時(shí)間：2023-09-01 09:18:41
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇關(guān)于房產(chǎn)贈(zèng)與的法律法規(guī)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
您好！我應(yīng)邀參加好友的婚禮，婚宴后，應(yīng)朋友要求，我開(kāi)車把他的哥哥和嫂子送回家。路上，一輛奧迪轎車因超速與我駕駛的車相撞，朋友的哥哥和嫂子都受了傷。交警認(rèn)定奧迪車駕駛員承擔(dān)本次事故的主要責(zé)任，我承擔(dān)次要責(zé)任，朋友的哥哥和嫂子不承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)時(shí)，我出錢給朋友的哥哥嫂子治療，大約花費(fèi)了15000元。奧迪車司機(jī)與我們協(xié)商后，承擔(dān)了10000元的費(fèi)用。
我想請(qǐng)問(wèn)，我的朋友是否需要承擔(dān)責(zé)任？
青島 劉鵬
劉鵬：
您好！我國(guó)關(guān)于人身?yè)p害賠償?shù)乃痉ń忉屢?guī)定，為他人無(wú)償提供勞務(wù)的幫工人，在從事幫工活動(dòng)中致人損害的，被幫工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。被幫工人明確拒絕幫工的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。幫工人存在故意或者重大過(guò)失，賠償權(quán)利人請(qǐng)求幫工人和被幫工人承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
您幫朋友送親戚回家屬于無(wú)償提供勞務(wù)的幫工人，在路上發(fā)生交通事故造成朋友親戚受傷，而您在本次事故中又不存在故意或者重大過(guò)失，因此，您的朋友作為被幫工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
夫妻一方贈(zèng)與他人巨額財(cái)產(chǎn)，
其配偶可以要求全部返還嗎
律師：
您好！我和丈夫結(jié)婚10年了，兩年前丈夫與一位女同事關(guān)系親密，我們經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，感情出現(xiàn)裂痕。兩年來(lái)我們一直分居，我聽(tīng)說(shuō)分居兩年就可以辦理離婚。我們結(jié)婚后購(gòu)買了兩處房產(chǎn)，一處登記在我名下，另一處登記在我丈夫名下。前些日子我到房產(chǎn)交易中心查詢，我丈夫在一個(gè)月前竟然將他名下的那處房產(chǎn)贈(zèng)與給了他的這位女同事，讓我氣憤至極。我想請(qǐng)問(wèn)，我可以要求她將該房產(chǎn)返還嗎？
濰坊 張艷
張艷：
您好！根據(jù)我國(guó)《新婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，屬于共同共有關(guān)系，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分，《婚姻法司法解釋一》中規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。但贈(zèng)與人的受贈(zèng)行為，系無(wú)償行為，不能適用善意取得制度。另外，巨額財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)與行為，因并非日常生活需要，夫妻一方無(wú)權(quán)單獨(dú)處理。
您丈夫無(wú)償贈(zèng)與他人房產(chǎn)的行為，損害了您的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。您作為該財(cái)產(chǎn)的共有人和利害關(guān)系人，有權(quán)撤銷該贈(zèng)與行為?？紤]到你們尚未辦理離婚手續(xù)，夫妻共同財(cái)產(chǎn)并未分割，該房產(chǎn)屬于共同共有，認(rèn)定該贈(zèng)與行為無(wú)效之后，您當(dāng)然可以要求對(duì)方返還房產(chǎn)。
代書(shū)遺囑的立遺囑人不會(huì)寫(xiě)字，
捺印是否可以
律師：
您好！我父親今年75歲了，母親早在30年前就因病去世，父親一人將我們兄弟二人拉扯大?，F(xiàn)在父親年齡大了，由我和我弟弟輪流照顧，父親想寫(xiě)一份遺囑，把他前幾年購(gòu)買的兩處房產(chǎn)給我們兄弟二人每人一處。因?yàn)楦赣H不會(huì)寫(xiě)字，他想找個(gè)朋友幫他一份遺囑，并讓朋友幫他簽字，他只在自己的名字上按上手印。我想請(qǐng)問(wèn)，這樣的遺囑符合法律的要求嗎？
淄博 王大鵬
王大鵬：
您好！根據(jù)我國(guó)《繼承法》規(guī)定，代書(shū)遺囑應(yīng)當(dāng)由兩個(gè)以上見(jiàn)證人在場(chǎng)見(jiàn)證，由其中一人代書(shū)，注明年月日，并由代書(shū)人、其他見(jiàn)證人和遺囑人簽名。代書(shū)遺囑是根據(jù)我國(guó)人民群眾現(xiàn)有的文化水平和習(xí)慣等情況而設(shè)立的，便于那些識(shí)字不多或不識(shí)字、或不能書(shū)寫(xiě)遺囑而又不愿意去辦理公證的人所用。如果代書(shū)遺囑的內(nèi)容合法，又確實(shí)是立遺囑人的真實(shí)意思表示，即便立遺囑人不會(huì)寫(xiě)字，可由代書(shū)人代其簽名，同時(shí)立遺囑人本人在該簽名上捺印，這樣的遺囑是符合法律規(guī)定的。
贈(zèng)與人死亡，
贈(zèng)與合同還需繼續(xù)履行嗎
律師：
您好！我今年28歲，兩年前結(jié)交了一個(gè)女朋友，打算今年結(jié)婚。我爺爺知道我們開(kāi)始籌備結(jié)婚的事情，十分高興，說(shuō)要把他名下的一處房產(chǎn)送給我們作為結(jié)婚的婚房。爺爺找朋友幫我們起草了一份贈(zèng)與合同，我們雙方都簽字并按了手印，正準(zhǔn)備要辦理公證和過(guò)戶手續(xù)，爺爺突然心臟病發(fā)作去世了。
事后，我拿出與爺爺簽訂的贈(zèng)與協(xié)議要求辦理過(guò)戶手續(xù)，但卻被告知要經(jīng)過(guò)爺爺?shù)乃欣^承人簽字方能辦理。我想請(qǐng)問(wèn)，我還能取得該房產(chǎn)嗎？
威海 張勇
張勇：
您好！我國(guó)《合同法》規(guī)定，一般贈(zèng)與屬于實(shí)踐性合同，未履行的贈(zèng)與合同不具有法律效力，受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)與人不享有債權(quán)，當(dāng)然也就不能要求贈(zèng)與人的繼承人履行給付義務(wù)；公證贈(zèng)與或具有社會(huì)公共利益的贈(zèng)與，屬于不可撤銷的贈(zèng)與，即屬于諾成合同，這種情況下，受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)與人享有債權(quán)，可以請(qǐng)求贈(zèng)與人的繼承人履行給付義務(wù)。
你爺爺與你只是簽訂了贈(zèng)與合同，尚未辦理公證，屬于一般的贈(zèng)與，因此你不能要求爺爺?shù)睦^承人履行該贈(zèng)與合同。但基于爺爺?shù)囊庠?，你可以拿出?zèng)與合同與爺爺?shù)睦^承人協(xié)商此事，但該贈(zèng)與合同對(duì)于爺爺?shù)睦^承人沒(méi)有法律上的約束力，你也無(wú)法取得該房產(chǎn)。
試用期期間，
單位可以隨時(shí)與勞動(dòng)者解除勞動(dòng)合同嗎
律師：
您好！我于今年3月20日與一包裝設(shè)計(jì)公司簽訂了兩年的勞動(dòng)合同，并在合同中約定了3個(gè)月的試用期，5月22日，公司突然通知我說(shuō)明天不用來(lái)上班了。我要求公司給我一個(gè)解除合同的理由，公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，試用期期間，公司可以隨時(shí)解除合同。我想請(qǐng)問(wèn)，公司的這種做法合法嗎？
濟(jì)寧 王曉麗
王曉麗：
您好! 我國(guó)勞動(dòng)合同法規(guī)定，在試用期中，除勞動(dòng)者有法律規(guī)定的特殊情形外，用人單位不得解除勞動(dòng)合同。用人單位在試用期解除勞動(dòng)合同的，應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者說(shuō)明理由。
由于勞動(dòng)者在試用期期間的地位比較脆弱，相對(duì)于單位來(lái)說(shuō)勞動(dòng)者個(gè)人屬于弱勢(shì)，對(duì)用人單位在試用期隨意解除合同的行為，更多的人是自認(rèn)倒霉，希望勞動(dòng)者們能夠樹(shù)立起正確的法律意識(shí)，因?yàn)樵谶@個(gè)問(wèn)題上，勞動(dòng)者也有辦法保護(hù)自己的合法權(quán)益。
2008年年底，張迪與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣居間合同，希望出售位于北京市某小區(qū)的一處房產(chǎn)。該房產(chǎn)屬于個(gè)人貸款購(gòu)買的商品房，已抵押給銀行，出售時(shí)還有銀行借款沒(méi)有還清。張迪在委托時(shí)出示了房屋所有權(quán)證、身份證等證件，并在合同中書(shū)面申明該房產(chǎn)屬于自己個(gè)人所有。房屋所有權(quán)證上面登記的產(chǎn)權(quán)人也是張迪本人。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司掛牌出售后，李林最終選定并購(gòu)買了張迪的房產(chǎn)，與張迪簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時(shí)買方向賣方支付了購(gòu)房定金，并約定：由買方預(yù)付一部分房款給賣方，用于提前償還銀行貸款，解除抵押，然后雙方辦理過(guò)戶、交房手續(xù)。同時(shí)，根據(jù)三方的合同約定，由買方向經(jīng)紀(jì)公司（居間方）支付了傭金，并約定，如果買賣雙方任意一方違約，導(dǎo)致交易不成的，應(yīng)承擔(dān)此項(xiàng)傭金，守約方不承擔(dān)傭金。
合同簽訂后，買方如約支付了預(yù)付房款，賣方提前還貸辦理了解除抵押的手續(xù)，并辦理完了過(guò)戶手續(xù)。
2009年8月，李林接到法院傳票，原來(lái)張迪的愛(ài)人侯云如分別將張迪、李林、中介公司告到了法院，要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效。
侯云如訴稱：我與被告張迪系夫妻關(guān)系，2006年7月1登記結(jié)婚?；楹螅蚱薅速?gòu)買了位于北京某小區(qū)的房產(chǎn)一套。2008年12月1日，丈夫在我毫不知情的情況下私自與李林及房產(chǎn)中介公司簽訂了《北京市存量房屋居間買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。
她認(rèn)為該房屋屬于婚后共同財(cái)產(chǎn)，被告張迪在未征得自己同意的情況下，無(wú)權(quán)擅自處分共同房產(chǎn)?，F(xiàn)將丈夫張迪、購(gòu)房者李林和中介公司至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)。
李林很無(wú)奈，辯稱自己和被告張迪簽訂合同時(shí)，沒(méi)有義務(wù)審查房屋是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)本上面只記載了張迪一人的名字，并未顯示存在共有人。并認(rèn)為現(xiàn)在是他們夫妻看房屋漲價(jià)了，想反悔。主張買賣合同有效，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辯稱：簽訂合同時(shí)，看到房產(chǎn)證上只有被告張迪的名字，并沒(méi)有共有權(quán)人的名字。
法院最終判決駁回了原告侯云如的訴訟請(qǐng)求。
主審法官認(rèn)為，公示公信是物權(quán)的基本原則。物權(quán)登記的公信效力是物權(quán)公示制度的法律效果。本案中，據(jù)全部權(quán)證記載，該房屋所有情況為單獨(dú)所有，購(gòu)買人李林有理由相信該房屋系張迪個(gè)人所有，三方簽訂的合同未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此合法有效。原告侯云如提出該房產(chǎn)系婚后共同財(cái)產(chǎn)的說(shuō)法并不能對(duì)抗善意第三人。至于侯云如提出張迪出售房屋的行為侵犯了其共有權(quán)利，對(duì)其損失可另案解決。
制度漏洞是糾紛主要因素
共有人一方以未經(jīng)其允許主張房屋買賣合同無(wú)效的案件中，有些確實(shí)是賣房人違背其他共有人意志私自賣房，但也大量存在買賣合同簽訂后因?yàn)榉績(jī)r(jià)變化等原因，房屋所有權(quán)人不愿意賣房，于是隱性共有人站了出來(lái)。糾紛發(fā)生的原因除了購(gòu)房者未盡到審查義務(wù)、房?jī)r(jià)變化促使售房者違約外，制度方面的漏洞也是主要因素。
夫妻婚后購(gòu)房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍，這在實(shí)踐中給法院的案件審理帶來(lái)不少的困惑。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，配偶并非當(dāng)然的房屋共有權(quán)人，房屋產(chǎn)權(quán)要以機(jī)關(guān)登記為準(zhǔn)，登記為一人的，產(chǎn)權(quán)人就是一人。2008年7月開(kāi)始施行的《房屋登記辦法》對(duì)隱性共有人提出了更明確的要求。
本案例中，夫妻一方登記在自己名下的房產(chǎn)應(yīng)屬合法有效，未登記在權(quán)屬證書(shū)上的另一方，無(wú)權(quán)主張買賣無(wú)效，理由如下。
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以房產(chǎn)證登記為準(zhǔn)
筆者在以前的案例中針對(duì)物權(quán)的公示性，已做過(guò)很多闡述：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》是最新的關(guān)于物權(quán)（所有權(quán)是最完整的物權(quán)）方面的法律，應(yīng)當(dāng)是最權(quán)威的。
所謂物權(quán)公示原則，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅，必須通過(guò)一定的方法向社會(huì)公開(kāi)，從而使第三人知道物權(quán)狀況。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，如前所述，按照我國(guó)法律的規(guī)定是以登記作為其公示的方式的。
所謂公信原則，是指一旦當(dāng)事人的物權(quán)依法進(jìn)行了公示，即使公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)狀況與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不相符，對(duì)于信賴此公示的人也不產(chǎn)生任何影響。
物權(quán)公示和公信原則，主要是方便人們了解物權(quán)狀況，避免侵犯別人的物權(quán)，同時(shí)避免自己受到損害，降低交易成本，保護(hù)交易安全。
如果法律不規(guī)定簡(jiǎn)單易識(shí)別的公示方式，當(dāng)事人要了解清楚物權(quán)狀況，不但成本巨大，有時(shí)甚至是不可能的。
非依法公示的所有權(quán)不應(yīng)受保護(hù)
除非法律有明文規(guī)定，非依法公示的所有權(quán)至少不能對(duì)抗善意第三人，包括不能對(duì)抗善意第三人的合法債權(quán)。
在筆者的大量類似上述案件中，法院判決普遍帶有傾向，即房屋買賣中，房屋所有權(quán)證上登記的所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，房屋所有權(quán)證上未登記的所有權(quán)人提出異議的，如果買方屬善意（即不知情），買賣雙方已辦理過(guò)戶登記，買方已取得房屋所有權(quán)證，則保護(hù)買方所有權(quán)，反之則確認(rèn)合同無(wú)效，終止履行。這實(shí)際上還是承認(rèn)登記之外的權(quán)利人的共有權(quán)，只不過(guò)是根據(jù)法律規(guī)定的善意取得制度承認(rèn)買方已取得的所有權(quán)而已。
大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，只要房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字，都認(rèn)為是合法有效。許多房屋買賣當(dāng)事人對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的服務(wù)性質(zhì)存在誤解，認(rèn)為只要找了經(jīng)紀(jì)公司，經(jīng)紀(jì)公司就要對(duì)交易安全負(fù)責(zé)，承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，我國(guó)法律法規(guī)明確允許經(jīng)紀(jì)公司實(shí)施的，只有兩種行為，一種是居間，一種是。這兩種經(jīng)紀(jì)行為，交易后果都需要買賣雙方自己承擔(dān)。
變隱性為顯性
夫妻一方或其他共有權(quán)人（比如同居產(chǎn)生的共有）因?yàn)楣灿蟹慨a(chǎn)被出售，權(quán)利受到侵害的，可以根據(jù)法律規(guī)定，向侵權(quán)人主張賠償。但這是基于債權(quán)，而不是物權(quán)。為了維護(hù)自己物權(quán)利益不被侵犯，一定要將隱性共有人變?yōu)轱@性共有人。
按照目前法律法規(guī)規(guī)定，要增加房屋的共有權(quán)人，有3種處理方式：贈(zèng)與、買賣、析產(chǎn)登記。
贈(zèng)與
房屋產(chǎn)權(quán)人想在房產(chǎn)證上加上子女的名字，可以選擇將房屋的部分產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與給子女。第一步應(yīng)先到公證部門辦理房屋的贈(zèng)與公證，然后到財(cái)稅部門辦理完稅或免稅手續(xù)，再到國(guó)土房管局的測(cè)繪部門出具測(cè)繪附圖，最后持房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、完稅或免稅證明、測(cè)繪附圖、原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、贈(zèng)與公證書(shū)、身份證明等資料，到房產(chǎn)交易登記部門申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與登記，增加子女為房屋共有人。
買賣
想在自己的房地產(chǎn)權(quán)證上加上親人的名字，可以選擇將房屋的部分產(chǎn)權(quán)賣給有血緣關(guān)系的親人。持房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)、房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具的測(cè)繪附圖、原房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證明等資料，到房產(chǎn)交易登記部門申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，增加其為房屋共有人。
一、投資入股方式
根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)以房地產(chǎn)對(duì)外投資，不需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)除外)，但必須繳納企業(yè)所得稅、印花稅和契稅。
（一）投資方——母公司納稅分析：1.營(yíng)業(yè)稅及附加。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）規(guī)定：“以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！蹦腹驹擁?xiàng)房地產(chǎn)投資行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，也不需要繳納城建稅和教育費(fèi)附加。2.土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）第四條規(guī)定：“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！焙偷谖鍡l規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！庇捎谀腹竞妥庸揪皇欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此該項(xiàng)房地產(chǎn)投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》第三條規(guī)定：“納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬(wàn)分之五貼花?！薄队』ǘ悤盒袟l例施行細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書(shū)據(jù)?！薄秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)）規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)?！蹦腹九c子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！薄敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時(shí)，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)?！蹦腹镜脑擁?xiàng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)屬于非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，因此，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅124.8125萬(wàn)元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅費(fèi)125.5625萬(wàn)元(0.75＋124.8125)。
(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納契稅。”《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股?！背惺芊康禺a(chǎn)權(quán)屬的子公司，應(yīng)按房地產(chǎn)投資價(jià)值1500萬(wàn)元的4%計(jì)算繳納契稅60萬(wàn)元(1500×4%)。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。以上，子公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)60.75萬(wàn)元(60＋0.75)。“投資入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)186.3125萬(wàn)元(125.5625＋60.75)。中興煤業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人聽(tīng)完筆者解答后，對(duì)于母公司不繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對(duì)于子公司需要繳納60萬(wàn)元契稅卻不大樂(lè)意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，接受投資方必須繳納契稅。該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人問(wèn)：如果采用“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”方式，母公司將商務(wù)樓權(quán)屬無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業(yè)集團(tuán)公司作為母公司，將其房地產(chǎn)權(quán)屬劃轉(zhuǎn)給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“37號(hào)文”）第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！背惺芊康禺a(chǎn)權(quán)屬的子公司無(wú)需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司能夠享受免征契稅優(yōu)惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無(wú)償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，根據(jù)其他相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，劃入方雖然無(wú)需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業(yè)所得稅；同時(shí)，劃出方不但需要繳納企業(yè)所得稅和印花稅，還需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，顯然增加了稅負(fù)。
二、無(wú)償劃轉(zhuǎn)方式
（一）資產(chǎn)劃出方——母公司納稅分析：1.營(yíng)業(yè)稅及附加。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“單位和個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位和個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司，屬于贈(zèng)送行為，應(yīng)按視同銷售不動(dòng)產(chǎn)“應(yīng)稅行為”繳納5％的營(yíng)業(yè)稅，并按照規(guī)定比例繳納城建稅和教育費(fèi)附加。應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為84萬(wàn)元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！薄锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“細(xì)則所稱的‘贈(zèng)與’是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應(yīng)繳納土地增值稅。因?yàn)樯虅?wù)樓是新建成的，所以房屋成新度應(yīng)為100％，則計(jì)算土地增值稅的增值額為415.25萬(wàn)元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率應(yīng)為30%。因此，母公司應(yīng)繳納土地增值稅為124.575萬(wàn)元（415.25×30％）4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定和《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”?！镀髽I(yè)所得稅法》第十條規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出”，以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）規(guī)定“：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入：(5)用于對(duì)外捐贈(zèng)?！蹦?、子公司都是法人單位，因此，母公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)給子公司的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于對(duì)外捐贈(zèng)，權(quán)屬已發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)公允價(jià)值與賬面價(jià)值及所納稅費(fèi)的差額確定應(yīng)稅收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。另外，母公司對(duì)子公司的無(wú)償劃轉(zhuǎn)行為，在稅法上視同直接捐贈(zèng)，而且由于捐贈(zèng)行為所發(fā)生的支出不屬于公益性的捐贈(zèng)，所以不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，母公司應(yīng)全額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅72.66875萬(wàn)元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅款281.99375萬(wàn)元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。
（二）資產(chǎn)劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)37號(hào)文第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定，子公司承受母公司無(wú)償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書(shū)立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬(wàn)元的萬(wàn)分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬(wàn)元×0.5‰）。3.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈(zèng)收入?！焙汀镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(八)項(xiàng)所稱接受捐贈(zèng)收入，是指企業(yè)接受的來(lái)自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無(wú)償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。接受捐贈(zèng)收入，按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！钡谑龡l規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入額。前款所稱公允價(jià)值，是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值?！弊庸窘邮苣腹緹o(wú)償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于接受非貨幣性資產(chǎn)捐贈(zèng)，應(yīng)按公允價(jià)值1500萬(wàn)元確定捐贈(zèng)收入額，并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅375萬(wàn)元(1500×25%)。
分割財(cái)產(chǎn)時(shí)要考慮有利于子女的教育生活原則
對(duì)于夫妻雙方在夫妻關(guān)系解除后，還有共同的子女的情況，由于父母子女身份在血緣關(guān)系上的不可更改性，導(dǎo)致在處理夫妻共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，還必須考慮有利于子女的教育和生活的原則。許多離異夫妻，往往有年齡尚小的未成年子女。當(dāng)夫妻雙方離異不可逆轉(zhuǎn)后，對(duì)于子女的教育，生活的處理，必須在分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，要作為一個(gè)重要因素考慮進(jìn)去。實(shí)踐中，司法機(jī)關(guān)有時(shí)會(huì)采取對(duì)子女在經(jīng)濟(jì)上的利益，一次性處理的方式，甚至認(rèn)為這樣處理保證了子女在經(jīng)濟(jì)上無(wú)憂。但筆者認(rèn)為，這種處理方式不宜提倡。因?yàn)?，一旦采取這種一次性的處理方式，往往容易造成父或母一方與子女接觸，溝通的機(jī)會(huì)銳減，甚至沒(méi)有了，而未成年子女無(wú)論缺失親生的父愛(ài)或是母愛(ài)都容易產(chǎn)生性格缺陷，不利于子女的成長(zhǎng)。同時(shí)，作為未撫養(yǎng)子女的父或母一方，一般而言不可能不善待其親生子女。而且父母的財(cái)富也可能隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變化。因此，我認(rèn)為，一次性支付子女教育、生活費(fèi)的方式，應(yīng)作為例外情況對(duì)待，而定期支付子女撫養(yǎng)費(fèi)，生活費(fèi)、教育費(fèi)則應(yīng)作為一般原則來(lái)把握。
再婚離異夫妻共有財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定和處理
對(duì)再婚夫妻離異時(shí)，夫妻共有財(cái)產(chǎn)的處理方式。我認(rèn)為，除以上三方面的原則外，還有一些需要特別注意和掌握的細(xì)節(jié)。再婚夫妻往往在再婚前，雙方或一方就可能有較多的婚前財(cái)產(chǎn)，且這部分財(cái)產(chǎn)往往可能是再婚前一方與前配偶，甚至子女共同創(chuàng)造的財(cái)富，確實(shí)與再婚另一方?jīng)]有多大關(guān)系。因此，對(duì)再婚一方的婚前財(cái)產(chǎn)，只要一方舉證證明確實(shí)在再婚之前就存在，那么就應(yīng)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因?yàn)?，再婚一方或雙方往往大多數(shù)在再婚之前與他（她）人育有子女。若在舉證上要求主張婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)方過(guò)于嚴(yán)格，顯然有失公允，相反，對(duì)主張是共有財(cái)產(chǎn)一方則應(yīng)嚴(yán)格要求其舉證證明。只有再婚一方對(duì)約定婚后財(cái)產(chǎn)屬共有還是個(gè)人所有有爭(zhēng)議時(shí)，而一方無(wú)法舉證證明是婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，才適用推定共有原則。概言之，再婚離異夫妻共有財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定，應(yīng)掌握婚前財(cái)產(chǎn)不適用推定共有原則，婚后財(cái)產(chǎn)可適用推定共有原則。
分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)不考慮一方收入多少原則
分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)，要照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方，適當(dāng)照顧婦女兒童這些都是老生常談了。但實(shí)踐中，有些司法工作者有時(shí)會(huì)以夫妻一方收入多少因素在分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)中傾斜。筆者認(rèn)為，這個(gè)因素不應(yīng)考慮，因?yàn)?，在夫妻雙方對(duì)婚后共有財(cái)產(chǎn)無(wú)約定時(shí)一般應(yīng)平均分割財(cái)產(chǎn)。既不能因一方收入多就少分，也不能因一方收入多就多分。因?yàn)椋粋€(gè)家庭是一個(gè)整體。大多數(shù)情況下往往男方是一個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)主要來(lái)源，女方則負(fù)責(zé)持家育子，很難簡(jiǎn)單量化誰(shuí)的貢獻(xiàn)大，誰(shuí)的貢獻(xiàn)小，而且一旦量化，大多是女方吃虧，因?yàn)橐话闱闆r下，從收入上看，多數(shù)家庭是男方收入高，女方收入少。但事實(shí)上，男方的高收入是與女方花大量時(shí)間精力操持家務(wù)照顧子女分不開(kāi)的。同樣，對(duì)女主外、男主內(nèi)也是一樣的通理。因此，收入的高低不代表夫或妻一方對(duì)家庭貢獻(xiàn)的大小。況且，婚姻家庭關(guān)系畢竟不同于單純的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這是在處理夫妻共有財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意婚姻中財(cái)產(chǎn)關(guān)系的一個(gè)重要特征。
關(guān)于雙方對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)的處分協(xié)議如何認(rèn)定其效力問(wèn)題
根據(jù)《合同法》的基本原則，任何協(xié)議只有不違反法律法規(guī)之規(guī)定，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，就應(yīng)認(rèn)定其有效。問(wèn)題是在婚姻案件中，由于涉及人身關(guān)系的因素，會(huì)出現(xiàn)一些按常理無(wú)法理解的財(cái)產(chǎn)處分行為，或者說(shuō)財(cái)產(chǎn)的處分，有時(shí)是伴隨著一定的人身關(guān)系轉(zhuǎn)移為條件的。因此，在認(rèn)定雙方對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)處分的約定時(shí)，一定要聯(lián)系人身關(guān)系的變化來(lái)考察和理解，不能將財(cái)產(chǎn)關(guān)系的變化和人身關(guān)系的變化割裂開(kāi)。比如說(shuō)，如果一方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)處分的承諾是以子女撫養(yǎng)權(quán)歸屬為前提的，那么在子女撫養(yǎng)權(quán)發(fā)生變更后，應(yīng)當(dāng)允許一方當(dāng)事人對(duì)財(cái)產(chǎn)處分承諾的翻悔。當(dāng)然翻悔是基于尚未離婚之前，離婚之后則不能單方面翻悔。除非雙方一致同意對(duì)財(cái)產(chǎn)另作處分。還有一種情況是，離婚一方當(dāng)事人在協(xié)議處分財(cái)產(chǎn)時(shí)，在財(cái)產(chǎn)上做出重大讓步，即約定一方所得的財(cái)產(chǎn)明顯大大多于另一方。但在離婚時(shí)，讓步一方翻悔，不同意先前雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)處分的約定，應(yīng)如何處理。實(shí)踐中，有些司法工作人員往往不分析具體情況，一律按雙方約定的內(nèi)容來(lái)認(rèn)定和處理雙方的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，而這樣的處理，實(shí)際上有可能違反一些民事法律法規(guī)的基本原則和精神。對(duì)此，筆者認(rèn)為，在約定的內(nèi)容雙方?jīng)]有實(shí)際履行之前，應(yīng)當(dāng)允許讓步一方翻悔，因?yàn)樽尣揭环降男袨?，?duì)對(duì)方得到的多于法定財(cái)產(chǎn)應(yīng)得的財(cái)產(chǎn)部分，應(yīng)視為是一種對(duì)對(duì)方的贈(zèng)與行為，而根據(jù)我國(guó)相關(guān)民事法律法規(guī)之規(guī)定，財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與行為發(fā)生之前，贈(zèng)與人有權(quán)撤銷贈(zèng)與，這也是因?yàn)橘?zèng)與具有無(wú)償?shù)奶卣?，從而使?zèng)與人當(dāng)然享有撤銷權(quán)。當(dāng)然如果已經(jīng)實(shí)際交付履行則另當(dāng)別論。
分割和認(rèn)定夫妻共有財(cái)產(chǎn)容易忽視的問(wèn)題
眾所周知，夫妻共有財(cái)產(chǎn)是指夫妻雙方在夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)。在夫妻雙方無(wú)約定時(shí)，財(cái)產(chǎn)按共同共有關(guān)系來(lái)處理。但由于我國(guó)是一個(gè)注重傳統(tǒng)、講究親情的國(guó)家，往往存在祖孫三代共居一處的情況。這就容易出現(xiàn)，夫妻雙方或一方的父母或他們的子女與夫妻共同出資購(gòu)買固定資產(chǎn)和貴重物品的情況。而實(shí)踐中在對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)認(rèn)定時(shí)，往往不注意對(duì)家庭其他成員財(cái)產(chǎn)的判斷。即只注意判斷為婚前財(cái)產(chǎn)、婚后財(cái)產(chǎn)，只注意是否說(shuō)個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)的判斷，卻容易忽視對(duì)其他家庭成員財(cái)產(chǎn)的分割，結(jié)果造成在分割處理夫妻共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，往往把離婚一方或雙方父母甚至子女等他人的財(cái)產(chǎn)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)來(lái)分割了。因此在婚姻案件中個(gè)，對(duì)離婚當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)首先要注意析產(chǎn)，只有界定清楚爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)屬夫妻財(cái)產(chǎn)，將他人財(cái)產(chǎn)剝離后，才可將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至是否認(rèn)定屬夫妻共有財(cái)產(chǎn)以及如何分割的問(wèn)題上。還有就是夫妻共有的分割應(yīng)當(dāng)以離婚時(shí)一并處理為原則，是離婚后處理為例外。因?yàn)殡p方夫妻關(guān)系解除后，會(huì)產(chǎn)生一個(gè)對(duì)那是離婚后所得財(cái)產(chǎn)，那是離婚前所得財(cái)產(chǎn)的判斷。而且時(shí)間越長(zhǎng)越難判斷，越不利于對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)的處理。因此，這也是司法工作者在實(shí)踐中容易忽視的問(wèn)題。依筆者的實(shí)踐感受，尤其在近幾年，基層司法人員有將離婚和財(cái)產(chǎn)分開(kāi)來(lái)處理的明顯傾向，當(dāng)然這也與現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)關(guān)系越來(lái)越復(fù)雜有一定關(guān)系?？傊?，這是一個(gè)值得關(guān)注和思考的問(wèn)題。
事實(shí)婚姻中的共有財(cái)產(chǎn)處理
最近，筆者正在辦理一起因事實(shí)婚姻關(guān)系需要處理認(rèn)定是否為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的案件。當(dāng)事人與他人在30年前未登記注冊(cè)就同居生育，10年之后，雙方因性格不合，感情不和，分開(kāi)各自獨(dú)立生活，至今有二十余年。雙方既沒(méi)辦結(jié)婚登記，也沒(méi)有通過(guò)司法機(jī)關(guān)解除事實(shí)婚姻關(guān)系。由于雙方不懂法，自認(rèn)為因未登記結(jié)婚，只要分開(kāi)生活就自動(dòng)離婚了。而按照《婚姻登記條例》結(jié)合最高人民法院對(duì)《婚姻法司法解釋》之規(guī)定，當(dāng)事人屬于事實(shí)婚姻。因?yàn)樗麄兊氖聦?shí)婚姻關(guān)系發(fā)生在《婚姻登記條例》頒布之前，頒布后當(dāng)事人與其子女的母親早已分居多年，因此，不存在補(bǔ)辦結(jié)婚登記的行為。焦點(diǎn)問(wèn)題是，當(dāng)事人與事實(shí)婚姻中的配偶分開(kāi)獨(dú)立生活近十年后，由他本人個(gè)人出資向單位所購(gòu)的房屋，在解除事實(shí)婚姻關(guān)系時(shí)，是否應(yīng)按夫妻共有財(cái)產(chǎn)來(lái)分割?；蛘哒f(shuō)，是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，如何界定。對(duì)此，我認(rèn)為，只要證明該房產(chǎn)是在雙方分開(kāi)獨(dú)立生活后，確實(shí)是由一方當(dāng)事人個(gè)人出資購(gòu)買，在解除雙方事實(shí)婚姻關(guān)系時(shí)，就應(yīng)考慮認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。理由是，認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并不影響子女的繼承權(quán)；該財(cái)產(chǎn)的取得是基于一方當(dāng)事人是單位職工身份并完全是由其個(gè)人出資，尤為關(guān)鍵的是，購(gòu)房時(shí)間是發(fā)生在購(gòu)房人與事實(shí)婚姻中的配偶分居生活近十年以后的事。同時(shí)，分居的二十年間，事實(shí)婚姻中另一方的收入和財(cái)富，他方同樣也未享有。因此，宜認(rèn)定為出資購(gòu)買方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但這個(gè)情況非常特殊，按現(xiàn)行《婚姻法》和相關(guān)司法解釋及行政法規(guī)之規(guī)定，找不到現(xiàn)成的處理規(guī)定。但從民法基本的公平原則看，認(rèn)定房產(chǎn)為購(gòu)買方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)比較合理、公平。當(dāng)然，按現(xiàn)行《婚姻法》及相關(guān)規(guī)定，若處理財(cái)產(chǎn)時(shí)事實(shí)婚姻等同于登記婚姻，則本案一方當(dāng)事人個(gè)人出資所購(gòu)房產(chǎn)仍然可以認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)來(lái)分割。因?yàn)?，?dāng)事人雙方的事實(shí)婚姻關(guān)系，沒(méi)有通過(guò)司法程序予以解除，可以認(rèn)為當(dāng)事人雙方在法律上仍然具有夫妻關(guān)系或夫妻身份，但事實(shí)上確實(shí)名不符實(shí)了。而且，現(xiàn)行有效的《婚姻登記條例》也不承認(rèn)事實(shí)婚姻關(guān)系了，即不合法的婚姻關(guān)系，夫妻關(guān)系不受法律保護(hù)。那么若本案中另一方當(dāng)事人主張?jiān)摲慨a(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是應(yīng)該支持還是否定呢？我認(rèn)為，不考慮為夫妻共有財(cái)產(chǎn)更符合立法精神和公平原則。
贈(zèng)與人：_________
住所：_________
身份證號(hào)：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
受贈(zèng)人：_________
住所：_________
身份證號(hào)：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
為明確雙方本次贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為的權(quán)利義務(wù)，雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)
贈(zèng)與人將其所有的_________（寫(xiě)明標(biāo)的物）贈(zèng)送給受贈(zèng)人，其所有權(quán)證明為：_________（寫(xiě)明證明贈(zèng)與人所有權(quán)的證據(jù)名稱）
第二條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的狀況
名稱：_________
數(shù)量：_________
質(zhì)量：_________
價(jià)值：_________
位置：_________
第三條 贈(zèng)與目的：_________
第四條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的交付
贈(zèng)與人會(huì)同受贈(zèng)人于_________年_________月_________日，到_________（寫(xiě)明具體的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)名稱）進(jìn)行贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第五條 手續(xù)辦理
受贈(zèng)人應(yīng)在_________（寫(xiě)明具體的期間）期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)，逾期不辦的，視為拒絕贈(zèng)與。
第六條 權(quán)利保證
贈(zèng)與人確認(rèn)本件贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)土地及房屋，在贈(zèng)與前并無(wú)積欠稅金，倘有贈(zèng)與人應(yīng)負(fù)責(zé)繳清。
第七條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)
受贈(zèng)人無(wú)須向贈(zèng)與人支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由受贈(zèng)人負(fù)擔(dān)。
第八條 贈(zèng)與的撤銷
贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用前款。
第九條 贈(zèng)與物的交付
具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。
第十條 贈(zèng)與物的損毀
因贈(zèng)與人故意或者重大過(guò)失致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十一條 贈(zèng)與物的瑕疵
贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。
附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。贈(zèng)與人故意不告知瑕疵或者保證無(wú)瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十二條 贈(zèng)與的撤銷
1、受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：
（1）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；
（2）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；
（3）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)；
（4）因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈(zèng)與，并要求受贈(zèng)人返還贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)；
（5）_________。
2、贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。
第十三條 通知
1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________（書(shū)信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等）方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（書(shū)面通知發(fā)出_________天內(nèi)）簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十五條 合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書(shū)面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書(shū)面明確同意，均屬無(wú)效。
第十六條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書(shū)面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)（不論曾否宣戰(zhàn)）、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 爭(zhēng)議的處理
1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；
（2）依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈(zèng)與人（蓋章）：_________ 受贈(zèng)人（蓋章）：_________
委托人（簽字）：_________ 委托人（簽字）：_________
簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
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│ 鑒（公）證意見(jiàn)： │
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│ 經(jīng) 辦 人：鑒（公）證機(jī)關(guān)（章） │
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│ 年月日│
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│（注：除國(guó)家另有規(guī)定外，鑒（公）證實(shí)行自愿原則）│
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附件
附件：
不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示：
贈(zèng)與人：________________________
住所：__________________________
身份證號(hào)：______________________
通訊地址：______________________
郵政編碼：______________________
電話：__________________________
受贈(zèng)人：________________________
住所：__________________________
身份證號(hào)：______________________
通訊地址：______________________
郵政編碼：______________________
電話：__________________________
為明確雙方本次贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為的權(quán)利義務(wù)，雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)
贈(zèng)與人將其所有的________（寫(xiě)明標(biāo)的物）贈(zèng)送給受贈(zèng)人，其所有權(quán)證明為：________（寫(xiě)明證明贈(zèng)與人所有權(quán)的證據(jù)名稱）
第二條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的狀況
名稱：_________
數(shù)量：_________
質(zhì)量：_________
價(jià)值：_________
位置：_________
第三條 贈(zèng)與目的：_________
第四條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的交付
贈(zèng)與人會(huì)同受贈(zèng)人于_________年_________月_________日，到_________（寫(xiě)明具體的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)名稱）進(jìn)行贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第五條 手續(xù)辦理
受贈(zèng)人應(yīng)在_________（寫(xiě)明具體的期間）期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)，逾期不辦的，視為拒絕贈(zèng)與。
第六條 權(quán)利保證
贈(zèng)與人確認(rèn)本件贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)土地及房屋，在贈(zèng)與前并無(wú)積欠稅金，倘有贈(zèng)與人應(yīng)負(fù)責(zé)繳清。
第七條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)
受贈(zèng)人無(wú)須向贈(zèng)與人支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由受贈(zèng)人負(fù)擔(dān)。
第八條 贈(zèng)與的撤銷
贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用前款。
第九條 贈(zèng)與物的交付
具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。
第十條 贈(zèng)與物的損毀
因贈(zèng)與人故意或者重大過(guò)失致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十一條 贈(zèng)與物的瑕疵
贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。
附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。贈(zèng)與人故意不告知瑕疵或者保證無(wú)瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十二條 贈(zèng)與的撤銷
1．受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：
（1）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；
（2）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；
（3）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)；
（4）因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈(zèng)與，并要求受贈(zèng)人返還贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)；
（5）_________。
2．贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。
第十三條 通知
1．根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________（書(shū)信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等）方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2．各方通訊地址如下：_________。
3．一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_____日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（書(shū)面通知發(fā)出_________天內(nèi)）簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十五條 合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書(shū)面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書(shū)面明確同意，均屬無(wú)效。
第十六條 不可抗力
1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2．聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書(shū)面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3．不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4．本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)（不論曾否宣戰(zhàn)）、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 爭(zhēng)議的處理
1．本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2．本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第____種方式解決
（1）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；
（2）依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈(zèng)與人（蓋章）：___________
委托人（簽字）：_______
簽訂地點(diǎn)：_________________
_______年________月______日
受贈(zèng)人（蓋章）：___________
委托人（簽字）：_______
簽訂地點(diǎn)：_________________
________年_______月______日
鑒（公）證意見(jiàn)：___________
經(jīng)辦人：___________________
鑒（公）證機(jī)關(guān)（章）_______
_______年________月______日
（注：除國(guó)家另有規(guī)定外，鑒（公）證實(shí)行自愿原則）
附件：不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示：
1.房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容。建設(shè)部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋權(quán)利人的申請(qǐng)，依法定程序?qū)ζ渖暾?qǐng)的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查、核實(shí)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)的行為。
2.房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。筆者認(rèn)為，房屋權(quán)屬登記行為是房屋登記機(jī)關(guān)依權(quán)利人申請(qǐng)而作出的行政確認(rèn)行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認(rèn)是指行政主體對(duì)行政相對(duì)人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認(rèn)定和證明等形式。行政登記確認(rèn)是指行政主體根據(jù)相對(duì)人的申請(qǐng)，對(duì)法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊(cè)的事項(xiàng)予以登記，從而依法確認(rèn)相對(duì)人某種法律地位、權(quán)利義務(wù)及其他法律事實(shí)、法律關(guān)系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權(quán)屬登記行為是房屋管理機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)應(yīng)權(quán)利人的申請(qǐng)作出的行為，是房產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政行為。該登記行政行為是對(duì)房屋權(quán)屬的法律關(guān)系的確認(rèn)，是對(duì)權(quán)利所有人合法擁有權(quán)利的真實(shí)性的證明。而行政確認(rèn)正是對(duì)行政相對(duì)人的法律地位和義務(wù)的確定或否定，其直接對(duì)象是那些與行政相對(duì)人的法律地位和權(quán)利義務(wù)緊密相關(guān)的特定法律事實(shí)或法律關(guān)系。其次，該登記行為是為了實(shí)現(xiàn)行政管理目的而進(jìn)行，體現(xiàn)了國(guó)家管理房屋事務(wù)的行政目的，通過(guò)登記制度維護(hù)房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但在登記過(guò)程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對(duì)人的關(guān)系。在房屋權(quán)屬登記過(guò)程中，無(wú)論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權(quán)屬登記都是對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行政確認(rèn)，房屋登記主管部門通過(guò)向權(quán)利申請(qǐng)人頒發(fā)房屋證書(shū)證明其是合法權(quán)利人，體現(xiàn)了行政確認(rèn)行為的特點(diǎn)，其法律后果是行政相對(duì)人獲得了某一物的真實(shí)性、合法性的有效明。
3.房屋權(quán)屬登記的分類
（1）總登記?？偟怯浭侵缚h級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。
（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請(qǐng)人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請(qǐng)人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。
（3）轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文書(shū)等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書(shū)才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。
（4）變更登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理變更登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。
（5）他項(xiàng)權(quán)利登記。他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書(shū)、相關(guān)的證明文件、身份證件等。
（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請(qǐng)辦理注銷登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書(shū)，他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
二、城市房屋權(quán)屬登記案件的司法審查
以上所列舉的各類房屋登記行為，權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權(quán)向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標(biāo)準(zhǔn)是人民法院對(duì)行政行為的合法性作出最終評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則。由于房屋權(quán)屬登記案件往往法律關(guān)系復(fù)雜，加之法律法規(guī)對(duì)此規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，因而實(shí)踐中對(duì)這類案件的審查標(biāo)準(zhǔn)一直存有爭(zhēng)議。
目前，登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)對(duì)辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。大體而言，前述法律規(guī)范中對(duì)房產(chǎn)登記的條件主要設(shè)置了以下四個(gè)方面的內(nèi)容：一是申請(qǐng)人資格及相應(yīng)的證明文件；二是與登記內(nèi)容相關(guān)的房產(chǎn)證件和其他證件；三是必要的房屋權(quán)屬清楚、無(wú)爭(zhēng)議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或公共利益，應(yīng)不予登記的情形。上述內(nèi)容簡(jiǎn)言之為證件齊全、權(quán)屬清楚、無(wú)爭(zhēng)議。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進(jìn)行的形式審查。
已經(jīng)頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。該條還規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。該條中的“查驗(yàn)”，是既要查又要驗(yàn)的意思，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡到審慎的義務(wù)，在最大程度上保證登記的真實(shí)性。比如，大量的房屋登記諸如轉(zhuǎn)讓、抵押，房產(chǎn)證是當(dāng)事人必須提供的。在目前房產(chǎn)證造假情況較嚴(yán)重的情況下，對(duì)于房產(chǎn)證的真實(shí)性，登記機(jī)構(gòu)就必須查明。因?yàn)榉慨a(chǎn)證是由登記機(jī)構(gòu)發(fā)出的，審查房產(chǎn)證的真?zhèn)螌?duì)于登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何困難。比如一個(gè)案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個(gè)房產(chǎn)證，結(jié)果兩個(gè)房產(chǎn)證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權(quán)無(wú)效，抵押權(quán)人造成了重大損失，那么，登記機(jī)構(gòu)肯定負(fù)有審查不嚴(yán)的責(zé)任。筆者認(rèn)為房產(chǎn)管理部門在作出行政登記行為時(shí)，只是根據(jù)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式上的審查，并不能對(duì)當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利狀況進(jìn)行改變，也不能對(duì)當(dāng)事人是否真正享有某項(xiàng)民事權(quán)利進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的確認(rèn)，至于當(dāng)事人之間的糾紛，房產(chǎn)管理部門更無(wú)權(quán)進(jìn)行裁決，不能加大房產(chǎn)部門的責(zé)任。在行政訴訟中，對(duì)登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對(duì)登記行為事實(shí)、證據(jù)的審查。對(duì)此問(wèn)題，理論與實(shí)務(wù)中存在是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查的爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取形式審查標(biāo)準(zhǔn)，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時(shí)，申請(qǐng)人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對(duì)發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭(zhēng)議不僅存在于法院和登記機(jī)關(guān)之間，即使不同的法院對(duì)審查標(biāo)準(zhǔn)的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國(guó)尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對(duì)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、實(shí)質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒(méi)有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問(wèn)題無(wú)法得到合理的解釋。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過(guò)程中，究竟應(yīng)該承擔(dān)多大的責(zé)任，是只需對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式審查，還是不僅要進(jìn)行形式要件的審查，還要負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)材料的真?zhèn)我约胺申P(guān)系的真實(shí)性，這在實(shí)踐當(dāng)中一直存在爭(zhēng)議。
司法實(shí)踐中，如果采用形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，將使行政訴訟重復(fù)登記機(jī)關(guān)的審查過(guò)程，無(wú)法體現(xiàn)司法機(jī)關(guān)對(duì)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護(hù)相對(duì)人合法權(quán)益與監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行政的理念。但如果采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)，則將面臨更多的問(wèn)題。一是與登記行為的性質(zhì)不相符。登記行為本身不賦予行政相對(duì)人以權(quán)利，也不是對(duì)行政相對(duì)人與他人之間權(quán)利或事實(shí)狀態(tài)的裁決，而僅是對(duì)行政相對(duì)人與他人之間特定權(quán)利與事實(shí)的狀態(tài)的記載。由于登記機(jī)關(guān)在登記程序中采取的是形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，因此，要求其對(duì)可能存在的利害關(guān)系人一一把握既無(wú)必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質(zhì)不相符。行政訴訟解決的是行政相對(duì)人與行政機(jī)關(guān)之間的行政爭(zhēng)議，體現(xiàn)的是司法權(quán)對(duì)行政權(quán)的監(jiān)督。采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)將使行政訴訟陷入確定真正權(quán)利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認(rèn)為，房產(chǎn)登記行政訴訟中對(duì)登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無(wú)論是強(qiáng)調(diào)形式審查還是實(shí)質(zhì)審查都不妥當(dāng)。
筆者認(rèn)為，審理房產(chǎn)登記行政案件應(yīng)依照前述法律規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)。具體而言，該審查標(biāo)準(zhǔn)要求登記機(jī)關(guān)：一是要把申請(qǐng)人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照，審查申請(qǐng)人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關(guān)法律法規(guī)所要求的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照，審查每份申請(qǐng)材料是否符合法定的形式、內(nèi)容是否滿足法律要素的要求；三是要運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細(xì)分析申請(qǐng)材料之間有無(wú)矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請(qǐng)材料形成的證據(jù)鏈?zhǔn)欠褡阋宰C明申請(qǐng)人為登記房屋的權(quán)利人等等。綜上，在目前司法實(shí)踐中，依照《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《房屋登記辦法》有關(guān)房屋登記的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對(duì)權(quán)利人的申請(qǐng)進(jìn)行的審查，包含了形式審查的內(nèi)容，即對(duì)申請(qǐng)人提交的產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料是否齊全進(jìn)行審查，也包含了實(shí)質(zhì)審查的內(nèi)容，即要對(duì)權(quán)利人申請(qǐng)登記的房屋權(quán)屬是否清楚進(jìn)行審核。這就體現(xiàn)出我國(guó)現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實(shí)質(zhì)審查雙方面的。
三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機(jī)關(guān)在辦理房屋登記中存在的問(wèn)題
1、忽視實(shí)體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭(zhēng)議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請(qǐng)?jiān)诤?，辦證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。
2、房屋登記機(jī)關(guān)在申請(qǐng)人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請(qǐng)人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯(cuò)誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長(zhǎng)瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產(chǎn)一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請(qǐng)，要求繼承該房產(chǎn)，被告于當(dāng)日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當(dāng)日應(yīng)邵長(zhǎng)瑩的申請(qǐng)，為其辦理了該房屋買受轉(zhuǎn)移登記，并于2007年4月11日向邵長(zhǎng)瑩頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。后該房屋動(dòng)遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長(zhǎng)瑩主張權(quán)利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長(zhǎng)瑩因回遷房屋的權(quán)屬問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。原告認(rèn)為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權(quán)證，故該房屋權(quán)屬并未實(shí)際轉(zhuǎn)移到邵郭氏名下，被告為邵長(zhǎng)瑩辦理房屋買受轉(zhuǎn)移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。
3、登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請(qǐng)材料申請(qǐng)進(jìn)行登記的行政行為?，F(xiàn)行法律雖然沒(méi)有明確房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記材料作實(shí)體審查，也沒(méi)有能力鑒別當(dāng)事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實(shí)性和簽字的真實(shí)性，初始登記中未存有原告身份證復(fù)印件和簽字，未出證的情況下即進(jìn)行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認(rèn)為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對(duì)在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現(xiàn)的弄虛作假問(wèn)題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對(duì)登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！贝送?，還要求“申請(qǐng)人對(duì)其提交的登記申請(qǐng)文件的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)”。例五大連池法院審理周士元訴房產(chǎn)處房屋變更登記一案，周世元與周德來(lái)系父子關(guān)系，五房權(quán)證青字第1007895號(hào)房屋所有權(quán)人為周世元，該房屋由周德來(lái)居住。2008年3月31日周德來(lái)與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來(lái)將其居住的房屋以80.000.00元的價(jià)格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權(quán)人變更登記為其房屋所有權(quán)人，依據(jù)其與周德來(lái)簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產(chǎn)登記部門提供周世元的房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記部門審查，將五房權(quán)證青字第1007895號(hào)房屋所有權(quán)證變更登記為五房權(quán)證青字第1010460號(hào)房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號(hào)房屋所有權(quán)證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對(duì)該房屋主張享有所有權(quán)，請(qǐng)求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號(hào)房屋所有權(quán)證。法院審查認(rèn)為孫繼福向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實(shí)不符，可以確認(rèn)為虛假材料。房屋登記部門依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，依法不能成立，應(yīng)予撤銷。
4、違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清的情況下進(jìn)行了登記。
四、對(duì)該類案件解決對(duì)策、意見(jiàn)和建議
1、正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對(duì)民事行為的認(rèn)可行為，而不是對(duì)民事糾紛的處理行為。認(rèn)清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進(jìn)一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。
2、明確對(duì)房產(chǎn)登記行為的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。司法是最終的救濟(jì)渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機(jī)關(guān)。
3、注重保護(hù)行政管理相對(duì)方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的額很大，矛盾尖銳，處理不當(dāng)，會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會(huì)效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。
4、正確處理行使審判職能與支持登記機(jī)關(guān)依法行政的矛盾。由于房產(chǎn)登記相關(guān)法律規(guī)定欠缺、抽象、簡(jiǎn)單，而大家對(duì)法律理解的分歧又較大，不可避免登記機(jī)關(guān)的結(jié)論與法院的認(rèn)定存在不同。一方面，我們要堅(jiān)決糾正登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，另一方面，也要進(jìn)一步加強(qiáng)與他們的溝通，通過(guò)提出司法建議、召開(kāi)座談會(huì)、聯(lián)合舉辦講座等方式，達(dá)成法律理解的一致和案件處理的共識(shí)，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。
贈(zèng)與合同范本一甲方：(身份證號(hào)：)
乙方：(身份證號(hào)：)
甲、乙雙方本著互利互惠的原則，經(jīng)充分協(xié)商，就股權(quán)贈(zèng)與事宜達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守。
本協(xié)議由甲方與乙方于年月日在簽訂。
第一條贈(zèng)與標(biāo)的
1、甲方擁有上海xx有限公司(以下簡(jiǎn)稱“公司”)股權(quán)，是該公司的合法股東;
2、甲方同意將其擁有不超過(guò)公司股權(quán)總額%的股權(quán)給乙方;
3、乙方同意接受上述贈(zèng)與。
第二條贈(zèng)與條件
1、為取得上述贈(zèng)與，乙方應(yīng)為公司提供如下服務(wù)：(這只是合同樣本，暫時(shí)還沒(méi)有協(xié)商，但不知道是否規(guī)定一定要有服務(wù)?)
2、乙方為公司連續(xù)服務(wù)每滿1年，甲方同意將其擁有的占公司股權(quán)總額1%的股權(quán)贈(zèng)與乙方，但所贈(zèng)與的股權(quán)累計(jì)最多不超過(guò)公司股權(quán)總額%。
3、乙方提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)是連續(xù)的，非經(jīng)甲方同意，不得中斷。
第三條贈(zèng)與程序
1、乙方連續(xù)服務(wù)每滿1年，自屆滿之日起30日內(nèi)，甲方應(yīng)當(dāng)按照本協(xié)議提請(qǐng)公司向登記機(jī)關(guān)辦理股權(quán)變更登記，并將股權(quán)變動(dòng)情況登載于公司的股東名冊(cè)，同時(shí)向乙方出具《出資證明書(shū)》。
2、如此項(xiàng)贈(zèng)與需征得公司其他股東同意的，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)取得該項(xiàng)同意。
第四條贈(zèng)與的撤銷
1.有下列情形之一，甲方可以撤銷贈(zèng)與：
(1)乙方嚴(yán)重侵害甲方或甲方的近親屬;
(2)乙方嚴(yán)重?fù)p害公司利益或給公司造成損失;
(3)乙方未提供本協(xié)議第二條第1款約定的服務(wù)或擅自中斷服務(wù)。
2、因上款第(1)項(xiàng)、第(2)項(xiàng)撤銷贈(zèng)與的，乙方應(yīng)當(dāng)返還其基于本協(xié)議受贈(zèng)的全部股權(quán)，并配合甲方和公司辦理公司股權(quán)變更手續(xù);因上款第(3)項(xiàng)撤銷贈(zèng)與的，乙方無(wú)須返還依合同已取得的股權(quán)。
3、贈(zèng)與撤銷后，本協(xié)議終止履行。
4、除本條第1款規(guī)定之情形外，乙方已提供本協(xié)議第二條第1款約定的服務(wù)，甲方不得撤銷贈(zèng)與。
第五條承諾和保證
1、甲方保證對(duì)依據(jù)本協(xié)議贈(zèng)與給乙方的股權(quán)擁有完全的處分權(quán);上述股權(quán)未設(shè)置任何抵押權(quán)或其他擔(dān)保權(quán)。
2、乙方承認(rèn)原公司章程和股東之間的合同，保證按原章程和合同的規(guī)定承擔(dān)股東權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
3、乙方承諾，除非經(jīng)甲方事先同意，不擔(dān)任公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理和其他高級(jí)管理人員。
第六條股權(quán)贈(zèng)與的法律后果
1、股權(quán)贈(zèng)與完成后，乙方即成為公司股東，按其股權(quán)比例分享公司的利潤(rùn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損。
2、公司已經(jīng)發(fā)生的債權(quán)債務(wù)不受股東變更的影響。
第七條費(fèi)用的負(fù)擔(dān)
本轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)施所需支付的有關(guān)稅費(fèi)雙方各負(fù)擔(dān)二分之一。
第八條違約責(zé)任
如果本協(xié)議任何一方未按本協(xié)議的規(guī)定，適當(dāng)?shù)?、全面地履行其義務(wù)，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。守約一方由此產(chǎn)生的任何責(zé)任和損害，應(yīng)由違約一方賠償。
第九條法律適用和爭(zhēng)議解決
1.本協(xié)議受中國(guó)法律管轄并按其解釋。
2.凡因本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成，任何一方均可向公司所在地法院提起訴訟。
第十條其他
1、本協(xié)議由雙方或其委托人簽字或蓋章后生效。
2、本協(xié)議正本一式五份，甲乙雙方各執(zhí)一份，公司執(zhí)一份，其余由有關(guān)政府部門留存。
贈(zèng)與合同范本二合同編號(hào)：_________
贈(zèng)與人：_________
住所：_________
身份證號(hào)：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
受贈(zèng)人：_________
住所：_________
身份證號(hào)：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
為明確雙方本次贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為的權(quán)利義務(wù)，雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)
贈(zèng)與人將其所有的_________(寫(xiě)明標(biāo)的物)贈(zèng)送給受贈(zèng)人，其所有權(quán)證明為：_________(寫(xiě)明證明贈(zèng)與人所有權(quán)的證據(jù)名稱)
第二條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的狀況
名稱：_________
數(shù)量：_________
質(zhì)量：_________
價(jià)值：_________
位置：_________
第三條 贈(zèng)與目的：_________
第四條 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的交付
贈(zèng)與人會(huì)同受贈(zèng)人于_________年_________月_________日，到_________(寫(xiě)明具體的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)名稱)進(jìn)行贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第五條 手續(xù)辦理
受贈(zèng)人應(yīng)在_________(寫(xiě)明具體的期間)期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)，逾期不辦的，視為拒絕贈(zèng)與。
第六條 權(quán)利保證
贈(zèng)與人確認(rèn)本件贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)土地及房屋，在贈(zèng)與前并無(wú)積欠稅金，倘有贈(zèng)與人應(yīng)負(fù)責(zé)繳清。
第七條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)
受贈(zèng)人無(wú)須向贈(zèng)與人支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由受贈(zèng)人負(fù)擔(dān)。
第八條 贈(zèng)與的撤銷
贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用前款。
第九條 贈(zèng)與物的交付
具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。
第十條 贈(zèng)與物的損毀
因贈(zèng)與人故意或者重大過(guò)失致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十一條 贈(zèng)與物的瑕疵
贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。
附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。贈(zèng)與人故意不告知瑕疵或者保證無(wú)瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十二條 贈(zèng)與的撤銷
1、受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：
(1)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬;
(2)對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;
(3)不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù);
(4)因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈(zèng)與，并要求受贈(zèng)人返還贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn);
(5)_________.
2、贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。
第十三條 通知
1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________(書(shū)信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2、各方通訊地址如下：_________.
3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十五條 合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書(shū)面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書(shū)面明確同意，均屬無(wú)效。
第十六條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書(shū)面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 爭(zhēng)議的處理
1、本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈(zèng)與人(蓋章)：_________ 受贈(zèng)人(蓋章)：_________
委托人(簽字)：_________ 委托人(簽字)：_________
簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
【財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與合同二】
贈(zèng)與人：_________
受贈(zèng)人：_________
贈(zèng)與人根據(jù)自己的意愿，在沒(méi)有任何外界干擾的情況下，決定將屬于自己所有的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與人下列人員：
1._________(受贈(zèng)人姓名)：贈(zèng)與其坐落于_________市_________區(qū)_________大街_________號(hào)平房五間，房產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：no：_________。
2._________(受贈(zèng)人姓名)：贈(zèng)與其坐落于_________市_________區(qū)_________街_________弄_________號(hào)_________樓公寓房一套。房產(chǎn)權(quán)證號(hào)：sh-no：_________。
3._________(受贈(zèng)人姓名)：贈(zèng)與其贈(zèng)與人珍藏的圖書(shū)、字畫(huà)、古董共_________冊(cè)(幅、件)。清單附后。
4._________(受贈(zèng)人姓名)：贈(zèng)與其贈(zèng)與人所創(chuàng)辦的_________企業(yè)股份。贈(zèng)與人擁有該企業(yè)的股份共_________股，占該企業(yè)全部股份的_________%。這些股份全部歸其所得。贈(zèng)與人所擔(dān)任的董事長(zhǎng)一職，由其擔(dān)任至屆滿。屆滿之后是否繼續(xù)擔(dān)任，由董事會(huì)決定。
以上條款，在贈(zèng)與人正式簽字并公證之后生效。在本合同生效之后，由受贈(zèng)人辦理相關(guān)的登記手續(xù)。贈(zèng)與人給予應(yīng)有的協(xié)助。登記費(fèi)用由受贈(zèng)人自負(fù)。
贈(zèng)與人(簽字)：_________ 受贈(zèng)人(簽字)：_________
