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[關(guān)鍵詞]土地發(fā)展權(quán) 構(gòu)建 城市土地管理 新途徑
中圖分類號：P25 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）10-0163-01
一、我國土地發(fā)展權(quán)模式選擇與構(gòu)建
（一）西方國家土地發(fā)展權(quán)的制度模式
歐美等國為了更好地保護耕地、牧地等自然資源和協(xié)調(diào)城市科學發(fā)展，紛紛創(chuàng)設(shè)新的土地產(chǎn)權(quán)――土地發(fā)展權(quán)，來約束私有土地所有權(quán)和使用權(quán)，防止私有土地濫用，管制私有土地用途。其中美、英、法三國土地發(fā)展權(quán)制度最為成熟完善，構(gòu)成了當今各國（地區(qū)）土地發(fā)展權(quán)設(shè)置與運行的典型模式：
1、美國模式。土地發(fā)展權(quán)歸屬于土地所有者，并在一定區(qū)域內(nèi)土地發(fā)展權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，即可轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)移）的發(fā)展權(quán)。土地發(fā)展權(quán)首先自動歸土地所用者擁有。政府為了保護自然資源，控制城市發(fā)展規(guī)模，政府向土地所有權(quán)人購得土地發(fā)展權(quán)，而使土地發(fā)展權(quán)歸政府所有，土地所有者已沒有變更土地用途的權(quán)利，以起到保護資源、維護國家利益的功效。2、英國模式。土地發(fā)展權(quán)直接歸屬于國家所有。英國法律規(guī)定，一切私有土地將來的土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移歸國家所有，實行“土地發(fā)展權(quán)國有化”，而私有土地的所有權(quán)性質(zhì)不變。土地所有者要改變土地用途性質(zhì)必須向國家購買土地發(fā)展權(quán)。3、法國模式。土地發(fā)展權(quán)在一定范圍內(nèi)歸土地所有者所有，超過范圍部分的土地發(fā)展權(quán)歸國家所有。
（二）我國土地發(fā)展權(quán)的模式選擇
構(gòu)建我國土地發(fā)展權(quán)的核心問題是權(quán)力歸誰所有，即構(gòu)建怎樣的土地發(fā)展權(quán)制度模式。目前主要有美國、英國和法國三種模式。創(chuàng)新土地發(fā)展權(quán)必須與現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度環(huán)境、城市土地公共管理和市場配置能力等因素相匹配。有以下要求：1、所有權(quán)的要求。2、現(xiàn)有土地公共管理模式要求。3、土地市場配置功能發(fā)育不完善的要求。
（三）土地發(fā)展權(quán)的具體構(gòu)建
1、明確土地發(fā)展權(quán)所包含的權(quán)能，合理劃分土地發(fā)展權(quán)類別。
（1）土地發(fā)展權(quán)包含的權(quán)能。土地發(fā)展權(quán)作為一項土地財產(chǎn)權(quán)具有財產(chǎn)權(quán)的相關(guān)權(quán)能，主要有以下四方面權(quán)能：① 占有權(quán)。土地發(fā)展權(quán)應(yīng)該具備產(chǎn)權(quán)的根本特性―― 排他性，即權(quán)利主體擁有具有排他性地對土地發(fā)展權(quán)的占有。②使用權(quán)。權(quán)利主體可以行使土地發(fā)展權(quán)，合法行使土地發(fā)展權(quán)所建設(shè)的各類建筑物業(yè)設(shè)施。③收益權(quán)。收益權(quán)表明占有和行使土地發(fā)展權(quán)可以獲得相應(yīng)土地經(jīng)濟收益。④處分權(quán)。處分權(quán)主要涉及土地發(fā)展權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和回收等權(quán)能。（2）合理劃分土地發(fā)展權(quán)類別。依據(jù)不同的標準，可以把土地發(fā)展權(quán)劃分為不同類型，如農(nóng)地發(fā)展權(quán)、市地發(fā)展權(quán)、營利性的土地發(fā)展權(quán)和公益性土地發(fā)展權(quán)等。這些不同類型的土地發(fā)展權(quán)，按照一定關(guān)系形成我國土地發(fā)展權(quán)的基本框架。
2、立法顯化土地發(fā)展權(quán)。在已有的土地法律框架下，創(chuàng)新和設(shè)立關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的法律條文，從法律層面顯化土地發(fā)展權(quán)。主要涉及三方面的內(nèi)容：（1）法律明確土地發(fā)展權(quán)概念，并確保其初始配置國家所有。（2）界定土地用途的既定狀態(tài)，必須通過國家授予相關(guān)土地發(fā)展權(quán)，才能進行土地用途的變更。（3）“凡是權(quán)利都會產(chǎn)生動態(tài)現(xiàn)象”。土地發(fā)展權(quán)可以像其他權(quán)利一樣合法授予、出讓、回收和滅失等。（4）規(guī)定土地發(fā)展權(quán)權(quán)能具有時限性、功能限定性等約束，對未來尚未評估確定的土地發(fā)展權(quán)必須重新申請，不能包含在現(xiàn)有的土地發(fā)展權(quán)中。
3、土地發(fā)展權(quán)與相關(guān)產(chǎn)權(quán)整合。土地發(fā)展權(quán)創(chuàng)設(shè)的初衷是補充和完善現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度，使其更有效地配置土地利用。產(chǎn)權(quán)整合的關(guān)鍵是處理好土地發(fā)展權(quán)與土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等核心產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。土地發(fā)展權(quán)與所用權(quán)的關(guān)系在選擇土地發(fā)展權(quán)國有模式時，其整體關(guān)系已經(jīng)確立，但在實際運作過程中應(yīng)該做好兩者的聯(lián)合與分離，避免發(fā)展權(quán)與所有權(quán)的沖突；土地使用權(quán)往往成為土地發(fā)展權(quán)的運作載體，而土地發(fā)展權(quán)具體化土地使用權(quán)權(quán)能，促進土地使用權(quán)合理實施，應(yīng)該在明確各自權(quán)能的基礎(chǔ)上對使用權(quán)和發(fā)展權(quán)進行有效整合。同時，土地發(fā)展權(quán)應(yīng)該處理好與空間權(quán)、地上權(quán)的關(guān)系。土地發(fā)展權(quán)與其他土地產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)運作，共同促進我國土地產(chǎn)權(quán)制度的完善和效用的最大化。
二、土地發(fā)展權(quán)視角中的城市土地管理優(yōu)化
（一）優(yōu)化我國城市土地管理法律制度
法律制度是管理的根本，城市土地管理優(yōu)化必然源于法律制度的創(chuàng)新與優(yōu)化。隨著我國土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建，首先應(yīng)該加快相關(guān)立法，給土地發(fā)展權(quán)的概念、產(chǎn)權(quán)歸屬和運作賦予法律意義。同時，修改《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》和《房產(chǎn)管理法》的相關(guān)內(nèi)容，使其與土地發(fā)展權(quán)運作相適應(yīng)。隨后，對采用土地發(fā)展權(quán)后土地管理所采取的新措施進行法律規(guī)定，如：從法律上明確規(guī)定土地發(fā)展權(quán)對城市土地用途、土地征用和拆遷等的產(chǎn)權(quán)約束作用。從法律層面，進一步明確政府官員和土地開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)，防止越權(quán)和非法開發(fā)城市土地，完善失地農(nóng)民和失房居民的權(quán)益保護和利益補償?shù)姆蓹C制，為我國城市土地管理優(yōu)化奠定堅實的法律基礎(chǔ)。
（二）賦予土地使用者土地發(fā)展權(quán)，保障失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益
國家對現(xiàn)有土地使用者的土地使用現(xiàn)狀和利益進行界定，并賦予土地使用者既定的土地發(fā)展權(quán)?，F(xiàn)有土地使用者依法享有既定土地發(fā)展權(quán)所賦予的各項權(quán)益。如果政府對其目前使用的土地進行征收，則現(xiàn)有土地使用者依據(jù)既定土地發(fā)展權(quán)進行平等利益博弈，取得應(yīng)有的土地收益，維護自身合法權(quán)益。因此，在征地和城市拆遷過程中的失地農(nóng)民和城市居民，享有既定土地發(fā)展權(quán)即現(xiàn)有土地使用價值的權(quán)利。政府在征用農(nóng)民和居民目前使用的土地時，必須依法按土地發(fā)展權(quán)市場價格補償他們的既定土地發(fā)展權(quán)，并建立以發(fā)展權(quán)為保障的利益補償機制，依法維護失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益。通過賦予土地使用者土地發(fā)展權(quán)，可以有效抑制時下盛行的“圈地之風”和城市盲目非法拆遷行為，這具有重要的現(xiàn)實意義。
參考文獻
[1] 孫弘.中國土地發(fā)展權(quán)研究：土地開發(fā)與資源保護的新視角[M].北京：中國人民大學出版社，2004.
[2] 李曉妹，襲燕燕.美國的土地發(fā)展權(quán)[J].國土資源，2003，（7）.
【關(guān)鍵詞】中國；城市周邊地區(qū)；土地管理
1 我國城市周邊地區(qū)土地管理現(xiàn)狀
1.1 土地規(guī)劃不合理，開發(fā)利用混亂，造成資源浪費和環(huán)境破壞
因為我國目前城市周邊以城中村為主，為了發(fā)展地方經(jīng)濟和籌集建設(shè)資金，政績觀的驅(qū)使，地方政府往往無規(guī)劃地濫用土地，隨意侵占農(nóng)業(yè)用地，使得在城市化建設(shè)進程中，城中村土地開發(fā)利用出現(xiàn)過快過猛的勢頭。為降低生存壓力，大量人群向城市周邊地區(qū)遷移，房地產(chǎn)商為牟取暴利，盲目追捧高端市場，嚴重超出人們的購買水平，造成高端商品房大量空置，經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求的矛盾，導致城市周邊地區(qū)土地的隱形浪費。土地管理部門也缺少必要監(jiān)管和制約措施，違規(guī)違法用地突出，土地浪費現(xiàn)象嚴重。另外為降低生產(chǎn)成本，大批工業(yè)企業(yè)向城市周邊地區(qū)遷移，如造紙廠、礦業(yè)、皮革制造廠等，這些企業(yè)在生產(chǎn)過程中勢必造成不同程度的環(huán)境污染，破壞當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境
1.2 招商引資勢頭過猛，土地資源浪費嚴重
地方政府受到政績觀的驅(qū)使，為了招商引資，快速發(fā)展地方經(jīng)濟，無規(guī)劃性地濫用土地，在沒有明確土地利用投資強度和建設(shè)密度等指標前，就盲目地為投資者提供地理條件優(yōu)越且價格較低的土地。在這種優(yōu)厚的條件吸引下，投資者想方設(shè)法獲取土地，導致土地囤積閑置，造成土地資源的浪費。
1.3 土地利用方式不合理，集約程度偏低
在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面，土地經(jīng)營分散，尚未形成規(guī)模經(jīng)營，土地利用科技水平較低，新技術(shù)應(yīng)用較慢，土地產(chǎn)出水平低，經(jīng)濟效益差。在城市建設(shè)方面，普遍存在高層建筑數(shù)量少、地下空間利用率低、建筑密度和容積率低等現(xiàn)象，這種簡單粗放的土地利用方式造成資源的浪費；在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面，土地分散經(jīng)營，規(guī)模經(jīng)營尚未形成，加之較低的土地利用水平，造成土地生產(chǎn)能力低下，經(jīng)濟效益偏低等；在工業(yè)生產(chǎn)方面，標準化廠房較少，企業(yè)布局散亂，用地鋪張浪費，造成了土地資源的浪費。
1.4 耕地面積不斷降低，失地農(nóng)民逐日增多
目前，我國城市周邊地區(qū)耕地面積呈現(xiàn)逐年減少的趨勢，且這種趨勢伴隨著城市化進程的加快越來越突出，大量農(nóng)民失去賴以生存的土地，成為無地農(nóng)民，威脅國家糧食安全，影響社會穩(wěn)定發(fā)展。
1.5 部分土地管理措施侵犯農(nóng)民利益，影響社會穩(wěn)定
有些地方為提升政績，盲目追求城市化率，征地拆遷規(guī)模過大，出現(xiàn)挪用截留、補償過低等狀況，嚴重侵犯了農(nóng)民的利益， 城市周邊地區(qū)首當其沖，土地暴力和上訪事件頻發(fā)，影響社會穩(wěn)定，有分析材料指出，全國有大部分是關(guān)于土地問題的截留，多用地可以多增加財政收入，這就造成了一手從農(nóng)民那里廉價得到土地，另一手又高價賣給開發(fā)商，地方政府出于政績的需要，大肆推動土地開發(fā)，獲取高額的土地出讓金，農(nóng)民合法的土地得不到應(yīng)有的保障。
1.6 城市周邊耕地管理混亂，耕地保護壓力大
保護和穩(wěn)定耕地面積意義重大，據(jù)了解， 我國現(xiàn)有耕地面積約18.26億畝，相比 1997 年的 19.49億畝，減少了 1.23億畝。雖然規(guī)定了 18 億畝耕地紅線，但仍然存在著隱性減少，城市周邊地區(qū)的耕地正在逐年的減少，致使很多的農(nóng)村人口成為失地農(nóng)民，因此我們應(yīng)該加大對城市周邊地區(qū)耕地的管理力度。
2 我國城市周邊地區(qū)土地管理對策
2.1 科學規(guī)劃，堅持科學發(fā)展觀
堅持科學發(fā)展觀，遵循生存、發(fā)展和生態(tài)保護相兼顧的原則，樹立協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的土地利用規(guī)劃理念。通過合理規(guī)劃、有序建設(shè)、協(xié)調(diào)發(fā)展，引導城市健康有序發(fā)展，避免攤大餅式的蔓延，保證城市周邊區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。土地開發(fā)規(guī)劃的制定要綜合考量當?shù)刈匀画h(huán)境和人文環(huán)境，遵循土地開發(fā)和生態(tài)保護兼顧的原則，形成一個和諧統(tǒng)一的整體，促進城市周邊地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。
2.2 進一步建立和完善城市周邊地區(qū)土地管理體系
建立城鄉(xiāng)一體化的土地管理新體系，使城市周邊區(qū)土地管理和城市相協(xié)調(diào)，形成一個統(tǒng)一的整體，規(guī)范和統(tǒng)一城市土地市場，實現(xiàn)政府對土地一級市場的壟斷，健全土地收購儲備制度，利用信息科學技術(shù)，對城市周邊區(qū)，從土地動態(tài)監(jiān)測、預警、決策三方面建立城市土地管理監(jiān)督。
2.3 加強耕地管理制度的建設(shè)，切實保護好耕地
進一步加強城市周邊地區(qū)耕地管理制度，集約化使用土地，從而改變耕地乃至農(nóng)用地比較利益低下的問題，做到優(yōu)質(zhì)農(nóng)地盡量晚占、少占或不占，對于占用耕地的要根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)進行彌補耕地面積等措施。
2.4 建立完善的政績考核體系
科學的政績考核體系的建立是提高土地管理水平的根本和關(guān)鍵。當前，我國城市周邊地區(qū)土地管理中招商引資過猛，導致土地資源浪費嚴重，盲目追求城市化率、侵犯農(nóng)民利益等問題的存在從根本上而言，都是受到不健全的政績觀的驅(qū)使。合理的政績考核體系，應(yīng)當具有三個方面的特點：第一，政績考核的標準是為民、務(wù)實；第二，考核的結(jié)果必須得到群眾的認可，不能以少數(shù)人的評價為準；第三，考核過程要公開化、具體化。總之，政績考核應(yīng)本著是否為人民的生產(chǎn)生活環(huán)境帶來良好的轉(zhuǎn)變?yōu)橐罁?jù)，而非片面的以GDP、城市化率等為衡量標準。
2.5 完善城市周邊地區(qū)土地管理監(jiān)督體系
建立并完善城市周邊土地管理監(jiān)督體系，制定城市周邊地區(qū)土地開發(fā)利用條例和規(guī)范，使土地開發(fā)利用有法可依，有法必依；實現(xiàn)政府對土地一級市場的壟斷，加強土地開發(fā)管理，及時發(fā)現(xiàn)違法占用土地的行為，并采取適當?shù)奶幜P措施。
2.6 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，促進可持續(xù)發(fā)展
城市周邊地區(qū)承接中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的人群和工業(yè)企業(yè)有著明顯的優(yōu)勢：一方面，促進資源優(yōu)化配置，減少城市周邊地區(qū)資源浪費狀況，帶動城市周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展；另一方面，緩解中心城區(qū)巨大的生存壓力。但是，這并不意味著城市周邊地區(qū)要承接所有的中心城區(qū)轉(zhuǎn)移的工業(yè)企業(yè)，應(yīng)選擇性排除一些污染嚴重的工業(yè)企業(yè)，樹立城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展生態(tài)文明理念，促進可持續(xù)發(fā)展。另外，城市周邊地區(qū)應(yīng)積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.7 構(gòu)建完善的耕地管理制度，大力保護耕地
加強城市周邊地區(qū)耕地管理制度建設(shè)，集約化使用土地，提高土地利用率和土地生產(chǎn)能力，改變耕地利益薄弱的問題，優(yōu)質(zhì)農(nóng)地盡量保留，占用耕地要依據(jù)國家關(guān)于“占補平衡”的規(guī)定進行耕地補充，真正實現(xiàn)占補平衡。
為了貫徹落實科學發(fā)展觀，推動縣域經(jīng)濟飛速發(fā)展，加快縣區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐 ，推進縣區(qū)開發(fā)開放，構(gòu)建國土資源保障科學發(fā)展體系是新世紀新階段各縣從經(jīng)濟社會 發(fā)展全局出發(fā)做出的重要戰(zhàn)略部署，在國家實行“最嚴格的耕地保護制度”的大前提下 ，各縣開發(fā)區(qū)建設(shè)用地相對緊張，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，許多縣開發(fā)區(qū)用地面積占縣城建設(shè)面積的一半以上。土地已經(jīng)成為縣區(qū)發(fā)展的一個瓶頸，必須千萬百計地緩解用地緊張狀況。各縣未來土地使用的重點是探索土地占補平衡的有效途徑，最重要的一項改革就是農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，這對于盤活土地資源非常有幫助。鑒于用地出現(xiàn)的新情況、新矛盾，許多縣國土管理跟不上新時期新階段土地管理的要求，因此，必須探索加強土地管理改革的有效途徑。
1 發(fā)現(xiàn)問題及時實施研究對策
1、耕地銳減， 人地矛盾日益突出。近幾年，隨著經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的突起，居民點及建設(shè)用地的逐年增多，大量耕地被破壞和占用，使耕地總量和人均量呈減少態(tài)勢。另一方面， 在現(xiàn)行經(jīng)濟體制下，由于土地用于城市和工業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟收益明顯高于農(nóng)、林、牧業(yè)，所以以經(jīng)濟效益指導土地利用，必然使土地不斷轉(zhuǎn)向高收益的用途，比較利益的存在是耕地不斷減少的主要原因之一。
2、在城市化的進程中，政策的制定和工作的開展，牽涉到農(nóng)民的根本權(quán)益。因為各地政府在城市化、工業(yè)化過程中，都不可避免地要征占農(nóng)業(yè)用地，其實質(zhì)是農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了讓渡和轉(zhuǎn)移，這種具有行政行為的“市場交易”，若缺乏有效的制度保障，極易將集體土地產(chǎn)權(quán)安排的缺陷引發(fā)出來，結(jié)果是政府公共管理缺位，失地農(nóng)民利益受到損害。根據(jù)我國《土地管理法》，“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有”。土地既然歸農(nóng)民集體所有，這就意味著任何個人，無論從法律意義上還是經(jīng)濟意義上，都是所有者，因為他是公眾的一員，共同占有的權(quán)利是任何個人所擁有的那一部分所有權(quán)和一切其他人所同時擁有的所有權(quán)共同構(gòu)成的；他又是非所有者，因為他僅是公眾的一員，作為個人所擁有的公有權(quán)只有同其他本集體成員的所有權(quán)結(jié)合、共同構(gòu)成集體所有權(quán)的時候才有效，才能發(fā)揮作用。
3、土地管理措施不力，浪費土地現(xiàn)象嚴重。城鎮(zhèn)建設(shè)外延擴展快，內(nèi)涵潛力挖掘不夠， 用地容積率低，而且功能分區(qū)和布局不盡合理，致使存在一些亂占濫用土地的現(xiàn)象。另外，土地管理措施不力，不能有效地保護土地。土地規(guī)劃和計劃管理不力，集體土地流轉(zhuǎn)缺乏嚴格的管理措施。比如說交通建設(shè)用地，每年都有大量的土地改建為交通用地， 由于規(guī)劃的不合理，存在許多道路拓寬的現(xiàn)象，而這種是建立在房屋拆遷的基礎(chǔ)上的，既耗費了人力，又浪費了財力，并且導致某些道路不能均衡合理利用，年久失修，浪費了大量的土地。
2 提升和加強土地管理的有效措施
為了解決征地問題，最好的辦法是各縣管委會和國土資源管理部門以及房屋管理局共同組建各縣土地整理儲備中心，把能征的地先征過來，同時集中力量進行農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的研究和實踐，并形成各縣的土地管理改革方案，為縣域的長遠可持續(xù)發(fā)展儲備必要的土地資源。 隨著經(jīng)濟增長，每年發(fā)放的補貼必定會逐年增加。對于村里的集體財產(chǎn)，將聘請第幾力一評估后招標出讓，所得資金由村民均分。村民變成市民之后，將重新分片，歸人不同居委會。隨著居委會的設(shè)立，農(nóng)民原有的土地，便轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)土地，經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)限將收歸政府部門所有。
2.1 切實保護耕地，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡
要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，首先應(yīng)協(xié)調(diào)農(nóng)業(yè)用地與非農(nóng)業(yè)用地的關(guān)系，應(yīng)根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃制定太谷縣土地利用總體規(guī)劃，以確定不同區(qū)域土地開發(fā)利用方向。通過實施土地用途管制制度抑制建設(shè)用地的擴展規(guī)模及其用地的不合理性和盲目性，盡可能對城鄉(xiāng)交錯帶耕地實行特殊的保護。控制城市外延規(guī)模，對于城市發(fā)展所必須占用的土地，應(yīng)當制定計劃，控制土地的供應(yīng)量，分階段釋放。合理安排鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地；建設(shè)工業(yè)小區(qū)，集約利用現(xiàn)有土地以減少對耕地的繼續(xù)占用。增加耕地的投入，推廣新品種，興修水利設(shè)施；加強耕地改造，推行糧食、經(jīng)濟、飼料作物三元一體化種植，提高土地的產(chǎn)出率，減少耕地需求壓力，確?；巨r(nóng)田，保持耕地總量的動態(tài)平衡。
2.2 完善土地管理法律體系
基于全國縣級土地管理改革的事實和先進成功經(jīng)驗，從法律上允許并規(guī)范農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)成為大勢所趨，法律要不斷適應(yīng)國家政治文明和經(jīng)濟發(fā)展的要求，體現(xiàn)社會的進步。土地管理法規(guī)應(yīng)與時俱進進行修改，重點解決集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及農(nóng)民土地的階段所有權(quán)問題。我國土地長期實行國家所有制和農(nóng)村集體所有制兩種形式，但土地承包經(jīng)營把土地一塊一塊劃分到戶，不能形成集約化經(jīng)營，難以進行大規(guī)模的土地改造。尤其是集體所有制的土地，支配權(quán)實際上是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部手里，農(nóng)民不是真正的土地所有者，只是使用權(quán)人。而土地又是和農(nóng)民的生存權(quán)連在一起的，這就造成了農(nóng)民的生存權(quán)與使用權(quán)結(jié)合而不是和所有權(quán)結(jié)合。當與自己生存權(quán)連在一起的土地被征用時，農(nóng)民不知道或者知道了也無可奈何，導致農(nóng)民離土又離鄉(xiāng)，生活沒保障，甚至生存也成了問題。我國土地法制的不完善，最大的問題就在集體土地上。這些年，大量征地直接侵害了農(nóng)民利益，也影響了社會的穩(wěn)定。
[關(guān)鍵詞]城市；開發(fā)區(qū)；土地管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.38.041
1 引 言
土地在城市發(fā)展的進程中起著至關(guān)重要的作用，一個地區(qū)城市化發(fā)展的水平往往與這個地區(qū)對土地的管理水平有著緊密的聯(lián)系。開發(fā)區(qū)是城市化過程中土地開發(fā)的一個特殊的區(qū)域，在開發(fā)的過程中，難免遇到各種土地的管理問題。面對這些問題，我們必須要進行認真地對待。我們應(yīng)該用科學發(fā)展的眼光來看待開發(fā)區(qū)土地資源的使用，看到土地問題在城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義，以務(wù)實的態(tài)度來解決這些問題。在開發(fā)區(qū)土地資源的管理過程中，我們應(yīng)該運用市場和政府管理兩種手段來進行土地的管理。只有不斷地借鑒其他國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗，再充分結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，才能提出解決城市開發(fā)區(qū)土地問題的策略。
2 進行開發(fā)區(qū)土地管理的重要意義
2.1 可以促進經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展
經(jīng)濟的發(fā)展是以物質(zhì)基礎(chǔ)為基礎(chǔ)條件的，而越是基本的物質(zhì)資料，對城市經(jīng)濟的發(fā)展的影響作用就越大。土地就是這樣的一種不可再生的、稀缺的并且占據(jù)基礎(chǔ)地位的資源。在社會的發(fā)展中，土地的重要性也就愈加彰顯。如果不能合理地對土地的使用進行一定的規(guī)劃，那么我們城市經(jīng)濟就不能科學合理地發(fā)展。開發(fā)區(qū)是城市尚未形成一定規(guī)模的地區(qū)，其中土地問題還有很多懸而未決的地方。為了使城市經(jīng)濟的發(fā)展充滿后勁，那么必須采取有效的手段來進行土地資源的保護。在這個過程中，我們同時處理好土地資源和經(jīng)濟發(fā)展兩方面的問題，兩手抓，兩手都要硬，以集約化的管理思維來進行問題的解決。
2.2 有利于開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)的優(yōu)化
開發(fā)區(qū)是城市發(fā)展道路上的經(jīng)濟先鋒，也是促進城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的重要載體。一個城市的發(fā)展需要一些工業(yè)化的元素，而開發(fā)區(qū)就可以為城市的工業(yè)化道路提供一定的土地空間。實踐證明，開發(fā)區(qū)的設(shè)立對于優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進城市工業(yè)化發(fā)展都有著十分重要的推動作用。而隨著我國土地資源管理制度嚴格化，一些開發(fā)區(qū)在發(fā)展的過程中往往會遇到一些土地資源的瓶頸。一些地區(qū)的開發(fā)力度很大，土地資源被過度利用，而另一些地方卻出現(xiàn)了土地閑置的狀況。這就更加提醒我們應(yīng)該利用科學合理的方式進行土地資源的管理，提高開發(fā)區(qū)土地的使用效率。只有這樣，才能更好的實現(xiàn)開發(fā)區(qū)發(fā)展建設(shè)的優(yōu)化。
3 開發(fā)區(qū)土地在管理過程中出現(xiàn)的問題
3.1 開發(fā)區(qū)的發(fā)展加劇了人地矛盾
開發(fā)區(qū)的發(fā)展需要政府不斷地征用土地，而這些土地在未被開發(fā)之前可能是耕地。在開發(fā)的過程中，可能存在一些違背土地所有者意愿的征地現(xiàn)象。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一些地區(qū)的土地征用糾紛問題占到了相關(guān)部門的一半以上。這就說明，在土地征用過程中的一些問題，加劇了人地矛盾，不利于開發(fā)區(qū)的長遠發(fā)展。雖然如此，我們還得面對開發(fā)區(qū)發(fā)展過程中對土地越來越高的需求量。一些開發(fā)區(qū)在發(fā)展的過程中不斷地招商引資，加大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，這些都需要土地的征用作為代價，在無形中削弱了耕地的面積。從宏觀上來看，這是我國經(jīng)濟發(fā)展的一個潛在的隱患，不利于我國經(jīng)濟的持久發(fā)展。
3.2 土地規(guī)劃方式有待完善
土地利用規(guī)劃在土地資源分配的過程中占有很重要的位置，只有對開發(fā)區(qū)土地進行總體的規(guī)劃和資源的分配，才能保障土地資源使用的公平合理。然而，在現(xiàn)實情況中，我們發(fā)現(xiàn)人們對于土地規(guī)劃的重視程度不夠。一些地方不斷地出現(xiàn)違法用地的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象不能及時地得到解決，就會為土地的管理積累不安定因素。還有一些開發(fā)區(qū)在發(fā)展的過程中沒有保證土地規(guī)劃方式的持久性，這也降低了開發(fā)區(qū)土地管理活動的權(quán)威性。一些土地政策的調(diào)整也給開發(fā)區(qū)土地的管理帶來了一定程度的混亂。
3.3 開發(fā)區(qū)土地資源得不到有效合理的使用
在開發(fā)區(qū)的土地資源的規(guī)劃中，往往有一些土地資源得不到有效的利用。究其原因，是由于開發(fā)區(qū)的布局規(guī)劃不科學造成的。土地的使用需要有一個科學的方法去指導，土地的用途和布局的規(guī)劃需要進行科學的審批。一般來說，土地的使用要根據(jù)土地的投資額、用途、建筑密度、人均占地面積等多種因素來決定。而開發(fā)區(qū)土地使用的不合理，往往導致出現(xiàn)一些地區(qū)土地資源緊缺，而另一些地方土地閑置的情況。由于土地開發(fā)周期較長，這種問題還不能很快地得到解決。一些產(chǎn)業(yè)密集的地區(qū)，土地資源的分配就成為一個相當嚴峻的課題。政府想要盤活這些土地，往往需要付出很大的努力。不僅需要政府改變現(xiàn)有的政績觀，甚至還要進行產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整。
4 優(yōu)化開發(fā)區(qū)土地管理的策略
4.1 在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上發(fā)揮社會的決定性作用
土地資源的流轉(zhuǎn)需要政府進行一定的宏觀調(diào)控，因為土地資源的分配需要宏觀的分析，才不至于出現(xiàn)顧此失彼的尷尬局面。但同時，我們也應(yīng)該充分地發(fā)揮社會的自我調(diào)節(jié)功能。只有在社會中形成一個多功能的土地分配服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，才能更好地使土地信息流通起來，從而更好地發(fā)揮市場的作用。在進行宏觀調(diào)控的同時，還應(yīng)該充分地發(fā)揮中介組織的作用，盤活開發(fā)區(qū)的土地管理狀況。還要根據(jù)人口條件、環(huán)境條件和產(chǎn)業(yè)構(gòu)成等來構(gòu)建合理的信息網(wǎng)絡(luò)。
4.2 構(gòu)建完善的土地評價體系
城市化是人類社會發(fā)展的一種主要趨勢，開發(fā)區(qū)就是城市實現(xiàn)進一步城市化和工業(yè)化的工具。在開發(fā)區(qū)發(fā)展的過程中，我們應(yīng)該在開發(fā)區(qū)構(gòu)建完善的土地評價體系。因為在土地開發(fā)的過程中，往往會涉及土地周轉(zhuǎn)的問題，土地周轉(zhuǎn)也必然涉及土地價格的問題。如果沒有一個合理的土地評價標準，那么在土地流通開發(fā)的過程中往往會出現(xiàn)一定的混亂。在構(gòu)建這個土地評價體系的過程中，我們應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)有土地問題進行統(tǒng)一標準的制定，對于土地利用現(xiàn)狀較好的土地要積極地鼓勵、扶持。只有制定一個統(tǒng)一的標準，構(gòu)建完善的體系，才能促進土地的合理開發(fā)利用。
4.3 完善城市的土地管理制度
要想從根本上解決城市的土地問題，就需要建立一個較為合理科學的土地管理制度。土地制度的建立需要我們正確地認識經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，以制度性的手段來解決發(fā)展中遇到的各種土地管理問題。必須對土地的使用目的進行一定程度的區(qū)分，對于私人目的的土地使用規(guī)劃要堅決地制止。在土地征用的過程中，應(yīng)該嚴格按照市場的價格對群眾進行補償。同時也應(yīng)該讓群眾積極參與到土地利益的分享中來，優(yōu)化土地資源利益的配置。在建立制度的過程中，還要充分地發(fā)揮法律的作用，堅決杜絕一些土地兼并、囤積的現(xiàn)象。
5 結(jié) 論
在城市開發(fā)區(qū)的建設(shè)過程中，土地問題是繞不開的問題。我們要充分認識到土地問題的重要性，認清當前城市開發(fā)過程中嚴峻的土地形勢，以積極的態(tài)度來處理、解決開發(fā)區(qū)建設(shè)中的土地問題。盡量改變粗放型的土地使用政策，代之以集約型的土地規(guī)劃方案，實現(xiàn)土地資源的合理分配和使用。只有充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控和社會治理的雙重作用，才能更好地解決開發(fā)區(qū)土地資源的分配問題，使城市經(jīng)濟能夠得到更好的發(fā)展。
參考文獻：
[1]楊鋒，袁春，周偉，等.區(qū)域土地集約用地模式研究進展[J].資源與產(chǎn)業(yè)，2010（5）.
一、進步看法，實在增強中間城區(qū)地盤治理
增強地盤治理，是樹立和完美社會主義市場經(jīng)濟體系體例，促進國民經(jīng)濟繼續(xù)、疾速、安康開展的客觀要求；是樹立集中一致的地盤買賣市場，科學合理供給地盤，蘊蓄城市建立資金，促進城市建立開展的客觀需求；是城市人民當局增強對城市規(guī)劃區(qū)地盤市場微觀調(diào)控，充沛發(fā)揚市場裝備地盤資本效果的主要伎倆。當前我市中間城區(qū)地盤治理的近況，已極不順應(yīng)城市建立和經(jīng)濟社會開展要求。因而，各級各有關(guān)部分要充沛看法進一步增強中間城區(qū)地盤治理的主要性和需要性，緊緊環(huán)繞“三新一強”計謀和“構(gòu)建20萬生齒的中間城區(qū)，建立與知名度和影響力相當?shù)某鞘小钡哪康?，容身集中一致，增強組織指導，嚴厲依法行政，實在做到維護資本愈加有用，保證開展愈加有力，節(jié)省資本愈加凸起，依法治理愈加落實，有力促進我市城市建立和經(jīng)濟社會又好又快開展。
二、強化統(tǒng)籌，執(zhí)行中間城區(qū)地盤治理“五一致”
市人民當局對中間城區(qū)地盤執(zhí)行“五一致”治理，即一致規(guī)劃、一致儲藏、一致開拓、一致出讓、一致收益。
（一）一致規(guī)劃。市規(guī)劃行政治理部分一致?lián)沃虚g城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)各類建立用地的規(guī)劃。
（二）一致儲藏。中間城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)的地盤，由市國有資產(chǎn)投融資運營治理有限責任公司、高速公路開拓投資有限公司、市城市建立投資運營有限公司、市新區(qū)開拓投資有限責任公司（以下簡稱收儲單元）收儲。收儲資金由收儲單元擔任。市地盤儲藏中間擔任處理收儲手續(xù)，所轄區(qū)（縣）人民當局及其疆土資本治理部分共同。
（三）一致開拓。已歸入收買儲藏的國有地盤，由轄戔戔（縣）人民當局及相關(guān)部分依照屬地治理的準則，共同收儲單元施行房子拆遷安頓和完美根底設(shè)備等前期開拓并構(gòu)成“凈地。
（四）一致出讓。中間城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)的國有地盤運用權(quán)，一致由市人民當局出讓，市疆土資本局詳細擔任組織施行?？h人民當局出讓南白鎮(zhèn)、龍坑鎮(zhèn)屬中間城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)的地盤，須報市人民當局審核后再按相關(guān)規(guī)則出讓。
（五）一致收益。中間城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)國有地盤出讓收益，一致由市財務(wù)收取，由市人民當局統(tǒng)籌布置運用。
三、強化辦法，確?！拔逡恢隆敝卫砺涞綄嵦?/p>
（一）展開地盤清算。由市疆土資本局牽頭，市規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建局、紅花崗區(qū)人民當局、匯川區(qū)人民當局、縣人民當局、新蒲新區(qū)管委會共同，對中間城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)局限內(nèi)的地盤進行清算。
（二）搞好地盤規(guī)劃。市規(guī)劃部分依照“五一致”治理的要求，在作好城市開展近期和遠期規(guī)劃、根底設(shè)備建立規(guī)劃以及城市擴容、城市新區(qū)建立規(guī)劃的還，對地盤儲藏訂定儲藏規(guī)劃，對每年擬出讓地塊出具建筑性具體規(guī)劃目標。
（三）訂定儲藏出讓方案。依照“有方案、有目標”儲藏地盤的準則收儲單元每年2月提出下一年度地盤儲藏方案及供給方案，經(jīng)市疆土資本局統(tǒng)籌協(xié)調(diào)后，報市國有資產(chǎn)措置指導小組搜檢，確定各收儲單元的地盤收儲出讓額度和局限（地塊）。
（四）夯實根底營業(yè)。依據(jù)年度地盤儲藏方案和年度地盤供給方案，由市疆土資本局牽頭，市地盤儲藏中間、收儲單元一起共同完成收儲地盤的報批任務(wù)。紅花崗區(qū)人民當局、匯川區(qū)人民當局、縣人民當局、新蒲新區(qū)管委會及區(qū)、縣疆土資本部分詳細擔任征收地盤材料組織、方案編制、報批資料及批后的賠償兌現(xiàn)等根底營業(yè)任務(wù)。其收儲資金、根底營業(yè)和任務(wù)經(jīng)費，由收儲單元擔任按規(guī)則付出。
3.3優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，促進土地循環(huán)使用
此建議遵循的是循環(huán)經(jīng)濟中的再循環(huán)原則，對土地利用結(jié)構(gòu)進行合理優(yōu)化，使土地資源在保證質(zhì)量的前提下，得以多用途使用，也就是使其可以循環(huán)使用。在土地進行下一用途的使用時，要查看土地的質(zhì)量問題，根據(jù)土地質(zhì)量的實際情況，選擇合適的土地用途，比如耕地在質(zhì)量達不到種植標準要求后，可用作質(zhì)量要求相對比較低的建設(shè)用地。從根本上講，土地的可循環(huán)利用的前提就是土地利用結(jié)構(gòu)合理，所以城市應(yīng)該將商業(yè)區(qū)，居民居住區(qū)與工業(yè)區(qū)，還有農(nóng)業(yè)區(qū)的用地結(jié)構(gòu)合理安排好。
4結(jié)束語
循環(huán)經(jīng)濟背景下的城市土地管理遵循三個重要原則，使有限的土地資源得到有效利用，節(jié)省了用地成本的增加，還保護了環(huán)境，相關(guān)人員要遵循三個原則，對城市土地使用管理中出現(xiàn)的問題進行有效處理，使城市土地使用合理、有效。
第一條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)的公民、法人和其他組織，未經(jīng)市、區(qū)（縣）城市規(guī)劃行政主管部門批準，自行建設(shè)的各類房屋，在1995年及其以前已經(jīng)市、區(qū)（縣）城市規(guī)劃行政主管部門依法檢查處理交暫時保留使用的，均屬本規(guī)定所稱“臨時房屋”。臨時房屋如發(fā)生有向外地來京人員租賃行為的，均適用于本規(guī)定。
第二條 凡未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，擅自在城市街巷、道路、城市廣場、公共綠地以及在風景游覽區(qū)、文物保護區(qū)等重要地區(qū)進行建設(shè)的各類違法房屋；嚴重影響城市規(guī)劃、工程建設(shè)、公用設(shè)施、市政管線、文物古跡、傳統(tǒng)文化街區(qū)、公園、城市綠化、市容觀瞻、城市環(huán)境、河湖管理、城市交通、消防安全、測量標志和群眾正常生活的違法房屋，一律予以拆除，不準出租、轉(zhuǎn)讓、買賣。
第三條 凡在1996年及其以后未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準擅自進行建設(shè)的違法房屋，一律依法從嚴處理，堅決拆除，不準出租、轉(zhuǎn)讓、買賣。
第四條 1995年及其以前已經(jīng)市、區(qū)（縣）城市規(guī)劃行政主管部門依法檢查處理并暫時保留的“臨時房屋”，在使用期內(nèi)，需要臨時向外地來京人員出租的，須經(jīng)房管部門對該臨時房屋進行勘查、核定出租房屋的面積、用途和結(jié)構(gòu)安全與準租人數(shù)等。經(jīng)審查，符合條件的，可由房管部門辦理《臨時房屋租賃許可證》手續(xù)，租賃期限為一年。
第五條 凡1995年及以前未經(jīng)市、區(qū)（縣）城市規(guī)劃行政主管部門檢查處理的違法建設(shè)，一律不準向外地來京人員辦理租賃手續(xù)。如需出租的，則必須先經(jīng)市、區(qū)（縣）城市規(guī)劃行政主和部門對該違法建設(shè)進行檢查處理，在對其作出暫時保留使用的處理決定后，方可按上述第四條規(guī)定辦理臨時房屋租賃手續(xù)。
第六條 凡臨時出租的“臨時房屋”，均須按臨時建筑由城市規(guī)劃行政主管部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定，收取臨時建筑費和臨時占地費。
第七條 對擅自出租、轉(zhuǎn)讓、買賣的違法建設(shè)房屋的單位、個人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即由城市規(guī)劃行政主管部門依法從重處罰，除補交臨時建筑費和臨時占地費外，還要限期拆除。情節(jié)嚴重者，給予通報批評、公開曝光，沒收非法所得，直至追究單位負責人和直接責任人的法律責任。
第八條 凡按上述規(guī)定要求準許租賃的臨時房屋，不予辦理房地權(quán)屬登記，如遇國家建設(shè)或城市規(guī)劃需要時，一律無條件自行拆除。
第九條 對準許出租的“臨時房屋”的管理，按照《北京市外地來京人員租賃房屋管理規(guī)定》和《北京市外地來京人員租賃房屋治安管理規(guī)定》執(zhí)行。
第十條 本規(guī)定在執(zhí)行中的具體問題，有關(guān)房屋出租的由北京市房屋土地管理局負責解釋；有關(guān)違法建設(shè)的由北京市城市規(guī)劃管理局負責解釋。
《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《辦法》）于1998年12月1日起施行?，F(xiàn)就《辦法》實施中的有關(guān)問題通知如下：
一、關(guān)于統(tǒng)一拆遷的解釋問題
1.統(tǒng)一拆遷是指市或者區(qū)、縣人民政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門，統(tǒng)一部署并組織具有拆遷資格的房屋拆遷單位實施拆遷范圍內(nèi)的房屋拆遷補償工作的一種拆遷方式。
二、關(guān)于暫停辦理有關(guān)事項問題
2.建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，可以向區(qū)縣房地局申請在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事項。建設(shè)單位申請暫停辦理有關(guān)事項，應(yīng)當提交暫停辦理有關(guān)事項申請書、立項批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證等文件。
3.區(qū)、縣房地局通知當?shù)毓?、?guī)劃、建設(shè)、工商和房屋管理等部門暫停辦理有關(guān)事項，通知書應(yīng)當說明用地范圍、暫停辦理期限、暫停辦理事項等內(nèi)容。
4.需延長暫停辦理期限的，建設(shè)單位必須在期滿前1個月內(nèi)向區(qū)、縣房地局提出申請，并說明需延長期限的理由和擬采取的措施。延期申請批準后，區(qū)、縣房地局應(yīng)將延長暫停辦理期限的決定通知當?shù)毓病⒁?guī)劃、建設(shè)、工商和房屋管理等部門。
三、關(guān)于房屋拆遷許可證的申請、審批與續(xù)期問題
5.《辦法》第十條規(guī)定的國有土地證明文件包括下列幾種情況：
（1）建設(shè)單位通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的，提交建設(shè)用地批準書；
（2）建設(shè)單位有償取得土地使用權(quán)的，提交國有土地使用證明；
（3）建設(shè)單位在原使用土地范圍內(nèi)實施拆遷的，提交原土地使用證明（沒有土地使用證明的，提交用地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)證）。
6.拆遷計劃內(nèi)容包括項目概況，拆遷范圍、方式，搬遷期限，工程開工、竣工時間。
7.拆遷方案內(nèi)容包括被拆除房屋及其附屬物的狀況（房屋使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積等）、補償款和補助費預算等內(nèi)容。拆遷人應(yīng)當按照上述內(nèi)容制作拆遷預分方案表，經(jīng)區(qū)縣房地局審批后，報市房地局備案。
8.房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍不得超過建設(shè)用地范圍，但是建設(shè)用地范圍外的房屋與范圍內(nèi)的房屋不可分時，拆遷主管部門可以把范圍外的該房屋劃入拆遷范圍。
9.拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未完成拆遷的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向核發(fā)房屋拆遷許可證的房地局申請續(xù)期，續(xù)期的房屋拆遷許可證應(yīng)由市房地局統(tǒng)一編號。
10.《辦法》所稱拆遷期限是指房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷人應(yīng)當完成該拆遷項目的期限。
11.《辦法》所稱搬遷期限是指房地局的拆遷公告規(guī)定的被拆遷人應(yīng)當與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議并搬離拆遷范圍的期限。
四、關(guān)于拆遷公告與通知問題
12.房地局拆遷公告，應(yīng)當包括房屋拆遷許可證批準文號、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷補償價格等主要內(nèi)容。
13.拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應(yīng)書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有人。通知書應(yīng)當說明拆遷人、拆遷實施單位、許可證號、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限、答復期限、逾期不答復的處理辦法、聯(lián)系方式等，并告知其享有的權(quán)利及有關(guān)規(guī)定。
14.按照《辦法》第四十三條規(guī)定，拆遷人無法通知房屋所有人的，應(yīng)當在主管部門指定的公共媒體上予以公告。房屋所有人在本市的，拆遷人應(yīng)在《北京日報》上予以公告，公告期限為15日；房屋所有人在外省市的，拆遷人應(yīng)在《人民日報》或者《法制日報》上予以公告，公告期限為30日；房屋所有人在境外的，應(yīng)在《人民日報》（海外版）或者《中國日報》上予以公告，公告期限為60日。
15.拆遷公有房屋的，房地局應(yīng)通知產(chǎn)權(quán)單位撤管。房屋撤管通知書應(yīng)說明拆遷人、拆遷范圍、拆除房屋間數(shù)和面積等。
自房屋撤管通知書送達之日起，該公有房屋的維修、安全等工作由拆遷人負責。
五、關(guān)于正式房屋和原建筑面積的認定問題
16.拆遷范圍內(nèi)正式房屋的認定以房地局核發(fā)的房屋所在權(quán)證為準。但拆除因城市建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，其房屋尚未辦理所有權(quán)證，但具備鄉(xiāng)或者鎮(zhèn)人民政府（包括原人民公社）的批建文件并符合下列條件的，也應(yīng)當認定為正式房屋：
（1）柱高2cm以上，建筑面積7平方米以上；
（2）三面有墻，有正式門窗；
（3）屋頂有保溫層。
17.《辦法》所稱“執(zhí)行國家規(guī)定租金標準的房屋”，是指經(jīng)房屋管理部門審查認定，使用北京市房地局統(tǒng)一印制的租賃合同，并按照國家和本市規(guī)定的租金標準交納和收取租金的出租房屋。
18.根據(jù)《辦法》第三十二條規(guī)定，被拆除住宅房屋原建筑面積的認定，以房屋所有權(quán)證標明的建筑面積為準；被拆除住宅房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證的，以實際測量的建筑面積為準；實際測量有困難的，可以按照其原使用面積比照鄰近的同類房屋情況換算成建筑面積。
六、關(guān)于被拆遷戶的劃分和原住人口的認定問題
19.住宅房屋拆遷，對被拆遷戶的劃分標準為：承租的房屋以租賃合同標明的租賃戶為準，私有自住房屋以產(chǎn)權(quán)證為準。
20.拆除因城市建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，其房屋尚未辦理所有權(quán)證的，對被拆遷戶的劃分以公安機關(guān)發(fā)放的戶口簿為準；但是夫妻雙方、未成年子女在拆遷范圍內(nèi)分別立戶的，按照一戶給予補償。
21.凡在戶口凍結(jié)期間或者拆遷期限內(nèi)離婚，男女雙方各自無獨立住房的，按照一戶給予補償。
22.區(qū)縣房地局核定住房困難戶時，在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口和正式住房，并且長期居住的居民應(yīng)當計入原居住人口。
雖然不在拆遷范圍內(nèi)居住，但是原戶口在拆遷范圍內(nèi)的下列人員，也可以計入原居住人口：
（1）服現(xiàn)役的士兵；
（2）大中專院校在校學生；
（3）在國外留學的學生；
（4）勞改、勞教人員；
（5）按政策規(guī)定可以計入原居住人口的其他人員。
23.拆除因國家建設(shè)征用的原農(nóng)民宅基地上的房屋，其原居住人口的認定按照本通知第22條的規(guī)定執(zhí)行。
24.被拆除房屋的重置價格按照《北京市房屋估價辦法》執(zhí)行。
25.被拆除房屋所在區(qū)位的拆遷補償價格，由各區(qū)縣確定，報市房地局批準。
被拆除房屋所在地屆時普通住宅的商品房價格，由北京市房地產(chǎn)交易中心提供。
七、關(guān)于房屋補償問題
26.以房屋補償?shù)?，拆遷人提供的現(xiàn)房，應(yīng)當經(jīng)房地局審核。
27.拆遷人應(yīng)當提供補償房屋的下列證明材料：
（1）房屋用地證明文件；
（2）購買的房屋，提交房屋買賣合同；新建的房屋，提交質(zhì)量監(jiān)署管理部門出具的質(zhì)量驗收證明；
（3）房屋位置和樓座圖；
（4）房屋經(jīng)規(guī)劃設(shè)計部門審核的設(shè)計圖紙，包括首層平面圖、標準層平面圖。
28.根據(jù)《辦法》第三十五條規(guī)定，拆除執(zhí)行國家規(guī)定租金標準的私有出租住宅房屋，房屋所有權(quán)人要求以房屋補償?shù)?，?yīng)當事先與承租人達成關(guān)于維持原租賃關(guān)系的協(xié)議；雙方在房地局公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)達不成協(xié)議的，拆遷人可以按照《辦法》第二十八條和第二十九條的規(guī)定對房屋所有權(quán)人和承租人分別給予補償。
八、關(guān)于住房困難戶的拆遷補償問題
29.拆除住宅房屋，經(jīng)區(qū)縣房地局核定，被拆除房屋使用人原房屋人均建筑面積不足6平方米的，拆遷人應(yīng)當根據(jù)《辦法》第三十條的規(guī)定，按照原房屋人均建筑面積6平方米的標準予以補償。
30.被拆除房屋使用人在拆遷范圍外另有正式住房的，不適用《辦法》第30條的規(guī)定。
被拆除房屋使用人有下列情況之一的，為在拆遷范圍外另有正式住房；
（1）本人或者其配偶在拆遷范圍外的國有土地上自有或者承租住房（以房屋所有權(quán)證或房屋租賃合同為準）的；
（2）在拆遷范圍外的國有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其承租的房屋（以房屋所有權(quán)證或房屋租賃合同為準）的；
（3）本人或者其配偶在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)規(guī)劃市區(qū)內(nèi)的集體土地上自有正式房屋的。
31.被拆遷居民在拆遷范圍內(nèi)有本市常住戶口，無正式房屋，長期居住自建房，并且單獨立戶，在拆遷范圍外別無正式住房的，可以按照每戶建筑面積三十平方米予以補償。
九、原農(nóng)民宅基地上房屋的拆遷補償問題
32.拆除因國家建設(shè)征用原農(nóng)民宅基地上房屋，被拆除房屋使用人原人均房屋建筑面積超過30平方米的，對原人均房屋建筑面積30平方米以內(nèi)的部分，換算為成套住宅房屋的建筑面積后按照所在區(qū)縣確定的拆遷補償價格給予補償；對原人均房屋建筑面積30平方米以外的部分，直接按照所在區(qū)縣確定的拆遷補償價格的20％給予補償。
十、關(guān)于特殊房屋的拆遷補償問題
33.被拆遷人以住宅房屋人事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，按照住宅房屋給予補償。拆遷人可以參照非住宅房屋給予被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)損失補助費。
34.拆除未超過批準期限的臨時建筑，拆遷人可以按其建筑面積及上一年度的建安單方造價結(jié)合剩余期限給予補償，計算公式為：臨時建筑補償款＝建安單方造價×建筑面積×（剩余期限÷批準期限）。
35.按照《辦法》第四十一條規(guī)定，拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房地局公告的搬遷期限內(nèi)糾紛未解決的，經(jīng)區(qū)縣房地局批準，按照規(guī)定對被拆除房屋的所有人和使用人分別補償，對被拆除房屋所有人的補償款由拆遷人交公證機關(guān)或者區(qū)縣房地局提存。
36.按照《辦法》第四十二條規(guī)定，拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人沒有在房地局公告的搬遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押權(quán)或者清償原債務(wù)的，對其的補償款由拆遷人交公證機關(guān)或者區(qū)縣房地局提存。
37.《辦法》第四十條所稱公益事業(yè)房屋是指直接用于社會公益事業(yè)的，非營利性的房屋，包括學校、幼兒園、醫(yī)院、圖書館、展覽館、博物館、體育場館、文化館、敬老院、福利院等，但是私人用于公益事業(yè)的房屋除外。
十一、關(guān)于拆遷補償協(xié)議問題
38.拆遷補償協(xié)議文本由市房地局統(tǒng)一印制。
39.被拆遷人未按協(xié)議約定的期限完成搬遷的，應(yīng)按延期的天數(shù)支付違約金。違約金標準由雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，按照每天100元執(zhí)行。
40.協(xié)議簽訂后，被拆遷人應(yīng)將原土地使用證、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地權(quán)屬管理部門辦理注銷登記手續(xù)。
十二、關(guān)于補償款支付方式問題
41.拆遷人應(yīng)當將應(yīng)支付給被拆遷人的補償款以被拆遷人的名義存入指定銀行，并在規(guī)定的付款期限內(nèi)將存款單據(jù)交給被拆遷人。
十三、關(guān)于拆遷管理費問題
42.拆遷人應(yīng)當按照市物價局批準的屆時標準向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)、縣房地局繳納房屋拆遷管理費。
43.房屋拆遷費用計算范圍包括拆遷補償費以及各種拆遷補助費、獎勵費。
十四、關(guān)于拆遷檔案資料管理問題
44.房屋拆遷檔案資料，包括下列內(nèi)容：
（1）申辦房屋拆遷許可證有關(guān)材料；
（2）拆遷補償協(xié)議書及各種補償、補助費領(lǐng)取單據(jù)；
（3）拆遷情況總結(jié)、拆遷結(jié)案表；
（4）裁決、強制拆遷、訴訟情況及有關(guān)文件；
（5）其他材料。
45.拆遷人應(yīng)當在被拆遷人全部搬遷完畢后1個月內(nèi)向區(qū)、縣房地局移交拆遷檔案資料，并將拆遷結(jié)案表報市房地局備案。
46.各區(qū)、縣房地局應(yīng)當建立、健全拆遷檔案資料管理制度，逐步實行計算機管理，提高管理效率。
