時間：2023-04-01 10:06:32
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例
要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認(rèn)識成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。
（一）成本控制的含義
成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實現(xiàn)的管理行為。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征
1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性
現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開發(fā)過程中堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針[1]，不僅對房屋的建設(shè)要有詳細(xì)的規(guī)劃，同時對周邊的公共設(shè)施也要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程具有長期性
房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個階段，比如決策階段，設(shè)計階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個階段都要耗費一定的規(guī)劃時間，而有時還會出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。
3、房地產(chǎn)具有很強的地域性
眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動的，因此房地產(chǎn)商在選擇項目開發(fā)時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場需求情況以及地方經(jīng)濟發(fā)展趨勢來進(jìn)行綜合評價，做出最后的判斷。
4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強的風(fēng)險性
房地產(chǎn)的風(fēng)險性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來，每個房地產(chǎn)所開發(fā)的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經(jīng)濟等等這些經(jīng)濟條件的變化都會引起資金實際數(shù)額的變動。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素
圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖
從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，就必需從這五個構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開發(fā)項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業(yè)經(jīng)濟效益來看，要擴展企業(yè)的利潤，來增強企業(yè)的整體實力，實現(xiàn)利潤最大化的最終目的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀
（一）安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的最新項目——信達(dá)· 水岸茗都項目概況
1、項目規(guī)劃
小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個，停車率近80％。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。
2、項目位置
“信達(dá)· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達(dá)·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達(dá)奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達(dá)·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達(dá)·水岸茗都良好的性價比，讓業(yè)主們輕松實現(xiàn)了品質(zhì)居住。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)程序介紹以及階段劃分
圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程圖
根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、實施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。
1、項目的決策階段
項目的決策階段是項目開發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開發(fā)的項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。可行性研究的目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。可行性研究按五個步驟進(jìn)行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財務(wù)評價和經(jīng)濟評價；（5）編制可行性研究報告。
2、項目的設(shè)計階段
設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的一個重要部分，雖然它占整個開發(fā)費用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達(dá)到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計的重要性。
3、項目的招標(biāo)階段
招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正?，F(xiàn)象[3]。選擇價格低廉同時質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。
4、項目的實施階段
工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會出現(xiàn)些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發(fā)項目成本控制的核心所在。
5、物業(yè)管理階段
物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營、管理和服務(wù)三個方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實現(xiàn)管理。
（三）“信達(dá)· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題
1、土地成本費用高
費用核算項目
前期估算費用（萬元）
實際發(fā)生費用（萬元）
差額（萬元）
土地費用
7500
8400
-900
拆遷補償費用
7260
8100
-840
基礎(chǔ)設(shè)施配套費
1420
1470
-50
各項建設(shè)手續(xù)費
4988
5100
-112
規(guī)劃、建筑設(shè)計費
456
425
31
小區(qū)配套設(shè)施費
2280
2100
180
財務(wù)費用
2660
3100
-440
管理費用
865
645
220
銷售費用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略來規(guī)避材料價格變動
工程建設(shè)過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經(jīng)濟不斷變動的情況下，房地產(chǎn)商可以利用套期保值策略來規(guī)避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現(xiàn)貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)套期保值數(shù)量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進(jìn)行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風(fēng)險，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場價格波動正相關(guān)時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場價格波動呈負(fù)相關(guān)時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產(chǎn)商應(yīng)將主要精力集中在其主營業(yè)務(wù)上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風(fēng)險最小化。這樣，就可以回避現(xiàn)貨價格波動風(fēng)險；發(fā)現(xiàn)市場價格的基本動力；鎖定產(chǎn)品成本，穩(wěn)定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。
（三）成本核算對象的正確確認(rèn)
成本核算對象的確定原則是：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。如下例子：
1、單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。
2、在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本對象小論文。
3、對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或周期劃分成本核算對象。
4、根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。
（四）從項目開發(fā)的各個階段來有效控制工期
1、房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期階段，應(yīng)有效控制建筑設(shè)計的時間。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計和施工同步進(jìn)行的情況時，我們要依照工程建設(shè)的預(yù)定時間，馬上向設(shè)計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯(lián)系的基礎(chǔ)設(shè)計資料，以保障施工現(xiàn)場的需要。
2、房地產(chǎn)項目開發(fā)的中期階段，應(yīng)做好招標(biāo)工作，同時保證機械設(shè)備以及所需材料的事前供應(yīng)。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因?qū)е略系墓?yīng)出現(xiàn)脫節(jié)，房地產(chǎn)商因事前與供應(yīng)商達(dá)成好協(xié)議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發(fā)放及時溝通的環(huán)節(jié)，避免內(nèi)部出現(xiàn)不可協(xié)調(diào)性。
3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經(jīng)濟賠償和相應(yīng)的責(zé)任進(jìn)行明確的條款設(shè)置，用以避免或減輕所產(chǎn)生的糾紛和賠償。
4、對施工過程進(jìn)行一個循環(huán)的計劃管理。通過把預(yù)先設(shè)計的總工期計劃于現(xiàn)場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環(huán)節(jié)，對此，提出相應(yīng)的補救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結(jié)合到總工期計劃，不斷根據(jù)實際的完工情況來更新總工期計劃。
圖四施工計劃管理流程圖
四、總結(jié)
文章通過對成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素，總結(jié)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的相關(guān)問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動、成本核算未能適應(yīng)項目的需求、工期延誤等，并對這四個問題提出相應(yīng)的解決方法。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟周期；規(guī)律
房地產(chǎn)周期是重復(fù)出現(xiàn)的房地產(chǎn)總收益的不規(guī)則波動，它領(lǐng)先或滯后于其他指標(biāo)。它是按相等時間間隔觀察某項經(jīng)濟指標(biāo)而得到的離散數(shù)據(jù)序列。
1 宏觀經(jīng)濟的周期研究
設(shè)為一經(jīng)濟時間序列，它是按相等時間間隔觀察某項經(jīng)濟指標(biāo)而得到的離散數(shù)據(jù)序列。通常，它由四種要素組成：趨勢因子(XtT)，季節(jié)因子(XtS)，周期因子(XtC)，不規(guī)則因子(XtI)。趨勢因子表征經(jīng)濟的長期趨勢及潛在水平；季節(jié)因子是受季節(jié)變動影響的年度周期變化；不規(guī)則因子是各種偶然因素造成的隨機擾動；周期因子反映了實際經(jīng)濟水平圍繞潛在生產(chǎn)水平的周期變化波動。季節(jié)波動的原因和規(guī)律是清楚的，隨機擾動不能成為經(jīng)濟理論研究的主要對象，經(jīng)濟發(fā)展的本質(zhì)性規(guī)律是增長趨勢和周期性波動。
2 房地產(chǎn)周期的研究
房地產(chǎn)周期目前還沒有統(tǒng)一模式。每個文獻(xiàn)均有各自的定義和刻畫指標(biāo)，經(jīng)濟周期研究的范式一般按照“識別、解釋、檢驗、預(yù)測”進(jìn)行。國外許多文獻(xiàn)中房地產(chǎn)周期有許多刻畫指標(biāo)，如空置率周期、價值周期、投資回報率周期等。根據(jù)目前的研究狀況，Pyhrr和Bom(1999)對房地產(chǎn)周期及其相關(guān)周期進(jìn)行了分類。
Grebler和Bums(1982)分析了美國1950-1978年房地產(chǎn)總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，發(fā)現(xiàn)了6個住宅固期和4個非住宅的房地產(chǎn)周期，并且發(fā)現(xiàn)了GNP領(lǐng)先于房地產(chǎn)周期11個月達(dá)到峰值。
Hekman(1985)檢驗了1979~1983年美國14個城市的寫字樓市場，發(fā)現(xiàn)寫字樓租金不僅依據(jù)本地的經(jīng)濟情況進(jìn)行調(diào)整，而且與國民經(jīng)濟周期密切相關(guān)，特別是與通貨膨脹相關(guān)；Wheaton(1987)考察了第二次世界大戰(zhàn)后美國的寫字樓建設(shè)和空置情況，發(fā)現(xiàn)了12年一循環(huán)的周期，并且發(fā)現(xiàn)了寫字樓的發(fā)生頻率要小于國民經(jīng)濟周期；Grenadier(1995)也證實了這一結(jié)論。
3 房地產(chǎn)周期的解釋
一類有關(guān)房地產(chǎn)周期成因的解釋將房地產(chǎn)市場的波動歸因于開發(fā)商的“短視”，從開發(fā)商做出決策到項目竣工存在著一定的“時滯”，開發(fā)商往往在市場景氣的時候做出項目投資決策；而當(dāng)項目竣工時，市場條件已經(jīng)改變，眾多開發(fā)商的集體行為導(dǎo)致了高空置率的出現(xiàn)。這類解釋雖有一定道理，但并不符合普遍的事實。上述原因難以解釋普遍的市場衰退現(xiàn)象。
另一類解釋把目光投向了資本市場，認(rèn)為是信貸機構(gòu)的“縱容”和“恐懼”行為導(dǎo)致了房地產(chǎn)的周期波動，即：當(dāng)市場景氣，開發(fā)商向銀行爭取貸款時，銀行無一例外地予以貸款；而當(dāng)市場開始衰退，有的開發(fā)商無法按時清償貸款時，信貸機構(gòu)又出于“恐懼”心理而全面收縮房地產(chǎn)信貸，造成大量開發(fā)項目運轉(zhuǎn)停滯，從而造成了房地產(chǎn)市場的大幅波動。Pyhrr和Bom(1994)將經(jīng)濟周期中的基本變量和房地產(chǎn)價值聯(lián)系起來進(jìn)行研究，考察了價格水平波動、房地產(chǎn)生命周期等變量對房地產(chǎn)收益和價值的影響，從而確立了基本經(jīng)濟變量在房地產(chǎn)周期模型中的地位。
隨著經(jīng)濟理論工具的發(fā)展，新的工具引入房地產(chǎn)周期分析之中。Grenadier利用期權(quán)定價理論研究了房地產(chǎn)市場持續(xù)低谷的原因。他認(rèn)為，需求不確定性、物業(yè)改善成本和建筑工程的時滯是房地產(chǎn)周期的主要成因。在他看來，開發(fā)商并不是短視的，他們之所以會在市場景氣時大量開發(fā)是出于上述三個成因而采取的最優(yōu)決策。Clinloy(1996)將房地產(chǎn)出租率定義為空置率和預(yù)期新建房地產(chǎn)吸納率的函數(shù)。當(dāng)經(jīng)濟中出現(xiàn)房地產(chǎn)超額需求時，空置率減少，租金上升超過了開發(fā)商原來的預(yù)期，新的開發(fā)項目全面啟動，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的過熱以及其后的過冷。
綜上所述，房地產(chǎn)周期的成因可分為兩類，即基本經(jīng)濟條件和預(yù)期。
4 經(jīng)濟周期的景氣分析
宏觀經(jīng)濟周期成熟的主要測度工具是景氣循環(huán)法。其原理是以指標(biāo)之間的的周期波動為基礎(chǔ)，通過確定指標(biāo)周期波動之間的時差和因果關(guān)系，構(gòu)造擴散指數(shù)與綜合指數(shù)來分析和預(yù)測經(jīng)濟波動的轉(zhuǎn)折點，以及衡量經(jīng)濟波動的程度。景氣循環(huán)法主要步驟如下：
4.1 領(lǐng)先指標(biāo)、同步指標(biāo)和滯后指標(biāo)的確定
景氣循環(huán)法的重要前提是要對各項指標(biāo)進(jìn)行領(lǐng)先或滯后時差分析。確定時差關(guān)系主要有三種方法：周期圖(NBER轉(zhuǎn)折點)、時差相關(guān)分析和交叉譜分析。
4.2 擴散指數(shù)(D1)
擴散指數(shù)(Diffusion Index，縮寫為DI是由許多數(shù)列組成的一組數(shù)列，主要反映一定時間內(nèi)經(jīng)濟情況的變動趨勢和范圍。從內(nèi)容上看，擴散指數(shù)可由領(lǐng)先指標(biāo)擴散指數(shù)、同步指標(biāo)擴散指數(shù)、滯后指標(biāo)擴散指數(shù)組成。
4.3 綜合指數(shù)(C1)
綜合指數(shù)(Composite Index)，縮寫為CI是把敏感性指標(biāo)各自的波動幅度或變化率綜合起來的指數(shù)。擴散指數(shù)雖然能有效地分析和預(yù)測經(jīng)濟波動的轉(zhuǎn)折點，但它不能說明經(jīng)濟波動的程度。綜合指數(shù)與擴散指數(shù)相比，計算比較復(fù)雜，它是以對稱變化率為變量，通過領(lǐng)先指標(biāo)組和滯后指標(biāo)組的序時平均水平和同步指標(biāo)組序時平均水平兩次標(biāo)準(zhǔn)化處理計算的。
5 經(jīng)濟周期的譜分析
經(jīng)濟周期的分析工具中最前沿，也是最有效的當(dāng)數(shù)20世紀(jì)70年代出現(xiàn)的譜分析。簡單地說，譜分析就是把時域的觀測分解為各種周期的波形，然后在頻域中表現(xiàn)出來。
有些住房政策變量使得有關(guān)住房經(jīng)濟的指標(biāo)產(chǎn)生跳躍，具體的住房政策、法律變量如城市房地產(chǎn)管理法、國家安居工程政策、經(jīng)濟適用房政策、住房公積金政策、抵押貸款政策等等。在“識別、解釋”存在困難的情況下，“檢驗、預(yù)測”也非常具有局限性，“沒有一個較權(quán)威的指標(biāo)體系來衡量房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展，目前的中房指數(shù)、國房指數(shù)均因其指標(biāo)的復(fù)雜性而不能被一般的研究所利用”。周期具有規(guī)律性的波長、波幅等特征描述，在我國目前機制轉(zhuǎn)軌時期，房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo)的波動并不具有規(guī)則件。西方發(fā)達(dá)國家關(guān)于宏觀經(jīng)濟的周期的研究比較成熟，康德拉季夫周期、庫茲涅茨周期、朱格拉周期、基欽周期已經(jīng)成為經(jīng)典周期理論。但是，西方發(fā)達(dá)國家對房地產(chǎn)的周期沒有統(tǒng)一的模式，一些研究往往根據(jù)局部市場來進(jìn)行實證，很難推廣到其他國家和地區(qū)。
6 結(jié)語
我國的房地產(chǎn)發(fā)展處于初期階段，很難找出明顯的周期規(guī)律，或者說房地產(chǎn)的波動是由多種不明頻率的因素引起的。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)警指標(biāo) 預(yù)警方法 預(yù)警系統(tǒng)
中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
我國房地產(chǎn)業(yè)始于20世紀(jì)90年代初，但在其短暫的20多年的運行中卻一直在不斷的波動，特別是近幾年出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)發(fā)展過快、房價過高等現(xiàn)象，對經(jīng)濟和社會造成巨大的沖擊，這就需要我們對中國的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行深入研究。我國對房地產(chǎn)預(yù)警的研究始于上世紀(jì)九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經(jīng)濟預(yù)警方法并結(jié)合自身特點形成的。我國對房地產(chǎn)預(yù)警的研究主要集中在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計三方面。
一、 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)研究評述
房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)及指標(biāo)體系是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學(xué)、合理地設(shè)置指標(biāo)體系能有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的功能和目標(biāo)，因此，對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系進(jìn)行深入研究，無疑是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的一項重要內(nèi)容。我國早期對房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行構(gòu)建多采用定性方法，而采用定性方法構(gòu)建的指標(biāo)體系，因為主觀性強，各指標(biāo)之間不可避免存在較強的相關(guān)性，也不能準(zhǔn)確判斷各指標(biāo)對房地產(chǎn)業(yè)的影響，指標(biāo)選取依據(jù)不充分，可信度不高，因此后來的學(xué)者主要采用各種定量方法對此問題進(jìn)行了研究。
郭磊、王鋒等認(rèn)為，房地產(chǎn)周期波動的主要原因是宏觀經(jīng)濟因素的外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟中產(chǎn)生了內(nèi)部傳導(dǎo)。他們在進(jìn)行預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計時，根據(jù)先行、同步和滯后的數(shù)量特征關(guān)系初選了全國消費者物價指數(shù)等18個指標(biāo)，然后以深圳市為例通過時差相關(guān)分析法選擇了9個能相對獨立地反映城市房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的指標(biāo)作為房地產(chǎn)預(yù)警的指標(biāo)體系，并利用統(tǒng)計預(yù)警法進(jìn)行了單一警兆指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警分析。
郭峰認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取應(yīng)遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項原則，在此基礎(chǔ)上應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方法來選擇房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。其具體做法是參照各地已有的預(yù)警指標(biāo)體系，取其交集，然后利用專家評分法和相關(guān)分析法選出了12個指標(biāo)，并進(jìn)行了實證分析，結(jié)果證明該指標(biāo)體系可以滿足預(yù)警的要求。
葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計中的主成分分析法來確定各單項指標(biāo)的權(quán)重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關(guān)性分析來確定各單項指標(biāo)同“第一主成分”的相關(guān)性大小，并按照相關(guān)性的大小來決定指標(biāo)的取舍， 同時結(jié)合專家經(jīng)驗等定性分析方法，利用武漢市的歷史數(shù)據(jù)，建立了包括房地產(chǎn)價格、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的武漢市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。但利用該指標(biāo)體系進(jìn)行預(yù)警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結(jié)合數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗。
周忠學(xué)、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產(chǎn)的20個因素指標(biāo)分為5類指標(biāo)，然后分別對每類指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，最后把原來的20個指標(biāo)合成為7個綜合指標(biāo)，大大簡化了分析工作。
李崇明提出了一種新的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選擇方法。他認(rèn)為房地產(chǎn)系統(tǒng)作為一個復(fù)雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復(fù)雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度，然后根據(jù)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度的大小建立指標(biāo)體系的拓?fù)鋱D，最后求取拓?fù)鋱D的核，其構(gòu)成要素就是要選擇的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。
楊佃輝，陳軼等把初選的22個房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)按照指標(biāo)的性質(zhì)分為總量指標(biāo)、購買力指標(biāo)、生產(chǎn)類指標(biāo)、價格類指標(biāo)和交易類指標(biāo)五大類，分別對每類指標(biāo)進(jìn)行聚類分析和非參數(shù)檢驗并結(jié)合定性方法建立了預(yù)警指標(biāo)體系，然后利用上海市房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證分析。
綜上所述，我國對房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結(jié)合的思路轉(zhuǎn)移。定量分析方法主要通過一些統(tǒng)計分析方法消除指標(biāo)間的相互干擾和影響，使不同指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系描述得更為準(zhǔn)確，但它不可避免也存在缺陷，如多數(shù)統(tǒng)計方法對數(shù)據(jù)要求較高，通常需要樣本數(shù)據(jù)夠多，且不具備容錯能力，而且對某些不能量化的因素指標(biāo)也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補。因此，把定量、定性分析方法相結(jié)合來構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系將是未來的發(fā)展趨勢。
二、房地產(chǎn)預(yù)警方法研究評述
預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。在預(yù)警方法的選擇上，我國有關(guān)學(xué)者的研究大致可以劃分為三個階段，房地產(chǎn)發(fā)展初期，即上世紀(jì)90年代的研究以景氣指數(shù)預(yù)警為主；90年代末到本世紀(jì)初以統(tǒng)計預(yù)警為主；近期的研究則轉(zhuǎn)向以人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等為主的人工智能、模式識別方法方向發(fā)展，逐漸與計算機軟件融合。
（一）景氣指數(shù)法。
如上所述，我國早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟監(jiān)測與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經(jīng)濟指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對這三類指標(biāo)編制擴散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點和長期趨勢，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。
黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產(chǎn)景氣的動向,通過構(gòu)建合成和擴散指數(shù)來達(dá)到對房地產(chǎn)運行情況進(jìn)行監(jiān)測、預(yù)警的目的。他們認(rèn)為擴散指數(shù)能綜合各個指標(biāo)變量的波動,反映宏觀經(jīng)濟波動過程,還能夠有效地預(yù)測經(jīng)濟循環(huán)的轉(zhuǎn)折點,但是不能明確表示經(jīng)濟循環(huán)變化的強弱；合成指數(shù)不僅能預(yù)測經(jīng)濟循環(huán)的轉(zhuǎn)折點,還能在某種意義上反映經(jīng)濟循環(huán)變動的振幅。因此,他們認(rèn)為擴散指數(shù)(DI)和合成指數(shù)(CI)適用于房地產(chǎn)預(yù)警等宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域。
李斌、丁烈云、葉艷兵對景氣指數(shù)預(yù)警法進(jìn)行了大量研究后，發(fā)現(xiàn)由于計算方法和側(cè)重點不同，利用擴散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI對相同的數(shù)據(jù)分別計算得出的房地產(chǎn)警度不一致，他們分析了兩種指數(shù)的計算特點，提出了兩種改進(jìn)方法．第一，對傳統(tǒng)DI計算方法進(jìn)行合理改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進(jìn)行景氣評價，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設(shè)計了一個能完整反映市場景氣狀況的綜合指數(shù)，即對DI與CI指數(shù)向量進(jìn)行數(shù)據(jù)處理并建立整合基礎(chǔ)以后，依據(jù)DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權(quán)值計算理論，確定各整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所載信息量的權(quán)重，最后對其進(jìn)行加權(quán)平均求出房地產(chǎn)市場的綜合景氣指數(shù)，并利用武漢市實際數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，結(jié)果表明，改進(jìn)后的綜合指數(shù)能更好地反映武漢市房地產(chǎn)的實際警度。
景氣指數(shù)法經(jīng)過多年的發(fā)展運用也比較成熟，計算方法有了許多改進(jìn)，但是用該方法來對我房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數(shù)法應(yīng)用的前提條件是經(jīng)濟波動的周期性，而我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數(shù)用合成指數(shù)和擴散指數(shù)這些綜合指數(shù)來反映總體的發(fā)展趨勢，而這些綜合指數(shù)對具體指標(biāo)的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個別指標(biāo)的異常波動，因此，用景氣指數(shù)法來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳方法。
（二）綜合模擬法。
綜合模擬法也叫統(tǒng)計預(yù)警法，是我國房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對指標(biāo)進(jìn)行分析處理，實現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警的目的。其基本思路是先對警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長度和強度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動的情況確定警兆指標(biāo)的警級，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對警級進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個指標(biāo)的警度，比較適合用來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。因此，有不少學(xué)者對此進(jìn)行了嘗試，取得了不少成果。
1995年，建設(shè)部就組織過房地產(chǎn)監(jiān)測、預(yù)警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計預(yù)警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。
趙黎明、賈永飛最早對用統(tǒng)計預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警作了較系統(tǒng)的研究，現(xiàn)在很多研究都是在他們研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。他們首先對經(jīng)濟預(yù)警的各種方法進(jìn)行了分析、比較，指出統(tǒng)計預(yù)警方法適合用來房地產(chǎn)預(yù)警;接著運用時差相關(guān)分析方法篩選出警兆指標(biāo)，并確定了預(yù)警界限；最后使用模糊評價方法來進(jìn)行警級綜合，使房地產(chǎn)預(yù)警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時的控制目標(biāo)和方向，實現(xiàn)了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的計算機處理。
郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計預(yù)警法，結(jié)合深圳市實際數(shù)據(jù)，對深圳房地產(chǎn)運行的軌跡進(jìn)行監(jiān)測，并對未來的走勢進(jìn)行了預(yù)測。他們首先根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的相關(guān)理論和深圳房地產(chǎn)自身的實際，選擇房地產(chǎn)銷售量作為警情指標(biāo)，然后通過對其它指標(biāo)和房地產(chǎn)銷售量的時差相關(guān)分析，選出警兆指標(biāo)，然后通過各警兆指標(biāo)警界的確定，對深圳房地產(chǎn)進(jìn)行了單指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警。張泓銘對各種預(yù)警方法的特點和使用條件進(jìn)行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當(dāng)時的房地產(chǎn)預(yù)警，他詳細(xì)介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進(jìn)行了實證分析。
陳峰、丁烈云對利用綜合預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警容易出現(xiàn)的失真現(xiàn)象進(jìn)行研究后，提出用數(shù)學(xué)方法對用3 預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警區(qū)間進(jìn)行調(diào)整，并以武漢市相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行了實證分析，結(jié)果顯示對預(yù)警區(qū)間修正后，能夠提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的精度。
綜合模擬法既能對房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運用該方法對我國房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題，如統(tǒng)計預(yù)警法要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)，而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效；另外統(tǒng)計預(yù)警法是靜態(tài)的，不具有容錯性，而目前我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)參差不齊，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此采用該方法結(jié)果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識別的預(yù)警方法研究。
（三）基于模式識別的預(yù)警方法。
房地產(chǎn)預(yù)警研究要取得進(jìn)一步的進(jìn)展，就必須廣泛借鑒其它學(xué)科，特別是人工智能、模式識別和非線性系統(tǒng)學(xué)科的研究成果，避免或盡量減少預(yù)警過程中的人為因素，使預(yù)警過程更客觀、可靠。近年來不少學(xué)者對此進(jìn)行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關(guān)注。
王建成在其博士論文里構(gòu)建了基于概率模式分類的經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng)。所謂模式識別是泛指一類用于對所研究對象根據(jù)其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識別和分類方法。模式識別突破了傳統(tǒng)的指標(biāo)處理思路，不再從簡單的統(tǒng)計規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢，而應(yīng)用模式分類和比較來對未來狀況進(jìn)行預(yù)測。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預(yù)警風(fēng)險等要求，其有關(guān)分類錯判概率等理論，很適合研究預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗、模式特征提取等方法結(jié)合起來，進(jìn)行預(yù)警指標(biāo)選擇，構(gòu)造出一個實用、完整的經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類的預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計需要已知經(jīng)驗概率、條件概率、和后驗概率，實際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風(fēng)險分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎(chǔ)之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。
虞曉芬通過建立BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對杭州市歷年的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，分析預(yù)測有關(guān)指標(biāo)2004-2005年的值，并結(jié)合統(tǒng)計預(yù)警法對杭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)在和未來兩年的綜合警度進(jìn)行判斷和預(yù)報。陳彥等利用模糊模式識別方法，以南京市為例，建立了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并進(jìn)行了實證分析。
BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟預(yù)警中的應(yīng)用是對傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)的問題。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強調(diào)克服學(xué)習(xí)錯誤而泛化性能不強，同時還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實質(zhì)性的進(jìn)展。
房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進(jìn)行預(yù)警，都有各自的缺陷，因此不少學(xué)者嘗試著采用多種方法相結(jié)合來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，取得了較好的效果。
丁烈云在他的名為房地產(chǎn)周期波動與預(yù)警研究的博士論文中，把景氣指數(shù)法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警法三種方法和相應(yīng)的模型結(jié)合起來預(yù)警，經(jīng)過實證分析，表明預(yù)警效果相當(dāng)不錯。
南京房管局在建立南京市房地產(chǎn)市場預(yù)警系時也結(jié)合了景氣指數(shù)法、警兆信號法和專家經(jīng)驗法三種方法共同預(yù)警。采用多種預(yù)警方法對房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，以便相互驗證，這也是今后房地產(chǎn)預(yù)警的發(fā)展趨勢。
三、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計研究評述
房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是一個非常復(fù)雜的大系統(tǒng)，預(yù)警指標(biāo)體系的選擇是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)預(yù)警方法是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理，警度的預(yù)報，以及排警對策等都是需要考慮的問題，因此有必要對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的各個功能模塊設(shè)置以及如何利用計算機技術(shù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控進(jìn)行研究，國內(nèi)不少學(xué)者進(jìn)行了許多嘗試。
梁運斌對建立房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)進(jìn)行了探索，提出了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)應(yīng)該由景氣分析、預(yù)警信號、行業(yè)監(jiān)測和景氣調(diào)查四個子系統(tǒng)構(gòu)成的基本構(gòu)想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。
彭詡也對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架進(jìn)行了構(gòu)建，他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以細(xì)分為信息采集系統(tǒng)、預(yù)警信號系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個子系統(tǒng)，各個系統(tǒng)相互獨立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進(jìn)行要用來建立預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和預(yù)警預(yù)報制度，房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)主要收集房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)；預(yù)警信號系統(tǒng)主要進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合分析和。
鄭淑琴認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為數(shù)據(jù)處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測預(yù)警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對這三個系統(tǒng)分別加以研究。
以上研究雖然側(cè)重點不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數(shù)據(jù)的收集、預(yù)警方法的確定和出現(xiàn)警情時的預(yù)報和對策來構(gòu)建的。韓立達(dá)在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)框架的構(gòu)建提出了較系統(tǒng)的構(gòu)想。他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面?？v向是指由下至上即由各地市匯總到各個省，層層預(yù)警最后到全國綜合預(yù)警，而橫向預(yù)警是指對每個具體城市的預(yù)警框架可分為統(tǒng)計信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)和動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個模塊，每個模塊下面還可細(xì)分為更小的模塊。其中預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計信息系統(tǒng)與動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務(wù)的，前者為其提供基本資料和數(shù)據(jù)，而后者則起著輔助預(yù)警及決策的功能。
郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎(chǔ)構(gòu)建了房地產(chǎn)“遞階控制”預(yù)警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級，上級是輸入部分，也稱為數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，包括警兆數(shù)據(jù)庫、預(yù)警界限數(shù)據(jù)庫、預(yù)測指標(biāo)數(shù)據(jù)庫和警情分析指示數(shù)據(jù)庫等；而中級為控制處理大型專家系統(tǒng)，是整個系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標(biāo)篩選、界限確定、預(yù)測判斷和警情分析指示模型庫；下級指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過銜接器和中級相連，具有圖表、數(shù)據(jù)結(jié)果輸出等功能。
李斌、丁烈云認(rèn)為從計算機軟件開發(fā)角度來看，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是以MIS為基礎(chǔ)，兼有DSS功能的計算機預(yù)警信息系統(tǒng)。它可以通過自動處理、分析、判斷輸入和存貯在計算機中的各種信息，對城市房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各種異常態(tài)勢發(fā)出預(yù)先警告。他們將其分成兩個相對獨立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫管理信息系統(tǒng)，兩個系統(tǒng)之間、操作人員與計算機之間的信息的傳遞由人機交互總控系統(tǒng)來調(diào)度。
總的看來，我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計研究才剛剛起步，需要進(jìn)一步研究和發(fā)展，但與計算機緊密結(jié)合，友好的人機交互模式和動態(tài)的建模技術(shù)將是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計未來的發(fā)展趨勢。
此文系湖北省教育廳青年項目（239269）
（作者：武漢工程大學(xué)管理學(xué)院工商管理教研室，講師，中南財經(jīng)政法大學(xué)統(tǒng)計學(xué)專業(yè)博士）
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由中國高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會、《經(jīng)濟研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長陳杰教授、《經(jīng)濟研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。
中國社科院經(jīng)濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統(tǒng)計指標(biāo)體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統(tǒng)計中存在的問題作了探討，提出了改進(jìn)方法。北京大學(xué)不動產(chǎn)鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟大學(xué)施建剛教授作了“以房價為核心的房地產(chǎn)市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策動態(tài)與市場周期走勢”的主題演講，對當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購令”、“房產(chǎn)稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國教授作了“對完善經(jīng)濟適用房制度的思考”主題報告，對經(jīng)濟適用房制度中存在的問題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產(chǎn)稅帶來的預(yù)期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設(shè)管理問題、進(jìn)入退出機制做了精彩演講。
本次大會共有來自清華大學(xué)、中國人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)等全國50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟”、“房地產(chǎn)價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會還對房地產(chǎn)教育與教學(xué)問題進(jìn)行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)”、“房地產(chǎn)估價”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗、問題進(jìn)行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽證書和獎金。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)；風(fēng)險；對策
一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的分類
對于房地產(chǎn)項目而言，按風(fēng)險作用階段和范圍分為綜合風(fēng)險和階段風(fēng)險。綜合風(fēng)險是指貫穿于整個房地產(chǎn)項目周期，主要有自然、政治、經(jīng)濟、社會、技術(shù)、項目主體及內(nèi)部決策與管理等風(fēng)險。對于階段性風(fēng)險，就是在房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段中出現(xiàn)的風(fēng)險。在投資決策階段，會出現(xiàn)項目地點選擇，區(qū)域發(fā)展和物業(yè)開發(fā)類型等風(fēng)險，而在建設(shè)階段，則可能出現(xiàn)招標(biāo)模式，建設(shè)質(zhì)量，工期，成本等項目風(fēng)險管理。
1、綜合風(fēng)險
1.1自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴、反常惡劣的天氣等，對房地產(chǎn)項目造成的影響或破壞。
1.2政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險。政治、經(jīng)濟風(fēng)險是指一個國家所處的國際國內(nèi)環(huán)境變動及相應(yīng)的政治經(jīng)濟政策法律調(diào)整給房地產(chǎn)項目所帶來的經(jīng)濟損失。土地政策、金融政策、稅收政策的變化對開發(fā)經(jīng)營影響力度及波動帶來深度影響。政治、經(jīng)濟風(fēng)險對房地產(chǎn)市場尤其重要。
1.3社會風(fēng)險。社會風(fēng)險指人文社會環(huán)境的變化對房地產(chǎn)市場的影響，主要包括社會治安的穩(wěn)定性、公眾利益、社會風(fēng)氣等。
在上述綜合項目風(fēng)險管理中，應(yīng)把政治風(fēng)險、內(nèi)部決策與管理風(fēng)險作為控制中心，把自然風(fēng)險社會風(fēng)險作為預(yù)測重點，不斷地進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新以消除技術(shù)風(fēng)險，突出重點，區(qū)別對待。
階段性項目風(fēng)險管理是房地產(chǎn)項目實施過程中不同階段產(chǎn)生的風(fēng)險，也是本文重點闡述的內(nèi)容，在不同階段的風(fēng)險均有其特殊性。
2、階段性風(fēng)險
該階段的投資風(fēng)險是較大的，一旦投資成功，利潤也是最高的。因此需要對項目的可行性研究報告進(jìn)行認(rèn)真審核，對其中的各項指標(biāo)進(jìn)行評估，如審查設(shè)計方案是否合理、出租率是否高估、項目運營成本是否低估、建設(shè)費用是否漏估等。開發(fā)商要根據(jù)對項目風(fēng)險性和營利性的估價，結(jié)合投資策略來確定是否投資，以及投資多少。這個階段的主要項目風(fēng)險管理。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)中風(fēng)險形成的原因分析
整體上來講，當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中風(fēng)險的形成原因主要包括以下幾種：
1、政策環(huán)境方面
經(jīng)過幾十年，房地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在對國民經(jīng)濟進(jìn)行促進(jìn)和社會發(fā)展中有著很積極的作用，同時也對我國的經(jīng)濟運行和人民生活的各個方面有著深刻的影響，所以，受到我國就、宏觀調(diào)控和政策的影響是不能夠避免的?？偟膩碚f，我國國內(nèi)在產(chǎn)業(yè)、土地、住房、金融、稅收、城市市場觀察規(guī)劃、環(huán)保等方面相應(yīng)政策法律法規(guī)的調(diào)整，如對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地使用的限定等都極有可能對房地產(chǎn)開發(fā)項目各個層面構(gòu)成潛在風(fēng)險或直接影響，甚至直接造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。
2、經(jīng)濟發(fā)展方面
經(jīng)濟形勢的狀況直接影響到房地產(chǎn)的項目開發(fā)。確切地來講，受房地產(chǎn)行業(yè)自身特點的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期性長，中間環(huán)節(jié)多，容易出現(xiàn)在項目開發(fā)過程中市場對于房地產(chǎn)商品需求發(fā)生變動。特別是一旦經(jīng)濟形勢不佳或經(jīng)濟停滯，將直接影響到房地產(chǎn)市場買方上的購房欲望，減少購買行為，極有可能使房地產(chǎn)的經(jīng)營陷入危機。另一方面，對于經(jīng)濟發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確科學(xué)預(yù)測有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的風(fēng)險。
3、資金方面
作為資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要籌集和融通巨額資金，負(fù)債經(jīng)營比例高。因此，一旦企業(yè)的資金鏈發(fā)生問題，面臨資金短缺的困境，對于房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)都將是致命的影響，在很大程度上可能導(dǎo)致企業(yè)由于缺乏資金支持而無法進(jìn)行后期的繼續(xù)開發(fā)，另一方面，也使得企業(yè)的前期投入無法收回。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環(huán)境各不相同，都存在著一定的風(fēng)險。加上貸款利率變動趨勢難以明了，對于房地產(chǎn)項目的最終成功及利潤影響極大。三是，受市場變動的影響，使得房地產(chǎn)項目的租售期和租金售價方面具有不確定性，收益不明確，影響企業(yè)的現(xiàn)金流。另外，開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也越大，直接影響企業(yè)資金運作。
三、房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險應(yīng)對策略
1、項目操作過程中，充分把握好每個環(huán)節(jié)，充分利用品牌效應(yīng)及所有資源，與政府建立良好的關(guān)系，盡可能的降低成本，取得土地、稅費、動遷等一系列優(yōu)惠政策。同時，加快項目進(jìn)度，節(jié)約時間成本，縮短周期，加快資金回籠，以最快速度搶占市場，抵御市場沖擊。
2、針對市場風(fēng)險,一方面加大宣傳力度，引導(dǎo)和引領(lǐng)消費者，形成旺盛人氣，形成新的消費熱點，提高競爭能力,擴大市場占有率。同時建立優(yōu)秀的策劃和銷售團隊，并在投資前對市場做更充分的調(diào)研工作，為項目的操作成功奠定基礎(chǔ)。
3、優(yōu)化管理，以高水平的管理機制運籌公司,抵御風(fēng)險。項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風(fēng)險。
4、在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。
5、針對政策性風(fēng)險，一方面加強與政府的關(guān)系，同時利用公司的整體優(yōu)勢，加強融資能力，并且盡快縮短項目周期，
6、從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：a、一次性付款方式；b、分期付款方式；c、八成銀行按揭方式；d、建筑分期付款＋銀行按揭；e、特惠免息付款方式；f、全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)預(yù)警 景氣指數(shù)法 綜合模擬法 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)
房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟界研究的熱點問題，目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)預(yù)警的研究比較多，主要是從房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)綜合預(yù)警三方面進(jìn)行的?？墒窃谀壳暗难芯恐?，存在的主要問題是建立的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警功能不強、精度不高，這主要是因為傳統(tǒng)的預(yù)警方法對資料的要求和我國房地產(chǎn)發(fā)展的實踐不相符。本文主要分析當(dāng)前在我國進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警應(yīng)注意的幾個問題。
1.房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇
房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟預(yù)警的一個重要的組成部分，它的基礎(chǔ)理論和方法來源于對經(jīng)濟預(yù)警理論的研究，因此對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行全面系統(tǒng)的研究，可以對宏觀經(jīng)濟預(yù)警理論體系進(jìn)行補充和完善。而預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。
1.1景氣指數(shù)法
我國早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟監(jiān)測與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經(jīng)濟指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對這三類指標(biāo)編制擴散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點和長期趨勢，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。經(jīng)過長時間的發(fā)展，景氣指數(shù)的計算方法有了許多改進(jìn)，景氣指數(shù)法的運用也比較成熟。但是用這種方法來對我國房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，其不足之處也顯而易見：
首先，景氣指數(shù)法用合成指數(shù)的升降來表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數(shù)是對各種指標(biāo)進(jìn)行的加權(quán)綜合，雖然綜合指數(shù)能夠反映總體的走勢情況，但也容易掩蓋某些個別指標(biāo)的異常波動情況，若這些指標(biāo)在房地產(chǎn)經(jīng)濟變動中非常重要的話，那么合成指數(shù)所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數(shù)法預(yù)警不利于對每個指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控。景氣指數(shù)法預(yù)警利用合成指數(shù)和擴散指數(shù)顯示總體發(fā)展趨勢，綜合指數(shù)包含的信息量有限，很難對每一個指標(biāo)進(jìn)行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對象和控制目標(biāo)。 第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期性不明顯會影響景氣指數(shù)應(yīng)用的范圍和效果。景氣指數(shù)法的預(yù)警基礎(chǔ)是經(jīng)濟波動的周期性，構(gòu)成景氣指標(biāo)的先行指數(shù)可以提前預(yù)報經(jīng)濟周期的轉(zhuǎn)折點。而我國房地產(chǎn)真正發(fā)展時間不過10多年，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展受國家政策等因素影響明顯，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性還有待研究，因此運用景氣指數(shù)法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳選擇。
1.2綜合模擬法
綜合模擬法也叫統(tǒng)計預(yù)警法，是我國目前房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長度和強度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動的情況確定警兆指標(biāo)的警級，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對警級進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個指標(biāo)的警度，比較適合用來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。
綜合模擬法既能對房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運用該方法對我國房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題：
第一，實際數(shù)據(jù)的分布不能滿足要求。單指標(biāo)理想狀態(tài)的預(yù)警域是房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警的基礎(chǔ)性工作，是預(yù)警成敗的關(guān)鍵。而采用統(tǒng)計預(yù)警方法，則要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)（如正態(tài)分布），而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計預(yù)警法對資料的輸入不具有容錯性。房地產(chǎn)在我國真正的發(fā)展不過十來年的時間，統(tǒng)計數(shù)據(jù)難免出現(xiàn)錯誤和遺漏，而統(tǒng)計預(yù)警法對錯誤資料的輸入不具有容錯性，無法自我學(xué)習(xí)與調(diào)整，這也就是為什么采用此方法做出來的預(yù)警系統(tǒng)精度不高的一個重要原因。第三，用3σ預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計預(yù)警方法屬于靜態(tài)預(yù)警方法，而房地產(chǎn)的發(fā)展本身是個動態(tài)的過程，因此采用此方法難免出現(xiàn)理論和實際不吻合的情況。有不少學(xué)者對這一問題進(jìn)行了研究，對預(yù)警區(qū)間進(jìn)行不斷地修正，使之更接近現(xiàn)實，提高了預(yù)警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問題，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識別的預(yù)警方法研究。
1.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法
而近年來BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)引起了人們極大的關(guān)注。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進(jìn)行模式識別，還具有容錯能力強和對數(shù)據(jù)分布要求不嚴(yán)格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點。同時它還具備學(xué)習(xí)能力、處理資料遺漏或錯誤的能力，可隨數(shù)據(jù)的更新進(jìn)行自我學(xué)習(xí)、訓(xùn)練和調(diào)整，能夠應(yīng)對多變的經(jīng)濟環(huán)境。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中應(yīng)用最廣泛的是前向三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準(zhǔn)確地模擬輸入、輸出的近似關(guān)系，因此它在房地產(chǎn)預(yù)警中被廣泛應(yīng)用。
BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟預(yù)警中的應(yīng)用是對傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的以下問題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)；以及預(yù)警指標(biāo)的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時變特性，缺少自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)能力；預(yù)警信息和知識獲取是間接的、費時、效率低等。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。
但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)算法是利用梯度下降法調(diào)節(jié)權(quán)值使目標(biāo)函數(shù)達(dá)到極小，導(dǎo)致其過分強調(diào)克服學(xué)習(xí)錯誤而泛化性能不強。同時還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實質(zhì)性的進(jìn)展。
2.房地產(chǎn)預(yù)警存在的主要問題
國內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)發(fā)展時間不長，數(shù)據(jù)資料殘缺不齊的情況下進(jìn)行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國房地產(chǎn)預(yù)警研究無論是從理論研究還是實踐的角度來看仍處于起步階段，主要不足表現(xiàn)在以下幾個方面：
2.1預(yù)警結(jié)果誤差較大，精度不高
不管是景氣指數(shù)法還是綜合模擬法預(yù)警都是建立在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期基礎(chǔ)上的，這兩種方法都要求有較長的時間序列數(shù)據(jù)，歐美一些國家因為房地產(chǎn)發(fā)展時間長，發(fā)展較成熟，采用這些方法預(yù)警都取得了較好的效果，而我國的房地產(chǎn)市場起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數(shù)據(jù)很少，統(tǒng)計數(shù)據(jù)不完整，統(tǒng)計口徑不一致，再加上房地產(chǎn)市場發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動不明顯（或短期內(nèi)難以體現(xiàn)），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預(yù)警方法預(yù)警，輸出結(jié)果誤差較大。
2.2指標(biāo)權(quán)重和警界值的確定缺乏科學(xué)性
在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時，綜合警度的確定是我們預(yù)警的最終目標(biāo)。而綜合警度是各指標(biāo)警度的綜合，因此要想準(zhǔn)確地預(yù)測警度，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中各指標(biāo)權(quán)重的確定和各指標(biāo)預(yù)警界限的確定則是問題的關(guān)鍵。警界值的確定，我國早期基本上是通過主觀經(jīng)驗來判斷，缺乏客觀依據(jù)，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數(shù)據(jù)，而實際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動態(tài)調(diào)整，目前我國房地產(chǎn)整體發(fā)展還處于初級階段，某些指標(biāo)的波動劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，那些指標(biāo)可能會因為標(biāo)準(zhǔn)差過大而使其正常區(qū)間過大，從而影響了預(yù)警的精度。而在確定各指標(biāo)的權(quán)重時，方法也過于粗糙、簡單。目前的預(yù)警研究中有的沒有考慮指標(biāo)的權(quán)重，只是簡單的平均；有的采用完全主觀的專家經(jīng)驗法；而有些研究所采用的簡單的定量分析方法，其適用性和科學(xué)性也有待檢驗。
2.3趨勢預(yù)測功能不強
預(yù)警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢預(yù)測兩項功能，準(zhǔn)確的市場預(yù)測可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產(chǎn)生的判斷誤差，具有更強的實際應(yīng)用意義。前人絕大部分研究成果都側(cè)重于警度判斷的功能，而趨勢判斷功能較弱。如在景氣指數(shù)法預(yù)警中選取先行性警兆指標(biāo)就是為了增強其預(yù)測功能，但同時也選取了同步與滯后指標(biāo)，前人研究中簡單的把先行、同步與滯后指標(biāo)加權(quán)綜合，使其預(yù)測功能受到影響；而在綜合預(yù)警中則是根據(jù)歷年警值趨勢圖走勢來預(yù)測下一年的警情，該方法對警值轉(zhuǎn)點的預(yù)測功能較差。
2.4系統(tǒng)學(xué)習(xí)性不夠
目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動態(tài)學(xué)習(xí)性，而“系統(tǒng)學(xué)習(xí)性”對于房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，特別是我國目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建是十分必要的。我國的房地產(chǎn)市場真正發(fā)展才短短十多年的時間，需要能夠不斷積累歷史數(shù)據(jù)，從而修正系統(tǒng)參數(shù)，使系統(tǒng)更趨完善和準(zhǔn)確。
3.房地產(chǎn)預(yù)警未來發(fā)展趨勢
3.1多種預(yù)警方法協(xié)同預(yù)警
房地產(chǎn)是一個復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預(yù)警方法結(jié)合起來進(jìn)行綜合預(yù)警，才能提高預(yù)警可靠度。另外在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結(jié)合，把短期與長期相結(jié)合，把靜態(tài)與動態(tài)分析相結(jié)合，把統(tǒng)計分析與數(shù)學(xué)模型相結(jié)合。
3.2房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇和調(diào)整
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產(chǎn)市場的因素會不斷出現(xiàn)，因此，構(gòu)建科學(xué)、動態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系是建立實用的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵。未來指標(biāo)選擇應(yīng)是在有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的指標(biāo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，采用定量、定性方法相結(jié)合來進(jìn)行的。指標(biāo)的選擇應(yīng)遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實際情況的變化而作相應(yīng)的動態(tài)調(diào)整。
3.3建立動態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)市場始終處于變化中，如何建立具有學(xué)習(xí)性的動態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)將是未來的一個方向，在這個過程中不可避免地要和現(xiàn)代計算機信息技術(shù)相結(jié)合。信息技術(shù)為開發(fā)動態(tài)的、智能的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供了基礎(chǔ)，今后的房地產(chǎn)預(yù)警研究應(yīng)大量運用先進(jìn)的計算機技術(shù)，開發(fā)先進(jìn)、實用的軟件，使建立的預(yù)警系統(tǒng)有良好的人機交互能力。因此，如何將計算機信息建模技術(shù)和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)有機結(jié)合將成為我國房地產(chǎn)預(yù)警研究的一個熱點問題。
湖北省教育廳人文社科項目青年項目（項目編號：239269）。
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 資本結(jié)構(gòu) 公司價值
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值無關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會減少股東和經(jīng)理人成本，還會增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型關(guān)系；信號傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序為內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系并不能確定。
在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值不相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者對資本結(jié)構(gòu)與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產(chǎn)公司價值的影響，研究深度不足。
二、研究設(shè)計
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會加大房地產(chǎn)投資，增加對負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會增加，而到了淡季，對房地產(chǎn)投資會減少，負(fù)債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對數(shù)。公司成長性：公司成長性：(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)／前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤／當(dāng)年營業(yè)收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結(jié)構(gòu)和公司價值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個。
三、描述性統(tǒng)計與分析
由表1統(tǒng)計繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較??；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。
其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標(biāo)通過了t檢驗，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標(biāo)對ROE無統(tǒng)計意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的影響程度。
四、結(jié)論和建議
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)公司價值
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點：第一，資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動性負(fù)債比重大。
房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值無關(guān)；理論認(rèn)為債務(wù)不僅會減少股東和經(jīng)理人成本，還會增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型關(guān)系；信號傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序為內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系并不能確定。
在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值負(fù)相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值不相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者對資本結(jié)構(gòu)與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產(chǎn)公司價值的影響，研究深度不足。
二、研究設(shè)計
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會加大房地產(chǎn)投資，增加對負(fù)債的依賴程度，負(fù)債比重會增加，而到了淡季，對房地產(chǎn)投資會減少，負(fù)債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示，資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債／總資產(chǎn)。國內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標(biāo)對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標(biāo)采用國內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對數(shù)。公司成長性：公司成長性：(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)／前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤／當(dāng)年營業(yè)收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率；模型中1是檢驗資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當(dāng)市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結(jié)構(gòu)和公司價值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個。
三、描述性統(tǒng)計與分析
由表1統(tǒng)計繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標(biāo)準(zhǔn)差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較??；資產(chǎn)負(fù)債率為54％，標(biāo)準(zhǔn)差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達(dá)60％，標(biāo)準(zhǔn)差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長度均值為45％，標(biāo)準(zhǔn)差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。
其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標(biāo)通過了t檢驗，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標(biāo)對ROE無統(tǒng)計意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的影響程度。
四、結(jié)論和建議
