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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇金融風(fēng)險分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
【關(guān)鍵詞】供應(yīng)鏈金融；模糊層次分析法；風(fēng)險評估
一、供應(yīng)鏈金融的概念
供應(yīng)鏈金融是指在對供應(yīng)鏈內(nèi)部的交易結(jié)果進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上運用自償性貿(mào)易融資的信貸模型，并引入核心企業(yè)、物流監(jiān)管公司、資金流引導(dǎo)工具等新的風(fēng)險控制變量，對供應(yīng)鏈的不同節(jié)點提供封閉的授信支持及其他結(jié)算、理財?shù)染C合金融服務(wù)①。也就是在供應(yīng)鏈中，上下游中小企業(yè)在核心企業(yè)的同意下，以核心企業(yè)為擔(dān)保，向商業(yè)銀行融資，促進(jìn)整個生產(chǎn)鏈的順利運作。與傳統(tǒng)的貿(mào)易融資業(yè)務(wù)不同的是，銀行通過核心企業(yè)來管理上下游中小企業(yè)的資金流和物流，把風(fēng)險控制到最低。供應(yīng)鏈金融很好的實現(xiàn)了“資金流”、“物流”、“信息流”和“商流”等的多流統(tǒng)一，有巨大的市場潛力和風(fēng)險控制效果。但供應(yīng)鏈金融在給整個生產(chǎn)鏈帶來豐厚利潤的同時放松了對供應(yīng)商的資金約束，因而蘊藏著很大的風(fēng)險。
二、供應(yīng)鏈金融風(fēng)險分析
（一）供應(yīng)鏈金融存在的風(fēng)險
供應(yīng)鏈金融主要流程是中小企業(yè)（融資商）在與核心企業(yè)簽訂合同后向監(jiān)管方交付抵押物，并向銀行申請融資，監(jiān)管方向銀行提供評價證明，銀行確認(rèn)后向中小企業(yè)（融資商）提供授信，同時核心企業(yè)受到貨物后驗收，將應(yīng)收賬款單據(jù)交給銀行，并向銀行確認(rèn)將來支付貸款。因此，供應(yīng)鏈金融風(fēng)險主要可以分為五個方面：銀行風(fēng)險、企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險、企業(yè)外部環(huán)境風(fēng)險、擔(dān)保存貨風(fēng)險。
各風(fēng)險細(xì)分圖如下：
（二）風(fēng)險評估
由于供應(yīng)鏈涉及因素過多而導(dǎo)致供應(yīng)鏈金融風(fēng)險具有很大的不確定性，因此，在做風(fēng)險評估時采用定量分析法中的層次分析法和模糊層次分析法比較實用。這里選用模糊層次分析法對各風(fēng)險進(jìn)行評估。
步驟如下：
1、列出層次結(jié)構(gòu)
三、結(jié)束語
由于各因素之間的優(yōu)先關(guān)系評估是由專家判斷得到，數(shù)據(jù)具有很強的主觀性，所以在做評估時要做好詳細(xì)的調(diào)查，收集可信數(shù)據(jù)，總結(jié)經(jīng)驗，結(jié)合實際，并且可以采取多位專家評估求平均值的方法。此外對于模糊矩陣做一致性檢驗處理，使得到的權(quán)重數(shù)據(jù)更可
批注：①供應(yīng)鏈金融的概念出自百度百科
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融；風(fēng)險分析
目前我國的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)部分地區(qū)的房價大幅度偏離正常價格，且各地區(qū)的房地產(chǎn)信貸呈現(xiàn)擴張的態(tài)勢，使我國房地產(chǎn)金融面臨風(fēng)險。而房地產(chǎn)金融風(fēng)險一旦發(fā)生，將會引起投資和消費在全社會范圍內(nèi)減少，進(jìn)而危及金融穩(wěn)定和經(jīng)濟增長，因此我們要重視對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范。
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險對經(jīng)濟發(fā)展影響的理論分析
房地產(chǎn)金融風(fēng)險指的是銀行為房地產(chǎn)業(yè)在提供金融服務(wù)（為其籌集資金、融通資金等）中，因存在不確定因素而導(dǎo)致銀行的實際收益偏離預(yù)期收益，進(jìn)而使銀行面臨發(fā)生經(jīng)濟損失的可能性。其中不確定因素主要指政府通過相關(guān)措施所進(jìn)行的干預(yù)。
在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，由于利率或稅率降低、金融創(chuàng)新、制度變遷、人口增加、城市化推進(jìn)等事件的發(fā)生，房地產(chǎn)市場被逐漸激活，市場中的投資者大量增加，引發(fā)銀行對其信貸規(guī)模隨之?dāng)U大，此時房價上漲，房地產(chǎn)泡沫開始產(chǎn)生。受房地產(chǎn)市場繁榮的影響，更多的投資者進(jìn)入市場，銀行也進(jìn)一步加大對其信貸投放，過度的交易和投機的盛行將引起房價的進(jìn)一步走高，使房地產(chǎn)泡沫膨脹，此時房地產(chǎn)市場已變成一個投機市場。隨著房價的持續(xù)走高，政府開始出臺相關(guān)政策干預(yù)房地產(chǎn)市場，從而貸款利率上升。銀行也開始收縮信貸規(guī)模，房地產(chǎn)市場部分地出現(xiàn)資金鏈斷裂，使房價開始下跌；由于房價的下跌，人們對房地產(chǎn)市場的未來預(yù)期改變引發(fā)市場恐慌，房價繼續(xù)下跌，泡沫破裂。隨著房地產(chǎn)市場信貸不斷收縮，金融機構(gòu)出現(xiàn)大量壞賬，引發(fā)金融危機；同時社會投資與消費大量減少，使工廠倒閉、工人失業(yè)、社會貧富差距拉大，引起經(jīng)濟衰退并帶來嚴(yán)重的社會問題。
由于房地產(chǎn)雖然在本質(zhì)上是實體資產(chǎn)，但是同時又具有虛擬資產(chǎn)的特征，因此房地產(chǎn)市場在特定的環(huán)境下很容易出現(xiàn)泡沫。其中泡沫主要表現(xiàn)為以下三個方面：首先是由商品房的供給超出市場需求所造成的房屋空置泡沫；其次是房地產(chǎn)投資過度膨脹所造成的投資泡沫；再次是地價飛漲所造成的房價虛漲泡沫。此外，由于土地資源需求的多樣性和復(fù)雜性和土地供給的稀缺性，市場無法在短時期增加對土地的供給以滿足市場需求，使房地產(chǎn)價格波動劇烈，極易誘發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險。
同時房地產(chǎn)業(yè)也是一個資金密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開金融業(yè)的的支持。而金融業(yè)的過度支持加之不夠完善的稅收政策、土地政策和擴張性的貨幣和財政政策，導(dǎo)致非理性的信貸擴張和房地產(chǎn)投機炒作加劇，進(jìn)而增加出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現(xiàn)的可能性。
二、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀及存在的風(fēng)險
隨著1998年城鎮(zhèn)住房改革的全面開展，商業(yè)銀行在政策的支持下積極發(fā)展房地產(chǎn)金融的相關(guān)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步擴大房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模，我國房地產(chǎn)市場自此開始快速發(fā)展。2003-2013的十年間，我國房地產(chǎn)市場年度完成額的年均增長率為25%，一直處于較高的增長水平。同時，房地產(chǎn)的銷售額在此十年間大幅上漲， 08年受美國次貸危機影響進(jìn)行了調(diào)整后， 09年又開始復(fù)蘇。其中的主要原因有：我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生變化（人口紅利所帶來的對房地產(chǎn)消費的需求）、房地產(chǎn)的高額回報率帶來投資需求的增加。
我國目前房地產(chǎn)金融以銀行信貸為主，同時也存在著股權(quán)和債券融資和信托投資。數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)市場的開發(fā)貸款總額大致占其資金來源的40%-50%。盡管2013年銀行信貸總體上在收縮，我國房地產(chǎn)融資方式還是以銀行信貸為主，股權(quán)和債券的融資比例不高。2013年末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長16.3%，達(dá)3.52萬億元；而個人住房貸款同比增長23.47%，達(dá)9.8萬億元，由此可看出我國的信貸規(guī)模增速較快。
我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場目前存在著房價泡沫風(fēng)險。國際上通常采用房價收入比這一指標(biāo)來衡量房價是否偏離了正常值。其中比值越大說明房價越高且正常的價值，居民對房產(chǎn)的購買能力越低。世界銀行認(rèn)為發(fā)展中國家合理的房價收入比在3-6之間，而發(fā)達(dá)國家為1.8-5.5間。目前我國平均房價收入比約為7.5，但部分地區(qū)的房價水平較高并與居民的收入水平不匹配，如深圳的房價收入比為15.6，、廈門和杭州均為12.5，遠(yuǎn)超合理水平，很可能存在房價泡沫。其次，我國房地產(chǎn)市場的過熱可能會帶來通貨膨脹的風(fēng)險。房價的上漲將會逐漸傳導(dǎo)到其他商品價格使社會的物價出現(xiàn)全面的上漲，引發(fā)通貨膨脹，進(jìn)而影響到整體經(jīng)濟的運行。
而我國房地產(chǎn)金融方面的風(fēng)險可主要分為銀行信貸的風(fēng)險和其他房地產(chǎn)融資方式風(fēng)險。其中，銀行信貸風(fēng)險主要由以下幾個方面：一是房地產(chǎn)貸款的集中度大，在銀行總貸款中所占比例相對較高，若銀行同時缺乏融入現(xiàn)金的渠道和手段，很可能會造成流動性風(fēng)險。二是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險有增大的趨勢。截至2013年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，遠(yuǎn)超國際公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線（50%）水平；加之現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量令人擔(dān)憂，國家對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度日益加大，部分房地產(chǎn)企業(yè)暴露出信用風(fēng)險。。三是房地產(chǎn)不良貸款所引發(fā)的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險。當(dāng)投資者在房地產(chǎn)市場參與投機而資金被套牢時就會產(chǎn)生不良貸款，將導(dǎo)致銀行出現(xiàn)壞賬，從而影響銀行資產(chǎn)的整體質(zhì)量，造成銀行因缺乏足夠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)創(chuàng)造利潤，進(jìn)而使銀行面臨經(jīng)營風(fēng)險。
相對于銀行信貸所存在的風(fēng)險，其他融資方式所造成的風(fēng)險也不容忽視。房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票融資雖然成本低且可以獲得長期資本支持，但由于其把風(fēng)險分擔(dān)給了股票投資者，一旦市場出現(xiàn)危機，其危害將更加廣泛和深刻。而我國的企業(yè)債券市場目前還不夠發(fā)達(dá)，且房地產(chǎn)項目的債券融資流動性差，債券無法按期償還的風(fēng)險很大。而通過信托、私募基金所進(jìn)行的融資中，對第三方管理機構(gòu)的風(fēng)險管理機構(gòu)有很高的要求，若其管理水平不足，也將面臨風(fēng)險。
三、對我國防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的政策建議
1.完善房地產(chǎn)市場的政策體系，穩(wěn)定房價
首先要從土地市場上入手，加強對土地資源的管理，抑制土地市場中的投機行為，使房地產(chǎn)業(yè)的總體供應(yīng)量與市場需求大致相適應(yīng)。其次，要綜合運用財政政策、信貸政策等宏觀政策以抑制投資性需求，從而使房價得到穩(wěn)定；同時要完善我國住房保障體系，使低收入者的住房問題得以解決。
2.完善房地產(chǎn)金融的法律和監(jiān)管體系，提高對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的管理能力
首先要出臺與房地產(chǎn)金融市場相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場上各參與主體的行為，以營造良好的市場環(huán)境；同時要完善房地產(chǎn)金融的監(jiān)管體系，明確央行、銀監(jiān)會及政府相關(guān)機構(gòu)的職責(zé)，加強對房地產(chǎn)金融市場的指導(dǎo)，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場，防范金融風(fēng)險。
其次，各金融機構(gòu)要加強信貸業(yè)務(wù)的管理，完善對企業(yè)和個人的征信制度，嚴(yán)格控制抵押物的價值缺口，加強對信用風(fēng)險的防范和控制；要落實存款保險制度，起到抑制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的作用，同時要妥善處理不良資產(chǎn)，保持金融體系的穩(wěn)定。
3.健全房地產(chǎn)金融市場體系，創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式
首先，要健全房地產(chǎn)金融的市場體系，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，建立多元化的融資格局。其次，要構(gòu)建全面完善的金融機構(gòu)體系，發(fā)展專業(yè)的抵押資產(chǎn)管理公司及房地產(chǎn)投資基金等金融機構(gòu)。再次，要鼓勵金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，以滿足企業(yè)多樣化的融資需求，分散潛在的金融風(fēng)險。從而使房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本得以降低、市場融資效率得到提高。
傳統(tǒng)的金融主要是指貨幣資金的融通，而當(dāng)今的互聯(lián)網(wǎng)金融是指金融機構(gòu)以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和移動通信技術(shù)為依托，提供金融產(chǎn)品進(jìn)行資金融通和金融服務(wù)的所有交易行為的集合?；ヂ?lián)網(wǎng)金融市場結(jié)構(gòu)復(fù)雜，種類繁多，主要有六種，分別是第三方支付，P2P網(wǎng)貸，大數(shù)據(jù)金融，眾籌融資，信息化金融機構(gòu)以及互聯(lián)網(wǎng)金融門戶。第三方支付主要表現(xiàn)有阿里金融，蘇寧金融，京東供應(yīng)鏈的金融服務(wù)等，主要依托其自有的支付核心開展客戶和數(shù)據(jù)的積累，并集于此開展小額信貸和平臺的理財服務(wù)，這也是目前發(fā)展的最全面的形式之一。P2P網(wǎng)貸是指個人通過網(wǎng)絡(luò)平臺互相借貸，主要有純線上模式，線上線下相結(jié)合模式以及債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式。由于P2P的發(fā)展具有無門檻，無標(biāo)準(zhǔn)，無監(jiān)管的三無特點，行業(yè)發(fā)展也是參差不齊。近年來，我國的網(wǎng)貸平臺已達(dá)2000多家。大數(shù)據(jù)金融是指集合海量非結(jié)構(gòu)化，然后對其進(jìn)行詳細(xì)分析，為金融機構(gòu)提供客戶的全方位信息，通過各種各樣的數(shù)據(jù)來獲得客戶的消費習(xí)慣，預(yù)測客戶的購買能力和購買行為，使金融機構(gòu)獲得更大的利潤。眾籌融資指通過網(wǎng)絡(luò)平臺為項目發(fā)起人籌集從事某項創(chuàng)業(yè)或活動的小額資金，并由項目發(fā)起人向投資人提供一定回報的融資模式。眾籌融資在我國起步時間較晚，目前約有21家眾籌融資平臺。信息化金融機構(gòu)是指通過采用信息技術(shù)對傳統(tǒng)運營流程進(jìn)行改造或重構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)營管理全面電子化的銀行、證券和保險等金融機構(gòu)。例如建設(shè)銀行推出的“善融商務(wù)”，交通銀行的“交博匯”?；ヂ?lián)網(wǎng)金融服務(wù)平臺主要提供金融產(chǎn)品的搜索和數(shù)據(jù)處理服務(wù)，通過平臺來積累流量，提高投資者和產(chǎn)品供給者之間的信息透明度和效率。
二、我國互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展現(xiàn)狀
1995年世界第一家網(wǎng)絡(luò)銀行———美國安全第一網(wǎng)絡(luò)銀行(SFNB)誕生了。在這家銀行里，沒有營業(yè)網(wǎng)點，沒有柜臺，沒有ATM機，看不到現(xiàn)金……它完全依賴于互聯(lián)網(wǎng)。自此以后，網(wǎng)絡(luò)銀行業(yè)務(wù)在全球開始蓬勃發(fā)展。我國的互聯(lián)網(wǎng)金融雖然起步較晚，但發(fā)展的也很迅速，主要分為3個階段。第一個階段是2005年以前，互聯(lián)網(wǎng)僅僅為金融提供技術(shù)上的支持，協(xié)助銀行“把業(yè)務(wù)從線下搬到線上”，以網(wǎng)上銀行、金融、證券為代表，互聯(lián)網(wǎng)與金融還未真正結(jié)合，因此真正的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)態(tài)還未曾出現(xiàn)。1997年，招商銀行推出了第一家網(wǎng)上銀行，接著一些大型的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)利用社交網(wǎng)絡(luò)，電子商務(wù)，云平臺等優(yōu)勢技術(shù)將其業(yè)務(wù)范圍擴展到了金融領(lǐng)域，形成了第二發(fā)展階段。第二個階段是2005年后，網(wǎng)絡(luò)借貸開始在我國萌芽，第三方支付機構(gòu)如雨后春筍般冒出，互聯(lián)網(wǎng)對金融的“協(xié)助”表現(xiàn)在開始不斷地從技術(shù)領(lǐng)域滲透到金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域。這一階段的突出事件是2011年中國人民銀行同意向第三方發(fā)放支付牌照。第三個階段從2012年開始發(fā)展至今。很多人把2012年評為“互聯(lián)網(wǎng)金融元年”，因為這是互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展最為迅猛的一年。P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺爆炸式發(fā)展，眾籌融資平臺開始起步，第一家專業(yè)網(wǎng)絡(luò)保險公司獲批，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)深入到人們生活的各個方面，不斷的改變著人們的生活，互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展進(jìn)入了新的階段。
三、互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險分析
互聯(lián)網(wǎng)金融不同于傳統(tǒng)金融，既有傳統(tǒng)金融的風(fēng)險，也有其獨特的風(fēng)險。
(一)傳統(tǒng)風(fēng)險
互聯(lián)網(wǎng)金融具有傳統(tǒng)金融所面臨的一些風(fēng)險，如信用風(fēng)險，流動性風(fēng)險。對于大多數(shù)傳統(tǒng)金融機構(gòu)來說，貸款時最大、最明顯的信用風(fēng)險來源。而對于互聯(lián)網(wǎng)金融來說，這種信用風(fēng)險也不例外，尤其是P2P平臺的網(wǎng)貸，一旦發(fā)生貸款業(yè)務(wù)，能否確保帶出去的錢順利收回。第二種風(fēng)險是流動性風(fēng)險?；ヂ?lián)網(wǎng)金融最核心的就是流動性風(fēng)險，而流動性中最主要的就是技術(shù)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否匹配。例如余額寶和支付寶的無縫對接里就存在著流動性風(fēng)險，一旦貨幣市場出現(xiàn)異常事件，引發(fā)貨幣市場基金大規(guī)模贖回的資產(chǎn)變現(xiàn)現(xiàn)象，流動性危機就產(chǎn)生了。
(二)技術(shù)風(fēng)險
互聯(lián)網(wǎng)金融是以發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為依托，因此也存在著潛在的風(fēng)險。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)收到黑客襲擊，計算機病毒入侵等一系列行為時，互聯(lián)網(wǎng)就會出現(xiàn)漏洞和問題，從而引發(fā)技術(shù)風(fēng)險。比如基于互聯(lián)網(wǎng)的公開性和開放性，在進(jìn)行電子數(shù)據(jù)傳輸與保存時很容易受到黑客的攻擊，而計算機病毒的出現(xiàn)與擴散，使得數(shù)據(jù)的傳輸缺乏安全性和可靠性。技術(shù)風(fēng)險的產(chǎn)生是因為當(dāng)今的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)并不是無懈可擊的，還不是很完善，技術(shù)還達(dá)不到很先進(jìn)和成熟的程度。此外，我國的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的軟硬件與國外相比差距還很大，很多地方都要依賴國外的支持，在一定程度上也對我國的互聯(lián)網(wǎng)金融的安全構(gòu)成了風(fēng)險。
(三)業(yè)務(wù)風(fēng)險
互聯(lián)網(wǎng)金融雖然是一種全新的金融業(yè)態(tài)，但也仍然無法解決傳統(tǒng)金融行業(yè)的信息不對稱現(xiàn)象，而這種信息不對稱則可以讓金融市場處于一種“失真”的狀態(tài)，使得客戶面臨道德風(fēng)險和逆向選擇。業(yè)務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方面，一方面，由于互聯(lián)網(wǎng)金額的供給方大多是非傳統(tǒng)的金融行業(yè)，對金融風(fēng)險缺乏足夠的重視。例如現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上的理財產(chǎn)品鋪天蓋地，打的宣傳旗號都是高利率，高回報，但卻對潛在的風(fēng)險提示不足，未引起客戶的重視，一旦發(fā)生重大損失，客戶只能望洋興嘆，自認(rèn)倒霉;另一方面，互聯(lián)網(wǎng)的虛擬性使得交易雙方的身份和信用也存在著信息不對稱，有可能出現(xiàn)“劣質(zhì)驅(qū)逐良質(zhì)”的現(xiàn)象，即服務(wù)質(zhì)量差的互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)取代了質(zhì)量高的機構(gòu)。
(四)法律風(fēng)險
法律風(fēng)險是指互聯(lián)網(wǎng)金融在進(jìn)行業(yè)務(wù)交易的過程中違反了法律、法規(guī)，未按規(guī)定遵守相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)，或是由于我國的互聯(lián)網(wǎng)金融起步較晚，在立法方面還不完善。近年來，雖然相繼有一些此方面的法律出臺，例如《網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)管理暫行辦法》，《網(wǎng)上證券委托管理暫行辦法》等等，但這些都是針對傳統(tǒng)的金融業(yè)務(wù)的網(wǎng)上服務(wù)而制定的，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)金融的新型業(yè)務(wù)的發(fā)展?；ヂ?lián)網(wǎng)金融的法律、法規(guī)的滯后性導(dǎo)致了風(fēng)險和弊病的凸顯。
(五)權(quán)益保護風(fēng)險
在當(dāng)今的互聯(lián)網(wǎng)時代，互聯(lián)網(wǎng)金融的交易信息無法面對面的進(jìn)行，都是通過互聯(lián)網(wǎng)傳輸，因此不能準(zhǔn)確地核實交易主體的身份，就有可能存在消費者的賬號信息，資金信息，身份信息被非法盜取或篡改;同時，在交易的過程中，如果出現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)融資資金被挪用、占用;交易商暗中操縱交易價格等等，都會導(dǎo)致投資者或貨幣持有者的經(jīng)濟損失，這時，由于沒有明確的法律保護，消費者的權(quán)益難以得到保護。
四、互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管
針對互聯(lián)網(wǎng)金融的特點和存在的風(fēng)險分析后，應(yīng)及時加強對其的監(jiān)管，采取的監(jiān)管措施主要有以下幾點:
(一)進(jìn)一步加強事前、事中和事后監(jiān)管
事前監(jiān)管是指市場準(zhǔn)入監(jiān)管，即嚴(yán)格審批將要進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融的機構(gòu)和組織。其目的有二個:一是對一些生存能力差，不符合條件，沒有存在必要的機構(gòu)和組織應(yīng)當(dāng)禁止其進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融市場，防范金融風(fēng)險的發(fā)生;二是使互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)的布局更合理，為互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)創(chuàng)造一個公平合理的環(huán)境，保障互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。事中監(jiān)管是指市場運行過程中的監(jiān)管，即加強進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融的機構(gòu)和組織在經(jīng)營過程中的監(jiān)管，動態(tài)的了解其業(yè)務(wù)范圍，資本充足情況，產(chǎn)品質(zhì)量以及資本流動性等等。事后監(jiān)管是指市場退出監(jiān)管，即對嚴(yán)重違規(guī)操作或即將破產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)金融的機構(gòu)和組織的市場退出處理機制。
(二)進(jìn)一步加強互聯(lián)網(wǎng)金融的透明度
在不同的金融產(chǎn)品沖擊人們的視覺神經(jīng)的同時，也出現(xiàn)了產(chǎn)品本身透明度不夠的問題。一些不規(guī)范的產(chǎn)品銷售者刻意對客戶隱瞞產(chǎn)品的特點和風(fēng)險性，導(dǎo)致后面糾紛不斷。這主要由二個原因造成的。一是我國的普通投資者對金融知識的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場的發(fā)展與創(chuàng)新。長期以來，我國的理財產(chǎn)品都是由銀行供給的，產(chǎn)品品種比較單調(diào)，普通投資者對產(chǎn)品的了解主要集中在股票、理財產(chǎn)品、債券，因此新的金融產(chǎn)品出現(xiàn)時，很多人都摸不著頭腦;二是，運營企業(yè)出于銷售的需要，在宣傳時可能會出現(xiàn)一定程度的弱化，這種行為本身大多是非惡意的，但現(xiàn)實中往往容易造成投資人的誤解而形成糾紛。因此，首先要加強互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的信息披露要求。要明確每一款金融產(chǎn)品的特點和風(fēng)險，避免“浮夸”宣傳，提升互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品的透明度;其次，在產(chǎn)品的運營方面，也可以加強對投資者的培養(yǎng)和教育，讓投資人對于產(chǎn)品本身的原理、特點有更加深入的了解，必要時，可以讓投資者到企業(yè)實地考察和參觀，增強彼此之間的了解，從而讓業(yè)務(wù)開展的更加透明。
(三)構(gòu)建有效的監(jiān)管體系
互聯(lián)網(wǎng)金融涉及的領(lǐng)域比較廣泛，應(yīng)當(dāng)成立一個以一行三會為監(jiān)管主體，相關(guān)部門為輔的監(jiān)管體系。各部門應(yīng)當(dāng)定期交流和溝通，明確權(quán)責(zé)，加強監(jiān)測，及時預(yù)警，進(jìn)一步建立和完善相應(yīng)的法律法規(guī)，使得出現(xiàn)問題有法可循，有法可依。二是與時俱進(jìn)地推動金融監(jiān)管改革。首先監(jiān)管機構(gòu)要強化全面監(jiān)管的理念，推動銀證保監(jiān)管部門逐步實現(xiàn)從機構(gòu)監(jiān)管向功能監(jiān)管的轉(zhuǎn)變;其次監(jiān)管機構(gòu)要有包容創(chuàng)新的理念，要鼓勵互聯(lián)網(wǎng)金融積極創(chuàng)新，監(jiān)管的目標(biāo)不是“管死”而是讓其有源源不斷的活力;三是充分發(fā)揮行業(yè)自律組織的作用。通過制定統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和自律公約、督促會員貫徹法律法規(guī)和履行自律公約、維護市場競爭秩序和會員合法權(quán)益等方式，實現(xiàn)對互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的自我監(jiān)督，自我約束，進(jìn)一步促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)健康發(fā)展。
(四)加強消費者的權(quán)益保護
【關(guān)鍵詞】 住房抵押貸款 投融資平臺 金融風(fēng)險
1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，對我國經(jīng)濟增長和稅收收入增加貢獻(xiàn)巨大。2000―2009年固定資產(chǎn)投資年均增長22.54%，房地產(chǎn)投資年均增長高達(dá)26.61%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重以及房地產(chǎn)投資占GDP比重逐年上升，分別由2000年的15.14%和5.02%上升至2009年的19.15%和12.84%。2010年，土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項稅種合計實現(xiàn)稅收收入6527.88億元，加上房地產(chǎn)營業(yè)稅、建筑業(yè)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅，全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收合計為12255.09億元，土地和房產(chǎn)相關(guān)的稅收總額占全國稅收總收入的比重為16.74%，占地方稅收收入比重為37.48%，占地方本級財政收入的30.18%。如果考慮房地產(chǎn)對銀行信貸和建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的拉動，這一比重將更高。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)也累積了一定的風(fēng)險，這些風(fēng)險如果不及時化解將會影響我國金融體系，進(jìn)而影響我國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
一、房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)基本分析
按所占比重的高低，個人購房貸款、房產(chǎn)開發(fā)貸款、地產(chǎn)開發(fā)貸款（其中政府土地儲備機構(gòu)貸款）分列商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的前三位。
表1中，我們系統(tǒng)整理了2008年和2009年H省W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的具體流向。按照房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)劃分，可以分為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)。其中，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)分為地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)。從相對規(guī)模來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款大致占整個商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的39%，而銷售環(huán)節(jié)的購房貸款大致占61%。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的貸款中地產(chǎn)開發(fā)貸款占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的比重約為11%，房產(chǎn)開發(fā)貸款占比約為28%。地產(chǎn)開發(fā)貸款中主要是政府土地儲備機構(gòu)貸款，大致占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的10%左右。房產(chǎn)開發(fā)貸款中主要是住房開發(fā)貸款，約占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的19%。購房貸款包括企業(yè)購房貸款和個人購房貸款。其中，絕大部分購房貸款用于個人購房，2008年個人購房貸款占當(dāng)年商業(yè)銀行信貸余額的60.91%，2009年這一比重為60.87%。個人購房貸款中最為重要的部分是個人購買新建住房（一手住房）的抵押貸款，2008年抵押貸款占商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的比重為45%，2009年這一比重進(jìn)一步升為49.06%。
透過H省W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額的具體流向我們發(fā)現(xiàn)，個人購房貸款是聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)最為重要的樞紐。
二、個人住房抵押貸款的金融風(fēng)險分析
從2008年和2009年W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的流向來分析，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸近一半投向個人購買新建住房的貸款，個人購房貸款是聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)最為重要的樞紐。盡管抵押貸款有房產(chǎn)作為抵押，我國住房抵押貸款證券化程度也不高，但2008年的金融危機，對我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款仍然起著警示作用。
表1中，2008年W市商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額合計為1053.07億元，占金融機構(gòu)貸款余額的20.34%，個人購房貸款占金融機構(gòu)貸款余額的12.39%；2009年商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸余額增至1391.55億元，占金融機構(gòu)貸款余額的比例降為18.47%，個人購房貸款占金融機構(gòu)貸款余額的11.24%。從全國的情況來看，根據(jù)央行的政策報告，“截至2009年年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的19.2%，占比較上年末高1個百分點”。而據(jù)報道“美國的次級房貸僅占美國整體房貸市場的7%～8%，即使次級房貸違約率上升至20%，也不過占美國房貸市場的1%左右”，金融市場通過風(fēng)險的放大效應(yīng)和加速機制迅速將危機擴散至各個領(lǐng)域。
雖然抵押貸款有房產(chǎn)作為抵押，但當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市值大幅下降至小于個人貸款余額甚至有進(jìn)一步下降預(yù)期時，房貸的違約事件就有可能發(fā)生。如果房地產(chǎn)價格普遍大幅下降，那么房貸違約可能大量增多，商業(yè)銀行的呆壞賬可能迅速增加，銀行體系的風(fēng)險也許會演變成金融危機，而金融危機會進(jìn)一步波及實體經(jīng)濟的健康運行。
三、地方投融資平臺的金融風(fēng)險分析
表1中，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸中貸款流向較多的除了個人購房貸款、房產(chǎn)開發(fā)貸款外還有地產(chǎn)開發(fā)貸款（其中政府土地儲備機構(gòu)貸款）。2007年11月19日，由國土資源部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合制定的《土地儲備管理辦法》開始實施。該辦法明確了土地儲備的概念，即“市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為”。
土地的大規(guī)模收儲與一級開發(fā)需要大量資金。根據(jù)財政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》的通知（財綜[2007]17號），土地儲備資金來源于：從已供應(yīng)儲備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排儲備土地過程中發(fā)生的相關(guān)費用；從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金；按照國家有關(guān)規(guī)定舉借的銀行貸款及其他金融機構(gòu)貸款；經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金；上述資金產(chǎn)生的利息收入。其中，土地儲備機構(gòu)儲備土地舉借的貸款規(guī)模應(yīng)當(dāng)與年度土地儲備計劃相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)，不得超計劃、超規(guī)模舉借貸款。
但據(jù)我們的實地調(diào)研，H省W市2009年土地儲備資金來源結(jié)構(gòu)中90%的資金來自于銀行的貸款。根據(jù)《財經(jīng)》2010年第8期的報道，2009年北京市國土局通過競爭性談判方式，分別與國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行等13家銀行建立了資金合作關(guān)系，市、區(qū)兩級儲備機構(gòu)共籌措銀行貸款約1169億元，幾乎與當(dāng)年北京實際完成的土地儲備投資金額相等（1165億元）。
2007年之前，土地儲備中心要獲得銀行貸款必須有土地使用證作抵押；而在國土資發(fā)[2007]277號文件之后，土地儲備中心通過擔(dān)保的形式便可以獲得銀行貸款。在流動性過剩的情況下，銀行有放貸的需求，在政府信用的擔(dān)保下，銀行更愿意提供土地儲備貸款。
2010年4月1日，在重慶召開的全國城市商業(yè)銀行第十次論壇上，銀監(jiān)會主席劉明康指出，土地儲備中心的實質(zhì)是政府投融資平臺公司。政府的投融資平臺是指，由地方政府發(fā)起設(shè)立，以土地、財政補貼資金、股權(quán)等作為資產(chǎn)，建立的資產(chǎn)和現(xiàn)金流達(dá)到融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，主要用以實現(xiàn)債務(wù)融資，進(jìn)而將資金用于土地收儲、開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面。近年來地方融資平臺數(shù)量迅速增加，規(guī)模迅速膨脹。根據(jù)審計署2011年第35號公告，“至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設(shè)立融資平臺公司6576家，其中：省級165家、市級1648家、縣級4763家；有3個省級、29個市級、44個縣級政府設(shè)立的融資平臺公司均達(dá)10家以上”。“2010年底，地方政府性債務(wù)余額中，融資平臺公司舉借的為49710.68億元，占比46.38%”。這些融資平臺主要發(fā)揮為政府建設(shè)項目融資的作用，從公司的經(jīng)營范圍來看，以政府建設(shè)項目融資功能為主的共有3234家，占49.18%，兼有政府項目融資和投資建設(shè)功能的有1173家，占17.84%。這些通過融資平臺及其他途徑籌集的資金主要投向地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，“截至2010年底，地方各級政府已支出的債務(wù)余額中，用于交通運輸、市政等基礎(chǔ)設(shè)施和能源建設(shè)59466.89億元，占61.86%；用于土地收儲10208.83億元，占10.62%”。
盡管地方政府融資平臺融資形式日益多樣化，除了傳統(tǒng)的銀行貸款和發(fā)行債券，還衍生出了“銀信政”等信托產(chǎn)品和其他理財產(chǎn)品，但銀行借貸仍然占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額107174.91億元。從借款來源看，“2010年底地方政府性債務(wù)余額中，銀行貸款為84679.99億元，占79.01%”。
在融資平臺銀行貸款的擔(dān)保和償還上，地方政府除了一般預(yù)算收入（主要是稅收收入），更多的也更為重要的是土地出讓收入，因為很多市、縣政府一般預(yù)算收入是“吃飯財政”，用于建設(shè)的財政資金相當(dāng)有限?！?010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為25473.51億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府”。而實際上，作為抵押擔(dān)保和未來償還本息的土地出讓收入，通常是被高估的未來預(yù)期的土地收益。一旦房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向，土地一級市場遇冷，不能夠順利出讓，極容易引發(fā)地方債務(wù)違約甚至是引發(fā)金融風(fēng)險。
地方政府通過經(jīng)營土地來為其融資平臺提供抵押擔(dān)保而獲得信貸資本，這些資金大多被投資于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，來支撐大規(guī)模的土地開發(fā)和城市建設(shè)。而大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會帶來城市土地的大幅增值以及城市政府土地出讓收入的迅速增加，土地出讓收入一方面用于償還債務(wù)本息，另一方面用于進(jìn)一步土地開發(fā)和城市建設(shè)。這種以借貸資金進(jìn)行土地開發(fā)、儲備以及地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過“經(jīng)營土地”、“經(jīng)營城市”推高地價和房價，以未來出讓土地的收益償還債務(wù)本息以及下一步的土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的地方債模式也是不可持續(xù)的。因為在這種地方債借貸模式下，資金能夠正常循環(huán)運行是建立在未來持續(xù)上漲的土地收益和房地產(chǎn)價格這一假設(shè)基礎(chǔ)之上的。同時這些土地開發(fā)項目投資規(guī)模大、回收期長，而且有些地方重復(fù)建設(shè)問題較為突出，具有較明顯的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。在預(yù)期投資收益無法保證、財政收入不穩(wěn)定的情況下，資金鏈一旦斷裂，容易造成金融風(fēng)險的顯性化。2010年底全國地方政府性債務(wù)余額中，已支出的用于市政建設(shè)、交通運輸和土地收儲整理的債務(wù)資金合計為69434.33億元，占支出總額的72.23%。這一龐大而不可持續(xù)的地方政府性債務(wù)成為當(dāng)前我國金融系統(tǒng)中的巨大隱患。
四、結(jié)論
盡管我國住房抵押貸款證券化程度不高，但我們看到，從土地一級開發(fā)土地儲備整理開始到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)到房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，乃至城市政府基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)過程中都需要大量的資金，我們無一例外地看到各種主體如地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商或是購房者個人都與銀行有密切的關(guān)系，這種傳統(tǒng)借貸關(guān)系為主的方式將風(fēng)險集中在銀行體系內(nèi)，一旦危機爆發(fā)將使得銀行體系受到更為嚴(yán)重的沖擊。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈金融 商業(yè)銀行 風(fēng)險管控
一、研究背景
在全球經(jīng)濟一體化的背景下，生產(chǎn)分工模式日益變化，單一企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)供銷模式已經(jīng)逐步發(fā)展成為不同企業(yè)間的產(chǎn)供銷專業(yè)化分工模式，清晰的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈已經(jīng)逐漸形成。08年的金融危機使人們重新意識到金融業(yè)必須建立在支持實體經(jīng)濟發(fā)展的道路上，供應(yīng)鏈金融己經(jīng)成為當(dāng)今社會商業(yè)銀行擴展業(yè)務(wù)的新領(lǐng)域。
概括地說，國內(nèi)外學(xué)者對于供應(yīng)鏈金融的研究分析和實踐探索都還處于發(fā)展階段。在當(dāng)前經(jīng)濟形勢越發(fā)緊張的情況下，探索和研究適合我國商業(yè)銀行發(fā)展的供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，不僅有利于緩解中小企業(yè)融資困境，也利于拓展銀行低風(fēng)險信貸業(yè)務(wù)，對于供應(yīng)鏈金融的風(fēng)險管理是商業(yè)銀行面臨的重要課題。
二、文獻(xiàn)綜述
Rutberg在其文章中對UPS的供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的運行模式及類型進(jìn)行了介紹。Massimo認(rèn)為，企業(yè)用貨物作為擔(dān)保品是供應(yīng)鏈金融的一大特點，并基于應(yīng)收帳款建立了新型的供應(yīng)鏈金融模型，分析了擔(dān)保物在此種業(yè)務(wù)模式下控制風(fēng)險的作用。
朱道立先生在中國首次提出了“融通倉”概念，其作為一種開業(yè)界之先河的新型業(yè)態(tài)，內(nèi)涵和外延有待進(jìn)一步探討和完善。張家良先生研究了應(yīng)收和應(yīng)付帳款質(zhì)押融資涉及到的法律合規(guī)問題。從法律屬性角度來看，應(yīng)收賬款是基于合同而產(chǎn)生的債權(quán)，所以用應(yīng)收帳款作為質(zhì)押物進(jìn)行融資是有法律依據(jù)的。
三、我國商業(yè)銀行供應(yīng)鏈金融風(fēng)險分析
（1）應(yīng)收賬款融資模式中的風(fēng)險
應(yīng)收賬款質(zhì)押融資是指企業(yè)將其合法擁有的應(yīng)收賬款收款權(quán)作為質(zhì)押物，以此作為向金融機構(gòu)的還款保證，金融機構(gòu)在借款人不能如期還款時有權(quán)對質(zhì)押的應(yīng)收賬款進(jìn)行處理，如折價變賣，并以所得價款優(yōu)先受償。
在應(yīng)收賬款模式中存在的風(fēng)險首先是賬款轉(zhuǎn)移風(fēng)險，因為此種模式下?lián)碛辛己觅Y質(zhì)的核心企業(yè)提供了還款保證，加上對上下游企業(yè)的監(jiān)督不力，很可能導(dǎo)致銀行發(fā)放出去的這筆貸款沒有按照當(dāng)初約定的條件去執(zhí)行，借款企業(yè)容易將資金拿作他用甚至出現(xiàn)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的局面。其次是欺詐風(fēng)險，貸款人為了獲得銀行貸款，很容易在其財務(wù)報表上做手腳，通過虛構(gòu)、改動數(shù)據(jù)等方式迎合銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)，而這種方式銀行一般很難發(fā)覺其中存在的漏洞和問題，從而給銀行貸款帶來損失的可能性。再次是應(yīng)收賬款壞賬風(fēng)險，一旦企業(yè)的應(yīng)收賬款出現(xiàn)壞賬損失，對于銀行收回貸款而言也會產(chǎn)生不良影響。最后是操作風(fēng)險，在各種類型的業(yè)務(wù)操作中都可能因為業(yè)務(wù)流程操作不當(dāng)，出現(xiàn)漏洞，從而導(dǎo)致貸款發(fā)放、收回方面出現(xiàn)問題，當(dāng)然對于應(yīng)收賬款的貸款也如此。
（2）預(yù)付賬款（保兌倉）融資模式中的風(fēng)險
所謂預(yù)付賬款業(yè)務(wù)，是指在供貨方承諾回購的前提下，融資企業(yè)向銀行申請以賣方在銀行指定倉庫的既定倉單為質(zhì)押的貸款額度，并以由銀行控制其提貨權(quán)為條件的融資業(yè)務(wù)。
在此種模式中首先存在的授信風(fēng)險是由虛假貿(mào)易帶來的，買賣雙方的交易合同是在真實交易開始之前就已經(jīng)簽好了，但是這些合同在向銀行申請借款的時候并沒有得到真正的執(zhí)行，若上下游企業(yè)有心共同欺騙銀行貸款或者是為了獲得更多的貸款而編造貿(mào)易合同，商業(yè)銀行會面臨風(fēng)險。其次是生產(chǎn)能力風(fēng)險，此種風(fēng)險是指商品生產(chǎn)者到期無法按時、按量、按質(zhì)交出商品的風(fēng)險。再次是質(zhì)押倉單產(chǎn)品跌價風(fēng)險，若下游企業(yè)所需產(chǎn)品市場價格大幅下跌，則貸款企業(yè)可能發(fā)生違約的可能性會增加。最后是可能來自物流企業(yè)的風(fēng)險，保兌倉業(yè)務(wù)中很重要的一個參與對象就是第三方物流企業(yè)，它起到連接其他各方的作用，物流企業(yè)本身的風(fēng)險可能對整個供應(yīng)鏈的正常運轉(zhuǎn)造成影響。
（3）存貨融資（融通倉）模式中的風(fēng)險
融通倉是指由第三方物流企業(yè)提供的集物流和金融于一體的創(chuàng)新，其中物流服務(wù)可以幫助商業(yè)銀行對企業(yè)的流動資產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控，而金融服務(wù)又可為企業(yè)提供融資方便以及其他配套的服務(wù)項目。
存在于融通倉模式中的風(fēng)險首先是提單和倉單風(fēng)險。提單風(fēng)險指的是因企業(yè)制造虛假提單而給銀行造成損失的風(fēng)險。倉單市場在中國屬于一個新興領(lǐng)域，其市場規(guī)范、流通機制、相關(guān)法律法規(guī)等方面尚不成熟，所以倉單風(fēng)險是最不確定，也是很值得研究的問題。其次是貨物價值風(fēng)險，為了防范和控制風(fēng)險，在確保質(zhì)物是動產(chǎn)的前提下，作為質(zhì)押物的商品，其價格要趨于穩(wěn)定，強烈的價格波動不僅會增加銀行緊盯市場的工作量，也不利于銀行在授信人違約后處理質(zhì)押物，并承擔(dān)不必要是市場風(fēng)險。最后是存貨融資業(yè)務(wù)中的操作風(fēng)險，由于在運作的過程中需要商業(yè)銀行、存貨企業(yè)以及第三方物流企業(yè)之間的相互配合，其操作業(yè)務(wù)流程相對較為復(fù)雜，因此容易產(chǎn)生漏洞和風(fēng)險。
四、我國商業(yè)銀行供應(yīng)鏈金融風(fēng)險的應(yīng)對措施
供應(yīng)鏈金融的風(fēng)險管理要與商業(yè)銀行以往的風(fēng)險管理目標(biāo)保持一致，與銀行全面風(fēng)險管理的要求保持一致，即要在銀行資本實力、風(fēng)險管控能力等銀行自身可以承受的風(fēng)險范圍里開展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，要全面考慮市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、操作風(fēng)險以及法律風(fēng)險等，確保所有的風(fēng)險都得到準(zhǔn)確的識別、計量、分析和控制，實現(xiàn)股東利益最大化。
（1）我國商業(yè)銀行供應(yīng)鏈金融的現(xiàn)金流控制方法
首先是金融產(chǎn)品的組合。國內(nèi)保理業(yè)務(wù)的發(fā)展以及限制性條款的完善對于降低我供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)風(fēng)險起到了很大的作用，金融產(chǎn)品組合的創(chuàng)新和使用對于提高我國商業(yè)銀行供應(yīng)鏈金融現(xiàn)金流起到了重要作用。
其次是財務(wù)報表的控制。我國商業(yè)銀行提供供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)時，要嚴(yán)格控制和審核貸款企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)，對其應(yīng)收賬款、存貨、生產(chǎn)銷售情況、資信狀況、與核心企業(yè)的關(guān)系往來密切程度等均要進(jìn)行嚴(yán)格的審查和監(jiān)控，對于貸款企業(yè)的經(jīng)營過程也要適度監(jiān)控。供應(yīng)鏈金融每一個環(huán)節(jié)的財務(wù)狀況都可能影響和制約整條供應(yīng)鏈的運作，因此對于鏈上各個相關(guān)企業(yè)的財務(wù)狀況商業(yè)銀行都要做到心中有數(shù)。
（2）我國商業(yè)銀行供應(yīng)鏈金融風(fēng)險內(nèi)控制度
首先是完善風(fēng)險內(nèi)控體系。商業(yè)銀行在開展供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)中為控制內(nèi)部風(fēng)險，可以設(shè)立獨立的授信資產(chǎn)管理部門，建立細(xì)致的操作指引，明確具體業(yè)務(wù)的操作流程以及操作步驟要求，對這塊業(yè)務(wù)進(jìn)行獨立測算和操作，使得操作人員有章可循。
其次是完善風(fēng)險轉(zhuǎn)移技術(shù)。我國商業(yè)銀行內(nèi)部管理風(fēng)險轉(zhuǎn)移方式有兩種：內(nèi)部管理環(huán)節(jié)外包以及建立風(fēng)險保險儲備。商業(yè)銀行雖然不能從供應(yīng)鏈金融的整體上進(jìn)行保險風(fēng)險轉(zhuǎn)移，但是在某些鏈條環(huán)節(jié)上還是可能依靠保險來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險的。與此同時，與第三方物流企業(yè)的緊密合作對于降低供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險也是很有幫助的。
（3）我國商業(yè)銀行供應(yīng)鏈金融風(fēng)險外管體制
首先是充分發(fā)揮第三方物流企業(yè)的監(jiān)管功能。在供應(yīng)鏈金融的多種融資模式中，第三方物流企業(yè)發(fā)揮著越來越重要的作用，增強與他們的往來，提高其監(jiān)管能力，能夠幫助商業(yè)銀行更加穩(wěn)定的發(fā)展相關(guān)業(yè)務(wù)。
其次是選擇恰當(dāng)?shù)氖谛牌髽I(yè)。商業(yè)銀行在開展供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的過程中，高質(zhì)量的合作伙伴可以有效地降低和防范風(fēng)險，與核心企業(yè)關(guān)系密切、信譽優(yōu)良、運行穩(wěn)定的企業(yè)合作不僅可以優(yōu)化供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)，而且可以減少違約風(fēng)險，增強銀企間的互信互助。
最后是建立并完善企業(yè)征信系統(tǒng)。物流企業(yè)與商業(yè)銀行間應(yīng)加強信息共享、促進(jìn)緊密合作，共同應(yīng)對客戶的信用管理。完善企業(yè)征信系統(tǒng)，可以使商業(yè)銀行更加及時、準(zhǔn)確地追蹤其所服務(wù)的企業(yè)的運營狀態(tài)和供應(yīng)鏈整體的資信狀況。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融 風(fēng)險分析
一、我國房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險
1.金融企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險
（1）流動性風(fēng)險
流動性風(fēng)險是由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而滿足客戶提現(xiàn)要求的風(fēng)險。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，而銀行信貸資金主要來源是企業(yè)存款和個人儲蓄存款，這就出現(xiàn)了“短存長貸”的現(xiàn)象，從而產(chǎn)生了流動性風(fēng)險。另一方面，抵押資產(chǎn)多為不動產(chǎn)，不易變現(xiàn)，這就造成了銀行信貸資金的不穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有不確定性，若某房地產(chǎn)企業(yè)的違約給銀行造成重大損失，這就可能會引發(fā)流動性問題和人們對該銀行前途的疑慮，從而觸發(fā)大規(guī)模的資金抽離或?qū)е缕渌鹑跈C構(gòu)和企業(yè)為預(yù)防該銀行可能出現(xiàn)違約而對其信用額度實行封凍，兩種情況均可引發(fā)銀行嚴(yán)重的流動性危機，甚至導(dǎo)致銀行破產(chǎn)。因此，在一般情況下一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無法按時償還貸款，銀行就可能會出現(xiàn)流動性危機。
（2）操作風(fēng)險
操作風(fēng)險是指銀行在信貸操作過程中，由于缺乏相關(guān)制度的約束而給銀行帶來損失的風(fēng)險。在發(fā)放貸款時，銀行把房地產(chǎn)貸款當(dāng)作一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在辦理業(yè)務(wù)時容易產(chǎn)生急功近利的做法，這就可能放松貸款條件。另外，由于存在貸款審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強，審查流于形式，對資料真實性審核不嚴(yán)，辦理抵押的部門操作不規(guī)范，貸后辦理混亂，缺少風(fēng)險預(yù)警措施，甚至內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行貸款，在房地產(chǎn)貸款發(fā)放過程中違規(guī)操作等問題，因此也會導(dǎo)致貸款風(fēng)險產(chǎn)生。
（3）市場風(fēng)險
市場風(fēng)險是指由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及銀行等金融機構(gòu)并給銀行等金融機構(gòu)造成損失的風(fēng)險。在我國，由于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型尚未完成，利率市場化進(jìn)程剛剛起步，利率風(fēng)險問題方才顯露。雖然以存貸利率為標(biāo)志的利率市場化進(jìn)程已經(jīng)推進(jìn)，但是目前我國基準(zhǔn)利率市場化還沒有開始，影響利率的市場因素仍不明朗。房地產(chǎn)市場的發(fā)展隨著利率的不斷調(diào)節(jié)而發(fā)生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調(diào)到6.60%，個人還貸負(fù)擔(dān)隨著利率的上調(diào)而有所加重，對經(jīng)濟狀況比較差的房貸者來說這無疑是一種沉重的負(fù)擔(dān)，購房者會因為房貸利息的增長而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發(fā)違約風(fēng)險。
2.個人住房消費信貸的違約風(fēng)險
完善的信用分級制度是實現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。缺乏最基本的個人信用征集體系，將造成風(fēng)險控制手段的局限、目標(biāo)市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。目前，我國個人征信系統(tǒng)還不完善，不能夠完全通過該系統(tǒng)反映個人的全部信用信息，銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的調(diào)查監(jiān)控，因此個人住房消費信貸違約風(fēng)險的防控難度加大。
3.宏觀調(diào)控引發(fā)的政策性風(fēng)險
首先就全國而言， 國家有關(guān)部門在不同的時期根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展情況會制訂和出臺一些具體政策和規(guī)定，而這些政策和規(guī)定會通過影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來影響房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的資金運作特性主要有資金墊付量大、資金的占用周期長及資金運動固定等特點，致使房地產(chǎn)業(yè)的融資不容易實現(xiàn)供求平衡。最近國六條及國八條的出臺，使本來就渠道單一的房地產(chǎn)融資被收緊，房地產(chǎn)業(yè)通過信貸融資受到了很大的限制，而且沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范措施分析
1.實行融資渠道多元化，推動房貸證券化
（1）繼續(xù)推動房地產(chǎn)企業(yè)直接融資
隨著市場體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。同時，鼓勵法人治理結(jié)構(gòu)完善且經(jīng)營業(yè)績好的企業(yè)發(fā)行公司債券融資。
（2）大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
從資金信托的角度出發(fā)，REITs是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財產(chǎn)信托的角度出，REITs則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。與財產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道、特別是尋求房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的需要，資金形式的房地產(chǎn)信托更為重要，它主要面向中小投資者，將他們的資金集合起來投向房地產(chǎn)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性，其基金特性則決定小股東更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運作，對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。
（3）積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化（MBS）
這不僅是金融創(chuàng)新領(lǐng)域的一項成果，而且展示著一個重要的開端。通過房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MBS）的辦法進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移，將商業(yè)銀行長期貸款轉(zhuǎn)換成流動性高的證券資產(chǎn)，解決住房信貸資金來源與運用在期限上不匹配的矛盾，防范銀行等金融機構(gòu)的系統(tǒng)風(fēng)險。MBS的運作模式分為德國模式與美國模式，以美國模式運作MBS需要商業(yè)銀行、證券公司、政府性質(zhì)的特設(shè)機構(gòu)（SPV）、政府性質(zhì)的信用擔(dān)保機構(gòu)等通力合作，而且需要相關(guān)證券發(fā)行和保護投資者利益的法律法規(guī)的制訂，目前在我國不具備運作該模式的條件。因此可以考慮以德國模式運作MBS，即依據(jù)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的現(xiàn)金流量、年限、違約率、提前償還率等指標(biāo)，將各類指標(biāo)相近的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)打包出售給商業(yè)銀行內(nèi)部成立的一個專門收儲房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的機構(gòu)，并由其進(jìn)行后續(xù)處理。
2.銀行應(yīng)加強管理，提高風(fēng)險防范能力
（1）提高分析預(yù)測能力
銀行等金融機構(gòu)要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險識別
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售資金回收或報廢為止的整個過程這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策項目實施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范
一、投資決策階段的風(fēng)險
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機動性房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟方面
1.政策風(fēng)險
國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟損失尤其在我國,市場經(jīng)濟環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險
國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場的繁榮政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失
(2)金融政策風(fēng)險
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業(yè)流動資金貸款個人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險
(3)土地政策風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響土地產(chǎn)權(quán)制度的變更不同的土地取得方式土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險
(4)稅收政策風(fēng)險
稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具房地產(chǎn)投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素
2.經(jīng)濟風(fēng)險
經(jīng)濟風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險市場供應(yīng)量市場購買力市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求
3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險
由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性,各個國家不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素,同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險具有比較明顯的地域性
4.開發(fā)時機風(fēng)險
從房地產(chǎn)周期理論可知,項目開發(fā)時機也存在著一定的風(fēng)險由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟的影響,因此,經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機的選擇密切相關(guān)
二、項目實施階段的風(fēng)險
房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地籌措資金到設(shè)計施工等過程此階段將面臨具體的風(fēng)險因素一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險
另一方面,時間質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險因素管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險
1.工期拖延風(fēng)險
工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費
2.項目質(zhì)量風(fēng)險
質(zhì)量是企業(yè)的生命開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性可靠性經(jīng)濟性美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面消費者重視房屋的物理質(zhì)量,更強調(diào)房屋的效用承包商施工技術(shù)水平落后偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素;房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面
3.開發(fā)成本風(fēng)險
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工工程質(zhì)量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險
房地產(chǎn)項目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)之一其中包括:營銷策劃風(fēng)險物業(yè)管理風(fēng)險和其他風(fēng)險
1.營銷策劃風(fēng)險
營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實現(xiàn)在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價最關(guān)鍵,因為消費者對價格最敏感價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險
2.物業(yè)管理風(fēng)險
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍管理構(gòu)架管理公約以及管理費用等
3.其他風(fēng)險
次級抵押貸款是美國金融機構(gòu)向信用等級較低的購房者提供的一種抵押貸款。次級抵押貸款的興起絕非偶然。
首先,1980年的《存款機構(gòu)解除管制與貨幣控制法案》解除了美聯(lián)儲Q條例①規(guī)定的利率上限。1982年的《可選擇按揭貸款交易平價法案》允許使用可變利率。1986年的《稅務(wù)改革法案》禁止消費貸款利息免稅。這一系列的法案都為次級抵押貸款市場的發(fā)展提供了一個良好的法律環(huán)境。
其次,1990代末開始,利率持續(xù)走低,現(xiàn)金流出式再融資(借款者不斷借入新債,償還舊債,并且新債的數(shù)額要超過原有債務(wù))開始流行。在房價持續(xù)上漲的時期,這種方式能使借款者源源不斷地獲得資金來源,進(jìn)而增加了次級抵押貸款的需求。
最后,市場中相繼出現(xiàn)的各種變化也給次級抵押貸款的發(fā)展提供了利好條件。例如1990年代初期,由于利率上升,標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款需求減少,按揭興起又給次級抵押貸款市場的發(fā)展提供良機。
在早期的飛速發(fā)展中,由于對風(fēng)險的認(rèn)識不足,次級抵押貸款定價普遍偏低。但1998年亞洲金融危機爆發(fā),這一市場存在的諸多問題開始得到關(guān)注。雖然這場危機使次級房貸市場一度萎縮,市場發(fā)生大規(guī)模整合,許多小公司都相繼倒閉或被收購,但同時也使得投資者風(fēng)險意識增強,以提高首付金額、采取提前償付罰金等措施限制風(fēng)險。危機過后,由于房價上漲以及利率持續(xù)下降至40年來的最低點,投資房產(chǎn)的成本降低。在房價不斷走高時,即使借款人現(xiàn)金流并不足以償還貸款,他們也可以通過房產(chǎn)增值獲得再貸款來填補缺口。因此,1990年代末次級抵押貸款又開始了新一輪增長,直至2007年這場危機的爆發(fā)。
二、美國次貸危機爆發(fā)的原因分析
美國次貸危機的爆發(fā)可以說是美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂、貸款人沒有正確預(yù)期加息風(fēng)險、放松風(fēng)險管理標(biāo)準(zhǔn)以及過渡開發(fā)高風(fēng)險信貸產(chǎn)品、資金鏈條終端產(chǎn)品存在風(fēng)險積累等多種因素共同作用的結(jié)果。
1.美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂是次貸危機發(fā)生的根本原因
美國自住房比率高達(dá)68%,人均居住面積近60平方米,居世界前列。早在2001年,隨著網(wǎng)絡(luò)泡沫的破滅和9.11恐怖襲擊的發(fā)生,美國經(jīng)濟面臨衰退的危機。為了刺激經(jīng)濟增長,美聯(lián)儲連續(xù)13次降息,實行低利率政策,極大地刺激了美國房地產(chǎn)的發(fā)展。2004年下半年,美國經(jīng)濟成功反彈,美聯(lián)儲逐步調(diào)高利率,2006年6月最后一次升息25個基點,之后至2007年8月便一直維持利率于5.25%水平,隨著美國聯(lián)邦利率調(diào)升,美國房地產(chǎn)在2005年觸頂。從2006年開始,美國房地產(chǎn)價格的上漲速度逐步減緩,在一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了下降。
2.貸款人沒有正確預(yù)期加息風(fēng)險
在美聯(lián)儲不斷調(diào)低利率的幾年中,美國房地產(chǎn)市場迅速膨脹,在全球?qū)_基金的投機推動下,房價迅速上揚,炒房盛極一時,越來越多的人產(chǎn)生買房的沖動,使得2006年美國次級抵押貸款占全部抵押貸款的比例快速升到30%左右。次級抵押貸款人很少考慮到未來利率上升后的負(fù)擔(dān),他們預(yù)期房地產(chǎn)價格會持續(xù)上漲,或至少認(rèn)為在“合理”的時間段內(nèi)會如此,只要他們能及時將房子出售,風(fēng)險是"可控“的,并且想當(dāng)然地認(rèn)為房地產(chǎn)上漲的速度會快于利息負(fù)擔(dān)的增加,從而造成了抵押貸款的預(yù)期盲點。然而在美聯(lián)儲自2004年中期連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦利率后,80%的次級抵押貸款人月還款額在不到半年時間里猛增了30-50%。
3.放松風(fēng)險管理標(biāo)準(zhǔn),過度開發(fā)高風(fēng)險信貸產(chǎn)品
在利益鏈條的影響下,投行為博取更大的利益,以工業(yè)企業(yè)的訂單生產(chǎn)模式向次貸公司預(yù)定數(shù)月后某一批量發(fā)放的貸款,接下來次貸公司為達(dá)到批量目標(biāo)進(jìn)行狂飆式放款,在訂單生產(chǎn)模式和利益誘惑面前,次貸公司放棄了堅持多年的次級貸款風(fēng)險管理標(biāo)準(zhǔn),因為即使次貸產(chǎn)品質(zhì)量不如以前,他們依然可以從華爾街獲取良好的收益。更為甚者,次貸公司為滿足華爾街的要求和進(jìn)一步擴大市場,逐步推出了若干蘊含較高風(fēng)險產(chǎn)品,諸如:ARM(浮動利率貸款,即期限30年,前2年固定低利率,此后執(zhí)行利率浮動并走高)、Lowdocs(不完整收入證明)貸款等。大部分貸款機構(gòu)的貸款成數(shù)(比如申請的貸款成數(shù)是6成,銀行貸款之后按抵押物評估價值的60%發(fā)放貸款)在提高,早期的七成貸款模式迅速擴大到八成貸、九成貸,后來甚至推出了零首付、零文件的貸款,這意味著貸款人可以在無任何資金來源證明的情況下購房。這些貸款的共同特點是,在還款前期貸款人所支付的按揭月供很低且固定,等到一定時間之后,還款壓力陡增,如無本金貸款產(chǎn)品是以30年AmortizationSchedule(攤銷附表)分?jǐn)傇鹿┙痤~,在第一年可享受1-3%的超低利息,而且只付利息,不用還本金,然而從第二年開始按照利率市場進(jìn)行利息浮動,一般還保證每年月供金額增加不超過上一年的7.5%。由于起初還款負(fù)擔(dān)較小,次級抵押債券受到了低收入階層追捧。同時,風(fēng)險偏好投資機構(gòu)認(rèn)為在選擇適當(dāng)?shù)臋C會出售這些證券就可避免房地產(chǎn)市場變化帶來的風(fēng)險,也愿意持有次級抵押貸款證券。
三、美國次貸危機對我國商業(yè)銀行的啟示
1.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款質(zhì)量
目前我國房地產(chǎn)市場主要存在著貸款首付比例較低及虛假信用;投機性借貸及超支付能力貸款不斷增加;貸款利率增長快,導(dǎo)致部分債務(wù)人喪失支付能力;房價在飛漲后存在下跌趨勢等與特美國次級房貸市場相似的特點。2007年09月20日,建行研究部報告指出,雖然當(dāng)前我國并沒有典型的次級住房抵押貸款市場,但我國住房按揭貸款同樣有風(fēng)險,并正逐步步入違約高風(fēng)險期,以美國次級抵押貸款危機為鑒,我國要加強房地產(chǎn)貸款管理,加快住房抵押貸款證券化,健全金融機構(gòu)內(nèi)控機制。近年來,我國個人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢,而從國際經(jīng)驗看,個人住房貸款的風(fēng)險暴露期通常為3到8年。報告指出,在央行近年來連續(xù)多次加息,個人房貸款支付不斷增加的情況下,意味著國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款在近一個時期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險期。數(shù)據(jù)顯示,工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。我國住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)使得一些不符合條件的借款人得到貸款正是我國的房貸風(fēng)險所在。
正因為如此,為了防止中國的“次貸危機”爆發(fā),我國更應(yīng)該嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。強化內(nèi)控建設(shè),加大對借款人的信用審查,建立和完善個人征信系統(tǒng),改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策,提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例等,不斷完善風(fēng)險管理。
2.我國商業(yè)銀行應(yīng)加強信用管理水平
我國商業(yè)銀行的信用風(fēng)險管理活動才剛剛起步,由于缺乏信用風(fēng)險預(yù)警和評估的有力工具,商業(yè)銀行不能從源頭識別、防范和控制風(fēng)險,信用風(fēng)險居高不下,嚴(yán)重困擾整個經(jīng)濟體系的正常運行。銀監(jiān)會相關(guān)調(diào)查顯示,國內(nèi)部分省市的房貸不良率連續(xù)3年呈現(xiàn)上升趨勢。與此同時,“假房貸”、“假按揭”案件層出不窮。
所以,單一的收緊信貸是不能從根本上解決問題的。因此,注意提高個人房貸資產(chǎn)質(zhì)量,加強個人住房信貸監(jiān)管,尤其注重評估市場的專業(yè)性和客觀性,才是防止風(fēng)險貸款產(chǎn)生、維護信貸市場長期穩(wěn)定發(fā)展,從而避免由此引發(fā)樓市和金融市場危機的最直接而有效的方法。
3.避免商業(yè)銀行在房貸市場上的惡性競爭
目前,我國的各大商業(yè)銀行還沒有實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,所有按揭貸款都存放在商業(yè)銀行,所有風(fēng)險都集中于商業(yè)銀行。在房價持續(xù)上漲的階段,房產(chǎn)投資風(fēng)險可能被掩蓋,隨著房價的加速上漲,大量投機者進(jìn)入這個市場,以貸款形式購買多套住房,用銀行的錢賭未來房價,進(jìn)行瘋狂炒作,房價飆升并與價值背離,市場積累的風(fēng)險越來越大。一旦遭遇市場降溫,房價下滑,就會出現(xiàn)類似香港1997年金融危機時的樓市慘狀。美國銀行尚可通過將房產(chǎn)抵押貸款證券化,分散風(fēng)險,但在中國,一旦銀行遭受這種風(fēng)險,將對金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)帶來致命打擊。
綜合以上分析:雖然美國次貸危機是由于住房抵押貸款的證券化引起的,但是美國次貸危機是次級房貸市場是過度證券化的產(chǎn)物。我國商業(yè)銀行應(yīng)加快住房抵押貸款證券化,嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行,分散金融風(fēng)險。
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