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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇老舊小區(qū)整治方案，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、指導思想
以科學發(fā)展觀為指導，按照構(gòu)建和諧社會的要求，本著“業(yè)主自愿、政府扶持、部門聯(lián)動、各負其責、相互協(xié)作、先易后難、分步實施”的原則，積極穩(wěn)妥的開展老舊住宅小區(qū)綜合整治工作，全面提升老舊住宅小區(qū)管理水平。
二、總體工作目標
2007年的總體工作目標是完成新*區(qū)等5個老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作。整治工作完成后，基本恢復管理運行功能，建立長效管理機制，實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，達到環(huán)境整潔、生活方便的目標。
三、工作內(nèi)容
老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作包括環(huán)境整治、聯(lián)合執(zhí)法、配套設(shè)施建設(shè)和實施物業(yè)管理等四個方面。具體內(nèi)容如下：
（一）環(huán)境整治的主要工程項目
房屋修繕類：
1、外墻面的涂料粉刷；
2、破損落水管整修、更換。
綠化調(diào)整類：
1、花草樹木調(diào)整，草坪鋪設(shè)、補種、修剪；
2、原有景點及休閑健身場所整修、完善；
3、路沿石修補、破損窨井蓋整修、更換。
（二）管理用房和公共設(shè)施項目建設(shè)
1、物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房的修補、建設(shè)或增補、擴建。
2、居民委員會、警務室、社區(qū)活動中心用房的修補、建設(shè)或增補、擴建。
3、宣傳欄、告示牌的增設(shè)。
4、公共場地的硬化、增補、修補。
5、電子監(jiān)控設(shè)施和房屋的整修、補建、擴建。
6、封堵院門、增設(shè)大門。
（三）聯(lián)合執(zhí)法工作
1、違章建筑、棚廈，侵占公共場地、破壞和損毀綠化現(xiàn)象的清理整頓。
2、馬路市場、攤點的清理。
3、建立統(tǒng)一的廣告設(shè)施，依法清理野廣告。
4、對占用或閑置的公建配套設(shè)施及其收益進行清理、清退或調(diào)整，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬。
（四）實現(xiàn)物業(yè)管理工作的轉(zhuǎn)軌
1、籌建小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會或進行換屆選舉。
2、建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作運行和物業(yè)管理各項制度。
3、由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)。
4、做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會之間的住宅小區(qū)移交接管工作。
四、項目管理要求
各有關(guān)部門應當按照工作要求，對列入整治計劃的老舊住宅小區(qū)基本情況認真研究，明確整治內(nèi)容和標準，做到精心組織、精心管理、精心施工。
（一）綜合整治項目要以公開招標方式確定施工單位，實行項目經(jīng)理負責制。
（二）綜合整治項目要嚴格按照基本建設(shè)程序辦理相關(guān)手續(xù)，并嚴格執(zhí)行工程監(jiān)理、合同管理、工程造價審計規(guī)定；整治項目和范圍要在業(yè)主大會批準的范圍內(nèi)，在相關(guān)小區(qū)公示，接受居民的監(jiān)督。
（三）綜合整治項目要對規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、竣工驗收實行全過程跟蹤管理，保證工程質(zhì)量，嚴格控制造價。
（四）綜合整治項目要嚴格按計劃進度要求組織實施。
五、工作職責
（一）各街道辦事處的工作職責
1、牽頭做好住宅小區(qū)綜合整治與改造工作的宣傳和政策解釋工作。
2、抓好居民委員會的建設(shè)，與市民政局聯(lián)合，完善居民委員會組織。
3、組織業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立或換屆選舉工作，與市建設(shè)局等有關(guān)部門配合，做好業(yè)主委員會工作制度建設(shè)、移交接管和選聘物業(yè)管理企業(yè)工作。
（二）各相關(guān)部門的工作職責
市建設(shè)局：
1、按照市政府確定的工作目標要求，做好老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作的組織協(xié)調(diào)；
2、具體負責市老舊住宅小區(qū)綜合整治工作領(lǐng)導小組辦公室的日常工作；
3、負責對小區(qū)內(nèi)占用或閑置的公建配套設(shè)施及其收益進行清理、清退或調(diào)整，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬；
4、負責組織小區(qū)綜合整治與改造工作的建設(shè)、竣工驗收、移交接管的指導、監(jiān)督工作；
5、負責供氣、市政、園林、環(huán)衛(wèi)設(shè)施檢修、改造、維護工作；
6、按照市老舊住宅小區(qū)綜合整治工作領(lǐng)導小組的要求，抓好綜合整治工作進度的安排、調(diào)度、檢查；
7、監(jiān)督指導物業(yè)管理工作的實施。
市規(guī)劃局：
1、負責審定小區(qū)封閉和配套設(shè)施的補建方案，并提供相關(guān)的配套資料；
2、以原有規(guī)劃設(shè)計要求為依據(jù)，負責落實應當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要增補配套完善的設(shè)施設(shè)備具體指標。
市城市管理行政執(zhí)法局：
1、負責拆除小區(qū)內(nèi)的違法建筑、設(shè)施；
2、會同市工商局等相關(guān)部門對小區(qū)內(nèi)的馬路市場、亂設(shè)的攤點進行清理整頓。
市工商局、民政局、經(jīng)貿(mào)局：配合各街道、各部門做好其職責范圍內(nèi)的工作。
市物價局：負責物業(yè)管理服務費等收費標準的審定工作。
市勞動和社會保障局：配合民政部門確定困難家庭物業(yè)管理服務費、綜合整治與改造費的補助方式、標準。
市財政局：負責做好市財政撥付資金的及時到位，協(xié)助做好工程造價的審計工作。
市公安局：協(xié)助各街道、各部門做好老舊住宅小區(qū)整治與改造工作，保障聯(lián)合執(zhí)法工作的實施，維護整治與執(zhí)法工作秩序，依法查處破壞小區(qū)公建配套設(shè)施等影響公共安全的行為。
相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理單位：供電部門負責小區(qū)內(nèi)供電線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實施；供水部門負責小區(qū)內(nèi)供水線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實施；供氣部門負責小區(qū)內(nèi)供氣線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實施；廣電部門負責小區(qū)內(nèi)廣電線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實施；通訊部門負責小區(qū)內(nèi)通訊線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實施。
六、資金來源
（一）按照原有的規(guī)劃設(shè)計要求應當配備而未建設(shè)的房屋和設(shè)施設(shè)備，由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔補建和改造資金。
（二）專業(yè)管理部門負責管理的管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備由各專業(yè)管理部門負責。
（三）其他改造資金采取以下方式籌集：
1、設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的新興北區(qū)、新興南區(qū)和荊河小區(qū)籌集方式
(1)市財政承擔20%；
(2)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔30%；
(3)所屬街道財政承擔10%；
(4)業(yè)主承擔40%，從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金中列支。
2、未設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的奎文北區(qū)和饃饃莊小區(qū)二期籌集方式
(1)市財政承擔50%;
(2)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔30%；
(3)所屬街道承擔10%；
(4)按照有關(guān)規(guī)定建立或續(xù)籌物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金，或按照實際需要，向業(yè)主收繳綜合整治與改造費用的10%。
七、實施步驟
（一）動員發(fā)動和調(diào)研摸底階段（3月24日至3月31日）。市政府組織召開全市老舊住宅小區(qū)綜合整治動員會議，各部門、街道辦事處按照會議要求，做好層層動員，通過電視、報紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等開展宣傳工作。同時組織人員開展調(diào)研，核算費用，做好各項前期準備工作。
（二）實施綜合整治與改造階段（4月1日至11月10日）。各街道辦事處、各部門按照分工，加強協(xié)作，開展全面整治與改造工作。
（三）檢查驗收和總結(jié)表彰階段（11月11日至11月30日）。市政府辦公室會同有關(guān)部門將對全市老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作進行全面檢查驗收與考核，表彰在活動中涌現(xiàn)出的先進單位和個人。
八、保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導，形成工作合力。為加強對老舊住宅小區(qū)綜合整治工作的領(lǐng)導，市政府成立以市委常委、常務副市長楊位明同志任組長，市長助理王文奎，市政府黨組成員、建設(shè)局局長周長秦同志任副組長，行政執(zhí)法、規(guī)劃、水務、民政、物價、工商、勞動和社會保障、經(jīng)貿(mào)、廣電、供電、公安、財政等部門和荊河、龍泉、北辛、善南街道主要負責人為成員的領(lǐng)導小組。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市建設(shè)局，周長秦同志兼任辦公室主任，朱紹猛同志任辦公室副主任。市政府各部門、街道辦事處也要成立專門機構(gòu)、抽調(diào)精干力量，積極主動的做好配合工作，把老舊住宅小區(qū)綜合整治工作與構(gòu)建和諧社區(qū)結(jié)合起來，與落實政府工作報告的任務結(jié)合起來，與切實改善群眾生活和居住環(huán)境結(jié)合起來，進一步明確責任，細化目標任務，形成合力，大力推進老舊住宅小區(qū)綜合整治工作。
（二）抓好業(yè)主委員會、居民委員會的組建和換屆工作。按照法定的程序，組織成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會等基層自治組織，對已經(jīng)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會的，加強制度建設(shè)，促進其依法開展工作。
（三）進一步明確任務，積極開展綜合整治與改造工作。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在制訂老舊住宅小區(qū)綜合整治預算的基礎(chǔ)上，經(jīng)有關(guān)部門批準后，按照本方案進行落實，并同步做好施工隊伍的招標、工程造價的審查、施工監(jiān)理與行政執(zhí)法等工作。
（四）做好物業(yè)管理企業(yè)的選聘和住宅小區(qū)的移交接管工作，建立長效管理機制。進行綜合整治改造后，盡快完成住宅小區(qū)整體移交接管，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理隊伍后，物價部門要及時審定物業(yè)管理服務收費標準，實施物業(yè)管理。同時，居民委員會要做好計劃生育、優(yōu)軍優(yōu)撫、幫教扶貧、人民調(diào)解等工作。有關(guān)部門和所屬街道辦事處要加強配合和業(yè)務指導，加強業(yè)主委員會與居民委員會、物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作，建立長效管理機制。
論文摘 要： 文章明確提出了加強首都老舊住宅小區(qū)綜合整治的重要性和必要性。圍繞這一 觀點從提升城市整體管理水平、關(guān)注民生改善民生、構(gòu)建和諧社區(qū)和展示首都城市良好形象 的角度，闡述了加強老舊住宅小區(qū)綜合整治是首都城市建設(shè)管理面臨的重要課題，分析了目 前 老舊住宅小區(qū)的管理現(xiàn)狀和需要解決的問題。并在此基礎(chǔ)上，提出了老舊住宅小區(qū)綜合整治 的對策和建議。
城市老舊住宅小區(qū)綜合整治是城市建設(shè)和管理的薄弱環(huán)節(jié)。改善人居環(huán)境，提升城市整 體形象，必須對城市老舊住宅小區(qū)進行綜合整治，標本兼治，城市才能和諧發(fā)展。作為我國 的首都北京，更應該高度重視這個問題，不惜人力、物力、財力，進一步完善綜合整治機制 和配套的法規(guī)政策，切實把城市老舊住宅小區(qū)建設(shè)好、管理好。本文結(jié)合首都北京的老舊住 宅小區(qū)現(xiàn)狀談一些思考和建議。
一、 老舊住宅小區(qū)綜合整治的重要性和必要性
1.加強老舊小區(qū)綜合整治是提升首都城市整體管理水平的需要。
目前，我國各地對老舊小區(qū)的界定稍有不同，但一般是指早期建設(shè)的那些設(shè)計建設(shè)標準 低、配套不全、設(shè)備過時老化、管理不善、人文環(huán)境差的舊住宅小區(qū)。北京市的老舊小區(qū)一 般 建于20世紀90年代以前，約有1580多個，在全市3000多個小區(qū)中占有半壁江山。如西城區(qū) ，僅直管公房老舊小區(qū)就有76個，而在東城區(qū)138個住宅小區(qū)中老舊小區(qū)就有93個，占到2/3 。由于受歷史的局限，這些老舊住宅小區(qū)無論在公建配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)標準 方面，還是在管理模式、運作機制方面，都無法滿足首都居民日益增長的住房需求。特別是 隨著住房制度的改革，老舊住宅小區(qū)形成產(chǎn)權(quán)逐步多元化，小區(qū)維護和管理資金渠道逐步枯 竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老舊住宅小區(qū)人居環(huán)境環(huán)境與新建小區(qū)形成強烈反 差，已經(jīng)成為首都城市建設(shè)管理的落后地帶。只有大力加強老舊小區(qū)的綜合整治，盡快將老 舊小區(qū)的建設(shè)和管理搞上去，提升首都城市整體建設(shè)和管理水平才有堅實的基礎(chǔ)。
2.加強老舊小區(qū)綜合整治是關(guān)注民生、改善民生的需要。城市老舊小區(qū)大都先天不足，后天 營養(yǎng)不良，導致小區(qū)居民日常生活面臨許多問題和實 際困難。比如，小區(qū)道路維護不足，路面坑坑洼洼，路燈缺失，影響居民出行；私搭亂建擠 壓侵占市政管線和消防通道，造成安全隱患；小區(qū)雨水污水混流，房屋前后下水管道破損， 堵塞嚴重，基本喪失城市防洪功能，給居民生活帶來不便。每到汛期，能否確保老舊小區(qū)安 全渡汛，成為政府不放心、房管單位最擔心、群眾感到痛心的老大難問題。老舊小區(qū)的居民 迫切希望盡快改變這種狀況。解決這些問題，迫切需要對小區(qū)進行綜合整治，努力改善住用 和環(huán)境條件，并建立健全正規(guī)有序的管理機制，以形成小區(qū)維護管理的良性循環(huán)。從首都城 區(qū)近幾年進行綜合整治的老舊小區(qū)并引入規(guī)范管理的試點情況看，群眾反映很好，小區(qū)居民 普遍感謝政府解決了群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的生活實際問題，改善了群眾的生活環(huán)境 ，提高了群眾的生活質(zhì)量，為老百姓辦了實事、辦了好事。
3.加強老舊小區(qū)的綜合整治是構(gòu)建和諧社區(qū)的需要。一個安全優(yōu)美、舒適和睦的生存空間對 于形成和諧的人際關(guān)系，維護社會安定團結(jié)有著 十分重要的作用。老舊小區(qū)綜合整治的目標，首要的不是追求經(jīng)濟效益，而是努力尋求社會 效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。綜合整治的意義不僅在于簡單改善、維持社區(qū)秩序，保 障住戶基本的居住條件，還在于可以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各方面的關(guān)系，化解各種不平衡、不和諧因 素引發(fā)的社會矛盾，維護社會穩(wěn)定，營造一種和諧的人文環(huán)境。通過全面的綜合整治，使老 舊住宅小區(qū)原有毀損的道路及時修補，嚴重缺失的照明設(shè)施得到增設(shè)，方便了群眾出行；私 搭亂建被拆除，騰出的場地用來建設(shè)綠地、停車場和休閑健身活動場所等等，居民居住的條 件改善了，環(huán)境優(yōu)美了，心氣也就順了，精神文明建設(shè)水平自然會得到提升。
4.加強老舊小區(qū)的綜合整治是展示首都城市良好形象的需要。
小區(qū)是城市的細胞。隨著首都城市建設(shè)步伐的加快，一批批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、管 理先進的新建住宅小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，給居民們帶來強大的視覺沖擊和心理感受， 已經(jīng)成為展示首都城市建設(shè)和管理水平的重要窗口。然而，一些老舊小區(qū)相比之下就黯然 失色，老 舊小區(qū)的“臟、亂、差”狀況，甚至在一定程度上嚴重影響到首都城市形象。可以這么講， 沒有老舊住宅小區(qū)居住面貌的根本改觀，提升首都城市內(nèi)涵和整體形象就是一句空話。從已 完 成綜合整治并實行規(guī)范管理的老舊住宅小區(qū)情況看，都達到了整潔干凈、亮化美化的要求， 較好地融入了首都現(xiàn)代化的城市格局，不僅增強了城市的吸引力和輻射力，實現(xiàn)了物業(yè)的保 值增值，而且也為展示首都城市形象錦上添花。因此，我們在加強社會主義精神文明建設(shè)、 創(chuàng)建文明城市和現(xiàn)代化國際大都市的時候，更應該重視老舊住宅小區(qū)的建設(shè)和管理。
二、老舊住宅小區(qū)管理現(xiàn)狀及綜合整治面臨的問題
1.老舊住宅小區(qū)管理現(xiàn)狀。一是房屋本體和基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化，甚至缺失，缺乏系統(tǒng)保養(yǎng) 和維修。也就是說老舊小區(qū)都到了“問題階段”， 如房屋外墻粉刷面起殼風化；內(nèi)樓道墻 面樓梯扶手脫落銹蝕，沒有公共照明；多層樓房頂層防滲漏功能退化，房屋前后下水管道破 損、堵塞，雨水、污水混流，化糞池定期得不到清理；小區(qū)道路老化，路面破損甚至沒有路燈；綠地雜草叢生、布局混亂，有些公共綠地甚至被人用來種菜。消防設(shè)施設(shè)計標準低， 高層樓房高層房屋電梯、沒有專用消防泵和消防控制柜，消防設(shè)施自然損壞、人為破壞和被 盜現(xiàn)象嚴重，造成很大的消防安全隱患。
二是生活環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴重。主要表現(xiàn)在 各類違章搭建多，破墻開門多，陽臺改為廚房、廁所以及“房中房”現(xiàn)象多，無證攤點多， 車輛亂停亂放多，已成為影響城市容貌的頑癥。幾乎每一個老舊住宅小區(qū)都有違章建筑， 一些個人、單位、街道未經(jīng)規(guī)劃 部門許可，擅自在小區(qū)內(nèi)主干道兩側(cè)亂搭亭棚，破院墻開門，影響小區(qū)交通和景觀，破壞了 小區(qū)綠化。機動車、自行車無序停放，隨意占用便道，造成交通擁堵。老舊小區(qū)的建筑一般 比較分散，難以達到相對封閉和獨立，任何人都可以自由進出；有的小區(qū)由于沒有圍墻和門 衛(wèi)值班室，車輛失竊和刑事案件時有發(fā)生，存在極大的安全隱患。老舊住宅小區(qū)中，由于多 方面的原因，房屋出租率普遍較高，居住人員和外來人口多，甚至是“三無”人員聚居地。
三是公共配套設(shè)施缺少、被占用現(xiàn)象嚴重或者說小區(qū)分布零散，公建配套無人問津。一 些老舊住宅小區(qū)，建設(shè)之初，只是為了解決居民住房困難，規(guī)劃方案比較簡單。居民活動場 所、公共綠地、自行車庫、停車場等配套設(shè)施與居民實際需求的矛盾相當突出，環(huán)衛(wèi)設(shè)施不 完備，有的沒有垃圾箱和垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾房、公廁、果殼箱等設(shè)置過少，有的地方甚至是 空白。大多數(shù)小區(qū)原有公建配套設(shè)施規(guī)劃配置比例較低，僅有的一些公建配套設(shè)施有的也被 擠占挪作它用，一些小區(qū)居委會用房已轉(zhuǎn)租或出賣給其他單位，小區(qū)居委會與物業(yè)管理公司 之間 關(guān)系不和，爭房、爭權(quán)、爭地盤，矛盾重重。這些年市政府加大了投入改造力度，部分老舊 住宅小區(qū)條件有所改善，但上述問題并沒有從根本上得到解決。要徹底改變這種情況，需 要認真分析整治過程中面臨的突出問題，予以解決。
2.老舊小區(qū)綜合整治必須解決的有四大問題。一是整治合力能否形成問題。老舊小區(qū)整治涉 及 的整治任務重，內(nèi)容范圍廣，涉及建設(shè)、規(guī)劃、工商、城管、房管、街道、水利、自來水等 政府十多個部門或單位。無論是在整治工作方面還是在整治投入方面，僅靠個別部門是難以 承擔這項任務的，必須條塊結(jié)合，共同參與，明確任務分工和職責，密切配合，形成工作的 合力，才能確保老舊小區(qū)整治工作的強力推進。二是整治經(jīng)費的籌措問題。首都城市老舊小 區(qū)1000多個，整治經(jīng)費動輒數(shù)億元。如果全部由政府或部門承擔，財政將無力承受，如果全 部由企業(yè)承擔，既不現(xiàn)實也不合理。再加上由于房改體制的推進，住宅產(chǎn)權(quán)已呈多元化， 因 此，不能再揪住開發(fā)單位或原產(chǎn)權(quán)單位不放，應立足于小區(qū)找資金，盡最大可能、最大限度 地合理利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進行二次開發(fā)，在不要政府和企業(yè)投入、不影響規(guī)劃的 情況下，實現(xiàn)資金平衡。資金無法平衡的缺口部分，再由房屋產(chǎn)權(quán)人、原房屋產(chǎn)權(quán)單位、房 屋建設(shè)單位、政府及政府部門按一定比例進行合理分攤較為合適。三是綜合整治完成，后續(xù) 管理問題。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，政府應通過建立市場機制來培育老舊小 區(qū)百姓的市場觀念，即政府花錢買機制，百姓花錢買服務。要讓廣大居民懂得，房屋的產(chǎn)權(quán) 已經(jīng)多元化，作為產(chǎn)權(quán)人要承擔維修養(yǎng)護責任。只有通過成立業(yè)主委員會等自治組織，對老 舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)管理實施監(jiān)督，才能真正維護自身的利益，落實長效管理的機制。 同時，要讓廣大街道、社區(qū)干部懂得，老舊住宅小區(qū)的維修養(yǎng)護及其他管理服務也應從過去 的政府行為轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲂袨?，要轉(zhuǎn)變政府職能，逐步轉(zhuǎn)換角色，積極主動地做好退位和補位 工作，把老舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)的管理工作讓位于社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理 ，并加強監(jiān)督管理。否則，整治成果將前功盡棄。四是一些相關(guān)部門或單位的利益調(diào)整問題 。 整治勢必牽涉到原有利益格局的調(diào)整，尤其是騰退已被占用的原公建配套設(shè)施，回購街道辦 事處、居委會等投資自建的配套設(shè)施，這將影響到一些單位和個人的利益，同時根據(jù)規(guī)劃和 小區(qū)服務與管理的需要，補建必要的配套設(shè)施，也存在利益機制的調(diào)整問題。為切實維護廣 大業(yè)主的合法權(quán)益，促進老舊小區(qū)社會化、市場化、專業(yè)化管理機制的建立，只有強化政策 約束，才能確保老舊小區(qū)整治工作尤其是配套設(shè)施的騰退、回購與補建工作的順利進行，才 能鞏固整治成果，擴大市政府對老舊住宅小區(qū)綜合整治的社會效益。
三、老舊住宅小區(qū)綜合整治的對策和建議
采取漸進式，逐步推進試點的方式，實施和加強老舊住宅小區(qū)的綜合整治是一項順民心 、得民意的利民工程。針對當前面臨的許多困難和問題，筆者建議采取如下對策：
1.發(fā)揮政府主導作用，有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治。對老舊住宅小區(qū)整治進行整體規(guī)劃 ，制定專項計劃，列為“折子工程”。按照政府組 織、居民參與的原則，因地制宜，積極進行房屋維修養(yǎng)護、配套設(shè)施完善，延長房屋使用壽 命，改善房屋使用條件。老舊住宅小區(qū)整治每年由區(qū)（縣）提出計劃，編制預算，并組織街 道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體實施。要進一步加大投入，安排專項資金，保證整治資金來源；同時，要積 極引入市場機制，調(diào)動社會資金、力量共同參與老舊住宅小區(qū)整治。
2.政府主導、多方參與，形成合力，強力實施綜合整治。老舊住宅小區(qū)綜合整治牽涉面廣， 經(jīng)費缺口大，是一項事關(guān)全局的復雜而艱巨的系統(tǒng)工 程。市、區(qū)各級政府應發(fā)揮主導作用，牽頭成立相關(guān)職能部門參加的整治工作常設(shè)領(lǐng)導機構(gòu) ，作為市區(qū)各級常設(shè)綜合整治辦公室。建立相應工作機制，明確各自職責，制定整治總體規(guī) 劃方案，研究落實產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍清理、整治資金籌措、小區(qū)硬件設(shè)施建設(shè)等重要 事項，解決工作進展中出現(xiàn)的困難和問題，確保老舊小區(qū)綜合整治順利進行。
3.因地制宜，建立適合老舊小區(qū)特點的管理模式和長效管理機制，保持老舊住宅小區(qū) 綜合整治成果。老舊居住小區(qū)整治工作完成后，要通過解決管理責任主體、資金來源、管理 機制等問題 ，建立適合老舊居住小區(qū)特點的管理模式、機制，杜絕整治后的反復情況，保持整治成果， 從根本上改變老舊小區(qū)的居住環(huán)境。政府的角色不僅僅在于前期整治時期的支援“造血”， 更在于從政策、資金、技術(shù)、人員等多方面入手，引導小區(qū)提升自己的“造血”功能；在管 理模式上，可以根據(jù)綜合整治后房屋、環(huán)境、配套設(shè)施、業(yè)主或使用人的經(jīng)濟承受能 力 ，以及對物業(yè)管理的實際需求情況照符合老舊小區(qū)實際、尊重居民意愿的原則，區(qū)分小區(qū)的 不 同情況和特點，采取靈活多樣的后續(xù)管理模式，促進老舊小區(qū)管理的良性循環(huán)。對于配套設(shè) 施相對獨立，較為完善，又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，可以采取組織召開業(yè)主大會并選舉業(yè)主 委員會，依法選聘物業(yè)企業(yè)，對小區(qū)進行物業(yè)服務。對于不具備實行物業(yè)企業(yè)服務條件的小 區(qū)，可以由社區(qū)居委會代表社區(qū)居民，依法與房屋和設(shè)施設(shè)備維 修、保潔、保安等專業(yè)服務企業(yè)簽訂委托管理和服務合同，專業(yè)服務企業(yè)按照合同的約定提 供服務和收取報酬。也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)待業(yè)、失業(yè)人員組成維修、保潔、綠化等 隊伍，進行自我管理、自我服務。
4.加快完善相關(guān)配套政策和法規(guī)，為老舊住宅小區(qū)綜合整治工作提供政策和法規(guī)保障。對新 建小區(qū)，國家和地方都有各種建設(shè)、管理方面的法規(guī)條例；但對老舊小區(qū)綜合整治 及后續(xù)管理，各地均沒有具體的法律規(guī)章和管理辦法。從近幾年全國各地對老舊住宅小區(qū)綜 合整治的經(jīng)驗與教訓來看，首都老舊住宅小區(qū)綜 合整治，同樣面臨與各地類似的重重阻力與困難，不僅需要落實整治的大額資金，也需要治 理歷史“積淀負債”，如整治勢必牽涉到原有利益格局的調(diào)整，尤其是騰退已被占用的原 公建配套設(shè)施，回購街道辦事處、居委會等投資自建的配套設(shè)施，這將影響到一些單位和個 人的利益，同時根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務與管理的需要，補建必要的配套設(shè)施，也存在利益機制 的調(diào)整問題。為切實維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，促進老舊小區(qū)社會化、市場化、專業(yè)化管理 機制的建立，只有強化法律和政策約束，才能確保老舊小區(qū)整治工作尤其是配套設(shè)施的騰退 、回購與補建工作的順利進行，才能鞏固整治成果，擴大市政府老舊小區(qū)整治工作的社會效 益。
老舊小區(qū)綜合整治并非幾個部門簡單的短期突擊工作就能達成目標，也并非簡單對小 區(qū)面貌予以臨時性的修補，而是對舊住宅小區(qū)居住秩序與居住環(huán)境的修復與重建。這樣一項 綜合系統(tǒng)的整治工程，需要制定相應配套的政策和規(guī)范性文件來加以規(guī)范，需要制定相應的 完整周密而又科學的整治方案，需要建立一個統(tǒng)一的指揮和配合管理機制，才能有效推進。
總之，要通過對北京市老舊小區(qū)的綜合整治，把“老舊小區(qū)”建設(shè)成為一個個各具特 色的環(huán)境優(yōu)美、舒適方便、安全文明的和諧社區(qū)，建設(shè)成為首都居民的幸福家園。
參考文獻
1.陳剛.城市老舊住宅小區(qū)綜合整治問題初探.中國房地信息，2003(12)
論文摘 要： 文章明確提出了加強首都老舊住宅小區(qū)綜合整治的重要性和必要性。圍繞這一 觀點從提升城市整體管理水平、關(guān)注民生改善民生、構(gòu)建和諧社區(qū)和展示首都城市良好形象 的角度，闡述了加強老舊住宅小區(qū)綜合整治是首都城市建設(shè)管理面臨的重要課題，分析了目 前 老舊住宅小區(qū)的管理現(xiàn)狀和需要解決的問題。并在此基礎(chǔ)上，提出了老舊住宅小區(qū)綜合整治 的對策和建議。
城市老舊住宅小區(qū)綜合整治是城市建設(shè)和管理的薄弱環(huán)節(jié)。改善人居環(huán)境，提升城市整 體形象，必須對城市老舊住宅小區(qū)進行綜合整治，標本兼治，城市才能和諧 發(fā)展 。作為我國 的首都北京，更應該高度重視這個問題，不惜人力、物力、財力，進一步完善綜合整治機制 和配套的法規(guī)政策，切實把城市老舊住宅小區(qū)建設(shè)好、管理好。本文結(jié)合首都北京的老舊住 宅小區(qū)現(xiàn)狀談一些思考和建議。
一、 老舊住宅小區(qū)綜合整治的重要性和必要性
1.加強老舊小區(qū)綜合整治是提升首都城市整體管理水平的需要。
目前，我國各地對老舊小區(qū)的界定稍有不同，但一般是指早期建設(shè)的那些設(shè)計建設(shè)標準 低、配套不全、設(shè)備過時老化、管理不善、人文環(huán)境差的舊住宅小區(qū)。北京市的老舊小區(qū)一 般 建于20世紀90年代以前，約有1580多個，在全市3000多個小區(qū)中占有半壁江山。如西城區(qū) ，僅直管公房老舊小區(qū)就有76個，而在東城區(qū)138個住宅小區(qū)中老舊小區(qū)就有93個，占到2/3 。WWW.133229.CoM由于受 歷史 的局限，這些老舊住宅小區(qū)無論在公建配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)標準 方面，還是在管理模式、運作機制方面，都無法滿足首都居民日益增長的住房需求。特別是 隨著住房制度的改革，老舊住宅小區(qū)形成產(chǎn)權(quán)逐步多元化，小區(qū)維護和管理資金渠道逐步枯 竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老舊住宅小區(qū)人居環(huán)境環(huán)境與新建小區(qū)形成強烈反 差，已經(jīng)成為首都城市建設(shè)管理的落后地帶。只有大力加強老舊小區(qū)的綜合整治，盡快將老 舊小區(qū)的建設(shè)和管理搞上去，提升首都城市整體建設(shè)和管理水平才有堅實的基礎(chǔ)。
2.加強老舊小區(qū)綜合整治是關(guān)注民生、改善民生的需要。城市老舊小區(qū)大都先天不足，后天 營養(yǎng)不良，導致小區(qū)居民日常生活面臨許多問題和實 際困難。比如，小區(qū)道路維護不足，路面坑坑洼洼，路燈缺失，影響居民出行；私搭亂建擠 壓侵占市政管線和消防通道，造成安全隱患；小區(qū)雨水污水混流，房屋前后下水管道破損， 堵塞嚴重，基本喪失城市防洪功能，給居民生活帶來不便。每到汛期，能否確保老舊小區(qū)安 全渡汛，成為政府不放心、房管單位最擔心、群眾感到痛心的老大難問題。老舊小區(qū)的居民 迫切希望盡快改變這種狀況。解決這些問題，迫切需要對小區(qū)進行綜合整治，努力改善住用 和環(huán)境條件，并建立健全正規(guī)有序的管理機制，以形成小區(qū)維護管理的良性循環(huán)。從首都城 區(qū)近幾年進行綜合整治的老舊小區(qū)并引入規(guī)范管理的試點情況看，群眾反映很好，小區(qū)居民 普遍感謝政府解決了群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的生活實際問題，改善了群眾的生活環(huán)境 ，提高了群眾的生活質(zhì)量，為老百姓辦了實事、辦了好事。
3.加強老舊小區(qū)的綜合整治是構(gòu)建和諧社區(qū)的需要。一個安全優(yōu)美、舒適和睦的生存空間對 于形成和諧的人際關(guān)系，維護社會安定團結(jié)有著 十分重要的作用。老舊小區(qū)綜合整治的目標，首要的不是追求 經(jīng)濟 效益，而是努力尋求社會 效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。綜合整治的意義不僅在于簡單改善、維持社區(qū)秩序，保 障住戶基本的居住條件，還在于可以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各方面的關(guān)系，化解各種不平衡、不和諧因 素引發(fā)的社會矛盾，維護社會穩(wěn)定，營造一種和諧的人文環(huán)境。通過全面的綜合整治，使老 舊住宅小區(qū)原有毀損的道路及時修補，嚴重缺失的照明設(shè)施得到增設(shè)，方便了群眾出行；私 搭亂建被拆除，騰出的場地用來建設(shè)綠地、停車場和休閑健身活動場所等等，居民居住的條 件改善了，環(huán)境優(yōu)美了，心氣也就順了，精神文明建設(shè)水平 自然 會得到提升。
4.加強老舊小區(qū)的綜合整治是展示首都城市良好形象的需要。
小區(qū)是城市的細胞。隨著首都城市建設(shè)步伐的加快，一批批環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、管 理先進的新建住宅小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，給居民們帶來強大的視覺沖擊和心理感受， 已經(jīng)成為展示首都城市建設(shè)和管理水平的重要窗口。然而，一些老舊小區(qū)相比之下就黯然 失色，老 舊小區(qū)的“臟、亂、差”狀況，甚至在一定程度上嚴重影響到首都城市形象。可以這么講， 沒有老舊住宅小區(qū)居住面貌的根本改觀，提升首都城市內(nèi)涵和整體形象就是一句空話。從已 完 成綜合整治并實行規(guī)范管理的老舊住宅小區(qū)情況看，都達到了整潔干凈、亮化美化的要求， 較好地融入了首都 現(xiàn)代 化的城市格局，不僅增強了城市的吸引力和輻射力，實現(xiàn)了物業(yè)的保 值增值，而且也為展示首都城市形象錦上添花。因此，我們在加強社會主義精神文明建設(shè)、 創(chuàng)建文明城市和現(xiàn)代化國際大都市的時候，更應該重視老舊住宅小區(qū)的建設(shè)和管理。
二、老舊住宅小區(qū)管理現(xiàn)狀及綜合整治面臨的問題
1.老舊住宅小區(qū)管理現(xiàn)狀。一是房屋本體和基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化，甚至缺失，缺乏系統(tǒng)保養(yǎng) 和維修。也就是說老舊小區(qū)都到了“問題階段”， 如房屋外墻粉刷面起殼風化；內(nèi)樓道墻 面樓梯扶手脫落銹蝕，沒有公共照明；多層樓房頂層防滲漏功能退化，房屋前后下水管道破 損、堵塞，雨水、污水混流，化糞池定期得不到清理；小區(qū)道路老化，路面破損甚至沒有路燈；綠地雜草叢生、布局混亂，有些公共綠地甚至被人用來種菜。消防設(shè)施設(shè)計標準低， 高層樓房高層房屋電梯、沒有專用消防泵和消防控制柜，消防設(shè)施自然損壞、人為破壞和被 盜現(xiàn)象嚴重，造成很大的消防安全隱患。
二是生活環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴重。主要表現(xiàn)在 各類違章搭建多，破墻開門多，陽臺改為廚房、廁所以及“房中房”現(xiàn)象多，無證攤點多， 車輛亂停亂放多，已成為影響城市容貌的頑癥。幾乎每一個老舊住宅小區(qū)都有違章建筑， 一些個人、單位、街道未經(jīng)規(guī)劃 部門許可，擅自在小區(qū)內(nèi)主干道兩側(cè)亂搭亭棚，破院墻開門，影響小區(qū) 交通 和景觀，破壞了 小區(qū)綠化。機動車、自行車無序停放，隨意占用便道，造成交通擁堵。老舊小區(qū)的建筑一般 比較分散，難以達到相對封閉和獨立，任何人都可以自由進出；有的小區(qū)由于沒有圍墻和門 衛(wèi)值班室，車輛失竊和刑事案件時有發(fā)生，存在極大的安全隱患。老舊住宅小區(qū)中，由于多 方面的原因，房屋出租率普遍較高，居住人員和外來人口多，甚至是“三無”人員聚居地。
三是公共配套設(shè)施缺少、被占用現(xiàn)象嚴重或者說小區(qū)分布零散，公建配套無人問津。一 些老舊住宅小區(qū)，建設(shè)之初，只是為了解決居民住房困難，規(guī)劃方案比較簡單。居民活動場 所、公共綠地、自行車庫、停車場等配套設(shè)施與居民實際需求的矛盾相當突出，環(huán)衛(wèi)設(shè)施不 完備，有的沒有垃圾箱和垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾房、公廁、果殼箱等設(shè)置過少，有的地方甚至是 空白。大多數(shù)小區(qū)原有公建配套設(shè)施規(guī)劃配置比例較低，僅有的一些公建配套設(shè)施有的也被 擠占挪作它用，一些小區(qū)居委會用房已轉(zhuǎn)租或出賣給其他單位，小區(qū)居委會與物業(yè)管理公司 之間 關(guān)系不和，爭房、爭權(quán)、爭地盤，矛盾重重。這些年市政府加大了投入改造力度，部分老舊 住宅小區(qū)條件有所改善，但上述問題并沒有從根本上得到解決。要徹底改變這種情況，需 要認真分析整治過程中面臨的突出問題，予以解決。
2.老舊小區(qū)綜合整治必須解決的有四大問題。一是整治合力能否形成問題。老舊小區(qū)整治涉 及 的整治任務重，內(nèi)容范圍廣，涉及建設(shè)、規(guī)劃、工商、城管、房管、街道、水利、自來水等 政府十多個部門或單位。無論是在整治工作方面還是在整治投入方面，僅靠個別部門是難以 承擔這項任務的，必須條塊結(jié)合，共同參與，明確任務分工和職責，密切配合，形成工作的 合力，才能確保老舊小區(qū)整治工作的強力推進。二是整治經(jīng)費的籌措問題。首都城市老舊小 區(qū)1000多個，整治經(jīng)費動輒數(shù)億元。如果全部由政府或部門承擔，財政將無力承受，如果全 部由 企業(yè) 承擔，既不現(xiàn)實也不合理。再加上由于房改體制的推進，住宅產(chǎn)權(quán)已呈多元化， 因 此，不能再揪住開發(fā)單位或原產(chǎn)權(quán)單位不放，應立足于小區(qū)找資金，盡最大可能、最大限度 地合理利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進行二次開發(fā)，在不要政府和企業(yè)投入、不影響規(guī)劃的 情況下，實現(xiàn)資金平衡。資金無法平衡的缺口部分，再由房屋產(chǎn)權(quán)人、原房屋產(chǎn)權(quán)單位、房 屋建設(shè)單位、政府及政府部門按一定比例進行合理分攤較為合適。三是綜合整治完成，后續(xù) 管理問題。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，政府應通過建立市場機制來培育老舊小 區(qū)百姓的市場觀念，即政府花錢買機制，百姓花錢買服務。要讓廣大居民懂得，房屋的產(chǎn)權(quán) 已經(jīng)多元化，作為產(chǎn)權(quán)人要承擔維修養(yǎng)護責任。只有通過成立業(yè)主委員會等自治組織，對老 舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)管理實施監(jiān)督，才能真正維護自身的利益，落實長效管理的機制。 同時，要讓廣大街道、社區(qū)干部懂得，老舊住宅小區(qū)的維修養(yǎng)護及其他管理服務也應從過去 的政府行為轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲂袨椋D(zhuǎn)變政府職能，逐步轉(zhuǎn)換角色，積極主動地做好退位和補位 工作，把老舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)的管理工作讓位于社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理 ，并加強監(jiān)督管理。否則，整治成果將前功盡棄。四是一些相關(guān)部門或單位的利益調(diào)整問題 。 整治勢必牽涉到原有利益格局的調(diào)整，尤其是騰退已被占用的原公建配套設(shè)施，回購街道辦 事處、居委會等投資自建的配套設(shè)施，這將影響到一些單位和個人的利益，同時根據(jù)規(guī)劃和 小區(qū)服務與管理的需要，補建必要的配套設(shè)施，也存在利益機制的調(diào)整問題。為切實維護廣 大業(yè)主的合法權(quán)益，促進老舊小區(qū)社會化、市場化、專業(yè)化管理機制的建立，只有強化政策 約束，才能確保老舊小區(qū)整治工作尤其是配套設(shè)施的騰退、回購與補建工作的順利進行，才 能鞏固整治成果，擴大市政府對老舊住宅小區(qū)綜合整治的社會效益。
三、老舊住宅小區(qū)綜合整治的對策和建議
采取漸進式，逐步推進試點的方式，實施和加強老舊住宅小區(qū)的綜合整治是一項順民心 、得民意的利民工程。針對當前面臨的許多困難和問題，筆者建議采取如下對策：
1.發(fā)揮政府主導作用，有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治。對老舊住宅小區(qū)整治進行整體規(guī)劃 ，制定專項計劃，列為“折子工程”。按照政府組 織、居民參與的原則，因地制宜，積極進行房屋維修養(yǎng)護、配套設(shè)施完善，延長房屋使用壽 命，改善房屋使用條件。老舊住宅小區(qū)整治每年由區(qū)（縣）提出計劃，編制預算，并組織街 道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體實施。要進一步加大投入，安排專項資金，保證整治資金來源；同時，要積 極引入市場機制，調(diào)動社會資金、力量共同參與老舊住宅小區(qū)整治。
2.政府主導、多方參與，形成合力，強力實施綜合整治。老舊住宅小區(qū)綜合整治牽涉面廣， 經(jīng)費缺口大，是一項事關(guān)全局的復雜而艱巨的系統(tǒng)工 程。市、區(qū)各級政府應發(fā)揮主導作用，牽頭成立相關(guān)職能部門參加的整治工作常設(shè)領(lǐng)導機構(gòu) ，作為市區(qū)各級常設(shè)綜合整治辦公室。建立相應工作機制，明確各自職責，制定整治總體規(guī) 劃方案，研究落實產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍清理、整治資金籌措、小區(qū)硬件設(shè)施建設(shè)等重要 事項，解決工作進展中出現(xiàn)的困難和問題，確保老舊小區(qū)綜合整治順利進行。
3.因地制宜，建立適合老舊小區(qū)特點的管理模式和長效管理機制，保持老舊住宅小區(qū) 綜合整治成果。老舊居住小區(qū)整治工作完成后，要通過解決管理責任主體、資金來源、管理 機制等問題 ，建立適合老舊居住小區(qū)特點的管理模式、機制，杜絕整治后的反復情況，保持整治成果， 從根本上改變老舊小區(qū)的居住環(huán)境。政府的角色不僅僅在于前期整治時期的支援“造血”， 更在于從政策、資金、技術(shù)、人員等多方面入手，引導小區(qū)提升自己的“造血”功能；在管 理模式上，可以根據(jù)綜合整治后房屋、環(huán)境、配套設(shè)施、業(yè)主或使用人的 經(jīng)濟 承受能 力 ，以及對物業(yè)管理的實際需求情況照符合老舊小區(qū)實際、尊重居民意愿的原則，區(qū)分小區(qū)的 不 同情況和特點，采取靈活多樣的后續(xù)管理模式，促進老舊小區(qū)管理的良性循環(huán)。對于配套設(shè) 施相對獨立，較為完善，又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，可以采取組織召開業(yè)主大會并選舉業(yè)主 委員會，依法選聘物業(yè) 企業(yè) ，對小區(qū)進行物業(yè)服務。對于不具備實行物業(yè)企業(yè)服務條件的小 區(qū)，可以由社區(qū)居委會代表社區(qū)居民，依法與房屋和設(shè)施設(shè)備維 修、保潔、保安等專業(yè)服務企業(yè)簽訂委托管理和服務合同，專業(yè)服務企業(yè)按照合同的約定提 供服務和收取報酬。也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)待業(yè)、失業(yè)人員組成維修、保潔、綠化等 隊伍，進行自我管理、自我服務。
4.加快完善相關(guān)配套政策和法規(guī)，為老舊住宅小區(qū)綜合整治工作提供政策和法規(guī)保障。對新 建小區(qū)，國家和地方都有各種建設(shè)、管理方面的法規(guī)條例；但對老舊小區(qū)綜合整治 及后續(xù)管理，各地均沒有具體的 法律 規(guī)章和管理辦法。從近幾年全國各地對老舊住宅小區(qū)綜 合整治的經(jīng)驗與教訓來看，首都老舊住宅小區(qū)綜 合整治，同樣面臨與各地類似的重重阻力與困難，不僅需要落實整治的大額資金，也需要治 理 歷史 “積淀負債”，如整治勢必牽涉到原有利益格局的調(diào)整，尤其是騰退已被占用的原 公建配套設(shè)施，回購街道辦事處、居委會等投資自建的配套設(shè)施，這將影響到一些單位和個 人的利益，同時根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務與管理的需要，補建必要的配套設(shè)施，也存在利益機制 的調(diào)整問題。為切實維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，促進老舊小區(qū)社會化、市場化、專業(yè)化管理 機制的建立，只有強化法律和政策約束，才能確保老舊小區(qū)整治工作尤其是配套設(shè)施的騰退 、回購與補建工作的順利進行，才能鞏固整治成果，擴大市政府老舊小區(qū)整治工作的社會效 益。
老舊小區(qū)綜合整治并非幾個部門簡單的短期突擊工作就能達成目標，也并非簡單對小 區(qū)面貌予以臨時性的修補，而是對舊住宅小區(qū)居住秩序與居住環(huán)境的修復與重建。這樣一項 綜合系統(tǒng)的整治工程，需要制定相應配套的政策和規(guī)范性文件來加以規(guī)范，需要制定相應的 完整周密而又 科學 的整治方案，需要建立一個統(tǒng)一的指揮和配合管理機制，才能有效推進。
總之，要通過對北京市老舊小區(qū)的綜合整治，把“老舊小區(qū)”建設(shè)成為一個個各具特 色的環(huán)境優(yōu)美、舒適方便、安全文明的和諧社區(qū)，建設(shè)成為首都居民的幸福家園。
今年中心將《房屋登記辦法》和房產(chǎn)綜合管理信息新系統(tǒng)相結(jié)合，進一步完善了房屋權(quán)屬登記機制。區(qū)共辦理商品房預售許可25起，登記面積60.88萬平方米；新建房、商品房初始登記115起，登記面積151.29萬平方米；商品房、存量房登記4022份，登記面積49.12萬平方米；預告登記1980份；上繳契稅8418.11萬元；上繳營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅共2449.76萬元。
二、加強物業(yè)服務管理，提升全區(qū)物業(yè)服務品質(zhì)
（一）全力以赴，爭創(chuàng)第三屆文明城市
作為物業(yè)主管部門，我們一方面對全區(qū)物業(yè)公司軟硬件整治工作做到指導有方、督促有力，另一方面全體出動參與創(chuàng)城。共粉刷墻面12000多平米、修補路面460多平米、新劃停車位約1800個、清運垃圾140多車，完成了全區(qū)三個街道辦事處共41個住宅小區(qū)、社區(qū)和居委會的整治工作，同時還協(xié)助煙海加油站、勝利油田療養(yǎng)院等單位做好衛(wèi)生清理工作，圓滿完成了創(chuàng)城工作任務。
（二）加大老舊小區(qū)綜合整治力度
為提高全區(qū)居民小區(qū)的生活質(zhì)量，中心于年初開始了老舊居民小區(qū)整治活動，7月份完成了海景花園小區(qū)的綜合整治工作，下半年，根據(jù)其他老舊小區(qū)入住情況及小區(qū)配套情況，建立業(yè)主檔案并制定出《區(qū)老舊居民小區(qū)綜合整治實施方案》。
（三）做好園區(qū)平改坡項目相關(guān)工作
下半年，中心對園區(qū)內(nèi)50家企業(yè)進行走訪摸底，經(jīng)過三個月的努力，完成了《園區(qū)平改坡實施方案》和部分施工設(shè)計效果圖。目前，監(jiān)理、材料的招標工作也已完成。
三、完善住房保障體系，解決低收入家庭住房困難問題
今年住房保障建設(shè)首次與民政部門聯(lián)合，增加了低收入住房困難家庭認證環(huán)節(jié)，區(qū)共有458戶家庭認證成功，有188戶家庭選購了經(jīng)濟適用住房。廉租房租賃補貼的發(fā)放范圍也首次擴大到低收入家庭，全區(qū)共有79戶家庭簽約，較往年有大幅度提高。
四、建立房管系統(tǒng)網(wǎng)站，實現(xiàn)信息及時更新與公布
中心網(wǎng)站經(jīng)過6個月的緊張調(diào)試，現(xiàn)已面向社會公開。網(wǎng)站涵蓋了單位職能、政策法規(guī)、政務公開及公眾參與等內(nèi)容，使民眾足不出戶便可了解最新的房產(chǎn)政策、樓盤預（銷）售情況及小區(qū)的三維鳥瞰圖等信息，為民眾提供更為快捷方便的服務。
自2007年以來，針對上世紀八十年代至九十年代建設(shè)的45個住宅小區(qū)（下稱老舊小區(qū)）主體嚴重老化，年久失修，環(huán)境臟亂差的情況,滕州市委、市政府堅持以人為本，持續(xù)開展老住宅小區(qū)綜合整治工程，目前仍有15個老舊小區(qū)沒有進行改造。因此，2012年將15個老舊小區(qū)綜合整治作為政府為民辦事的十件實事之一，累計投入資金3600余萬元的資金，按照“構(gòu)建和諧城鄉(xiāng)、打造民生城建”的總體要求，堅持“以人為本、政府主導、業(yè)主自愿、部門聯(lián)動、相互協(xié)作、先易后難、分步實施”的原則，以為民、便民、利民，解決群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題為宗旨，以建設(shè)文明、和諧、平安住宅小區(qū)為目標，以整治小區(qū)環(huán)境臟、亂、差為重點，積極穩(wěn)妥的開展老舊住宅小區(qū)綜合整治工作，建立健全老舊住宅小區(qū)管理體制和運行機制，全面提升老舊住宅小區(qū)管理水平。擬整治面積124.54萬平方米，受益居民11711戶。整治后的舊住宅小區(qū)達到凈化、綠化、亮化、美化并建立健全長效管理體制。整治項目主要內(nèi)容為：疏通和更新小區(qū)主、支排水排污管道，增設(shè)或更新排水排污檢查井井蓋；化糞池清污；硬化小區(qū)內(nèi)主、次道路，更換路沿石，適當擴寬路面；增加小區(qū)停車位面積；清理、拆除各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違章違法行為；調(diào)整綠化方式，補植適宜樹種；樓體粉刷工程（包括樓體外墻和樓梯間內(nèi)墻）；維修和更換落水管；未實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，整治完成后具備條件的要組織籌備成立業(yè)主大會，指導選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同，暫不具備條件的由駐地居委會牽頭，組織開展保潔、保綠、保安等基礎(chǔ)；改造影響居民生活的供電設(shè)施，未向供電部門移交的組織實施移交；合理增設(shè)健身器材，完善小區(qū)標識、公益宣傳櫥窗等設(shè)施；其他具備整治條件的項目等12項。
力爭通過綜合整治，使我市老舊小區(qū)的的環(huán)境明顯改觀，秩序明顯好轉(zhuǎn)，設(shè)施功能也明顯改善，雖然近幾年老小區(qū)整治取得了明顯的成效，但與居民群眾的愿望相比，還存在著很大的差距?？偨Y(jié)我市老小區(qū)綜合整治工作，存在著以下幾方面的矛盾與困難：
1、社會期望膨脹，老小區(qū)整治目標難以完全實現(xiàn)。居民和小區(qū)管理單位希望通過老小區(qū)整治解決所有問題。例如，解決文化休閑問題、車棚出租問題、公建配套問題、專業(yè)改造問題等，這些給小區(qū)整治賦予了太高的目標，也給老小區(qū)整治工作造成巨大的壓力。
2、工程錯綜復雜，單一網(wǎng)絡(luò)難以妥善協(xié)調(diào)。老小區(qū)整治工作是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及房管、政法、、發(fā)改、公安、財政、建設(shè)、水利、規(guī)劃、園林、城管、體育、物價、供電、電信、郵政、廣電、移動、聯(lián)通等多家單位與部門，需要各單位和部門共同配合，密切協(xié)作，更需要全社會力量參與支持。但在實際操作中，還是有一些部門認為老小區(qū)整治是物業(yè)管理部門的業(yè)務工作，造成協(xié)調(diào)眾多行政部門和專業(yè)單位的聯(lián)動有些力不從心。
3、管理后勁不足，整治效果難以長久維持。老小區(qū)由于建造時間早，建設(shè)主體多元化，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、功能布局以及各項生活配套存在較多缺陷，與開展常規(guī)性的物業(yè)管理要求有較大差距。而老小區(qū)由于自身功能不完善，嚴重影響了物業(yè)公司的自我維持與發(fā)展。老小區(qū)物業(yè)服務收費標準低、收繳難，嚴重影響了物業(yè)公司的正常營運。近幾年老小區(qū)物業(yè)管理公司不時有退出的現(xiàn)象，小區(qū)整治后并不能徹底走出長效管理后勁不足的困境，也影響了整治效果的長久維持。
對策建議
1、進一步健全組織體系，明確部門職責。進一步加強綜合整治工程的組織領(lǐng)導，建立健全完善的工程領(lǐng)導小組和辦事機構(gòu)，新增政法、體育等部門為成員單位，結(jié)合我市實際，老舊小區(qū)綜合整治提升工程要按照部門聯(lián)動、屬地管理的原則，建立市、街道、社區(qū)三級聯(lián)動機制。市政府與各各相關(guān)部門和單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核。
2、進一步加強調(diào)研，科學合理確定新一輪整治內(nèi)容。在全面總結(jié)以往老舊小區(qū)住宅綜合整治經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市社會經(jīng)濟發(fā)展水平，充分考慮老小區(qū)居民群眾的愿望，以緩解停車難等問題為重點，從設(shè)施配套、生態(tài)環(huán)境、文化提升等方面完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能。
3、做實做細綜合整治方案，確保綜合整治工程安全、高效、優(yōu)質(zhì)。要強化項目管理，積極推行標準化管理，規(guī)范建設(shè)程序，節(jié)約建設(shè)資金，保證工程質(zhì)量。要做好工程建設(shè)前期調(diào)查、招投標、項目推進、現(xiàn)場施工管理、初驗和竣工驗收等工作。工程管理要嚴格實行規(guī)劃設(shè)計、招投標、監(jiān)理審計監(jiān)管、考核驗收等制度。
4、進一步加強長效管理，鞏固整治效果
（1）建立健全老舊小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策，出臺具有可操作性的實施細則。同時還要明確水、電、氣等專業(yè)部門的維修責任，分清責任范圍，避免推諉扯皮。
（2）建立健全維修資金管理、使用、監(jiān)督制度。市政府應該組織有關(guān)部門和相關(guān)專家，探討順應社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢，符合我市實際特點的老小區(qū)維修基金管理模式，制定相應的維修資金管理與使用具體辦法?；蛴上嚓P(guān)部門共同成立一個聯(lián)合管理機構(gòu)，專門負責維修資金的歸集、使用及管理，做到維修資金運作公開、透明。
（3）加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理市場的支持力度。政府應當通過綜合整治工程，使老小區(qū)具備物管條件后，再引進市場機制下的物管服務。同時，政府及相關(guān)部門應通過一系列的優(yōu)惠和補貼扶持物業(yè)管理公司接手老小區(qū)。
一、總體要求
堅持以新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的和二中、三中、四中全會精神，深入貫徹關(guān)于安全生產(chǎn)重要論述，樹牢安全發(fā)展理念，強化底線思維和紅線意識，嚴格落實“黨政同責、一崗雙責、齊抓共管、失職追責”和“屬地管理”責任，加強社區(qū)辦轄區(qū)內(nèi)安全風險防控和隱患治理，做到不放過任何一個漏洞、不丟掉任何一個盲點、不留下任何一個隱患，有效預防和遏制重特大事故發(fā)生。
二、主要任務
（一）落實社區(qū)辦安全主體責任
1、落實安全責任，提高管理能力。根據(jù)“黨政同責、一崗雙責、齊抓共管、失職追責”安全生產(chǎn)責任體系，成立社區(qū)辦安全生產(chǎn)工作領(lǐng)導小組，制定安全重點領(lǐng)域的包保臺帳，簽訂安全生產(chǎn)責任書，落實全員安全生產(chǎn)責任制。
2、加強安全培訓，提升專業(yè)水平。開展安全生產(chǎn)相關(guān)政策、知識培訓，通過培訓，使社區(qū)干部、網(wǎng)格員更全面的了解當前安全生產(chǎn)形勢，提升安全生產(chǎn)專業(yè)知識，把安全生產(chǎn)相關(guān)要求貫穿到社區(qū)具體工作當中。
3、加大安全宣傳，營造良好氛圍。各社區(qū)要充分運用 “月月演”、黨員活動日等活動載體，緊緊圍繞老舊小區(qū)用電安全、煙花爆竹、交通、消防、秸稈禁燒等相關(guān)知識采取一封信、發(fā)放宣傳單、知識問答、入戶面對面等形式，廣泛開展宣傳。同時，特別關(guān)注未成年人、孤寡留守老人等弱勢群體安全教育引導，營造人人重視安全輿論環(huán)境，全面防控，確保安全事故“零死亡”。
（二）老舊小區(qū)安全生產(chǎn)專項整治
1、危房摸排及改造整治。開展城市老舊小區(qū)房屋安全隱患排查，結(jié)合美麗社區(qū)建設(shè)對轄區(qū)內(nèi)的城市老舊建筑安全情況開展全面排查。重點排查、整治建筑年代較長、建設(shè)標準較低、失修失養(yǎng)等建筑，確保覆蓋全部、不留死角。結(jié)合排查情況，對轄區(qū)內(nèi)老舊房屋設(shè)立警示牌，告知居民請勿靠近，督促房屋所有權(quán)人、管理人、使用人切實落實安全責任，采取有力措施限期整改。
2、房屋老舊線路改造整治。重點對轄區(qū)內(nèi)老舊房屋的電氣線路是否符合國家有關(guān)標準規(guī)定，電線是否套管，線路連接是否符合標準，是否安裝漏電保護器等問題進行排查，對排查出的隱患造冊建檔，督促居民及時更換有問題的線路，消除電氣安全隱患。
（三）消防安全專項整治
1、小區(qū)私拉電線充電安全整治。一是對小區(qū)內(nèi)私拉電線、“飛線” 充電情況進行摸排，建立臺賬，結(jié)合社區(qū)創(chuàng)城工作，在有條件的社區(qū)安裝充電樁，勸導居民剪除飛線。二是組織人員對116 個小區(qū)弱電線進行全面排查，組織電信、移動、安廣、聯(lián)通四家公司對85個無物管及老舊小區(qū)戶外網(wǎng)線亂、雜、安全隱患現(xiàn)象大整治和11個新小區(qū)樓道內(nèi)網(wǎng)線在外、亂整治。
2、消防通道堵塞安全整治。針對小區(qū)消防通道、樓道內(nèi)電瓶車亂停放、雜物亂堆放現(xiàn)象進行排查，入戶對小區(qū)居民進行一對一宣傳，告知消防通道堵塞的危害。并組織人員及時清理防通道、樓道內(nèi)的電瓶車、雜物，確保疏散通道和安全出口暢通。
3、落實特種設(shè)備安全檢查。積極配合市場監(jiān)管、應急等部門，對小區(qū)內(nèi)電梯開展特種設(shè)備安全檢查，督促物業(yè)公司定期維護，有效降低電梯故障率。配合城管等部門定期對轄區(qū)內(nèi)液化氣站內(nèi)特種設(shè)備安全隱患排查，并督促責任人及時整改。結(jié)合“安全生產(chǎn)月”、“小區(qū)月月演”等多種形式進行特種設(shè)備安全宣傳教育活動，增強公眾安全意識。
4、打通消防“生命通道”。配合消防大隊等單位開展打通消防“生命通道”工程，對轄區(qū)內(nèi)無物管小區(qū)消防車通道情況進行全面摸排，建立臺賬，對無物管小區(qū)按標準對消防車通道逐一劃線、標名、立牌，實行標識化管理。
（四）社區(qū)辦轄區(qū)內(nèi)行業(yè)經(jīng)營專項整治
1、煙花爆竹經(jīng)營安全整治。一是嚴格實施煙花爆竹經(jīng)營許可，全面開展經(jīng)營許可條件“回頭看”。二是切實加強煙花爆竹經(jīng)營安全監(jiān)管，全面開展監(jiān)管執(zhí)法檢查，嚴肅查處各類違法違規(guī)行為。三是持續(xù)保持煙花爆竹“打非”高壓態(tài)勢，建立聯(lián)合執(zhí)法工作機制，嚴厲打擊非法生產(chǎn)、經(jīng)營、儲存煙花爆竹行為。
2、小服裝企業(yè)生產(chǎn)安全整治。對轄區(qū)內(nèi)各類服裝生產(chǎn)加工企業(yè)全面摸排，建立臺賬。積極開展安全消防教育培訓，定期開展安全隱患排查。重點對消防通道、滅火器設(shè)備、禁止一切明火及“三合一”場所等存在的安全隱患，列出清單，督促企業(yè)做好安全隱患消除工作。
3、其他小微企業(yè)安全整治。督促本轄區(qū)內(nèi)小微企業(yè)落實安全主體責任，全力做好轄區(qū)內(nèi)安全宣傳、重點行業(yè)領(lǐng)域安全隱患排查及安全防范工作；加強災害信息及應急知識宣傳。
（五）城市市容安全整治
1、戶外廣告牌、燈箱安全整治。開展各小區(qū)內(nèi)戶外廣告牌、燈箱隱患排查，對轄區(qū)內(nèi)設(shè)置的戶外廣告牌、標語牌、畫指示牌等，確保內(nèi)容健康、外型美觀、整潔堅固。凡色彩剝蝕、陳舊、危及公共安全的，及時整修、加固或拆除。
2、高空拋物安全整治。一是利用多種形式做好宣傳，提高小區(qū)居民安全意識，及時清理自家陽臺、門窗及室外懸掛物，消除安全隱患，防止高空墜物；二是做好監(jiān)督檢查。組織社區(qū)干部、網(wǎng)格員、志愿者等多進入小區(qū)，多抬頭觀察，一旦發(fā)現(xiàn)高空懸掛物存在安全隱患，立即通知居民整改，消防安全隱患。
3、小區(qū)內(nèi)路面坑洼積水安全整治。開展小區(qū)內(nèi)路面坑洼積水情況隱患排查，對小區(qū)內(nèi)積水嚴重，影響居民正常出行的坑洼，安排專業(yè)人士現(xiàn)場勘察維修，確保人民群眾生命財產(chǎn)安全。
三、時間安排
從2020年6月至2022年12月，分三個階段進行。
（一）動員部署（2020年6月-7月）。根據(jù)《區(qū)“1+11+N”安全生產(chǎn)專項整治三年行動實施方案》的要求，制定社區(qū)辦安全專項整治三年行動實施方案，確定目標任務，細化工作舉措，明確責任分工，全面部署，宣傳發(fā)動專項整治工作。
（二）排查整治（2020年8月至12月）。實行“主要領(lǐng)導全面抓，分管領(lǐng)導具體抓，班子成員協(xié)同抓，社區(qū)干部及網(wǎng)格員具體到企業(yè)、到小區(qū)、到點”的工作模式，層層壓實責任，全面開展安全風險隱患排查，建立臺賬，堅持邊查邊改，立查立改，加快推進實施，確保整治工作取得初步成效。
（三）集中攻堅（2021年）。對照前期排查的“兩個清單”，進一步細化治理舉措，實施差異化整治。加大專項整治攻堅力度，落實和完善治理措施，結(jié)合檢查整改落實情況進行“回頭看”，確保專項整治到位。
（四）鞏固提升（2022年）。深入分析轄區(qū)內(nèi)安全上的共性問題和突出隱患，深挖背后的深層次矛盾和原因，認真貫徹落實執(zhí)行區(qū)直各部門各行業(yè)關(guān)于安全生產(chǎn)的制度，結(jié)合社區(qū)實際，補充完善具體制度，加快形成安全生產(chǎn)常態(tài)長效機制。
四、保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導。成立社區(qū)辦安全生產(chǎn)專項整治三年行動工作領(lǐng)導小組，社區(qū)辦黨工委書記任組長，分管領(lǐng)導任副組長，社區(qū)辦其他班子成員及社區(qū)干部為成員，組織開展轄區(qū)內(nèi)安全生產(chǎn)專項整治三年行動。
一、總體思路
深入貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)政策和市委市政府《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見（試行）》（x委發(fā)〔2013〕x號）及上級相關(guān)會議精神，以創(chuàng)建全國文明城市和國家服務業(yè)綜合改革試點為契機，以提高居民居住環(huán)境質(zhì)量和服務滿意度為目標，以推進物業(yè)服務標準化、智能化為重點，以創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)為牽引，加大組織推進力度，全面完成年度各項目標任務，實現(xiàn)全市物業(yè)管理服務水平跨越式提升。
二、工作重點
（一）加快推進物業(yè)服務標準化、智能化。一是推進物業(yè)服務標準化。國家、省制定的新的《物業(yè)服務標準》即將下發(fā)，各單位要嚴格執(zhí)行，構(gòu)建多層次、多等級、多業(yè)態(tài)的服務標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導物業(yè)服務企業(yè)開展標準化建設(shè)，強化監(jiān)督檢查，促進物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范發(fā)展。二是支持智慧物業(yè)建設(shè)。貫徹落實物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指導意見，結(jié)合智慧城市（智慧社區(qū)）建設(shè)，各縣（市）區(qū)都要樹立1-2個特色鮮明的智慧物業(yè)典型，試點、推廣智慧物業(yè)小區(qū)應用系統(tǒng)，建設(shè)智能物業(yè)管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發(fā)利用各類信息資源，開展智能家居、公共設(shè)施管理、智能停車管理等智能化物業(yè)服務綜合管理應用，拓展物業(yè)企業(yè)經(jīng)營區(qū)域與范圍；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)和社會資本對已建成小區(qū)進行智慧物業(yè)改造，實現(xiàn)小區(qū)管理和服務的智能化、信息化，推動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與物業(yè)管理服務的深度融合，提升物業(yè)服務標準化、智能化水平。
（二）抓好老舊小區(qū)長效管理機制建設(shè)、鞏固老舊小區(qū)整治成果。根據(jù)《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈2017年市區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發(fā)﹝2017﹞x號）精神，各區(qū)要認真研究分析整治后老舊小區(qū)的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養(yǎng)護”的“四個基本”要求，對成片小區(qū)全部實行市場化運作的物業(yè)管理模式，提高專業(yè)化物業(yè)（準物業(yè)）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區(qū)、市場化保潔等多元化的物業(yè)管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關(guān)于調(diào)整xx市城市長效管理考核辦法有關(guān)內(nèi)容的通知》（徐城管委發(fā)〔2017〕1號）規(guī)定和要求，把市區(qū)老舊小區(qū)整治后長效管理列入對主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處每月、年度專項考核重要內(nèi)容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯(lián)合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區(qū)、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保2017年、2017年主城區(qū)整治后的老舊小區(qū)竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統(tǒng)一部署和要求，各有關(guān)縣（市）區(qū)要積極做好鐵路宿舍“三供一業(yè)”的物業(yè)移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治成果，營造老舊小區(qū)宜居環(huán)境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數(shù)和老舊小區(qū)管理水平，為創(chuàng)建全國文明城市打牢基礎(chǔ)。
（三）強化前期物業(yè)招投標市場管理。嚴格執(zhí)行普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價，做好前期物業(yè)管理招標備案工作和中標企業(yè)的備案工作，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益。積極推進xx市前期物業(yè)管理招投標評標系統(tǒng)建設(shè)，努力實現(xiàn)全市前期物業(yè)管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家?guī)熨Y源。要積極研究探索優(yōu)化物業(yè)服務企業(yè)選聘機制，加強前期物業(yè)管理招投標監(jiān)管，改革物業(yè)項目招標中評標分值構(gòu)成權(quán)重比例，加大投標物業(yè)企業(yè)業(yè)績、誠信度、服務質(zhì)量、品牌、企業(yè)及項目獎懲等在投標中的比重，優(yōu)選好的物業(yè)服務企業(yè)進入物業(yè)市場，使物業(yè)服務企業(yè)在源頭上優(yōu)勝劣汰；鼓勵政府購買物業(yè)服務和業(yè)主大會重新選聘物業(yè)企業(yè)進入物業(yè)招投標市場，規(guī)范物業(yè)服務招投標市場秩序。按照《xx市物業(yè)服務質(zhì)量考核標準與細則》（徐政辦發(fā)﹝2013﹞224號附件2），加大對中標企業(yè)的物業(yè)項目服務質(zhì)量的監(jiān)督、檢查，加大考核力度，確保新建物業(yè)項目交付一個管好一個。
（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學規(guī)范搞好保值增值。按照市政府140號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內(nèi)部管理信息系統(tǒng)，開設(shè)維修資金專題網(wǎng)頁。健全完善使用維修資金工程企業(yè)備案庫，解決申請人選擇施工企業(yè)難、質(zhì)量難保證等問題。多層面開展維修資金業(yè)務法規(guī)培訓，引導業(yè)主委員會、物業(yè)公司、施工企業(yè)等規(guī)范使用維修資金。
（五）繼續(xù)抓好平安物業(yè)創(chuàng)建工作。根據(jù)市綜治委《關(guān)于印發(fā)關(guān)于深入推進系列平安創(chuàng)建活動的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號）《關(guān)于印發(fā)xx市平安物業(yè)創(chuàng)建工作方案的通知》（徐物創(chuàng)辦發(fā)〔2017〕1號）等文件精神，2017年要在全市繼續(xù)開展平安物業(yè)創(chuàng)建工作。各物業(yè)管理項目要以構(gòu)建平安和諧小區(qū)為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設(shè)和基層基礎(chǔ)工作為重點，以強化住宅物業(yè)小區(qū)治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設(shè)，進一步落實社會治安防范措施，保障物業(yè)管理小區(qū)居民生命財產(chǎn)安全，營造和諧、穩(wěn)定、文明、安全的人居環(huán)境。通過開展平安物業(yè)創(chuàng)建活動，物業(yè)小區(qū)內(nèi)安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率逐年下降，不發(fā)生因物業(yè)服務措施不到位而引發(fā)的有重大影響的惡性事故、案件和，維護社會的和諧穩(wěn)定。按照2017-2018年三年創(chuàng)建方案要求，2017年，各縣（市）區(qū)物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建覆蓋率要達到90%、達標率要達到85%%以上，并涌現(xiàn)出一批平安建設(shè)的示范單位。
（六）繼續(xù)做好省“931”環(huán)境綜合整治工作。依據(jù)省“931”環(huán)境綜合整治行動續(xù)接兩年計劃和市2017年“931”環(huán)境綜合整治行動續(xù)接工作考核細則（暫行），各縣（市）區(qū)要按照與省、市簽訂的目標書任務，科學制訂整治方案，明確責任分工和時間節(jié)點，抓住整治關(guān)鍵環(huán)節(jié)，采取扎實有效措施，確保整治質(zhì)量。按照市整治辦統(tǒng)一部署和要求，局物業(yè)管理處要對各縣（市）區(qū)2017年省“931”整治工作（老舊小區(qū)整治部分）加強指導、考核，確保完成年度任務。
（七）開展市區(qū)創(chuàng)建文明城市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)評選活動，提高小區(qū)創(chuàng)建全國文明城市成效。2017年，是我市創(chuàng)建文明城市的最后一年，也是決定創(chuàng)建成敗最關(guān)鍵的一年。為深入推進物業(yè)小區(qū)全國文明城市創(chuàng)建工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提升物業(yè)服務質(zhì)量，經(jīng)研究，決定在市區(qū)范圍內(nèi)繼續(xù)開展創(chuàng)建全國文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評選活動。創(chuàng)建工作以《xx市推進全國文明城市創(chuàng)建工作實施方案》為指導，以《全國文明城市測評體系》、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據(jù)，通過推動物業(yè)小區(qū)物業(yè)創(chuàng)優(yōu)，促進小區(qū)全國文明城市的創(chuàng)建，進一步提升物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理整體水平。通過創(chuàng)建，物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)建全國文明城市氛圍濃厚，小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范，小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美，業(yè)主文明素質(zhì)明顯提升，形成一批帶動全市小區(qū)創(chuàng)建的示范小區(qū)，并按照《xx市創(chuàng)建全國文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)檢查評分標準》，達到80分以上的物業(yè)管理小區(qū)占80%以上，物業(yè)費的收繳率80%以上，業(yè)主對創(chuàng)建全國文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對創(chuàng)建獲獎物業(yè)企業(yè)除給予一定物質(zhì)獎勵外，在獲獎后的一年內(nèi)參加招投標時分別給予一定加分，對創(chuàng)建不積極、服務質(zhì)量差的物業(yè)服務企業(yè)給予相應處罰，記入物業(yè)服務行業(yè)“黑名單”。通過創(chuàng)優(yōu)評選活動的開展，推動小區(qū)物業(yè)管理水平進一步提升。
（八）組織示范物業(yè)項目評價工作。根據(jù)省住建廳關(guān)于開展省級示范物業(yè)管理項目評價工作相關(guān)文件精神，以及《江蘇省省級示范物業(yè)管理項目服務質(zhì)量評價標準（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號）等相關(guān)行業(yè)規(guī)范，結(jié)合我市現(xiàn)代服務業(yè)綜合試點城市對物業(yè)管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區(qū)、市、省三級示范物業(yè)項目評價工作。圍繞提升居民居住環(huán)境質(zhì)量這一目標，突出“規(guī)范行為、誠信服務、質(zhì)量提升”物業(yè)服務項目評價核心環(huán)節(jié)，自下而上開展物業(yè)服務項目評價工作。各縣（市）區(qū)先行開展，評選出各縣市區(qū)示范物業(yè)項目，參加xx市年度示范物業(yè)項目評選；評選出的市級示范物業(yè)項目，再擇優(yōu)申報江蘇省年度示范物業(yè)項目。通過選樹一批縣（市）區(qū)、市、省三級示范物業(yè)項目，并充分發(fā)揮示范物業(yè)項目的引領(lǐng)、帶動作用，推動我市物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量跨越式提升。
（九）加強對物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的研究探索。物業(yè)服務行業(yè)是現(xiàn)代服務業(yè)的重要內(nèi)容，社會各界關(guān)注度比較高。二級及以下物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批取消后，物業(yè)服務行業(yè)如何健康規(guī)范良性發(fā)展，是個新課題，新挑戰(zhàn)，機遇與挑戰(zhàn)并存。各縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門要研究探索二級及以下物業(yè)資質(zhì)審批取消后，在國家、省有關(guān)監(jiān)管的意見出臺前，加強物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的方法、路子，并針對工作中出現(xiàn)的問題及時采取切實有效措施，確保物業(yè)管理和物業(yè)行業(yè)發(fā)展健康有序。
三、要求及措施
（一）優(yōu)化服務措施。今年，全市物業(yè)服務行業(yè)要把服務作為各項工作的出發(fā)點和落腳點，一方面，各級物業(yè)管理部門要為物業(yè)服務企業(yè)做好服務，為企業(yè)解難題，化解矛盾，要深入一線做調(diào)研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業(yè)服務企業(yè)營造一個良好的發(fā)展環(huán)境；另一方面，物業(yè)服務企業(yè)要做好為業(yè)主服務工作，把提高服務質(zhì)量作為企業(yè)生存發(fā)展的根本，要強化服務理念，優(yōu)化服務措施，以服務贏得業(yè)主，以服務拓展市場。同時，各物業(yè)服務企業(yè)要實現(xiàn)跨越式發(fā)展，就要轉(zhuǎn)變思想觀念，與時俱進創(chuàng)新工作思路和舉措，在創(chuàng)新中推動發(fā)展。
（二）落實屬地管理。物業(yè)屬地管理是《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定和要求，也是貫徹落實市委2013年42號文件及配套政策的重要內(nèi)容。按照“市級指導、縣（市）區(qū)級主抓、辦事實施”的原則落實好各級物業(yè)管理責任，堅持社區(qū)日查、辦事處周查、縣（市）區(qū)（物業(yè)主管部門）月查并通報，把物業(yè)管理日常監(jiān)管落到實處。各縣（市）區(qū)要突出問題導向，指導街道辦事處、社區(qū)居委會抓好物業(yè)企業(yè)退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病”交付；加強業(yè)主委員會建設(shè)指導，嚴格業(yè)主委員會成員資格審查，指導、規(guī)范小區(qū)公共收益管理，提高業(yè)主自我管理能力和水平，保障物業(yè)企業(yè)與業(yè)主合法權(quán)益。
（三）加強物業(yè)行業(yè)信用體系建設(shè)。信用約束是物業(yè)行業(yè)日常監(jiān)管的重要抓手。要按照省、市有關(guān)建立健全覆蓋全社會的各領(lǐng)域行業(yè)信用體系建設(shè)要求，研發(fā)建設(shè)物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管平臺，完善物業(yè)行業(yè)信用基本信息，研究制訂《物業(yè)行業(yè)信用管理辦法》，建立健全物業(yè)企業(yè)、物業(yè)項目和項目經(jīng)理等信用檔案，達到集信息錄入（采集）、查詢、匯總、通報（懲處）為一體的物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管體系。要主動與市經(jīng)信委（市信用辦）、市場監(jiān)管部門對接，納入全社會信用建設(shè)、監(jiān)管體系，使物業(yè)行業(yè)信息建立、獎懲與全市信用體系建設(shè)一體化。各縣（市）區(qū)可將所有物業(yè)項目及項目經(jīng)理（含聯(lián)系電話）的信息公開，實現(xiàn)與“12345”政府服務熱線的互聯(lián)互通，將物業(yè)服務有效投訴納入行業(yè)信用體系。
今天召開全區(qū)老舊小區(qū)、街巷綜合整治工作會議，會議主要任務是按照區(qū)委區(qū)政府的部署，統(tǒng)一思想，克難奮進，推進**年全區(qū)城管建設(shè)項目的步伐。
老舊小區(qū)、街巷整治工作，是今年區(qū)委、區(qū)政府確定的一項重要任務，區(qū)委、區(qū)政府高度重視，先后召開幾次書記、區(qū)長辦公會進行專題研究。梅園街道、新街口街道作為先期試點，分別對演武新村小區(qū)及周邊環(huán)境和老虎橋、蓁巷進行了綜合整治，效果非常明顯，為下一步全面開展全區(qū)性的綜合整治工作闖出了路子。下面，我就這項工作的深入開展講三點意見，最后請區(qū)委梁書記再給大家作指示。
一、充分認識老舊街巷、小區(qū)綜合整治的重要意義
開春以來，全區(qū)進入了新一輪大規(guī)模城市項目建設(shè)的重要時期。按照區(qū)委、區(qū)政府的工作部署，我區(qū)認真踐行科學發(fā)展觀，圍繞“打造國際型人文綠都標志區(qū)”的總體工作思路，積極推進全區(qū)重大工程項目建設(shè)。近年來，我區(qū)通過加快城市建設(shè)步伐，老舊街巷、小區(qū)改造，無論是通行能力，還是環(huán)境面貌都得到了很大改善，全區(qū)城市整體功能得到很大提升。
但是，我們還應該清醒認識到，目前許多廣大群眾關(guān)心的熱點、難點問題，特別是老舊小區(qū)、街巷存在的違建多、道不平、路不通、燈不亮、下水道不暢、店招不規(guī)范、噪音油煙擾民等問題，在全區(qū)各街道都不同程度存在。衛(wèi)生死角、臟亂差問題還沒有得到徹底根治，有的路段和小區(qū)問題還相當嚴重，極大地損害了城市整體形象。這些問題和薄弱環(huán)節(jié)與我區(qū)經(jīng)濟社會的快速發(fā)展很不適應，與省會城市中心城區(qū)的地位也不相符，與區(qū)委、區(qū)政府和廣大人民群眾的要求還有很大的差距。
為此，全區(qū)上下要圍繞貫徹落實區(qū)委、區(qū)政府的總體工作部署，以改善城區(qū)面貌、構(gòu)建和諧社會為目標，以強化城市管理、加強源頭建設(shè)為重點，動員全社會的力量，在全區(qū)范圍內(nèi)開展一次大規(guī)模的老舊小區(qū)、街巷綜合整治活動，集中力量解決群眾關(guān)心的熱點、難點問題，力求實現(xiàn)城區(qū)面貌的較大改觀和人居環(huán)境的全面提升，為創(chuàng)建“國際型人文綠都標志區(qū)”奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。
二、突出重點，有序推進，抓好各項整治工作的落實
今年，全區(qū)將一次性整治8個老舊居民小區(qū)和16條背街小巷，這也是歷年來區(qū)城管系統(tǒng)整治任務最重、和整治規(guī)模最大的一次活動。到今年9月底，將全面實現(xiàn)各項綜合整治目標，打造出一個特色鮮明、景觀優(yōu)美、生態(tài)良好、管理有序、文明和諧、適宜創(chuàng)業(yè)居住的城區(qū)環(huán)境。日前，區(qū)政府已與各街道和相關(guān)部門簽訂了目標責任書，各街道的《整治方案》亦已制定完善，全區(qū)上下，要按照“突出重點，分工負責，有序推進”的原則，認真抓好落實。
1、拆除違法建筑和亂搭亂建。近幾年我區(qū)開展大規(guī)模拆違活動，都取得了階段性成果。但各類違法建設(shè)還沒有得到徹底根治，此次街巷小區(qū)整治，要把拆除違法建設(shè)，亂披亂拉亂掛當作首要任務來抓，要結(jié)合今年“雙拆”任務，徹底進行根治，做到還路于民，還空間、綠地于小區(qū)。
2、整治背街小巷和小區(qū)周邊門頭店招。對背街小巷和居民小區(qū)周邊所有門頭店招進行出新改造，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一施工，力爭達到白天美化，夜間亮化的效果，努力提升街巷小區(qū)整體水平。從根本上解決“路不平，水不暢、燈不亮”的問題。
3、整治街巷、小區(qū)的市容環(huán)境。要對街巷、小區(qū)地面進行硬化、綠化，對下水道徹底進行治理，對小區(qū)衛(wèi)生死角徹底清除，徹底解決街巷、小區(qū)，坑洼不平、污水橫流、垃圾遍地的問題。要對街巷、小區(qū)立面進行美化，徹底消除亂貼、亂畫等臟亂差現(xiàn)象。要對居民小區(qū)自行車棚統(tǒng)一進行改造，徹底解決亂搭亂建車棚和亂停車現(xiàn)象，還廣大居民一個整潔有序的居住環(huán)境。
4、整治居民小區(qū)噪音和油煙擾民現(xiàn)象。在居民小區(qū)進行鋁合金加工和加工油炸食品擾民，是近幾年居民群眾反映最多的問題。老百姓反復舉報，人大代表、政協(xié)委員反復提案和建議，新聞媒體反復曝光，各級領(lǐng)導反復批示，因此這次老舊小區(qū)整治要以此項工作作為重中之重來抓，花大力氣集中解決嚴重影響居民正常生活的問題。
5、完善城市管理的長效機制。在抓緊實施街巷、小區(qū)綜合整治的同時，要進一步探索、完善縱向到底、橫向到邊的日常管理責任體系，真正形成以“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”和“五位一體”為核心的城市管理體制，建立起條塊結(jié)合、責權(quán)統(tǒng)一、政府主導、社會參與、市場運作、依法管理的新機制，打基礎(chǔ)，抓基層，促和諧，徹底解決長效管理問題，確保街巷、小區(qū)整治效果持之以恒。
三、加強領(lǐng)導，明確職責，確保整治取得實效
街巷小區(qū)綜合整治是一項推動經(jīng)濟和社會、生態(tài)與人文協(xié)調(diào)發(fā)展的系統(tǒng)工程，工作內(nèi)容多，涉及面廣。因此，我們要動員各級各部門的力量，并廣泛發(fā)動全社會積極參與，確保整治工作取得實效，成為人民群眾最滿意的工程。
1、分工合作，各負其責。為加強全區(qū)環(huán)境綜合整治的組織領(lǐng)導，區(qū)委、區(qū)政府專門成立了綜合整治領(lǐng)導小組，各級領(lǐng)導要靠前指揮，認真抓好各項整治工作的落實。各項整治工作要在區(qū)委、區(qū)政府的統(tǒng)一領(lǐng)導下，按照“統(tǒng)一部署，條塊結(jié)合，權(quán)責對等，分工負責”的原則，齊抓共管做好工作。各街道辦事處要充分發(fā)揮主戰(zhàn)場和主力軍作用，嚴密制定整治方案，充分調(diào)動各方面的主動性、積極性，切實把轄區(qū)內(nèi)的整治任務完成好。區(qū)有關(guān)職能部門，要充分發(fā)揮協(xié)調(diào)職能，落實例會制度、督查制度等一系列行之有效的工作制度，在做好綜合協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌安排和督促檢查的同時，積極為街道解決街巷小區(qū)整治工作中遇到難點問題，為整治工作保駕護航，確保各項整治工作扎實向前推進。
2、廣泛發(fā)動，社會互動。這次街巷、小區(qū)綜合整治的根本目的是提升城市形象，改善人居環(huán)境，整治的成果惠及整個社會。要動員和發(fā)動各級、各部門、企事業(yè)單位、駐區(qū)部隊都來積極參與綜合治理。街道、社區(qū)要發(fā)動群眾積極參與社區(qū)環(huán)境整治，教育引導居民遵守城管法規(guī)，自覺維護居住環(huán)境的良好秩序，努力構(gòu)建一個干部群眾廣泛參與，上下密切協(xié)作、共建共管的良好機制。