時(shí)間：2022-06-18 18:09:55
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)考察報(bào)告，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
為學(xué)習(xí)借鑒加拿大城市規(guī)劃與建設(shè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，4月10日至30日，以××市人民政府市長(zhǎng)劉希平為團(tuán)長(zhǎng)的"浙江省城市規(guī)劃與建設(shè)管理培訓(xùn)團(tuán)"，成員除來(lái)自××市以外，還有臺(tái)州、紹興、嘉興、金華、衢州、舟山市的政府分管領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)（規(guī)劃）局長(zhǎng)，在加拿大進(jìn)行了為期二十一天的考察培訓(xùn)活動(dòng)。此次學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動(dòng)得到國(guó)家外國(guó)專家局和省人事廳的高度重視，浙江省外國(guó)專家局和國(guó)家外專局駐加拿大代表處負(fù)責(zé)組織實(shí)施。范文搜版權(quán)所有
在加考察培訓(xùn)期間，培訓(xùn)團(tuán)先后訪問(wèn)了多倫多、蒙特利爾、京士頓、溫哥華等加拿大主要城市，重點(diǎn)考察了城市古街區(qū)市政中心、中央商務(wù)區(qū)及規(guī)劃區(qū)范圍的城市基礎(chǔ)設(shè)施及人居環(huán)境建設(shè)和發(fā)展情況，聽(tīng)取當(dāng)?shù)卣賳T及城市規(guī)劃和管理專家的介紹，并就城市規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了座談和討論。培訓(xùn)團(tuán)一行受到蒙特利爾、京士頓、溫哥華等市政府的高度重視，蒙特利爾市市長(zhǎng)熱拉爾·特朗伯雷（geraldtrembly）、京士頓市市長(zhǎng)哈維·羅森（harveyrosen）、溫哥華市副市長(zhǎng)施民信（timsteveon）與培訓(xùn)團(tuán)全體成員進(jìn)行了熱情交流。
培訓(xùn)團(tuán)還訪問(wèn)了加拿大多倫多大學(xué)、瑞爾森大學(xué)、麥吉爾大學(xué)、女王大學(xué)、bc大學(xué)等著名學(xué)府，聆聽(tīng)知名教授和專家的講座。傳承英、法文化和體現(xiàn)北美區(qū)域特點(diǎn)的加拿大，在規(guī)劃理念的人本性、程序的民主性、實(shí)施的可持續(xù)性、建筑設(shè)計(jì)的藝術(shù)性等方面給學(xué)員留下了深刻的印象。通過(guò)培訓(xùn)、考察，培訓(xùn)團(tuán)成員普遍感到開(kāi)闊了視野，拓寬了思路，豐富了知識(shí)，增強(qiáng)了自覺(jué)堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)、全面建設(shè)美好家園的信心。
一、重視生態(tài)環(huán)境是城市規(guī)劃建設(shè)的首要目標(biāo)
加拿大國(guó)土遼闊，自然環(huán)境優(yōu)越，當(dāng)我們乘坐的飛機(jī)越過(guò)加拿大領(lǐng)空時(shí)，首先映入我們眼簾的是，藍(lán)天、碧海、雪山、森林。然而在實(shí)地考察過(guò)程中，我們不僅贊嘆加拿大國(guó)土優(yōu)美的自然生態(tài)大環(huán)境，更敬佩近百年來(lái)歷屆城市政府對(duì)城市生態(tài)環(huán)境的高度重視。所到的每個(gè)城市分布著無(wú)數(shù)的城市公園、街頭綠地、小區(qū)綠地。在風(fēng)景如畫(huà)、森林環(huán)抱的濱海城市溫哥華市中心的史丹利公園（stanleypark）里，竟然還完好地保留有大片的原始森林。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、寸土寸金的多倫多市中心區(qū)，仍建有許多供人休憩的街頭綠島、小片綠地。城市政府不僅重視生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，而且對(duì)環(huán)境建設(shè)的投入也非常重視。如多倫多市一個(gè)舊磚廠原想搞商業(yè)、住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但市政府與業(yè)主多次協(xié)商、談判，力勸業(yè)主放棄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，買下這片土地，認(rèn)真規(guī)劃，多方籌資，逐步改造成一個(gè)綠樹(shù)常青（evergreen）的環(huán)境保護(hù)游覽基地。在女王大學(xué)約翰（johnmeligrana）教授陪同我們考察的京士頓郊區(qū)的別墅小區(qū)，不僅考慮生活污水處理，而且還將雨水收集到蓄水池，經(jīng)生物處理后排放到河流。在京士頓湖濱一家工業(yè)企業(yè)搬走后，原廠區(qū)的土地經(jīng)翻新等技術(shù)處理后才允許搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在城市公園里，到處可見(jiàn)人與和平鴿、小松鼠追逐游嬉，融為一體，好一幅人、自然、動(dòng)物和諧共存的畫(huà)卷。
營(yíng)造環(huán)境可改善生存條件，提升土地價(jià)值，集聚人氣，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。女王大學(xué)規(guī)劃建筑學(xué)院院長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院特聘外籍專家梁鶴年教授說(shuō)得好，如果沒(méi)有紐約中央公園，就不會(huì)有曼哈頓周邊高樓的價(jià)值連城，甚至不會(huì)有紐約在世界的國(guó)際金融經(jīng)濟(jì)中心地位。冷靜分析，放眼國(guó)際國(guó)內(nèi)特別是浙江省的區(qū)域背景，××最大的優(yōu)勢(shì)就是生態(tài)環(huán)境，××市是中國(guó)生態(tài)示范區(qū)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量第一市，慶元縣是中國(guó)環(huán)境質(zhì)量第一縣。環(huán)境就是生產(chǎn)力，環(huán)境是××實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的資本。我們一定要更加清醒，更加執(zhí)著，堅(jiān)定信心，采取有力措施，保護(hù)好、改造好大自然賦予××的這片大好生態(tài)環(huán)境。與此同時(shí)，我們要順應(yīng)時(shí)展潮流，不僅要認(rèn)真保護(hù)好自然環(huán)境、尤其是城市周邊的森林公園；更重要的是按照建設(shè)最佳人居城市的要求，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量建設(shè)，高效能管理好城市，近期要建設(shè)好江濱公園，改造好城市內(nèi)公園--萬(wàn)象山公園，有計(jì)劃改造好街頭綠地、小區(qū)綠地，營(yíng)造優(yōu)美的城市小環(huán)境，把××建設(shè)成為國(guó)家級(jí)園林城市、山水城市、生態(tài)城市、宜居城市。
二、堅(jiān)持以人為本是城市規(guī)劃建設(shè)的首要理念
工程管理質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)工程，具有非常關(guān)鍵的影響。選擇合理的工程管理模式，發(fā)揮出工程管理的實(shí)際效果，有助于壓縮施工成本、加快施工效率、保障工程施工質(zhì)量，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)、高速的發(fā)展。
二、房產(chǎn)企業(yè)常用的工程管理模式
（一）項(xiàng)目管理進(jìn)行委托的模式
以國(guó)際慣例來(lái)看，在房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作委托給其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于業(yè)主身份。具體來(lái)看，項(xiàng)目管理委托模式又可以具體劃分為以下三種：其一是房地產(chǎn)企業(yè)與咨詢公司達(dá)成合作，但是工程管理的全部工作，由房地產(chǎn)企業(yè)自己負(fù)責(zé)，咨詢公司僅向房地產(chǎn)企業(yè)提供咨詢服務(wù)；其二是全權(quán)委托模式，在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作，全部交由咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)管理；其三是房地產(chǎn)企業(yè)將工程管理工作，委托給業(yè)務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)，然后在項(xiàng)目管理實(shí)際工作的開(kāi)展中，由咨詢機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員共同進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)方面的工作人員，需要在業(yè)務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)方面的項(xiàng)目經(jīng)理的指導(dǎo)下，進(jìn)行具體工作。
（二）施工的任務(wù)進(jìn)行委托的模式
這種模式又可以劃分為以下三種不同模式：其一是由房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)的形式，將施工任務(wù)委托給一家或多家專職從事工程施工的承包單位，然后，承包單位在承接施工任務(wù)后，又會(huì)根據(jù)施工任務(wù)的需求，再與其他施工單位進(jìn)行合作，將施工任務(wù)分擔(dān)給其他施工單位來(lái)負(fù)責(zé)管理；其二是在房地產(chǎn)企業(yè)以施工單位之間，加設(shè)一步環(huán)節(jié)，即由多家施工企業(yè)聯(lián)合組成的合作組織，在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)將施工任務(wù)委托給合作組織，再由合作組織將施工任務(wù)合理分配給下屬的施工單位，雖然合作組織的存在，提高了雙方的工程管理成本，但是也在一定程度上，提高了管理效率，為房地產(chǎn)企業(yè)選?窀?加合理的施工單位，從而促進(jìn)施工效率和工程管理質(zhì)量的提升。其三就是由房地產(chǎn)企業(yè)將施工任務(wù)直接分發(fā)給不同施工企業(yè)，而無(wú)須借助承包單位以及合作機(jī)構(gòu)的人力資源，這種模式可以有效增加房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于施工任務(wù)的管理效率。
（三）設(shè)計(jì)任務(wù)進(jìn)行委托的模式
房產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)任務(wù)，常見(jiàn)的委托方式有兩種。房地產(chǎn)企業(yè)將設(shè)計(jì)任務(wù)委托給某個(gè)獨(dú)立的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、或由多個(gè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)合組成設(shè)計(jì)組織，然后由設(shè)計(jì)合作組織，根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)的實(shí)際需求，分配給摸個(gè)或多個(gè)具體設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)完成；其二是房地長(zhǎng)企業(yè)直接將設(shè)計(jì)任務(wù)委托給設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，而無(wú)須再經(jīng)過(guò)中間的組織機(jī)構(gòu)這一環(huán)節(jié)。
（四）項(xiàng)目總承包模式
項(xiàng)目總承包模式可以理解為，房地產(chǎn)企業(yè)將工程項(xiàng)目對(duì)外承包給施工單位，其中包含采購(gòu)、設(shè)計(jì)、施工等所有工程環(huán)節(jié)，承包內(nèi)容既可以所有工程環(huán)節(jié)，也可以是其中某一部分施工環(huán)節(jié)。而承包方只能夠是一個(gè)單獨(dú)的施工單位。具體來(lái)看，項(xiàng)目總承包模式又可以劃分為以下幾種形式：
其一是設(shè)計(jì)―施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產(chǎn)企業(yè)與施工單位擬定合同，施工單位需要在合同規(guī)定范圍內(nèi)，完成工程的設(shè)計(jì)以及施工環(huán)節(jié)，在此過(guò)程中，施工單位還應(yīng)當(dāng)確保工程造價(jià)、施工進(jìn)度符合房產(chǎn)企業(yè)的要求，同時(shí)，施工單位還要保障施工安全與工程質(zhì)量；其二是設(shè)計(jì)采供―采購(gòu)―施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產(chǎn)企業(yè)也需要與施工單位簽訂合同，而施工單位除了要完場(chǎng)工程的設(shè)計(jì)以及施工環(huán)節(jié)以外，還要負(fù)責(zé)施工所需物資的采供工作，而且同樣要保障工程造價(jià)、施工進(jìn)度、工程質(zhì)量等，符合房地產(chǎn)企業(yè)的要求。總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目總承包模式能夠?qū)崿F(xiàn)工程設(shè)計(jì)與施工環(huán)節(jié)的有效連接，進(jìn)而加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的管理效果，壓縮施工成本為房產(chǎn)工程增值。
（五）物資采購(gòu)模式
在國(guó)際范圍內(nèi)，物資采購(gòu)環(huán)節(jié)的管理通常有以下三種模式：其一是由房地產(chǎn)企業(yè)安排專職人員，負(fù)責(zé)對(duì)于物資采購(gòu)環(huán)節(jié)的管理；其二是房地產(chǎn)企業(yè)在于承包單位協(xié)商后，共同指定物資的供應(yīng)商；其三是在房地產(chǎn)企業(yè)將施工任務(wù)承包給施工單位后，由施工單位自行負(fù)責(zé)對(duì)于物資采購(gòu)工作的管理。[1]
三、加強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)工程管理的對(duì)策
（一）選擇優(yōu)秀的施工團(tuán)隊(duì)
施工團(tuán)隊(duì)的工作效率和施工質(zhì)量，對(duì)于房產(chǎn)工程的質(zhì)量具有非常重要的影響。具體來(lái)看，一個(gè)優(yōu)秀的施工團(tuán)隊(duì)，能夠?qū)κ┕がF(xiàn)場(chǎng)加以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目辈?，向房地產(chǎn)企業(yè)提供全面且詳細(xì)的考察報(bào)告，并保障報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，而且會(huì)在地下管線等設(shè)施處作出明確的標(biāo)記，為施工環(huán)節(jié)做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作；另外，優(yōu)秀的施工團(tuán)隊(duì)還能夠全面且詳細(xì)的記錄房屋的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，在房屋設(shè)計(jì)階段做好結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在確保工程質(zhì)量的前提下，最大限度地壓縮施工成本，減少不必要的資源和資金浪費(fèi)；除此之外，能夠從施工準(zhǔn)備階段到工程驗(yàn)收階段，全面保障工程質(zhì)量和人身財(cái)產(chǎn)安全，提升工程管理效果。[2]
（二）選擇合理的工程管理模式
房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理工作中，要結(jié)合企業(yè)自身情況，并遵循標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化原則，建立完善的工程管理制度，對(duì)企業(yè)管理流程及標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，從而做到對(duì)工程施工的整體管理與控制。[3]在具體的工程項(xiàng)目施工前，要全面考察工程的需求，從而選定最合理的工程管理模式，選擇合理的承包單位，并安排監(jiān)督管理人員對(duì)工程設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等環(huán)節(jié)加以全面且嚴(yán)格的監(jiān)督，確保房產(chǎn)工程能夠高質(zhì)高效的開(kāi)展。在此基礎(chǔ)上，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)組建戰(zhàn)略合作同盟，建立與各施工單位、投資機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系，并加強(qiáng)相互之間的信息交流與溝通，并對(duì)供貨商加以考察，選擇適合本企業(yè)發(fā)展的合作伙伴。[4]
（三）加強(qiáng)工程管理力度
工程管理不能僅停留在理論層面，還應(yīng)從具體的工程環(huán)節(jié)著手，加強(qiáng)工程管理力度，確保房產(chǎn)工程的高質(zhì)高效完成。在隊(duì)伍管理方面，要明確每名施工人員的具體責(zé)任，對(duì)施工人員進(jìn)行安全教育，督促施工人員按照施工進(jìn)度和施工要求完成施工；在材料管理方面，為確保工程質(zhì)量，應(yīng)選用優(yōu)質(zhì)材料，并對(duì)材料的采購(gòu)數(shù)量和使用數(shù)量加以嚴(yán)格的核算，提前做好材料的分配和輸送工作，為工程施工做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，加快施工高效率的同時(shí)，還有助于壓縮施工成本。
四、結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)；招投標(biāo)；存在形式；程序；問(wèn)題；措施
Abstract: with the development of economy, real estate development project recruit, bidding existence is more outstanding, not only can let the enterprises to carry out fair competition, but also can be a very good constraints in the construction of the enterprise consciousness, thus making real estate development project bidding by the looks is important.
Key words: development; The bidding; Form; Program; The problem; measures
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104（2013）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工程招投標(biāo)中存在許多問(wèn)題，關(guān)于成本的控制，合同管理的風(fēng)險(xiǎn)，履約的風(fēng)險(xiǎn)，資金的壓力，在建資金的支付風(fēng)險(xiǎn)，承包商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，低價(jià)中標(biāo)可能帶來(lái)的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開(kāi)工的風(fēng)險(xiǎn)，指定分包商與總承包商的制約關(guān)系的管理等問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招、投標(biāo)的基本形式
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)的模式基本上都采用招標(biāo)的形式，合理低價(jià)中標(biāo)。基本上包括以下幾種確定中標(biāo)單位的方式：
1.公開(kāi)招標(biāo)，是指三家及以上投標(biāo)單位進(jìn)行招標(biāo)；
2.詢價(jià)招標(biāo)，對(duì)一些比較特殊的采購(gòu)（包括金額比較小的零星采購(gòu).比較緊急的售樓工程.政府壟斷/技術(shù)壟斷環(huán)境下的采購(gòu)等），對(duì)2家或以投標(biāo)單位進(jìn)行詢價(jià)，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單比選后確定供應(yīng)商；
3.直接委托招標(biāo)，對(duì)一些比較特殊的采購(gòu)（包括金額比較小的零星采購(gòu).比較緊急的售樓工程.壟斷環(huán)境下的采購(gòu)或沿用前期供應(yīng)商等），直接與某一供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同或確認(rèn)為認(rèn)價(jià)單位的采購(gòu)模式；
4.戰(zhàn)略招標(biāo)，是指為發(fā)揮房產(chǎn)集團(tuán)規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，將若干普遍適用于多數(shù)開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目的大宗材料設(shè)備進(jìn)行集團(tuán)同意戰(zhàn)略招標(biāo)的模式。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程采用招投標(biāo)模式的內(nèi)容一般包括：
1.前期工程：包括前期設(shè)計(jì).咨詢.勘察測(cè)繪.監(jiān)理等工程，一般采用邀請(qǐng)招標(biāo)，或者詢價(jià)方式確定中標(biāo)單位；
2.建筑安裝工程：包括基礎(chǔ)工程.總承包施工工程.精裝修工程.外立面工程.門(mén)窗工程.給排水工程.采暖工程.通風(fēng)空調(diào)工程.電梯及裝修工程.強(qiáng)電.弱電.消防.燃?xì)?夜景照明工程等；
3.基礎(chǔ)設(shè)施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程.給水工程、電信工程.數(shù)字電視工程；
配套設(shè)施工程：配套學(xué)校.幼兒園.居委會(huì)等工程；
物業(yè)前期服務(wù)類工程：物業(yè)服務(wù)單位招標(biāo)等；
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)的程序。
三、招標(biāo)程序包括：
1.招標(biāo)計(jì)劃階段：根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與總進(jìn)度計(jì)劃的要求編制采購(gòu)計(jì)劃，
2.招標(biāo)準(zhǔn)備階段：
（1）進(jìn)行考察，確定入圍單位，對(duì)入圍單位的要求，應(yīng)根據(jù)工程建筑面積或目標(biāo)成本金額的要求來(lái)定。一般在已有的合作過(guò)的供應(yīng)商里選擇，或者通過(guò)考察來(lái)增加新的供應(yīng)商。對(duì)于供應(yīng)商信息庫(kù)現(xiàn)有的合格及優(yōu)秀供應(yīng)商，可不進(jìn)行考察，直接入圍；其他的供應(yīng)商應(yīng)進(jìn)行考察?？疾炜赏ㄟ^(guò)書(shū)面文件審核.實(shí)地考察或二者結(jié)合的方式進(jìn)行，負(fù)責(zé)寫(xiě)成考察報(bào)告。
（2）確定合同形式.編制招標(biāo)文件。
為了控制招標(biāo)定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，在合同形式的選擇上要求：
a.施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價(jià)包干；
b.當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時(shí)，可以采用模擬清單或費(fèi)率方式招標(biāo)，并應(yīng)盡量對(duì)措施費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行包干；
c.當(dāng)采用費(fèi)率招標(biāo)時(shí)，應(yīng)盡量明確人工費(fèi).材料費(fèi).機(jī)械費(fèi).總包服務(wù)費(fèi)等的計(jì)價(jià)方式；
d.當(dāng)采用模擬清單或費(fèi)率招標(biāo)時(shí)，在工程施工圖確定后120日歷天內(nèi)，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計(jì)價(jià)原則完成組價(jià)工作；
招標(biāo)文件通常包含投標(biāo)須知.技術(shù)要求.商務(wù)要求.投標(biāo)格式.工程量清單.招標(biāo)圖紙等相關(guān)資料。必須準(zhǔn)備齊全，前后呼應(yīng)，以減少漏洞。
（3）審批入圍單位，審批招標(biāo)文件
在完成入圍單位的選擇和招標(biāo)文件的編制后，在房產(chǎn)公司項(xiàng)目?jī)?nèi)部，必須對(duì)這些資料進(jìn)行詳細(xì)的審核。
3.招標(biāo)實(shí)施階段；
包括發(fā)放招標(biāo)文件.踏勘及答疑.回標(biāo).開(kāi)標(biāo).評(píng)標(biāo)（技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo).商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)）.定標(biāo).合同簽訂
4．合同簽訂階段
包括發(fā)放中標(biāo)通知書(shū)和合同簽訂兩個(gè)階段，一般還會(huì)要求中標(biāo)單位提交履約保證書(shū)或者保函。
四、招投標(biāo)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中是一個(gè)很重要的一環(huán)，同時(shí)也是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中比較復(fù)雜.難度較大和風(fēng)險(xiǎn)可控要求較大的一環(huán)，中間過(guò)程繁瑣而且復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險(xiǎn)把控很重要。主要存在的問(wèn)題有：
1.招標(biāo)的時(shí)間緊
要想順利完成招標(biāo)，找到合適的中標(biāo)單位，必須要有充分的準(zhǔn)備時(shí)間和實(shí)施時(shí)間，時(shí)間越充足，可把控的可避免的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越少，而實(shí)際操作中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計(jì)圖還沒(méi)出齊全，工程就得開(kāi)工，留給工程招標(biāo)的時(shí)間是很緊張的，
2.成本制約要求很高
開(kāi)展招投標(biāo)工作的原則目的就是降成本，招標(biāo)的結(jié)果最能體現(xiàn)成績(jī)的也就是招標(biāo)金額，經(jīng)常定標(biāo)的原則就是最低價(jià)中標(biāo)，合理低價(jià)中標(biāo)。給負(fù)責(zé)招標(biāo)的管理部門(mén)壓力較大，實(shí)施難度較大，成本降低了，質(zhì)量也得跟上去，優(yōu)質(zhì)低價(jià)永遠(yuǎn)是最高的要求，但是實(shí)施起來(lái)卻往往是低價(jià)低質(zhì)。
3.往往不具備整套完善的施工圖
招標(biāo)時(shí)間緊，設(shè)計(jì)圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預(yù)售的節(jié)點(diǎn)時(shí)間，往往會(huì)用不完善的施工圖甚至是擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖.甚至是方案設(shè)計(jì)體就開(kāi)始計(jì)算工程量，進(jìn)行模擬工程量招標(biāo)工作，這里面隱含的成本控制的風(fēng)險(xiǎn)極大，既要覆蓋全面，不要出現(xiàn)大部分的漏項(xiàng)以回避報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，又要回避施工圖紙不齊給后期實(shí)施帶來(lái)的簽證變更的風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)發(fā).設(shè)計(jì).招標(biāo)穿行甚至是邊設(shè)計(jì)邊施工邊辦理相關(guān)施工前期申請(qǐng)手續(xù)的三邊工程，給招標(biāo)工作帶來(lái)諸多的不確定性，嚴(yán)重的影響招標(biāo)工作的質(zhì)量，為以后的實(shí)施帶來(lái)很多隱患。
4.如何解決存在的問(wèn)題---相應(yīng)的對(duì)策分析
（1）給招標(biāo)工作盡量充足的時(shí)間，招標(biāo)過(guò)程是比較復(fù)雜和繁瑣的，只有做好了充分的準(zhǔn)備工作，實(shí)施起來(lái)才會(huì)有的放矢，保重點(diǎn)，盡量避免風(fēng)險(xiǎn)；
（2）對(duì)于招標(biāo)入圍單位進(jìn)行充分的考察與調(diào)研，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理.施工隊(duì)伍要嚴(yán)格考察，不能流于形式；
（3）施工設(shè)計(jì)圖紙盡量完備，招標(biāo)前招標(biāo)采購(gòu)部門(mén)要和設(shè)計(jì)充分的溝通；
（4）盡量采用公開(kāi)招標(biāo)的模式，只有公開(kāi)招標(biāo)，才能做到最大程度的公開(kāi)公平和公正；
（5）對(duì)于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價(jià)的合同方式；
（6）前期工作銜接好，配套的審批手續(xù)抓緊落實(shí)，一環(huán)扣一環(huán)，盡量減少內(nèi)耗；
（7）房產(chǎn)公司內(nèi)部的管理要嚴(yán)格，對(duì)于評(píng)標(biāo)過(guò)程要有制度可遵循，內(nèi)部控制要嚴(yán)格，做到公正的評(píng)標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
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兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) | 男 | 25歲（1986年1月2日）
居住地：上海
電 話：139********（手機(jī)）
E-mail：
最近工作 [1年8個(gè)月]
公 司：XX建筑有限公司
行 業(yè)：建筑/建材/工程
職 位：工程經(jīng)理
最高學(xué)歷
學(xué) 歷：本科
?！I(yè)：土木工程
學(xué) 校：北京建筑工程學(xué)院
自我評(píng)價(jià)
本人土木工程本科畢業(yè)，非常熱愛(ài)建筑工程這一行業(yè)，對(duì)房屋建筑中的現(xiàn)場(chǎng)管理，施工以及放樣等工作有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。多年來(lái)參與現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程，使自己掌握了不少現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的管理和工作經(jīng)驗(yàn)。誠(chéng)實(shí)守信，吃苦耐勞，有良好的溝通能力，樂(lè)于助人。對(duì)工作有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，勤于實(shí)踐，善于創(chuàng)新。
求職意向
到崗時(shí)間： 一周之內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 建筑/建材/工程
目標(biāo)地點(diǎn)： 上海
期望月薪： 面議/月
目標(biāo)職能： 工程經(jīng)理
工作經(jīng)驗(yàn)
2011/8—至今：XX建筑有限公司 [ 1年8個(gè)月 ]
所屬行業(yè)： 建筑/建材/工程
工程部 工程經(jīng)理
1、負(fù)責(zé)前期工程相關(guān)報(bào)建工作；
2、負(fù)責(zé)相關(guān)參建單位的協(xié)調(diào)工作；
3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的綜合管理工作；
4、負(fù)責(zé)相關(guān)配套工程的協(xié)調(diào)工作；
5、負(fù)責(zé)政府相關(guān)職能部門(mén)（規(guī)劃、綠化、人 防、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、消防、白蟻、安質(zhì)監(jiān)、檔案館等）的溝通協(xié)調(diào)工作；
6、負(fù)責(zé)決算的審計(jì)工作；負(fù)責(zé)工程竣工驗(yàn)收相關(guān)工作；負(fù)責(zé)物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接工作。---------------------------------------------------------------------
2009 /7—2011 /7：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 [ 2年]
所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
工程部 結(jié)構(gòu)/土木/土建工程師
1、協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人完成項(xiàng)目部的周報(bào)、月報(bào)、季報(bào)的PPT匯報(bào)工作，及項(xiàng)目部日常管理工作；
2、負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度等實(shí)時(shí)控制與監(jiān)督，主要負(fù)責(zé)土建施工的監(jiān)督與管理；
3、協(xié)調(diào)與施工總包、各分包、監(jiān)理單位之間的關(guān)系。對(duì)參與工程項(xiàng)目各方進(jìn)行合理、有效的管理與協(xié)調(diào)、督促工作，以保證工程建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；
4、負(fù)責(zé)土建圖紙的審核，督促設(shè)計(jì)單位按要求對(duì)圖紙進(jìn)行修改和完善；
5、負(fù)責(zé)招標(biāo)工作，配合集團(tuán)成本部、材料部等進(jìn)行標(biāo)底和投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的編制，整理招標(biāo)工程圖紙答疑，審核投標(biāo)文件，參與施工、監(jiān)理單位等供方考察，負(fù)責(zé)整理考察報(bào)告，提出合理建議。負(fù)責(zé)整理評(píng)標(biāo)、決標(biāo)報(bào)告。草擬土建專業(yè)相關(guān)合同條款；
6、審核施工單位的相關(guān)施工計(jì)劃，施工組織設(shè)計(jì)及施工方案，技術(shù)措施，施工交底等，并編制甲供材料、設(shè)備采購(gòu)清單及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，并跟蹤計(jì)劃執(zhí)行情況；
7、審核土建專業(yè)的工程變更，處理施工單位提出的工程變更聯(lián)系單的簽證工作，并按程序進(jìn)行批審落實(shí)。經(jīng)辦施工進(jìn)度款，出具工程結(jié)算核定意見(jiàn)，辦理結(jié)算單和竣工結(jié)算等。
教育經(jīng)歷
2005 /9--2009 /6 北京建筑工程學(xué)院土木工程 本科
證書(shū)
2007/6 大學(xué)英語(yǔ)六級(jí)
2006/12 大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招投標(biāo)管理；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
前言
當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)已經(jīng)成為最普遍、最重要的項(xiàng)目采購(gòu)方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中是很重要的一環(huán)。招標(biāo)采購(gòu)關(guān)乎到整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目能否有效控制成本，項(xiàng)目能否盈利，施工能否順利開(kāi)展。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的管理，用科學(xué)發(fā)展的思想武裝我們自己的企業(yè)，就顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的特殊性
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作的內(nèi)容間歇重復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作的間歇重復(fù)性體現(xiàn)在兩方面。首先，房地產(chǎn)企業(yè)（招標(biāo)部門(mén)）開(kāi)發(fā)不同的房產(chǎn)類型項(xiàng)目，因此房地產(chǎn)企業(yè)中房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)工作內(nèi)容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一項(xiàng)目，隨著不同期項(xiàng)目的推進(jìn)，項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的工作內(nèi)容會(huì)有間歇性的循環(huán)。例如，每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)遇到監(jiān)理招標(biāo)、總承包施工招標(biāo)、電梯招標(biāo)等，只是由于項(xiàng)目的需要的時(shí)間段不同而時(shí)間上有所差異。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作涉及范圍廣眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目之所以成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，原因之一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目涉及諸多領(lǐng)域，從設(shè)計(jì)到施工工藝，從原材料到機(jī)電設(shè)備，從裝飾行業(yè)到物業(yè)管理服務(wù)，形成一條強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈。因此招投標(biāo)工作也需要涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目中的各個(gè)領(lǐng)域。常常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)涉及到百余種從材料到人工的選擇，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于其它產(chǎn)業(yè)的一大特點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)管理中的問(wèn)題分析
1、招投標(biāo)工作管理團(tuán)隊(duì)組織不暢在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應(yīng)高度緊湊的工作效率，其系統(tǒng)性、程序性非常強(qiáng)，對(duì)時(shí)間的要求也很高。因此，在招標(biāo)投標(biāo)工作中需要由專人或?qū)ｉT(mén)的部門(mén)牽頭協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、材料、工程、技術(shù)、造價(jià)等各專業(yè)，統(tǒng)籌考慮，形成一份完整且縝密的招標(biāo)文件。但是對(duì)于這樣一個(gè)需要大家全力支持的工作，招標(biāo)過(guò)程往往缺少專人牽頭，各部門(mén)之間缺少聯(lián)系溝通，會(huì)使得招標(biāo)投標(biāo)工作時(shí)間周期增加，效率大打折扣，甚至?xí)捎趯?duì)技術(shù)的不全面了解而造成招標(biāo)項(xiàng)目存在漏洞，給投標(biāo)單位的不平衡報(bào)價(jià)有了可乘之機(jī)。因此，健全的招標(biāo)投標(biāo)工作團(tuán)隊(duì)，組織工作明確流暢和及時(shí)溝通非常重要的。
2、違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)
招標(biāo)公告、資格預(yù)審文件內(nèi)容不規(guī)范，條件設(shè)置過(guò)高或有針對(duì)性，存在排斥潛在投標(biāo)人情況。招標(biāo)人在招標(biāo)公告時(shí)，往往有意提高報(bào)名門(mén)檻，設(shè)置過(guò)高的資質(zhì)等級(jí)、業(yè)績(jī)要求等。例如：工程總承包資質(zhì)完全可以承建的項(xiàng)目，要求必須同時(shí)具備指定的專業(yè)承包資質(zhì)方可報(bào)名；要求企業(yè)或項(xiàng)目經(jīng)理必須具有嚴(yán)苛的類似工程業(yè)績(jī)方可報(bào)名；無(wú)論工程規(guī)模情況都要求必須一級(jí)建造師方可報(bào)名；要求建造師必須有魯班獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)業(yè)績(jī)方可報(bào)名等等。在編制資格預(yù)審文件時(shí)，條件設(shè)置過(guò)高，有針對(duì)性地設(shè)置各種要求和評(píng)分辦法，為某些投標(biāo)單位量身訂做。資格預(yù)審工作暗箱操作，對(duì)未通過(guò)資格預(yù)審的投標(biāo)人不予解釋原因。
3、工程量清單、招標(biāo)最高限價(jià)編制水平參差不齊
招標(biāo)和造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，工程量清單和招標(biāo)最高限價(jià)編制質(zhì)量差、誤差大，甚至在招標(biāo)人授意下有意壓低最高限價(jià)，損害投標(biāo)人利益。肢解工程分包，招標(biāo)人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標(biāo)時(shí)隨意甩項(xiàng)、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項(xiàng)目還要甩項(xiàng)保溫、防水等項(xiàng)目，再加上發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備等，把總承包單位做成了勞務(wù)承包。發(fā)包人指定分包項(xiàng)目過(guò)多，既增加了工程現(xiàn)場(chǎng)的管理難度，責(zé)任界面不清對(duì)今后的房屋維修也帶來(lái)了難度。
4、招標(biāo)工作人員專業(yè)素質(zhì)不夠
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的工作人員，不僅需要有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，還需要有堅(jiān)定的意志，和對(duì)工作一絲不茍的態(tài)度。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作人員，不僅對(duì)項(xiàng)目技術(shù)層面了解不夠，而且職業(yè)精神不足，在編制招標(biāo)文件時(shí)缺乏責(zé)任心，如工程量清單質(zhì)量不高，清單缺項(xiàng)漏項(xiàng)，工程項(xiàng)目特征描述不完整等，其后果勢(shì)必給項(xiàng)目帶來(lái)后遺癥，給企業(yè)造成一定的損失。更有甚者，一些招標(biāo)工作人員，內(nèi)外串通，，成為招標(biāo)投標(biāo)工作有效實(shí)施的最大障礙。
三、健全和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)管理的對(duì)策
1、建立和完善相關(guān)招標(biāo)制度與流程
招標(biāo)過(guò)程必須既有充分的透明度，各部門(mén)積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標(biāo)決策應(yīng)在招標(biāo)機(jī)構(gòu)內(nèi)集體公開(kāi)決策，杜絕暗箱操作。
投標(biāo)單位的選擇直接影響到招標(biāo)工作的質(zhì)量。建議每次招標(biāo)都應(yīng)有充分適量的投標(biāo)隊(duì)伍參與投標(biāo)（至少三家單位），參與投標(biāo)的單位是通過(guò)資質(zhì)審查或在“合格承包商名錄”選擇的單位。該工作可由項(xiàng)目公司或者工程管理部主持，通過(guò)資質(zhì)審查后參與投標(biāo)；入圍投標(biāo)單位的最終選擇由招標(biāo)小組集體確定。
所有與招標(biāo)工作相關(guān)的員工都應(yīng)保持廉潔，不得利用職務(wù)、職權(quán)之便謀求私利，任何個(gè)人不得影響招標(biāo)小組進(jìn)行客觀公正的評(píng)價(jià)。除了投標(biāo)文件密封之外，詢標(biāo)過(guò)程的優(yōu)惠報(bào)價(jià)都應(yīng)該采用信封密封，最后統(tǒng)一開(kāi)標(biāo)，避免詢標(biāo)過(guò)程中的價(jià)格外泄。
各單位的投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)過(guò)程、未發(fā)放中標(biāo)通知書(shū)前的定標(biāo)意向，都是公司的重要機(jī)密，不得泄露或作不當(dāng)承諾；公司要求各投標(biāo)單位對(duì)自己的投標(biāo)資料保密，互不串標(biāo)；中標(biāo)單位的投標(biāo)書(shū)正本由成本合約部保存，副本由成本合約部、開(kāi)發(fā)部、工程管理部各保留一本。
項(xiàng)目的招標(biāo)資料，包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包商考察報(bào)告、答疑記錄、開(kāi)標(biāo)記錄、評(píng)標(biāo)報(bào)告、約談?dòng)涗洝⑾嚓P(guān)會(huì)議紀(jì)要等，須及時(shí)收集、整理、歸檔、保管。
2、招標(biāo)方式選擇的多樣性
各類工程招標(biāo)原則上是采用工程量清單的招標(biāo)方式。結(jié)合具體工程的復(fù)雜程度、技術(shù)要求、工期要求，結(jié)合承建商的實(shí)力以及招標(biāo)人自身的管理水平，合理劃分標(biāo)段。避免標(biāo)段過(guò)小導(dǎo)致合作方不能發(fā)揮規(guī)模效益，而提高報(bào)價(jià)；也要防止標(biāo)段劃分過(guò)大導(dǎo)致不能按時(shí)竣工或者降低工程質(zhì)量。
為有效的控制成本，除特殊工程外，建議原則上不采用費(fèi)率招標(biāo)；特殊情況下不得不采用時(shí)，需經(jīng)公司招標(biāo)小組研究后實(shí)施。
下述工程項(xiàng)目建議采用兩階段招標(biāo)法：招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)含量高，產(chǎn)品質(zhì)量差異程度大且難以量化，如幕墻、門(mén)窗、精裝修；投標(biāo)產(chǎn)品存在較大差異，比較的重點(diǎn)是性價(jià)比而不單純是價(jià)格，如智能化、機(jī)電設(shè)備安裝等。兩階段招標(biāo)法即先進(jìn)行方案招標(biāo)（可要求投標(biāo)方初步報(bào)價(jià)），統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)備型號(hào)后再進(jìn)行第二階段招標(biāo)。兩階段招標(biāo)方式，既有利于合理方案的選擇，也有利于幾家投標(biāo)報(bào)價(jià)在同一平臺(tái)作比較。
3、采取措施防范不平衡報(bào)價(jià)不平衡報(bào)價(jià)法是指投標(biāo)單位在保持總價(jià)不變的情況下，在調(diào)低某些分項(xiàng)的同時(shí)提高另外一些分項(xiàng)單位的價(jià)格。實(shí)質(zhì)上其目的不外是指望在施工中運(yùn)用高索賠策略追加更多的工程造價(jià)或盡早回收工程款。這種方式在一定程度上掩蓋了房地產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)的實(shí)際水平，容易造成“低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)結(jié)算”的結(jié)果，這給今后的成本控制埋下很大的隱患。因此，無(wú)論采用何種方法來(lái)評(píng)標(biāo)，招標(biāo)人都應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分內(nèi)容均相需相當(dāng)關(guān)注。
如何避免或減少這種情況的發(fā)生？筆者認(rèn)為招標(biāo)人需在以下方面加強(qiáng)工作：（1）統(tǒng)一報(bào)價(jià)格式和報(bào)價(jià)要求，加強(qiáng)報(bào)價(jià)文件的格式化和規(guī)范化，確保各投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)格式的統(tǒng)一性。（2）提高工程量清單的準(zhǔn)確性 ，招標(biāo)人在發(fā)標(biāo)前應(yīng)自行或委托專業(yè)咨詢公司對(duì)招標(biāo)工程量清單進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算、審核和復(fù)查，尤其對(duì)土石方工程等容易發(fā)生工程量變化的分項(xiàng)工程應(yīng)予以重點(diǎn)審查。（3）深化設(shè)計(jì)，減少設(shè)計(jì)模糊地帶 ，這就要招標(biāo)人加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理和設(shè)計(jì)監(jiān)理工作，確保招標(biāo)圖紙和招標(biāo)文件達(dá)到施工階段的深度和質(zhì)量，盡量規(guī)避設(shè)計(jì)深度不足引起的不平衡報(bào)價(jià)。（4）在評(píng)標(biāo)分析中，對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)中存在明顯低于或高于市場(chǎng)價(jià)的報(bào)價(jià)，需要單獨(dú)分析，有必要時(shí)可在詢標(biāo)過(guò)程中要求投標(biāo)單位調(diào)整報(bào)價(jià)。
結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重大改革，要做好這一工作，在確保其在工程質(zhì)量、工期和經(jīng)濟(jì)效益上發(fā)揮巨大的推動(dòng)作用。
參考文獻(xiàn)
[1] 薛金泉.房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)中的問(wèn)題及解決方案[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010，(08).
新建村是緊鄰富海石化的一個(gè)有900多人的小村子，村里最近的一戶人家距離富海僅150米左右。與工廠為鄰的日子里，最讓村民們難以忍受的是刺鼻的氣味，他們甚至在做農(nóng)活時(shí)都戴著口罩。村民張建芝、茍玉訓(xùn)等人告訴本刊記者，2012年，這個(gè)村就有5個(gè)人死于癌癥。2013年6月19日，年近7旬的村民孟某又在山東省立醫(yī)院確診為腺性肺癌。醫(yī)生告訴他，已經(jīng)不能做手術(shù)了，只能靠藥物維持生命?！耙郧按謇锏冒┌Y的人可沒(méi)有這么多?！逼浼覍傧颉恫t望東方周刊》記者說(shuō)，他們認(rèn)定這與化工廠有關(guān)，但難以拿出確切的因果證據(jù)。
越淘汰越多
富海石化正式的名稱是東營(yíng)華聯(lián)石油化工廠有限公司，隸屬于富海集團(tuán)，所以人們一般都叫它富海石化。
富海集團(tuán)成立于1998年3月，是當(dāng)?shù)刈畲蟮木C合型民營(yíng)企業(yè)，公司注冊(cè)資本金1億元，主要從事貨物運(yùn)輸、石油化工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)。
從衛(wèi)星地圖上測(cè)量，富海石化被新建、大學(xué)堂、北屋子等村包圍，甚至不能滿足1987年版國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的煉油廠最低的衛(wèi)生防護(hù)距離要求。根據(jù)2010年某央企調(diào)研組對(duì)山東地?zé)挼目疾靾?bào)告，富海有兩套常減壓裝置，一套30萬(wàn)噸，一套120萬(wàn)噸。
按照2011年的新產(chǎn)業(yè)政策，200萬(wàn)噸以下都屬于應(yīng)該淘汰的產(chǎn)能。然而，在查不到任何環(huán)評(píng)公示和批文的情況下，富海的網(wǎng)站上如今已顯示，該企業(yè)的原油加工能力是500萬(wàn)噸/年。這就不在應(yīng)該被淘汰的企業(yè)之列。但是，即便是擴(kuò)能，500萬(wàn)噸也是限批的落后產(chǎn)能，不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求。
富海只不過(guò)是山東小地?zé)挼囊粋€(gè)常規(guī)案例。
勝利油田一位職工告訴《瞭望東方周刊》，從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，國(guó)家就說(shuō)要清理整頓地?zé)?，淘汰落后產(chǎn)能，但現(xiàn)實(shí)的情況卻是“越整頓越多”。大家紛紛擴(kuò)能以避免被淘汰。如今山東數(shù)十家小煉油廠的總產(chǎn)能大數(shù)已經(jīng)上億，比五六年前翻了一番。按理說(shuō)，煉油是國(guó)家高度控制的產(chǎn)業(yè)，不應(yīng)該出現(xiàn)這些亂象。而這些小企業(yè)大多與地方政府、國(guó)有石油公司之間有說(shuō)不清道不明的關(guān)系，能夠通過(guò)各種渠道拿到原油配額，甚至通過(guò)灰色途徑獲得原油。
環(huán)保部一位化工專家向《瞭望東方周刊》介紹，地?zé)挼貌坏胶芎玫谋O(jiān)管和控制，帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題更為嚴(yán)峻，不僅是生產(chǎn)過(guò)程中對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境影響很大，而且他們生產(chǎn)出來(lái)的油品質(zhì)量很難保證，這些油流入市場(chǎng)之后，進(jìn)一步造成大氣污染，危害人的身體健康。
根據(jù)某央企調(diào)研組2010年的考察報(bào)告，這些小煉油企業(yè)普遍開(kāi)工不足，常減壓裝置低負(fù)荷開(kāi)車或者停車，維持80%以上負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的只有少數(shù)幾家有配置資源或者中海油控股、中石油參股的企業(yè)。更為嚴(yán)重的是，有許多企業(yè)根本不具備煉汽柴油的資質(zhì)，卻違規(guī)生產(chǎn)，開(kāi)不出汽油發(fā)票，于是在銷售過(guò)程中就只能開(kāi)給買家燃料油或者其他類型的發(fā)票。
產(chǎn)業(yè)政策的“彈性”
為什么國(guó)家要不斷提高原油一次性加工能力的準(zhǔn)入要求？通俗的解釋是：一套1000萬(wàn)噸/年的裝置產(chǎn)生的污染小于兩套500萬(wàn)噸/年的裝置，小于4套250萬(wàn)噸/年的裝置，而生產(chǎn)成本高低的排序則倒過(guò)來(lái)。
但在現(xiàn)實(shí)中，產(chǎn)業(yè)政策卻往往約束不了行業(yè)的發(fā)展，這不僅有企業(yè)的原因，也有相關(guān)管理部門(mén)“放水”的原因。不僅是民營(yíng)企業(yè)，央企也有這樣的例子。
2013年，為了給100萬(wàn)噸乙烯和60萬(wàn)噸PX提供原料，中石化海南煉化計(jì)劃要擴(kuò)大煉油產(chǎn)能，新建一套500萬(wàn)噸/年的常減壓裝置。這在審批階段就引來(lái)環(huán)保部門(mén)的質(zhì)疑，因?yàn)樾屡?00萬(wàn)噸/年的常減壓已經(jīng)不符合2011年出臺(tái)的產(chǎn)業(yè)政策。
隨后，海南省工業(yè)和信息化廳向有關(guān)部門(mén)求助，有關(guān)部門(mén)于2013年1月15日給出發(fā)改辦產(chǎn)業(yè)[2013]121號(hào)復(fù)函，以文件形式為這個(gè)項(xiàng)目的合理性作出解釋。該文件中說(shuō)：
「關(guān)鍵詞典當(dāng)，融資，監(jiān)管，立法
引言
在我國(guó)，典當(dāng)作為一種輔的融資手段已成為銀行業(yè)務(wù)有效和必要的補(bǔ)充，也為中小提供了一種融資新渠道。另一方面它作為業(yè)中的邊緣行業(yè)，又很容易被忽略。在其發(fā)展初期出現(xiàn)失控，過(guò)濫現(xiàn)象，高息攬儲(chǔ)、高利貸等違法行為時(shí)有發(fā)生；在這種情況下，國(guó)家加強(qiáng)了監(jiān)管，但由于法律監(jiān)管過(guò)嚴(yán)和立法中存在的一些問(wèn)題，又嚴(yán)重限制了它的進(jìn)一步發(fā)展。
一、典當(dāng)法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)分析
傳統(tǒng)所稱的典當(dāng)，實(shí)際上是指“當(dāng)”，是一種設(shè)定質(zhì)權(quán)的行為，稱為營(yíng)業(yè)質(zhì)，不同于一般的質(zhì)權(quán)和典權(quán)。2001年新的《典當(dāng)行管理辦法》出臺(tái)后，典當(dāng)行管理辦法第三條規(guī)定：本辦法所稱典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。由此可見(jiàn)我國(guó)現(xiàn)在的典當(dāng)行是以實(shí)物占有轉(zhuǎn)移的形式為企業(yè)和個(gè)人提供質(zhì)押或抵押貸款的特殊金融企業(yè)。其典當(dāng)業(yè)務(wù)，簡(jiǎn)單來(lái)講，是一種以質(zhì)押為條件的貨幣借貸，因?yàn)樵黾恿朔康禺a(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)，又多一層抵押貸款關(guān)系?？梢?jiàn)，現(xiàn)今的典當(dāng)已經(jīng)淪為一種質(zhì)押貸款，喪失了傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)質(zhì)的特征。
二、典當(dāng)?shù)娜谫Y功能
近幾年，由于銀行資本存在的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率的日益加大和金融危機(jī)的觸角不斷延伸，使世界各國(guó)的典當(dāng)融資業(yè)務(wù)進(jìn)一步興旺起來(lái)。典當(dāng)為一種非主流融資渠道，與銀行相比，主要有以下特點(diǎn)：
1.其融資對(duì)象主要是中小企業(yè)和個(gè)人。主要是為了滿足他們的急需，是他們頗有保證的資金來(lái)源。中、小企業(yè)改革、改制資本有限，實(shí)力不足，從商業(yè)銀行申請(qǐng)借貸極為不易。但為生存計(jì)，這些中、小企業(yè)又必須使資本加快周轉(zhuǎn)，從而增強(qiáng)改革、改制的信心。因而，一旦資金出現(xiàn)缺口，他們就可以求助于典當(dāng)。在歐美國(guó)家和我國(guó)地區(qū)，往往會(huì)有這種情形，中、小企業(yè)于春季典當(dāng)冬季之剩余貨物，將當(dāng)款用于置辦夏季貨物；再于秋季典當(dāng)夏季之剩余貨物，將當(dāng)款用于置辦冬季貨物。一年四季，押新贖舊，循環(huán)往復(fù)，維待生計(jì)。若中、小企業(yè)急需調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或生產(chǎn)能力，也可求助于典當(dāng)行，辦理大宗物資和生產(chǎn)設(shè)備的質(zhì)押業(yè)務(wù)。（石光華：《從多棱角看典當(dāng)業(yè)務(wù)》，載《上海商業(yè)》2002年第1期。）
2.較之銀行更方便快捷，而且能省去人情之苦。對(duì)放款對(duì)象毫不挑剔，不憑親疏遠(yuǎn)近、也不論與當(dāng)戶的行政干系來(lái)決定當(dāng)本、利息，而是根據(jù)當(dāng)物的成色高低、價(jià)值大小來(lái)展開(kāi)業(yè)務(wù)。這就使所有當(dāng)戶深感便利。，我國(guó)商業(yè)銀行大多采用信用放貸、多不貸于個(gè)人。即便是消費(fèi)信貸，質(zhì)物要求也非常人所能達(dá)到，不貸小額。至于中、小銀行，其懾于風(fēng)險(xiǎn)，放款對(duì)象大都固定，認(rèn)人認(rèn)門(mén)。而典當(dāng)行對(duì)此一般都能做到隨來(lái)隨當(dāng)，這相對(duì)于商業(yè)銀行信用貸款的嚴(yán)格的審貸流程要寬松得多。（石光華：《從多棱角看典當(dāng)業(yè)務(wù)》，載《上海商業(yè)》2002年第1期。）就拿房屋典當(dāng)業(yè)務(wù)來(lái)講，和銀行相比，房屋典當(dāng)中間環(huán)節(jié)少，放款速度快，很適宜用于居民應(yīng)急典當(dāng)。按照規(guī)定，業(yè)主只需將產(chǎn)權(quán)證和身份證等相關(guān)證件提供給典當(dāng)行，并和典當(dāng)行一起在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)評(píng)估和抵押登記，簽訂典當(dāng)協(xié)議后，就可以拿到當(dāng)金了，典當(dāng)款項(xiàng)的用途不受限制。而銀行的抵押貸款只能用于一定范圍內(nèi)，銀行對(duì)此要予以監(jiān)督，用途不當(dāng)或挪作它用，銀行有權(quán)收回進(jìn)行信貸制裁。同時(shí)，到銀行辦理房屋抵押貸款的程序較復(fù)雜，比如申請(qǐng)、審批、對(duì)貸款人作細(xì)致的信用評(píng)估等（王亞妮：《典當(dāng)新話-老行變成投資新寵》，載新華網(wǎng)2003-10-29.）
3.典當(dāng)行的另一大特點(diǎn)就是安全性高，從商業(yè)來(lái)考察，這一特點(diǎn)應(yīng)該是其最大經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。典當(dāng)業(yè)不僅能成功規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，而且也是安全性較高的、特殊的融資機(jī)構(gòu)。因其采取抵押放款，信用風(fēng)險(xiǎn)可以得到一定的預(yù)防和抑制；同時(shí)，又因其資本來(lái)源并非儲(chǔ)戶，所以也不怕擠兌風(fēng)潮，融資安全得到了比較充分的保障。（石光華：《從多棱角看典當(dāng)業(yè)務(wù)》，載《上海商業(yè)》2002年第1期。）
三、我國(guó)典當(dāng)融資所面臨的法律問(wèn)題
（一） 典當(dāng)行的立法體系和監(jiān)管體制不夠完善。
典當(dāng)行發(fā)展初期沒(méi)有進(jìn)行行業(yè)立法，各部門(mén)職責(zé)不明確，監(jiān)管不力。1996年，人民銀行《典當(dāng)行管理暫行辦法》，形成以人民銀行為主，公安、工商為輔的監(jiān)管體制。但由于出臺(tái)倉(cāng)促，《暫行辦法》與典當(dāng)行業(yè)的發(fā)展還有不少不相適應(yīng)的問(wèn)題。2001年，典當(dāng)行監(jiān)管職責(zé)移交國(guó)家經(jīng)貿(mào)委，后者制定并頒布了《典當(dāng)行管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”），與前者相比“辦法”有了新的突破：減少了審批環(huán)節(jié)；降低了注冊(cè)資本，取消了股本限制；擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)范圍，明確規(guī)定可以經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)；可以從銀行貸款，允許負(fù)債經(jīng)營(yíng)；可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)等。（侯云春：《貫徹 促進(jìn)典當(dāng)業(yè)健康發(fā)展-在全國(guó)典當(dāng)工作會(huì)議上的講話》，載《經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》2001年第18期。）
但仍存在很多問(wèn)題，一是由于沒(méi)有制定完整嚴(yán)格的擔(dān)保法規(guī)，加之民間傳統(tǒng)上也是質(zhì)典不分，從而導(dǎo)致概念模糊不清?！稗k法”把典當(dāng)定性為臨時(shí)性質(zhì)的質(zhì)押貸款，將質(zhì)押貸款與典當(dāng)?shù)韧?，這不能不說(shuō)是一大缺陷。因?yàn)樽鳛橐环N金融制度，它與質(zhì)押貸款本來(lái)就有同等功能。而將其定位為質(zhì)押貸款，既是制度的功能重疊和浪費(fèi)，又扭曲了典當(dāng)?shù)墓逃袃r(jià)值，將用益物權(quán)與價(jià)值物權(quán)混同。（王勇：《典當(dāng)行的法律特征和法律環(huán)境》，載《天府新論》1999年第2期。）
二是由于缺乏一些相關(guān)的實(shí)施細(xì)則和配套規(guī)定，致使有些“辦法”規(guī)定的業(yè)務(wù)成為空中樓閣，沒(méi)有得到很好的具體實(shí)施。比如根據(jù)國(guó)家對(duì)于辦理房地產(chǎn)抵押的程序規(guī)定，房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓必須向當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T(mén)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證登記手續(xù)，而國(guó)家建設(shè)部沒(méi)有明確規(guī)定可向典當(dāng)行提供此項(xiàng)服務(wù)（羅欣賢、何五星：《關(guān)于加快廣州典當(dāng)業(yè)發(fā)展的探討》，載《探求》2004年第3期。）。而且“房產(chǎn)典當(dāng)”死當(dāng)后，房管部門(mén)只辦理房產(chǎn)的買賣、繼承和贈(zèng)予的過(guò)戶手續(xù)，典當(dāng)關(guān)系不能據(jù)以移轉(zhuǎn)房產(chǎn)所有權(quán)。“車輛”的典當(dāng)也是如此。車管所只辦理車輛買賣、贈(zèng)與與調(diào)撥關(guān)系的過(guò)戶手續(xù)，使典當(dāng)關(guān)系因無(wú)法律規(guī)定而無(wú)法真正成立（陳開(kāi)欣著：《典當(dāng)知識(shí)入門(mén)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1993年版。）。
三是除了由經(jīng)貿(mào)委履行主要監(jiān)管職責(zé)外，還要由公安機(jī)關(guān)按特殊行業(yè)進(jìn)行管理。多重管理必然造成多重審批，不可避免地將會(huì)出現(xiàn)管理矛盾。
四是未建立統(tǒng)一的典當(dāng)行財(cái)會(huì)制度和考核評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，監(jiān)管部門(mén)難于掌握典當(dāng)行的真實(shí)情況。這會(huì)監(jiān)管工作的性和有效性。另外，典當(dāng)行業(yè)管理的政府主管部門(mén)（執(zhí)法主體）的執(zhí)法和行政處罰行為缺乏與《典當(dāng)行管理辦法》配套的相關(guān)政策性規(guī)定，難以會(huì)同公安、工商等部門(mén)實(shí)現(xiàn)共同執(zhí)法（邱宗躍：《廣西典當(dāng)業(yè)存在的問(wèn)題與對(duì)策》，載《廣西經(jīng)貿(mào)》2003年第6期。）
五是典當(dāng)業(yè)協(xié)會(huì)未起到其應(yīng)有的作用。在美國(guó)全國(guó)有典當(dāng)行業(yè)聯(lián)合會(huì)，各州、地區(qū)有典當(dāng)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)典當(dāng)活動(dòng)自我約束。目前我國(guó)現(xiàn)有的全國(guó)性的典當(dāng)協(xié)會(huì)僅為舊貨協(xié)會(huì)下面的二級(jí)協(xié)會(huì)，其權(quán)威性和會(huì)員參與程度均有限，沒(méi)有真正起到聯(lián)合、規(guī)范、協(xié)調(diào)全國(guó)典當(dāng)行業(yè)的作用。地方性典當(dāng)協(xié)會(huì)雖然成立了一些，但由于缺乏統(tǒng)一的管理和指導(dǎo)對(duì)典當(dāng)行自律作用也十分有限。同時(shí)由于典當(dāng)行業(yè)協(xié)會(huì)力量不足，本應(yīng)由典當(dāng)協(xié)會(huì)承擔(dān)的職能卻由政府部門(mén)承擔(dān)了。（謝麗：《外國(guó)典當(dāng)考察報(bào)告》，載《中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》2003年第3期。）
六是中央與地方立法相矛盾。 比如盡管2001年下半年國(guó)家經(jīng)貿(mào)委出臺(tái)了《典當(dāng)行管理辦法》，允許房地產(chǎn)典當(dāng)，可日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)在許多省市中卻沒(méi)有有效開(kāi)展。如《廣東省典當(dāng)管理?xiàng)l例》并不允許房地產(chǎn)典當(dāng)，加之廣東省人大常委會(huì)于2003年2月才正式廢止了《廣東省典當(dāng)管理?xiàng)l例》，使房地產(chǎn)典當(dāng)這一業(yè)務(wù)一直沒(méi)有得以開(kāi)展。
（二） 市場(chǎng)準(zhǔn)入過(guò)嚴(yán)。
“辦法”對(duì)典當(dāng)行規(guī)定了嚴(yán)格的設(shè)立條件和審批程序，監(jiān)管部門(mén)還有意限制典當(dāng)行的數(shù)量和規(guī)模。第四十五條規(guī)定：國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)依據(jù)“統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，適度競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)”的原則，對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市的典當(dāng)行數(shù)量及布局進(jìn)行調(diào)控。而且在其設(shè)立條件中規(guī)定的符合國(guó)家對(duì)典當(dāng)行合理布局，統(tǒng)籌規(guī)劃的要求，這一條件無(wú)法量化，有強(qiáng)烈的主觀色彩，僅憑管理機(jī)構(gòu)的主觀意志，它覺(jué)得符合就符合，并沒(méi)有一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)，也為腐敗埋下了隱患。
