時(shí)間：2023-07-31 09:20:54
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摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了滿足自身使用外，也用于賺取租金等獲取增值收益活動(dòng)。為了規(guī)范和管理好此類業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來，而投資性房地產(chǎn)的盈余管理更值得我們研究。本文首先對(duì)投資性房地產(chǎn)的盈余管理空間進(jìn)行闡述，說明企業(yè)實(shí)施盈余管理需注意的問題，最后解讀內(nèi)部審計(jì)對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈余管理。
關(guān)鍵詞 ：投資性房地產(chǎn)；盈余管理；審計(jì)
一、投資性房地產(chǎn)的盈余管理空間
1.利用政策的可選擇性進(jìn)行盈余管理
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)既可選擇公允價(jià)值也可選擇歷史成本進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。雖然我國的房價(jià)在近期有所回落，但仍然處在一個(gè)較高的水平線，公允價(jià)值遠(yuǎn)大于歷史成本，如果企業(yè)選擇公允價(jià)值來對(duì)以前取得的房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，企業(yè)的資產(chǎn)便會(huì)增加同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率降低。公允價(jià)值實(shí)際上并不能改變企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，它只是將企業(yè)的隱性價(jià)值顯現(xiàn)出來，這種方式降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，在一定程度上增強(qiáng)了企業(yè)的融資能力。此外，這種模式無需計(jì)提折舊或攤銷，直接以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益。在公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的情況下，可以增加企業(yè)的報(bào)表利潤。
2.將投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，閑置建筑物只能當(dāng)做固定資產(chǎn)，采用成本計(jì)量模式核算，而不能作為投資性房地產(chǎn)來做核算處理。固定資產(chǎn)較多的企業(yè)會(huì)因過高的折舊和攤銷削減利潤，企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)在地產(chǎn)市場價(jià)格上漲時(shí)與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將建筑物的狀態(tài)由閑置轉(zhuǎn)為租賃的現(xiàn)象，這樣便可將其轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)并使用公允價(jià)值計(jì)量，達(dá)到降低企業(yè)的成本、提高企業(yè)利潤的目的。
3.規(guī)避資產(chǎn)減值不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定進(jìn)項(xiàng)盈余管理
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)資產(chǎn)減值損失一經(jīng)計(jì)提在以后期間不可轉(zhuǎn)回，這個(gè)規(guī)定使企業(yè)不能利用資產(chǎn)減值調(diào)節(jié)利潤，但企業(yè)卻可以改變資產(chǎn)用途來規(guī)避此規(guī)定。例如：企業(yè)將自用的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎獾馁Y產(chǎn)，即使該資產(chǎn)已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備金，但因用途發(fā)生改變，按準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算，其賬面價(jià)值和公允價(jià)值的差額可在原計(jì)提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入損益。同樣的道理，當(dāng)資產(chǎn)用途再次變化時(shí)，投資性房地產(chǎn)也可轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)以此達(dá)到調(diào)節(jié)盈余的目的。
4.利用公允價(jià)值計(jì)量差異調(diào)整損益進(jìn)行盈余管理
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)取得公允價(jià)值依賴于最近市場發(fā)生的交易價(jià)格、活躍市場的報(bào)價(jià)及未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，以上信息均無法獲取則需采用估值技術(shù)。估值技術(shù)受主觀判斷影響很大，且會(huì)隨著內(nèi)外部環(huán)境的變化而變化，這就會(huì)出現(xiàn)相同的房地產(chǎn)因不同環(huán)境因素的影響而在價(jià)格上有很大差異，企業(yè)則可利用價(jià)格上存在的彈性來進(jìn)行盈余管理。
二、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈余管理的實(shí)際案例
例：某百貨公司在當(dāng)?shù)赝坏囟问召徚薃、B 兩處辦公用房，這兩處辦公用房的單價(jià)相差竟達(dá)到了每平方米2000元。單價(jià)差距巨大的原因?yàn)椋篈處房產(chǎn)使用的是協(xié)商價(jià)格，而B處房產(chǎn)使用的則是評(píng)估價(jià)格，因?yàn)閮烧叨际巧唐返膶?shí)際交換價(jià)格，所以也都符合公允價(jià)值的定義。由此可以看出公允價(jià)值在操作上的彈性空間，百貨公司收購的A房產(chǎn)面積為28000平方米，按每平方米相差2000元計(jì)算的話，對(duì)公司利潤的影響就可以達(dá)到5600萬元。
三、內(nèi)部審計(jì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的盈余管理
（一）內(nèi)部審計(jì)在投資性房地產(chǎn)盈余管理中的現(xiàn)狀1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量作了明確的規(guī)定，同時(shí)規(guī)定了兩種計(jì)量模式，即“成本模式”和“公允價(jià)值模式”。而內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則中缺乏相關(guān)操作細(xì)則。
2.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在劃分投資性房地產(chǎn)標(biāo)志和原則上的規(guī)定不夠明晰，如未明確計(jì)劃長期持有或計(jì)劃短期持有是否為劃分或確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的標(biāo)志或條件，內(nèi)部審計(jì)檢查企業(yè)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)是否準(zhǔn)確、合理缺乏明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換等，其減值準(zhǔn)備和累計(jì)折舊的計(jì)提會(huì)計(jì)處理方式存在差異。實(shí)際工作中內(nèi)部審計(jì)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換關(guān)注度不高，甚至忽略這些內(nèi)容，職業(yè)謹(jǐn)慎不夠。
3.投資性房地產(chǎn)一般為建筑物、土地使用權(quán)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的界定，內(nèi)部審計(jì)人員必須具備必要的工程造價(jià)、土地評(píng)估等方面的專業(yè)知識(shí)，但內(nèi)部審計(jì)人員一般由會(huì)計(jì)、審計(jì)專業(yè)人員組成，缺乏土地、建筑及工程方面的專業(yè)知識(shí)。
4.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價(jià)值的計(jì)價(jià)方式，在公允價(jià)值的確定、公允價(jià)值變動(dòng)損益的確定、計(jì)量模式轉(zhuǎn)換時(shí)都是以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的。投資性房地產(chǎn)價(jià)值較大和期間內(nèi)變動(dòng)較頻繁的單位，為了追求盈余空間，一般通過聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，而我國評(píng)估業(yè)務(wù)起步較晚，評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量良莠不齊，評(píng)估價(jià)值的合理性，內(nèi)部審計(jì)人員缺乏專業(yè)判斷，形成了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）內(nèi)部審計(jì)在投資性房地產(chǎn)盈余管理中的應(yīng)對(duì)策略
1.提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)核算體系下，企業(yè)的盈虧既包括真實(shí)收益及虧損，也包括尚未變現(xiàn)的預(yù)估收益及虧損，凈資產(chǎn)也包含著尚未實(shí)現(xiàn)的預(yù)期增值。合理判斷投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的公允性，首先必須提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。在審計(jì)工作態(tài)度上要做到客觀、獨(dú)立、公正；在工作能力上要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提升專業(yè)能力，增強(qiáng)學(xué)習(xí)知識(shí)的多樣性；在工作方法上要敢于創(chuàng)新，面對(duì)新的、復(fù)雜的審計(jì)環(huán)境要使用有別于過去的審計(jì)方法，對(duì)審計(jì)循環(huán)的劃分以及審計(jì)證據(jù)獲取應(yīng)當(dāng)不同于過去的審計(jì)模式，提高內(nèi)部審計(jì)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)盈余管理的水平。
2.制定明確的內(nèi)部審計(jì)目標(biāo)。制定投資性房地產(chǎn)審計(jì)計(jì)劃，明確審計(jì)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，具體包括：確定投資性房地產(chǎn)的增減的記錄是否完整；確定投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法是否恰當(dāng)；確定采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的確定是否合理；確定投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊和投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的期末余額是否正確等，通過明確審計(jì)的目的和要求，提高投資性房地產(chǎn)盈余管理質(zhì)量。
3.采用有針對(duì)性的審計(jì)程序。在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值審計(jì)中，審計(jì)人員要注重通過信息的收集來檢查公允價(jià)值的取得和公允價(jià)格的準(zhǔn)確性，避免利用公允價(jià)值粉飾報(bào)表及利潤造假的現(xiàn)象。檢查是否將所有投資性房地產(chǎn)都按一種模式計(jì)量，防止出現(xiàn)部分投資性房地產(chǎn)以成本模式計(jì)量，部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量的情形出現(xiàn)。檢查公允價(jià)值模式核算的投資性房地產(chǎn)，將自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)關(guān)注是否將公允價(jià)值大于和小于賬面價(jià)值的部分，分別計(jì)入資本公積和公允價(jià)值變動(dòng)損益，在資產(chǎn)負(fù)債表日，是否將賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，其差額是否計(jì)入當(dāng)期損益等。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳益云.投資性房地產(chǎn)中盈余管理的空間分析[J].會(huì)計(jì)師，2010（3）.
[2]吳嘉樑.投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間與防范探析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2011（12）.
第一條 為了加強(qiáng)對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）房地產(chǎn)行業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合特區(qū)實(shí)際，制定本條例。
第二條 在特區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)遵守本條例。
第三條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
本條例所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估和其他房地產(chǎn)中介服務(wù)。
本條例所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)開發(fā)、交易提供信息、咨詢、策劃、可行性研究服務(wù)的有償行為。
本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以促成房地產(chǎn)交易為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中介服務(wù)的有償行為。
本條例所稱房地產(chǎn)評(píng)估，是指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，估算房地產(chǎn)價(jià)格的有償行為。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須依法經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。
第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則從事開發(fā)經(jīng)營。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平、誠實(shí)信用、平等互利的原則從事中介服務(wù)。
第六條 深圳市人民政府房地產(chǎn)行政管理部門是房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門（以下簡稱主管部門），依法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡稱市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)）是房地產(chǎn)行業(yè)的自律性組織，依照本條例的規(guī)定履行職責(zé)。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第七條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)法人，包括房地產(chǎn)專營企業(yè)和兼營企業(yè)。
第八條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：
（一）注冊(cè)資本不得少于人民幣一千萬元；
（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員；
（三）有按市場價(jià)格取得的土地使用權(quán)；
（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營場所；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)規(guī)定的條件。
工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請(qǐng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
第十條 主管部門對(duì)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實(shí)行年度審核制度。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得出賣或以出租、掛靠、外借等手段變相出賣開發(fā)經(jīng)營權(quán)。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按期向主管部門報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營報(bào)表。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)，預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》；外銷的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理《商品住宅外銷許可證》。
主管部門受理《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《商品住宅外銷許可證》申請(qǐng)后，應(yīng)在三十日內(nèi)作出是否核準(zhǔn)的決定。予以核準(zhǔn)的，應(yīng)同時(shí)發(fā)放許可證。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：
（一）營業(yè)執(zhí)照；
（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；
（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。現(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。外銷的，應(yīng)提交《商品住宅外銷許可證》。
不能提供前款規(guī)定材料的，廣告經(jīng)營與單位不得為其制作、房地產(chǎn)銷售廣告。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；
（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號(hào)。外銷預(yù)售的，還應(yīng)有《商品住宅外銷許可證》證號(hào)；
（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、《房地產(chǎn)證》證號(hào)。外銷現(xiàn)售的，還應(yīng)有《商品住宅外銷許可證》證號(hào)。
廣告經(jīng)營與單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得經(jīng)營法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出地方參與合作建房，應(yīng)當(dāng)以按市場價(jià)格取得的土地使用權(quán)作為合作條件；作為出資方參與合作建房，應(yīng)當(dāng)出具金融機(jī)構(gòu)提供的資信證明，其自有資金必須達(dá)到該合作項(xiàng)目預(yù)算總投資的百分之二十五以上。
以減免地價(jià)款或行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)作為合作建房條件的，應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定的條件并報(bào)主管部門批準(zhǔn)。
第十八條 禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定建設(shè)市政、公益配套設(shè)施和項(xiàng)目，并按期交付使用。
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和評(píng)估人員
第二十條 本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本條例取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。
本條例所稱房地產(chǎn)評(píng)估人員包括估價(jià)師和評(píng)估員。評(píng)估員是指依照本條例取得房地產(chǎn)評(píng)估員資格證書并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)人員。
第二十一條 符合下列條件的，可向市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)申請(qǐng)培訓(xùn)和參加統(tǒng)一考試：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）具有大專以上文化程度；
（三）具有三年以上房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)經(jīng)歷；
（四）具有深圳市常住戶口或藍(lán)印戶口。
考試合格后，由主管部門核發(fā)《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》、《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估員資格證書》。
第二十二條 取得國家有關(guān)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書或取得市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估員資格證書并在特區(qū)執(zhí)業(yè)者，應(yīng)當(dāng)向主管部門申請(qǐng)注冊(cè)，領(lǐng)取《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》或《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書》。
第二十三條 注冊(cè)申請(qǐng)人應(yīng)向主管部門提交下列材料：
（一）申請(qǐng)書；
（二）房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書或房地產(chǎn)評(píng)估員資格證書的復(fù)印件，并出示原件；
（三）所在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的任職文件或聘用合同或工作調(diào)動(dòng)證明。
第二十四條 主管部門受理注冊(cè)申請(qǐng)后，應(yīng)在三十日內(nèi)決定是否批準(zhǔn)并書面通知申請(qǐng)人。注冊(cè)申請(qǐng)批準(zhǔn)后，由主管部門發(fā)給《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》或《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書》；未獲批準(zhǔn)的申請(qǐng)人有異議的，可自收到?jīng)Q定之日起十五日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議。
第二十五條 申請(qǐng)人有下列情形之一的，主管部門不予注冊(cè)；已注冊(cè)的，予以撤銷：
（一）無民事行為能力或限制民事行為能力的；
（二）國家機(jī)關(guān)現(xiàn)職公務(wù)人員；
（三）提供虛假評(píng)估報(bào)告或在從業(yè)活動(dòng)中有收受賄賂等違法行為的；
（四）提供虛假申請(qǐng)材料的；
（五）違反本條例規(guī)定，受吊銷深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書處罰者。
被撤銷注冊(cè)的當(dāng)事人有異議的，可自接到撤銷注冊(cè)通知之日起十五日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議。
第二十六條 取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書者，同一時(shí)期只能在一家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)。
第二十七條 主管部門對(duì)《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》和《深圳市房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書》實(shí)行年度審核制度。年度審核合格者方可繼續(xù)執(zhí)業(yè)。
第四章 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)
第二十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的組織形式包括個(gè)人、合伙和法人。
個(gè)人設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由設(shè)立人對(duì)其債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任。
合伙設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由合伙人對(duì)其債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任或有限責(zé)任。
具有法人資格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任。
第二十九條 個(gè)人設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備下列條件：
（一）有深圳市常住戶口；
（二）注冊(cè)資本不得少于人民幣三十萬元；
（三）須有三名以上人員（含設(shè)立人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書；
（四）有固定的服務(wù)場所；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十條 合伙設(shè)立或設(shè)立具有法人資格的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)以及增加房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)范圍的，應(yīng)具備下列條件：
（一）至少一個(gè)發(fā)起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的經(jīng)濟(jì)組織；
（二）注冊(cè)資本不得少于人民幣一百萬元；
（三）須有二名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書和二名以上人員持有房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書，同時(shí)有四名以上其他專業(yè)人員，其中包括經(jīng)濟(jì)、工程、法律、財(cái)務(wù)等人員；
（四）有自己的名稱和固定的服務(wù)場所；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十一條 合伙設(shè)立或設(shè)立具有法人資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)以及增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估業(yè)務(wù)范圍的，應(yīng)具備下列條件：
（一）至少一個(gè)發(fā)起人有深圳市常住戶口或住所在深圳市的經(jīng)濟(jì)組織；
（二）注冊(cè)資本不得少于人民幣一百萬元；
（三）設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，須有三名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書。設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的，須有三名以上人員（含發(fā)起人）持有房地產(chǎn)評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書；
（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的服務(wù)場所；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十二條 主管部門可根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員數(shù)量、注冊(cè)資金及開業(yè)時(shí)間等，每年評(píng)定一次房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的等級(jí)并核發(fā)《房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)證書》。
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的等級(jí)分為三級(jí)。一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師五名以上，注冊(cè)資本不得少于人民幣三百萬元，開展評(píng)估業(yè)務(wù)五年以上；二級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師三名以上，注冊(cè)資本不得少于人民幣二百萬元，開展評(píng)估業(yè)務(wù)三年以上；三級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)須有房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)評(píng)估員三名以上，注冊(cè)資本不得少于人民幣一百萬元，開展評(píng)估業(yè)務(wù)一年以上。
標(biāo)的人民幣一千萬元以上五千萬元以下的評(píng)估業(yè)務(wù)，須委托二級(jí)以上評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)；標(biāo)的人民幣五千萬元以上的評(píng)估業(yè)務(wù)，須委托一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。違反本款規(guī)定越級(jí)評(píng)估的，所作評(píng)估報(bào)告無效。
第三十三條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或增加房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營范圍，由設(shè)立人或發(fā)起人向工商行政管理部門提出申請(qǐng)，并提交本條例規(guī)定的有關(guān)證明材料。
第三十四條 工商行政管理部門對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或增加房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營范圍的申請(qǐng)，經(jīng)審查符合本條例規(guī)定條件的，予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。
第三十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴懿块T備案。備案應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案登記表》；
（二）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件和其他專業(yè)人員資格證明材料。
提交前款規(guī)定的材料，應(yīng)同時(shí)出示原件。
第三十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)成立后，由于從業(yè)人員變動(dòng)或其他變動(dòng)達(dá)不到設(shè)立條件的，工商行政管理部門應(yīng)暫停其營業(yè)，并要求其在九十日內(nèi)達(dá)到設(shè)立條件。
第三十七條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)開展咨詢業(yè)務(wù)，雙方認(rèn)為有必要簽訂書面合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。
咨詢合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；
（二）咨詢事項(xiàng)、期限和要求；
（三）咨詢報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；
（四）違約責(zé)任；
（五）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。
第三十八條 房地產(chǎn)咨詢報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)由雙方當(dāng)事人約定。
第三十九條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃當(dāng)事人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，還可以提供服務(wù)。
以營利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
第四十條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。
經(jīng)紀(jì)、合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；
（二）經(jīng)紀(jì)、事項(xiàng)、期限和要求；
（三）經(jīng)紀(jì)傭金或報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；
（四）違約責(zé)任；
（五）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。
第四十一條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、合同不能履行或不能完全履行的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不收取或減少收取報(bào)酬，但由于委托人過錯(cuò)造成的除外。
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)造成委托人經(jīng)濟(jì)損失的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十二條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)、業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托人獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供全面、真實(shí)的相關(guān)資料。委托人提供虛假、失實(shí)資料或隱瞞真實(shí)情況的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕為其服務(wù)。
第四十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，有權(quán)獲取傭金，傭金由交易雙方平均分?jǐn)偅碛屑s定的除外。
傭金標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會(huì)同物價(jià)部門制定。
傭金不能高于或低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
第四十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人提供與合同成立有關(guān)的全面、真實(shí)的資料和信息，不得向交易當(dāng)事人提供虛假、失實(shí)的資料，不得隱瞞交易情況。
第四十五條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得因同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。
第四十六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就同一宗業(yè)務(wù)，不得同時(shí)兼為經(jīng)紀(jì)、行為。
第四十七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定禁止交易的房地產(chǎn)，不得進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、活動(dòng)。
第四十八條 通過經(jīng)紀(jì)行為達(dá)成的房地產(chǎn)交易合同，必須由持有《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書》的人員在合同中簽字，并加蓋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公章。
第四十九條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)銷售廣告，必須符合本條例第十四條、第十五條的規(guī)定，并在廣告中載明經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、地址；房屋租賃廣告的，還須持有《房屋租賃許可證》，并在廣告中載明證號(hào)。
未載明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱、地址的廣告，廣告經(jīng)營與單位不得。
第五十條 下列房地產(chǎn)可依照本條例進(jìn)行評(píng)估：
（一）買賣、產(chǎn)權(quán)交換的房地產(chǎn)；
（二）繼承、分割、合并、贈(zèng)與等其他形式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)；
（三）實(shí)行租賃、聯(lián)營、入股經(jīng)營或進(jìn)行股份制改造的房地產(chǎn)；
（四）抵押、投入保險(xiǎn)的房地產(chǎn)；
（五）進(jìn)行兼并、清算的房地產(chǎn)；
（六）因拆遷需給予當(dāng)事人補(bǔ)償或賠償?shù)姆康禺a(chǎn)；
（七）其他需要評(píng)估的房地產(chǎn)。
第五十一條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂評(píng)估委托合同。
評(píng)估委托合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人姓名或名稱、住所、法定代表人姓名；
（二）評(píng)估標(biāo)的物名稱、地點(diǎn)、面積、座落、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途、裝修、環(huán)境、使用情況；
（三）評(píng)估事項(xiàng)、期限和要求；
（四）評(píng)估報(bào)酬的數(shù)額、給付方式和時(shí)間；
（五）違約責(zé)任；
（六）當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)載明的其他事項(xiàng)。
第五十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托人獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供全面、真實(shí)的相關(guān)資料。
第五十三條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)獲取評(píng)估報(bào)酬。
評(píng)估報(bào)酬的標(biāo)準(zhǔn)由主管部門會(huì)同物價(jià)部門制定。
評(píng)估報(bào)酬不得高于或低于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
第五十四條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按合同的約定完成評(píng)估后，必須向委托人出具房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)載明下列內(nèi)容：
（一）房地產(chǎn)名稱、地點(diǎn)、面積、座落、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、用途、裝修、環(huán)境、使用情況；
（二）評(píng)估依據(jù)和方法；
（三）評(píng)估結(jié)果；
（四）其他需要說明的事項(xiàng)。
房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告還應(yīng)包括評(píng)估過程中作為依據(jù)的有關(guān)圖紙、照片、背景材料、原始材料及實(shí)地勘察數(shù)據(jù)等必要附件。
第五十五條 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須由執(zhí)業(yè)評(píng)估人員和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人或負(fù)責(zé)人簽名，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。
第五十六條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、正確性、合法性負(fù)責(zé)。
第五十七條 用作征收有關(guān)房地產(chǎn)稅和確定政府給予房地產(chǎn)損失補(bǔ)償或賠償金額依據(jù)的評(píng)估報(bào)告，必須經(jīng)市物業(yè)估價(jià)所審核，并報(bào)主管部門或稅務(wù)部門認(rèn)可。
第五十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員對(duì)委托人提供的資料和物品應(yīng)妥善保管，并出具清單副本。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法為委托人保守秘密。
第五章 房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
第五十九條 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)是依法登記成立的房地產(chǎn)行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。其主要職責(zé)是：
（一）制定房地產(chǎn)行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范；
（二）組織房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)、考試；
（三）受理對(duì)會(huì)員的投訴，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出處理建議；
（四）向主管部門反映房地產(chǎn)行業(yè)的意見和要求，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的合法權(quán)益；
（五）調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭議；
（六）組織業(yè)務(wù)交流；
（七）辦理主管部門委托的其他事項(xiàng)。
第六十條 依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以申請(qǐng)加入市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，成為團(tuán)體會(huì)員。
依法持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估人員執(zhí)業(yè)證書，并在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)的個(gè)人，應(yīng)加入市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，成為個(gè)人會(huì)員。
第六十一條 團(tuán)體會(huì)員和個(gè)人會(huì)員應(yīng)當(dāng)遵守房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)章程并按規(guī)定繳納會(huì)費(fèi)。
第六十二條 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員大會(huì)是協(xié)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，理事會(huì)是會(huì)員大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。會(huì)員大會(huì)和理事會(huì)的職權(quán)由章程規(guī)定。
第六十三條 理事會(huì)由主管部門委任的理事和協(xié)會(huì)選舉產(chǎn)生的理事共同組成，主管部門委任的理事不得超過理事總?cè)藬?shù)的三分之一。理事總?cè)藬?shù)由章程規(guī)定。
第六章 法律責(zé)任
第六十四條 未取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由主管部門責(zé)令改正并沒收非法所得。
被主管部門吊銷《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，除依照前款的規(guī)定處罰外，可并處人民幣五萬元以上十萬元以下罰款。
第六十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年未從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
第六十六條 違反本條例第十條規(guī)定，不參加年度審核的，由主管部門責(zé)令限期改正，并處人民幣一萬元以上二萬元以下罰款；在責(zé)令改正的期限內(nèi)仍不參加年度審核的，由主管部門給予降低一級(jí)資質(zhì)等級(jí)的處罰；連續(xù)二次不參加年度審核的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
第六十七條 違反本條例第十一條、第十六條、第十七條、第十八條規(guī)定的，由主管部門沒收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非法所得，并處人民幣二萬元以上十萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由主管部門吊銷其《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
在2011年12月的本專欄文章里，筆者提到：在市場低迷的時(shí)候，從事一手的房地產(chǎn)中介公司日子相對(duì)好過一些，而從事二手經(jīng)紀(jì)的公司的日子就會(huì)更難過一些。但從長遠(yuǎn)來看，二手經(jīng)紀(jì)的市場份額會(huì)越來越大。實(shí)際上，在廣州，這些年二手成交量已經(jīng)和一手成交量持平，二手市場份額超過一手已經(jīng)毫無懸念。而二手和一手業(yè)務(wù)的本質(zhì)區(qū)別在于：二手業(yè)務(wù)是可以重復(fù)進(jìn)行的，不像一手那樣只是“一錘子”買賣。所以二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一定是可以長期經(jīng)營的，而且其市場份額的上升會(huì)從北上廣深等一線城市向二三線城市延伸，二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的來源從長遠(yuǎn)看是可以持續(xù)的。
也就是說，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的需求來源其實(shí)并不成問題，即使短期內(nèi)需求會(huì)有所減少，但長遠(yuǎn)來看需求仍然存在并且還會(huì)持續(xù)增長。筆者更擔(dān)心的是，我們的行業(yè)能否持續(xù)提供有效的、能夠切實(shí)滿足市場需求的供給。
或許業(yè)內(nèi)人士會(huì)說：最近房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)大規(guī)模裁員，這不說明供給已經(jīng)過剩了嗎？簡單從數(shù)量上來看，至少在目前，的確如此。但筆者強(qiáng)調(diào)的是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)能否提供滿足市場需求的有效供給。就在2012年元旦長假期間，廣州的一個(gè)大型樓盤在促銷活動(dòng)中發(fā)生了兩家公司員工的沖突事件。這一樓盤引入兩家公司同時(shí)進(jìn)場銷售，這兩家公司都是境外上市的國內(nèi)知名公司，可謂行業(yè)翹楚，但卻在大量客戶蜂擁而至參加樓盤促銷活動(dòng)之際，為了爭客而發(fā)生沖突，導(dǎo)致公安介入、媒體矚目。
其實(shí)，作為長期身處其中的業(yè)內(nèi)人士，筆者知道這類沖突的發(fā)生絕非孤例，一手聯(lián)合的過程中發(fā)生過，相鄰不同公司的二手地鋪之間也發(fā)生過。行業(yè)競爭是常態(tài)，不僅公司之間的競爭是不可避免的，即使在同一間二手地鋪內(nèi)部，主管也會(huì)把手下經(jīng)紀(jì)人劃分成兩個(gè)以上的團(tuán)隊(duì)，讓團(tuán)隊(duì)之間競爭。但是，競爭難道是要用拳頭來說話嗎？如果一個(gè)行業(yè)內(nèi)部的競爭要以打斗的方式來進(jìn)行，這個(gè)行業(yè)能讓客戶感到滿意嗎？這是筆者所擔(dān)心的行業(yè)有效供給問題之一。
而且，不讓行業(yè)內(nèi)部競爭訴諸武力，這還僅僅是一個(gè)最低要求。一個(gè)行業(yè)，要能夠通過為客戶提供滿意的服務(wù)立足，需要做的功課還很多。首先應(yīng)該培養(yǎng)從業(yè)人員的專業(yè)精神和敬業(yè)精神。所謂專業(yè)，所謂敬業(yè)，就是要力求使自己所從事的專業(yè)受到社會(huì)敬重，為此就需要提高自己的專業(yè)能力，培養(yǎng)專業(yè)素養(yǎng)。
隨著市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和各行業(yè)的發(fā)展壯大，會(huì)計(jì)信息的真實(shí)關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展、行業(yè)的未來。然而，面對(duì)日益激烈的市場競爭，一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了種種會(huì)計(jì)信息失真的情況，利用現(xiàn)行房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度中的漏洞獲得不當(dāng)利益，造成企業(yè)會(huì)計(jì)信息的失真，這將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)行業(yè)的未來產(chǎn)生很大負(fù)面影響。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的現(xiàn)狀
近些年來，在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，也引來了無數(shù)的爭議。爭議之一就是其會(huì)計(jì)信息的不真實(shí)。財(cái)政部曾經(jīng)對(duì)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行檢查，在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象嚴(yán)重，相當(dāng)一部分房產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅問題嚴(yán)重，少數(shù)企業(yè)甚至通過虛構(gòu)業(yè)務(wù)、編造合同等不良手段騙取銀行信用。
在檢查中還發(fā)現(xiàn)，有些會(huì)計(jì)師事務(wù)所尤其是中小事務(wù)所的內(nèi)部質(zhì)量控制較薄弱，審計(jì)程序不到位或故意出具虛假審計(jì)報(bào)告等情況普遍存在。這些會(huì)計(jì)師事務(wù)所缺乏應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)出具嚴(yán)重失實(shí)的審計(jì)報(bào)告。而一些具有證券資格的事務(wù)所在執(zhí)業(yè)中也暴露出審計(jì)程序不到位及專業(yè)判斷失誤等問題。
這些房產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真問題嚴(yán)重干擾了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，造成了國家稅收的大量流失，助長了虛假及腐敗之風(fēng)，影響了國家的長治久安。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因較多，其具體表現(xiàn)在：
（一）房產(chǎn)企業(yè)單位會(huì)計(jì)人員的原因
作為會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體，會(huì)計(jì)信息主要是經(jīng)過會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量以及確認(rèn)才能生成。從目前來看，會(huì)計(jì)人員造成房地產(chǎn)會(huì)計(jì)失真的原因主要有兩個(gè)方面：
一是我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)不高。某些會(huì)計(jì)人員受社會(huì)上拜金主義、享樂主義等思想的影響，價(jià)值觀發(fā)生了嚴(yán)重扭曲，為了一己私利，做假賬，貪污或挪用公款，職業(yè)道德修養(yǎng)的缺陷造成的會(huì)計(jì)信息的失真。
二是會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平較低。從目前房產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)行業(yè)的從業(yè)狀況看，會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)水平較低，有的甚至不具備會(huì)計(jì)從業(yè)資格，屬于無證上崗。因此在工作中錯(cuò)帳、帳簿記錄不清、成本核算不準(zhǔn)確等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成了會(huì)計(jì)信息的失真。
（二）現(xiàn)行法律機(jī)制的原因
房產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的另一個(gè)原因是有關(guān)法律與機(jī)制，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
一是會(huì)計(jì)法律制度與會(huì)計(jì)法規(guī)不完善。我國現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)，沒有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出明確規(guī)定。會(huì)計(jì)核算的不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)收入、支出及結(jié)余虛假，成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)。
二是房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全。當(dāng)前，房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督具有一定的局限性。會(huì)計(jì)的工作在某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，是隨著決策者的意志而變化的。因此，某些房產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)并沒有真實(shí)反映經(jīng)營的成果。而房地產(chǎn)行業(yè)外部的監(jiān)督由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)行，出于對(duì)本部門利益的考慮，不能夠很好的實(shí)行監(jiān)督。
（三）地方政府行為不規(guī)范，社會(huì)監(jiān)督不夠
某些地方政府只為本地區(qū)著想，而忽視了國家與社會(huì)的整體利益，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)亂攤派，加大了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，抬高了商品房的成本，造成了腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。另外社會(huì)監(jiān)督也不夠，社會(huì)監(jiān)督是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)、準(zhǔn)確的重要途徑。目前，社會(huì)監(jiān)督主要是會(huì)計(jì)師事務(wù)所，但某些會(huì)計(jì)師事務(wù)所內(nèi)部質(zhì)量控制薄弱，審計(jì)程序不到位甚至出具虛假審計(jì)報(bào)告，審計(jì)行為流于形式，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息的失真。
三、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策
要治理房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真這一現(xiàn)象還需要較長的時(shí)間，只有在國家、社會(huì)以及房產(chǎn)行業(yè)的共同
轉(zhuǎn)貼于
努力下，才能徹底解決好這一問題。
（一）加快會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定，完善相關(guān)法律法規(guī)
應(yīng)加大力度完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)制度，加快制訂和出臺(tái)新的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，特別要針對(duì)我國目前上市公司易出現(xiàn)問題加以規(guī)范。逐步建立一套與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則配套的會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)范體系。應(yīng)建立有多方利益關(guān)系人參加的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度制定機(jī)構(gòu)，制定出具有普遍認(rèn)同的準(zhǔn)則、制度。應(yīng)遵循科學(xué)合理的制定程序，征求意見應(yīng)擴(kuò)大范圍，審批條件應(yīng)慎重嚴(yán)格。
（二）完善公司治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司財(cái)務(wù)行為
房產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代科學(xué)管理制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息需求者參加及監(jiān)控的動(dòng)機(jī)與能力，建立董事會(huì)及經(jīng)理層間基于合約的委托關(guān)系等措施。增加一些涉及企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力等的非財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)指標(biāo)，使人所得的利益與企業(yè)目標(biāo)約束掛鉤。建立、健全獨(dú)立董事制度，增強(qiáng)董事會(huì)內(nèi)部制約機(jī)制，切實(shí)維護(hù)中小股東的利益。完善公司內(nèi)部會(huì)計(jì)控制體系，規(guī)范公司財(cái)務(wù)行為。
（三）提高單位法人會(huì)計(jì)責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)隊(duì)伍建設(shè)
要想徹底治理房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象，必須提高單位法人會(huì)計(jì)責(zé)任意識(shí)，提高會(huì)計(jì)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)。對(duì)單位負(fù)責(zé)人要加大法律、法規(guī)宣傳的力度，樹立其對(duì)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性的責(zé)任意識(shí)，讓其明白，會(huì)計(jì)信息失真他們要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，對(duì)損害社會(huì)利益的行為要嚴(yán)懲不待。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)；信息；失真；治理
2006年我國頒布新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)行業(yè)開始采用公允價(jià)值計(jì)量模式。但發(fā)展至今，行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問題始終存在。因此，加大力度治理會(huì)計(jì)信息失真成為當(dāng)前一項(xiàng)必要和緊迫的任務(wù)。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真治理的緊迫性
會(huì)計(jì)信息失真不僅不能真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營情況，還會(huì)影響到市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，使政府部門的決策缺乏真實(shí)信息的支持。我國房地產(chǎn)行業(yè)從興起至今，發(fā)展的歷史還比較短暫，會(huì)計(jì)信息失真的問題始終存在，這對(duì)行業(yè)長期的健康發(fā)展是不利的。雖然投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布對(duì)行業(yè)會(huì)計(jì)信息工作提出了新的要求，但會(huì)計(jì)信息失真的問題也呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)的變化，從而增加了治理的難度。例如，按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債在各個(gè)時(shí)期處于一種動(dòng)態(tài)變化，企業(yè)不能隨意調(diào)整利潤的分布。這在一定程度上的確抑制了傳統(tǒng)的盈余管理行為，但是企業(yè)可以通過調(diào)整資產(chǎn)的性質(zhì)，來達(dá)到盈余管理的目的。這說明隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)展，企業(yè)會(huì)計(jì)操縱行為呈現(xiàn)出更加隱蔽的特點(diǎn)，會(huì)計(jì)信息失真治理工作艱巨而緊迫。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因
我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真既有外部原因的影響，也與房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理有著緊密的關(guān)聯(lián)。
第一，外部環(huán)境原因。由于我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史短暫，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布僅僅是促進(jìn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作健康發(fā)展的新起點(diǎn)，企業(yè)外部環(huán)境中在政策、制度、法律上的不健全等客觀因素仍然存在，這也是導(dǎo)致行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的重要原因。
一方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定存在模糊。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)采用行業(yè)所公允的市場價(jià)格作為資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的依據(jù)。這在本質(zhì)上屬于一種量化的需求，但是新準(zhǔn)則中并未具體規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)如何確立公允標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)房地產(chǎn)市場也存在一定的差異，更需要系統(tǒng)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)作為會(huì)計(jì)信息計(jì)量的依據(jù)。所以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的模糊相當(dāng)于為會(huì)計(jì)信息失真創(chuàng)造了可操縱的空間。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)制度和法律建設(shè)還不夠健全，現(xiàn)有的審計(jì)制度也存在漏洞?！稌?huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，審計(jì)范圍局限，這些都給會(huì)計(jì)信息失真帶來可乘之機(jī)。
第二，企業(yè)內(nèi)部原因。在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)對(duì)利益的追逐、內(nèi)部的管理制度、會(huì)計(jì)人員素質(zhì)等都會(huì)影響到會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。首先，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)避稅、上市、增發(fā)等目的，或是追求高額的利潤，會(huì)采取會(huì)計(jì)信息操縱的手段。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，管理弱化，致使會(huì)計(jì)信息監(jiān)督被忽視。最后，在會(huì)計(jì)工作人員方面，或是會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息評(píng)估不準(zhǔn)確，或是企業(yè)會(huì)計(jì)人員在工作中會(huì)受到?jīng)Q策層的制約，需要按決策者的意志行事。
三、我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問題的治理方法
會(huì)計(jì)信息失真不僅會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，也會(huì)給國家?guī)斫?jīng)濟(jì)損失。因此，在外部環(huán)境建設(shè)方面，政府應(yīng)完善現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并制定更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫纫?guī)范，同時(shí)引導(dǎo)企業(yè)積極開展內(nèi)部管理改革，營造嶄新的會(huì)計(jì)風(fēng)貌。
（一）外部環(huán)境建設(shè)
我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理首先應(yīng)從外部環(huán)境建設(shè)入手，為行業(yè)會(huì)計(jì)工作營造一個(gè)嚴(yán)肅、健康、有序的氛圍。
第一，完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺(tái)應(yīng)用是一個(gè)良好的開端，相關(guān)部門應(yīng)以此為基礎(chǔ)，緊跟國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)展，借鑒其中的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善行業(yè)公允價(jià)值核定的參考標(biāo)準(zhǔn)或是參考方向，明晰房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估依據(jù)。政府應(yīng)結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用，指定我國各地區(qū)房地產(chǎn)公允價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)的部門，從根本上解決公允價(jià)值計(jì)量缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)和公估機(jī)構(gòu)的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施資產(chǎn)計(jì)價(jià)時(shí)必須依照有關(guān)部門的規(guī)定，將資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估確定在合理的范圍內(nèi)，防止借公允名義隨意波動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值。
第二，嚴(yán)格房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)制度建設(shè)。相關(guān)政府部門應(yīng)從制度上規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，使企業(yè)在國家的統(tǒng)一指導(dǎo)下加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的系統(tǒng)性。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真與現(xiàn)行的會(huì)計(jì)信息披露制度有著緊密的關(guān)聯(lián)，企業(yè)往往會(huì)從現(xiàn)行制度中尋找漏洞，所以信息披露制度也應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。例如，拓展企業(yè)信息披露的時(shí)間范圍，使審計(jì)人員能夠從更長的時(shí)間范圍內(nèi)考察企業(yè)是否存在隱性的盈余管理行為。
第三，完善法律法規(guī)建設(shè)。相關(guān)政府部門應(yīng)從法律約束的角度，明確房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的法律責(zé)任，特別是要增加違法行為應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任認(rèn)定，以提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的機(jī)會(huì)成本，降低違規(guī)操作的概率。
（二）企業(yè)內(nèi)部改革
在宏觀層面的政策、制度、法律不斷健全的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國家的要求，及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)行業(yè)自律，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展會(huì)計(jì)工作。首先，企業(yè)應(yīng)改善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，設(shè)立財(cái)務(wù)監(jiān)督部門專門負(fù)責(zé)對(duì)日常會(huì)計(jì)工作的把關(guān)，時(shí)刻監(jiān)督會(huì)計(jì)信息記錄、會(huì)計(jì)核算和信息披露。其次，企業(yè)應(yīng)改進(jìn)內(nèi)部控制系統(tǒng)，針對(duì)會(huì)計(jì)信息容易失真的環(huán)節(jié)實(shí)施改革，杜絕風(fēng)險(xiǎn)漏洞，抑制會(huì)計(jì)信息失真的根源。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員從事工作，會(huì)計(jì)從業(yè)人員不僅要具備專業(yè)資質(zhì)認(rèn)證，持證上崗，更重要的是具備良好的職業(yè)操守，能夠抵制房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作的歪風(fēng)邪氣。
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布應(yīng)用是促進(jìn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作良性循環(huán)發(fā)展的需要，企業(yè)應(yīng)在政府的改革推動(dòng)下，以高度的責(zé)任感和使命感改進(jìn)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)工作，實(shí)現(xiàn)行業(yè)整體的規(guī)范發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
1.宮國林.完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題的對(duì)策[J].市場周刊(理論研究),2011(9).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息；失真；治理
會(huì)計(jì)信息是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中，利用會(huì)計(jì)理論和會(huì)計(jì)方法，使用會(huì)計(jì)實(shí)踐獲取反映了會(huì)計(jì)主體的價(jià)值運(yùn)動(dòng)狀況的信息。會(huì)計(jì)信息的失真就是指會(huì)計(jì)信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準(zhǔn)確反映出會(huì)計(jì)主體真正的經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，就不可以客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。然而，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)暴露出了不少問題，特別是會(huì)計(jì)信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。
（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善
我國的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?，或者是一些注?cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系
會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會(huì)計(jì)人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會(huì)計(jì)隊(duì)伍
房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會(huì)計(jì)人員都牢牢樹立起會(huì)計(jì)行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會(huì)計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對(duì)會(huì)計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識(shí)的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會(huì)計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會(huì)計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動(dòng)起來，將其會(huì)計(jì)職能充分發(fā)揮。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會(huì)計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時(shí)間，只有在國家、社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會(huì)計(jì)信息失真的問題。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控存在的各種問題
1.1受到來自外部環(huán)境的影響
面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢(shì)越來越深，在很大的程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)受到外部環(huán)境帶來的影響也不斷變大。對(duì)于我國房地產(chǎn)企業(yè)具體的發(fā)展情況來說，其在經(jīng)營發(fā)展時(shí)承受著來自國內(nèi)同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內(nèi)外同行進(jìn)行競爭[2]。另外，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)為資金開銷高、難以控制以及風(fēng)險(xiǎn)大等，進(jìn)而導(dǎo)致其在開展會(huì)計(jì)核算與決策的過程中產(chǎn)生失誤現(xiàn)象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。
1.2企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度存在缺陷
和國外的房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有起步不快的特點(diǎn)，因?yàn)槭艿絹碜栽撎攸c(diǎn)的影響，從而造成我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度出現(xiàn)一定數(shù)量的缺陷，其制度體系產(chǎn)生的問題并不少。從多個(gè)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)上述的問題，其主要受到來自兩個(gè)因素的影響：（1）不根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要與規(guī)律會(huì)計(jì)內(nèi)控制度開展構(gòu)架，使其具有很大的盲目性，從而導(dǎo)致建立的制度沒有具備企業(yè)發(fā)展需要的系統(tǒng)化、流程化以及執(zhí)行力，最終造成在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面開展的工作多數(shù)只是流于形式，而制度的可操作性以及實(shí)用性完全得不到有效的發(fā)揮[3]。（2）國家相關(guān)部門或是房地產(chǎn)行業(yè)在制定會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的過程中，忽略將制度和其經(jīng)營發(fā)展方案有效地聯(lián)合在一起。
1.3內(nèi)控環(huán)境多樣化
最近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國家之前制定的法律條文已經(jīng)很難滿足其發(fā)展需要，由此造成房地產(chǎn)行業(yè)在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面具備操作性強(qiáng)以及規(guī)范化特點(diǎn)的法律規(guī)定少之又少。盡管不少房地產(chǎn)企業(yè)也為自身發(fā)展構(gòu)建部分和會(huì)計(jì)內(nèi)控相關(guān)的制度，可是實(shí)際可行以及比較合理的目標(biāo)與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業(yè)制定的會(huì)計(jì)內(nèi)控管理計(jì)劃存在操作性不強(qiáng)的特點(diǎn)，因此產(chǎn)生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產(chǎn)行業(yè)中還面臨著會(huì)計(jì)內(nèi)控工作者綜合能力水平不高的問題，面對(duì)當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)代化與信息化趨勢(shì)的背景，其沒有掌握適合的專業(yè)知識(shí)以及計(jì)算機(jī)水平較低，由此而導(dǎo)致其不可以合理地開展企業(yè)具體的財(cái)務(wù)工作。
構(gòu)建和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的方法
2.1對(duì)資金管理承受風(fēng)險(xiǎn)開展科學(xué)的控制
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，構(gòu)建和改進(jìn)其資金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制也是其會(huì)計(jì)內(nèi)部控制一個(gè)重要的內(nèi)容。所以，企業(yè)必須構(gòu)建起預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn)制度，使企業(yè)負(fù)責(zé)人從經(jīng)濟(jì)、法律與行政三個(gè)方面認(rèn)識(shí)到其需要承擔(dān)的責(zé)任，同時(shí)還持續(xù)地改進(jìn)與控制有關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度。另外，企業(yè)必須提高管理控制的力度，使其高業(yè)務(wù)盈利能力可以得到不斷的增加，進(jìn)一步減少其面臨的收支風(fēng)險(xiǎn)。總的來說，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)資金結(jié)構(gòu)方面開展改革與調(diào)整的過程中，必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馗鶕?jù)企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營以及發(fā)展形成的要求，目的在于提高財(cái)務(wù)杠桿對(duì)資金籌備管理起到的約束作用。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)開展控制[4]。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)能夠經(jīng)參與到目前社會(huì)多種活動(dòng)以及商業(yè)保險(xiǎn)，從而把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；堅(jiān)持采取經(jīng)營模式復(fù)雜化政策，令企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)品經(jīng)營可以達(dá)到相互互補(bǔ)的現(xiàn)象，進(jìn)一步出現(xiàn)以盈補(bǔ)虧以及以收補(bǔ)欠的現(xiàn)象。同時(shí)，企業(yè)還必須對(duì)資金開銷做出正確的安排計(jì)劃，且經(jīng)使用分散歸還與借款的方式對(duì)資金實(shí)際的花費(fèi)和收入做出科學(xué)合理的計(jì)劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔(dān)來自資金方面的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2提高內(nèi)部審計(jì)工作的力度
房產(chǎn)企業(yè)想要順利地完成經(jīng)營目標(biāo)，提高其內(nèi)部審計(jì)工作的力度很有必要，而增加其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理審計(jì)力度更是重中之重。企業(yè)可以經(jīng)過構(gòu)建符合其發(fā)展需要的管理制度以及規(guī)范，從而對(duì)提高內(nèi)部審計(jì)工作具有的獨(dú)特性以及權(quán)威性提供有效的幫助。企業(yè)還可以從多個(gè)方面對(duì)其會(huì)計(jì)有關(guān)工作開展監(jiān)督和審計(jì)，使用要求性十分高的審核標(biāo)準(zhǔn)以及行為規(guī)范，正確且快速地對(duì)工作中存在的問題或者潛在風(fēng)險(xiǎn)開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預(yù)防財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表出現(xiàn)問題以及誤差，從而防止給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)被破壞。另外，企業(yè)還能夠挺過定期給審計(jì)人員開展素質(zhì)培訓(xùn)，增加其掌握的專業(yè)知識(shí)以及自身綜合素質(zhì)，使其具備可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要的能力，進(jìn)一步給企業(yè)成立一支綜合能力強(qiáng)的審計(jì)隊(duì)伍。
2.3對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行有效的控制
在房產(chǎn)企業(yè)所有的內(nèi)控工作上，對(duì)其會(huì)計(jì)工作開展內(nèi)部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業(yè)在會(huì)計(jì)工作方面實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制管理主要為了可以減少財(cái)務(wù)成本投入，進(jìn)而增加其生產(chǎn)經(jīng)營利益。所以，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來說，對(duì)其財(cái)務(wù)成本實(shí)行有效的內(nèi)部管理以及控制十分有必要[5]。企業(yè)經(jīng)對(duì)其經(jīng)營管理每個(gè)過程花費(fèi)的成本開展具有細(xì)分化特點(diǎn)的管理，可以順利地達(dá)到對(duì)其全部生產(chǎn)經(jīng)營成本進(jìn)行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費(fèi)很小成本的同時(shí)取得較多效益。另外，企業(yè)還必須增加其對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)控管理力度，給內(nèi)部控制管理工作達(dá)到規(guī)范、合理以及貫徹實(shí)行提供保證，進(jìn)一步增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理的效果。
綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，企業(yè)對(duì)其實(shí)行有效的內(nèi)部管理很有必要。構(gòu)建與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，可以對(duì)其產(chǎn)生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產(chǎn)成本投入，同時(shí)還能夠確保其維持在穩(wěn)定經(jīng)營管理的狀態(tài)中，進(jìn)而達(dá)到增加經(jīng)濟(jì)效益的目的，使地產(chǎn)行業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。針對(duì)文中所述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，應(yīng)增加構(gòu)建會(huì)計(jì)內(nèi)控制度體系的力度，使其可以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，同時(shí)在生產(chǎn)經(jīng)營得到改進(jìn)完善，進(jìn)一步完成其用最少的生產(chǎn)成本獲取更多利益目的。
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摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會(huì)計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。如果房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，就不可以客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。
關(guān)鍵字： 會(huì)計(jì)信息 失真 房地產(chǎn)
一、影響房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的成因
會(huì)計(jì)信息失真就是指會(huì)計(jì)信息對(duì)它的使用者而言失去了真實(shí)客觀性，它可以分為主觀會(huì)計(jì)信息失真和客觀會(huì)計(jì)信息失真。客觀會(huì)計(jì)信息失真是指由物價(jià)指數(shù)變動(dòng)、幣值變動(dòng)，會(huì)計(jì)原則之間不協(xié)調(diào)導(dǎo)致主觀方法介入等客觀因素導(dǎo)致的會(huì)計(jì)失真。一般說來，會(huì)計(jì)人員無意識(shí)的失誤也被稱為客觀的會(huì)計(jì)信息失真，它是無法避免的。主觀會(huì)計(jì)信息失真是相關(guān)人員由于利益驅(qū)使而人為制造的會(huì)計(jì)信息失真。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。
(一)會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善
我國的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁帲蛘呤且恍┳?cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。
(三)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。
二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理辦法分析
(一)健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系
會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。
(二)強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會(huì)計(jì)人員。
(三)提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會(huì)計(jì)隊(duì)伍
房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會(huì)計(jì)人員都牢牢樹立起會(huì)計(jì)行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會(huì)計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對(duì)會(huì)計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識(shí)的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會(huì)計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會(huì)計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動(dòng)起來，將其會(huì)計(jì)職能充分發(fā)揮。人們已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時(shí)間，只有在國家、社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會(huì)計(jì)信息失真的問題。
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