時(shí)間：2023-06-12 09:10:59
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)危機(jī)；防范策略
中圖分類(lèi)號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058
1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生原因
1.1資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高
資金占用量大，負(fù)債率高是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征。然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)經(jīng)常基于項(xiàng)目資金需求的考慮，導(dǎo)致其忽視了對(duì)公司整體財(cái)務(wù)狀況的考量和分析。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金時(shí)首先考慮的是如何快速籌集到所需的資金，使項(xiàng)目正常啟動(dòng)或者使得企業(yè)能夠擺脫資金不足的現(xiàn)狀，沒(méi)有綜合考慮以前融資的到期時(shí)間而對(duì)整個(gè)企業(yè)的融資進(jìn)行整體規(guī)劃。一旦房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢(shì)面臨阻礙，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法快速收回投資，資金鏈可能面臨較大壓力，使得其財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化，無(wú)法償還到期債務(wù)，甚至導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。另外，企業(yè)負(fù)債越多，所需支付的利息費(fèi)用也就越多，加大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)杠桿，雖然高負(fù)債率經(jīng)營(yíng)能夠擴(kuò)大企業(yè)的資本回報(bào)率，但是負(fù)債率過(guò)高也使得企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
1.2盲目擴(kuò)張
房地產(chǎn)作為目前高利率的行業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍拿地?zé)崆榉浅８邼q，然而許多拿地行為是不符合企業(yè)發(fā)展需求的，這與我國(guó)企業(yè)家過(guò)分想要將公司做大做強(qiáng)有關(guān)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴(kuò)張行為。房地產(chǎn)由于其高利潤(rùn)的特性，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)持有大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，出去維持正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的資金，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將剩余資金進(jìn)行再投資，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在拿地?zé)崆楦邼q的情況。目前我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆?，使得其忽視了風(fēng)險(xiǎn)的存在，或者在進(jìn)行決策時(shí)過(guò)于樂(lè)觀。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為如果不是基于對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的充分分析，極易導(dǎo)致投資的失敗。同時(shí)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入蕭條，將使得很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)。
1.3財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)認(rèn)識(shí)不夠
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)較為混亂，財(cái)務(wù)人員普遍缺乏對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的理解，同時(shí)缺乏實(shí)務(wù)水平的實(shí)務(wù)水平，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)的漠視。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員和相關(guān)決策者在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，沒(méi)有充分考慮和分析公司的財(cái)務(wù)狀況，當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好時(shí)，對(duì)未來(lái)可能產(chǎn)生的財(cái)務(wù)壓力沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)，很容易做出錯(cuò)誤的基于經(jīng)驗(yàn)的決策，導(dǎo)致不良的后果。同時(shí)，當(dāng)公司財(cái)務(wù)狀況趨于惡化時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員由于缺乏足夠的知識(shí)和能力，無(wú)法有效地化解財(cái)務(wù)危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者就是投資者，這類(lèi)財(cái)務(wù)人員多為投資者親屬或者朋友，缺乏足夠的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，使得公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)更加紊亂。
1.4房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍根據(jù)投資項(xiàng)目成立多個(gè)分公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，這類(lèi)結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理更加方便，但是會(huì)增加其管理風(fēng)險(xiǎn)?？偣九c項(xiàng)目分公司的關(guān)系是委托關(guān)系，項(xiàng)目分公司是人，總公司是委托人，項(xiàng)目公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上具有獨(dú)立性，使得總公司與項(xiàng)目分公司之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)的情況，總公司獲得項(xiàng)目公司的有關(guān)信息具有滯后性和不準(zhǔn)確性，項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可能有悖于總公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略，使得總公司難以有效地控制和管理項(xiàng)目公司的決算和預(yù)算等財(cái)務(wù)活動(dòng)，加大了財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的概率。
1.5國(guó)家宏觀政策影響
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與各類(lèi)房地產(chǎn)政策息息相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)銀行進(jìn)行融資，政府相對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管控只需要通過(guò)壓縮銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的借貸總額就可以，一旦政府想要抑制目前房地產(chǎn)業(yè)泡沫的現(xiàn)狀，實(shí)施更加嚴(yán)苛的貨幣政策，不僅將使房地產(chǎn)業(yè)融資成本迅速增加，同時(shí)將影響按揭貸款的利率，進(jìn)而使得需求下降，影響房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，導(dǎo)致其資金無(wú)法迅速回籠。另外，我國(guó)已對(duì)多個(gè)大城市實(shí)施了房地產(chǎn)限購(gòu)，一旦限購(gòu)政策更加嚴(yán)苛或者擴(kuò)張到更大的范圍，房地產(chǎn)企業(yè)也將受到很大的影響。貸款利率和限購(gòu)政策都為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶了很多不確定性，如果房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)沒(méi)有充分考慮這兩者對(duì)其未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響，更可能當(dāng)國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控時(shí)爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)防范策略
2.1資金集中管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用集團(tuán)公司模式，對(duì)資金管理傾向于集權(quán)式的管理?？偣緫?yīng)該充分發(fā)揮其資金整合的作用，不僅應(yīng)該對(duì)各分公司的資金收支情況實(shí)施監(jiān)控，同時(shí)應(yīng)該強(qiáng)化各分公司的資金管理，優(yōu)化其資源配置效率，充分利用資金，減少資金過(guò)分閑置的情況，提供整個(gè)集團(tuán)公司的資產(chǎn)配置效率。通過(guò)對(duì)整個(gè)集團(tuán)公司的資金進(jìn)行集中管理，可有有效防止企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，保證公司持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。同時(shí)可以對(duì)資金的流動(dòng)進(jìn)行有效的控制和管理，進(jìn)而對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，及時(shí)地了解集團(tuán)公司資金的流向、流量和存量等財(cái)務(wù)狀況，有效地監(jiān)控集團(tuán)公司資金的使用情況，合理分配和使用集團(tuán)資金，滿(mǎn)足重點(diǎn)項(xiàng)目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個(gè)集團(tuán)公司資金使用效率。資金的集中管理業(yè)使得房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行談判的過(guò)程具有更大的優(yōu)勢(shì)，可以更加快速的獲得更加優(yōu)惠的、期限更長(zhǎng)的貸款。
2.2做好財(cái)務(wù)規(guī)劃
預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，整體的財(cái)務(wù)規(guī)劃非常重要。定期對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)分析，對(duì)存在問(wèn)題的部分進(jìn)行優(yōu)化，可以有效地防范財(cái)務(wù)危機(jī)的爆發(fā)。做好財(cái)務(wù)規(guī)劃，可以從資金的調(diào)度結(jié)果、利息的支付情況、資金成本的結(jié)構(gòu)、支出與財(cái)務(wù)規(guī)劃之間的差額等多方面著手，分析財(cái)務(wù)規(guī)劃的實(shí)施情況，預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)狀況處于不同的階段時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用不同的投資策略，包括利用舉債進(jìn)行大量投資、不增加財(cái)務(wù)壓力的情況下慎重投資、不增加任何財(cái)務(wù)而放棄所有投資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給予對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況的分析合理地選擇當(dāng)期的投資策略，使財(cái)務(wù)規(guī)劃符合企業(yè)當(dāng)期的發(fā)展需求。
2.3合理選擇融資方式
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在充分分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上選擇融資方式，只有這樣財(cái)務(wù)將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。例如，當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量使用股票或者增資的方式進(jìn)行融資；當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高時(shí)，通過(guò)發(fā)行債券或者銀行借貸的方式進(jìn)行融資；當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常低的時(shí)候，通過(guò)債券市場(chǎng)或者銀行進(jìn)行大量舉債，提高資本回報(bào)率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度合理選擇融資方式。
2.4加強(qiáng)項(xiàng)目生命周期各階段財(cái)務(wù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期包括融資、投資、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和資金分配等五個(gè)環(huán)節(jié)。在融資階段，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲得的土地使用權(quán)從銀行獲得抵押貸款，科學(xué)地安排項(xiàng)目的債務(wù)和權(quán)益投資的比例，加強(qiáng)先期項(xiàng)目投資資金的管理和回籠。在投資階段，應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研等活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面地可行性分析，同時(shí)對(duì)投資規(guī)模、資源、選址、環(huán)境、財(cái)務(wù)效益、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行綜合評(píng)估。在開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的成本實(shí)施全面地監(jiān)控，避免不必要的成本支出，確保實(shí)際成本不高于預(yù)算成本；在銷(xiāo)售階段，實(shí)施有效的多元的營(yíng)銷(xiāo)策略，加快房產(chǎn)的銷(xiāo)售，使資金能夠快速回籠。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目生命周期各階段的財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高資金的使用效率，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立其一套科學(xué)完整的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目生命周期中各階段的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)控，一旦指標(biāo)超出預(yù)警值，迅速對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，防止風(fēng)險(xiǎn)的事故的發(fā)生。
參考文獻(xiàn)
【摘 要】最近幾年，國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。在此大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)愈顯突出，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存和發(fā)展，必須建立抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)實(shí)屏障——建立切實(shí)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建：選取預(yù)警指標(biāo)，借助成熟的Z值模型，再加上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的定性分析，來(lái)判定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，幫助決策者采取措施來(lái)防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警指標(biāo)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)所有風(fēng)險(xiǎn)的最集中的體現(xiàn)。若處理不好，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大創(chuàng)傷，最嚴(yán)重的直接會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產(chǎn)企業(yè)要想在波濤洶涌中一路當(dāng)前，就有必要構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的屏障用以抵御風(fēng)險(xiǎn)，那就是構(gòu)建屬于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取
資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預(yù)警指標(biāo)時(shí)，本文對(duì)與資金關(guān)系密切的指標(biāo)予以重點(diǎn)考慮，以突出房地產(chǎn)企業(yè)的特性。其他的指標(biāo)在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)之上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特性進(jìn)行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預(yù)警經(jīng)驗(yàn)。選取結(jié)果如下：
（一）償債能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量大，資產(chǎn)負(fù)債率高，應(yīng)格外注意對(duì)償債能力指標(biāo)的分析，因?yàn)椴荒軆斶€到期債務(wù)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最顯著的特征。
短期償債能力指標(biāo)：
流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 （1）
速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 （2）
現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率=年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量/年末流動(dòng)負(fù)債 （3）
長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)：
資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額 （4）
產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/股東權(quán)益 （5）
已獲利息倍數(shù)=稅息前利潤(rùn)/利息費(fèi)用 （6）
上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標(biāo)的選取，既考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，又考慮了其長(zhǎng)期償債能力。在短期償債能力指標(biāo)中尤其考慮了現(xiàn)金流對(duì)債務(wù)的保證程度，這符合了房地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”的特征。短、長(zhǎng)期指標(biāo)相融合，通過(guò)計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值，將結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)值相比較，就能看出房地產(chǎn)企業(yè)在償債能力方面的強(qiáng)弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)本身，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)數(shù)值指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在償債能力方面存在的問(wèn)題，及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，以使企業(yè)的償債能力維持在一個(gè)較合理的水平，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的有利一面，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)務(wù)杠桿利益。
（二）盈利能力分析指標(biāo)：影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)設(shè)置一組反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標(biāo)，通過(guò)對(duì)該組指標(biāo)的分析，透視房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)劣狀態(tài)。本文選取如下盈利指標(biāo)：
銷(xiāo)售凈利率=凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入凈額 （7）
凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn) （8）
總資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前利潤(rùn)總額/平均資產(chǎn)總額 （9）
上述選取房地產(chǎn)企業(yè)反映盈利能力的指標(biāo)當(dāng)中，凈資產(chǎn)收益率是綜合程度最強(qiáng)的指標(biāo)，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進(jìn)一步分解，通過(guò)層層分解，可最終找出影響凈資產(chǎn)收益率的各個(gè)因素：企業(yè)的盈利能力（銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率）、營(yíng)運(yùn)能力（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）、資本結(jié)構(gòu)（即償債能力如權(quán)益乘數(shù)）。后文在預(yù)警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對(duì)案例企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行更詳盡的分析，通過(guò)指標(biāo)間的串聯(lián)關(guān)系，找出案例企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題所在。
（三）資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)在資產(chǎn)管理過(guò)程中的效率。它也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會(huì)提升企業(yè)的盈利能力，同時(shí)也相當(dāng)于企業(yè)增加了資產(chǎn)投入；相反，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢，企業(yè)的盈利能力會(huì)降低，相當(dāng)于浪費(fèi)了企業(yè)的資產(chǎn)，資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)相結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的評(píng)價(jià)才是全面具體的。本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)如下：
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷(xiāo)售收入/平均資產(chǎn)總額 （10）
存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額 （11）
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷(xiāo)售收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 （12）
應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度快，說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力強(qiáng)，壞賬損失的可能性就越小，同時(shí)也折射出企業(yè)管理水平較高，而這一點(diǎn)，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)的要害。當(dāng)然，在進(jìn)行這一項(xiàng)目的分析時(shí)，也要一分為二，不能因?yàn)橹蛔⒅靥岣邞?yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率而忽視了利用賒銷(xiāo)來(lái)擴(kuò)大銷(xiāo)售渠道這一因素。存貨在房地產(chǎn)企業(yè)中比重較大，應(yīng)將該比率控制在一個(gè)較合理的水平，否則會(huì)導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。如目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，過(guò)高的空置率影響了開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)始終處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)口浪尖上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用其全部資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的能力，在杜邦分析法中，它是一個(gè)橋梁，它把利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表聯(lián)系起來(lái)，使凈資產(chǎn)利潤(rùn)率可以綜合整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。
（四）發(fā)展能力分析指標(biāo)：一個(gè)最終深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)，一定會(huì)在危機(jī)爆發(fā)的前幾年就顯現(xiàn)了它的停滯不前的狀態(tài)。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說(shuō)的就是企業(yè)的發(fā)展能力與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)，有必要選取若干顯示發(fā)展能力的指標(biāo)來(lái)揭示財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀況，發(fā)展能力指標(biāo)選取結(jié)果如下：
銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率=（本期銷(xiāo)售收入-上期銷(xiāo)售收入）/上期銷(xiāo)售收入 （13）
總資產(chǎn)增長(zhǎng)率=（期末總資產(chǎn)-期初總資產(chǎn)）/期初總資產(chǎn) （14）
凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率=（本年凈利潤(rùn)-上年凈利潤(rùn)）/上年凈利潤(rùn) （15）
上述發(fā)展能力指標(biāo)越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)前景越好，其發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越小。
上述選取的共15個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)基本上代表了房地產(chǎn)企業(yè)的特性，由它們作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行預(yù)警，雖然在精確度上難以保證，但因?yàn)槠浜?jiǎn)便、容易理解的特點(diǎn)，而且，在企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)的最近時(shí)間（前2、3年）其預(yù)警能力還是很強(qiáng)的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的一個(gè)組成部分，除此之外，還將引入前人已創(chuàng)造的經(jīng)典財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，下面就對(duì)幾個(gè)最常見(jiàn)的、經(jīng)典的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型作以簡(jiǎn)單介紹。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的構(gòu)建
（一）單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型：?jiǎn)巫兞控?cái)務(wù)預(yù)警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時(shí)也是運(yùn)用財(cái)務(wù)比率對(duì)企業(yè)破產(chǎn)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)的先驅(qū)者之一（另一位是Altman，下文會(huì)述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業(yè)和79家非失敗企業(yè)（兩類(lèi)企業(yè)的行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模等都相同），他所選用的財(cái)務(wù)比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現(xiàn)金流量方面的指標(biāo)。他認(rèn)為：企業(yè)擁有的現(xiàn)金多越多、營(yíng)運(yùn)資本支出越少、負(fù)債越小，企業(yè)失敗的概率就越小；反之，企業(yè)失敗的概率就越大。Bevaer仔細(xì)考察了樣本當(dāng)中30個(gè)財(cái)務(wù)比率在企業(yè)失敗前5年的差異情況，最后證明有5個(gè)財(cái)務(wù)比率對(duì)企業(yè)破產(chǎn)的預(yù)警能力較強(qiáng)，按預(yù)測(cè)能力高低依次排序是：現(xiàn)金流量/負(fù)債總額（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)87%）；凈收入/總資產(chǎn)（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)79%）資產(chǎn)負(fù)債率（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)77%）；營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)76%）現(xiàn)值率（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)78%）。Bevaer構(gòu)建的單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型獲得了比較高的預(yù)警能力，但他的缺陷也是暴露無(wú)遺的：各個(gè)單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)有時(shí)在反映同一信息的時(shí)候，結(jié)果會(huì)不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說(shuō)服力的財(cái)務(wù)預(yù)警模型。
（二）Z模型：Z模型的創(chuàng)始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱(chēng)之為運(yùn)用財(cái)務(wù)比率來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)情況的先驅(qū)。他們二位這種具有開(kāi)創(chuàng)性的研究為后來(lái)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型的研究奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
Altman同時(shí)也是第一個(gè)使用多變量技術(shù)來(lái)判定企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)狀況的學(xué)者。他克服了Bevaer創(chuàng)建的單變量模型的缺點(diǎn)，將多個(gè)財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來(lái)，將這些財(cái)務(wù)比率融入同一個(gè)方程式來(lái)解釋和判別企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問(wèn)題的思想，在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)測(cè)研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創(chuàng)建經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：
第一，Z-socre模型階段。這個(gè)階段的模型主要是針對(duì)上市的制造業(yè)研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產(chǎn)企業(yè)和33家同類(lèi)型、同規(guī)模的正常企業(yè)為樣本，經(jīng)過(guò)大量細(xì)致的工作，從一開(kāi)始選定的22個(gè)財(cái)務(wù)比率中敲定5個(gè)變量來(lái)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，構(gòu)造出一個(gè)多元線性函數(shù)，命名Z-socre模型，其表達(dá)式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：
X1=營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)；X2=留存收益/總資產(chǎn)；X3=息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4=普通股、優(yōu)先股市場(chǎng)價(jià)值總額/總負(fù)債；X5=銷(xiāo)售收入/總資產(chǎn)
上述表達(dá)式中，變量前的權(quán)重系數(shù)是按照變量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的影響程度大小設(shè)置的，經(jīng)過(guò)加權(quán)計(jì)算之后得到的Z值代表企業(yè)綜合風(fēng)險(xiǎn)值。通過(guò)它與設(shè)定的臨界值對(duì)照，就能知道企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。上式中臨界值的規(guī)定如下：Z—socre>2.765表明企業(yè)具有較好的財(cái)務(wù)狀況，破產(chǎn)機(jī)率小；Z—socre
第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對(duì)上市公司，且只面對(duì)制造業(yè)。而事實(shí)上，許多處于財(cái)務(wù)危機(jī)的公司是沒(méi)上市的，故直接用Z-socre模型預(yù)測(cè)，其準(zhǔn)確性就遭到了質(zhì)疑。針對(duì)這種情況。Altman重新對(duì)Z-socre模型進(jìn)行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達(dá)式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來(lái)預(yù)測(cè)非上市公司的財(cái)務(wù)危機(jī)狀況。此處表達(dá)式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權(quán)益/總負(fù)債。此時(shí)，臨界值的區(qū)間規(guī)定及意義如下：Z2≥2.99，表達(dá)企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性極小，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好；2.7≤Z
第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對(duì)上市公司，只面對(duì)制造業(yè)；Z2模型的缺陷在于只針對(duì)非上市公司。而在我國(guó)，是難以獲得非上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的。故對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警研究時(shí)，不能直接使用上述兩個(gè)Z值表達(dá)式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來(lái)預(yù)測(cè)非制造業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)狀況的，它的表達(dá)式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達(dá)式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規(guī)定是一樣 的。臨界區(qū)間規(guī)定如下：Z32.9，表明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況是良好的，可不考慮破產(chǎn)的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況有問(wèn)題，須嚴(yán)加注意，否則，后果不堪設(shè)想，若積極面對(duì)，企業(yè)才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來(lái)對(duì)后文的案例企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，計(jì)算Z3值，判別其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。
（三）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型。這種模型的基本原理是模擬人類(lèi)大腦神經(jīng)的運(yùn)作。它處理信息的方式是通過(guò)調(diào)整其內(nèi)部存在的各個(gè)節(jié)點(diǎn)間互相連接的關(guān)系來(lái)對(duì)所有的信息進(jìn)行處理。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)是十分復(fù)雜的，同時(shí)又是特別先進(jìn)的一種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。但目前它的使用并未被推廣開(kāi)來(lái)，原因是該模型的理論基礎(chǔ)還不夠堅(jiān)實(shí)，對(duì)大腦思維的模擬深入程度不夠。有待進(jìn)一步地研究和論述。故本文對(duì)該模型不作相關(guān)的引用。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 預(yù)警分析； 風(fēng)險(xiǎn)防范
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問(wèn)題。因此，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時(shí)采取有效措施，避免或減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的威脅，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。
企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警研究在國(guó)外開(kāi)展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測(cè)，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)這些模型進(jìn)行了修正；后來(lái)，Kahya等提出了一個(gè)使用時(shí)間序列累計(jì)和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計(jì)方法的財(cái)務(wù)困境研究模型。在國(guó)內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測(cè)模型；周首華等利用Compustat PC Plus會(huì)計(jì)資料庫(kù)中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗(yàn)樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)數(shù)據(jù)對(duì)此命題進(jìn)行了實(shí)證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過(guò)操縱利潤(rùn)、弄虛作假而導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財(cái)務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖耍疚耐ㄟ^(guò)引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型
（一）財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來(lái)比較高，表1為我國(guó)部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。
（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
1.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化引起的不確定性而對(duì)個(gè)體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險(xiǎn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財(cái)務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
2.資本運(yùn)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購(gòu)房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時(shí)借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。
（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金量大、回收期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低，項(xiàng)目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤(rùn)都存在較大的不確定性。
（3）資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。資金營(yíng)運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過(guò)流動(dòng)、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開(kāi)始發(fā)展的，目前尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，也沒(méi)有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析
（一）宏觀因素
1.外部環(huán)境復(fù)雜多變
房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財(cái)政、稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對(duì)性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢(shì)必對(duì)中國(guó)企業(yè)造成巨大沖擊。
2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃階段開(kāi)始，要經(jīng)歷市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷(xiāo)售等多個(gè)階段，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不確定因素多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變大。
（二）微觀因素
1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和了解，風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)警意識(shí)不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)定位、發(fā)展趨勢(shì)很難把握，造成他們對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。
2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理
出于財(cái)務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過(guò)大，特別是對(duì)銀行信貸的依賴(lài)程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)將陷入困境。
3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全
長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎(jiǎng)懲和激勵(lì)政策不完善，內(nèi)部各部門(mén)以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問(wèn)題。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇與預(yù)警分析
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。
借鑒國(guó)內(nèi)外的實(shí)證研究成果并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，筆者選擇短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見(jiàn)表2。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。
（二）我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析
1.預(yù)警模型選擇
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。Zeta模型實(shí)際上是一個(gè)多變量線性函數(shù)模型，通過(guò)對(duì)企業(yè)多個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個(gè)總判別值來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對(duì)1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測(cè)五年和一年的財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的時(shí)間，預(yù)測(cè)精度越高。其模型如下：
Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3
+1.05X4
其中：X1為營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。
判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析
運(yùn)用Zeta模型對(duì)表1中所列的我國(guó)部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，得出如表4所示的財(cái)務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況開(kāi)始變差。
五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施
（一）宏觀防范措施
1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測(cè)
我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度、政策動(dòng)態(tài)。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，預(yù)測(cè)投資環(huán)境，繼而預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)周期長(zhǎng)、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對(duì)企業(yè)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇會(huì)計(jì)制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計(jì)價(jià)方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷(xiāo)售收入確認(rèn)時(shí)間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會(huì)計(jì)政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會(huì)計(jì)核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場(chǎng)份額和土地供應(yīng)都相對(duì)有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合作走異地?cái)U(kuò)張和開(kāi)發(fā)之路，利用優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力。現(xiàn)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買(mǎi)地、共同開(kāi)發(fā)能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場(chǎng)投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸?、三線城市正值迅速發(fā)展時(shí)期，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過(guò)合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。
（二）微觀防范措施
1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是財(cái)務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時(shí)提出解決方案。財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理技能、水平，學(xué)會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。
2.健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系
面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，通過(guò)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)消除不良隱患。
3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以?xún)r(jià)值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動(dòng)成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分有用。
4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)
銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動(dòng)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
5.完善內(nèi)部控制制度
雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂(lè)觀，企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開(kāi)展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。
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關(guān)鍵詞：信用風(fēng)險(xiǎn)模型；房地產(chǎn)上市公司；財(cái)務(wù)預(yù)警
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）03-0100-04
引言
隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如何辨識(shí)、評(píng)估、監(jiān)測(cè)、控制風(fēng)險(xiǎn)已成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上必須面對(duì)的問(wèn)題。而在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)管理工作薄弱，是企業(yè)發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的重要原因。
一、文獻(xiàn)綜述
國(guó)內(nèi)外對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的研究主要集中在識(shí)別方法和識(shí)別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型的構(gòu)建。
Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過(guò)6組30個(gè)變量來(lái)反映公司破產(chǎn)前一至五年的財(cái)務(wù)能力，研究發(fā)現(xiàn)最好的判別變量是營(yíng)運(yùn)資本與負(fù)債之比和凈利潤(rùn)與總資產(chǎn)之比。Altman[2]（1968）首次運(yùn)用多變量分析模型對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行判別分析。從流動(dòng)性、獲利能力、財(cái)務(wù)杠桿、償債能力和活動(dòng)性五個(gè)方面選用22個(gè)變量作為預(yù)測(cè)備選變量，通過(guò)對(duì)1946―1965年間破產(chǎn)制造企業(yè)和33家非破產(chǎn)配對(duì)企業(yè)的研究分析，構(gòu)建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構(gòu)建 Logistic預(yù)測(cè)模型，研究發(fā)現(xiàn)，影響公司破產(chǎn)概率的變量，即公司規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、業(yè)績(jī)和當(dāng)前的變現(xiàn)能力。
周首華等[4]（1996）運(yùn)用1977―1990年的62家公司，即31家破產(chǎn)公司和相對(duì)應(yīng)的同一年度、同一行業(yè)及相近凈銷(xiāo)售額的31家非破產(chǎn)公司，建立了F分?jǐn)?shù)模型，并以ComPustat PC Plus 會(huì)計(jì)資料庫(kù)中1990年以來(lái)的4 160家公司數(shù)據(jù)作為檢驗(yàn)樣本進(jìn)行了驗(yàn)證，其F模型的準(zhǔn)確率高達(dá)近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過(guò)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和利息倍數(shù)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警指示，研究宏觀回避和微觀回避對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分?jǐn)?shù)模式的基礎(chǔ)上，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)中的主成分分析方法，提出了Y分?jǐn)?shù)模型，并用建立模型的134個(gè)原始樣本進(jìn)行回代，在預(yù)測(cè)值Y=0.5時(shí)，模型的回判準(zhǔn)確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統(tǒng)闡述奧特曼Z計(jì)分法的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地選取了2003年滬、深上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證研究。實(shí)證表明，Z-score模型、模型對(duì)某個(gè)行業(yè)或某類(lèi)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體性分析的指導(dǎo)作用較強(qiáng)，可有效的評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。邢姝媛[8]（2011）結(jié)合了王偉、趙占軍認(rèn)為的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的三種表現(xiàn)形式，從內(nèi)部控制體系、財(cái)務(wù)管理體系、資金管理體系和加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應(yīng)用于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與危機(jī)預(yù)警的研究，提出了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念層次樹(shù)模型和時(shí)間序列動(dòng)態(tài)維護(hù)的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型。通過(guò)基于Hash 結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)規(guī)則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹(shù)的關(guān)聯(lián)規(guī)則增量式更新算法 IUPS_Miner和關(guān)聯(lián)規(guī)則的動(dòng)態(tài)維護(hù)算法ARDM方法，構(gòu)建償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)能力和指標(biāo)相關(guān)性分析幾項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。杜俊娟[10]（2013）從系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩方面分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型及產(chǎn)生原因，提出將財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合進(jìn)行預(yù)警分析的新思路。杜運(yùn)潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國(guó)房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象，選取8家財(cái)務(wù)狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財(cái)務(wù)狀況正常的配對(duì)公司，采用反映企業(yè)償債能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力、成長(zhǎng)能力、現(xiàn)金流量能力五個(gè)方面能力的30個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，構(gòu)成Logistic財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模型。代岑穎[12]（2014年）將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)三類(lèi)，針對(duì)每一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)選取相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，共27個(gè)量化指標(biāo)構(gòu)成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析指標(biāo)體系，對(duì)該房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與防范。王惠聰[13]（2014）運(yùn)用財(cái)務(wù)比率分析法，單變量分析模型、Z3計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型，對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行了分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結(jié)果表明，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響最大的為償債能力因子和成長(zhǎng)能力因子，盈利能力因子對(duì)強(qiáng)勢(shì)公司影響最大，而償債能力因子對(duì)弱勢(shì)公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現(xiàn)金流視角研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。研究結(jié)果表明，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流增長(zhǎng)率、投資活動(dòng)總流入結(jié)構(gòu)比率與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)反比凈利潤(rùn)現(xiàn)金比率、全部現(xiàn)金流量比率、籌集活動(dòng)總流入結(jié)構(gòu)比率顯著影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、研究設(shè)計(jì)與指標(biāo)構(gòu)建
Vasicek 于2002 年首先提出來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在財(cái)務(wù)預(yù)警體系研究中得到應(yīng)用。該模型假設(shè)財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況主要取決于兩個(gè)變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：
財(cái)務(wù)預(yù)算的名義杠桿率？漬可以表述為：
鑒于最大概率為1，現(xiàn)金流運(yùn)行狀況的概率可以表述為：
當(dāng)概率為1 時(shí)表示現(xiàn)金流的約束較松，可以降低風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)提高高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的投資，如果把剩余資金用于項(xiàng)目A，則B+A項(xiàng)目的收益情況W可以表示為：
根據(jù)上述公式可以得出以下公式：
上述公式表明，在約束條件下，公司現(xiàn)金流的最優(yōu)財(cái)務(wù)狀況和公司項(xiàng)目收益E 呈正向關(guān)系，與置信度系數(shù)α 也呈正向關(guān)系，和違約率PA和PB呈反向關(guān)系，即風(fēng)險(xiǎn)的存在將提高公司財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的概率。
企業(yè)收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc
其中，Pi 表示企業(yè)利潤(rùn)，如果i為0，表示企業(yè)完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。
只有在E>0，即企業(yè)利潤(rùn)為正時(shí)才會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大投資規(guī)模，意味著企業(yè)現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)狀況良好，對(duì)E 求導(dǎo)可得如下形式：
上述公式意味著房地產(chǎn)企業(yè)所處外部環(huán)境越復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)資金不足時(shí)，進(jìn)行外部融資的成本越大，將會(huì)影響企房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)從經(jīng)營(yíng)效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個(gè)方面對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，其中經(jīng)營(yíng)效率包括企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金充足率、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金比率、自由現(xiàn)金比率和資金周轉(zhuǎn)率4個(gè)子指標(biāo)，償債能力包括企業(yè)現(xiàn)金比率、資本負(fù)債率和現(xiàn)金債務(wù)比率3個(gè)子指標(biāo)，盈利能力包括盈利現(xiàn)金比率、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金比率和凈資產(chǎn)利潤(rùn)3個(gè)子指標(biāo)，資本收益用每股的現(xiàn)金流量表示。隨機(jī)抽取2015滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設(shè)定為1，非ST公司設(shè)定為0，在分析時(shí)把94個(gè)樣本公司分成兩組，分別為估計(jì)組和檢驗(yàn)組，計(jì)量分析使用SPSS軟件，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)（見(jiàn)表1）。
三、實(shí)證檢驗(yàn)
根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)理模型，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況主要取決于企業(yè)收益情況和現(xiàn)金流項(xiàng)目特質(zhì)性。
由于企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（CF）和企業(yè)收益和現(xiàn)金流存在密切關(guān)系，基于上述變量選取，本文設(shè)定經(jīng)營(yíng)效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構(gòu)建計(jì)量模型：
為了對(duì)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析，首先使用上述風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量模型進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果（見(jiàn)表2）。
從模型回歸結(jié)果可以看出，所有變量都通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，伴隨概率較小，從標(biāo)準(zhǔn)差和t值可以看出回歸結(jié)果較為理想。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素。合理規(guī)劃、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保障。
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（一）重要性
企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表可以及時(shí)且充分的反映出企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果以及現(xiàn)金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財(cái)務(wù)報(bào)表的表面數(shù)據(jù)來(lái)知悉企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的話(huà)，那將會(huì)造成一定的局限性，因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法全面反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平與經(jīng)營(yíng)成果。這就需要我們對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析。一旦能夠采取科學(xué)合理的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，將可以準(zhǔn)確且全面的反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，還可以揭示出企業(yè)面臨的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)企業(yè)的預(yù)算完成情況進(jìn)行細(xì)致的核實(shí)，并對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員進(jìn)行一定的考核，盡可能的構(gòu)建起一套完善高效的激勵(lì)機(jī)制。
（二）基本內(nèi)容
企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作是由不同的使用者具體執(zhí)行的，他們實(shí)際分析的核心與側(cè)重點(diǎn)各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析主要包含了三個(gè)方面的基本內(nèi)容，即對(duì)企業(yè)的實(shí)際償債能力、企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)分析，估量對(duì)債務(wù)資金的利用程度。這三項(xiàng)內(nèi)容之間是相互聯(lián)系，并有著互補(bǔ)作用的，可以為企業(yè)的會(huì)計(jì)信息使用者提供更為可靠的會(huì)計(jì)信息。那么，在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，能夠促使企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)的核心部分就是其償債能力，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力則是一種物質(zhì)保障，盈利能力是償債能力與營(yíng)運(yùn)能力同時(shí)作用的結(jié)果。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的局限之處
（1）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款增加
影響了財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對(duì)于企業(yè)償債能力的判斷。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及的面很廣，并有一種特殊的預(yù)售制度，因此，它的項(xiàng)目預(yù)售到收入確定，需要經(jīng)歷一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程。一般來(lái)說(shuō)，最少要花費(fèi)幾個(gè)月的時(shí)間，有時(shí)甚至?xí)枰獛啄甑臅r(shí)間。那么，應(yīng)收賬款就是一個(gè)較大的問(wèn)題，它不僅會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債，同時(shí)還會(huì)大大削弱所有者的正當(dāng)權(quán)益。而企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表則無(wú)法準(zhǔn)確反映出企業(yè)實(shí)際的盈利數(shù)據(jù)，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析結(jié)果。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)的一些期間費(fèi)用會(huì)計(jì)入當(dāng)期損益
從而導(dǎo)致報(bào)表使用者無(wú)法準(zhǔn)確判斷出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷(xiāo)售費(fèi)用都應(yīng)該計(jì)入到期間費(fèi)用當(dāng)中去，并直接劃入當(dāng)期損益。這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在工程竣工前發(fā)生嚴(yán)重的虧損情況，即使看到隱含的利潤(rùn)，但是卻無(wú)法真實(shí)的反映出來(lái)。
3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的科學(xué)方法
（1）我們應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式來(lái)重新分析其應(yīng)收賬款
并確認(rèn)實(shí)際收入情況。房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有自身的特殊性，不僅生產(chǎn)周期長(zhǎng)，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實(shí)際的收款過(guò)程中，一次性付款只是占到了少數(shù)。那么，針對(duì)一次性付款方式，我們就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，把收款項(xiàng)全部作為的核算數(shù)據(jù)，它可以明確表明房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到了有效轉(zhuǎn)移。如果按照分期付款的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)就應(yīng)該根據(jù)合同中約定的收款日期來(lái)進(jìn)行確認(rèn)，一旦出現(xiàn)了買(mǎi)方到了合同約定時(shí)間還存在費(fèi)用欠賬情況，財(cái)務(wù)報(bào)表分析者就應(yīng)該把買(mǎi)方的資信能力與實(shí)際欠付金額進(jìn)行詳細(xì)且及時(shí)的分析。如果出現(xiàn)了買(mǎi)方缺乏資信以及欠付金額超過(guò)了房?jī)r(jià)的30%，就不可以確認(rèn)收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項(xiàng)全部到齊為核心標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確認(rèn)最終收入。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的所有預(yù)收賬款都應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并進(jìn)行銷(xiāo)售稅金的計(jì)提。
（2）我們應(yīng)該根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則來(lái)合理整改房地產(chǎn)
企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)前所產(chǎn)生的期間費(fèi)用。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)強(qiáng)化財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，不僅需要編制出核心的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，還需要對(duì)金融市場(chǎng)與價(jià)值管理工作發(fā)揮出重要的作用。這是因?yàn)樵谌蚪?jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)日益加快的大背景下，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)顯然已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，這就需要我們房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作者與企業(yè)管理者都堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)的原則，并及時(shí)做好相關(guān)的資本市場(chǎng)與財(cái)務(wù)管理狀況研究與分析，還應(yīng)該充分利用好現(xiàn)代化的技術(shù)手段，確保自己的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作做到位，最大程度的保護(hù)好相關(guān)企業(yè)所有者與股東的合法權(quán)益。
（3）我們還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進(jìn)行科學(xué)合理的分析與研究
以讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本得到有效的確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作較為特殊，它需要購(gòu)置一個(gè)并沒(méi)有經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地，然后再根據(jù)周邊的土地價(jià)格進(jìn)行細(xì)致比較后開(kāi)展相關(guān)的評(píng)估工作。在評(píng)估過(guò)后，對(duì)于一些已經(jīng)剔除到資金成本后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以確認(rèn)為土地增值額。對(duì)于一些本來(lái)應(yīng)該入賬而并沒(méi)有實(shí)際入賬的工程款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)該通過(guò)預(yù)算或估算的方式來(lái)進(jìn)行入賬，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入與費(fèi)用配比較為合理可行，并對(duì)收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生的各項(xiàng)期間費(fèi)用進(jìn)行合理且適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特殊性要求
（1）充分利用財(cái)務(wù)報(bào)表外的信息
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)狀況。因此，我們就應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的大量表外信息進(jìn)行合理的分析與運(yùn)用，并選擇合適的會(huì)計(jì)分析方法，讓其為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析提供更為可靠的依據(jù)。
（2）重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析工作
房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來(lái)編制的，因此，它的數(shù)據(jù)更為客觀真實(shí)。因此，我們就應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的分析，讓其對(duì)企業(yè)的相對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)發(fā)揮出切實(shí)的指導(dǎo)性作用，并對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析和做出一定的調(diào)整，從而更好的應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束而造成的不良影響。這樣，財(cái)務(wù)報(bào)表分析則可以準(zhǔn)確的判斷出房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的償債能力。
5結(jié)論
我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理
伴隨著改革開(kāi)放的深入和我國(guó)加入世界貿(mào)易組織以來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深化，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國(guó)家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，很多民營(yíng)資本相繼進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，很大程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)到6193億元，而當(dāng)年我國(guó)社會(huì)總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導(dǎo)性的作用。受益于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬(wàn)科集團(tuán)、恒大集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)和變革，給撲朔迷離的市場(chǎng)形勢(shì)帶來(lái)了更多的不確定性。
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理問(wèn)題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話(huà)題。這是因?yàn)?，?cái)務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心要素，歷來(lái)受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、管理者和投資人的重視。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理仍然存在不少的問(wèn)題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機(jī)構(gòu)問(wèn)題，也有人力資源、財(cái)務(wù)涉外的問(wèn)題，還有財(cái)務(wù)理念、內(nèi)部控制的問(wèn)題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題多多，不一而足。面對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速變化和深刻動(dòng)蕩，各個(gè)企業(yè)都在千方百計(jì)地針對(duì)市場(chǎng)情況制定戰(zhàn)略決策，以促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。而財(cái)務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問(wèn)題，因此尤為引人注目。能否切實(shí)理解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題所在，找出解決問(wèn)題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題
在錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，我國(guó)廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)挑戰(zhàn)，找出財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題所在，強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實(shí)際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要存在如下問(wèn)題。
·企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念落后，缺乏科學(xué)管理的理念
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，主要是依賴(lài)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)人員的工作。因此，財(cái)務(wù)人員的觀念、意識(shí)和理念，直接影響到日常企業(yè)財(cái)務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場(chǎng)特征的財(cái)務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學(xué)化的財(cái)務(wù)運(yùn)行和問(wèn)責(zé)觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平。從目前我國(guó)很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學(xué)管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員不熟悉財(cái)務(wù)辦理的流程，不了解或沒(méi)有掌握財(cái)務(wù)處理的規(guī)范，造成了財(cái)務(wù)程序的混雜，影響了財(cái)務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了很多不必要的麻煩。
同時(shí)，很多財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機(jī)構(gòu)之間存在不同類(lèi)型的矛盾，影響了機(jī)構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財(cái)務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財(cái)務(wù)管理部門(mén)通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個(gè)組織負(fù)擔(dān)財(cái)務(wù)工作義務(wù)時(shí)，就可能出現(xiàn)推諉卸責(zé)、彼此埋怨的情況，給財(cái)務(wù)工作的整體進(jìn)展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門(mén)、各機(jī)構(gòu)組織間的責(zé)任與義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)宣傳、教育和培訓(xùn)，提升員工的財(cái)務(wù)責(zé)任意識(shí)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理流程，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力的有效路徑。
·房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全，財(cái)務(wù)機(jī)制不夠完善
企業(yè)的管理和正常運(yùn)行，必須要依靠一系列科學(xué)、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒(méi)有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，必須要依賴(lài)強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的問(wèn)題，是找出財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)的一個(gè)有效方法。現(xiàn)在，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強(qiáng)了對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財(cái)務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實(shí)的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在著諸如多頭開(kāi)戶(hù)、資金分散、企業(yè)財(cái)權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫(kù)、帳外資金循環(huán)等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開(kāi)體制不健全的影響。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動(dòng)和運(yùn)行的混亂，導(dǎo)致企業(yè)高層和管理者無(wú)法掌握資金流通的真正情況，無(wú)法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時(shí)，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核和審批機(jī)制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)機(jī)制不完善，那么財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性和可靠性就會(huì)受到質(zhì)疑，財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量也會(huì)大打折扣。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督體制，給財(cái)務(wù)管理的透明、民主帶來(lái)了嚴(yán)重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略決策科學(xué)化水平。所以，綜合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展大勢(shì)，必須要對(duì)財(cái)務(wù)管理制度、體制的問(wèn)題作出深刻的反省和思考，并針對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題、困難制定相應(yīng)的解決對(duì)策，并堅(jiān)決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度健全了，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核機(jī)制完善了，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，運(yùn)用更為積極、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，才能為提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后續(xù)力量。
·企業(yè)缺乏有效的財(cái)務(wù)激勵(lì)與約束機(jī)制，獎(jiǎng)懲體系不健全
激勵(lì)與約束，就是企業(yè)管理中獎(jiǎng)懲機(jī)制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)管理的整體趨勢(shì)。也就是說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時(shí)，應(yīng)該重視對(duì)獎(jiǎng)懲體制的設(shè)計(jì)和完善。企業(yè)要本著對(duì)員工負(fù)責(zé)、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅(jiān)決執(zhí)行激勵(lì)與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導(dǎo)獎(jiǎng)懲機(jī)制的建設(shè)工作。在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎(jiǎng)懲機(jī)制為何物，不了解獎(jiǎng)懲機(jī)制的運(yùn)行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對(duì)獎(jiǎng)懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎(jiǎng)懲機(jī)制，建立健全科學(xué)化的激勵(lì)與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全的問(wèn)題，是應(yīng)該引起足夠警示的。
如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎(jiǎng)懲機(jī)制不夠完善，造成了財(cái)務(wù)主管權(quán)力過(guò)大的情況，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理科學(xué)化是一個(gè)嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。具體來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績(jī)效考核的范疇，所以給獎(jiǎng)懲的考察、運(yùn)用帶來(lái)困難。諸如此類(lèi)，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績(jī)效考核不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)、激勵(lì)約束不明確的問(wèn)題，這些問(wèn)題是阻礙財(cái)務(wù)管理的“毒瘤”和“定時(shí)炸彈”，如果不進(jìn)行適時(shí)的“清除”，后果將很難預(yù)料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，設(shè)計(jì)和建設(shè)了“所謂”的激勵(lì)體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴(yán)，還是使得這些看似嚴(yán)密的制度體系難以真正貫徹和落實(shí)。所以，企業(yè)中既存在獎(jiǎng)懲體制不健全的問(wèn)題，也有執(zhí)行落實(shí)不徹底的問(wèn)題。如何深入剖析問(wèn)題的根源，找到根除問(wèn)題的思路和對(duì)策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須思考的問(wèn)題。
·企業(yè)投資活動(dòng)方向盲目，流動(dòng)資金管理不科學(xué)
縱觀我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營(yíng)企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導(dǎo)層的管理智慧、知識(shí)技能水平將直接決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實(shí)的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學(xué)的管理思路，忽略了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，一定程度上給企業(yè)的財(cái)務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)較為盲目，往往只考慮回報(bào)成果，而忽視了其中存在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營(yíng)，力圖擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍和版圖，提升企業(yè)市場(chǎng)占有率。其出發(fā)點(diǎn)雖然是值得鼓勵(lì)的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進(jìn)程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場(chǎng)開(kāi)拓不力的窘境。這些問(wèn)題的出現(xiàn)，不得不說(shuō)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了嚴(yán)重的問(wèn)題。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營(yíng)，換來(lái)的必然是市場(chǎng)分散風(fēng)險(xiǎn)的增大。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如果失去了內(nèi)部財(cái)務(wù)科學(xué)化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預(yù)料。
其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動(dòng)資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財(cái)務(wù)科學(xué)化管理帶來(lái)不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠(chéng)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進(jìn)一步說(shuō)明了企業(yè)運(yùn)行中流動(dòng)資金的重要性。毫不避諱的說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)流動(dòng)資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動(dòng)資金，那么企業(yè)的運(yùn)營(yíng)就會(huì)立刻受到影響?，F(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動(dòng)資金的管理，缺乏對(duì)流動(dòng)資金長(zhǎng)期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲(chǔ)備的意識(shí)，企業(yè)的現(xiàn)金波動(dòng)較大，給企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營(yíng)，會(huì)進(jìn)一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運(yùn)行出現(xiàn)困難，帶來(lái)難以想象的結(jié)果。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)和對(duì)外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)就必然受到嚴(yán)重的影響。上述的這些問(wèn)題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點(diǎn)廣大企業(yè)經(jīng)營(yíng)者必須認(rèn)識(shí)清楚。
總結(jié)和展望
房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)民生和基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，其發(fā)展歷來(lái)受到社會(huì)各界的關(guān)注。尤其是作為處于“風(fēng)口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何調(diào)整管理思維，實(shí)施科學(xué)化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問(wèn)題，也是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的大問(wèn)題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理情況，要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的一系列問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)的分析和解讀，要找到問(wèn)題存在的根源和本因，為接下來(lái)制定科學(xué)、有序的解決對(duì)策、措施提供依據(jù)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)控制
由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)各大行業(yè)中發(fā)展最快的。但是隨著各大企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)在不斷加劇，財(cái)務(wù)管理的重要性得以進(jìn)一步體現(xiàn)。如何對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作存在的問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，積極探求行之有效的改進(jìn)對(duì)策，是現(xiàn)階段相關(guān)人員最亟待解決的問(wèn)題之一。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)期的發(fā)展中將中心放在如何去開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，認(rèn)為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益都是由企業(yè)的生產(chǎn)帶來(lái)的，沒(méi)有意識(shí)到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性。在財(cái)務(wù)管理方面對(duì)于現(xiàn)代化企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度及其措施的落實(shí)還不夠全面，企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題比較多，導(dǎo)致財(cái)務(wù)混亂，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行 。從大體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在問(wèn)題主要有下面幾個(gè)：
1、財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行力不強(qiáng)
雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)管理制度方面做的比較好，但是財(cái)務(wù)管理制度的執(zhí)行力比較低，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理制度不能真正為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理服務(wù)。在財(cái)務(wù)收支過(guò)程中，很多人員并不能真正按照規(guī)范的流程進(jìn)行操作，對(duì)收支審批不重視，很多時(shí)候?qū)徟藛T在自己權(quán)限范圍之外進(jìn)行審批，而且在辦理企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的時(shí)候?qū)ο嚓P(guān)手續(xù)的完整性不重視。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)層的權(quán)利過(guò)于集中，在財(cái)務(wù)管理中很多時(shí)候其財(cái)務(wù)管理制度于不顧，往往受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的干涉比較嚴(yán)重，各項(xiàng)支出費(fèi)用大部分都以企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)的意圖進(jìn)行，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的實(shí)效性降低。
2、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)融資是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目一般投資比較多，建設(shè)周期比較長(zhǎng)，所以對(duì)企業(yè)資金的占用量比較大，所以在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中謹(jǐn)慎投資。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的主要原因是由于在進(jìn)行財(cái)務(wù)決策的過(guò)程中對(duì)自己的財(cái)務(wù)狀況了解不夠，對(duì)自己的融資能力沒(méi)有全面的了解，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目中資金缺乏，影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)融資中主要的融資對(duì)象是銀行，但是銀行會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)等做出貸款決定，再加上當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度進(jìn)一步增加。
3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理程度較低
房地產(chǎn)企業(yè)往往存在同時(shí)進(jìn)行多個(gè)工程項(xiàng)目的情況，要保證自己財(cái)務(wù)管理的有效性就需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都要加強(qiáng)管理。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目工程的財(cái)務(wù)管理并沒(méi)有集中起來(lái)，一般都是各個(gè)項(xiàng)目設(shè)置財(cái)務(wù)管理部門(mén)，并且很多房地產(chǎn)項(xiàng)目中的會(huì)計(jì)核算體系是不一樣的，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息失真，而且這種分散式的財(cái)務(wù)管理還降低了房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，一些工程項(xiàng)目中資金過(guò)剩閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。另外一些項(xiàng)目中資金短缺，沒(méi)有形成資金合力，影響房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
二、如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理
1、提高財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行力
房地產(chǎn)企業(yè)要想真正以財(cái)務(wù)管理制度來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展首先就需要完善財(cái)務(wù)管理制度，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行情況，制定合理的財(cái)務(wù)管理制度，確保各項(xiàng)制度能真正與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理相結(jié)合，并且指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。另外一點(diǎn)要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中要嚴(yán)格按照各項(xiàng)制度進(jìn)行工作，明確各部門(mén)及工作人員在財(cái)務(wù)方面的權(quán)限，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的支出管理中，要嚴(yán)格按照程序進(jìn)行，必須要求要相關(guān)的審批以及各項(xiàng)手續(xù)，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有序性，也能保證房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)安全。
2、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展工程項(xiàng)目的過(guò)程中對(duì)資金用量和時(shí)間的要求比較高，融資成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要任務(wù)，現(xiàn)階段銀行貸款的限制性條件更多也更加具體，這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)該積極拓展自己的融資把渠道，保證有充足的資金。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行股票、債券等向社會(huì)籌集資金，也可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行重組和并購(gòu)，形成企業(yè)合力，增強(qiáng)自己的實(shí)力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用除了貸款之外的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行融資，例如，可以通過(guò)信用證、商業(yè)匯票等結(jié)算方式。
3、建立資金結(jié)算中心
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目分散導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理不善的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)資金結(jié)算中心進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部建立完善的計(jì)算機(jī)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，將公司總部與各工程項(xiàng)目聯(lián)系起來(lái)，形成一個(gè)系統(tǒng)化的財(cái)務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)。然后房地產(chǎn)企業(yè)要取消各工程項(xiàng)目獨(dú)立的賬戶(hù)，設(shè)置公司總的賬戶(hù)，各項(xiàng)目中的支付都在企業(yè)總部進(jìn)行，分項(xiàng)目中需要使用資金則要填制相關(guān)的財(cái)務(wù)申報(bào)表，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)之后在企業(yè)賬戶(hù)中統(tǒng)一劃撥，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要保存好相關(guān)的憑證。成立企業(yè)財(cái)務(wù)階段中心不僅能使企業(yè)的資金形成合力，發(fā)揮更大的作用，而且提高企業(yè)資金的利用率。
4、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的時(shí)候因?yàn)橘Y金的占用時(shí)間長(zhǎng)，加上市場(chǎng)信息變動(dòng)較快，所以面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)就比較多，所以在財(cái)務(wù)管理中要提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中首先應(yīng)該保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，這樣企業(yè)的各種財(cái)務(wù)情況才能得到真實(shí)的反映，從而采取正確的措施。另外在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中要對(duì)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，提前做好防御措施，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。
結(jié)論：
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)增多，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)了一定的影響。在新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入分析自己的財(cái)務(wù)管理狀況，找出財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理觀念，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式，提高財(cái)務(wù)管理水平，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，在市場(chǎng)中能有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);特征指標(biāo)
進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期,在發(fā)展過(guò)程中表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快、利潤(rùn)高等特點(diǎn),但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向性,使房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)也面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,從中國(guó)具體國(guó)情出發(fā),深入研究如何在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征,進(jìn)而采取措施來(lái)避免、減輕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面的理論和實(shí)踐的研究則顯得尤為必要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念
目前理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理解,大體上有廣義和狹義兩種:
狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的,具體來(lái)說(shuō)指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性,通常也稱(chēng)為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來(lái)源有兩個(gè)方面:企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。企業(yè)向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業(yè)或個(gè)人借入。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,可以完全用自有資本來(lái)經(jīng)營(yíng),即企業(yè)全部負(fù)債為零。但是,這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)盈利機(jī)會(huì)的減少和發(fā)展的緩慢。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,是找不到這樣的企業(yè)的,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中,負(fù)債經(jīng)營(yíng)在企業(yè)中是普遍存在的。
廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種無(wú)法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在,及財(cái)務(wù)狀況的不確定性,使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。首先,它涉及到企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面以及企業(yè)環(huán)境中的各個(gè)因素。其次,企業(yè)的其它風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響最終也會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)成果得到反映。所以說(shuō),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中各種不確定性的綜合反映,是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的集中體現(xiàn)。
通過(guò)比較我們可以看出,廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念更為符合人們對(duì)財(cái)務(wù)概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來(lái)研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是有著廣泛外延的一個(gè)概念,而不僅是籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涵義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀來(lái)理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善和財(cái)務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的投資以及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能?；诙x,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)涵蓋投資風(fēng)險(xiǎn),籌資風(fēng)險(xiǎn),償債風(fēng)險(xiǎn)及營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析
(1)投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析
投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。決策過(guò)程中,往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究,加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不對(duì)稱(chēng)及決策者決策能力等原因,導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益,投資無(wú)法按期收回,為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體可分為兩個(gè)階段:
第一階段,企業(yè)要支付取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開(kāi)始,就會(huì)面臨著投資支出無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性,而且受規(guī)劃限制樓層高度,周邊環(huán)境的影響,常具有專(zhuān)用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進(jìn)行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無(wú)法收回的可能性。另外,房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng),一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng),在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加或周轉(zhuǎn)失靈的情況,這可能導(dǎo)致企業(yè)不堪重負(fù),從而造成項(xiàng)目停工停建,使企業(yè)蒙受損失。
第二階段是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營(yíng)主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),能否正確預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的投資者來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素。客觀上講,由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。
(2)償債風(fēng)險(xiǎn)成因分析
舉債盲目性加重成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資,需要大量的資金參與投入運(yùn)作,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬,沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工后,又沒(méi)有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤(pán)計(jì)劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款,影響了整體的收益目標(biāo)。加之,在償債順序上,籌資時(shí)要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇,使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無(wú)法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn),又影響償還貸款能力,使企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重,償債風(fēng)險(xiǎn)增大。
(3)籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析
①籌資規(guī)模策略不當(dāng)。企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當(dāng)會(huì)形成籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模大小來(lái)確定需要籌集資金的數(shù)額。投資規(guī)模大則籌資就要多,規(guī)模小則籌資就要少。倘若投資規(guī)模大而籌入資金過(guò)少,企業(yè)就可能因此而失去良好的獲利機(jī)會(huì),或者使已投資在建的項(xiàng)目停工,企業(yè)無(wú)法獲取預(yù)期收益,甚至蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。與此相反,如果投資規(guī)模小而企業(yè)籌入過(guò)多的債務(wù)資金,企業(yè)自身不能有效運(yùn)用和支配這些資金,就會(huì)造成資金閑置,不但不會(huì)增加企業(yè)的獲利,反而會(huì)加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),增加企業(yè)資金成本,造成企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。
②資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。這是指企業(yè)資產(chǎn)總額中自有資金和借入資金比例不恰當(dāng)對(duì)企業(yè)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結(jié)構(gòu)不合理,必然會(huì)給企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)時(shí)的和潛在的籌資風(fēng)險(xiǎn)。
(4)營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成因分析
①經(jīng)營(yíng)各部門(mén)協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程,表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個(gè)相互交織的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在,都可能使企業(yè)的這三大運(yùn)動(dòng)過(guò)程出現(xiàn)時(shí)間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。例如,對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣等一系列過(guò)程,涉及大量的相關(guān)部門(mén)和環(huán)節(jié),任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò),都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。
②對(duì)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量,忽視了財(cái)務(wù)部門(mén)的成本管理。沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)自身?yè)碛械某杀竟芾韮?yōu)勢(shì)。在財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙,使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡(jiǎn)單的機(jī)械算賬,致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無(wú)從做起。有些個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情,忽視了內(nèi)部各職能部門(mén)進(jìn)行全過(guò)程的成本核算的重要作用,致使財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本基礎(chǔ)資料,導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業(yè)預(yù)期收益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)分析
(1)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的篩選
本文選擇A股房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據(jù)大智慧軟件萬(wàn)國(guó)測(cè)評(píng)結(jié)果作為基礎(chǔ)樣本,截止到2009年3月31日,中國(guó)滬深股市共有102家房地產(chǎn)上市公司?？紤]到現(xiàn)金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數(shù)據(jù)選自1999―2008年滬深兩市證交所網(wǎng)站所提供的上市公司十年的年報(bào)。本文以房地產(chǎn)類(lèi)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重不小于50%作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。又因?yàn)槭曛蟹康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)動(dòng)態(tài)變動(dòng),所以對(duì)102家上市公司按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選,結(jié)果如下圖1所示。
然后對(duì)圖1中的房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司進(jìn)行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續(xù)五年的凈資產(chǎn)收益率低于同期(一年)的基準(zhǔn)貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準(zhǔn)貸款利率為準(zhǔn)。如下圖2所示。
由篩選結(jié)果可得到歷年符合標(biāo)準(zhǔn)公司數(shù)如表1。
(2)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)分析
為了能準(zhǔn)確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的生存風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)弱,基于指標(biāo)構(gòu)建原則的考慮,在設(shè)計(jì)研究變量時(shí),借鑒了我國(guó)財(cái)政部等四部委聯(lián)合頒布的“國(guó)有資本績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,以及財(cái)務(wù)指標(biāo)獲取的難易程度和成本效益原則,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn),根據(jù)1996年財(cái)政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(試行)》的通知,選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo)。
數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行網(wǎng)
因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況不是單一的一方面,而是一個(gè)綜合整體,所以在以上財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)計(jì)原則的指導(dǎo)下,反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系,應(yīng)包括企業(yè)的盈利能力指標(biāo)、運(yùn)管能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)。經(jīng)綜合數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)特征指標(biāo)如下:
①主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率。該指標(biāo)反映每一元銷(xiāo)售收入帶來(lái)的凈利潤(rùn)是多少。房地產(chǎn)企業(yè)在增加銷(xiāo)售收入的同時(shí),必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤(rùn)才能使銷(xiāo)售凈利率保持不變或有所提高。
在十年中,通過(guò)分析該指標(biāo)的升降變動(dòng),企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率偏低甚至連續(xù)幾年出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí),反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大,需加以警戒。同時(shí)企業(yè)在擴(kuò)大銷(xiāo)售的同時(shí),應(yīng)注意改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理,提高盈利水平。
分析該指標(biāo)的同時(shí),結(jié)合了國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)狀況,行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),企業(yè)所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等具體條件進(jìn)行客觀判定,另外企業(yè)一定時(shí)期實(shí)際的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)應(yīng)該與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)、和同行業(yè)的、歷史狀況的指標(biāo)等進(jìn)行比較,才能真正了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況所面臨的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。因此,應(yīng)該正確地確定企業(yè)合理的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率水平,并確定一定的比例標(biāo)準(zhǔn),給予一定的波動(dòng)范圍,如果超出其波動(dòng)范圍,就應(yīng)及時(shí)進(jìn)行控制。所以偏離行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率向下偏離不能超過(guò)Y主營(yíng)偏離率,如表2所示。
②資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)反映了企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。
從十年趨勢(shì)分析來(lái)看,有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率(46.64%-54.41%),遠(yuǎn)低于行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率(47.72%-62.87%)整體水平。對(duì)其從以下三個(gè)角度進(jìn)行分析:
從股東的角度看,由于企業(yè)通過(guò)舉債籌措的資金與股東提供的資金在經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮同樣的作用,所以,股東所關(guān)心的是全部資本利潤(rùn)率是否超過(guò)借人款項(xiàng)的利率,即借入資本的代價(jià)。在企業(yè)全部資本利潤(rùn)率超過(guò)因借款而支付的利息率時(shí),股東所得到的利潤(rùn)就會(huì)加大;相反,如果運(yùn)用全部資本所得的利潤(rùn)率低于借款利息率,則對(duì)股東不利,因?yàn)榻枞胭Y本的一部分利息要用股東所得的利潤(rùn)份額來(lái)彌補(bǔ)。因此,從股東的立場(chǎng)看,在全部資本利潤(rùn)率高于借款利息率時(shí),負(fù)債比例越大越好,否則相反。
從經(jīng)營(yíng)者的立場(chǎng)看,如果舉債很大,超出債權(quán)人心理承受程度,則被認(rèn)為是不保險(xiǎn)的,企業(yè)就借不到錢(qián)。如果企業(yè)不進(jìn)行舉債,或負(fù)債比例很小,說(shuō)明企業(yè)畏縮不前,對(duì)前途信心不足,利用債權(quán)人資本進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力很差。因此,借款比率越大(當(dāng)然不是盲目地借款),越是顯得企業(yè)活力充沛。
從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看,企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì),全面考慮,再利用資產(chǎn)負(fù)債制定借入資本決策時(shí),必須充分估計(jì)可能增加的風(fēng)險(xiǎn),在兩者之間權(quán)衡利害得失,做出正確決策。
所以,如果資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)低,也會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)平均水平時(shí),企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率向下偏離不能低于Y負(fù)債偏離率;高于行業(yè)水平時(shí),不能低于Y負(fù)債偏離率。具體數(shù)值如表3所示。
③籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率
從籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率的走勢(shì)來(lái)看,可以分析企業(yè)未來(lái)短時(shí)間內(nèi)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)因素。自1999年以來(lái),有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)平均籌資能力一直處于行業(yè)水平之下,而資產(chǎn)負(fù)債率反映總資產(chǎn)中有多少是借款籌來(lái)的,體現(xiàn)公司長(zhǎng)期償債能力。所以資產(chǎn)負(fù)債率不高原因,在這里可以得到進(jìn)一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。
④管理費(fèi)用率。管理費(fèi)用率是指管理費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率,反映了管理費(fèi)用的有效性。由于管理費(fèi)用中固定費(fèi)用的比重較大,因此,管理費(fèi)用在絕對(duì)規(guī)模上會(huì)保持一定的穩(wěn)定性。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定的情況下,管理費(fèi)用率也應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定,不易發(fā)生巨大波動(dòng)。在這種前提下,如果管理費(fèi)用率升高,通常表明由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的下降,使得管理費(fèi)用支出的有效性降低了,否則相反。
管理費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y管理偏離率,如表5所示。
⑤營(yíng)業(yè)費(fèi)用率是指營(yíng)業(yè)費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率,反映了營(yíng)業(yè)費(fèi)用的有效性,及其變動(dòng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入變動(dòng)的相關(guān)性。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率保持一定范圍內(nèi)的穩(wěn)定性,表明營(yíng)業(yè)費(fèi)用的投入是相對(duì)有效的,其變動(dòng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的變動(dòng)是相關(guān)的。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率上升在一定程度上可能反映企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加嚴(yán)峻,也可能反映企業(yè)營(yíng)業(yè)費(fèi)用(如展覽費(fèi)和廣告費(fèi)的投入等)支付的浪費(fèi)和無(wú)效。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y營(yíng)業(yè)偏離率,如表6所示。
通過(guò)以上有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)的分析,我們可以看出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)艱巨而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)是一種對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制。只要企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,不斷提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力,才能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理更加有序、有效,才能使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)
[1]單敏.上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析[M].復(fù)旦大學(xué)出版社,2005.
