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【關(guān)鍵詞】可行性研究；房地產(chǎn)項目；重要性
可行性研究是房地產(chǎn)項目決策前必要的手段，是房地產(chǎn)商做出決策的重要依據(jù)，通過可行性研究，在很大程度上能夠提升房地產(chǎn)項目的決策正確性，提高項目的經(jīng)濟效益。現(xiàn)階段，我國城市化建設(shè)正處于快速發(fā)展的新時期，加強對可行性研究在房地產(chǎn)項目中應(yīng)用的研究具有十分現(xiàn)實的意義。
1.房地產(chǎn)項目可行性研究概述
所謂的房地產(chǎn)項目可行性研究，就是在項目開發(fā)之前，對房地產(chǎn)開發(fā)各個影響因素進行綜合分析，包括政策因素、市場需求因素、經(jīng)濟因素、社會因素等等，從而判斷該項目開發(fā)的經(jīng)濟效用性以及技術(shù)可行性，選擇最佳的開發(fā)方案，保證房地產(chǎn)項目開發(fā)的合理性與科學(xué)性。
2.房地產(chǎn)項目可行性研究的具體步驟與內(nèi)容
2.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟
第一，組織準(zhǔn)備工作。在開展項目可行性分析前，需要組建研究班子，為項目研究經(jīng)費、構(gòu)想以及具體研究計劃等負責(zé)。
第二，進行現(xiàn)場調(diào)查以及收集資料。進行現(xiàn)場調(diào)查主要是調(diào)查投資現(xiàn)場的技術(shù)、社會、經(jīng)濟、自然等環(huán)境，收集的資料具體包括當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃資料、政策方針資料、交通資料、地質(zhì)水文資料、地形地貌資料、房地產(chǎn)市場資料等等。
第三，根據(jù)獲取的資料，結(jié)合房地產(chǎn)項目實際的情況，結(jié)合國家政策、地方政策以及現(xiàn)有資源狀況等，對多個項目開發(fā)方案進行對比，選擇最佳的開發(fā)方案。
第四，通過先進的技術(shù)手段以及經(jīng)濟分析方法等，對選出的最佳開發(fā)方案進行進一步的財務(wù)分析與評價，判斷該方案的可行性。
第五，進行研究報告書的編寫。研究報告書就是描述項目可行性研究的全過程，保證報告額內(nèi)容全面、準(zhǔn)確、真實。
2.2 房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容
房地產(chǎn)項目可行性研究過程中，主要研究的內(nèi)容體現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，對項目概況進行研究，包括項目名稱、宗旨、背景等情況；項目水文地質(zhì)、經(jīng)濟、自然條件等；項目功能、規(guī)模以及經(jīng)濟指標(biāo)等。
第二，進行市場分析以及預(yù)測市場需求。在深入調(diào)差過程中，基于對現(xiàn)場調(diào)查中掌握的資料，對市場供給情況以及項目市場需求情況進行分析，本著客觀的原則實施預(yù)測，預(yù)測的內(nèi)容包括市場售價、成本、開發(fā)周期等等。
第三，優(yōu)選規(guī)劃方案。制定合理的規(guī)劃方案，并在對多個規(guī)劃方案對比的基礎(chǔ)上，選擇最佳的方案，對該方案進行更加詳細的描述，包括規(guī)劃方案中包含的各項技術(shù)指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)、項目布局、設(shè)施分布等等。
第四，安排開發(fā)進度。對房地產(chǎn)項目開發(fā)的進度進行合理安排，根據(jù)前期工程、主體項目、附屬工程、交工驗收工程等進行劃分。對于一些大型的房地產(chǎn)項目，由于投資大、規(guī)模大、建設(shè)周期長，還需要對每期開發(fā)內(nèi)容進行分析，做出合理的統(tǒng)籌安排。
第五，估算項目投資。房地產(chǎn)項目投資成本主要包括土地費用、稅費、開發(fā)期間管理費用等，對項目開發(fā)投資的估算必須保證精確，同時根據(jù)不同時期項目開發(fā)的具體情況進行綜合考慮，盡可能使投資估算與將來項目實際開發(fā)成本一致。
第六，制定合理的資金籌措方案，并對資金籌措成本進行估算。根據(jù)項目開發(fā)投資估算的結(jié)果，對項目資金需求量進行準(zhǔn)確的估算，并制定合理可行的資金籌措方案，分析與計算籌措成本。房地產(chǎn)項目開發(fā)需要大量的成本資金，資金籌措方案的合理性，對項目開發(fā)正常運行具有直接的影響。
第七，進行財務(wù)評價。根據(jù)我國現(xiàn)行的財稅政策、房地產(chǎn)市場價格等，從項目盈利能力等方面進行分析，包括對項目銷售成本、銷售收益、償債能力等的分析與評價。
第八，風(fēng)險分析。析風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因
素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。
第九，得出可行性研究結(jié)論。
3.可行性研究在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用的重要性
可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)前的必要工作，對項目開發(fā)具有重要的意義，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究是我國節(jié)約型建設(shè)以及科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)；第二，通過可行性研究，能夠為房地產(chǎn)商做出決策提供重要的參考依據(jù)；第三，可行性研究也能夠為各個參與部門之間簽訂協(xié)議的依據(jù)來源；第四，通過房地產(chǎn)項目可行性研究，能夠為項目后期評價以及考核提供依據(jù)；第五；房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究報告是向當(dāng)?shù)卣约碍h(huán)境保護都能夠部門提出開發(fā)與規(guī)劃申請的重要依據(jù)。
4.房地產(chǎn)項目可行性研究實例
4.1 項目簡介
某地產(chǎn)項目。項目規(guī)劃總用地面積132.37畝，總建筑面積295213.0平方米 ，其中住宅建筑面積146516.0平方米，商業(yè)用房建筑面積92397.0平方米，地下建筑面積56300.0平方米。投資總額：74800.0萬元；建設(shè)單位：江蘇某置業(yè)有限公司；建設(shè)地點：棗莊薛城區(qū)。
4.2 該項目的可行性研究
通過上述介紹的可行性研究的步驟與內(nèi)容，對地產(chǎn)項目進行分析，得出以下結(jié)果：
（1）該項目建設(shè)符合國家的房地產(chǎn)投資政策和棗莊市有關(guān)政策，對于提高城市化建設(shè)水平，增加城市整體功能，優(yōu)化投資環(huán)境，擴大招商引資，提高居民生活水平，全面建設(shè)小康社會，將起著極大的促進作用。同時對開發(fā)建設(shè)單位也具有一定的經(jīng)濟效益和社會效益。因此，該項目建設(shè)是必要的。
（2）本項目地理位置優(yōu)越，交通方便，無污染源，是理想商居住生活區(qū)，同時市場前景較好。
（3）本項目所需的各項市政配套條件均可解決，為項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件。
（4）經(jīng)濟評價效果表明，項目社會效益顯著，能夠達經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)保效益的三統(tǒng)一。
（5）問題與建議，棗莊房地產(chǎn)市場已處于開發(fā)高峰，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場銷售節(jié)奏，建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強合作，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌制定合理的企業(yè)營銷方案，保證銷售資金回款。
經(jīng)以上分析論證，該項目選址得當(dāng)，規(guī)模合理，規(guī)劃科學(xué)，建設(shè)方案可行，建設(shè)條件具備，資金來源可靠，具有較強的可操作性。因此，項目建設(shè)具有必要性，技術(shù)上具有可行性，經(jīng)濟上具有合理性，同時具有較高的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)保效益。
5.總結(jié)
通過上述分析可知，可行性研究對于房地產(chǎn)項目開發(fā)來說具有重要的意義，是房地產(chǎn)商做出開發(fā)決策的重要依據(jù)。本文分析了房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究的步驟與具體內(nèi)容，同時通過歐商城項目實例進行說明，證明了可行性研究的重要性。
參考文獻：
[1]鄭微.有關(guān)房地產(chǎn)項目可行性研究的現(xiàn)實意義探討[J].房產(chǎn)探究.2013，35（20）：136-137.
關(guān)鍵詞: 可行性研究；工程項目；決策
所謂項目工程可行性研究, 就是對工程項目的技術(shù)先進性、經(jīng)濟合理性和建設(shè)可能性進行分析比較, 以便為決策提供可靠的依據(jù)。目前,國內(nèi)外都把工程建設(shè)進展周期分為投資前期階段、投資階段和生產(chǎn)階段這三個階段，而可行性研究就是投資前期階段的主要內(nèi)容。在可行性研究的基礎(chǔ)上, 對那些為完成同一目的的同類工程方案進行選優(yōu)。
工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據(jù)。社會主義市場經(jīng)濟投資體制的改革,把原來由政府財政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元投資格局,打破了由一個業(yè)主建設(shè)單位無償使用的局面。因此投資業(yè)主和國家審批機關(guān)主要根據(jù)可行性研究提供的評價結(jié)果,確定對此項目是否進行投資和如何進行投資,規(guī)模應(yīng)有多大,建設(shè)時間和投資應(yīng)如何安排,采用哪種技術(shù)方案最合理等,它是項目建設(shè)單位決策性的文件。
（一）工程項目可行性研究的主要內(nèi)容
工程項目的可行性研究, 主要是考查建設(shè)的可能性和可行性, 經(jīng)濟上的盈利性和合理性,項目投資建設(shè)的必要性,技術(shù)上的先進性和適用性, 從而為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。首先，建設(shè)上的可能性和可行性。它主要是確定工程項目的實施方案和技術(shù)應(yīng)用。深入進行項目建設(shè)方案設(shè)計,包括: 項目的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案, 工程選址,工藝技術(shù)方案和主要設(shè)備方案,主要材料輔助材料, 環(huán)境影響問題。其次，經(jīng)濟上盈利性和合理性。主要是對工程項目投產(chǎn)前期的所需資金進行詳細估算, 融資分析, 財務(wù)分析, 國民經(jīng)濟評價, 社會評價, 項目不確定性分析,風(fēng)險分析,綜合評價等等。第三，項目投資建設(shè)的必要性。主要是對項目建成投產(chǎn)及生產(chǎn)經(jīng)營的組織機構(gòu),項目進度計劃進行統(tǒng)一管理規(guī)劃。第四，技術(shù)上的先進性和適用性。主要是考慮當(dāng)今技術(shù)能不能滿足項目實施的要求。
（二）可行性研究的重要性
2.1 可行性研究是建設(shè)單位融資的重要依據(jù)
可行性研究報告中需要詳細預(yù)測項目的財務(wù)效益、經(jīng)濟效益及貸款償還能力。而批準(zhǔn)的可行性研究是項目建設(shè)單位籌措資金, 特別是向銀行申請貸款或向國家申請補助資金的重要依據(jù)。
2.2 可行性研究是項目建設(shè)期項目管理的依據(jù)
可行性研究不僅對擬建的項目進行系統(tǒng)分析和全面論證,判斷項目是否可行,值得投資,要進行反復(fù)比較,尋求最佳建設(shè)方案,避免項目方案的多變而造成的人力、物力、財力的浪費和時間的延誤。這就需要嚴(yán)格實行項目建議書,可研報告的審批制度,確保可行性研究報告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計初期不能提出高質(zhì)量的、切合實際的設(shè)計任務(wù)書,不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語表達出來,自然也就無法有效地控制設(shè)計全過程。如果使工程的初步設(shè)計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用,或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設(shè)計,設(shè)計項目管理與施工肯定會出問題。可行性研究中總的目標(biāo)如控制不好,使設(shè)計過程中朝令夕改,設(shè)計者無所適從,顧此失彼,往往造成產(chǎn)品先天不足。因此初步設(shè)計概算必須在可研報告估算控制范圍之內(nèi),初步設(shè)計未獲批準(zhǔn), 不得進入施工圖設(shè)計階段,重大設(shè)計變更必須報原批準(zhǔn)機關(guān)審批。避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控,造成“半拉子工程”、“胡子工程”,給國家及投資業(yè)主帶來巨大損失。
在現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境中, 業(yè)主建設(shè)單位希望挖潛降低工程造價,特別是一些民營、個體業(yè)主, 他們?nèi)狈Χ夹g(shù)的專家為他們的項目認證、研究,也不愿花高價聘請具有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)進行項目的可行性研究, 草率上項目, 從而在項目中隱藏著一些可行性研究中很多未解決的問題,只走形式,不重實質(zhì), 不能為設(shè)計階段提供良好的設(shè)計環(huán)境,造成設(shè)計工作不應(yīng)有的反復(fù),甚至在施工中產(chǎn)生過多的設(shè)計變更, 造成部分工程廢棄及延誤工期。因此,搞好可行性研究是搞好設(shè)計項目管理的前提, 決策失誤不但工程項目沒有經(jīng)濟效益, 而且損失可能是慘重的?？尚行匝芯渴潜苊庠O(shè)計項目管理是決策失誤、保證工程項目建設(shè)及投產(chǎn)后經(jīng)營效益責(zé)任的重要手段。
2.3 可行性研究是項目后評估的依據(jù)
建設(shè)項目后評估是在項目建成運營一段時間后,評價項目實際運營效果是否達到預(yù)期目標(biāo),建設(shè)項目的預(yù)期目標(biāo)是在可行性研究報告中確定的,因此,后評估應(yīng)以可行性研究報告為依據(jù),評價目標(biāo)的實現(xiàn)程度。
（三）如何做好可行性研究的措施
3.1 專業(yè)的體制管理
為適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)和市場經(jīng)濟體制改革,我國工程項目建設(shè)必須實現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變:一是改企轉(zhuǎn)制,由過去的附屬于部門的事業(yè)單位轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒌氖袌龈偁幹黧w,并建立現(xiàn)代企業(yè)制度。二是轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制,由過去局限于特定行業(yè)開展單一業(yè)務(wù)的職能型機構(gòu),轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛲顿Y建設(shè)全過程服務(wù)、并按照市場機制進行的社會中介機構(gòu)。在當(dāng)前加強工程咨詢勘察設(shè)計企業(yè)內(nèi)部改革,努力提高隊伍素質(zhì),具有十分重要的現(xiàn)實意義。
3.2 專業(yè)的技術(shù)人員
如今隨著國際競爭越來越激烈。這就要求工程咨詢設(shè)計單位要勇敢地走向市場, 使可行性研究與設(shè)計工作上一個新臺階, 轉(zhuǎn)變觀念、加強管理、增強技術(shù)人員的責(zé)任感。設(shè)計是將 科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的橋梁,圖紙上每一條線、每一個點和數(shù)字都代表著技術(shù)責(zé)任和一定數(shù)量的資金, 設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣對工程建設(shè)有直接的聯(lián)系。
3.3 可靠的資料數(shù)據(jù)
在進行項目可行性研究時一定要實事求是。在數(shù)據(jù)上不能弄虛作假。測量勘探人員要認真記錄測量數(shù)據(jù), 以免投資方因數(shù)據(jù)誤差而盲目投資。
3.4 專業(yè)的審查制度
設(shè)計咨詢和設(shè)計審查都是國際上通行的作法和慣例, 如果沒有這些制度就難以和國際接軌。因此,要樹立工程咨詢和設(shè)計項目管理的權(quán)威,推進設(shè)計技術(shù)進步,確保投資效益的成效, 必須堅持內(nèi)行咨詢內(nèi)行的原則,不能搞外行咨詢內(nèi)行。這對節(jié)省投資,提高勘察設(shè)計質(zhì)量,維護社會公眾利益和國家利益不受損失有著重要的意義。
（四）結(jié)語
總之，可行性研究要以質(zhì)量控制為核心,對項目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進步等方面應(yīng)實事求是的進行科學(xué)分析?？尚行哉撟C是項目實施的概念階段,可以說是項目概念階段的核心內(nèi)容。要確定項目的可行性,對項目所涉及的領(lǐng)域、總投資、經(jīng)濟效益、技術(shù)可行性、環(huán)境情況、資金、政策支持、社會效益等方面要進行全方位的論證和評估。項目可行性論證工作對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響; 決定項目實施與否是項目可行性論證包含著豐富的內(nèi)涵。對可行性研究報告的要求是客觀、全面、真實、科學(xué)與公正。
參考文獻
[1]張一馳,孫仁金,張怡典.建設(shè)項目可行性研究中的環(huán)境影響評價問題.2007,21(1).
[2]孫志忠.建設(shè)項目可行性研究的風(fēng)險預(yù)測.2005,28(4).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認為，當(dāng)房地產(chǎn)項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項目決策之前，對擬開發(fā)的項目進行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運用科學(xué)的評價方法，得出一系列評價指標(biāo)值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項目初步設(shè)計的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項目后評估的最終依據(jù)。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實施的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設(shè)項目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個人理解，對于計算評價指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告質(zhì)量低下問題。
（二）可行性研究注重經(jīng)驗分析
雖然房地產(chǎn)開放項目可行性研究報告在房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗是很寶貴的財富，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經(jīng)驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗來對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進行分析，可能就會導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場風(fēng)險。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的市場定位不準(zhǔn)確
市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個更大的房地產(chǎn)項目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發(fā)
在許多失敗的大型房地產(chǎn)項目投資決策中，許多都是因為一些可預(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目半途而廢。有的房地產(chǎn)項目由于建設(shè)成本遠遠超過當(dāng)初立項的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進行交流，他們經(jīng)常會發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序
在房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點，連續(xù)多次發(fā)文要求加強房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強項目建設(shè)前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準(zhǔn)立項。
（二）要重視市場調(diào)研
房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風(fēng)險較高等特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，市場調(diào)研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對客戶需求進行深入調(diào)研。
（三）要不斷更新經(jīng)營理念
目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。
參考文獻：
[1]馬鑫.試論如何加強房地產(chǎn)項目可行性研究[J].城市開發(fā),2008,6.
【關(guān)鍵詞】 信息系統(tǒng) 工程項目 可行性
前言：在工程項目中，信息系統(tǒng)地位斐然，作為高科技的產(chǎn)物，發(fā)展意義重大。因此，工程企業(yè)的管理者應(yīng)該提升對信息系統(tǒng)建設(shè)的重視程度，以提高工程項目建設(shè)效率，使工程項目管理統(tǒng)一、有序。要重視信息系統(tǒng)平臺的搭建工作，與此同時不斷提高企業(yè)工作人員在信息化方面的管理水平。
一、信息系統(tǒng)工程項目的內(nèi)涵
1.1主要任務(wù)
信息系統(tǒng)在工程項目中的主要任務(wù)包括以下三項：1、采集整理并且編輯審修工程項目中的大量資料信息，完善工程項目信息。2、對工程項目中的各項信息與數(shù)據(jù)進行維護，使工程信息準(zhǔn)確、可靠、安全。3、為定期總結(jié)信息、評價工程起到便利作用，使工程項目得以正常運轉(zhuǎn)。
1.2基本結(jié)構(gòu)
在比較大型的工程項目中，按屬性可以將信息類型劃分為工程造價類型、圖文信息類型、無聊信息類型、項目進度信息類型、質(zhì)量管理信息類型、決策信息類型以及合同管理信息類型等，由信息分類可見工程項目中的信息量非常龐大，同時信息之間存在特別復(fù)雜的聯(lián)系。因此如果在工程項目中應(yīng)用信息系統(tǒng)，則應(yīng)該對各不同類型信息分別架構(gòu)子系統(tǒng)，與此同時使一些接口適當(dāng)開放，從而方便子系統(tǒng)之間交互信息，使管理難度極大降低[1]。
二、信息系統(tǒng)工程項目的意義
在大型的工程項目中，信息系統(tǒng)地位卓著。主要有兩方面原因奠定了其地位基礎(chǔ)。其中一個原因是當(dāng)前全球的自由貿(mào)易格局在持續(xù)發(fā)展成熟中，在大型工程項目中，其物資采購和相關(guān)勞務(wù)都開始面向全球發(fā)展，因而需要現(xiàn)代先進的信息管理系統(tǒng)來支撐項目穩(wěn)定發(fā)展。另外一個原因是在工程項目中應(yīng)用信息系統(tǒng)可以使企業(yè)的形象正面提升，有效強化企業(yè)的市場競爭力，使企業(yè)得以長遠發(fā)展。所以，在企業(yè)的大型工程項目中，信息系統(tǒng)作用重大，占據(jù)核心地位。
三、信息系統(tǒng)工程項目的可行性分析
3.1從技術(shù)角度可行
現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)高度發(fā)展，其中一些高科技產(chǎn)物的發(fā)展為信息系統(tǒng)在工程項目中的應(yīng)用打下了堅實基礎(chǔ)，此類高科技產(chǎn)物包括：計算機技術(shù)、硬件設(shè)施、自動化技術(shù)以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。
首先，網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)層面可行性。由于計算機技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)在長期發(fā)展下已經(jīng)日趨成熟，因而在工程項目中，有條件依據(jù)不同項目要求進行不同的網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)工作。由于可以使用多種入網(wǎng)手段、采取不同種的網(wǎng)絡(luò)管理方式，工程項目能夠?qū)崿F(xiàn)更方便快捷的終端接入手段，也能夠更好的進行數(shù)據(jù)管理工作以及執(zhí)行遠程維護、遠程監(jiān)控功能，使工程管理高效有序進行[2]。
其次，數(shù)據(jù)庫技術(shù)層面可行性。工程項目中的龐大信息數(shù)據(jù)可以采用數(shù)據(jù)庫技術(shù)進行管理，很多大型的數(shù)據(jù)庫管理軟件都可以對大量數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)、全面的管理。
再次，數(shù)據(jù)訪問層面可行性。信息系統(tǒng)可以為工程項目提供各式各樣的接口來訪問數(shù)據(jù)，并且可以根據(jù)用戶的屬性設(shè)定管理權(quán)限，使系統(tǒng)效率獲得了極大提升，同時也使系統(tǒng)的安全性得到了保證。
3.2從經(jīng)濟角度可行
在工程項目中應(yīng)用信息系統(tǒng)，可以使管理部門的工作水平得到提高，工作人員的效率也得到了有效保障，使工作過程中由于人為因素引起的差錯率得到降低。信息系統(tǒng)在工程項目中的應(yīng)用使工程信息的傳遞更加便捷高效，從而使企業(yè)的信息傳遞成本得到降低，也同時加快了企業(yè)的運轉(zhuǎn)速度，給企業(yè)帶來更可觀的經(jīng)濟效益。
3.3從安全角度可行
信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)存儲與管理模式是統(tǒng)一的，其針對不同工作職責(zé)的工作人員會分配各自相應(yīng)的信息訪問權(quán)限，使信息保密工作得到有效開展，而傳統(tǒng)信息管理工作則無法做到此點。而且，因為信息系統(tǒng)具備完善的信息安全管理技術(shù)，可以有效保C數(shù)據(jù)的安全可靠[3]。
四、結(jié)束語
總而言之，信息技術(shù)是一種先進的生產(chǎn)力，在工程項目中應(yīng)用信息系統(tǒng)，是一種科學(xué)的現(xiàn)代管理理念，可以極大地促進企業(yè)發(fā)展，使其實現(xiàn)現(xiàn)代化管理目標(biāo)，同時大大提高其競爭水平。因此，企業(yè)管理者一定要重視在工程項目中應(yīng)用信息系統(tǒng)，同時不斷提高企業(yè)工作人員在信息化方面的管理水平，以使工程項目的建設(shè)效率得以提升，工程項目管理能夠統(tǒng)一、有序進行，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益。
參 考 文 獻
[1]劉昊D，胡斌，張偉.工程項目管理信息系統(tǒng)質(zhì)量控制現(xiàn)狀[J].電子技術(shù)與軟件工程，2015，12（05）：230.
一、項目研究背景及意義
1.研究背景
2012年，“八項規(guī)定”出臺后，反奢靡之風(fēng)刷新了餐飲業(yè)，加速了餐飲業(yè)轉(zhuǎn)型的到來。2013年年初，在反對浪費之風(fēng)的影響下，眾多餐飲企業(yè)面臨經(jīng)營困難問題，與此同時，隨著互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)商務(wù)不斷融入人們的日常生活，市場缺乏新穎的DIY自助廚房。根據(jù)當(dāng)前大學(xué)餐飲模式單一，缺乏生機的現(xiàn)狀，我們的目標(biāo)消費群體定位在生活在網(wǎng)絡(luò)時代的80、90后大學(xué)生，他們追求年輕的心態(tài)、張揚的個性，容易接受新鮮的事物，更易接受富有新意的DIY自助廚房。在這一背景下我們的大學(xué)生“自助廚房”有著更加廣闊的市場前景及發(fā)展?jié)摿?/p>
2.研究意義
餐飲業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高具有重要的意義，加強對餐飲業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究，提出促進餐飲業(yè)發(fā)展的經(jīng)營方向，有助于推動我國經(jīng)濟社會快速和諧發(fā)展。大學(xué)生自助廚房作為一種新型餐飲模式，對于傳統(tǒng)行業(yè)模式的轉(zhuǎn)型升級具有突破性意義。
研究新型餐飲業(yè)將有效緩解我國就業(yè)壓力。當(dāng)前和今后一個時期，我國就業(yè)形勢依然嚴(yán)峻，就業(yè)壓力依然巨大。餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)具有勞動密集型特征，對勞動力具有很大的吸納能力。
二、SWOT分析
1.機會分析
國家統(tǒng)計局2014年2月24日的統(tǒng)計信息表明：“我國普通本?？普猩?99.8萬人，在校生2468.萬人，普通高校的大學(xué)生人數(shù)總共達2468.1萬人?！笨梢娔繕?biāo)消費群體規(guī)模龐大，一旦掌握此類消費群體的餐飲需求，必定更能在我國的餐飲行業(yè)占據(jù)更大的市場份額。
隨著人民生活水平的不斷提高，提高產(chǎn)品質(zhì)量和食品安全水平已經(jīng)成為我國政府和廣大人民群眾日益關(guān)注的焦點，政府相關(guān)部門也啟動各類關(guān)于保障食品質(zhì)量安全專項整治行動。大學(xué)生自助廚房項目開放式透明化的經(jīng)營，是完全依照消費者的個性化需求，由消費者自行打造的健康、安全的綠色餐飲。
2.威脅分析
在每所大學(xué)校內(nèi)都分設(shè)幾個食堂包括中餐炒菜、各地特色小吃、及西餐，從食堂規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境上都有自己的競爭優(yōu)勢，同時他們之間也相互存在著激烈的競爭，對于自助廚房而言更是面臨著激烈的競爭環(huán)境。
大學(xué)生群體是來自全國不同省市，各地風(fēng)俗以及飲食習(xí)慣存在較大的差異，能否滿足80、90后的年輕群體極具個性化的需求，同時是否能快速接受這一創(chuàng)新型的餐飲方式，也是需要接受長時間的考驗的。
3.優(yōu)勢分析
隨著DIY概念的興起，大學(xué)生“自助廚房”項目就結(jié)合了DIY這一流行元素，立足于年輕消費群體，特別定位于大學(xué)生， DIY自助廚房不僅滿足了顧客的多樣化體驗的需求，也增強了該項目在餐飲業(yè)中發(fā)展的競爭優(yōu)勢。
大學(xué)生自助廚房是采用創(chuàng)新型的Do It Yourself經(jīng)營方式，以出租廚房收取一定租金形式提供服務(wù)，為大學(xué)生自己動手實踐提供的合適場所和用具，可以受到眾多追求實現(xiàn)自我價值的大學(xué)生群體的青睞。
大學(xué)生在校內(nèi)以食堂為主，餐飲方式單一，而校外餐廳價格昂貴，食品安全問題難以保障。租用自助廚房價格較低易于接受，整個過程由消費者主導(dǎo)，完全透明化，食品安全問題有保障。
4.劣勢分析
自助廚房的目標(biāo)消費群體定位于在校大學(xué)生，而學(xué)校假期是固定的，寒暑假時間每年大概占三個月，因此自助廚房的后期經(jīng)營會面臨著寒暑假期間客源驟降的問題。
自助廚房屬于一種新興的餐飲模式，普及率有一定的難度，在固有的市場形態(tài)中，與傳統(tǒng)餐飲模式相抗衡將受到一定的阻力，在經(jīng)營的初級階段，可能會遭遇困境與阻礙。
三、大學(xué)生自助廚房的實施方案
在當(dāng)前餐飲業(yè)發(fā)展的背景下，結(jié)合大學(xué)生餐飲市場的現(xiàn)狀分析，大學(xué)生自助廚房項目的實施首先參照傳統(tǒng)餐廳建立模板店，最大的區(qū)別在于DIY特色經(jīng)營方式的差異，主要從以下幾方面開展：
1.加大宣傳力度
針對大學(xué)生群體進行海報宣傳、傳單宣傳、校園廣播宣傳、噴繪宣傳等線下渠道來拓寬大學(xué)生自助廚房的市場知名度。除此之外，利用互聯(lián)網(wǎng)的用戶群眾多、信息傳播速度快、不受地域限制等優(yōu)勢進行線上推廣，建立自己的自助廚房網(wǎng)站同時整合各類網(wǎng)絡(luò)營銷工具，綜合運用直接向搜索引擎注冊推廣網(wǎng)站、通過網(wǎng)站推廣網(wǎng)站、通過電子郵件、微博、在線廣告推廣網(wǎng)站、通過廣播電視推廣、通過報紙雜志推廣網(wǎng)站等建立多樣化的網(wǎng)絡(luò)營銷體系。為大學(xué)生自助廚房后期的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍的擴張?zhí)峁┝己玫幕A(chǔ)，不斷擴寬宣傳渠道與范圍，先做口碑再賺錢，不斷提升知名度和美譽度。
2.注重顧客的體驗，滿足顧客的需要
自助廚房最大的創(chuàng)新之處在于，讓顧客自己動手實踐，挑戰(zhàn)自我超越自我的同時享受其中別樣的樂趣。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有意向前來光顧的顧客大多數(shù)為情侶、朋友等兩人及其以上，前來光顧的目的不僅是為了填飽肚子更重要的在于集體娛樂的過程。因此，要盡最大可能滿足顧客從買菜、擇菜、配菜、烹飪等一系列需求，整個過程全是由顧客親自完成，如此一來食物的安全健康便有了足夠的保障。
3.合理定價
有關(guān)租賃DIY廚具方面，從消費者進入廚房開始，根據(jù)消費者所消耗的時間或者選擇廚房面積的大小進行相應(yīng)收費；對于食材，消費者可以自行攜帶也可以在自助廚房自主選購。根據(jù)消費群體的需求特征分析及進行成本分析，從而確定一個合理的價格，這不僅可以讓首次光臨的顧客舒心，還可以通過老顧客的口碑營銷為自助廚房的后期經(jīng)營增加客源，從而提高利潤走上良性循環(huán)。
4.合理裝修店面
尋找專業(yè)人士根據(jù)消費群體的特征及自助廚房的經(jīng)營特色設(shè)計店面布局，注重店面的內(nèi)部裝飾和日常衛(wèi)生保潔，力爭以最低的價錢換取最完美的裝修，為顧客實踐、娛樂、用食營造一個溫馨、舒適、自由的氛圍。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；可行性研究
中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
引言
近十幾年來，我國在經(jīng)濟建設(shè)方面取得了巨大的成就，各行各業(yè)都進入到了快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)更是進入到了黃金發(fā)展時期。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)也本身也蘊含巨大風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，進行科學(xué)的可行性研究，能夠有效地降低市場風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高企業(yè)的核心競爭力，對房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定經(jīng)營十分必要。如果房地產(chǎn)企業(yè)投資決策錯誤，會浪費大量的人力、物力和財力，甚至?xí)o房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命打擊，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視可行性研究工作?？墒且驗楦鞣N主客觀原因，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目的可行性研究工作，存著在很多問題。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作中的問題
缺乏扎實的基礎(chǔ)工作
房地產(chǎn)企業(yè)要想編制出一份優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告，就必須做好大量基礎(chǔ)性工作，搜集豐富的基礎(chǔ)資料?？墒乾F(xiàn)階段很多房地產(chǎn)的可行性亞久報告的編制單位因為受到經(jīng)費、時間、人力等等方面因素影響，基礎(chǔ)性工作做得不夠深入和透徹，嚴(yán)重缺乏第一手資料，工作人員過于依賴現(xiàn)有數(shù)據(jù)或者只是憑借個人的主觀判斷、推測，缺乏客觀性，從而嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究質(zhì)量。
工作人員素質(zhì)有待于提高
房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究廣泛的涉及到經(jīng)濟、工程技術(shù)、法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、稅務(wù)等等方面的專業(yè)性知識。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)還無法道道相應(yīng)要求，工作人員可能是專才，卻很難在全局的高度考慮相應(yīng)問題，所以很難編制出高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告。
對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究缺乏深度
深度比較合理的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告應(yīng)具備這樣幾個方面的特點：相應(yīng)工程的實施方案有兩個以上可供選擇比較、所確定的工程主要數(shù)據(jù)必須滿足初步設(shè)計要求，所提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策需要?？墒乾F(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表現(xiàn)為：定性的描述比較多，定量的計算不夠；項目選址、建筑產(chǎn)品沒有多個方案比選；缺乏充分的建設(shè)規(guī)模論證；重要的參數(shù)、數(shù)據(jù)來源不清，根據(jù)不足等等。
缺乏平衡的可行性及不可行性分析
很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視可行性論證，但忽視了對不可行性的分析。很多項目的可行性研究編制出來以后的項目都可行，主要原因就是相應(yīng)的編制人員通常都帶著求證項目可行性這種潛意識進行分析及論證房地產(chǎn)項目的的可行性，從而導(dǎo)致將更多的精力放在項目可行性方面和正面影響，忽視一些可能存在的負面影響及不利因素，甚至有時候會看不見有可能造成項目不可行的巨大的風(fēng)險因素。沒有充分利用逆向思維科學(xué)分析那些不利因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的影響。
無法充分預(yù)測風(fēng)險，參考依據(jù)不足
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險通常包含政治風(fēng)險和宏觀經(jīng)濟、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險、資金運作風(fēng)險等等風(fēng)險，可是實際工作中很多房地產(chǎn)開發(fā)項目所進行的可行性研究，對上述風(fēng)險的分析都不夠透徹、不夠深入，不夠充分，在相應(yīng)的投資估算當(dāng)中，缺乏合理的工程造價標(biāo)準(zhǔn)及定額；進行經(jīng)濟評價的時候，隨意采取一些比較過時的參數(shù)及財務(wù)比率。
不重視方案優(yōu)化
方案設(shè)計為房地產(chǎn)開發(fā)項目一個必要程序，為提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要方法?？墒呛芏嗥髽I(yè)進行的方案設(shè)計都比較重視美觀性及技術(shù)先進性，缺乏對提高企業(yè)經(jīng)濟效益的充分重視。
保證房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究質(zhì)量的措施
為了全面提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)及有關(guān)員工必須做到以下幾點。
有效突出重點，積極提高工作效率
因為不同規(guī)模、不同類別的房地產(chǎn)項目的特點不同，具體到特定項目上，研究的重點也必須具有一定側(cè)重。
嚴(yán)格審批程序，強化項目管理
相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)必須認真按照建設(shè)程序來辦事，對可行性研究進行嚴(yán)格的審批。嚴(yán)把房地產(chǎn)建設(shè)項目的前期質(zhì)量關(guān)，認真遵循基本的建設(shè)程序，各類開發(fā)項目必須進行可行性研究，所有的個人及單位都不可以擅自做主超越權(quán)限及簡化建設(shè)程序，對相應(yīng)的可行性報告、項目建議書、初步設(shè)計等等文件如果達不到一定的深度及規(guī)定內(nèi)容，評估單位絕不可以給予評估，審批單位也不可以進行審批。
建立起房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)庫
現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)市場還沒有很高的透明度，可行性研究工作人員通常收集不到完成的及準(zhǔn)確的市場信息，相應(yīng)信息的誤差或者缺失，都會為可行性分析帶來很到的誤差。因此，相應(yīng)的可行性分析人員必須強化對信息的收集及整理的工作，利用去偽存真、去粗取精的過程，把市場中比較分散的信息整理成可以利用的數(shù)據(jù)，建立起相應(yīng)的可行性研究數(shù)據(jù)庫。此外，如果條件允許，房地產(chǎn)企業(yè)還可以強化項目后的評價工作，利用分析及比較，將有用信息提取出來，從而有效提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究實用性。
強化市場培育及專業(yè)化工作
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極強化專業(yè)化和市場培育的工作，有效推進行業(yè)的專業(yè)化和規(guī)?；?，從而促進可行性研究水平的提高，保證其深度、精度、及對誤差的控制?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場正逐步走向成熟及規(guī)范，越來越激烈的市場競爭有效推動了企業(yè)對可行性研究工作的重視及強化。
充分認識風(fēng)險分析的重要性
房地產(chǎn)投資項目要耗費大量的物資、金錢、人力等資源，建成以后，就很難更改，所以一定要充分認識進行項目風(fēng)險分析及控制的重要性。為了對投資風(fēng)險進行有效的控制及防范，就必須在可行性研究報告中高度重視對相應(yīng)項目潛在的風(fēng)險因素進行深入挖掘，科學(xué)評估相應(yīng)風(fēng)險發(fā)生頻率，風(fēng)險可能會造成的經(jīng)濟損失等，然后采取科學(xué)的風(fēng)險防范措施。在經(jīng)濟風(fēng)險分析方面來看，這種分析絕不是經(jīng)濟評價當(dāng)中的普通的不確定性分析，要從不同方面認真分析各個風(fēng)險因素發(fā)生變化的可能性，分析對企業(yè)經(jīng)濟效益的影響，必須著眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險因素有著較強的層次性，所以一定要進行深入的分析，從而識別基本風(fēng)險單元，從而制定出更加具有針對性的風(fēng)險防范措施。
關(guān)鍵詞：藝考生 空乘專業(yè) 項目培訓(xùn)
中圖分類號：G7124；F560-4文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1009-5349（2017）12-0150-01
一、空乘培訓(xùn)項目市場需求旺盛
我國正處于從“民航大國”向民航強國轉(zhuǎn)變的過程中。據(jù)民航招聘頻道分析數(shù)據(jù)，從2010年至2015年，空乘穩(wěn)居招聘需求指數(shù)前三名。此外，由于藝術(shù)考試要求的文化課分?jǐn)?shù)相對低一些，近年來越來越多高中生在高考時選擇藝術(shù)類考試，在這些藝術(shù)類考生中不乏形象好、氣質(zhì)佳的高中生選擇參加空乘專業(yè)相關(guān)的各類藝術(shù)考試，以期通^藝考順利進入高?？粘藢I(yè)。目前，社會有不少機構(gòu)、培訓(xùn)學(xué)校都專門針對空乘類的藝考生開設(shè)了相關(guān)培訓(xùn)，藝考學(xué)生通過參加專業(yè)的短期空乘培訓(xùn)，大大提高了藝考通過率，培訓(xùn)市場緊俏。
二、高校開設(shè)藝考生空乘培訓(xùn)項目的天然優(yōu)勢
大學(xué)網(wǎng)搜索顯示，全國開設(shè)空乘專業(yè)的院校達297所之多，高校具有開設(shè)藝考生空乘培訓(xùn)項目的天然優(yōu)勢。以海口經(jīng)濟學(xué)院為例，?？诮?jīng)濟學(xué)院空乘專業(yè)設(shè)立于2000年9月，自設(shè)立以來，該專業(yè)一直是學(xué)院的重點專業(yè)，2002年9月，被教育部批準(zhǔn)為高職高專教育改革試點專業(yè)，專業(yè)建設(shè)在教育部組織的2005年職業(yè)院校高職高專教學(xué)水平評估中受到評估組專家的一致好評。
（一）師資力量強
空乘教學(xué)團隊，現(xiàn)有專職教師11人，兼職教師10人，教學(xué)團隊中有的教師曾任航空公司乘務(wù)長，有的教師具有空乘相關(guān)行業(yè)職業(yè)資格證書，有的教師還是空乘相關(guān)行業(yè)的考評員。2008年，空乘教學(xué)團隊被評為海南省省級教學(xué)團隊，專業(yè)課《民航乘務(wù)服務(wù)》2009年被評為海南省級精品課程。
（二）專業(yè)層次多
2009年起，我?？粘思跋嚓P(guān)專業(yè)形成了本科、?？?、藝術(shù)類、非藝術(shù)類等層次的招生與教學(xué)，本科層次藝術(shù)類空乘專業(yè)招生，有音樂表演（空乘方向）專業(yè)（藝術(shù)類）、舞蹈學(xué)交通運輸（空乘方向）專業(yè)（藝術(shù)類）、播音與主持藝術(shù)（空乘方向業(yè)）（藝術(shù)類）等。
（三）實訓(xùn)設(shè)施齊全
我校空乘專業(yè)的校內(nèi)設(shè)有模擬客艙實訓(xùn)室，使用全真B737-800型退役飛機作為專業(yè)訓(xùn)練，此外還設(shè)有民航安全檢查實訓(xùn)室、民航離港實訓(xùn)室、形體訓(xùn)練實訓(xùn)室等。為空乘專業(yè)技能培訓(xùn)提供了良好的實習(xí)設(shè)施。
（四）培養(yǎng)人才質(zhì)量高
我校培養(yǎng)的空乘專業(yè)的畢業(yè)生在國航、海航、南航、深航、東航、廈航、天津航等多家航空公司、北京首都機場、?？诿捞m機場、深圳寶安機場、三亞鳳凰機場、廣州白云機場等多家機場公司實習(xí)、就業(yè)的達千余名。
很多高?？粘藢I(yè)辦學(xué)歷史悠久，設(shè)施設(shè)備齊全，師資水平領(lǐng)先，培養(yǎng)學(xué)生素質(zhì)高、能力強，廣受民航行業(yè)單位的青睞，具有開設(shè)藝考生空乘培訓(xùn)班的天然優(yōu)勢。
三、藝考生空乘培訓(xùn)項目的內(nèi)容
從各大高校對空乘專業(yè)的設(shè)置的歸屬來看，屬于藝術(shù)類招生的空乘專業(yè)主要有音樂表演（空乘）、表演（空乘）、播音與主持藝術(shù)（空乘）、舞蹈學(xué)（空乘）、藝術(shù)教育（空乘）等。充分利用高校教學(xué)資源，特別針對藝考生的空乘培訓(xùn)內(nèi)容主要設(shè)置為五部分。
四、開設(shè)藝考生空乘培訓(xùn)項目對于高校的重要意義
（一）有助于擴大空乘專業(yè)學(xué)生的規(guī)模，提升生源質(zhì)量，提升高校社會名氣
由于航空運輸環(huán)境的特殊性，對工作人員的先天身體條件要求比較高。這就使得空乘專業(yè)對學(xué)生的外貌形象、身體狀況等條件要求高。高校通過開設(shè)藝考生空乘培訓(xùn)班，可以把空乘藝考生集中到高校，對他們進行集中培訓(xùn)，學(xué)生在填報高考志愿時也會優(yōu)先報考高?？粘祟悓I(yè)，擴大了空乘專業(yè)的學(xué)生規(guī)模。另外，藝考學(xué)生前來高校培訓(xùn)，專業(yè)教師對學(xué)生從學(xué)生的外貌、氣質(zhì)、才藝、外語水平、身體健康程度等方面進行把關(guān)，保證了生源的質(zhì)量。
空乘學(xué)生的生源質(zhì)量得到保證，學(xué)生的上機率也會大幅度提高，使本專業(yè)在市場上享有更高的知名度，反過來又可以促進招生工作的順利進行，使專業(yè)發(fā)展進入良性循環(huán)的軌道。
的可行性研究報告
某某學(xué)校是某某年市政府創(chuàng)辦的國家級重點技校。辦學(xué)以來，在市委、市政府和市有關(guān)部門的親切關(guān)懷和大力支持下，學(xué)校堅持多層次培養(yǎng)人才，辦學(xué)規(guī)模逐年擴大，在校生達到了2500多人；專任教師145人，65%以上具有中高級職稱。學(xué)校以服務(wù)社會為宗旨，加大技能人才的培養(yǎng)力度，教學(xué)實力和整體水平不斷提高，為推動我市經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻。辦學(xué)以來，為我市的經(jīng)濟建設(shè)輸送了近萬名高素質(zhì)技能型人才。
近幾年來，學(xué)校在市委市政府和市有關(guān)部門的關(guān)心支持下，立足自身優(yōu)勢和特色，努力擴大辦學(xué)規(guī)模和提升辦學(xué)層次，并取得了較好的社會效益。學(xué)校建設(shè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：經(jīng)過5年左右的努力，把技校建成在校生達到3500人（其中高級技工班1500人）的規(guī)模，具有技工教育特色的集技工教育、職業(yè)培訓(xùn)、技能鑒定、就業(yè)服務(wù)為一體的多功能、綜合性、示范性教育基地。
為實現(xiàn)學(xué)校的發(fā)展目標(biāo)，擴大辦學(xué)規(guī)模，提升辦學(xué)層次，學(xué)校計劃今年在原有食堂的基礎(chǔ)上進行改擴建?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：
一、項目概況
1、項目名稱：食堂禮堂綜合樓。
2、項目選址：在總平面圖原有食堂的位置。
3、建設(shè)規(guī)模：擬建食堂禮堂綜合樓項目總用地面積1800平方米，總建筑面積6850平方米，總體結(jié)構(gòu)為四層（含中間夾層）。
二、項目建設(shè)的必要性
目前市政府制定了我市工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方案和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃，這一發(fā)展形勢直接導(dǎo)致我市就業(yè)結(jié)構(gòu)和人才需求的重大轉(zhuǎn)變，對勞動者的素質(zhì)要求越來越高，對高素質(zhì)技能人才的需求越來越大，無疑為我市技工教育發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇。技校作為我市目前最大的技工教育和職業(yè)培訓(xùn)基地，責(zé)無旁貸地肩負著這一重任。加強市技校的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為我市培養(yǎng)大批高素質(zhì)技能型人才，促進我市經(jīng)濟社會發(fā)展，提高企業(yè)產(chǎn)品競爭能力，滿足人民群眾提高素質(zhì)的需要具有重大現(xiàn)實意義。
技校食堂建于某年，是按當(dāng)時在校生1000人的辦學(xué)規(guī)模設(shè)計建造的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，技校在校生現(xiàn)已達到2500多人，由于實行封閉式管理，學(xué)生食住都在學(xué)校，造成學(xué)生食堂十分擁擠，無法容納全校學(xué)生一起用餐，在這種情況下，不少學(xué)生只能等候用餐，或者到小賣部吃快餐，對學(xué)生的管理和身體健康十分不利。根據(jù)全市再就業(yè)工作會議的要求，技校要發(fā)展到在校生3000人的規(guī)模，那么現(xiàn)有的食堂規(guī)模就不能適應(yīng)學(xué)校發(fā)展的需要。另外，由于技校一直沒有禮堂，以致全校師生大會、文娛活動等都在露天場所進行，十分不便。
為此，市委、市政府在今年1月召開的第二次市委常委、副市長聯(lián)席會議上討論同意市技校改擴建學(xué)生食堂及興建學(xué)生禮堂，工程總投資控制在888萬元以內(nèi)，所需資金按進度列入去年市財政預(yù)算安排。市技校食堂和禮堂的建設(shè)，將大大改善技校的食堂擁擠和師生開大會、文娛活動等方面的困難局面，為技校高素質(zhì)技能型人才的培養(yǎng)提供優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)條件和生活條件。
三、建設(shè)條件
1、項目選址的地形情況：擬改擴建的食堂禮堂場地位于校區(qū)中心地帶原食堂的位置。建筑施工時需要拆部分墻、煙通、補樁基礎(chǔ)。
2、項目選址的地質(zhì)情況：以改擴建的食堂禮堂綜合樓場地屬于低小丘陵間地段，沖洗積成因。填土為0.9~5.5米，平均約2.5米。下伏有軟弱淤泥質(zhì)土及細砂層，將選用樁基礎(chǔ)。
3、交通條件：項目在校園內(nèi)，交通便利。
4、供水供電情況：學(xué)校供水由第三水廠供應(yīng)，水源保證；學(xué)校供電設(shè)施完善，電力有保證。
四、管理機構(gòu)和勞動定員情況
學(xué)校實行校長負責(zé)制，設(shè)有管理機構(gòu)7個，分別是黨群辦公室、行政辦公室、教務(wù)科、學(xué)生科、招生就業(yè)科、培訓(xùn)部、教育后勤服務(wù)中心（基建工程辦公室）。學(xué)?，F(xiàn)有教職工230人，其中專任教師145人，在校生2500多人，98%以上為本地生源。
五、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)規(guī)劃
擬建食堂禮堂綜合樓項目總用地面積1800平方米，總建筑面積約6850平方米，為四層結(jié)構(gòu)，1、2層為食堂，3、4層為禮堂，建筑面積為2499平方米內(nèi)設(shè)約1650個座位。禮堂頂用鋼結(jié)構(gòu)屋蓋，面積為1200平方米。
六、投資構(gòu)成及資金來源
擬建食堂禮堂項目工程總投資888萬元，其中：勘察費2.5萬元，監(jiān)理費11.06萬元，設(shè)計費44.045萬元（含可行性研究兩個方案的設(shè)計費5.745萬元）。土建工程費630.9萬元，水電及消防費106.2萬元，設(shè)備費21萬元，人防費及城市設(shè)施配套費53萬元，其他19.295萬元。食堂禮堂綜合樓項目所需資金全部按進度列入2005年市財政預(yù)算安排解決。
七、建設(shè)進度安排
擬建食堂禮堂項目建設(shè)進度安排：某某年上半年爭取立項，10月進行投標(biāo)并做好相應(yīng)的設(shè)計等工作，某某年建成投入使用。
八、經(jīng)濟效益分析
食堂禮堂的建成，大大緩解了現(xiàn)有食堂的擁擠狀況，保證了學(xué)生食用餐場地。禮堂的建成解決了師生開大會、文娛活動等困難，為更好地培養(yǎng)學(xué)生文化、藝術(shù)等綜合素質(zhì)，為精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明作貢獻。
