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論文關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地使用稅，征管，調(diào)查
G鎮(zhèn)位于福建省東南沿海，面積120平方公里。該鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，近年來制造業(yè)發(fā)展很快，轄區(qū)土地得到較快開發(fā)，2009入庫年城鎮(zhèn)土地使用稅997萬元，比2008年度增長96%。
一、調(diào)查對象的選定
為保證調(diào)查結(jié)果的科學(xué)性和普遍性，筆者從G鎮(zhèn)共選定各類土地87塊，占G鎮(zhèn)全部批地的17%，累計占地534983.86平方米，占全部用地面積的15%。為保證調(diào)查對象的多樣性，筆者對這87塊用地進(jìn)行了適度的分類：
1.占地改變用途：此類土地主要被用于變相房地產(chǎn)開發(fā)，共選定25塊，累計占地43579平方米。
2.占地未進(jìn)行開發(fā)：此類土地主要以荒地和未平整形式存在，共選定21塊，累計占地211375平方米。
3.占地已（正）基建未投產(chǎn)：此類土地正在基建或者雖然已經(jīng)部分基建，但尚未實質(zhì)性投產(chǎn)，共選定17塊，累計占地123563平方米。
4.占地已正常管征但欠稅：此類土地雖反復(fù)催繳，但企業(yè)以各種理由拒絕申報或者雖已申報但未入庫的，共選定11塊，累計占地78914平方米。
5.占地已正常管征并清欠：此類土地共選定6塊，累計占地46259平方米。
6.其他：此類土地共選定7塊，其中倒閉注銷及地址不詳?shù)?塊，政府用地及鐵路征用土地2塊。累計占地31293.86平方米。
二、G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅征管中存在的問題
通過對上述地塊的調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅的征管實際與征管法規(guī)之間存在一定的差距，主要存在以下幾個問題：
（一）納稅主體的界定問題
《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號）對納稅人的確定做出了如下解釋：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。但在對G鎮(zhèn)的土地使用稅征管調(diào)查過程中，筆者發(fā)現(xiàn)存在兩個問題：第一，L企業(yè)購買了一塊土地，基建完成后租賃給A企業(yè)使用，由于L企業(yè)和A企業(yè)均在G鎮(zhèn)地稅分局轄區(qū)，所以土地使用稅應(yīng)該由L企業(yè)繳納，但L企業(yè)是空殼公司，本身沒有實質(zhì)性經(jīng)營，而A企業(yè)又不負(fù)有扣繳義務(wù)，因此稅款入庫難度很大。第二，G鎮(zhèn)Q村有一部分集體土地，不符合國家的土地流轉(zhuǎn)政策，難以辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，然而村委會以租賃的形式將土地轉(zhuǎn)租給企業(yè)，實現(xiàn)了土地的變相轉(zhuǎn)讓；這就給納稅主體的界定增加了很大的難度，由于土地仍然是集體用地畢業(yè)論文提綱，所有權(quán)在村委會手中，所以名義上應(yīng)該由村委會繳納；但村委會認(rèn)為使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了企業(yè)，只是手續(xù)暫時沒有辦理下來，因此納稅主體應(yīng)該是承租企業(yè)。
（二）納稅依據(jù)的計算問題
《福建省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》規(guī)定：持有《國有土地使用證》、《集體建設(shè)用地使用證》和《土地房屋權(quán)證》的，以證書記載的土地面積為準(zhǔn)；尚未持有前款所列土地使用權(quán)證書的，暫以納稅人申報，并經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的土地面積為準(zhǔn)。但在實際執(zhí)行中，難度相當(dāng)大，筆者通過對G鎮(zhèn)的實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，計稅依據(jù)確認(rèn)存在以下幾個難點：第一，納稅人的土地證雖然已經(jīng)辦理，但由于實際原因土地根本無法使用。例如，Z企業(yè)在Z村獲得土地后辦理了土地證書，但占有的土地全部都是荒山和溝壑，而且新批準(zhǔn)的一條高速公路要經(jīng)過此地，土地根本無法使用；再如，F(xiàn)企業(yè)在Z村獲得了土地并辦理了土地證手續(xù)，但由于當(dāng)?shù)卮迕穹磳驼加?，土地根本無法使用。第二，對于無證面積的核定，G鎮(zhèn)稅務(wù)機(jī)關(guān)基本采用稅管員親自丈量的方式，這相當(dāng)不科學(xué)，因為缺乏基本的測繪知識和專業(yè)的測繪技術(shù)，丈量出來的面積往往與實際面積相差很大。第三，G鎮(zhèn)的X居委會部分工業(yè)用地被納稅人變相用于私人住宅建設(shè)，地稅部門是否應(yīng)該繼續(xù)征收土地使用稅存在很大的爭議，因為其一，土地用途非法變更后，產(chǎn)生的收入就是非法收入，而非法收入并非稅收的征收范疇，而應(yīng)該由相關(guān)部門直接沒收；其二，目前各省均規(guī)定個人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用稅，這樣一來，工業(yè)用地被轉(zhuǎn)為私人住宅用地后，似乎就屬于免稅范疇了。
（三）納稅期限的確定問題
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第八條規(guī)定，土地使用稅按年計算、分期繳納。G鎮(zhèn)的土地使用稅目前采用按年計算，分4月和10月兩期繳納的方法怎么寫論文。這一方法衍生出三個問題：第一，由于其它稅種基本采用按月申報繳納的模式，所以土地使用稅往往被納稅人錯估為一個臨時稅種，能夠逃避就盡量逃避；第二，一年集中在4月和10月繳納，會對企業(yè)短期內(nèi)的資金流動造成很大的壓力；第三，分兩期計算，可能會導(dǎo)致城鎮(zhèn)土地使用稅難以得到準(zhǔn)確的計算和繳納，例如，Z村的Q企業(yè)11月份征用了一塊非耕地，按理來說這塊耕地應(yīng)該從當(dāng)年12月開始繳納土地使用稅，但由于該企業(yè)10月份申報繳納時尚未獲得該地，所以該地當(dāng)年無法及時申報，等到下年度4月份申報繳納時，企業(yè)就不得不繳納滯納金甚至?xí)媾R罰款的處罰。
（四）不同稅種的銜接問題
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。這一規(guī)定主要是為了避免重復(fù)征稅，因為新征用的耕地第一年必須繳納耕地占用稅。但這一政策似乎在G鎮(zhèn)沒有得到很好的應(yīng)用。因為G鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)土地使用稅征收由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行，而耕地占用稅的征收由財政機(jī)關(guān)進(jìn)行，兩者之間沒有實現(xiàn)有效的信息共享。這樣一來，耕地占用稅和土地使用稅同時征收導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題比較普遍。
（五）定額稅率的調(diào)節(jié)功能問題
根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第四條規(guī)定，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)土地使用稅年稅額0.6元至12元。G鎮(zhèn)目前土地使用稅年稅額定為4元/平方米，屬于合理范圍。但定額稅率本身卻出現(xiàn)很大的弊端：第一，2006年，G鎮(zhèn)Q村的土地售價為6萬元/畝，當(dāng)時土地使用稅年稅額是3元/平方米，比例稅率大概為3.33%（3×666.67÷60000=3.33%）；但到了2009年，同樣一塊地土地售價30萬元/畝，土地使用稅年稅額是4元/平方米，比例稅率銳減為0.89%（4×666.67÷300000=0.89%），土地使用稅的調(diào)節(jié)功能被極大的削弱。第二，同一鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)土地的單位售價也存在很大差異，比如在毗鄰鎮(zhèn)區(qū)中心的Z村，土地單位售價能賣到35萬元/畝，而在距離鎮(zhèn)區(qū)較遠(yuǎn)的T鎮(zhèn)，土地的單位售價只有20萬元/畝，土地級差很大，但土地使用稅的年稅額都是4元/平方米，根本無法發(fā)揮出應(yīng)有的調(diào)節(jié)級差收入的功能。
（六）征稅范圍的確認(rèn)問題
根據(jù)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號），關(guān)于征稅范圍的解釋：建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地。郊區(qū)和農(nóng)村自然不在征收范圍之內(nèi)。但從G鎮(zhèn)的征管實際來看，Z村、Q村、N村、T村等等所有鎮(zhèn)區(qū)以外的企業(yè)用地都被納入到了征收范圍，這就使得征收范圍的界限變得很模糊，征稅的法律法規(guī)依據(jù)也變得很脆弱。
三、解決土地使用稅征管問題的幾點建議
（一）進(jìn)一步明確納稅主體
首先，對于國有土地，應(yīng)該一律以實際使用土地的單位和給人為納稅義務(wù)人；其次，對于集體用地，應(yīng)該明確規(guī)定集體土地改變用途但尚未獲批得，應(yīng)該以集體土地的所有人為納稅義務(wù)人，實際使用人為扣繳義務(wù)人。
（二）合理界定納稅依據(jù)
首先，對于擁有相關(guān)土地證書的，以證書記載的土地面積為準(zhǔn)，但在證書辦理后的一個期限之內(nèi)，比如3年畢業(yè)論文提綱，土地為荒山或者溝壑等尚未平整或者其他原因確實無法使用的，應(yīng)該由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級以上國土部門共同出具相關(guān)證明，暫免征收土地使用稅；其次，對于尚未獲得相關(guān)證書的土地，可由稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的專業(yè)測繪部門進(jìn)行測算，企業(yè)按照測繪部門出具的測繪報告面積進(jìn)行申報。對于測繪部門和企業(yè)串通逃稅的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法對其進(jìn)行相應(yīng)處罰；最后，對于工業(yè)用地的變相使用，要區(qū)分處理，如果土地變相使用后用于商業(yè)住宅或者其它目的的商業(yè)開發(fā)的獲取收益的，稅務(wù)機(jī)關(guān)要照收土地使用稅；對于工業(yè)用地被變相用于私人自住自用住宅建設(shè)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該將其剔除在征收范圍之內(nèi)，變相使用的懲戒問題應(yīng)該由國土部門來解決。
（三）改變現(xiàn)有的納稅期限
首先，可以繼續(xù)采用按年計算，分期繳納的納稅方式，但納稅人應(yīng)該以一個月或者一個季度為納稅期限，自期滿之日起十五日內(nèi)自行申報，預(yù)繳土地使用稅，以提高一年內(nèi)土地使用稅的納稅頻次；其次，為防止在申報年度內(nèi)納稅人土地面積變動而導(dǎo)致納稅不實，可以在納稅年度結(jié)束后一定期限內(nèi)，比如3個月，進(jìn)行土地使用稅的匯算清繳。
（四）逐步歸并類似稅種
第一步，將耕地占用稅從財政部門逐步移交到地稅部門征管；第二步，要求納稅人在申報土地使用稅時，必須先將繳納的耕地占用稅稅單到地稅部門報備，便于核查；第三步，取消耕地占用稅，規(guī)定無論新舊耕地還是非耕地都必須統(tǒng)一繳納土地使用稅，但對新征用的耕地，第一年適用的土地使用稅稅率必須大體等于耕地占用稅稅率，以保持稅負(fù)的一致性和政策的延續(xù)性。
（五）改革定額稅率為比率稅率
要逐步將現(xiàn)行的定額稅率改為比率稅率，以增強(qiáng)土地使用稅的調(diào)控功能。但在改革過程中，要把握兩點：第一，必須采用幅度比率稅率，可以比照定額稅率的制定方法，將土地使用稅的比率稅率也區(qū)分為大城市、中等城市、小城市、縣城建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等四級幅度比率稅率；第二，比率稅率的確定，要以當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)五年內(nèi)的土地使用稅稅負(fù)的加權(quán)平均數(shù)來確定，以保持總體稅負(fù)的一致性；第三，在將定額稅率改為比率稅率后，土地使用稅的計稅依據(jù)也應(yīng)該由土地面積改變?yōu)橥恋貎r值，土地價值應(yīng)該由專業(yè)的資產(chǎn)評估中介來進(jìn)行。
（六）逐步擴(kuò)大征稅范圍
要將土地使用稅的征稅范圍擴(kuò)展到全部城鄉(xiāng)，在延續(xù)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的基礎(chǔ)上，規(guī)定所有農(nóng)村的工商業(yè)的非農(nóng)性質(zhì)的盈利用地都要納入征稅范圍。
四、結(jié)論
本次調(diào)研收集到的資料基本能夠反映G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅的征管現(xiàn)狀，反映的問題在全國特別是沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有極大的普遍性，因此本文提出的若干改革意見可以給城鎮(zhèn)土地使用稅的法規(guī)改革和征管改進(jìn)提供有益的參考。
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一、經(jīng)批準(zhǔn)填海整治的土地和改造的廢棄土地情況
地處川西北青藏高原東部，全境4313.42平方公里，屬高山河谷地帶，半農(nóng)半牧，耕地3,236.45公頃，林地244,092.94公頃，牧草地141,282.31公頃。填海整治的土地和改造的廢棄土地由土地管理部門（國土資源局）認(rèn)定，經(jīng)調(diào)查了解，我縣暫不存在填海整治的土地和改造的廢棄土地。
二、各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范設(shè)施用地免稅政策
目前，我縣涉及危險品倉庫、廠房所需防火、防爆、防毒安全用地免征土地使用稅政策的單位和企業(yè)主要有：民爆和金盾兩家爆破公司、供銷社煙花爆竹經(jīng)銷部和農(nóng)業(yè)局農(nóng)藥銷售部。其中：爆破公司的炸藥倉庫都修建在遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的偏僻鄉(xiāng)村，不屬于土地使用稅的征稅范圍。農(nóng)業(yè)局農(nóng)藥存放倉庫、供銷社煙花爆竹存放倉庫按照[89]國稅地字第140號規(guī)定，給予了免征土地使用稅。對于危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范設(shè)施用地的認(rèn)定，我縣的情況是：民爆、煙花爆竹、防毒等行業(yè)安全區(qū)范圍由質(zhì)監(jiān)、公安部門認(rèn)定，防火、防爆設(shè)施用地范圍由消防部門認(rèn)定。在具體執(zhí)行過程中我局嚴(yán)格按照以上述部門的認(rèn)定為準(zhǔn)，對具備相關(guān)部門的審批材料的企業(yè)，給予了稅收減免。
從我縣情況來看，建議在實際操作過程中，加大稅務(wù)機(jī)關(guān)與質(zhì)監(jiān)、公安、消防等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)配合和特殊行業(yè)管理的信息共享，提高土地使用稅征管質(zhì)量。
三、大修停用半年以上的房屋免稅政策
我局根據(jù)(國稅函〔2004〕839號)文精神，對因大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，免征房產(chǎn)稅由納稅人在申報時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應(yīng)說明。嚴(yán)格按照規(guī)定要求納稅人在大修前報送相關(guān)的證明材料進(jìn)行備查，包括大修房屋的名稱、坐落地點、產(chǎn)權(quán)證編號、房產(chǎn)原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止時間等信息和資料。近年來，我局轄區(qū)內(nèi)涉及房屋大修停用的情況較少，在“5.12”汶川大地震期間發(fā)生過此類情形。在政策執(zhí)行過程中，我局按以下條件界定大修：1、房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的；2、整幢樓房因損壞影響正常使用，需要重做防水或保溫層的；3、外檐面層脫落、保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全與正常使用，需要修繕的；4、房屋樓面面層、門窗及樓梯因破損影響安全和正常使用，需要修繕的；5、因上述原因造成停用的時間必須是連續(xù)不間斷在半年以上的。在大修的界定過程中，不包括裝修、改建和擴(kuò)建。
部分納稅人建議將改建和擴(kuò)建納入大修范圍，主要原因是：改建和擴(kuò)建一般都是為了擴(kuò)大產(chǎn)能或提高生產(chǎn)效率，與企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營有直接關(guān)系，同時在改擴(kuò)建期間也影響正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，為支持企業(yè)發(fā)展，體現(xiàn)稅政策調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)資源配置的職能。
四、各類學(xué)校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)、土地免稅政策
我縣有中、小學(xué)校和幼兒園共16所，地址分布情況是有8所學(xué)校、幼兒園地處應(yīng)征收房土兩稅的縣城、建制鎮(zhèn)，8所地處不征收房土兩稅的鄉(xiāng)、村。均為國家教育類學(xué)歷教育學(xué)校，公益性非營利學(xué)校，不涉及營利性學(xué)校，統(tǒng)一按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費，主管部門為教育局，均為5.12地震災(zāi)害后湖南省對口援建和災(zāi)后重建。
多年來，我局一直按照(財稅〔2004〕39號)第二條之規(guī)定執(zhí)行，對政府撥付事業(yè)經(jīng)費的各類學(xué)校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，平均年減免城鎮(zhèn)土地使用稅33萬元，房產(chǎn)稅228萬元。對學(xué)校用于出租等經(jīng)營性房產(chǎn)嚴(yán)格按稅法規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
為準(zhǔn)確掌握和區(qū)分學(xué)校的自用房產(chǎn)與經(jīng)營性房產(chǎn)，建議在征管過程中建立戶籍登記，即各類學(xué)校房產(chǎn)、土地登記薄，適時更新房產(chǎn)用途，以便準(zhǔn)確掌握房、土兩稅征管數(shù)據(jù)。
五、直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地免稅政策
通過到農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)等相關(guān)部門調(diào)查了解，我縣農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地情況如下：
我縣目前有一個葡萄種植基地，地處不征收房土兩稅的上孟鄉(xiāng)，這個基地是由當(dāng)?shù)乩习傩諏⒆约旱耐恋赜糜诜N植葡萄并和塔斯酒莊簽訂購銷協(xié)議。
我縣林業(yè)生產(chǎn)用地主要是縣林業(yè)局及川西林業(yè)局用于苗圃的種植，面積176畝，苗圃種植區(qū)域全部分布在不征房土兩稅的高山、峽谷中。
我縣目前成立的養(yǎng)殖企業(yè)、合作社、個體工商戶（養(yǎng)殖戶）共有39戶，具體分布在不征房土兩稅的鄉(xiāng)、村，畜牧局主要負(fù)責(zé)畜牧業(yè)基地、項目的審查（審定）、論證、申報、指導(dǎo)實施和監(jiān)督檢查工作；負(fù)責(zé)畜牧、獸醫(yī)、獸藥、飼料行業(yè)的外事外經(jīng)聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作。
建議涉及直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地的面積能在相關(guān)部門審查（審定）的時候能同時加以注明，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收這部分的土地使用稅時有計稅依據(jù)。同時也要建立好與這些部門的信息共享，已達(dá)到信息的及時性、有效性。
六、公園自用土地的免稅政策
我縣沒有公園，因此未涉及房土兩稅的稅收減免。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 房產(chǎn)稅 土地使用稅
一、當(dāng)前房產(chǎn)稅、土地使用稅的主要問題
（一）房產(chǎn)稅從價計征計稅基數(shù)不明確
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條，“房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)”，實際工作中對“房產(chǎn)租金收入”有兩種理解，一種為實際收取的租金、一種為按權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)收的租金。例如，某公司將一房產(chǎn)出租給商戶，一次性收取6個月租金6萬元（不含稅，下同），在當(dāng)月計算應(yīng)繳納房產(chǎn)稅時是以收取的全部租金收入6萬元還是按當(dāng)月應(yīng)收租金1萬元繳納，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在征管中計算口徑不統(tǒng)一。根據(jù)筆者了解，目前海南、山東通過稅務(wù)公告形式對上述問題進(jìn)行了明確，但大部分地區(qū)的企業(yè)仍根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行繳納，并未形成統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
（二）轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅
對于房產(chǎn)轉(zhuǎn)租行為是否征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅暫行條例中并未明確，但從稅收征管角度，對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅可以從源頭上堵截稅收征管的漏洞，避免稅源流失。據(jù)筆者了解，部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)曾經(jīng)過相關(guān)通知，對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)租金超過支付給原出租人的部分征收房產(chǎn)稅，但此作法擴(kuò)大了房產(chǎn)稅的納稅人范圍，即“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的規(guī)定，所以各地稅務(wù)機(jī)關(guān)陸續(xù)廢止了類似通知條款，稅收征管漏洞仍然存在。
（三）土地使用稅、從價計征房產(chǎn)稅申報、繳納期限設(shè)置不合理
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第七條，“房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！蓖瑯?，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第八條，“土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定”。
就筆者所在的地區(qū)來說，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求土地使用稅、從價計征的房產(chǎn)稅均為每半年度申報一次，其中上半年房產(chǎn)稅申報日期為2月、土地使用稅申報日期為4月，下半年房產(chǎn)稅申報日期為8月、土地使用稅申報日期為10月。對于一般企業(yè)來說，持有房產(chǎn)的價值、土地面積相對固定，在計算半年度土地使用稅和從價房產(chǎn)稅時應(yīng)納稅額變動不大，但對于房地產(chǎn)企業(yè)，特別是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，由于出租部分的房a從租計征房產(chǎn)稅，剩余未出租及自用的房產(chǎn)從價計征房產(chǎn)稅，而當(dāng)前市場經(jīng)營形式復(fù)雜，企業(yè)在2月份繳納房產(chǎn)稅時無法準(zhǔn)確預(yù)判3-6月份未出租面積，一般情況下會通過預(yù)估出租率或直接按當(dāng)前未出租面積的方式計算當(dāng)期應(yīng)繳稅金，之后在下期繳納時對上期的預(yù)估差異進(jìn)行調(diào)整，如此重復(fù)。同樣，對于土地使用稅，由于在4月份繳納上半年土地使用稅時也會遇到類似問題。
（四）土地使用稅納稅義務(wù)截止時間不明確
根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。但對于什么是“房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”并未在通知中明確。實務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅是納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)爭執(zhí)的焦點，通常情況下企業(yè)有以下三種確定方法：一是如果合同約定了交房時間，以約定的交房時間為截止日期；二是如果合同沒有約定交房時間，則以辦理房產(chǎn)交付手續(xù)時作為截止日期；三是如果購房人遲遲不交接，可以按公告交房時間為截止日期。對以上幾種方法的選擇適用，一般需得到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。
（五）土地使用稅有雙重征稅嫌疑且征管彈性過大
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。房產(chǎn)原值包括地價，對于企業(yè)來說，相當(dāng)于一種財產(chǎn)需交納兩種稅收：房產(chǎn)稅和土地使用稅，況且對土地也只是擁有幾十年的“使用權(quán)”，筆者認(rèn)為有雙重征稅嫌疑。另外，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第四條，土地使用稅稅額為大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。此規(guī)定考慮到了各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，賦予了各地區(qū)在稅收征管權(quán)上的彈性，但對于具體稅額的設(shè)定，筆者認(rèn)為各地區(qū)的征管彈性過大。
二、應(yīng)對方案
（一）加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)，規(guī)避稅收風(fēng)險
由于房產(chǎn)稅、土地使用稅稅款計算相對復(fù)雜，另外立法時間較早，后續(xù)各級財政、稅務(wù)機(jī)關(guān)以大量的稅收公告、通知等形式對房產(chǎn)稅、土地使用稅進(jìn)行規(guī)范，這就要求企業(yè)財稅人員養(yǎng)成終身學(xué)習(xí)的習(xí)慣和樂于鉆研的精神，善于歸納總結(jié)、完善提高，具有良好的職業(yè)判斷能力。當(dāng)國家稅收政策不斷修訂，企業(yè)財稅人員應(yīng)時刻關(guān)注政策變化，不斷學(xué)習(xí)研究新的稅收政策和納稅籌劃方法，從而規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。
（二）加強(qiáng)稅收籌劃，合理降低企業(yè)稅負(fù)
企業(yè)在相關(guān)法律法規(guī)所允許的范圍內(nèi)，通過合理安排企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營活動，從而達(dá)到減小企業(yè)稅負(fù)和支出、不斷實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。對于房產(chǎn)稅、土地使用稅的籌劃，可以重點從兩方面開展：一是利用當(dāng)前房產(chǎn)稅、土地使用稅稅收減免稅優(yōu)惠政策，根據(jù)自身企業(yè)實際經(jīng)營情況，對于符合減免稅優(yōu)惠政策的業(yè)務(wù)應(yīng)合理利用，及時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅收優(yōu)惠登記或?qū)徟掷m(xù)并提供相關(guān)證明，爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠；二是對各項涉稅經(jīng)營活動進(jìn)行提前籌劃，如在租賃合同中規(guī)避免租期條款、將房產(chǎn)整體租賃劃分為房產(chǎn)租賃、資產(chǎn)租賃等方式，以合理減少企業(yè)稅收支出。
灌云稅務(wù)局
駱秀枝
內(nèi)容摘要：雖然我國歷史上最早的房產(chǎn)稅可以追溯到周朝，歷史較長，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在諸多與當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不適應(yīng)之處，需要改革。根據(jù)我國的實際情況，對稅制成熟國家房產(chǎn)稅制度的比較分析和借鑒是完善我國的房地產(chǎn)稅制改革的有效途徑。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)稅
稅制改革
房產(chǎn)價值評估
一、厘清房地產(chǎn)稅的概念
房地產(chǎn)稅，顧名思義是對房子及其土地征收的一種財產(chǎn)稅，準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)稅的概念，需要從以下四點來把握。第一，房地產(chǎn)稅是將房子和土地視為一個整體而征收的不動產(chǎn)稅，相當(dāng)于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。第二，房地產(chǎn)稅的征稅范圍擴(kuò)大，不僅對工商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行征收，而且將個人住房納入征稅范圍。第三，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)不同于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是按照房產(chǎn)原值扣除一定比例計算，城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是按照土地使用面積計算。現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)導(dǎo)致的問題是稅收和房地產(chǎn)價格出現(xiàn)嚴(yán)重背離，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場過熱的城市，政府通過稅收對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的能力下降。因此，房地產(chǎn)稅的改革方向?qū)⑹恰鞍凑赵u估值征收”。第四，房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，在此不涉及房地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。
那么，為什么生活中人們往往更加關(guān)注房產(chǎn)稅的改革，而忽視了城鎮(zhèn)土地使用稅呢？主要原因有二。一是“房子是用來住的”是黨和國家的住房政策，我國傳統(tǒng)文化中的置業(yè)觀念也賦予了住房特殊的社會屬性。如果開征房地產(chǎn)稅，普通老百姓最關(guān)心是否設(shè)定人均免稅面積、是否對家庭購買的首套住房免稅等與房產(chǎn)有關(guān)的涉稅事項。二是從廣義上來說，土地是一種財產(chǎn)，對土地課稅在國外屬于財產(chǎn)稅。但是，根據(jù)我國憲法規(guī)定，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)歸國家，單位和個人對占用的土地只有使用權(quán)而無所有權(quán)。因此，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅實質(zhì)上是對占用土地資源的課稅，屬于準(zhǔn)財產(chǎn)稅，而非嚴(yán)格意義上的財產(chǎn)稅。要想把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，在立法角度上也需要破解一些難題?；诖?，城鎮(zhèn)土地使用稅似乎離人們遙遠(yuǎn)了一些，受關(guān)注的程度自然而然就小了許多。
因此，加快房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)包含或者至少包含房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的相關(guān)政策。
二、評述我國房地產(chǎn)稅發(fā)展歷程
（一）歷史上的房地產(chǎn)稅
我國對房地產(chǎn)的課稅，歷史悠久，最早的房地產(chǎn)稅可以追溯到周朝，古籍《禮記·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，稅其舍而不稅物”的記載。自周朝以來，中國曾經(jīng)多次開征專門針對房產(chǎn)的稅且有多種稱呼。例如，唐朝時的“間架稅”，當(dāng)時唐朝僅將其視為緩解財政困難的權(quán)宜之計；五代十國和宋朝時的“屋稅”，五代十國時將其作為一種雜稅，宋朝時則將其視為一種輔財政收入。清代房產(chǎn)稅紛繁復(fù)雜且名稱多變，江南地區(qū)叫“廊鈔”、“棚租”，北京叫“檀輸稅”，直至乾隆年間，才逐漸廢止。民國時期，北京和上海也曾在短時間內(nèi)開征過房捐等。這表明，中國歷史上的確存在以房產(chǎn)為課征對象的房產(chǎn)稅。
（二）我國房地產(chǎn)稅制評述
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅主要是依據(jù)國務(wù)院在1986年9月頒布并實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫停條例》及1988年9月頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，對房屋和土地分別征收。當(dāng)前，這兩個房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要存在兩個問題。一是房產(chǎn)稅的征稅對象過窄，房產(chǎn)稅把城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等房產(chǎn)作為征稅的對象，而將房產(chǎn)的原值或者房產(chǎn)的租金收入作為計稅依據(jù)，并將個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)（即個人住房）予以免稅，可見房產(chǎn)稅的征稅對象只限于營業(yè)用房產(chǎn)；二是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人主要是企業(yè)和單位，與房產(chǎn)稅一樣基本上不直接涉及居民個人，再加上其按照占用土地面積從量課稅，與物價之間缺乏聯(lián)動調(diào)整機(jī)制，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用，無法通過該項稅收調(diào)控房地產(chǎn)價格，調(diào)節(jié)社會貧富差距。
三、國外房地產(chǎn)稅制比較和經(jīng)驗借鑒
鑒于美國、德國、新加坡的房地產(chǎn)稅資料比較翔實，專家學(xué)者們對其房地產(chǎn)稅的稅制要素均進(jìn)行了詳細(xì)研究與論證。在前人研究的基礎(chǔ)上，對其進(jìn)行了歸納整理，從課稅對象、稅率、計稅依據(jù)和稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行了分析，以期能為我國房地產(chǎn)稅改革建言獻(xiàn)策。
（一）國外房地產(chǎn)稅制要素比較
1、征稅對象和納稅人比較分析
美國房地產(chǎn)稅征稅對象主要是居民住宅，納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，其收入的95%以上由地方政府征收。
德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
新加坡對所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財產(chǎn)稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人。
2、計稅依據(jù)和稅率比較分析
美國房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)核定價值作為計稅依據(jù)，房地產(chǎn)核定價值由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，與稅收征管分開管理。不同州采用了不同的房地產(chǎn)價值評估辦法，如新澤西州以房地產(chǎn)的市場價值作為評估依據(jù)，紐約州以房地產(chǎn)市場價值的一定比例作為評估依據(jù)。美國房地產(chǎn)稅稅率的設(shè)定較為靈活，主要根據(jù)地方政府預(yù)算需要確定，用預(yù)算應(yīng)征收的房地產(chǎn)稅金額除以當(dāng)年所有應(yīng)繳稅房地產(chǎn)核定價值計算當(dāng)年的房地產(chǎn)稅稅率。
德國土地稅計稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評估價值的1%至5%征稅；不動產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價格的2%至3.5%征稅。其中，對土地和房地產(chǎn)價值的評估設(shè)立獨立的評估機(jī)構(gòu)，并實行“指導(dǎo)價”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價格在“指導(dǎo)價”的合理區(qū)間浮動。
新加坡房地產(chǎn)的計稅依據(jù)為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內(nèi)稅務(wù)局對房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評估，對自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對其他類型房地產(chǎn)征收10%物業(yè)稅。
3、稅收優(yōu)惠比較分析
美國一是通過減少稅基或者低估財產(chǎn)價值對自住房屋稅收進(jìn)行減免；二是允許房地產(chǎn)稅超過一定限額的納稅人從州政府得到個人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。
德國房地產(chǎn)稅對居民住宅與其他買賣和經(jīng)營性質(zhì)的土地、房屋實行區(qū)別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給與獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優(yōu)惠政策。
新加坡一是對不同類型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產(chǎn)的納稅人實行較低的稅率，對投資性質(zhì)及改善型的購房人實行較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對富人征稅更多的稅收。
（二）國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗借鑒
房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅范圍廣。對房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有稅種，并且主要以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對保有環(huán)節(jié)征稅較高的稅收能夠提高房屋、土地的使用率和流動性。征稅對象包括自然人、法人所擁有的各種類型的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)稅征稅范圍廣、稅源穩(wěn)定使得房地產(chǎn)稅成為地方政府財政收入的重要來源之一。
計稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活。房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)統(tǒng)一，有專門的機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，按照房地產(chǎn)評估價值計稅，評估價值隨著經(jīng)濟(jì)增長提高，相應(yīng)稅收隨之增加，起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的作用。稅率靈活，通過設(shè)置層次豐富的稅率，使低收入者等群體納稅更少，高收入者等群體納稅更多。
房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善。一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度減少了房地產(chǎn)私下交易，提高了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評估制度，有獨立的機(jī)構(gòu)評估房地產(chǎn)價值，并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。
實行多項稅收減免優(yōu)惠政策。各國都設(shè)置了專門針對自住型購房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個人所得稅抵免或者現(xiàn)金補(bǔ)償。
四、完善我國房地產(chǎn)稅制改革的建議
根據(jù)我國的實際情況，借鑒其他國家的相關(guān)經(jīng)驗，提出以下幾點完善我國房地產(chǎn)稅制改革的建議。
（一）合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅
我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價和地價更是緊密相連，而且地占主要比重，特別是改革開放后的房地產(chǎn)稅制，將按市場評估價值為計稅依據(jù)，更無法清晰區(qū)分房價和地價。另外，現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是從量計征，存在背離土地價值、有違稅負(fù)公平的問題。因此，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并征稅，以利簡化稅制，體現(xiàn)公平稅負(fù)，保證地方稅收收入，進(jìn)一步完善我國現(xiàn)代財稅制度。
（二）以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價值。而城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。有研究表明，各國房地產(chǎn)計稅依據(jù)的選擇很大程度上出于社會和政治的考慮。我國地域遼闊，不同地區(qū)的房產(chǎn)價值差異較大。因此，在決定我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時，既要考慮時代性，又要重視我國的地域性。從我國開征房地產(chǎn)稅的初衷和實際可操作性看，以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)比較合適。但在實際征稅時，對每一應(yīng)稅房地產(chǎn)對照統(tǒng)一評定的不同等級的土地市值，不同建筑的房產(chǎn)市值，再核算綜合市場評估值，核定計稅依據(jù)予以征稅。
（三）
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱“房土兩稅”）稅源管理，摸清稅源底數(shù)，提高“房土兩稅”管理的科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化水平，根據(jù)文件要求，結(jié)合我局實際，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
一、工作目標(biāo)
摸清全市經(jīng)營性房產(chǎn)和土地資源的利用狀況，完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅稅源登記，清理各種應(yīng)登記未登記、登記不實等問題；通過比對分析,進(jìn)一步核實應(yīng)繳數(shù)和實繳數(shù)差異，追繳相關(guān)稅款；獲取數(shù)據(jù)，為今后實現(xiàn)納稅人“房土兩稅”信息全生命周期的動態(tài)管理奠定基礎(chǔ)。
二、工作組織
（一）成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組
市局成立“房土兩稅”普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)“房土兩稅”稅源普查工作。唐新存副局長擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組組長，成員由稅政法規(guī)科、征管科技科、數(shù)據(jù)管理科、征收分局、風(fēng)險評估分局、稅源管理分局等部門負(fù)責(zé)人組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在稅政法規(guī)科。
（二）明確各部門的職責(zé)
因2014年“房土兩稅”稅源普查工作的任務(wù)重、要求高，且屬于管理型稅收征管業(yè)務(wù)，結(jié)合我局崗職體系的設(shè)置情況，本次稅源普查工作中各部門的職責(zé)予以統(tǒng)籌安排。
稅政法規(guī)科負(fù)責(zé)制定方案和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；數(shù)據(jù)管理科負(fù)責(zé)提供數(shù)據(jù)支撐；征管科技科負(fù)責(zé)綜合治稅信息、第三方數(shù)據(jù)的獲取和提供系統(tǒng)支撐；風(fēng)險評估分局負(fù)責(zé)任務(wù)的統(tǒng)籌、下達(dá)以及為核查階段提供風(fēng)險分析保障；局辦公室負(fù)責(zé)與新聞媒體的稅法宣傳協(xié)調(diào)。
征收分局負(fù)責(zé)源普查工作的咨詢、宣傳、培訓(xùn)、集約化通知、錄入（稅源數(shù)據(jù)的修改錄入）工作。
紙質(zhì)表格以及附報資料的管理、審核和催報工作原則上由稅源管理分局的基礎(chǔ)管理部門負(fù)責(zé)；后期的實地核實以及稅款清繳工作原則上由稅源管理分局的風(fēng)險應(yīng)對部門負(fù)責(zé)。
各分局可根據(jù)本分局各部門的人力資源配置等情況，科學(xué)統(tǒng)籌各部門、各崗位在此次兩稅普查工作中的任務(wù)，但事先應(yīng)擬定具體方案并經(jīng)市局批準(zhǔn)。
稅源管理分局可根據(jù)需要確定是否需要開展稅源普查的培訓(xùn)工作，并負(fù)責(zé)培訓(xùn)場所、通知、資料發(fā)放等工作，培訓(xùn)工作由征收分局負(fù)責(zé)。
（三）各分局要相應(yīng)成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定工作方案，細(xì)化部門和崗位職責(zé)，并在4月30日前將領(lǐng)導(dǎo)小組名單和工作方案報稅政法規(guī)科。
三、工作內(nèi)容
（一）普查對象
本次普查工作的范圍為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)所有的經(jīng)營性房產(chǎn)和土地，不包括軍隊經(jīng)營性房產(chǎn)和土地；不包括個人、個體工商戶的非工業(yè)用房產(chǎn)和土地。
具體到納稅人，范圍為2014年3月31日前辦理稅務(wù)登記，在大集中系統(tǒng)中為正常戶的所有企業(yè)納稅人、從事工業(yè)生產(chǎn)的個體工商戶，具體名單由市局統(tǒng)一下發(fā)；未辦理稅務(wù)登記但屬于本次普查范圍的其他組織和個人，由納稅人自行填報或稅務(wù)機(jī)關(guān)實地核實時補(bǔ)報。
（二）普查內(nèi)容
普查內(nèi)容具體內(nèi)容包括：
1、房屋、土地所有權(quán)人（使用權(quán)人）信息，包括名稱、證件號碼、注冊類型、國標(biāo)行業(yè)等；
2、房屋信息，包括房屋坐落、房產(chǎn)原值、免稅原值、應(yīng)稅原值、年租金收入、年應(yīng)納稅額、出租人證件號碼等。
3、土地信息，包括土地面積、應(yīng)稅面積、免稅面積、土地等級、單位稅額標(biāo)準(zhǔn)、年應(yīng)納稅額等。
（三）普查表樣
本次普查納稅人需填寫兩張表格《房產(chǎn)稅稅源登記表》、《土地使用稅稅源登記表》，在省地方稅務(wù)局網(wǎng)站在線填寫、上傳和打印。納稅人必須在線申報保存上傳后才可打印，不可直接在網(wǎng)站上打印空白表格，且表格數(shù)據(jù)只可保存一次。
（四）普查方式
普查范圍內(nèi)的納稅人均應(yīng)全面對照稅源普查要求，認(rèn)真核對房產(chǎn)稅、土地使用稅稅源信息，在核對無誤的基礎(chǔ)上于5月納稅申報期內(nèi)通過省地方稅務(wù)局網(wǎng)站“在線填寫、上傳”《房產(chǎn)稅稅源登記表》和《土地使用稅稅源登記表》。
下列納稅人需要報送紙質(zhì)資料：自有房產(chǎn)、土地納稅人、無租使用房產(chǎn)納稅人、租用集體建設(shè)用地的納稅人；其余納稅人只需在線填寫并上傳，不需報送紙質(zhì)資料。
需要報送紙質(zhì)資料的納稅人應(yīng)在上傳表格后7日內(nèi)將《房產(chǎn)稅稅源登記表》、《土地使用稅稅源登記表》打印并加蓋公章連同附報資料報送至對應(yīng)的地稅管理分局基礎(chǔ)管理股，管理分局應(yīng)建立資料受理臺賬。
附報資料：房產(chǎn)證、土地證、租賃協(xié)議、記載房產(chǎn)原值帳簿、房屋租賃發(fā)票等相關(guān)證明材料的復(fù)印件。
對于未辦理稅務(wù)登記但屬于本次普查范圍的其他組織和個人，應(yīng)主動向稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取紙質(zhì)表格后進(jìn)行填報。
四、時間部署
“房土兩稅”普查工作分四個階段：準(zhǔn)備階段、自查階段、核查階段、總結(jié)統(tǒng)計階段。時間從2014年4月1日開始到2014年8月31日結(jié)束。具體安排如下：
（一）準(zhǔn)備階段（2014年4月）
本階段主要工作：成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定工作方案；對納稅人公告，印制宣傳材料，做好納稅人的宣傳、培訓(xùn)、輔導(dǎo)、集約化通知等工作。
1、宣傳發(fā)動
征收分局和稅源普查辦公室牽頭宣傳發(fā)動，各稅源管理分局應(yīng)積極協(xié)助、配合征收分局做好輔導(dǎo)、咨詢工作。
（1）征收分局應(yīng)將《南通市地方稅務(wù)局關(guān)于開展房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅源普查的通告》通過稅務(wù)網(wǎng)站、電子顯示屏和12366短信等方式將“房土兩稅”普查信息進(jìn)行、集約化通知。稅政法規(guī)科負(fù)責(zé)“房土兩稅”稅源普查知識宣傳冊的匯編。
（2）辦公室負(fù)責(zé)與報刊、電視臺、政府網(wǎng)站的宣傳協(xié)調(diào)工作，能舉辦一期專欄或舉辦一期新聞會。
（3）房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅源普查知識列入“稅法宣傳月”范圍。
2、普查培訓(xùn)
各稅源管理分局應(yīng)根據(jù)市局此次稅源普查培訓(xùn)需要的調(diào)查情況科學(xué)確定本轄區(qū)范圍內(nèi)的培訓(xùn)場次和地點，并負(fù)責(zé)通知納稅人參加培訓(xùn)，同時應(yīng)主動與征收分局聯(lián)系培訓(xùn)事宜；稅源普查的培訓(xùn)工作由征收分局的宣傳股負(fù)責(zé)。
3、表格發(fā)放
稅源普查表格的發(fā)放以征收分局采取集約化通知納稅人從省局網(wǎng)站自行下載主要形式；納稅人也可以從各辦稅服務(wù)廳或培訓(xùn)現(xiàn)場領(lǐng)取紙質(zhì)表格（草表）和宣傳手冊。
納稅人從省局網(wǎng)站自行下載的稅源普查表一律作為自查填寫的草表使用；向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送的紙質(zhì)表格應(yīng)是經(jīng)“在線申報保存上傳”后打印的表格。
（二）自查階段（2014年4月下旬-5月）
征收分局應(yīng)采取集約化方式“建議”納稅人在5月份納稅申報期內(nèi)完成“房土兩稅”稅源普查表的“在線填寫、上傳”工作。
普查范圍內(nèi)的納稅人在規(guī)定時間內(nèi)在省地稅網(wǎng)站上在線填寫、上傳《房產(chǎn)稅稅源登記表》、《土地使用稅稅源登記表》；符合要求的納稅人應(yīng)在上傳表格后7日內(nèi)將上傳表格打印出來并加蓋公章連同附列相關(guān)資料報送至管理分局基礎(chǔ)管理股，基礎(chǔ)管理股做好資料受理并建立臺帳，同時應(yīng)分別按照5月15日前不低于80%、5月25日前不低于90%和5月31日前全面完成的要求強(qiáng)化納稅人“在線填寫和上傳”工作（省局具體查詢進(jìn)度和申報明細(xì)信息系統(tǒng)正在開發(fā)中）。
對不需向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送紙質(zhì)資料的納稅人，由基礎(chǔ)管理股負(fù)責(zé)打印納稅人上傳至省局網(wǎng)站的稅源普查表。
納稅人將紙質(zhì)資料報送至各辦稅服務(wù)廳的，受理人員應(yīng)對申報資料的完整性進(jìn)行審核并辦理受理手續(xù)，受理后必須在2個工作日內(nèi)傳遞到相應(yīng)的主管稅源管理分局。
（三）核查階段（2014年6月-7月）
本著“全面比對，重點核查”的工作原則，對轄區(qū)內(nèi)的“房土兩稅”納稅人進(jìn)行核查。
1、獲取第三方數(shù)據(jù)
征管科技科應(yīng)于6月1日前主動聯(lián)系測繪、國土、財政（移交地稅以前的契稅征收數(shù)據(jù)）、房管、建設(shè)、規(guī)劃等部門，及時獲取綜合治稅信息、第三方數(shù)據(jù)，為核查階段提供外部信息保障和系統(tǒng)支撐。
2、風(fēng)險分析
風(fēng)險評估分局應(yīng)將納稅人通過省局網(wǎng)站報送的稅源普查信息、征管科技科提供的綜合治稅信息、第三方數(shù)據(jù)、各年度建安成本模型與省局大集中系統(tǒng)中登記的“房土兩稅”稅源信息、2011年度房土兩稅入庫信息等數(shù)據(jù)信息開展風(fēng)險分析，為實地核實或開展專項評估提供稅源風(fēng)險信息庫支撐；風(fēng)險評估局應(yīng)將當(dāng)前（截止到2014年4月底的）省局大集中系統(tǒng)中的稅源登記信息下載備份，供數(shù)據(jù)分析使用。
3、案頭比對（誰比對誰負(fù)責(zé)）
比對對象：對不需向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送紙質(zhì)資料和未列入實地核查名單的納稅人由基礎(chǔ)管理股負(fù)責(zé)比對。
比對內(nèi)容：應(yīng)將納稅人報送的普查資料結(jié)合風(fēng)險評估分局推送的“房土兩稅”疑點信息進(jìn)行案頭比對，重點開展三個層次比對：一是對納稅人自查填報的各信息項目間的邏輯關(guān)系進(jìn)行比對；二是將納稅人自查填報的信息與2011年房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅入庫信息進(jìn)行比對；三是將測繪、國土、財政（契稅征收信息）、房管、建設(shè)、規(guī)劃等部門提供的信息，與納稅人自查填報的信息進(jìn)行比對。
通過比對，重點查找以下問題：一是應(yīng)登記未登記，應(yīng)變更未變更，登記數(shù)據(jù)不實的情況；二是應(yīng)繳未繳稅和未足額繳稅等問題。對事實清楚、問題簡單的企業(yè)，應(yīng)督促企業(yè)及時改正，補(bǔ)繳各項稅款。對涉稅情況復(fù)雜或稅企雙方存有爭議的情況，應(yīng)及時轉(zhuǎn)入評估（檢查）工作流程。
4、開展實地核查（誰核實誰負(fù)責(zé)）
實地核查對象。風(fēng)險評估分局和稅源普查辦公室在各稅源管理分局全面比對的基礎(chǔ)上，對以下重點房產(chǎn)和土地共同確定實地核查名單，下發(fā)給稅源管理分局的風(fēng)險應(yīng)對部門采取評估或檢查的方式開展實地核查。
（1）房產(chǎn)稅：城鄉(xiāng)結(jié)合部、大型工礦區(qū)、各類開發(fā)區(qū)和園區(qū)、繁華商業(yè)區(qū)等區(qū)域內(nèi)的企業(yè)；房產(chǎn)數(shù)量多、原值高的大型制造業(yè)企業(yè)、大型倉儲業(yè)企業(yè)、利用地下建筑進(jìn)行經(jīng)營的企業(yè)、大型商場、市場和寫字樓等重點企業(yè)；工程尚未決算但已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)、近期改擴(kuò)建增加房產(chǎn)原值的房產(chǎn)、無租使用的房產(chǎn)、無產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)、未入賬的房產(chǎn)等重點房產(chǎn)。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅：城鄉(xiāng)結(jié)合部、大型工礦區(qū)、各類開發(fā)區(qū)和園區(qū)；占地面積較大的企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；利用集體土地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)；計稅依據(jù)不清楚的企業(yè)；已辦理了土地使用證，但實際占用面積明顯超出土地使用證記載面積的企業(yè)。
實地核實時應(yīng)注意事項和重點核實內(nèi)容：
一是先案頭比對后實地核實。稅源管理分局的風(fēng)險應(yīng)對部門對列入實地核實名單的納稅人必須先案頭比對查找問題，具體比對內(nèi)容同上述“案頭比對”要求，經(jīng)過案頭比對后再實地核實。
二是根據(jù)文件，自用地下建筑及與地上房屋相連的地下建筑是否按規(guī)定納入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；
三是根據(jù)文件，房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施是否按規(guī)定計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；
四是根據(jù)文件,單獨建造的地下建筑用地是否按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；
五是根據(jù)文件，土地原值是否按規(guī)定計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；
六是房地產(chǎn)企業(yè)擁有的開發(fā)（包括在開發(fā)和未開發(fā)）用地，是否按規(guī)定申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；
七是開發(fā)的商品房在出售前已使用或出租、出借的，是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅；
八是通過對同時期、同結(jié)構(gòu)房產(chǎn)建造成本相互比對，核對企業(yè)上報房產(chǎn)原值是否明顯偏低；
九是納稅人提供的租賃價格是否符合市場公允價格。
各稅源管理分局應(yīng)科學(xué)統(tǒng)籌實地核查階段的工作任務(wù)，確保在6月底前完成應(yīng)實地核查任務(wù)的50%，7月底前全面完成實地核查任務(wù)。
5、資料傳遞
由基礎(chǔ)管理股負(fù)責(zé)比對的納稅人，若前述需要重點比對的三個層次的信息均無差異，需在打印出來的稅源普查表中加蓋“經(jīng)審核比對無誤，審核人：”字樣的印章，其資料應(yīng)在比對后按周傳遞至征收分局。
由稅源管理分局風(fēng)險應(yīng)對部門實地核實的納稅人，若比對信息、實地核實信息與納稅人第一次所報信息均無差異，在稅源普查表中加蓋“經(jīng)實地比對、核實無誤，審核人：”字樣的印章，其資料應(yīng)在比對后按周傳遞至征收分局；實地核實階段，若發(fā)現(xiàn)有誤，由核實人員根據(jù)納稅人稅源實際情況填寫《房產(chǎn)稅稅源變更登記表》、《土地使用稅稅源變更登記表》并加蓋納稅人印章帶回，其資料也應(yīng)按周傳遞至征收分局。
6、稅源數(shù)據(jù)維護(hù)
征收分局宣傳咨詢股在接到稅源管理分局傳遞的稅源普查資料后15個工作日內(nèi)完成數(shù)據(jù)維護(hù)工作，確保房產(chǎn)和土地信息的準(zhǔn)確性、及時性和唯一性；本次普查工作完成以后，征收分局應(yīng)9月10日前將納稅人報送的紙質(zhì)資料整理后統(tǒng)一傳遞至檔案中心進(jìn)行掃描，材料掃描要求具體見征科處相關(guān)文件。檔案中心應(yīng)做好資料歸檔工作，確保“房土兩稅”基礎(chǔ)資料的完整性。
7、稅源數(shù)據(jù)校驗
數(shù)據(jù)管理科應(yīng)及時開展稅源數(shù)據(jù)的校驗工作，確保大集中系統(tǒng)中稅源登記信息與納稅人報送的稅源信息數(shù)據(jù)相一致。對差異數(shù)據(jù)，應(yīng)及時分析并予以推送到征收分局核對、修正。
8、追繳稅款及處罰要求
（1）自查階段：對納稅人自查出房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的問題，按規(guī)定補(bǔ)繳稅款；
（2）核查階段：對核查出的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)進(jìn)行追繳，并按規(guī)定進(jìn)行處罰；對納稅人在取得房產(chǎn)和土地時未繳納契稅、耕地占用稅的，以及未繳納其他稅收的，一并進(jìn)行追繳和處罰。
（四）總結(jié)統(tǒng)計階段（2014年8月）
各單位應(yīng)于2014年8月11日前將普查工作總結(jié)和《房產(chǎn)稅稅源普查情況統(tǒng)計表》和《土地使用稅稅源普查情況統(tǒng)計表》上報市局稅政法規(guī)科，工作總結(jié)內(nèi)容應(yīng)包括以下四方面，一是普查工作的組織落實情況，包括比對情況，重點核查情況、問題歸類總結(jié)；二是轄區(qū)稅源總體狀況；三是普查工作成效，主要包括問題糾正情況、未糾正的原因、普查工作對稅征收管理的影響分析、長效機(jī)制的建立等內(nèi)容；四是普查工作中的征管、政策等相關(guān)問題及工作建議。
五、相關(guān)要求
（一）提高認(rèn)識、精心組織。“房土兩稅”普查工作是省局明確的2014年“三個一流”重點工作，應(yīng)充分認(rèn)識到專業(yè)化管理格局下稅源基礎(chǔ)信息的重要性，要在充分調(diào)研本轄區(qū)稅源狀況的基礎(chǔ)上，認(rèn)真籌劃好工作方案，精心組織好兩稅普查工作。
（二）積極爭取、主動配合。兩稅普查工作涉及納稅人多，工作量大，數(shù)據(jù)要求高，各單位對外要加強(qiáng)與其他政府部門的合作，要爭取納稅人最大的支持和配合；對內(nèi)要加強(qiáng)部門間的協(xié)作，要統(tǒng)籌好各階段各項工作的組織實施，確保普查工作有序穩(wěn)定的推進(jìn)。
（三）務(wù)實創(chuàng)新、注重長效。在普查工作開展過程中，稅政法規(guī)科要有意識的與稅收政策的調(diào)研評析、管理措施的創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)、稅種模型的建設(shè)維護(hù)等工作相結(jié)合；各稅源管理部門通過普查發(fā)現(xiàn)稅種管理的薄弱點，組織收入的增長點、工作機(jī)制的創(chuàng)新點。
一、實施納稅評估的動因
納稅評估是稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)國家的稅收法律法規(guī)，對納稅評估對象依法履行納稅義務(wù)情況進(jìn)行審核、分析、評價和處理的管理活動。納稅評估作為重大建設(shè)項目過程管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對于提高稅源監(jiān)控能力、降低異常申報率、堵塞管理漏洞、提升控管質(zhì)效起著積極的作用。加強(qiáng)重大建設(shè)項目納稅評估，有著十分重要的現(xiàn)實意義。一是強(qiáng)化稅基管理的需要。重大建設(shè)項目既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力，也是稅收收入的重要來源。從去年底開始，各級黨委、政府先后采取了一系列加大投資、拉動內(nèi)需的政策，一大批重點建設(shè)項目相繼開工。借助管理軟件支撐，采取人機(jī)結(jié)合方式進(jìn)行專業(yè)化評估，可進(jìn)一步改進(jìn)管理手段、拓展控管范圍、提高監(jiān)控效果，切實把經(jīng)濟(jì)增長點轉(zhuǎn)化為稅收增長點。二是盤活數(shù)據(jù)資源的需要。日常控管中，稅收管理員重征收管理、輕評估分析，對大集中系統(tǒng)、重大建設(shè)項目稅收管理軟件中現(xiàn)有的數(shù)據(jù)信息以及相關(guān)合同資料，未能有效整合運(yùn)用，建立經(jīng)常性評估分析制度，造成數(shù)據(jù)資源利用率不高，直接影響到數(shù)據(jù)變稅源、稅源變稅收。三是凝聚控管合力的需要。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于征管基礎(chǔ)和人員素質(zhì)的差異，不同重大建設(shè)項目管理力度和控管質(zhì)效不均衡。在“大集中”系統(tǒng)管理框架下，只有按照新的稅源控管模式的要求有效整合數(shù)據(jù)資源，深入開展案頭分析評估，分析查找征管中的薄弱環(huán)節(jié)，加強(qiáng)部門崗位間的配合聯(lián)動，才能形成評估、征管、稽查等環(huán)節(jié)的良性互動，構(gòu)筑起重大建設(shè)項目科學(xué)化、精細(xì)化管理的高效運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，提高稅收征管質(zhì)效。
二、主要作法
（一）項目周期評控法。以工業(yè)建設(shè)類、商業(yè)建設(shè)類、企業(yè)辦公用房建設(shè)類、技術(shù)改造類以及其他建設(shè)類重大項目為評估重點，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)實際和財務(wù)管理特點，將重大建設(shè)項目劃分為投產(chǎn)期、試產(chǎn)期和達(dá)產(chǎn)期三個周期，不同生產(chǎn)周期確定不同評估重點。重大項目從立項開始到投產(chǎn)期，重點對取得土地方式與土地交易稅收清算以及取得發(fā)票的真實性、代扣代繳建筑業(yè)營業(yè)稅等稅款進(jìn)度與投資方撥款進(jìn)度以及工程形象進(jìn)度的同步性、“甲方供料”申報繳納稅款的完整性、境外提供境內(nèi)設(shè)備安裝、技術(shù)改造、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等營業(yè)稅與預(yù)提所得稅扣繳的及時性、各類應(yīng)稅合同印花稅申報的準(zhǔn)確性等情況評估監(jiān)控；從投產(chǎn)期到試產(chǎn)期，重點對建設(shè)項目竣工驗收與實際使用時間是否一致、在建工程是否延期結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)和人為拖延房產(chǎn)稅應(yīng)稅時間以及城鎮(zhèn)土地使用稅申報的準(zhǔn)確性評估監(jiān)控；從試產(chǎn)期到達(dá)產(chǎn)期，重點對應(yīng)稅房產(chǎn)、土地以及擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、增加銷售收入等實現(xiàn)的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、城建稅等稅源轉(zhuǎn)化情況與項目規(guī)劃立項文書的差異性評估監(jiān)控。比如，在對一熱電公司評估過程中，發(fā)現(xiàn)該單位私自征用建設(shè)項目所在地村委集體土地一宗，經(jīng)過評估核實，補(bǔ)征入庫稅款28萬元。在對一風(fēng)電項目評估過程中，發(fā)現(xiàn)該單位支付工程款項環(huán)節(jié)未按照規(guī)定扣繳稅款，經(jīng)過評估核實，補(bǔ)征入庫稅款146萬元。在對一金業(yè)化工項目評估過程中，發(fā)現(xiàn)該單位在建工程延期結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)、未按照規(guī)定及時申報城鎮(zhèn)土地使用稅，經(jīng)過評估核實，補(bǔ)征入庫稅款44萬元。
（二）關(guān)聯(lián)鉤稽評控法。以居住建筑建設(shè)類重大項目為評估切入點，根據(jù)已有的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)學(xué)模型和評估指標(biāo)體系，以行業(yè)總體稅負(fù)率為評估標(biāo)準(zhǔn)，以此來衡量和判斷企業(yè)稅負(fù)是否合理、納稅是否正常，對納稅異常企業(yè)，依據(jù)營業(yè)稅征收率與所得稅核定征收率以及土地增值稅預(yù)征率三者計稅依據(jù)的內(nèi)在關(guān)系，對稅負(fù)偏低、指標(biāo)異常、申報異常、營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅不匹配、代征稅款與建筑規(guī)模不符等情況重點評估、篩選疑點。比如，在對一房地產(chǎn)開發(fā)項目評估過程中，通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際申報入庫的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅倒算，發(fā)現(xiàn)該單位申報三稅的計稅依據(jù)不一致，差異很大，經(jīng)過評估核實，應(yīng)補(bǔ)征入庫營業(yè)稅309萬元、企業(yè)所得稅158萬元以及其他各項稅費40萬元。在對一商住綜合開發(fā)項目評估過程中，發(fā)現(xiàn)項目建設(shè)單位撥付工程款項進(jìn)度與代扣代繳建筑業(yè)營業(yè)稅等稅款進(jìn)度以及工程形象進(jìn)度不同步，自取得預(yù)售許可證以來，商住房銷售收入長期掛“預(yù)收賬款”未結(jié)轉(zhuǎn)收入，經(jīng)過評估核實，分別補(bǔ)征入庫扣繳營業(yè)稅和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅等各項地方稅收22萬元。
（三）輻射延伸評控法。以工業(yè)建設(shè)類、
農(nóng)業(yè)建設(shè)類、基礎(chǔ)設(shè)施類、公共建筑建設(shè)類等九類不同類型的重大建設(shè)項目為圓心向外輻射、延伸評估，做到“四個延伸”，即：一是由單純項目評估延伸到建設(shè)單位、承建單位的雙向評估；二是對跨年度的重大項目評估當(dāng)年的同時對其以往關(guān)聯(lián)年度追溯評估；三是由對重大項目營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅的重點評估向房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費的同步評估；四是由發(fā)票、稅款的比對分析向“甲方供料”、工程轉(zhuǎn)分包等征管難點的延伸評估。比如，在對一中學(xué)辦公樓建設(shè)項目評估過程中，經(jīng)過比對建筑安裝合同、開具發(fā)票以及扣繳稅款等資料，發(fā)現(xiàn)辦公樓外墻裝飾用大理石為“甲方供料”，經(jīng)過評估核實，補(bǔ)征入庫稅款26萬元。在對藝苑小區(qū)、教育路小區(qū)十區(qū)等重大項目評估過程中，發(fā)現(xiàn)相關(guān)項目均由一個房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，且多個項目均屬跨年度開發(fā)，為此，采取對所有項目“一攬子”評估思路，并將評估時限追溯到項目開工年度，對所有項目涉及到的建設(shè)單位代扣代繳、承建單位自行申報情況逐年、逐項評估核實，并對房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費的申報繳納情況同步評估，經(jīng)過評估核實，補(bǔ)征入庫各項地方稅款320萬元。三、取得的成效
（一）增加了稅收收入。本次評估共選取重大建設(shè)項目 25個，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目 13個。通過比對分析，發(fā)現(xiàn)有納稅疑點的項目19 個，其中房地產(chǎn)開發(fā)類11 個，經(jīng)過案頭分析評估和實地交叉派工核實，目前共補(bǔ)征入庫營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等各項地方稅收916萬元，有效鞏固擴(kuò)大了稅基管理，緩解了當(dāng)前組織收入工作的壓力，為局黨組掌控情況、科學(xué)決策、部署落實、全面完成一季度收入計劃打下了堅實基礎(chǔ)。
（二）規(guī)范了項目管理。通過進(jìn)一步派工核實，用數(shù)據(jù)反映工作，用數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題，用數(shù)據(jù)分析原因，用數(shù)據(jù)考核工作，找出內(nèi)在的規(guī)律和特點，對管理過程中出現(xiàn)的普遍性、苗頭性問題，責(zé)令征收管理單位限期整改，并對相關(guān)重大項目補(bǔ)充完善檔案資料，修訂完善重大建設(shè)項目管理考核辦法，按月落實重大建設(shè)項目管理運(yùn)行情況通報制度，從而進(jìn)一步加強(qiáng)了稅源控管的目的性、針對性，有效減少了稅收管理的人為因素和隨意性，加大了稅源監(jiān)控力度，提升了項目控管質(zhì)效，使重大項目管理納入了程序化、規(guī)范化的軌道。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)稅制； 現(xiàn)狀； 思路 建議
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅存在稅制過時、稅基狹窄、稅種重復(fù)、內(nèi)外企業(yè)稅負(fù)有別等諸多問題。稅負(fù)主要集中在房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)少，不能適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，不能在地方政府的財政收入中起重要作用，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制勢在必行。
一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及存在的缺陷、不足
（一）稅制繁復(fù)，稅種結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅制不統(tǒng)一，有違稅收公平原則
我國現(xiàn)行征收與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)的稅費共12項，分別在房地產(chǎn)運(yùn)行的不同階段和環(huán)節(jié)征收。土地批租、征用環(huán)節(jié)，要繳納契稅、耕地占用稅（外資企業(yè)不征）、印花稅，同時還要交納土地出讓金、土地使用費等費用；開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅費較多，有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加（外資企業(yè)不征）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個人所得稅；房地產(chǎn)占有和使用環(huán)節(jié)繳納的稅種有房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費）。
由此看出，一方面，房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了購房者；另一方面，房地產(chǎn)稅種繁復(fù)、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多層次收費，如對房屋出租的租金收入，既要征收營業(yè)稅，又要征收房產(chǎn)稅，成為導(dǎo)致商品房房價居高不下的原因之一。
內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別使用兩套房地產(chǎn)稅制，對涉外企業(yè)只征城市房地產(chǎn)稅，而且只對房產(chǎn)征收，對地產(chǎn)不征收，城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅、教育費附加、耕地占用稅也只對內(nèi)資企業(yè)征收，內(nèi)、外資企業(yè)稅負(fù)不統(tǒng)一的矛盾日益突出。內(nèi)外有別的房產(chǎn)稅稅收待遇，不符合市場經(jīng)濟(jì)公平、公正的原則，也不利于市場經(jīng)濟(jì)競爭機(jī)制的建立。
（二）城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一，征稅范圍有一定局限性
我國目前房產(chǎn)稅和土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，這些范圍以外的房產(chǎn)與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，在城鄉(xiāng)交界處和農(nóng)村開辦的工商企業(yè)數(shù)量日趨增多，所占用的房地產(chǎn)數(shù)量也日趨增大，這些企業(yè)與坐落在城鎮(zhèn)的企業(yè)同樣享受到公共物品帶來的便利，卻不需要承擔(dān)房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)，過窄的征稅范圍影響了房地產(chǎn)稅的公平性。企業(yè)容易通過選擇坐落地，在日常稅收管理中形成“合法”避稅，不利于企業(yè)在同等條件下公平競爭。尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處，有些地方一條街道兩側(cè)，一側(cè)企業(yè)納稅，而幾米之外的另一側(cè)企業(yè)就不用納稅，稅負(fù)顯失公允。
（三）計稅依據(jù)和稅率設(shè)計不合理、不規(guī)范，易導(dǎo)致稅負(fù)不公
現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計算有從價計征和從租計征兩種辦法。從價計征是房產(chǎn)原值減除10％－30％的比例后的余值按1.2％的稅率計征，房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價，這種折余價值依據(jù)的是歷史成本，不能反映房產(chǎn)的市場價值；從租計征是依據(jù)房產(chǎn)的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認(rèn)。同一個稅種，兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范。同時，對房產(chǎn)出租者而言，除交納房產(chǎn)稅外，還要承擔(dān)營業(yè)稅和城建稅與教育費附加，與按歷史成本計稅的從價計征相比，使得房屋出租這一行為的綜合稅負(fù)非常高，從而導(dǎo)致大量隱性市場的偷漏稅交易。
現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，實行從量計征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。
二、完善房地產(chǎn)稅制的建議、思路和措施
按照新時期稅制改革“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的原則，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中不合理的部分。要通過房地產(chǎn)稅制改革，建立起新的房地產(chǎn)稅體系，促進(jìn)稅收制度的改革與完善，推動財政體制的變革，從而提高整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率和質(zhì)量。
（一）改革和完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系
1.房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)，保留營業(yè)稅和企業(yè)所得稅
在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，保留印花稅和契稅，將不適宜的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。繼續(xù)征收個人所得稅，建議改變目前對個人財產(chǎn)租賃、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的資本性收益采取20％的比例稅率的做法，采用累進(jìn)稅率計征。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅
為促進(jìn)合理利用房地產(chǎn)資源、調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)所有者、房地產(chǎn)實際占有者之間的收益分配，建議合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及對外資企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，將對房產(chǎn)和地產(chǎn)的征稅統(tǒng)一起來。對于城市房地產(chǎn)，無論是經(jīng)營性的，還是非經(jīng)營性的，都要納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍。為體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價值，建議按房地產(chǎn)的評估價格作為計稅依據(jù)；為體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)的原則，可以考慮經(jīng)營性房地產(chǎn)按高檔稅率課征，非營業(yè)性房地產(chǎn)按低檔稅率課征，特別是對居民住宅的保有課稅，實行低稅政策；為簡化稅制，將從價、從量、從租計征統(tǒng)一為從價計征。
3.開征空地稅
即以閑置未用的土地為課征對象，對空地的實際持有人征收。所謂空地，是指未按法定要求利用滿一年的；或者有償出讓的土地超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)利用的；或其地上建筑改良物價值不及所占基地標(biāo)定地價20％的土地。開征空地稅，可以節(jié)約用地，杜絕土地浪費現(xiàn)象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，國家對閑置一年以上的空地征收土地閑置費，這已經(jīng)從實踐上和法律上奠定了開征空地稅的必要條件。
4.適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅
遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征將彌補(bǔ)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位，防止納稅人以無償轉(zhuǎn)讓為掩護(hù)，逃避納稅。
（二）建立評估機(jī)制，以房地產(chǎn)的評估價值作為稅基
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中存在多種計稅依據(jù)，多種標(biāo)準(zhǔn)混用，造成納稅人的稅負(fù)不均，既影響公平，又缺乏效率。因此，建議改革房地產(chǎn)稅的多種標(biāo)準(zhǔn)，采用統(tǒng)一的評估價值作為稅基。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化，房產(chǎn)價值隨之上下浮動，而評估值中包含房產(chǎn)升值和降值所產(chǎn)生的收益變化因素，能夠真實地反映房產(chǎn)的現(xiàn)值，可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益，使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)相對公平。同時，也可使國家的財政收入隨房地產(chǎn)價格的上漲而增加，避免了由于從租、從價計稅造成的稅收差異，促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)的合理配置，發(fā)揮房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的積極作用。以評估值為計稅依據(jù)，沒有出租房產(chǎn)和自營房產(chǎn)之分，提高了稅收透明度，增強(qiáng)了公民的納稅意識。
（三）健全、完善房地產(chǎn)稅課稅的相關(guān)配套制度與保障系統(tǒng)
完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立以房地產(chǎn)評估制度為核心的征管運(yùn)作體系。加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、評估評稅制度和方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù)；制定房地產(chǎn)評稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)，配備評稅或評價專業(yè)人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度；建立財產(chǎn)登記制度，設(shè)置土地位置、權(quán)屬及面積的臺賬，實行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，盡快實行“房地合一”的新體制，建立與評估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)進(jìn)行搜集、處理、存儲和管理。
（四）完善現(xiàn)行的轉(zhuǎn)移支付制度，賦予地方政府一定的稅收自
按照市場經(jīng)濟(jì)體制和公共財政理論的要求，參照國際經(jīng)驗，規(guī)范我國的轉(zhuǎn)移支付制度，建立起以均等化為目標(biāo)的轉(zhuǎn)移支付制度，以保證各個地方政府有財力提供最基本的公共產(chǎn)品和服務(wù)。賦予地方政府一定的稅收權(quán)限，充實地方政府財源。房地產(chǎn)稅的稅基不具有流動性，地方征收管理的成本較低，適宜劃歸地方所有。房地產(chǎn)稅歸地方所有，能促進(jìn)地方政府提高公共服務(wù)的效率和質(zhì)量，使地方政府真正成為一級獨立的財政，增加地方政府的財政收入，減少對土地出讓金的依賴程度，維持財政的可持續(xù)發(fā)展和提高地方財政的效率。
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一、世界各國房地產(chǎn)課稅的現(xiàn)狀
世界各國房地產(chǎn)稅的名稱不盡相同，有的稱為“不動產(chǎn)稅”（如奧地利、波蘭），有的稱為“房地產(chǎn)稅”（如德國、美國等），中國香港則直接稱為“房地產(chǎn)稅”。在很多國家，房地產(chǎn)稅是地方政府，尤其是省以下各級地方政府的主體稅種。大多數(shù)國家和地區(qū)開征房地產(chǎn)稅是為了籌措地方財政收入，即屬于財政型的房地產(chǎn)稅。長期以來，發(fā)達(dá)國家的財產(chǎn)稅一直是地方稅的主體稅種，雖然上世紀(jì)90年代以后，有些發(fā)達(dá)國家的地方稅主體稅種發(fā)生了變化，但財產(chǎn)稅仍然是一個重要的稅種。二十世紀(jì)90年代，發(fā)達(dá)國家財產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的比例平均為35%，而財產(chǎn)稅主要是對不動產(chǎn)所征收的房地產(chǎn)稅，在美國房地產(chǎn)稅占據(jù)了財產(chǎn)稅份額的75%。
從上表中可以看出，房產(chǎn)稅依然是各國地方財政收入的重要來源。世界各國房地產(chǎn)稅的涉稅項目不盡相同，在稅制的設(shè)計方面有著鮮明的特點：
（一）從稅基的選擇環(huán)節(jié)看，分為對全部財產(chǎn)征稅（凈房地產(chǎn)稅）和對特定財產(chǎn)征稅（土地稅、房屋稅）兩種情況
如丹麥對土地評估值課征土地稅，對建筑評估值課征勞務(wù)稅，對超過免征額的財富課征凈財富稅；俄羅斯則只對財產(chǎn)總價值課征房地產(chǎn)稅。
（二）從計稅依據(jù)的確定環(huán)節(jié)看，大多數(shù)國家和地區(qū)以財產(chǎn)估定價值或核定租金為計稅依據(jù)
如美國、丹麥、埃及等；也有國家以資本凈值或重置費用為計稅依據(jù)，韓國對建筑物開征的房地產(chǎn)稅以重置費用為依據(jù)；少數(shù)國家還以房地產(chǎn)面積為計稅依據(jù)，如波蘭。
（三）從稅率的設(shè)計環(huán)節(jié)看，比例稅率運(yùn)用比較廣泛，也有些國家采用定額稅率和累進(jìn)稅率
如捷克規(guī)定不動產(chǎn)稅按不動產(chǎn)面積每年計征0.1克朗－10克朗/平方米，土地稅按土地面積每年計征0.1克朗－1克朗/平方米；法國的凈財富稅按每年1月1日凈財富值實行0.5％－1.5％超額累進(jìn)稅率；韓國對土地和建筑物所征的稅是以財產(chǎn)價值為基礎(chǔ)按累進(jìn)稅率0.3％－10％征收的，另附加20％的國防附加稅。
（四）從起征點和減免稅的環(huán)節(jié)看，有些國家或地區(qū)對房地產(chǎn)稅規(guī)定了起征點
如澳大利亞的維多利亞州對價值低于14萬元的房產(chǎn)不征稅；占有土地少于5000平方米或少于2000平方米時，在日本免征土地占用稅；而且各國還有一些共同的免稅項目，如公共用地（包括道路、公園等）、公共福利用建筑物（如圖書館、博物館、以及非營利性的醫(yī)院、養(yǎng)老院、孤兒院等）；各國對農(nóng)業(yè)用地也給予不同程度的減免稅。
（五）從征管環(huán)節(jié)看，大多數(shù)國家建立了嚴(yán)密的評估制度，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，運(yùn)用計算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行估價管理工作，已成為各國的一種發(fā)展趨勢
由于對房地產(chǎn)征稅一般都以其評估值作為計稅依據(jù)，在國外已形成了一套較完善的財產(chǎn)評估體系。如美國房地產(chǎn)評估師協(xié)會（SREA）成立于1935年，是北美最大的獨立性專業(yè)房地產(chǎn)評估師組織。
二、我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀和存在的缺陷
（一）我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架是在1994年分稅制改革后形成的，具體資料列表如下：
(二)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的缺陷
1．收入規(guī)模小。我國的房地產(chǎn)稅屬于地方政府財政收入，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅在整個地方政府收入中所占比重很小，2000年、2002年和2004年房產(chǎn)稅和土地使用稅兩項合計占稅收收入的比重分別為2.17%、2.11%和1.84%。究其原因，一是在長期計劃經(jīng)濟(jì)體制下，個人擁有財產(chǎn)基本上只限于生活資料，勞動者的住房主要由單位提供，基本退出了商品行列。這與西方私有制基礎(chǔ)上個人不僅擁有生活資料，也擁有生產(chǎn)資料，擁有自己私人住宅的狀況相比，稅基自然要窄得多。二是改革開放以來，我國稅制以流轉(zhuǎn)稅為主體，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅征稅范圍針對的是經(jīng)營活動中所涉及的房地產(chǎn)，對城鎮(zhèn)居民個人的生活用房和農(nóng)村的房產(chǎn)基本不征房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅的征稅范圍小。
2．內(nèi)外資企業(yè)適用稅法不一致?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅專門針對內(nèi)資企業(yè)、單位和個人征收，對外資企業(yè)和外籍人士仍然沿用上世紀(jì)50年代的城市房地產(chǎn)稅。兩套稅制在征收范圍、稅率、計稅依據(jù)等方面的差異，導(dǎo)致內(nèi)外資稅負(fù)不公平。
3．立法層次低，法規(guī)不健全。首先，我國房地產(chǎn)稅立法層次低，大多數(shù)稅種僅停留在國務(wù)院的暫行條例水平，致使房地產(chǎn)稅征管漏洞過大，限制了其組織財政收入和調(diào)節(jié)收入分配作用的發(fā)揮。其次，地方政府的房地產(chǎn)稅權(quán)非常有限。我國的房產(chǎn)稅是中央統(tǒng)一規(guī)定的固定稅率，地方政府無權(quán)變動，城鎮(zhèn)土地使用稅則是國家統(tǒng)一規(guī)定稅額幅度，各省在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)進(jìn)行有限的調(diào)整，同時地方政府的稅收減免權(quán)亦非常有限。
4．缺乏健全的財產(chǎn)登記、估價、定價管理制度和方法。房地產(chǎn)稅的征收建立在對財產(chǎn)準(zhǔn)確核定的基礎(chǔ)上。我國財產(chǎn)登記制度不健全，尤其是私有財產(chǎn)登記制度的缺失，影響了房地產(chǎn)稅的征收管理，同時，沒有完善的房地產(chǎn)估價制度，也為逃稅提供了空間。
三、我國房地產(chǎn)稅制的改革趨勢
（一）合并統(tǒng)一房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，設(shè)立《房地產(chǎn)稅法》
首先，要充分體現(xiàn)世貿(mào)組織的國民待遇原則，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)條件下內(nèi)外資企業(yè)的公平競爭，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)稅制，同時防止部分企業(yè)利用虛假出資手段、變換企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、騙取國家稅收優(yōu)惠政策。其次，城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋、土地的規(guī)劃、評估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國有不影響三稅的合并和統(tǒng)一。第三，房價的上漲多半緣于地價的上漲，因此三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎(chǔ)，統(tǒng)一后的房地產(chǎn)稅將基本消除內(nèi)外資的“有別”問題，有利于簡化稅制、提高稅收效率。
（二）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍
1．對城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅?？v觀各國的房產(chǎn)稅制度，城鎮(zhèn)居民自有房屋都屬于房產(chǎn)稅的課稅對象，對城鎮(zhèn)居民自有房屋免稅是我國房地產(chǎn)稅制的一大特色。但是，隨著住宅商品化的發(fā)展和私人擁有房產(chǎn)的不斷增加，房屋的折算價值分配逐步向高收入者傾斜，我國已經(jīng)具備了對私人擁有房產(chǎn)課稅的條件，因而對城鎮(zhèn)居民業(yè)主自用住房課征比例房地產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進(jìn)”效應(yīng)?？稍诎慈司幼∶娣e或人均收入等設(shè)置起征點的條件下，對城鎮(zhèn)居民業(yè)主自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋城鎮(zhèn)土地和房屋的全部所有人，提高房地產(chǎn)稅占地方稅收入的比例，發(fā)揮房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。
2．對農(nóng)村房地產(chǎn)征稅，逐步統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制。從2006年起，我國取消了農(nóng)業(yè)稅的征收，而統(tǒng)籌城鄉(xiāng)稅制，增加財政收入是改善財政收支矛盾的重要途徑。因此，房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)該擴(kuò)大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)活動的土地及房屋。
四、構(gòu)建和完善我國房地產(chǎn)稅的稅制要素
（一）合理設(shè)置房地產(chǎn)稅的稅目，科學(xué)確定房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)
建議我國房地產(chǎn)稅種下設(shè)農(nóng)村土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅。前者對農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)經(jīng)營性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者對城鎮(zhèn)企業(yè)和個人擁有的土地使用權(quán)及土地上的房屋和建筑物課征，城郊接合部的土地及房屋、建筑的處理應(yīng)確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，劃分依據(jù)一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的15英里范圍內(nèi)至少有以下設(shè)施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設(shè)施、街燈、公共學(xué)校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項要求，就應(yīng)該視為城市土地，征收城市房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)包括年度租金價值、改良資本價值、未改良資本價值和占用面積。遵照國際慣例并結(jié)合現(xiàn)實國情，建議我國農(nóng)村土地使用稅的計稅依據(jù)以規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)單位，考慮土地面積、土地位置和級差地租等因素來分類確定。城市房地產(chǎn)稅以財產(chǎn)的改良資本價值為計稅依據(jù)。
（二）靈活確定房地產(chǎn)稅的稅率
在土地和房屋采取合并征收房地產(chǎn)稅之后，是如何確定其從價計征的稅率問題。稅率在一定幅度范圍內(nèi)可以由市、縣級人大確定，各地的稅率可以不同，在形式上可以采取累進(jìn)稅率、比例稅率或比例稅率和差別比例稅率相結(jié)合的方式，以反映公平納稅和量能納稅。
（三）合理確定稅收優(yōu)惠
首先，取消城鎮(zhèn)居民住房的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策，可避免對出租住房的歧視，有利于加強(qiáng)對個人私房出租的稅收征管。其次，取消部分事業(yè)單位的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠。隨著事業(yè)單位管理體制改革的深化，現(xiàn)有的事業(yè)單位將逐步實現(xiàn)企業(yè)化或行政機(jī)構(gòu)化，前者應(yīng)按照企業(yè)身份征收房地產(chǎn)稅，如營利性醫(yī)院，后者提供的服務(wù)性質(zhì)類似于純公共產(chǎn)品，其稅收地位應(yīng)該與行政機(jī)構(gòu)相似。對后者是否需要征收房地產(chǎn)稅的問題實際上就是對政府擁有的公務(wù)用財產(chǎn)或辦公用財產(chǎn)是否需要征收房地產(chǎn)稅的問題。我國只對政府用于出租的財產(chǎn)課征房地產(chǎn)稅。第三，適當(dāng)確定林地免稅和農(nóng)村土地的稅收優(yōu)惠。
（四）適度分權(quán)，提高地方政府的積極性
分稅制國家的地方稅立法一般有三種情況：一是稅收統(tǒng)一由中央立法，地方只有遵循的義務(wù)；二是稅種由中央設(shè)定，地方政府有權(quán)決定開征、停征和決定稅率；三是地方政府經(jīng)中央授權(quán)自行決定稅種。我國目前屬于第一種。但我國是一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的發(fā)展中國家，加之財產(chǎn)稅稅基具有非流動性和對地方的強(qiáng)依附性，為地方政府便于管理和操作，我國財產(chǎn)稅的立法可先向第二種情況過渡。即由中央負(fù)責(zé)制定財產(chǎn)稅的基本稅法，授權(quán)省級人大制定實施細(xì)則，付諸實施，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和納稅人的情況，自行決定開征、停征稅種，選擇本地區(qū)稅目、稅率和合理制定起征點或免征額以及稅前扣除項目等地區(qū)性的減免優(yōu)惠政策措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅制對地方經(jīng)濟(jì)的適宜性。
（五）建立以計算機(jī)系統(tǒng)為依托的房地產(chǎn)稅征收體系
