時間：2024-03-05 16:27:44
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇稅收征收的方式，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：營業(yè)稅；增值稅；地方稅
Abstract: the value added tax since 1954 in France since opening, because of its effective to solve the problem of the traditional sales tax double taxation, were quickly by other countries in the world. At present, more than 170 countries and regions collecting the value added tax, taxation scope covered most of all goods and services. Beginning in 1979, introducing value added tax, through the continuous improvement and development and reform, to 1994 China carried out the tax reform, has value added tax levy limits will be extended to all goods and processing repairs and replacement services to other services, intangible assets and real estate impose business tax. From this and established to value added tax and business tax as the main body and by the irs, land tax collection and management of the two departments are tax structure.
Keywords: business tax; Value added tax; Local taxes
中圖分類號：D922.22文獻標識碼： A 文章編號：
一、營業(yè)稅目前在地方稅收中的地位和作用
自地稅部門分設(shè)以來，營業(yè)稅在地方稅收中占有舉足輕重的地位，一直占據(jù)地方稅收中的“半壁江山”。以宜春市2008年、2009年、2010年、2011年四年的地方稅收征收數(shù)據(jù)為例其營業(yè)稅分別為：94095萬元（占地方稅收的比重為42.35%）、118951萬元(占地方稅收的比重為43.89%)、162074萬元（占地方稅收的比重為45.04%）、234598萬元（占地方稅收的比重為45.39%）。從宜春市地稅這四年來征收的營業(yè)稅情況來看，不僅征收的營業(yè)稅在穩(wěn)步增長，且其在地方稅收中所的比重也在逐步提高。由于營業(yè)稅是地方稅收，其收入歸屬主要是地方財政，因此營業(yè)稅在發(fā)展地方經(jīng)濟，保障地方建設(shè)，維護地方穩(wěn)定,安置地方勞動力就業(yè)等方面都是“功不可沒”。
二、營業(yè)稅改征增值稅之可行性
我國自1979年引入開征增值稅至今風(fēng)風(fēng)雨雨己走過三十多個年頭，至今己逐步成為中國的第一大稅種。增值稅在消除重復(fù)征稅；促進社會專業(yè)化分工、三次產(chǎn)業(yè)融合；降低企業(yè)稅收成本，增強企業(yè)發(fā)展能力；優(yōu)化投資、消費和出口結(jié)構(gòu)，促進國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展都作出了積極的貢獻。而營業(yè)稅則由于存在多環(huán)節(jié)重復(fù)征稅等弊端，則正在被增值稅所取代。根據(jù)黨的十七屆五中全會精神，按照《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》確定的稅制改革目標和2011年《政府工作報告》的要求，財政部、國家稅務(wù)總局以財稅字〔2011〕110號于2011年月日11月16日了《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》（以下簡稱方案）。方案基本上包括了對全部征收營業(yè)稅項目，即交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、金融保險、生活業(yè)九大類。其稅率設(shè)置: 在現(xiàn)行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。計稅方式:交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計稅方法。金融保險業(yè)和生活業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法。從方案所提的稅率設(shè)置和計稅方式我們可以看出:營業(yè)稅改征增值稅的試點方案中，部分行業(yè)仍保存營業(yè)稅的原型,特別是金融保險業(yè)和生活業(yè),僅僅是“換湯不換藥”而已。縱觀國外增值稅稅制比較完善和先進的法國、德國、英國等國家其增值稅的改革也沒有觸及金融保險業(yè)和生活業(yè)。筆者認為中國的營業(yè)稅改征增值稅也應(yīng)該是有選擇性進行，而不是“一鍋端”。
三、營業(yè)稅改征增值稅對地方稅的影響
（一）對地稅部門征收任務(wù)及地方財政收入的影響
由于營業(yè)稅在地方稅收中所占比重幾乎達到“半避江山”的地位，因此營業(yè)稅改征增值稅后對其征收任務(wù)的完成，肯定是影響甚巨。由于增值稅是共享稅，營業(yè)稅是地方稅，且均在我國財政收入中占有重要地位，擴大增值稅征收范圍改革,地方財政收入則會大大縮減。據(jù)《經(jīng)濟日報》2012年5月14日登載：上海“營改增”三月減負20億元。按方案設(shè)定：上海此時僅是在在交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)業(yè)開展試點。而目前內(nèi)陸省（市）在地方財力已是普遍偏緊的情況下，如何確保營業(yè)稅改征增值稅的改革而又不減少地方可用財力？怎樣才能調(diào)動地方政府參與和推動改革的積極性？這是目前擺在各政府面前急需解決的重大課題。
（二）對納稅企業(yè)的影響
1、對物化消耗較太企業(yè)的影響
營業(yè)稅改征增值稅對物化消耗較太的企業(yè)來說無凝是好事，特別是建筑業(yè)和交通運輸業(yè)。首先是進項稅款的抵扣，有利于降低企業(yè)的稅收成本，增強企業(yè)自身的發(fā)展能力；特別是購進固定資產(chǎn)進項稅款的抵扣，更是有利企業(yè)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，促進企業(yè)協(xié)調(diào)、健康發(fā)展具有積極的意義；其次，母子公司之間關(guān)聯(lián)方交易多的企業(yè)；“營改增”以后，服務(wù)業(yè)的關(guān)聯(lián)方之間交易，開的增值稅發(fā)票是可以抵扣的，可以降低企業(yè)整體的稅負。再次，由于增值稅企業(yè)進項稅額的抵扣極其嚴格，增值稅發(fā)票的管理要求更加規(guī)范和嚴密，這也迫使企業(yè)不得不進一步加強管理，規(guī)范財務(wù)核算，對企業(yè)減少浪費、堵塞漏洞，預(yù)防腐敗的產(chǎn)生都具有現(xiàn)實意義。同時由于客戶對合法、合規(guī)的增值稅抵扣憑證的要求增加，將迫使一些小型企業(yè)要么退出市場，要么擴大規(guī)模、加強管理，做強、做大。
關(guān)鍵詞：建筑工程 房地產(chǎn) 建安企業(yè) 稅收征管
我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展我為我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起到促進作用。由于建筑安裝企業(yè)存在施工時間長、投資大的特點，在具體操作中，存在著較大的稅收籌劃空間。然而近年來，我國的稅收法律法規(guī)日趨完善，雖然稅收利率的差別依然存在，但是納稅籌劃的空間逐漸降低。在全面稅收約束下的市場經(jīng)濟的競爭環(huán)境中，如何通過稅務(wù)籌劃，達到最大限度地降低稅收成本以及提高資金的使用效益，成為擺在企業(yè)面前的一道難題。部分企業(yè)使用違法違規(guī)的手段進行稅務(wù)籌劃，因此，必須要加強房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管。
一、我國建安企業(yè)稅收征管存在的問題
受到金融危機的沖擊，我國的稅收征管的矛盾日益突出。近些年來強勢發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)的企業(yè)所得稅征收卻十分困難，在各行業(yè)稅收管理中，基本處于末項的位置。如何在金融危機的形勢下引導(dǎo)房地產(chǎn)以及建安企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展，依法進行納稅，是亟待解決的重大難題。我國房地產(chǎn)與建安企業(yè)在稅收征管中存在的問題如下：
（一）隱瞞預(yù)售收入
部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)將預(yù)售購房的金額掛名在其他金額往來上，或者記錄在短期借貸項目中，在賬面上沒有真是的反應(yīng)。不僅如此，部分企業(yè)私下制作憑證，預(yù)售房屋，將金額存入其他賬戶中，故意隱瞞預(yù)售收入，企圖逃脫所得稅。
（二）隱瞞銷售收入
由于 目前的國內(nèi)經(jīng)濟形勢處于低迷狀態(tài)，各地的房地產(chǎn)銷售量大幅下降，銷售價格也降低，導(dǎo)致銷售收入的減少。在經(jīng)濟勢頭較差的情況下，部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)故意隱瞞銷售收入，偷逃所得稅。
（三）混淆應(yīng)稅收入
部分房地產(chǎn)及建安企業(yè)將視同銷售收入的部分金額故意隱瞞，不作為應(yīng)稅收入，不主動向稅務(wù)部門申報。如果被稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)，再確認聯(lián)系。
（四）屬地納稅意識低
建安企業(yè)的流動性較強，由于部分注冊的企業(yè)實際施工地址與注冊地址并不一致，多數(shù)企業(yè)的屬地納稅意識薄弱，拖欠稅款或者直接在注冊地納稅的事件屢見不鮮。
二、強化房地產(chǎn)及建安企業(yè)實施稅收征管的意義
隨著我國國民經(jīng)濟的快速增長，我國的房地產(chǎn)以及建安行業(yè)得到了快速的發(fā)展，與此同時，房地產(chǎn)的行業(yè)稅收也隨之增加。目前，稅收在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)的稅收已經(jīng)成為我國的財政稅收的一個重要的來源部分。
自從新的《營業(yè)稅條例》、《增值稅條例》等相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實施以來，關(guān)于預(yù)收款項、甲供材等政策的變化較大，確定我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)中關(guān)于預(yù)收款項以及自產(chǎn)貨物的納稅義務(wù)，以及其稅款的計算成為了重點和難點所在，在相關(guān)業(yè)務(wù)處理中，應(yīng)該保持高度的重視。在此基礎(chǔ)上，深入研究探析我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管問題，提出進一步強化房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管的政策與措施，有著至關(guān)重要的意義。
（一）深入探析房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問題，有利于分析影響稅收收入的因素
房地產(chǎn)業(yè)和建安企業(yè)歷來是稅收管理的重點，同時也是十分棘手的難點。由于影響稅收的主要因素是經(jīng)濟因素、政治因素以及稅收征管因素。通過對于房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征收問題的研究，可以為稅收征管因素雖與稅收的影響提供有力的參考，用實例分析稅收征管因素的影響力。
（二）加強稅收征管問題的研究探析，有利于完善稅收政策
隨著我國的社會主義市場經(jīng)濟的不斷深入發(fā)展，人民的生活水平有了顯著的提高。房地產(chǎn)行業(yè)在國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的突出位置日益顯現(xiàn)。通過對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管問題的深入研究，尤其歸納整理是針對開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)等稅款征收管理方面的建議，對于完善我國的房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收政策有著重要的意義。
（三）加強稅收征管問題的研究探析，有利于開展同業(yè)稅負分析
稅收負擔作為納稅人繳納的稅款占營業(yè)收入的比重，在同同一行業(yè)中，數(shù)值相差不大。稅務(wù)機關(guān)通過開展同行業(yè)的稅負分析研究，根據(jù)各個地區(qū)的不同情況，確定出房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負，根據(jù)稅負企業(yè)進行納稅評估，開展監(jiān)督活動，有利于提高稅收的征管水平。
（四）加強稅收征管問題的研究探析，有利于考核稅收征管力度
通過對于房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管問題的研究分析，在考核評價稅收征管力度、測算地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負之后，可以從稅務(wù)機關(guān)的另一個角度去分析研究各類稅種的稅收負擔情況，考核稅收征管力度，不斷改進稅收征管的措施方法，進一步提高稅收征管的水平。
（五）加強稅收征管問題的研究探析，有利于建立稅收預(yù)警機制
由于近年來國家實行住房制度和用地制度的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于國民經(jīng)濟的促進作用日益體現(xiàn)出來。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的各項經(jīng)濟指標，加強研究探討房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的問題，對房地產(chǎn)及建安企業(yè)與稅收有關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，有利于稅收機關(guān)掌握房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅收收入的變化情況，對于加強房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)控、避免稅收漏洞、建立稅收預(yù)警機制、促進稅收征管水平有著積極的意義。
強化房地產(chǎn)以及建安企業(yè)的稅收征管，有利于分析影響稅收收入的因素，完善稅收政策，開展同行業(yè)稅負分析，考核評價稅收征管力度，建立相應(yīng)的稅收預(yù)警機制，對于促進我國的經(jīng)濟發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。
參考文獻：
根據(jù)上海市人民政府滬府發(fā)（1996）30號批轉(zhuǎn)市房地局等六部門制定的《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級市場若干規(guī)定的通知》的精神，現(xiàn)對進一步搞活房地產(chǎn)租賃市場的稅收處理意見通知如下：
一、為了進一步搞活房地產(chǎn)租賃市場，對城鎮(zhèn)私有房屋出租取得的租金收入，暫按《上海市城鎮(zhèn)私有房屋租賃稅收征收管理試行辦法》的綜合征收率計算的稅款減半征收。對私有房屋轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租仍按規(guī)定的綜合征收率征收稅款。
二、根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及市人民政府的《實施細則》規(guī)定，對出租房屋應(yīng)按租金收入12％稅率征收房產(chǎn)稅。為促進房地市場流通，緩解商品房空置，對從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)租賃辦公樓等，可按房產(chǎn)原值一次扣除20％后的余值依年稅率1.2％計征房產(chǎn)稅。
三、對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的商品房采取“先租后售”方式進行銷售的有關(guān)稅收處理。在先進行出租時取得的收入，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目稅收5％的營業(yè)稅和按房產(chǎn)原值一次扣除20％后的全值依年稅率1.2％計征房產(chǎn)稅，出售時的價格如扣除原先租金收入并扣除后的差額開具售房發(fā)票的，可就差額按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收5％營業(yè)稅和土地增值稅。如出售時價格未扣除原先租金收入而按全額開具售房發(fā)票的，則按規(guī)定應(yīng)全額征收營業(yè)稅和土地增值稅。
四、對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的商品房采取“售后包租”經(jīng)營方式的稅收處理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出售商品房時取得的收入應(yīng)按規(guī)定依“銷售不動產(chǎn)”稅目全額計征營業(yè)稅和土地增值稅，售后包租如仍由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向承租人開具發(fā)票收取租金的，應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)收取的租金收入依“服務(wù)業(yè)”稅目計征5％的營業(yè)稅和按房產(chǎn)原值一次扣除20％的余值依1.2％年稅率計征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將收取的租金收入轉(zhuǎn)交給購房者時，不論是否開票結(jié)算，對購房者可不再計征營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向購房者收取的包租手續(xù)費等名目的收入，應(yīng)按規(guī)定計征5％的營業(yè)稅。
售后包租如由購房者直接開具發(fā)票向承租人收取租金的，購房者系個人的，可按照本文第一點規(guī)定綜合征收率計算的稅款減半征收；購房者系企事業(yè)單位的，應(yīng)對收取的租金收入按5％稅率計征營業(yè)稅和按12％稅率計征房產(chǎn)稅。
優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟社會發(fā)展中的重要問題，經(jīng)過多年的努力，我國投資結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，在促進經(jīng)濟發(fā)展，平衡地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展差異等方面發(fā)揮著重要的作用。然而，由于受到原來的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、政府調(diào)控等方面的影響，當前投資結(jié)構(gòu)方面仍然存在著不足之處，具體來說，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
1.產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)不合理
經(jīng)濟的增長不僅需要依靠資本、勞動力的投入，還需要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，因為只有優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能更好的對資源進行配置。投資結(jié)構(gòu)合理，就會帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，進而對經(jīng)濟資源能夠?qū)崿F(xiàn)有效的配置，促進經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長。當前，我國產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)存在著不合理的地方，主要表現(xiàn)為：第一產(chǎn)業(yè)勞動力過剩，第二產(chǎn)業(yè)比重過大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，不僅影響投資的合理流向，還制約了經(jīng)濟社會的發(fā)展。以第二產(chǎn)業(yè)為例，工人的平均水平不高，制造出來的產(chǎn)品質(zhì)量較低，不能很好的滿足工業(yè)生產(chǎn)和人們的實際需要。大多數(shù)產(chǎn)品是供大于求，導(dǎo)致第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中沒有充分發(fā)揮潛力。
2.經(jīng)濟體制改革阻礙投資結(jié)構(gòu)升級
近些年來，我國經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的增長趨勢，在這種情況下，國民經(jīng)濟更多的是關(guān)注經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，優(yōu)化和升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。然而，經(jīng)濟體制改革滯后于經(jīng)濟的發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)品過?，F(xiàn)象，第三產(chǎn)業(yè)的開放力度不夠，價格出現(xiàn)一再上漲的情況，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性過剩特征明顯，影響了產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級。
3.第二產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)存在不平衡現(xiàn)象
第二產(chǎn)業(yè)自身投資結(jié)構(gòu)就存在著不明顯現(xiàn)象，一些部門的價格存在著不合理情況，在很大程度上必須依賴于財政的支持。但國家財政在其它方面需要支出，而在原材料建設(shè)，大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的預(yù)算支出不足。資金投入的不足，加劇了第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象。
二、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的財政稅收政策的建議與展望
為了應(yīng)對當前投資結(jié)構(gòu)方面存在的問題，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，更好的發(fā)揮財政稅收政策的作用，筆者認為將來在實際工作中可以采取以下策略。
1.合理利用財政直接投資并加大對基礎(chǔ)部門的投資力度
一方面，應(yīng)該加大對基礎(chǔ)部門投入的力度，推動相關(guān)機構(gòu)的深化改革，優(yōu)化財政支持力度，合理運用補貼、稅收、價格等手段支持基礎(chǔ)部門的發(fā)展，同時政府應(yīng)該加強引導(dǎo)，促使財政稅收在基礎(chǔ)部門發(fā)揮更大的作用。另一方面，制定節(jié)能技術(shù)和節(jié)能產(chǎn)品的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)企業(yè)加快節(jié)能技術(shù)的改造，并給與稅收方面的優(yōu)惠，推動節(jié)能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，還應(yīng)該優(yōu)化政府的投資結(jié)構(gòu)，政府投資需要全面關(guān)注，重點突出，對于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和不發(fā)達地區(qū)都應(yīng)該支持，重點關(guān)注西部開發(fā)投資項目，支持在建項目盡快投產(chǎn)，推動技術(shù)升級，支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.促進地區(qū)和產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的有效協(xié)調(diào)
由于受到地區(qū)差異，原來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟基礎(chǔ)等因素影響，各地經(jīng)濟發(fā)展水平不可能完全一致。所以，在完善投資結(jié)構(gòu)的時候，應(yīng)該應(yīng)該考慮各地經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)有效協(xié)調(diào)。應(yīng)該充分發(fā)揮地方政府的作用，優(yōu)化地區(qū)投資結(jié)構(gòu)，更好的發(fā)揮財政稅收政策的作用。東部地區(qū)應(yīng)該加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，發(fā)展外向型經(jīng)濟，充分發(fā)揮自己的科技、經(jīng)濟、區(qū)位優(yōu)勢，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，拓展國外市場，提高產(chǎn)品的國際競爭力。中部地區(qū)應(yīng)該加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，注重培育新的經(jīng)濟增長點。發(fā)揮該地區(qū)的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效的農(nóng)業(yè)，提升工業(yè)的科技含量。西部地區(qū)應(yīng)該充分利用國家在財政、稅收等方面的優(yōu)惠，把握好發(fā)展的機遇，不斷完善產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)，發(fā)展自己的特色產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)的競爭力。
3.建立科學(xué)的稅收優(yōu)惠運行機制并加強稅收管理
由政府根據(jù)實際情況，制定合理的稅收優(yōu)惠政策，發(fā)揮市場的引導(dǎo)和企業(yè)的選擇作用，使得企業(yè)在享受這些優(yōu)惠政策的同時也提升自己的規(guī)模和效益。同時，還應(yīng)該加強對稅收的管理力度，避免偷稅、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生，以充分發(fā)揮稅收的作用。
4.完善相關(guān)稅收政策并嚴格投資的使用方向
在完善投資結(jié)構(gòu)和財政稅收政策方面，應(yīng)該考慮我國創(chuàng)業(yè)投資的實際情況，對創(chuàng)業(yè)投資在機構(gòu)和稅收上提供支持，對參與投資活動的主體進行稅收激勵，逐漸減輕和避免投資企業(yè)雙重納稅問題，以更好的促進這些企業(yè)發(fā)展和進步，優(yōu)化這些企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。同時，還應(yīng)該嚴格投資的使用方向，對于技術(shù)優(yōu)化升級、高新技術(shù)部門、公共產(chǎn)品服務(wù)部門等，應(yīng)該給與投資上的傾斜，促進投資在這些行業(yè)發(fā)揮更大的作用，達到優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)升級的目的。
三、結(jié)束語
一、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式分析
從目前出臺的相關(guān)政策，房產(chǎn)稅的征收模式可以分為三種，即以房地產(chǎn)交易價為稅基的重慶征收模式、以房地產(chǎn)市場價格確定的評估值為稅基的上海征收模式以及以市場評估值為稅基的湖北模式。表1列出重慶和上海房產(chǎn)稅的具體細則比較。
（一）以房產(chǎn)交易價為稅基的征收模式——重慶
重慶以房地產(chǎn)交易價為稅基的征收模式，其最大優(yōu)點在于以高檔住房為征稅對象，符合目前整個宏觀調(diào)控政策的趨勢。房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，主要功能在于調(diào)節(jié)貧富差距，實現(xiàn)財富的二次分配，而重慶針對高檔住房征收房產(chǎn)稅并且將稅收全部用于公租房建設(shè)則恰好體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的初衷。對于“三無人員”的第二套普通商品住宅進行征稅，可以合理遏制投機行為。
（二）以房地產(chǎn)市場價格確定的評估值為稅基的征收模式——上海
上海市是以市場交易價格確定的評估值為稅基的模式，評估值按周期進行重估，確保了稅基的相對穩(wěn)定。因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其波動很大。從目前發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，都會采取相應(yīng)的辦法確保稅基的穩(wěn)定。例如美國，每年都會對房地產(chǎn)價格設(shè)定一個上限，這樣就避免了因為市場不理所帶來的征稅不公平。同時，這種稅基變化不大，避免了因為稅金大額地額外支出，影響家庭正常的消費支出。
（三）以市場評估值為稅基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房產(chǎn)稅實施細則并未出臺，具體的稅率之類的數(shù)據(jù)無法得知。而國家稅務(wù)總局財產(chǎn)和行為稅司司長陳杰在講話中透露，該司今年要做好四項稅收政策改革工作，其中一項就是在湖北、湖南進行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點。湖北省發(fā)改委人士則透露房產(chǎn)稅最核心的內(nèi)容是對房產(chǎn)按市場評估值征稅，并合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。
目前世界上的房產(chǎn)稅，稅基大致可以分為物業(yè)價值和估算租金價值，湖北省的試點征收模式則屬于按物業(yè)價值征收。而合并了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，則解決了我國目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅種重復(fù)設(shè)置的現(xiàn)象。
二、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式的實踐難點
目前，上海和重慶房產(chǎn)稅已經(jīng)試點了一年，存在著共同的實踐難點，但由于具體的房產(chǎn)稅實施細則和征稅環(huán)境不同，又會存在相異的實踐難點。
（一）現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在共同的實踐難點
1.現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在重復(fù)征稅
無論是上海模式還是重慶模式，都是以房地產(chǎn)交易價作為評估基礎(chǔ)確定稅基的，存在著重復(fù)征稅。據(jù)初步統(tǒng)計，目前我國房地產(chǎn)稅種達10多種，關(guān)于房地產(chǎn)收費更是多達50余項，存在著嚴重的重復(fù)征稅現(xiàn)象。例如，在流通環(huán)節(jié)已經(jīng)征收了城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅，再征收房產(chǎn)稅就會存在相應(yīng)的重復(fù)征稅。
2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，房產(chǎn)稅征收稅基不公平
我國是社會主義公有制國家，城市土地屬于國家，居民只具有建設(shè)用地使用權(quán)，這一點與歐美發(fā)達國家不同。我國屬于住宅私有制、土地公有制，比較類似于我國香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征稅，我國香港則按照租金價值進行征稅。
同時，由于我國住房政策經(jīng)常變動，導(dǎo)致目前社會上存在著多種權(quán)屬關(guān)系的房屋，大致包括房改房、央產(chǎn)房、僅有使用權(quán)的房屋、經(jīng)適房、限價房、公租房、定向安置房等數(shù)十種房屋，要想合理評估出這些房屋的價值，必須理順權(quán)屬關(guān)系。如果按照目前上海和重慶的征收方案統(tǒng)一對待，則存在征稅不公平。
（二）上海和重慶房產(chǎn)稅相異的實踐難點
1.以房產(chǎn)交易價為稅基的重慶征收模式
首先，現(xiàn)實操作難度較大，需要調(diào)查該區(qū)域商品房的銷售均價，才能確定項目是否屬于征稅范圍。其次，重慶對于三無人員第二套房征收房產(chǎn)稅，不利于人才的引進，對人才流動構(gòu)成障礙，不利于經(jīng)濟建設(shè)。
2.以房地產(chǎn)市場價格確定評估值為稅基的上海征收模式
首先，僅以增量為征收對象，對于存量不征收，造成稅收的不公平。其次，僅對60平方米以上的新增住房征稅，但房產(chǎn)稅不應(yīng)單從面積上考慮，更重要的參照標準應(yīng)該是物業(yè)價值。最后，房產(chǎn)稅屬地方稅種，稅收應(yīng)用于地方的公共服務(wù)，但上海房產(chǎn)稅實施細則并未說明房產(chǎn)稅的用途。
三、構(gòu)建符合中國國情的物業(yè)稅征收模式
（一）理順現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的稅種，建立以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系龐雜，征稅存在交叉和重復(fù)的現(xiàn)象。因此，需要在理順現(xiàn)有60多種房地產(chǎn)稅費的情況下，將其中重復(fù)征稅的納入到房產(chǎn)稅一并征收。這不僅可以降低政府的征稅成本，也可避免居民的稅負過重。同時，政府應(yīng)該修改現(xiàn)有的房地產(chǎn)法規(guī)，為征收房產(chǎn)稅提供法律依據(jù)，逐步建立起以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系。
（二）完善現(xiàn)有房地產(chǎn)評估制度，建立有公信力的評估機構(gòu)
只有完善房地產(chǎn)評估制度，才能夠合理確定稅基。房產(chǎn)稅的稅基大致分為按物業(yè)價值和租金價值進行征稅。由于目前我國房屋二級租金市場并不發(fā)達，因此租金價值征稅基本行不通。而按物業(yè)價值進行征稅，就必須由有公信力的估價機構(gòu)進行估價。目前，房地產(chǎn)估價有四種方法，包括市場比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法。由于估價對象未來的預(yù)期收益和開發(fā)商的開發(fā)成本很難獲得，因此后三種方法目前來說很難行的通。而市場比較法則要求有大量的交易數(shù)據(jù)，目前我國的各種統(tǒng)計標準經(jīng)常變化，導(dǎo)致數(shù)據(jù)嚴重失真。因此，如果要想合理評估房屋價值，必須收集大量數(shù)據(jù)，需要有公信力的評估機構(gòu)。
美國房產(chǎn)稅的稅基是由房屋的評估值決定的，政府會定期估計房屋的市場公平價格。在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。美國房產(chǎn)稅稅率變動較頻繁，其確定方法是政府用除房產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預(yù)算總額的差額除以當?shù)胤康禺a(chǎn)的市場價值來制定房產(chǎn)稅的稅率。房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分組成。
房屋估值的結(jié)果主要是取決于周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。美國法律規(guī)定房產(chǎn)評估價值按照市場 價值的一定比例來加以確定，如加州規(guī)定的比例為百分之四十。房地產(chǎn)的估值由兩部分構(gòu)成：一是房屋本身的價值，二是土地的價值。聯(lián)邦政府的法律將地產(chǎn)分為主要住宅，第二套房和出租房等，各類房屋根據(jù)用房的性質(zhì)會有不同的估值，因此需要交納相對應(yīng)的稅款。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞：稅收 房價 VAR 投資——消費模型
一、文獻綜述
中國房地產(chǎn)市場可以追溯于1996年左右，于深圳、廣州等發(fā)達地區(qū)領(lǐng)先。1998年全國正式實行“房改”后，為了擺脫經(jīng)濟危機同時也是拉動內(nèi)需，政府出臺了一系列政策為個人房貸進行支持，因此中國房地產(chǎn)進入了高速發(fā)展時期。在2006年之前，房價一直保持平穩(wěn)，而06年之后則開始顯現(xiàn)出持續(xù)、快速上漲的勢頭，雖然房價在2008年普遍有所回落，但緊接的上升又給人們帶來了巨大的購房壓力。為此，政府采取了一系列的稅收政策打擊投機購房行為、控制房價過快過高上漲。從這些政策中，在看到政府加大控制房價的決心的同時也可以觀察到，真實的房地產(chǎn)市場價格變化也并非都如政府的預(yù)期。
國外關(guān)于稅收對房價的影響的研究中，比較有代表性的主要為受益論和新論兩類。受益論的研究認為，房地產(chǎn)稅是中性的，不具有扭曲效應(yīng)，即對房地產(chǎn)征稅不會影響房地產(chǎn)資源配置效率。受益論的代表是Tiebout（1956），他發(fā)現(xiàn)政府會根據(jù)公共服務(wù)能給人們帶來的受益程度而進行稅負的分攤，同時社區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)和房價的情況會相應(yīng)地影響購房消費者的選擇。而在Oates（1969）[2]的進一步研究中，他通過分析美國新澤西州53份城鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)資料，發(fā)現(xiàn)房價與地方公共支出呈正相關(guān)，與財產(chǎn)稅呈負相關(guān)，并且發(fā)現(xiàn)很多居民愿意選擇稅負較高但公共服務(wù)更好的社區(qū)居住。新論的觀點最早由Mieszkowski（1972）基于Harberger（1962）的稅負歸宿模型而提出。相比于受益論，新論認為房地產(chǎn)稅是非中性的，對資產(chǎn)征稅會扭曲地方政府的財政政策和房地產(chǎn)市場的供求狀況。其他學(xué)者如Aaron（1975）、Zodrow（1986）等也都相繼對此進行了拓展。
國內(nèi)相關(guān)學(xué)者也對稅收對房價的效應(yīng)做出了分析。陳多長、蹤家峰（2004）認為，房地產(chǎn)稅收在短期內(nèi)基于住宅服務(wù)供給有限彈性的假設(shè)，房租將會提高，稅負由交易雙方共同承擔；而在長期，由于租金稅使住宅資產(chǎn)價格下降，且降低了投資住宅的預(yù)期出售價值，因此使得住宅資產(chǎn)的均衡價格低于稅前水平。譚章祿、蘭君（2008）運用供求理論，針對消費者需求、開發(fā)商供給以及投機者的供需三方面，從定性的角度分析了稅收對房價的可能影響結(jié)果。杜雪君、吳次芳、黃忠華利用VAR模型，進行了協(xié)整分析、向量自回歸、誤差修正和Granner因果檢驗，分別從長期與短期研究了房地產(chǎn)稅對房價的影響，發(fā)現(xiàn)二者之間有著長期的均衡關(guān)系，且房價與房地產(chǎn)稅正相關(guān)。
投資——消費模型可分為兩部分：一部分是“消費——儲蓄”決策，即決定將財富中的多少用于消費，又有多少用于投資；另一部分是“組合選擇”決策，即分配消費剩余后的財富，確定各種證券的購買量。在這一領(lǐng)域中，最早且具有代表性的是Markowitz于1952年推出的均值——方差模型，他認為投資者的唯一目標就是最大化期末財富（或消費）的期望效用。而投資——消費模型也經(jīng)歷了由最初對均衡的存在性的初級研究到最終理論趨于豐富完善、方法更加多樣化的成熟階段。
本文共安排了四個部分，第一部分是對本文的引述；第二部分對比了國內(nèi)外關(guān)于稅收對房價影響的研究方法結(jié)果及投資--消費模型的概念；在第三部分運用兩個模型：在模型一中采用VAR模型研究稅收對北京市房價的影響；在模型二中運用投資——消費理論并結(jié)合倒向隨機微分方程，探究在滿足投機者、普通購房者以及政府的最大期望效用的前提下最佳的二手房轉(zhuǎn)讓稅稅收比例。在第四部分筆者將給出一些具有實際意義的有效措施和政策建議。
二、實證分析
（一）模型一
1、模型的建立
為了研究稅收對北京房價的影響，筆者選用了北京市2006年1月到2010年1月的二手房銷售價格指數(shù)、二手房租賃價格指數(shù)以及新建住房價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)（），二手房銷售價格指數(shù)以北京2004年12月為基期，基期指數(shù)1000點；二手房租賃價格指數(shù)樣本以北京2005年12月為基期，以基期指數(shù)1000點為基準。
利用原始數(shù)據(jù)進行單位根檢驗后，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，再利用AIC準則選出了2階滯后，因此可以建立如下VAR模型：
■
其中X1t為二手房銷售價格指數(shù)，X2t為二手房租賃價格指數(shù)，X3t為新建住房價格指數(shù)，D1、D2、D3為虛擬變量，虛擬變量具體的賦值內(nèi)容及對應(yīng)的稅收政策如表1。
2、估計結(jié)果
用Eviews對以上數(shù)據(jù)做VAR模型，結(jié)果如下：（表所示）
三個回歸方程的相關(guān)系數(shù)分別為0.998317、0.993258和0.998186，很好的擬合了原數(shù)據(jù)的線性關(guān)系。從結(jié)果可以看出，二手房的銷售價格與自身滯后一、二階顯著相關(guān)，說明它的當期價格會受前期的預(yù)期影響。同時它還與新住宅的一、二階滯后價格顯著相關(guān)，這說明二手房的售價與新商品房的售價之間有著明顯關(guān)系；再觀察第二列數(shù)據(jù)，表明二手房租賃價格與自身一階滯后價格、以及新住房一階滯后價格顯著相關(guān)；第三列數(shù)據(jù)表明新建住房價格受自身之后一、二期影響明顯。由此可見，無論是二手房價格還是新建住房價格，都會在不同程度上受到前幾期預(yù)期的影響。
進一步來看稅收與房價的關(guān)系。首先，二手房銷售價格與D2顯著相關(guān)，且呈負向關(guān)系，也即當向二手房轉(zhuǎn)讓所得征收20%所得稅后，促進了二手房銷售價格的小幅度下降；其次，二手房價格與D1顯著相關(guān)，也呈負向關(guān)系，即對住房營業(yè)稅免征年限由2年改為5年后，二手房租賃價格也顯現(xiàn)了較小幅度的下降；最后，筆者發(fā)現(xiàn)，新建住房價格并沒有收到任何稅收政策的影響。
3、結(jié)果分析
由以上觀察結(jié)果可知，二手房價格只在某階段與特定的稅收政策有關(guān)，即不是所有的稅收政策都會對二手房房價產(chǎn)生影響；同時，稅收對房價的短期影響均是使其小幅度下降；而新住房價格并不受稅收政策的影響。下面筆者對以上結(jié)果進行分析：
2006年6月營業(yè)稅免征年限由2年上調(diào)為5年后，由于政策出臺的較突然，因而使得大部分購房者持觀望態(tài)度。一方面，對購買住房不超過5年轉(zhuǎn)手的要按全額交稅的規(guī)定給購房者帶來了一定程度上的消費負擔；但同時，購房者也預(yù)期部分開發(fā)商會適當降低房價以提升買房需求。這兩者的權(quán)衡使得部分購房者選擇駐足觀望。而從賣房者方面來看，市場的真實情況是北京市大部分賣房者仍然保持信心堅挺，他們并不愿意在較短的時間內(nèi)就把房價降低，而是選擇進一步看形勢發(fā)展而定，因此可以認為賣房者也在觀望之中。從買賣雙方觀望中可以看到，短期內(nèi)二手房銷售價格并沒有由于此稅收政策的實施而發(fā)生明顯的改變。
而對于租房業(yè)來說，由于房價短期沒有大幅降低趨勢，而買房者雖然多處于觀望，但是剛性需求使得購房后勁十分明顯。租房者為了吸引更多亟待滿足住房需要但仍在觀望的人群，因此他們在短期內(nèi)小幅度降低價格以吸引那些買不起房的消費者將需求轉(zhuǎn)移到租房界，因此短期內(nèi)，這一稅收政策使得二手房租賃價格有小幅度下降。
2006年8月實施向二手房轉(zhuǎn)讓所得強制征收20%所得稅。由于征稅是按銷售價格與原價格的差額征收，因此賣房者可能會因此比平常多付高達十倍以上的稅額，如果按供求理論分析，由于交易成本的擴大，賣房者會提高房價。但事實上這是賣方市場與買方市場的雙方博弈，賣房者會盡量將稅收壓力轉(zhuǎn)嫁給購房者，但購房者的信心極大下降，會導(dǎo)致短期內(nèi)需求量驟減，因此也會給賣房者帶來房源積壓的壓力。最終的結(jié)果顯示二手房的銷售還是有小幅度下降的。
短期內(nèi)的新建住宅價格不受稅收政策壓力影響，但長期來看，一手房、二手房價格均有回暖趨勢。由于交易成本的增加，要想真正把房價控制在較低水平無疑是對開發(fā)商的巨大考驗，而隨著更多的稅收負擔被轉(zhuǎn)嫁給了購房者，而住房的剛性需求形勢也十分明顯，因此購房者也開始尋找新的契點轉(zhuǎn)移需求方向，由此推動二手房租賃價格上漲。
對于北京市，政府在之后又多次進一步上調(diào)了二手房交易的計稅價格，大力打壓投機者的投機購房行為，同時普遍下調(diào)了商品房的價格，數(shù)據(jù)顯示，從月度走勢來看，2012年1月份的成交額受傳統(tǒng)淡季和市場環(huán)境影響，再加上上一年12月初剛開始執(zhí)行的加稅令，二手房市由此創(chuàng)下24.5萬方的歷史新低。因此基本實現(xiàn)了二手房與一手房價格的一致、穩(wěn)定，使得效果較為明顯。
（二）模型二
2006年8月1日起，向二手房轉(zhuǎn)讓所得征收20%所得稅的政策正式開始實施，但是從各省市的實際情況來看，調(diào)控結(jié)果并不是十分理想，這極可能是由于稅率過高或過低。因此在模型二中，采用投資——消費模型進行研究。與一般的投資——消費模型的應(yīng)用不同的是，本文將股票市場轉(zhuǎn)變?yōu)榉课菔袌?，從而研究房屋價格的變化；同時研究要滿足投機者、普通購房者以及政府的期望效用最大化時，當期合理的二手房轉(zhuǎn)讓稅稅率應(yīng)該定為多少。這是與以往投資——消費模型不同的創(chuàng)新之處。
1、二手房租賃價格公式的建立
首先采用北京市2006年1月至2010年1月的60個二手房租賃價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)， 令他們分別為■， 設(shè)想二手房的租賃價格滿足一個隨機微分方程，即：
■，
其中St是t時刻二手房的租賃價格，Wt是d維布朗運動，代表了d個相互獨立的干擾源，b是估計漂移率，σ是波動率。將此隨機微分方程轉(zhuǎn)化為離散形式，有：
■
對兩邊同時除以■，得到：
■， 其中Ri可以看做是二手房租賃的收益率。利用參數(shù)估計的矩方法可知有：
■
其中■是Ri樣本的均值，M是樣本數(shù)量。于是將查得的實際歷史數(shù)據(jù)代入上式，即得到擬合后的關(guān)于二手房租賃價格的隨機微分方程：
■
當考慮向二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅時，引入?yún)?shù)c，并令c為實際稅率值0.2，則滿足：
■
其中■， 因此■。因此該模型的目的就是探究在滿足最大效用的前提下最優(yōu)的二手房轉(zhuǎn)讓稅稅率值，即利用已知的■，引入c*，使?jié)M足：
■. （1）
2、效用函數(shù)的建立
假設(shè)房市上有兩種購房者，分別是投機者和普通購房者，對于投機者而言，他們在面臨房價上漲時更加“沖動”，往往房價越高，對他們來說效用也就越大，因此假設(shè)他們在投資過程中的效用函數(shù)為■此時稅費越高，效用越小，并且注意到稅率對效用是反向的邊際遞增，也即每增加1%的稅率，效用的減少是越來越大的。而相應(yīng)地，對于普通消費者來說則比較保守，房價則越低越好，并且假設(shè)每增加1%的稅率，效用的減少是遞減的，因此對于普通消費者在投資過程中的效用函數(shù)為■。
對于選定的終止時期T，也有一個相應(yīng)的效用函數(shù)■，那么研究結(jié)果要滿足投資過程中與投資終期效用的最大化，也即：
■（2）
3、模型的推導(dǎo)
根據(jù)隨機最大值原理，定義：
■（3）
那么同時滿足（1）、（2）的情況就轉(zhuǎn)化為：求最優(yōu)稅率■，使其滿足（3）式達最大值。因此我們用H對c求偏導(dǎo)，有：■，令■則：■。
由此得出對于投機者與普通購房者的最佳稅率表示：
（1） 對于投機者：■， 則■。
（2） 對于普通購房者：■，則■。
為了求解Yt，引入倒向隨機微分方程：
■
其中■那么：■
為了求解上式，令Xt滿足■ （5）
由■公式對XtYt積分即得到：
■（6）
因此，要求解Yt，只需求解Xt，也即公式（5）即可。 不難發(fā)現(xiàn)，令■，由■公式有：■， 因此于是我們得到：
■（7）
對（6）式兩邊積分，得到：■，由于■因此有：
■ （8）
將■帶入，最終得到：■（9）
又由（8）式可知，■（10）
又因為St與Xt獨立因此（6）式中：
■（11）
最后將（9）、（10）、（11）帶入（6）式，即得到：
■ （12）
4、模型求解
（1）對投機者：■（13）
利用已經(jīng)查得的數(shù)據(jù)，并令ESt為49個北京二手房租賃價格指數(shù)的平均值，T=49，并且考慮到，為了控制投機者的投機購房行為，政府應(yīng)該希望投機者期終的效用與房價呈負相關(guān)，也即我們?nèi) ?。利用Matlab2012，我們對（13）式里的c進行求解，得到■，所以，對于投機者來說，最佳稅率應(yīng)該定在26.5%左右，與實際稅率相比，政府定的稅率略有偏低。
（2）對普通購房者：由于政府對他們并沒有實行很強的打壓措施，因此可以認為■，則有：
■（14）
同樣用matlab2012對（14）中的c求解得到■，可見，對普通購房者來說，稅率基本為零。
5、結(jié)果分析
從結(jié)果中可以看到，對投機者與普通消費者來說，他們的效用函數(shù)并不是相同的。投機者更傾向于利用較高房價進行投機行為，而普通購房者則僅希望能買得起住房。如果將政府對兩種人群的期終效用函數(shù)分開來看，會發(fā)現(xiàn)政府的目的實質(zhì)上是向投機者征收更多的稅以打擊投機行為，而普通購房者則不是政府進行稅收政策的主要目標。
事實上，由于營業(yè)稅以及轉(zhuǎn)讓稅的征收都是以實際成交額與原購買額的差額計算，因此對于普通購房者來說，相比于全額征稅，這更使得他們有能力購買住房；而對于投機者，由于他們往往在幾個月內(nèi)就會把購買的房屋賣掉以獲取巨額利潤，因此差額征稅實際上還是比較有力地打擊了投機者的投機行為。但同時也觀察到，這些稅收政策由于覆蓋人群較廣，所以仍舊會給部分普通購房者帶來壓力。
三、結(jié)論與建議
在本文中，筆者利用VAR模型研究了相關(guān)稅收政策對北京市二手房銷售價格、二手房租賃價格以及新建住房價格的影響，并利用投資--消費理論建立模型，采用倒向隨機微分方程的方法，研究了在滿足投機者與普通消費者的最大效用、以及政府對二者的期終最大效用的基礎(chǔ)上，最佳的稅收比例值。這既是對投資——消費模型的推廣，也是本文的創(chuàng)新之一。
基于我們的研究結(jié)果以及中國的國情現(xiàn)狀，我們提出以下幾點建議：
（一）從稅收政策的角度考慮
由于房價的上漲主要是投機行為的結(jié)果，因此對投機者的有力打擊才是稅收的真正目的。然而，現(xiàn)有的稅收政策針對的是所有符合政策要求的市民，因此不可避免地在一定程度上會損害部分普通購房者的利益。而從我們的研究結(jié)果中也可看到，只要適當提高針對于投機者的稅率，房價就可以較為有效地控制在一定范圍內(nèi)，并且無論是投機者、普通購房者或是政府，均達到了最大的期望效用。因此，建議政府建立相關(guān)體系，適當提高向投機者征收的稅率，同時可以采取相關(guān)措施保護小戶型住房；并針對不同的需求和購房情況，對投機者和普通購房者差別對待。
（二）從投資渠道多樣性的角度考慮
中國是一個大市場，然而民間的資本投資渠道的多樣性卻沒得到充分體現(xiàn)。據(jù)福州經(jīng)紀商興業(yè)證券的數(shù)據(jù)顯示，中國人的投資基本局限于兩種：一種是傳統(tǒng)的投資，例如黃金、股票、國債、銀行存款以及住房；另一種則是另類的投資，如紅酒、藝術(shù)品、藥材等。由于這些投資渠道過于狹窄，而一些企業(yè)和實體公司又往往歸為國有，因而大部分人就將目光轉(zhuǎn)向短期的房市，逐漸將房價炒了起來，進而形成了投機過熱的局面。因此，政府應(yīng)該適當放寬一部分投資渠道，而不僅僅是著力于打擊房價上，因為人們的根本投資需求沒有得到充分解決，從長期來看房價還是可能會繼續(xù)提高。
（三）從征管、監(jiān)督體系的角度考慮
由于我國相應(yīng)的征稅環(huán)節(jié)還存在疏漏和不足，因此在稅收效果上不能完全實現(xiàn)。同時，沒有成立相關(guān)的評估機構(gòu)對購房者的購房情況、自身信用等方面進行具體的了解，使得投機行為得不到良好的控制。因此政府應(yīng)該建立高效的評估體系，對個人住房信息進行記錄；同時盡快嚴格征收管理環(huán)節(jié)，避免逃稅漏稅情況。
參考文獻：
[1]Tiebout C.M.A Pure Thooy of Local Expenditores.Joumal of Political Economy，October1956（64），416-424
[2]Wallce E.Oates 編著：財產(chǎn)稅與地方財政[M].丁成日譯.中國財務(wù)出版社，2005
[3]李筱.我國房地產(chǎn)稅收與住房價格的關(guān)系研究，華中師范大學(xué)，2011年
[4]Mieszkowsei.Peter.1972.The Property Tax.An Excise Tax or A Profits Tax？J.Public Econ.J.PP.73-96
[5]杜雪君.房地產(chǎn)稅對房價的影響機理與實證分析，浙江大學(xué)，2009年
[6]陳多長，蹤家峰，房地產(chǎn)稅收與住宅資產(chǎn)價格：理論分析與政策評價，2004年
[7]譚章祿，蘭君.稅收因素對房地產(chǎn)價格形成的影響分析，2008年
[8]杜雪君，吳次芳，黃忠華.我國房地產(chǎn)稅與房價關(guān)系的實證研究，2008年
廣東省財政廳：
你廳《關(guān)于以補償征地款方式取得的房產(chǎn)是否征收契稅的請示》（粵財農(nóng)〔1999〕31號）收悉。現(xiàn)批復(fù)如下：
你省汕頭市龍眼街道辦事處征用屬下南墩管理區(qū)土地與華乾工業(yè)園有限公司合建商品房，并在商品房建成后，將其中一部分商品房產(chǎn)權(quán)以補償征地款方式轉(zhuǎn)移給南墩管理區(qū)的居民。這種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式實質(zhì)上是一種以征地款購買房產(chǎn)的行為，應(yīng)依法繳納契稅。
