēng)險(xiǎn)保證金/押金機(jī)制。酒店租賃經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)是，無論酒店資產(chǎn)出租前狀況如何，業(yè)主必須收取一定數(shù)額的資產(chǎn)押金或合同保證金。合同保證金的多少，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、租賃方預(yù)期投資裝修的金額、單月租金數(shù)額等因素約定，一般有以下三種形式。
首先，相當(dāng)于一個(gè)全年（12個(gè)月）租金的合同保證金：相當(dāng)于一個(gè)全年租金作為合同風(fēng)險(xiǎn)金的項(xiàng)目，一般有兩種情況下可以實(shí)施，一是項(xiàng)目本身規(guī)模較小，一般為經(jīng)濟(jì)型酒店；二是業(yè)主已經(jīng)對(duì)酒店進(jìn)行了完全裝修，租賃方不需要對(duì)酒店再進(jìn)行任何的投入即可展開營(yíng)業(yè)。其次，相當(dāng)于半年（6個(gè)月）租金的合同保證金：相當(dāng)于半年租金作為合同風(fēng)險(xiǎn)金的項(xiàng)目，一般中型酒店均采用此種形式，租賃方需對(duì)酒店進(jìn)行一定程度的整改或裝修。收取半年租金作為合同風(fēng)險(xiǎn)金一方面是保障資產(chǎn)權(quán)益，另一方面是不致于對(duì)租賃方造成較大的現(xiàn)金流資金壓力。最后，相當(dāng)于一個(gè)季度（3個(gè)月）租金的合同保證金：相當(dāng)于一個(gè)季度租金作為合同風(fēng)險(xiǎn)金的項(xiàng)目，一般情況是基于除酒店建筑結(jié)構(gòu)外，內(nèi)部裝修全部由租賃方來完成，且裝修資金較大。其中對(duì)固定裝修和不可移動(dòng)設(shè)備投入較多的，基于互惠互利原則，可對(duì)該類型的租賃經(jīng)營(yíng)者給予一定的押金優(yōu)惠，同時(shí)業(yè)主的資產(chǎn)和財(cái)務(wù)保障在投資方的固定裝修和不可移動(dòng)設(shè)備中得到體現(xiàn)。
（2）合同條款的保障部分。業(yè)主和管理公司締結(jié)的項(xiàng)目租賃合同是保障雙方權(quán)益的法律依據(jù)。為保障業(yè)益，綜合有關(guān)同類項(xiàng)目文件等，行業(yè)內(nèi)對(duì)業(yè)主的保障條款一般分為以下幾項(xiàng)內(nèi)容。租金付款方式：先付后用，租金按季度、半年或每年支付；經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)：酒店經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)等均由租賃方投保，并將業(yè)主作為被保險(xiǎn)人之一；經(jīng)營(yíng)期間及結(jié)束之后的法律事宜：經(jīng)營(yíng)期間所有應(yīng)付款與應(yīng)收款等經(jīng)營(yíng)權(quán)益歸租賃方，同時(shí)所有義務(wù)亦由經(jīng)營(yíng)方承擔(dān)。
（3）新添置經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)歸屬權(quán)事項(xiàng)。對(duì)業(yè)主比較有保障的經(jīng)營(yíng)期間的新添置資產(chǎn)，主要體現(xiàn)為合同結(jié)束或終止時(shí)，業(yè)主應(yīng)要求，凡可移動(dòng)物品由租賃方撤走，不可移動(dòng)或與建筑連接的固定裝修或設(shè)備歸業(yè)主所有，則對(duì)業(yè)主的總體財(cái)產(chǎn)可獲得有效保障。
3、特許經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)方式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
特許經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)方式對(duì)業(yè)主的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)于持續(xù)經(jīng)營(yíng)合作風(fēng)險(xiǎn)和品牌危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主一般采取以下方式控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（1）特許經(jīng)營(yíng)持續(xù)合作的風(fēng)險(xiǎn)控制。因?yàn)樘卦S經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)方式的特殊性，品牌方僅提供品牌標(biāo)準(zhǔn)，不參與管理，業(yè)主自行聘請(qǐng)和組建管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)特許經(jīng)營(yíng)的諸多風(fēng)險(xiǎn)仍是源自于品牌選擇和品牌選擇前業(yè)主對(duì)特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的充分認(rèn)知。
酒店業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)不同于餐飲業(yè)和咖啡業(yè)等連鎖服務(wù)業(yè)的特許加盟，餐飲業(yè)及咖啡業(yè)的特許加盟有原材料供應(yīng)等合作環(huán)節(jié)的存在。酒店品牌的特許加盟主要體現(xiàn)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)、銷售預(yù)訂支持等幾個(gè)方面。業(yè)主必須在選擇品牌與選擇能夠勝任的管理團(tuán)隊(duì)兩個(gè)環(huán)節(jié)上進(jìn)行控制，才是保障業(yè)益的根本。
（2）品牌危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)控制。酒店品牌危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)更多的基于合作方本身品牌選擇決策權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)控制，業(yè)主規(guī)避品牌危機(jī)主要是選擇有知名度的酒店服務(wù)品牌。酒店業(yè)主根據(jù)項(xiàng)目所處的地域環(huán)境、項(xiàng)目定位、加盟品牌預(yù)算等情況，可以選擇區(qū)域性、全國(guó)性和國(guó)際性品牌。
4、資本經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)方式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
（1）杠桿風(fēng)險(xiǎn)。酒店業(yè)資本運(yùn)營(yíng)，特別是大規(guī)模的收購(gòu)與兼并需要巨額的資金支持。一般來講，酒店企業(yè)不可能通過自有資本來完成一項(xiàng)巨大的收購(gòu)兼并工程，這樣做也是不經(jīng)濟(jì)的。許多酒店業(yè)希望通過債務(wù)杠桿來完成兼并收購(gòu)，但這樣做需要承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是在信息不對(duì)稱、市場(chǎng)發(fā)生巨變以及經(jīng)營(yíng)決策可能出現(xiàn)重大失誤的情況下，以高負(fù)債進(jìn)行的資本運(yùn)營(yíng)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就更大。所以對(duì)于杠桿比例的大小要控制，同時(shí)，要對(duì)于后續(xù)償債資金來源做出妥善安排。
（2）反收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。酒店業(yè)在制定收購(gòu)兼并方案時(shí)，要充分考慮收購(gòu)兼并方所采取的反收購(gòu)行動(dòng)，這種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)行股份制企業(yè)或上市公司別突出。一般來說，一個(gè)酒店是不愿意輕意被人兼并的，總要采取相應(yīng)的防衛(wèi)措施。例如訴諸法律尋求法律保護(hù)、尋找其他借口獲得政府保護(hù)等。在這種情況下，如果收購(gòu)方案不周全，就有可能導(dǎo)致收購(gòu)失敗，從而付出慘痛的代價(jià)。因此，酒店企業(yè)在進(jìn)行資本運(yùn)行兼并時(shí)，要制定詳細(xì)的收購(gòu)方案，并對(duì)可能出現(xiàn)的問題作出充分的估計(jì)。
總之，業(yè)主和酒店經(jīng)營(yíng)管理方選擇怎樣的合作方式是一個(gè)重要戰(zhàn)略決策，必須根據(jù)各自的條件來抉擇。而不同合作方式所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有較大差異。權(quán)衡不同合作經(jīng)營(yíng)方式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的避險(xiǎn)措施，是業(yè)主或酒店經(jīng)營(yíng)管理方必須關(guān)注的重要問題。
【參考文獻(xiàn)】
甲方： 。
甲方是指：
1、開發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè);
2、公有房屋出售單位(產(chǎn)權(quán)單位)委托的物業(yè)管理企業(yè)。
乙方： 。
乙方是指購(gòu)房人或承租人。
乙方所購(gòu)買(租賃)的房屋基本情況：
房屋買賣(預(yù)售)合同、租賃合同編號(hào)為 ; 房屋位置;戶型 ;建筑面積 。
為規(guī)范房屋的裝修行為，保持房屋的整體質(zhì)量和使用安全，保障全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定和國(guó)家、省、市的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)協(xié)商達(dá)成本協(xié)議。
一、乙方在辦理入住手續(xù)時(shí)，需裝修房屋的應(yīng)向甲方交納1000元裝修保證金。
二、乙方裝修房屋前，須向甲方辦理裝修登記手續(xù)并提出裝修設(shè)計(jì)方案。
三、甲方受理乙方裝修登記并審核同意裝修設(shè)計(jì)方案后，乙方方可施工。
四、裝修期間，施工人員憑甲方編發(fā)的出入證進(jìn)出小區(qū)，并服從甲方的監(jiān)督管理。乙方對(duì)裝修施工人員的行為及其后果承擔(dān)連帶責(zé)任。
五、裝修期間，甲方將派員按本協(xié)議對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)督管理，乙方應(yīng)服從監(jiān)督管理。
六、乙方保證施工人員每日 時(shí)進(jìn)入， 時(shí)離開。裝修施工時(shí)間為每日上午 時(shí)至 時(shí)，下午 時(shí)至 時(shí)。
七、裝修時(shí)乙方須遵守以下規(guī)定：
1、禁止一樓住房下挖地面;
2、禁止拆改梁、板、柱、承重墻等房屋承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件;
3、禁止隨意增加房屋荷載，尤其是樓面裝修不得使用超重材料等;
4、禁止不經(jīng)批準(zhǔn)拆改水電管線、采暖管線、煤氣管線、有線電視線路等附屬設(shè)施，如確需改動(dòng)，須向甲方及有關(guān)部門提出申請(qǐng)。
5、經(jīng)甲方及有關(guān)部門批準(zhǔn)，同意乙方拆改水電管線、采暖管線、煤氣管線、有線電視線路等附屬設(shè)施時(shí)，乙方應(yīng)保證線路及管道暢通，不得影響原有設(shè)施的整體功能及相鄰住戶的正常生活;
6、禁止使用超過環(huán)保規(guī)定的高噪聲電動(dòng)工具;
7、房屋外掛設(shè)備如空調(diào)等須遵守甲方統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行施工;
8、施工期間不得違反消防規(guī)定進(jìn)行操作，否則引起的一切后果由乙方承擔(dān);
9、公共場(chǎng)所、公共配套設(shè)施的裝修應(yīng)經(jīng)過市有關(guān)部門的審批后方可施工;
10、 ;
11、 。
八、裝修垃圾由乙方負(fù)責(zé)清運(yùn)。清運(yùn)前用袋裝好放置在門洞一側(cè)，日產(chǎn)日清。委托甲方清運(yùn)時(shí)，實(shí)行有償清運(yùn)，有償清運(yùn)費(fèi)由乙方按 元/噸支付。凡亂扔亂倒者，按有關(guān)規(guī)定予以處理。
九、乙方違反規(guī)定裝修時(shí)，甲方有權(quán)責(zé)令停工或恢復(fù)原狀。造成損失的，由乙方負(fù)責(zé)賠償并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。拒不服從甲方監(jiān)督管理的，乙方支付 元的違約金。
十、因裝修施工或搬運(yùn)裝修材料、器具等造成下水管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或造成他人財(cái)物損失和人身傷害等，由乙方負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
十一、因搬運(yùn)、裝飾裝修原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，按約定交納費(fèi)用。造成損失的，應(yīng)給予賠償。
十二、乙方裝修完畢后，向甲方交回出入證，甲方對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)過3個(gè)月再?gòu)?fù)驗(yàn)。
1、復(fù)驗(yàn)確定無損壞房屋主要結(jié)構(gòu)及非法拆改附屬設(shè)施等違章現(xiàn)象后，甲方在1個(gè)月內(nèi)將保證金加按同期活期利息全額返還乙方。
2、復(fù)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)損壞房屋主要結(jié)構(gòu)及非法拆改附屬設(shè)施等違章現(xiàn)象，由甲方從保證金中扣除一定金額的房屋損失補(bǔ)償費(fèi)，余額在1個(gè)月內(nèi)加按同期活期利息返還乙方。
3、房屋損失補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十三、房屋損失補(bǔ)償費(fèi)專項(xiàng)存儲(chǔ)，全部用于補(bǔ)充維修資金不足。
十四、本協(xié)議于簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）:_________
組織名稱：______________________
主任：__________________________
辦公地址：______________________
聯(lián)系電話：______________________
受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）:_______
企業(yè)名稱：______________________
注冊(cè)地址：______________________
聯(lián)系電話：______________________
(物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_______________________
座落位置：______市______區(qū)______路（街道）_____號(hào)。
管理界限：東至___________ ；南至_______________ ；
西至___________ ；北至_______________ 。
占地面積：___________平方米。
建筑面積：___________平方米。
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附表。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人。本物業(yè)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：房屋承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、門廳、樓梯間、走廊通道及外墻面、______、_______。
第五條 房屋共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監(jiān)控、消防設(shè)施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、_________ 。
第六條 公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：非市政路、化糞池及化糞池以內(nèi)的排水管道、垃圾房、庭院燈、草坪燈、自行車棚、停車場(chǎng)、_____ 、__________。
第七條 附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)與管理，包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營(yíng)用房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所等。
第八條 公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護(hù)與管理。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括：公共場(chǎng)所、場(chǎng)地、房屋共用部位、_____ 、_____的清掃保潔及垃圾的收集。
乙方：___________街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心
根據(jù)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》（廣州市人民政府令〔XX〕第2號(hào)）的精神，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理，規(guī)范房屋租賃行為，明確區(qū)（縣級(jí)市）國(guó)土資源和房屋管理局、區(qū)（縣級(jí)市）房地產(chǎn)租賃管理所和街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心三者的管理職責(zé)，推進(jìn)城市管理工作邁上新臺(tái)階，特訂立本委托合同，共同遵守。
一、委托范圍：甲方將轄區(qū)內(nèi)全部房屋（含住宅和非住宅房屋）的租賃登記備案工作委托乙方負(fù)責(zé)辦理。
二、委托時(shí)限：自_____年_____月_____日起至______年______月______日止。
三、乙方接受甲方委托，應(yīng)具備下列條件：
1．有固定的辦公場(chǎng)所，正式掛牌辦公；
2．兩名以上經(jīng)培訓(xùn)的專、兼職房屋租賃管理工作人員；
3．統(tǒng)一使用“廣州市房屋租賃計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)”軟件。
四、雙方職責(zé)：
（一）甲方職責(zé)：
1．負(fù)責(zé)對(duì)違法租賃行為進(jìn)行查處和做出行政處罰決定。
2．區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)租賃管理所負(fù)責(zé)房屋租賃登記備案的組織實(shí)施，對(duì)乙方進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督，開展違法租賃行為和租賃登記備案違規(guī)操作的調(diào)查、查處工作。
3．負(fù)責(zé)轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳組織工作。
（二）乙方職責(zé)：
1．負(fù)責(zé)辦理轄內(nèi)房屋租賃登記備案手續(xù)，每月將受理的登記備案數(shù)據(jù)信息及時(shí)報(bào)送甲方。要求按照市國(guó)土資源和房屋管理局制定的辦事程序進(jìn)行統(tǒng)一操作，統(tǒng)一收費(fèi)。
2．負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)租賃房屋進(jìn)行巡查，協(xié)助甲方開展轄內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)的清理整頓工作，發(fā)現(xiàn)涉及甲方職權(quán)范圍的違法租賃行為，及時(shí)書面告知甲方查處。
3．協(xié)助甲方開展轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳工作。
五、違約責(zé)任：
1．甲方?jīng)]有履釁湎嚶φ鬧霸穡?曳嬌梢砸?蠹追鉸男校?緙追餃圓宦男校?曳接腥ㄏ蟶弦患噸鞴懿棵嘔螄喙匭?韃棵牛ò歟從常?醬偌追鉸男小r蚣追講宦男兄霸鴝?斐曬芾砉?у模?追接τ械o嚶π姓?鶉巍?br> 2．甲方發(fā)現(xiàn)乙方不履行職責(zé)或有違規(guī)操作的，應(yīng)責(zé)令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權(quán)向協(xié)調(diào)部門（辦）反映。因乙方不履行職責(zé)或違規(guī)操作而造成管理過失的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。
六、本合同自雙方簽訂之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，送一份給市國(guó)土資源和房屋管理局備案。
甲方：（簽章）________________ 乙方：（簽章）___________
