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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
【關(guān)鍵詞】財務(wù)風(fēng)險；分析；管理措施
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在各項(xiàng)財務(wù)活動過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財務(wù)狀況具有不確定性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)有蒙受損失的可能性。本文在此背景下對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理與防范進(jìn)行了分析和探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
狹義的財務(wù)風(fēng)險，是指由于利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險或普通股收益發(fā)生大幅度變動的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險，是企業(yè)在籌資、投資、資金營運(yùn)及利潤分配等財務(wù)活動中因各種原因而導(dǎo)致的對企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響?！蔼M義”的觀點(diǎn)立足于企業(yè)籌資時過多舉債或舉債不當(dāng)引起的財務(wù)風(fēng)險；“廣義”的觀點(diǎn)則是立足于企業(yè)全局，是全方位的，它避免了只重視企業(yè)籌資過程的風(fēng)險而忽視其他方面的風(fēng)險，更有利于認(rèn)識企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的全貌。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：
（一）無力償還債務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)雖也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸，有的企業(yè)甚至注冊資本也只是空轉(zhuǎn)中，根本沒有自有資本，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅導(dǎo)致公司資金緊張，也會影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付預(yù)期本息而遭受滅頂之災(zāi)。
（二）利率變動風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率可能發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。最近，經(jīng)常在報紙上看到關(guān)于房價和利率緊密相聯(lián)系的文章和報導(dǎo)。2009年央行上調(diào)調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，并嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，抑制投機(jī)投資行購房，所以說，房地產(chǎn)價格往往隨著利率的上升而直線下降。”
（三）再籌資風(fēng)險
再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大，從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財務(wù)風(fēng)險能否被盡早識別、發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大的意義。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀分析
（一）缺乏財務(wù)預(yù)算管理意識
有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊伍按設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期竣工交付使用，就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率上作細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作，就可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財務(wù)管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。
（二）盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險度。房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒有對整個項(xiàng)目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個別項(xiàng)目的用款，影響了整體的利益。
（三）成本管理不力影響財務(wù)控制
有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，在財務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，使企業(yè)的財務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬，致使整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算無從做起。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施
（一）搞好資金管理，提高資金利用率
要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的正常進(jìn)行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的首要任務(wù)。所以，在資金管理中要做好以下兩點(diǎn)：
1.注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營對現(xiàn)金的需要。加強(qiáng)企業(yè)資金運(yùn)作的風(fēng)險控制與防范，對提高企業(yè)資金的運(yùn)作效率、減少企業(yè)的資金占用、加速企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有非常重要的意義。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項(xiàng)目投資的盲目性。
2.要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道?？傊?，開發(fā)企業(yè)要建立科學(xué)合理的籌資、投資和風(fēng)險應(yīng)對的理財機(jī)制，保證企業(yè)供血和造血功能。
（二）加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企業(yè)財務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價格。因此，開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。
1.提前充分調(diào)查市場，合理確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計算開發(fā)產(chǎn)品成本。
2.建立二級成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理的原則，在財務(wù)部門下設(shè)立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務(wù)部門下達(dá)的各項(xiàng)成本計劃指示。同時明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。
3.實(shí)行全過程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項(xiàng)目的成本預(yù)測和成本計劃的制定；對投建項(xiàng)目在執(zhí)行成本計劃中實(shí)行監(jiān)督和控制，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出，檢驗(yàn)計劃的科學(xué)性、合理性，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實(shí)施，以及對已完工項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析和評價，發(fā)現(xiàn)問題，找出差距，提出改進(jìn)成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。
（三）建章立制，規(guī)范財務(wù)行為
關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險分析；財務(wù)比率；模型分析
中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049
1 研究背景
由于社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的需求，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來取得了飛速的發(fā)展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個行業(yè)中，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特點(diǎn)，也讓房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加劇。資金投入大，資金鏈和建設(shè)周期長，資金回籠的速度慢，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差。同時，對于企業(yè)的發(fā)展來說，如果資金和融資能力不強(qiáng)，也很難接到收益較大的項(xiàng)目。在2008金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫；“中國房地產(chǎn)上市公司2012年的TOP10研究報告”中說到，我國政府將不斷加大調(diào)控力度，繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，促使房價回到正常合理的水平；2014年，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，這個規(guī)劃，給予了房地產(chǎn)行業(yè)全新的成長空間也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環(huán)境下求生存、求發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須要提升對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識，如果增強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險的抵御能力，如何將財務(wù)風(fēng)險控制在一定的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的健康發(fā)展，降低遭受財務(wù)風(fēng)險的可能性才是重中之重。
2 保利地產(chǎn)基本狀況
2.1 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
保利地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司前身為廣州保利開發(fā)公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產(chǎn)在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發(fā)展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了凈利潤123.45億，增長1%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1235.08億元，同比增長13.25%。
2.2 保利地產(chǎn)基本財務(wù)狀況
從資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)表可以看出，從2010年-2012年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)翻了近3倍，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)投資性房地產(chǎn)的增加，在2010年投資性房地產(chǎn)金額為42.39億元。股東權(quán)益不斷擴(kuò)大，而公司的負(fù)債速度跟不上股東權(quán)益擴(kuò)大的速度，降低了保利地產(chǎn)抵抗外部風(fēng)險的能力。
從利潤表的主要數(shù)據(jù)表可以看出，營業(yè)收入和營業(yè)成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業(yè)利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)量增加是主要原因。
從現(xiàn)金流量表主要數(shù)據(jù)表中可以看出，現(xiàn)金流量凈額和投資現(xiàn)金凈額在2010和2011年都為負(fù)值，這是由于保利地產(chǎn)的高速發(fā)展，導(dǎo)致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經(jīng)營現(xiàn)金流量恢復(fù)到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現(xiàn)了負(fù)值，因?yàn)槭袌龅墓┻^于求的原因，周期太長，無法及時取得收入。
從主要財務(wù)比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產(chǎn)的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩(wěn)定，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)之前的大規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致有大量的貸款，三大費(fèi)用增加，特別是財務(wù)費(fèi)用。
2.3 財務(wù)比率指標(biāo)分析
財務(wù)比率指標(biāo)可以反映財務(wù)風(fēng)險的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個問題。
2.3.1 償債能力
2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標(biāo)準(zhǔn)值1，說明了保利地產(chǎn)短期償債能力不足?，F(xiàn)金負(fù)債比率也不斷下降，說明保利地產(chǎn)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力變?nèi)?，加大了公司的資金風(fēng)險。
2.3.2 資本結(jié)構(gòu)
保利地產(chǎn)的資本負(fù)債率，一直居高不下，超出了行業(yè)的平均水平，這樣會加大不能按時償還債務(wù)的風(fēng)險。
保利地產(chǎn)從2010年-2014年，雖然股東權(quán)益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應(yīng)保持適中的水平，股東權(quán)益比率過小，說明企業(yè)負(fù)債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。
2.3.3 總資產(chǎn)的收益率
保利地產(chǎn)從2010年-2014年，總資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率、成本費(fèi)用利潤率和主營業(yè)務(wù)利潤率都是下降趨勢，說明保利地產(chǎn)在創(chuàng)造收益的時候花費(fèi)的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力就被削弱。
2.3.4 營運(yùn)能力
保利地產(chǎn)從2010年-2014年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經(jīng)營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風(fēng)險增大。
2.4 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的總體評價
綜合保利地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)比率指標(biāo)分析、單變量模型分析。Z3和F分?jǐn)?shù)模型分析結(jié)果，我們可以得出，保利地產(chǎn)的風(fēng)險水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態(tài)，暫時看不到財務(wù)危機(jī)，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產(chǎn)的償債能力和營運(yùn)能力皆有不同程度的下滑，現(xiàn)金流量也不樂觀，結(jié)合目前的國家的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)形勢來看，同行業(yè)的格力地產(chǎn)，同樣是上市公司，但是格力地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險情況要低于保利地產(chǎn)，保利地產(chǎn)想要持續(xù)的健康的發(fā)展，確?？梢栽谕袠I(yè)中占據(jù)一個優(yōu)勢地位，就必須提高財務(wù)風(fēng)險的意識，分析財務(wù)風(fēng)險上升的原因，在日常的財務(wù)活動和經(jīng)營活動中加強(qiáng)管理和防范，及時的調(diào)整策略。
3 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的成因
3.1 宏觀政策
3.1.1 宏觀調(diào)控
2010年，“國十一條”，發(fā)生違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫時取消新購置土地資格。
2011年，“新國八條”，加強(qiáng)對閑置房地產(chǎn)的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標(biāo)拍賣等制度。
2012年，繼續(xù)促使房價回到正常，落實(shí)安居工程。
2013年，“新國五條”，打擊投資投機(jī)性購房。
2014年，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，給予了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)會。
因?yàn)檫@些政策，保利地產(chǎn)作為國企的拿地優(yōu)勢被削弱了，所以保利在購進(jìn)土地的時候，成本增加，利潤下降，投資風(fēng)險加大等。
3.1.2 稅收政策
我國房地產(chǎn)行業(yè)需要繳納十幾種稅。在房產(chǎn)首次交易的時候，開發(fā)商需要繳納營業(yè)稅、所得稅、建設(shè)稅、土地增值稅和土地使用稅，同時，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產(chǎn)二次交易時，個人所得稅、營業(yè)稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實(shí)際最后都是房價的一部分。由于房產(chǎn)稅的范圍的擴(kuò)大，勢必稅收成本會加重，那么那時保利地產(chǎn)的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風(fēng)險。
3.1.3 其他政策
政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業(yè)住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發(fā)商的利潤出現(xiàn)波動，財務(wù)風(fēng)險增大。
3.2 行業(yè)形勢
3.2.1 市場競爭激烈
因?yàn)榻甑纳鐣陌l(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在加速發(fā)展，很多社會資源投入到了房地長行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量翻倍的增加，整個房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大。保利地產(chǎn)在面對這么多強(qiáng)勁的對手時，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。
3.2.2 市場需求
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過大熱之后，現(xiàn)在市場上的住宅等已經(jīng)是供過于求的狀態(tài)，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤在不斷的下降，保利地產(chǎn)也已經(jīng)告別了高速發(fā)展取得高利潤的階段，保利地產(chǎn)只有對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行防范，才能使實(shí)際盈利和預(yù)期盈利相差不遠(yuǎn)。
3.3 內(nèi)部原因
（1）保利地產(chǎn)一直以來的高速發(fā)展策略，在當(dāng)下嚴(yán)峻的形勢下，財務(wù)風(fēng)險會不斷的加劇，對此，保利地產(chǎn)應(yīng)該順應(yīng)環(huán)境做出調(diào)整和改革。
（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產(chǎn)作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，對資金的依賴程度高，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)需要巨大的投入，從開發(fā)到銷售，時間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風(fēng)險加劇。
4 保利地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險防范的建議
4.1 決策者財務(wù)風(fēng)險意識需加強(qiáng)
企業(yè)決策者對財務(wù)風(fēng)險的重視程度直接影響整個企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況，所以在做決策時，要將融資、投資、經(jīng)營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產(chǎn)在過去是跨越式的發(fā)展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不佳，加之行業(yè)之間的競爭激烈，保利地產(chǎn)以前的發(fā)展廁所已經(jīng)不適合當(dāng)下，所以保利地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎的進(jìn)行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。
4.2 財務(wù)人員的風(fēng)險管理能力
財務(wù)人員要對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識必須提高，順應(yīng)社會發(fā)展的要求，將財務(wù)風(fēng)險的防范意識帶到日常工作中，除了對財務(wù)風(fēng)險狀態(tài)進(jìn)行及時的監(jiān)控和防范，也要及時和客觀的將保利地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險變動情況反映給決策者，便于及時的做出財務(wù)風(fēng)險的防范措施。
4.3 保障償債能力
從本文的分析我們可以得知，保利地產(chǎn)的償債能力在不斷下降，要將長期負(fù)債和短期負(fù)債控制在合理的范圍內(nèi)，并且及時調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。加之國內(nèi)融資環(huán)境嚴(yán)峻，現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實(shí)現(xiàn)。
4.4 海外融資
保利地產(chǎn)是我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，高速發(fā)展和高負(fù)債是分不開的。保利地產(chǎn)的融資渠道一直在國內(nèi)，近年來國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，國家宏觀調(diào)控政策多，保利地產(chǎn)的資金的流動性也較以前不好。與此同時，保利最大的競爭對手萬科已經(jīng)在海外融資的道路上，萬科的海外融資降低了萬科的融資成本。對此，保利地產(chǎn)也應(yīng)該加快拓寬融資渠道的步伐，以此來降低融資成本。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施
（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容
1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本
房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補(bǔ)償，建安工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，前期工程費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)和公共配套費(fèi)等。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用
房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用主要指的是應(yīng)攤費(fèi)用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營期間應(yīng)承擔(dān)的各種費(fèi)用。主要包含管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制
1、立項(xiàng)階段的成本控制
立項(xiàng)階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對項(xiàng)目的預(yù)期成本分布、收入，利潤和風(fēng)險進(jìn)行相應(yīng)的分析。立項(xiàng)階段的成本控制活動主要包括：項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。
2、設(shè)計階段的成本控制
設(shè)計階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實(shí)設(shè)計階段的成本控制。具體來說應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項(xiàng)階段確定的成本規(guī)劃落實(shí)方案設(shè)計與施工圖設(shè)計；二是要強(qiáng)化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強(qiáng)化施工前對設(shè)計圖紙的審核工作。
3、建設(shè)階段的成本控制
建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實(shí)招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實(shí)好工程款的支付時間節(jié)點(diǎn)，有效控制財務(wù)成本。
4、交付階段的成本控制
交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗(yàn)收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理，重點(diǎn)審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險分析
融資風(fēng)險指的是企業(yè)為取得財物利益而產(chǎn)生的舉債，這會增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險分析
投資風(fēng)險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場庫存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險分析
資金回收風(fēng)險指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)問題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時發(fā)生資金相對不足的問題。收益分配風(fēng)險指的是利潤分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的活動帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險以及收益分配的風(fēng)險的成因主要是由內(nèi)外兩個方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國家政策的變動等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財務(wù)風(fēng)險間的關(guān)系
由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場風(fēng)險、投資風(fēng)險等財務(wù)風(fēng)險，如果不能很好的對這些風(fēng)險進(jìn)行控制，將會帶給企業(yè)非常大的損失，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對于財務(wù)風(fēng)險的影響主要表現(xiàn)在對融資規(guī)模、投資時點(diǎn)以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；償債能力分析；
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)隨著改革開放的深入發(fā)展和中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)的日趨完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸呈現(xiàn)出一種活躍發(fā)展的勢態(tài)。比如當(dāng)下的"房地產(chǎn)熱"等虛擬經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)象廣泛存在。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、缺乏雄厚的基礎(chǔ)、規(guī)模較小， 企業(yè)運(yùn)行沒有實(shí)現(xiàn)其一定的標(biāo)準(zhǔn)， 與國外房地產(chǎn)業(yè)比相差程度高。同時又受國家宏觀政策調(diào)控影響， 國際經(jīng)濟(jì)變動的影響，金融政策的嚴(yán)格控制， 使得我國很多房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的財務(wù)風(fēng)險，這是企業(yè)生存發(fā)展需要迫切解決的現(xiàn)實(shí)問題。
本文以企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理理論為基礎(chǔ)，通過理論與實(shí)際相結(jié)合的原則，以陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司為例，通過分析其償債能力，制定其財務(wù)風(fēng)險的防范措施，并得出有一定意義的結(jié)論和建議。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念
（一）財務(wù)風(fēng)險的概念
財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)受多種不確定因素的影響，未能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的收益，從而產(chǎn)生損失的可能性。狹義的財務(wù)風(fēng)險， 是指由于利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險， 是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營及利潤分配等財務(wù)活動中因各種因素而導(dǎo)致的對企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。[1]
（二）財務(wù)風(fēng)險的基本類型及其影響因素
1.財務(wù)風(fēng)險的基本類型
企業(yè)的財務(wù)活動是一個完整的系統(tǒng)，其包括融資、投資、資金回收、收益分配這四個環(huán)節(jié)，在各個活動環(huán)節(jié)都可能會產(chǎn)生風(fēng)險。因此，財務(wù)風(fēng)險也是個綜合性較強(qiáng)的概念。首先，財務(wù)風(fēng)險也同樣涉及到了該企業(yè)資金運(yùn)動的各環(huán)節(jié)、該企業(yè)內(nèi)部的各方面以及該企業(yè)環(huán)境中的各因素。其次，企業(yè)中的其他風(fēng)險，如政策風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等，其影響的效果最終也同樣會歸結(jié)到該企業(yè)的財務(wù)成果上。 因此按照財務(wù)活動的具體內(nèi)容，財風(fēng)險主要由融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險等構(gòu)成。
2.財務(wù)風(fēng)險的影響因素
財務(wù)風(fēng)險的概念及類型決定了影響財務(wù)風(fēng)險的因素是多種多樣的。只有了解了影響財務(wù)風(fēng)險的因素，才能進(jìn)行合理調(diào)控，從而使財務(wù)風(fēng)險降到最低的合理范圍內(nèi)。而對于房地產(chǎn)行業(yè)，一般的影響因素有以下幾點(diǎn)。
（1）企業(yè)是否有合理的融資結(jié)構(gòu)，是導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要影響因素之一。不合理的融資結(jié)構(gòu)會帶來較大的資金成本，導(dǎo)致負(fù)債過大，帶來財務(wù)風(fēng)險。
（2）是否有合理謹(jǐn)慎的拿地制度也是影響財務(wù)風(fēng)險的重要因素之一。不合理的拿地政策會導(dǎo)致過多資金凍結(jié)，使資金無法在短的時間內(nèi)帶來收益。
（3）財務(wù)風(fēng)險同樣受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化，可以促進(jìn)銷售，利于資金循環(huán)，從而分散風(fēng)險。
二、陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀
（一）企業(yè)背景
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的總稱是陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司，成立于1984年，總部位于深圳。它是以集中銷售、租賃、物業(yè)管理為一體，物業(yè)品種齊全的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)是一個典型的資金密集型行業(yè)，對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，健康的資金鏈相當(dāng)重要。但是由于我國的金融市場發(fā)展落后于形勢的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)過多依賴銀行貸款，籌集資金的途徑有限等問題， 使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況一直處于臨界狀態(tài)。目前，政府為了控制房價過快增長， 推出一系列宏觀調(diào)控政策， 對各大銀行均收緊了房地產(chǎn)貸款限額， 很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的壓力。
（二）目前房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀
2010年， 隨著我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的加深， 房地產(chǎn)市場已有回歸常態(tài)的趨勢， 對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的影響主要體現(xiàn)在資金籌集、資金使用以及資金回收三方面。
1.資金籌集--融資全面收緊
受我國宏觀調(diào)控政策的影響， 房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道全面收緊， 銀行貸款限額收縮， "定向?qū)捤? 政策限制資金流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 資金來源結(jié)構(gòu)變化明顯。主要表現(xiàn)在： 企業(yè)自籌資金比重有所增加， 國內(nèi)貸款所占比重下降， 利用外資比重明顯下降。在國內(nèi)融資困難加大的情況下， 借助海外融資將是房地產(chǎn)企業(yè)緩解融資困境的有效途徑。外資的使用將減小我國房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策調(diào)控的影響， 也有利于企業(yè)管理的升級創(chuàng)新， 因此我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬外資的融資渠道， 提升資金管理能力。
2.資金使用--面臨土地價格高壓
在房地產(chǎn)開發(fā)成本中， 土地費(fèi)用、各種稅費(fèi)等土地成本比例達(dá)四成左右， 是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中最主要的成本， 其不確定性也是最大。房地產(chǎn)企業(yè)在2009年、2010年拿地迅猛，但地價較高。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房價漲幅明顯速度變慢， 部分地區(qū)房價下降， 市場成交量持續(xù)低迷， 房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集受到很大限制。另外財政部、 國土資源部等五部發(fā)文加強(qiáng)土地出讓管理， 規(guī)定繳納土地款原則上不超過一年，首次繳納比例不低于5 0%。 如果這一政策嚴(yán)格執(zhí)行， 之前進(jìn)行土地儲備的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的資金壓力。
3.資金回收--樓市交易慘淡
房地產(chǎn)市場受限購、限價政策以及房產(chǎn)稅區(qū)域可能擴(kuò)大的影響， 房價下降期望逐步加強(qiáng)， 市場觀望態(tài)度進(jìn)一步加重， 市場成交量下降。2011年房地產(chǎn)市場成交量為940萬平方米， 同比下降1 0%， 房地產(chǎn)企業(yè)的銷售房子可以直接拿回的資金受阻， 其資金狀況面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，降低商品房庫存、促進(jìn)銷售、加快資金回籠， 成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)。
三、陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司的財務(wù)風(fēng)險分析
（一）陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險形成原因
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實(shí)行的是資本金制度，但是在企業(yè)開發(fā)的初期階段以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?。大量的開發(fā)資金來源于銀行貸款。如果公司以負(fù)債形式進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，公司將無法歸還所欠的債務(wù)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款、預(yù)收款以及外資投入，企業(yè)可自由支配且無需償還的資金較少。這就使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款和預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率高，承擔(dān)利息費(fèi)用高，資金周轉(zhuǎn)余地小。這是房地產(chǎn)企業(yè)無力償還債務(wù)風(fēng)險的根本原因[2]。
（二）陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險分析
本文從償債能力入手，通過計算分析營運(yùn)資本、速動比率等數(shù)據(jù)，從而對該企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析。企業(yè)償債分析的內(nèi)容受企業(yè)負(fù)債的內(nèi)容和償債所需資產(chǎn)內(nèi)容的制約，通常分為短期償債能力分析和長期償債能力分析[2]。
1.從短期償債能力分析
短期償債能力是指企業(yè)以流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力。資產(chǎn)的流動性、流動負(fù)債的規(guī)模與結(jié)構(gòu)等是影響短期償債能力的主要因素。[3]
（1）營運(yùn)資本的計算與分析
營運(yùn)資本是指公司對于短期資產(chǎn)的投資， 如現(xiàn)金、可轉(zhuǎn)讓證券、存貨等流動資產(chǎn)。凈營運(yùn)資本是指流動資產(chǎn)減去流動負(fù)債的余額。[4]在靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的營運(yùn)資本說明其有一定的償債能力，因?yàn)槠淞鲃淤Y產(chǎn)抵補(bǔ)了流動負(fù)債后還有一定剩余，即37，106，336，746.00元。從動態(tài)上分析：該公司的短期償債能力與近三年第一季度的營運(yùn)資本進(jìn)行對比，可得出從2010年開始到2012年，營運(yùn)資本年年遞增，并且增加幅度明顯。從2010年至2012年增加了16，697，560，938元。營運(yùn)資本之所以增加是因?yàn)樵撈髽I(yè)當(dāng)期流動資產(chǎn)的增長速度比流動負(fù)債的增長速度快。同時，營運(yùn)資本的增加也說明陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力每年都有明顯增強(qiáng)，并且用于日常經(jīng)營需要的資本也穩(wěn)步增強(qiáng)。
（2）速動比率的計算與分析
速動比率是指企業(yè)的速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率。計算速動比率的關(guān)鍵在于計算速動資產(chǎn)。速動資產(chǎn)就是流動資產(chǎn)減去存貨的差額。速動比率是衡量企業(yè)流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動負(fù)債的能力。通常，如果速動比率為100%，就說明企業(yè)有償債能力；相反，如果速動比率低于100%，就說明企業(yè)的償債能力不強(qiáng)。因此，該指標(biāo)越低，企業(yè)償債能力越差。但是如果該指標(biāo)過高，則說明企業(yè)擁有了過多的貨幣性資產(chǎn)，也就意味著失去了一些較好的投資及獲利機(jī)會。其計算公式為：速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨）/流動負(fù)債。從動態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力與近三年來第一季度的速動比率進(jìn)行對比，可得出從2010年開始到2012年，速動比率年年遞增，并且增加幅度很明顯。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速動比率之所以增加是因?yàn)樵撈髽I(yè)的期末流動資產(chǎn)中，速動資產(chǎn)規(guī)模降低，存貨周轉(zhuǎn)加快的結(jié)果。但是，從靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的速動比率為0.65，遠(yuǎn)低于企業(yè)的安全邊際1，說明其償債能力很低，短期債務(wù)存在風(fēng)險，也可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境。
（3）現(xiàn)金比率的計算與分析
現(xiàn)金比率是通過計算企業(yè)現(xiàn)金類資產(chǎn)與其流動負(fù)債之間的比率，來衡量企業(yè)資產(chǎn)的流動性。通常在企業(yè)的流動資產(chǎn)中，現(xiàn)金及其等價物的流動性是最好的，可以用于償還企業(yè)的短期債務(wù)。由于現(xiàn)金比率是量度所有資產(chǎn)中相對于當(dāng)前負(fù)債最具流動性的項(xiàng)目，因此，用現(xiàn)金比率來衡量企業(yè)的償債能力是最為保險的。其公式為：現(xiàn)金比率=貨幣資金/流動負(fù)債。從動態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力與三年來第一季度的現(xiàn)金比率進(jìn)行對比，可得出從2010年開始到2012年，現(xiàn)金比率波動較大，但是總體幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。從靜態(tài)上分析：企業(yè)2012年第一季度的現(xiàn)金比率為0.41，從總體上看還比較高，表明該企業(yè)有一定的償債能力。
2.從長期償債能力分析
長期償債能力是指企業(yè)長期債務(wù)到期時企業(yè)盈利或資產(chǎn)可用于償還長期負(fù)債的能力。長期償債能力分析對企業(yè)債權(quán)人、投資者、經(jīng)營者以及與企業(yè)有關(guān)聯(lián)的各方面等都有極其重要的意義。因此，一個企業(yè)具有良好的長期償債能力其財務(wù)風(fēng)險也會較小。
（1）資產(chǎn)負(fù)債率的計算與分析
資產(chǎn)負(fù)債率是綜合反映企業(yè)償債能力，尤其是反映企業(yè)長期的償債能力的重要指標(biāo)。它也是指企業(yè)的負(fù)債總額與資產(chǎn)總額之間的比率。其計算公式如下：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。資產(chǎn)負(fù)債率同時指企業(yè)資產(chǎn)總額中債權(quán)人提供資金所占的比重，也可用于反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。對于企業(yè)來說，資產(chǎn)負(fù)債率為50%為合適，這樣利于風(fēng)險與收益的平衡。如果指標(biāo)大于了100%，說明該企業(yè)已經(jīng)資不抵債，可以視為達(dá)到破產(chǎn)警戒線。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同時越來越偏離了50%。說明陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的長期償債能力每年都有較為減弱，從而使財務(wù)風(fēng)險有增大的趨勢。
（2）凈資產(chǎn)負(fù)債率的計算與分析
凈資產(chǎn)負(fù)債率是指某企業(yè)的負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額之間的比率?？梢杂脕矸从晨傎Y產(chǎn)結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。如果某企業(yè)的凈資產(chǎn)負(fù)債率過高，說明企業(yè)負(fù)債過高。從企業(yè)的所有者和其經(jīng)營者的角度看，如果該指標(biāo)過低，則不利于擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模以及取得較好的財務(wù)杠桿收益。因此，適當(dāng)?shù)呢?fù)債經(jīng)營也是有益的。一般會認(rèn)為凈資產(chǎn)負(fù)債率為100%最為合適。從靜態(tài)上看：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的凈資產(chǎn)負(fù)債率為2.37，遠(yuǎn)高于100%，表明所有者權(quán)益對所負(fù)債可償還的保證程度較低，這樣債權(quán)人就較不安全。從動態(tài)上分析：該企業(yè)的長期償債能力與近三年第一季度的凈資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行對比，可得出從2010年開始到2012年凈資產(chǎn)負(fù)債率年年遞增，增加幅度較為明顯。2010年到2012年增加了0.85，但明顯偏離了100%。從此角度看，說明陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的長期償債能力每年都有明顯減弱，從而大大增加了財務(wù)風(fēng)險。
（3）長期負(fù)債率的計算與分析
長期負(fù)債率是分析該企業(yè)的長期償債能力的重要指標(biāo)之一。通過企業(yè)的非流動負(fù)債與非流動資產(chǎn)之間的比率來進(jìn)行計算。長期負(fù)債率越低，該企業(yè)的長期償債能力就會越強(qiáng)，這樣對于債權(quán)人來說，其安全性也就越高了。從動態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的長期償債能力與近三年來第一季度的長期負(fù)債率進(jìn)行對比，得出從2010年開始到2012年，長期負(fù)債率持續(xù)上升，增長幅度明顯。尤其是2012年，由于非流動負(fù)債大大增加，而非流動資產(chǎn)卻較前年有所下降，因此導(dǎo)致長期負(fù)債率明顯上升。從靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的長期負(fù)債率為3.14，較為偏高。從此角度看說明其長期償債能力較低，對債權(quán)人來說，其安全性也較低。該企業(yè)存在不可忽視的長期償債風(fēng)險。
四、陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的控制和預(yù)防措施
基于上述財務(wù)風(fēng)險的分析，并結(jié)合陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀，提出了解決其財務(wù)風(fēng)險的防范措施，同時也可作為該公司應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的思路：
（一）要合理調(diào)節(jié)融資結(jié)構(gòu)
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的流動負(fù)債以及負(fù)債總額等都偏大，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率等比率過高。這樣會帶來不容忽視的財務(wù)風(fēng)險。由此可看出，造成陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險最主要的原因便是資金壓力。據(jù)資料顯示，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)定位于"城市區(qū)域綜合運(yùn)營開發(fā)"，導(dǎo)致每個項(xiàng)目所需要的資金量很大。因此要合理地調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，合理減少負(fù)債，從而降低目前的資產(chǎn)負(fù)債率，使其盡力保持在50%，從而減少財務(wù)風(fēng)險。此外，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)還應(yīng)該尋找一條不同的融資渠道，來擺脫困局。如果按其計劃，能夠順利在香港上市的話，港股融資渠道眾多，可使用的工具包括發(fā)行債券、可轉(zhuǎn)換債券或者股權(quán)融資，任何時候只要股東同意或有人愿意購買就可以集資，而在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)調(diào)控則無法進(jìn)行再融資。通過以上調(diào)節(jié)，使其融資更加合理，從而減少財務(wù)風(fēng)險。
（二）進(jìn)行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)從去年已經(jīng)開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，分拆商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合到招商商置進(jìn)行運(yùn)作。做大做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)是招商地產(chǎn)的一個重要的戰(zhàn)略方向。這是非常好的趨勢。此外，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司集團(tuán)的支持和強(qiáng)大背景，是陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)今后發(fā)展的最大優(yōu)勢。在招商集團(tuán)的幫助和支持下，企業(yè)可以獲取一些更好的資源。對企業(yè)未來的業(yè)務(wù)增長和利潤增長有推動作用。同時結(jié)合產(chǎn)業(yè)協(xié)同，尤其在產(chǎn)業(yè)方面進(jìn)行相互協(xié)同，獲取更多土地資源。這在某種程度上來講，也會給招商集團(tuán)公司帶來更好的競爭力。這樣進(jìn)行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，尋找新的機(jī)遇，更好地發(fā)展強(qiáng)大企業(yè)。
（三）合理開發(fā)土地以及加大營銷的力度
每個房地產(chǎn)公司都要開發(fā)土地，這是公司維持生產(chǎn)的主要行為。面對財務(wù)風(fēng)險，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)應(yīng)該要采取更謹(jǐn)慎的開發(fā)政策。譬如像四線城市，地價相對較低，是一個不錯的嘗試。同時也要盡量保證拿下來的地塊具有抗風(fēng)險的能力，要有很好的創(chuàng)造效益的能力。同時還要更有效的發(fā)揚(yáng)陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)在全國老客戶的資源，擴(kuò)大銷售業(yè)績。過去陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)過多地將重心放在一二線城市以及高端產(chǎn)品。今后應(yīng)該有所調(diào)整，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，適當(dāng)?shù)乜紤]三四線城市和大眾化產(chǎn)品，從而提高銷售量，加快資金循環(huán)，更好地應(yīng)對市場。
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[關(guān)鍵詞]宏觀調(diào)控；房產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155
1 研究背景
在目前國家宏觀調(diào)控政策中，我國房地產(chǎn)行業(yè)早已完成買方與賣方市場的轉(zhuǎn)變，特別是最近限購及限貸相關(guān)政策不斷實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場發(fā)展環(huán)境也日趨激烈，在資金呈現(xiàn)不斷匱乏的同時，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，即將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險，然而也有些房地產(chǎn)企業(yè)卻能從風(fēng)險中尋求發(fā)展機(jī)會，在不斷開發(fā)的新樓盤中處于優(yōu)勢地位，成為行業(yè)的領(lǐng)軍者，由此可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)境給企業(yè)帶來的影響僅是一方面，對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說財務(wù)風(fēng)險的控制才是發(fā)展的關(guān)鍵，和房地產(chǎn)開發(fā)是否成功有直接關(guān)系。
隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)形式和經(jīng)營產(chǎn)品品種的不斷革新，為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理帶來了新的難度。近年來，我國政府不斷出臺新的政策來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和去庫存，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，但同時，房地產(chǎn)公司的資金來源問題以及內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險管理模式陳舊的問題成了房地產(chǎn)公司發(fā)展和業(yè)務(wù)革新的桎梏，因此，本文依托價值鏈分析方法對于房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險管理方式提出了理論建議并構(gòu)建了操作程序體系，并依托我國房地產(chǎn)上市公司的實(shí)例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產(chǎn)公司在財務(wù)風(fēng)險管理模式升級上提供了參考。
2 我國房產(chǎn)企業(yè)價值鏈財務(wù)風(fēng)險分析
2.1 基于我國房產(chǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈的縱向價值鏈分析
我國房產(chǎn)公司當(dāng)前的發(fā)展，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征，以“做強(qiáng)銷售、做大外包、拓展管理”為目標(biāo)，加快產(chǎn)業(yè)布局，目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)已形成房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)外包、租賃與管理三大主業(yè)，能夠在住宅、商業(yè)用地、商鋪、建筑建設(shè)、住宅管理等領(lǐng)域，為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為客戶提供開發(fā)―產(chǎn)品―銷售―服務(wù)的一站式服務(wù)，業(yè)務(wù)鏈與管理詳見下圖。
對我國房產(chǎn)公司而言，其縱向價值鏈更多的是對于財務(wù)成本管理的分析，在整個價值鏈過程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我國房地產(chǎn)企業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤率是比較平均的。
為了能夠促進(jìn)公司更好地化解財務(wù)風(fēng)險，提高公司盈利能力，我國房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步探究其利潤率平均的主要原因，并根據(jù)原因進(jìn)一步分析后期的應(yīng)對措施。
2.2 基于我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部價值鏈背景下的財務(wù)分析
所謂的我國房產(chǎn)公司內(nèi)部價值鏈戰(zhàn)略，即我國房產(chǎn)公司通過對公司內(nèi)部當(dāng)前現(xiàn)有的各種財務(wù)資源以及其他資源進(jìn)行整合，從而實(shí)現(xiàn)提高公司核心競爭力水平的一種發(fā)展戰(zhàn)略。
本文的分析，綜合考慮我國房產(chǎn)公司所處的行業(yè)環(huán)境以及其自身所具有的特性，通過引入SPM 公司財務(wù)戰(zhàn)略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內(nèi)部價值鏈戰(zhàn)略分析方法，來對我國房產(chǎn)公司的整個內(nèi)部價值鏈發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行分析和說明。
根據(jù)我國上市房產(chǎn)公司 2011―2014年的平均相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，本文分析得出了我國房產(chǎn)公司內(nèi)部價值鏈分析的相關(guān)指標(biāo)，具體情況如表2所示。
分析上表中的數(shù)據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)：
對于我國房產(chǎn)公司而言，在2011―2014年經(jīng)歷了一個較高的增長時期，但在2011年由于政府部門相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和實(shí)施，導(dǎo)致了公司的經(jīng)營受到嚴(yán)重影響，公司經(jīng)營的虧損導(dǎo)致了公司各項(xiàng)指標(biāo)的嚴(yán)重下滑。而這種境況也迫使我國房產(chǎn)上市公司尋求業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型。
2009―2012年，剔除國家宏觀調(diào)控的影響，根據(jù)所處公司財務(wù)矩陣與生命周期耦合象限來看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續(xù)增長能力是極強(qiáng)的，在企業(yè)生命周期中是成長型企業(yè)，但現(xiàn)金短缺，籌資壓力大。
因此，對于我國房產(chǎn)公司而言，其財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)當(dāng)專注于保障其財務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施上，對其價值鏈中財務(wù)風(fēng)險的管理當(dāng)集中在其財務(wù)戰(zhàn)略中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，保證企業(yè)在整個價值鏈業(yè)務(wù)中的經(jīng)營平穩(wěn)性。
3 我國房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理建議
3.1 內(nèi)部價值鏈財務(wù)風(fēng)險管理
（1）成本控制管理的建立。通過內(nèi)部價值鏈分析，我國房產(chǎn)公司當(dāng)前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財務(wù)水平，我國房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重成本控制的建立。具體而言，應(yīng)當(dāng)做到平衡效益與質(zhì)量的關(guān)系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細(xì)賬以及完善內(nèi)部成本管理體系，依靠科技創(chuàng)新等方面來實(shí)現(xiàn)成本控制。
（2）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化?；趦r值鏈的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，主要是指企業(yè)在籌資上實(shí)施資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，根據(jù)與價值鏈依存度的關(guān)系，合理確定融資戰(zhàn)略。
在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”成為主基調(diào)的市場環(huán)境下，通過資產(chǎn)證券化模式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，已成為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的新選擇，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將呈現(xiàn)井噴式增長。有關(guān)專家甚至斷言，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)趨于成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式也將隨之改變。
近年來，我國房地產(chǎn)證券化市場已進(jìn)行了許多探索和創(chuàng)新。從市場情況看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品大致可分為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準(zhǔn)REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券等。
多種新型房地產(chǎn)金融工具的出現(xiàn)，都為我國房產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了良好的外部基礎(chǔ)，能夠在很大程度上實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
3.2 外部價值鏈財務(wù)風(fēng)險管理
外部價值鏈戰(zhàn)略是指價值鏈的核心企業(yè)通過協(xié)調(diào)以其為核心的價值鏈企業(yè)群整體的財務(wù)資源來達(dá)到提升整個價值鏈核心競爭能力的策略。
當(dāng)前我國房產(chǎn)公司已經(jīng)形成了一整套圍繞客戶所展開的價值鏈體系，能夠?yàn)榭蛻籼峁┮幌盗械膬r值服務(wù)。因此對于我國房產(chǎn)公司而言，其外部財務(wù)風(fēng)險的管理應(yīng)當(dāng)注重合作伙伴的選擇，從而實(shí)現(xiàn)共贏。
（1）公司戰(zhàn)略伙伴與競爭者策略。對于我國房產(chǎn)公司而言，在橫向價值鏈中的合作中，應(yīng)當(dāng)通過吸引更多的戰(zhàn)略伙伴以及合作伙伴來實(shí)現(xiàn)公司技術(shù)以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價值鏈的合作中，應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)業(yè)鏈的不斷整合來實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)價值鏈的不斷拓寬。
（2）生命周期戰(zhàn)略。價值創(chuàng)新生命周期財務(wù)戰(zhàn)略，主要是基于價值鏈創(chuàng)新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應(yīng)的財務(wù)戰(zhàn)略予以配合。
我國房產(chǎn)公司在籌資戰(zhàn)略上采取權(quán)益籌資戰(zhàn)略，以鞏固財務(wù)基礎(chǔ)，以支撐經(jīng)營戰(zhàn)略；在投資上應(yīng)集中財力，投資于最急切、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上；分配上，應(yīng)注重好激勵及內(nèi)源性資金，抵御財務(wù)風(fēng)險。
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一、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀分析
1.籌資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)的開發(fā)資金有超過70%源于銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險大部分由銀行承擔(dān)，幾乎所有的其他行業(yè)都與銀行息息相關(guān)，牽一發(fā)而動全身。因而，改變這種以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式刻不容緩。雖然我國自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來源。
2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高。企業(yè)在經(jīng)營過程中，負(fù)債率過大將會加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，如果資金流出現(xiàn)問題，企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營困難、縮小規(guī)模甚至是破產(chǎn)等后果。所以大部分企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬科、保利這種大企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)近80%，就不難想象那些規(guī)模較小的公司了。大多企業(yè)都保持一個高負(fù)債率的原因就是因?yàn)楫?dāng)這些借款資本的利潤率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負(fù)債利息很低甚至沒有，像預(yù)收款項(xiàng)和應(yīng)付款，相當(dāng)于被公司無償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業(yè)債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會承擔(dān)不起高額的利息費(fèi)用。
3.資金回籠慢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于普通的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，涉及到建筑的設(shè)計建造、銷售售后，它的經(jīng)營過程都比較長，從前期審批、規(guī)劃、投標(biāo)購買土地的使用權(quán)以及后面的建造都是一個非常漫長的時間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業(yè)就需要不斷地投錢進(jìn)去，并不會取得收益，所以說房地產(chǎn)的資金回籠慢。另外由于現(xiàn)在的銷售策略幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)都是實(shí)行分期付款的，雖然企業(yè)也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時間。
4.盲目投資。一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是超高的利潤。在這種利益的驅(qū)使下，才會出現(xiàn)國內(nèi)現(xiàn)在“全民炒房”的熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對為占社會大部分人口的普通群眾提供廉價房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關(guān)系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會進(jìn)一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現(xiàn)在“鬼城”已經(jīng)屢見不鮮了。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
針對房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險成因，我們可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個方面分析。
1.企業(yè)內(nèi)部的原因。①行業(yè)特性。房地產(chǎn)這個行業(yè)很特殊，需要比汽車行業(yè)還多的前期資金投入，需要僅短于醫(yī)藥行業(yè)的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長，到后面房屋銷售的不穩(wěn)定以及應(yīng)收賬款的回收，房地產(chǎn)存在著各種不確定。這些都會給地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)狀況帶來揮之不去的陰影。②資本結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產(chǎn)商發(fā)展起來，大半要?dú)w功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產(chǎn)商財務(wù)上的依賴性。經(jīng)統(tǒng)計，我國大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)領(lǐng)頭羊開始向證券市場融資轉(zhuǎn)變，但是還需要很長的路程。而如果企業(yè)一直保持這樣的情況，從企業(yè)到銀行無論哪一方出現(xiàn)了問題，都將引起巨大的財務(wù)危機(jī)。
2.企業(yè)外部的原因。①政策環(huán)境的抑制。房地產(chǎn)與社會的各行各業(yè)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)起始階段，國家很是關(guān)注，從起始時期的大力支持，到地產(chǎn)過熱時候的貨幣財政政策的干預(yù)，都表明了房地產(chǎn)是政府眼中的焦點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的情況還與該時間段的政府政策導(dǎo)向有關(guān)。國家干預(yù)有廉租房建設(shè)、提高首付比例、提高利息率等以及各項(xiàng)稅種的征收。一方面，國家頒布的交易政策也會影響到房地產(chǎn)，主要是因?yàn)檫@些政策會影響到大眾的購買意愿，從而影響到房地產(chǎn)商的銷售量。另一方面，作為房地產(chǎn)商最重要的是土地，國家土地政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)的經(jīng)營肯定也會發(fā)生變化，如果土地開發(fā)區(qū)價格變得太高，開發(fā)商的成本必定升高，然后企業(yè)就會提高銷售價格，從而影響銷量，這都會造成財務(wù)風(fēng)險的。綜上所述，國家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，國家政策會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。②經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷。經(jīng)濟(jì)低迷的時候，每個行業(yè)都會受到影響。每個國家甚至地區(qū)都有它自身的發(fā)展周期，當(dāng)當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展周期的上升階段時，房地產(chǎn)行業(yè)也會跟著繁榮，當(dāng)發(fā)展到了峰點(diǎn)，超出當(dāng)?shù)厮艹惺艿?，就會衰退下來，最先受到?jīng)_擊的都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于資金占用期長回收慢的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷對房地產(chǎn)行業(yè)會造成很大影響。③市場環(huán)境供需不合理。市場經(jīng)濟(jì)的根本就是經(jīng)濟(jì)活動是由市場來影響發(fā)展的，如果供需不合理必將不容于市場。而隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。像北京、上海、深圳等國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市，房子明顯供不應(yīng)求，而一些二三線城市，卻隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過熱，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)商并沒有長遠(yuǎn)眼光，只聚焦于高檔房產(chǎn)與豪宅的投資開發(fā)，形成了浪費(fèi)閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會主群體的普通消費(fèi)人群。結(jié)果是，地域差異、產(chǎn)品開發(fā)單一造成的供需不合理會造成企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
1.拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營活動的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風(fēng)險防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點(diǎn)是利息高，企業(yè)無力承擔(dān)高額的利息費(fèi)用，發(fā)行股票可以解決這個問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風(fēng)險分散于個個股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨(dú)立承擔(dān)。三是房地產(chǎn)企業(yè)最好實(shí)現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業(yè)的償債壓力更小；四是可以打破房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。尤其當(dāng)政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過熱而實(shí)行的各種貨幣財政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊(yùn)深的企業(yè)才能存活下去，而對于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。
2.降低資產(chǎn)負(fù)債率。企業(yè)為了獲得更多的效益，會進(jìn)行很常見的負(fù)債經(jīng)營。但是如果負(fù)債經(jīng)營不合理，就會造成很高的財務(wù)風(fēng)險，越是單一不合理負(fù)債越容易出問題。企業(yè)可能為了短時間的擴(kuò)張不管自身的資本結(jié)構(gòu)而拼命籌集資金，而解決這個問題的辦法就是尋求短期負(fù)債與長期負(fù)債的平衡，也就是合理安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，如果能把短期負(fù)債控制在一定的范圍，是企業(yè)所能承擔(dān)的，然后再借的適合企業(yè)長期發(fā)展的長期負(fù)債，能很大程度上降低財務(wù)風(fēng)險。
關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)金流量
改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發(fā)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機(jī)，使得我國房地產(chǎn)業(yè)得以迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大，并顯示出勃勃生機(jī)和旺盛活力。房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大等特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來，國家調(diào)控的力度明顯加大，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)制度、開發(fā)模式以及監(jiān)管制度都在逐步完善。
一、 財務(wù)風(fēng)險的概念
狹義財務(wù)風(fēng)險是指由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來說指企業(yè)因負(fù)債增加使償債能力減弱或減少企業(yè)利潤的可能性，通常也稱為籌資風(fēng)險。一般資本的來源有兩個方面：企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。廣義財務(wù)風(fēng)險，是指企業(yè)在經(jīng)營及各項(xiàng)財務(wù)活動中，由于各種無法預(yù)計或不可控因素的存在，及財務(wù)狀況的不確定性，使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務(wù)風(fēng)險是個綜合性極強(qiáng)的概念。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特征
2.1 資金周轉(zhuǎn)率比較低
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要包括項(xiàng)目的征地、項(xiàng)目的開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、竣工和物業(yè)階段，在這些階段之中，每個階段都有資金的投入，在項(xiàng)目建設(shè)階段有條件的企業(yè)開始預(yù)售，部分資金得到回籠，而到竣工和物業(yè)階段才可以回收全部資金。與此同時，地產(chǎn)項(xiàng)目的價格都比較高，銷售大多采取分期付款的形勢，使得資金在短期內(nèi)不能得到有效的回收，需要一段很長的時間才會得到全部回收，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的資金壓力。
.2.2 過度使用財務(wù)杠桿
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作需要大量的資金，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營的形式，這就導(dǎo)致財務(wù)杠桿使用過度，財務(wù)杠桿的使用一方面可以使公司股東使用少量自由資本并很好的利用外來資本，產(chǎn)生稅盾效應(yīng)，提高企業(yè)股東的權(quán)益收益率，但是過高財務(wù)杠桿意味著高度資金流動風(fēng)險，企業(yè)面臨巨大還款壓力，企業(yè)股東權(quán)益收益率變得不大穩(wěn)定。
2.3 資產(chǎn)期限不匹配
越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債來經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目，這就對企業(yè)的資金變現(xiàn)能力提出更高的要求，企業(yè)借債必須有足額的資產(chǎn)進(jìn)行匹配，否則很容易造成資金不足的困境。我國房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)以房地產(chǎn)完工商品房、在建項(xiàng)目、出租項(xiàng)目和土地構(gòu)成，還有原材料、庫存、消耗品等，尤其是存貨很難變現(xiàn)，流動性很差，導(dǎo)致流動資產(chǎn)和流動負(fù)債不夠匹配，償債壓力十分巨大。
2.4 現(xiàn)金流入期限不夠均衡
良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)作的根本保證，但是很多房地產(chǎn)上是現(xiàn)金流入不夠穩(wěn)定。一方面房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售的辦法在項(xiàng)目開展階段獲得資金流入，但是開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售期和銷售期的匹配不夠造成主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定。另外一方面房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的現(xiàn)金流入也不均衡，這樣就導(dǎo)致了有時現(xiàn)金流入過多造成現(xiàn)金冗余，而有時現(xiàn)金流入不足導(dǎo)致短期償債風(fēng)險。
三、 財務(wù)風(fēng)險的類型
3.1 償債風(fēng)險
償債風(fēng)險是企業(yè)無法按期償還到期債務(wù)的風(fēng)險。通常企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營的，負(fù)債在企業(yè)經(jīng)營中有一些正面作用，可以利用稅盾效應(yīng)合理避稅，也可以利用杠桿作用加倍擴(kuò)大企業(yè)的盈利能力。但是負(fù)債有固定償還期限，必須到期償還，否則企業(yè)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。此外負(fù)債需要每期按時償還利息，這對于企業(yè)來說是經(jīng)營成本，會影響企業(yè)的盈利。
3.2 營運(yùn)風(fēng)險
營運(yùn)風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的復(fù)雜變化和企業(yè)自身的內(nèi)部控制而導(dǎo)致企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)對資產(chǎn)正常的循環(huán)和周轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)周轉(zhuǎn)困難的可能性及其可能造成的損失。如存貨周轉(zhuǎn)不暢，存貨滯銷，這些屬于企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷各個經(jīng)營環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。
3.3 盈利風(fēng)險
盈利風(fēng)險是企業(yè)無法順利開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，無法賺取可以保證生產(chǎn)經(jīng)營各項(xiàng)支出的利潤的風(fēng)險。
盈利是企業(yè)的重要經(jīng)營目標(biāo)，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，他不僅關(guān)系到企業(yè)所有者的投資收益，也是企業(yè)償還債務(wù)的重要保障。盈利是各個生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)相互貫穿的結(jié)果。
3.4 發(fā)展風(fēng)險
發(fā)展風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的變化或者自身生產(chǎn)經(jīng)營理念的變化而使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)減緩甚至倒退的可能性。
企業(yè)的發(fā)展是指企業(yè)通過自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動不斷擴(kuò)大積累擴(kuò)大規(guī)模。如規(guī)模的擴(kuò)大、盈利的持續(xù)增長、市場競爭力的增長等。企業(yè)的發(fā)展指的是企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展，而不是未來追求眼下的利益而不顧企業(yè)長久發(fā)展的發(fā)展。企業(yè)能否健康發(fā)展取決于多種因素，包括外部經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)及資源條件等，這些因素的變化都有可能給企業(yè)帶來發(fā)展風(fēng)險。
3.5 現(xiàn)金流量風(fēng)險
現(xiàn)金流量風(fēng)險是指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時間上不一致所形成的風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量不穩(wěn)定，可能會導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營陷入困境、收益下降，也可能給企業(yè)帶來信用危機(jī)，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭受嚴(yán)重?fù)p失，最終陷入財務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)?，F(xiàn)金循環(huán)要經(jīng)歷采購、生產(chǎn)、銷售、分配等諸多環(huán)節(jié)，不論某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會給企業(yè)帶來風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：風(fēng)險定位；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；預(yù)警分析
縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，主要與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)的景氣度等影響密切相關(guān)，在行業(yè)發(fā)生動蕩時勢必將引發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險等問題[1]。以往的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警機(jī)制主要是從內(nèi)部采取防控措施，缺乏對外部環(huán)境的分析研究，最終導(dǎo)致風(fēng)險防控效果較差，對此，本文基于風(fēng)險定位理念對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)研究，現(xiàn)將研究內(nèi)容論述如下。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點(diǎn)
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是帶動宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)的財務(wù)問題一直備受關(guān)注，總結(jié)其企業(yè)財務(wù)特點(diǎn)主要包括以下幾點(diǎn)：①籌集資金的困難性較大，籌資方式較為單一。②企業(yè)資金鏈存在一定的風(fēng)險，負(fù)債率持續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計[2]，目前我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)70%。③對于債務(wù)而言，缺乏短期償還能力。自2013年上半年開始，企業(yè)的速動比率持續(xù)下滑，說明了國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的償債能力較差。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成原因
1.內(nèi)部原因
內(nèi)部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部管理出現(xiàn)問題或紕漏，多包含這幾點(diǎn)原因：缺乏風(fēng)險防控意識、投資決策失誤、資金結(jié)構(gòu)有誤、資金鏈周轉(zhuǎn)不靈或斷裂以及缺乏內(nèi)部風(fēng)險管理和防控能力等。
2.外部原因
外部原因主要是指企業(yè)發(fā)展的大環(huán)境造成的風(fēng)險，具體為宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)節(jié)影響、行業(yè)周期波動不規(guī)律以及出臺的政策與產(chǎn)業(yè)發(fā)展供需關(guān)系不協(xié)調(diào)等。
（三）風(fēng)險定位
房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險多表現(xiàn)為利率變動風(fēng)險、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率風(fēng)險、投資回收風(fēng)險等，若想進(jìn)一步明確風(fēng)險，仍需要剖析風(fēng)險傳導(dǎo)方式和傳導(dǎo)流程，其中，傳導(dǎo)方式與周期波動密切相關(guān)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)財務(wù)狀況周期性波動受宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況周期波動影響較深。而財務(wù)風(fēng)險傳導(dǎo)路徑則是經(jīng)風(fēng)險因素導(dǎo)致的風(fēng)險事件在風(fēng)險載體的傳播下以及風(fēng)險流的擴(kuò)散作用下形成實(shí)質(zhì)性的風(fēng)險損失。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的建立措施
（一）構(gòu)建企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系監(jiān)測風(fēng)險
首先，設(shè)計財務(wù)指標(biāo)，包括經(jīng)營風(fēng)險指標(biāo)、籌資風(fēng)險指標(biāo)、投資風(fēng)險指標(biāo)以及資金鏈風(fēng)險四大指標(biāo)。其次，設(shè)計非財務(wù)指標(biāo)，主要從微觀、中觀和宏觀層面確定風(fēng)險類別，設(shè)計其指標(biāo)和代碼。接下來，設(shè)計滯后指標(biāo)、同步指標(biāo)以及先導(dǎo)指標(biāo)，采用時差相關(guān)分析的方式選取指標(biāo)并進(jìn)行相關(guān)計算。為了確保體系的正確性，對相關(guān)指標(biāo)需要進(jìn)行相關(guān)測度，具體的方法如下[3]：①測度非財務(wù)指數(shù)。對非財務(wù)指數(shù)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行專家打分，匯總統(tǒng)計進(jìn)行加權(quán)平均，得出風(fēng)險測度值。②測度財務(wù)指數(shù)。主要包括界定財務(wù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和測度單相功效系數(shù)兩方面。③編制財務(wù)風(fēng)險預(yù)警綜合指數(shù)。依照相關(guān)流程進(jìn)行指數(shù)編制，確定風(fēng)險預(yù)警界限，獲取財務(wù)景氣狀況的相關(guān)預(yù)警信號。
（二）采取財務(wù)風(fēng)險防控措施
1.防控外部因素導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險
首先，順應(yīng)外部環(huán)境的變化情況，依照政策導(dǎo)向獲取最佳的政策扶持幫助。例如，使用房地產(chǎn)抵押貸款證券化等新型的融資渠道，降低銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)貸款產(chǎn)生的問題幾率。其次，正視行業(yè)的周期波動規(guī)律和特點(diǎn)，制定合理的財務(wù)計劃，采取相關(guān)的財務(wù)解決措施，例如，在行業(yè)繁榮時相對減少資金擴(kuò)張，降低行業(yè)走勢較差時帶來的財務(wù)風(fēng)險，而在行業(yè)蕭條期時，準(zhǔn)備擴(kuò)張，確保在行業(yè)復(fù)蘇時搶占先機(jī)。
2.防控內(nèi)部因素導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險
該防控措施也要從四方面進(jìn)行把握。①防控投資風(fēng)險。首先，做好項(xiàng)目前期勘察工作，分析市場，進(jìn)行成本評估和風(fēng)險評估。其次，采取最優(yōu)化的投資組合方式。有意識的組合不同的風(fēng)險項(xiàng)目，提高風(fēng)險規(guī)避能力。例如，設(shè)立物業(yè)管理子公司，以此分擔(dān)房地產(chǎn)母公司的財務(wù)風(fēng)險。②防控經(jīng)營風(fēng)險。首先調(diào)整經(jīng)營理念，將房地產(chǎn)建設(shè)轉(zhuǎn)向小城鎮(zhèn)，整合土地資源，細(xì)分建設(shè)項(xiàng)目，擴(kuò)充企業(yè)經(jīng)營模式?？梢赃m當(dāng)與旅游行業(yè)等其他行業(yè)加強(qiáng)合作[4]。其次，加多方合作。走多區(qū)域聯(lián)合發(fā)展、共贏道路，建立強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提高行業(yè)競爭力。最后，完善營銷手段，切勿盲目投資，確保企業(yè)資金回籠迅速，降低財務(wù)風(fēng)險。必要時可以適當(dāng)放棄一些高風(fēng)險項(xiàng)目。③防控資金鏈風(fēng)險。首先，合理控制成本。加強(qiáng)成本控制 在前期做好投資部署，確立收益預(yù)算。在項(xiàng)目實(shí)施過程中控制成本，減少項(xiàng)目變更情況，在項(xiàng)目竣工時依據(jù)合同約定的條款進(jìn)行核算。其次，建立企業(yè)資金控制系統(tǒng)，合理把握和管理企業(yè)資金，做好預(yù)算，明確資金使用情況。最后，管理好應(yīng)收賬款。建立科學(xué)化的客戶資信等級，設(shè)立應(yīng)收賬款的比例和相關(guān)的回款的責(zé)任制。④防控籌資風(fēng)險。主要措施包括構(gòu)建合理的資本結(jié)構(gòu)以及增加產(chǎn)業(yè)投資信托能力。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警實(shí)證探討
（一）選取樣本，獲取數(shù)據(jù)來源
本文樣本為萬科企業(yè)股份有限公司，選取2009年3月份-2013年6月份的財務(wù)數(shù)據(jù)為樣本數(shù)據(jù)，對其進(jìn)行研究分析。
（二）篩選預(yù)警指標(biāo)
1.分析其探索性
檢驗(yàn)萬科的原始財務(wù)數(shù)據(jù)是否異常，使用SPSS20.0的探索性分析，對樣本季度數(shù)據(jù)M值進(jìn)行統(tǒng)計，最終發(fā)現(xiàn)長期股權(quán)投資比率X10的數(shù)值為0，不具有顯著性，所以可以剔除在外。此外，變量中的X7、X12、X17的奇異值較多，可以直接剔除。
2.分析其相關(guān)性
經(jīng)相關(guān)性分析后，結(jié)果顯示經(jīng)營風(fēng)險指標(biāo)保留X1、X3、X5、X6；投資風(fēng)險保留X9、X11、X13；資金鏈風(fēng)險保留指標(biāo)X21和X23；籌資風(fēng)險指標(biāo)保留X15、X16和X19。
（三）測度個體指數(shù)
1.測定財務(wù)個體指數(shù)
首先，確定財務(wù)指標(biāo)中的臨界值。明確其極小型變量、極大型變量、穩(wěn)定型變量以及區(qū)間型變量[5]。然后計算指標(biāo)單項(xiàng)功效系數(shù)。通過樣本測算結(jié)果顯示，不良資產(chǎn)比率X5、資本保值增長率X11、長期資產(chǎn)適合率X19的得分均符合指標(biāo)要求，這表明萬科的長期償還能力和資本結(jié)構(gòu)無風(fēng)險。但是資金流動性較差，存在問題。
2.測定非財務(wù)個體指數(shù)
采取專家打分形式對萬科的非財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評價，最終結(jié)果顯示萬科的風(fēng)險管理水平較好，內(nèi)部控制也較好。但是投資風(fēng)險較高。
（四）編制綜合指數(shù)
1.對指數(shù)進(jìn)行分類
應(yīng)用上述多種方法最終得出萬科的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警綜合指標(biāo)體系，依照時序相關(guān)法，最終計算出同步、先導(dǎo)、滯后的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警結(jié)果。
2.確定綜合指數(shù)預(yù)警界限
經(jīng)計算結(jié)果顯示，萬科的綜合預(yù)警指數(shù)的序列平均值為125，將該值作為萬科的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警警戒線。
（五）繪制預(yù)警信號圖，做好分析
將之前求出的同步、先導(dǎo)和滯后指數(shù)以及綜合合成指數(shù)制成指數(shù)走勢圖，將此作為萬科的財務(wù)景氣走勢圖。其中先導(dǎo)指數(shù)圖顯示了財務(wù)風(fēng)險與外部環(huán)境的關(guān)系。同步指數(shù)圖反映了萬科財務(wù)風(fēng)險與凈資產(chǎn)收益率同期的財務(wù)狀況和波動情況。滯后指數(shù)反映了萬科財務(wù)風(fēng)險與行業(yè)景氣的關(guān)系。綜合指數(shù)綜合反映了上述財務(wù)因素和非財務(wù)因素與財務(wù)風(fēng)險的關(guān)系。
（六）定位風(fēng)險
制定風(fēng)險雷達(dá)定位圖，最終發(fā)現(xiàn)萬科的外部環(huán)境較好，但是內(nèi)部管理相對不佳，現(xiàn)金量較少，所以顯示萬科交易具有一定的財務(wù)風(fēng)險。
四、總結(jié)
目前，在現(xiàn)行的宏觀政策調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著多種財務(wù)風(fēng)險，主要源于外部環(huán)境不穩(wěn)定和內(nèi)部管控措施較差，本文就此發(fā)展現(xiàn)狀下分析了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，并設(shè)計了相關(guān)風(fēng)險指標(biāo)體系，提出了正確的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方法，力求建立最佳的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式和態(tài)勢。
參考文獻(xiàn)：
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[2]曹建梅.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析及預(yù)警研究[J].中國外資月刊，2014（2）：58-58.
[3]杜俊娟.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警與防范[J].會計之友，2013（10）：
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[4]潘輸飛.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的重要性[J].江蘇商論，2012（26）：263-263.
