時間：2023-06-22 09:12:59
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)企業(yè)采購流程，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵字： 成本管理；現(xiàn)狀；問題；對策
1、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀
1）成本管理只限于對項目建造過程的成本降低
長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理只限于生產(chǎn)領(lǐng)域， 而忽略了對產(chǎn)品設(shè)計階段成本、設(shè)備采購成本、營銷成本、配套階段成本的控制。實際上工程項目設(shè)計的合理性在很大程度上已確立了項目建安成本的高低。
2）沒有形成一套有效的成本控制體系
現(xiàn)階段大量的房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成一套責(zé)任預(yù)算、責(zé)任核算和責(zé)任分析的管理體系， 沒有與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度密切結(jié)合。監(jiān)督體系也很不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)少，并且名存實亡，不能達(dá)到有效地監(jiān)督。
3）沒有充分應(yīng)用先進(jìn)的信息技術(shù)
隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的逐漸普及，加快了房地產(chǎn)企業(yè)建立現(xiàn)代信息管理系統(tǒng)的進(jìn)程?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中在很多方面，如人力資源管理、物資管理等方面都充分利用信息技術(shù)。但在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理模式中， 運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)方面存在明顯不足， 阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理的發(fā)展。
2、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理中存在的問題
1）在建項目忽視成本的管理
成立項目公司，推行法人制度，也會經(jīng)常出現(xiàn)這樣的問題，企業(yè)集團(tuán)雖重視成本但有時也鞭長莫及。項目公司往往注重項目銷售，及時完工交房，而忽視主體建設(shè)工程成本、配套工程成本等，誠然，當(dāng)前房價高啟，建安成本僅是房價銷售的一小部份，但也不應(yīng)偏面只看重效益，而不顧成本，至少應(yīng)效益成本兼顧，達(dá)到成本效益最優(yōu)化。
2）成本管理認(rèn)識上存在誤區(qū)
長期以來，企業(yè)的成本管理存在認(rèn)識上的誤區(qū)，認(rèn)為企業(yè)成本管理是財務(wù)部門責(zé)任，有些工程項目經(jīng)理更簡單地將項目成本管理的責(zé)任歸于項目成本管理主管或財務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度。這樣表面上看起來分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨(dú)沒有了成本管理責(zé)任。如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，設(shè)計功能過剩，采用了可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施，必然會使成本增大。由此可見，不走出這個認(rèn)識上的誤區(qū)，就不可能搞好生產(chǎn)成本管理。
3）沒有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制
任何管理活動，都應(yīng)建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的管理體制才能取得成效，成本管理也不例外。企業(yè)成本管理只有堅持權(quán)責(zé)利相結(jié)合的原則，做到獎罰分明，才能有效控制或降低成本。
3、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理的對策
1）樹立成本意識，加強(qiáng)全面成本控制
人員素質(zhì)、技能是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心因素。打造以人為本的房地產(chǎn)企業(yè)文化，培養(yǎng)員工成本意識，是形成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工自主參與管理的關(guān)鍵。加強(qiáng)成本管理，首先房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須強(qiáng)化成本管理意識，高度重視成本管理工作，把成本管理工作落到實處，調(diào)動全體員工的積極性和主動性。其次，還應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)成本管理人員。成本管理人員應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)流程和組織特點(diǎn)，對比同行業(yè)先進(jìn)的成本管理方案，通過項目后評估等，不斷發(fā)現(xiàn)自身問題，并加強(qiáng)完善成本控制。從財務(wù)部門、總師室、商務(wù)部、項目公司、配套部、銷售公司、物業(yè)部門、建筑裝飾公司根據(jù)每個項目的特點(diǎn)，編制組織方案，實施方案，并由此制定相應(yīng)的成本預(yù)算。每位職工應(yīng)根據(jù)部門相應(yīng)的目標(biāo)成本，從身邊的小事做起減少不必要的浪費(fèi)，精益求精，只有這樣才能抓出成效來。
2）建立有效的成本管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足于宏觀與微觀環(huán)境，建立并逐步完善成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要搞好項目成本管理工作和提高項目成本管理水平，要做好項目成本預(yù)測工作，設(shè)立項目成本目標(biāo)，對已完項目的后評估，及與同行業(yè)項目的比較，通過科學(xué)的方法加以歸納總結(jié)，對予好的方法和成本加以推廣。根據(jù)已有項目的經(jīng)驗，選擇最有效的成本決策，然后根據(jù)成本決策的具體內(nèi)容，編制成本計劃，作為成本控制的依據(jù)。組織成本核算工作，同時加強(qiáng)成本審核監(jiān)督，建立健全成本核算制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體成本管理水平。
3）實施戰(zhàn)略采購控制成本
采購作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的第一道工序，是房地產(chǎn)企業(yè)成功進(jìn)行成本控制的第一道關(guān)口。目前在房地產(chǎn)企業(yè)采購管理中存在很多問題，例如采購環(huán)節(jié)中的人為欺詐行為屢見不鮮，采購的價格和質(zhì)量也直接影響著產(chǎn)品成本和品質(zhì)等。要想降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)有效適應(yīng)外部持續(xù)變化的環(huán)境，應(yīng)做到“擇優(yōu)，擇近，擇廉”的采購原則。不僅要了解房地產(chǎn)企業(yè)自身的價值鏈，還要了解整個社會的價值鏈?？筛鶕?jù)房地產(chǎn)企業(yè)的情況采取諸如集中采購、擴(kuò)大供應(yīng)商基礎(chǔ)、優(yōu)化采購流程和方式等方法實施戰(zhàn)略采購控制項目成本。
4）優(yōu)化營銷成本
營銷在任何一個房地產(chǎn)企業(yè)都占有重要地位，一個房地產(chǎn)企業(yè)要使生產(chǎn)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為價值，就必須把自己的東西賣出去，從而獲取利潤。房地產(chǎn)企業(yè)為了多銷售產(chǎn)品，心然要在營銷上大花功夫，例如廣告宣傳，為樹立房地產(chǎn)企業(yè)良好的公眾形象對外進(jìn)行捐贈等等，這些都是無法避免的。但是營銷成本高低同銷售收入并不一定成正比，房地產(chǎn)企業(yè)可以對營銷成本進(jìn)行良好的優(yōu)化，使得在營銷成本降低的同時，銷售收入?yún)s增長。房地產(chǎn)企業(yè)營銷中的成本優(yōu)化控制是多方面的，如廣告方式控制，樣板房規(guī)模控制，服務(wù)設(shè)施控制和產(chǎn)品設(shè)備壽命周期控制等。
5）降低營造成本
降低運(yùn)營成本可以從以下幾個方面考慮：（1）通過員工的培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)和管理水平，提高管理效率和人工成本。（2）通過提高銷售預(yù)測能力及市場定位，提高產(chǎn)品適應(yīng)市場，及時銷售，降低庫存，節(jié)約營銷成本。（3）通過優(yōu)化業(yè)務(wù)流程達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)優(yōu)化，從而降低整體的運(yùn)營管理費(fèi)用。（4）通過采用生產(chǎn)外包、電子商務(wù)、信息化系統(tǒng)、戰(zhàn)略合作等先進(jìn)的策略和技術(shù)來提高運(yùn)作效率，降低運(yùn)營成本。
6）先進(jìn)技術(shù)及工藝的運(yùn)用和創(chuàng)新降低成本
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與工藝技術(shù)相匹配，追求成本管理的現(xiàn)代化和工藝技術(shù)的先進(jìn)性。房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理要與技術(shù)管理統(tǒng)一，降低成本不僅需要用經(jīng)濟(jì)方法來管理，更需要先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來推動和保證。這是因為技術(shù)與經(jīng)濟(jì)之間存在著相互制約、相互依存和相互促進(jìn)的辨證關(guān)系。實踐證明，一項新技術(shù)、新發(fā)明的運(yùn)用所產(chǎn)生的項目成本競爭力遠(yuǎn)比我們通過內(nèi)部挖潛帶來的競爭優(yōu)勢大得多。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)能不斷的進(jìn)行技術(shù)改進(jìn)和創(chuàng)新，再結(jié)合傳統(tǒng)的挖潛優(yōu)勢，雙管齊下，必能大大降低產(chǎn)品成本。
4、結(jié)束語
綜上所述，我認(rèn)為基本建立起了系統(tǒng)的成本管理體系，基本形成了最基礎(chǔ)的成本控制管理流程與成本控制制度。形成了目標(biāo)成本預(yù)警機(jī)制、事前控制、事中控制、事后反饋以及責(zé)任與激勵方面管理機(jī)制。其次通過全面預(yù)算成本管理控制，形成了清晰的成本結(jié)構(gòu)，并從集團(tuán)公司的戰(zhàn)略高度對成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行價值工程、成本效益、全壽命費(fèi)用分析等，剔除過剩功能，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，使成本更趨合理，且形成成本控制的良性循環(huán)。最后，企業(yè)通過高效的管理，有效的成本控制，成為企業(yè)核心的競爭力。在房產(chǎn)企業(yè)林立，市場競爭激烈的今天，使企業(yè)更在競爭中發(fā)展壯大。
參考文獻(xiàn)：
[1].曾漢文，“淺析房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)預(yù)算管理的實施方案”，《中國總會計師》，2009年05期，P51
關(guān)鍵詞 “營改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險防范
近年來，我國一直進(jìn)行營改增的稅制改革。房地產(chǎn)行業(yè)的營改增成為增值稅稅制改革的最后一步，亦是至關(guān)重要的一步，房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，增值稅正式形成環(huán)環(huán)相扣的完整的鏈條。在營改增的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險也隨之而來，如果處理不好會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的損失，因此有效地進(jìn)行風(fēng)險防范可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展。
一、營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)風(fēng)險
（一）對企業(yè)稅負(fù)的影響
營改增稅制改革使很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)控制面臨著很大的挑戰(zhàn)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查得知，在進(jìn)行了營改增以后，有效地減少了重復(fù)征稅、漏稅的情況，使企業(yè)的稅負(fù)得到了降低。但是由于應(yīng)交增值稅等于銷項稅減進(jìn)項稅，企業(yè)增值稅稅負(fù)的高低除了與銷項稅的多少有關(guān)，還主要取決于可抵扣的進(jìn)項的多少。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，往往存在高額的融資費(fèi)用和大量的規(guī)劃費(fèi)、大環(huán)境配套費(fèi)等行政事業(yè)收費(fèi)項目，前者是即使取得了增值稅專票，亦不能作為可抵扣的進(jìn)項，后者則不可能取得增值稅專票，抵扣更無從談起。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，營改增以后，其成本中可取得可抵扣進(jìn)項的比率遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，如何控制企業(yè)的稅負(fù)成為當(dāng)務(wù)之急。
（二）增加了財務(wù)核算的難度
營改增稅制改革加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員的工作的難度。由于增值稅相關(guān)的財務(wù)核算遠(yuǎn)較營業(yè)稅復(fù)雜，如營業(yè)稅是價內(nèi)稅，而增值稅是價外稅；營業(yè)稅僅根據(jù)收入金額計算即可，而增值稅需根據(jù)收入金額計算出銷項，再抵扣進(jìn)項才最終得出應(yīng)交稅金；同時，財務(wù)人員還需關(guān)注進(jìn)項的認(rèn)證時間限制以及需甄別哪些進(jìn)項不能抵扣或者需要轉(zhuǎn)出。這些都加大了財務(wù)人員的工作難度，如果不熟悉相關(guān)的稅法法規(guī)，不熟悉相關(guān)的會計核算，極容易帶來稅務(wù)風(fēng)險，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。
（三）加大了發(fā)票管理的難度
營改增稅制改革給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理加大了難度。相對而言，由于營業(yè)稅不能在下一環(huán)節(jié)抵扣，管理相對比較寬松。而對于增值稅發(fā)票，特別是增值稅專用發(fā)票的管理，我國相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定要嚴(yán)厲得多。根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，虛開、偽造、代開、非法購買增值稅專用發(fā)票等行為甚至?xí)艿綗o期徒刑等嚴(yán)重的刑事處罰。在營改增的背景下，將會對發(fā)票上述一系列的問題進(jìn)行嚴(yán)格的整頓，有效地治理代開、偽造增值稅發(fā)票等現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)之前長期開具營業(yè)稅的發(fā)票，缺乏增值稅票管理的經(jīng)驗，而且，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)票的票面金額較大，更加大了房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅票管理的難度。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著如何規(guī)范開具發(fā)票和取得發(fā)票的難題。
（四）對企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理的影響
營改增稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理提出了新的挑戰(zhàn)。由于營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)繳多少營業(yè)稅僅與銷售部門的銷售行為有關(guān)，而營改增后，繳多少增值稅除了與銷售部門的銷售行為有關(guān)，與采購部門的采購行為也息息相關(guān)。采購部門怎樣簽采購合同，能取得多少進(jìn)項發(fā)票，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后面臨的新課題。此外，整個房地產(chǎn)企業(yè)采用怎樣一個經(jīng)營模式去開發(fā)一個項目也會影響應(yīng)交的增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)整個業(yè)務(wù)流程的重新規(guī)劃亦應(yīng)提上日程。
二、營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范的措施
（一）制定稅務(wù)風(fēng)險防范機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況，制定稅務(wù)風(fēng)險防范與預(yù)警機(jī)制，隨時關(guān)注企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，一旦檢測出企業(yè)將會出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險就及時進(jìn)行解決，有效地減少企業(yè)的損失，穩(wěn)固企業(yè)的發(fā)展。定期組織相關(guān)人員對稅收負(fù)擔(dān)率進(jìn)行整理與分析，做出及時有效的評估，然后根據(jù)評估結(jié)果制定出相應(yīng)的稅負(fù)變化表，以隨時監(jiān)控企業(yè)的稅負(fù)情況，為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。
（二）做好稅收籌劃工作
面對營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅務(wù)籌劃工作。針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況，國家推出了一系列過渡政策，如房地產(chǎn)老項目可以自行選擇采用一般計稅方法還是簡易計稅方法來計繳增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的實際情況選擇適當(dāng)?shù)姆椒?。對于房地產(chǎn)的新項目，同樣有稅務(wù)籌劃的空間，例如，我們可以考慮是采取建筑商包工包料的方式還是甲供材的方式來開發(fā)一個項目。通過稅務(wù)籌劃，盡量將企業(yè)的增值稅稅負(fù)控制在一個合理的區(qū)間。
（三）加強(qiáng)與增值稅相關(guān)的全員培訓(xùn)
由于營改增增加了財務(wù)核算的復(fù)雜性和發(fā)票管理的難度，迫切需要對財務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其及時掌握稅制的變化以及相應(yīng)的核算方法，提高其業(yè)務(wù)水平以加強(qiáng)財務(wù)核算工作，規(guī)避漏報、錯報增值稅的稅務(wù)風(fēng)險，提供其思想認(rèn)識以加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理，切實杜絕虛開、代開增值稅發(fā)票等帶來的稅務(wù)風(fēng)險。
由于增值稅稅務(wù)風(fēng)險的控制，需要各個部門的協(xié)同配合，關(guān)于營改增相關(guān)的培訓(xùn)不僅僅是針對財務(wù)人員的培訓(xùn)，而應(yīng)該是一個全員的培訓(xùn)。通過全員培訓(xùn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的決策層高度重視營改增帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，從企業(yè)戰(zhàn)略的高度調(diào)整業(yè)務(wù)流程，乃至組織架構(gòu)以應(yīng)對營改增可能帶來的稅務(wù)風(fēng)險，協(xié)調(diào)其他部門支持財務(wù)部門為規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險所統(tǒng)籌的新舉措。通過全員培訓(xùn)，讓銷售部門、采購部門、工程部門等認(rèn)識到控制稅務(wù)風(fēng)險與其息息相關(guān)，特別是工程采購部門，如何配合公司的稅務(wù)籌劃，如何取得合法有效的增值稅專票，成為房地產(chǎn)企業(yè)控制增值稅稅負(fù)的重中之重。
（四）理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程
營改增稅制改革以后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨計稅方法、會計核算、稅控風(fēng)險點(diǎn)等的一系列變化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要理順與增值稅相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，改進(jìn)相關(guān)的組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)而有效地控制稅務(wù)風(fēng)險。
業(yè)務(wù)流程方面，從供應(yīng)商的選擇到合同管理都必須因應(yīng)增值稅的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。選擇供應(yīng)商時，要盡量選擇具有一般納稅人資質(zhì)的單位進(jìn)行合作，對那些小規(guī)模納稅人的合作單位，可爭取讓其提供稅局代開的增值稅專用發(fā)票（可抵扣3%），并與其商議適當(dāng)降低價格。同時，必須加強(qiáng)合同特別是采購工程合同的管理，務(wù)必做到合同名稱、單位名稱與發(fā)票名稱一致，并將“需提供增值稅專用發(fā)票”的涉稅條款加到合同中。
組織架構(gòu)調(diào)整方面，由于人力成本不是增值稅的可抵扣項目，可以考慮將部分業(yè)務(wù)功能外包來取得可抵扣的增值稅進(jìn)項。例如，可以將銷售業(yè)務(wù)委托給房地產(chǎn)中介公司，將應(yīng)支付銷售人員的工資獎勵轉(zhuǎn)換成應(yīng)支付房地產(chǎn)中介公司的費(fèi)、咨詢費(fèi)，從而將不可抵扣的銷售人員人力成本變成了可抵扣的項目。同樣，可以將工程造價審核委托給工程造價審核的中介機(jī)構(gòu)，從而減少工程部人力成本的支出，增加增值稅的可抵扣進(jìn)項。
三、結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目融資；資金管控；對策
中圖分類號：F271 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0246-02
資金是企業(yè)生存和發(fā)展的重要資源，企業(yè)的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)。尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，作為資金密集型的企業(yè)，高效的資金管理能夠充分提高資金周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升。房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理活動的企業(yè)組織，房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有投資規(guī)模大、投資成本高、資金周轉(zhuǎn)周期長等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他企業(yè)組織而言，資金管理顯得尤為重要，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資管理和資金管理與控制，對于保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的順利進(jìn)行具有重要意義。近年來，房地產(chǎn)項目成為推動我國經(jīng)濟(jì)增長的重要項目，房地產(chǎn)項目的投融資問題也日益受到關(guān)注，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效益的提升成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。研究房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資和資金管理，旨在提高房地產(chǎn)項目的融資能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，有效地整合房地產(chǎn)企業(yè)的資源，提高企業(yè)資金使用效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的最大化。
一、房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資和資金管理方面存在的問題分析
1.房地產(chǎn)融資決策不當(dāng)
在房地產(chǎn)項目的融資過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的融資決策，造成項目融資出現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)不合理的情況，造成企業(yè)融資成本過高和引起債務(wù)危機(jī)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)針對某一地產(chǎn)開發(fā)項目的投資，需要進(jìn)行融資決策分析，進(jìn)而確定企業(yè)的項目融資的渠道、數(shù)量、風(fēng)險等要素。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的決策分析流程，沒有對項目融資決策進(jìn)行綜合的分析和評價，缺乏資深的融資顧問的參與，造成項目融資不夠合理和完善，不能夠滿足房地產(chǎn)項目融資的經(jīng)濟(jì)性和安全性要求，造成巨大的融資成本和財務(wù)風(fēng)險。另外，缺乏科學(xué)的審批流程和審批制度，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)融資決策不當(dāng)?shù)闹匾颉?/p>
2.房地產(chǎn)融資市場體系不健全，融資效率低
房地產(chǎn)項目在融資的過程中存在多種融資模式，但在實際的運(yùn)行過程中，我國房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成多元化的、完善的融資模式。各地的房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款。單一的融資模式容易造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資風(fēng)險。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠健全，許多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展過程中存在短視行為，企業(yè)過度地依賴于銀行貸款，而銀行貸款受到國家政策和市場環(huán)境的影響，受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式嚴(yán)重制約企業(yè)的發(fā)展。同時，由于缺乏健全的融資市場體系，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，存在融資成本過高的風(fēng)險，這嚴(yán)重地制約了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金的有效籌集，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)項目在融資的過程中，缺乏對自身情況的分析和估算。對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模、融資方式、項目建設(shè)的數(shù)量、融資的時機(jī)等，缺乏充分的考慮，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)盲目融資的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的財務(wù)風(fēng)險。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平不高
房地產(chǎn)項目建設(shè)是一項投資周期長、投資規(guī)模大、投資成本高、面臨風(fēng)險多的項目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中面臨多重風(fēng)險的考驗。而當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏科學(xué)的風(fēng)險管理意識，在項目融資和項目資金管控方面存在嚴(yán)重的不足和問題，造成企業(yè)存在巨大的風(fēng)險和危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制體系，對企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險和融資風(fēng)險缺乏充分的預(yù)警、識別和應(yīng)對機(jī)制。企業(yè)缺乏對融資風(fēng)險和資金管理風(fēng)險的重視，對變幻莫測的市場環(huán)境缺乏冷靜的、科學(xué)的分析和認(rèn)識。這造成房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險隱患。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)，對投資和資金缺乏有效的監(jiān)督管理職能部門，造成房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。
4.資金管控不嚴(yán)和調(diào)度不合理，造成企業(yè)財務(wù)困境
在房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資和開發(fā)管理過程中，資金管控水平低下，缺乏有效的資金管理制度，影響房地產(chǎn)項目資金管理的效率，可能導(dǎo)致獎金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺詐。另外，房地產(chǎn)企業(yè)資金調(diào)度的不合理，營運(yùn)不暢，可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境或資金冗余。
對項目建設(shè)資金的使用缺乏有效的預(yù)算管理，房地產(chǎn)項目資金在使用的過程中不能夠按照計劃進(jìn)行控制，項目資金在收付過程中缺乏有力的監(jiān)督和控制，嚴(yán)重影房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響和制約項目的進(jìn)度和項目投資資金的周轉(zhuǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全，影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控的措施建議
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策分析
科學(xué)的融資決策分析，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資水平，降低融資成本和融資風(fēng)險具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資之后，應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)的融資決策分析，探討企業(yè)融資的方式、途徑，融資成本以及存在的融資風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險等。企業(yè)應(yīng)該對項目資金的籌集途徑進(jìn)行科學(xué)的比較分析，對企業(yè)的債務(wù)責(zé)任和融資規(guī)模以及融資期限進(jìn)行綜合的評價分析。從而確定企業(yè)的融資目標(biāo)和融資方案。企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識自身的融資能力，提出建設(shè)性的融資方案，充分的咨詢?nèi)谫Y顧問，降低融資風(fēng)險和融資成本。
2.推進(jìn)融資渠道創(chuàng)新，實現(xiàn)多元化融資
房地產(chǎn)企業(yè)在項目融資過程中多采用銀行貸款等信貸融資方式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，例如，地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資專門機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)信托、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行等多途徑的融資方式得到深入的發(fā)展。企業(yè)在進(jìn)行項目融資中應(yīng)該主動發(fā)展多元化的融資，推動房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，通過多元化的融資方式，有效地降低企業(yè)的融資風(fēng)險和融資成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股權(quán)融資的方式獲得企業(yè)發(fā)展資金。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市發(fā)行股票和借殼上市的方式獲得資金，這是房地產(chǎn)企業(yè)有效的利用資本市場，獲得企業(yè)發(fā)展資金的方式。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過發(fā)行公司債券的方式融資。房地產(chǎn)企業(yè)雖然可以利用銀行貸款的形式解決短期的資金需求問題，但是無法滿足企業(yè)長期發(fā)展的資金需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行公司債券，為企業(yè)籌得建設(shè)資金。債券融資是一項穩(wěn)定的投資方式，能夠有效滿足公司長期發(fā)展的資金需求。債券融資能夠有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)對信貸融資的依賴，改善房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)在融資的過程中應(yīng)該合理地控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，保證良好的社會形象，穩(wěn)步擴(kuò)張，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
3.監(jiān)督資金使用過程，提高資金使用效率
通過對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金、多渠道融資籌得的資金進(jìn)行合理的組織和安排，制訂科學(xué)的資金使用計劃，提高房地產(chǎn)項目的資金管理水平，加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)資金的使用過程的監(jiān)督，能夠有效地提升資金使用效率，避免資金使用中存在的風(fēng)險因素。在房地產(chǎn)項目的設(shè)計、采購、施工階段的資金使用的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)地制訂資金使用計劃，加強(qiáng)對資金過程的監(jiān)督和控制，避免資金使用過程中出現(xiàn)浪費(fèi)和流失的現(xiàn)象，降低資金使用的成本。另外，應(yīng)該加強(qiáng)對項目建設(shè)資金的集中管理。房地產(chǎn)項目的建設(shè)資金使用主要流向工程的采購和建設(shè)成本中，因此，必須加強(qiáng)對工程材料采購和工程施工過程的資金使用的審批程序監(jiān)督，嚴(yán)格控制資金的支出，保證資金合理安全的流動。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門應(yīng)該制定滾動的預(yù)算計劃，加強(qiáng)對資金使用的預(yù)算管理，確保資金的合理安全流動。最后，應(yīng)該加強(qiáng)對項目資金的收入與支付過程的監(jiān)控。針對房地產(chǎn)項目的運(yùn)作流程，加強(qiáng)對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的資金流動的監(jiān)控，建立完善的內(nèi)部控制制度，完善相關(guān)的資金審批、嚴(yán)格用款審批制度，有效防范資金使用風(fēng)險。
4.完善資金管理制度，保障房地產(chǎn)項目資金安全
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于投資額度較大、投資周期長，項目資金管理存在一定的特殊性和復(fù)雜性。因此，必須建立完善的資金管理制度，完善項目資金的保障機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理過程中，應(yīng)該采用資金集中管理的方式，建立完善的項目工程款項和工程費(fèi)用的計量、審批、確認(rèn)以及支付程序。完善房地產(chǎn)項目的資金存取、費(fèi)用收付制度，加強(qiáng)對資金流動的審批和操作流程的規(guī)范，從而保證房地產(chǎn)項目的資金有效管理。提高房地產(chǎn)項目的財務(wù)資金計劃管理水平。在房地產(chǎn)開發(fā)的階段，應(yīng)科學(xué)地編制項目建設(shè)資金使用計劃及原材料設(shè)備等采購資金計劃通過全面的年度和月底資金使用計劃的編制，根據(jù)實際的工期需要和工程進(jìn)度需要，科學(xué)合理地安排項目資金使用，從而實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)項目的資金管理，提高資金管理和使用的效率，保證資金的安全性和穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
資金對于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言至關(guān)重要，關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的投資、開發(fā)和戰(zhàn)略發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目立項、土地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，需要大量的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資和資金管理與控制，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立科學(xué)的內(nèi)部控制體系，實施多元化的融資模式，加強(qiáng)對融資渠道的創(chuàng)新，不斷完善企業(yè)的財務(wù)管理制度，提高對企業(yè)資金管理和使用的監(jiān)控，加強(qiáng)對資金使用的預(yù)算管理和內(nèi)部審計，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用的效率，保證資金的安全性和可靠性，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；采購成本；控制體系
中圖分類號：F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01
2011年以來，國家繼續(xù)推出更為嚴(yán)厲的宏觀政策，掀起了新的一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴。國家和地方政府從加大土地調(diào)控力度、實施土地市場清理整頓、緊縮房地產(chǎn)信貸等方面對房地產(chǎn)實行調(diào)控乃至更為嚴(yán)厲的買房與戶籍掛鉤等政策以遏制局部地區(qū)出現(xiàn)的投資增幅過快及部分地區(qū)房價不合理的局面。這新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及面廣、操作性強(qiáng)、政策組合程度更高，在很大程度上改變了房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境。隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)逐步走向成熟，加之土地出讓成本的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定開支成本越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行穩(wěn)定性是企業(yè)需要考慮的重要問題。采購成本控制的核心是長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略成本決策。房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控前瞻決策的成本信息。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制時，需要全面考慮內(nèi)在潛力的挖掘，不斷延伸成本控制的時間和空間范圍，創(chuàng)造性的進(jìn)行成本控制，不斷提高成本控制的效率性和效益性。
一、房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制存在的問題
1.供應(yīng)商不能提供高品質(zhì)產(chǎn)品
房地產(chǎn)企業(yè)對供貨質(zhì)量要求高，不僅要檢驗實物質(zhì)量，更注重對零部件生產(chǎn)過程質(zhì)量的考評，而許多零部件供應(yīng)商質(zhì)量管理體系不健全，質(zhì)量意識淡漠，產(chǎn)品存在問題，產(chǎn)品的品質(zhì)得不到保證。我國絕大多數(shù)零部件供應(yīng)商都通過了ISO9000系列質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認(rèn)證，有的還通過了QS9000或TS16949質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認(rèn)證，但總的說來，質(zhì)量控制仍是最薄弱的環(huán)節(jié)。
2.供應(yīng)商不能提供可靠的交貨
最理想的供貨方式是供應(yīng)商直接將貨運(yùn)到房地產(chǎn)企業(yè)項目實施現(xiàn)場，但目前的現(xiàn)實情況卻是很多零部件供應(yīng)商都不能向制造商提供及時可靠的交貨，有的不得不在它們客戶附近建立臨時倉庫以滿足及時供貨的要求，但這只是將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)稼給供應(yīng)商，而且會導(dǎo)致成本上升，供應(yīng)商維持很高的庫存水平。
3.零部件供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系不穩(wěn)定
供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系多是臨時的，或者短暫性的合作。由于缺乏合作與協(xié)調(diào)，供貨過程中各種抱怨和扯皮的事情比較多，很多時間消耗在解決日常問題上，沒有更多的時間來做長期性的預(yù)測與計劃工作，供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合作的氣氛增加了許多運(yùn)作中的不確定性，同時雙方的交易風(fēng)險也相應(yīng)增加。因此，為保證穩(wěn)定的供貨能力，必須識別供應(yīng)商的供貨風(fēng)險，監(jiān)控供應(yīng)商供貨的不確定因素，控制和規(guī)避供貨風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制體系的改進(jìn)的對策思考
1.利用充分的信息溝通對企業(yè)采購決策風(fēng)險進(jìn)行控制
任何一個決策的正確性都必須建立在充分信息的基礎(chǔ)上，對采購成本信息的充分掌握可以提高采購成本決策方案的正確度，降低采購成本決策風(fēng)險。決策所需要的信息常常分布于不同的時間和空間中，首先要采取科學(xué)合理的方法搜尋、收集企業(yè)內(nèi)外部各種與采購風(fēng)險有關(guān)的信息，并且要遵循及時、完整、準(zhǔn)確的原則進(jìn)行。在企業(yè)內(nèi)部要盡可能的拓寬信息渠道，保持信息及時流暢的傳遞與反饋。其次，對獲取的信息進(jìn)行全面的分析處理，提取出決策相關(guān)的信息，為正確進(jìn)行采購決策提供信息支持，為采購風(fēng)險的控制打下堅實的基礎(chǔ)。
2.建立健全采購風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)急系統(tǒng)
房地產(chǎn)企業(yè)雖然普遍在內(nèi)部信息溝通方面建立了采購成本與價格管理信息系統(tǒng)，但在信息的采集、取舍以及系統(tǒng)信息的更新方面仍然依賴審價中心人工輸入信息系統(tǒng)，這一方面會造成信息更新的不及時，延誤采購決策時一機(jī)，另一方面由于人為主觀因素也可能造成信息輸入的不完整或者遺漏有價值的信息的情況發(fā)生，從而造成采購決策風(fēng)險增加。因此，有必要建立健全采購風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)急系統(tǒng)，通過對采購業(yè)務(wù)流程中風(fēng)險值較大的控制要素設(shè)定警戒值，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險紅旗，準(zhǔn)確的預(yù)報采購風(fēng)險。例如，在供應(yīng)商管理庫存系統(tǒng)對主要的生產(chǎn)用零部件庫存設(shè)定警戒庫存量，當(dāng)?shù)陀谶@個警戒庫存時必須實施緊急零部件配送措施，這是一旦采購風(fēng)險發(fā)生后企業(yè)可以啟用的應(yīng)急措施。對于采購風(fēng)險應(yīng)急系統(tǒng)一般采用備選方案的形式預(yù)先準(zhǔn)備，當(dāng)采購風(fēng)險發(fā)生時，企業(yè)可以依據(jù)實際情況選擇與之對應(yīng)的應(yīng)急措施進(jìn)行實施，以便變被動為主動，規(guī)避采購風(fēng)險或者將損失降為最小。
3.改善客戶管理效果
如今的房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商關(guān)系應(yīng)該是戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。企業(yè)采購人員所面臨的任務(wù)不僅是管理與控制采購價格，而且需要使企業(yè)與供應(yīng)商建立合作聯(lián)盟，共同致力于縮短新產(chǎn)品的開發(fā)時間，節(jié)省新產(chǎn)品的開發(fā)成本，以最低的價格更迅速的搶占市場，取得雙贏。房地產(chǎn)企業(yè)以這種先進(jìn)的管理理念為基礎(chǔ)，致力于和供應(yīng)商構(gòu)筑戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，借助供應(yīng)商在其專業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)、開發(fā)、生產(chǎn)和管理的優(yōu)勢，讓供應(yīng)商在產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段直接參與研發(fā)活動，建立穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。在這種關(guān)系下，供應(yīng)商把自己看作房地產(chǎn)企業(yè)大團(tuán)隊的一員，報價時提供詳細(xì)成本分類，與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部團(tuán)隊成員一起研究成本改進(jìn)。在困難時候愿意合作，延長付款期限，從大局出發(fā)保護(hù)戰(zhàn)略聯(lián)盟的利益最大化。這種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系可以給公司節(jié)省很多人力、物力，對控制采購成本起了很大的作用。
4.估算供應(yīng)商的產(chǎn)品或服務(wù)成本
戰(zhàn)略成本管理要求要對供應(yīng)商的產(chǎn)品與服務(wù)的成本狀況展開分析。只有這樣，才能在與供應(yīng)商的合作中占主動地位。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過參觀供應(yīng)商的公司，觀察并適當(dāng)提問以獲得更多有用的資料，也可以明確要求供應(yīng)商如實提供相關(guān)資料，根據(jù)掌握的資料估算供應(yīng)商產(chǎn)品與服務(wù)的成本并分析其成本構(gòu)成。這樣不僅能夠在今后的合作中占據(jù)一定的主動地位，關(guān)鍵的是通過溝通和聯(lián)系，可以幫助或者與供應(yīng)商一起尋求降低材料采購成本的途徑，從而系統(tǒng)的降低自己企業(yè)的材料采購成本。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本 供應(yīng)鏈成本控制 鏈際競爭
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化以及顧客需求的多元化,競爭已不再簡單的是企業(yè)與企業(yè)之間的競爭,而成為供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競爭。Nagurne(1999)等人首次提出了供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)的競爭模型,利用變分不等式構(gòu)建供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)均衡模型,模型通過介紹供應(yīng)鏈中的不同決策者的獨(dú)立行為和競爭行為,得到了系統(tǒng)達(dá)到均衡的條件。Dong(2005)等人通過對多層供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)在不確定情況下的多準(zhǔn)則決策問題的研究,進(jìn)一步深化了對供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)均衡模型的研究。房地產(chǎn)業(yè)為了提高成本管理水平,也開始涉足供應(yīng)鏈成本的研究。張麗、李明啟(2004)提出在電子一體化和商務(wù)經(jīng)濟(jì)的今天,企業(yè)已經(jīng)很難依靠傳統(tǒng)的成本管理方法,應(yīng)將供應(yīng)鏈管理引入房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本管理中。
鏈際競爭的概念
可以獲取材料和服務(wù)的渠道有很多,其中由從事產(chǎn)品的設(shè)計、生產(chǎn)、加工、銷售及后期使用維護(hù)等相關(guān)工作的商業(yè)實體構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)就是供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)。供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)是這些商業(yè)實體之間構(gòu)成的供應(yīng)鏈之間的生產(chǎn)力、競爭力以及市場地位的統(tǒng)一體,這些商業(yè)實體在供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)中以一個統(tǒng)一的整體發(fā)揮作用。因此,供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)就是由相互關(guān)聯(lián)的供應(yīng)鏈構(gòu)成的一個網(wǎng)絡(luò),供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)中的供應(yīng)鏈之間相互作用就形成了鏈際競爭。供應(yīng)鏈之間相互競爭影響著供應(yīng)鏈的成本,對于單獨(dú)的一條供應(yīng)鏈,我們可以通過供應(yīng)鏈上各個企業(yè)之間的協(xié)同關(guān)系來控制供應(yīng)鏈成本。然而,實際中的供應(yīng)鏈往往是處于動態(tài)的相互作用中的,供應(yīng)鏈之間的這種相互作用叫做競合作用。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈長、經(jīng)營管理復(fù)雜;房地產(chǎn)企業(yè)價值與信息的傳遞都是靠內(nèi)部與外部的雙向交換,呈星狀發(fā)散;項目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計、材料采購、施工管理、營銷、物業(yè)管理等過程是一種并行系統(tǒng),開發(fā)商要考慮項目全生命周期中的所有因素;企業(yè)內(nèi)部資源有限,企業(yè)一般僅保留最具優(yōu)勢的核心業(yè)務(wù),而把其他非核心業(yè)務(wù)外包。這些特征都決定了房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的復(fù)雜性,供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競爭必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本產(chǎn)生影響。
鏈際競爭對房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的影響
供應(yīng)鏈成本管理作為一種跨企業(yè)的成本管理方法,其管理的范圍延伸到了整個供應(yīng)鏈上各個相關(guān)聯(lián)企業(yè)的作業(yè)成本以及交易成本,從而達(dá)到優(yōu)化和降低整個供應(yīng)鏈總成本的目的。在分析房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本時,可參照一般的制造企業(yè),將房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈分為上游成本、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心成本和下游成本。其中上游成本是保證項目建設(shè)的啟動成本,包括土地開發(fā)成本、融資成本、勘察設(shè)計成本、招投標(biāo)及談判成本、材料采購成本、建筑安裝工程費(fèi)用及咨詢成本等,上游成本所涉及的單位主要有政府、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計單位、材料供應(yīng)商、承建商、咨詢機(jī)構(gòu)等;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心成本包括前期工程費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等;下游成本是指在銷售及售后中所發(fā)生的成本,包括了銷售成本、物業(yè)管理成本和客戶服務(wù)成本,涉及的單位主要有銷售機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司和客戶。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本分類,構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成模型(見圖1)。
(一)鏈際競爭對房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈上游成本的影響
房地產(chǎn)企業(yè)是圍繞項目運(yùn)營的,而項目對土地有著很強(qiáng)的依賴性,供應(yīng)鏈核心企業(yè)—房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地,彼此之間的相互競爭對土地價格會產(chǎn)生影響。在項目的全壽命周期內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)必須有充足的資金作為后盾。在房地產(chǎn)企業(yè)資本鏈上,房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力高低很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)能否低價獲得資本從而在供應(yīng)鏈的競爭中取勝。項目建設(shè)前期,設(shè)計階段耗費(fèi)成本占總成本費(fèi)用的10%-20%,對項目建設(shè)期成本控制的影響為20%-30%。供應(yīng)鏈之間的競爭促使房地產(chǎn)企業(yè)越來越關(guān)注項目建設(shè)的前期,對項目的勘察設(shè)計成本投入越來越大。
項目的建設(shè)期,從材料和人工方面來講,與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)聯(lián)的上游供應(yīng)商之間在進(jìn)行產(chǎn)量競爭時會引起原材料及設(shè)備零部件的采購成本上升;位于多條供應(yīng)鏈的焦點(diǎn)上的供應(yīng)商,多家房地產(chǎn)企業(yè)都從這個供應(yīng)商取得原材料和設(shè)備,供應(yīng)商借機(jī)抬價或者是供應(yīng)商為滿足多個開發(fā)商的需求,不斷的擴(kuò)大產(chǎn)能,從而引起原材料和設(shè)備成本的變化。同時,房地產(chǎn)企業(yè)的上游供應(yīng)商之間為了獲取市場通過擴(kuò)大產(chǎn)能進(jìn)行產(chǎn)量競爭,導(dǎo)致企業(yè)對人工的需求越來越大,間接引起人工成本的增加。房地產(chǎn)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商的過程中,供應(yīng)商之間的競爭會增加招投標(biāo)成本的投入以及談判成本的產(chǎn)生。從工程建設(shè)的角度,在項目的建設(shè)期,房地產(chǎn)企業(yè)通過業(yè)務(wù)外包政策,將工程發(fā)包,承包單位的實力及承包單位的成本管理水平都會影響建安工程費(fèi)用的高低,為了保證項目的有效實施,房地產(chǎn)企業(yè)必須對承包單位各方面的能力進(jìn)行了解,運(yùn)用監(jiān)理制度對項目的實施進(jìn)行監(jiān)督,這些都會增加供應(yīng)鏈成本。
房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的咨詢成本是指在咨詢單位對建設(shè)項目進(jìn)行成本概預(yù)算、結(jié)算及其它相關(guān)的咨詢服務(wù)時產(chǎn)生的各項成本,主要體現(xiàn)為咨詢費(fèi)用。隨著咨詢市場的日益發(fā)展壯大和咨詢價格的公開性,大大的縮減了房地產(chǎn)企業(yè)咨詢環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本。
(二)鏈際競爭對房地產(chǎn)企業(yè)核心成本的影響
房地產(chǎn)企業(yè)核心成本包括房地產(chǎn)企業(yè)自身管理成本和房地產(chǎn)企業(yè)支付的開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的自身管理成本是房地產(chǎn)企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動發(fā)生的各項費(fèi)用,包括:管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用和稅金;房地產(chǎn)企業(yè)支付的開發(fā)成本是在工程施工前和施工過程中為完成工程項目所發(fā)生的非實體項目的費(fèi)用。眾多的房地產(chǎn)企業(yè)之間彼此競爭,會引起房地產(chǎn)企業(yè)核心成本的增長。
(三)鏈際競爭對房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈下游成本的影響
在項目竣工投入使用階段,鏈際競爭對房地產(chǎn)項目的銷售成本、物業(yè)管理成本的影響較大,房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大的市場份額,就選擇較好的策劃公司和物業(yè)管理公司作為合作伙伴,還要從服務(wù)及質(zhì)量上贏得顧客的青睞,這需要投入較大的成本。鏈際競爭的條件下,提高自身也是一個非常重要的途徑,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷加強(qiáng)自身的管理,不斷地增加對高科技人才的投入,才能贏得市場。
鏈際競爭下房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型和措施
(一)鏈際競爭下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型
運(yùn)用目標(biāo)成本和作業(yè)成本相結(jié)合的方法,分為6個步驟:確定目標(biāo)成本—目標(biāo)成本分解—供應(yīng)鏈作業(yè)層成本控制—供應(yīng)鏈作業(yè)成本分析—供應(yīng)鏈作業(yè)成本考核—供應(yīng)鏈目標(biāo)成本改善。
目標(biāo)成本設(shè)定:首先是確定項目的方案,通過對項目的定位和規(guī)劃設(shè)計,預(yù)測項目售價;其次參考標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫中公司的長期利潤率,綜合權(quán)衡項目的區(qū)位銷售情況、現(xiàn)金流等情況確定項目的目標(biāo)利潤。
目標(biāo)成本=目標(biāo)售價-目標(biāo)利潤
目標(biāo)成本分解:確定了目標(biāo)成本后,對目標(biāo)成本進(jìn)行分解。作為供應(yīng)鏈的核心企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)必須協(xié)調(diào)各部門的做好供應(yīng)鏈流程分解的工作,把房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈流程分解為緊密連接的作業(yè)鏈。在對房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈流程的分解過程中,要采取作業(yè)分解和粒度分解相結(jié)合的原則。依據(jù)歷史數(shù)據(jù),自上而下將目標(biāo)值逐級分解為多層級的自作業(yè)目標(biāo)成本值,位于供應(yīng)鏈上的節(jié)點(diǎn)部門記錄完成自己作業(yè)的作業(yè)和成本值,并對同質(zhì)作業(yè)成本進(jìn)行歸集,形成作業(yè)中心。
根據(jù)目標(biāo)成本的設(shè)定和供應(yīng)鏈的流程建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈控制模型(見圖2),對歸集的成本項∑Cijk(I,j,k=1,2……n)與目標(biāo)成本Cij進(jìn)行對比,發(fā)現(xiàn)偏差。
對造成成本偏差的原因進(jìn)行分析,歸結(jié)成本動因,看其屬于是資源動因還是作業(yè)動因,對其關(guān)聯(lián)的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行分析,考核房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本實施情況,并采取措施對其進(jìn)行糾正,使其達(dá)到最優(yōu)。
(二)鏈際競爭下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制措施
對房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈上游成本的控制。在項目開發(fā)前期,提前對土地價格進(jìn)行合理的價格預(yù)測,采取策略性報價或者是通過支持政府的基礎(chǔ)性建設(shè),低價拿地。拿到土地后,在政府粗略規(guī)劃的基礎(chǔ)上,合理的提出意見,提高對土地的利用率以降低土地成本。為保證項目的運(yùn)行,企業(yè)必須建立完善的融資渠道,目前我國房地產(chǎn)企業(yè)最多采用的還是銀行貸款,與國際上房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式還有差距,應(yīng)該學(xué)習(xí)國外先進(jìn)經(jīng)驗,拓寬融資渠道,應(yīng)對銀行不斷提高儲備金等政策的影響。在項目設(shè)計階段,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選用設(shè)計經(jīng)驗和施工經(jīng)驗豐富的企業(yè)作為供應(yīng)鏈合作企業(yè),采用設(shè)計監(jiān)理和施工監(jiān)理并存的制度,避免出現(xiàn)設(shè)計中盲目提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),影響后期的施工成本。
在施工階段,為保證材料供應(yīng),與各供應(yīng)商之間,可以通過實行供應(yīng)商關(guān)系管理,一方面建立與供應(yīng)商間的長期緊密合作,整合多方的資源和核心力量來開發(fā)更加廣闊的市場,實現(xiàn)成本的雙贏;位于供應(yīng)鏈上的企業(yè)在適當(dāng)增加人工成本的同時,可以運(yùn)用新工藝、新施工方法,改善施工條件提高施工效率,從而轉(zhuǎn)移人工成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)好的第三方物流公司、銷售公司、物業(yè)管理公司,建立良好的合作伙伴關(guān)系,減少中間環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本浪費(fèi)。還要選擇有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位,采用國際上通用的建設(shè)工程總承包模式,從根本上解決設(shè)計和施工的不協(xié)調(diào),縮短工期,減少供應(yīng)鏈成本。
對房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈核心成本的控制。目前我們國家在提倡發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化,住宅產(chǎn)業(yè)化可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)大大的縮短工期,通過生產(chǎn)的批量化、標(biāo)準(zhǔn)化也可以提高施工的質(zhì)量,避免返工、變更等一系列問題。大型的房地產(chǎn)企業(yè)可以率先進(jìn)入,中小型的房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)成聯(lián)盟,向供應(yīng)鏈上下延伸,獲得資源優(yōu)勢,從根本上降低成本。此外,還應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理,減少供應(yīng)鏈核心企業(yè)內(nèi)部的成本流失。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算管理；成本控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)做好預(yù)算與成本管控的重要性
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金運(yùn)用十分密集的行業(yè)，因為行業(yè)的自身特性，房地產(chǎn)企業(yè)需要提前墊付大筆的資金用于拿地、建房，等到后期房產(chǎn)銷售出去時，才會得到資金的回籠。因而房企做好資金預(yù)算管理與其他行業(yè)的企業(yè)相比就顯得更為重要。目前我國國內(nèi)的房企數(shù)量眾多，競爭十分激烈，在同質(zhì)化差異較小的前提下，企業(yè)的成本控制得好，預(yù)算管理水平高，其整體績效就會更好，當(dāng)面臨內(nèi)外部風(fēng)險時，企業(yè)抵御風(fēng)險的能力也就會更強(qiáng)。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)亟需對企業(yè)預(yù)算管理與成本問題給予新的審視，為企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展做好財務(wù)方面預(yù)算與成本的管控工作，這是十分重要的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題簡析
1.目前房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算分解時，準(zhǔn)確度有待提升
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算科目分解時，因為準(zhǔn)確度較低，使得預(yù)算最終難以落到實處，與現(xiàn)實情況出入較大，失去了預(yù)算的功能。具體來看，分類主要存在以下兩類問題，從而使得預(yù)算的準(zhǔn)確性較大幅度的下降。一是金額算不準(zhǔn)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)對成本科目的標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，具體表現(xiàn)為科目的層級數(shù)目較少，且結(jié)構(gòu)的設(shè)置與相關(guān)的科目的規(guī)劃對接性的準(zhǔn)確度低。這種低效往往會造成項目成本在進(jìn)行數(shù)據(jù)沉淀的時候，難以確定準(zhǔn)確的預(yù)算金額，加之，房地產(chǎn)企業(yè)的項目涉及的資金量較大，失之毫厘，差之千里。二是時間分不準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算時，往往是針對整個項目流程進(jìn)行預(yù)算，雖然有些房企已經(jīng)在公司內(nèi)部制定了一些業(yè)務(wù)流程手冊，但因為在不同項目中，各流程的準(zhǔn)確工期仍存在很大不確定性，導(dǎo)致在制定相應(yīng)業(yè)務(wù)流程的成本預(yù)算時，難以準(zhǔn)確的界定。
2.房地產(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行預(yù)算管理的財務(wù)部門與其他部門之間聯(lián)系較少
財務(wù)部門作為房地產(chǎn)企業(yè)的后臺部門，工作人員多為財會專業(yè)或相關(guān)的人員，對房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)的整個流程的了解程度不夠。雖然制定了相關(guān)的業(yè)務(wù)流程手冊，僅僅依靠手冊來制定預(yù)算計劃，難以避免出現(xiàn)紙上談兵的問題。這個時候，通過與業(yè)務(wù)部門加強(qiáng)溝通和交流，可以在一定程度上彌補(bǔ)這一缺陷。然而現(xiàn)實情況是財務(wù)部門作為后臺部門，在制定預(yù)算的過程中與其他業(yè)務(wù)部門之間很少交流溝通，甚至不溝通。這樣一來，預(yù)算計劃與實際的花費(fèi)出現(xiàn)背道而馳的現(xiàn)象也就不難理解了。
3.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)局限在財務(wù)目標(biāo)，與戰(zhàn)略目標(biāo)存
在一定程度的脫軌目前，房地產(chǎn)企業(yè)衡量企業(yè)的預(yù)算管理水平更多的還是局限在財務(wù)目標(biāo)上，與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)的相關(guān)度較弱。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金的使用情況關(guān)乎企業(yè)的生死存亡，企業(yè)在制定戰(zhàn)略目標(biāo)的時候，不應(yīng)該忽視企業(yè)的預(yù)算管理與成本控制，應(yīng)該將其提升到企業(yè)的戰(zhàn)略地位高度，給予足夠的重視。然而現(xiàn)實情況中，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都還只是停留在通過財務(wù)目標(biāo)來衡量企業(yè)的預(yù)算管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)在制定戰(zhàn)略目標(biāo)的時候，在前瞻性方面，一般可以為企業(yè)的下一步發(fā)展進(jìn)行很好的指引，但是因為房地產(chǎn)企業(yè)每個項目所涉及的資金金額都很巨大，特別是近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也日趨復(fù)雜。如果不能在企業(yè)戰(zhàn)略的層面上考慮房企的預(yù)算管理工作，那么企業(yè)很容易就會因為缺乏宏觀大方向的指引，而在微觀層面上犯錯誤，從而給企業(yè)帶來巨大的損失。
三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理與成本控制的優(yōu)化措施
1.選擇科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)預(yù)算管理工具，加強(qiáng)預(yù)算準(zhǔn)確度的提升
針對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度較低的問題，目前有一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始采用更為科學(xué)精準(zhǔn)的預(yù)算管理工具來解決。例如，某些房企在預(yù)算管理中引入計算機(jī)軟件（如用友房地產(chǎn)ERP軟件等）來提高預(yù)算管理的準(zhǔn)確程度。通過借助計算機(jī)軟件，可以積累房地產(chǎn)企業(yè)的成本數(shù)據(jù)庫，通過進(jìn)行大數(shù)據(jù)的分析與匹配，可以很好的為項目的預(yù)算進(jìn)行佐證。在預(yù)算金額方面，通過計算機(jī)軟件可以實現(xiàn)預(yù)算科目的多層分類，這種分類提高了房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算時對業(yè)務(wù)流程的把控程度。在預(yù)算這個過程中，企業(yè)將各項成本項目所需要的花費(fèi)做的越細(xì)致，在后期發(fā)生成本支出的時候，就可以更好地控制相關(guān)費(fèi)用支出，使得房企的預(yù)算工作能夠產(chǎn)生效果。在預(yù)算時間分段方面，通過使用計算機(jī)軟件，既可以用系統(tǒng)內(nèi)已有的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，用老項目過去的分段方法為新項目的預(yù)算分析提供一個指引，同時也可以通過分析過去項目在進(jìn)行業(yè)務(wù)分段時存在問題情況，總結(jié)并更正，用以上手段使預(yù)算分期更為精準(zhǔn)，與實際的業(yè)務(wù)流程匹配的更好。
2.通過組建預(yù)算制定委員會，增加預(yù)算部門與技術(shù)部門之間交流
過去預(yù)算計劃的制定通常由財務(wù)部門全權(quán)負(fù)責(zé)，即使需要咨詢技術(shù)部門一些具體的業(yè)務(wù)流程，也都往往流于形式。房地產(chǎn)企業(yè)通過組建預(yù)算制定委員會，選取財務(wù)部的人員與技術(shù)部門的人員共同組成委員會后，可以通過制度來規(guī)避缺陷。這種多類人員、不同部門的人員結(jié)構(gòu)組成，可以極大地降低部門之間的溝通成本。由技術(shù)部門的人員定期在會議上匯報工程業(yè)務(wù)進(jìn)度以及成本花費(fèi)情況，財務(wù)人員就可以及時的了解當(dāng)前項目的情況。在進(jìn)行預(yù)算管理時，才能更有依據(jù)。而財務(wù)部門的人員也需要在會議上向技術(shù)部門的人員說明項目的預(yù)算情況，明確預(yù)算計劃中對項目提供的施工標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定材料采購價格的范圍，幫助技術(shù)部門在具體的施工采購過程中將每一分錢都實現(xiàn)其價值。委員會定期召開會議，兩個部門在會議上進(jìn)行互相匯報、溝通，業(yè)務(wù)部門可以及時將項目的進(jìn)行情況反饋給后臺的財務(wù)部門，財務(wù)部門也可以將各個流程的預(yù)算額度情況告知業(yè)務(wù)部門，通過在兩者之間架起溝通的橋梁，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理更為高效，在成本控制方面，也會達(dá)到很好的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以成立專門機(jī)構(gòu)或部門，以擬定具體的預(yù)算管理計劃，以及成本控制方案，通過該機(jī)構(gòu)來解決在預(yù)算編制和實際的執(zhí)行計劃過程中存在的種種困難與挑戰(zhàn)，以幫助企業(yè)最大限度的降低成本，提高預(yù)算管理的成效。
3.以房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為指引，構(gòu)建彈性預(yù)算管理衡量指標(biāo)體系
企業(yè)的管理層在制定戰(zhàn)略目標(biāo)的時候，通常綜合考慮了我國房地產(chǎn)的發(fā)展周期、政府的相關(guān)政策以及公司的自身情況之后，才最終形成的。戰(zhàn)略目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的指示牌，而預(yù)算管理工作則是幫助房地產(chǎn)企業(yè)可以最終實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的一個重要的工具。預(yù)算管理衡量指標(biāo)體系過去常常只包含財務(wù)指標(biāo)，而財務(wù)指標(biāo)通常都具有滯后性，難以及時準(zhǔn)確的反應(yīng)公司預(yù)算管理與成本控制情況。因而，僅僅包含財務(wù)指標(biāo)的預(yù)算管理衡量指標(biāo)體系，是難以準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實的預(yù)算管理水平的。房地產(chǎn)企業(yè)使用固定的財務(wù)目標(biāo)還存在一個很致命的缺陷，即房地產(chǎn)行業(yè)因為市場環(huán)境變化過于劇烈，在確定的會計期限內(nèi)，其業(yè)務(wù)量的變動較大。而預(yù)算管理和成本控制的前提都是在假定了業(yè)務(wù)量的前提下進(jìn)行的。面對這種情況，選擇單純的財務(wù)指標(biāo)就不再具有實際的考量意義。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取彈性預(yù)算，來解決這一缺陷。彈性預(yù)算制雖然也需要以預(yù)算期間的業(yè)務(wù)量為估計基礎(chǔ)，不過只需要預(yù)估一個范圍即可，再此基礎(chǔ)之上，可以編制出多種財務(wù)預(yù)算管理方案。
四、房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下進(jìn)一步做好預(yù)算與成本管理的趨勢
在新經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)調(diào)控在一定程度上還會加強(qiáng)，前些年房地產(chǎn)無序發(fā)展的情況也將一定會得到杜絕。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說也必需要轉(zhuǎn)變觀念，回歸到企業(yè)的正常治理與運(yùn)營模式上來。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資金的合理規(guī)劃與運(yùn)用，預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用指南，是保證其資金切實發(fā)揮作用的重要手段。目前雖然房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理與成本控制方面還存在一定的問題，但房地產(chǎn)企業(yè)也在與時俱進(jìn)，不斷進(jìn)一步提升企業(yè)的資金管理水平。當(dāng)今是大數(shù)據(jù)的時代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極地?fù)肀Т髷?shù)據(jù)，提高企業(yè)預(yù)算管理與成本控制的信息化水平。只有這樣積極與時俱進(jìn)，不斷完善企業(yè)的預(yù)算管理方法，才能使得企業(yè)在時代的洪流中激流勇進(jìn)，不斷前行。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計處理；變化；處理
2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營改增”范疇內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)同人民的居住生活息息相關(guān)，我們應(yīng)當(dāng)對其“營改增”實行后的變化進(jìn)行重點(diǎn)研究?！盃I改增”指的是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目轉(zhuǎn)為繳納增值稅。實施“營改增”克服重復(fù)征稅這一問題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場競爭力，有利于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。“營改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結(jié)構(gòu)獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國家經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。
一、概述房地產(chǎn)企業(yè)會計核算
房地產(chǎn)企業(yè)自身的會計核算工作主要有下面幾項內(nèi)容：其一，籌集項目開發(fā)建設(shè)資金；其二，計算房屋建設(shè)成本、強(qiáng)化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對房地產(chǎn)項目收支進(jìn)行核算，強(qiáng)化經(jīng)營管理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提升；其四，加強(qiáng)商品房的銷售，及時對銷售款項進(jìn)行回收；其五，根據(jù)國家政策，對企業(yè)利潤進(jìn)行合理的分配。房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性決定其會計核算工作的特殊。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計核算工作對應(yīng)的側(cè)重點(diǎn)也發(fā)生了一定的變化。房地產(chǎn)企業(yè)立項階段、項目準(zhǔn)確階段、項目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。
二、“營改增”下房地產(chǎn)企業(yè)會計處理的變化
(一)適用稅率的變化
實行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5%的稅率?！盃I改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11%。
(二)會計利潤的變化
在不計算營業(yè)成本的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”之后，自身的會計利潤會出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營業(yè)成本計算在內(nèi)，必須重視采購過程中的進(jìn)項稅抵扣。假如在采購過程中企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則有關(guān)的進(jìn)項稅抵扣無法進(jìn)行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產(chǎn)項目開發(fā)成本中，稅金就會加重房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，由此降低會計利潤。但是假如企業(yè)可以獲取采購環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進(jìn)項稅予以抵扣，那么房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本不涉及稅價款，在“營改增”實施之前，采購過程中購置價款含有施工單位的營業(yè)稅，所以“營改增”的實行會使房地產(chǎn)企業(yè)購置成本明顯縮減，對應(yīng)的利潤總額會比“營改增”實行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。
(三)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的變化
首先，房地產(chǎn)老項目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開工時間在2016年4月30日以前的項目，或者沒有標(biāo)注具體開工時間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經(jīng)標(biāo)注了早于2016年4月30日時間的項目。房地產(chǎn)開發(fā)商中一般納稅人，出售自主開發(fā)老項目，則可以按照5%的稅率進(jìn)行納稅，采取簡易及稅法，不能進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣。具體的計算公式為：應(yīng)繳稅款=預(yù)收房款÷(1+5%)×5%其次，房地產(chǎn)新項目。它指的是許可證標(biāo)注的開工時間在2016年4月30日以后的項目。實行“營改增”，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了聯(lián)動、系統(tǒng)性的影響。稅率由5%營業(yè)稅稅率轉(zhuǎn)變?yōu)?1%增值稅稅率，但是在是實際工作中很多業(yè)務(wù)無法進(jìn)行進(jìn)項稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營改增”的實行其實加重了企業(yè)稅負(fù)以及經(jīng)營成本。
(四)發(fā)票管理的變化
在“營改增”實行之前，營業(yè)稅發(fā)票只是采購過程中一項資產(chǎn)以及費(fèi)用憑證，并不能進(jìn)行抵扣。實行“營改增”實行之后，必須加強(qiáng)對增值稅發(fā)票管理，因為增值稅發(fā)票同下游企業(yè)的進(jìn)項稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實關(guān)注銷項發(fā)票的領(lǐng)取、出具、保管、作廢，重視進(jìn)項發(fā)票的獲取、確認(rèn)、抵扣等活動。實行“營改增”之后，企業(yè)必須對發(fā)票加強(qiáng)管理。在對供應(yīng)商進(jìn)行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進(jìn)項稅，降低企業(yè)應(yīng)繳稅額。
三、應(yīng)對“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)會計處理變化的措施
(一)優(yōu)化會計處理流程
“營改增”實行之后，企業(yè)必須嚴(yán)格區(qū)分會計處理流程，轉(zhuǎn)變原有的稅務(wù)計算和申報方法，結(jié)合稅收改革政策，有效規(guī)避風(fēng)險，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，爭取有力的稅務(wù)支持，防止稅收存在不公平情況。會計核算機(jī)制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細(xì)等活動，應(yīng)當(dāng)切實完成企業(yè)布置的任務(wù)，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資源的優(yōu)化和改善，制定科學(xué)的會計處理流程制度，完善會計管理制度。在此過程中確定會計人員的責(zé)任，明確檔案管理細(xì)節(jié)，科學(xué)的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會計制度。
(二)提升企業(yè)會計管理水平
國家實行“營改增”之后，企業(yè)會計核算、發(fā)票管理等多方面會計處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓(xùn)工作，從而促進(jìn)企業(yè)財務(wù)人員學(xué)習(xí)和掌握會計管理知識和方法，促使財務(wù)人員及時適應(yīng)新的稅收制度。同時強(qiáng)化增值稅稅務(wù)業(yè)務(wù)活動培訓(xùn)。在稅制改革之后，企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理中常常需要利用應(yīng)用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強(qiáng)財務(wù)人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強(qiáng)化增值稅使用培訓(xùn)。增值稅管理非常復(fù)雜，財務(wù)人員在實際管理過程中必須切實保持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機(jī)制。企業(yè)可以利用培訓(xùn)方法促進(jìn)財務(wù)人員稅務(wù)管理能力的顯著提升，由此加強(qiáng)企業(yè)的會計管理。
(三)強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部控制
“營改增”政策實施之后，企業(yè)需要對財務(wù)內(nèi)控進(jìn)行合理的規(guī)劃，對其進(jìn)行有力的監(jiān)管，尤其是加強(qiáng)對發(fā)票的管理，需要根據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計劃進(jìn)行財務(wù)管理。采取有效的“營改增”措施，應(yīng)對企業(yè)稅務(wù)當(dāng)中存在的漏洞。做好稅收管理基礎(chǔ)工作，有效控制企業(yè)法律風(fēng)險，減少企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的會計核算能力，同時對企業(yè)增值稅發(fā)票進(jìn)行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營改增”對自身發(fā)展造成的利弊，同時針對各項利弊，對自身的會計核算制度進(jìn)行完善，優(yōu)化票務(wù)管理形式，增強(qiáng)財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)。結(jié)合“營改增”所產(chǎn)生的稅負(fù)影響對營銷策略進(jìn)行有效的調(diào)整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)盡量選擇一般納稅人進(jìn)行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進(jìn)項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質(zhì)量，同時也可以獲得增值稅專用發(fā)票。
四、結(jié)束語
綜上，“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計處理工作。“營改增”的實行消除了重復(fù)收稅的情況，降低了稅收負(fù)擔(dān)。如果企業(yè)會計處理工作存在問題，必然會使企業(yè)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實行之后，房地產(chǎn)企業(yè)會計處理具體的變化，進(jìn)而提出了一系列應(yīng)對這一變化的有效措施。
作者:李繼明 單位:邯鄲市銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；流程；成本
房地產(chǎn)項目管理是一個復(fù)雜、系統(tǒng)性要求較高的工作，是一個資源融合的行業(yè)，資金占用大，開發(fā)周期長、風(fēng)險大、控制節(jié)點(diǎn)多，部門工作相關(guān)性強(qiáng)，涉及面廣，項目差異性大。加上整個行業(yè)發(fā)展的時間短，可復(fù)制的成熟的可借鑒管理模式不多。房地企業(yè)需要在經(jīng)營過程中不斷地總結(jié)經(jīng)驗，不斷化解項目開發(fā)過程中遇到的各種風(fēng)險。項目不可復(fù)制，但經(jīng)驗可以沉淀，教訓(xùn)可以銘記，工作模塊可以固化。建立房地產(chǎn)企業(yè)作業(yè)流程、記憶系統(tǒng)等工作在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中顯得異常重要和迫切。一個公司沒有一套規(guī)范化的管理模式、作業(yè)流程、扎實的內(nèi)力、人力儲備等，發(fā)展無從談起。
房地產(chǎn)企業(yè)為顧客提品和服務(wù)，不僅要借核算成本過程為其產(chǎn)品、服務(wù)等市場定價提供基礎(chǔ)依據(jù)，而且還要通過運(yùn)營分析和流程化等發(fā)現(xiàn)引起成本變動的真正原因，控制成本以獲取關(guān)鍵優(yōu)勢。成本管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)立足于市場并提高其競爭力的法寶。從總體上看，戰(zhàn)略成本管理體系主要由價值鏈分析、對標(biāo)分析、作業(yè)成本法和作業(yè)基礎(chǔ)管理、目標(biāo)成本法、流程再造、平衡計分卡等一系列方法體系構(gòu)成，且各方法體系之間存在高度融合性、互補(bǔ)性。僅房地產(chǎn)企業(yè)流程制度體系就包括論證管理、策劃管理、設(shè)計管理、成本管理、采購管理、施工管理、營銷管理、銷售管理、客戶管理、計劃管理、財務(wù)管理、人力管理、行政管理、風(fēng)險管理等內(nèi)容。
此文僅就計劃管理、成本管理、采購管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行簡要闡述。就房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)與成本管理而言，主要從管理和技術(shù)兩個層面提高公司的整體管理水平，保障項目順利的開發(fā)，為客戶提供優(yōu)良的產(chǎn)品及服務(wù)，逐漸建立公司良好的品牌，建立企業(yè)內(nèi)部的管理模式，為公司的發(fā)展和擴(kuò)展打好堅實的基礎(chǔ)。加強(qiáng)向行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，從思想上讓大家統(tǒng)一對流程的認(rèn)識，認(rèn)識到流程建設(shè)對企業(yè)管理的好處，不斷完善公司流程并堅決執(zhí)行，不能光說不做或執(zhí)而不行。當(dāng)然在流程執(zhí)行不順時，要適時調(diào)整優(yōu)化，讓流程成為一種習(xí)慣性的工作方式。技術(shù)層面上，由內(nèi)部來不斷總結(jié)自己已完成項目的優(yōu)缺點(diǎn)，將經(jīng)驗在流程中、制度中體現(xiàn)出來，形成模式化的范本，避免在后面項目中重犯，減少項目的風(fēng)險。外部可以建立公司的專家指導(dǎo)制度，從市場、設(shè)計、工程、研發(fā)、成本等進(jìn)行支持、保障項目的合理開發(fā)，豐富公司人員的專業(yè)技術(shù)和知識，逐步提高自身的專業(yè)技術(shù)能力。
房地產(chǎn)企業(yè)制度流程建設(shè)主要達(dá)到以下幾個目標(biāo)：
1、通過學(xué)習(xí)實踐形成適合公司的規(guī)范化管理模式
根據(jù)公司特性調(diào)整適合公司的規(guī)范化管理模式——系統(tǒng)的管理流程、作業(yè)指引；
2、建立公司記憶系統(tǒng)
根據(jù)流程、作業(yè)指引的要求形成記錄性文件——表格表單；
根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)用用市場調(diào)研形成公司數(shù)據(jù)庫；
通過工作經(jīng)驗的積累，形成公司的文件模板。
3、打好公司底盤，促進(jìn)公司發(fā)展
不斷完善記憶系統(tǒng)，形成體系，做到管理模式的可復(fù)制；滿足企業(yè)形成規(guī)模經(jīng)營的要求；
4、通過經(jīng)營管理，系統(tǒng)考慮項目開發(fā)節(jié)點(diǎn)，增強(qiáng)預(yù)見性，協(xié)調(diào)各部門間的交叉工作，在開發(fā)周期中合理分配資源，實現(xiàn)資源效率的最大化。
一、計劃管理流程：《項目作業(yè)管理計劃指引》、《項目開發(fā)總體計劃管理流程》、《專項計劃編制作業(yè)指引》。
一級計劃：服從于公司長期（3-5年）發(fā)展規(guī)劃，由“項目開發(fā)總體計劃”及“年度重點(diǎn)專項工作”兩部分組成。公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對一級節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制。
二級計劃：為達(dá)成公司一級計劃目標(biāo)而必須完成的行動計劃。包括“二級項目開發(fā)計劃”和“部門專項工作計劃”，每項二級計劃均由單一部門負(fù)責(zé)。
三級計劃：是指導(dǎo)某一計劃執(zhí)行人工作的行動清單，它由二級計劃分解而來，每條本級計劃任務(wù)都應(yīng)由某人獨(dú)立主責(zé)。
運(yùn)營計劃管理可以使項目在運(yùn)營過程中有序進(jìn)行，部門之間的工作可互相牽制、互相推進(jìn)、互相監(jiān)督，當(dāng)項目運(yùn)營偏離目標(biāo)時起到預(yù)警的作用，保障項目在可控的目標(biāo)內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，是公司績效考核的重要工具。
二、成本管理流程：
1、項目全過程成本管理流程，流程目的：規(guī)范成本管理工作，提高管理效率。適用于房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程。
2、項目成本分類與核算作業(yè)指引，流程目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。適用于項目開發(fā)全過程的成本管理。
3、可研階段成本估算作業(yè)指引，流程目的：為了加強(qiáng)買地前可研階段的成本估算管理，提高成本估算的效率，有效地控制成本、降低風(fēng)險。適用于購地前可研階段成本估算工作。
4、策劃階段目標(biāo)成本管理作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范目標(biāo)成本管理，通過確定成本目標(biāo)值，明確各部門的成本控制責(zé)任，在項目開發(fā)各階段嚴(yán)格控制過程成本。適用于買地后，項目目標(biāo)成本的估算與責(zé)任分解；
5、設(shè)計階段成本優(yōu)化作業(yè)指引，流程目的：總結(jié)設(shè)計階段成本優(yōu)化的方法，在正式施工圖完成前，實施成本優(yōu)化，提高設(shè)計階段的成本管理意識，提高成本控制效果；適用于概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計各階段。適用建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計各專業(yè)；
6、招標(biāo)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范招標(biāo)階段成本評審工作。適用于施工及材料設(shè)備招標(biāo)。
7、施工階段變更簽證作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范工程變更簽證的辦理流程，包括施工變更形成的《施工指令單》及設(shè)計變更形成的《設(shè)計變更單》，施工完成后，對新增工程的量價的確認(rèn)。適用于合同簽訂后發(fā)生的工程變更。
8、工程合同款支付作業(yè)指引，流程目的：加強(qiáng)對項目付款的管理，規(guī)范工程付款作業(yè)，提高項目資金管理能力。適用于所有在建工程的付款。
9、工程竣工結(jié)算作業(yè)指引，流程目的：明確結(jié)算程序，提高結(jié)算效率。適用于各項目工程結(jié)算。
10、后評估階段成本總結(jié)作業(yè)指引，流程目的：適用于評價項目成本的科學(xué)合理性，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗教訓(xùn)，為新項目成本測算提供參照系。適用于公司所有完工結(jié)算項目。
11、成本管理評估作業(yè)指引，流程目的：明確成本管理工作的重點(diǎn)，促進(jìn)發(fā)現(xiàn)公司成本管理的優(yōu)缺點(diǎn)，便于公司高管對公司成本管理工作的評估，最終提高成本管理的水平。
三、采購管理流程：
1、施工及材料設(shè)備招標(biāo)管理流程、設(shè)計招標(biāo)管理流程與營銷招標(biāo)管理流程，流程目的：確保招標(biāo)采購過程的嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、透明；采用招投標(biāo)方式實施采購，保證質(zhì)量、降低成本、提高效益。
2、合同管理流程，流程目的確保合同簽訂、合同履行、合同變更、合同后評估管理的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化，提升合同管理質(zhì)量。
3、供方管理流程，流程目的：有效高效管理供方，提升集團(tuán)運(yùn)營效益。
4、采購管理流程，流程目的：確保采購的產(chǎn)品或服務(wù)符合規(guī)定的采購要求，并依據(jù)采購的產(chǎn)品或服務(wù)對項目整體品質(zhì)的影響進(jìn)行控制。
5、招投標(biāo)委員會評標(biāo)作業(yè)指導(dǎo)，流程目的：成本委員會——公司非常設(shè)機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)務(wù)需要臨時組建，負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)的評標(biāo)定標(biāo)；規(guī)范評標(biāo)活動的公平、公正，維護(hù)公司權(quán)益。
房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)與成本管理是一個全員參與的過程，這個過程要讓大家感受到制度和流程給企業(yè)管理帶來的好處。制度和流程是一個堅守的過程，就像一個人克服壞習(xí)慣建立好習(xí)慣一樣，一個人有了好的習(xí)慣才能活得輕松，一個企業(yè)有了適合自身的制度和流程才能健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]陳柯， 企業(yè)戰(zhàn)略成本管理研究 中國財經(jīng)經(jīng)濟(jì)出版社， 2009
