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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房屋權(quán)屬登記，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1.房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容。建設(shè)部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋權(quán)利人的申請，依法定程序?qū)ζ渖暾埖姆课莓a(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查、核實(shí)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的行為。
2.房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。筆者認(rèn)為，房屋權(quán)屬登記行為是房屋登記機(jī)關(guān)依權(quán)利人申請而作出的行政確認(rèn)行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認(rèn)是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認(rèn)定和證明等形式。行政登記確認(rèn)是指行政主體根據(jù)相對人的申請，對法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊的事項(xiàng)予以登記，從而依法確認(rèn)相對人某種法律地位、權(quán)利義務(wù)及其他法律事實(shí)、法律關(guān)系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權(quán)屬登記行為是房屋管理機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)應(yīng)權(quán)利人的申請作出的行為，是房產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權(quán)屬的法律關(guān)系的確認(rèn)，是對權(quán)利所有人合法擁有權(quán)利的真實(shí)性的證明。而行政確認(rèn)正是對行政相對人的法律地位和義務(wù)的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權(quán)利義務(wù)緊密相關(guān)的特定法律事實(shí)或法律關(guān)系。其次，該登記行為是為了實(shí)現(xiàn)行政管理目的而進(jìn)行，體現(xiàn)了國家管理房屋事務(wù)的行政目的，通過登記制度維護(hù)房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但在登記過程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對人的關(guān)系。在房屋權(quán)屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權(quán)屬登記都是對產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行政確認(rèn)，房屋登記主管部門通過向權(quán)利申請人頒發(fā)房屋證書證明其是合法權(quán)利人，體現(xiàn)了行政確認(rèn)行為的特點(diǎn)，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實(shí)性、合法性的有效明。
3.房屋權(quán)屬登記的分類
（1）總登記?？偟怯浭侵缚h級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。
（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。
（3）轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文書等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。
（4）變更登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。
（5）他項(xiàng)權(quán)利登記。他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。
（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
二、城市房屋權(quán)屬登記案件的司法審查
以上所列舉的各類房屋登記行為，權(quán)利人或利害關(guān)系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權(quán)向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標(biāo)準(zhǔn)是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準(zhǔn)則。由于房屋權(quán)屬登記案件往往法律關(guān)系復(fù)雜，加之法律法規(guī)對此規(guī)定過于籠統(tǒng)，因而實(shí)踐中對這類案件的審查標(biāo)準(zhǔn)一直存有爭議。
目前，登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國擔(dān)保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。大體而言，前述法律規(guī)范中對房產(chǎn)登記的條件主要設(shè)置了以下四個方面的內(nèi)容：一是申請人資格及相應(yīng)的證明文件；二是與登記內(nèi)容相關(guān)的房產(chǎn)證件和其他證件；三是必要的房屋權(quán)屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或公共利益，應(yīng)不予登記的情形。上述內(nèi)容簡言之為證件齊全、權(quán)屬清楚、無爭議。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進(jìn)行的形式審查。
已經(jīng)頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；如實(shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。該條還規(guī)定，申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實(shí)地查看。該條中的“查驗(yàn)”，是既要查又要驗(yàn)的意思，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡到審慎的義務(wù)，在最大程度上保證登記的真實(shí)性。比如，大量的房屋登記諸如轉(zhuǎn)讓、抵押，房產(chǎn)證是當(dāng)事人必須提供的。在目前房產(chǎn)證造假情況較嚴(yán)重的情況下，對于房產(chǎn)證的真實(shí)性，登記機(jī)構(gòu)就必須查明。因?yàn)榉慨a(chǎn)證是由登記機(jī)構(gòu)發(fā)出的，審查房產(chǎn)證的真?zhèn)螌τ诘怯洐C(jī)構(gòu)來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個房產(chǎn)證，結(jié)果兩個房產(chǎn)證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權(quán)無效，抵押權(quán)人造成了重大損失，那么，登記機(jī)構(gòu)肯定負(fù)有審查不嚴(yán)的責(zé)任。筆者認(rèn)為房產(chǎn)管理部門在作出行政登記行為時，只是根據(jù)當(dāng)事人提供的申請材料進(jìn)行形式上的審查，并不能對當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利狀況進(jìn)行改變，也不能對當(dāng)事人是否真正享有某項(xiàng)民事權(quán)利進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的確認(rèn)，至于當(dāng)事人之間的糾紛，房產(chǎn)管理部門更無權(quán)進(jìn)行裁決，不能加大房產(chǎn)部門的責(zé)任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對登記行為事實(shí)、證據(jù)的審查。對此問題，理論與實(shí)務(wù)中存在是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查的爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取形式審查標(biāo)準(zhǔn)，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭議不僅存在于法院和登記機(jī)關(guān)之間，即使不同的法院對審查標(biāo)準(zhǔn)的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、實(shí)質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過程中，究竟應(yīng)該承擔(dān)多大的責(zé)任，是只需對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行形式審查，還是不僅要進(jìn)行形式要件的審查，還要負(fù)責(zé)審查申請材料的真?zhèn)我约胺申P(guān)系的真實(shí)性，這在實(shí)踐當(dāng)中一直存在爭議。
司法實(shí)踐中，如果采用形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，將使行政訴訟重復(fù)登記機(jī)關(guān)的審查過程，無法體現(xiàn)司法機(jī)關(guān)對行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護(hù)相對人合法權(quán)益與監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行政的理念。但如果采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質(zhì)不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權(quán)利，也不是對行政相對人與他人之間權(quán)利或事實(shí)狀態(tài)的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權(quán)利與事實(shí)的狀態(tài)的記載。由于登記機(jī)關(guān)在登記程序中采取的是形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，因此，要求其對可能存在的利害關(guān)系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質(zhì)不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機(jī)關(guān)之間的行政爭議，體現(xiàn)的是司法權(quán)對行政權(quán)的監(jiān)督。采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)將使行政訴訟陷入確定真正權(quán)利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認(rèn)為，房產(chǎn)登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無論是強(qiáng)調(diào)形式審查還是實(shí)質(zhì)審查都不妥當(dāng)。
筆者認(rèn)為，審理房產(chǎn)登記行政案件應(yīng)依照前述法律規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)。具體而言，該審查標(biāo)準(zhǔn)要求登記機(jī)關(guān)：一是要把申請人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標(biāo)準(zhǔn)對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關(guān)法律法規(guī)所要求的標(biāo)準(zhǔn)對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內(nèi)容是否滿足法律要素的要求；三是要運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細(xì)分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請材料形成的證據(jù)鏈?zhǔn)欠褡阋宰C明申請人為登記房屋的權(quán)利人等等。綜上，在目前司法實(shí)踐中，依照《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《房屋登記辦法》有關(guān)房屋登記的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對權(quán)利人的申請進(jìn)行的審查，包含了形式審查的內(nèi)容，即對申請人提交的產(chǎn)權(quán)來源資料是否齊全進(jìn)行審查，也包含了實(shí)質(zhì)審查的內(nèi)容，即要對權(quán)利人申請登記的房屋權(quán)屬是否清楚進(jìn)行審核。這就體現(xiàn)出我國現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實(shí)質(zhì)審查雙方面的。
三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機(jī)關(guān)在辦理房屋登記中存在的問題
1、忽視實(shí)體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請?jiān)诤螅k證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。
2、房屋登記機(jī)關(guān)在申請人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產(chǎn)一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產(chǎn)，被告于當(dāng)日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當(dāng)日應(yīng)邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉(zhuǎn)移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權(quán)利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權(quán)屬問題產(chǎn)生糾紛。原告認(rèn)為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，申請轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權(quán)證，故該房屋權(quán)屬并未實(shí)際轉(zhuǎn)移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉(zhuǎn)移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。
3、登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請材料申請進(jìn)行登記的行政行為?，F(xiàn)行法律雖然沒有明確房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對當(dāng)事人申請登記材料作實(shí)體審查，也沒有能力鑒別當(dāng)事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實(shí)性和簽字的真實(shí)性，初始登記中未存有原告身份證復(fù)印件和簽字，未出證的情況下即進(jìn)行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認(rèn)為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！贝送?，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)”。例五大連池法院審理周士元訴房產(chǎn)處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關(guān)系，五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權(quán)人變更登記為其房屋所有權(quán)人，依據(jù)其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產(chǎn)登記部門提供周世元的房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記部門審查，將五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)證變更登記為五房權(quán)證青字第1010460號房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號房屋所有權(quán)證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權(quán)，請求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號房屋所有權(quán)證。法院審查認(rèn)為孫繼福向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實(shí)不符，可以確認(rèn)為虛假材料。房屋登記部門依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，依法不能成立，應(yīng)予撤銷。
4、違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭議或不清的情況下進(jìn)行了登記。
四、對該類案件解決對策、意見和建議
1、正確認(rèn)識房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對民事行為的認(rèn)可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認(rèn)清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進(jìn)一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。
2、明確對房產(chǎn)登記行為的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。司法是最終的救濟(jì)渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機(jī)關(guān)。
3、注重保護(hù)行政管理相對方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動產(chǎn)標(biāo)的額很大，矛盾尖銳，處理不當(dāng)，會影響社會穩(wěn)定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。
4、正確處理行使審判職能與支持登記機(jī)關(guān)依法行政的矛盾。由于房產(chǎn)登記相關(guān)法律規(guī)定欠缺、抽象、簡單，而大家對法律理解的分歧又較大，不可避免登記機(jī)關(guān)的結(jié)論與法院的認(rèn)定存在不同。一方面，我們要堅(jiān)決糾正登記機(jī)關(guān)的錯誤觀點(diǎn)，另一方面，也要進(jìn)一步加強(qiáng)與他們的溝通，通過提出司法建議、召開座談會、聯(lián)合舉辦講座等方式，達(dá)成法律理解的一致和案件處理的共識，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。
第一條為加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋權(quán)屬登記管理,保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益,根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定,制定本辦法。
第二條本辦法適用于漯河市城市規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的集體土地房屋權(quán)屬登記。
第三條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)集體土地房屋權(quán)屬登記管理工作。
規(guī)劃、土地等有關(guān)部門按各自職責(zé)配合做好集體土地房屋權(quán)屬登記管理工作。
第四條集體土地房屋實(shí)行房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度。
權(quán)屬證書采用全國統(tǒng)一樣式的《房屋所有權(quán)證》,《房屋所有權(quán)證》是權(quán)利人依法享有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。
第五條自然人、法人和其他組織依法取得集體土地房屋,應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)行政主管部門(以下稱登記機(jī)關(guān))申請房屋權(quán)屬登記,領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。
第六條集體土地房屋權(quán)屬登記,應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
第二章房屋權(quán)屬登記
第七條房屋權(quán)屬登記分為:(一)初始登記;(二)轉(zhuǎn)移登記;(三)變更登記;(四)他項(xiàng)權(quán)利登記;(五)注銷登記。第八條集體土地房屋權(quán)屬登記,按以下程序進(jìn)行:(一)登記申請。申請人向登記機(jī)關(guān)申請;(二)權(quán)屬審核。登記機(jī)關(guān)對申請人的申請進(jìn)行審查核實(shí),提出審核意見;(三)公告。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要公告的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告;(四)核準(zhǔn)登記。經(jīng)登記機(jī)關(guān)復(fù)核,房屋權(quán)屬清楚,沒有異議的,由登記機(jī)關(guān)向申請人頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第九條集體土地房屋權(quán)屬登記由房屋權(quán)利人申請。
權(quán)利人為法人、其他組織的,應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱,由其法定代表人申請。
權(quán)利人為自然人的,應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。
房屋共有或房屋所占土地共有的,由共有人共同申請。
他項(xiàng)權(quán)利登記,由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請。
第十條房屋權(quán)利人可以委托人申請房屋權(quán)屬登記。人申請登記時,除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)人的有效證件外,還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人的書面委托書。
第十一條新建房屋的,申請人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記,應(yīng)提交:(一)集體土地使用證或土地來源證明;(二)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)房屋竣工驗(yàn)收證明;(四)房屋建筑面積測繪報告及圖紙。1990年以前建成房屋的,權(quán)利人申請房屋所有權(quán)初始登記,應(yīng)提交:(一)集體土地使用證或土地來源證明;(二)權(quán)利人為自然人的,應(yīng)提交所在鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)的建房證明,權(quán)利人為法人或其他組織的,應(yīng)提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證;(三)房屋竣工驗(yàn)收證明。
第十二條房屋權(quán)屬依法發(fā)生轉(zhuǎn)變的,應(yīng)當(dāng)申請轉(zhuǎn)移登記;符合法律法規(guī)規(guī)定的,準(zhǔn)予轉(zhuǎn)移登記。
申請轉(zhuǎn)移登記,權(quán)利人應(yīng)提交房屋所有權(quán)證書以及相關(guān)合同、協(xié)議、證明等文件。
第十三條房屋權(quán)利人名稱變更或房屋面積發(fā)生變化的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)申請變更登記。
房屋占地面積超出原集體土地使用權(quán)面積的,應(yīng)由土地部門確定集體土地使用權(quán)后,進(jìn)行變更登記。
申請變更登記的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證書及相關(guān)證明文件。
第十四條依法準(zhǔn)予設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項(xiàng)權(quán)利登記,同時到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)抵押登記。
申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記,權(quán)利人應(yīng)提交房屋權(quán)屬證書,相關(guān)土地所有者同意抵押的書面證明,設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。
第十五條因房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止等原因,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。
申請注銷登記,權(quán)利人應(yīng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
第十六條有下列情形之一的,經(jīng)權(quán)利人申請可以準(zhǔn)予暫緩登記:(一)因正當(dāng)理由不能按期提交有關(guān)證明文件的;(二)房屋權(quán)屬有爭議的;(三)按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的;(四)依法應(yīng)當(dāng)暫緩登記的;
第十七條有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做出不予登記的決定:(一)屬于違章建筑或臨時建筑的;(二)不能提供有效房屋權(quán)屬證明文件的;(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。第十八條有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書:(一)申請不實(shí)的;(二)涂改、偽造房屋權(quán)屬證書的;(三)房屋權(quán)利滅失,權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的;(四)因登記機(jī)關(guān)工作人員工作失誤,造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。
注銷房屋權(quán)屬證書,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做出書面決定,并送達(dá)權(quán)利人。
第十九條登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記申請之日起7日內(nèi)決定是否予以登記,對暫緩登記、不予登記的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的,初始登記、變更登記、應(yīng)當(dāng)在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)登記,并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;轉(zhuǎn)移登記應(yīng)在受理登記后的10日內(nèi)核準(zhǔn)登記,并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后7日內(nèi)核準(zhǔn)登記,并頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書;注銷登記應(yīng)在受理后的2日內(nèi)核準(zhǔn)注銷,并注銷房屋權(quán)屬證書。
第二十條房屋權(quán)屬證書破損,經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換證的,予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的,權(quán)利人應(yīng)及時向登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā),由登記機(jī)關(guān)公告作廢,90日內(nèi)無異議的,予以補(bǔ)發(fā)。第二十一條房屋權(quán)屬登記,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書工本費(fèi)。
登記費(fèi)和工本費(fèi)的收取辦法及標(biāo)準(zhǔn)由國家統(tǒng)一制定,在國家統(tǒng)一制定的辦法和標(biāo)準(zhǔn)頒布之前,參照國有土地房屋登記費(fèi)的收取辦法和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第三章法律責(zé)任
第二十二條以虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等非法手段獲取房屋權(quán)屬證書的,由登記機(jī)關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書或公告其房屋權(quán)屬證書作廢,并依法予以處罰。
第二十三條登記機(jī)關(guān)工作人員在房屋權(quán)屬登記管理工作中、、循私舞弊的,給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第四章附則
第二十四條本辦法由漯河市人民政府法制機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。
房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。
【法律依據(jù)】
《物權(quán)法》第十四條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
第一條 為加強(qiáng)房屋權(quán)屬管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記。
本條例所稱城鎮(zhèn)，是指按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)。
第三條 本條例所稱房屋權(quán)屬登記，是指房屋所有權(quán)、房屋共有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典當(dāng)?shù)确课菟?xiàng)權(quán)利的登記。
本條例所稱房屋權(quán)利人，是指依法享有房屋所有權(quán)、房屋共有權(quán)、房屋他項(xiàng)權(quán)的自然人、法人和其他組織。
第四條 房屋權(quán)屬管理實(shí)行登記發(fā)證制度，依法登記的房屋權(quán)利受法律保護(hù)房屋權(quán)利人對其依法取得所有權(quán)、共有權(quán)的房屋在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有占有、使用、收益、處分權(quán)利。
第五條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
第六條 市人民政府房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本條例的組織實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督、檢查。
市人民政府房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本市市區(qū)范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作；縣（市）人民政府房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本縣（市）城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記工作。
市、縣（市）人民政府房產(chǎn)行政管理部門以下稱登記機(jī)關(guān)。
第七條 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法做好房屋權(quán)屬登記、發(fā)證、房屋測繪和權(quán)屬檔案的管理工作。
第二章 登記一般規(guī)定
第八條 房屋所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利及滅失，均應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定進(jìn)行登記。
房屋權(quán)屬登記的種類包括：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。
第九條 房屋權(quán)利人申請房屋權(quán)屬登記，法人和其他組織應(yīng)當(dāng)使用其依法登記或者批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的名稱；成年人應(yīng)當(dāng)使用身份證件所載姓名；未成年人應(yīng)當(dāng)使用戶籍所載姓名。
房屋權(quán)利人可以委托人申請房屋權(quán)屬登記。人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)公證的房屋權(quán)利人的委托書。
第十條 房屋權(quán)利人申請房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定向登記機(jī)關(guān)提交有關(guān)文件、證件；所提交的文件、證件應(yīng)當(dāng)為正本。
登記機(jī)關(guān)受理登記的，應(yīng)當(dāng)出具受理文件收據(jù)。
第十一條 因下列情形之一進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同申請：
（一）買賣；
（二）交換；
（三）贈與（遺贈的除外）；
（四）抵押；
（五）典當(dāng)；
（六）二人以上（含二人）共有房屋；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十二條 因下列情形之一進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，當(dāng)事人可以一方申請：
（一）總登記和初始登記；
（二）變更登記；
（三）繼承、遺贈；
（四）仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解、裁決、裁定、判決；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十三條 有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可以直接代為登記：
（一）依法由登記機(jī)關(guān)直管的公房和代管的房屋；
（二）無人主張權(quán)利的房屋；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
代為登記的房屋，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第十四條 因下列情形之一查封房屋或者限制房屋權(quán)利的，依法作出的決定、裁定應(yīng)當(dāng)送達(dá)登記機(jī)關(guān)，并且應(yīng)當(dāng)在決定書、裁定書中詳細(xì)載明查封或者限制的內(nèi)容、起止時間：
（一）人民法院依法作出的沒收、查封房屋或者以其他形式限制房屋權(quán)利的裁定、判決已經(jīng)生效的；
（二）公安、檢察機(jī)關(guān)依法對已立案的案件，根據(jù)案情需要查封房屋或者以其他形式限制房屋權(quán)利并作出正式?jīng)Q定的；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
查封房屋或者限制房屋權(quán)利期限屆滿需要繼續(xù)查封或者限制的，有關(guān)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在期滿前，作出繼續(xù)查封或者限制的決定、裁定，并送達(dá)登記機(jī)關(guān)；期滿時未送達(dá)的，房屋權(quán)利人的權(quán)利自然恢復(fù)。
第十五條 有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)暫緩登記：
（一）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；
（二）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；
（三）房屋權(quán)屬糾紛尚未解決的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十六條 有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)不予登記：
（一）違法建筑；
（二）臨時建筑；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十七條 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理房屋權(quán)屬登記之日起20日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記、暫緩登記、不予登記的書面決定，并送達(dá)房屋權(quán)利人（申請人）。
第十八條 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對房屋權(quán)利人的登記申請進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、應(yīng)當(dāng)提交的證件完備的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在作出準(zhǔn)予登記之日起40日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記應(yīng)當(dāng)在作出準(zhǔn)予登記之日起20日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。
第十九條 房屋權(quán)屬證書是房屋權(quán)利人依法擁有房屋權(quán)利的唯一合法憑證。
登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)頒發(fā)國家建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制的房屋權(quán)屬證書。
共有的房屋，由房屋權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)《房屋所有權(quán)證》，其余共有人執(zhí)《房屋共有權(quán)證》。
《房屋共有權(quán)證》與《房屋所有權(quán)證》具有同等法律效力。
第二十條 房屋權(quán)屬證書破損影響使用的，由房屋權(quán)利人提出申請，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審核、確認(rèn)需要換發(fā)的，予以換發(fā)新的房屋權(quán)屬證書。
房屋權(quán)屬證書遺失的，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時登報聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)；登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)公告，6個月內(nèi)沒有人提出異議的，補(bǔ)發(fā)新的房屋權(quán)屬證書。
第二十一條 房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定交納登記費(fèi)用。
登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)公示房屋權(quán)屬登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十二條 從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過縣級以上登記機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持市級登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一頒發(fā)的證件上崗。
第三章 房屋權(quán)屬登記
第一節(jié) 總登記和初始登記
第二十三條 登記機(jī)關(guān)為了清理產(chǎn)權(quán)、整理產(chǎn)籍，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)，可以在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬進(jìn)行總登記或者驗(yàn)（換）證。
第二十四條 總登記或者驗(yàn)（換）證應(yīng)當(dāng)由市、縣（市）人民政府在規(guī)定期限開始之日30日前公告。
公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）總登記或者驗(yàn)（換）證的區(qū)域；
（二）登記期限；
（三）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件和材料；
（四）受理登記地點(diǎn)；
（五）其他有關(guān)事項(xiàng)。
凡列入總登記或者驗(yàn)（換）證范圍內(nèi)的，無論房屋權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。
第二十五條 新建成的房屋，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收之日起3個月內(nèi)申請房屋權(quán)屬初始登記，并提交如下證件和材料：
（一）土地使用證；
（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（四）建設(shè)工程施工許可證；
（五）竣工總平面圖、分層平面圖和驗(yàn)收報告；
（六）房屋權(quán)利人（人）的有效證件。
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持項(xiàng)目建設(shè)圖紙和有關(guān)批準(zhǔn)文件到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)售登記。
對建造成本已計入商品房屋成本的拆遷安置用房和公共服務(wù)配套建筑，其產(chǎn)權(quán)確定為國有房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在組織進(jìn)戶前，持經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的拆遷安置用房和公共服務(wù)配套建筑明細(xì)等材料，按照本條例第十三條規(guī)定辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
第二節(jié) 轉(zhuǎn)移登記和變更登記
第二十七條 房屋買賣、贈與、繼承、交換、析產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，國有直管房屋的有償轉(zhuǎn)讓，單位房屋的調(diào)撥、兼并以及其他合法方式使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
第二十八條 購買現(xiàn)有公有住房而使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，持公有住房出售手續(xù)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
第二十九條 購買商品房屋，承購人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣成交之日起30日內(nèi)，持下列證件和材料辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：
（一）商品房銷售票據(jù)；
（二）商品房購銷合同；
（三）契稅證明；
（四）交易過戶單；
（五）房屋權(quán)利人（人）的有效證件提交的證件和材料內(nèi)容與房屋實(shí)際不符的，還應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)的證明材料。
第三十條 已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房屋，因單位系統(tǒng)內(nèi)調(diào)撥、兼并而使權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在行為發(fā)生之日起30日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書、上級主管部門批準(zhǔn)文件、法定代表人（人）的有效證件辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
第三十一條 已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房屋，因仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院的調(diào)解、決定、裁決、裁定、判決而使權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在法律文件生效之日起30日內(nèi)，持下列證件和材料辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：
（一）房屋權(quán)屬證書；
（二）仲裁機(jī)構(gòu)或者人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、裁決書、決定書、裁定書或者判決書；
（三）契稅證明；
（四）交易過戶單；
（五）房屋權(quán)利人（人）的有效證件。
第三十二條 已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房屋，因買賣、贈與或者以其他合法方式轉(zhuǎn)讓而使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)的合同生效之日起30日內(nèi)，持下列證件和材料辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：
（一）房屋權(quán)屬證書；
（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；
（三）契稅證明（依法可不納契稅的除外）；
（四）交易過戶單；
（五）當(dāng)事人（人）的有效證件。
繼承、贈與、涉外以及其他依法需要公證的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的公證材料。
第三十三條 已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房屋因分割、擴(kuò)建、改建和部分拆除、倒塌、焚毀使房屋現(xiàn)狀發(fā)生變更及其他個別登記事項(xiàng)的變更，應(yīng)當(dāng)辦理房屋權(quán)屬變更登記。
第三十四條 有下列情形之一的，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明材料，申請變更登記：
（一）房屋權(quán)利人名稱變更的；
（二）房屋面積增加或者減少的；
（三）房屋翻建或者部分改建的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
房屋座落的街道名稱、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的，有關(guān)部門或者單位應(yīng)當(dāng)及時通知登記機(jī)關(guān)；登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)免費(fèi)為房屋權(quán)利人進(jìn)行變更登記。
第三節(jié) 他項(xiàng)權(quán)利登記
第三十五條 房屋權(quán)利人以其依法取得的房屋設(shè)定抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利合同書、當(dāng)事人及人的有效身份證件辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記。
第三十六條 登記機(jī)關(guān)依法對申請登記的事項(xiàng)進(jìn)行審查、確認(rèn)后，核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
第三十七條 抵押或者典當(dāng)期滿，因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)處分房屋或者典權(quán)人依法取得房屋所有權(quán)而使房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本條例第三十二條規(guī)定辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
第四節(jié) 注銷登記
第三十八條 房屋權(quán)屬依法終止的，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房屋權(quán)屬注銷登記。
第三十九條 已確認(rèn)權(quán)屬的房屋，因不可抗力倒塌、焚毀的，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自房屋滅失之日起60日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書和相應(yīng)的證明材料，申請房屋權(quán)屬注銷登記。
第四十條 房屋權(quán)利人自行拆除房屋的，應(yīng)當(dāng)在拆除前，持房屋權(quán)屬證書及有效證件，申請房屋權(quán)屬注銷登記。
第四十一條 因城市建設(shè)需要拆遷的房屋，拆遷單位應(yīng)當(dāng)在拆遷許可證發(fā)放前，持用地批準(zhǔn)書、用地批復(fù)、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃拆遷范圍圖、關(guān)于基本建設(shè)項(xiàng)目計劃的批復(fù)、房屋安全鑒定書、房屋價值評估報告書等材料，申請房屋權(quán)屬注銷登記。
第四十二條 房屋他項(xiàng)權(quán)利終止，房屋所有權(quán)人、共有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書及債務(wù)清償證明等材料，共同申請他項(xiàng)權(quán)利注銷登記。
第四十三條 有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：
（一）房屋權(quán)屬滅失，房屋權(quán)利人未按照本條例規(guī)定申請注銷登記的；
（二）持證人申請登記時隱瞞真實(shí)情況或者偽造有關(guān)證件、材料，用欺騙手段獲準(zhǔn)登記的；
（三）因登記機(jī)關(guān)工作人員的過錯，造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的；
（四）因其他原因依法應(yīng)當(dāng)注銷房屋權(quán)屬證書的。
登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在作出注銷房屋權(quán)屬證書決定之日起15日內(nèi)書面通知當(dāng)事人，限期上繳房屋權(quán)屬證書；逾期未上繳的，由登記機(jī)關(guān)公告房屋權(quán)屬證書作廢。
因本條第一款第（三）項(xiàng)原因，注銷登記后需重新登記的，登記機(jī)關(guān)不得另行收取登記費(fèi)。
第四章 法律責(zé)任
第四十四條 涂改房屋權(quán)屬證書和以欺騙手段獲準(zhǔn)房屋權(quán)屬登記的，由登記機(jī)關(guān)注銷其房屋權(quán)屬證書、沒收其非法所得，并可對當(dāng)事人處以1000元以上10000元以下的罰款。
第四十五條 偽造房屋權(quán)屬證書的，由登記機(jī)關(guān)沒收其偽造的房屋權(quán)屬證書及違法所得，并可以對當(dāng)事人處以10000元以上30000元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
第四十六條 登記機(jī)關(guān)以外的其他組織，擅自受理房屋權(quán)屬登記或者擅自制作、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，由登記機(jī)關(guān)沒收其房屋權(quán)屬證書和違法所得；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第一條、為加強(qiáng)我市城市房屋權(quán)屬管理，維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條、本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指人民政府房產(chǎn)行政主管部門對房屋所有權(quán)以及由此產(chǎn)生的抵押、設(shè)典等他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。
第三條、我市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋均須辦理房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取國家統(tǒng)一印制的加蓋市、縣房產(chǎn)行政主管部門印章的房屋權(quán)屬證書。
第四條、市、縣房產(chǎn)行政主管部門是房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。
市房產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)工作需要，委托區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作，并對違反本辦法的行為實(shí)施行政處罰。
第二章、房屋權(quán)屬登記
第五條、房屋權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記。
第六條、登記機(jī)關(guān)根據(jù)需要，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行總登記；對已發(fā)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。
凡列入總登記范圍的，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取權(quán)屬證書、權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦理登記。
第七條、新建的房屋應(yīng)當(dāng)辦理初始登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房，應(yīng)當(dāng)在銷售前辦理注冊登記，實(shí)行預(yù)售的辦理商品房預(yù)售登記。
第八條、因房屋買賣、交換、贈與、繼承、析產(chǎn)、分割、劃撥和判決、仲裁、企業(yè)合并、兼并、分立等原因致使房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記。
第九條、房屋權(quán)利人法定名稱或者姓名改變，房屋座落的地址名稱改變，房屋現(xiàn)狀、用途改變等，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。
第十條、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記。
第十一條、因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記。
第十二條、辦理房屋權(quán)屬登記時，權(quán)利人除向登記機(jī)關(guān)提交單位和有關(guān)人員的有效證明外，還須提交下列證件：
（一）新建成的房屋，須提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、圖紙等；
（二）翻建、改建、擴(kuò)建的房屋，須提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料、圖紙等；
（三）買賣、交換的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同或者交換合同和契證；
（四）贈與的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、贈與書、公證書和契證；
（五）繼承的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、遺產(chǎn)繼承證件、公證書和契證；
（六）分家析產(chǎn)或分割的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、分家析產(chǎn)單據(jù)或者分割單據(jù)和契證；
（七）劃撥的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、批準(zhǔn)劃撥證件等；
（八）仲裁或者判決的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、裁決書或者判決書等；
（九）拆除的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)拆除的證件等；
（十）抵押或者設(shè)典的房屋，須提交房屋所有權(quán)證、抵押或者典當(dāng)合同等；
（十一）房屋權(quán)利人法定名稱改變、房屋用途變更的，須提交房屋權(quán)屬證書及其名稱、用途變更的文件、證明等；
（十二）企業(yè)合并、兼并、分立，其房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移登記，須提交原房屋所有權(quán)證、有關(guān)部門批準(zhǔn)合并、兼并、分立的文件等。
第十三條、房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人申請登記，也可委托人申請登記。委托登記的，人應(yīng)當(dāng)出具委托書、委托人和委托人的身份證件及其他有關(guān)證明文件。
權(quán)利人為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用法定名稱，并由法定代表人申請。
權(quán)利人為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。
權(quán)利人共有的房屋，由權(quán)利人共同申請。
設(shè)定房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請。
房產(chǎn)行政主管部門直接管理的公有房屋、代管的房屋及無人主張權(quán)利的房屋，由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。
第十四條、房屋權(quán)屬登記按下列程序進(jìn)行：
（一）申請、收件；
（二）勘丈繪圖；
（三）產(chǎn)權(quán)審核；
（四）必要的公告；
（五）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第十五條、總登記、驗(yàn)證或者換證，在規(guī)定期限開始之日30日前，由市、縣人民政府公告，公告內(nèi)容主要包括：
（一）登記、驗(yàn)證、換證的區(qū)域范圍；
（二）申請期限；
（三）權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件；
（四）受理申請的機(jī)關(guān)、地點(diǎn)；
（五）其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)。
第十六條、總登記、驗(yàn)證及換證，在市、縣人民政府公告的期限內(nèi)完成。
初始登記，包括商品房注冊登記和商品房預(yù)售登記。商品房注冊登記，應(yīng)當(dāng)自新房竣工驗(yàn)收合格之日起3個月內(nèi)申請登記。商品房預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)在預(yù)售前申請辦理登記。
轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請登記。
第十七條、有下列情形之一的，可暫緩登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自接到權(quán)利人登記申請之日起30日內(nèi)作出書面決定，并通知申請人：
（一）房屋權(quán)屬有爭議尚未解決的；
（二）證件不全，按規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；
（三）有正當(dāng)理由不能按時提交證明材料的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定可以暫緩登記的。
第十八條、有下列情形之一的，不予登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自接到登記申請之日起30日內(nèi)作出書面決定，并通知申請人：
（一）屬于違章建筑或者臨時建筑的；
（二）不能提供有效的房屋權(quán)屬證明的；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十九條、從事房屋權(quán)屬登記的工作人員，必須經(jīng)市以上登記機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。
第二十條、房屋權(quán)屬登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定交納費(fèi)用。
第三章、房屋權(quán)屬證書
第二十一條、登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書，是依法擁有房屋所有權(quán)或者他項(xiàng)權(quán)利的唯一合法憑證，受法律保護(hù)。
第二十二條、房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
第二十三條、房產(chǎn)行政主管部門管理的國有直管房屋，企、事業(yè)單位的自管房屋，軍隊(duì)房屋以及其他法人、合法組織和個人所有的房屋，頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。
共有的房屋頒發(fā)《房屋共有權(quán)證》。
設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的房屋頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
第二十四條、房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時登報聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的，予以補(bǔ)發(fā)。
第二十五條、有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)注銷房屋權(quán)屬證書：
（一）申報資料不實(shí)的；
（二）涂改房屋權(quán)屬證書的；
（三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；
（四）因登記機(jī)關(guān)及其工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的；
（五）重復(fù)登記的。
注銷房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)由市、縣登記機(jī)關(guān)作出書面決定，并送達(dá)房屋權(quán)利人，同時予以登報公告。
第四章、罰則
第二十六條、違反本辦法，有下列行為之一的，由登記機(jī)關(guān)按下列規(guī)定予以處罰：
（一）未按期進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，處原費(fèi)用3倍以下罰款；
（二）以虛報、瞞報等手段獲得房屋權(quán)屬證書或者涂改房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，給予警告，可以并處1千元以上1萬元以下罰款；
（三）偽造、非法印制房屋權(quán)屬證書的，沒收證書和違法所得，可以并處1萬元以上3萬元以下罰款。
違反本辦法規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十七條、因登記人員工作過失致使房屋權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失的，由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十八條、當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十九條、登記機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、以權(quán)謀私、徇私舞弊的，由其主管部門或者行政監(jiān)察機(jī)關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章、附則
第一條 為規(guī)范城市房屋權(quán)屬登記行為，保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋權(quán)屬的登記適用本條例。
第三條 房屋權(quán)屬實(shí)行登記發(fā)證制度。
第四條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門主管本省行政區(qū)域內(nèi)城市房屋權(quán)屬登記管理工作。
市、縣人民政府房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋權(quán)屬登記申請的受理、審核和房屋權(quán)屬證書的頒發(fā)等工作。設(shè)區(qū)的市人民政府房管部門可以委托區(qū)人民政府房管部門受理區(qū)屬單位、私有房屋權(quán)屬登記申請，并承辦具體工作。
第二章 一般規(guī)定
第六條 本條例所稱房屋權(quán)屬登記，包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記。
第七條 申請房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)按本條例規(guī)定提交有關(guān)文件；委托人代為申請登記的，應(yīng)當(dāng)出具委托書和人身份證明；香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)和國外的自然人、法人和其他組織申請或者委托人申請登記的，還應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定提交有關(guān)證件。
第八條 房屋辦理權(quán)屬登記有下列情形之一的，由當(dāng)事人共同向房屋所在地房管部門提出申請：
（一）買賣；
（二）交換；
（三）贈與（不含遺贈，下同）；
（四）抵押、典當(dāng)；
（五）分割、合并；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第九條 房屋辦理權(quán)屬登記有下列情形之一的，可以由一方當(dāng)事人向房屋所在地房管部門提出申請：
（一）新建；
（二）繼承、遺贈；
（三）因人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確定權(quán)利歸屬；
（四）本條例第二十八條所列的變更情形；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十條 屬國家所有的房屋，由國家授權(quán)經(jīng)營管理的單位提出房屋權(quán)屬登記申請。
第十一條 共有的房屋，由共有人共同提出房屋權(quán)屬登記申請。
第十二條 房屋有下列情形之一的，由房管部門依法直接代為登記：
（一）由房管部門依法代管的；
（二）經(jīng)人民法院判決為無主的；
（三）依法沒收的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
依照前款規(guī)定登記的房屋，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
第十三條 符合登記申請條件的，房管部門應(yīng)當(dāng)予以受理，對收取的證件、契證、法律文書及相關(guān)圖紙等應(yīng)當(dāng)開具收件收據(jù)，交給申請人。
房管部門收到房屋權(quán)屬登記申請的時間即為受理起始時間。
第十四條 房管部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)對提交的文件進(jìn)行審查，必要時可以對申請登記的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察。房管部門認(rèn)為房屋權(quán)屬確認(rèn)需要公告的，應(yīng)當(dāng)將申請內(nèi)容予以公告，公告期為60日。
第十五條 對房管部門的房屋權(quán)屬申請內(nèi)容公告有異議的，異議人應(yīng)當(dāng)在公告有效限期內(nèi)向房管部門書面提交異議和證據(jù)；房管部門應(yīng)當(dāng)在異議人提出異議之日起5日內(nèi)將異議內(nèi)容書面通知申請人。申請人應(yīng)當(dāng)在收到房管部門書面通知之日起15日內(nèi)，書面答復(fù)房管部門。申請人在規(guī)定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為撤回申請。
房管部門經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為異議成立的，應(yīng)當(dāng)作出不予登記或者暫緩登記的決定；認(rèn)為異議不成立的，應(yīng)當(dāng)駁回異議，并在申請人書面答復(fù)房管部門之日起5日內(nèi)書面通知異議人。
第十六條 申請人提供的房屋產(chǎn)權(quán)來源資料齊全、真實(shí)合法，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記申請內(nèi)容不需要公告的，應(yīng)當(dāng)自受理之日起15日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；需要公告的，應(yīng)當(dāng)自公告期滿之日起15日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
注銷登記應(yīng)當(dāng)自受理之日起5日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并收回或者以公告方式注銷房屋權(quán)屬證書。
房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
第十七條 房屋有下列情形之一的，房管部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請或者公告期滿之日起15日內(nèi)，作出不予登記的決定，書面通知申請人并說明理由：
（一）房屋權(quán)屬或者房屋占用的土地使用權(quán)不明或者有爭議尚未解決的；
（二）屬于違章建筑或者臨時建筑的；
（三）不能提供有效的房屋權(quán)屬證明的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
有本條例第二十五條第二款規(guī)定情形的，不適用前款第（三）項(xiàng)規(guī)定。
第十八條 房屋有下列情形之一的，房管部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請或者公告期滿之日起15日內(nèi)，作出暫緩登記的決定，書面通知申請人并說明理由：
（一）申請人提交的文件不齊全需補(bǔ)辦手續(xù)的；
（二）第三人對房屋權(quán)屬登記申請有異議的；
（三）房屋拆遷公告后進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更，設(shè)定抵押、典當(dāng)?shù)模?/p>
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十九條 房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
（一）房屋來源和房屋權(quán)利人情況；
（二）房屋所有權(quán)性質(zhì)、坐落及房屋狀況；
（三）房屋設(shè)定抵押、典當(dāng)情況；
（四）房屋共有情況；
（五）土地使用權(quán)性質(zhì)；
（六）需要載明的其他事項(xiàng)。
第二十條 房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)查驗(yàn)后可以換發(fā)。換發(fā)后，應(yīng)當(dāng)將原房屋權(quán)屬證書注銷歸檔。
第二十一條 房屋權(quán)屬證書遺失、滅失，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向房管部門書面報失，并在房屋所在地主要報紙刊登聲明；聲明后滿60日無異議的，可以申請補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書。
補(bǔ)發(fā)的房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。
第二十二條 房管部門應(yīng)當(dāng)在辦公場所公布房屋權(quán)屬登記的程序、期限和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院和省人民政府規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)；不得擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者變相收取其他費(fèi)用。
第二十三條 因房管部門過失造成房屋權(quán)屬證書登記錯誤的，房管部門應(yīng)當(dāng)自發(fā)現(xiàn)之日起10日內(nèi)予以更正，給房屋權(quán)利人頒發(fā)新的房屋權(quán)屬證書，并不得收取任何費(fèi)用，同時注銷原房屋權(quán)屬證書。
第三章 房屋所有權(quán)登記
第二十四條 單位新建的非商品房屋交付使用后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持下列文件申請房屋所有權(quán)初始登記：
（一）申請書；
（二）有關(guān)身份證明；
（三）土地使用證或者有法律效力的土地權(quán)屬證明；
（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（五）竣工驗(yàn)收備案證明；
（六）有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪中介機(jī)構(gòu)出具的房屋建筑面積的測繪報告；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)證明文件。
按國家和省住房制度改革規(guī)定，集資、合作建設(shè)的房屋，申請房屋所有權(quán)登記時，還應(yīng)提交縣級以上人民政府住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)出具的所有權(quán)核定意見。
新建的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收后交付給購房人之前，持本條第一款規(guī)定的文件代購房人申請房屋所有權(quán)初始登記。
個人新建的房屋竣工投入使用后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持申請書、身份證明、土地使用證和規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門的有關(guān)批準(zhǔn)文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。
第二十五條 非新建房屋的初始登記，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)所有權(quán)來源情況，提交相應(yīng)的證明文件。
確因特殊情況無法提交房屋所有權(quán)證明文件或者提交的證明文件不全，經(jīng)房管部門調(diào)查核實(shí)并經(jīng)公告60日后無異議的，可以確認(rèn)該房屋所有權(quán)屬于申請人，并予以核準(zhǔn)登記。
第二十六條 經(jīng)初始登記的房屋有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同或者有關(guān)法律文件生效之日起30日內(nèi)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：
（一）買賣；
（二）交換；
（三）贈與；
（四）繼承；
（五）分割、合并；
（六）因人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確定權(quán)利轉(zhuǎn)移；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十七條 申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）申請書；
（二）有關(guān)身份證明；
（三）房屋權(quán)屬證書；
（四）與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移相關(guān)的合同、法律文件。
已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次上市出售而申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定提交相應(yīng)的批準(zhǔn)文件。
第二十八條 經(jīng)登記的房屋有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)，申請變更登記：
（一）所在街道名稱或者門牌號碼發(fā)生變化；
（二）房屋名稱或者用途發(fā)生變化；
（三）房屋權(quán)利人姓名或者名稱發(fā)生改變；
（四）面積增加或者減少；
（五）翻建；
（六）其他變更事項(xiàng)。
房屋因前款第（一）項(xiàng)情形辦理房屋所有權(quán)變更登記的，不得收取費(fèi)用。
第二十九條 申請房屋所有權(quán)變更登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）申請書；
（二）有關(guān)身份證明；
（三）房屋權(quán)屬證書；
（四）與變更事實(shí)相關(guān)的證明文件。
第三十條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者變更登記后，憑變更后的房屋權(quán)屬證書，向縣級以上人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)土地管理部門核實(shí)，由本級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)屬證書。
第三十一條 房屋因拆除、倒塌、焚毀等原因而導(dǎo)致房屋所有權(quán)滅失的，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書和有關(guān)證明文件辦理注銷登記，繳回房屋權(quán)屬證書。
第三十二條 有下列情形之一的，房管部門有權(quán)直接予以注銷登記：
（一）騙取房屋權(quán)屬證書的；
（二）涂改房屋權(quán)屬證書的；
（三）房屋權(quán)利人未按本條例第三十一條規(guī)定辦理注銷登記的；
（四）房屋依法發(fā)生強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移，原房屋權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理注銷登記的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
按照前款規(guī)定直接予以注銷登記的，房管部門應(yīng)當(dāng)自注銷登記之日起10日內(nèi)書面通知當(dāng)事人，限期繳回房屋權(quán)屬證書；當(dāng)事人在限期內(nèi)繳回房屋權(quán)屬證書的，經(jīng)核實(shí)后，發(fā)給注銷憑證。當(dāng)事人未在限期內(nèi)繳回房屋權(quán)屬證書的，或者書面通知無法送達(dá)當(dāng)事人的，房管部門可以登報公告，并有權(quán)于公告1個月后注銷該房屋權(quán)屬證書。
按照本條第一款第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定被注銷房屋權(quán)屬證書的，當(dāng)事人可以在30日內(nèi)重新申請登記。
第四章 房屋他項(xiàng)權(quán)利登記
第三十三條 房屋設(shè)定抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30內(nèi)，持下列文件向房管部門申請辦理抵押、典當(dāng)?shù)怯洠?/p>
（一）土地使用證或者有法律效力的土地權(quán)屬證明；
（二）有關(guān)身份證明；
（三）房屋權(quán)屬證書；
（四）抵押、典當(dāng)合同；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)文件。
第三十四條 房管部門辦理抵押、典當(dāng)?shù)怯?，?yīng)當(dāng)向債權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
抵押、典當(dāng)合同變更、終止或者解除的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提出書面申請，向原房管部門辦理變更或者注銷抵押、典當(dāng)?shù)怯?，并由房管部門換發(fā)或者收回《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
第五章 法律責(zé)任
第三十五條 用虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等不正當(dāng)手段獲取房屋權(quán)屬證書的，由房管部門注銷其房屋權(quán)屬證書，沒收違法所得，并可對當(dāng)事人處以1000元以上1萬元以下的罰款。
第三十六條 偽造、變造房屋權(quán)屬證書的，由房管部門收繳房屋權(quán)屬證書，沒收違法所得，并處以1萬元以上5萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第三十七條 房管部門超越管轄區(qū)域范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書、無故拒絕登記申請或者未按本條例規(guī)定期限辦理登記手續(xù)，給房屋權(quán)利人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
申請人對房管部門駁回登記申請或者逾期拒不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的，或者異議人認(rèn)為房管部門駁回異議決定損害其合法權(quán)益的，可依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第三十八條 房管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄、濫用職權(quán)，偽造、變造、銷毀房屋權(quán)屬檔案尚不構(gòu)成犯罪的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)按照有關(guān)規(guī)定給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任；造成權(quán)利人經(jīng)濟(jì)損失的，房管部門還應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。
第三十九條 房管部門擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者變相收取其他費(fèi)用的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)責(zé)令改正，并可以通報批評；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分。
第六章 附則
第四十條 本條例所稱有關(guān)身份證明是指：
（一）個人的身份證件；
（二）營業(yè)執(zhí)照；
（三）機(jī)關(guān)、團(tuán)體或者其他組織的登記證件、證明文件。
第四十一條 城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋權(quán)屬登記以及集體所有土地上的房屋權(quán)屬自愿要求登記的，參照本條例執(zhí)行。
[關(guān)鍵詞]房屋權(quán)屬登記；房產(chǎn)；房地產(chǎn)登記
[DOI]1013939/jcnkizgsc201705088
我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展催生了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，目前，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過度繁榮的局面，而隨著相關(guān)部門對房產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范發(fā)展成為各地區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的重要內(nèi)容。其中，房屋權(quán)屬登記尤為重要。本文從實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，針對房屋權(quán)屬登記現(xiàn)存問題進(jìn)行深入研究，并尋求解決之道。
1房屋權(quán)屬登記存在的問題
11房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一
從房屋登記行政部門的職能劃分來看，目前許多部門的職責(zé)存在重疊的情況，當(dāng)申請人要求對房屋的權(quán)屬和占用土地進(jìn)行登記時，往往需要跑好幾個部門，做許多重復(fù)的工作，這不僅是浪費(fèi)了申請人寶貴的時間，降低了房產(chǎn)登記的效率，此外，由于各職能部門不統(tǒng)一，管理職能分散，容易增加登記工作中的失誤率，例如會出現(xiàn)重復(fù)抵押的情況，這無疑是增加了登記流程的工作。
12登記手續(xù)有待簡化
房屋權(quán)屬登記具有相當(dāng)規(guī)范的流程，但是很多時候，由于申請人對登記流程并不清楚，對房屋登記的相關(guān)法律規(guī)定更是不熟悉，所以他們在登記時往往會因?yàn)樘峁┑馁Y料不齊全而被拒絕登記，這樣來回幾次，增加了申請人的登記成本，也增加了工作人員的負(fù)擔(dān)，所以，在進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時，有必要簡化房屋權(quán)屬登記，提高登記的效率。
13登記信息缺乏透明度
長期以來，行政機(jī)關(guān)過于重視信息的隱秘性，大部分行政機(jī)關(guān)都不愿意公開資料信息，房管部門也不外如此。在房屋權(quán)屬登記結(jié)束后，行政部門往往會將這些信息高度保護(hù)起來，而拒絕向社會群眾公開登記信息，這樣做雖然保護(hù)了登記者的個人隱私，然而這種過度的保護(hù)讓房產(chǎn)信息不透明，在房屋交易或轉(zhuǎn)移時，對方往往無法獲知登記的具體信息，這就加劇了房屋交易的隱患，使得房產(chǎn)交易更具風(fēng)險性。
14登記方法不規(guī)范
在房屋權(quán)屬登記的過程中，由于部分管理部門對房產(chǎn)登記相關(guān)制度執(zhí)行不到位，造成房產(chǎn)登記缺乏規(guī)范性。例如，在實(shí)務(wù)工作中，工作人員會混淆房屋初始登記和房屋總登記的概念，往往會將兩項(xiàng)登記工作互置或重復(fù)登記，增加了房產(chǎn)登記的負(fù)擔(dān)。又例如，在地籍登記管理中，有關(guān)部門忽略了土地登記，而僅僅是對城市中房屋、房產(chǎn)進(jìn)行登記，當(dāng)城市進(jìn)行征地或購地時，如果單純以房屋登記作為依據(jù)，很容易造成土地征收的重復(fù)，不僅造成了人財物資源的浪費(fèi)，而且還容易增加征地工作的負(fù)擔(dān)。
15房屋權(quán)屬登記的法律效力不夠明確
近年來，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市和農(nóng)村的差距也在逐漸縮小，房屋買賣在農(nóng)村中的現(xiàn)象也越來越普遍。目前，農(nóng)村中的房屋登記還主要依靠村委會登記信息的上報，而房產(chǎn)登記管理部門依然將工作重點(diǎn)放在城鎮(zhèn)的房屋權(quán)屬登記中，對于農(nóng)村的房產(chǎn)登記管理有所疏忽，更甚至于，部分房管部門對于農(nóng)村房屋權(quán)屬管理部分都是一片空白。
2房屋權(quán)屬登記問題的改進(jìn)措施
21規(guī)范登記機(jī)關(guān)的權(quán)限
近年來，黨和中央都加大了對黨政機(jī)關(guān)的改革力度，房管部門也應(yīng)根據(jù)自身所處的環(huán)境適時進(jìn)行調(diào)整。首先，房管部門應(yīng)明確自身的工作職責(zé)和權(quán)限，力求轉(zhuǎn)變本部門的工作態(tài)度，堅(jiān)持以為人民服務(wù)為本，建立服務(wù)性房管部門，充分滿足人民群眾的房產(chǎn)管理要求。其次，還應(yīng)對本部門的工作進(jìn)行科學(xué)劃分，統(tǒng)一制定房屋權(quán)屬登記的部門及權(quán)限，避免申請人多頭登記的情況再次出現(xiàn)。
22簡化房屋權(quán)屬登記手續(xù)
在房屋權(quán)屬登記的工作中，房管部門應(yīng)積極重視工作中的不合理現(xiàn)象，同時應(yīng)刪繁就簡，簡化權(quán)屬登記手續(xù)。對此，筆者認(rèn)為可以從以下幾方面進(jìn)行改進(jìn)：首先，簡化申請人登記咨詢流程，對此，相關(guān)部門可以匯總出申請人的常見問題，并將登記基礎(chǔ)流程和常見問題貼在前臺顯眼的地方，便于申請人進(jìn)行審閱和熟悉登記流程；其次，借助互聯(lián)網(wǎng)手段提高登記效率，房管部門可借助房管部門官網(wǎng)，將房屋登記的流程及咨詢電話公布到官網(wǎng)上，申請人在互聯(lián)網(wǎng)上即可熟知各項(xiàng)流程，便于他們整理登記資料，提高他們進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的效率；最后，為節(jié)省房屋登記手續(xù)的時間，房管部門也可以為房屋交易提供律師服務(wù)，讓房屋登記、交易的信息具有法律效應(yīng)，減少房屋交易中的不必要的麻煩。
23發(fā)揮房屋權(quán)屬登記的公示職能
根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，在房產(chǎn)交易中，第三方有權(quán)利對房屋的物權(quán)情況進(jìn)行了解，而在當(dāng)下的實(shí)務(wù)工作中，為保護(hù)登記人的個人信息，房管部門往往拒絕向第三方公開房屋權(quán)屬登記信息。對此，筆者認(rèn)為可以根據(jù)實(shí)際情況，如確定資料調(diào)查申請人的意圖合理合法后，可以酌情公示房屋權(quán)屬的登記信息，從而保障房屋在買賣、抵押等環(huán)節(jié)中信息的真實(shí)性，提高房產(chǎn)市場活動的質(zhì)量。房管部門必須要保證信息公開對象身份的合法性、合理性。
24建立健全房屋權(quán)屬登記人制度
為促進(jìn)房產(chǎn)登記規(guī)范發(fā)展，提高房產(chǎn)登記的辦事效率，房管部門可根據(jù)市場和社會需求建立健全房屋權(quán)屬登記人制度。建立房屋權(quán)屬登記人制度是具有一定優(yōu)勢的，這主要是因?yàn)榉课輽?quán)屬登記人具備更專業(yè)的房產(chǎn)專業(yè)知識，可以為申請人提供房屋交易和變更的專業(yè)建議，因此，房管部可以根據(jù)民眾的需求建立房屋權(quán)屬登記人制度，讓人協(xié)助房產(chǎn)登記申請者來進(jìn)行登記。同時，房管部門也可以借助房屋權(quán)屬登記人進(jìn)行房產(chǎn)專業(yè)信息宣傳和普及，幫助規(guī)范房產(chǎn)市場和房屋權(quán)屬登記的事物管理。
25對政府機(jī)關(guān)的管理職能進(jìn)行規(guī)范
房管部門在加強(qiáng)服務(wù)意識，提高服務(wù)能力的同時，還應(yīng)注意對自身的管理職能進(jìn)行規(guī)范，保證房管部門的工作能有法可依。首先，房管部門需要明確自身的工作職能，將自身的工作范圍牢牢界定在職責(zé)范圍內(nèi)的審核標(biāo)準(zhǔn)和管理范圍內(nèi)，保證房屋權(quán)屬登記各項(xiàng)工作都在法律法規(guī)的范疇內(nèi)進(jìn)行。其次，為促進(jìn)我國國土資源的統(tǒng)一管理，我國出臺了《不動產(chǎn)登記條例》，為房屋、土地等信用信息資源共享提供了法律依據(jù)，此后，民眾可以憑此查詢不動產(chǎn)信息。為配合此條例的施行，房管部門也應(yīng)做好信息公開和透明的準(zhǔn)備，促進(jìn)登記流程規(guī)范化發(fā)展。
3Y論
綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)政治改革的逐步推進(jìn)，房產(chǎn)權(quán)屬管理部門更應(yīng)該順應(yīng)時展潮流，正視自身發(fā)展存在的不足，積極尋求解決問題的方法。筆者認(rèn)為，要想提高房屋權(quán)屬登記管理部門的辦事效率和服務(wù)質(zhì)量，只有堅(jiān)持從人本角度出發(fā)，不斷規(guī)范自身的工作職責(zé)，簡化登記流程手續(xù)，保證信息公示、公開，才能從根本上解決房屋權(quán)屬登記管理部門的瓶頸，以便捷、規(guī)范的工作來服務(wù)社會民眾，提升房屋權(quán)屬登記管理部門的形象。
參考文獻(xiàn)：
[1]丁曉光，耿書學(xué)，韓亮抵押貸款預(yù)購商品房條件下房屋權(quán)屬登記及權(quán)利人的界定分析[J].中國價格監(jiān)管與反壟斷，2014（10）
[2]曹巍房屋權(quán)屬登記的審查方式研究――以《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》規(guī)范為研究對象[J].法學(xué)雜志，2009（11）
關(guān)鍵詞：房屋權(quán)屬；登記管理；問題
中圖分類號： TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
1、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的功能
1.1、公示功能
房地產(chǎn)權(quán)屬登記是公示的手段，是把房地產(chǎn)權(quán)利的事實(shí)向公眾公開以標(biāo)明房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的情況，其主要的“功能在于保護(hù)動態(tài)的交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易不因權(quán)利人主張權(quán)利而受到破壞”。
1.2、公信功能
“公信是把登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正權(quán)利人，如果以后事實(shí)證明登記的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果?！?/p>
1.3、管理功能
房地產(chǎn)權(quán)屬的登記管理功能，是指房地產(chǎn)登記具有國家管理意圖的功能。一是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督管理的功能，通過建立產(chǎn)籍資料，實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控職能；二是審查監(jiān)督功能，通過對房地權(quán)屬登記的審查程序，實(shí)現(xiàn)國家對稅收的監(jiān)管。同時，在房地產(chǎn)登記過程中，通過登記的合法性審查，可以及時發(fā)現(xiàn)和糾正不法行為。
1.4、警示功能
房地產(chǎn)權(quán)屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產(chǎn)權(quán)利的變動均納入登記，將各種房地產(chǎn)物權(quán)的排他性效力通過房地產(chǎn)登記薄的記載予以明確宣示，以達(dá)到告誡相對于存在房地產(chǎn)交易風(fēng)險的作用。
1.5、效率功能
交易的便捷和安全是市場經(jīng)濟(jì)的重要特征。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律確認(rèn)，有國家強(qiáng)制力予以保護(hù)，當(dāng)事人可以充分信賴登記的內(nèi)容，在交易之前不必要投入更多的精力和費(fèi)用去調(diào)查、了解對方當(dāng)事人是否對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)享有權(quán)利或存在權(quán)利的負(fù)擔(dān)?？梢怨?jié)省交易費(fèi)用，并能快捷的完成交易，符合市場經(jīng)濟(jì)的特征。
2、房屋權(quán)屬登記管理程序
房地產(chǎn)的等級類別較多，登記的程序和所需文件也有所不同，但基本的程序主要有：申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證。
2.1、申請
申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)相關(guān)證明材料的行為?！稒?quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定，房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請人）申請。只有經(jīng)過依法登記的房屋，才發(fā)生物權(quán)的效力。申請將引起登記機(jī)構(gòu)受理、審查、決定等行為。除法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定外，登記依申請進(jìn)行，不申請不能啟動登記程序。
2.2受理
受理是登記機(jī)構(gòu)對符合條件的登記申請予以接受的行為。受理的過程實(shí)際上是一個初步審查的過程。受理時要看申請人提供的登記材料是否齊全，權(quán)屬來源是否清楚。權(quán)利人在申請登記時，登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)以及有關(guān)政策規(guī)定，查閱申請人提交的證明文件，以及各證明文件之間的邏輯是否一致，并就與登記有關(guān)的事項(xiàng)詢問申請人，對詢問結(jié)果應(yīng)進(jìn)行紀(jì)律并要求申請人簽字確認(rèn)。對提交申請登記材料齊全且符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理登記申請，并出具收件憑證。對申請登記材料不全或不符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)不受理登記申請，并應(yīng)告知申請人不予受理的原因，需要補(bǔ)充材料才能受理的，應(yīng)當(dāng)一次性書面告知申請人需要補(bǔ)齊的材料。
2.3、審核
審核是登記機(jī)構(gòu)對受理的登記申請事項(xiàng)進(jìn)行審查，以做出予以登記或者不予登記決定的行為。房屋登記的審核環(huán)節(jié)是房屋登記工作中的核心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系著權(quán)利人的申請是否可以被核準(zhǔn)登記。《物權(quán)法》明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)具體應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)，審核哪些具體內(nèi)容。登記機(jī)構(gòu)的審核內(nèi)容，主要是查閱登記簿、審查申請人提交的各種材料，在必要的時候進(jìn)行實(shí)地查看等。具體為申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)是否一致；申請登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否存在沖突；是否存在房屋登記辦法規(guī)定的不予登記的情形。
2.4、記載于登記簿
經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)的審核，對準(zhǔn)予登記的申請，登記機(jī)構(gòu)將決定登記的事項(xiàng)，包括房屋的自然狀況部分、權(quán)利狀況部分，以及查封、異議等其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)等在登記簿上予以記載?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。登記的完成，必須要將房屋的有關(guān)信息歸于登記簿。登記機(jī)構(gòu)必須如實(shí)將登記事項(xiàng)記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。
2.5、發(fā)證
登記機(jī)構(gòu)在做出準(zhǔn)予登記的決定并將有關(guān)登記事項(xiàng)記載于登記簿后，根據(jù)登記簿上的記載繕寫并向登記申請人發(fā)放房屋權(quán)屬證書或證明。權(quán)屬證書和證明是登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其對房屋享有權(quán)利的證明，或者申請登記事項(xiàng)被記載于登記簿的證明。發(fā)證時應(yīng)當(dāng)請領(lǐng)證人檢查一下權(quán)屬證書或登記證明上所載明的各登記事項(xiàng)是否準(zhǔn)確，如有問題應(yīng)及時解答或解決。發(fā)證應(yīng)當(dāng)有記錄，并由領(lǐng)證人和發(fā)證工作人員簽字、注明領(lǐng)證日期。
3、辦理房屋登記中存在的問題及相關(guān)問題的法律思考
(1)有關(guān)繼承房屋的權(quán)屬登記法律適用錯誤。在繼承過程中，在申請人未提供相關(guān)文件證明的情況下，房屋登記機(jī)關(guān)為申請人辦理房屋繼承變更登記，而在法律適用上，繼承房屋屬于房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，這是房屋登記機(jī)關(guān)的適用法律錯誤。
(2)不注重實(shí)體審查和違反法定程序。在房產(chǎn)權(quán)屬爭議不明和共有人不明的情況下，進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的申請?jiān)诤?，辦證在前，登記程序違法；有的直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記，卻未進(jìn)行初始登記。
(3)違反法律禁止性規(guī)定，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；另外，在權(quán)屬有爭議或不清的情況下辦理了登記。這都屬于違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
(4)有關(guān)人員用虛假的申請材料進(jìn)行申請登記，而登記機(jī)關(guān)未盡相關(guān)審查義務(wù)，就給予登記，侵犯了相關(guān)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)。
針對這一問題，建設(shè)部公布的《房屋登記辦法》，對登記的這一塊作了更加細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人所提供的是虛假的材料來進(jìn)行申請登記，給他人造成很大程度上的損害，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。”申請人對其提交的登記申請文件的有效性、合法性以及真實(shí)性來進(jìn)行負(fù)責(zé)?！?/p>
在建設(shè)部頒布的《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》的內(nèi)容之中：
1、 對房地產(chǎn)登記當(dāng)中的專業(yè)術(shù)語進(jìn)行定義與解釋。
2、 在《房屋登記辦法》的基礎(chǔ)上，對登記申請材料的要求具體化、明細(xì)化。
3、 對《房屋登記辦法》中規(guī)定的房屋登記程序提出具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)，對每個環(huán)節(jié)的人員任務(wù)與責(zé)任具體化。
4、 對《房屋登記辦法》中規(guī)定的檔案歸檔環(huán)節(jié)進(jìn)行介紹并對存檔范圍、檔案管理提出具體要求與執(zhí)行步驟。
5、 在《房屋登記辦法》的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定登記信息的利用與管理。
6、 將《房屋登記辦法》中規(guī)定的登記類型明細(xì)化，詳盡規(guī)定哪些情況運(yùn)用哪種登記類別。
7、 提供房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記中運(yùn)用的表格樣本。
8、 將《房屋登記辦法》中規(guī)定的各類登記需要的登記材料更加明確、細(xì)化。
總之，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，人們越來越關(guān)注房地產(chǎn)的開發(fā)、利用和房產(chǎn)的權(quán)益保護(hù)問題。而房屋權(quán)屬登記，是房屋權(quán)屬法律化的重要標(biāo)志，是人民不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)，因此房屋權(quán)屬登記更是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
參考文獻(xiàn)
[1]楊迎春.房屋權(quán)屬登記管理及相關(guān)問題的法律思考[J].現(xiàn)代商業(yè),2011,24:197-198.
