時(shí)間：2023-01-19 21:13:19
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；收益率；運(yùn)營(yíng)管理模式
中圖分類號(hào)：F426 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）10-0149-03
商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應(yīng)用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的房地產(chǎn)運(yùn)作形式，要從投資和開發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場(chǎng)、專業(yè)步行街等多種形式。
1 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理
應(yīng)該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價(jià)值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目當(dāng)中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個(gè)信息平臺(tái)上，不能單純地只進(jìn)行運(yùn)行管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，在運(yùn)行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個(gè)主體概念下進(jìn)行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營(yíng)管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理細(xì)分為廣告宣傳、市場(chǎng)營(yíng)銷和商戶運(yùn)營(yíng)售后安保三方面管理的方式，同時(shí)促進(jìn)維修好消防設(shè)備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的復(fù)合商業(yè)物業(yè)，但是它的運(yùn)營(yíng)管理模式可以以一個(gè)店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個(gè)方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一售后服務(wù)管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作是這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準(zhǔn)備工作。所以，準(zhǔn)確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項(xiàng)目成功的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。
2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與收益的常用模式
2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)
通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權(quán)，這種經(jīng)營(yíng)模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都在日常經(jīng)營(yíng)過程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場(chǎng)面積難以出售的問題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時(shí)以高回報(bào)租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營(yíng)造出來很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進(jìn)行投資。產(chǎn)權(quán)類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商也是以一個(gè)物業(yè)為整體進(jìn)行整體開發(fā)的。通過對(duì)類型的商鋪的科學(xué)規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場(chǎng)都取得一定的利潤(rùn)，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費(fèi)用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長(zhǎng)期的租賃合同。對(duì)于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認(rèn)可，并且也被投資者所接受。
2.2 只租不售
而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直在開發(fā)商手中，開發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會(huì)將整個(gè)地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運(yùn)作的范圍內(nèi)，這樣既達(dá)到了開放商對(duì)于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。
2.3 又租又售，部分租，部分賣
將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進(jìn)行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權(quán)作為投資資本進(jìn)行再開發(fā)，還可以同商家進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為入股股本參與整個(gè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，也可以合作經(jīng)營(yíng)。除此之外，還可以通過物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門為經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，同時(shí)以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)，同時(shí)還能獲得產(chǎn)權(quán)的租賃收入和合伙經(jīng)營(yíng)搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，逐漸形成了一種萬達(dá)模式，這種模式也被如今萬達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際大企業(yè)進(jìn)駐萬達(dá)房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關(guān)系。而萬達(dá)集團(tuán)通過租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時(shí)間和降低了風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上減少了新店建設(shè)上的巨額資本原始
投入。
3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個(gè)環(huán)節(jié)都不能有差錯(cuò)，才能形成一個(gè)完成的商業(yè)模式，也能保證這個(gè)商業(yè)環(huán)節(jié)上的開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤(rùn)。主要的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)包括了開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)和管理幾個(gè)工作環(huán)節(jié)，這幾個(gè)工作環(huán)節(jié)中每一個(gè)都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也是比普通房地產(chǎn)大，通常會(huì)有以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：
3.1 宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)
因?yàn)楝F(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開發(fā)非常的火熱，帶動(dòng)了整個(gè)房?jī)r(jià)的不合理高漲，國(guó)家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對(duì)這種情況進(jìn)行詳細(xì)的法規(guī)規(guī)范，同時(shí)要明確商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)以及分割轉(zhuǎn)讓的明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才能夠開發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個(gè)同志就是通過行政手段的方式對(duì)開發(fā)商的行為進(jìn)行了具體的規(guī)范。
3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)
行業(yè)規(guī)劃具體指的是對(duì)某一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計(jì)劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強(qiáng)制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會(huì)造成商鋪的貶值。同時(shí)，相關(guān)的企業(yè)也應(yīng)該在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)該熟悉當(dāng)?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯(cuò)誤。一項(xiàng)成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)很大程度上是以來市場(chǎng)調(diào)查等商業(yè)活動(dòng)，但是在法律的角度上來了解城市發(fā)展的政策傾向也會(huì)起到很大的作用。
3.3 租金價(jià)差帶來的風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商在賣出商鋪之后，消費(fèi)者和小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營(yíng)該商鋪，而開發(fā)商則是將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，這樣就會(huì)在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對(duì)于每年產(chǎn)生的一些差額，要進(jìn)行多退少補(bǔ)，不能克扣差額款。如果要回避開放時(shí)候產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，就要聘請(qǐng)相關(guān)的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，并且按照市場(chǎng)的需求和規(guī)律來辦事，不能脫離市場(chǎng)。如果只是單純提高價(jià)格和回報(bào)率。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對(duì)于普通的投資者可能不清楚，會(huì)因?yàn)楹贤a(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細(xì)解釋。這也需要開發(fā)商在進(jìn)行銷售的過程中做好正確的引導(dǎo)，同時(shí)要做到承諾的售后服務(wù)，以此提高商業(yè)信譽(yù)，維護(hù)企業(yè)品牌。
3.4 大型商鋪因?yàn)橥度敫叨a(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
如果幾個(gè)大型的上家在長(zhǎng)期的承租期間內(nèi)因?yàn)樽陨淼慕?jīng)營(yíng)管理不善而無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而無力支付預(yù)先約定的房租，這就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商無法支付固定的收益給業(yè)主，因此開發(fā)商在進(jìn)行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級(jí)履約能力進(jìn)行全方面的考量，盡量選取一些具有較強(qiáng)實(shí)力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風(fēng)險(xiǎn)最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進(jìn)行綜合性考量，很多開發(fā)商在進(jìn)行招商的過程中知識(shí)單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風(fēng)貌和影響商業(yè)信譽(yù)和形象，也會(huì)因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學(xué)，而且因此導(dǎo)致商家經(jīng)營(yíng)困難造成退租。這種情況會(huì)在很大程度上延長(zhǎng)招商時(shí)間，導(dǎo)致了更為嚴(yán)重的后果。
3.5 售后包租過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)
通過公平的法律法規(guī)確定購房者和開放商之間的相關(guān)利益和義務(wù)。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發(fā)商采用委托經(jīng)營(yíng)管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同之外，開發(fā)商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營(yíng)的合同，因?yàn)檫@種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。
3.6 產(chǎn)權(quán)分散所帶來的風(fēng)險(xiǎn)
開發(fā)商也要公平公正的分配整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權(quán)上不要和經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對(duì)這一問題開發(fā)商可以在進(jìn)行分割的過程中成立業(yè)主委員會(huì)，通過業(yè)主委員會(huì)對(duì)商場(chǎng)未來經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行總體性的規(guī)劃管理，具體運(yùn)作層面要確定每個(gè)利益訴求的權(quán)限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權(quán)能最大限度的避免后期發(fā)生
糾紛。
3.7 物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)
在商業(yè)物業(yè)當(dāng)中單獨(dú)成立的物業(yè)委員會(huì)的困難很大，而且管理內(nèi)容相當(dāng)冗雜，涉及了多種費(fèi)用的收取管理和分?jǐn)?，商業(yè)地產(chǎn)的管理費(fèi)可能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，而在后期增加多余的管理費(fèi)，讓很多消費(fèi)者和開發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問題就體現(xiàn)了出來。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。
4 結(jié)語
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國(guó)開始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進(jìn)入的房地產(chǎn)開發(fā)商還是新參加的開發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的投資領(lǐng)域，但是從整體上來講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場(chǎng)空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，要緊密地和政府以及相關(guān)部門合作，開發(fā)出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng)，在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的過程中要整合好各個(gè)方面的力量，同時(shí)要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)行，取得預(yù)期的效益。
參考文獻(xiàn)
[1] 夏聯(lián)喜.商業(yè)地產(chǎn)新兵入門[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011.
[2] 武能堯.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的研究[D].蘇州大學(xué)，2010.
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)模式；分析；發(fā)展策略
一、引言
隨著城市化的不斷深入發(fā)展，在我國(guó)大中城市的發(fā)展呈現(xiàn)出了一股股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。就我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式來說，其正處于一個(gè)發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應(yīng)地出現(xiàn)了一些問題需要加強(qiáng)重視。特別是隨著開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，這樣的問題本身也就顯得愈加嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式本身也就需要做到理性對(duì)待、合理發(fā)展。
二、商業(yè)地產(chǎn)概述及特點(diǎn)分析
1.商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵
商業(yè)地產(chǎn)指的是房地產(chǎn)中用于進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的收益類場(chǎng)所。其包括了辦公用的寫字樓、會(huì)議樓以及公寓，也包括了用于開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的商業(yè)場(chǎng)所等等。商業(yè)地產(chǎn)往往不會(huì)被用來居住與生產(chǎn)。其狹義上的定義指的是：商業(yè)活動(dòng)所需的房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)范圍包括了零售、餐飲、娛樂等等。而從廣義上的定義來看，其還可以進(jìn)行融資、開發(fā)等一系列活動(dòng)，只不過其本身與傳統(tǒng)的住宅和生產(chǎn)基地之間存在著較大的差異。
2.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)分析
將商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比分析，商業(yè)地產(chǎn)所存在的特點(diǎn)，即為：一是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業(yè)地產(chǎn)通過這樣的方式來活動(dòng)租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。因?yàn)樯啼仭爸蛔獠皇邸笨梢钥茖W(xué)地對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種配置，并能保證及時(shí)進(jìn)行商業(yè)布局調(diào)整。這是商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)揮集聚效應(yīng)的首要條件，有利于順利度過商場(chǎng)培育期。二是商業(yè)地產(chǎn)可以為擁有者創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。其不僅僅是對(duì)租金的交納，還體現(xiàn)在地產(chǎn)本身的建筑成本與售價(jià)之間的對(duì)比，其會(huì)受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)企業(yè)的品牌商譽(yù)都會(huì)對(duì)租金收入產(chǎn)生影響。三是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的成本回收周期較長(zhǎng)，其可能會(huì)在回收的過程中面臨著來自于區(qū)位環(huán)境的因素影響而產(chǎn)生相應(yīng)地價(jià)格波動(dòng)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的虧損現(xiàn)象出現(xiàn)。例如周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群構(gòu)成乃至政府的政策等。而且，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)一般要經(jīng)過2-3年的過渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達(dá)到8-10年，這都構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。四是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展形式較為多樣。在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中的經(jīng)營(yíng)模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷售、服務(wù)行業(yè)等等類型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂等等。
三、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式分析
在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式呈現(xiàn)出了系統(tǒng)化的特征。其往往會(huì)受到地產(chǎn)開發(fā)商、管理者以及資本運(yùn)營(yíng)者三個(gè)方面的影響。其經(jīng)營(yíng)模式可以被分為四個(gè)類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結(jié)合這四種。
1.全部出售的形式
全部出售這一形式是較為傳統(tǒng)的模式。地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)房權(quán)進(jìn)行出售來獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，之后此處房產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)便于地產(chǎn)開發(fā)商之間沒有任何關(guān)系了。在這個(gè)關(guān)系模式中，房產(chǎn)開發(fā)商可以在較短時(shí)間內(nèi)將房產(chǎn)套現(xiàn)，繼而降低經(jīng)濟(jì)壓力與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
2.不售不租模式
開發(fā)商通過建造商業(yè)地產(chǎn)來進(jìn)行直接的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其既不對(duì)外出售，也不對(duì)外出租。這樣的經(jīng)營(yíng)模式會(huì)讓房地產(chǎn)上擁有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展更具針對(duì)性。但是，如果房地產(chǎn)商本身缺乏經(jīng)營(yíng)管理能力，往往會(huì)導(dǎo)致巨大的虧損，自主經(jīng)營(yíng)未必會(huì)讓經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展利潤(rùn)被有效實(shí)現(xiàn)。
3.純租模式
在此類運(yùn)作模式中，開發(fā)商不會(huì)選擇自主經(jīng)營(yíng)，而選擇以合同的形式來將商鋪對(duì)外出租，其出租規(guī)模各不相同，并在此基礎(chǔ)上來對(duì)這些商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，以交納租金的形式來獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。為此，房地產(chǎn)商需要做到對(duì)市場(chǎng)的不斷培養(yǎng)，繼而來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展。同時(shí)，也要注重于對(duì)品牌的塑造以此來實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。
4.租售結(jié)合模式
房地產(chǎn)商通過對(duì)部分的房產(chǎn)進(jìn)行銷售與租賃來獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，以此來削弱自身帶有的資金壓力。這一運(yùn)作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會(huì)資源來最大化地拉升自身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，實(shí)現(xiàn)商品效益與品牌效益的最大化。同時(shí)，這樣的經(jīng)營(yíng)模式往往可以讓高層的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)在具備主體性的前提下，顯得更為獨(dú)立。
四、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略探究
在我國(guó)針對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式需要從實(shí)際情況出發(fā)來對(duì)相關(guān)策略內(nèi)容優(yōu)化設(shè)計(jì)，以此來最大化地發(fā)揮出策略的價(jià)值。
1.注重于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設(shè)計(jì)
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為城市的景觀組成部分，其應(yīng)當(dāng)具備一定的美觀性。這不僅僅是對(duì)建筑功能的要求，也是對(duì)建筑色彩、外形的要求。例如，商場(chǎng)、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)就應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)出更為豐富的色彩，以此來更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。在我國(guó)，因城市發(fā)展缺乏專門的管理?xiàng)l例與控制舉措，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也就需要從市場(chǎng)的實(shí)際需求出發(fā)來更好地做到優(yōu)化設(shè)計(jì)。
2.撬動(dòng)內(nèi)需以此來實(shí)現(xiàn)綜合性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)
目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展呈現(xiàn)出綜合化發(fā)展的特征，這即是對(duì)國(guó)人生活方式的表現(xiàn)，其本身也是商業(yè)活動(dòng)得以順利開展起來的前提保障性要素之一。此類綜合性的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)具備在三個(gè)層次的綜合，即商業(yè)形態(tài)的綜合化運(yùn)用。其包括了商業(yè)、娛樂以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業(yè)活動(dòng)的動(dòng)態(tài)，也有著休閑娛樂的靜態(tài)。不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)可以有選擇地與其他功能設(shè)施相混合，這對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求，所有內(nèi)容不是簡(jiǎn)單地拼湊而是有機(jī)的組合。在功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發(fā)揮最佳的綜合效益。
3.商業(yè)建筑對(duì)本土建筑風(fēng)格的追求
建筑的形式與風(fēng)格特征會(huì)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為造成一定影響。民族文化作為傳統(tǒng)文化的組成部分，其往往更容易得到消費(fèi)者的認(rèn)可。本土風(fēng)俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚(yáng)光大是世界各國(guó)建筑文化的共同發(fā)展目標(biāo)。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的傳承也當(dāng)仁不讓，況且這也是其長(zhǎng)久生命力的保證。
4.通過舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興
中國(guó)有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴(yán)重的破壞。舊城老商業(yè)街區(qū)隨著時(shí)代的發(fā)展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產(chǎn)亟需復(fù)興原有活力，它是打造獨(dú)特城市名片的重要舉措，這也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了可資利用的基本素材。其核心指導(dǎo)思想是保護(hù)性開發(fā)，這種有限度的開發(fā)不僅不會(huì)降低開發(fā)帶來的商業(yè)價(jià)值，而且可以帶動(dòng)旅游資源的挖掘。
五、結(jié)語
總的來說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為房地產(chǎn)發(fā)展的開展形式之一，其本身較普通的開發(fā)活動(dòng)之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對(duì)出現(xiàn)問題的解決，以此來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作的更好發(fā)展。在本文中，筆者通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的分析來對(duì)我國(guó)新時(shí)期發(fā)展環(huán)境下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式重新認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所出現(xiàn)了的一系列問題。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉建文.淺析商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式[J].環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)t望，2013，（8）：46-47.
[2]張蒙蒙.基于服務(wù)型建造的建筑企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2014.
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式資本運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬達(dá)模式
隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等。
本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成
本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成
根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作,這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式
地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位
所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)。
從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。
萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營(yíng)上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。
但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位
所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng),無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。
下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。
頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:
地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。
資本運(yùn)營(yíng):頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。
總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機(jī)制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,通過持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。
頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:
充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。
比較分析
1、產(chǎn)權(quán)分散，資本市場(chǎng)參與度不高，未形成外部循環(huán)機(jī)制
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金壓力巨大，因此，商業(yè)地產(chǎn)在建成之后，大部分會(huì)進(jìn)行出售。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式解決商業(yè)地產(chǎn)的投資資金問題。但是這種方式通過分散產(chǎn)權(quán)、資金迅速回籠的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)回款并獲得大量利潤(rùn)，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司獲得物業(yè)的運(yùn)營(yíng)權(quán)。但是這種模式造成商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散，造成商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的科學(xué)性和整體效益難以實(shí)現(xiàn)，甚至影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景。我國(guó)沒有發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)和健全的金融體系，導(dǎo)致資金的外部循環(huán)機(jī)制未形成，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值增值目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)行業(yè)地產(chǎn)在投融資管理中由于戰(zhàn)略投資者的缺乏，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼顧投資人的職能，造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。而商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具得不到有效的運(yùn)用，企業(yè)在投資商業(yè)地產(chǎn)中直接融資的比例較低，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作效率的提升。
2、商業(yè)投資模式比較低端落后
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于各自的資質(zhì)和項(xiàng)目規(guī)模以及類型的差異，造成對(duì)資金的需求程度不同。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該充分地結(jié)合自身特點(diǎn)和項(xiàng)目情況進(jìn)行科學(xué)的投融資。商業(yè)地產(chǎn)的投融資應(yīng)該貫穿于企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的全程。但是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中采用落后的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在商業(yè)地產(chǎn)竣工后通過出售等方式進(jìn)行資金回籠，這種模式相對(duì)低端，造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業(yè)地產(chǎn)投資模式的落后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理造成嚴(yán)重的后果，造成商業(yè)地產(chǎn)管理者的經(jīng)營(yíng)能力的下降和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的低下。嚴(yán)重影響投資者和商鋪散戶的商業(yè)利益的實(shí)現(xiàn)。
3、開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)。我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過不斷的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)積累相當(dāng)經(jīng)驗(yàn)，但是，許多開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)模式缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)存在混亂。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理缺乏專業(yè)的掌控能力，嚴(yán)重影響商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等經(jīng)驗(yàn)的不足，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理的效率低下，以及商業(yè)地產(chǎn)保值、增值目標(biāo)存在困難。
4、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率達(dá)到了20%以上，許多地方的商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)甚至超過100%，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格要遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)利潤(rùn)較高，造成許多開發(fā)商急于將商鋪銷售出去并利用資金進(jìn)行下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，這造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商過分的重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲取利潤(rùn)的主要來源，導(dǎo)致開發(fā)商重視地產(chǎn)開發(fā)的短線操作，而不重視資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理。
二、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要性
1、給商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理帶來租金收入
商業(yè)地產(chǎn)的租金范圍的確立是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過運(yùn)用科學(xué)的測(cè)算方法，確定商業(yè)資產(chǎn)的租金水平及其變動(dòng)，通過加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，能夠科學(xué)地掌握商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，獲得租金收入。
2、能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值
商業(yè)地產(chǎn)通過有效的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，其資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)過程中的租金價(jià)格的變化產(chǎn)生變化。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值的上升可以為地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的效益。有助于提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的形象，改善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力，資產(chǎn)升值之后，開發(fā)商可以處置升值資產(chǎn)獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益。
3、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體效益的提升
商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有效運(yùn)行，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)租金的提升，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值的升值，提高商業(yè)地產(chǎn)的人氣、品牌效益，有助于帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)配套項(xiàng)目的繁榮。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的科學(xué)管理能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。通過商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的相互促進(jìn)和帶動(dòng)，形成良性循環(huán)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的整體效益實(shí)現(xiàn)。
三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的對(duì)策建議
1、改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該加強(qiáng)資產(chǎn)運(yùn)作的計(jì)劃性，通過科學(xué)的選址、充分的項(xiàng)目評(píng)估和市場(chǎng)、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對(duì)商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該加強(qiáng)同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作管理進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)投融資機(jī)制
商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機(jī)制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機(jī)制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)所需資金，提高對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機(jī)制創(chuàng)新，應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外的風(fēng)險(xiǎn)投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實(shí)力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)通過科學(xué)的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。
3、大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應(yīng)該加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進(jìn)混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場(chǎng)需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對(duì)不同的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運(yùn)動(dòng)以及公共服務(wù)等設(shè)施于一體，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對(duì)商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)功能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的功能分區(qū)，通過對(duì)動(dòng)態(tài)的商業(yè)娛樂設(shè)施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施進(jìn)行混合，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實(shí)現(xiàn)。
4、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)
商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理效率的提升。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，應(yīng)該從招商管理、營(yíng)銷管理、物業(yè)管理和服務(wù)監(jiān)督等四個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進(jìn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的利益最大化。
四、總結(jié)
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)運(yùn)營(yíng)；統(tǒng)一管理；全生命周期
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，即使在美國(guó)次貸金融危機(jī)的嚴(yán)重影響下，依然表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)態(tài)。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，90%的住宅項(xiàng)目都能盈利，而80%的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著困境。之所以呈現(xiàn)這樣情況，主要原因在于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)缺乏成熟的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，所以有必要基于現(xiàn)狀探索出一套能滿足我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需求的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，以解決當(dāng)前困境，推動(dòng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速、健康發(fā)展。
1 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境
由于我國(guó)實(shí)行了較長(zhǎng)時(shí)間的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)受到了一些影響，在我國(guó)起步較晚。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步深化，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)逐步發(fā)展起來并日漸繁榮。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2000年以來，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)十分良好，投資增長(zhǎng)速度一再高過國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。與此同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積也逐步增長(zhǎng)，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。盡管如此，我們應(yīng)該看到繁榮發(fā)展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理陷入了困境，亟待探索出一套科學(xué)、成熟的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。
我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多由普通房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，所以商業(yè)地產(chǎn)的融資模式和開發(fā)模式也沿用了普通房地產(chǎn)的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期開發(fā)建設(shè)對(duì)資金的需求。在開發(fā)上，一些開發(fā)商在利益驅(qū)動(dòng)下盲目“搶地”，不注重規(guī)劃選址和市場(chǎng)定位，造成商業(yè)地產(chǎn)局部過剩、布局不合理等，這也是導(dǎo)致商業(yè)用房空置率逐步提高的原因之一。
近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，不少開發(fā)商盲目投資，不重視融資，開發(fā)建設(shè)完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運(yùn)營(yíng)方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)缺乏科學(xué)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的情況下就急于快速發(fā)展，很容易造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理混亂，最終將組織商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。
為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前困境，下面簡(jiǎn)要概括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)用管理中存在的問題。
第一，市場(chǎng)定位模糊。在現(xiàn)實(shí)生活中我們經(jīng)?？吹揭粭l商業(yè)街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業(yè)街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場(chǎng)定位不當(dāng)造成的。就當(dāng)前來看，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一直把工作重心放在“搶地”上，對(duì)開發(fā)前期規(guī)劃不夠重視，不經(jīng)反復(fù)推敲就投入建設(shè)，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)結(jié)構(gòu)走勢(shì)的認(rèn)識(shí)不足，部分區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過?；虿蛔?，造成商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。
第二，運(yùn)作程序不合理。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)采用先開發(fā)后招商的運(yùn)作流程，有時(shí)甚至建設(shè)一半才招商，之所以這樣，與商業(yè)地產(chǎn)招商難度大有很大關(guān)系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較火爆，可這主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)而言的。不同于住宅市場(chǎng)的供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)招商面對(duì)的是經(jīng)營(yíng)商，如果經(jīng)銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經(jīng)銷商要求進(jìn)行大規(guī)模整改，造成不少的資金浪費(fèi)。
第三，營(yíng)銷理念不科學(xué)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)潛存著巨大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，一些開發(fā)商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長(zhǎng)久利益。在這種理念下，商業(yè)用房在設(shè)計(jì)過于強(qiáng)調(diào)包裝設(shè)計(jì)，甚至脫離物業(yè)本身的實(shí)際情況，導(dǎo)致設(shè)施利用率低，同時(shí)也不利于招商工作的順利進(jìn)行。
第四，融資渠道單一，詳見前文。
總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)過程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果不為其配置一套科學(xué)且成熟的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，將很難實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。為了消除風(fēng)險(xiǎn)、降低難度，應(yīng)基于商業(yè)地產(chǎn)的全生命周期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，為商業(yè)地產(chǎn)提供科學(xué)的全程運(yùn)作流程。
2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用設(shè)想
在統(tǒng)一管理思想下，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理上實(shí)行全生命周期的理念，簡(jiǎn)單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環(huán)節(jié)的工作及其中的側(cè)重點(diǎn)，注重地產(chǎn)和商業(yè)之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，不可將兩者進(jìn)行簡(jiǎn)單分割。從商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)操作流程來看，開發(fā)設(shè)計(jì)是開始，而運(yùn)營(yíng)管理是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，所以開發(fā)商要想獲得預(yù)期效益，就必須做好運(yùn)營(yíng)管理工作。當(dāng)然，也不能忽視前期開發(fā)建設(shè)的重要性。
第一，整合相關(guān)利益主體。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中涉及著諸多利益主體，有開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)銷商，此外還有設(shè)計(jì)方、施工方、政府、金融機(jī)構(gòu)等。各方之間的利益既對(duì)立又統(tǒng)一，既可以用損壞對(duì)方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實(shí)現(xiàn)整體利益最大化，使自身獲取預(yù)期利益。在全生命周期開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式下，應(yīng)對(duì)各方利益主體進(jìn)行系統(tǒng)性的整合，制定統(tǒng)一的目標(biāo)、統(tǒng)一的規(guī)則制度，加強(qiáng)各方之間的合作，為實(shí)現(xiàn)整體利益最大化而共同努力。
第二，集成各環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作流程來看，整個(gè)過程中要經(jīng)歷調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商融資、運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)彼此獨(dú)立，又存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。例如，市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果直接左右著市場(chǎng)定位，而市場(chǎng)定位又是規(guī)劃設(shè)計(jì)的基準(zhǔn)，等等。在傳統(tǒng)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式中，各環(huán)節(jié)之間的關(guān)系是松散的，很難使整體實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。為此，應(yīng)對(duì)整個(gè)操作流程進(jìn)行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，不可忽視各環(huán)節(jié)之間的內(nèi)在聯(lián)系。
第三，貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理思想。具體而言，統(tǒng)一管理就是要統(tǒng)一組織、目標(biāo)、理念、規(guī)則制度等，使商業(yè)地產(chǎn)形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，并按照統(tǒng)一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)利益最大化。
在上述三種理念指導(dǎo)下，下面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)操作過程進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，希望這樣的構(gòu)想能夠消除商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的存在的問題，促進(jìn)其又快又健康發(fā)展。
第一，市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研的主要目的在于收集和分析與項(xiàng)目相關(guān)的信息，了解項(xiàng)目所建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)趨勢(shì)等，對(duì)項(xiàng)目可行性研究極為重要。
第二，市場(chǎng)定位。由于市場(chǎng)定位關(guān)系著項(xiàng)目建成后的銷售情況，所以一些開發(fā)商在市場(chǎng)定位時(shí)往往從利于銷售的角度出發(fā)，忽視了項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)所要面臨的各種情況，考慮時(shí)間不足。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否，由運(yùn)營(yíng)狀況決定，所以市場(chǎng)定位這一環(huán)節(jié)不能沿用普通住宅地產(chǎn)的那一套模式。具體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括圈定位、規(guī)模定位、客戶定位、經(jīng)營(yíng)定位等。雖然各項(xiàng)定位內(nèi)容都非常重要，可是經(jīng)營(yíng)定位尤為重要，所以要更加重視。在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位時(shí)，開發(fā)商一定要基于商圈發(fā)展趨勢(shì)，立足于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃來進(jìn)行相關(guān)操作，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)，才能在長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。
第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)。開發(fā)商要清楚地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不單單是一種建筑格局的規(guī)劃，也是一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)既要重視建筑格局設(shè)計(jì)又要強(qiáng)調(diào)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，同時(shí)，還要滿足各方利益主體以及后期運(yùn)營(yíng)的需求。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足的條件：各功能業(yè)態(tài)比例安排合理、流動(dòng)線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設(shè)計(jì)滿足技術(shù)要求等。
第四，融資。在傳統(tǒng)的融資模式中，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。為此，應(yīng)參考一些發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)融資模式拓展我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是商業(yè)地產(chǎn)融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機(jī)構(gòu)投資、銀企合作、REITs、預(yù)租、商企聯(lián)建等。只有融集了足夠的資金，開發(fā)商才有強(qiáng)大的資金運(yùn)營(yíng)能力，項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)才能取得好的效果。
第五，招商。商業(yè)地產(chǎn)招商主要分為兩步，一是開發(fā)前進(jìn)行主力店招商，二是在開業(yè)前進(jìn)行散鋪店招商。在主力店招商前，開發(fā)商要基于市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果找到與項(xiàng)目和商業(yè)圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達(dá)成合作。主力店要是不同的業(yè)態(tài)，不能重復(fù)，保證業(yè)態(tài)組合科學(xué)。在散鋪店招商上，開發(fā)商可以刊登廣告，對(duì)有意向的合作的店進(jìn)行嚴(yán)格考核，不滿足要求的務(wù)必淘汰，而對(duì)于重點(diǎn)商戶可以給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。
第六，運(yùn)營(yíng)管理。運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)中的重點(diǎn)內(nèi)容，關(guān)系著項(xiàng)目成功與否。從全生命周期角考慮，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)管理上要統(tǒng)一企劃營(yíng)銷、統(tǒng)一客戶服務(wù)和賣場(chǎng)管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一品質(zhì)管理，全力貫徹執(zhí)行統(tǒng)一管理理念，確保運(yùn)營(yíng)管理的各項(xiàng)舉措有效實(shí)施并取得良好的成效。
3 結(jié)語
綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的整個(gè)過程中要采取統(tǒng)一管理理念，注重各環(huán)節(jié)的集成，使其統(tǒng)一服務(wù)于項(xiàng)目主體，才能使項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，達(dá)到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。
參考文獻(xiàn)
[1] 蔡堅(jiān).淺談促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的途徑與方法[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011，（7）.
[2] 張澤穎.基于價(jià)值鏈理論的商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力研究[J].產(chǎn)業(yè)觀察，2011，（1）.
[3] （美）菲利普·斗特勒，凱文.萊恩.凱勒著.盧泰宏，高輝譯.營(yíng)銷管理（第十三版）[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009.
[4] （美）Johnnie Rosenaue，John Mayfield著，王霆譯.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷（第三版）[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009.
[5] 黃偉庭.中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)研究-困境與現(xiàn)實(shí)選擇[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2007.
[6] 2010-2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告[R].中投顧問產(chǎn)業(yè)研究中心，2010.
[摘 要] 雖然我國(guó)在近年來不斷頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但其重點(diǎn)約束調(diào)控對(duì)象均為住宅地產(chǎn)，相對(duì)來講，商業(yè)地產(chǎn)則受到影響較小，所以當(dāng)前各大房地產(chǎn)企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)方向，希望走商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展路線。但實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大、所涉及部門范圍較廣且開發(fā)體系相當(dāng)復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)管理難度更大。文章以我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為背景，基于商業(yè)地產(chǎn)融資這一點(diǎn)來展開話題，探討其融資模式的主要特點(diǎn)和所面臨問題，并最終思考解決問題的應(yīng)對(duì)對(duì)策。
[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；融資；問題；REITs；應(yīng)對(duì)對(duì)策
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043
[中圖分類號(hào)] F279.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03
0 前 言
進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城市化高速建設(shè)進(jìn)入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進(jìn)一步激發(fā)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流模式的多元化及規(guī)?；瘍A向，使得商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模激增。截止到2016年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)超過10 000億元，比2000年增長(zhǎng)了873.21%，發(fā)展前景相當(dāng)樂觀。
1 商業(yè)地產(chǎn)融資特征及主要模式
1.1 商業(yè)地產(chǎn)的融資特征
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它在運(yùn)營(yíng)模式上具有獨(dú)特性，這主要體現(xiàn)在它較為復(fù)雜的融資內(nèi)容體系上。通常情況下，商業(yè)地產(chǎn)融資主要包含兩個(gè)階段：第一階段主要是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這一階段企業(yè)投資規(guī)模較大，對(duì)資金的需求量也較大，而且商業(yè)地產(chǎn)不存在任何資金回收特征，所以企業(yè)該階段的投融資成功只能代表項(xiàng)目開發(fā)的成功，其后期對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)還要經(jīng)歷一更為漫長(zhǎng)系統(tǒng)的過程；第二階段就是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)階段，這一階段企業(yè)主要通過商業(yè)物業(yè)運(yùn)行來獲取凈現(xiàn)金流入收益，考慮到前期企業(yè)投融資規(guī)模較大，所以該階段就非?？简?yàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力及投資回收能力。
整體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投融資及運(yùn)營(yíng)時(shí)所經(jīng)歷風(fēng)險(xiǎn)可能較為集中，且具有深遠(yuǎn)影響。所以他們必須在項(xiàng)目選項(xiàng)及開發(fā)建設(shè)過程中把握好二者配合機(jī)制，為后期運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)造良好環(huán)境，消除一切可能出現(xiàn)的行業(yè)負(fù)面影響。
1.2 商業(yè)地產(chǎn)的主要融資模式
我國(guó)許多大型房地產(chǎn)商都將商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)主力來運(yùn)作，他們多數(shù)都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來，但實(shí)際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實(shí)現(xiàn)較為成熟的轉(zhuǎn)變。某些企業(yè)依然還在利用傳統(tǒng)融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項(xiàng)目融資等等。以項(xiàng)目融資為例，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)新項(xiàng)目過程中，往往會(huì)專門成立一家項(xiàng)目公司，主要針對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容展開一系列開發(fā)操作，此時(shí)項(xiàng)目融資就是以項(xiàng)目公司名義來對(duì)內(nèi)對(duì)外籌措資金，為此企業(yè)也會(huì)拿出自身股權(quán)及資產(chǎn)作為質(zhì)押對(duì)象，以實(shí)現(xiàn)有效貸款，并以公司未來的項(xiàng)目收益作為還款來源 [1 ]。
2 商業(yè)地產(chǎn)融資所面臨的現(xiàn)實(shí)問題
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然在商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展方面已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗(yàn)，但仔細(xì)來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。
2.1 融資渠道過分單一
就目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資體系發(fā)展形勢(shì)來看，其融資渠道相對(duì)偏少，特別是企業(yè)外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業(yè)總?cè)谫Y比例的60%，它甚至貫穿了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)階段。這說明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務(wù)領(lǐng)域的興起，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，其房產(chǎn)空置率也被急速拉高，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的無限擴(kuò)大。一旦企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作上出現(xiàn)收益損益不平衡狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的不良貸款率就會(huì)升高，這將嚴(yán)重影響其在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展上升空間。
2.2 融資及運(yùn)營(yíng)方式相互抵觸
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)善用分割出售形式來運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，它從某種程度上破壞了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的完整性，也讓商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化效應(yīng)徹底喪失。這是因?yàn)槟承┓康禺a(chǎn)企業(yè)可能在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式及融資方式上發(fā)生抵觸沖突，可能導(dǎo)致的后果就是企業(yè)在商業(yè)銀行的貸款額度及期限嚴(yán)重受限。為了改變這一狀況，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)試圖改變運(yùn)營(yíng)模式，盡可能減少項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值。但如此操作又會(huì)進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)?？梢砸姷?，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產(chǎn)企業(yè)帶入了惡性循環(huán)怪圈。
2.3 缺乏針對(duì)性融資模式
商業(yè)地產(chǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出獨(dú)立的融資模式，但在我國(guó)現(xiàn)階段的金融市場(chǎng)中，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)融資特點(diǎn)的融資方式卻相對(duì)匱乏。這是因?yàn)樯虡I(yè)銀行在針對(duì)住宅地產(chǎn)方面所開發(fā)的融資服務(wù)項(xiàng)目更多，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業(yè)地產(chǎn)融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，但是在我國(guó)它也只是存在于理論上，在實(shí)際操作方面其安全性、優(yōu)越性還有待驗(yàn)證，這也從側(cè)面說明了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在融資模式上并不成熟，它嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)體系中的發(fā)展前景。
綜上所述，就商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展這一點(diǎn)，其確實(shí)面臨問題多多， 從整體上嚴(yán)重制約了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。為此， 應(yīng)該基于問題找到解決對(duì)策， 引入新的、安全的、符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系及現(xiàn)實(shí)國(guó)情的新融資模式對(duì)策[2 ]。
3 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對(duì)策思考
3.1 關(guān)于REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，它是由發(fā)起人通過公眾對(duì)外公開發(fā)行的受益憑證，主要用于吸收社會(huì)上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續(xù)現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)及證券中，所以可以將其視為是一種有價(jià)證券。從金融技術(shù)角度來講，REITs是可以有效實(shí)施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，其投入成本低且投資風(fēng)險(xiǎn)低，是目前房地產(chǎn)行業(yè)比較青睞的重要融資模式。
在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資上已經(jīng)逐漸傾向于資產(chǎn)證券化模式，這也是借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)所展開的新一輪融資發(fā)展風(fēng)潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)體系中，將來再以物業(yè)租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面的現(xiàn)實(shí)資金需求，也使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展利益得到合理共享。
3.2 基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對(duì)策
基于REITs的商業(yè)地產(chǎn)融資問題解決對(duì)策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。
3.2.1 宏觀政策層面
首先看宏觀政策層面，在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，REITs的發(fā)展主要得益于政府稅收優(yōu)惠政策驅(qū)動(dòng)，它有效降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)問題。但在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)的稅收規(guī)定則主要以企業(yè)出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營(yíng)業(yè)稅，租金收入減掉商業(yè)地產(chǎn)成本及稅收費(fèi)用所得利潤(rùn)，還要按照33%的稅率再次繳納企業(yè)所得稅。如果按照REITs模式進(jìn)行征稅，房地產(chǎn)企業(yè)可能就無法得到REITs在國(guó)際上8%～9%的通常收益率，因?yàn)镽EITs中的絕大部分收益都已經(jīng)作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴(kuò)大發(fā)展的可能性也會(huì)隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優(yōu)惠激勵(lì)政策，激發(fā)REITs在商業(yè)地產(chǎn)體系發(fā)展中的融資動(dòng)力，使其不斷擴(kuò)大規(guī)模?？偨Y(jié)來看，我國(guó)必須針對(duì)REITs來首先制定相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，這對(duì)間接促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常必要的。
其次看相關(guān)保護(hù)法律的健全方面，以我國(guó)香港為例，他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)REITs融資的發(fā)展方面一直持有謹(jǐn)慎態(tài)度，所以他們?cè)诹⒎ㄅc監(jiān)管方面都比較全面，希望時(shí)刻保護(hù)投資者利益，并繞此來構(gòu)建了一系列嚴(yán)格規(guī)定體系，確保了REITs在香港商業(yè)地產(chǎn)中的合理規(guī)范運(yùn)行，也有效降低了大小企業(yè)投資者的利益沖突風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)中國(guó)內(nèi)地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應(yīng)該制定基于國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)國(guó)情的相關(guān)法律法規(guī)，比如修改當(dāng)前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統(tǒng)計(jì)過程控制）技術(shù)進(jìn)駐企業(yè)，利用他來配合REITs內(nèi)部管理模式，并基于它來優(yōu)化《公司法》改革進(jìn)程。再者，也可以對(duì)《所得稅法》、《物權(quán)法》進(jìn)行相應(yīng)修改，處理目前界限較為模糊的房地產(chǎn)企業(yè)融資狀態(tài)，進(jìn)一步明確相關(guān)法律規(guī)范，健全監(jiān)督市場(chǎng)以幫助企業(yè)安全高效融資。
3.2.2 微觀模式層面
在組織結(jié)構(gòu)選擇方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于REITs體系特征來構(gòu)建信托型REITs結(jié)構(gòu)，循序漸進(jìn)的開放企業(yè)融資模式及范圍。采用該融資結(jié)構(gòu)類型也是為了做到以商業(yè)地產(chǎn)為標(biāo)的，加速信托收益憑證的形成，企業(yè)也會(huì)基于此有期限封閉式基金形式來強(qiáng)化上市交易活動(dòng)?？v觀我國(guó)當(dāng)前金融信托法律法規(guī)，其機(jī)制相對(duì)比較完善，這對(duì)減少商業(yè)地產(chǎn)立法障礙非常利好，也非常容易被房地產(chǎn)企業(yè)管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運(yùn)作角度來講，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用信托型REITs來運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)還是具有很高可行性的，而且商業(yè)地產(chǎn)也可以利用該新融資模式來為企業(yè)構(gòu)建更健康融資體系，加速企業(yè)的資金流動(dòng)性。
在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內(nèi)部管理模式，它們都基于REITs組織結(jié)構(gòu)及相關(guān)法律環(huán)境來展開，同時(shí)它也取決于我國(guó)金融市場(chǎng)及商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展程度。
在內(nèi)部管理模式方面，REITs投資經(jīng)營(yíng)管理主體就是該融資模式的發(fā)起者，他的穩(wěn)定收入來源應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的基金管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)?？陀^講，內(nèi)部管理模式相對(duì)靈活，非常益于企業(yè)制定商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略，像美國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)所采用的就是這一內(nèi)部管理模式。在亞洲，像日本、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業(yè)管理機(jī)構(gòu)來為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行前期融資和后期資產(chǎn)管理服務(wù)。因此外部管理模式的優(yōu)勢(shì)就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監(jiān)督屬性。
對(duì)于我國(guó)而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當(dāng)，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資及運(yùn)營(yíng)管理方面本身就缺乏外部監(jiān)管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監(jiān)管規(guī)則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國(guó)國(guó)情的。
在投資管理模式方面，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)融資方面應(yīng)該持開放態(tài)度，應(yīng)該學(xué)習(xí)美國(guó)以權(quán)益型REITs為主的房地產(chǎn)資產(chǎn)融資模式，長(zhǎng)期專注于某一區(qū)域的投資，為企業(yè)帶來持續(xù)利益。而且這種投融資模式相比于傳統(tǒng)模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權(quán)益型風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來講，應(yīng)該允許權(quán)益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場(chǎng)中的同時(shí)存在，監(jiān)管層也無需劃出詳盡框架進(jìn)行約束，應(yīng)該交由市場(chǎng)、企業(yè)自身來作出符合自己發(fā)展現(xiàn)狀的正確選擇[3 ]。
4 總 結(jié)
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀政策調(diào)控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該基于政策大背景和市場(chǎng)大環(huán)境來發(fā)揮其行業(yè)獨(dú)特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業(yè)融資問題，為商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)未來的健康良性發(fā)展尋求支柱。
主要參考文獻(xiàn)
[1]陳文玲.促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展[J].商業(yè)研究，2008（9）：5-7.
摘要：本文重點(diǎn)分析了區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)方式、政策環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的主要影響因素。借鑒紐約第五大道和北京王府井大街商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，提出了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的建議。
關(guān)鍵詞 ：商業(yè)地產(chǎn)；價(jià)值；增長(zhǎng)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量與人均GDP的不斷擴(kuò)大和提高，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。尤其是2008年以來，隨著應(yīng)對(duì)金融危機(jī)采取的一系列刺激經(jīng)濟(jì)措施，房地產(chǎn)業(yè)得到爆發(fā)式發(fā)展。不同發(fā)展地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度不同，有的已經(jīng)飽和或趨于飽和，有的正處于成長(zhǎng)階段。如何最大限度地提高商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值影響因素綜合加以分析。
一、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值主要影響因素
目前，研究商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素較多集中在定位、運(yùn)營(yíng)方式、地段、商圈、客流量、配套設(shè)施等。綜合各類研究，結(jié)合多年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估實(shí)踐，歸納商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值因素主要為：
1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)
不同發(fā)展地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)育水平不同。一線城市的商業(yè)地產(chǎn)由于開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業(yè)發(fā)育相對(duì)比較充分，商業(yè)地產(chǎn)多已經(jīng)飽和或者趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)增值空間有限。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱度由一線城市向外的擴(kuò)張，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間仍較大，仍處于快速發(fā)展階段，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)潛力較大。
從區(qū)域內(nèi)層次看，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有溢出效應(yīng)，它作為城市內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志，已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。所在區(qū)域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務(wù)設(shè)施的完備程度、未來城市規(guī)劃對(duì)該區(qū)域的發(fā)展定位、消費(fèi)者的心理預(yù)期，周邊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育程度，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。
2.經(jīng)營(yíng)方式
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值要通過經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)。目前，較常見的經(jīng)營(yíng)方式有三種：一是散售，即開發(fā)商只負(fù)責(zé)銷售，小業(yè)主各自經(jīng)營(yíng)；二是自持，即開發(fā)商持有，不對(duì)外銷售；三是小業(yè)主聯(lián)合起來委托商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，后兩者屬于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的范疇。
從當(dāng)前市場(chǎng)看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產(chǎn)品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項(xiàng)目。業(yè)界的普遍共識(shí)是，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長(zhǎng)的法寶。因?yàn)樵谏⑹鄣那闆r下，由于小業(yè)主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業(yè)固定的招商團(tuán)隊(duì)和成熟穩(wěn)健的投資經(jīng)驗(yàn)，往往導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。有些企業(yè)迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場(chǎng)的不斷改革和金融工具的不斷創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)將成為發(fā)展的普遍趨勢(shì)。
3.政策環(huán)境
政策環(huán)境包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融及貨幣政策、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策等。在我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系尚不健全情況下，商業(yè)地產(chǎn)受政策影響是顯而易見的。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了居民收支水平、物價(jià)與利率、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資水平以及消費(fèi)品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預(yù)期，進(jìn)而影響商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動(dòng)性，對(duì)于主要依賴銀行信貸融資的開發(fā)商來說至關(guān)重要。商業(yè)地產(chǎn)及對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。伴隨著房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，“量?jī)r(jià)齊跌”“樓市拐點(diǎn)”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策所作出的反應(yīng)，也通過影響投資者和消費(fèi)者的心理預(yù)期，進(jìn)而影響到了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。
4.業(yè)態(tài)組合
項(xiàng)目開發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位，是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展和人們消費(fèi)方式的不斷改變，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合也呈現(xiàn)出了一些新的變化。目前，集客能力強(qiáng)、新項(xiàng)目市場(chǎng)培育期短、消費(fèi)滯留時(shí)間長(zhǎng)、對(duì)其他業(yè)態(tài)消費(fèi)帶動(dòng)顯著的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，正逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的一個(gè)主要趨勢(shì)。發(fā)展趨勢(shì)和實(shí)際證明，一個(gè)業(yè)態(tài)組合能否適應(yīng)社會(huì)發(fā)展帶來的新變化，能否順應(yīng)市場(chǎng)的潮流，能否滿足消費(fèi)者的需求，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。
二、國(guó)外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的借鑒
國(guó)外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有普遍借鑒意義的經(jīng)驗(yàn)。
1.紐約第五大道
第五大道是紐約曼哈頓區(qū)的中央大街，是世界上最著名的商業(yè)街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設(shè)立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業(yè)店、專賣店和國(guó)際連鎖店為主，以商品的高檔優(yōu)質(zhì)、品牌齊全、時(shí)尚前沿等特點(diǎn)，樹立了“最高品質(zhì)與品位”的品牌效應(yīng)。除了商業(yè)范疇的運(yùn)營(yíng)，第五大道還特別重視與區(qū)域經(jīng)濟(jì)要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務(wù)區(qū)和住宅區(qū)等，在中央公園外圍還有惠特尼美國(guó)藝術(shù)館、美國(guó)自然博物館等文化設(shè)施，充分利用“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”將商業(yè)、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結(jié)合，成為紐約的商業(yè)中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業(yè)區(qū)，也是世界上地價(jià)和租金最昂貴的商業(yè)區(qū)之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商業(yè)區(qū)。王府井大街南起東長(zhǎng)安街，北至中國(guó)美術(shù)館，交通四通八達(dá)，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長(zhǎng)的大街，不僅有百年歷史的老字號(hào)店鋪，還匯集了全球著名跨國(guó)公司的眾多知名品牌，小到普通的消費(fèi)產(chǎn)品，大到頂級(jí)的奢侈品，產(chǎn)品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進(jìn)斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術(shù)、休閑、文化等于一體，既古樸傳統(tǒng)又時(shí)尚前衛(wèi)，融匯了中西方的文化，消費(fèi)者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業(yè)地產(chǎn)可以說是“寸土寸金”。
3.借鑒之處
縱觀國(guó)外及發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：
第一，商業(yè)地產(chǎn)絕不能僅僅放在商業(yè)范疇的領(lǐng)域來考慮，而是應(yīng)該放在區(qū)域的層面去統(tǒng)籌考慮，對(duì)區(qū)域的各種要素發(fā)揮激活、調(diào)動(dòng)、引領(lǐng)的作用，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生雙向互動(dòng)作用。
第二，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合，盡可能實(shí)現(xiàn)商業(yè)、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗(yàn)等相結(jié)合的模式，順應(yīng)時(shí)代和潮流發(fā)展，全方位滿足受眾客戶需求。
第三，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)要盡可能創(chuàng)造機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等的最大化。
三、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)的建議
1.實(shí)現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)共贏
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃一定要與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃相銜接。在前期的市場(chǎng)調(diào)研中，要結(jié)合對(duì)政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境的研判，充分考慮區(qū)域的發(fā)展定位與功能、發(fā)展規(guī)模、人流集聚度、消費(fèi)水平、公共設(shè)施、文化內(nèi)涵、交通體系等要素，并對(duì)所在地區(qū)同類業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解，進(jìn)而制定合理的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展定位與業(yè)態(tài)組合。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要融入到區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該整合區(qū)域內(nèi)的各種資源，包括商務(wù)消費(fèi)資源、文化資源、生態(tài)資源、景觀資源等，成為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力、文化內(nèi)涵、生態(tài)環(huán)境、休閑娛樂的集中展示區(qū)，以及區(qū)域的靈魂和象征。通過發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，資源整合優(yōu)勢(shì)，品牌聚合優(yōu)勢(shì)等，最大限度地提升區(qū)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的提升，也反過來進(jìn)一步提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互為依靠，互為支撐，聯(lián)動(dòng)發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)互利共贏。
2.探索新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式
目前，業(yè)界關(guān)注比較多的兩種新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，一個(gè)是O2O(online to offline)運(yùn)營(yíng)模式，一個(gè)是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。
創(chuàng)新和完善商業(yè)地產(chǎn)的O2O運(yùn)營(yíng)模式。目前，很多商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始探索和應(yīng)用O2O運(yùn)營(yíng)模式，將互聯(lián)網(wǎng)思維嫁接到實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)中，把線上的消費(fèi)者帶到現(xiàn)實(shí)的商店中去，消費(fèi)者在線支付購買線下的商品和服務(wù)，再到線下去享受體驗(yàn)和相關(guān)服務(wù)。今后，要積極創(chuàng)新和完善商業(yè)地產(chǎn)的O2O運(yùn)營(yíng)模式，把傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與電子商務(wù)有機(jī)結(jié)合，以移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)管理和滿足消費(fèi)者身心體驗(yàn)等相結(jié)合，不斷向更廣和更深的領(lǐng)域延伸，創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)特色。
注重社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)不同，主要功能是滿足社區(qū)居民消費(fèi)需求，引導(dǎo)居民形成新的消費(fèi)習(xí)慣。同時(shí)承擔(dān)社區(qū)的服務(wù)功能和文化功能，更多體現(xiàn)的是商業(yè)地產(chǎn)的社會(huì)責(zé)任和社會(huì)價(jià)值。針對(duì)目前我國(guó)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的無序和零散開發(fā)狀態(tài)，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該由統(tǒng)一的專業(yè)團(tuán)隊(duì)來管理和運(yùn)營(yíng)，針對(duì)不同的社區(qū)規(guī)模和檔次，制定不同的發(fā)展策略。注重提高社區(qū)商業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、參與體驗(yàn)度以及文化品位，爭(zhēng)取將社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)打造成為社區(qū)的服務(wù)中心、體驗(yàn)中心和文化中心。
3.形成產(chǎn)業(yè)鏈增值
商業(yè)生態(tài)鏈?zhǔn)呛芏嗌虡I(yè)地產(chǎn)非常重視的，如萬達(dá)集團(tuán)就非常重視在商業(yè)生態(tài)鏈上考慮項(xiàng)目的規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)。由于商業(yè)活動(dòng)在價(jià)值鏈上呈現(xiàn)的是承接的模式，存在著價(jià)值增長(zhǎng)的此消彼長(zhǎng)，因此，只有形成產(chǎn)業(yè)鏈增值，實(shí)現(xiàn)商業(yè)生態(tài)鏈的均衡發(fā)展，才能最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)增值。
產(chǎn)業(yè)鏈增值需要做到的是合作、分擔(dān)與共享。各相關(guān)利益方要形成戰(zhàn)略同盟，共同搭建商業(yè)運(yùn)營(yíng)模型，完成商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、投資、運(yùn)營(yíng)和管理，通過各個(gè)環(huán)節(jié)的相互銜接，完成溢價(jià)的過程。產(chǎn)業(yè)鏈上的戰(zhàn)略同盟要共同進(jìn)行市場(chǎng)的前期調(diào)研，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位、分析和規(guī)劃，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)變化。在此基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，共同承擔(dān)。最終，產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)利益方通過統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增長(zhǎng)的共享。
4.創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)融資模式
資本運(yùn)作是商業(yè)地產(chǎn)的生命線，尤其對(duì)于一些中小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創(chuàng)新融資方式成為商業(yè)地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢(shì)。其中，比較常見的是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）和債權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）。
不同的商業(yè)地產(chǎn)要根據(jù)自身的定位、規(guī)模以及資金運(yùn)營(yíng)狀況，充分研究各種融資方式的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)，在傳統(tǒng)融資模式基礎(chǔ)上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產(chǎn)品，為商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)提供根本保障。
參考文獻(xiàn)
[1]趙翎鶯.淺析發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的策略與實(shí)務(wù)——以中房·金誼廣場(chǎng)為例［J］.現(xiàn)代商業(yè),2012(7)：168-170．
[2]劉菲.國(guó)外著名商業(yè)街比較與分析［J］.北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2002(9)：23-26．
關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)模式；風(fēng)險(xiǎn)因素；對(duì)策
一、引言
商業(yè)地產(chǎn)，即用于商業(yè)用途的非住宅房地產(chǎn)，通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在西方較為成熟，其與資本市場(chǎng)的業(yè)務(wù)對(duì)接相當(dāng)成熟，法律保障也較為完備，而學(xué)者的研究方向也主要集中在商業(yè)地產(chǎn)選址與定位問題、商業(yè)地產(chǎn)管理和商業(yè)地產(chǎn)融資三方面。1940年，德國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家勒施出版了《經(jīng)濟(jì)空間秩序》，從而形成了市場(chǎng)區(qū)位理論[1]，為商業(yè)地產(chǎn)的選址理論做了基礎(chǔ)性的研究，此后包括Philppe等經(jīng)濟(jì)學(xué)家在此基礎(chǔ)上提出了零售中心位置與消費(fèi)者滿意度模型。而在商業(yè)房產(chǎn)管理領(lǐng)域，Grass kamp所發(fā)表的《房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)》被認(rèn)為是奠基之作，其提出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)不斷適應(yīng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的動(dòng)態(tài)型企業(yè)[2]；同時(shí)Miles在此基礎(chǔ)上更是提出了物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者與組合投資管理者之間協(xié)調(diào)的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場(chǎng)發(fā)展與金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)的融資成為了目前商業(yè)地產(chǎn)研究領(lǐng)域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開始研究商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款問題[4]；Miller通過對(duì)REITs的研究發(fā)現(xiàn)，其可以改進(jìn)中等風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上認(rèn)為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的影響規(guī)律及效果[7]。
我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)研究起步較慢，主要是基于近年來商業(yè)地產(chǎn)以其高回報(bào)率、政策干擾較小、升值空間大等優(yōu)勢(shì)而得到了蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀而得到了眾多學(xué)者的關(guān)注。眾多學(xué)者從金融、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控、城市規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)模式等各角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了研究。孫飛（2005）在比較了商業(yè)貸款、發(fā)行債券、上市融資、基金融資等融資形勢(shì)后，提出信托融資更符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求[8]；陶樺（2007）將商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)劃分為關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)和非關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)，指出通過事先的戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全覆蓋管理，非關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全程監(jiān)控來規(guī)避可控性風(fēng)險(xiǎn)；張嬌嬌（2010）對(duì)租售結(jié)合模式進(jìn)行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進(jìn)行比較后提出了節(jié)點(diǎn)招商的租售結(jié)合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應(yīng)根據(jù)不同城市的產(chǎn)業(yè)組成和經(jīng)濟(jì)職能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行與城市相符合的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理。
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展分析
1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析
波特曾提出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表面現(xiàn)象按發(fā)展源泉可以分為四個(gè)階段：資源階段、投資階段、創(chuàng)新階段、財(cái)富階段[10]。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)過了資源階段，現(xiàn)在處于投資階段，但即將進(jìn)入創(chuàng)新階段。
現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、人力創(chuàng)新、金融資本市場(chǎng)的創(chuàng)新與相關(guān)的設(shè)計(jì)與技術(shù)創(chuàng)新，以上的創(chuàng)新元素相結(jié)合形成的創(chuàng)新效應(yīng)將推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)創(chuàng)新階段的來臨，進(jìn)而進(jìn)入財(cái)富階段。因此，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)還有巨大的可改善空間。
2、房產(chǎn)政策分析
我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)（主要是住宅房市場(chǎng)）從2010年以來經(jīng)歷了一系列政府調(diào)控，而進(jìn)入2011年到現(xiàn)在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的組合拳。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住宅房市場(chǎng)的政策打壓，許多資本轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，許多商業(yè)地產(chǎn)或提前開鋪布局，或設(shè)立專門的商業(yè)地產(chǎn)公司，高調(diào)集中的推售商業(yè)樓盤。因此，在住宅房市場(chǎng)低迷之時(shí)，適時(shí)地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)較好的選擇。
3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長(zhǎng)
2013年1-6月份，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)31.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.3%。商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%，其中，辦公樓銷售額增長(zhǎng)45.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)20.5%（見表1）。
三、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式分析
梳理我國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，主要可以將其分為產(chǎn)權(quán)出售模式、只租不售模式、租售結(jié)合模式、售后返租模式、散賣與資產(chǎn)精裝修相結(jié)合模式。（見表2）
1、產(chǎn)權(quán)出售模式
產(chǎn)權(quán)出售，即開發(fā)商為迅速套現(xiàn)，在項(xiàng)目建成將其產(chǎn)權(quán)出售給各類投資者的運(yùn)營(yíng)模式，在產(chǎn)權(quán)出售之后，開發(fā)商便不能對(duì)各投資者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃與管理，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位不明，商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)混雜。因而這種模式已經(jīng)漸漸被淘汰，但在中小型開發(fā)商因?yàn)橘Y金流轉(zhuǎn)較為緊張而成為其重要的運(yùn)營(yíng)選擇模式。
2、只租不售模式
只租不售，即開發(fā)商擁有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只是將使用權(quán)出租給使用者使用，定期收取租金，同時(shí)開發(fā)商還負(fù)責(zé)整體推廣與服務(wù)，這種模式需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業(yè)地產(chǎn)建成后公開向市場(chǎng)招租；后者是在商業(yè)地產(chǎn)具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽(yù)較好、具有品牌價(jià)值的經(jīng)營(yíng)者招租。通過只租不售模式運(yùn)營(yíng)，開發(fā)商可以統(tǒng)一規(guī)劃和管理整體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有助于商業(yè)地產(chǎn)的整體價(jià)值的提升。
3、租售結(jié)合模式
租售結(jié)合指開發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出售，自己保留一部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)模式，鑒于產(chǎn)權(quán)出售與只租不售模式之間。開發(fā)商一方面可以通過出售部分產(chǎn)權(quán)來回籠大部分甚至全部的資金投入，同時(shí)又可以保留部分產(chǎn)權(quán)，甚至保留的部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以是該項(xiàng)目的主力店，進(jìn)而對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以進(jìn)行相對(duì)集中的管理，保證經(jīng)營(yíng)格局的統(tǒng)一，可以相對(duì)較好地保證該商業(yè)地產(chǎn)的良性運(yùn)營(yíng)管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大類劃分應(yīng)歸屬于租售結(jié)合模式的一個(gè)分類，而上文所提的租售結(jié)合實(shí)際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開發(fā)商將一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多個(gè)小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售，同時(shí)，與業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，同時(shí)會(huì)按約定時(shí)間支付給業(yè)主固定的租金。對(duì)于開發(fā)商而言，這種經(jīng)營(yíng)模式可以快速回籠資金，同時(shí)又可以將商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)、規(guī)劃?rùn)?quán)收歸開發(fā)商，有利于商業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)行與資本的快速流轉(zhuǎn)。
5、資產(chǎn)精裝修模式
資產(chǎn)精裝修模式是創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式之一，其實(shí)質(zhì)是對(duì)原有的舊樓進(jìn)行改造，根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應(yīng)的合同，分配好具體的產(chǎn)權(quán)比例，根據(jù)市場(chǎng)需要對(duì)原有的舊樓進(jìn)行精裝修，之后再進(jìn)行出售或者出租。資產(chǎn)精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創(chuàng)新價(jià)值，這一方面可以避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約土地資源與土地成本；另一方面，開發(fā)商可以快速的回籠資金，因?yàn)橄噍^于新建商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)精裝修模式時(shí)間較快。
四、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)困境
如上文所述，由于住宅房市場(chǎng)的政策打壓，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出了逆勢(shì)走高現(xiàn)象，這直接推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的集體投資的不理性。但是商業(yè)地產(chǎn)在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風(fēng)險(xiǎn)因素。
1、盲目開發(fā)與過剩風(fēng)險(xiǎn)
自分稅制改革以來，房產(chǎn)的堅(jiān)挺一直是支撐著地方政府發(fā)展的保證，隨著住宅房產(chǎn)的幾近飽和飽受爭(zhēng)議，住宅房產(chǎn)的市場(chǎng)看衰嚴(yán)重影響了地方政府的經(jīng)濟(jì)，出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政績(jī)等各方面考慮，商業(yè)地產(chǎn)成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槠渫顿Y收益較高、轉(zhuǎn)型難度較小等優(yōu)勢(shì)成為眾多房產(chǎn)商“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式”的追捧對(duì)象，特別是2010年以來，眾多住宅開發(fā)商高調(diào)宣稱加入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。在政府與商業(yè)的雙重鼓吹下，再加上市場(chǎng)研究、定位失準(zhǔn)、開發(fā)設(shè)計(jì)等因?yàn)榍啡笨紤]，許多城市的潛在的商業(yè)地產(chǎn)紛紛處于供過于求的過剩風(fēng)險(xiǎn)之下，投資收益率也不斷下降。
2、融資不暢與金融風(fēng)險(xiǎn)[13]
商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金高度密集型行業(yè)，而目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對(duì)較低。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現(xiàn)有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商隨時(shí)面臨著資金短缺的問題，而一旦發(fā)生資金鏈斷裂的危機(jī)，銀行的不良資產(chǎn)比例將急劇增加，導(dǎo)致金融界的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
3、批量生產(chǎn)與同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，許多地方的發(fā)展規(guī)劃過分相似，核心點(diǎn)幾乎來自一個(gè)模版。以以購物商場(chǎng)為例，一般都會(huì)包括一個(gè)大型超市、家用類商場(chǎng)、穿戴類商場(chǎng)和包括影院、電子游樂場(chǎng)、KTV等 娛樂設(shè)施。在2010年時(shí)，中糧集團(tuán)曾高調(diào)宣布截止到2015年要在全國(guó)復(fù)制30個(gè)大悅城項(xiàng)目，而萬達(dá)也表示在10年內(nèi)復(fù)制100個(gè)以上的萬達(dá)模式。這樣的同質(zhì)化現(xiàn)象必然會(huì)導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力下降，空置率居高不下。
4、經(jīng)營(yíng)管理與運(yùn)行模式風(fēng)險(xiǎn)[14]
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)模式具有很大的弊端，往往不能充分發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的效率，損害投資者的利益，而引起管理運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是兩點(diǎn)。一方面是由于我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商一般由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)，沿用住宅開發(fā)模式，抱著“賣完就走”的心態(tài)，因此開發(fā)商只注重前期開發(fā)建設(shè)，忽視后期管理；另一方面是我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)管理起步晚，缺乏統(tǒng)一的物業(yè)管理能力和項(xiàng)目的整體控制能力，這使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展偏離開發(fā)商原有設(shè)計(jì)，項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
五、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)
1、加快商業(yè)地產(chǎn)信息化[15]
信息是商業(yè)博弈中輸贏的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)的信息化更是引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)走向健康發(fā)展的必經(jīng)之路，主要可以從三方面加強(qiáng)。首先，政府要發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，利用立法和行政手段來定期公開商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀；其次，建立健全社會(huì)商業(yè)地產(chǎn)信息供應(yīng)商，根據(jù)特定區(qū)域特定商業(yè)地產(chǎn)類型進(jìn)行更為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資指導(dǎo)；第三，開發(fā)與完善相關(guān)軟件，將開發(fā)、設(shè)計(jì)、管理、回報(bào)率、合同和服務(wù)信息等全面的模擬計(jì)算，并且在相關(guān)部門之間進(jìn)行共享，降低信息不對(duì)稱率。
2、實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化
商業(yè)地產(chǎn)商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國(guó)內(nèi)已經(jīng)初現(xiàn)端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時(shí)恒地、新鴻基等地產(chǎn)老字號(hào)都參與了REITs市場(chǎng)，這保證了商業(yè)地產(chǎn)的安全性與靈活的變現(xiàn)能力。
REITs往往由房地產(chǎn)公司將旗下物業(yè)打包設(shè)立REITs，并通過證券市場(chǎng)公開發(fā)行。REITs委托獨(dú)立的房地產(chǎn)管理公司，而房地產(chǎn)基金管理公司又委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)REITs所擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)[16]。其中房地產(chǎn)基金管理公司收取向REITs收取資產(chǎn)管理費(fèi)，而物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)基金管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)在資本市場(chǎng)，REITs通過證券市場(chǎng)進(jìn)行IPO或增發(fā)，很好的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的有效對(duì)接（見圖1）。
3、加強(qiáng)創(chuàng)新，避免同質(zhì)化
商業(yè)地產(chǎn)即將進(jìn)入創(chuàng)新階段，因此簡(jiǎn)單的復(fù)制已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)的需要。而萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)的達(dá)到的成果也主要是由于其在運(yùn)營(yíng)理念中的創(chuàng)新，無論是第一代萬達(dá)廣場(chǎng)的單店模式還是第二代萬達(dá)廣場(chǎng)的組合店模式或是第三代萬達(dá)廣場(chǎng)的城市組合體模式都引領(lǐng)著我國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。而現(xiàn)階段，萬達(dá)地產(chǎn)又開始向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。除了萬達(dá)地產(chǎn)之外，合肥的匯銀廣場(chǎng)也是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的佼佼者，其打造的歡樂街區(qū)等體驗(yàn)式服務(wù)與強(qiáng)勢(shì)打造的“匯銀·不夜天”概念也獨(dú)樹一幟，首創(chuàng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈特色寫字樓也將引領(lǐng)新的一輪商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新。
4、培育人才復(fù)合化[17]
商業(yè)地產(chǎn)是結(jié)合商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)于一體的復(fù)合體，商業(yè)地產(chǎn)的特性要求了商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員需要精通商業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，這樣的復(fù)合型人才在從業(yè)人員中比例極低，因此培育復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。萬達(dá)地產(chǎn)作為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌，其很大原因是其在人才培養(yǎng)上的投入，其擁有包括萬達(dá)學(xué)院、商業(yè)規(guī)劃學(xué)院、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)等在內(nèi)的培育平臺(tái)，萬達(dá)已經(jīng)類似于一所人才培養(yǎng)學(xué)校，正是這些人才的存在保證了萬達(dá)的發(fā)展。
5、經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)化
開發(fā)商能夠多站在經(jīng)營(yíng)者、商家的立場(chǎng)上去全盤策劃開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，揚(yáng)棄住宅地產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，重視后期的經(jīng)營(yíng)管理，將回報(bào)方式從短期售賣式向長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)式轉(zhuǎn)變，聘用專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理模式。
參考文獻(xiàn)
[1] 勒施著，王守禮譯 出 版 社：商務(wù)印書館 2010年
[2] 孫斌藝，《城市運(yùn)營(yíng)與商業(yè)地產(chǎn)》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004 年 6 月第 1 版
[3] Miles， Operation of commercial real estate， The University of Chicago， 1998
[4] R. Zerbst， FHA and VA Mortgage Discount Points and Properties Prices[J]. Journal of Finance. 1977，30（2）： 1766- 1773
[5] Norman Miller. Managerial Incentives： Implications for the Financial Performance of Real Estate Investment Trusts [J]. AREUEA Journal，1985，（13）：404- 423
[6] Michael J. Seiler. Real Estate Returns and Inflation： An Added Variable Approach [J]. Journal of Real Estate Research，1998，（15）：327- 338
[7] E. Gregory， E. Michael. State Regulation of Subprime Mortgage Products： An Analysis of North Carolina's Predatory Lending Law[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics. 2004，29（4）： 411- 433
[8] 邱惠芳，國(guó)外借鑒商業(yè)地產(chǎn)融資新模式及價(jià)值[J]. 經(jīng)濟(jì)縱橫，2005（11）：34-35
[9] 張嬌嬌，中小型商業(yè)裙樓經(jīng)營(yíng)模式研究與創(chuàng)新——以南京市為例[J]. 沈陽建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2010（04）：220—223
[10] 丁瑩， 基于價(jià)值鏈的我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究[D].碩士，2011（10）
[11] 劉建文，淺析商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式[J]. 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)瞭望，2013（08）：46—47
[12]趙章對(duì)，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013（01）：200—201
[13] 孫哲峰，謝志華，韋京.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)：全價(jià)值鏈股權(quán)投資模式創(chuàng)新研究[J]，當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2012（10）：86-96
[14] 徐水泉，淺談我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及對(duì)策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012（6）：35-37
[15] 商業(yè)地產(chǎn)高效益的經(jīng)營(yíng)管理離不開信息化[J].上海商業(yè)，2007（12）：78—78
