時間：2023-07-05 15:57:24
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關(guān)鍵詞:宏觀經(jīng)濟(jì);金融危機(jī);發(fā)展態(tài)勢;投資機(jī)會
美國作為全球最主要經(jīng)濟(jì)體之一，是全球金融危機(jī)爆發(fā)地，其經(jīng)濟(jì)也是全球經(jīng)濟(jì)走出本輪衰退周期的關(guān)鍵。通過對近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和部分先行指標(biāo)的比較，美國、歐元區(qū)和英國以及日本在內(nèi)的主要工業(yè)國目前已處于底部。7月份起，全球制造業(yè)PMI在經(jīng)歷了金融危機(jī)的劇烈沖擊后首次回升到景氣區(qū)間。[1]美國經(jīng)濟(jì)率先見底復(fù)蘇，但近期內(nèi)呈現(xiàn)出“L”型走勢，主要工業(yè)國家也將在下半年走出衰退，呈現(xiàn)階段性復(fù)蘇。
一、美國經(jīng)濟(jì)衰退見底，全球經(jīng)濟(jì)處于周期運(yùn)行底部
2009年二季度，美國經(jīng)濟(jì)季度環(huán)比降幅折合年率收窄至1%，居民消費(fèi)、制造業(yè)、房地產(chǎn)市場以及金融市場同時出現(xiàn)企穩(wěn)信號，表明美國經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)進(jìn)入尾聲，美國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)趨勢在明顯增強(qiáng)。
(一)消費(fèi)者信心和消費(fèi)觸底回升，但居民收入難以支撐經(jīng)濟(jì)快速回復(fù)
首先，世界大型企業(yè)聯(lián)合會消費(fèi)者信心指數(shù)由2009年7月的47.4上升至54.1。密歇根大學(xué)消費(fèi)者信心連續(xù)5個月反彈至6月69，后因經(jīng)濟(jì)的不確定性導(dǎo)致消費(fèi)者信心7月、8月連續(xù)下跌后至65.7，影響消費(fèi)者信心的主要原因是高失業(yè)率和工作難找，兩數(shù)據(jù)的差異顯示消費(fèi)者信心仍處于謹(jǐn)慎恢復(fù)期。 其次，雖然權(quán)重占GDP三分之二以上的個人消費(fèi)呈現(xiàn)異常疲軟，由一季度增長0.6%轉(zhuǎn)為下滑1.2%，消費(fèi)不振來源于居民支出的減少，二季度美國居民儲蓄率為5.2%，比前一季度上升了1.2個百分點(diǎn)。美國6、7月份的商業(yè)銷售額上升1.1%、0.1%，商業(yè)庫存環(huán)比下降1.4%、1.0%，該數(shù)據(jù)顯示居民消費(fèi)有回暖的跡象。第三，個人收入4、5月份環(huán)比反彈0.5%、1.4%，美國6月份個人收入下滑1.3%，創(chuàng)下2005年1月以來最大降幅，收入下滑引人擔(dān)憂:消費(fèi)支出的增長可能無法強(qiáng)勁到能夠推動美國快速走出經(jīng)濟(jì)衰退(見圖1)。
就業(yè)市場下滑速度明顯趨緩。美國2009年8月就業(yè)人口減少幅度降至2008年來最小，但失業(yè)率跳增至26年高位9.7%，這主要由于自愿失業(yè)人數(shù)的回歸造成美國勞動力總量的上升以及失業(yè)人口的增加。美國就業(yè)情況一直處于不斷改善進(jìn)程中，剔除自愿失業(yè)人數(shù)數(shù)據(jù)，8月份失業(yè)率上升的幅度并不明顯，從9.60%到9.61%，且8月份美國就業(yè)崗位下滑并不嚴(yán)重。可以認(rèn)為美國09年底之前就業(yè)有望達(dá)到增減平衡，失業(yè)率將在2010年第一季觸頂，2010年上半年將實(shí)現(xiàn)就業(yè)人口正增長。
(二)房地產(chǎn)市場觸底跡象明顯
2007年夏季美國房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)危機(jī)，房貸違約率大幅上升導(dǎo)致美國各銀行出現(xiàn)巨大虧損，增加金融系統(tǒng)乃至整個社會經(jīng)濟(jì)的壓力。因此，房地產(chǎn)的穩(wěn)定和復(fù)蘇對美國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。[2]
一季度房地產(chǎn)市場觸底，二季度以后進(jìn)入回升期間。2009年4月份，新屋和成屋銷售環(huán)比分別上漲0.3%和2.9%，新房銷售近期初步企穩(wěn)。新屋開工中的重要指標(biāo)3、4、5月獨(dú)戶房屋開工上漲1.1%、3.3%、7.5%，創(chuàng)2008年12月以來新高。全美20大城市平均房價下跌速度趨穩(wěn)，美國全國房價指數(shù)一季度年率跌幅19.1%，二季度則縮至14.9%，且房價環(huán)比上升2.9%，為三年來首見，房價跌勢不再出現(xiàn)直線式下滑。美國人購房能力有所提高，4月成屋簽約銷售指數(shù)環(huán)比增加6.7%至90.3，意味著未來數(shù)月住房銷售可望繼續(xù)回穩(wěn)。
但是，盡管2009年初以來美國房屋銷售價格、建筑開支以及房屋銷售止住了去年年中開始的迅速下滑態(tài)勢(單房銷售價格2009年初較2006年中回落25%)，但對比住房空置率和房地產(chǎn)庫存總量，當(dāng)前水平仍然是1992年以來的歷史高位。近期國債利率的攀升導(dǎo)致按揭利率顯著上揚(yáng)，已從一季度不到5%快速上升至5.5%，增加了居民的購房成本。截至7月，美國消費(fèi)信貸連續(xù)6個月環(huán)比下降，房貸違約率和止贖房的持續(xù)增長將于短期內(nèi)繼續(xù)為美國住房市場構(gòu)成壓力。房屋庫存量與居民消費(fèi)的去杠桿化以及房屋抵押貸款利率上升將形成長期合理制約房地產(chǎn)投資對美國經(jīng)濟(jì)的拉動(見圖2)。
美國建筑商協(xié)會9月份住房市場銷售信心指數(shù)連續(xù)三個月升至一年多來最高水平19，這是該指數(shù)今年以來第六次上升，盡管低于樂觀預(yù)期和悲觀預(yù)期的強(qiáng)弱分界線，但房地產(chǎn)市場正在緩慢復(fù)蘇趨勢明顯。由于房價自2006年下半年以來大幅下滑、住房抵押貸款利率處于相對低位以及美國政府對初次購房人的稅收優(yōu)惠政策使住房購買力指數(shù)(HAI)指數(shù)處于歷史高位?？傮w來看，美國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定跡象明顯。
(三)制造業(yè)調(diào)整步入尾聲，工業(yè)產(chǎn)值仍在探底過程
從制造業(yè)整體看，在2009年一、二季度企業(yè)商品庫存的大規(guī)模消減之后，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)后企業(yè)再庫存化將對制造業(yè)起到推動作用。從美國制造業(yè)ISM的分項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，5月份新訂單指數(shù)已經(jīng)超過50，存貨調(diào)整加速進(jìn)行，除就業(yè)外的其它指數(shù)均有所上升。8月制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù) 首次回到景氣區(qū)間52.9，非制造業(yè)指數(shù)攀升至48.4，創(chuàng)造了11個月以來新高。
2007年12月以來的18個月當(dāng)中，美國工業(yè)產(chǎn)值連續(xù)17個月下降，下降幅度為-14.6%。5、6、7月工業(yè)產(chǎn)值同比跌幅超過13%，連創(chuàng)1946年以來最大年度跌幅，美國工業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)出降至1998年12月以來的最低水平。但受到汽車行業(yè)產(chǎn)值大幅攀升的推動，美國7、8月工業(yè)產(chǎn)值環(huán)比增長0.5%、0.8%，是該數(shù)字自2007年12月美國陷入經(jīng)濟(jì)衰退以來的第二次上漲，是美國經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)的又一信號(見圖3)。
(四)金融系統(tǒng)處于企穩(wěn)恢復(fù)反彈階段
危機(jī)爆發(fā)后，美國的銀行因自身原因放貸能力和意愿低下，放貸意愿一直到2008年12月才達(dá)到底部。在美聯(lián)儲和財(cái)政部的大規(guī)模注資和資產(chǎn)購買計(jì)劃的刺激下，金融機(jī)構(gòu)信用狀況得以改善，放貸意愿增強(qiáng)，銀行壓力測試穩(wěn)定市場預(yù)期，投資者擔(dān)憂情緒逐步消退，放貸意愿與各類貸款需求都處于底部企穩(wěn)并有所恢復(fù)的階段。隨著市場信心的逐步恢復(fù)和救市舉措的生效，大規(guī)模系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率顯著降低。但需要注意的是，實(shí)際信貸增速的改變落后于放貸意愿變化，一系列經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇活動將被延緩。相對于放貸意愿，私人部門的信貸需求仍在萎縮，美國經(jīng)濟(jì)以居民消費(fèi)部門為核心的“去杠桿化”長期趨勢和儲蓄率的持續(xù)攀升將從需求方面降低時機(jī)貸款增速，并降低經(jīng)濟(jì)通過再杠桿化進(jìn)行恢復(fù)的能力(
轉(zhuǎn)貼于
(五)低利率環(huán)境還將維持，經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃不會收縮
各國政府的救市措施如美國銀行業(yè)壓力測試結(jié)果的公布、公私投資計(jì)劃細(xì)節(jié)的披露、英國的資產(chǎn)保護(hù)計(jì)劃、二十國集團(tuán)(G20)倫敦峰會擬定的1萬億美元協(xié)同經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃 等都有助于市場信心的恢復(fù)。
流動性增加對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)起到積極推動作用。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇很大程度依賴貨幣政策的放松，流動性的增加，目前主要經(jīng)濟(jì)體利率均已降至歷史低點(diǎn)。其中，美聯(lián)儲對世界經(jīng)濟(jì)起到最重要的作用。各國央行跟隨美聯(lián)儲降息，目前美國、歐盟、日本、中國基準(zhǔn)利率由2008年下半年的2%、4%、0.5%、4.14%分別調(diào)低至0-0.25%、1%、0.1%和2.25%，自2008年底以來表現(xiàn)為全球流動性釋放，有效緩解了信貸市場壓力。在降息同時，各央行還采取購買資產(chǎn)等量化寬松的貨幣政策手段，緩解金融體系信貸流動壓力。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，流動性尋找載體，在沒有龐大的新興產(chǎn)業(yè)可以依托的情況下，推動當(dāng)前世界范圍內(nèi)商品價格強(qiáng)烈反彈，也引發(fā)世界股市流動性反彈。
二、近期國際經(jīng)濟(jì)面臨的困難及走勢預(yù)期
(一)國際經(jīng)濟(jì)面臨的困難
國際主要經(jīng)濟(jì)體還面臨很多實(shí)際的困難， 主要表現(xiàn)在:終端消費(fèi)乏力，主要經(jīng)濟(jì)體居民收入下降、失業(yè)率趨高、消費(fèi)者增加儲蓄以及負(fù)財(cái)富效應(yīng)等因素導(dǎo)致消費(fèi)增長乏力;工業(yè)生產(chǎn)后勁堪慮，全球工業(yè)生產(chǎn)環(huán)比連續(xù)兩個月回升，但因消費(fèi)、投資和外需仍然低迷最終需求是否支撐工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)復(fù)蘇尚待觀察;金融市場穩(wěn)定性較差，美國金融機(jī)構(gòu)逾期貸款還在增加，小金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)還會出現(xiàn)，商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)初現(xiàn)端倪;經(jīng)濟(jì)主體降杠桿的問題還將持續(xù)。首先是金融機(jī)構(gòu)存在較為嚴(yán)重的降杠桿問題，其次是居民提高儲蓄率以償還到期房貸、信用卡消費(fèi)信貸等;通脹風(fēng)險(xiǎn)較大，美國貨幣政策可能仍會寬松，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)最需要寬松貨幣政策支持。同時，各國當(dāng)局在經(jīng)濟(jì)衰退壓力下會維持低息的貨幣政策，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)出現(xiàn)反復(fù)的危險(xiǎn)。短期內(nèi)新興市場經(jīng)濟(jì)景氣可能比美國好，在美國金融危機(jī)過后，流動性泛濫下資金大量進(jìn)入新興市場，進(jìn)一步推動資產(chǎn)價格膨脹，二季度全球資本市場的上漲速度過快，既有前期超跌反彈的因素，不乏泡沫成分;中期政策風(fēng)險(xiǎn)加劇，將來美國等國家加息后致使國際資本回流，可能再次引發(fā)新興市場資產(chǎn)價格和經(jīng)濟(jì)的大幅波動。
(二)國際經(jīng)濟(jì)整體態(tài)勢預(yù)期
2008年末以來，全球各國政府出臺各種史無前例的經(jīng)濟(jì)刺激政策(各國經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃高達(dá)全球GDP的2.7%)遏制了經(jīng)濟(jì)迅速惡化的態(tài)勢，2009年上半年政策組合第一輪的正面效果已經(jīng)顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)活動自由落體似的下滑已經(jīng)停止，并逐漸趨于穩(wěn)定。目前全球貨幣流動性異常寬松，資金價格低廉，國際資本主要流向新興市場國家，全球金融危機(jī)最糟的時刻已過，世界經(jīng)濟(jì)衰退情況正在減輕，主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)向好意味著經(jīng)濟(jì)正從惡性衰退的谷底逐步企穩(wěn)并有望回升。如果主要數(shù)據(jù)如PMI指數(shù)改善趨勢持續(xù)，經(jīng)濟(jì)刺激政策繼續(xù)維持甚或有所加強(qiáng)，2009年下半年各主要經(jīng)濟(jì)體漸次見底并逐漸復(fù)蘇將成為主要趨勢。但是經(jīng)濟(jì)刺激政策長期效果難以持久，幾乎所有刺激措施都在重復(fù)各經(jīng)濟(jì)體固有的增長模式，經(jīng)濟(jì)真正的復(fù)蘇只有在增長方式真正轉(zhuǎn)型后才會到來，發(fā)達(dá)國家需要改變當(dāng)前過度依賴信貸的增長模式，重新構(gòu)建新的經(jīng)濟(jì)增長模式，找到經(jīng)濟(jì)長期增長的新引擎。
三、結(jié)語
綜合分析認(rèn)為，美國整體經(jīng)濟(jì)活動持續(xù)低迷，很多指標(biāo)在負(fù)值區(qū)間顯示經(jīng)濟(jì)仍在底部區(qū)域，但2009年二季度開始部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)反彈，企業(yè)預(yù)期改善、居民消費(fèi)與信心企穩(wěn)、就業(yè)減少速度放緩、房屋供應(yīng)及需求溫和上升等，顯示上半年美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)見底，下半年將進(jìn)一步趨于穩(wěn)定。因此，筆者認(rèn)為2009年下半年美國率先企穩(wěn)復(fù)蘇將是主要趨勢，環(huán)比增長率呈現(xiàn)逐季改善，且有可能在年底出現(xiàn)正增長，其他主要經(jīng)濟(jì)體漸次見底，全球經(jīng)濟(jì)有可能觸底后逐漸緩慢復(fù)蘇。如果參照世界銀行和美聯(lián)儲預(yù)計(jì)美國GDP增速2009年萎縮1.3-2%，考慮一季度經(jīng)濟(jì)增長為-5.7%、二季度經(jīng)濟(jì)增長為-1%，美國上半年經(jīng)濟(jì)增長約為-5%-3%，下半年約為1-2%，有望四季度實(shí)現(xiàn)正增長。但由于美國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)環(huán)比改善的積極因素主要是去庫存，而非終端需求真實(shí)持續(xù)回暖，因此美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將進(jìn)展緩慢，中長期增長難現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，“U”或“W”型為大概率事件，短期看則接近“L”型。這主要在于房地產(chǎn)市場仍在探底企穩(wěn)過程中，居民儲蓄率提高以及失業(yè)率的抬升將導(dǎo)致消費(fèi)擴(kuò)張緩慢，企業(yè)投資也增長乏力，缺少新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
參考文獻(xiàn):
[1] 摩根大通.8月全球PMI擴(kuò)張為15個月來首見[EB/OL].cn.reuters.com/article/CNIntlBizNews/idCNCHINA-542420090904.
我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)端于城鎮(zhèn)住房制度改革與城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，制度紅利和居住需求的釋放造就我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的20年。數(shù)據(jù)顯示，2001年我國房地產(chǎn)業(yè)固定投資占GDP的比重就超過了國際上認(rèn)定為支柱產(chǎn)業(yè)5%的標(biāo)準(zhǔn)，至2010年這一比重更是超過了12%。截止目前，房地產(chǎn)行業(yè)對整個GDP的直接或間接貢獻(xiàn)率已達(dá)15%，成為國民經(jīng)濟(jì)名副其實(shí)的支柱行業(yè)。
然而4年前“限購令”的出臺，正式意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)黃金時代的終結(jié)及行業(yè)拐點(diǎn)的到來。行政化的手段帶來的不僅僅是對行業(yè)本身的影響，更深層次是導(dǎo)致了大眾心理預(yù)期的轉(zhuǎn)變。未來我國房地產(chǎn)行業(yè)到底何去何從？房地產(chǎn)行業(yè)的未來走勢如何？是否還存在著發(fā)展機(jī)會？本文試圖就上述問題作出粗淺的分析。
一、行業(yè)走勢分析
首先，從理論上分析，任何行業(yè)的發(fā)展都有其自身的客觀規(guī)律，“春生、夏長、秋收、冬藏”，這不僅僅是大自然季節(jié)更替的客觀規(guī)律，也是大到國家、社會，小到單位、個人的普適法則，任何事物的發(fā)展都呈現(xiàn)出“上升一調(diào)整一再上升一直至衰退”的螺旋式發(fā)展軌跡。我國的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，經(jīng)過改革開放以來數(shù)十年的“春生”階段的急速擴(kuò)張及粗放式發(fā)展，接下就是調(diào)整和轉(zhuǎn)型的“夏長”階段，在這一階段，整個行業(yè)的產(chǎn)值不會再像以前那樣繼續(xù)高速增長，甚至還可能會有所下降，但行業(yè)內(nèi)的調(diào)整、整合、轉(zhuǎn)型不會就此停止。完成“夏長”這一階段后，則必將迎來行業(yè)的“秋收”階段，筆者判斷，屆時很有可能是我國房地產(chǎn)行業(yè)繼“黃金十年”之后的“白銀十年”。
其次，從客觀情況上分析，作為國家經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，不可能一下就垮下去，否則必將危及我國整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，這一點(diǎn)從國家近期對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策思路的微妙轉(zhuǎn)變中已經(jīng)得到了佐證，“限購”這一行政化的手段必然會被全面取消，而取而代之的是更多“市場化”的手段，“通過市場機(jī)制、市場手段來自然消化行業(yè)泡沫”已成為政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的基本指導(dǎo)思想。
再次，二胎政策的實(shí)施及改善型需求的釋放會給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來源源不斷的“剛性需求”。而支撐這一需求其實(shí)是中國幾千年來“農(nóng)耕文明”文化，中國人對土地和房屋有著特殊的感情及心理需求，這一文化是與西方的“海洋文明”截然不同的，因此國外的所謂“理論及經(jīng)驗(yàn)”不能簡單的、形而上學(xué)地用于分析這一根植于中國特有文化氛圍的房地產(chǎn)行業(yè)。
最后，在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必將與文化、旅游、電子商務(wù)等行業(yè)進(jìn)行更加深層次的融合，從而迸發(fā)出更多的適應(yīng)移動互聯(lián)網(wǎng)時代的新型地產(chǎn)項(xiàng)目，推動房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型發(fā)展。
綜上所述，盡管中國房地產(chǎn)行業(yè)“野蠻生長”的“黃金年代”已經(jīng)過去了，但是并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)就有沒有發(fā)展機(jī)會了，理性的分析讓我們看到房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是“危中有機(jī)”的。
二、投資機(jī)會分析
首先是并購類機(jī)會，由于國家銀根的定向緊縮，必然有不少的項(xiàng)目，特別是中小房地產(chǎn)商的項(xiàng)目會處于資金鏈斷裂乃至破產(chǎn)的境地，這為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)提供了難得的并購類機(jī)會。介入之后或自行開發(fā)運(yùn)作，或轉(zhuǎn)讓，由于接手成本低，都有望獲得可觀的溢價收益。
其次是轉(zhuǎn)型機(jī)會，只要能深刻把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和規(guī)律，憑借已有豐富管理經(jīng)驗(yàn)及業(yè)內(nèi)資源，完全有可能以全新的思維和經(jīng)營理念打造出新型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而帶來項(xiàng)目估值的大幅提升。
總之，只要規(guī)避明顯供過于求、而又缺乏中心城市輻射和人口聚集能力的二三線城市項(xiàng)目，聚焦一二線城市中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；規(guī)避傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，聚焦新型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我國房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會不少。三、大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)
筆者認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)會在于商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會在于新型的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)。何謂互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)？目前業(yè)內(nèi)并沒有統(tǒng)一的意見。前段時間，地產(chǎn)大佬王石的一段狠話，在網(wǎng)絡(luò)上流傳很廣：“淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)，是你不把互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)成工具跟你的行業(yè)結(jié)合起來。最終淘汰你的還是你的同行?！惫P者試圖從以下幾個層面對互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)的特征進(jìn)行描述：
互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)是是對傳統(tǒng)地產(chǎn)商業(yè)模式的創(chuàng)新。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的模式無非是兩類，一類是先設(shè)計(jì)、開發(fā)，再出售套現(xiàn)；另一類是先自持物業(yè)，擇機(jī)出租或出售獲利，無論是哪一類獲取都是轉(zhuǎn)售收入、租金收入及未來的溢價收入。而互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)則試圖打破這一傳統(tǒng)模式，更多從用戶體驗(yàn)、平臺、規(guī)模和流量上做文章。
互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目追求不是商家的利益，而是更好的用戶體驗(yàn)。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式從選址、獲取土地、前期市場調(diào)研、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售組織、營銷策劃、招商、運(yùn)營管理，以及根本的利益分配和投資回報(bào)退出機(jī)制都已經(jīng)非常成熟，其商業(yè)模式的邏輯是更多地考慮商家的利益，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)、品牌引入、銷售場景設(shè)計(jì)、氣氛營造上，都是為了更多的讓消費(fèi)者經(jīng)過、引發(fā)購物沖動。然而這種設(shè)計(jì)思路及結(jié)果都無法給顧客帶來更好的消費(fèi)體驗(yàn)。
一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場走勢
2015年3月，全國住宅價格呈現(xiàn)的整體走勢是一線城市仍繼續(xù)小幅下跌，部分二三線城市呈現(xiàn)上漲勢頭。中國房地產(chǎn)價格指數(shù)研究院，全國100個城市新建住宅平均價格10523元/平方米，自上年5月份出現(xiàn)連續(xù)十個月下跌后，目前跌幅明顯收窄。3月份住宅價格環(huán)比上漲城市的有43個，較上月增加了4個;環(huán)比價格下降的城市有55個，較上月減少了6個。重點(diǎn)監(jiān)測的37個城市成交面積環(huán)比上漲23.2%。其中：有70%的成交面積漲幅超過20%，最高漲幅達(dá)26.4%。由此判斷，城市樓市供需全面回暖態(tài)勢明顯，政策導(dǎo)向利于市場，但樓市庫存巨大，市場主流仍需“以價換量”。房地產(chǎn)市場調(diào)整需要一個持續(xù)過程，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場很難全面復(fù)蘇，特別是庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市，在一段時期內(nèi)將只能是“降價促銷”的局面。
二、對房地產(chǎn)市場主要影響因素的分析
（一）人口流動量對住房價格的影響分析
目前，全國已有多地樓市出現(xiàn)價格下滑、銷售持續(xù)遭受“遇冷”的現(xiàn)象。然而對流動人口占比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，卻能夠呈現(xiàn)出較強(qiáng)的房價抗跌能力。其所呈現(xiàn)的特點(diǎn)：一是流入人口越多，房價往往漲得越高。見表1，住宅價格每平方米2.6萬元以上的地區(qū)人口凈流入比重均在37%以上。其中，深圳特區(qū)人口凈流入比重高達(dá)71.6%。與之相反，成都人口凈流入比重僅為17.2%，所以住房價格較低。二是由于很多三四線城市的就業(yè)機(jī)會和公共服務(wù)均不如一二線城市，很多三四線自身的戶籍人口都在向一二線轉(zhuǎn)移。上海以沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)直轄市的優(yōu)勢，人口凈流入量高達(dá)953.5萬，位列人口吸引力城市之首;首都北京以自身獨(dú)特的政治文化中心優(yōu)勢吸引了大批外來人口，人口凈流入量為771.8萬，人口吸引力排名第二;深圳以經(jīng)濟(jì)特區(qū)繁榮發(fā)達(dá)的優(yōu)勢，人口凈流入量高達(dá)755.59萬，排名第三。三是經(jīng)濟(jì)相對落后和人口凈流入量較低的地區(qū)，在同等行政級別所在地的房價相對越低。如：呼和浩特市人口凈流入65.08萬，住房價格僅為6759元。當(dāng)然除了人口流動因素之外，由于不動產(chǎn)的地域和不可遷移性，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。城市房價的高低也同城市自身的行政等級、在區(qū)域中的地理位置、自然環(huán)境、城市建設(shè)環(huán)境、社會政治人文環(huán)境、教育醫(yī)療等公共資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型諸因素有關(guān)。例如：天津人口凈流入雖然高達(dá)419萬，房價卻不到北京房價的一半。珠三角地區(qū)的東莞和佛山，盡管人口凈流入也很多，但地級市的房價均遠(yuǎn)低于該區(qū)域內(nèi)的兩個副省級城市深圳和廣州。
（二）房產(chǎn)稅對普通住房購買力的影響分析
房產(chǎn)稅的政策效應(yīng)在上海、重慶試點(diǎn)城市已開始逐步顯現(xiàn)，對抑制高端住房消費(fèi)和房價過快上漲勢頭、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)揮了顯著作用。但經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾最為關(guān)心的問題之一是開征房產(chǎn)稅是否會增加普通購房者的稅負(fù)和影響家庭的消費(fèi)水平。按照目前上海市房產(chǎn)稅的計(jì)算方法：居民家庭人均60平方米為標(biāo)準(zhǔn)，超出的住房面積部分，應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計(jì)稅價格）×70%×稅率。以住房超出100平方米為例計(jì)稅：100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可見，房產(chǎn)稅針對上海市的人均收入水平來說，購置改善性普通住房對家庭生活水平的影響不大。尤其是住房價格在每平方米5000元左右的“三四線”城市，以住房相同超出100平方米計(jì)稅，納稅額僅為每年2100元，所以房產(chǎn)稅對有穩(wěn)定收入的家庭來說影響不大。
（三）城鎮(zhèn)人口增量對城鎮(zhèn)住房銷售市場的影響分析
經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)研究證明，城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比，比值越低供應(yīng)越緊張。央行相關(guān)研究報(bào)告顯示，全國內(nèi)陸地區(qū)除外的30個省份中，2007-2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。無論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二線和三四線城市的供過于求，都在積累著樓市的風(fēng)險(xiǎn)。中國指數(shù)研究院近期對100個城市的一項(xiàng)調(diào)研指出，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市，由于常住居民對住房需求旺盛、購買力強(qiáng)，現(xiàn)有土地供應(yīng)量可供消化的時間明顯少于二三線城市。但部分二三線城市現(xiàn)有土地存量需要長達(dá)五六年的時間才能消化。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，部分二三線城市的住房入住率仍難以保證。
三、房地產(chǎn)市場未來的走勢分析
（一）從未來小康社會發(fā)展進(jìn)程看，房地產(chǎn)市場潛力巨大
一是從2013年我國31個省市自治區(qū)城鎮(zhèn)化率看，已經(jīng)達(dá)到60%城鎮(zhèn)化率小康標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)僅有8個，尚有23個省市自治區(qū)整體上還沒有達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。二是按照2013年31個省市自治區(qū)13.55億常住人口推算，實(shí)現(xiàn)小康標(biāo)準(zhǔn)60%的城鎮(zhèn)化率，需要城鎮(zhèn)人口應(yīng)達(dá)到8.13億，但這一時點(diǎn)的城鎮(zhèn)總?cè)丝趦H為7.27億，因此，還需要有0.86億的人口進(jìn)入城鎮(zhèn)。三是按照2010年全國第六次人口普查城鎮(zhèn)戶均人口3.10人推算，在現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口不改善住房的前提下，城鎮(zhèn)還需要新建2774萬套住房，才能滿足小康社會的需要。因此，房地產(chǎn)市場在未來仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（二）從近期房地產(chǎn)市場的整體走勢看，三四線樓市需要一個緩沖過程
2015年一季度，國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)網(wǎng)直報(bào)平臺顯示有的地區(qū)監(jiān)測數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“雙增雙降”的逆市發(fā)展態(tài)勢，即：房屋竣工面積和空置面積增長，房屋施工面積和商品房銷售面積下降。與此同時，根據(jù)目前中國指數(shù)研究院對房地產(chǎn)監(jiān)測的景氣指數(shù)進(jìn)行判斷，空置的住房需要經(jīng)過一個逐步消化的過程。
四、幾點(diǎn)建議
1.介于目前房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻態(tài)勢，建議政府從更高層面統(tǒng)籌安排，啟動房地產(chǎn)普查工作，全面了解居民對住房的需求。盡快摸清各地區(qū)居民是否需要房子，需要什么類型的房子，需求量有多大。從而為更科學(xué)地制定土地和住房供應(yīng)規(guī)劃、更有針對性地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控提供依據(jù)。
2.按照城鎮(zhèn)整體發(fā)展規(guī)劃和布局，在開展棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)開發(fā)增加住房數(shù)量的同時，更需要注重提高居住質(zhì)量和舒適度。
3.準(zhǔn)確判斷城鎮(zhèn)化率提高幅度，加大市場預(yù)測分析，防止房源供過于求，科學(xué)制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和布局，降低房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
4.由于我國正處在全面建設(shè)小康社會、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高的階段，未來十年乃至二十年，對住房的需求仍然存在潛力。這其中既有鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移人口入城的置業(yè)需求，也有城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求，從這種動態(tài)角度分析，在社會經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展快、吸納就業(yè)能力強(qiáng)、綜合環(huán)境條件適居的城市，住房還將處于長期增長態(tài)勢。
*年，我國多項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長比上年有所加快，整體經(jīng)濟(jì)基本實(shí)現(xiàn)了“又好又快”的發(fā)展目標(biāo)。
1．經(jīng)濟(jì)增長率再創(chuàng)新高。*年以來，我國經(jīng)濟(jì)增長呈逐年小幅加速趨勢，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持了“高增長、低通脹、高效益”的良好局面。預(yù)計(jì)*年GDP為24．3萬億元，比上年實(shí)際增長11．5％，加快0．4個百分點(diǎn)。
2．受結(jié)構(gòu)性因素的影響，物價增長明顯回升。今年1-8月，累計(jì)CPI(居民消費(fèi)價格指數(shù))同比增長3．9％，比上年同期加快2．6個百分點(diǎn)，其中，食品價格同比增長9．8％，比上年同期加快8個百分點(diǎn)，對CPI增長的貢獻(xiàn)率高達(dá)80％以上(拉動CPI增長3．2個百分點(diǎn))，即物價上漲的主要推動力是食品類價格短期爆發(fā)性增長。預(yù)計(jì)全年CPI增長4．3％，超過年初預(yù)計(jì)的調(diào)控目標(biāo)，但仍處于可控的范圍內(nèi)。
3．就業(yè)增長形勢良好。今年上半年，城鎮(zhèn)新增就業(yè)629萬人，完成全年目標(biāo)任務(wù)的70％，創(chuàng)下實(shí)施積極就業(yè)政策以來同期最好水平。預(yù)計(jì)全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)將突破1200萬人。城鎮(zhèn)凈增就業(yè)量將首次突破1000萬人，達(dá)到1011萬人，比上年增加32萬人。這得力于經(jīng)濟(jì)增長的快速平穩(wěn)增長，也與積極就業(yè)政策的逐步落實(shí)密切相關(guān)。
4．工業(yè)增長創(chuàng)10年來的新高，效益進(jìn)一步提升。受出口和投資持續(xù)高增長的帶動，今年工業(yè)增長比前幾年明顯加快。1-8月，累計(jì)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長18．4％，比上年同期加快1．1個百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年規(guī)模以上工業(yè)增加值增長18％，四季度會有所放慢，主要是受出口增長放慢的影響。企業(yè)效益繼續(xù)好轉(zhuǎn)。1-5月份，全國規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤9026億元，增長42．1％，比上年同期加快16．6個百分點(diǎn)。
5．三大需求繼續(xù)強(qiáng)勁增長，內(nèi)外需增長的不平衡與內(nèi)需結(jié)構(gòu)不平衡均有所改善。投資增長繼續(xù)偏快。今年1-8月，累計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長26．7％，比上年同期回落1．5個百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資達(dá)12．1萬億元，增長29％，比上年有所加快。從內(nèi)需增長看，一個積極的變化是消費(fèi)增長明顯提速，對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用趨強(qiáng)。1—8月，社會消費(fèi)品零售總額同比增長15．7％，比上年同期加快2．1個百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到9萬多億元，同比增長16．2％，比*年加快2．5個百分點(diǎn)。出口增長繼續(xù)高增長態(tài)勢，受出口稅收政策調(diào)整的影響，8月份以后出口增長將趨于放慢。預(yù)計(jì)全年出口和進(jìn)口分別達(dá)1．2萬億美元和9480億美元，同比分別增長24．3％和20％，外需放慢內(nèi)需加快(主要是消費(fèi)增長加快)有利于改善內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不平衡。*年貿(mào)易順差至少可達(dá)2570億美元。
二、*年經(jīng)濟(jì)增長趨勢預(yù)測
(一)經(jīng)濟(jì)增長走勢分析與預(yù)測
對*年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本判斷是：國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持11％以上的高位增長。從季度和年度增長來看，經(jīng)濟(jì)正在達(dá)到或接近周期性繁榮的頂部區(qū)域(經(jīng)濟(jì)增長從年度上講，最高點(diǎn)可能是*年，而季度上最高點(diǎn)可能是*年上半年)，*年下半年或后年很可能進(jìn)入溫和調(diào)整期。
一是消費(fèi)增速明顯加快是經(jīng)濟(jì)增長周期處于中部區(qū)間(繁榮期頂部區(qū)域)的一個重要信號。這是因?yàn)?，隨著人們對經(jīng)濟(jì)增長信心的增強(qiáng)及前期收入的快速增長，開始擴(kuò)大消費(fèi)，即經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張由投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)(投資增長仍處于高位)。因此，經(jīng)濟(jì)增長將處于周期性最繁榮的區(qū)間。20世紀(jì)80年代的兩次周期和90年代上半期的一次周期即是如此。當(dāng)消費(fèi)增長達(dá)到頂點(diǎn)時，投資增長便會明顯回落，經(jīng)濟(jì)增長也隨之回落。這次繁榮期持續(xù)的時間比以前任何一次都長，主要是由于國內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級與產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個全新的階段及與世界經(jīng)濟(jì)景氣重疊而形成的投資與出口的持續(xù)性“雙擴(kuò)張”。
二是物價增長進(jìn)入第二波上升，其中價格增長的結(jié)構(gòu)變化最引人關(guān)注，顯示經(jīng)濟(jì)周期中增長率變化的信息。當(dāng)前，價格增長的特點(diǎn)是CPI加速而PPI(生產(chǎn)資料價格指數(shù))減速、生產(chǎn)資料價格放慢而生活資料價格加快，這是經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張后期的基本特點(diǎn)。兩輪價格上漲中生產(chǎn)資料價格的不同走勢，可能意味著經(jīng)濟(jì)周期中增長率階段性變化正在醞釀中。
三是預(yù)計(jì)國內(nèi)房地產(chǎn)在*年下半年后將進(jìn)入適度調(diào)整期，會使投資增長有所減速。房地產(chǎn)特別是住宅繁榮已持續(xù)10年，估計(jì)在*年奧運(yùn)會之前，房地產(chǎn)仍將保持偏熱增長態(tài)勢，正處于中期繁榮的頂部區(qū)，但由于受多重因素的作用，房地產(chǎn)在奧運(yùn)會后可能步入中期調(diào)整期。主要原因是：持續(xù)過高的房價對住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應(yīng)，以及人們對奧運(yùn)會后房價上漲預(yù)期的變化等。房地產(chǎn)調(diào)整將明顯地帶動鋼鐵、水泥等相關(guān)重化工業(yè)調(diào)整，整體投資增長將會逐步放慢。另外，受出口政策調(diào)整的影響及世界經(jīng)濟(jì)增長可能逐步放慢的影響，出口增長將趨于放慢，對投資增長也將產(chǎn)生一定的抑制作用。
GDP增長的高位走平，主要是源于周期性的因素及人們對奧運(yùn)會房價預(yù)期的一定變化，當(dāng)然還有世界經(jīng)濟(jì)增長周期變化的影響。預(yù)計(jì)*年，我國GDP可望突破28萬億元，增長11％，其中，上半年可能超過11％，下半年會有所回落。工業(yè)增加值的增長率將受出口放慢的影響有所回落，但受國內(nèi)消費(fèi)旺盛的支撐，會繼續(xù)保持高位增長，預(yù)計(jì)增長17．5％。為了與以前經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)保持一致，國家對GDP增長的預(yù)期目標(biāo)仍將設(shè)定為8％。
(二)投資、消費(fèi)和就業(yè)增長分析和預(yù)測
受高收益率和流動性過剩問題突出等的影響，*年投資增長呈逐季上升趨勢，但*年投資增長可能趨緩，并逐漸步入周期性的調(diào)整期。房地產(chǎn)增長和出口增長可能雙雙調(diào)整，將是投資回落的直接動因。正因如此，流動性過剩問題在*年會得到一定程度的緩解。這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種積極性變化。與之相反的是，消費(fèi)增長將繼續(xù)有所加快，成為周期性的變化。這種變化對節(jié)能降耗目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是有利的，因?yàn)橥顿Y增長放慢意味著高耗能產(chǎn)業(yè)投資增長和產(chǎn)出增長的放慢，同時，由于經(jīng)濟(jì)的適度調(diào)整，將影響企業(yè)的利潤，一些高耗能的落后企業(yè)將會被市場逐步淘汰。
預(yù)計(jì)*年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模為15．07萬億元，增長25％，社會消費(fèi)品零售總額將首次突破10萬億元，達(dá)10．5萬億元，增長16．5％。
*年，我國的就業(yè)增長形勢依然較好。目前，盡管城鎮(zhèn)單位新增就業(yè)有放慢的跡象(主要是由于外資企業(yè)和私營企業(yè)就業(yè)增長有所放慢)，但工業(yè)企業(yè)就業(yè)增長一直會保持6％以上的較快增長態(tài)勢，預(yù)計(jì)*年這一趨勢會延續(xù)。利用就業(yè)彈性預(yù)測方法，預(yù)計(jì)*年城鎮(zhèn)凈增就業(yè)量將達(dá)到1032萬人，新增就業(yè)崗位繼續(xù)突破1200萬個。*年，城鎮(zhèn)就業(yè)增長的目標(biāo)可設(shè)定為新增城鎮(zhèn)就業(yè)1000萬人，失業(yè)率控制在4．5％以下。
(三)物價增長走勢分析與預(yù)測
今年以來，我國物價上漲進(jìn)入*年以來的第二個上升期。二季度，CPI同比增長3．6%，比一季度加快0．9個百分點(diǎn)，比上年同期加快2．2個百分點(diǎn)；三季度繼續(xù)加快，特別是7月和8月CPI增長分別上升到5．6％和6．5％的相對高位，引起了社會對未來發(fā)生通貨膨脹的擔(dān)憂。事實(shí)上，此輪物價加速上漲，不是一種內(nèi)在的長期趨勢，而是由于部分糧油及肉類產(chǎn)品階段性的供應(yīng)緊張而形成的價格“擾動”，不會對未來造成明顯的通貨膨脹壓力。
*年，物價繼續(xù)加速上升的可能性較小，原因有：一是目前推動物價大幅回升的主要原因是食品價格。本輪經(jīng)濟(jì)周期以來，除食品類的核心產(chǎn)品價格上漲率一直在1％上下窄幅波動，今年核心產(chǎn)品價格上漲率僅為0．7％，這說明經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在通貨膨脹的壓力不大。推動食品價格上漲的農(nóng)產(chǎn)品漲價帶有恢復(fù)性質(zhì)，原因是短期性的供求不平衡；而且，我國農(nóng)產(chǎn)品的供應(yīng)是完全有保障的，豬肉的缺口持續(xù)時間也不會太長。因此，此輪物價上漲的走勢在性質(zhì)上與*年至*年相似，持續(xù)性不強(qiáng)。*年10月，食品價格上漲首次突破5％(5．1％)，持續(xù)了13個月，成為導(dǎo)致CPI短期內(nèi)快速上漲的主要原因。這次物價上漲也是源于食品價格的明顯上升。*年12月，食品價格再次突破5％(5．8％)，目前已持續(xù)了9個月，預(yù)計(jì)還會持續(xù)一段時間。二是在現(xiàn)階段的增長環(huán)境中，流動性過剩與貨幣供應(yīng)量的持續(xù)偏快增長難以傳導(dǎo)到CPI上。多年來，我國貨幣供應(yīng)量M，都保持了17％-19％快速增長水平。去年以來，雖然MI增速明顯加快，反映了流動性過剩問題日趨嚴(yán)重。但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中絕大多數(shù)產(chǎn)品并不存在供不應(yīng)求的情況，相反是多數(shù)產(chǎn)品處于供過于求的狀態(tài)。因此，流動性過剩問題沖擊的不是物價，而是資產(chǎn)價格，導(dǎo)致房地產(chǎn)與股票價格的明顯上升，并加劇投資需求的膨脹(投資的膨脹在經(jīng)過一段時間后會通過增加產(chǎn)能、抑制產(chǎn)品價格上漲)，即近階段貨幣供應(yīng)量增加或流動性過剩與CPI關(guān)系較弱。因?yàn)槲飪r上漲的主要原因不在貨幣方面，所以，這是對近期物價增長走勢比較樂觀的原因。
從長期物價增長走勢看，我國現(xiàn)階段發(fā)生高通貨膨脹的可能性也較小，經(jīng)濟(jì)增長與通脹的組合仍是“高增長、低通脹”。這是新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期的一個最基本特征。*年GDP增長10．1％，CPI增長3．9％，*年和*年GDP增長10．4％和11．1％，CPI則僅增長1．8％和1．5％。今年上半年GDP增長11．5％，CPI增長3．2％，預(yù)計(jì)今年全年GDP增長11．5％，CPI增長4．3％。相對于GDP增長，目前CPI增幅仍較低，處于可承受的增長區(qū)間。
因此，可原則判斷，明年物價增長將像*年一樣，趨于回落。預(yù)計(jì)CPI增長3．5％左右，宏觀調(diào)控的目標(biāo)可定為不超過4％。
(四)出口增長與國際收支平衡的預(yù)測
在宏觀經(jīng)濟(jì)增長的各項(xiàng)變量中，出口增長特別是貿(mào)易順差的預(yù)測難度較大，影響因素較多，而且許多因素是不確定的。預(yù)計(jì)*年出口增長將是回落的，主要是出口政策調(diào)整的效果逐步顯現(xiàn)。今年8月份的出口增長已有所表現(xiàn)。8月份，出口總額為1113．6億美元，增長22．7％，比1-7月放慢5．9個百分點(diǎn)，比7月份大幅回落11．5個百分點(diǎn)，顯示了7月份開始實(shí)施的出口政策調(diào)整的積極影響。可能導(dǎo)致出口增長回落的另一個因素是：美國經(jīng)濟(jì)增長受次級債危機(jī)的影響將趨于放慢，次級債危機(jī)的影響將會繼續(xù)深化，雖不會導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入明顯的衰退或蕭條，卻會使經(jīng)濟(jì)持續(xù)一段時間處于相對低位增長，對世界經(jīng)濟(jì)景氣和外部對我國出口需求將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。白*年以來，我國出口最重要的支撐因素是國內(nèi)工業(yè)產(chǎn)能釋放所產(chǎn)生的“外推效應(yīng)”，如*年受鋼材產(chǎn)能大量釋放及國內(nèi)需求放慢的影響，我國鋼材貿(mào)易由凈進(jìn)口轉(zhuǎn)為凈出口。*年，我國凈出口額為2450萬噸，*年上半年，則達(dá)到2510萬噸，全年鋼材凈出口預(yù)計(jì)將超過5000萬噸。最近幾年，我國新增鋼鐵產(chǎn)能為7000-8000萬噸，即70％的新增產(chǎn)能是通過出口增長來消化的。預(yù)計(jì)*年，我國出口的這種“外推效應(yīng)”會繼續(xù)加大。外貿(mào)出口政策調(diào)整在相當(dāng)程度上是抑制這種“外推效應(yīng)”的擴(kuò)大。受以上“兩減一增”因素的影響，預(yù)計(jì)*年出口增長將回落到20％左右。貿(mào)易順差將繼續(xù)有所擴(kuò)大，但增幅明顯放慢。預(yù)計(jì)*年，我國貿(mào)易順差為3084億美元，增長20％。
三、*年宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向
考慮到流動性過剩問題的影響，“三過”問題依然突出，經(jīng)濟(jì)增長盡管正在或逐步接近經(jīng)濟(jì)周期的頂部區(qū)間，但地方政府的內(nèi)在投資沖動仍十分強(qiáng)勁；同時，受政府換屆效應(yīng)及對奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)增長的樂觀預(yù)期等因素的作用，*年，我國經(jīng)濟(jì)增長可能會進(jìn)一步高漲。因此，可將“雙穩(wěn)健政策”調(diào)整為“穩(wěn)中適度從緊政策”，繼續(xù)保持政策的穩(wěn)健性和連續(xù)性，但貨幣政策要適當(dāng)加大緊縮力度，特別是要防止實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏熱與虛擬經(jīng)濟(jì)偏熱的相互強(qiáng)化，形成全面過熱的風(fēng)險(xiǎn)。
1．要認(rèn)識到繼續(xù)抑制投資增長的重要性。*年之前，我國的出口增長是以外部拉力為主，而*年以來，出口增長是以國內(nèi)投資的推力為主，強(qiáng)大的推力和拉力的結(jié)合，是導(dǎo)致*年以來出口順差過大的主要原因。推力增大，主要是因?yàn)橥顿Y增長持續(xù)偏熱，導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)能的集中釋放，外部失衡是因?yàn)閮?nèi)部失衡。抑制投資增長是解決內(nèi)部失衡和外部失衡的關(guān)鍵。要通過繼續(xù)小幅升息和發(fā)行中長期公共債券的措施抑制房地產(chǎn)和工業(yè)的投資；完善信貸結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策，加大對房地產(chǎn)及相關(guān)高耗能產(chǎn)業(yè)的信貸收縮力度，同時，增加對中小企業(yè)的信貸投放。
2．價格調(diào)控的重點(diǎn)是房價而不是物價，同時加強(qiáng)物價監(jiān)管和調(diào)節(jié)。目前，影響經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定和金融危險(xiǎn)的價格因素，主要來自房價的長期過快增長。價格調(diào)控的重點(diǎn)是房價，要抑制房價過快增長主要是調(diào)整房地產(chǎn)政策：一是住房基本政策是只鼓勵家庭擁有一套住房，而對投資性住房采取較嚴(yán)厲的抑制政策，同時限制外籍人員購買住房；二是加大稅收調(diào)節(jié)作用，盡快出臺征收不動產(chǎn)稅政策，促進(jìn)“賣房”；三是對購買第二套以上住房采取嚴(yán)厲的金融抑制政策，將購買第二套以上住房貸款的首付比例提高到40％-50％，并將其利率調(diào)整到10％以上，抑制住房的投資需求。要加強(qiáng)物價的監(jiān)管和調(diào)節(jié)，嚴(yán)肅查處價格串通、哄抬價格、價格欺詐等不正當(dāng)價格行為。有關(guān)政府部門要及時監(jiān)測國內(nèi)外糧油等農(nóng)產(chǎn)品價格的變動，同時做好糧、油、肉、蛋、奶等主要食品的生產(chǎn)、供應(yīng)和價格穩(wěn)定工作。食品價格特別是豬肉等價格的大幅上漲，已對城鄉(xiāng)低收入居民形成了較大的支出壓力。要建立對困難群體補(bǔ)貼的長效機(jī)制，可將對困難群體的生活補(bǔ)貼分成兩塊：一是常規(guī)部分，如最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)逐年提高；二是根據(jù)基本生活品非正常價格變動情況，對困難群體進(jìn)行相應(yīng)的直接補(bǔ)貼。
【關(guān)鍵詞】世界經(jīng)濟(jì)形勢 對中國 影響
一、世界經(jīng)濟(jì)形勢
1．對世界經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)測
2008年世界經(jīng)濟(jì)面臨次貸危機(jī)、油價高企等因素的影響，最近各研究機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)低了預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)。2008年1月國際貨幣基金組織對2008年全球經(jīng)濟(jì)增長速度的預(yù)測從2007年7月時的5.2%下調(diào)到4.1%，下調(diào)了1.1個百分點(diǎn)；對美國和日本經(jīng)濟(jì)增長率的預(yù)測均下調(diào)至1.5%；對歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率的預(yù)測降為1.6%；對中國經(jīng)濟(jì)增長率的預(yù)測降為10%。美國經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退的風(fēng)險(xiǎn)加大，但不會引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退，主要經(jīng)濟(jì)體之間周期的非同步性決定了全球發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退的可能性很小。
2．美國次貸危機(jī)及影響
美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲一直實(shí)施低利率政策，導(dǎo)致不動產(chǎn)價格攀升，繼而形成房地產(chǎn)市場泡沫。從2004年6月開始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯(lián)儲連續(xù)17次提高基準(zhǔn)利率，至2006年6月聯(lián)邦基準(zhǔn)利率最終被提高到5.25%，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，價格回落。同時，因?yàn)閭鶆?wù)已經(jīng)超過了房屋的實(shí)際價格，拖延還貸的現(xiàn)象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級貸款。美國住房市場的急劇降溫，引發(fā)了全球金融市場的激烈動蕩。
關(guān)于美國次貸危機(jī)的影響，在學(xué)術(shù)界有這么幾種不同的觀點(diǎn)：第一種看法，認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)將陷入嚴(yán)重衰退。有評論認(rèn)為，美國這次經(jīng)濟(jì)衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來最嚴(yán)重的金融危機(jī)。第二種看法，認(rèn)為對美國經(jīng)濟(jì)的估計(jì)不必太悲觀。從長期看，美國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)正在步入一個拐點(diǎn)，全球主流經(jīng)濟(jì)政策正在由自由放任轉(zhuǎn)向政府干預(yù)。第四種看法，認(rèn)為以美國為支柱的國際貨幣體系開始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國際貨幣基金組織等機(jī)構(gòu)的使命。第五種看法，認(rèn)為短期內(nèi)次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī)的可能性不大，但對中長期經(jīng)濟(jì)走勢會產(chǎn)生重大負(fù)面影響。次貸危機(jī)發(fā)生后，美國與其他發(fā)達(dá)國家政府通過利率政策、注入流動性政策、財(cái)政政策、行政措施進(jìn)行市場干預(yù)，這些政策會阻止次級貸危機(jī)的進(jìn)一步擴(kuò)散。但中期內(nèi)大量注入流動性與降息使通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)加大，長期內(nèi)將影響金融市場的運(yùn)行模式。
3.石油價格波動及走勢分析
關(guān)于原油價格高企，油價已不單純是石油供需關(guān)系的反映，而是世界地緣政治、外交關(guān)系的晴雨表，國際金融資本市場的衍生物。近期國際油價波動的影響因素主要有：（1）美國原油庫存的變化；（2）石油產(chǎn)量的變化及產(chǎn)油國政局的影響；（3）石油市場的投機(jī)活動；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期；（6）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化與技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致對原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價的確定，既受供求關(guān)系影響，又受金融投資影響，還受預(yù)期影響。研究顯示，石油市場是一個信息無效市場。這意味著，石油價格并非隨機(jī)游走的。目前，金融投資是決定石油價格的主導(dǎo)因素。國際上的金融強(qiáng)國（美國、歐洲和日本）在石油價格的制定方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。關(guān)于油價走勢，，持續(xù)6年的弱美元局面可能于年內(nèi)改變，相應(yīng)地，高油價、高金價狀況也會改變，國際大宗資源和農(nóng)產(chǎn)品價格的走勢可能不會延續(xù)太久。這是因?yàn)楸M管弱美元有助于提高其國家資產(chǎn)負(fù)債的質(zhì)量，但從戰(zhàn)略上說，強(qiáng)美元符合美國的根本利益。長期實(shí)施弱美元政策，一是降低了美元作為國際貨幣和國際儲備資產(chǎn)的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機(jī)與歐佩克（opec）理念的轉(zhuǎn)變是此輪油價上升的主要動因，但全球經(jīng)濟(jì)減速短期內(nèi)將不支持油價大幅攀升。油價走勢在短期內(nèi)不排除繼續(xù)創(chuàng)出新高的可能，但需求面不支持油價上漲；中期看，新興市場經(jīng)濟(jì)對石油需求的穩(wěn)定增長與opec理念的轉(zhuǎn)變，使油價仍然維持在高位；長期看，油價走勢將取決于替代能源的開發(fā)進(jìn)展。
二、世界經(jīng)濟(jì)形勢對中國經(jīng)濟(jì)的影響
國際經(jīng)濟(jì)對中國經(jīng)濟(jì)的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經(jīng)濟(jì)增長下降。有關(guān)分析認(rèn)為，外部環(huán)境“趨冷”，使中國內(nèi)部經(jīng)濟(jì)自動“降溫”。如果宏觀調(diào)控過度緊縮，容易形成“超調(diào)”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯(lián)儲不斷降息的情況下，中美利差的擴(kuò)大將會吸引更多的國際資金流入中國，加劇中國的流動性過剩。中國緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。
次貸危機(jī)對中國出口的影響程度將取決于美國經(jīng)濟(jì)減速的程度。根據(jù)測算，中國出口增長率與美國gdp增長率之間存在著較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，美國gdp增長率每下降1個百分點(diǎn)，中國出口增長率平均將下降5.2個百分點(diǎn)。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業(yè)的生產(chǎn)性投資依然過快增長而可能出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩。
1．對世界經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)測
2008年世界經(jīng)濟(jì)面臨次貸危機(jī)、油價高企等因素的影響，最近各研究機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)低了預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)。2008年1月國際貨幣基金組織對2008年全球經(jīng)濟(jì)增長速度的預(yù)測從2007年7月時的5.2%下調(diào)到4.1%，下調(diào)了1.1個百分點(diǎn)；對美國和日本經(jīng)濟(jì)增長率的預(yù)測均下調(diào)至1.5%；對歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率的預(yù)測降為1.6%；對中國經(jīng)濟(jì)增長率的預(yù)測降為10%。美國經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退的風(fēng)險(xiǎn)加大，但不會引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退，主要經(jīng)濟(jì)體之間周期的非同步性決定了全球發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退的可能性很小。
2．美國次貸危機(jī)及影響
美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲一直實(shí)施低利率政策，導(dǎo)致不動產(chǎn)價格攀升，繼而形成房地產(chǎn)市場泡沫。從2004年6月開始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯(lián)儲連續(xù)17次提高基準(zhǔn)利率，至2006年6月聯(lián)邦基準(zhǔn)利率最終被提高到5.25%，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，價格回落。同時，因?yàn)閭鶆?wù)已經(jīng)超過了房屋的實(shí)際價格，拖延還貸的現(xiàn)象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級貸款。美國住房市場的急劇降溫，引發(fā)了全球金融市場的激烈動蕩。
關(guān)于美國次貸危機(jī)的影響，在學(xué)術(shù)界有這么幾種不同的觀點(diǎn)：第一種看法，認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)將陷入嚴(yán)重衰退。有評論認(rèn)為，美國這次經(jīng)濟(jì)衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來最嚴(yán)重的金融危機(jī)。第二種看法，認(rèn)為對美國經(jīng)濟(jì)的估計(jì)不必太悲觀。從長期看，美國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)正在步入一個拐點(diǎn)，全球主流經(jīng)濟(jì)政策正在由自由放任轉(zhuǎn)向政府干預(yù)。第四種看法，認(rèn)為以美國為支柱的國際貨幣體系開始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國際貨幣基金組織等機(jī)構(gòu)的使命。第五種看法，認(rèn)為短期內(nèi)次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī)的可能性不大，但對中長期經(jīng)濟(jì)走勢會產(chǎn)生重大負(fù)面影響。次貸危機(jī)發(fā)生后，美國與其他發(fā)達(dá)國家政府通過利率政策、注入流動性政策、財(cái)政政策、行政措施進(jìn)行市場干預(yù)，這些政策會阻止次級貸危機(jī)的進(jìn)一步擴(kuò)散。但中期內(nèi)大量注入流動性與降息使通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)加大，長期內(nèi)將影響金融市場的運(yùn)行模式。
3.石油價格波動及走勢分析
關(guān)于原油價格高企，油價已不單純是石油供需關(guān)系的反映，而是世界地緣政治、外交關(guān)系的晴雨表，國際金融資本市場的衍生物。近期國際油價波動的影響因素主要有：（1）美國原油庫存的變化；（2）石油產(chǎn)量的變化及產(chǎn)油國政局的影響；（3）石油市場的投機(jī)活動；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期；（6）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化與技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致對原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價的確定，既受供求關(guān)系影響，又受金融投資影響，還受預(yù)期影響。研究顯示，石油市場是一個信息無效市場。這意味著，石油價格并非隨機(jī)游走的。目前，金融投資是決定石油價格的主導(dǎo)因素。國際上的金融強(qiáng)國（美國、歐洲和日本）在石油價格的制定方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。關(guān)于油價走勢，，持續(xù)6年的弱美元局面可能于年內(nèi)改變，相應(yīng)地，高油價、高金價狀況也會改變，國際大宗資源和農(nóng)產(chǎn)品價格的走勢可能不會延續(xù)太久。這是因?yàn)楸M管弱美元有助于提高其國家資產(chǎn)負(fù)債的質(zhì)量，但從戰(zhàn)略上說，強(qiáng)美元符合美國的根本利益。長期實(shí)施弱美元政策，一是降低了美元作為國際貨幣和國際儲備資產(chǎn)的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機(jī)與歐佩克（OPEC）理念的轉(zhuǎn)變是此輪油價上升的主要動因，但全球經(jīng)濟(jì)減速短期內(nèi)將不支持油價大幅攀升。油價走勢在短期內(nèi)不排除繼續(xù)創(chuàng)出新高的可能，但需求面不支持油價上漲；中期看，新興市場經(jīng)濟(jì)對石油需求的穩(wěn)定增長與OPEC理念的轉(zhuǎn)變，使油價仍然維持在高位；長期看，油價走勢將取決于替代能源的開發(fā)進(jìn)展。
二、世界經(jīng)濟(jì)形勢對中國經(jīng)濟(jì)的影響
國際經(jīng)濟(jì)對中國經(jīng)濟(jì)的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經(jīng)濟(jì)增長下降。有關(guān)分析認(rèn)為，外部環(huán)境“趨冷”，使中國內(nèi)部經(jīng)濟(jì)自動“降溫”。如果宏觀調(diào)控過度緊縮，容易形成“超調(diào)”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯(lián)儲不斷降息的情況下，中美利差的擴(kuò)大將會吸引更多的國際資金流入中國，加劇中國的流動性過剩。中國緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。
次貸危機(jī)對中國出口的影響程度將取決于美國經(jīng)濟(jì)減速的程度。根據(jù)測算，中國出口增長率與美國GDP增長率之間存在著較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，美國GDP增長率每下降1個百分點(diǎn)，中國出口增長率平均將下降5.2個百分點(diǎn)。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業(yè)的生產(chǎn)性投資依然過快增長而可能出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩。
世界上一些國家對中國企業(yè)在海外尋求資源的緊張甚至限制，主要是出于對“中國崛起”的恐懼，其中不排除某些國家有壓制中國的戰(zhàn)略思維。在獲取世界重要資源方面，中國今后還會面臨新的矛盾和沖突。此外，出于長期的戰(zhàn)略考慮，中國也應(yīng)審時度勢，更加理性地分析當(dāng)前的國際政治經(jīng)濟(jì)形勢，克服急功近利的情緒與做法，避免當(dāng)年中國海洋石油總公司收購美國石油公司不成反而形成被動局面的事情再次發(fā)生。實(shí)際上，中國不必過分沉重地背上資源的包袱，畢竟當(dāng)今世界是全球化的時代，經(jīng)濟(jì)合作與互利共贏是當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基調(diào)。同時，作為長期的發(fā)展戰(zhàn)略，尋求海外資源應(yīng)當(dāng)更加理性化、策略化，多采用民間資本包括海外華商資本的形式，實(shí)現(xiàn)資源主體的多元化。
國際經(jīng)濟(jì)形勢對中國的影響主要有：全球經(jīng)濟(jì)減速對出口的負(fù)面影響；在美元有序調(diào)整與美國經(jīng)濟(jì)減速的環(huán)境下，外部世界對人民幣升值的壓力依然強(qiáng)大；發(fā)達(dá)國家對華貿(mào)易保護(hù)主義勢力加強(qiáng)；高油價、大宗商品價格上漲產(chǎn)生較大的通貨膨脹壓力；國際金融市場激烈動蕩對資本市場的心理沖擊加大；國際社會炒作中印充當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)增長發(fā)動機(jī)有可能要求我國承擔(dān)更多的國際責(zé)任；發(fā)達(dá)國家對基金的投資限制有可能放松，為“走出去”戰(zhàn)略提供相對寬松的環(huán)境。
【關(guān)鍵詞】 人民幣升值;原因;影響;股票市場;板塊
一、促使人民幣升值的原因
近期,市場上關(guān)于人民幣升值的討論再次成為熱點(diǎn),各大財(cái)經(jīng)類網(wǎng)站以專欄的形式報(bào)道各方對人民幣升值的看法。3月15日,美國130名國會議員,不分黨派,聯(lián)名向白宮施壓,要求奧巴馬政府就人民幣匯率問題采取強(qiáng)硬行動,并要求財(cái)政部在4月15日公布的主要貿(mào)易伙伴國匯率制度報(bào)告中把中國認(rèn)定為“匯率操縱國”,并對中國征收反補(bǔ)貼關(guān)稅。隨著中美兩國在人民幣匯率問題上的緊張關(guān)系加劇,美國國會考慮向中國進(jìn)口商品增收關(guān)稅。一個國際匯率專家小組勸告美國國會不要采取嚴(yán)厲的單方面貿(mào)易行動。在美國政府的言論施壓下,人民幣DNF(無本金交割外匯遠(yuǎn)期,用于衡量海外市場對人民幣升值的預(yù)期)走勢一路下行,人民幣升值預(yù)期升溫。
中國經(jīng)濟(jì)于2008年四季度見底,2009年第二季度走出低谷、實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇,2009年3季度和四季度經(jīng)濟(jì)增長率分別達(dá)到9.1%和10.7%,全年增長8.7%,比發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體普遍高10個百分點(diǎn)以上,自2009年下半年以來,國際上要求人民幣升值的呼聲日益高漲。與此同時,美國金融機(jī)構(gòu)紛紛發(fā)表研究報(bào)告,論證人民幣升值的必要性,高盛在2010年3月5日的研究報(bào)告中指出由于中國國內(nèi)的通貨膨脹壓力和出口的強(qiáng)勁復(fù)蘇,人民幣預(yù)計(jì)在下半年升值5%。中國人民銀行副行長朱民認(rèn)為中國現(xiàn)階段還不存在惡性通脹,出口增速也沒有進(jìn)口快。朱民認(rèn)為,迄今為止中國并沒有出現(xiàn)惡性通貨膨脹的跡象,強(qiáng)勁的需求是推動價格水平上升的主要原因,2月份2.7%的通貨膨脹是由于食品價格波動引發(fā),食品價格的波動是由惡劣惡劣天氣及春節(jié)需求高造成。1月至2月我國凈出口總值3864億美元,比去年同期增長44.8%。出口2040.8億美元,增長31.4%,進(jìn)口1823.2億美元,增長63.6%,貿(mào)易順差為217.6億美元,下降50.4%,3月份甚至有可能出現(xiàn)貿(mào)易逆差,中國出口強(qiáng)勁復(fù)蘇也無從談起。人民幣現(xiàn)階段升值壓力,來自于外部,主要來自于美國。
二、人民幣升值對中國的影響
人民幣升值不會改變我國長期出口的增長趨緩,決定出口增長的主要是世界經(jīng)濟(jì)增長速度,即需求,其次是各國在國際分工中的地位,即產(chǎn)品競爭力,而不是匯率變化。我國出口產(chǎn)品主要是勞動密集型的必需品,需求價格彈性低,中美兩國在勞動力價格方面差距巨大,人民幣小幅升值并不能扭轉(zhuǎn)中美貿(mào)易中我國的長期順差的局面。眾所周知,中美的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在巨大差異,中美兩國出口重合度低,美國在高科技領(lǐng)域具有較大優(yōu)勢,他們在這方面實(shí)行嚴(yán)格的出口管制,美國如果不取消高科技技術(shù)出口限制,中美貿(mào)易順差的局面根本不可能扭轉(zhuǎn)。從另一個角度來看,我國低利潤的勞動密集型行業(yè)在美國進(jìn)口市場的主要競爭對手是墨西哥、印度、印度尼西亞等發(fā)展中國家,歷史結(jié)果表明,人民幣小幅升值并不會降低我國在這些行業(yè)上的優(yōu)勢。
銀河證券研究所的研究報(bào)告的實(shí)證研究表明人民幣匯率與出口量并不存在相關(guān)關(guān)系。
這一次如果人民幣升值在中長期內(nèi)并不會影響我國的出口與就業(yè),近期出現(xiàn)的民工荒也印證了這一點(diǎn),在短期內(nèi)會對出口依賴較高的行業(yè)產(chǎn)生沖擊,比如機(jī)電、毛紡。人民幣的適度升值可以降低生產(chǎn)和生活成本,在一定程度上抵御因經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃而遺留下來的通脹隱患,為貨幣政策退出留下更大余地,有利于今年“調(diào)結(jié)構(gòu)”的大背景。另一方面通過出口將通脹壓力輸出,使得其他國家緊縮提前。西南證券研究所副所長王劍輝在做客“財(cái)富非常道”中指出,人民幣適度升值,在長期可以促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級,提高國民消費(fèi)力,也就是所說的提高中國人的福祉。在短期對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本市場會有沖擊,需加強(qiáng)管制力度。并且升值幅度不宜過大,否者有可能造成大量國際熱錢撤離中國市場,引起股市、樓市的崩盤和惡性通貨膨脹。
三、預(yù)計(jì)人民幣升值的時間與幅度
如果上半年出口持續(xù)高增長,不出現(xiàn)嚴(yán)重逆差,估計(jì)人民幣會在6月份外貿(mào)數(shù)據(jù)出來以后升值,從6月份開始美國進(jìn)入中期選舉拉票的關(guān)鍵時期,各方為解決美國國內(nèi)失業(yè)問題,會將矛頭指向中國,人民幣升值的壓力進(jìn)一步加大,人民幣升值最晚不超過6～8月份。如果美國方面施壓過大,人民幣升值最早將在4月份啟動,近期可能觸發(fā)人民幣升值的事件有:美國政府公布匯率操縱國名單、中美戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)對話、訪美以及G20會議。從人民幣NDF上來看,升值幅度約為3%,最大不超過5%。
四、人民幣升值對中國股市的影響
人民幣升值將使A股的投資環(huán)境發(fā)生重大變化,在中長期來看是一種“五星級”利好,對資產(chǎn)類、航空、資源類、原材料進(jìn)口類板塊影響較大。
1.資產(chǎn)類。包括銀行、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等金融股,資產(chǎn)類受益于人民幣升值的主要原因有:一是資產(chǎn)價格重估,人民幣升值將使非可貿(mào)易的股票、土地、房屋等人民幣資產(chǎn)在國際市場上價值增加;二是流動性溢價,因?yàn)閲H資本進(jìn)入中國后偏向于投資在流動性較高的資產(chǎn)上,這當(dāng)中樓市、股市又是首選,股市中金融類大盤股又是不錯的標(biāo)的。人民幣升值會推動包括銀行、地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)類板塊上漲。這一次人民幣升值的情形與2005年的匯改情況不同,上一次人民幣從2005年7月到08年持續(xù)升值20%,推動資產(chǎn)類板塊膨脹,這一次人民幣升值幅度與時間都要小于上一次,推動幅度也會大不如前。其中地產(chǎn)股的前景更不是十分看好,國內(nèi)政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控態(tài)度近期更加強(qiáng)硬,本著安全第一的國際資本對這種政策的不確定性十分厭惡,這對房地產(chǎn)市場和地產(chǎn)板塊會產(chǎn)生抑制。
國泰君安證券的研究報(bào)告認(rèn)為:國內(nèi)銀行正負(fù)擔(dān)著房地產(chǎn)和地方財(cái)政雙重風(fēng)險(xiǎn),抑制了國際資本流入大盤金融股的沖動。近期人民銀行副行長朱民在為瑞信亞洲投資論壇午餐會所做的主題演講中表示:并不同意各種關(guān)于地方融資平臺對銀行不良貸款比率影響的說法。朱民承認(rèn)高房價已成為一個需要解決的社會問題,同時認(rèn)為,中國購房者負(fù)債并不嚴(yán)重,不會在中國引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī),是否會有地方融資平臺風(fēng)險(xiǎn)線性化,現(xiàn)在說還太早。他在提問環(huán)節(jié)里表示,中國銀行就對地方融資平臺大概貸出700億元,他們就是有選擇地保證錢進(jìn)入最好的項(xiàng)目。商業(yè)銀行貸款到房地產(chǎn)項(xiàng)目,去年總共是7.9萬億元,占全部貸款總額的19.6%,其中還包括4.86萬億元的個人按揭貸款。即使房價下跌15%,不良貸款比率只增長16.8%。銀行股銀行股將在本次人民幣升值中獲益。
2.航空類。典型外匯負(fù)債類行業(yè),尤其是美元負(fù)債,航空公司有大量的航空器材融資租賃負(fù)債,每年需支付一定數(shù)量的利息費(fèi)用和本金。航空公司外幣負(fù)債比例高,人民幣升值會造成一次性的匯兌收益,也使進(jìn)口的航油價格下降,由于燃料費(fèi)用占航空公司總成本的30%左右,人民幣升值會降低航空公司的成本。人民幣升值除了使航空公司能夠一次性獲得相關(guān)的匯兌收益外,還由于航油進(jìn)口價格的下降以及租賃成本的降低而受益,根據(jù)相關(guān)的資料顯示,人民幣每升值1%,航空公司毛利率提高0.5%。國內(nèi)上市的航空公司主要是5家:南方航空、海南航空、東方航空、國航以及外運(yùn)航。前四家是主要是客運(yùn),外運(yùn)航以貨運(yùn)為主。下面是這五家航空公司的資產(chǎn)負(fù)載率:
其中外運(yùn)航空資產(chǎn)負(fù)載率最低,對人民幣升值幾乎不敏感,海南航空前期跟隨海南版塊被熱捧,近期可能有回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。主要考慮另外三家:南航:目前市/賬比最低,美元負(fù)載率最高,對人民幣目前的收益程度也最大。東航:地理優(yōu)勢,上海世博會。國航:營業(yè)能力行業(yè)首位,在今明兩年的航空公司國際化加速過程中具有先發(fā)優(yōu)勢。人民幣升值對三家航空公司都有利好因素,國泰君安證券的研究報(bào)告顯示:從估值上來看,目前三家公司的估值都不算便宜,不建議價值型投資者參與。ST東航預(yù)期將在上海世博會和人民幣升值的推動下獲得短期超額收益。
3.原材料進(jìn)口類。造紙:(1)人民幣升值可降低進(jìn)口木漿、廢紙的成本。(2)降低進(jìn)口紙機(jī)等設(shè)備成本。(3)外匯負(fù)債下降,獲得匯兌收益。但是造紙行業(yè)在國內(nèi)外都屬于夕陽行業(yè),競爭激烈,產(chǎn)能過剩。人民幣升值可能造成出口的下降。鋼鐵:人民幣升值使鐵礦石的進(jìn)口價格下降,國內(nèi)鋼鐵行業(yè)過于分散,在集中度較高的國際鐵礦石巨頭面前缺乏議價能力,很可能人民幣升值的同時鐵礦石巨頭也提高鐵礦石價格,使升值帶來的收益中有相當(dāng)大的一部分被鐵礦石巨頭侵蝕。
4.資源類。黃金產(chǎn)業(yè):黃金價格定價權(quán)在國際市場,國際黃金價格對國內(nèi)黃金價格具有很強(qiáng)的導(dǎo)向作用,我國對黃金原料以及標(biāo)準(zhǔn)黃金的進(jìn)口實(shí)行無關(guān)稅、免增值稅的政策,長期以來國內(nèi)黃金價格與國際市場價格基本一致。兩個市場的黃金價格不會出現(xiàn)明顯的價格倒掛現(xiàn)象,一旦差價過大,將引發(fā)國內(nèi)外黃金“螞蟻搬家”式的套利操作。國際黃金價格一般以“美元/盎司”標(biāo)示,國內(nèi)黃金價格則按照匯率及重量單位換算成以人民幣標(biāo)示的“元/克”。國內(nèi)黃金價格取決于兩個因素:國際金價、人民幣匯率。人民幣升值將打壓國內(nèi)黃金價格,如果在人民幣升值期間,國際金價出現(xiàn)明顯的上漲趨勢,將對國內(nèi)金價由人民幣升值造成的下跌壓力形成抑制作用,若國際金價能夠大幅上漲,幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人民幣升值幅度,將對沖掉人民幣升值的負(fù)面影響,國內(nèi)金價也可能出現(xiàn)逆勢上揚(yáng)的態(tài)勢。如果國際金價下降或者上漲幅度不夠?qū)?dǎo)致國內(nèi)黃金價格的下降。關(guān)于國際黃金價格,存在諸多不確定因素。金融危機(jī)以來,市場出現(xiàn)恐慌,金融資產(chǎn)價格下降,黃金是很好的避險(xiǎn)工具,投資者對黃金的熱情推高了國際金價,隨著部分經(jīng)濟(jì)主體的逐漸復(fù)蘇,市場的信心的恢復(fù),黃金的吸引力將大大下降,可能出現(xiàn)拋售黃金的局面,國際金價有可能下降。對黃金股也不做推薦。
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格;灰色關(guān)聯(lián)度分析
中圖分類號:F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
一、房地產(chǎn)價格影響因素定性分析
從1998年國家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房貸全面放寬,2006年全國知名品牌地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐唐山,唐山房地產(chǎn)價格一路走高,影響唐山房地產(chǎn)價格的因素有很多,主要有:
(一)居民收入水平。居民收入水平體現(xiàn)了一個地區(qū)居民的購買力水平,如果一個城市經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較快,居民收入較高,那么這個地區(qū)的房價也就越高。如2008年北京的平均年工資水平為56,328元,河北的平均年工資水平為24,756元,而對于房價,北京明顯高于河北,北京商品房平均銷售價格為12,418元/平方米,河北僅為2,779元/平方米。
(二)城市GDP。GDP是國內(nèi)生產(chǎn)總值的簡稱,反映了一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。一個城市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,能拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人們對于經(jīng)濟(jì)持樂觀的態(tài)度,必然也會增加對于耐用消費(fèi)品――房產(chǎn)的購買。如果一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷,GDP增長緩慢,人們投資與消費(fèi)均趨于謹(jǐn)慎,必然會影響房地產(chǎn)價格。
(三)城市人口總量。一個城市居民人口的多少能反映一個地區(qū)房地產(chǎn)的一般需求趨勢?！白∮兴印笔侨藗兩畹幕疽?如果一個地區(qū)的人口自然增長率較高,或者由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化等因素大量外部移民涌入,都會推動對房地產(chǎn)的需求。
(四)貨幣政策。當(dāng)央行根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況,實(shí)行緊縮的貨幣政策時,銀行利率的上升會提高購房者(主要為中低收入者,因?yàn)槠滟徺I房產(chǎn)要向銀行貸款)的貸款成本,從而抑制房地產(chǎn)市場的需求,進(jìn)而影響房價。如近期“新國十條”中規(guī)定的有關(guān)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),貸款銀行對借款人執(zhí)行二套(及以上)差別化住房信貸政策,必然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。
(五)稅收政策。當(dāng)政府增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)時,將提高房地產(chǎn)交易成本,減少部分投機(jī)行為,降低房地市場的熱度,進(jìn)而影響房價。如果政府設(shè)立固定資產(chǎn)稅,那么住宅空置率將會顯著減少,從而抑制房價暴漲。如上海擬對住宅開征房產(chǎn)稅,將會通過稅收抑制投機(jī)性需求,對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
(六)開發(fā)商的成本。簡單地說,房價=成本(土地購置成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等)+利潤,假如當(dāng)開發(fā)商由于土地的購置價格上升等因素而成本提高時,必然會對房價產(chǎn)生影響。
除以上六方面外,房地產(chǎn)的地理位置、居民家庭規(guī)模的變化、周邊自然環(huán)境、城市規(guī)劃等因素也會影響房地產(chǎn)價格。
二、唐山房地產(chǎn)價格影響因素實(shí)證研究
上文對房地產(chǎn)價格影響因素進(jìn)行了定性分析,下面從唐山實(shí)際情況出發(fā)做定量分析,考慮到數(shù)據(jù)資料的可得性和代表性,本文選取唐山房地產(chǎn)近7年的數(shù)據(jù),運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度分析法進(jìn)行研究。
(一)灰色關(guān)聯(lián)度分析理論。我們在分析一個經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)包含的因素哪些是主要的、哪些是次要的、哪些影響大、哪些影響小時往往需要進(jìn)行回歸分析,而回歸分析要求大樣本,分布是典型的,計(jì)算量大。八十年代初形成的灰色系統(tǒng)理論則考慮到回歸分析的不足,采用關(guān)聯(lián)度分析法來做系統(tǒng)分析。在灰色系統(tǒng)理論的關(guān)聯(lián)度分析中,把描述各因素對結(jié)果影響程度的“量度”稱為關(guān)聯(lián)度,其實(shí)質(zhì)是描述系統(tǒng)發(fā)展過程中因素相對變化的情況,即變化大小、方向及速度等指標(biāo)的相對性。房地產(chǎn)市場價格系統(tǒng)就是一個灰色系統(tǒng),影響房地產(chǎn)市場價格的諸因素在相互關(guān)系、作用程度、數(shù)據(jù)收集方面均符合灰色系統(tǒng)的概念?；疑P(guān)聯(lián)度分析法主要分為以下兩個部分:
1、數(shù)列的無量綱化處理。比較數(shù)列和參考數(shù)列之間,以及比較數(shù)列之間,存在量綱不一致的情況,為了消除量綱不同給關(guān)聯(lián)分析帶來的不良影響,就要進(jìn)行無量綱化處理。無量綱化處理常用的方法有:初值化處理、均值化處理、標(biāo)準(zhǔn)化處理。
設(shè)x(t)=x(1),x(2),…,x(n)是參考序列,x(t)=x(1),x(2),…,x(n),i=1,2,…,m是m個比較因素序列。在這里我們用標(biāo)準(zhǔn)化的處理方法對各序列數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理,即:
參考數(shù)列:y(t)==,,…,,
比較數(shù)列:y(k)==,,…,,i=1,2,…m,這樣得到的新數(shù)列序列量綱唯一,其均值為0,方差為1。
2、關(guān)聯(lián)系數(shù)的計(jì)算。首先,計(jì)算差數(shù)列y(t)=y(t)-y(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;其次,找出最大值max{｝=maxmaxy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n與最小值min{｝=minminy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;再次,計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù):(t)=,i=1,2,…,m;t=1,2,…,n。其中,(0
關(guān)聯(lián)度反映了參考序列和比較序列在同一時刻的緊密程度,關(guān)聯(lián)度越大,兩個序列在該時刻的關(guān)系越密切;反之亦然。比較與(i≠j),若>,則表明第i個因素對結(jié)果的影響比第j個因素大。
(二)數(shù)據(jù)選取。前文對房地產(chǎn)價格影響因素做了理論分析,在此基礎(chǔ)上挑選適用且可量化的影響因素作為唐山房地產(chǎn)市場價格的影響因素指標(biāo),具體指標(biāo)與數(shù)據(jù)見表1。(表1)
(三)實(shí)證分析。由于數(shù)據(jù)的計(jì)算比較復(fù)雜,故本文采用DPS軟件輔助計(jì)算,實(shí)現(xiàn)灰色關(guān)聯(lián)度分析,具體過程如表2～4所示(數(shù)據(jù)的計(jì)算考慮了隨機(jī)誤差)。(表2、表3、表4)
由以上的灰色關(guān)聯(lián)度分析,得出各影響因素對房地產(chǎn)價格影響程度的排序,如表5所示。(表5)
(四)結(jié)論。第一,在影響唐山房地產(chǎn)價格的因素中,GDP和人均可支配收入是最重要的兩個因素。人民生活水平的提高、收入的增加,增強(qiáng)了居民的購買能力,使得唐山房地產(chǎn)價格在近幾年一直呈上升的態(tài)勢(2008年由于金融危機(jī)等影響使得房價略有下降),并未受到2005年頒布的《國八條》和2006年頒布的《國六條》的影響;第二,由于近幾年唐山經(jīng)濟(jì)迅速增長,生活環(huán)境不斷改善,吸引了除農(nóng)村和近郊人口外,大量外來的高級人才涌入,這些人購買力較強(qiáng),因此人口增加對于價格就有較大的影響;第三,商品房屋銷售面積是反映需求的指標(biāo)之一,而竣工房屋面積則是反映供給的指標(biāo)之一。從以上數(shù)據(jù)說明,商品房屋銷售面積對房地產(chǎn)價格的影響程度較大,消費(fèi)主導(dǎo)著市場價格的波動,此時形成賣方市場。
總的來說,目前唐山房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求,但經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人口的增長是造成房地產(chǎn)價格上升的主要原因,投機(jī)因素較少,在短期內(nèi)仍將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。
(五)不同地區(qū)關(guān)聯(lián)系數(shù)比較分析。依據(jù)其他學(xué)者的分析,北京、上海、蘭州等城市影響房地產(chǎn)價格的主要因素有所不同,可見房地產(chǎn)價格影響因素的排序具有個性,不能照搬其他城市的研究結(jié)論作為依據(jù)來制定房地產(chǎn)發(fā)展的政策。北京是我國的政治經(jīng)濟(jì)文化中心,隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,作為我國首都的北京吸引了不少來自國外的人才,再加上國內(nèi)高級人才的涌入,使得人口總量對房價的影響極其重要。在上海這類發(fā)達(dá)地區(qū),房地產(chǎn)升值潛力較大,商品房成為投資者的投資入點(diǎn),導(dǎo)致信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大影響,投機(jī)因素多,房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的可能性大。人均可支配收入和GDP是省會城市蘭州房地產(chǎn)價格最重要的兩個影響因素,居民購買力的增強(qiáng)還會使得房地產(chǎn)價格進(jìn)一步的上漲。雖然唐山不是省會城市,但是唐山的區(qū)位優(yōu)勢明顯,交通便利、路網(wǎng)發(fā)達(dá),石油、鐵礦石、煤炭、鹽堿、有色金屬等礦產(chǎn)資源豐富,在我國經(jīng)濟(jì)增長的第三極“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”中占有重要地位。隨著唐山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、家庭收入水平的提高、對居住條件改善的需求,產(chǎn)生巨大的住房需求,唐山房價還會在合理的范圍內(nèi)進(jìn)一步上漲。(表6)
三、政策建議
通過以上的定性定量分析,確定了影響唐山房地產(chǎn)市場價格變化的因素以及各個因素對價格變化的影響程度,下面提出穩(wěn)定唐山房地產(chǎn)價格的政策建議:
(一)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì),提高人均可支配收入。自2005年以來,唐山經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,國民生產(chǎn)總值居全省11個省市中首位,而房價卻不是最高的,位于秦皇島和廊坊之后。這說明唐山的房價還有一定的上漲空間,政府還需大力發(fā)展城市實(shí)體經(jīng)濟(jì),增加就業(yè)機(jī)會,提高居民人均可支配收入,增強(qiáng)社會保障能力,從總量上增加居民的收入來源,提高生活質(zhì)量。只有實(shí)際購買能力的提高,才能確保唐山居民“住有所居”。
(二)積極采取有效措施,適當(dāng)擴(kuò)大住房市場有效供給。針對目前唐山房地產(chǎn)市場為賣方市場的現(xiàn)象,政府應(yīng)做好土地管理規(guī)劃,增加土地有效供給,加快閑置土地開發(fā),壓縮房地產(chǎn)開發(fā)商蓄地待漲造成過長的房屋建設(shè)周期,切實(shí)規(guī)范銷售行為。此外,房地產(chǎn)開發(fā)有一定的周期,短期內(nèi)難以迅速增加供給量,因此積極發(fā)展二手房市場,盤活存量住房也是擴(kuò)大房地產(chǎn)市場供給的有效手段。
(三)加強(qiáng)金融監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,一方面準(zhǔn)確核實(shí)房地產(chǎn)商的資質(zhì),確保其有一定比例的自籌資金,防止不符合條件的開發(fā)商和項(xiàng)目套取資金;另一方面要積極支持有利于擴(kuò)大中小普通住房供應(yīng)的信貸資金需求,滿足有支付能力城鄉(xiāng)居民改善住房條件的需求,做好房貸的審核,防止炒房者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。
(四)運(yùn)用靈活多樣機(jī)制,擴(kuò)大保障性住房供給。保障性住房主要針對低收入群體,政府應(yīng)把解決城市低收入家庭住房困難作為城市住房中的重點(diǎn)和深化住房制度改革的重要內(nèi)容。切實(shí)落實(shí)九部委聯(lián)合的《廉租住房保障辦法》,在政策主導(dǎo)的前提下,運(yùn)用多樣化、靈活化的機(jī)制,鼓勵民營企業(yè)參與到廉租房的建設(shè)和運(yùn)作中來。針對不同收入群體設(shè)計(jì)不同的保障性住房方案,細(xì)化市場供給。
(五)依托城市規(guī)劃,拓展房地產(chǎn)開發(fā)空間。隨著唐山“鳳凰新城”、“南湖生態(tài)城”等一系列規(guī)劃項(xiàng)目的實(shí)施,房地產(chǎn)開發(fā)空間不斷擴(kuò)大。目前,建設(shè)路、北新道拓寬工程結(jié)束,外環(huán)線全線通車,因交通條件改變后,周邊一系列配套設(shè)施將逐步得到改善,房地產(chǎn)的批量開發(fā)使得物業(yè)水平也將提高。在進(jìn)行土地規(guī)劃時,在一個地區(qū)內(nèi)應(yīng)使高、中、低住宅適當(dāng)搭配,防止出現(xiàn)“貧民窟”現(xiàn)象,促進(jìn)社會和諧發(fā)展。
(作者單位:吉首大學(xué))
主要參考文獻(xiàn):
[1]高芳.鄭州市房地產(chǎn)市場價格影響因素分析[D].西北大學(xué),2009.
[2]政研.唐山房價走勢分析[N].唐山勞動日報(bào),2008.4.1.
