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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)項目財務(wù)分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1、項目背景
2、可行性研究結(jié)論
3、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表
4、存在問題及建議
二、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略
1、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)市場概況
2、市場預(yù)測
3、營銷戰(zhàn)略
三、建設(shè)條件與場址選擇
1、建設(shè)條件
2、場址選址
四、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模及功能標準
1、建設(shè)規(guī)模
2、功能標準
五、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目建設(shè)方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、項目實施進度安排
1、工程項目管理
2、項目實施進度
七、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措
1、投資估算
2、資金籌措
3、投資使用計劃
八、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項目財務(wù)分析與敏感性分析
1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算
2、財務(wù)評價
3、不確定性分析
4、敏感性分析
九、社會效益分析
1、社會效益分析
2、項目與所在地區(qū)互適性分析
十、風(fēng)險分析
1、風(fēng)險類別
2、風(fēng)險應(yīng)對措施
十一、可行性研究結(jié)論與建議
1、結(jié)論
2、建議
附件
1、項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件
2、當?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件
3、自有資金存款證明
4、相關(guān)銀行貸款承諾
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；對策
0.引言
住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了較快的發(fā)展，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)可以為我國工業(yè)生產(chǎn)及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現(xiàn)象，這不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我們只有對房地產(chǎn)成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應(yīng)的解決措施，才能有效地控制我國房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。
1.我國房地產(chǎn)成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工階段，其成本構(gòu)成較為復(fù)雜。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)往往采用目標成本的核算方式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用以計劃價格為基礎(chǔ)，將工程結(jié)束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產(chǎn)成本進行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學(xué)的成本費用分攤機制
在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的成本支出包括很多方面，而我國房地產(chǎn)行業(yè)并沒有形成科學(xué)合理的成本費用分攤機制，這導(dǎo)致在很多具體支出項目上出現(xiàn)成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產(chǎn)企業(yè)就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關(guān)科目不依據(jù)規(guī)定進行分攤，這就增加了房地產(chǎn)項目的成本。
1.3賬目和實際情況不一致
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)計的方面很多，其財務(wù)管理涉及的內(nèi)容相對較多[4]。在實際的房地產(chǎn)項目中，經(jīng)常會有一些企業(yè)將商品房內(nèi)部調(diào)撥使用，但是卻沒有相應(yīng)的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經(jīng)常造成賬目和實際情況不一致，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的成本管理缺乏有效的數(shù)據(jù)參考。
2.加強我國房地產(chǎn)成本控制的對策
由于房地產(chǎn)項目的周期較長，主要包括決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該從這四個階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優(yōu)化決策階段的成本管理是減少房地產(chǎn)項目成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應(yīng)該從兩方面實現(xiàn)：一、加強市場調(diào)查。有效的市場調(diào)查是控制房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵，通過對市場環(huán)境、市場需求進行有效的調(diào)查，針對市場需求進行項目建設(shè)，才能取得實際的經(jīng)濟效益和社會效益。二、加強財務(wù)分析。財務(wù)分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務(wù)分析，對房地產(chǎn)項目的資金回收期、投資風(fēng)險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經(jīng)濟角度對房地產(chǎn)項目的可行性進行評價。
2.2設(shè)計階段
在房地產(chǎn)行業(yè)中，設(shè)計階段是影響房地產(chǎn)項目成本的第二因素，為了更好地對房地產(chǎn)成本進行有效的控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視設(shè)計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產(chǎn)項目的設(shè)計圖紙具有可行性和經(jīng)濟性。
2.3施工階段
施工階段對房地產(chǎn)項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產(chǎn)項目的成本產(chǎn)生影響，例如設(shè)計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做到如下三點：一、減少設(shè)計變更。在房地產(chǎn)的施工階段經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計變更，這會增加房地產(chǎn)項目的成本，因此，施工部門要對施工現(xiàn)場進行有效的監(jiān)督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產(chǎn)項目的施工階段涉及的施工人員人數(shù)眾多、職業(yè)素質(zhì)參差不齊，在施工過程中很有可能出現(xiàn)監(jiān)守自盜等不利于成本控制的現(xiàn)象，只有加強對施工人員的培訓(xùn)，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應(yīng)的設(shè)備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。
2.4竣工階段
竣工階段對房地產(chǎn)成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現(xiàn)重復(fù)計算的現(xiàn)象，增加不必要的成本。除此之外，還應(yīng)該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執(zhí)行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監(jiān)理工程師的確認才對隱蔽工程進行結(jié)算。
3.結(jié)語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國社會經(jīng)濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產(chǎn)成本進行管理，可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最終實現(xiàn)我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，為我國社會主義事業(yè)的建設(shè)提供助力。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟評價；對策
一、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價
（一）概念
房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價是進行房地產(chǎn)投資可行性分析中必不可少核心內(nèi)容，是保障房產(chǎn)項目科學(xué)性決策的重要方法。它主要通過科學(xué)化分析手段，對擬建項目進行多個建設(shè)方案財務(wù)等相關(guān)因素對比分析，運用相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)手段篩選出技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理的方案，并對其進行全面的技術(shù)、經(jīng)濟、社會等方面的評價，提出對投資項目的技術(shù)、經(jīng)濟、社會等方面的全面評價意見。
（二）特征
客觀性與主觀性相結(jié)合的特征。客觀性是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的基本屬性，也是保證評價結(jié)果準確有效的基礎(chǔ)。評價人員的評價依據(jù)必須是真實的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計資料，對項目進行經(jīng)濟評價時一定要求分析是客觀的。但在實踐中，評價人員運用評價的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識等差異都會使評價結(jié)果具有高主觀性的特征。
高度策劃性特征。開展房產(chǎn)項目經(jīng)濟評價分析實質(zhì)是為投資者出謀劃策。由此而來，策劃性便是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應(yīng)對和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進程中的機會與威脅，提出正確的策略和方法。當客觀因素變化難以確定時，要運用概率等科學(xué)的方法分析出變化的趨勢。
全面性特征。房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對投資活動的各方面進行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風(fēng)險、社會因素評價等，充分運用定量分析的手段以便客觀準確的把握開發(fā)項目在市場中的實際狀況。
責(zé)任性特征。由房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的策劃性決定了，進行經(jīng)濟評價的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進行科學(xué)正確的投資抉擇。一項好的經(jīng)濟評價可為投資者節(jié)省大量資金的同時謀得巨額收益，而一項質(zhì)量較差或錯誤的經(jīng)濟評價可能使投資者產(chǎn)生巨額虧損。因此，分析者必須要對自己的分析結(jié)果負責(zé)。
（三）影響因素
首先是財務(wù)因素。對于一個擬建房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須從財務(wù)角度厘清相關(guān)財務(wù)影響因子。包括固定資產(chǎn)投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、管理支出、資金投入、財務(wù)費用、稅費成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財務(wù)指標都可能對評價產(chǎn)生重要影響。
其次是市場不確定因素。作為對未來事物的評價，房產(chǎn)開發(fā)還必須面對市場不確定因素，涵蓋從銷售單價、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發(fā)時序、土地成本、建安費用、融資成本、資金來源等方面。
此外，在充分分析上述因素指標的同時還必須按照《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》制定的原則，同時綜合考慮新財會制度、國家現(xiàn)行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進行處理。
二、我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中存在的主要問題
（一）“先入為主”，評價帶有極強的主觀性
在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，失敗項目的開發(fā)商總是認為有諸多的不可預(yù)見因素影響了項目的成功，在進行相關(guān)評價時，帶著求證自己心中的某種假設(shè)進行相關(guān)論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項目的負面因素與不利影響。更有甚者在項目開工建設(shè)之后才開展項目經(jīng)濟評價分析工作，必然導(dǎo)致項目投資決策失誤的可能性大為增加。
（二）評價配套不完善，缺乏專業(yè)評價機構(gòu)與人員
一個成熟可信的經(jīng)濟評價分析報告必須要求數(shù)據(jù)準確、使用的方法規(guī)范科學(xué)、觀點客觀可信，這就要求進行評價的機構(gòu)和人員必須是業(yè)內(nèi)的專家。一般來講，房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價應(yīng)由這樣幾種人來主持分析：由經(jīng)濟專家主持的市場調(diào)研；由有經(jīng)驗的工程師和財務(wù)專家主持的投資預(yù)算；由具有豐富市場經(jīng)驗的營銷專家進行市場推廣。
可在實際工作中，部分評價人員責(zé)任心較弱，加之缺乏自我補充學(xué)習(xí)能力，導(dǎo)致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設(shè)計單位根本沒有配置市場分析、運營管理、財務(wù)分析、項目運營管理、資本運作等板塊專業(yè)人員，導(dǎo)致評價方案可靠性大為降低。甚至有些房地產(chǎn)項目根本沒有成立房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價小組，只是由開發(fā)商憑主觀經(jīng)驗編寫一份評價報告，敷衍了事。有些房地產(chǎn)項目即使成立了房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價小組，但其組成成員往外很難同時配備具備豐富經(jīng)驗經(jīng)濟專家、營銷專家、工程師等。這樣小組在進行評價工作時，往往憑借主觀經(jīng)驗，而非運用各種科學(xué)的方法進行技術(shù)、經(jīng)濟上的研究、論證，從而導(dǎo)致結(jié)論缺乏科學(xué)性和可靠性。
（三）缺乏市場分析，基礎(chǔ)工作不扎實
房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價必須堅持定量為主、定性為輔的分析方法?？陀^、高質(zhì)的評價方案，必須建立在大量市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析論證的基礎(chǔ)上。因此，必須扭轉(zhuǎn)部分開發(fā)商將房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價單一的理解為財務(wù)分析的意識。實際上，經(jīng)濟評價中首先要解決的是對市場的評價，其次才是財務(wù)評價。對于任何一個投資設(shè)想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場，其次才進行財務(wù)評價，研究是否可行。在對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會和人文環(huán)境、社會商業(yè)利潤水平及其變動進行研究分析的基礎(chǔ)上再談財務(wù)評價，才能保證評價真正有效。
（四）忽視項目不確定因素分析
許多房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目經(jīng)濟評價過程中，將過多的精力置于論證項目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對項目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個房產(chǎn)投資項目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項目不確定因子，對其影響因素進行有效分析并據(jù)此提出減少或規(guī)避風(fēng)險的方法，對于保障項目評價的科學(xué)性與可靠性具有十分重要的作用。
（五）經(jīng)費不足
我國房產(chǎn)企業(yè)或投資者在房產(chǎn)項目決策階段，普遍依靠經(jīng)驗主義，定性的分析較多。未充分認識到經(jīng)濟評價對房產(chǎn)開發(fā)項目的重大指導(dǎo)意義，對項目經(jīng)濟評價的重視程度極為不足，有些開發(fā)商即使外表看來很重視，但人力、財力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴重阻礙了評價方案的系統(tǒng)全面性與科學(xué)有效性。
三、對策建議
（一）改變觀念，從意識形態(tài)角度增強對項目經(jīng)濟評價的重視程度
經(jīng)濟評價對于房地產(chǎn)項目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們在意識形態(tài)上為能充分認識到它的重要作用，那么想得到科學(xué)、公正、客觀的評價結(jié)論幾乎是不可能的。一方面，作為房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必須高度重視房產(chǎn)項目經(jīng)濟評價，另一方面作為行業(yè)的關(guān)聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價工作。在充分認識到經(jīng)濟評價對房地產(chǎn)開發(fā)項目的重大意義的同時，加大對經(jīng)濟評價的資金以及人力支持，保證評價過程的順利實施。
（二）完善科學(xué)的指標評價體系
完善房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標。首先是財務(wù)評價體系的規(guī)范化，利用相關(guān)財務(wù)分析指標，如財務(wù)盈利能力、資產(chǎn)平衡狀況、財務(wù)收支水平等明晰項目財務(wù)風(fēng)險及其可行性；其次是充分運用綜合評價方法，站在區(qū)域發(fā)展運營的角度，對房產(chǎn)項目的區(qū)域效應(yīng)與成本進行有效評估，衡量擬建項目對區(qū)域經(jīng)濟貢獻度，論證項目社會效益的有效性與合理性。
（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價研究市場，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展
國家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強對可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育經(jīng)濟評價研究的專業(yè)市場。此外，應(yīng)鼓勵企業(yè)與高校進行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經(jīng)濟專家、營銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟評價的客觀性與準確性。
（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)
在科技迅猛發(fā)展的今天，科學(xué)技術(shù)人員在進行經(jīng)濟評價時必須堅持與時俱進，在不斷增強自身業(yè)務(wù)能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時必須牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念，提升自身使命感與責(zé)任感，以適應(yīng)不斷變化的形勢的需要。
（五）強化市場調(diào)查對房產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的重大作用
房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價是項目投資決策的重要依據(jù)。項目決策必須建立在科學(xué)分析、系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上，通過大量實地走訪調(diào)查，獲取第一手準確可靠的數(shù)據(jù)信息，并在其基礎(chǔ)上進行細致縝密的數(shù)據(jù)分析處理，從根源上明晰擬建項目的投資必要性與財務(wù)、技術(shù)、經(jīng)濟的可行性。
（六）加大對經(jīng)濟評價方案的再評估力度
學(xué)會運用專家驗證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗豐富的專家意見同項目經(jīng)濟評價有機結(jié)合，對相關(guān)評價結(jié)論，組織專家團隊再評估，將評價過程中不合理因素進行有效的剔除，可極大地增強相關(guān)投資決策意見的科學(xué)性與合理性。
四、小結(jié)
房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價工作，可極大的提高房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益。同時也可為多個單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商決策的依據(jù)，也能作為政府管理部門房地產(chǎn)項目審批依據(jù)，還可以作為金融機構(gòu)貸款審查依據(jù)。合理的房產(chǎn)經(jīng)濟評價報告在完善國家宏觀調(diào)控、避免項目決策失誤、引導(dǎo)投資方向、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資金、縮短建設(shè)工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無論是房產(chǎn)從業(yè)人員，還是投資者、相關(guān)政府部門都應(yīng)重視房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的地位與作用，科學(xué)合理的進行項目經(jīng)濟評價。（作者單位：成都理工大學(xué)）
參考文獻：
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［關(guān)鍵詞］成本控制房地產(chǎn)影響因素
房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是保證企業(yè)完成既定成本目標的重要手段，是成本管理的重要環(huán)節(jié)，也是企業(yè)全方位管理的最基本環(huán)節(jié)，成本控制的實施是降低產(chǎn)品成本、增加盈利、提高經(jīng)濟效益的重要途徑，其最終結(jié)果是給企業(yè)帶來一定的效益。成本控制是企業(yè)增加盈利的根本途徑，是以直接服務(wù)于企業(yè)為目的，是抵抗內(nèi)外壓力、求得生存、增加競爭力的保障。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，樓市進入了更深程度的調(diào)整，房價偏高，消費者持幣觀望。有業(yè)內(nèi)人士認為：“房地產(chǎn)目前正處在比較劇烈的調(diào)整過程中，從經(jīng)濟發(fā)展的角度看，政府有必要給予穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境”。基于對國內(nèi)房地產(chǎn)形勢的分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制與管理就更成為企業(yè)發(fā)展與生存的重中之重。
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到目前階段，已經(jīng)從最初的粗放型開發(fā)模式逐步進入到精細化開發(fā)模式。房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善，消費者日趨理性和成熟。無論是從行業(yè)利潤空間變化引發(fā)的需求，還是迫于開發(fā)企業(yè)之間日趨激烈的競爭，規(guī)范化的成本控制管理已經(jīng)成為開發(fā)商普遍關(guān)注，并需要急切解決的一個核心問題。加入了WTO之后，我國的企業(yè)開始直接面對眾多國際企業(yè)的激烈競爭，中國的造價管理也逐步由傳統(tǒng)的預(yù)算模式向工程量清單方式轉(zhuǎn)化。工程量清單是適應(yīng)市場變動的規(guī)范、有序的競爭機制，減少了工程結(jié)算中對工程造價的爭議和扯皮現(xiàn)象，是真正和市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的一種投標報價模式，也是未來工程造價管理發(fā)展的必然趨勢。隨著計算機的技術(shù)的日臻完善，電腦為成本控制提供了極大的便利。
一、工程成本控制的基本內(nèi)容
程造價控制的兩種含義：建設(shè)工程投資費用控制，建設(shè)工程價格控制。建設(shè)工程全面造價控制包括：全壽命期造價控制、全過程造價控制、全要素造價控制、全方位造價控制。工程造價控制制度：是指為了合理地確定和有效地控制工程造價，保證整個工程造價控制工作正常運行，并取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，所制定的一系列工作方法，內(nèi)容和工作程序。
工程造價的有效控制是指在項目投資決策階段，設(shè)計階段，承發(fā)包階段和項目實施階段，采取有效措施，隨時糾正發(fā)生的偏差，把工程造價的發(fā)生控制在批準的造價限額以內(nèi)，以求在工程項目建設(shè)中能合理使用人力，物力，財力，取得較好的投資效益和社會效益。有效控制工程造價體現(xiàn)三個原則：一，以設(shè)計階段為重點的建設(shè)全過程造價控制。二，主動控制，以取得令人滿意的結(jié)果。三，技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價最有效的手段。
建設(shè)工程項目總投資構(gòu)成為：建設(shè)投資；流動資產(chǎn)投資(鋪底流動資金）
建設(shè)投資：建筑安裝工程費用；設(shè)備及工、器具購置費用；工程建設(shè)其他費用；預(yù)備費；建設(shè)期利息；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。建筑安裝工程費用：直接費；間接費；利潤；稅金。直接費：直接工程費；措施費。間接費：規(guī)費；企業(yè)管理費。設(shè)備及工、器具購置費用：設(shè)備購置費(設(shè)備原價，設(shè)備運雜費）；工、器具及生產(chǎn)家具購置費。工程建設(shè)其他費用：土地使用費；與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用；與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用。預(yù)備費：基本預(yù)備費；漲價預(yù)備費。直接工程費：指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括人工費，材料費和施工機械使用費。措施費：指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目費用，包括環(huán)境保護費，安全文明施工費，臨時設(shè)施費，夜間施工增加費，二次搬運費等。規(guī)費：指政府和有關(guān)權(quán)利部門規(guī)定必須繳納的費用。企業(yè)管理費：指項目開發(fā)企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用。利潤：指項目開發(fā)企業(yè)完成工程獲得的盈利，按照不同的計價程序，利潤的形成也有所不同。稅金：指國家稅法規(guī)定的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅及教育費附加等。設(shè)備購置費：國產(chǎn)設(shè)備原價或進口設(shè)備抵岸價與設(shè)備運雜費之和。
二、成本控制影響因素影響因素的確定
成本控制影響因素的研究中，由于收集影響因素的目的是為了制定更佳的建設(shè)項目成本控制措施，因此從企業(yè)以及實際項目的情況出發(fā)，所調(diào)查的對象必須是對在建設(shè)項目中具有實際項目管理經(jīng)驗，并能從全局或重要局部分析現(xiàn)狀和未來的相關(guān)人員。本著這個原則，此次調(diào)查的對象確定為主管部門領(lǐng)導(dǎo)、部分主要職能部門負責(zé)人、施工單位、業(yè)主以及項目管理人員等。本文調(diào)查采用“問卷法”與“座談法”相結(jié)合的方式進行，通過對調(diào)查問卷及訪談結(jié)果的統(tǒng)計分析，識別出以下10種因素，如表1所示。
表1 項目成本控制影響因素表
編號 因素名稱 編號 因素名稱
S1 項目設(shè)計 S2 財務(wù)分析
S3 工程招標 S4 工程談判
S5 合同管理 S6 變更管理
S7 施工組織 S8 反索賠
S9 保修服務(wù) S10 竣工
三、構(gòu)建影響因素的ISM模型
解釋結(jié)構(gòu)模型法（Interpretative Structural Modeling Method 簡稱ISM分析法）的特點是把復(fù)雜的系統(tǒng)分解為若干子系統(tǒng)(要素)，利用人們的實踐經(jīng)驗和知識，以及計算機的幫助，最終將系統(tǒng)構(gòu)造成一個多級遞階的結(jié)構(gòu)模型。按照總結(jié)出的各個影響因素的實際意義，根據(jù)要素間二元關(guān)系的傳遞性，邏輯推斷各要素間各次遞推的二元關(guān)系，并加用括號的標示符表示。最后，再加入反映自身到達關(guān)系的關(guān)系矩陣，建立起系統(tǒng)要素的可達矩陣，如圖1所示：
V V S1項目設(shè)計
V V V V S2財務(wù)分析
V V S3工程招標
V V S4工程談判
V V V V V S5合同管理
V S6變更管理
V S7施工組織
V S8反索賠
V S9保修服務(wù)
V S10竣工
S11項目成本
圖1各因素影響關(guān)系方格圖
根據(jù)圖2，加入單位矩陣及間接關(guān)系建立可達矩陣。最終將多級遞階有向圖陣轉(zhuǎn)化為解釋結(jié)構(gòu)模型，解釋結(jié)構(gòu)模型如圖2所示。
四、結(jié)論
根據(jù)本文房地產(chǎn)項目成本控制影響因素模型構(gòu)建，可以看出房地產(chǎn)項目成本控制影響因素較多，這些影響因素分為兩個層次。其中主要的成本包括了變更管理，施工組織，反索賠，保修服務(wù)，竣工等5個大方面，而每個大的方面又包括若干個影響因素。而對房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制時，則更應(yīng)從最底層因素進行管理，即項目設(shè)計成本，財務(wù)分析成本，工程招標成本，工程談判成本，合同管理成本等。這些因素是影響項目成本控制的直接關(guān)鍵性因素。
參考文獻：
[1]陳一貴武 葛鳳玲譯：管理經(jīng)濟學(xué)[M].機械工業(yè)出版社，2005.8
摘 要 動態(tài)財務(wù)管理（DFM）是一個財務(wù)信息的整體過程，它通過對財務(wù)目標和實際結(jié)果進行模擬，并且運用相關(guān)的財務(wù)動態(tài)指標和一套輔助管理程序進行動態(tài)分析，并表示出財務(wù)變動的信息與預(yù)計財務(wù)中的差別。本文作者從事財務(wù)管理多年，在文中以自己的工作經(jīng)驗，對財務(wù)的動態(tài)管理模式進行分析。
關(guān)鍵詞 可行性 管理系統(tǒng) 操作流程
引言：在房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中，動態(tài)財務(wù)的管理在項目的實施過程中并通過對項目未來的經(jīng)營情況和最終目標進行設(shè)置，并在項目的實際運行過程中嚴格按照事先的動態(tài)財務(wù)設(shè)定進行運行。從而實現(xiàn)計劃和實際財務(wù)管理的相互對比，并且達到有效控制資金走向的目的。
一、實施動態(tài)財務(wù)管理的可行性
1.動態(tài)財務(wù)管理能提高房屋地產(chǎn)開發(fā)的客觀需要，要采取差異化的競爭策略，房地產(chǎn)企業(yè)要維持本身的創(chuàng)新能力，還要在行業(yè)內(nèi)不斷創(chuàng)新和提高。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)任何的創(chuàng)新都會被同行所模仿，甚至超越，所以在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)真正維持創(chuàng)新的企業(yè)很少，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想維持長遠發(fā)展，獲得持續(xù)性的競爭力。就要在企業(yè)的財務(wù)管理層尋求突破，并將財務(wù)管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略層面。要超越傳統(tǒng)的財務(wù)分析模式，制定可行的動態(tài)財務(wù)管理體制。
2.信息化技術(shù)的應(yīng)用為實施動態(tài)財務(wù)管理.計算機財務(wù)管理系統(tǒng)的普及和企業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化使財務(wù)信息的的傳遞有事后信息轉(zhuǎn)化到實時信息。在經(jīng)濟信息全球化的發(fā)展趨勢中，財務(wù)管理信息化成為了必然趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)自然也不例外，在進行財務(wù)動態(tài)管理時要首先具備分析信息和數(shù)控運算能力的硬件系統(tǒng)。這就要求要研究出適合廣大房地產(chǎn)企業(yè)的的財務(wù)動態(tài)管理工具，作為房地產(chǎn)企業(yè)進行動態(tài)財務(wù)管理途徑。在應(yīng)用管理工具的同時還要保證動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)儲存量，以滿足動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的完整性，和實施性。從而避免錯誤信息數(shù)據(jù)的產(chǎn)生。
二、動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建
1.系統(tǒng)設(shè)計原理。將動態(tài)財務(wù)管理構(gòu)建成一個實時反映項目資金運作的信息平臺，其立足點主要金鐘在對財務(wù)信息的及時處理和傳遞，并能事先模擬出在不同經(jīng)濟環(huán)境下實施方案的可行性。對財務(wù)指標和項目目標的差異進行反饋，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提前預(yù)測投資風(fēng)險，并進行預(yù)防。房地產(chǎn)企業(yè)有著本行業(yè)特有的特點，房地產(chǎn)行業(yè)在項目策劃，實施，完成的過程都是有房地產(chǎn)企業(yè)自己執(zhí)行的，所以房地產(chǎn)企業(yè)間相互中缺少溝通的橋梁。動態(tài)財務(wù)管理可以把房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程制定成一個系統(tǒng)的工作鏈。把每個環(huán)節(jié)都看成相對的作業(yè)點，在通過不同階段制定相應(yīng)的財務(wù)控制計劃，力爭把資金的最大使用額控制在預(yù)先設(shè)定的限額內(nèi)，同時進行預(yù)期值和實際發(fā)生值的比較，把有關(guān)差異進行反饋，使企業(yè)管理者實時了解財務(wù)的基本走向，同時調(diào)整企業(yè)的管理環(huán)節(jié)，使企業(yè)的人力、財力、物力得到最大化的利用。
2.系統(tǒng)功能設(shè)計。動態(tài)財務(wù)管理的系統(tǒng)設(shè)計是財務(wù)數(shù)據(jù)管理的重要環(huán)節(jié)，在進行工作之前，就要對財務(wù)需求進行分析，并且根據(jù)系統(tǒng)目標明確工作方向，并要解決系統(tǒng)的最終工作目的，以此來確定系統(tǒng)模塊的主要功能，和作用。
動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)在功能方面來說，主要是針對房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理的信息化所設(shè)置。以財務(wù)工作需求的角度來分析主要分為三個方面：
（1）充分滿足項目管理者能通過動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)實時了解本項目的財務(wù)信息、項目目標的實施和管理責(zé)任的落實情況。
（2）能更快速的完成項目目標任務(wù)的修改、計算、監(jiān)察等任務(wù)，并實現(xiàn)對項目每一階段目標的預(yù)測。
（3）使項目管理者及時完成項目目的執(zhí)行結(jié)果的反饋和統(tǒng)計分析工作，并在執(zhí)行后進行綜合性的評估，來糾正項目管理中的差異。
三、動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)操作流程
1.前期準備工作。項目設(shè)立初期，由財務(wù)部負責(zé)，相關(guān)部門協(xié)助完成前期財務(wù)信息的收集整理工作，并參與相關(guān)財務(wù)分析資料（主要是可行性研究報告、資金運作計劃等）的編制，為系統(tǒng)的后期運作做準備。
2.成本分解。項目分析資料編制完成后，財務(wù)人員按系統(tǒng)設(shè)定的初始投資總目標，根據(jù)系統(tǒng)流程，將各階段目標成本按單位成本要素細分到相應(yīng)部門，在項目工作會議上告知相關(guān)部門責(zé)任人或及時通報相關(guān)部門，在規(guī)定的時限內(nèi)進行及時的信息溝通和目標調(diào)整。
3.實施成本跟蹤管理。在項目正式實施階段，參照確定的各項子目標值進行項目實施，系統(tǒng)會對每項執(zhí)行情況給出評定，并根據(jù)實際需要將評定結(jié)果反饋給相關(guān)部門，使其能及時了解和調(diào)整任務(wù)計劃。也可以按每個階段來累計項目引發(fā)的相關(guān)成本，與期初的目標成本進行對比分析，核實項目投資及部門資金運作情況。4.實施項目動態(tài)管理。系統(tǒng)可以實現(xiàn)自動保存和隨時輸出已執(zhí)行項目的記錄，將具體執(zhí)行指標作為部門績效評估的一部分，納入部門不定期的考評計劃中，作為參照的量化指標。對項目成本超支部分，能夠及時找出超支原因和相應(yīng)的解決辦法，將實際成本控制在目標范圍內(nèi)。
結(jié)束語：
本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)中財務(wù)管理動態(tài)管理進行分析，總結(jié)房地產(chǎn)項目中的管理方式和考評制度，并且要細致做好的考評工作，要針對項目完成后實際的資金發(fā)生來對項目的整體投資情況進行考核與評定，近而對項目中的超支現(xiàn)象進行總結(jié)，提高資金在項目投資中的使用效率。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資項目；經(jīng)濟評價
本文對目前的房地產(chǎn)投資項目在經(jīng)濟評價中出現(xiàn)的過于主觀、缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產(chǎn)項目中的不確定因素及經(jīng)費不足等一些問題進行分析，并提出相應(yīng)的解決措施和建議作為參考。
一、我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中的問題
(一)經(jīng)濟評價具有主觀性在開發(fā)項目中，開發(fā)商將之前失敗的項目歸咎于不可控外界因素，在經(jīng)濟評價中，帶著主觀上的假設(shè)，忽略人為的負面因素進行可行性方案的實施，有些施工項目沒有做好相應(yīng)的經(jīng)濟評價和周密的分析工作就開展建設(shè)，導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的決策失誤在房地產(chǎn)項目中，浪費了人力、物力、財力及土地資源。
(二)缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟評估經(jīng)濟評價中最重要的是數(shù)據(jù)的準確性，需要專業(yè)的機構(gòu)進行評估工作，要求使用科學(xué)的評估方法，可信度較高且客觀的評估觀點，同時評估人員必須是專業(yè)人士，例如經(jīng)過一段時間市場調(diào)研的經(jīng)濟專家、有過投資預(yù)算的工程師或財務(wù)人員，實行過市場推廣的營銷專家。但是在當今的房地產(chǎn)經(jīng)濟評價中卻不是以上那些人在主持開展，評價人員不具備高度的責(zé)任心，在專業(yè)技能上顯得不夠?qū)I(yè)，缺乏學(xué)習(xí)經(jīng)驗的能力。甚至以沒有經(jīng)過市場分析、財務(wù)分析、資本運作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項目，對項目資金的運作造成一定風(fēng)險[1]。
(三)缺乏市場分析房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進行評價，要通過大量的實際調(diào)研分析數(shù)據(jù)，有些開發(fā)商只是將經(jīng)濟評價理解為財務(wù)數(shù)據(jù)，忽略了要以市場為前提進行調(diào)研的重要，要在項目實施前對市場的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場環(huán)境的問題進行分析。
(四)忽視分析房地產(chǎn)項目中的不確定因素大多房地產(chǎn)項目的開發(fā)商都將眼光瞄準投資回報率和盈利能力，在其進行細致的分析，而在項目中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中導(dǎo)致項目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風(fēng)險。
(五)經(jīng)費不足我國房地產(chǎn)過于依靠經(jīng)驗主義，在決策中植入大量的主觀意識，對經(jīng)濟評價的認識不夠充分，在實際項目的開展中時常由于經(jīng)費不足而不得不縮減財力，在一定層度上抑制了評價方案的科學(xué)性與高效性。
二、對策與建議
(一)改變觀念，增強對經(jīng)濟評價的重視經(jīng)濟評價在房地產(chǎn)項目的開發(fā)與實行中是一項十分重要的決策報告。要在意識形態(tài)上充分的承認經(jīng)濟評價的重要，如果想在評估報告中獲得公正、科學(xué)、客觀的數(shù)據(jù)支持項目的進行就必須加強對經(jīng)濟評價的重視，無論是業(yè)內(nèi)人士還是管理人員都要制定切實可行的方案，落實經(jīng)濟評價的工作進程。同時，還要投入一定的資金保證經(jīng)濟評價的正常運行[2]。
(二)完善評價體系使評價體系走向規(guī)范化，對經(jīng)濟評價指標作出規(guī)范，合理利用財務(wù)手段分析評價指標，在財務(wù)的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項目中進行明確清晰，對財務(wù)風(fēng)險和項目的可行性進行完善其評價體系，使用綜合的評價方法將運營角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對成本有效評估，通過合理控制成本，使區(qū)域效應(yīng)最大化，以經(jīng)濟角度衡量項目對區(qū)域的貢獻，使得到完善的評價體系使經(jīng)濟評價更具有合理有效性。
(三)規(guī)范經(jīng)濟評價市場國家對建設(shè)部門要加強管理與引導(dǎo)，通過可行性的研究工作實現(xiàn)經(jīng)濟評價專業(yè)市場的培育，優(yōu)化市場環(huán)境，還可以號召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經(jīng)濟學(xué)專家，營銷學(xué)專家以及高校中大量的工程師，這些專業(yè)人才都可以為經(jīng)濟評價工作作出相關(guān)指導(dǎo)，國家可以充分挖掘這種合作模式，使經(jīng)濟評價得到應(yīng)有的客觀準確性[3]。(四)提高從業(yè)人員素質(zhì)適應(yīng)時代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時俱進，在不斷的學(xué)習(xí)與進步中對經(jīng)濟評價作出一份貢獻，通過提高自身的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)使經(jīng)濟評價的結(jié)果更加準確、更加高效，從業(yè)人員要時刻擁有使命感，要時刻重視責(zé)任感適應(yīng)變化迅速的形勢。
(五)市場調(diào)查的作用經(jīng)濟評價是重要的投資依據(jù)，所以這就對經(jīng)濟評價有了更高的要求，必須進行科學(xué)的分析、在系統(tǒng)的論證過后才能作出項目的決策依據(jù)，在科學(xué)分析之前要經(jīng)過實踐，要進行大量的調(diào)查通過走訪的形式，通過實踐獲得可靠的第一手數(shù)據(jù)，利用準確的信息進行周密的分析，再加之對分析后的真實數(shù)據(jù)進行處理才可以實現(xiàn)經(jīng)濟評價具有較高的準確性，才能從根源上對投資項目的擬建有實現(xiàn)力指導(dǎo)，控制財務(wù)風(fēng)險。
(六)加大再評估力度要將經(jīng)濟評價與經(jīng)濟評估相結(jié)合，通過專家對經(jīng)濟評價實行驗證，將專業(yè)的技術(shù)與經(jīng)驗豐富的評估意見共同權(quán)衡，要對專家的評論總結(jié)不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強決策的科學(xué)性。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價工作，對提高其經(jīng)濟效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù)，也是政府部門對房地產(chǎn)進行審批的依據(jù)，同時對金融機構(gòu)的貸款審批工作也起到支持作用，在國家的建設(shè)中有著舉足輕重的地位。
參考文獻：
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（一）房地產(chǎn)業(yè)重要性
房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是關(guān)乎國計民生的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對上下游多個行業(yè)及全產(chǎn)業(yè)鏈具有輻射和拉動作用，對GDP的貢獻達到20%-30%。
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)在：（1）房地產(chǎn)是國民生活的必需品及城市化進程的需要；（2）在固定資產(chǎn)投資中也具有最重要的地位；
（二）我國房地產(chǎn)業(yè)基本特征
（1）壟斷性。
我國房地產(chǎn)市場存在兩大壟斷。一是地方政府對土地的壟斷。二是開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的壟斷。具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)壟斷主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（2）整體市場供不應(yīng)求。
（3）房地產(chǎn)業(yè)已基本形成了一條多個行業(yè)相互依存的產(chǎn)業(yè)鏈。
商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的動機
（一）政策態(tài)度
國家當前對于房地產(chǎn)業(yè)持有區(qū)別的限制態(tài)度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房價上漲不引起民怨；既希望房地產(chǎn)繼續(xù)為GDP做貢獻，又不希望經(jīng)濟社會被房地產(chǎn)綁架。無論是窗口指導(dǎo)、隔空喊話，還是出臺“國五條”、“國八條”、“國十條”等限制政策，無不體現(xiàn)國家政策對于房地產(chǎn)業(yè)運行的批判發(fā)展的態(tài)度。
（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)產(chǎn)品
常見商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要包括貸款、票據(jù)、表外融資等。
商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款主要指房地產(chǎn)項目開發(fā)貸。按照監(jiān)管部門要求，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放除開發(fā)貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發(fā)貸款必須實行名單制管理，并區(qū)別于土儲貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔(dān)保方式均有嚴格限定，不得展期續(xù)作；開發(fā)貸審查要點包括：申報要件審查、經(jīng)營情況審查、授信方案審查、財務(wù)和非財務(wù)分析、擔(dān)保審查等。
票據(jù)主要指銀行承兌匯票，該產(chǎn)品實際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規(guī)?？s減，不能滿足企業(yè)需要，故實際采用較少。各房企通常運用貨幣貸款。
表外融資是銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)領(lǐng)域，出于規(guī)避監(jiān)管、騰挪信貸規(guī)模等目的，金融機構(gòu)不斷嘗試各種方式將表內(nèi)資產(chǎn)出表，開展各種通道業(yè)務(wù)。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監(jiān)管部門對表外融資采取審慎、“實質(zhì)大于形式”的監(jiān)管態(tài)度。
（三）商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)動機
商業(yè)銀行自始不愿放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是因為對商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)信貸項目具有快速提升資產(chǎn)規(guī)模、利潤水平高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、易于實現(xiàn)多產(chǎn)品交叉銷售、提前鎖定長期收益、擔(dān)保方式有力等特點，是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也是商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的最主要動機。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新及監(jiān)管規(guī)避
金融機構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的動機之一就是規(guī)避監(jiān)管。
監(jiān)管部門對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管手段主要包括窗口指導(dǎo)、業(yè)務(wù)限制、規(guī)?？刂啤⒋尜J比調(diào)節(jié)等，其中較為主要的包括禁止發(fā)放開發(fā)貸款、限制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模等。但由于監(jiān)管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對既有的單一產(chǎn)品或融資方式進行限制，這就給商業(yè)銀行不斷出臺創(chuàng)新手段，繞開監(jiān)管提供了空間。
當前最主流的監(jiān)管規(guī)避手段為將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“出表”，不體現(xiàn)在信貸資產(chǎn)中，而以自營投資、同業(yè)業(yè)務(wù)的面目出現(xiàn)，以達到規(guī)避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產(chǎn)項目提供融資。雖然8號文、127號文等政策不斷出臺，但金融機構(gòu)們?nèi)栽诓粩噙M行金融創(chuàng)新，以期更完美的規(guī)避監(jiān)管。
商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資風(fēng)險審查要點
（一）政策與合規(guī)風(fēng)險
商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的政策風(fēng)險主要體現(xiàn)在國家和行業(yè)政策變化對業(yè)務(wù)運作的影響，比如限貸政策對開發(fā)貸的影響、限購政策對住房按揭業(yè)務(wù)的影響等。
合規(guī)風(fēng)險主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)操作是否符合各項監(jiān)管要求，比如項目自有資金比例要求等規(guī)定，在進行業(yè)務(wù)風(fēng)險審查時，需要嚴格予以執(zhí)行。
（二）信用風(fēng)險
信用風(fēng)險是商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險審查的重點內(nèi)容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風(fēng)險，重點對以下幾個方面予以關(guān)注：（1）企業(yè)背景、股權(quán)結(jié)構(gòu)與治理機制。（2）企業(yè)外部評價。（3）企業(yè)經(jīng)營情況。（4）企業(yè)財務(wù)情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔(dān)保方式審查。
（三）完工風(fēng)險
開發(fā)商由于資金鏈、外部監(jiān)管、物理環(huán)境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時完工的風(fēng)險，這將影響到項目銷售，進而影響現(xiàn)金流回收造成還款來源不足，導(dǎo)致逾期。
（四）關(guān)聯(lián)風(fēng)險
當前多數(shù)房地產(chǎn)項目均以項目公司來運作，一來可以輕易實現(xiàn)自有資金比例要求，二來項目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項目結(jié)束后主體解散，后患較小。這樣一來就造成多數(shù)開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，資金最終流向的監(jiān)管難度較大。
（五）擔(dān)保風(fēng)險
抵押物受工程進度和市場行情變化的影響，容易出現(xiàn)不足值的現(xiàn)象；而保證人通常為股東或殼公司，實際擔(dān)保能力與項目運作情況息息相關(guān)，保證擔(dān)保的有效性不足。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；對策
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險解讀
1.財務(wù)風(fēng)險的概念。財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)的財務(wù)活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營與管理帶來困難和損失。財務(wù)風(fēng)險是不可避免的，是市場經(jīng)濟社會化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強內(nèi)部控制、財務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的良性化運作，提高抵御風(fēng)險的能力，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的種類。(1)房產(chǎn)項目投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產(chǎn)企業(yè)活動的主旋律。由于房地產(chǎn)項目牽涉的范圍非常廣，項目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險。(2)房產(chǎn)項目籌資風(fēng)險。項目籌資風(fēng)險是指房地產(chǎn)項目為了取得財務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。(3)項目資金回籠風(fēng)險。資金回籠風(fēng)險主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目在回籠資金的時候，可能會受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業(yè)的財務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本特征。(1)不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險，該風(fēng)險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本特性。(2)分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當?shù)氐慕?jīng)濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應(yīng)并進行調(diào)整卻相當緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險之所在。雖然財務(wù)風(fēng)險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險。(3)預(yù)測決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進行的，財務(wù)管理者可以通過財務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行估計，在事前對損失進行預(yù)測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險降至最低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題
1.大量舉債，資本結(jié)構(gòu)不當。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應(yīng)收賬款，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負債率就越高，財務(wù)杠桿效應(yīng)也會越大，隨之而來的財務(wù)風(fēng)險也就越大。據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》2010年11月19日公布，上市房企三季報及多家機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前國內(nèi)上市房企資產(chǎn)負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業(yè)最艱難的2008年。個別房地產(chǎn)公司的負債率則高達100％以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業(yè)的資產(chǎn)負債率達到71.3％，比2009年末提高5.09個百分點，達到我們研究-時間范圍內(nèi)的最高水平?！弊钚碌臄?shù)據(jù)銀監(jiān)會完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負債率超過70％。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，公認的資產(chǎn)負債率安全范圍為60％-70％以內(nèi)。可見，當前房地產(chǎn)行業(yè)雖然經(jīng)“國十條”、新“國五條”及地方各級調(diào)控政策后，仍然居高不下的房價后面，隱藏著巨大的償債風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。
2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務(wù)管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負擔(dān)和房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。
3.忽略了投資前的準備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務(wù)分析。在進行房地產(chǎn)項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展狀況沒有進行較準確的預(yù)測，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風(fēng)險。
三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的思路
1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實施信托計劃、進行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。
2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，降低財務(wù)風(fēng)險。
3.加強資金管理，提高資金的利用率。一是企業(yè)應(yīng)編制《項目進度資金需求計劃表》，根據(jù)項目進展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業(yè)以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉(zhuǎn)可以提高企業(yè)在金融機構(gòu)的信譽度，又為以后的增加授信額度打下了基礎(chǔ)，還可以節(jié)省借款利息支出。二是要提高項目的銷售進度，加快資金的回籠，采取優(yōu)惠政策鼓勵一次性付款。對于可辦理按揭貸款的項目，在工程的進度達到辦理按揭的條件時，及時予以辦理。三是嚴格按照工程的進度付款，對于施工單位的工程進度要加強督促并及時進行獎罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現(xiàn)款的方式也可以在一定程度上節(jié)省利息支出。
4.加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。另外，投資項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。
5.加強企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機遇時，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果，投資項目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險，從而降低財務(wù)風(fēng)險。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實現(xiàn)信息資源的共享從而增強自身防范財務(wù)風(fēng)險的能力。
四、小 結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平。財務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理中的一些問題，就如何進行風(fēng)險決策分析還有待進一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險管理在財務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。
參考文獻：
[1]李曉梅：淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理，財會研究，2007，(1)
