時間：2022-09-11 01:37:50
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)泡沫論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；泡沫破裂；經(jīng)濟(jì)危機(jī)；政治危機(jī)；社會危機(jī)
一、房地產(chǎn)泡沫破裂誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)
(一)生產(chǎn)萎縮
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運(yùn)逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認(rèn)股權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費(fèi)用下降3.5％，以這次危機(jī)為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，日本逐漸失去了在汽車和半導(dǎo)體等部門的優(yōu)勢。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。據(jù)泰國官方統(tǒng)計數(shù)字，1998年1至7月，泰國破產(chǎn)企業(yè)達(dá)5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達(dá)6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達(dá)120萬，1998年又增加到200萬。
(二)消費(fèi)銳減
Caseetal.(2001)等人的研究指出房地產(chǎn)價格的變動對消費(fèi)的影響遠(yuǎn)大于股票，以香港經(jīng)驗來看，是當(dāng)樓價大幅下滑造成大量負(fù)資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴(kuò)展至高檔消費(fèi)市場及其它行業(yè)。此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲蓄部分。以備不時之需，以美國經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟(jì)增長率下降2個百分點(diǎn)以上。
(三)經(jīng)濟(jì)增速下降
個人消費(fèi)的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。令大量企業(yè)倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業(yè)率和就業(yè)不足率情況，自1998年開始不斷攀升，直至2004年才開始下降。企業(yè)倒閉及裁員意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)。由于收益的下降也要不斷裁減人員。
二、房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機(jī)
隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，失業(yè)人數(shù)劇增，社會民怨會增加。以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報個案計算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達(dá)25.14％，直至2005年才開始同落。以圖2為例，由1997年至2005年間犯罪率與香港私人住宅售價指數(shù)走勢基本上呈相反方向變動，即當(dāng)住宅指數(shù)下跌時，犯罪率會上升，相反亦言，由于2001年及2002年屬于不規(guī)則情況，若從圖中剔除，并以虛線連接2000年及2003年，前跡的反向關(guān)系更為清晰。
我們再以散點(diǎn)圖重繪香港私人住宅售價指數(shù)(以平均計算)與犯罪率的關(guān)系。由點(diǎn)的分布來看，兩者存在反向關(guān)系，但并不是直線關(guān)系，表明還有其它因素在發(fā)生作用。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，香港社會危機(jī)逐漸加劇。中產(chǎn)階級、負(fù)資產(chǎn)業(yè)主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達(dá)不滿、終于導(dǎo)致發(fā)生了2003年7月1日的50萬人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒有引起暴亂，亦沒有造成社會動蕩不安。但在經(jīng)濟(jì)形勢每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請辭。
香港房地產(chǎn)泡沫破滅亦同樣令百業(yè)蕭條，失業(yè)率上升，但香港的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較堅穩(wěn)，社會福利保障亦較其它東南亞國家完善，盡管民怨日深，但始終沒有造成太大的社會動蕩。在圖4為由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售價指數(shù)與特首董建華的支特度走趨比較，不難發(fā)現(xiàn)董建華自出任特首開始，支特度一直下跌，與樓價走勢相似，但波動幅度較細(xì)，支特度長期在50以下，而2003年7月期間更一度跌至40以下。
圖5為香港私人住宅售價指數(shù)與特首董建華的支特度的相關(guān)度分析，我們可以見到在樓價由55至95之區(qū)間，正相關(guān)度較高，高于或低于此區(qū)間，相關(guān)度較低，反映民意認(rèn)為某些環(huán)境不是特區(qū)政府或董建華所能控制的，例如亞洲金融風(fēng)暴或非典疫情令房價下跌，說明香港民意是有理智的。
三、總結(jié)
總而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個國民經(jīng)濟(jì)的增長。房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險問題，關(guān)系到政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施制定、企業(yè)投資方向確定以及金融機(jī)構(gòu)決策等。如果對房地產(chǎn)的泡沫程度、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險評估有誤，將可能會對個人、企業(yè)和社會造成無法估量的損失。日本、東南亞、香港等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的金融危機(jī)幾乎使這些國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)一蹶不振，也造成大批企業(yè)倒閉，投資者傾家蕩產(chǎn)。近代的資產(chǎn)泡沫破滅事件不但規(guī)模大、次數(shù)頻密、影響深遠(yuǎn)，而且不再局限于資本市場，有互動、跨國和跨產(chǎn)業(yè)的趨勢。近代較嚴(yán)重的泡沫事件包括八十年代末發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫、九十年代末發(fā)生的亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致部分東南亞地區(qū)的地產(chǎn)泡沫破滅，及在2000年發(fā)生的科網(wǎng)股泡沫破滅。至于香港，早于1881年便首次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但令人們記憶猶新的還是由1997年至2003年間房地產(chǎn)曾瀉近70％的經(jīng)歷。事實上，房地產(chǎn)泡沫在世界上其它大城市亦隨處可見，上海由1995年至1999年間房地產(chǎn)價格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年間下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年間下跌了近43％。當(dāng)然，房地產(chǎn)泡沫與大多數(shù)投機(jī)泡沫一樣，最終逃不了暴跌的下場。每一次房地產(chǎn)泡沫破滅不但令許多私房擁有者帶來痛苦，也對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至給政府的管治威信帶來沉重的打擊。研究房地產(chǎn)泡沫的成因、形成過程、泡沫破滅的誘因和導(dǎo)火線，舒解和燙平泡沫的方法和對策，特別是在設(shè)立預(yù)警機(jī)制、REITs和衍生工具(例如根據(jù)Halifac房價指數(shù)而設(shè)的hedgelets)，不但對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的實用性，而且對房地產(chǎn)以至金融理論的創(chuàng)新亦有一定的價值。因而，正確分析房地產(chǎn)泡沫的成因，房地產(chǎn)泡沫存在與否及泡沫的規(guī)模，從而正確評價房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險，對于政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)商投資決策及金融機(jī)構(gòu)決策等都有很好的參考作用(謝明干、江春澤1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.
Passivevictims
Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.
Survivingvictims
PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.
His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".
WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.
Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone
Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.
Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.
Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.
Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.
MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.
Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.
Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.
SethetryingtokillBodwinsymbolicallyconsti-tutesarestagingofhertrauma:thedeathofherdaughter.BodwinapproachesthehousetocollectDen-verforworkinthesamewaythatschoolteacherap-proachedtorecapturehisslaves.Butthistime,Sethechoosesadifferentcourseofaction.Insteadoftryingtoprotectherchildrenbykillingthem,shefliesatBodwinwithanicepick.Forthefirsttime,herprotestisdirectedoutwardtowardthesourceofoppression,representedbyBodwin(whostandsforschoolteacher),ratherthantakingtheformofself-destructionofmur-deringherownchildrenlasttime.AtthatmomentBeloveddisappears.Sheisalsoreleasedandsavedbymother''''shysteriaandherdesperateresponsetothesametrauma,whichthemotherandthedaughtershareforsolong.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測度；指標(biāo)；實證研究
1998年，我國開始取消福利分房，進(jìn)行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論也由此產(chǎn)生。事實上，我國房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無疑問的，但由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場蕭條，所以，整個房地產(chǎn)市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國的前列，房地產(chǎn)市場也取得長足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產(chǎn)市場的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場為例，選取房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標(biāo)來測度廣州房地產(chǎn)市場的泡沫程度。
一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測度
房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實際價格嚴(yán)重脫離理論價值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對于房地產(chǎn)的理論價值來說的。對于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發(fā)商的過熱投資和消費(fèi)者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。
對于房地產(chǎn)泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產(chǎn)的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標(biāo)法間接測評，即通過指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤以及未來收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來測度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場為例，進(jìn)行指標(biāo)法測度研究。
二、廣州房地產(chǎn)泡沫實證研究
本文主要選擇房價收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來源等多個泡沫測度指標(biāo)，來評價廣州房地產(chǎn)市場是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房價收入比指標(biāo)分析
房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負(fù)增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標(biāo)準(zhǔn)，房價增長率連續(xù)三年超過10％，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。
2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度指標(biāo)分析
房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與GDP增長速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對擴(kuò)張程度，指標(biāo)過高說明房地產(chǎn)業(yè)的相對高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達(dá)到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)低于同期全國房地產(chǎn)投資額年均增長率20％的水平(根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒1998—2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數(shù)增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說明廣州的房地產(chǎn)市場投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。3．商品房空置率指標(biāo)分析
商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達(dá)到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達(dá)到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。
4．房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況指標(biāo)分析
衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標(biāo)過高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤指標(biāo)來看，近幾年，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達(dá)到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達(dá)到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，遠(yuǎn)低于國際上多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家房地產(chǎn)開發(fā)8％的平均利潤率。這說明廣州房地產(chǎn)市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場比較理性，泡沫威脅不大。
5．房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源分析
房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源狀況一般有兩個指標(biāo)來衡量，一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴程度，指標(biāo)值過高，顯示銀行資金對房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來說明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過低，說明房地產(chǎn)行業(yè)對銀行和預(yù)售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴較為嚴(yán)重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達(dá)到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大，存在一定泡沫威脅。
6．城市居民消費(fèi)價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)比較
商品零售價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數(shù)高于商品零售價格指數(shù)，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數(shù)波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數(shù)明顯高于商品零售價格指數(shù)，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。
三、結(jié)論分析及對策
綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場雖然整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所以，今后一段時間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場膨脹。
1．從資金來源入手，加強(qiáng)對按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴(yán)把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過量流入房地產(chǎn)市場。
2．建立有效房地產(chǎn)信息機(jī)制，定期、如實公布房地產(chǎn)市場信息，防止房地產(chǎn)市場炒作。
3．鼓勵房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會化，減少企業(yè)對銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。
4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實行土地儲備制度，嚴(yán)格控制土地供給規(guī)模；另一個是實行商品房用地公開招標(biāo)拍賣，防止土地交易的黑箱操作。
[關(guān)鍵詞]人民幣升值房地產(chǎn)價格動態(tài)分析
人民幣升值以來，我國房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生，特別是進(jìn)入2008年后房地產(chǎn)市場陷入低迷，前幾年聚集起來的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)入破滅期。本文將立足人民幣升值和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀采用2005年7月～2008年9月的最新數(shù)據(jù)實證分析人民幣升值預(yù)期對房地產(chǎn)泡沫的影響。
在中國走向?qū)ν忾_放的背景下，投資者將有一個全球的投資組合視野，使國內(nèi)資產(chǎn)價格產(chǎn)生相對于匯率變動的貼水和升水，一國貨幣的匯率變動將成為其國內(nèi)資產(chǎn)價格變動的重要影響因素。本文認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生受人民幣匯率變動和熱錢因素的影響，若以ER、HP、HM分別表示人民幣實際有效匯率、房屋銷售價格指數(shù)和熱錢（用外匯儲備代替）。人民幣升值預(yù)期和房地產(chǎn)泡沫之間的VAR關(guān)系模型可以表示為：
αi為方程的系數(shù)，μ是白噪聲誤差項，t表示時間，i表示滯后階數(shù)。
作ADF平穩(wěn)性單位根檢驗可知，變量本身并不是平穩(wěn)的，在經(jīng)過一階差分以后變成平穩(wěn)時間序列。變量同階平穩(wěn)通過ADF單位根檢驗，說明變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗。根據(jù)AIC和SC值進(jìn)行判斷決定用滯后一階，即選用VAR（1）模型。本文基于VAR方法的協(xié)整系統(tǒng)檢驗，檢驗結(jié)果如表1：
注：*表示在5%的水平上拒絕原假設(shè)。
協(xié)整檢驗結(jié)果表明，實際有效匯率、房屋價格指數(shù)和外匯儲備之間存在著長期的均衡關(guān)系，協(xié)整方程為：
㏑HP=-0.048339㏑ER+0.003009㏑HM+4.803418+μ
（-1.661745）（2.742939）(46.86884)
則白噪聲誤差項μ=㏑HP+0.048339㏑ER-0.003009㏑HM-4.803418
對白噪聲誤差項μ進(jìn)行根檢驗，則
說明殘差本身是平穩(wěn)的，所以存在協(xié)整，遠(yuǎn)期是均衡的。建立VAR動態(tài)模型：
㏑HP=5.30207-0.000286㏑ER(t-1)+0.856916㏑HP(t-1)-
0.001546㏑HM(t-1)
實際有效匯率、熱錢對房地產(chǎn)價格有一個負(fù)的影響，即實際有效匯率的增長會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降，這似乎與人們的直覺相悖，然而由于人們對人民幣升值空間存在一個理性區(qū)間，當(dāng)人民幣升值到一定程度時，人們對人民幣升值預(yù)期減少，中國房地產(chǎn)預(yù)期收益度相應(yīng)上升，人們開始拋售，房地產(chǎn)價格應(yīng)聲下跌。以上分析是一種長期均衡，更加深入的分析需要通過誤差修正模型來進(jìn)行。在VAR系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，相應(yīng)的誤差修正模型（VEC）為：
㏑HP=-0.022919ECMt-1-0.139649ECMt-2+0.341095㏑HPt-1+0.02837㏑HMt-1+0.027381㏑ERt-1-0.001003
誤差修正模型系數(shù)項為負(fù)，說明房地產(chǎn)價格對長期趨勢的偏離不能在短期內(nèi)得到糾正，另上一期的房地產(chǎn)價格對當(dāng)期房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)的影響也很顯著。
根據(jù)房地產(chǎn)價格對人民幣實際有效匯率和外匯儲備的沖擊的響應(yīng)，在第一期給人民幣實際有效匯率一個正沖擊后，房地產(chǎn)價格先上升后下降，在第五期達(dá)到低點(diǎn)后上升，在第九期達(dá)到最高點(diǎn)，總體而言人民幣升值對房地產(chǎn)價格的增長是正的影響。第一期給外匯儲備一個正的沖擊后，房地產(chǎn)價格隨即開始逐漸增加，在第四期達(dá)到最高后回落。這表明房地產(chǎn)價格受到熱錢沖擊后隨即產(chǎn)生影響，而且這個影響有逐漸上升的趨勢。
泡沫對一國金融安全的威脅來源于泡沫膨脹期間不斷積累的金融風(fēng)險，泡沫破裂后金融危機(jī)的爆發(fā)不過是已有風(fēng)險的釋放。本文在此背景下得到如下結(jié)論:
1.在泡沫和金融不安全傳遞過程中，制度變遷提供了制度環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化起著助推作用，預(yù)期發(fā)揮著動力作用，而經(jīng)濟(jì)主體的行為變異則最終促成泡沫經(jīng)濟(jì)和金融不安全相互傳遞的實現(xiàn)。
2.保持外匯儲備的適當(dāng)規(guī)模，保證儲備資產(chǎn)的多元化以減少在本幣升值過程中對沖美元貶值的損失；對在利益驅(qū)使下通過各種渠道滲入我國進(jìn)行套利、套匯的國際游資進(jìn)行防范與控制，完善國際游資投機(jī)目標(biāo)市場的監(jiān)管，減少投機(jī)獲利區(qū)間，利用稅收措施抑制國際游資的大進(jìn)大出。
3提高宏觀調(diào)控預(yù)期性和有效性，真正提高宏觀調(diào)控的質(zhì)量。從根本上轉(zhuǎn)變宏觀調(diào)控方式和宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想。對宏觀調(diào)控措施更多地采用適時適度微調(diào)，靈活多次“點(diǎn)剎”，把握好調(diào)控節(jié)奏和力度，提高宏觀調(diào)控的技巧性以有效解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的矛盾和問題。
4.從全球視野的角度，全面調(diào)整中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的戰(zhàn)略定位和工具選擇；強(qiáng)化貨幣政策的國際協(xié)調(diào)，防止單邊調(diào)整帶來的巨大宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，積極通過雙邊和多邊體系進(jìn)行匯率協(xié)調(diào)和資本監(jiān)管協(xié)調(diào)；在金融交易展開相應(yīng)的國際價格形成機(jī)制的干預(yù)。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫原因?qū)Σ?/p>
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)存在投資比重過高，房地產(chǎn)貸款增長過快，商品房空置率過高，房價收入比過高等泡沫狀況，究其原因主要是以下因素所引起:
一，我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因
1.土地價格壟斷。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地政策的配套。土地要素市場的缺失使我國的房地產(chǎn)市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產(chǎn)價格普遍偏離其價值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)市場的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。
2.房地產(chǎn)開發(fā)市場行政壟斷。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有巨額的資金，企業(yè)無法進(jìn)入這一行業(yè)。弱化了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。加上我國根深蒂固的地方保護(hù)意識，形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。
3.地方政府經(jīng)濟(jì)利益影響下的房地產(chǎn)價格。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是在中國的房地產(chǎn)市場，地方政府成了經(jīng)濟(jì)利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動下，或明或暗助推房價上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序極不規(guī)范的根源。
4.城市化進(jìn)程加速促使住房需求剛性化。隨著我國政治、經(jīng)濟(jì)體制的改革，原有的城鄉(xiāng)二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進(jìn)程大大加快。城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口;城市建成區(qū)的迅速擴(kuò)大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費(fèi)的更新?lián)Q代，住房消費(fèi)潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對住房的需求加大。
5.房地產(chǎn)租賃市場不完善。我國房地產(chǎn)租賃市場很不完善?，F(xiàn)有的房屋租賃市場的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場的需求主休是進(jìn)城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理，使正常的租賃市場需求者望而卻步。
6.房地產(chǎn)投資與投機(jī)。我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費(fèi)成為了新的消費(fèi)熱點(diǎn)。住房價格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長，住房消費(fèi)兼具消費(fèi)和投資雙重功能，這進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。我國居民本就有購房置業(yè)的習(xí)慣，為了擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產(chǎn)消費(fèi)迅速高漲。再者，我國近幾年房地產(chǎn)需求的增長帶動了房價的攀升，從而為房地產(chǎn)投機(jī)奠定了基礎(chǔ)。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產(chǎn)市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。
二，我國房地產(chǎn)泡沫治理的對策
1.盡快建立土地要素市場。建立土地要素市場，通過市場發(fā)現(xiàn)土地的價值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估，在我國各地競相建設(shè)的開發(fā)區(qū)里，地價驚人的低廉，其基礎(chǔ)就是土地價值的嚴(yán)重低估;另一方面，在城市開發(fā)中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。房地產(chǎn)開發(fā)商通過在政府機(jī)構(gòu)中尋求其行政人、行業(yè)性壟斷、區(qū)域性壟斷、集體合謀壓低低價、壟斷性信息優(yōu)勢、強(qiáng)制拆遷等手段，以遠(yuǎn)低于市場價值的批租拿到優(yōu)良位置土地開發(fā)權(quán)。利潤越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過度膨脹。盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產(chǎn)市場人為控制，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。2.割斷地方政府與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)、政治利益。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20%～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的50%～80%。在歐美國家，地價、稅費(fèi)相加大約占到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產(chǎn)業(yè)趨之若鶩。不改變以經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為主要指標(biāo)考核政績的傳統(tǒng)，不斬斷地方與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。
3.綜合運(yùn)用稅收、金融政策，控制入市資金量。經(jīng)濟(jì)泡沫形成的前提是非理性預(yù)期，而基礎(chǔ)則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當(dāng)前貨幣資金供應(yīng)總量一時難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行精確打擊。在當(dāng)前情況下，建議:(1)盡快征收物業(yè)稅(不動產(chǎn)稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產(chǎn)稅，改變居民的心理預(yù)期。(5)取消期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度。(6)對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。
4.大力發(fā)展住房租賃市場。對出租住房的業(yè)主實行稅收豁免政策。對低收入者購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。對為低收入者開發(fā)租用住房的私人公司實行稅收抵扣。
5.分化城市功能，延伸住房供應(yīng)空間。過多的基礎(chǔ)設(shè)施集中于主城區(qū)，強(qiáng)化了人地矛盾，抬高了地價、房價，成為房地產(chǎn)沫的催化劑。分散基礎(chǔ)設(shè)施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國城市進(jìn)一步發(fā)展的明智之舉，也不失位平抑房價，解決住房困局的良方。
總之，伴隨我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的加速，我國房地產(chǎn)市場需求的旺盛局面還會持較長時間。如何進(jìn)一步改善我國居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國和諧社會建立的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，離不開對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，而房地產(chǎn)泡沫的治理則是房地產(chǎn)宏調(diào)控的主要目標(biāo)，對此我們必須有清醒的認(rèn)識。
參考文獻(xiàn)：
一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因
房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎(chǔ)價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎(chǔ)價值即合理價格是土地利用效益的資本化。
無論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價格波動都有區(qū)別，主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。
從本質(zhì)上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機(jī)制作用的起點(diǎn)，又是市場機(jī)制作用的結(jié)果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價格下降。而泡沫發(fā)生的時候，市場機(jī)制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運(yùn)行的一般規(guī)律。當(dāng)價格上漲、供給增大時，投資者預(yù)期價格進(jìn)一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產(chǎn)價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機(jī)者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機(jī)者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當(dāng)一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。
房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：
1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現(xiàn)是虛幻的。”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運(yùn)動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。
3.地價具有虛構(gòu)性。地價的虛構(gòu)性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。也就是說，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價是合理的，現(xiàn)實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財致富的欲望與從眾行為有關(guān)?！耙獟赍X，到海南；要發(fā)財，炒樓花”，成為當(dāng)時海南房地產(chǎn)熱時一些生意人的經(jīng)典。這一點(diǎn)在東南亞房地產(chǎn)泡沫中無不表現(xiàn)得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發(fā)商擠進(jìn)這個領(lǐng)域。他們認(rèn)為在前幾年冒出的兩萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司中只有20家宣布破產(chǎn)，可見這個行業(yè)仍有大的賺頭。許多開發(fā)商還想從繼續(xù)建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產(chǎn)市場熊市彌漫。
4.房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面）相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場是一個準(zhǔn)市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進(jìn)行的，這種成交價往往不能反映成交物業(yè)的真實價值。
5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計，在1992-1993年，海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
6.政府部門的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu)，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地。可見，政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。
二、房地產(chǎn)泡沫的危害
房地產(chǎn)過熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟(jì)帶來大而長期的負(fù)面影響，2001年，全國商品房空置面積凈增量為1100萬平方米，全年商品房空置面積增長10.5%，高于上年增長6.7%的水平，年底全國商品房空置面積已突破1億平方米大關(guān)，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_(dá)魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格虛高，會加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，增大購房者的違約風(fēng)險，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導(dǎo)致金融風(fēng)險，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機(jī)的教訓(xùn)我們必須吸取；此外，房地產(chǎn)價格過高還會影響人才的去留，嚴(yán)重削弱城市競爭力，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機(jī)遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面著眼：
1.大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。去年，國家計委、建設(shè)部宣布，投資1700億元，計劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計劃，曾令眾多房地產(chǎn)開發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元。現(xiàn)在，國家要重舉經(jīng)濟(jì)適用房大旗，由于北京的新開工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實施，房價持續(xù)上漲的空間就會被封殺。
2.強(qiáng)化土地資源管理，通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實行土地出讓公開招投標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動。
3.建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價和預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。
4.整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險。一要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）。二要強(qiáng)化個人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險。三要規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。
5.全國研究住房稅、費(fèi)政策，通過稅收杠桿促進(jìn)低價位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策；二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費(fèi)的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費(fèi)。
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭海》（1999年版）中有一個較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠(yuǎn)，便會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動應(yīng)當(dāng)反映實體資本和實業(yè)部門的運(yùn)動狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會造成社會經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟(jì)和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機(jī)炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會動蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價格微幅上揚(yáng)、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評價。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎(chǔ)扎實。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標(biāo)市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應(yīng)求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)，調(diào)控政策，問題，策略探討
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
前言
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴(kuò)張過快所引致的泡沫型增長愈發(fā)明顯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年中國城鎮(zhèn)居民房價收入比遠(yuǎn)超過正常水平。利用收益還原法進(jìn)行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，不難看出，當(dāng)今我國房價虛重，市場泡沫給實體經(jīng)濟(jì)帶來極大不穩(wěn)定。同時，供需結(jié)構(gòu)性的不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費(fèi)，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數(shù)量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時，房地產(chǎn)商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團(tuán)價格聯(lián)盟，引發(fā)市場失效，房價虛高。因此國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策現(xiàn)在已經(jīng)日益成為重要的課題。
二．當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題
1、我國房地產(chǎn)市場的資金來源結(jié)構(gòu)單一
從我國具體的情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場風(fēng)險便由銀行來分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補(bǔ)銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒有被有效刺激的情況下，實體行業(yè)不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環(huán)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財政、商業(yè)銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時土地出讓實行協(xié)議出讓制度。因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開發(fā)商在土地價格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時間超過出讓合同中規(guī)定的動工期滿1年未動工開發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使剛權(quán)。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。
3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理
我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價位的商品房投資，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設(shè)施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居民不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。
4,、地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設(shè)僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴(yán)重低于預(yù)期。
有些居民對房地產(chǎn)的偏好過高，個人借房投機(jī)思想泛濫
通脹預(yù)期對于短期消費(fèi)的刺激為中國普通公民進(jìn)行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關(guān)政策的機(jī)會成本大于不遵守所帶來的機(jī)會成本。利益驅(qū)使下，政策落實成難題。
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過度商業(yè)化、市場化，泡沫破滅的機(jī)會成本極高
超高的房價收入比嚴(yán)重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀(行業(yè)乃至整個金融業(yè)的巨大動蕩以及國民經(jīng)濟(jì)支柱的轟然崩塌。使得當(dāng)今市場在經(jīng)濟(jì)公平和社會公平之間進(jìn)退兩難。
三．針對政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策策略的建議
市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來了極大挑戰(zhàn)，基于以上的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：
1、規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈
為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實到地方，必須切斷當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團(tuán)之間的利益關(guān)系。通過中央直屬部門監(jiān)管、重整土地儲備中心等手段可強(qiáng)制性貫徹中央政策，另外，完善相關(guān)部門干部考核制度，將其業(yè)績與房價調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導(dǎo)作用。除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復(fù)雜也對購房者提出了很高的經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)要求，造成了不必要的購買成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。
2、開發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購房成本
房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導(dǎo)致售房和購房者均持未來上漲預(yù)期，由于有風(fēng)險存在，售房者需要購房者對房價下跌的可能進(jìn)行風(fēng)險補(bǔ)償――提價，因此風(fēng)險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風(fēng)險。針對房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開發(fā)商在購房建設(shè)和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風(fēng)險敞口，從而部分緩解房價泡沫。
3、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，抑制投資過熱
除了各類市場手段和法律手段，政府還應(yīng)當(dāng)注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預(yù)期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應(yīng)注重培養(yǎng)普通市民對政策的信心，同時，嚴(yán)懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。
四．結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)作為一項混合產(chǎn)品，同時具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)公平和社會公平的重要衡量要素之一。當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，通過不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們會找到合適的有效的合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的優(yōu)良、有序、健康、持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。
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[4]王曉輝 房地產(chǎn)價格泡沫形成與防治――泡沫測量與政策調(diào)控的作用 [學(xué)位論文]2008 - 北京大學(xué)：工商管理
論文摘要：房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，它高度依賴 金融 市場的信貸支持。如果信貸支持過度，將促使房地產(chǎn)業(yè)的非理性投資增加，房地產(chǎn)價格上漲過快，最終超過消費(fèi)者承受力而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。本文介紹了
查爾斯·p·金德爾伯格將“泡沫”定義為：“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！?nbsp;
房地產(chǎn)泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地產(chǎn)商品的供需矛盾、 企業(yè) 和私人的過度投機(jī)、金融機(jī)構(gòu)的貸款偏好等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格無節(jié)制地持續(xù)上揚(yáng)，使房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)而持續(xù)上漲，嚴(yán)重背離與之對應(yīng)的基礎(chǔ)價值的過程和狀態(tài)。
房地產(chǎn)泡沫的成因及對我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的判斷
從影響泡沫形成的各種因素來看，主要有三種：預(yù)期。由于土地具有稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，供給彈性最小。因此，市場對土地未來價格的樂觀預(yù)期，必然加大對土地的需求，從而使房地產(chǎn)價格偏離資產(chǎn)的實際價值；投機(jī)行為。投機(jī)行為對 經(jīng)濟(jì) 波動有很大影響，并且會推動資產(chǎn)泡沫的形成；非理性行為。市場并不是有效的，在信息不對稱的情況下，過度炒作常常會導(dǎo)致投資者高估或低估未來收益的現(xiàn)象。
我國房地產(chǎn)投資近幾年仍然高速增長。2006年前9個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額就達(dá)到12902.4億元，同比增長了24.3%。房地產(chǎn)投資的快速增長，使其占國有及其他單位固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，到2006年已經(jīng)達(dá)到破紀(jì)錄的22.6%。在國家加大宏觀調(diào)控力度的情況下，2006年全國商品房的價格同比仍上漲了5.5%，局部地方如北京、上海、廣州的房價相繼突破居民的心理價位。房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)超過經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。
2007年初，
（四）銀行信貸自身的非理性擴(kuò)張
銀行都把房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良的貸款品種，并且都在不遺余力地擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資就不會放慢增長速度，從而國內(nèi)銀行信貸擴(kuò)張就不會停止。從2007年1-2月央行公布的數(shù)據(jù)來看，新增人民幣貸款9814億元，較2006年同期增長近2700億元，銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張，加速了房地產(chǎn)泡沫的形成。銀行持有大量的房地產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價格上漲將提高銀行資本規(guī)模，從而改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)的信貸供給，而這又進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的價格。這一過程循環(huán)往復(fù)，使得房地產(chǎn)價格日益偏離實際均衡價格，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。
遏制銀行信貸非理性流入房地產(chǎn)的相關(guān)措施
（一）嚴(yán)格遵守銀行信貸緊縮的宏觀政策
銀行必須遵守國家信貸緊縮的宏觀政策，嚴(yán)格把守信貸關(guān)，提高信貸門檻，有效地抑制資金流入房地產(chǎn)業(yè)。因為，適當(dāng)提高銀行貸款利率，可以有效的抑制炒房者借助銀行貸款囤房炒房；提高存款準(zhǔn)備金率則可以收縮 金融 機(jī)構(gòu)的貸款總額，從而有效地抑制銀行向房地產(chǎn)市場的放貸沖動；提高購房首付比例，不僅可以降低銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例，也可以讓部分居民由于首付壓力而最終推遲購房。只有這樣，才能降低住房需求，有效防止房地產(chǎn)泡沫化，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康 發(fā)展 。
（二）加強(qiáng)金融監(jiān)管
加強(qiáng)金融監(jiān)管，預(yù)防和警惕房地產(chǎn)信貸中的金融風(fēng)險。做到貸款項目的 科學(xué) 論證，貸款發(fā)放的正確決策，確保貸款安全。提高信息的透明度，打擊投機(jī)活動，對有問題的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行徹底的清查。加強(qiáng)銀行信貸人員培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)員的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，避免出現(xiàn)業(yè)務(wù)員為了個人利益弄虛作假，損害國家和集體的利益。
