時(shí)間：2023-06-12 09:11:25
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格通脹投資貸款
房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的金融屬性，是一個(gè)高度依賴金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)，購買力和流動(dòng)性等因素對(duì)我國房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢(shì)具有重要的影響，研究我國房地產(chǎn)市場價(jià)格居高的內(nèi)驅(qū)力對(duì)于我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控和資本市場的穩(wěn)定具有重要意義。
一、綜述
1、國外研究現(xiàn)狀
國外學(xué)者的已有研究大多數(shù)以房價(jià)及其變動(dòng)指數(shù)為因變量，宏觀經(jīng)濟(jì)因素為自變量，通過建立回歸模型研究其間關(guān)系。Case，Shiller（1990）基于美國4個(gè)大城市 1970 年一季度―1986年三季度的數(shù)據(jù)，采用時(shí)間序列截面法，分析得出：房價(jià)和人均收入以及價(jià)格的滯后變量變化呈正相關(guān)關(guān)系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美國三鎮(zhèn) 1981 年10月―1988 年 9 月的數(shù)據(jù)，采用OLS 回歸法得出：宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房價(jià)具有重要影響。Quigley（1999）基于美國 41 個(gè)城市 1986―1994 年的數(shù)據(jù)，采用時(shí)間序列截面法，分析得出：宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響房價(jià)的走勢(shì)。
2、國內(nèi)研究現(xiàn)狀
早在 20 世紀(jì) 90 年代，國內(nèi)已有學(xué)者對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因作出研究。張慧芳（1996）指出土地市場不規(guī)范、安置用房量大、拆遷費(fèi)用高、商品房價(jià)格構(gòu)成不合理、商品房標(biāo)準(zhǔn)過高、房屋工程費(fèi)上漲幅度過大、開發(fā)商回報(bào)率過高是我國房地產(chǎn)價(jià)格高漲的原因。
之后又有學(xué)者運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)的方法研究影響我國房地產(chǎn)市場的因素。曹振良（2006）運(yùn)用理論及實(shí)證分析影響房地產(chǎn)市場的四要素，即宏觀經(jīng)濟(jì)、金融支持、投機(jī)和調(diào)控政策。高鐵梅、梁云芳（2006）運(yùn)用協(xié)整模型和 H- P濾波計(jì)算房地產(chǎn)均衡價(jià)格及房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)。柳冬（2008）運(yùn)用多因素回歸模型、狀態(tài)空間模型及 Kalman 濾波方法，預(yù)測(cè)我國房地產(chǎn)市場價(jià)格趨勢(shì)，并分析金融危機(jī)后房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素。周建軍（2009）基于我國 2000 年一季度―2007 年二季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究得出：土地價(jià)格和居民可支配收入與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，但人民幣實(shí)際利率與房價(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。楊瑾（2010）基于對(duì)市場供求和競爭理論、價(jià)值理論的研究，得出在 7個(gè)不同方面完善我國房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制及抑制房價(jià)泡沫的策略。
二、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
2010 年以來，針對(duì)部分城市房價(jià)上漲過快等問題，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)連續(xù) 13 個(gè)月回升，從全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅變化趨勢(shì)來看， 2009 年四季度―2010 年一季度房價(jià)的上升速度快，后在國家宏觀政策的調(diào)控下有所回落。我國房價(jià)漲幅從 2009 年的 25%下降到 2010 年的 15%，但房價(jià)收入比仍在高位，房價(jià)收入比位置適當(dāng)一般位于 3～6 之間，而 2009 年我國城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比為8.3，2010 年增長到 8.76（此數(shù)據(jù)由 2010 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約為 18 900 元，按城鎮(zhèn)居民每人 30 m2 和城鎮(zhèn)家庭每戶3口人計(jì)算得出），增幅達(dá)到 0.46。
三、我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因
1、居民購買力
2005―2010 年我國的人均 GDP 持續(xù)上升，其中 2009 年我國的房地產(chǎn)增加值比重約為 5%，2010 年約為 6%。GDP 增長趨勢(shì)與房地產(chǎn)在 GDP 比重上升具有剛性關(guān)系。城鎮(zhèn)化是內(nèi)需的重要拉動(dòng)力。據(jù)測(cè)算，中國城鎮(zhèn)化率每上升1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口就增加1000多萬人；城鎮(zhèn)人口每增加1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需增加10 萬元。GDP 和城鎮(zhèn)化率的持續(xù)增長導(dǎo)致我國居民購買力增強(qiáng)，而強(qiáng)勁的購買力是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要?jiǎng)恿Α?/p>
2、通脹流動(dòng)性
我國總體上處于通脹壓力加大、快速增長、流動(dòng)性加速 CPI的形勢(shì)，而房價(jià)的波動(dòng)和 CPI 以及流動(dòng)性密切相關(guān)。通脹趨勢(shì)和房價(jià)上漲預(yù)期，導(dǎo)致居民恐慌而尋找保值方式心理導(dǎo)致其大量搶購房產(chǎn)。流動(dòng)性過剩容易形成持續(xù)的通脹預(yù)期，勞動(dòng)力、土地、資本等要素成本不斷上升，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。
3、房地產(chǎn)投資
我國房地產(chǎn)投資 2007―2008 年增速位于固定資產(chǎn)投資之上，經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，房地產(chǎn)投資增速下挫，增速最低回落1%。經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始平緩增長，但仍然明顯固定資產(chǎn)投資增速。從 2009 年底開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，到 2010 年一季度，增速達(dá)到了 35%的歷史最高位。房地產(chǎn)投資的不斷增加給房地產(chǎn)價(jià)格居高不下提供了強(qiáng)有力的支撐。
4、房地產(chǎn)信貸
2010年一季度我國金融機(jī)構(gòu)新增貸款 2.6 萬億元，開發(fā)貸款和個(gè)人貸款8000多億，占一季度貸款總量的 32.4%（2009 年房地產(chǎn)貸款比重約為 20%），其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3 207 億元，個(gè)人購房貸款 5 227 億元，個(gè)人購房貸款增長 53%。房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)，泡沫積累迅速，投資型購房的杠桿效應(yīng)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款的持續(xù)快速增加是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的又一內(nèi)驅(qū)力。
四、建議
我國“十二五”規(guī)劃時(shí)期將以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，處理好管理通脹預(yù)期與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的關(guān)系。保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定適度的物價(jià)上漲有利于調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，但房價(jià)的居高和較大的通脹壓力有著密切的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，針對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)居高提出以下建議：
1、在經(jīng)濟(jì)增長略緩、通脹壓力稍大的情況下，宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，實(shí)行需求管理與供給管理并重、需求緊縮而供給擴(kuò)張的政策。通過實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策抑制總需求過快擴(kuò)張、通過加大房地產(chǎn)領(lǐng)域投入等來擴(kuò)大供給，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃，督促房價(jià)上漲過快的城市增加居住用地的供應(yīng)總量。
關(guān)鍵詞：城市住宅價(jià)格；VPCI指標(biāo)；南京市
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1000176X（2015）11013505
一、研究背景
我國房地產(chǎn)市場，自20世紀(jì)80年代開始萌芽發(fā)展。隨著1997―1998年間住房制度改革的啟動(dòng)，住房投資、建設(shè)、分配、管理制度逐漸向著貨幣化、市場化和社會(huì)化的方向轉(zhuǎn)變，住宅市場作為獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)體系，開始成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分。1998年以后，住房實(shí)物分配制度的正式終結(jié)和房地產(chǎn)市場得到的政策支持，使城市住房供給的融資渠道、投資主體等呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，使住宅市場保持著高速的發(fā)展勢(shì)頭。
但隨著住宅市場投資的快速增長，住宅價(jià)格也隨之不斷上漲。2002年以后，我國部分大中城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)了加速增長的趨勢(shì)，且波動(dòng)程度顯著增大。因此，隨著住宅價(jià)格的不斷升高，住宅價(jià)格波動(dòng)已經(jīng)成為整個(gè)社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。圍繞相關(guān)問題，近年來國務(wù)院、各部委、人民銀行和各地政府相繼出臺(tái)了一系列政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
2011年1月26日公布的“新國八條”要求，2011 年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。2011年，在全國657個(gè)城市中，住房價(jià)格調(diào)控目標(biāo)大致可以分為，以GDP增長為一類，人均居民收入為一類，以長春提出的房價(jià)收入比為一類。那么這些指標(biāo)合理嗎？在各個(gè)城市公布這些調(diào)控目標(biāo)后，引來了居民的抱怨，房價(jià)目標(biāo)卻被公眾批評(píng)為“限漲令”。因?yàn)閹缀跛谐鞘卸紝?011 年目標(biāo)定為“增長10%”左右，調(diào)控目標(biāo)制定得太寬松。可見這些目標(biāo)存在不合理之處。因?yàn)榻┠昃用袷杖胨节s不上GDP的增長水平，更趕不上物價(jià)上漲速度[1-2]。
本文從技術(shù)分析的角度，聚焦城市住宅價(jià)格的波動(dòng)幅度、波動(dòng)周期和波動(dòng)方式等方面，從住宅價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象自身來研究其透露的信息，把握住宅房地產(chǎn)市場的真實(shí)狀況，通過確定住宅價(jià)格的正常波動(dòng)區(qū)間，來對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)過程中出現(xiàn)的異常波動(dòng)點(diǎn)進(jìn)行界定，從而為趨勢(shì)的判斷和調(diào)控的時(shí)點(diǎn)把握提供參考。目前可用于住宅價(jià)格趨勢(shì)計(jì)算的指標(biāo)較少，論文通過其他途徑尋找合理的趨勢(shì)分析方法。成交量變化是先于價(jià)格變化的，成交量是引起價(jià)格變化的原因，運(yùn)用市場價(jià)值規(guī)律，供給與需求的關(guān)系，制定市場的成交量分析指標(biāo)，通過最近成交量分析來預(yù)測(cè)住宅均價(jià)的走勢(shì)。本文試著通過住宅房屋的成交量來預(yù)測(cè)房價(jià)的漲跌情況，運(yùn)用成交量分析指標(biāo)來計(jì)算出房價(jià)同樣的指標(biāo)，這樣對(duì)于房價(jià)的趨勢(shì)分析就有了一種新方法?；谀暇┦薪晷陆ㄗ》康匿N售情況，計(jì)算VPCI。
二、文獻(xiàn)綜述
在定性研究方面，賀建清從開發(fā)商與消費(fèi)者的互動(dòng)關(guān)系和開發(fā)商之間的利益博弈角度分析影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的原因，并建立房地產(chǎn)市場開發(fā)商與消費(fèi)者間的不完全信息靜態(tài)博弈模型和開發(fā)商之間的有限理性下協(xié)調(diào)博弈模型，結(jié)果表明房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間的博弈，開發(fā)商之間的合作與非合作博弈是影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要原因。周建軍和侯杰通過對(duì)國際游資投機(jī)房地產(chǎn)的動(dòng)因和房地產(chǎn)市場的價(jià)格決定模型分析，發(fā)現(xiàn)房價(jià)波動(dòng)與國際游資之間呈正相關(guān)趨勢(shì)。熊璐瑛[5]從匯率對(duì)物價(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制、供需理論等角度討論匯率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。楊冬寧探討了土地供給價(jià)格、數(shù)量和形式對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響?？嘴戏治隽素泿耪哂绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊途徑，并闡述了我國住宅價(jià)格波動(dòng)與貨幣供給量變動(dòng)形成的貨幣政策沖擊之間的關(guān)系。
在定量研究方面，梁云芳和高鐵梅用多變量時(shí)間序列方差分量分析模型（MTV模型）對(duì)不同地區(qū)不同用途商品房價(jià)格變動(dòng)的各種影響因素綜合考慮分析。楊冬寧[9]利用特征價(jià)格法和多元回歸方程組，通過對(duì)杭州市住宅價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建，對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素進(jìn)行了歸類和動(dòng)態(tài)分析。李成剛等[10]用Panel Data模型和向后法多元回歸方程建立了住宅價(jià)格影響因素模型，通過實(shí)證分析找出了影響河北省住宅價(jià)格的主要因素。周恩臣結(jié)合定性的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和定量的靜態(tài)、動(dòng)態(tài)供求價(jià)格模型及截面時(shí)序模型，從政府、銀行、消費(fèi)者的角度對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的原因進(jìn)行了分析。衛(wèi)正逸和屈夢(mèng)溪利用VEC模型對(duì)國際資本流動(dòng)和我國房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格之間的彈性進(jìn)行研究，通過格蘭杰因果檢驗(yàn)分析二者之間的因果關(guān)系，結(jié)果表明從短期來看，國際資本流入是我國房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的原因，但影響程度較小，從長期來看二者之間并不存在均衡關(guān)系。宋勃和高波[13]在考慮通貨膨脹的條件下，利用我國1998―2006年的一年期存款實(shí)際利率、一年期商業(yè)貸款實(shí)際利率、存款準(zhǔn)備金實(shí)際利率、中央銀行實(shí)際貸款利率、實(shí)際再貼現(xiàn)率與房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)建立誤差糾正模型，并通過協(xié)整檢驗(yàn)、長短期格蘭杰因果檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)分析，對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格和各種實(shí)際存貸款利率的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。周京奎[14]通過構(gòu)建適合我國的房地產(chǎn)投機(jī)理論模型，對(duì)我國14個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與投機(jī)行為的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，時(shí)間序列的回歸分析結(jié)果表明，全部城市中投機(jī)成分都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響，橫截面數(shù)據(jù)表明，可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒有顯著影響，價(jià)格上升主要由投機(jī)推動(dòng)。張文娟[15]應(yīng)用行為金融學(xué)中的噪聲交易理論，通過引入一個(gè)含有過度反應(yīng)系數(shù)的世代交替模型，分析房地產(chǎn)市場中噪聲交易者的過度行為對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響。徐松茂和姚佐文[16]通過VAR模型（向量自回歸模型）和協(xié)整分析，發(fā)現(xiàn)人口和預(yù)期是上海房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)的兩個(gè)主要因素，并通過行為金融學(xué)的噪聲交易理論、反饋機(jī)制和羊群效應(yīng)等對(duì)這種心理預(yù)期的作用進(jìn)行解釋。李智[17]針對(duì)城市住宅價(jià)格控制目標(biāo)進(jìn)行了橫向比較并分析其合理性，結(jié)合南京市數(shù)據(jù)進(jìn)行了案例研究。
三、成交量VPCI指標(biāo)的由來及計(jì)算
1VPCI指標(biāo)在股市中的應(yīng)用
在股票市場中，股票交易機(jī)構(gòu)吸納和派發(fā)股票籌碼的行為模式主要不是盯著每一天股票的漲跌趨勢(shì)變化，它們的交易策略是結(jié)合市場的整體趨勢(shì)來制定和執(zhí)行的，從這個(gè)角度來看，長期市場的趨勢(shì)是捕捉市場內(nèi)部正在積累的供需力量的理想途徑。在短期內(nèi)，市場的一些行為有可能誤導(dǎo)投資者，而且有時(shí)候還是有意的。房價(jià)也是如此，房地產(chǎn)公司為了快速賣出新樓盤，打著各種招牌，有意降低某些廉價(jià)房的價(jià)格，以此吸引消費(fèi)者的眼光等。但是從市場較長期的趨勢(shì)來看，機(jī)構(gòu)投資者的行為是無法隱藏的。因此，我們需要一個(gè)成交量指標(biāo)來比較這些市場趨勢(shì)。基于這些想法，成交量分析大師巴夫經(jīng)過嚴(yán)格的檢驗(yàn)，對(duì)市場的較長期趨勢(shì)找到了一個(gè)這樣的指標(biāo)來揭示價(jià)量之間的正相關(guān)關(guān)系。研究的結(jié)果就是成交量價(jià)格確認(rèn)指標(biāo)VPCI。
在介紹VPCI之前，我們先介紹兩個(gè)關(guān)于價(jià)格的基本平均值：簡單移動(dòng)平均值（SMA）和成交量加權(quán)的移動(dòng)平均值（VWMA）。VWMA是將每個(gè)交易日的收盤價(jià)用當(dāng)天的成交量加權(quán)，然后除以平均值計(jì)算期間的總成交量。VWMA來衡量通過價(jià)格反映出來的投資者意愿，以當(dāng)日成交量占平均值計(jì)算期間總成交量的比例為權(quán)重對(duì)價(jià)格進(jìn)行加權(quán)。用成交量給價(jià)格平均值加權(quán)就是基于投資者的參與給予價(jià)格不同的強(qiáng)調(diào)，成交量大的交易日價(jià)格的重要性會(huì)被放大，而成交量較小的交易日的價(jià)格的重要性則會(huì)被降低。例如：我們同時(shí)用SMA和VWMA兩種方法來計(jì)算兩天的移動(dòng)平均值，假設(shè)某只股票在第一天以10美元的價(jià)格成交了100 000股，第二天以12美元的價(jià)格成交了300 000股。SMA的計(jì)算方法是將第一天的價(jià)格加上第二天的價(jià)格，然后除以天數(shù)，即（10+12）/2=11美元。VWMA的計(jì)算方法是將第一天的價(jià)格乘以第一天的成交量占總成交量的比例（100 000/400 000=1/4），然后加上第二天的價(jià)格乘以第二天的成交量占總成交量的比例（300 000/400 000=3/4），最終結(jié)果為115美元。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，投資者參與的實(shí)際價(jià)格不是11美元，而是VWMA所示的115美元。
VPCI指標(biāo)將價(jià)格趨勢(shì)和成交量加權(quán)的價(jià)格趨勢(shì)加以對(duì)比，即將VWMA和相應(yīng)的SMA相比較。這樣的對(duì)比能夠揭示價(jià)格趨勢(shì)和相應(yīng)的成交量之間的內(nèi)在關(guān)系。雖然SMA指標(biāo)能夠顯示一只股票價(jià)格的變化，但不能反映投資者參與的程度，而VWMA指標(biāo)將價(jià)格變化的重要性根據(jù)相應(yīng)的成交量進(jìn)行了加權(quán)。SMA和VWMA指標(biāo)之間的不對(duì)稱性就提供了構(gòu)建VPCI的信息。該信息被用于判斷當(dāng)前價(jià)格趨勢(shì)的可持續(xù)性。因此，VPCI指標(biāo)主要用于證實(shí)或反對(duì)當(dāng)前的價(jià)格趨勢(shì)。
2住宅市場價(jià)格VPCI指標(biāo)的建立
VPCI涉及三種計(jì)算：成交量價(jià)格確認(rèn)或反對(duì)指標(biāo)（VPC+/-）、成交量價(jià)格比率（VPR）和成交量乘數(shù)（VM）。
第一步，選擇一個(gè)長期和短期的時(shí)間框架。長期的時(shí)間框架用于計(jì)算基于簡單價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)和成交量加權(quán)的價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)的VPC，以及基于簡單價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)和成交量加權(quán)的價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)的VM。短期的時(shí)間框架用于計(jì)算基于簡單價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)和成交量加權(quán)的價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)的VPR，以及基于簡單價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)和成交量加權(quán)的價(jià)格移動(dòng)平均數(shù)的VM。
VPC的計(jì)算方法是從長期的VWMA中減去同期的SMA。實(shí)際上，VPC是描述價(jià)格和成交量加權(quán)之間關(guān)系的核心指標(biāo)，但很少被關(guān)注，當(dāng)該值為正時(shí)就是VPC+指標(biāo)（成交量價(jià)格確認(rèn)），為負(fù)時(shí)就是VPC-指標(biāo)（成交量價(jià)格矛盾）。VPC顯示了價(jià)格和成交量加權(quán)后的價(jià)格在某段時(shí)期內(nèi)變化的非對(duì)稱性，其結(jié)果能為我們提供十分有用的信息。一個(gè)50天的SMA值為485，而同時(shí)的VWMA值為50，其差值為15代表了對(duì)上升趨勢(shì)價(jià)格的成交量確認(rèn)。如果計(jì)算的結(jié)果是負(fù)值，則代表了價(jià)格成交量矛盾。僅僅是這個(gè)差值就提供了關(guān)于價(jià)格趨勢(shì)和相應(yīng)的成交量之間的內(nèi)在非對(duì)稱性關(guān)系的純粹的樸實(shí)無華的信息。
第二步，計(jì)算成交量價(jià)格比率（VPR）。VPR指標(biāo)能放大或縮小相對(duì)于短期價(jià)格成交量關(guān)系的VPC+/-值。VPR的計(jì)算方法是將短期的VWMA除以短期的SMA。例如，假設(shè)短期定義為10個(gè)交易日，10天的VWMA值為25，而10天的SMA值為20，那么VPR就等于25/20，即125。我們將該值乘以第一步中計(jì)算出來的VPC+/-，而小于1的成交量價(jià)格比率則會(huì)減少VPC+/-。
第三步，計(jì)算成交量乘數(shù)（VM）。VM的目的是在成交量放大時(shí)加大VPCI的量，在成交量縮減時(shí)縮小VPCI的量。為此，我們用短期平均成交量除以長期平均成交量。例如，假設(shè)對(duì)于SMA簡單移動(dòng)平均線，10天的短期平均成交量為每天150萬股，而50天的長期平均成交量為每天75萬股，那么VM值就是1500 000/750 000=2。
在將VPC+/-乘以VPR之后，我們?cè)俪艘陨弦徊接?jì)算出來的VM，這樣我們就得到了VPCI指標(biāo)。VPC+的確認(rèn)值15乘以VPR值125，得到1875，然后再乘以VM值的2，最后得到VPCI值375。盡管該指標(biāo)值提供了非常強(qiáng)的價(jià)量確認(rèn)信息，但該信息最好還是結(jié)合當(dāng)下的價(jià)格趨勢(shì)和最近的VPCI水平來解讀。我們隨后將討論如何最有效地利用VPCI指標(biāo)。
VPC=VWMA-SMA
VPR= VWMA/SMA
VM=短期SMA/長期SMA
VPCI= VPC×VPR×VM
四、 VPCI指標(biāo)在住宅均價(jià)趨勢(shì)分析中的應(yīng)用
1VPCI指標(biāo)應(yīng)用規(guī)則
當(dāng)使用VPCI時(shí)，成交量信息是領(lǐng)先價(jià)格變化的，和大多數(shù)指標(biāo)不同，VPCI常常在價(jià)格突變和價(jià)格反轉(zhuǎn)前發(fā)出訊號(hào)。VPCI的訊號(hào)可以用于價(jià)格趨勢(shì)和價(jià)格指標(biāo)的分析中。VPCI大于或小于零時(shí)，顯示了價(jià)量關(guān)系和當(dāng)前的價(jià)格是一致還是矛盾，以及一致或矛盾的程度。這是VPCI指標(biāo)提供的最重要的信息，正VPCI值確認(rèn)一個(gè)上升的趨勢(shì)，而負(fù)值則確認(rèn)了一個(gè)下降趨勢(shì)。VPCI提供的另一個(gè)重要的訊號(hào)是VPCI趨勢(shì)的方向，即VPCI是上升還是下降。該訊號(hào)顯示了VPCI當(dāng)前變化的方向，以及VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)趨于會(huì)合還是背離。還可以通過將成交量加權(quán)的VPCI平均值平滑處理后構(gòu)建一個(gè)平滑VPCI。平滑VPCI顯示了當(dāng)前的VPCI值相對(duì)于先前水平的變化，可用于觀察VPCI的動(dòng)量。當(dāng)VPCI向上或向下穿過平滑VPCI線時(shí)，可能顯示了VPCI具有正向的變化動(dòng)量以及當(dāng)下VPCI趨勢(shì)會(huì)加速。下面介紹幾種VPCI運(yùn)用的情況分析：
（1）如果價(jià)格上升，相應(yīng)的VPCI也在上升，這顯示了成交量和價(jià)格變化相互確認(rèn)，表明當(dāng)前的趨勢(shì)是有力量的。
（2）如果價(jià)格在上升，但是VPCI線都處于下降趨勢(shì)，表明投資者追漲的意愿在消退。其次，VPCI線都處于零線之下，說明價(jià)格上升趨勢(shì)是不能持久的。
（3）如果在VPCI曲線出現(xiàn)V形底部（V形底部是比較少見的）常常預(yù)示著一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
（4）價(jià)格下跌的同時(shí)VPCI上升是成交量―價(jià)格矛盾的例子，VPCI在上升，這顯示了盡管價(jià)格在下跌，但是市場仍然控制在買方的手里，VPCI線處于逐漸上升的趨勢(shì)，和價(jià)格的下跌趨勢(shì)相矛盾。最終，在一定的買方壓力下，市場不久之后就會(huì)向上突破。
2南京市住宅價(jià)格的VPCI指標(biāo)計(jì)算與分析
根據(jù)南京市十年月季度的房價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，也就是2004年1月到2013年12月的住宅銷售情況，以6個(gè)月為短期時(shí)間框架對(duì)成交量VPCI指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，12個(gè)月為長期時(shí)間框架進(jìn)行成交量分析。由于在計(jì)算VWMA時(shí)，房價(jià)不存在收盤價(jià)，根據(jù)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)，用均價(jià)來代替。南京2004―2013年平均半年度的均價(jià)依次為：4 0866元、4 4819元、4 5410元、4 2462元、4 3999元、4 5863元、5 0717元、5 7355元、6 2110元、 6 0360元、6 4863元、8 1047元、10 4671元、11 7724元、11 6034元、11 1652元、10 5474元、11 3084元、12 3373元、13 2831元。根據(jù)VPCI計(jì)算方法，在圖1中標(biāo)出了每6個(gè)月的住宅銷售均價(jià)和相應(yīng)的VPCI值。
從圖1中我們可以得到VPCI指標(biāo)是否可以正確分析房價(jià)趨勢(shì)的走向。
（1）從圖1中我們可以看到，在2004―2012年VPCI值在零線之上，正VPCI值確認(rèn)了一個(gè)價(jià)格上升的趨勢(shì)。這顯示了房價(jià)處于長期吸納籌碼狀態(tài)，即說明價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲，從2004年以后的房價(jià)信息中我們也看到了房價(jià)確實(shí)是一直上升的。但是在2013年時(shí)VPCI為負(fù)值，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，支持房價(jià)上漲的成交量已經(jīng)萎縮，說明房價(jià)的上升趨勢(shì)是不能持久的。
（2）VPCI提供的另一個(gè)重要的訊號(hào)是VPCI趨勢(shì)的方向，該訊號(hào)顯示了VPCI當(dāng)前變化的方向，以及VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)會(huì)合還是背離。從圖1中我們可以看到，2004―2006年末VPCI是上升的，相對(duì)應(yīng)的價(jià)格也是緩慢上升的，當(dāng)價(jià)格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產(chǎn)行業(yè)得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價(jià)格變化相互確認(rèn)，顯示當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)趨于會(huì)合，表明當(dāng)前的趨勢(shì)是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價(jià)格變化趨勢(shì)相矛盾，價(jià)格趨勢(shì)得不到成交量的支持，顯示VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)是背離的，預(yù)示著以后階段房價(jià)增幅會(huì)有所減少，甚至?xí)档汀膱D1中可以看出，2004―2006年VPCI的上升趨勢(shì)正好預(yù)測(cè)2004―2007年房價(jià)的上升；即2004―2006年VPCI上升，同時(shí)2004―2006年房價(jià)也是增長的，兩者的變化相互確認(rèn)，表明當(dāng)前房價(jià)得到了成交量的支持，預(yù)示著下一階段房價(jià)的上漲，即2007年房價(jià)的上漲。2007―2008年VPCI的下降和2008―2009年房價(jià)的小幅度降低，2008―2009年VPCI的上升確認(rèn)2009―2010年房價(jià)的持續(xù)上漲，2009年末到2010年VPCI的下降趨勢(shì)正好對(duì)應(yīng)2010―2011年末房價(jià)的下降，即VPCI下降，房價(jià)上升，市場房價(jià)的上升得不到成交量的支持，表明成交量和價(jià)格變化趨勢(shì)相矛盾的，預(yù)示著未來階段房價(jià)的下降。2011年末到2012年上半年VPCI的上升也解釋了2012年到2013年房價(jià)的上升。
（3）從圖1中我們看到出現(xiàn)了兩個(gè)V形底部，第一個(gè)在2007年7月份到2009年6月份，預(yù)示了2010年房價(jià)的大幅度上漲。第二個(gè)V形出現(xiàn)在2010―2011年，在這期間房價(jià)是下降的，V形預(yù)示著房價(jià)的一個(gè)上漲訊號(hào)，結(jié)果在2011―2013年相應(yīng)地出現(xiàn)了房價(jià)比較大的上浮。
為了驗(yàn)證VPCI指標(biāo)的準(zhǔn)確性，用南京市城北板塊和城南板塊再次做分析：
南京市城北板塊2007―2013年平均半年度的均價(jià)依次為：6 7105元、7 5754元、8 2886元、8 000元、7 9457元、9 9326元、13 0378元、12 6785元、12 5602元、 9 8976元、9 8844元、12 4658元、13 3219元、12 8232元。根據(jù)VPCI計(jì)算方法，在圖2中標(biāo)出了每6個(gè)月的住宅銷售均價(jià)和相應(yīng)的VPCI值。
從圖2中我們可以得到VPCI指標(biāo)是否可以正確分析房價(jià)趨勢(shì)的走向。
（1）從大致圖形中我們可以看到在2007―2009年VPCI值為正，正VPCI值確認(rèn)了一個(gè)價(jià)格上升的趨勢(shì)。這顯示了房地產(chǎn)房價(jià)處于長期的吸納籌碼的狀態(tài)，即說明價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲，從2004年以后的房價(jià)信息中我們也看到了確實(shí)房價(jià)是一直穩(wěn)步上升的。但是在2010―2011年時(shí)VPCI為負(fù)值，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，支持房價(jià)上漲的成交量已經(jīng)萎縮，說明房價(jià)的上升趨勢(shì)是不能持久的。從圖2房價(jià)信息中可以得到驗(yàn)證，2010年1―6月的房價(jià)上升到13 0378元后，房價(jià)出現(xiàn)了連續(xù)下跌，2010年7―12月房價(jià)為12 6785元，2011年1―6月的房價(jià)為12 5602元，2011年7―12月的房價(jià)為 9 8976元，2012年1―6月的房價(jià)為9 8844元。從2011―2012年VPCI值呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，處于零線之上，說明確認(rèn)了一個(gè)價(jià)格上升的趨勢(shì)，即說明價(jià)格會(huì)上漲，從2012年以后的房價(jià)信息中可以看到房價(jià)上升。2013年的VPCI為負(fù)值，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，不會(huì)支持房價(jià)的上漲，在2013年的房價(jià)信息中我們可以看到2013年之后的房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。
（2）VPCI提供的另一個(gè)重要訊號(hào)是VPCI趨勢(shì)的方向，該訊號(hào)顯示了VPCI當(dāng)前變化的方向，以及VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)會(huì)合還是背離。從圖2中我們可以看到，2007―2009年VPCI是上升的，相對(duì)應(yīng)的價(jià)格也是緩慢上升的，當(dāng)價(jià)格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產(chǎn)行業(yè)得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價(jià)格變化相互確認(rèn)，顯示當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)趨于會(huì)合，表明當(dāng)前的趨勢(shì)是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價(jià)格變化趨勢(shì)相矛盾，價(jià)格趨勢(shì)得不到成交量的支持，顯示VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)是背離的，預(yù)示著以后階段房價(jià)增幅會(huì)有所減少，甚至?xí)档?。從圖2中可以看出，2007―2009年VPCI的上升趨勢(shì)正好預(yù)測(cè)2007―2010年房價(jià)的上升；即2007―2009年VPCI上升，同時(shí)2007―2010年房價(jià)也是增長的，兩者的變化相互確認(rèn)，表明當(dāng)前房價(jià)得到了成交量的支持，預(yù)示著下一階段房價(jià)的上漲，即2007年房價(jià)的上漲。2009―2011年VPCI的下降預(yù)測(cè)到2010―2012年房價(jià)的降低，2011―2012年VPCI的上升確認(rèn)2012―2013年房價(jià)的上漲。2009年末到2011年VPCI的下降趨勢(shì)正好對(duì)應(yīng)2010―2012年末房價(jià)的下降，即VPCI下降，房價(jià)上升，市場房價(jià)的上升得不到成交量的支持，表明成交量和價(jià)格變化趨勢(shì)相矛盾的，預(yù)示著未來階段房價(jià)的下降。2011年上半年到2012年下半年VPCI的上升也解釋了2012年到2013年房價(jià)的上升。
（3）從圖2中我們看到出現(xiàn)了一個(gè)平緩的V形底部，在2009年7月到2012年6月，預(yù)示了2012―2013年房價(jià)的上漲。
南京市城南板塊2007―2013年平均半年度的均價(jià)依次為：6 75902元、7 5218元、9 9897元、9 3412元、9 3690元、10 1642元、14 5368元、11 7804元、12 4059元、12 2085元、11 2306元、11 7693元、12 5401元、13 7430元。根據(jù)VPCI計(jì)算方法，在圖3中標(biāo)出了每6個(gè)月的住宅銷售均價(jià)和相應(yīng)的VPCI值。
（1）從圖3中我們可以看到，在2007年VPCI值在零線之下，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，不會(huì)支持房價(jià)的上漲，結(jié)果在2008年房價(jià)出現(xiàn)了下降趨勢(shì)；2008―2009年VPCI值為正，正VPCI值確認(rèn)了一個(gè)價(jià)格上升的趨勢(shì)。這顯示了房地產(chǎn)房價(jià)處于長期的吸納籌碼的狀態(tài)，即說明價(jià)格會(huì)上漲，從2008年末以后的房價(jià)信息中我們也看到了確實(shí)房價(jià)是一直穩(wěn)步上升的。但是在2010―2011年時(shí)VPCI成為了負(fù)值，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，支持房價(jià)上漲的成交量已經(jīng)萎縮。從圖中房價(jià)信息中可以得到驗(yàn)證，2010年1月到2012年6月的房價(jià)出現(xiàn)了整體下跌的趨勢(shì)，2012年VPCI值又呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，處于零線之上，說明確認(rèn)了一個(gè)價(jià)格上升的趨勢(shì)，即說明價(jià)格會(huì)有上漲的趨勢(shì)，從2012年以后的房價(jià)信息中我們也看到房價(jià)是上升的。2013年的VPCI值處于零線之下，顯示當(dāng)前的成交量和價(jià)格趨勢(shì)是矛盾的，不會(huì)支持房價(jià)的上漲，預(yù)示著2014年房價(jià)上升的幅度不大。
（2）從圖3中我們可以看到，2007年到2008年上半年VPCI是上升的，相對(duì)應(yīng)的價(jià)格也是緩慢上升的，當(dāng)價(jià)格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產(chǎn)行業(yè)得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價(jià)格變化相互確認(rèn)，顯示當(dāng)下的方向是和價(jià)格趨勢(shì)趨于會(huì)合，表明當(dāng)前的趨勢(shì)是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價(jià)格變化趨勢(shì)相矛盾，價(jià)格趨勢(shì)得不到成交量的支持，顯示VPCI當(dāng)下的方向和價(jià)格趨勢(shì)是背離的，預(yù)示著以后階段房價(jià)增幅會(huì)有所減少，甚至?xí)档?。從圖3中可以看到2007年到2008年1月VPCI值的上升趨勢(shì)預(yù)測(cè)到2007―2008年房價(jià)的上漲，2008年VPCI的下降趨勢(shì)驗(yàn)證2008―2009年房價(jià)的下降，2009年VPCI的上升預(yù)測(cè)到2009―2010年房價(jià)的上升。2009年下半年到2010下半年VPCI的下降預(yù)測(cè)2010―2012年房價(jià)的降低，2010下半年到2012年VPCI的上升確認(rèn)2012―2013年房價(jià)的上漲。
（3）從圖3中我們看到出現(xiàn)了一個(gè)V形底部，在2009年7月份到2011年12月份，預(yù)示了2012―2013年房價(jià)的上漲。
3結(jié)論和意義
VPCI指標(biāo)適合用于城市住宅價(jià)格趨勢(shì)的分析。在進(jìn)行均價(jià)分析時(shí)，相應(yīng)地也可以計(jì)算出其VPCI值，運(yùn)用VPCI值進(jìn)行房價(jià)趨勢(shì)的驗(yàn)證和當(dāng)下房價(jià)的趨勢(shì)是否合理，以及房價(jià)上漲的潛力還要持續(xù)多久。也可以用于更好地進(jìn)行房價(jià)的調(diào)控，使國家房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。
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【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅 房地產(chǎn)價(jià)格 香港地區(qū)
一、香港地區(qū)物業(yè)稅概述
香港與物業(yè)稅（廣義）有關(guān)的稅收，包括差餉和物業(yè)稅（狹義）兩項(xiàng)。和我們平時(shí)所說的物業(yè)稅的概念有所不同，香港所稱的“物業(yè)稅”，其課稅范圍僅限于用于出租經(jīng)營并獲得租金收益的物業(yè)。而差餉的內(nèi)涵倒是更符合通用物業(yè)稅的含義，是對(duì)納稅人擁有的所有房屋，包括自用和非自用的房屋都征稅。所以也有人把香港的差餉直接稱為物業(yè)稅，把“物業(yè)稅”稱為不動(dòng)產(chǎn)稅。實(shí)際上，兩者都是對(duì)物業(yè)在保有環(huán)節(jié)的課稅，都是本文討論的物業(yè)稅范疇。
（一）差餉
香港的差餉1845年開始實(shí)施，意為官差的餉銀。當(dāng)時(shí)政府為了支付警察的糧餉而開始向轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)征稅，名為差餉。1856、1860、1862年政府又分別對(duì)公共照明、市政供水、公共消防項(xiàng)目的支出加征物業(yè)稅。到1931年，政府開始統(tǒng)一征收差餉用以支付政府的一些公共服務(wù)開支。1988年，各個(gè)名目的物業(yè)稅收被加總合并，統(tǒng)稱為差餉。這一名稱一直沿用至今。1995年香港政府統(tǒng)一了評(píng)估和征收的責(zé)權(quán)，至此差餉的征收系統(tǒng)趨于完善?，F(xiàn)在，差餉已作為政府、市政局及區(qū)域市政局所提供各項(xiàng)公共服務(wù)的經(jīng)費(fèi)使用。
差餉的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)課差餉租值。物業(yè)的應(yīng)課差餉租值是假設(shè)物業(yè)在一個(gè)指定估價(jià)日期空置出租時(shí)估計(jì)全年可得的合理市面租金。1998年11月，政府宣布編制新的估價(jià)冊(cè)并于1999年4月1日起生效，同時(shí)規(guī)定，此后物業(yè)的應(yīng)課差餉租值由每3年重估一次，改為每年重估一次。評(píng)估應(yīng)課差餉租值時(shí)，需考慮區(qū)內(nèi)同類物業(yè)于指定估價(jià)日期或接近該日在公開市場由業(yè)主與租客雙方議定的租金，再根據(jù)物業(yè)面積、位置、設(shè)施、完工素質(zhì)及管理水平分別加以調(diào)算。差餉繳納人可對(duì)應(yīng)收差餉租值的評(píng)估值提出反對(duì)，但提出反對(duì)時(shí)，仍須如期繳交本期差餉。反對(duì)獲得批準(zhǔn)時(shí)，所作修改會(huì)追溯至生效日期。
差餉的征收率由立法局決定。1999年4月1日起，差餉的征收率為5%。
根據(jù)差餉的計(jì)稅依據(jù)和征收率，即可計(jì)算出應(yīng)課差餉。差餉的計(jì)算公式為：
差餉=應(yīng)課差餉租值×差餉征收率
差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)差餉的征收。差餉每季預(yù)繳，業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)依雙方租約條款確定繳付人。租約未訂明由業(yè)主繳交的，由使用人繳交。逾期未繳付的，加征5%的附加費(fèi)。在原先的最后繳款日期后6個(gè)月內(nèi)，仍未清繳包括5%附加費(fèi)在內(nèi)欠款的，要二次加征附加費(fèi)。
（二）物業(yè)稅
香港自從1940年戰(zhàn)時(shí)稅法通過以后，就開始征收物業(yè)稅?！抖悇?wù)條例》規(guī)定了4種收益稅：物業(yè)稅、薪俸稅、利得稅和利息稅。物業(yè)稅規(guī)定于《稅務(wù)條例》第二部分，1947、1961、1965、1983和1991年做過修改。香港以物業(yè)稅的名義同時(shí)對(duì)土地和樓宇收益征稅，是土地稅和房產(chǎn)稅的合一。所以有人認(rèn)為，香港物業(yè)稅實(shí)為不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅。
香港物業(yè)稅的納稅人是擁有應(yīng)稅物業(yè)的業(yè)主，包括直接由政府批租的房產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注冊(cè)合作社購買樓宇者等，但香港的物業(yè)稅只向有租金收入的業(yè)主征收，沒有租金收入的業(yè)主不是物業(yè)稅的納稅人。
物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是每一課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值。這里，應(yīng)評(píng)稅凈值是指應(yīng)評(píng)稅值扣減業(yè)主繳納的差餉及20%的標(biāo)準(zhǔn)扣減率(用以彌補(bǔ)修理費(fèi)和開支費(fèi)用)后的余額。而所說的樓宇，包括樓宇的任何部分，也包括墩(橋墩)、碼頭以及一般理解為不構(gòu)成一幢樓宇的任何建筑物。物業(yè)稅的應(yīng)評(píng)稅值是依據(jù)實(shí)際收入申報(bào)表計(jì)算的。包括在該課稅年度內(nèi)為取得土地或樓宇的使用權(quán)而付出的費(fèi)用，如資本性支出、獲取提供服務(wù)或便利而支付的費(fèi)用，以及根據(jù)《差餉條例》征收的差餉等，可作為扣減項(xiàng)目扣除。
物業(yè)稅的計(jì)算公式為：
應(yīng)繳物業(yè)稅＝｛[應(yīng)評(píng)稅值（租金收入）－差餉]×（1－20%）｝×稅率
立法局可以通過決議案修訂標(biāo)準(zhǔn)扣減率。物業(yè)稅的稅率在2004年之前為15%，2004年為16%。
二、香港地區(qū)物業(yè)稅(廣義)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析
（一）香港差餉征收對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析
香港的差餉1845年開始征收。差餉的開征，增加了業(yè)主的持有成本，因此，香港絕大多數(shù)物業(yè)的業(yè)主會(huì)盡量避免房屋空置。甚至在特殊時(shí)期，在約定由租戶繳納各項(xiàng)稅費(fèi)的情況下，以零租金出租，減輕持有負(fù)擔(dān)。因此，差餉的開征會(huì)減少房屋空置，加大供給量，提高社會(huì)物質(zhì)財(cái)富利用率的作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理具有重要意義。
同時(shí)，差餉也是香港政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)常用手段。香港是典型的城市型經(jīng)濟(jì)特征，地域狹小，人口較多，密度約是上海的3倍。香港的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度很快，波動(dòng)也比較劇烈，幾十年來經(jīng)歷過多次起落（見表1和圖1），香港政府也經(jīng)常利用差餉進(jìn)行調(diào)節(jié)。
但是，與我國內(nèi)地目前情況不同的是，香港近年來運(yùn)用差餉對(duì)房地產(chǎn)市場所做的重要調(diào)整，多是在房地產(chǎn)衰退時(shí)期，目的不是為了抑制房價(jià)，而是刺激房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。從這樣的實(shí)踐中，也同樣可以考察差餉對(duì)房地產(chǎn)市場的影響作用。
從圖1中可以看到，從1985年香港房地產(chǎn)市場復(fù)蘇算起，到1997年，香港的房價(jià)已上漲了近10倍。1997年，香港的房地產(chǎn)市場泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，與1997年度的峰值相比，2004年第四季度香港的樓宇價(jià)格平均下跌了62%，私人住宅租金平均減少了48%。
在1998年～2003年香港房地產(chǎn)市場的低迷時(shí)期，為了減輕差餉繳納人的負(fù)擔(dān)，香港政府根據(jù)法律對(duì)差餉進(jìn)行了多次減免或延緩繳納的靈活調(diào)整：1998年退還當(dāng)年第二季度的差餉；1999年免除所有繳納人第三季度的差餉；2002年免收5 000港元以下低額差餉（此項(xiàng)政策使得230萬左右的約85%的繳納人在該年內(nèi)不需要繳納差餉）；2003年在SARS期間免除了約90%的繳納人的差餉，并延長了3個(gè)月的繳納期限。這些政策對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)和復(fù)蘇，起到了積極作用。
在2007年下半年爆發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，香港政府也利用差餉工具對(duì)房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了調(diào)節(jié)，實(shí)施了多項(xiàng)減免，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。2007年～2009年香港地區(qū)的差餉減免摘要，見表2。
我們可以看到， 差餉對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用是非常有限的。以上述1998年～2003年的房地產(chǎn)下降周期為例，盡管香港政府進(jìn)行了多次差餉減免，但是房地產(chǎn)市場的價(jià)格仍然在直線下降。事實(shí)上，香港地區(qū)無論是1997年前的樓價(jià)瘋狂攀升，還是此后至2003年的大跌，或者近兩年的房地產(chǎn)波動(dòng)，都是多個(gè)因素造成的，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、收入水平、心理預(yù)期、金融危機(jī)影響等，而差餉對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，相比之下，并不十分明顯。
（二）香港物業(yè)稅(狹義)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響分析
香港的物業(yè)稅，主要是對(duì)業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅。自住物業(yè)、空置物業(yè)、雖用于經(jīng)營但無租金收入的物業(yè)等，都不需要繳納物業(yè)稅。這實(shí)際上是對(duì)自住房屋和出租投資房屋作了區(qū)分，居民自住房地產(chǎn)市場的供求不受物業(yè)稅的影響。
香港的物業(yè)稅稅率，基本上每一課稅年度都會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)情況作出相應(yīng)的調(diào)整。在2004年～2007年間，香港房地產(chǎn)市場投資過快過熱的情況下，政府曾一度上調(diào)物業(yè)稅稅率，增加業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的持有成本，間接調(diào)控房地產(chǎn)市場的過度繁榮。2008 年全球金融危機(jī)爆發(fā)，香港經(jīng)濟(jì)也備受打擊，香港政府立即下調(diào)了物業(yè)稅率。具體來看，2002年度香港物業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是15%，2003年度標(biāo)準(zhǔn)稅率上調(diào)至15.5%，2004年～2007年又上調(diào)至16%，2008年度下調(diào)至15%。這種適應(yīng)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，采用稅率變動(dòng)來提高或抑制民眾對(duì)本地房地產(chǎn)業(yè)投資興趣的措施，不僅及時(shí)體現(xiàn)了稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)分配的調(diào)節(jié)功能，而且有效組織了財(cái)政收入，這與香港保持穩(wěn)定的投資環(huán)境的稅收政策取向有關(guān)。2002年～2008年間香港物業(yè)稅的調(diào)整和房價(jià)走勢(shì)對(duì)比見圖2。
從圖2中可以看出，從2002年～2004年物業(yè)稅每年連續(xù)調(diào)整0.5個(gè)百分點(diǎn)，但是，房價(jià)依然在上行中；2004年～2007年物業(yè)稅的稅率水平保持在16%，房價(jià)繼續(xù)上漲。2008年物業(yè)稅降低了1個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)較2007年上漲速度減弱，但是仍然有所上升。因此，從香港的實(shí)踐來看，物業(yè)稅對(duì)房價(jià)的影響并非主要因素，物業(yè)稅的調(diào)整只能促進(jìn)或者減緩房地產(chǎn)市場原來的發(fā)展趨勢(shì)，而沒有使房價(jià)走勢(shì)做方向上的改變。
三、結(jié)論
（一）物業(yè)稅的征收有利于規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
香港的物業(yè)稅根據(jù)物業(yè)評(píng)估值在保有環(huán)節(jié)按年征收，也就意味著政府直接進(jìn)入了收益環(huán)節(jié)獲取購房者的部分紅利，這會(huì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。而目前從總體來看，我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的需求還比較旺盛，某種程度上可以說需求的釋放程度主導(dǎo)著房價(jià)的走勢(shì)。物業(yè)稅的開征，會(huì)增加房地產(chǎn)的保有成本，壓縮房地產(chǎn)市場的投資需求，甚至一部分改善型需求也會(huì)受到影響，這將有利于防止房價(jià)的泡沫化；同時(shí)，開征物業(yè)稅，也可以改變目前房地產(chǎn)稅種繁雜、計(jì)稅依據(jù)不合理的現(xiàn)狀，有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行。
（二）物業(yè)稅的征收對(duì)房價(jià)的影響有限
雖然物業(yè)稅的開征會(huì)帶來房地產(chǎn)保有成本的提高，但是，和房地產(chǎn)的總價(jià)值相比，物業(yè)稅的征收金額很小。從業(yè)主占有房地產(chǎn)的實(shí)際收益和成本角度看，物業(yè)稅因素基本不可能成為決定房價(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。觀察香港物業(yè)稅征收及調(diào)整情況，對(duì)比房地產(chǎn)市場價(jià)格的走勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)，香港物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格趨勢(shì)的影響，作用有限。對(duì)我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場價(jià)格而言，如果物業(yè)稅稅費(fèi)增加（比如百分之零點(diǎn)幾的稅率）遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上投資房地產(chǎn)的利潤收入，并且如果這種稅費(fèi)還可以通過買賣交易得以轉(zhuǎn)嫁，那么就很難期待物業(yè)稅改革會(huì)給房地產(chǎn)市場價(jià)格有效降溫。房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，本質(zhì)上仍取決于房地產(chǎn)市場的供求。而影響房地產(chǎn)市場供求的因素繁多，稅收制度只是其中一個(gè)，一般來看也不會(huì)是決定性因素，因此其對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響是有限的。
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內(nèi)容摘要:本文結(jié)合價(jià)值決定論和供求決定論,以商品房價(jià)格系統(tǒng)作為研究對(duì)象,分析了影響商品房價(jià)格的主要因素,分析系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)因果關(guān)系圖,構(gòu)造系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和反饋關(guān)系,從系統(tǒng)的角度全面分析城市商品房價(jià)格系統(tǒng),為建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)仿真模型,預(yù)測(cè)價(jià)格趨勢(shì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞:商品房價(jià)格 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué) 因果關(guān)系
系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)(System Dynamics,SD)誕生于1956 年,Jay W.Forrester 教授最早提出的一種對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行系統(tǒng)分析的方法論和定性與定量相結(jié)合的分析方法,目的在于研究信息反饋系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和行為。SD是通過建立流位、流率系來研究反饋系統(tǒng)的一門科學(xué),是系統(tǒng)科學(xué)的一個(gè)重要分支。住房問題牽涉到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法律等多方面的因素,各影響因素之間、因素與整體以及整體與環(huán)境之間相互作用,形成一個(gè)典型的具有多變量、高階次、非線性的動(dòng)態(tài)反饋的復(fù)雜巨系統(tǒng),要想正確把握其發(fā)展趨勢(shì),必須采用系統(tǒng)分析的思想。系統(tǒng)研究城市住房價(jià)格,是透視和解決城市住房問題的關(guān)鍵。近年來,商品房的消費(fèi)和投資已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新的驅(qū)動(dòng)力。但是,隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,商品住宅價(jià)格的快速上漲已經(jīng)成為全社會(huì)十分關(guān)注的焦點(diǎn)。商品住宅不僅是生產(chǎn)和生活的必需品,而且也是一種資產(chǎn)或財(cái)富。商品住宅價(jià)格的微小變化既關(guān)系到普通居民的生產(chǎn)和生活問題,也關(guān)系到一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿透偁幜?更關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等。
房地產(chǎn)價(jià)格的決定,是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中最重要也是最為復(fù)雜的一個(gè)問題之一,到現(xiàn)在為止也沒有一個(gè)理論得到全世界學(xué)者的普遍接受。本文將價(jià)值決定論和供求決定論結(jié)合起來,根據(jù)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論,將以商品房價(jià)格系統(tǒng)作為研究對(duì)象,從理論上探討影響城市商品房價(jià)格變化的主要驅(qū)動(dòng)力,通過構(gòu)造城市商品住宅市場價(jià)格的系統(tǒng)結(jié)構(gòu),分析系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)因果關(guān)系圖、各個(gè)系統(tǒng)要素之間的因果關(guān)系以及系統(tǒng)內(nèi)部各個(gè)主要反饋回路,從系統(tǒng)的角度向讀者展示一種全新的研究角度,為商品房價(jià)格的系統(tǒng)分析、建立系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)仿真模型及預(yù)測(cè)價(jià)格趨勢(shì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
商品房價(jià)格系統(tǒng)
由于住宅的特殊性,商品房價(jià)格的形成受多種因素的影響或制約,其所受影響因素極其復(fù)雜,是多種因素相互制衡的結(jié)果,而反過來房產(chǎn)價(jià)格又作用于它的某些影響因素,這就使得房產(chǎn)價(jià)格和其影響因素之間存在錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系。因此,應(yīng)從更深層次研究房價(jià)的影響因素入手,將房價(jià)與其影響因素作為一個(gè)系統(tǒng)來研究更為合理。本文從房地產(chǎn)市場的參與各方角度以及商品房市場自身出發(fā),將影響商品房價(jià)格變化的因素歸為以下四大類:
(一)商品房價(jià)值子系統(tǒng)(見圖1)
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域性的產(chǎn)業(yè),隨著住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,許多地方政府將房地產(chǎn)業(yè)列入地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。商品住宅價(jià)格的逐年上漲,短期內(nèi)能為地方政府帶來直接的土地出讓、稅收、財(cái)政和各類相關(guān)費(fèi)用收益,有利于城市面貌的迅速改善和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
開發(fā)商是商品住宅的開發(fā)主體,開發(fā)商進(jìn)行商品住宅開發(fā)是以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為最終目的。因此,開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前期的土地取得成本和開發(fā)商所選用的建筑商在建設(shè)期對(duì)商品住宅建造成本直接影響到商品住宅建成后的定價(jià)。土地作為商品具有特殊性,其價(jià)值根本無法按照普通意義上的“所融入的社會(huì)勞動(dòng)成果”來計(jì)算,筆者這里建模的依據(jù)是馬克思的地租理論和城市土地區(qū)位理論。土地價(jià)值是一個(gè)動(dòng)態(tài)的累計(jì)量,其價(jià)值差異主要是基于城市隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展其土地性狀和環(huán)境不斷發(fā)生變化的客觀事實(shí)。在圖1中,用商品房的成本來衡量商品房的價(jià)值,而商品房的成本又被分解成土地成本、建材成本和其他成本。這其中又用土地和建材的價(jià)格來表示其所構(gòu)成的商品房成本。其中,土地價(jià)格又引出了下一級(jí)子系統(tǒng):土地價(jià)格由土地成本決定,同時(shí)受土地供求關(guān)系的影響上下波動(dòng),而一個(gè)城市的土地成本即土地價(jià)值主要由城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定。在模型中,以土地供求比來表示土地供求關(guān)系對(duì)土地價(jià)格的影響。其中,土地供應(yīng)量除了與住房更新率、規(guī)劃用于住宅的空地?cái)?shù)量有關(guān),還與國家出臺(tái)的相關(guān)土地政策有關(guān)。土地需求量則受開發(fā)商購買力和開發(fā)意愿影響。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè),國家相關(guān)金融政策將直接影響開發(fā)商購買力。
建材價(jià)格同樣由建材成本決定,受建材供求關(guān)系的影響而上下波動(dòng),考慮到建材價(jià)格相對(duì)較容易核算,為防止系統(tǒng)邊界被擴(kuò)大,該因果關(guān)系圖中沒有具體展開?？紤]到除土地成本和建材成本以外,商品房成本還應(yīng)包含其他因素。
(二)商品房市場供給子系統(tǒng)(見圖2)
該子系統(tǒng)描述商品房有效供給量主要受開發(fā)商土地存量、開發(fā)速度和開發(fā)意愿三個(gè)因素影響。由于我國土地歸國家所有,開發(fā)商所占有的土地存量由當(dāng)?shù)卣姓ㄔO(shè)規(guī)劃決定,即土地供應(yīng)量決定。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性,開發(fā)速度本可作為一個(gè)常量歸入市場供給子系統(tǒng),但是由于開發(fā)商為了謀求更高利潤,造成空地閑置,或者“捂盤”不發(fā)。對(duì)于這種行為,國家也出臺(tái)了相關(guān)土地政策,在影響土地供應(yīng)量的同時(shí),也對(duì)開發(fā)商的開發(fā)速度起到控制作用。開發(fā)意愿自然是開發(fā)商在繳納政府稅金的基礎(chǔ)上所獲得的正常利潤,政府的稅收政策也就間接影響到了開發(fā)商的開發(fā)意愿。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本過大,政府稅收增加使得開發(fā)商不能獲得理想的利潤,自然開發(fā)意愿也就減弱了。
(三)商品房市場需求子系統(tǒng)(見圖3)
房產(chǎn)市場的需求也受到很多因素的影響,純理論上分析,住宅需求總量=人口增量×預(yù)測(cè)期人均住宅面積+人口存量×預(yù)測(cè)期人均住宅面積增量。人均住宅面積和戶型規(guī)模、居民購買力密切相關(guān)。其中的人口除了考慮總量和增量以外,還應(yīng)考慮人口的年齡構(gòu)成,以確定合理的適齡購房者的人數(shù)。住房潛在的理論需求要轉(zhuǎn)化為有效需求,除了商品房價(jià)格外,還與居民購買力有關(guān)。購買力采用的分析指標(biāo)除考慮到人均收入水平、金融資產(chǎn)、住房公積金和住房福利補(bǔ)貼,還考慮了國家相關(guān)稅收政策和金融政策。此外,城市化意味著人口向城市集中,造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加,尤其是對(duì)商品住宅的需求激增,從而帶動(dòng)了城市商品住宅價(jià)格的上漲,這方面在大城市表現(xiàn)得尤為明顯。
商品住宅作為一種高檔耐用的特殊消費(fèi)品,從所有者、經(jīng)營者過渡,轉(zhuǎn)讓給消費(fèi)者,以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值,在很大程度上受到當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降闹萍s。住房福利補(bǔ)貼政策參數(shù)調(diào)控內(nèi)容包括所有政府在住房方面采取的福利性補(bǔ)貼措施,具體有政府向中低收入階層提供長期低息貸款或貸款利息補(bǔ)貼,減免土地稅和房地產(chǎn)稅以及政府特殊補(bǔ)貼等。另外,銀行貸款利率會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生直接影響,這已在國外眾多住宅價(jià)格實(shí)證研究中得到證實(shí)。如果當(dāng)銀行貸款利率提高、銀根緊縮時(shí),開發(fā)商融資能力下降,同時(shí)居民會(huì)傾向于以盡可能少的貸款持有房地產(chǎn),實(shí)際購買力下降,從而減少了對(duì)住房的需求,這會(huì)對(duì)商品住宅價(jià)格產(chǎn)生趨低的影響;而較低的銀行利率則會(huì)增加開發(fā)商融資能力同時(shí)鼓勵(lì)住宅投資者,從而有利于住宅市場價(jià)格的上揚(yáng)和市場的繁榮。
(四)商品房替代品價(jià)格子系統(tǒng)(見圖4)
根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理:商品需求量與替代品價(jià)格之間成同方向變動(dòng)關(guān)系。本文在商品房價(jià)格系統(tǒng)中,選用保障性住房、出租房、二手房作為商品房的替代品。在以后進(jìn)行系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)仿真時(shí),應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況賦予三種替代品不同權(quán)重影響商品房價(jià)格。其中,保障性住房是與商品房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念,保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房,由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。
此外,城市居民在選擇買房居住同時(shí),也可選擇租房,這就造成了房屋租賃市場的價(jià)格水平也會(huì)影響到商品房價(jià)格,往往房租價(jià)格的變化先于商品房價(jià)格的變化。
經(jīng)過以上對(duì)4個(gè)子系統(tǒng)分析,可以很明顯地看出,商品房價(jià)格由價(jià)值子系統(tǒng)決定,受供給子系統(tǒng)、需求子系統(tǒng)和替代品價(jià)格子系統(tǒng)共同作用影響。
分析商品房價(jià)格系統(tǒng),首先分析住宅價(jià)格及其影響因素之間的因果關(guān)系。系統(tǒng)所選擇的主要變量30多個(gè),主要因果關(guān)系見模型總體反饋回路圖(見圖5)。圖中有6個(gè)主要反饋環(huán),用實(shí)線表示,虛線表示主要影響因素,不構(gòu)成反饋環(huán)。其中商品房價(jià)格所在的正反饋環(huán)2個(gè),負(fù)反饋環(huán)2個(gè):
正反饋1:商品房價(jià)格+利潤水平+開發(fā)意愿+土地需求量-土地供求比-土地價(jià)格+商品房成本+商品房價(jià)格
正反饋2:商品房價(jià)格+利潤水平+開發(fā)商購買力+土地需求量-土地供求比-土地價(jià)格+商品房成本+商品房價(jià)格
說明:以上兩個(gè)正反饋屬于商品房價(jià)值子系統(tǒng),并且只有一個(gè)變量不同,表明土地價(jià)格的升高會(huì)直接導(dǎo)致商品房價(jià)格升高,由于利潤水平的作用,使開發(fā)商愿意,并且有能力進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),土地需求量增大,導(dǎo)致土地價(jià)格進(jìn)一步增加。
負(fù)反饋1:商品房價(jià)格+利潤水平+開發(fā)意愿+商品房供應(yīng)量+商品房供求比-商品房價(jià)格
說明:此反饋屬于商品房供給子系統(tǒng),表明一旦商品房價(jià)格的漲幅超過成本的漲幅,使得開發(fā)商利潤水平有所提升,從而引起商品房供應(yīng)量的增加,由于市場競爭關(guān)系,使得商品房價(jià)格上漲起到一定抑制作用。
負(fù)反饋2:商品房價(jià)格-城市居民購買力+人均住宅面積+商品房需求量-商品房供求比-商品房價(jià)格
說明:此反饋屬于商品房需求子系統(tǒng),表明一旦商品房價(jià)格上漲過快,而限制的居民購買力,會(huì)有更多的居民無力購買商品房,使市場上商品房整體的需求量減小,同樣會(huì)對(duì)商品房價(jià)格上漲起到抑制作用。
結(jié)論
從以上的分析可知,各個(gè)商品房價(jià)格子系統(tǒng)通過不同反饋方式以不同程度共同影響商品房價(jià)格走勢(shì)。同時(shí),各因素之間也會(huì)互相影響,各因素與商品房價(jià)格的影響是相互的,同時(shí)各個(gè)子系統(tǒng)也具有相互影響關(guān)系。政府應(yīng)該通過多方面同時(shí)調(diào)控來抑制房價(jià)過快增長。首先,土地成本作為商品房的主要成本,應(yīng)該被首先關(guān)注。政府可以通過調(diào)控各種土地政策、金融政策來削弱開發(fā)商購買力和意愿,控制土地拍賣價(jià)格和供給數(shù)量。其次,應(yīng)該在供給方面著手調(diào)控,抑制“炒房”行為。最后,政府還應(yīng)大力加強(qiáng)商品房替代品的供給量和競爭力,出臺(tái)相關(guān)政策,鼓勵(lì)租房,并且加快保障性住房的建設(shè)。
動(dòng)力學(xué)模型是建立在發(fā)達(dá)的市場基礎(chǔ)上的,我國房地產(chǎn)市場的培育和管理工作仍處于起步階段,普通居民購買力差距大,住房的供給和有效需求存在嚴(yán)重背離現(xiàn)象。但是這并不意味著城市商品房價(jià)格系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型理論價(jià)值的減弱。與傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)學(xué)模型相比,城市住宅價(jià)格系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型強(qiáng)調(diào)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變對(duì)城市住宅價(jià)格形成與變化的影響,尤其注重分析城市發(fā)展速度、政策調(diào)控、人口變化和市場等動(dòng)態(tài)因素與住宅價(jià)格的動(dòng)力學(xué)聯(lián)系。因此,引入和研究城市商品房市場價(jià)格系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)理論模型起碼在以下三個(gè)方面有巨大的推廣應(yīng)用價(jià)值:房地產(chǎn)市場趨勢(shì)仿真模擬;房地產(chǎn)政策研究和決策分析;城市住宅市場系統(tǒng)內(nèi)在機(jī)制研究。
當(dāng)然,城市住宅市場價(jià)格系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型在推廣應(yīng)用中也存在如下不足:某些模塊結(jié)構(gòu)認(rèn)識(shí)上的不足。住宅房地產(chǎn)市場影響因素復(fù)雜,作為一個(gè)系統(tǒng)定量研究存在很多理論認(rèn)識(shí)的不足,這大概是無法避免的。參數(shù)確定上的難度。作為結(jié)構(gòu)化的模型,并不是排斥其它統(tǒng)計(jì)分析等方法,而是結(jié)構(gòu)研究與統(tǒng)計(jì)分析有機(jī)的結(jié)合。住宅市場研究中,有很多參數(shù)和關(guān)系需要分析確定,諸如居民住房收入需求彈性、戶型規(guī)模與人均住房面積關(guān)系等,既受理論認(rèn)識(shí)的限制,又受統(tǒng)計(jì)資料質(zhì)量和數(shù)量的限制。政策指標(biāo)量化的難度。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型能夠較為方便地模擬政策的功能,但把政策因素考慮為一個(gè)量化指標(biāo),參與建模,反映事物規(guī)律,也還存在很多認(rèn)識(shí)上的不足。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)金融 融資渠道
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著巨大的影響力。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)性強(qiáng)，隨著我國居民住房制度改革進(jìn)一步向縱深推入，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國影響國計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)投資資金數(shù)額巨大、投資回收期長的特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過程中必須得到金融業(yè)的支持才能有持續(xù)健康的發(fā)展。但目前我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展尚存在許多問題，無法完全滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。積極發(fā)展房地產(chǎn)金融，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，不僅能解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資渠道單一和融資困難的問題，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)資金和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化并減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，還可以為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益提供一條現(xiàn)實(shí)的途徑。
一、分散銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)
近年來，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國銀行貸款集中投向房地產(chǎn)業(yè)，造成了顯著的銀行貸款結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，影響了銀行系統(tǒng)本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穩(wěn)定性，增大了金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場的隱患很容易轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)銀行市場，進(jìn)而影響金融市場的穩(wěn)定，資金鏈難以為繼，對(duì)整個(gè)國家金融體系的沖擊是巨大的。在全球引起恐慌的美國次貸危機(jī)便是前車之鑒。次貸危機(jī)愈演愈烈，也使美國房地產(chǎn)貸款商的情況繼續(xù)惡化。截至2008年6月底，列入美國聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司“有問題名單”的銀行數(shù)量已經(jīng)達(dá)到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以來的最高值。
我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)雖然沒有大到像東南亞國家那樣引起金融危機(jī)的程度，從四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量來看(如圖1所示)，也暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)像美國次貸危機(jī)這樣嚴(yán)重的影響，但是這幾年的房地產(chǎn)投資過熱，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積卻是不容忽視的事實(shí)，它對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)和金融運(yùn)行產(chǎn)生了許多現(xiàn)實(shí)影響。據(jù)調(diào)查，截至2005年末，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已經(jīng)達(dá)到1093億元，居行業(yè)排名第四的高位。四大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量雖然比較好，但隨著這兩年國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的深度調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到一定的限制，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，一旦整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)大面積的業(yè)績滑坡，銀行體系的房地產(chǎn)不良貸款必將增加，很可能導(dǎo)致銀行體系金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，并進(jìn)一步引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而直接影響金融系統(tǒng)和國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的穩(wěn)定性。
要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系的積聚以至爆發(fā)，就必須在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融領(lǐng)域，大力推進(jìn)房地產(chǎn)二級(jí)市場、資本市場、債券市場、信托市場等各類市場的發(fā)展，形成完整的房地產(chǎn)金融體系；發(fā)展多種房地產(chǎn)融資形式和多樣化的運(yùn)作工具，適當(dāng)分散銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)；積極引入包括充分競爭、供求機(jī)制在內(nèi)的市場機(jī)制等，這也是成熟市場經(jīng)濟(jì)的要求。
二、提供新的融資方式和手段，拓寬融資渠道
目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款、利用外資等，根據(jù)數(shù)據(jù)分析可以發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)單一，具有明顯的依賴銀行貸款的特征。
2006年，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金達(dá)26880.2億元，同比增長25.6％，其中國內(nèi)貸款平均增速高達(dá)47.1％。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金與預(yù)收款所占比重分別為19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，國內(nèi)貸款、利用外資所占比重分別比2005年上升1.3和0.3個(gè)百分點(diǎn)，二者均為2004年以來的最高。從表1可看到，自籌資金和國內(nèi)貸款的數(shù)額不斷上升，2006年分別占到全部資金來源總額的31.9％和19.6％，如果考慮房地產(chǎn)銷售收入轉(zhuǎn)變?yōu)樽曰I資金，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，且定金和預(yù)收款中也有一部分來自銀行貸款，那么銀行貸款占全部資金來源的比例就達(dá)到了60％左右。
之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)銀行貸款過分依賴，主要是由我國金融市場的結(jié)構(gòu)決定的，現(xiàn)階段我國金融市場的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款仍然占主要地位。這一狀況很容易導(dǎo)致兩個(gè)問題：一是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系積聚；二是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受制于銀行信貸和國家的信貸政策，這將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。
從2003年中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121文件)開始，到2005年中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)與消費(fèi)的宏觀調(diào)控措施使得房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在銀行貸款下降、銷售回款不佳的情況，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺少有效的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與融資渠道，自有資金長期嚴(yán)重緊缺，惟一的融資渠道――銀行貸款又收緊了閘門，這使國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的資金壓力。
據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，由于開發(fā)慣性和囤積的土地入市，2008年房地產(chǎn)業(yè)總投資比2007年將會(huì)有大幅增長，而受銀根緊縮影響，銀行貸款預(yù)計(jì)將會(huì)減少。此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數(shù)增加，加上2008年股市低迷，股市融資也十分困難。據(jù)國泰君安證券研究所2008年6月的報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。報(bào)告稱，由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，一些中小開發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機(jī)已初露端倪。
通過股票市場融資十分困難，銀行信貸之外沒有更多的融資工具，融資渠道狹窄與資本成本提高迫使房地產(chǎn)企業(yè)急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道?，F(xiàn)階段，過于單一的融資渠道已經(jīng)嚴(yán)重妨礙了我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，不利于房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作水平的提高，造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的嚴(yán)重依賴。所以，引人海外成熟的房地產(chǎn)金融工具，發(fā)展具有我國特色的新型融資工具是當(dāng)務(wù)之急。
三、優(yōu)化證券市場結(jié)構(gòu)
目前我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在明顯的缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品只占較小的市場份額。目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80％為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品，只有大約20％為債券類低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，股市每單位風(fēng)險(xiǎn)的收益低。這種投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)極不合理，與廣大投資者的長期理財(cái)需求不匹配。二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一。目前市場上只有少量流動(dòng)性較差的國債及少量的企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場產(chǎn)品，盡快使我國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是我國證券市場發(fā)展的重點(diǎn)之一。三是缺乏風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖機(jī)制。目前我國證券市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、債券、權(quán)證和證券投資基金，缺乏股票指數(shù)期貨、股票期貨等海外成熟市
場的主流產(chǎn)品，缺乏可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生產(chǎn)品，難以滿足投資資本多樣化的收益和避險(xiǎn)需求。
引入收入穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的證券產(chǎn)品，如在海外發(fā)展較成熟的房地產(chǎn)投資信托基金，或其他具有高度創(chuàng)新性的房地產(chǎn)金融工具，其包括的股票、受益權(quán)證、抵押債券等產(chǎn)品能極大豐富我國當(dāng)前的證券市場。
四、增加投資渠道
目前國外成熟的房地產(chǎn)金融工具更多的是通過籌集廣大投資者的分散資金，來為房地產(chǎn)業(yè)所用，這些房地產(chǎn)金融工具往往面對(duì)廣大投資者特別是中小投資者，這就為分散的中小投資者提供了一條收入穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低的投資渠道。如房地產(chǎn)投資信托基金通常被認(rèn)為具有與其他資產(chǎn)較低的相關(guān)性、較低的市場價(jià)格波動(dòng)性，有限的投資風(fēng)險(xiǎn)和較高的當(dāng)前收益等投資特性，對(duì)于穩(wěn)健型的投資者有相當(dāng)大的吸引力。
在目前證券市場交易品種單一、風(fēng)險(xiǎn)較高，而房地產(chǎn)投資所需資金較高、周期長的比較下，新型的房地產(chǎn)金融工具能為投資者提供更好的投資渠道。
[關(guān)鍵詞] 外資 國外熱資 房價(jià) 房地產(chǎn)市場
一、引言
從2003年以來，我國的房價(jià)上漲迅速，在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的宏觀背景和人民幣升值預(yù)期的刺激下，外資持續(xù)進(jìn)入我國的房地產(chǎn)市場，成為推動(dòng)房價(jià)上漲的重要因素。2004年全國平均房價(jià)上漲19.08％，房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.1億元，其中外商直接投資142.6億元。2005年，全國平均房價(jià)繼續(xù)快速上漲15.2.%， 房地產(chǎn)開發(fā)利用外資252億元，其中外商直接投資167.9億元。中國人民銀行上海分行課題組在對(duì)外資的流入對(duì)房地產(chǎn)市場的影響力研究中，認(rèn)為在“房地產(chǎn)市場中30％左右的境外資金額影響力達(dá)到84％”。平新喬認(rèn)為房地產(chǎn)投資對(duì)外資注入的膨脹系數(shù)為1.5左右。易憲容認(rèn)為“國外資金對(duì)房地產(chǎn)的炒作，已成為目前中國經(jīng)濟(jì)的一種嚴(yán)重禍害”。本文通過研究外資的行為，解釋其如何帶動(dòng)我國整體的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
二、模型
產(chǎn)業(yè)組織理論（謝勒爾，1970）提出了“市場結(jié)構(gòu)－市場行為－市場績效”的范式，即市場結(jié)構(gòu)決定市場行為，進(jìn)而決定市場績效的基本分析思路。房地產(chǎn)具有位置固定性的特點(diǎn)，產(chǎn)品具有的區(qū)位差異性，企業(yè)之間競爭是產(chǎn)品差異化競爭，對(duì)手是區(qū)域臨近的企業(yè)，競爭結(jié)果是企業(yè)索取高于邊際成本的價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)擁有壟斷力量，房地產(chǎn)市場是一種壟斷市場。
模型假設(shè)：
1.假設(shè)在一定的區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商。企業(yè)A為外資開發(fā)商和企業(yè)B為國內(nèi)開發(fā)商，兩個(gè)廠商分別有一塊開發(fā)用地。
2.外資企業(yè)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)該區(qū)域內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)會(huì)產(chǎn)生示范效應(yīng)，國內(nèi)企業(yè)會(huì)考慮外資企業(yè)的定價(jià)策略從而確定自己的定價(jià)行為，假設(shè)外資企業(yè)A是市場領(lǐng)導(dǎo)者。
3.商品房的成本中主要包括土地費(fèi)用、相關(guān)手續(xù)費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套費(fèi)用這四大項(xiàng)，在土地出讓實(shí)行招、拍、掛制度下，土地費(fèi)用是透明的，其他幾項(xiàng)費(fèi)用政府有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。可以假設(shè)外資企業(yè)了解國內(nèi)廠商的成本，即企業(yè)A了解企業(yè)B的成本。
4.外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場具有國內(nèi)企業(yè)所沒有的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)成本中要計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)成本。可以把風(fēng)險(xiǎn)分為體制風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)。我國金融市場沒有完全開放，人民幣沒有實(shí)行自由兌換，外資不能自由地進(jìn)入和退出國內(nèi)市場，對(duì)炒作人民幣匯率的熱資來說是體制風(fēng)險(xiǎn);我國政府還制定各種政策利用行政手段來干預(yù)金融市場，外資進(jìn)出面臨著無法預(yù)期的政策風(fēng)險(xiǎn)。外資進(jìn)入會(huì)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)有所準(zhǔn)備，并體現(xiàn)在成本中。因此國內(nèi)企業(yè)難以得到國外企業(yè)準(zhǔn)確的成本估計(jì)。我們假定企業(yè)B不了解企業(yè)A的成本，對(duì)企業(yè)A有不完全信息。
5.房價(jià)影響需求。如果房價(jià)提高，需求減少。需求函數(shù)為線性的。
Di（pi,pJ)=a-bpi+dpJ(b>d>0)5
推導(dǎo)過程：
1.A企業(yè)的邊際成本C1只有企業(yè)自己知道，企業(yè)B的邊際成本C2是共同知識(shí)，企業(yè)B對(duì)企業(yè)A的成本擁有不完全信息。
2.對(duì)B企業(yè)，A企業(yè)的成本C1可以取兩個(gè)值:C1L(概率為X），C1H(概率為1-X)，C1L
C1eXC1L+(1-X)C1H
每個(gè)企業(yè)的利潤為:Πi（Pi，Pj）＝(Pi-Ci)(a-bPi+dPj)
3.在p2=p*的企業(yè)B定價(jià)下，第一個(gè)企業(yè)的價(jià)格依賴于其成本，將p2=p*代入得
企業(yè)A的利潤為:Π1=(P1-C1)(a-bP1+dP2*)
4.此時(shí)，Π1兩邊對(duì)P1求導(dǎo)，可以得出企業(yè)A的利潤最大化行為，
a-2bP1+dP2*+bc1＝0 或
P1=(a+dP2*+bc1)/2b
無論從企業(yè)B的角度如何定價(jià),P1都是本企業(yè)的成本的增函數(shù)。
5.令P1L和P1H分別為第一個(gè)企業(yè)的成本為C1L和C1H時(shí)它所選擇的價(jià)格。從不知道c1的B企業(yè)角度來看，則第一個(gè)企業(yè)的預(yù)期價(jià)格P1e為
P1eXP1L+(1-X)P1H
=X[(a+dP2*+bc1L)/2b]+(1-X)[(a+dP2*+bc1H)/2b]
=(a+dP2*+bc1e)/2b
6.B企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)中性的，它通過選擇P2來最大化其利潤
Π2=(P2-C2)(a-bP2+dP1e)
兩邊求導(dǎo)可以得出
P2=(a+dP1e+bc2)/2b
7.將上面的P1e代入，可以解出均衡解：
P2*=（2ab+2b2c2+ad+bdc1e)/4b2-d2
模型對(duì)我們研究題目的啟示：
1.外資有公布自己高成本的傾向，緩和對(duì)手的定價(jià)行為，使對(duì)手采取高定價(jià)策略。只要市場存在需求，那么兩家都會(huì)以高定價(jià)獲得利潤。
2.開發(fā)商如果高價(jià)獲得一塊土地，或者以高價(jià)接手某一物業(yè)，本身就是在向其他的開發(fā)商公布自己的高成本。促使其競爭對(duì)手也采取相同的策略，共同提高房價(jià)。
3、如果開發(fā)商A高價(jià)報(bào)價(jià)，那么開發(fā)商B也將高價(jià)報(bào)價(jià)。兩個(gè)開發(fā)商在定價(jià)上形成默契合謀。
可以得出結(jié)論:外資的定價(jià)行為容易產(chǎn)生外資與內(nèi)資之間的默契合謀。外資通過以較高的價(jià)格投資于商業(yè)中心、CBD中心圈等高檔寫字樓，可以形成輻射作用，其高溢價(jià)投資可以影響市場上的其他房地產(chǎn)廠商的定價(jià)策略，使其他廠商采取高定價(jià)策略，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲。
三、對(duì)策
1.外資進(jìn)入最重要的是因?yàn)橛腥嗣駧派殿A(yù)期。外資進(jìn)入加大我國人民幣升值壓力，但如果人民幣完全隨市場調(diào)節(jié)那么就會(huì)引起外資的集體外逃，使我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)劇烈震動(dòng)。我國現(xiàn)在必須堅(jiān)持實(shí)行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度，把握好國際與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的平衡。要改變外資大量進(jìn)入中國市場、炒高房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀，就要解決金融體制改革特別是匯率體制改革的問題，必須要有超越房地產(chǎn)市場的宏觀視野。
2.加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入和流出的監(jiān)管力度，減少外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的數(shù)量，控制外資的大規(guī)模進(jìn)入，才能保持我國匯率制度的穩(wěn)定減輕人民幣升值的壓力。對(duì)已進(jìn)入中國的外資要嚴(yán)格控制其流出渠道，防止外資的大規(guī)模外逃，才能避免房地產(chǎn)市場劇烈波動(dòng)。
3.完善國內(nèi)金融市場，拓展國內(nèi)地產(chǎn)公司的融資渠道，為國內(nèi)房地產(chǎn)商營造良好的融資平臺(tái)，使公司融資渠道多元化。通過完善證券市場，以及風(fēng)險(xiǎn)投資市場，使國內(nèi)民間資本與開發(fā)商之間進(jìn)行充分的流動(dòng)，使開發(fā)商可以充分利用國內(nèi)資金，可以遏制國外資金通過與國內(nèi)廠商合作共同炒高國內(nèi)房價(jià)的行為。
4.政府應(yīng)制定相關(guān)的法律法規(guī)，加大房地產(chǎn)市場信息公開、披露的力度，使房地產(chǎn)開發(fā)商的成本透明化。嚴(yán)懲虛報(bào)成本、故意抬高價(jià)格的房地產(chǎn)開發(fā)商，保證市場上信息的透明性和價(jià)格的合理性，打破房地產(chǎn)開發(fā)商之間的默契合謀。
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關(guān)鍵詞：商品房價(jià)格；現(xiàn)狀；調(diào)控措施；分析
Abstract: In this paper, the author analyzes the commercial housing prices cause from the perspective of the supply and demand, and puts forward the regulation measures, for your reference.
Key words: commercial housing price; present situation; control measures; analysis
中圖分類號(hào)：F20文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）
商品房價(jià)格是多種因素發(fā)展變化共同作用的結(jié)果。目前商品房存在價(jià)格過高、投資性購房的比重較高、開發(fā)投資額超常增長等問題。下面我們就此進(jìn)行分析
1 我國商品房價(jià)格現(xiàn)狀
1.1 投資性住房比例過大
投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。國際上這一指標(biāo)的警戒標(biāo)準(zhǔn)為10%。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，一線城市的房價(jià)暴漲主要是由投資、投機(jī)性需求炒上去的。京、滬、杭、深、廣等熱點(diǎn)城市投資、投資性購房比例占 30％－40％左右，早已大大超過投資性購房比例應(yīng)控制在 15％以內(nèi)的警戒線，泡沫迅速吹大的風(fēng)險(xiǎn)正在醞釀，2009 年各地商品房市場商品房價(jià)格的迅速攀升，與 2008 年國家再次啟動(dòng)商品房刺激經(jīng)濟(jì)以及 2009 年天量信貸有很大關(guān)系。據(jù)估計(jì)，2009 年的接近 10 萬億元的天量信貸中約有 60%進(jìn)入了各地方政府投融資平臺(tái)。與此同時(shí)各地二套和三套房貸政策的放開以及貸款利率的下浮直接刺激了工薪階層的購房欲望，相應(yīng)地刺激了投資和投機(jī)性需求。
1.2 價(jià)格過高
2010 年 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)：房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010 年 6 月份，全國 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 11.4%，2010 年 6 月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 14.1%，漲幅比 5 月份縮小 1.0 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而 5 月份為上漲 0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲 1.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲 15.8%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲 15.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲 18.0%。與 5 月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平；商品住宅銷售價(jià)格下降 0.1%，其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格下降 0.2%。2010 年 6 月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲 7.7%，漲幅比 5 月份縮小 1.5 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比 5 月份降幅縮小 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。
1.3 開發(fā)投資額超長增長
房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對(duì)需求最直接的反映，開發(fā)投資額超長增長可能意味著投機(jī)需求和虛高價(jià)格的形成，而衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長率，GDP 增長率一般不應(yīng)超過 2 倍。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長顯著。1-11 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 31271 億元，同比增長 17.8%，增幅比 1-10 月提高 1.2 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2010 上半年全國房地產(chǎn)發(fā)展繼續(xù)火爆，增長幅度較大。
2 商品房價(jià)格的影響因素分析
2.1 需求變動(dòng)對(duì)價(jià)格的影響
2.1.1 經(jīng)濟(jì)因素
國民經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)因素都會(huì)對(duì)地價(jià)的形成產(chǎn)生影響。國民經(jīng)濟(jì)增長快、國民生產(chǎn)總值大、居民收入水平高、資金充裕的地區(qū)，國民生產(chǎn)總值中用于投資、消費(fèi)的部分加大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費(fèi)性等方面的商品房支出就會(huì)增加，帶動(dòng)商品房價(jià)格上漲。當(dāng)居民實(shí)際收入（即扣除通貨膨脹率后的收入）增加后對(duì)其居住與活動(dòng)的空間的要求也有所提高。
2.1.2 心理預(yù)期和消費(fèi)信心
心理預(yù)期是人們對(duì)市場走勢(shì)的綜合判斷，據(jù) 2009 年 10 月 28 日尼爾森公布最新消費(fèi)者信心調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，2009 年第三季度中國消費(fèi)者信心指數(shù)達(dá)到 2007 年以來最高水平，從 2009 年第二季度的 95 點(diǎn)上升到 101 點(diǎn)，增長 6點(diǎn)。其中國內(nèi)一、二線城市消費(fèi)者更具信心，信心指數(shù)分別為 102 點(diǎn)和 104 點(diǎn)，較上季度增長 9 點(diǎn)和 16 點(diǎn)。另外，中部和西部地區(qū)信心指數(shù)也提升至 100 點(diǎn)，較上季度增長 8 點(diǎn)。消費(fèi)信心指數(shù)越高，意味著消費(fèi)者需求越大，目前，飲食、住房、服裝成為中國城市居民的三大消費(fèi)熱點(diǎn)，其中住房消費(fèi)占據(jù)比重較大，從而消費(fèi)信息指數(shù)的高低在一定程度上決定著消費(fèi)者對(duì)住房的需求，進(jìn)而影響房價(jià)。
2.1.3 投資和投機(jī)需求的增加是導(dǎo)致商品房價(jià)格上升的重要原因
商品房市場和股票市場是一樣的，是一個(gè)資產(chǎn)市場，具有一個(gè)追漲殺跌的特點(diǎn)。由于體制機(jī)制和改革過程中的遺留問題等方面的原因，形成了在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，拉大了收入分配差距，加劇了貧富懸殊，富裕起來的人需要改善居住條件和進(jìn)行商品房投資。國家住房信貸支持政策、住房成本提高和民眾對(duì)通貨膨脹的恐懼心理也刺激了部分群體為抵御通脹而購房保值的需求。至 2009 年 11 月，國內(nèi)70 個(gè)城市房價(jià)連漲 9 個(gè)月，上海、北京、深圳等城市一些樓盤四季度售價(jià)甚至比一季度高出一倍。
2.2 供給的變動(dòng)對(duì)價(jià)格的影響
2.2.1 生產(chǎn)成本
商品房價(jià)格與生產(chǎn)成本呈正相關(guān)關(guān)系。生產(chǎn)成本涵蓋了土地成本、材料成本和人力成本等所有生產(chǎn)要素的成本，集中反映了商品房商的基本投入，是商品房商實(shí)現(xiàn)利潤的參照依據(jù)，是定價(jià)的根本前提。新建住宅的開發(fā)成本項(xiàng)目中，建筑安裝工程成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用等項(xiàng)目，基本上是由市場因素決定的。
2.2.2 人均資源占有量
商品房價(jià)格與人均資源占有量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。資源的相對(duì)稀缺性決定了資源必然通過配置進(jìn)入消費(fèi)階段，市場以價(jià)格作為手段實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。各地區(qū)人均房屋面積不同表明各地區(qū)商品房相對(duì)稀缺性的差異，進(jìn)一步促成了各地區(qū)懸殊的商品房價(jià)格。人均資源占有量越多，商品房價(jià)格越低。人均資源占有量越少，商品房價(jià)格越低。
2.2.3 空置率
商品房價(jià)格與空置率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。按照國際通行慣例，商品房空置率在 5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在 10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售力度，以保證商品房市場正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。
2.2.4 開發(fā)商對(duì)未來市場的預(yù)期
如果開發(fā)商對(duì)未來的市場預(yù)期看好，則在制定投資開發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加土地購買量。對(duì)于土地市場而言，2009 年開發(fā)商對(duì)于熱門土地的爭奪幾乎已經(jīng)到了白熱化的程度，住宅土地最高價(jià)格已經(jīng)超過了3.2 萬元/平方米，而每一次的高地價(jià)的誕生，都直接導(dǎo)致了同一區(qū)域商品房價(jià)格的大幅度飆升。
3 抑制商品房價(jià)格過快上漲的措施
3.1 加大經(jīng)濟(jì)適用房的投放量、完善土地出讓管理制度
合理限制經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)的利潤空間，科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。嚴(yán)格禁止挪用經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃指標(biāo)從事商品房開發(fā)，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的套型面積做出規(guī)定。制定嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象標(biāo)注，以保障中低收入家庭購房的需要。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用是通過免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買。
3.2 建立風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的管制
商品房泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。近年來，我國商品房業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行商品房投資，應(yīng)當(dāng)引起注意。要加快建立和完善商品房業(yè)的預(yù)警監(jiān)測(cè)體系，通過對(duì)商品房及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，信息正確引導(dǎo)商品房企業(yè)的開發(fā)投資方向促使消費(fèi)群眾形成理性預(yù)期，同時(shí)建立土地供應(yīng)、稅收、金融等科學(xué)的管理手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止商品房業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。
3.3 通過稅收政策促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)
近年來，國家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負(fù)擔(dān)。要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策；繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。實(shí)施購房累進(jìn)制稅率，遏止炒房投機(jī)行為。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的金融屬性，是一個(gè)高度依賴金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)，購買力和流動(dòng)性等因素對(duì)我國房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢(shì)具有重要的影響，研究我國房地產(chǎn)市場價(jià)格對(duì)于我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控和資本市場的穩(wěn)定具有重要意義。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳酉宜.2009 年我國商品房市場價(jià)格趨勢(shì)研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2009,(1):120-146.
[2]劉麗.房價(jià)與地價(jià)關(guān)系實(shí)證研究—基于我國 1999-2008 年的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2009,(4):28-56.
由房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊和花旗私人銀行聯(lián)合的《財(cái)富報(bào)告》2012年刊指出，雖受限購政策調(diào)控影響，國內(nèi)豪宅市場漲幅放緩，但以上海、北京為代表的高端住宅市場表現(xiàn)依舊良好。以上海為例，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2007年至2010年，上海高端住宅（高端公寓及別墅）市場均價(jià)上漲91.9%。2011年其市場價(jià)格趨勢(shì)依舊保持平穩(wěn)。
高端住宅一般指地處市內(nèi)高尚社區(qū)，銷售價(jià)格高于同等地段商品住宅平均銷售價(jià)格一倍以上的住宅，定位為高收入家庭。其特點(diǎn)為：高標(biāo)準(zhǔn)、大戶型、高總價(jià)、智能化的樓宇及單元管理系統(tǒng)、個(gè)性化的綠化景觀及完善的配套設(shè)施等。
豪宅依然炙手可熱
對(duì)高端住宅市場而言，高端收入人群的增加對(duì)其影響巨大。世界經(jīng)理人集團(tuán)研究顯示，2011年中國富裕家庭的數(shù)量(凈資產(chǎn)超過100萬美元)已經(jīng)達(dá)到350萬戶，中國的千萬富翁超過150萬人，而億萬富豪超過5.8萬人。
而胡潤研究院和群邑智庫聯(lián)合的《群邑智庫·2011胡潤財(cái)富報(bào)告》顯示，在個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)還是占主導(dǎo)地位——超過1/3的受訪者選擇了投資房地產(chǎn)，這一比例在過去三年中持續(xù)增長。同時(shí)世界經(jīng)理人集團(tuán)研究顯示，中國富裕群體的消費(fèi)行為與其它國家的富裕群體相比，最顯著的不同在于中國富豪將購買豪宅列為奢侈品消費(fèi)的第一選擇。
回顧過去10年，在上海、北京等一線城市，以別墅為代表的高端住宅價(jià)格平均升幅巨大。今年1月，北京市規(guī)劃部門表示，北京五環(huán)以內(nèi)可改造的存量用地將主要用于建設(shè)公租房，這意味著五環(huán)以內(nèi)新增商品住宅土地供應(yīng)將極為緊張，高端住宅供應(yīng)的稀缺性將日益顯現(xiàn)。
新年伊始，央行宣布從2月24日起再次下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，較為靈活寬松的貨幣政策實(shí)施，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場也起到一定的刺激作用。
有分析人士認(rèn)為，鑒于高端住宅土地稀缺性及不可復(fù)制性，其價(jià)值將更加凸顯?？梢灶A(yù)期，隨著未來政策寬松、通貨膨脹因素的影響，高端住宅依舊是富裕家庭置業(yè)的首選，高端住宅產(chǎn)品仍將長期趨好。
豪宅打造并不容易
站在市場角度，高端住宅是高品質(zhì)的住宅形式；在地段方面，占據(jù)城市傳統(tǒng)中心或重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域；在資源方面，高端住宅一般均占據(jù)并配備良好稀缺的內(nèi)外部資源，其外部資源包括交通、教育、自然景觀資源等，內(nèi)部資源則涵蓋了產(chǎn)品品質(zhì)、配套服務(wù)等；在產(chǎn)品方面，注重整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品舒適度及品質(zhì)，同時(shí)融入一些創(chuàng)新和奢華的元素。
隨著人們對(duì)生活品質(zhì)更深入的追求，富裕階層消費(fèi)觀念的日趨成熟，圈層交流的社區(qū)氛圍成為高端住宅置業(yè)者的又一重要訴求。以星河灣為例，通過打造獨(dú)有的圈層價(jià)值平臺(tái)，利用“跨界”體系，將財(cái)富圈層聚集起來，不但能為既有客戶提供增值服務(wù)，還吸引了大批潛在客戶，造就其影響力及品牌效應(yīng)。
除去地段、產(chǎn)品等因素之外，一個(gè)高端住宅項(xiàng)目背后開發(fā)商的品牌及操盤能力，也是奠定其成功與否的關(guān)鍵之一。
土地的價(jià)值最終并非僅僅體現(xiàn)在土地本身，而是體現(xiàn)在土地應(yīng)用及運(yùn)作上。其中開發(fā)商品牌、開發(fā)水平、經(jīng)營能力、產(chǎn)品模式等往往導(dǎo)致了項(xiàng)目最終的不同表現(xiàn)。實(shí)際上住宅是包含地理資源、產(chǎn)品資源、居住體驗(yàn)于一身的綜合概念，而開發(fā)商應(yīng)該做的是將這些硬件資源整合起來，融合成為一種最好的形式。開發(fā)商的實(shí)力和品牌對(duì)項(xiàng)目有著潛移默化的影響。
2011年，復(fù)地-智盈投資旗下管理的景業(yè)及復(fù)星一家系列基金均投資復(fù)地集團(tuán)南京御鐘山項(xiàng)目。南京在“十一五”期間全市生產(chǎn)總值年均增長13%以上。根據(jù)2010年全年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，城市居民人均可支配收入同比增長11%。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保證了當(dāng)?shù)厥袌鰧?duì)高端住宅的消費(fèi)能力。
未來注意力：生活品質(zhì)
高端住宅在國內(nèi)的發(fā)展，從以占有土地資源的獨(dú)棟別墅為主要代表，到以追求材料裝修和裝飾的占有型產(chǎn)品，中國財(cái)富人群求大求奢的置業(yè)需求已逐漸發(fā)生變化，注重產(chǎn)品所提供的與眾不同的生活品質(zhì)將成為開發(fā)商的新思考方向。
