時間：2023-06-09 10:02:15
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
【關(guān)鍵詞】經(jīng)營策略 戰(zhàn)略意義
隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個蓬勃發(fā)展的時代。面對數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進(jìn)一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營策略。而許多公司正是因?yàn)榻?jīng)營策略制定存在重大的失誤，無法為公司發(fā)展提供必要的保障，導(dǎo)致公司最終為市場淘汰。
在制定企業(yè)的經(jīng)營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。
一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)
供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計(jì)院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計(jì)方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商。總之它是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策理念
基于對房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認(rèn)為，要想經(jīng)營成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價值為出發(fā)點(diǎn)，重視顧客需求
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計(jì)師是住戶。為避免巨大風(fēng)險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場的需求?；诜?wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競爭力之源。
2、加強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)的管理
企業(yè)信譽(yù)是一個企業(yè)獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽(yù)度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽(yù)。信譽(yù)管理是對企業(yè)信譽(yù)的創(chuàng)建、維護(hù)和發(fā)揚(yáng)，是建立并維持與社會公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價巨大，有的消費(fèi)者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見、市場風(fēng)險較大時，購房者會極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽(yù)和信用度。
3、樹立終身服務(wù)觀念
從實(shí)際銷售看，一個企業(yè)的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10人和25人。
4、基于價值鏈構(gòu)筑競爭優(yōu)勢
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對消費(fèi)者負(fù)全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個基本觀點(diǎn):質(zhì)量不是靠檢驗(yàn)出來的，質(zhì)量要從源頭抓起?？紤]到材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問題，從根本上杜絕失誤。
5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹立社會責(zé)任
一個房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認(rèn)可，建立長期的信譽(yù)，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤觀和社會責(zé)任觀。企業(yè)的社會責(zé)任包括:為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會做出貢獻(xiàn)。例如國內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”?！安毁嵄├钡脑瓌t為萬科公司在中國地產(chǎn)界贏得巨大聲譽(yù)，而一個缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長久俘虜消費(fèi)者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗(yàn)證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點(diǎn)就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽(yù)和持續(xù)競爭能力，避免短期行為，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營策略制定過程的分析
A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢：擅長策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。
該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場切入點(diǎn)。其對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。
1、2006年上海房產(chǎn)市場總體概況
去年以來，全國房地產(chǎn)市場遭遇了新一輪的宏觀調(diào)控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產(chǎn)市場新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強(qiáng)勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來看，整個住宅銷售市場處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。
“政策細(xì)分執(zhí)行力加強(qiáng)，市場步入適應(yīng)調(diào)整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點(diǎn)。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態(tài)勢。
在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強(qiáng)勁勢頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點(diǎn)。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。
去年商業(yè)地產(chǎn)另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點(diǎn)頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達(dá)到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預(yù)測，判斷未來樓市走向其實(shí)即判斷政策走勢。預(yù)計(jì)今年的政策無論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因?yàn)檎呔哂袦笮?yīng)；加上去年的“70”“90”政策會在今年發(fā)力，未來5年上海將形成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目都仍將穩(wěn)中有升。
2、市場總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢，并且減少幅度有進(jìn)一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。
3、上海市房地產(chǎn)市場客戶需求最新調(diào)查
根據(jù)調(diào)查，未來一年消費(fèi)者購房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計(jì)顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢，其主要原因是其區(qū)域的總體房價的性價比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費(fèi)者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內(nèi)成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價格和地段。
4、高端住宅市場供求情況分析
高檔住宅市場供應(yīng)總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達(dá)到將近1倍。
2006年，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的措施具體落實(shí)，對高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續(xù)上揚(yáng)，但局部區(qū)域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續(xù)。
近日來，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實(shí)施的影響，預(yù)計(jì)未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨(dú)特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。
近幾年來，消費(fèi)者對高價位樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價位樓盤經(jīng)過多年的激烈發(fā)展，競爭已不再是簡單的地段和部分產(chǎn)品要素的競爭，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營銷企劃等綜合高指標(biāo)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。消費(fèi)者大致會從地段、品質(zhì)、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區(qū)域版塊等，也是高價位樓盤集中的區(qū)域?？蛻魠^(qū)域分布：從區(qū)域來細(xì)分，黃浦區(qū)主要以外省市私營業(yè)主居多，徐匯、長寧兩區(qū)以本區(qū)域高級白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來人士居多，他們注重未來發(fā)展大環(huán)境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場研究
市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產(chǎn)生的高額利潤的驅(qū)動，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應(yīng)量自2006年開始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長；良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢以及中國加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過市場適應(yīng)期，價格還將繼續(xù)向上攀升，估計(jì)可能出現(xiàn)新的租金上漲。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環(huán)境的影響，各個區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。
市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強(qiáng)勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚(yáng)至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。
市場租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個季度上升后繼續(xù)保持長勢。
未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項(xiàng)目情況分析，預(yù)計(jì)未來4年內(nèi)還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達(dá)到供應(yīng)高峰期。
6、市場亮點(diǎn)――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)
繼去年年末甲級辦公樓市場出現(xiàn)強(qiáng)勁需求態(tài)勢后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生且頗受市場青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。
其領(lǐng)軍代表包括近來頗受關(guān)注的“八號橋”創(chuàng)意時尚工業(yè)園區(qū)。
“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團(tuán)所屬上海汽車制動器公司，廠區(qū)內(nèi)有上世紀(jì)50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產(chǎn)場地實(shí)施改造，創(chuàng)立“八號橋”。
“八號橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊(yùn)，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。
經(jīng)過一番設(shè)計(jì)和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。
目前，“八號橋”已成為各類設(shè)計(jì)創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國ALSOP設(shè)計(jì)公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計(jì)、影業(yè)制作。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，這也是當(dāng)今國際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢。“八號橋”已成為全國工業(yè)旅游示范點(diǎn)中首個以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點(diǎn)，是上海都市旅游的新景點(diǎn)。
通過對上海市房地產(chǎn)市場全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，風(fēng)險太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機(jī)構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財(cái)大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚(yáng)長避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)。
其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強(qiáng)項(xiàng)，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營策略，并經(jīng)過實(shí)踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產(chǎn)市場，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營策略，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過運(yùn)作，該企業(yè)正不斷取得成功。
四、結(jié)束語
A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營策略并獲得成功的實(shí)例，反映了了解房地產(chǎn)市場，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營策略是一個成功企業(yè)的關(guān)鍵所在。總之，作為一個企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營策略下手，方可收到事半功倍的效果。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識[J].協(xié)會培訓(xùn)教材，2005：1～185。
[2] 上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)[J].協(xié)會培訓(xùn)教材，2005：1～195。
[3] 朱連慶：上海的商業(yè)謀劃[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)――經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，(2003)第084908號。
[4] 孔令文：招商引資300問[J].外資利用，(2003)第079371號。
[5] 王方華,顧鋒：市場營銷學(xué)[J].高等學(xué)校教材，(2003)第121823號。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)及投資 經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 分析
自1978年12月以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，且漸漸成長為獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益越來越為明顯。因而，房地產(chǎn)業(yè)成為了越來越多人關(guān)注的行業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的話題關(guān)注度也越來越高。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本支出
（一）前期開發(fā)費(fèi)用
土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)公司在規(guī)范開發(fā)土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規(guī)劃設(shè)計(jì)支出是在開發(fā)的土地模塊中實(shí)行勘察及開采計(jì)劃而支出的費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施以及公共配套設(shè)施項(xiàng)目支出是房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)某一地帶的時候還會建立且完善相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如醫(yī)療、文娛、教育及周圍的交通、植被規(guī)模等硬件配備需要的費(fèi)用；信貸費(fèi)用是房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目時在銀行貸款費(fèi)用的基礎(chǔ)上生成的利息類費(fèi)用。
（二）管理維護(hù)費(fèi)用
實(shí)施房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目所生成的各種支出，在外融匯各種費(fèi)用生成的費(fèi)用和對房地產(chǎn)開發(fā)地帶的修護(hù)建設(shè)的修護(hù)費(fèi)用，對銷售給予人力成本等生成的各種費(fèi)用等。
稅費(fèi)是房地產(chǎn)公司本著遵法守法的運(yùn)營態(tài)度，向相關(guān)部門交納的各種稅費(fèi)。
預(yù)期之外費(fèi)用是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資時，為應(yīng)對材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費(fèi)用等。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)是有目的性的開發(fā)與投資，其開發(fā)構(gòu)建業(yè)務(wù)的時長較為長久。怎樣把房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建所關(guān)聯(lián)的效益最優(yōu)化有多樣的限制因素的制衡，如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與施工地帶的篩選、房地產(chǎn)施工水準(zhǔn)及周圍環(huán)境等條件，這些條件都是影響房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的關(guān)鍵部分。對此進(jìn)行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地址選擇和規(guī)劃制約因素
房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建項(xiàng)目的地理位置的優(yōu)劣對房地產(chǎn)銷售業(yè)績的好壞有關(guān)鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產(chǎn)銷售的業(yè)績，面對消費(fèi)群體和消費(fèi)者需求的不一性，需要有針對性地配備相應(yīng)的設(shè)施建設(shè)等。如天津市的海河開發(fā)公司，該公司的房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是在天津市政府加速海河下游兩岸調(diào)整開發(fā)的方針下，依照本地開啟的土地調(diào)整開發(fā)部署而組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司在全面整理了當(dāng)?shù)氐南葲Q條件之后再進(jìn)行科學(xué)開發(fā)，由此獲得了較為理想的經(jīng)濟(jì)成效。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學(xué)合理
從之后，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的成長速度愈來愈快，國土資源怎樣獲得合理的開發(fā)使用、企業(yè)怎樣才可以在激烈的市場競爭環(huán)境中獨(dú)樹一幟站穩(wěn)腳跟從而獲取較大的市場份額呢？有效客觀、可行性高的規(guī)劃、開發(fā)及開展長時間的開發(fā)區(qū)域人文研究是開發(fā)工作的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)公司理應(yīng)用客觀求實(shí)的眼光去看待房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，以科學(xué)的態(tài)度實(shí)施開發(fā)規(guī)劃，從而達(dá)到房產(chǎn)開發(fā)效益最大化的最終目的。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周圍環(huán)境及配套設(shè)施的水平
伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷成長，人們在住房條件方面的質(zhì)量要求也在不斷提高，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的時候，選址所在地區(qū)的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習(xí)俗等要素，和選址所在地區(qū)的醫(yī)療水平、教育情況及通訊設(shè)施等基礎(chǔ)的配備設(shè)施的高低程度都對房產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃有直接的影響。由此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在實(shí)施某地區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)與規(guī)劃的時候，務(wù)必要對開發(fā)項(xiàng)目周圍的環(huán)境和配套設(shè)施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃當(dāng)中，不然，對公司未來的房產(chǎn)銷售將造成無法挽回的負(fù)面影響。
（四）對于房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建項(xiàng)目的后期營銷
房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)建設(shè)是面向多數(shù)消費(fèi)群體的，但如若想要達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)最大化的目的，房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建后期的營銷是舉足輕重的部分。營銷內(nèi)容滲透房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的整個流程，在開發(fā)房產(chǎn)之前的營銷環(huán)節(jié)及開發(fā)房產(chǎn)之后舉辦的宣傳環(huán)節(jié)則顯得異常重要。一是可以對外建立公司的良好形象，二是可以達(dá)到公司房產(chǎn)開發(fā)宣傳和推廣同時進(jìn)行的目的，這樣對房產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)期收益目標(biāo)與實(shí)際收益達(dá)到一致有積極的作用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效益分析
確切來說，房地產(chǎn)開發(fā)是一個付出與回報(bào)較為長時段的過程，在此期間，我們常說的經(jīng)濟(jì)效益可簡易地解讀為投入期間耗損的勞務(wù)項(xiàng)目等支出和開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際效益折合后的比例。如此而言，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤有多大？房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)出的直觀收入有著緊密的關(guān)聯(lián)。以下是對此問題的全面探析：
（一）對于數(shù)據(jù)穩(wěn)定性的剖析
利用對數(shù)據(jù)的每個方面匯總能夠得到：房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間的關(guān)系是呈先正相關(guān)而后負(fù)相關(guān)的演變，在國家強(qiáng)有力的可見調(diào)控手段的作用之下，國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)降低態(tài)勢。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)的可見調(diào)控手段，房地產(chǎn)開發(fā)投資的狂熱態(tài)勢得到了相對的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個方面對協(xié)整變量的檢測精準(zhǔn)性造成了影響，因而，我們則需消耗時間來對數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析以方便進(jìn)行穩(wěn)定性的檢驗(yàn)。
（二）協(xié)整方式及檢驗(yàn)
協(xié)整方式是解析非穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)變量間正反相關(guān)的使用頻率最高的方法之一在兩個極端檢測時，則會限制兩個結(jié)果出現(xiàn)相對的偏差。如此，若要將平穩(wěn)檢驗(yàn)當(dāng)做標(biāo)準(zhǔn)，則需要檢驗(yàn)協(xié)整方式。從而，則能夠得到房地產(chǎn)的開發(fā)投入和國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間的平衡關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)的投資與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)之間的正向關(guān)系。
（三）因果分析檢驗(yàn)
曾經(jīng)有相關(guān)學(xué)者發(fā)明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經(jīng)濟(jì)變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關(guān)系檢測務(wù)必得是建立在時間的排序有穩(wěn)定性的前提之上，在協(xié)整檢測當(dāng)中，很明顯可以看出房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間有某種長期平衡的態(tài)勢，接下來則是要論證房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間是否具有這樣一種態(tài)勢和作用。最后，仍需采用因果關(guān)系的辦法剖析其因果關(guān)系。
綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個不同的角度對房地產(chǎn)開發(fā)與投資和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行研究剖析，從而得出如下論點(diǎn)：房地產(chǎn)公司的開發(fā)及投資與經(jīng)濟(jì)增長之間有著一種長期平衡的態(tài)勢，且從上述內(nèi)容中，能夠清楚地知道房地產(chǎn)開發(fā)投資與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長是正向的關(guān)系，房地產(chǎn)投資的增加對經(jīng)濟(jì)增長起著促進(jìn)的作用，長此以往，房地產(chǎn)開發(fā)投資在地方經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中的作用會越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間是相互影響的關(guān)系，事實(shí)證明房地產(chǎn)開發(fā)與投資和地方經(jīng)濟(jì)增長之間是相互關(guān)聯(lián)的。房地產(chǎn)開發(fā)公司需清晰地認(rèn)清與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，與地方相互促進(jìn)，共同發(fā)展 。如天津市的海河開發(fā)公司一般，該公司的成功正是由于結(jié)合了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)效益二者，并使之達(dá)到一種平衡的狀態(tài)，從而推動二者互為彼此的推動力。
四、結(jié)束語
綜上所述，在現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的火熱及我國的國情政策來看，我國的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)開發(fā)投資中應(yīng)全面斟酌其行為對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)和近期作用，瞄準(zhǔn)投資經(jīng)營的平衡點(diǎn)，減少過熱和過冷情況的發(fā)生，在政府強(qiáng)力的指導(dǎo)和輔助下，科學(xué)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)內(nèi)部經(jīng)營組織，組建對經(jīng)濟(jì)收益有積極作用的經(jīng)營體制，多層次多方面斟酌每個方面的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，確保我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)地合理科學(xué)成長。
參考文獻(xiàn)：
[1]高鐵梅.計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模[M].清華大學(xué)出版社，2009
[2]關(guān)柯.現(xiàn)代房產(chǎn)從業(yè)書[M].中國計(jì)劃出版社，1999
[關(guān)鍵詞]新時期；房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營；策略；轉(zhuǎn)變
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052
[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我國經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展的過程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營者在過去很長一段時間里，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，不斷地進(jìn)行土地的開發(fā)，卻嚴(yán)重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長遠(yuǎn)的角度來看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國未來的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產(chǎn)企業(yè)在積極進(jìn)行土地開發(fā)和經(jīng)營的過程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實(shí)施土地集約利用方式，為實(shí)現(xiàn)我國的長期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因
1.1 房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵
空間集聚是城市發(fā)展過程中的本質(zhì)，也就是說城市在建設(shè)過程中，需要對各種生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過程實(shí)際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國基本的產(chǎn)業(yè)部門之一，開發(fā)、建設(shè)以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當(dāng)中，構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)的各個機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過程中，需要對相關(guān)的物質(zhì)載體進(jìn)行利用才能夠從事社會以及經(jīng)濟(jì)活動，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項(xiàng)資源是否能夠充分發(fā)揮功能?，F(xiàn)階段，我國的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產(chǎn)市場需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。
1.2 我國未來的發(fā)展要求實(shí)現(xiàn)土地集約化利用
我國人口眾多，然而土地資源有限，在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程中，節(jié)約土地資源勢在必行。房地產(chǎn)是對土地資源利用相對較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進(jìn)行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴(kuò)大的過程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過程中對土地資源利用的擴(kuò)張速度得以減緩，并對耕地進(jìn)行有力保護(hù)，從而促使動態(tài)平衡在耕地總量中得以實(shí)現(xiàn)。在城市中實(shí)施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過程中，政府可以對房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對提升企業(yè)綜合競爭力具有重要意義。在實(shí)施土地集約利用的過程中，能使城市進(jìn)步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實(shí)現(xiàn)我國的協(xié)調(diào)發(fā)展。
2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的土地利用問題
首先，房地產(chǎn)投資不合理?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，商品房空置面積越來越大。多數(shù)人認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房價過高造成的，同時現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴(yán)重不合理的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過程中迎來了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時，由于現(xiàn)階段我國的務(wù)農(nóng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于非農(nóng)勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農(nóng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過程中，還能夠?yàn)槲覈?jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量，與此同時，這也是我國適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過多地設(shè)置開發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發(fā)揮。
3 新時期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的策略
3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理
新時期，我國必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營的過程中，充分證明其要想實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過程中，充分利用市場機(jī)制，而政府在這一過程中也必須充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。
從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強(qiáng)的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面對的不確定因素和風(fēng)險都能夠有效降低。在投資過程中加強(qiáng)針對性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場競爭力的關(guān)鍵。
3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，各企業(yè)之間的有效競爭是實(shí)現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)首先進(jìn)行詳細(xì)地分析投資環(huán)，并提升投資項(xiàng)目管理能力。企業(yè)在運(yùn)行過程中，還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解國家政策以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，及時掌握市場經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動的過程中所帶來的發(fā)展機(jī)遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險，提升自身競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)科學(xué)地預(yù)測該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來的發(fā)展方向。當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時，應(yīng)詳細(xì)分析結(jié)構(gòu)動態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動企業(yè)運(yùn)行過程中的人力、物力和財(cái)力等資源，及時開辟并占領(lǐng)全新的市場，將自身的優(yōu)勢進(jìn)行充分發(fā)揮的同時，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計(jì)和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進(jìn)并應(yīng)用先進(jìn)的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實(shí)施速度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
4 結(jié) 語
近年來，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國各行各業(yè)都迎來了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在長期的經(jīng)營過程中，以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發(fā)展過程中，必須注重對各項(xiàng)資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開發(fā)與經(jīng)營策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競爭力。
主要參考文獻(xiàn)
[1]劉衛(wèi)東，袁華寶.城市土地集約利用――房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變[J]. 同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會科學(xué)版，1999（2）.
[2]李麗欽.調(diào)控形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營策略分析[J].中國科技信息，2011（12）.
[3]施蕓卿.增長與道義：城市開發(fā)的雙重邏輯――以B市C城區(qū)“開發(fā)帶危改”階段為例[J].社會學(xué)研究，2014（6）.
[4]余娟，丁建龍.金融危機(jī)下中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整能力――基于萬科的案例研究[J].管理案例研究與評論，2010（6）.
關(guān)鍵詞:管理會計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理
企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)對現(xiàn)有財(cái)務(wù)進(jìn)行權(quán)力控制管理的一種運(yùn)行機(jī)制，是規(guī)定企業(yè)各部門必須按照規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的各種章程和規(guī)則。預(yù)算并不是真正意義上針對財(cái)務(wù)進(jìn)行核算，而是體現(xiàn)企業(yè)對各種權(quán)力進(jìn)行控制的力度和方式。預(yù)算有助于各部門職責(zé)以細(xì)化表格的形式進(jìn)行體現(xiàn)，這種權(quán)責(zé)分配，以不失去各部門最低控制及執(zhí)行力為限度，同時它也是權(quán)力控制通過固有方式衍生的合理方式，只有這樣，預(yù)算的本質(zhì)意義才能夠得到各部門的認(rèn)可，從而使各部門對企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算有新的認(rèn)識，從而真正使財(cái)務(wù)預(yù)算的功能落到實(shí)處，而不會成為一種形式上的財(cái)務(wù)報(bào)表。
一、地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理作用與意義
(一)有利于企業(yè)實(shí)時全面控制
企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理最基本的職能是控制與管理，而控制是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的最根本需求，是企業(yè)針對生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)的全面管理，是通過預(yù)算編制對企業(yè)各個部門的職責(zé)進(jìn)行監(jiān)督與事前控制，是一種通過監(jiān)督控制模式對各項(xiàng)工作與控制要求所產(chǎn)生偏差的實(shí)時控制管理，是企業(yè)確保利益及生產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。企業(yè)通過財(cái)務(wù)預(yù)算管理對企業(yè)經(jīng)營活動的各階段進(jìn)行權(quán)衡和把握，通過不斷的分析總結(jié)，對企業(yè)財(cái)務(wù)管理在整個經(jīng)營過程中的作用進(jìn)行考評，并對各部門的職責(zé)進(jìn)行考核，進(jìn)一步落實(shí)部門責(zé)任制，確保企業(yè)整個經(jīng)營活動可控制與可管理，保障企業(yè)的經(jīng)營利益。
(二)有利于企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險
企業(yè)財(cái)務(wù)管理在某種程度上是決策人員針對市場運(yùn)營情況進(jìn)行的主觀判斷及管理經(jīng)驗(yàn)的預(yù)估，這種策略的嚴(yán)謹(jǐn)性取決于決策人員對市場情況的把握及管理經(jīng)驗(yàn)的積累情況，這為企業(yè)實(shí)時全面控制和管理埋下了隱患。因此基于企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的財(cái)務(wù)管理在某種程度上避免了人為主觀因素的分析偏差所帶來的負(fù)面影響，是通過對企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行合理全面分析，對企業(yè)經(jīng)營市場進(jìn)行全面調(diào)查，在數(shù)理統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上對企業(yè)預(yù)算成本及經(jīng)營管理狀況進(jìn)行控制和把握，對企業(yè)在經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險及相應(yīng)的處理措施進(jìn)行合理安排，并全面評估企業(yè)在未來經(jīng)營過程中可能會遇到的困難，并詳細(xì)地進(jìn)行處理方案的策略分析，有助于企業(yè)靈活處理財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的各種情況，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制有良好的健壯性。
(三)有利于企業(yè)健全激勵機(jī)制
企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理從預(yù)算編制指標(biāo)上來講就是企業(yè)各部門應(yīng)該按照進(jìn)度完成的各項(xiàng)預(yù)算目標(biāo)，企業(yè)各個部門明確了具體的預(yù)算目標(biāo)，然后將具體責(zé)任明確到每一個員工，這樣員工具有明確的任務(wù)目標(biāo)及在規(guī)定時間內(nèi)完成任務(wù)目標(biāo)所應(yīng)獲得的薪酬，以及獎懲制度等，使企業(yè)員工以個人為單位對財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行達(dá)標(biāo)檢查，同時明確只有部門整體預(yù)算目標(biāo)的達(dá)標(biāo)，個人利益才能獲得認(rèn)可和執(zhí)行，進(jìn)一步推動了企業(yè)員工相互協(xié)作、自我技能提升的工作能力，促進(jìn)了企業(yè)激勵機(jī)制的健全，提高了企業(yè)員工的凝聚力。
(四)有利于企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益
企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時需要認(rèn)真分析企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情及市場需求，并且合理配置人力資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)利潤的最大化為宗旨，同時在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算時以降低成本為目標(biāo)，對企業(yè)各生產(chǎn)流程中的資源進(jìn)行成本控制，為企業(yè)的市場競爭力打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理同時實(shí)現(xiàn)了各任務(wù)落實(shí)到責(zé)任人，并且對各個任務(wù)的進(jìn)度進(jìn)行進(jìn)度控制，為企業(yè)產(chǎn)品的按時生產(chǎn)及優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理從傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行后延伸到企業(yè)產(chǎn)品的整個生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，為企業(yè)的全面控制打下了基礎(chǔ)。因此企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且有利于各產(chǎn)品任務(wù)的進(jìn)度把握與宏觀調(diào)控，同時落實(shí)了產(chǎn)品品質(zhì)與責(zé)任人制度，提高了產(chǎn)品的生產(chǎn)效率，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的全面提升提供了條件。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀
(一)財(cái)務(wù)管理意識淡薄
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者大多不精通財(cái)務(wù)管理，投資決策經(jīng)常出于個人主觀判斷，缺乏財(cái)務(wù)理念。很多房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)部和銷售部建設(shè)往往高于財(cái)務(wù)部，忽視了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心地位。
(二)財(cái)務(wù)制度不健全
房地產(chǎn)企業(yè)大多屬于家族式經(jīng)營，沒有設(shè)置健全的財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)，沒有內(nèi)部控制制度，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中缺乏財(cái)務(wù)管理和必要的會計(jì)監(jiān)督，制度的不健全定然要造成財(cái)務(wù)管理的混亂，這必然為以后企業(yè)的發(fā)展和壯大留下隱患。
(三)企業(yè)融資困難
房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不外乎三種：一是親朋借貸，適用于初始創(chuàng)業(yè)階段；二是向銀行借貸；三是到資本市場融資。中小企在財(cái)務(wù)管理中存在的諸多問題，使其提供給社會的財(cái)務(wù)信息很難取信于人，這就使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行渠道融資受到很大限制，到資本市場融資更是無從談起，資本的短缺是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段普遍面臨的重要難題，在很大程度上制約房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。
三、信息化環(huán)境下管理會計(jì)開展的思路
(一)按照管理會計(jì)的要求，規(guī)范信息系統(tǒng)應(yīng)用
調(diào)整會計(jì)核算資料必須對會計(jì)信息標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)信息標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一，使得各類業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)滿足管理會計(jì)的要求。隨著信息化應(yīng)用范圍的擴(kuò)展，目前的數(shù)據(jù)庫多已由最初的關(guān)系型數(shù)據(jù)庫進(jìn)化到多維數(shù)據(jù)庫。其維度的設(shè)置，包括數(shù)據(jù)類別及其內(nèi)涵必須有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)表、字段等的設(shè)置也要在這一標(biāo)準(zhǔn)下統(tǒng)一。如在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中，一般來講，成本管理本身較之會計(jì)核算對于成本數(shù)據(jù)的要求要詳細(xì)很多。在信息系統(tǒng)初始化階段，必須對兩大系統(tǒng)科目內(nèi)涵及對應(yīng)關(guān)系進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)多重交叉導(dǎo)致后期的數(shù)據(jù)無法關(guān)聯(lián)。
(二)應(yīng)用信息化手段，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算的實(shí)時控制
全面預(yù)算是管理會計(jì)的重要內(nèi)容，企業(yè)可以通過手工方式也可通過信息系統(tǒng)開展全面預(yù)算的編制，但在預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控上，特別是控制類預(yù)算，如費(fèi)用、成本的控制上，則必須依靠信息化手段才能達(dá)到理想的效果。利用流程化管理，把數(shù)據(jù)嵌入企業(yè)的信息系統(tǒng)，在業(yè)務(wù)發(fā)生的同時即可進(jìn)行實(shí)時的進(jìn)度監(jiān)控和支出控制。控制策略可以采用強(qiáng)控制，凡超預(yù)算項(xiàng)目嚴(yán)禁生成憑證，也可采用預(yù)警方式，控制類項(xiàng)目支出達(dá)到一定金額或比例即進(jìn)行自動提示。對于收入類預(yù)算，同樣也可及時采集相關(guān)數(shù)據(jù)予以展現(xiàn)。
在業(yè)務(wù)系統(tǒng)普遍信息化的條件下，更可以在財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上，對業(yè)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行開展控制。
四、管理會計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用的方法和觀點(diǎn)
管理會計(jì)是新興的會計(jì)分支，目前在我國房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應(yīng)用的方法和觀點(diǎn)如下。
(一)作業(yè)成本法
該方法是從成本發(fā)生的經(jīng)濟(jì)原因（表現(xiàn)為特定的經(jīng)濟(jì)活動或作業(yè)）來認(rèn)識成本。通過作業(yè)來確認(rèn)生產(chǎn)費(fèi)用，再依據(jù)產(chǎn)品確認(rèn)其耗用的作業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)了以作業(yè)為中心的成本計(jì)量目標(biāo)。
(二)目標(biāo)成本法
該方法是以同行業(yè)或競爭性的產(chǎn)品價格作為新產(chǎn)品售價的上限；根據(jù)期望的產(chǎn)品銷售數(shù)量，決定利潤目標(biāo)；以預(yù)計(jì)的具有競爭性的售價減去目標(biāo)利潤，確定產(chǎn)品生產(chǎn)的目標(biāo)成本；運(yùn)用“成本筑入”的思想，在成品產(chǎn)出的同時，將成本一并“筑入”。新產(chǎn)品的目標(biāo)成本一旦確定，就應(yīng)當(dāng)為以后的生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)建立各自相關(guān)的目標(biāo)成本，各部門都要為其目標(biāo)成本承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的層次，把財(cái)務(wù)管理人員置于管理者地位。在財(cái)務(wù)人員的任用上，要培養(yǎng)、引進(jìn)、選拔高素質(zhì)的人才，敢于讓家族外人才擔(dān)任財(cái)務(wù)管理崗位，不能任人唯親。如果強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品生產(chǎn)前各階段（特別是產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段）對目標(biāo)制定及實(shí)施的影響，就應(yīng)采用目標(biāo)成本法；如果從成本發(fā)生的經(jīng)濟(jì)原因角度認(rèn)識成本，宜采用目標(biāo)成本法，通過提高作業(yè)效率和減少不必要、無效率的作業(yè)來達(dá)到降低成本的目的。
房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用管理會計(jì)時，應(yīng)該以財(cái)務(wù)會計(jì)為基礎(chǔ)，努力拓寬管理會計(jì)所需資料、信息的來源渠道，規(guī)范財(cái)務(wù)會計(jì)信息的提供，保證財(cái)務(wù)會計(jì)信息真實(shí)、有效，使財(cái)務(wù)會計(jì)提供的信息能夠直接應(yīng)用到管理會計(jì)中，為房地產(chǎn)企業(yè)投、融資活動創(chuàng)造良好的氛圍。由于我國管理會計(jì)理論體系和實(shí)踐都有待完善，房地產(chǎn)企業(yè)自身的弱點(diǎn)也使管理會計(jì)很難盡快得到應(yīng)用，因此政府有關(guān)部門應(yīng)幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會計(jì)，提高企業(yè)經(jīng)營管理的整體水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
（石家莊市城市水系管理處，河北 石家莊 050031）
摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有投入資金多，建設(shè)周期長的特點(diǎn)，同時還面臨著越來越大的政策風(fēng)險和市場風(fēng)險。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)與企業(yè)獨(dú)有的特性，以及其面臨著的巨大風(fēng)險，所以其規(guī)避風(fēng)險的有效手段之一就是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理?，F(xiàn)金預(yù)算和損益預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算的兩個部分。文章就主要對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的采取預(yù)算工作展開分析。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)開發(fā)；財(cái)務(wù)預(yù)算；管理；應(yīng)用
中圖分類號：F230文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1000-8772（2015）10-0069-02
收稿日期：2015-03-20
作者簡介：靳興德（1967-），男，漢族，河北石家莊市人，本科，高級經(jīng)濟(jì)師，工商管理方向。
引言
財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)預(yù)算管理的核心部分。企業(yè)的預(yù)算是一個綜合性的財(cái)務(wù)計(jì)劃，包括了經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算則是在經(jīng)營預(yù)算和資本預(yù)算的基礎(chǔ)上作出的現(xiàn)金流量安排，以及一定時期內(nèi)的損益表和一定時期末資產(chǎn)負(fù)債表的預(yù)計(jì)。
一、財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)的根本目的是取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動中，為了取得提高經(jīng)濟(jì)效益與市場競爭力，就必須打破傳統(tǒng)職能管理的界限，將房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動視為一個整體。只有這樣，才能讓所有的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理部門和所屬單位的子目標(biāo)結(jié)合在一起，從而使得投資者的戰(zhàn)略決策與經(jīng)營者的管理行為相一致。而這種管理格局無疑需要房地產(chǎn)企業(yè)具備一條主線，從而將房地產(chǎn)企業(yè)的各個職能部門的管理工作與其所屬單位的生產(chǎn)經(jīng)營活動貫穿起來，進(jìn)而提高整個房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率與經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)預(yù)算管理是在科學(xué)經(jīng)營預(yù)測與決策的基礎(chǔ)上，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)初期所制定的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對一定時期內(nèi)的企業(yè)資金的籌集、使用以及分配等財(cái)務(wù)活動所進(jìn)行的計(jì)劃與規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)進(jìn)行有效管理與控制的目標(biāo)。通過預(yù)算管理，可以合理配置房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源，從而最大限度的滿足市場需求，進(jìn)而長期在市場上獲得最大收益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容
資金預(yù)算和損益預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的兩大部分。損益預(yù)算能夠體現(xiàn)未來一定期間內(nèi)，企業(yè)預(yù)計(jì)的生產(chǎn)經(jīng)營成果和分配情況。而能夠反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來一定期間內(nèi)現(xiàn)金收支情況的，則是資金預(yù)算。
1、損益預(yù)算
收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、稅費(fèi)預(yù)算等是損益預(yù)算所包括的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行辦法中規(guī)定房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)要符合如下條件：取得竣工備案表，并且商品房竣工驗(yàn)收合格；商品房銷售合同已經(jīng)簽定，銷售收入已確定；商品房的相關(guān)成本得到科學(xué)合理的計(jì)量；客戶對商品房進(jìn)行驗(yàn)收后，辦妥相關(guān)商品房移交手續(xù)。營銷部、工程部、成本管理部等各部門共同合作，為財(cái)務(wù)部門提供信息支持，才能高效完成收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算。而稅費(fèi)預(yù)算包含范圍較廣，有土地增值稅、營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅等，這些都跟項(xiàng)目管理和收入成本預(yù)算有直接關(guān)系。
2、資金預(yù)算
通過財(cái)務(wù)預(yù)算，強(qiáng)化資金集中管理，合理規(guī)劃與控制企業(yè)的現(xiàn)金流量，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算是由現(xiàn)金流入預(yù)算和現(xiàn)金流出預(yù)算兩大部分構(gòu)成，其中現(xiàn)金流入包括銀行貸款、銷售回款等。銷售政策、市場環(huán)境的約束是制約銷售回款的重要因素。而工程進(jìn)度和銀行信貸政策是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流出的重要因素。
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題
1、對編制財(cái)務(wù)預(yù)算工作的認(rèn)識不夠全面
財(cái)務(wù)預(yù)算的主要作用有兩方面，一是企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)可以預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)狀況，二是企業(yè)的經(jīng)營成果。但是不能認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只是財(cái)務(wù)部門的一個部門的任務(wù)，這些應(yīng)該是由財(cái)務(wù)部門牽頭，由多個部門合作完成。比如在取得土地前，營銷部就應(yīng)開始預(yù)計(jì)銷售價格，通過產(chǎn)品市場定位和利潤預(yù)測，來確定最終的拿地價格，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目所有相關(guān)成本，可以通過取得土地成本、建造成本、開發(fā)間接費(fèi)用、相關(guān)稅金等方面進(jìn)行歸集，并在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、營銷策劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、工程管理、成本控制等多個環(huán)節(jié)中進(jìn)行反映，在這些環(huán)節(jié)中需要公司多部門進(jìn)行配合，才能完成一項(xiàng)較完整的財(cái)務(wù)預(yù)算。
2、財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率相對較低、成本項(xiàng)目分解不夠科學(xué)，執(zhí)行力不夠
不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算制定和執(zhí)行不盡相同，存在較大的差異性。究其原因有兩個，一是在制定財(cái)務(wù)預(yù)算時缺少客觀性，沒有認(rèn)真分析企業(yè)明年的計(jì)劃和財(cái)務(wù)狀況，使財(cái)務(wù)預(yù)算在編制目標(biāo)分解與實(shí)際的經(jīng)營情況相脫離，導(dǎo)致二者存在重大的偏差，忽略了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，相關(guān)工程管理，成本控制和營銷策劃等重要工作流程，這樣做出來的預(yù)算在執(zhí)行時與實(shí)際的情況偏差較大；二是因?yàn)楦鱾€業(yè)務(wù)部門的預(yù)算執(zhí)行力不夠。
3、項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和年度財(cái)務(wù)預(yù)算，三者直接缺乏聯(lián)系
不確定因素較多是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一大特點(diǎn)，其中開發(fā)周期長就是其中之一。在此條件下，編制財(cái)務(wù)預(yù)算顯得尤為重要。做好財(cái)務(wù)預(yù)算編制任務(wù)在能夠反映企業(yè)年度財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況的同時，也能夠綜合反映項(xiàng)目開況。當(dāng)前，套用傳統(tǒng)的預(yù)算方式仍然是許多房地產(chǎn)企業(yè)的做法。其通常采用單獨(dú)預(yù)算的方式來完成年度經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)下編制開發(fā)項(xiàng)目的年度預(yù)算。這樣，就無法充分考慮到項(xiàng)目的開發(fā)期這一不確定因素，并且也存在與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠緊密的問題出現(xiàn)。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的有效應(yīng)用途徑
1、編制恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算
由于企業(yè)不恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算，會使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金得不到充分的利用，從而造成企業(yè)資金短缺，加重企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)等情況。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在實(shí)施項(xiàng)目前，進(jìn)行資料的收集，并且對收集的資料進(jìn)行整理和分析，全面考慮項(xiàng)目的整體情況，制定出恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算，讓各部門進(jìn)行相互合作、相互監(jiān)督。充分發(fā)揮整體大于部分的作用，讓項(xiàng)目的收益最大化。
2、加強(qiáng)各部門的密切配合，合理的估計(jì)現(xiàn)金預(yù)算和損益預(yù)算
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算涉及多個方面，其中包括綜合地價、項(xiàng)目研發(fā)費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、前期手續(xù)費(fèi)等，通過收入成本的預(yù)算將現(xiàn)金預(yù)算分期進(jìn)行規(guī)劃，同時做好籌資準(zhǔn)備。為此，針對該情況，各個業(yè)務(wù)部門應(yīng)密切配合財(cái)務(wù)編制預(yù)算，成為必然要求。根據(jù)各部門性質(zhì)，具體分工如下：
2.1營銷部門負(fù)責(zé)資金預(yù)算方面的一些具體工作，包括銷售費(fèi)用預(yù)算、銷售回款預(yù)算。而涉及編制地價支出和工程建設(shè)資金支出則由前期開發(fā)、工程管理部門負(fù)責(zé)。財(cái)務(wù)部門則需要編制償還銀行貸款本息支出預(yù)算和稅費(fèi)支出預(yù)算。最后人力資源部門的職責(zé)是編制培訓(xùn)費(fèi)和人工成本預(yù)算等。
2.2根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品核算周期長，收入確認(rèn)制約因素多，成本項(xiàng)目具有特定性的特點(diǎn)，應(yīng)從取得土地前開始，就請營銷策劃部進(jìn)行初步的預(yù)估地價、凈利等指標(biāo)，再通過項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、營銷策劃部和財(cái)務(wù)部等相關(guān)業(yè)務(wù)部門一起對開發(fā)前期、中期、后期的收入成本分期進(jìn)行預(yù)算，最終完成整個項(xiàng)目的損益預(yù)算。
3、加大分析、考核財(cái)務(wù)預(yù)算的力度
一切經(jīng)濟(jì)活動都是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)而開展實(shí)行，是預(yù)算管理的本質(zhì)要求。想要強(qiáng)化企業(yè)的管理，就必須在預(yù)算執(zhí)行過程中落實(shí)經(jīng)營策略。為此提高預(yù)算的控制力和約束力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算是完善企業(yè)預(yù)算管理體系的有效方法。企業(yè)各部門在工作中，尤其是在房地產(chǎn)建設(shè)和銷售的工作中，必須切實(shí)落實(shí)好預(yù)算工作，按照預(yù)算范圍開展經(jīng)濟(jì)活動。采用“以月保季，以季保年”為原則。把企業(yè)的方法策略運(yùn)用到執(zhí)行的過程中，保證預(yù)算政策的嚴(yán)格執(zhí)行，并建立健全監(jiān)督機(jī)制，實(shí)施反饋預(yù)算執(zhí)行情況，最終形成全方位控制、全員參與的預(yù)算管理體系。
4、加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的執(zhí)行和監(jiān)督。在項(xiàng)目事前通過財(cái)務(wù)管理對各項(xiàng)工作進(jìn)行控制，制定發(fā)展目標(biāo)；在項(xiàng)目事中對各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督，始終保持所支出的資產(chǎn)都在預(yù)算的控制范圍之內(nèi)，及時的發(fā)現(xiàn)問題，解決問題；在項(xiàng)目事后，對該項(xiàng)目做一個客觀的、公正的評價，吸取好的方面，分析錯誤的地方，找出原因，以防在下一次的項(xiàng)目中再度出現(xiàn)。
結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的決策正確與否離不開好的財(cái)務(wù)預(yù)算。建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，以控制現(xiàn)金流為主，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行與考核，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門間的溝通和協(xié)調(diào)，以保證財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。因此，只有根據(jù)實(shí)際情況不斷完善和改進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)預(yù)算并嚴(yán)格執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)長期的健康穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1] 余文斌.國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何改革[J].城市開發(fā)，2013（25）：162-163.
[2] 常書娟.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理[J].財(cái)稅科技，2012（18）：212-213.
房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，而其最大的風(fēng)險來自于自身的資金管理。目前有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業(yè)的資金鏈安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的顯著特點(diǎn)是建設(shè)周期特別長，投入資金特別多，投資風(fēng)險非常大，因此就必須在項(xiàng)目的初步規(guī)劃階段，對具體每一個開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資與成本費(fèi)用準(zhǔn)確的估算，做出投資決策、經(jīng)濟(jì)效益評價，這就是財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用。
2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容
2.1 編制資金預(yù)算
在項(xiàng)目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)中，項(xiàng)目拓展部門應(yīng)積極組織研發(fā)、財(cái)務(wù)、策劃、工程等部門，測算開發(fā)項(xiàng)目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎(chǔ)上編制《項(xiàng)目啟動資金預(yù)算》及《項(xiàng)目投資匡算》，從而根據(jù)項(xiàng)目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)可動用的資金存量來決定投資該項(xiàng)目是否合理、是否有利潤。
2.2 執(zhí)行與控制資金預(yù)算
編制完成資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算后，各部門在進(jìn)行具體的資金收付時，應(yīng)以預(yù)算作為實(shí)施的依據(jù)。財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行資金的審核支付時，除了對憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件進(jìn)行審核外，還應(yīng)該依據(jù)資金預(yù)算，審核該筆款項(xiàng)支付是否在資金預(yù)算范圍內(nèi)。如是，應(yīng)該及時安排支付；如不是，或者實(shí)際支付款項(xiàng)大于預(yù)算的金額款項(xiàng)，都應(yīng)先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應(yīng)該作為預(yù)算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。
2.3 分析調(diào)整預(yù)算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算執(zhí)行情況動態(tài)反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析與調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算與執(zhí)行過程中出現(xiàn)的差異，分析原因并調(diào)整后續(xù)資金預(yù)算，為下一步預(yù)算控制提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性的信息。
2.4 預(yù)算考評
要想提高資金預(yù)算的執(zhí)行率，發(fā)揮預(yù)算的控制作用，企業(yè)就必須將績效考核與資金預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行掛鉤。確定相關(guān)部門關(guān)鍵績效考核指標(biāo)時，應(yīng)該將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為關(guān)鍵績效考核指標(biāo)之一，通?？勺鳛椴块T關(guān)鍵績效考核指標(biāo)的預(yù)算考核的指標(biāo)有“預(yù)算執(zhí)行率”、“超資金預(yù)算率”等。
在企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度很低的階段，也可將“超資金預(yù)算率”這項(xiàng)指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財(cái)務(wù)部門要對各個部門發(fā)生的預(yù)算外支出進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”進(jìn)行計(jì)算，并提交人力資源部門作為考核依據(jù)。對非部門原因?qū)е碌母黜?xiàng)超預(yù)算性支出，如宏觀政策變化、公司因開發(fā)計(jì)劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算性支出，可不納入部門的考核。對于因部門自身原因而導(dǎo)致的超預(yù)算支出，例如工作計(jì)劃性不夠、不準(zhǔn)確的預(yù)算編制等發(fā)生的支出，都應(yīng)作為該部門的超預(yù)算支出，列入部門考核范圍。
3 目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問題
3.1 缺乏行之有效的考核激勵機(jī)制
在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行中，企業(yè)通常沒有簽定預(yù)算指標(biāo)責(zé)任合同，且未建立預(yù)算獎懲制度。所以當(dāng)沒完成預(yù)算任務(wù)時，在對被考核負(fù)責(zé)人和單位進(jìn)行獎懲時，被考核的單位和其負(fù)責(zé)人通常強(qiáng)調(diào)各種客觀因素和外部環(huán)境因素對考核結(jié)果產(chǎn)生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個人自身原因。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在考核與激勵機(jī)制落實(shí)不到位、不明確的問題，這成為財(cái)務(wù)影響預(yù)算管理目標(biāo)不能如期實(shí)現(xiàn)的最主要問題。同時，考核方也往往在一定程度上附帶個人情感來對被考核方進(jìn)行評價，從而使整個考核的過程不能按照先前制定的原則進(jìn)行，或者考核結(jié)果缺乏激勵作用，沒有建立起配套的考核激勵制度，使整個考核工作過程流于形式。
3.2 缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算的有效執(zhí)行和有力監(jiān)控
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然很重視財(cái)務(wù)預(yù)算的編制，并成立了財(cái)務(wù)預(yù)算職能部門來進(jìn)行預(yù)算編制，可是財(cái)務(wù)預(yù)算職能部門卻很少參與預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督。并且他們都不夠重視預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督，企業(yè)的管理制度沒能跟上經(jīng)營活動，且沒有建立起行之有效、有力的預(yù)算反饋機(jī)制，企業(yè)的預(yù)算會計(jì)和管理核算系統(tǒng)沒有緊密配合。
3.3 缺乏健全的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然對財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行了編制，但是卻沒有建立起一套相應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)，沒有具體的部門對財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行決策和協(xié)調(diào)、監(jiān)督和執(zhí)行，沒有把財(cái)務(wù)預(yù)算管理權(quán)限下放給財(cái)務(wù)部門，從而沒有健全企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理機(jī)制。沒有一套完善的法人治理機(jī)構(gòu)，對財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識度不高，從而導(dǎo)致這些企業(yè)沒有健全的預(yù)算管理機(jī)制。
3.4 缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算的全員意識與戰(zhàn)略意識
企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時，通常忽視了對其他相關(guān)部門的管理，混淆了預(yù)算和計(jì)劃，將預(yù)算當(dāng)成財(cái)務(wù)報(bào)表。并且其他部門很少能夠直接參到與預(yù)算編制工作中來，而通常只是對財(cái)務(wù)提交的具體預(yù)算結(jié)果進(jìn)行簡單確認(rèn)。同時，在年度經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)下，財(cái)務(wù)預(yù)算重年度、輕項(xiàng)目開發(fā)，這樣導(dǎo)致使預(yù)算缺乏可操作性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏聯(lián)系。
3.5 缺乏完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)與合理的預(yù)算數(shù)據(jù)
由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品類型的多樣性以及同類產(chǎn)品品質(zhì)隨潮流變化的多變性，加之多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期對財(cái)務(wù)預(yù)算缺乏足夠的重視，使房地產(chǎn)企業(yè)真的要實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算時缺乏相應(yīng)完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，而在開發(fā)經(jīng)營過程中，趕工搶進(jìn)度導(dǎo)致設(shè)計(jì)修改頻繁，使財(cái)務(wù)預(yù)算缺乏合理的數(shù)據(jù)。
4 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在問題的解決與應(yīng)用
4.1 對各項(xiàng)指標(biāo)細(xì)致分解，確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理責(zé)任
通過對預(yù)算進(jìn)行管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理進(jìn)行強(qiáng)化，把企業(yè)整個的經(jīng)濟(jì)活動全部納入到預(yù)算管理的各個環(huán)節(jié)中，把指標(biāo)進(jìn)行自上而下的細(xì)致分解，層層落實(shí)，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權(quán)限、職責(zé)范圍以及采取的相應(yīng)的獎勵懲罰制度，使各個部門管理責(zé)權(quán)清晰、方向明確。同時，通過建立縝密的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，對各部門預(yù)算執(zhí)行過程中的監(jiān)督、控制、管理和考評進(jìn)行強(qiáng)化，避免因控制薄弱、內(nèi)部管理不善而造成不必要的損失。
4.2 強(qiáng)化資金的集中管理
通過資金預(yù)算來加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，更加有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)資金鏈的安全。資金是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，是企業(yè)的血液。在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算時，應(yīng)妥善處理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的流動性與盈利性的關(guān)系、風(fēng)險與成本的關(guān)系，更加合理地控制規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金的流量，回避因喪失償債能力而導(dǎo)致的資金鏈斷裂等經(jīng)營風(fēng)險。
4.3 建立財(cái)務(wù)預(yù)算的預(yù)警機(jī)制，健全預(yù)算管理體系，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理提供支持
搞好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，就必須充分利用計(jì)算機(jī)這一科學(xué)技術(shù)，做好相關(guān)的分析、核算、反饋與預(yù)警，建立起健全的預(yù)算管理體系，健全組織網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，強(qiáng)化預(yù)算外資金支出的例外管理，對預(yù)算出現(xiàn)偏差后的后續(xù)預(yù)算定期調(diào)整，以便能為財(cái)務(wù)預(yù)算管理提供完整準(zhǔn)確的信息。
資本經(jīng)營，必然要引入財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制。
關(guān)鍵字：財(cái)務(wù)；預(yù)算；房地產(chǎn)
Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate
中圖分類號：F812.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)存在的目的是追求利潤，而企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是資本利潤最大化。要使資本真正能夠?qū)崿F(xiàn)利潤最大化的功能，就必須建立和完善資本經(jīng)營機(jī)制，促使企業(yè)按照資本經(jīng)營機(jī)制的內(nèi)在要求進(jìn)行運(yùn)作，廣泛有效地進(jìn)行資本經(jīng)營。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是投入資金多，建設(shè)周期長，投資風(fēng)險大，所以在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策，這就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理。實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本經(jīng)營機(jī)制運(yùn)行的必然需要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行資本經(jīng)營，必然要引入財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制。
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的必要性
預(yù)算與預(yù)測密切相關(guān)。預(yù)算建立在科學(xué)的經(jīng)營預(yù)測與決策基礎(chǔ)上，利用實(shí)物與價值等不同形態(tài)來反映相關(guān)企業(yè)在未來特定時期內(nèi)的財(cái)務(wù)的成果及生產(chǎn)經(jīng)營的一系列規(guī)劃和計(jì)劃。而預(yù)測是對未來不可知因素、變量以及結(jié)果的不確定性建立在科學(xué)基礎(chǔ)上的主觀判斷。預(yù)測為基礎(chǔ)，而預(yù)算則是針對預(yù)測結(jié)果而相應(yīng)提出的對策性方案。所以，可以說預(yù)算是根據(jù)預(yù)測結(jié)果采用的一系列預(yù)先的補(bǔ)救措施及防御。市場競爭越激烈，市場經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場的風(fēng)險度越高，就越發(fā)不能忽視預(yù)算以及預(yù)算管理。
房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，而其最大的風(fēng)險來自于自身的資金管理。目前有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業(yè)的資金鏈安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的顯著特點(diǎn)是建設(shè)周期特別長，投入資金特別多，投資風(fēng)險非常大，因此就必須在項(xiàng)目的初步規(guī)劃階段，對具體每一個開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資與成本費(fèi)用準(zhǔn)確的估算，做出投資決策、經(jīng)濟(jì)效益評價，這就是財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題
（一）對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時，重點(diǎn)考慮怎樣降低成本費(fèi)用，預(yù)算的考核也直接與費(fèi)用的節(jié)約或超支掛鉤，注重預(yù)算管理對成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏價值管理和系統(tǒng)管理觀念。企業(yè)負(fù)責(zé)人往往在財(cái)務(wù)管理時，忽視了對其他部門的管理，將預(yù)算和計(jì)劃相混淆，使其成為財(cái)務(wù)報(bào)表。其他部門很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對財(cái)務(wù)部門提交的具體結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。
（二）預(yù)算管理機(jī)制不健全
有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算，但沒有建立相應(yīng)組織機(jī)構(gòu)，沒有具體和權(quán)威的機(jī)構(gòu)對預(yù)算管理進(jìn)行協(xié)調(diào)和監(jiān)督。把全面預(yù)算管理交給財(cái)務(wù)部門，而沒有健全企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制。法人治理機(jī)構(gòu)的不完善，對財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理機(jī)制不健全。
（三）預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營活動相脫節(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往缺少客觀性，很多企業(yè)通過對以往的經(jīng)營情況和上一年度指標(biāo)值來決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，沒有認(rèn)真地對企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行分析，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時，這種預(yù)算指標(biāo)就會缺乏客觀性。
（四）缺乏預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)、預(yù)算的編制和匯總上，而不注重對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠，企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營活動。沒有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制，企業(yè)的預(yù)算管理和會計(jì)核算系統(tǒng)沒有密切配合。
（五）預(yù)算管理執(zhí)行中缺乏有效的考核和激勵機(jī)制
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵機(jī)制落實(shí)不到位的問題，成為影響企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)的主要問題。在預(yù)算執(zhí)行中，沒有簽訂預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，也沒有建立預(yù)算獎懲制度，考核方常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進(jìn)行，或考核結(jié)果缺乏激勵機(jī)制，沒有建立配套的預(yù)算考核制度，各級管理者重視不夠，使考核工作流于形式
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容及舉措
1、編制資金預(yù)算
企業(yè)資金預(yù)算管理中的關(guān)鍵點(diǎn)于一個企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)進(jìn)度與開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的精確銜接和匹配。企業(yè)應(yīng)通過形式各異的資金預(yù)算形式，平衡統(tǒng)籌開發(fā)項(xiàng)目不同階段的資金流與企業(yè)非項(xiàng)目資金流，以能夠更好地合理調(diào)配、使用資金。
在項(xiàng)目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)中，項(xiàng)目拓展部門應(yīng)積極組織研發(fā)、財(cái)務(wù)、策劃、工程等部門，測算開發(fā)項(xiàng)目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎(chǔ)上編制《項(xiàng)目啟動資金預(yù)算》及《項(xiàng)目投資匡算》，從而根據(jù)項(xiàng)目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)可動用的資金存量來決定投資該項(xiàng)目是否合理、是否有利潤。
企業(yè)制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃后，應(yīng)立即組織測算開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量，隨之根據(jù)該測算編制《項(xiàng)目資金流量預(yù)算》。一個項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃以及項(xiàng)目投資匡算是該項(xiàng)目資金流量預(yù)算編制的基礎(chǔ)性資料。項(xiàng)目資金流量預(yù)算能夠完整地反映項(xiàng)目在周期內(nèi)各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流情況，從而幫助企業(yè)對現(xiàn)金流能否實(shí)現(xiàn)平衡統(tǒng)籌進(jìn)行提前預(yù)判。與此同時，通過編制該預(yù)算，可以調(diào)整企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目投資匡算，為其提供決策依據(jù)?！俄?xiàng)目資金流量預(yù)算》應(yīng)該按季度反映，也可按月反映。如果按照月度來反映，對企業(yè)基礎(chǔ)資料的要求程度很細(xì)，也考驗(yàn)一個企業(yè)的計(jì)劃管理水平，否則預(yù)算的準(zhǔn)確度會大大降低。
對于同時進(jìn)行多項(xiàng)目運(yùn)作的企業(yè)來說，在短期內(nèi)公司的資金能否在各公司和開發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行統(tǒng)籌，需借助于編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算來達(dá)到平衡。所以，對公司整體的資金執(zhí)行編制短期預(yù)算，既可以解決項(xiàng)目資金流量預(yù)算和長期預(yù)算準(zhǔn)確度不高的問題，又可以幫助公司短期資金收付，它在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算中，應(yīng)該受到高度重視。
2、執(zhí)行與控制資金預(yù)算
編制完成資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算后，各部門在進(jìn)行具體的資金收付時，應(yīng)以預(yù)算作為實(shí)施的依據(jù)。財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行資金的審核支付時，除了對憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件進(jìn)行審核外，還應(yīng)該依據(jù)資金預(yù)算，審核該筆款項(xiàng)支付是否在資金預(yù)算范圍內(nèi)。如是，應(yīng)該及時安排支付；如不是，或者實(shí)際支付款項(xiàng)大于預(yù)算的金額款項(xiàng)，都應(yīng)先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應(yīng)該作為預(yù)算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。
3、分析調(diào)整預(yù)算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算執(zhí)行情況動態(tài)反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析與調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算與執(zhí)行過程中出現(xiàn)的差異，分析原因并調(diào)整后續(xù)資金預(yù)算，為下一步預(yù)算控制提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性的信息。
四、關(guān)于全面落實(shí)并完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理的幾點(diǎn)建議
1、細(xì)致分解各項(xiàng)指標(biāo)，科學(xué)確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理的責(zé)任
通過預(yù)算管理，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理，將企業(yè)所有的經(jīng)濟(jì)活動都納入到預(yù)算管理的環(huán)節(jié)中，通過自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì)致分解、層層落實(shí)，確定各部門管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎懲制度，使各個部門方向明確、責(zé)權(quán)利清晰。同時通過建立嚴(yán)密的預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化對各部門預(yù)算執(zhí)行過程和結(jié)果的監(jiān)督、控制、管理和考評。避免由于內(nèi)部管理不善、控制薄弱而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
2、強(qiáng)化資金集中管理 ，通過預(yù)算加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險
企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心是資金，資金是企業(yè)的血液。在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時，應(yīng)處理好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的盈利性與流動性的關(guān)系、成本與風(fēng)險的關(guān)系，合理地規(guī)劃與控制企業(yè)的現(xiàn)金流量，回避由于喪失償債能力而導(dǎo)致經(jīng)營失敗。
關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；管理制度；管理會計(jì)；房地產(chǎn)企業(yè)
企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是對目前的財(cái)務(wù)制度開展管理控制管理的機(jī)制，規(guī)定各個部門要按照這個規(guī)章條文來嚴(yán)格執(zhí)行。預(yù)算是企業(yè)對每個部分開展控制的手段與方式，而不是單純的對財(cái)務(wù)的管理與計(jì)算。每個部門以表格的方式來體現(xiàn)其工作進(jìn)度，預(yù)算在其中起著重要導(dǎo)向作用。預(yù)算在管理上，它能夠?qū)γ總€部門其著制約的作用，保證了控制力與執(zhí)行力。只有這樣，預(yù)算的實(shí)質(zhì)意義才可以得到每個部門的認(rèn)可，也能夠更好的把企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算在各個部門得以充分的利用，把財(cái)務(wù)預(yù)算擺在最合理有效的位置上，使其發(fā)揮著最大的功能，這也就不會使預(yù)算只是在單純意義上的上報(bào)報(bào)表的模式了。
一.企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算監(jiān)管的意義與作用
財(cái)務(wù)預(yù)算管理利于對企業(yè)的掌控，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的實(shí)質(zhì)是控制與管理，其各個部門對生產(chǎn)，銷售的過程的全面管理，也是企業(yè)針對財(cái)務(wù)管理預(yù)算的最根本的需求，它是通過預(yù)算的來開展對各項(xiàng)工作的監(jiān)督與控制，它是企業(yè)得以安全運(yùn)行、正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提與重要保證。企業(yè)通過預(yù)算來判斷企業(yè)經(jīng)營情況，可以對經(jīng)營情況合理的把握與衡量，經(jīng)過不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，同時對各個部門展開考核，完善部門的制度，確保企業(yè)的經(jīng)營情況達(dá)成可管理與可控制的目的，保證企業(yè)的經(jīng)營效益。
財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險，企業(yè)財(cái)務(wù)管理從客觀上講是決策的相關(guān)人員對市場運(yùn)行進(jìn)行的估算與分析，這種決策的可靠性就要看決策者對市場的情況以及管理經(jīng)驗(yàn)的判斷，這就對企業(yè)的管理和控制上留下了危險因素。而企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算是對企業(yè)經(jīng)營的情況展開全面的總結(jié)，也是對企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的分析，就在某種程度上避免了人為的主觀臆斷造成的錯誤分析。
財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于企業(yè)完善全面的獎勵體制，企業(yè)對每個部門都訂下了可行性的預(yù)算目標(biāo)，再將逐個的目標(biāo)落實(shí)在每個工作人員的身上，這樣就可使工作人員帶著目標(biāo)來進(jìn)行工作，在要求的時間內(nèi)完成任務(wù)目的來獲得的工資。只有財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系的完善，才可以進(jìn)一步推動工作人員間的互相合作，提升自我的工作技能，很好的完善了全面的獎勵機(jī)制，提升了企業(yè)員工的凝結(jié)力。
財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，它在開展財(cái)務(wù)預(yù)算的時候是根據(jù)具體的財(cái)務(wù)實(shí)況以及市場的需要來進(jìn)行的。它能夠合理的分配人力的資源，為企業(yè)利益的最大化為目標(biāo)，對每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都進(jìn)行了成本控制，為企業(yè)的市場競爭打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
二.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)階段的狀況
房地產(chǎn)企業(yè)的工作者很大部分對財(cái)務(wù)管理都不精通，這些經(jīng)營者常常出于個人的主觀臆斷，缺乏相關(guān)的專業(yè)知識。另一方面，多數(shù)的企業(yè)中管理部門以及行政部門都高于財(cái)務(wù)部門，這就忽視了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)中起重要的主導(dǎo)地位。
房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是家族式經(jīng)營的企業(yè)，其缺少財(cái)務(wù)管理部門、內(nèi)部核心控制部門，制度的不健全會導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的亂套，為將來企業(yè)的擴(kuò)大與發(fā)展埋下了隱患。
房地產(chǎn)企業(yè)融資的途徑分為三種：親朋、銀行、資本市場。親戚朋友之間的借貸，適合用于創(chuàng)業(yè)的階段。而向市場借貸和銀行與融資就背道而馳了，它在財(cái)務(wù)管理當(dāng)中顯現(xiàn)出的問題很多，它給社會反映的財(cái)務(wù)信息讓人很難相信，這對房產(chǎn)企業(yè)從銀行融資造成了很大困難與限制，至于在資本市場的融資更是不用談起了，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定狀況的難題是資本短缺，這也就在很大程度上延緩了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及壯大。
三.管理會計(jì)開展的想法
整調(diào)會計(jì)核算一定對會記信息準(zhǔn)確與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范性的統(tǒng)一，使每項(xiàng)業(yè)務(wù)滿足管理會計(jì)的要求標(biāo)準(zhǔn)。信息化使用范圍的慢慢擴(kuò)大，數(shù)據(jù)庫最普遍的關(guān)系數(shù)據(jù)已發(fā)展到多維的數(shù)據(jù)庫。其中多維的數(shù)據(jù)庫包括數(shù)據(jù)、字段、等設(shè)置。成本管理和核算對于成本數(shù)據(jù)的需要詳細(xì)的很多。全面預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的中內(nèi)容之一，企業(yè)可以采用手工和信息系統(tǒng)展開全面的核算，但在核算的運(yùn)作上，特別是掌控類型的預(yù)算，比如成本和費(fèi)用的掌控上，就必須采用信息化的模式來達(dá)到較為好的效果。
使用流程化的監(jiān)管模式，要把數(shù)據(jù)融入企業(yè)的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中，針對業(yè)務(wù)進(jìn)行的同時就可實(shí)施支出的控制以及進(jìn)度的控制，控制可采用強(qiáng)制的掌控制，超出的要禁止生成的憑證。使用預(yù)警的制約方式也行，同理也可以采用即時的采集相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與發(fā)展。在業(yè)務(wù)系統(tǒng)普遍信息化的條件情況下，在財(cái)務(wù)預(yù)算上作基礎(chǔ)，對于業(yè)務(wù)上的行動力上也要展開控制。房產(chǎn)企業(yè)成立現(xiàn)代企業(yè)的相關(guān)制度，進(jìn)行的經(jīng)營權(quán)以及所有權(quán)要相分離開，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理其中的層面，把財(cái)務(wù)管理的相關(guān)人員提拔到管理者的職位。在對財(cái)務(wù)人員的聘用上，要同時引進(jìn)、培養(yǎng)提拔高素質(zhì)的人才，要用家族以外的人才在財(cái)務(wù)崗位工作，而不要用人唯親。如果只是在生產(chǎn)前的幾個階段對目標(biāo)的影響，就該用成本法的來計(jì)算，降低成本的方法在于提高施工效率、減少不必要的，毫無效率的作業(yè)模式。房地產(chǎn)企業(yè)在使用管理會計(jì)時，應(yīng)該以會計(jì)為基礎(chǔ)，管理會計(jì)所應(yīng)用的資料，資料庫的來源通道，財(cái)務(wù)會計(jì)信息的供給，用來保證會計(jì)信息的真實(shí)有效性。把財(cái)務(wù)會計(jì)所提供的資源直觀的應(yīng)用于管理會計(jì)當(dāng)中，為融資的展開與企業(yè)的投資創(chuàng)建了良好氛圍條件。
結(jié)束語：
現(xiàn)階段我國理論系統(tǒng)與實(shí)驗(yàn)都有待于完善，其自身的弱點(diǎn)很難在管理會計(jì)中得到采用。可見，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，要以財(cái)務(wù)管理為中心，才能有效地強(qiáng)化企業(yè)的管理制度。因此政府應(yīng)該加大力度為企業(yè)提供強(qiáng)有力的后盾做保障，提升企業(yè)管理的控制水平，促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、健康、快速發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
