時(shí)間：2023-06-11 08:23:01
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇不動(dòng)產(chǎn)檔案管理措施，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn) 登記檔案 整合 集約化管理 分析
中圖分類號(hào)：G272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）14-0194-01
一、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合和集約化管理的必要性
從某種角度來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合有著重要的依據(jù)，即《物權(quán)法》，明確指出不動(dòng)產(chǎn)登記檔案要由登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，相關(guān)部門(mén)必須永久保存這些檔案信息，也就是說(shuō)，相關(guān)部門(mén)需要根據(jù)已有的資料，有效開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記檔案重建工作，優(yōu)化利用相關(guān)法律法規(guī)，加以規(guī)范，動(dòng)態(tài)管理各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，物權(quán)登記是建立在檔案基礎(chǔ)上的，也是各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作有序開(kāi)展的關(guān)鍵所在，是物權(quán)歸屬不可或缺的關(guān)鍵性依據(jù)，可以為社會(huì)全面發(fā)展提供關(guān)鍵性證明，有效維護(hù)社會(huì)大眾的合法權(quán)益。在這一背景下，有效整合不動(dòng)產(chǎn)登記檔案已成為一種必然趨勢(shì)。其整合的必要性利于社大眾隨時(shí)隨地查找所需的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息，滿足他們?cè)谶@方面的客觀需求，有效提高他們滿意度。此外，在新形勢(shì)下，檔案管理工作已被提出全新的要求，必須加強(qiáng)其集約化管理，這是不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展的必然結(jié)果，也符合檔案檔案管理的客觀要求，促使分散的不動(dòng)產(chǎn)檔案信息處于統(tǒng)一化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)體系中，高效保管重要的信息數(shù)據(jù)，尤其是成果性資料，確保不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)工作有序開(kāi)展，有效提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案方面的服務(wù)質(zhì)量。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合和集約化管理
1、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合具體內(nèi)容
在日常管理過(guò)程中，檔案管理人員必須全方位客觀分析不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，根據(jù)其特點(diǎn)、性質(zhì)、作用等，準(zhǔn)確把握整合不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的核心內(nèi)容，其并不指單一方面。檔案管理人員必須站在客觀的角度，準(zhǔn)確、完整登記不同領(lǐng)域的不動(dòng)產(chǎn)檔案，比如，房屋、土地，要根據(jù)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一化管理不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，為檔案使用者提供優(yōu)質(zhì)的檔案服務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案部門(mén)需要全方位有效整合檔案管理人員，使其積極、主動(dòng)參與到不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理中，要根據(jù)他們已有的管理水平，多角度對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)化培訓(xùn)，引導(dǎo)他們學(xué)習(xí)最新知識(shí)、最新理念等，強(qiáng)化他們責(zé)任意識(shí)，具備扎實(shí)的檔案管理知識(shí)，通過(guò)不同形式提高業(yè)務(wù)技能，熟練操作各類設(shè)備設(shè)施，提高他們綜合素質(zhì)，更好地開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合內(nèi)容還體現(xiàn)其集約化整合，集中管理多種不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，使其具有鮮明的“標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化”特點(diǎn)，為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作有序開(kāi)展提供重要保障，有效提高海量檔案資源利用率，避免出現(xiàn)嚴(yán)重的浪費(fèi)問(wèn)題。
2、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合難點(diǎn)
在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息數(shù)據(jù)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，其管理難度大幅度增加，想要對(duì)其進(jìn)行合理化整合，檔案管理人員必須全方位客觀分析各方面影響因素，準(zhǔn)確把握其整合難點(diǎn)，采取針對(duì)性措施有效整合不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息。具體來(lái)說(shuō)，就檔案移交來(lái)說(shuō)，如果移交之前的整理工作不到位，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整理等方面質(zhì)量也會(huì)受到影響，而各個(gè)登記部門(mén)采用的管理形式、管理手段以及具有的管理水平并不相同，會(huì)在一定程度上增加不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合難度，一定要準(zhǔn)確把握這方面難點(diǎn)，科學(xué)整合各類不動(dòng)產(chǎn)登記檔案。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案入庫(kù)難度也比較大，其入庫(kù)是一項(xiàng)系統(tǒng)化、復(fù)雜化工程，極易受到多方面因素影響，需要做好檔案信息分類工作，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)具體要求，進(jìn)行合理化分類，比如，土地、房屋、林地，需要根據(jù)各方面情況，科學(xué)補(bǔ)建不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，正確、完整錄入對(duì)應(yīng)的信息數(shù)據(jù)，便于其及時(shí)導(dǎo)入到所構(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)中，各方面都必須建立在相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，加上不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息數(shù)據(jù)頻繁增加，類型又多樣化，整合難度相當(dāng)大，需要花費(fèi)大量的“人力、物力、財(cái)力”，否則，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合工作將無(wú)法順利進(jìn)行。此外，在科學(xué)技術(shù)發(fā)展的浪潮中，各類技術(shù)頻繁出現(xiàn)，不斷應(yīng)用到檔案管理中，合理化便編寫(xiě)檔案庫(kù)的位號(hào)，借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，條形碼、二維碼等，和電子登記信息相同作用，構(gòu)建關(guān)聯(lián)，還要對(duì)檔案進(jìn)行掃描，構(gòu)建影像檔案等，都在無(wú)形增加了檔案整合難度。
3、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案集約化管理
在新形勢(shì)下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作日漸統(tǒng)一展開(kāi)，檔案信息數(shù)據(jù)海量增長(zhǎng)，類型日漸復(fù)雜化，檔案信息數(shù)據(jù)管理已成為一大難點(diǎn)。在這一背景下，檔案部門(mén)必須安排專業(yè)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案進(jìn)行必要的集約化管理，優(yōu)化利用先進(jìn)的技術(shù)，計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，充分發(fā)揮其多樣化作用，借助信息化手段，加大數(shù)字不動(dòng)產(chǎn)檔案建設(shè)力度，確保不動(dòng)產(chǎn)登記檔案各項(xiàng)工作有序開(kāi)展，具有鮮明的信息化特點(diǎn)。在集約化管理方面，檔案管理人員必須以社會(huì)市場(chǎng)為導(dǎo)向，多層次優(yōu)化利用一系列相關(guān)技術(shù)，云計(jì)算、大數(shù)據(jù)，根據(jù)各分檔案情況、特點(diǎn)等，為其配置合理化的身份證，科學(xué)設(shè)置其中的芯片，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息進(jìn)行一系列操作，比如，定位、監(jiān)督，最大化降低不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息出現(xiàn)失聯(lián)現(xiàn)象，為提高檔案管理工作整體質(zhì)量做好鋪墊。檔案部門(mén)要優(yōu)化利用移動(dòng)通信技術(shù)，借助多樣化優(yōu)勢(shì)，大力推廣移動(dòng)通信終端，便于檔案信息使用者自動(dòng)查詢相關(guān)數(shù)據(jù)信息，可以借助檔案網(wǎng)站，加大宣傳力度，促使檔案管理人員全方位正確認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，認(rèn)真做好本職工作，充分發(fā)揮微信平臺(tái)作用，促使檔案管理人員相互探討、交流，比如，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案政策、社會(huì)大眾提出的意見(jiàn)、建議等，進(jìn)一步優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作，提高其集約化管理水平。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之，在新形勢(shì)下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有鮮明的“系統(tǒng)化、復(fù)雜化”特點(diǎn)，其整合和集約化管理重要性不斷顯現(xiàn)。在日常工作中，檔案管理人員必須全方位正確認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，準(zhǔn)確把握其整合內(nèi)容以及難點(diǎn)，加強(qiáng)其集約化管理。以此，確保不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作有序開(kāi)展，最大化提高檔案信息利用率，將其靈活應(yīng)用到實(shí)踐中，充分展現(xiàn)其多樣化價(jià)值，促使新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)登記檔案事業(yè)不斷向前發(fā)展，走上健康穩(wěn)定發(fā)展的道路。
參考文獻(xiàn)
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數(shù)字化不動(dòng)產(chǎn)檔案管理指的是利用現(xiàn)代化的數(shù)字技術(shù)以及設(shè)備，即計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息進(jìn)行收集、整理、存檔等，最終通過(guò)利用數(shù)字技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的檔案管理。在數(shù)字化檔案管理中，檔案信息多以電子檔案或者數(shù)字檔案的狀態(tài)被儲(chǔ)存或使用，在相關(guān)檔案信息的調(diào)用過(guò)程中，使用者必須借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行信息檢索操作，而且借助數(shù)字化系統(tǒng)，檔案信息會(huì)更加全面，而且檔案管理工作會(huì)更加方便和高效。數(shù)字化不動(dòng)產(chǎn)檔案管理利用發(fā)展平臺(tái)的搭建，是以數(shù)字化不動(dòng)產(chǎn)檔案管理為基礎(chǔ)，通過(guò)建立數(shù)字化平臺(tái)，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)字化不動(dòng)產(chǎn)檔案的科學(xué)管理。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)字化主要問(wèn)題分析
2.1登記信息共享率不高，工作效率較低
目前的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)檔案管理工作普遍存在任務(wù)繁重、共享程度不高等問(wèn)題，不斷增加的城市用地、房屋交易導(dǎo)致檔案管理的強(qiáng)度和難度日益增強(qiáng)。另外，在不動(dòng)產(chǎn)的登記過(guò)程中，涉及到諸多業(yè)務(wù)部門(mén)的整合、業(yè)務(wù)分工調(diào)整、登記交易量，工作強(qiáng)度加大這些因素促使不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)檔案數(shù)字化管理工作力度加大。與此同時(shí)，一些不法分子冒名頂替、偽造證件等，也給不動(dòng)產(chǎn)登記安全帶來(lái)很大隱患，影響整體工作效率的提高。
2.2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理軟件差異性較大
由于各部門(mén)管理人員水平、重視程度的不同，導(dǎo)致對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理的軟件設(shè)計(jì)、硬件功能、管理流程和管理模式都有所不同，他們對(duì)檔案數(shù)字化管理過(guò)程中新技術(shù)的應(yīng)用和軟件開(kāi)發(fā)的程度不同。通過(guò)對(duì)一些不動(dòng)產(chǎn)檔案管理數(shù)字化的實(shí)際狀況的了解，軟件在數(shù)據(jù)采集、系統(tǒng)功能等方面均沒(méi)有達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。一些不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在使用軟件的過(guò)程中沒(méi)有即時(shí)更新軟件動(dòng)態(tài)，一些虛假無(wú)效的信息，對(duì)基礎(chǔ)地形圖的管理不規(guī)范，在信息數(shù)據(jù)的接收和交換方面存在漏洞。有些部門(mén)為了應(yīng)對(duì)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)檔案管理軟件，防止“倒庫(kù)”中的信息數(shù)據(jù)丟失，將舊軟件拋棄，重新開(kāi)發(fā)新的檔案數(shù)字化管理軟件，造成了檔案管理工作的重復(fù)性。
2.3抗風(fēng)險(xiǎn)打擊能力不足
房地產(chǎn)登記檔案作為重要的產(chǎn)權(quán)資料，抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升應(yīng)該作為檔案管理工作的重中之重。目前，大量數(shù)字化信息都儲(chǔ)存在硬件設(shè)備中，設(shè)備的安全直接關(guān)系到檔案信息的安全和完整。電腦、硬盤(pán)、光盤(pán)等存儲(chǔ)設(shè)備具有一定的保存年限，需要不斷進(jìn)行拷貝和更新，以維護(hù)數(shù)據(jù)安全。如果保管不當(dāng)，可能發(fā)生損壞或老化等現(xiàn)象，導(dǎo)致數(shù)據(jù)損失損毀。網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)和信息系統(tǒng)是檔案管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)，但同時(shí)也是信息安全風(fēng)險(xiǎn)存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、技術(shù)落后、治理不及時(shí)等是產(chǎn)生不安全因素的根源。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)字化存在問(wèn)題的解決措施
3.1強(qiáng)化檔案管理意識(shí)
正確的意識(shí)可以對(duì)行為進(jìn)行科學(xué)指導(dǎo)，所以，為了不斷完善不動(dòng)產(chǎn)檔案管理利用發(fā)展平臺(tái)的功能，為了使不動(dòng)產(chǎn)檔案管理能夠在城市建設(shè)中發(fā)揮應(yīng)有的作用，應(yīng)?強(qiáng)化檔案管理意識(shí)。不論是管理者還是普通員工，都必須認(rèn)識(shí)到檔案管理關(guān)乎到城市建設(shè)工作的開(kāi)展，檔案信息是其開(kāi)展后期工作的重要依據(jù)，而且檔案信息可以為建設(shè)管理者進(jìn)行決策提供一定的參考。檔案管理工作人員要能夠嚴(yán)格要求自己，力爭(zhēng)做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作。
3.2加強(qiáng)檔案數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)
在數(shù)字化不動(dòng)產(chǎn)檔案管理利用發(fā)展平臺(tái)建設(shè)過(guò)程中，各類不動(dòng)產(chǎn)檔案主要以數(shù)據(jù)信息的形式存在，而計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)則是為此類數(shù)據(jù)信息的傳遞與處理構(gòu)建了一個(gè)良好的平臺(tái)。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)信息時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)檔案管理中所涉及的各類信息進(jìn)行有效處理，必須構(gòu)建一個(gè)完備的數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)庫(kù)可以對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)檔案信息進(jìn)行儲(chǔ)存，也可以方便城市建設(shè)管理部門(mén)的及時(shí)調(diào)用，進(jìn)而為城市建設(shè)工作的有序開(kāi)展提供有力的支持。具體而言，所建立的數(shù)據(jù)庫(kù)要包含城市不動(dòng)產(chǎn)檔案信息的全部?jī)?nèi)容，所建立的數(shù)據(jù)庫(kù)要進(jìn)行嚴(yán)格分類，當(dāng)檔案信息數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)完成之后，企業(yè)需要設(shè)立專門(mén)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)維護(hù)人員或?qū)ｉT(mén)的部門(mén)對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行定期的維護(hù)，如果有新增加的不動(dòng)產(chǎn)檔案信息，要將其在數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行及時(shí)地分類并建立索引，對(duì)各類檔案信息進(jìn)行及時(shí)更新和完善，以此確保檔案數(shù)據(jù)信息的安全性和完整性。
3.3加大專業(yè)人才的培養(yǎng)力度
為了有效推動(dòng)數(shù)字化不動(dòng)產(chǎn)檔案管理利用發(fā)展平臺(tái)建設(shè)工作的開(kāi)展，首先必須加大專業(yè)人才的培養(yǎng)力度。在相關(guān)檔案管理人員的培訓(xùn)過(guò)程中，主要進(jìn)行理論知識(shí)傳遞和實(shí)踐操作培訓(xùn)，通過(guò)此類培訓(xùn)，使檔案信息管理工作人員能夠更好地規(guī)范自己的行為，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息的安全性。其次，可以引進(jìn)高素質(zhì)的計(jì)算機(jī)管理人才為進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)檔案管理提供幫助和支持。
3.4完善現(xiàn)有的法律法規(guī)
面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)檔案數(shù)字化管理工作中缺乏制度保障的問(wèn)題，相關(guān)管理部門(mén)需要及時(shí)出臺(tái)合理的法律法規(guī)，明確規(guī)范工作職責(zé)，做到責(zé)任到人，避免責(zé)任追究無(wú)制度可循；同時(shí)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)檔案的數(shù)字化管理必須要有統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，確保參與相關(guān)工作的每個(gè)部門(mén)的工作達(dá)標(biāo)，避免信息透漏等現(xiàn)象。只有有法可依，有制度可循，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的數(shù)字化管理工作才能互惠互通，不動(dòng)產(chǎn)的登記工作才能順利開(kāi)展。
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；檔案利用服務(wù)；問(wèn)題；對(duì)策
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得到順利開(kāi)展的重要資源，是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要由不動(dòng)產(chǎn)登記簿與登記原始資料所組成，是物權(quán)公示作用的最鮮明體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、法院訴訟、住房保障、個(gè)人信用管理等方面都具有良好的應(yīng)用價(jià)值。但隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作在信息共享以及服務(wù)水平等方面存在一定不足，信息化服務(wù)能力有待提升，因此就當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)問(wèn)題提出可行的對(duì)策，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展具有重要意義。
1 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問(wèn)題
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案在利用目的、利用主體、利用對(duì)象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權(quán)利人、利害關(guān)系人、國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)等，但不同的利用主體其利用權(quán)限是有所區(qū)別的，這種差異使不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)方式要求更為準(zhǔn)確和細(xì)致。
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案服務(wù)面臨著條塊化分割的問(wèn)題，各有關(guān)部門(mén)掌握著自己的數(shù)據(jù)庫(kù)和檔案管理系統(tǒng)，各部門(mén)之間的信息并不能共享和利用，數(shù)據(jù)格式不一致，系統(tǒng)無(wú)法對(duì)接，為檔案利用帶來(lái)了很大的不便。
近年來(lái)，雖然出臺(tái)了大量的相關(guān)制度，但缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo)，造成內(nèi)容龐雜，標(biāo)準(zhǔn)不一，并沒(méi)有達(dá)到制定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的目的，甚至有些基本內(nèi)容并不符合工作規(guī)律，無(wú)法執(zhí)行，給實(shí)際工作帶來(lái)困擾，降低了檔案部門(mén)的公信力和權(quán)威性。
由于管理基礎(chǔ)的不同，數(shù)據(jù)的整合仍在進(jìn)行，各地的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)水平不一，且大多數(shù)自動(dòng)化程度不高，部分內(nèi)容還需要人工輔助查詢，尚未全面實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程異地查詢和自助查詢信息化服務(wù)水平遠(yuǎn)落后于利用需求的增長(zhǎng)，使得利用效果大打折扣，滿意度較低，無(wú)法獲得利用者的認(rèn)可。
2 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的策略
2.1 轉(zhuǎn)變不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式
在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)下，為更好的推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的高效開(kāi)展，提高服務(wù)質(zhì)量與水平，應(yīng)當(dāng)在管理機(jī)構(gòu)不斷優(yōu)化整合的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的集成管理，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理與服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)工作，從而為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變以及服務(wù)水平的提升打下良好的基礎(chǔ)。通過(guò)研究可知，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的集成管理，是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得以高效開(kāi)展的重要前提條件。
第一，應(yīng)當(dāng)逐步完善內(nèi)控機(jī)制，提高依法履職的能力。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)檔案管理的基本要求是保證檔案的真實(shí)性，從而提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的整體效果。尤其是在社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)下，更應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持做到依法履職，積極完善內(nèi)部控制機(jī)制，保證不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的高效開(kāi)展，從而提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的質(zhì)量。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況建立健全內(nèi)部管理與控制機(jī)制，完善相關(guān)管理制度，切實(shí)保證不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息的真實(shí)性與完整性，保證后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的高效開(kāi)展。
第二，積極探索互聯(lián)網(wǎng)下的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作新模式。隨著信息時(shí)代的到來(lái)，新媒體的出現(xiàn)與應(yīng)用為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)提供了可靠的支持，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的開(kāi)展，應(yīng)當(dāng)對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加以合理應(yīng)用，不斷創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式，從而促進(jìn)檔案利用服務(wù)水平的不斷提升。新媒體對(duì)于社會(huì)工種信息需求的影響主要體現(xiàn)在技術(shù)維度與傳播維度兩個(gè)方面，新媒體基于移動(dòng)通信技術(shù)能夠滿足用戶的多元需求，不再受時(shí)間、地點(diǎn)等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠?qū)崿F(xiàn)雙向傳播，便于公眾開(kāi)展深度互動(dòng)，提高信息服務(wù)的質(zhì)量與有效性。隨著信息時(shí)代的到來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的能力與效率也明顯改善，為促進(jìn)相關(guān)問(wèn)題的妥善解決，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極探尋便捷高效的信息查詢服務(wù)模式，并通過(guò)各部分之間的分工協(xié)作與溝通配合，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記信息的互通共享以及校驗(yàn)核對(duì)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)銜接，從而切實(shí)提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)質(zhì)量與效率。
2.2 提升信息化服務(wù)能力
隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)信息資源共享，提高信息化服務(wù)能力，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)問(wèn)題的妥善解決。
第一，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息資源的合作共享。具體來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記管理與服務(wù)相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在合法合規(guī)的前提，利用互聯(lián)網(wǎng)與中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，消除信息壁壘，減少時(shí)間與空間上的限制，從而真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息資源的共享。
第二，加強(qiáng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與推廣應(yīng)用。在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)不同類型不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行優(yōu)化管理，強(qiáng)化主管部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范意識(shí)，加大力度對(duì)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和推廣應(yīng)用，最大程度上避免多頭管理等問(wèn)題的出現(xiàn)，切實(shí)提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)效率。
2.3 完善保障和投入機(jī)制
第一，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記檔案服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)在此項(xiàng)工作中表現(xiàn)突出，在服務(wù)模式創(chuàng)新、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、服務(wù)流程再造、服務(wù)手段完善及信息平臺(tái)建設(shè)、數(shù)據(jù)資源整合與對(duì)接等方面取得新成績(jī)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人，給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，樹(shù)立標(biāo)桿。通^獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，提高檔案人員的工作積極性，同時(shí)使不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作得到重視。
第二，完善不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的成熟度和用戶滿意度評(píng)價(jià)機(jī)制。用戶的滿意度是評(píng)價(jià)檔案利用服務(wù)水平的重要指標(biāo)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)組織相關(guān)人員和專家，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)成熟度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，不斷完善用戶滿意度的評(píng)價(jià)機(jī)制，使不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作獲得科學(xué)、合理、及時(shí)、有效的評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。
結(jié)束語(yǔ)
當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)下，科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步，社會(huì)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的需求也明顯加大。為更好的滿足社會(huì)公眾信息需求，維護(hù)公眾的切身利益，應(yīng)當(dāng)結(jié)合大數(shù)據(jù)時(shí)代下不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問(wèn)題開(kāi)展具體分析，認(rèn)清社會(huì)發(fā)展的具體形勢(shì)，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的意識(shí)，轉(zhuǎn)變服務(wù)的思想觀念與具體方式，提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的實(shí)效性與針對(duì)性，從而推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作的高效開(kāi)展。
參考文獻(xiàn)
[1]張瑋瓊.不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的問(wèn)題與對(duì)策分析[J].檔案學(xué)通訊，2016（5）：62-66.
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)；檔案管理；房屋登記；途徑
引言
《物權(quán)法》中規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！边@里面提到的“證據(jù)”，既包括當(dāng)事人重新提交的證據(jù)，也包括已經(jīng)形成的證據(jù)。而已經(jīng)形成的證據(jù)，無(wú)疑就是指房屋登記檔案。在房屋登記工作中，理順?lè)课莸怯洐n案管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，形成良性的循環(huán)機(jī)制，是房屋登記機(jī)構(gòu)自我保護(hù)的一道強(qiáng)有力的“防火墻”。筆者從工作一線的實(shí)際出發(fā)，就房屋登記檔案工作的管理模式創(chuàng)新、管理流程創(chuàng)新等方面略抒己見(jiàn)，以拋磚引玉，共同推動(dòng)該項(xiàng)工作規(guī)范、迅速地向前發(fā)展。
一、阻礙房屋登記檔案良性循環(huán)機(jī)制建立的三大難題
1.管理技術(shù)相對(duì)落后。與各行各業(yè)的檔案管理整體水平相比，房屋登記檔案管理的技術(shù)水平已經(jīng)走到了前列。但是，從房屋登記工作本身來(lái)看，房屋地理信息技術(shù)、分幅分丘技術(shù)、身份認(rèn)證技術(shù)、數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)等已經(jīng)廣泛運(yùn)用于受理申請(qǐng)、資料審核和登記審批的各個(gè)環(huán)節(jié)，而房屋登記檔案管理技術(shù)卻始終沒(méi)有取得全面性的突破，這讓房屋登記檔案的管理工作總是處于吃力追趕的被動(dòng)地位，成為整個(gè)房屋登記工作中最弱的一環(huán)，極大地制約了房屋檔案管理發(fā)展的手腳。
2.管理資金難以保障。檔案管理工作的軟硬件建設(shè)規(guī)范，在《檔案法》《檔案法實(shí)施條例及住建部的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中都有明確規(guī)定。這些標(biāo)準(zhǔn)的具體實(shí)施，需要大量的資金支持。并且，從應(yīng)用新型管理技術(shù)、完善先進(jìn)管理手段、提高科學(xué)管理水平的角度看，引用新技術(shù)及新設(shè)備的經(jīng)費(fèi)，并不亞于完成檔案管理工作基礎(chǔ)設(shè)施所需的資金。而房屋登記檔案管理資金長(zhǎng)期依賴外部“輸血”的模式，常常會(huì)引發(fā)房屋登記檔案管理資金的不足，這也成為限制房屋登記檔案管理工作再上新臺(tái)階的一個(gè)重要因素。
3.管理理念尚需突破。長(zhǎng)期以來(lái)，一種錯(cuò)誤的觀念一直妨礙著房屋登記檔案管理工作的發(fā)展，即檔案管理部門(mén)是一個(gè)單位的“冷部門(mén)”，其地位和作用與單位的主業(yè)根本無(wú)法相提并論。其實(shí)，具有物權(quán)證據(jù)、區(qū)域壟斷、使用頻繁、動(dòng)態(tài)發(fā)展等特性的房屋登記檔案管理工作，才是整個(gè)房屋登記工作的核心環(huán)節(jié)，只有它在管理體制、工作流程等方面突破了思維定勢(shì)，呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)，房屋登記工作才能夠真正走出一片新天地。
二、建立房屋登記檔案管理良性循環(huán)機(jī)制的主要途徑
筆者對(duì)于建立房屋登記檔案管理良性循環(huán)機(jī)制的總體構(gòu)想是：檔案管理部門(mén)要以房屋登記檔案數(shù)字化為基礎(chǔ)，推動(dòng)檔案管理上檔升級(jí)；要利用檔案數(shù)字化成果對(duì)外提供有償查詢服務(wù)，以積累資金保障檔案管理工作上檔升級(jí)的需要。
（一）以檔案數(shù)字化建設(shè)為突破口，夯實(shí)模式創(chuàng)新基礎(chǔ)
1.購(gòu)置硬件。進(jìn)行房屋登記檔案數(shù)字化，必須擁有大內(nèi)存的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、掃描儀、數(shù)碼像機(jī)、高質(zhì)量防火墻、微機(jī)終端等設(shè)備，并且要建立起完善的局域網(wǎng)，以應(yīng)對(duì)數(shù)碼成像、數(shù)據(jù)傳輸、信息儲(chǔ)存等工作的需要。因此，在硬件配置時(shí)，要充分考慮其屬性特征，確保其能夠滿足數(shù)字化管理的要求。同時(shí)，各硬件間要能夠有效聯(lián)接、系統(tǒng)兼容，形成一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一的工作機(jī)組。
2.開(kāi)發(fā)軟件。選擇科學(xué)實(shí)用的數(shù)字化管理軟件，直接關(guān)系到房屋登記檔案數(shù)字化工作的速度、質(zhì)量、管理效果和應(yīng)用水平。因此，在進(jìn)行軟件開(kāi)發(fā)時(shí)，要充分考慮各方面的因素：一是要與現(xiàn)有房屋登記程序有效銜接，即將房屋登記檔案數(shù)字化成果作為一個(gè)子模塊，加載到現(xiàn)有登記程序之中。在進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)，能夠在同一界面之下調(diào)取檔案數(shù)字化信息，為交易與權(quán)屬管理工作服務(wù)。二是能夠進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)。軟件在試運(yùn)行和正式運(yùn)行過(guò)程中都會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，因此，不能將數(shù)字化軟件作“死”，要留有充分的修改余地。同時(shí)，也要充分考慮不斷提高管理水平的需要，為版本升級(jí)做好鋪墊。三是要注意分析統(tǒng)計(jì)工具的設(shè)置，為全面、便捷、準(zhǔn)確地開(kāi)發(fā)利用房屋登記檔案信息做好準(zhǔn)備。
3.整理數(shù)據(jù)。房屋登記檔案經(jīng)過(guò)數(shù)字化后，各種數(shù)據(jù)將直接進(jìn)入到房屋登記工作之中。如果數(shù)字化過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，那么房地產(chǎn)管理工作將從信息源頭開(kāi)始即是不正確的，并將引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理出現(xiàn)一連串錯(cuò)誤。這就要求在進(jìn)行檔案數(shù)字化時(shí)，必須對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)的質(zhì)量檢查，例如錄入的數(shù)據(jù)是否正確、掃描圖像是否清晰、圖像與著錄內(nèi)容是否相對(duì)應(yīng)、上下手產(chǎn)權(quán)關(guān)系與實(shí)際是否相符等等，確保房屋登記檔案的數(shù)據(jù)處理準(zhǔn)確無(wú)誤。同時(shí)，為安全起見(jiàn)，還應(yīng)建立異地容災(zāi)制度，將整理好的數(shù)據(jù)進(jìn)行異地備份儲(chǔ)存。
（二）以流程再造為突破口，提高檔案查詢效率
房屋登記檔案的利用主要分為內(nèi)部利用與外部利用兩種。以往大部分房屋登記機(jī)構(gòu)在利用檔案時(shí)都是一條人工通道，即受理窗口發(fā)調(diào)檔指令檔案管理部門(mén)把登記檔案送至調(diào)檔窗口檔案利用使用完畢歸檔。在整個(gè)過(guò)程中，不僅效率低下，并且還增加了檔案損毀丟失的風(fēng)險(xiǎn)，影響辦事群眾的滿意程度。而檔案數(shù)字化后，便可輕松實(shí)現(xiàn)檔案查閱對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩條線服務(wù)。
1.內(nèi)部查閱自主化。將形成的房屋登記數(shù)字檔案儲(chǔ)存在專門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，并與房屋登記信息相聯(lián)。在辦理房屋登記業(yè)務(wù)的過(guò)程中，如果需要查詢房屋登記檔案確認(rèn)相關(guān)事項(xiàng)，受理人員可直接通過(guò)自己的電腦終端讀取數(shù)字檔案。為確保數(shù)字檔案安全，每名查閱數(shù)字檔案的操作者都必須使用密碼，軟件系統(tǒng)自動(dòng)生成操作記錄。操作者查閱的數(shù)字檔案應(yīng)為辦理房屋登記業(yè)務(wù)所必須的，所辦業(yè)務(wù)應(yīng)與自動(dòng)生成的數(shù)字檔案查閱記錄一致，以防止任意查閱導(dǎo)致房屋登記數(shù)字檔案信息外泄事宜，避免對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)造成損害。
2.外部查閱人性化。一是查閱窗口前置，房屋登記檔案管理部門(mén)可以直接在房地產(chǎn)交易與登記場(chǎng)所設(shè)立專門(mén)的查詢窗口，利用者查閱房屋登記檔案的，由檔案管理部門(mén)直接辦理。二是查閱人只需查看檔案內(nèi)容而不需復(fù)印相關(guān)材料的，可以采取“一機(jī)雙屏”的查閱模式，為查閱人設(shè)置一塊顯示屏顯示數(shù)字檔案，供查閱人查看。查閱人需要復(fù)印檔案材料的，可以直接打印數(shù)字檔案。讓整個(gè)外部查閱過(guò)程全部實(shí)現(xiàn)數(shù)字化操作。
多措并舉 攻堅(jiān)克難
安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記工作于2015年4月正式啟動(dòng)實(shí)施，在實(shí)施的過(guò)程中，安達(dá)市嚴(yán)格按照國(guó)家、省、市有關(guān)要求，并立足全市實(shí)際，深入研究探索，多措并舉解決遇到的難點(diǎn)問(wèn)題，使不動(dòng)產(chǎn)登記工作取得了階段性成果。
安達(dá)市不動(dòng)廣：登記局于2015年6月正式成立，為國(guó)土局內(nèi)設(shè)股級(jí)管理機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)制定全市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作規(guī)范，承擔(dān)初審、復(fù)審和核定工作。安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2015年8月正式成立，做為全市統(tǒng)一登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，為隸屬于國(guó)土局的副科級(jí)事業(yè)單位，內(nèi)設(shè)8個(gè)股室，領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)一正兩副，人員編制60人。主要負(fù)責(zé)全市不動(dòng)產(chǎn)登記工作受理和發(fā)證、不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)建設(shè)和維護(hù)，以及檔案管理和使用等項(xiàng)工作。目前，安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作已經(jīng)全部完成，分散在國(guó)土、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、畜牧和林業(yè)等部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)已整合到中心，統(tǒng)一由國(guó)土部門(mén)承擔(dān)。
信息平臺(tái)建設(shè)已經(jīng)完成。安達(dá)市被正式確定為全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)試點(diǎn)后，通過(guò)綜合比較，聘請(qǐng)南京國(guó)圖信息股份有限公司作為安達(dá)市信息平臺(tái)建設(shè)技術(shù)支撐單位，幫助安達(dá)市開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)的軟件開(kāi)發(fā)和數(shù)據(jù)更新整合、工作人員技術(shù)培訓(xùn)等項(xiàng)工作，同時(shí)制定完成了《安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)技術(shù)方案》，市政府撥付專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)97萬(wàn)元用于購(gòu)置服務(wù)器、排隊(duì)機(jī)和電子屏等硬件設(shè)備。目前，按照平臺(tái)建設(shè)時(shí)間和任務(wù)安排，各類登記數(shù)據(jù)、軟件系統(tǒng)及資源整合、城市地籍調(diào)查成果更新、地籍編碼和房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)分析匹配等項(xiàng)工作基本完成，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記流程網(wǎng)絡(luò)再造已經(jīng)成形，12月中旬實(shí)現(xiàn)了與國(guó)土部聯(lián)網(wǎng)上線運(yùn)行。
檔案資料移交穩(wěn)步推進(jìn)、登記服務(wù)模式初步形成。為保證房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、畜牧等部門(mén)原有不動(dòng)產(chǎn)檔案順利移交，安達(dá)市在新成立的人民辦事中心一樓設(shè)置了500平方米的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案室，制定下發(fā)了《安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記資料移交與整合方案》和《安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記資料清理和移交的通知》，明確先行移交經(jīng)過(guò)掃描的檔案電子版和電子登記數(shù)據(jù)，各類圖、表、卡、冊(cè)等紙質(zhì)資料仍然由原單位暫時(shí)保存，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)開(kāi)展后，按涉及的具體不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行了檔案移交。
按照省政府“統(tǒng)籌兼顧、便民利民”要求，安達(dá)市將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記服務(wù)大廳設(shè)在新成立的人民辦事中心三樓，大廳使用面積700平方米，設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記窗口10個(gè)，房屋、林權(quán)和草原審批窗口7個(gè)，繳費(fèi)和繳稅窗口2個(gè)，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和各部門(mén)的行政審批集中辦理，初步達(dá)到了一站式辦公標(biāo)準(zhǔn)，極大地方便了群眾和企業(yè)辦事。
保障措施有力 打造一流服務(wù)平臺(tái)
由于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及部門(mén)多，覆蓋范圍廣，所以在工作開(kāi)展之初，安達(dá)市就確定了“政府主導(dǎo)、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、統(tǒng)等推進(jìn)”的工作思路，有力保障了此項(xiàng)工作的順利推進(jìn)。
按照上級(jí)有關(guān)要求，安達(dá)市成立了由市長(zhǎng)為組長(zhǎng)，主管副市長(zhǎng)為副組長(zhǎng)，由國(guó)土、財(cái)政、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、畜牧等部門(mén)主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)展全市不動(dòng)產(chǎn)登記工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在國(guó)土局。2015年4月以來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)小組共召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議4次，聯(lián)席會(huì)議辦公室會(huì)議7次，就職責(zé)整合、機(jī)構(gòu)設(shè)立、人員劃轉(zhuǎn)、平臺(tái)建設(shè)等工作遇到的問(wèn)題進(jìn)行了研究和解決。
學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)、訓(xùn)練提升人員素質(zhì)。在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，為了更好地學(xué)習(xí)借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，2015年8月中旬，安達(dá)市選派國(guó)土、房產(chǎn)、政府法制辦等相關(guān)人員到四川瀘州，就不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行了為期三天的學(xué)習(xí)。11月20日，再次選派國(guó)土局一名業(yè)務(wù)局長(zhǎng)和幾名業(yè)務(wù)骨干到四川成都和重慶等地學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)事宜。
為適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)需要，提高工作人員理論和系統(tǒng)操作水平。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證業(yè)務(wù)正式開(kāi)展前，聘請(qǐng)南京國(guó)圖信息股份有限公司技術(shù)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口工作人員進(jìn)行了信息系統(tǒng)操作技術(shù)培訓(xùn)，并由國(guó)土局統(tǒng)一組織系統(tǒng)學(xué)習(xí)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《安達(dá)市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記服務(wù)指南》，使全體工作人員，尤其是窗口工作人員不僅熟悉了不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)業(yè)務(wù)流程，還提高了職業(yè)道德，了解了應(yīng)該遵守的具體規(guī)定，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作全面開(kāi)展夯實(shí)了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
圍繞便民主線打造一流服務(wù)平臺(tái)。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)安裝調(diào)試完成后，安達(dá)市組織工作人員進(jìn)行了為期一周的模擬登記訓(xùn)練。按照不同登記類型，選取多個(gè)住宅用戶、商服用戶、取得土地審批的工業(yè)企業(yè)作為申請(qǐng)人按首次登記、變更登記和轉(zhuǎn)移登記等類型進(jìn)行模擬訓(xùn)練。登記受理窗口受理申請(qǐng)材料，權(quán)籍調(diào)查和測(cè)繪窗口模擬進(jìn)行調(diào)查和測(cè)繪，編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，并出具房地產(chǎn)平面圖，審核窗口填寫(xiě)完善簿冊(cè)、審核，繕證窗口根據(jù)審核結(jié)果打印《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》并發(fā)放到申請(qǐng)人手中。
理清房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的邊界后，從業(yè)務(wù)角度來(lái)說(shuō)，職能可以分的很清楚。但要實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，最重要的環(huán)節(jié)還在于雙方數(shù)據(jù)能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享。只有在真正實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享的基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易管理部門(mén)進(jìn)行過(guò)程管理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)果登記的分工合作模式。但目前真正實(shí)現(xiàn)這目標(biāo)的城市極少，主要原因有四：
一是不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置在政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)因?yàn)橐獙?duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介公司網(wǎng)簽合同設(shè)置在外網(wǎng)或是政務(wù)外網(wǎng)，從安全級(jí)別上不能直接互通，應(yīng)通過(guò)前置庫(kù)、網(wǎng)閘等安全措施進(jìn)行隔斷。
二是實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享的主要責(zé)任單位不明確?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，“國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)”，因?yàn)槭菚?huì)同辦理，則多地出現(xiàn)互相推諉等情形。
三是共享的內(nèi)容因沒(méi)有明文規(guī)定，出現(xiàn)理解不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)交易管理雙方協(xié)商不下。
四是軟件商技術(shù)力量跟不上。目前不動(dòng)產(chǎn)登記軟件普遍業(yè)務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)尚不完善，實(shí)時(shí)共享的技術(shù)開(kāi)發(fā)就只能放在后一步了。
因此，只有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)都意識(shí)到數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享的重要性，特別是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要加快共享平臺(tái)的建設(shè)，方可讓雙方的流程更流暢更便捷。
二、轉(zhuǎn)變理念，房地產(chǎn)交易管理不僅僅是房屋交易管理
原有房屋登記與土地登記機(jī)構(gòu)分立的模式，習(xí)慣性地讓各地交易管理機(jī)構(gòu)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中僅僅定位在房屋的交易，有觀點(diǎn)認(rèn)為“房地產(chǎn)”中“地”的流轉(zhuǎn)管轄權(quán)在國(guó)土部門(mén)，所以，交易管理的對(duì)象僅僅只是針對(duì)地上的房屋。對(duì)些，筆者持否定意見(jiàn)。土地出讓只是流轉(zhuǎn)過(guò)程中的一級(jí)市場(chǎng)，建立在土地之上的房屋與土地權(quán)利是密不可分的，交易過(guò)程中流轉(zhuǎn)的并不僅僅是地上之房屋，而是房屋與土地共同的權(quán)利，就如同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為什么不叫房屋開(kāi)發(fā)是同一個(gè)道理。
因此，房地產(chǎn)交易管理的定位應(yīng)當(dāng)在房屋交易管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行提升，應(yīng)及時(shí)脫離記載的登記理念，轉(zhuǎn)變到管理理念。房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)致力于市場(chǎng)具體交易規(guī)則的打造，致力于有序的房地產(chǎn)交易秩序的打造，對(duì)具體的市場(chǎng)主體履行監(jiān)督管理的職能，有效地保護(hù)交易雙方的權(quán)利。
三、打造房地產(chǎn)交易管理新平臺(tái)
在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，各地登記機(jī)構(gòu)或多或少都有些行政管理職能，但基于理念與人員配置的問(wèn)題，各地房屋登記機(jī)構(gòu)的工作重心大多放在登記工作上，對(duì)于這些管理職能一般只是例行性辦理，無(wú)精力與人力去認(rèn)真研討。在登記職能剝離后，交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)變理念，通過(guò)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，利用不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)分析研究，制定更為合理的流程，打照全新有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理模式。
我處未來(lái)全新的交易管理平臺(tái)擬包含以下六大模塊：
1.基礎(chǔ)管理
房地產(chǎn)信息網(wǎng)：根據(jù)最新的職責(zé)劃分，改版原房地產(chǎn)信息網(wǎng)，將登記部分內(nèi)容移除，修改單位名稱、科室職責(zé)、辦事指南、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，增加住房保障、物業(yè)管理等欄目。
測(cè)繪及成果管理子系統(tǒng)：建立生成樓盤(pán)表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)繪及成果管理子系統(tǒng)，將房屋預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪成果進(jìn)行備案審核，審核完成后測(cè)繪成果更新至樓盤(pán)表。包含預(yù)測(cè)繪成果備案、預(yù)測(cè)繪成果變更、實(shí)測(cè)繪成果備案、實(shí)測(cè)繪成果變更等模塊。
從業(yè)主體管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)從業(yè)主體（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司、商業(yè)銀行等）的統(tǒng)一認(rèn)證、資質(zhì)基礎(chǔ)信息、獎(jiǎng)懲記錄等管理。包含從業(yè)機(jī)構(gòu)管理、從業(yè)人員管理、信用檔案管理等模塊。
房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)管理與房屋交易登記檔案管理。包含房屋交易檔案、房屋登記檔案、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理、商品房轉(zhuǎn)讓備案（預(yù)留）、房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)（預(yù)留）、房屋產(chǎn)權(quán)變更（預(yù)留）等模塊。
遠(yuǎn)程委托與身份驗(yàn)證子系統(tǒng)：通過(guò)遠(yuǎn)程端口對(duì)身份證件進(jìn)行真實(shí)性、合法性前置驗(yàn)證，拍攝現(xiàn)場(chǎng)照片確保委托意見(jiàn)的真實(shí)性，利用系統(tǒng)選擇委托事項(xiàng)自動(dòng)生成格式化委托書(shū)。通過(guò)系統(tǒng)，將前來(lái)交易管理機(jī)構(gòu)窗口辦理業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人的人像照片進(jìn)行采集、存儲(chǔ)，與申請(qǐng)辦理的業(yè)務(wù)一一對(duì)應(yīng)。同時(shí)支持外業(yè)取證拍照后的照片導(dǎo)入功能，以滿足上門(mén)服務(wù)的需求。
統(tǒng)計(jì)分析與信息子系統(tǒng)：在用戶權(quán)限分級(jí)管理的前提下，提供住建部報(bào)表（日?qǐng)?bào)表、月報(bào)表、房綜3表）、住建廳報(bào)表、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告與自定義報(bào)表、統(tǒng)計(jì)及綜合查詢功能，根據(jù)統(tǒng)計(jì)、決策需求，進(jìn)行自定義模式的統(tǒng)計(jì)分析，并自動(dòng)生成統(tǒng)計(jì)成果。各級(jí)別用戶查詢信息的分類、統(tǒng)計(jì)分析等，最終實(shí)現(xiàn)多方面多渠道查詢，多功能多樣化統(tǒng)計(jì)及多層次綜合分析。
房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)共享接口：實(shí)現(xiàn)房屋交易管理數(shù)據(jù)（商品房、存量房買賣合同備案數(shù)據(jù)、樓盤(pán)表數(shù)據(jù)）與不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及房屋部分的相關(guān)登記數(shù)據(jù)共享。
樓盤(pán)表匹配不動(dòng)產(chǎn)單元模塊：為解決由于不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)未與交易管理系統(tǒng)歷史樓盤(pán)表匹配導(dǎo)致數(shù)據(jù)無(wú)法關(guān)聯(lián)的情況，特設(shè)計(jì)樓盤(pán)表匹配不動(dòng)產(chǎn)單元模塊，通過(guò)人工手段逐一將樓盤(pán)表房屋與不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行匹配，匹配后相應(yīng)的登記數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)共享讀取。
2.商品房管理
商品房預(yù)售許可管理、商品房項(xiàng)目現(xiàn)售備案管理子系統(tǒng)：依樓盤(pán)表將開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房項(xiàng)目預(yù)售許可、現(xiàn)售備案通過(guò)信息化手段進(jìn)行管理。包含預(yù)售許可申請(qǐng)、預(yù)售許可變更、預(yù)售許可撤銷、現(xiàn)售備案申請(qǐng)、現(xiàn)售備案變更、現(xiàn)售備案撤銷等模塊。
新建商品房網(wǎng)簽備案管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同網(wǎng)上簽約備案管理功能。包含合同模板管理、合同簽約、備案審核、合同變更、合同注銷等模塊。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售資金智能化管理，可設(shè)置多種監(jiān)管模塊，實(shí)現(xiàn)一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目在多家銀行共同監(jiān)管。同時(shí)與商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享，實(shí)現(xiàn)預(yù)售款應(yīng)到賬資金自動(dòng)核算、未到賬資金自動(dòng)報(bào)警、超期未到賬自動(dòng)取消網(wǎng)簽資格等智能管理功能。包含監(jiān)管賬戶開(kāi)戶、監(jiān)管協(xié)議簽訂、監(jiān)管進(jìn)度申請(qǐng)、監(jiān)管資金入賬、監(jiān)管資金撥付等模塊。
購(gòu)房補(bǔ)貼管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)對(duì)于當(dāng)?shù)厝?kù)存政策中購(gòu)房補(bǔ)貼的智能化管理，可設(shè)置多種補(bǔ)貼方式（按總額補(bǔ)貼、按平方米補(bǔ)貼、退返契稅等），智能判斷房屋是否符合補(bǔ)貼條件（是否在補(bǔ)貼期間內(nèi)簽訂合同、購(gòu)房人是否已享受過(guò)補(bǔ)貼等）并自動(dòng)計(jì)算補(bǔ)貼金額。同時(shí)與商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享，實(shí)現(xiàn)未退返購(gòu)房補(bǔ)貼不予注銷合同的自動(dòng)限制。
3.二手房管理
存量房網(wǎng)簽管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)存量房交易行為備案管理功能。包含房源自動(dòng)核驗(yàn)、房源委托掛牌、存量房買賣合同網(wǎng)簽、存量房轉(zhuǎn)讓（繼承、離婚析產(chǎn)、法院拍賣等交易行為）備案等模塊。
存量房交易資金監(jiān)管子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)存量房交易資金管理。包含監(jiān)管協(xié)議簽訂、監(jiān)管資金繳納、監(jiān)管資金撥付等模塊。
4.其他交易管理
房屋租賃備案管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)房屋租賃行為備案管理功能。包含租賃房源、租賃合同備案、租賃合同變更、租賃合同注銷等模塊。
房屋抵押備案管理子系統(tǒng)（預(yù)留）：包含在建工程抵押備案、預(yù)購(gòu)商品房抵押備案、已取得所有權(quán)的房屋抵押備案、在建工程轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押備案、抵押權(quán)變更備案、抵押權(quán)撤銷備案等模塊。
5.住房保障管理
住房保障信息系統(tǒng)：通過(guò)建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化保障房管理平臺(tái)，將各縣市、社區(qū)、街道居委會(huì)、民政、公安、稅務(wù)、社保、工商、房管等部門(mén)聯(lián)系在一起，共同協(xié)作、共享數(shù)據(jù)。建立標(biāo)準(zhǔn)化的保障房管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)市、縣/區(qū)、街道/鎮(zhèn)、社區(qū)/村委會(huì)的四級(jí)住房保障業(yè)務(wù)管理的有效監(jiān)督。
6.物業(yè)管理
關(guān)鍵詞：房屋預(yù)告登記 登記規(guī)范化 注意事項(xiàng)
1.明確預(yù)告登記的范圍
我國(guó)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。”這一規(guī)定明確了預(yù)告登記的目的是“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”；預(yù)告登記的內(nèi)容為以取得、變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，至于房屋的租賃無(wú)論是現(xiàn)房租賃還是期房租賃，都不能辦理預(yù)告登記。此外，法院或其他有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封、預(yù)查封等限制不動(dòng)產(chǎn)處分的情形，依據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋，采取的是查封登記的方式，也不能適用預(yù)告登記。
同時(shí)，《房屋登記辦法》進(jìn)一步明確了房屋預(yù)告登記的范圍，第六十七條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：預(yù)購(gòu)商品房；以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。但是，該規(guī)定并沒(méi)有涵蓋全部的期房和現(xiàn)房的買賣、抵押，被排除在預(yù)告登記范圍之外的是預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。原因是目前預(yù)購(gòu)商品房不得轉(zhuǎn)讓，所以不能辦理預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記，更不可能辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。
2.預(yù)告登記的特征
2.1預(yù)告登記的目的
為了保證將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，包括可以實(shí)現(xiàn)的用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及房地產(chǎn)登記時(shí)涉及的房地產(chǎn)抵押登記。
2.2預(yù)告登記的前提
當(dāng)事人簽訂了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，例如買賣協(xié)議、不動(dòng)產(chǎn)抵押協(xié)議、分割協(xié)議等。
2.3預(yù)告登記的必要條件
當(dāng)事人之間必須事先約定預(yù)告登記。
2.4預(yù)告登記的效力
具有排他效力，預(yù)告登記時(shí)限范圍內(nèi)具有阻止轉(zhuǎn)讓方處理不動(dòng)產(chǎn)的效力，可以保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的利益。
3.明確預(yù)告登記與商品房預(yù)售合同登記備案的區(qū)別
在預(yù)告登記制度出臺(tái)前，房產(chǎn)登記部門(mén)有一項(xiàng)商品房預(yù)售合同登記備案工作，《物權(quán)法》出臺(tái)后，很多人認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案就是預(yù)告登記。其實(shí)，它們屬于兩種不同的制度，有很多不同之處。
一是性質(zhì)不同。預(yù)告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。而預(yù)售商品房登記備案制度是由《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
二是功能不同。預(yù)告登記制度的主要目的是為了保障債權(quán)人將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)，就預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記而言就是為了使得預(yù)購(gòu)人在預(yù)購(gòu)的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，預(yù)售商品房登記備案制度不僅具有保護(hù)預(yù)購(gòu)人的功能，還有助于建設(shè)行政管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的功能。
三是有無(wú)強(qiáng)制性上的不同。預(yù)告登記必須是在雙方有預(yù)告登記的約定之后才能申請(qǐng)的，如果沒(méi)有當(dāng)事人的約定，任何人不得強(qiáng)制預(yù)購(gòu)人或者預(yù)售人進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由雙方共同申請(qǐng)，除非法律法規(guī)另有約定。預(yù)售商品房登記備案制度是一種針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性制度。只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人簽訂了商品房預(yù)售合同，該企業(yè)就應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
四是適用范圍不同。依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定，只要是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。因此，在房屋的買賣、抵押中可以進(jìn)行預(yù)告登記，在建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中也可以申請(qǐng)預(yù)告登記。但是預(yù)售商品房登記備案制度只是適用于商品房預(yù)售活動(dòng)
4.推行預(yù)告登記規(guī)范化管理，有利于做好預(yù)告登記
4.1加大宣傳力度。各級(jí)房屋登記機(jī)構(gòu)要通過(guò)報(bào)紙、電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等多種途徑，向全社會(huì)廣泛深入宣傳，讓群眾了解預(yù)告登記對(duì)保護(hù)購(gòu)房者和債權(quán)人合法利益的重要性，提高群眾對(duì)預(yù)告登記的認(rèn)識(shí)。
4.2整合信息資源。各房屋登記機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)信息系統(tǒng)建設(shè)，整合商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房產(chǎn)測(cè)繪管理、檔案管理等業(yè)務(wù)系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息的適時(shí)傳遞和共享，為預(yù)告登記的做好打下良好的基礎(chǔ)。
4.3健全和完善登記規(guī)則。各房屋登記機(jī)構(gòu)要根據(jù)預(yù)告登記的要求，建立健全各類房屋登記的操作規(guī)程，梳理業(yè)務(wù)流程，完善工作標(biāo)準(zhǔn)，積極推行規(guī)范化管理，不斷提高預(yù)告登記管理和服務(wù)水平。
5.辦理預(yù)告登記需要注意的事項(xiàng)
5.1預(yù)告登記順序
預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記應(yīng)該在預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記辦理之后，兩個(gè)登記程序是相互獨(dú)立，不能省略，不可相互替代，更不能顛倒順序，但可同步進(jìn)行，并同時(shí)完成。
5.2預(yù)告登記可單方申請(qǐng)
在房屋登記程序中，要求買賣雙方共同申請(qǐng)。只有預(yù)告登記符合條件即可單方申請(qǐng)?！斗课莸怯涋k法》第69 條規(guī)定“預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記?！?/p>
5.3預(yù)告登記的失效
預(yù)告登記只完成了物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，只有進(jìn)行了本登記，才能取得真正意義的物權(quán)。但下列情形時(shí)，預(yù)告登記失效。一是主債權(quán)消滅的情形；二是自可以進(jìn)行登記之日起的三個(gè)月內(nèi)沒(méi)辦理本登記的情形。
結(jié) 語(yǔ)
房屋預(yù)告登記是一種新的登記制度，它不僅有利于保障房屋物權(quán)變動(dòng)中債權(quán)人的合法利益，同時(shí)也進(jìn)一步完善了我國(guó)房屋登記制度。做好房屋預(yù)告登記，具有極為重要的意義。
一、國(guó)有檔案在公物法中的法律性質(zhì)與法律地位
按照公物法的一般理論，所謂的公物是指國(guó)家或者公共團(tuán)體直接為了公共目的而提供使用的有體物[2]。公物有多種分類方法，民法上關(guān)于財(cái)產(chǎn)的分類諸如動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)、特定物與種類物、原物和孳息、主物和從物、可分物與不可分物等都有適用的余地。公物按照使用目的可以劃分為:1、公共用財(cái)產(chǎn)(公共用物或公用公物)，是指行政主體直接提供公眾使用的公物，包括道路、橋梁、市場(chǎng)、公廁等。公眾可以對(duì)此類公物進(jìn)行一般使用或者特許使用;2、公務(wù)用公物(行政用物或公務(wù)公產(chǎn))，是指國(guó)家機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)內(nèi)部使用的公物，包括國(guó)家機(jī)關(guān)的辦公大樓、交通工具等等;3、事業(yè)用公物，在行政法上被稱為營(yíng)造物用物，是指供國(guó)有事業(yè)單位使用的公物，包括公立博物館、圖書(shū)館、美術(shù)館、學(xué)校、醫(yī)院等所使用的國(guó)有財(cái)產(chǎn)。[3]根據(jù)公物是經(jīng)由人力加工后提供于公共使用，還是保持自然的形態(tài)而被利用，可以區(qū)分為人工公物和自然公物。前者如河川、海岸等，后者如道路、橋梁等。根據(jù)公物的所有權(quán)的歸屬，可以區(qū)分為公有公物和私有公物。在我國(guó)，公有公物包括國(guó)家所有公物和集體所有公物。宗教財(cái)產(chǎn)也屬于公物，西方國(guó)家通常將之歸屬于公法團(tuán)體的財(cái)產(chǎn)。在我國(guó)由于不承認(rèn)宗教組織為公法團(tuán)體，而只是作為私法法人，因此，宗教財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)歸入私有公物。此外，還有預(yù)定公物，是指尚未成為公產(chǎn)，但預(yù)定將成為公產(chǎn)，對(duì)其管理處分適用公物的規(guī)則予以規(guī)制的財(cái)產(chǎn)。如為了國(guó)有道路、高速公路或鐵路的建設(shè)和改良，可以指定保留的土地，在保留土地禁止進(jìn)行建筑。在我國(guó)以鐵路留用土地最具代表性，鐵路留用土地可以出租、耕種，進(jìn)行農(nóng)業(yè)利用[4]，但是禁止修建永久性和臨時(shí)性建筑物。鐵路用地屬于受國(guó)家特別保護(hù)的國(guó)有土地。[5]因此，公物具有所有權(quán)主體公共性(國(guó)家或者公共團(tuán)體)、供用目的公共性和公物形態(tài)有體性的特點(diǎn)。
國(guó)有檔案符合公物的基本特征:
第一，國(guó)有檔案是國(guó)家通過(guò)各級(jí)檔案機(jī)構(gòu)提供給公眾使用的物品。國(guó)有檔案的所有權(quán)主體是明確的、一元的，即國(guó)家，在管理主體上是多元的，即中央級(jí)檔案機(jī)構(gòu)、省級(jí)檔案機(jī)構(gòu)、設(shè)區(qū)的市級(jí)檔案機(jī)構(gòu)、縣級(jí)檔案機(jī)構(gòu)。檔案所有者正是通過(guò)諸多檔案管理者向公眾提高檔案利用的。
第二，國(guó)有檔案是國(guó)家直接為了公共目的而提供使用的。在公物法中，公共目的包括四種情形，即政府公務(wù)目的、事業(yè)公務(wù)目的、企業(yè)[6]公務(wù)目的和公眾使用目的[7]。而國(guó)有檔案被提供利用的目的主要是公眾使用目的，即由不特定的公眾根據(jù)檔案的利用規(guī)則對(duì)檔案進(jìn)行閱覽、復(fù)制和摘錄(《檔案法實(shí)施辦法》第22條)。檔案的公眾利用性目的不僅適用于已經(jīng)向公眾開(kāi)放的檔案，而且也適用于處于未開(kāi)放狀態(tài)的檔案，所不同的是這類檔案屬于預(yù)定公物，即尚未成為公物，但預(yù)定將成為公物，對(duì)其管理處分予以公共規(guī)制的物，如公園預(yù)留地、道路預(yù)留地等都屬于此類公物。對(duì)處在未開(kāi)放狀態(tài)中的檔案而言，根據(jù)檔案的解密和公布制度，國(guó)家檔案館保管的檔案，一般應(yīng)當(dāng)自形成之日起滿三十年向社會(huì)開(kāi)放(《檔案法》第19條)，決定了即使是未開(kāi)放狀態(tài)的檔案仍然是預(yù)定要向公眾開(kāi)放和提供使用的。
第三，國(guó)有檔案屬于有體物。國(guó)有檔案在財(cái)產(chǎn)形態(tài)上屬于有體物，要明白這一點(diǎn)必須與國(guó)有檔案所載內(nèi)容的無(wú)形性區(qū)分開(kāi)來(lái)，毫無(wú)疑問(wèn)，國(guó)有檔案所承載的信息屬于無(wú)形財(cái)產(chǎn)，但是國(guó)有檔案的法律規(guī)制以及使用制度并不是以其中所記載的信息作為出發(fā)點(diǎn)，而是著眼于國(guó)有檔案本身的查閱、復(fù)制和摘錄，可以說(shuō)是以國(guó)有檔案的物的屬性作為法律規(guī)制的基礎(chǔ)的。
因此，可以說(shuō)，國(guó)有檔案作為國(guó)有財(cái)產(chǎn)，屬于公物法理論上的公眾用公物(公眾用國(guó)有財(cái)產(chǎn))、動(dòng)產(chǎn)公物，還有部分處在未開(kāi)放狀態(tài)的國(guó)有檔案屬于預(yù)定公物，對(duì)國(guó)有檔案的法律規(guī)制以此為出發(fā)點(diǎn)建構(gòu)其靜態(tài)的法律歸屬控制機(jī)制和動(dòng)態(tài)的公物利用管理機(jī)制。
二、國(guó)有檔案所有權(quán)的規(guī)范現(xiàn)狀與公物法規(guī)制前景
公物具有其被利用提供于公共之用的特點(diǎn)，一方面，作為所有權(quán)的客體，與私法上的交易秩序有密切關(guān)系，另一方面，作為公眾用公物，已經(jīng)或者預(yù)定要提供于公共之用的，從維持公物的效用的角度看，要求公物盡量獨(dú)立于交易秩序(有的公物根本就難以成為私法上交易的對(duì)象)。由此呈現(xiàn)出公物在法律規(guī)制上的特殊性。
以公物在法律地位上的一般特征為背景，結(jié)合《檔案法》的有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)有檔案作為公眾用公物，具有如下特征:
第一，公物原則上不具有可流通性。所謂公物原則上不具有可流通性，也就是說(shuō)原則上不得被私有化?！稒n案法》對(duì)此有明確的規(guī)定，一方面，禁止任何人將應(yīng)當(dāng)立卷歸檔的材料(“準(zhǔn)檔案”)據(jù)為己有(《檔案法》第10條);另一方面，禁止任何組織和個(gè)人出賣屬于國(guó)家所有的檔案(《檔案法》第17條、《檔案法實(shí)施辦法》第18條第1款)，而且國(guó)家所有的檔案的復(fù)制件也禁止私自攜運(yùn)出境(《檔案法》第18條)。值得說(shuō)明的是，盡管《檔案法》提出了“檔案所有權(quán)”的概念，但是檔案所有權(quán)并不能等同于私人所有權(quán)，其最明顯的特征就在于:檔案所有人和檔案管理人并無(wú)對(duì)檔案進(jìn)行處分的自由，尤其是禁止擅自銷毀檔案，也不允許有檔案交易的自由。因此，檔案所有權(quán)的概念并不能完全適用《物權(quán)法》關(guān)于所有權(quán)人權(quán)能的規(guī)定(第39條)，更應(yīng)著眼于對(duì)所有權(quán)人或者其管理人的使用、收益與處分權(quán)能的限制甚或禁止(所有權(quán)的社會(huì)性)[8]。
第二，公物原則上不得為強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的。也就是說(shuō)，即使在公物所有人或者管理人被依法強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，公物不得成為強(qiáng)制執(zhí)行的對(duì)象。如在臺(tái)灣地區(qū)《強(qiáng)制執(zhí)行法》上，強(qiáng)調(diào)金錢(qián)請(qǐng)求權(quán)之強(qiáng)制執(zhí)行，債務(wù)人為中央或地方機(jī)關(guān)或依法為公法人者，債務(wù)人管有之公用財(cái)產(chǎn)，為其推行公務(wù)所必需或其移轉(zhuǎn)違反公共利益者，債權(quán)人不得為強(qiáng)制執(zhí)行。關(guān)于前項(xiàng)情形，執(zhí)行法院有疑問(wèn)時(shí)，應(yīng)詢問(wèn)債務(wù)人之意見(jiàn)或?yàn)槠渌匾{(diào)查(第122-3條)。在理論上，公法學(xué)也是承認(rèn)政府債務(wù)享有不受普通法執(zhí)行手段約束的優(yōu)先權(quán)。享有這種優(yōu)先權(quán)的原因在于公共行政部門(mén)中事務(wù)的運(yùn)作不能操縱在債權(quán)人手里;在保證公務(wù)運(yùn)行和維護(hù)國(guó)家信用之間，應(yīng)以前者為重。[9]原則上國(guó)家公產(chǎn)不得成為強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的，不得成為承擔(dān)政府債務(wù)的財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)。具體到國(guó)有檔案而言，即在國(guó)有檔案館負(fù)有重大債務(wù)時(shí)，人民法院也不得強(qiáng)制執(zhí)行(查封、扣押、變賣或拍賣)國(guó)有檔案。但是我國(guó)《檔案法》或《民事訴訟法》并沒(méi)有規(guī)定這一點(diǎn)。
第三，公物原則上不適用取得時(shí)效的規(guī)定。通常認(rèn)為公物既然供公共使用，則作為一種取得所有權(quán)方法的取得時(shí)效制度適用于公物就會(huì)導(dǎo)致公物所有權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利的移轉(zhuǎn)，會(huì)危及到國(guó)有公物所負(fù)擔(dān)的公共使命，危害公共利益，使得國(guó)有公物可以通過(guò)私法方法逃避為公共使用的目的限制。[10]但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，公物既然可能是私有，而且公物的公共用途也可以被廢止，從憲法財(cái)產(chǎn)權(quán)之“價(jià)值保障”觀點(diǎn)而言，[11]財(cái)產(chǎn)權(quán)之保護(hù)應(yīng)當(dāng)包括對(duì)公物的時(shí)效取得所帶來(lái)之交易價(jià)值。不過(guò)公物所有權(quán)時(shí)效取得以后，如未廢止公用，仍須受公用之限制。這一點(diǎn)由于我國(guó)《物權(quán)法》并未規(guī)定時(shí)效制度，因此，雖不需要言明，但是，在觀念上需要明確，無(wú)論是任何人占有國(guó)有檔案，也無(wú)論占有的期限有多久遠(yuǎn)，均不能取得國(guó)有檔案的所有權(quán)。
第四，公物原則上不得公用征收。對(duì)于公用公物除先廢止其公用外，不得進(jìn)行征收?！皼](méi)有必要對(duì)那些不用征收即已處在全社會(huì)公用中的物適用征收”。[12]這一點(diǎn)與私人檔案形成了鮮明對(duì)比，私人所有的檔案負(fù)擔(dān)了公共征收的義務(wù)。根據(jù)《檔案法》第16條的規(guī)定，私人所有的檔案所有者，一方面負(fù)擔(dān)對(duì)國(guó)家和社會(huì)具有保存價(jià)值或者應(yīng)當(dāng)保密的檔案的妥善保管義務(wù)，另一方面，在保管條件惡劣或者其他原因被認(rèn)為可能導(dǎo)致檔案嚴(yán)重?fù)p毀和不安全時(shí)，由國(guó)家檔案行政管理部門(mén)采取代為保管等措施，甚至收購(gòu)或者征購(gòu)。盡管這里使用的是“征購(gòu)”，但其含義與“征收”相同?！稒n案法》和《檔案法實(shí)施辦法》均未言明如何確定征購(gòu)的價(jià)格，亦即對(duì)私人檔案所有者的征收補(bǔ)償問(wèn)題。在檔案立法上應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》的理念和規(guī)定，將“征購(gòu)”修改為“征收”，并增加關(guān)于對(duì)征收私人檔案的補(bǔ)償規(guī)范。
第五，對(duì)與公物毗鄰的私人不動(dòng)產(chǎn)的限制。民法上規(guī)定相鄰關(guān)系制度是對(duì)于相鄰各所有權(quán)人于一定范圍內(nèi)課以協(xié)力義務(wù)，以便調(diào)和相互間利害，以期達(dá)到共存共榮目的。[13]不動(dòng)產(chǎn)公物與與之相毗鄰的私人不動(dòng)產(chǎn)之間的相鄰關(guān)系，為了達(dá)成國(guó)有公物所負(fù)擔(dān)公益目的，或多或少地排除私法的使用。因此，有學(xué)者認(rèn)為，公物的相鄰關(guān)系適用民法只是極少部分，絕大多數(shù)公物相鄰關(guān)系主要是由行政法規(guī)定的行政役權(quán)(administrative servitutes)或公共役權(quán)(публичный сервитут)調(diào)整的。該原則主要是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)公物而言的，對(duì)于作為動(dòng)產(chǎn)公物的國(guó)有檔案而言，并無(wú)適用的余地。
三、公物法視角下 “國(guó)有檔案所有權(quán)”的《檔案法》規(guī)制建議
在公物法的視角下，國(guó)有檔案的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)明確為公眾用國(guó)有財(cái)產(chǎn)(處在未開(kāi)放狀態(tài)的國(guó)有檔案在性質(zhì)上屬于預(yù)定公眾用國(guó)有財(cái)產(chǎn))。
一方面，在國(guó)有檔案的靜態(tài)歸屬機(jī)制設(shè)計(jì)上，《檔案法》除應(yīng)繼續(xù)維持國(guó)有檔案所有權(quán)的不可流通性，要明確國(guó)有檔案不能通過(guò)市場(chǎng)途徑移轉(zhuǎn)，即任何人不得出賣國(guó)有檔案之外，而且還應(yīng)當(dāng)明確即使任何人購(gòu)買或者通過(guò)其他途徑獲得國(guó)有檔案也不能取得其所有權(quán)，即不存在善意取得的問(wèn)題;同時(shí)，還要明確國(guó)有檔案也不能通過(guò)非市場(chǎng)途徑移轉(zhuǎn)。宜在《檔案法》修改中或在正在起草的《民事強(qiáng)制執(zhí)行法》上明確國(guó)有檔案不得成為強(qiáng)制執(zhí)行的對(duì)象，以此全面維持國(guó)有檔案的不可流通性，防止國(guó)有檔案通過(guò)非市場(chǎng)途徑移轉(zhuǎn)。盡管我國(guó)《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定取得時(shí)效制度，但是還是應(yīng)當(dāng)在觀念上明確，國(guó)有檔案不能通過(guò)時(shí)效取得。
另一方面，在國(guó)有檔案的動(dòng)態(tài)利用機(jī)制設(shè)計(jì)上，《檔案法》應(yīng)當(dāng)根據(jù)公眾用國(guó)有財(cái)產(chǎn)的法律本質(zhì)建構(gòu)國(guó)有檔案的利用制度，在作為國(guó)有檔案所有權(quán)人的國(guó)家、作為檔案管理人的國(guó)有檔案館、作為檔案利用人的不特定公眾和國(guó)家所代表的全體人民之間建立有效的使用機(jī)制。首先，要維持和監(jiān)督國(guó)有檔案的公共目的性用途的持續(xù)實(shí)現(xiàn)。這里的公共目的性用途包括兩個(gè)方面的含義，一是公共利益性，即國(guó)有檔案的存在本身是為國(guó)家和全體人民的利益而存在的，國(guó)家建立和維持國(guó)有檔案制度最終是為了服務(wù)于所代表的全體人民的利益;二是公眾使用性，即國(guó)有檔案是供全體不特定的公眾按照檔案利用制度進(jìn)行使用的，必須貫徹方便和照顧公眾利用的一般政策。其次，要檢討和修正國(guó)有檔案的利用制度，有必要將公眾對(duì)國(guó)有檔案的利用定性為權(quán)利，從而在公眾對(duì)國(guó)有檔案的利用受阻時(shí)，享有權(quán)利的救濟(jì)，即最終可能獲得司法救濟(jì)。
注 釋:
[1]值得說(shuō)明的是，由于國(guó)有檔案和集體檔案在法律性質(zhì)和法律地位上基本相同，因此，本文不擬專門(mén)研究集體檔案的法律性質(zhì)和法律地位問(wèn)題，本文中有關(guān)國(guó)有檔案相關(guān)問(wèn)題的結(jié)論，可以適用于集體檔案。
[2][日]鹽野宏.行政法.楊建順譯，北京:法律出版社，1999年版:742.
[3]林騰鷂.公物概念之研究.東海大學(xué)法學(xué)研究(臺(tái)灣)，第16期:4.
[4]王衛(wèi)國(guó).中國(guó)土地權(quán)利研究.北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年版:242.
[5]祝銘山.財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛.北京:中國(guó)法制出版社，2003年版:96-97.
[6] 這里的企業(yè)主要是指對(duì)國(guó)家和社會(huì)具有重要基礎(chǔ)意義和戰(zhàn)略意義的狹義的國(guó)有企業(yè)，不包括國(guó)家設(shè)立的一般性工商業(yè)企業(yè)。
[7] 張建文.轉(zhuǎn)型時(shí)期的國(guó)家所有權(quán)問(wèn)題研究:面向公共所有權(quán)的思考.北京:法律出版社，2008年版: 201.
[8] .中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文理解與適用.北京:人民法院出版社，2007年版，157.
[9][法] 莫里斯·奧里烏.行政法與公法精要.龔覓等譯，沈陽(yáng):遼海出版社，春風(fēng)文藝出版社，1999年版:1098.
[10]翁岳生.行政法.北京:中國(guó)法制出版社，2002年版:467;王利明.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明.北京:中國(guó)法制出版社，2001年版:273;梁慧星.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿:條文、說(shuō)明、理由與參考立法例.北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版.
[11] 李惠宗.憲法要義.臺(tái)北:敦煌書(shū)局，1998年版:190.
