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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇關(guān)于買房的法律知識，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法規(guī);政治體制;保障利益
中圖分類號:DF461 文獻標(biāo)識碼:B 文章編號:1009-9166(2010)020(C)-0256-01
中國房地產(chǎn)行業(yè)近年來以一種近乎狂熱的速度在發(fā)展著,然而在諸如房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)投機行為逐漸增多等眾多問題中,“小產(chǎn)權(quán)房”問題也受到人們的普遍關(guān)注。
按照不同角度的解釋,“小產(chǎn)權(quán)房”有多種定義,按房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分,縣級及以上人民政府主管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村(居)委會頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。具體來說“小產(chǎn)權(quán)房”就是指在農(nóng)民集體所有的土地上,由開發(fā)商和村委會合作或村委會自行組織開發(fā)建設(shè)的房屋,在未交納土地出讓金和各種稅費的情況下自行銷售,并向購房者發(fā)放由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制作的“房產(chǎn)證”。
一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀
歸結(jié)來說來說小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀如下:
(一)規(guī)模龐大,涉及面廣。據(jù)統(tǒng)計,目前我國住宅總量在186億平方米左右,其中高達66億平方米面積的住房屬于小產(chǎn)權(quán)房,占比超過1/3。全國各大城市的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人,在深圳小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占市場總量的49%。北京、上海的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占市場總量皆為22%左右,西安小產(chǎn)權(quán)房已占市場總量的25%―30%,鄭州、廣州等城市的小產(chǎn)權(quán)房屋數(shù)量也都在20%以上。
(二)價格低,客觀需求量大。小產(chǎn)權(quán)房難以控制的最根本原因是其價格與現(xiàn)今高房價相比要低很多。除去土地出讓金和開發(fā)商過于瘋狂的利潤攫取部分,小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)成本變得非常低,所以其價格一般僅占同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。
(三)法律依據(jù)不足。小產(chǎn)權(quán)房問題的泛濫來了許多隱性問題,一方面買房人的利益很難得到保障。小產(chǎn)權(quán)房的買賣,因違反法律強制性規(guī)定,雙方所簽合同為無效合同,無法在房屋管理部門進行權(quán)利登記,買房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當(dāng)事人主張購買行為無效或者國家按照法律規(guī)定進行整頓時,買房人的利益很難得到保障。另一方面建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從表面看,農(nóng)民是獲得了很高的收益,但其實,農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障。
二、解決途徑的幾點分析
(一)明確小產(chǎn)權(quán)房的不合法性,進一步完善相關(guān)法律、法規(guī)。我國目前有關(guān)土地管理的法律法規(guī)還不健全、不完善,有些甚至是相互沖突矛盾的。面對強烈的社會爭議和小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的行為,應(yīng)明確小產(chǎn)權(quán)房處置的時段,對現(xiàn)已經(jīng)完工出售的小產(chǎn)權(quán)房列為處置的范圍,對未建或正建的小產(chǎn)權(quán)房立即叫停;公告社會,對以后再建的小產(chǎn)權(quán)房一律拆除,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
(二)處理現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房,加強保障性住房建設(shè)。全國各地已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房不在少數(shù),強行拆除不利于社會穩(wěn)定及社會資源的節(jié)約,應(yīng)當(dāng)采取懲罰和改造的方法。對于已銷經(jīng)售的小產(chǎn)權(quán)房,購房者應(yīng)當(dāng)補交土地出讓金,以取得合法產(chǎn)權(quán)證書。對未銷售的房屋,可將其轉(zhuǎn)為保障性住房。國家正在實行加大建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房的政策,但是建設(shè)進度卻緩慢,所以建議將尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換為保障性住房,將其從不合法的位置提升到社會公益性位置,在一定程度上可以緩解我國保障性住房不足的情況。
(三)政府應(yīng)當(dāng)積極探索新的住房生產(chǎn)和分配制度,控制商品房價格,減少城市居民購買小商品房的需求。一方面,在暴利的推動下,中國房地產(chǎn)行業(yè)異常繁榮。另一方面,地方政府和開發(fā)商借法律法規(guī)的漏洞,刻意推高地價、房價,造成了新的社會矛盾。而且,在開發(fā)商模式的設(shè)計中,地方政府還承擔(dān)特殊的責(zé)任――通過提供大量的廉租房、兩限房、經(jīng)濟適用房(俗稱“三類房”)來解決中低收入人群的住房改善問題。
(四)提高征地補償,保障農(nóng)民集體利益。對于沒有經(jīng)濟實力的、處于社會最低階層的農(nóng)民而言,土地是他們生存的根本。國家低價征收農(nóng)民的土地,農(nóng)民再輾轉(zhuǎn)反側(cè)移居他鄉(xiāng),對農(nóng)民而言這怎么算都是一筆不合算的交易。想要更好地阻止農(nóng)民賣地給開發(fā)商,政府應(yīng)當(dāng)完善征地補償制度,將生態(tài)補償納入補償范圍,提高征地補償費,合理的征地補償費再加上法律的約束才能與開發(fā)商給出的利益相抗衡。
(五)加大監(jiān)控力度,嚴懲違法三方。與合法產(chǎn)權(quán)的房屋一樣,小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)也聯(lián)系著農(nóng)民、房地產(chǎn)開發(fā)商、基層政府三方的利益。不過這其中應(yīng)當(dāng)負首要責(zé)任是房地產(chǎn)開發(fā)商,這些房產(chǎn)開發(fā)商為躲避交納土地出讓金而將目光瞄向了農(nóng)村集體土地,以低廉的成本建設(shè)房屋,然后以的商品房的形式賣出。對這部分知法犯法的開發(fā)商,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其造成的危害程度,采取罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照或是降低資質(zhì)等懲罰措施。農(nóng)民在這個過程中雖然是弱勢群體,對這部分農(nóng)民應(yīng)當(dāng)給予一定的罰款和法律知識教育。過錯的第三方是基層政府,在合法土地出過程中基層政府得不到出讓金,其財政不寬裕,缺乏抵制開發(fā)商誘惑的能力,這也是小產(chǎn)權(quán)房得以建設(shè)的根本原因。
作者單位:四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院
作者簡介:黃敏(1988― ),女,漢族,四川內(nèi)江人,本科生,四川大學(xué)金融工程學(xué)生。
參考文獻:
新課程改革要求教師在教學(xué)中能夠讓學(xué)生學(xué)會自主學(xué)習(xí)，合作學(xué)習(xí)，探究學(xué)習(xí)。思想品德課的社會實踐課要求進一步提高，通過教學(xué)活動的安排能夠讓學(xué)生適應(yīng)從傳統(tǒng)的閉卷考試形式向開卷考試形式的轉(zhuǎn)變。
以往開展的活動課形式主義嚴重，隨便拿個問題就讓學(xué)生討論，只為滿足形式而沒有真正從學(xué)生本身出發(fā)。這種傳統(tǒng)的學(xué)習(xí)活動使學(xué)生的思維限制在教師給出的討論范圍中，這種學(xué)習(xí)方式對于培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新能力和探究能力是不利的。
二、活動的設(shè)計
初中思想品德課的教學(xué)活動設(shè)計不能停留在活動的表面，要從教學(xué)的實際出發(fā)設(shè)計必要的活動，教師在設(shè)計活動時著眼點應(yīng)放在如何使學(xué)生得到自主發(fā)展上，充分體現(xiàn)學(xué)生學(xué)習(xí)新課程的主動性、獨立性、獨特性、體驗性和合作性。教師應(yīng)努力提高組織活動的藝術(shù)和技巧，充分把握學(xué)生的特點和思想品德課的相關(guān)原理，在教學(xué)實踐中敢于探索，不斷創(chuàng)新，使活動課向著更科學(xué)、完善、實用、易教、樂學(xué)的方向發(fā)展。
筆者為了準(zhǔn)備南京市思想品德八年級的會課可謂是絞盡腦汁。但是再縝密的構(gòu)思也敵不過實踐的檢驗。現(xiàn)筆者談?wù)勥@次會課的一些經(jīng)歷與感受。
筆者這次教學(xué)的是人教版思想品德八年級下冊第七課第一框《財產(chǎn)屬于誰》。本課題的知識目標(biāo)是：公民的合法財產(chǎn)、財產(chǎn)所有權(quán)的含義；法律保護公民合法財產(chǎn)及其所有權(quán)的重要意義、方式；財產(chǎn)所有權(quán)的歸屬發(fā)生爭議或所有權(quán)受到侵害，要及時尋求法律救助。能力目標(biāo)是：鑒別合法財產(chǎn)與非法財產(chǎn)的能力，依法維護自己合法財產(chǎn)及其所有權(quán)的能力。情感態(tài)度價值觀目標(biāo)是：珍惜國家、集體、他人、自己的財產(chǎn)，敢于、善于同侵犯財產(chǎn)的行為作斗爭。本課時的教學(xué)重點、難點都是公民合法財產(chǎn)的所有權(quán)受法律保護。
這一課是相對比較枯燥的法律課，而且對于財產(chǎn)學(xué)生現(xiàn)在還沒有太深刻的感受，所以為了解決教學(xué)的難點重點而又不會讓學(xué)生感覺過于枯燥，筆者決定不采取常規(guī)的教學(xué)模式和方法，選擇了一條能讓學(xué)生感興趣的線從頭走到尾。
筆者在拿到課題之后一直在思考，一直在不斷地自己構(gòu)思的一個又一個思路。總是覺得按照常規(guī)模式上課還說得過去，但是這畢竟是比賽，不能沒有一點突破和創(chuàng)新。在反復(fù)斟酌了之后，筆者還是決定冒險一點選擇一個新的思路。本節(jié)課分為三個版塊：第一個版塊要讓學(xué)生知道財產(chǎn)的歸屬，只有合法的財產(chǎn)才屬于公民個人所有以及財產(chǎn)所有權(quán)的含義。第二個版塊要讓學(xué)生明白法律保護合法財產(chǎn)的所有權(quán)。第三個版塊要讓學(xué)生知道當(dāng)財產(chǎn)所有權(quán)受到侵害時的具體做法。這三個版塊按照常規(guī)模式就是用案例將這些版塊一個個講解下去。筆者的思路是用一個游戲來當(dāng)一條完整的線把第二、第三兩個版塊串起來，然后最后點題財產(chǎn)屬于誰。
有一個財經(jīng)類的電腦游戲叫大富翁，它是幾個人通過擲色子在一張地圖上往前走，在途中會遇到一系列問題要解決，比如買房、買地或炒股等。這個游戲很受學(xué)生歡迎。筆者在這節(jié)課中設(shè)計了一個新版的大富翁游戲來貫穿整節(jié)課，先把學(xué)生分成六小組，每組六人。每組就是一個整體，也就是當(dāng)作游戲中的一個人，當(dāng)遇到問題時他們可以發(fā)揮群體的力量團結(jié)合作。筆者還設(shè)計了一個地圖，地圖上的每一步，也就是每一個小格子筆者都設(shè)計了一個情境，當(dāng)某個小組擲色子后走進去就要遇到關(guān)于侵害他人或國家財產(chǎn)權(quán)的情境。比如小運在放學(xué)路上撿到了一個裝有820元人民幣的錢包，并將之據(jù)為己有。這時，學(xué)生要想判斷小運的行為是否侵害了他人的財產(chǎn)所有權(quán)，首先就要運用第二版塊中的法律知識來判斷。他們要想解決這個問題接著就要運用第三版塊中當(dāng)財產(chǎn)所有權(quán)受到侵害時的具體做法。在解決這些問題時每個小組又展開了深入的討論。那么在每個小組擲色子玩游戲的過程中他們也就通過解決一個個情境而掌握了第二、第三兩個版塊的知識。最后再回過頭看第一版塊中的財產(chǎn)所有權(quán)就不難理解了。在上課的過程中，每一組的學(xué)生都很樂意去通過這種方式解決問題。以這樣的一個游戲為線索，學(xué)生都很好奇也很有興趣地積極投入到整堂課中。
購房者選擇物業(yè)項目，應(yīng)該充分考慮物業(yè)項目所處的地理位置、戶型、周邊環(huán)境、開發(fā)商的資信情況，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。
購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意查驗開發(fā)商的五證。交付定金，簽訂認定書。選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同。再交付購房款，辦理銷售或預(yù)售備案登記。
在商品房的買賣中確實涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風(fēng)險，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請專業(yè)的房地產(chǎn)律師，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風(fēng)險。
一、關(guān)于五證
有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。
1、復(fù)印件要注意看原件。
2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。
3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。
二、關(guān)于公攤面積
建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。
1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。
2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。
3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。
三、關(guān)于房產(chǎn)證
建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。
1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。
2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。
四、關(guān)于書面通知
合同中約定通知義務(wù)后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。
1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。
五、關(guān)于所售房屋的坐落位置
陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。
對策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認。
六、關(guān)于所售房屋的抵押
有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。
1、在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。
2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。
七、關(guān)于物業(yè)管理公約
《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。
1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。
2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。
3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。
八、關(guān)于各方責(zé)任范圍
如果因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。
1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。
【關(guān)鍵詞】法治媒體 新媒體 互聯(lián)網(wǎng)思維 內(nèi)容 服務(wù)
隨著科學(xué)技術(shù)的進步，新媒體發(fā)展迅猛，傳播主體大眾化、傳播內(nèi)容多元化、傳播速度快范圍廣，使得新媒體正在逐步取代傳統(tǒng)媒體成為使用率最高的媒體形態(tài)。相比之下，紙質(zhì)報紙、紙質(zhì)雜志、電視、廣播電臺等傳統(tǒng)媒體的用戶使用比例下跌明顯。如何加快傳統(tǒng)媒體與新興媒體的融合發(fā)展，新媒體格局下傳統(tǒng)法治媒體如何破題，成為擺在遼寧法制報人面前十分緊迫的新課題。
一、新媒體給法治媒體帶來的挑戰(zhàn)和機遇
1.新媒體分流大批受眾。有資料顯示，中國是目前世界上使用社交媒體比例最高的國家，平均每人每天有5.8小時的時間上網(wǎng)。以前受眾是從電視、報紙、雜志和廣播獲得信息，而今天大眾信息的來源則大多是通過微博、微信、QQ、論壇等新媒體。這種分流，使得傳統(tǒng)媒體的用戶大量流失，影響力也日漸式微。
2.法治媒體迎來最好時代。盡管傳統(tǒng)媒體受新媒體沖擊明顯，但對于法治媒體來說，這卻是一個最好的時代。我國的法治媒體是在后國家重建法制的形勢下應(yīng)運而生。30多年來，在宣傳和普及法律、提高全社會法律意識等方面起到了重要的作用。而以黨的十八屆三中全會為起點，以四中全會為標(biāo)志，中國進入重法時代。法治媒體作為傳播法律知識、提升法律素質(zhì)、培育法治文化、弘揚法治精神的主要載體和重要陣地，完全可以借助新媒體快捷靈活、形式多樣、傳播廣泛等特點，獲得新一輪發(fā)展良機。
二、有效推進傳統(tǒng)法治媒體與新媒體融合發(fā)展
1.利用好法治媒體無以倫比的公信力。媒體公信力是指新聞媒體本身所具有的一種被社會公眾所信賴的內(nèi)在力量。據(jù)“2015中國信用小康指數(shù)”之“媒體公信力調(diào)查”結(jié)果顯示，在不同類型媒體公信力排名中，電視以54.6%的得票率依然高居榜首，緊隨其后的是報紙、網(wǎng)絡(luò)和廣播，微信與微博分列第五、第六位?？梢妭鹘y(tǒng)媒體在公信力方面仍強于新媒體。而法治媒體相比其他媒體，更擁有無以倫比的公信力。此外，法治媒體具有強大的政治資源，因為每個法治媒體機構(gòu)，都是由司法機構(gòu)、司法機關(guān)作為后盾，這也成為發(fā)展的最重要資源優(yōu)勢。在推動媒體融合的過程中，法治媒體要善于利用這一優(yōu)勢。
2.傳統(tǒng)媒體人要具備互聯(lián)網(wǎng)思維。新媒體時代，講究的是“互聯(lián)網(wǎng)+”，不管“+”的是什么，“互聯(lián)網(wǎng)”都要在前面。有人誤以為這里的“互聯(lián)網(wǎng)”是指技術(shù)手段，實則不然，它指的是互聯(lián)網(wǎng)思維。
就法治媒體而言，在媒體融合的背景下，傳統(tǒng)法治媒體從業(yè)工作者要轉(zhuǎn)化思維，把讀者思維轉(zhuǎn)向用戶思維，內(nèi)容思維轉(zhuǎn)向服務(wù)思維，條塊分割的思維轉(zhuǎn)向融合發(fā)展的思維，提升“互聯(lián)網(wǎng)+法治”能力，其目標(biāo)是實現(xiàn)融媒體時代讀者、用戶對于法治新聞及其衍生產(chǎn)品的閱讀獲得感、體驗滿足感。
3.專注內(nèi)容、強化服務(wù)，打造法治新媒。最近兩年，媒體融合成為業(yè)界討論的熱點，各種觀點和嘗試也有很多，卻鮮見有傳統(tǒng)媒體在這方面取得成功。有些媒體認為媒體融合、報網(wǎng)互動就是把報紙的內(nèi)容搬到網(wǎng)上，這種理解無疑是錯誤的。
其實，報網(wǎng)互動也好，媒體融合也好，指向的都是新工具，而媒體的核心任務(wù)是提供信息。真正的媒體融合，應(yīng)該是遵循互聯(lián)網(wǎng)傳播規(guī)律生產(chǎn)適合網(wǎng)絡(luò)傳播的內(nèi)容，并與用戶進行有效的互動交流與共同生產(chǎn)。不管什么時候，我們一定要相信好內(nèi)容的力量。
除了專注內(nèi)容之外，作為法治新媒體，還應(yīng)強化其服務(wù)功能和屬性，以服務(wù)決定其價值。
三、遼寧法制報正努力打造遼沈地區(qū)最有影響的法治新媒
遼寧法制報新媒體事業(yè)部成立于2015年1月，目前負責(zé)報社的官方微信、微博以及網(wǎng)站的內(nèi)容制作、運營、更新和維護?，F(xiàn)以遼寧法制報官方微信（ID：lnfzbwx）為例，介紹我們在打造法治新媒過程中的一些嘗試。
1.內(nèi)容為王，“法律急救包”閱讀近20萬。遼寧法制報官微“堅持輸出有實用價值的內(nèi)容”，以“法律性”和“服務(wù)性”為主導(dǎo)?，F(xiàn)在微信公眾號內(nèi)容同質(zhì)化嚴重，作為法治類官方微信，如何保持自己的特殊性是個大問題。一定要根據(jù)新媒體的特點，打造實用性強又適宜傳播的內(nèi)容。
2015年7月7日，遼寧法制報官微推送了一條“法律急救包，人手一個”的內(nèi)容，將百姓平時能用得到的一些基礎(chǔ)法律知識和維權(quán)技巧進行歸納整理，然后以類似點擊菜單的形式呈現(xiàn)。對于一條沒有爆點的內(nèi)容，2天多的時間，閱讀數(shù)10W+，最終這收獲近20萬的閱讀和近2000的點贊。當(dāng)時，這條內(nèi)容的成功，給了我們很多啟發(fā)。概括來說，新媒體在內(nèi)容制作上要做到快、準(zhǔn)、狠。
快，包括快速生成，快速，互聯(lián)網(wǎng)思維之下的采編，要求的是分秒必爭。既考驗常態(tài)或應(yīng)急的采編能力，也考驗數(shù)據(jù)的整合能力。準(zhǔn)，講的是基于大數(shù)據(jù)分析下的讀者、用戶的精準(zhǔn)研判分析。如今，在讀者變用戶時代，需要的是黏性，目標(biāo)是爭取鐵桿粉絲。狠，新媒體時代的基本法則是贏家通吃，必須要站到前排去，對于法治媒體而言，更要求定位的精準(zhǔn)與堅定，所謂戰(zhàn)術(shù)是用己之長克敵之短。
2.強化服務(wù)，“公告查詢”、“微信排行榜”吸引特定用戶。除了靠內(nèi)容吸引粉絲，我們也考慮一個問題，就是能不能給我們公眾號的特定粉絲提供他們所需要的工具，這個工具基于粉絲的高頻+剛性需求，從而達到粉絲留存和促活的目的。2016年6月29日，遼寧法制報法院公告查詢系統(tǒng)正式上線，我們將它植入到菜單欄里面，使得各級法院工作人員及當(dāng)事人可以通過遼寧法制報微信公眾平臺即時查詢法院公告。雖然這是一個很小的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，但它精準(zhǔn)地滿足了用戶的強需求，所以注定是一個成功的產(chǎn)品。
此外我們還每周制作遼寧政法微信影響力排行榜。近兩年，遼寧很多的政法機關(guān)都開通了官方微博、微信，通過新媒體信息、通報案情、擊碎謠言、辦理業(yè)務(wù)、與網(wǎng)友互動。通過制作和遼寧政法微信影響力排行榜，樹立起遼寧法制報新媒體在遼寧政法新媒體中的權(quán)威性。同時由此將全省政法系統(tǒng)負責(zé)新媒體的人員聚到一起，也為后續(xù)開展線上線下活動奠定了堅實的基礎(chǔ)。
3.通過解答法律咨詢，與粉絲形成互動，增加粉絲黏性。如果說公告查詢、遼寧政法微信排行榜是為了吸引特定用戶，那么我們依托百名律界精英組成的遼寧法制報維權(quán)律師團，為最廣泛的人群進行普法宣傳、解答他們的法律咨詢，既達到了宣傳法律、普及法律的目的，也為遼寧法制報的新媒體吸引了大批粉絲。
及時準(zhǔn)確解答粉絲的法律咨詢。作為專業(yè)而權(quán)威的法律媒體，遼寧法制報的微信、微博上經(jīng)常能收到很多用戶的法律咨詢。新媒體編輯及時將這些問題反饋給維權(quán)律師團成員，收到解答后再第一時間反饋給用戶。
創(chuàng)新形式，遼法微講堂受到好評。如何把“互聯(lián)網(wǎng)+法律服務(wù)”做得更好，是遼寧法制報新媒體事業(yè)部一直在考慮的問題。2016年6月30日，第一期“遼法微講堂”上線，我們邀請專業(yè)房產(chǎn)律師就買房、收房過程中經(jīng)常遭遇的問題進行分析，并提供實用的維權(quán)技巧。這種通過微信直播進行的法律講座，受到了用戶好評。其實關(guān)于“互聯(lián)網(wǎng)+法治”，還可以衍生出很多的內(nèi)容，如“互聯(lián)網(wǎng)+法律閱讀”、“互聯(lián)網(wǎng)+法學(xué)教育”等等，今后我們將結(jié)合自身能力去進行嘗試。希望在“互聯(lián)網(wǎng)+”的推動下，遼寧法制報的新媒體能走得更遠。
四、法治新媒體發(fā)展過程中面臨的瓶頸和需要解決的問題
1.缺錢又缺人。眾所周知，新媒體是很“燒錢”的，但在目前紙媒行業(yè)受到嚴重沖擊的大背景下，傳統(tǒng)廣告收入銳減，在這種情況下，報社往新媒體部門投入更多的資金是不現(xiàn)實的。另外由于工資不高等原因，目前傳統(tǒng)法治媒體的新媒體部門很難招聘到高水平的人才，只能是從編采隊伍中抽調(diào)人員。但由于傳統(tǒng)編采人員普遍缺乏互聯(lián)網(wǎng)思維，這使得很多法治新媒體缺乏“新”意。
2.困境也不能回避：缺少盈利模式?，F(xiàn)在傳統(tǒng)媒體都在發(fā)展新媒體，核心目的就是為了盈利。但現(xiàn)在業(yè)內(nèi)有一句話，“不辦新媒體肯定死，辦了新媒體就是等死。”到目前為止，中國傳統(tǒng)媒體辦新媒體能盈利的，嚴格意義上來說是微乎其微的。
當(dāng)然也有新媒體通過策劃活動，發(fā)硬廣賺廣告費，但是受限于媒體影響力以及經(jīng)濟環(huán)境，掙大錢還是比較難。可以說，盈利模式是困擾傳統(tǒng)媒體發(fā)展新媒體的突出問題，而法治媒體由于市場化程度低、受眾面相對窄等原因，這一問題尤為突出。
（作者單位：遼寧法制報社）
【關(guān)健詞】房屋登記；法律問題；未成年人；房屋財產(chǎn)；權(quán)利
近年來，筆者在從事房屋權(quán)屬登記管理當(dāng)中，經(jīng)常受理到一部分人購買房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作為房屋所有權(quán)人的現(xiàn)象。概括起來主要有以下幾種情況：一是夫妻感情基礎(chǔ)不牢，怕今后要離婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名；二是擔(dān)心若干年后遺產(chǎn)繼承要交遺產(chǎn)稅，而直接使用子女姓名；三是怕露富而將房產(chǎn)分散；四是為逃避債務(wù)、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，而將自己購買的房產(chǎn)登記為未成年子女的姓名；五、為了培養(yǎng)子女的財富觀念和獨立意識，使用子女姓名為房屋所有權(quán)人。但是不少父母卻只考慮眼前的利益，對今后萬一發(fā)生的如：父母離婚、經(jīng)商、子女上學(xué)或父母、子女有病等情況需將子女名下的房產(chǎn)分割、變賣、典當(dāng)、抵押時等情況的發(fā)生卻沒有仔細考慮，錯誤認為沒有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有權(quán)人，父母有權(quán)隨時更換過來，未成年人沒有所有權(quán)，因為子女沒有承擔(dān)購房款等等缺乏法律知識的行為必將侵害了未成年人的合法權(quán)益。或許就是出于以上原因的考慮，建設(shè)部在這次的《房屋登記辦法》上就新增加了第十四條關(guān)于處分未成年人房屋申請登記的情況。故我們在辦理此類業(yè)務(wù)時，應(yīng)該如何把握尺寸，還是在嘗試中、學(xué)習(xí)中、思考中。
1 首先應(yīng)該肯定的是登記為未成年人名下的房產(chǎn)，其財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)為未成年人。理由如下：
1.1 自然人權(quán)利能力平等性決定未成年人的房屋權(quán)屬主體資格
自然人是因出生而取得民事主體資格的人，從年齡上包括成年人與未成年人，從國籍上包括本國公民、外國公民和無國籍人。《民法通則》第九條規(guī)定，“公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)?！弊匀蝗说臋?quán)利能力是法律賦予自然人享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的資格。只有具備了權(quán)利能力，才能作為主體參加民事活動，承擔(dān)義務(wù)并享受權(quán)利；自然人的權(quán)利能力是一種生存資格，沒有權(quán)利能力就喪失了生存的人格，因此現(xiàn)代社會不允許剝奪任何人的權(quán)利能力，包括未成年人；自然人權(quán)利能力最根本的特征就是平等性，無論是成年人，還是未成年人，人人都享有權(quán)利能力，《民法通則》第十條規(guī)定，“公民的民事權(quán)利能力一律平等?！狈善降鹊刭x予自然人的權(quán)利能力，實際上是賦予所有人以同樣獲得權(quán)利，參與民事活動的機會。由于未成年人與成年人在權(quán)利能力上平等，我們不難解決未成年人能否成為房屋所有權(quán)主體的問題。因此未成年人與成年人一樣可以平等地享有申請權(quán)屬登記、處分房屋所有權(quán)的資格。否定將未成年人登記為房屋所有權(quán)的主體，實際上是剝奪了未成年人的權(quán)利能力，是一種極其錯誤的作法。
1.2 我國房屋產(chǎn)權(quán)管理法律規(guī)定登記人是產(chǎn)權(quán)人
根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)理論及我國實行的房屋登記證制度，只有在房地產(chǎn)管理部門登記并取得房屋權(quán)屬證書的人才是房屋的所在權(quán)人?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度根據(jù)”，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。” 從以上法律規(guī)定中，可以看出，以未成年人名義購房且房屋上的名字是未成年人時，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母辦理登記手續(xù)應(yīng)視為基于監(jiān)護而產(chǎn)生的法定。
1.3 未成年人取得房屋的方式是贈與
雖然說未成年人可以成為房屋所有權(quán)主體，即是說父母可以將購置的房產(chǎn)登記為未成年子女的姓名，但是這一行為實際上內(nèi)含了父母對子女財產(chǎn)贈與的民事法律行為。贈與,是贈與人把自己享有處分權(quán)的財物無償?shù)亟o予受贈人的行為。贈與行為的法律特征主要有三點:1無償性。贈與人將贈與標(biāo)的物交付給受贈人,并不要求受贈人對等支付財物以獲取經(jīng)濟利益。2單務(wù)性。受贈人只享受接受贈與的權(quán)利。贈與人承擔(dān)將標(biāo)的物無償交付給受贈人的義務(wù)。3實踐性。即只有贈與人將標(biāo)的物實際履行交付給受贈人,贈與關(guān)系才能成立。不動產(chǎn)經(jīng)過房屋登記即為已實際交付履行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》中規(guī)定，“贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應(yīng)當(dāng)認定該贈與物為未成年人的個人財產(chǎn)”。據(jù)此，當(dāng)父母將房產(chǎn)登記為未成年子女的姓名時，其意思表示是明確的，該登記行為實際上就是將房屋贈與給自己的子女。
2 明確了未成年人房屋財產(chǎn)權(quán)利，就要求我們切實保護未成年人的房屋財產(chǎn)權(quán)利。
2.1 有人認為，未成年人可以享有房地產(chǎn)權(quán)利，但未成年人的房地產(chǎn)所有權(quán)不能處分。對此觀點筆者認為失之偏頗。按此觀點，表面上是對未成年人房地產(chǎn)利的保護，實質(zhì)上是對未成年人合法權(quán)益的干涉與侵害。房地產(chǎn)的效益在于使用等一定的處分才能產(chǎn)生，禁止處分是對未成年人擁有的房地產(chǎn)效益的損害。眾所周知，房屋所有權(quán)包括：占用、使用、收益和處分四項權(quán)能，禁止處分實際上只承認“占有”，而侵犯了“使用”、“收益”和“處分”的權(quán)能，是對未成年人房地產(chǎn)權(quán)利的侵犯。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，隨著教育、醫(yī)療、人才等方面制度的不斷變革，未成年人的房地產(chǎn)需要處分的情況也越來越多。例如，隨父母調(diào)動而離開本地、出現(xiàn)重大病狀、上學(xué)升造、因侵權(quán)損害而進行的賠償?shù)?，這些情況的出現(xiàn)，理所當(dāng)然地要對未成年人的房地產(chǎn)進行處分。對未成年人的房地產(chǎn)進行處分，不僅來源于生活的需要，更有法律上的支撐?！睹穹ㄍ▌t》第133條第2款規(guī)定：“有財產(chǎn)的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產(chǎn)中支付賠償費用。不足部分，由監(jiān)護人適當(dāng)賠償，但單位擔(dān)任監(jiān)護人的除外?！睆囊陨蠗l款可以看出，在因未成年人侵權(quán)賠償時，應(yīng)當(dāng)處分其包括房地產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)；在為了未成年人的利益時，可以處分其包括房地產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)。在需要處分房地產(chǎn)財產(chǎn)時而不許處分，是對未成年人合法權(quán)益的侵犯。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，未成年人的房地產(chǎn)權(quán)屬依法登記取得財產(chǎn)所有權(quán)，在一定條件下其監(jiān)護人可以處分未成年人的房地產(chǎn)財產(chǎn)?！墩憬型恋胤秶鷥?nèi)房屋登記實施細則》第八條因處分被監(jiān)護人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。
2.2 重點我們?nèi)绾蝸砝斫狻袄妗眱蓚€字，根據(jù)《民法通則》第十八條的規(guī)定，“監(jiān)護人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護職責(zé)，保護被監(jiān)護人的人身財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)?！睂τ凇盀楸槐O(jiān)護人的利益”的表現(xiàn)方式法律及其他解釋并未明確規(guī)定，但通?？梢岳斫鉃椋褐粸楸槐O(jiān)護人設(shè)定權(quán)利沒有設(shè)定義務(wù)的，肯定屬于“為被監(jiān)護人的利益”的情形；只為被監(jiān)護人設(shè)定義務(wù)而沒有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的，肯定不屬于“為被監(jiān)護人的利益”的情形。最常見的有以下五種情形未成年人的房地產(chǎn)財產(chǎn)可以處分：（1）未成年人因侵權(quán)而造成的損害賠償；（2）為改善居住環(huán)境，以舊換新、以小換大、以遠換近、以區(qū)位較差換區(qū)位較好等；（3）就醫(yī)；（4）上學(xué)深造；（5）隨父母調(diào)離而遷出本地。處置前，監(jiān)護人必須提供與此相關(guān)的真實證明資料。
草簽購房合同注意事項如下：所謂草簽，只是售房人員讓你們盡快簽字的一個借口，合同只要經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字，就成立并產(chǎn)生法律效力。不過你們簽訂的這份合同，違約金約定過高，且對你們明顯不公平，如果真產(chǎn)生糾紛，你們可申請法院撤銷該合同。需要注意的是，撤銷合同的期限是1年，自你們簽訂該合同起，因此，如果感覺會有糾紛，建議及時訴諸法律
正式合同未出來之前，草簽合同具有同樣的法律效力的
草簽合同只是相對于網(wǎng)簽合同(上房管局系統(tǒng)，有合同編號)的一種說法。
從合同效力角度，草簽合同與網(wǎng)簽合同都有同樣的合同效力，但不能對抗第三人。
《擔(dān)保法》第43條中的對抗第三人是指當(dāng)兩個債權(quán)債務(wù)關(guān)系標(biāo)的物相同，雙方發(fā)生爭議，都主張享有對該標(biāo)的物的權(quán)利時，有登記的一方就可受法律的保護，優(yōu)先享有權(quán)利。
草簽網(wǎng)簽合同一樣嗎?問：20xx年8月底交房。開發(fā)商告訴我現(xiàn)在只能草簽合同，請問有法律效應(yīng)嗎。網(wǎng)簽跟草簽有什么區(qū)別呢?
回復(fù)：1、開發(fā)商告訴您現(xiàn)在只能草簽合同，可能是因為開發(fā)商的商品房預(yù)售許可證未辦下來，或者是其他原因。
2、網(wǎng)簽是指您與開發(fā)商簽訂的合同是先從網(wǎng)上載下來的版本，雙方簽完后，還得到建委進行備案。
3、草簽表示您們雙方有房屋交易的意向，網(wǎng)簽就是正式簽訂的合同了
問：以前是可以網(wǎng)簽的,因為是一些原因,市房管暫停了網(wǎng)簽. 別的業(yè)主都是網(wǎng)簽,同時我已經(jīng)把全部房款交給了開發(fā)商, 我想知道這種情況的草簽,我的應(yīng)享受的利益是否跟網(wǎng)簽一樣.
回復(fù)1、國家規(guī)定預(yù)售商品房買賣必須要網(wǎng)簽，草簽的只表示你們有房屋交易的意愿，并沒有履行合同必需的要件，所以您的利益很難保證;
2、現(xiàn)在房子暫停了網(wǎng)簽，并且停工了，中間必定有問題，建議您考慮將全部房款要回來。
問：我也想要.但是我該從哪幾個方面跟開發(fā)商協(xié)商,將房款要回呢? 我想開發(fā)商不會輕易把錢給我的.并且我也確實想買房子,將來會發(fā)生什么,我不清楚.但是他確實是五證齊全的.停止網(wǎng)簽的原因是土地問題.
回復(fù)：1、既然土地有問題，這種房子您都敢要?
2、可以開發(fā)商目前的狀態(tài)為理由將房款要回來;
3、看你們草簽的那份合同，是否有在什么情況下，可以返回房款的約定? 注：網(wǎng)簽是正規(guī)的受房管局監(jiān)督的，經(jīng)過網(wǎng)簽、就不可以一房二賣了，并且也能確定此房是可以依法銷售的房子，如果開發(fā)商不同意網(wǎng)簽，說明其中有一些問題。
房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么? 購房者在簽了認購書交了定金以后，就要簽訂正式的房屋買賣合同了，房屋買賣合同怎么簽，簽訂房屋買賣合同要注意什么?在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。房屋買賣合同怎么簽才能維護購房者的權(quán)益，請您閱讀下面的文章。
(一)購房者要注意關(guān)于定金的約定。
因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。
(二)購房者要看清合同主體是誰。
購房者由于缺乏法律常識，有時會忽略這樣一些問題，比如代表發(fā)展商簽約的人并不是開發(fā)企業(yè)而是中介，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。
(三)購房者要小心開發(fā)商的補充協(xié)議。
有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補充協(xié)議。
(四)注意開發(fā)商約定的費用是否該繳納
房地產(chǎn)開發(fā)對資金的要求很高，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)
管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對消費者是不利的。
(五)購房者要注意把自己提出的補充協(xié)議寫進去
前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議，最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。也不要輕信開發(fā)商的口頭承諾，一定要將這些內(nèi)容明確寫進合同。
以上就是簽訂購房合同時需要主義的問題，大多數(shù)的中國人是拿自己一生積蓄來買房，這就意味著，簽購房合同時一定要小心再小心、謹慎再謹慎。除了要做到本文的介紹之外，還要具體問題具體分析一番，多動腦子，多看多聽多想，您要是做到這些，一定可以順利地簽好購房合同。如果對于開發(fā)商提供的合同條款不能把握，一定要咨詢律師后在簽，避免因為理解錯誤是自己的權(quán)益受到損害。
一般來說，簽訂購房合同要注意考察如下事項：
一、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)問
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
二、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營銷售房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向消費者出示商品房預(yù)售許可證 售樓廣告和說明必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。如果是現(xiàn)房需注意其是否具有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。
三、要明確注意合同條款注明
房產(chǎn)面積、交房時間、付款條件、違約條款及相關(guān)配套設(shè)施，如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款等情況。
四、消費者要注意自身付款能力
買房一定要充分考慮自己的付款能力，量力而行，不要盲目攀比。
五、注意附近相關(guān)樓盤的價格及周圍的規(guī)劃
更要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相符。
此外，在商品房預(yù)售情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費者簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。消費者應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得《住宅交付使用許可證》后方可交付使用，此點在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時間。無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。
專家提醒，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。
房子在任何中國人的心中都代表一種多情感的符號，它是家、是父母，指示著溫馨和安全。因此，簽訂購房合同注意什么，如何簽買房合同，怎么簽?意義重大，一定要竭盡全力簽訂一份盡量完美的合同，完美合同是完美家園的第一步。如果您實在不放心，可以聘請專業(yè)房產(chǎn)律師幫您打理一切，構(gòu)建一個幸福祥和的家。
簽訂購房合同的注意事項，簽訂購房合同要注意哪些問題一、簽訂購房合同前的注意事項
首先我們要明確一個問題，購房合同指的是購房者與開發(fā)商之間約定權(quán)利義務(wù)的合同，所以簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定。但現(xiàn)在很多開發(fā)商會讓中介公司，中介公司是不能以自己的名義簽定購房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司簽訂購房合同，一定要注意看中介公司有沒有開發(fā)商的授權(quán)。除此之外，還要注意下面幾個問題：
(一)審查開發(fā)商是否“五證”齊全
在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，也就是建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證。如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了需要去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。
這里要特別提醒您，最主要的是兩證，是國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。一定要看準(zhǔn)確，是預(yù)售許可證是決定你們雙方買賣合同是否成立，國有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產(chǎn)權(quán)證。還有，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。
(二)查看合同的具體內(nèi)容：
購房合同是出現(xiàn)糾紛時最直接的法律依據(jù)，因此合同的內(nèi)容尤其要注意，在簽訂正式的商品房買賣合同時要注意看以下合同條款：
1、房屋基本信息是否與認購書中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購買的房屋;
2、付款方式以及如果沒有依約付款的責(zé)任怎樣承擔(dān)等問題;
3、看清約定的違約金是如何表達的，是千分之幾、是萬分之幾、還是百分之幾，是按日計算的、是按房屋總價款計算的、還是以實際付款作為基數(shù)的，這
些問題很重要，沒違約就好，一旦發(fā)生違約情形，開發(fā)商總會拿約定條款不明確來為自己找推脫理由。
4、房屋交付使用的期限問題，一定要明確具體，不能是含糊不清的，如果開發(fā)商到期沒有依約交付，就是可以據(jù)此承擔(dān)違約金賠償;
5、產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責(zé)任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因為如果用“工作日”，必然會使實際交付時間延長;
6、看清楚爭議解決的方式。仲裁一般是開發(fā)商樂意選擇的爭議解決方式，因為實踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開發(fā)商，所以在選擇這一方面時，作為購房者，一定要把訴訟約定在里面，給自己留一條退路。
在此提醒您，合同的內(nèi)容已經(jīng)涉及專業(yè)的法律知識了，我們普通購房者對其中的名詞可能都很難把握，最好邀請專業(yè)的律師陪同，將合同條款具體解釋清楚，確定自己可以接受在簽訂購房合同，避免日后出現(xiàn)糾紛。
二、簽訂購房合同還要注意哪些問題?
(一)簽訂補充協(xié)議，把售樓書和其他廣告宣傳的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，以防收房時發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳有天壤之別，卻沒有依據(jù)要求開發(fā)商退房或者承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
(二) 明確貸款辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在貸款辦不下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責(zé)任劃分，避免出現(xiàn)糾紛無據(jù)可依。
(三)辦理產(chǎn)權(quán)證的時間也要明確在合同里，避免開發(fā)商拖延辦理。
(四)應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，如果開發(fā)商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。不要含糊表述為使用進口品牌，或請注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來裝。提醒您一定要注意這一點，以免精裝修變成“驚裝修”。
(五) 關(guān)于公攤建筑面積，有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開發(fā)商有很多贈與購房者的情況，實際上有時是公用的面積。
關(guān)鍵詞：規(guī)劃實施調(diào)查；規(guī)劃問題調(diào)查；尊重民愿；
一、引言
隨著新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的不斷推行，不少村莊成功實施規(guī)劃，取得了良好效果，但也有的村莊規(guī)劃因缺乏科學(xué)有效的引導(dǎo)措施和相應(yīng)的體制保障、地方政府與基層官員過于注重政績、農(nóng)民收入低和文化素質(zhì)低等問題受阻。在我國總體上進入“以工帶農(nóng)”、“以城帶鄉(xiāng)”的發(fā)展新階段，解決好新農(nóng)村建設(shè)中出現(xiàn)的問題對于構(gòu)建和諧社會具有重要意義。目前，不少專家學(xué)者針對農(nóng)村規(guī)劃工作開展了大量研究。傅德仁和黃耀志提出了基于公平理念的規(guī)劃建設(shè)途徑；林華和俞進就新農(nóng)村規(guī)劃與城市規(guī)劃思維方法差異進行辨析；李孟波從新農(nóng)村規(guī)劃產(chǎn)生的背景入手，深入分析新農(nóng)村規(guī)劃的實質(zhì)和作用，提出做好新農(nóng)村規(guī)劃應(yīng)遵循的原則和措施。本文則主要從農(nóng)民的角度出發(fā)，首先對前大郭村村民不接受首次規(guī)劃的原因進行調(diào)查分析，然后就目前規(guī)劃工作對村民開展調(diào)查，最后提出了規(guī)劃在充分考慮民愿的基礎(chǔ)可采取的措施。
二、河南省長垣縣前大郭村規(guī)劃概況
（一）前大郭村概況
前大郭村地處豫北平原，隸屬河南省新鄉(xiāng)市長垣縣常村鎮(zhèn)，位于長垣縣城的西北方向，距縣城15km，距鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心8km，如圖1所示。村莊附近有大廣高速公路、長濟高速公路，交通便利。村莊是獨立的行政村，占地150000m2。截至2012年5月，全村共有387戶人家，403處宅基地，戶籍人口1357人。全村設(shè)有一個村委會，4個村組。各村組規(guī)模有較大差別，4組的戶數(shù)占全村總戶數(shù)的55%。村莊戶均宅基地面積342.17m2，嚴重超出國家規(guī)定的宅基地面積限值，而且近年來，隨著外出就業(yè)人員的增加，大量農(nóng)村住房和宅基地處于閑置狀態(tài)，致使32030.10m2的土地資源和4578.75m2建筑面積沒有得到合理利用。
（二）2011年規(guī)劃實施情況
在新農(nóng)村建設(shè)的號召下，2011年常村鎮(zhèn)政府提出將前大郭村合并到鄰村――韋莊的規(guī)劃方案。韋莊地處交通要道，擁有小學(xué)、初中等教育設(shè)施，是服裝店、家電超市、理發(fā)店等的聚集地，其位置如圖1所示。規(guī)劃用地屬于韋莊村集體經(jīng)濟組織所有的農(nóng)用耕地。
實施方法：在新村莊每戶宅基地面積劃定為199.5m2，住房由政府委托施工單位進行統(tǒng)一建設(shè)，主房為10.5m×10.5m的二層樓房，配房為8.5m×3.7m的單層平房。村莊建成以后統(tǒng)一給排水，垃圾統(tǒng)一回收處理。但是，規(guī)劃對原有住房的補償和社會保障等方面并沒有具體說明，而且要求每戶在房屋建造前一次性繳納13萬元購買房屋。
上述規(guī)劃方案確定后，政府將其下達至村，村委召開全體村民會議將方案通知大家，最后同意規(guī)劃并交錢的僅有十戶人家，所以規(guī)劃暫且被擱置。根據(jù)村民反映，當(dāng)時不同意規(guī)劃的原因如下。
1.政府自行決策規(guī)劃方案，村民未參與其中。此次規(guī)劃方案完全由鎮(zhèn)政府主持編制，政府編制完成后，只是通過下達政策的方式通知村莊實施，未組織村民積極參與村莊選址、房屋建造方式、土地利益分配等重要問題的決策，未積極聽取廣大村民的建議。
2.建房費用較高，未建房先收錢。近年來，絕大多數(shù)農(nóng)戶都在不同程度上對自家的住房進行了改造，目前并不需要建新房，而且13萬元的房款對于農(nóng)村家庭來說是一項大數(shù)目的支出，是村民辛苦多年的積蓄。另外，政府就13萬元房款的合理性未做出說明，所以不是急需新建住房的農(nóng)戶是不會同意的。
3.搬到新村后，大家需要融入一個新的大環(huán)境，對于韋莊村村民來說，前大郭村村民屬于外來人，從心理因素考慮，韋莊村在本村肯定會有許多優(yōu)勢，規(guī)劃完成后隨之而來的村內(nèi)公共資源、利益分配、領(lǐng)導(dǎo)權(quán)等問題是否可以做到公正、公平、公開，前大郭村村民心中無底。
4.新村與原村址的距離較遠。韋莊是位于前大郭村南邊與之相距3.5公里的村莊，兩村莊之間有鐵路隔開，雖然嚴格來說距離不算遠，但是村民都習(xí)慣了那種步行幾分鐘就可以去田地里干活的生活，搬到新村后這種距離上的改變使他們難以接受。
5.村莊規(guī)劃觸及部分農(nóng)戶的利益。村莊規(guī)劃對于村莊來說是一次大整頓。如果實行規(guī)劃，對于在外務(wù)工、經(jīng)商的本地農(nóng)戶來說，他們在城里已經(jīng)買了房子，但是由于目前農(nóng)民保障制度的缺乏，對于村里的住房即使不使用也不敢輕易放棄，所以陷入買與不買的矛盾中；而對那些戶口已不在本地但還在本村擁有住宅的農(nóng)戶來說，一旦實行規(guī)劃就意味著農(nóng)村住宅資格的喪失，所以也不同意規(guī)劃；另外，目前農(nóng)戶宅基地面積普遍超標(biāo)，尤其對于擁有多處住宅的農(nóng)戶來說，如果實行規(guī)劃，他們的利益必定受損，所以更不會同意規(guī)劃。
6.戀土情結(jié)。一些老人在本村住了將近一輩子，對于村莊的一草一木已經(jīng)結(jié)下了很深的感情，現(xiàn)在讓他們離開這個熟悉的地方到另一個陌生的環(huán)境中生活，心理上難以接受。
7.韋莊村民不同意外村占用其土地。農(nóng)村土地歸村集體經(jīng)濟組織所有，村與村之間甚至一個村內(nèi)部都會存在不同的經(jīng)濟組織，致使土地分屬不同權(quán)益主體。前大郭村村民要占用韋莊土地，許多補償協(xié)調(diào)問題比較困難。
三、關(guān)于新農(nóng)村規(guī)劃工作的調(diào)查
2013年2月17日至22日期間，本人對前大郭村村民就村莊規(guī)劃有關(guān)問題進行了調(diào)查。本村387戶農(nóng)戶中參與調(diào)查的共有317戶，剩余60戶因為調(diào)查時家中無人或在外定居等原因沒有參與，總體調(diào)查覆蓋率為81.91%。調(diào)查結(jié)果總結(jié)如下。
（一）村民對規(guī)劃工作的意愿調(diào)查
在“您是否愿意接受村莊進行規(guī)劃”的調(diào)查中，64.29%的農(nóng)戶愿意接受村莊規(guī)劃，23.81%是無所謂的態(tài)度，只有11.9%的農(nóng)戶不愿意接受。從中我們可以看出，村民對新農(nóng)村規(guī)劃抱以積極和期待的態(tài)度，究其原因主要有三個：①在新農(nóng)村建設(shè)的下，村民感覺到實行規(guī)劃是政策所向、大勢所趨；②對于許多目前急需新建住房的農(nóng)戶來說，一方面村莊不允許再建新房，另一方面規(guī)劃方案又遲遲不下達，這使他們希望盡快實施規(guī)劃；③規(guī)劃成功村莊的美好生活面貌使村民充滿向往。
雖然新農(nóng)村規(guī)劃的編制和實施監(jiān)督離不開政府的有序組織，但是新農(nóng)村規(guī)劃編制和實施的對象是農(nóng)民，其目的是改善農(nóng)村生活環(huán)境、提高農(nóng)民生活質(zhì)量、促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，所以為了確保規(guī)劃的順利進行，我們要彌補首次規(guī)劃的缺陷，充分利用廣大村民愿意規(guī)劃的積極性和創(chuàng)造性，在政府組織的前提下，讓村民積極參與整個規(guī)劃過程，從規(guī)劃項目的立項、現(xiàn)場調(diào)研到規(guī)劃方案的編制都應(yīng)該做到“尊民意，順民心”。要充分依靠農(nóng)民這個充滿智慧與想法的團體，確保新農(nóng)村規(guī)劃達到惠民、利民的目的。
（二）村民接受規(guī)劃的理由調(diào)查
根據(jù)對“村民接受規(guī)劃的理由”的問題調(diào)查可知，出于方便生活考慮的農(nóng)戶占了85.19%，出于改善村容村貌考慮的占了14.81%，出于可節(jié)約土地考慮的為0%。這就給我們規(guī)劃編制提出了一個很明顯的要求，那就是規(guī)劃方案的編制一定要方便村民的生活，所以政府部門在確定規(guī)劃方案時要切實考慮農(nóng)民的生產(chǎn)生活需求、農(nóng)村土地制度、農(nóng)村生活習(xí)慣等因素編制科學(xué)合理的規(guī)劃方案，如新村規(guī)劃的選址問題。新村是在原有村莊進行新建還是另辟新址？如果原址新建，就要合理考慮公共設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套等的規(guī)模、代價和成本問題；如果是另辟新址，就要考慮土地利益的再分配、新址與農(nóng)民耕地之間的距離等問題。前大郭村前次規(guī)劃失敗的原因之一就是新村選擇另辟新址導(dǎo)致新址村民的土地權(quán)益受到影響。土地是廣大農(nóng)民生活的重要保障，是農(nóng)民安身立命之本，所以進行新村規(guī)劃時一定要在維護廣大農(nóng)民利益的基礎(chǔ)上進行，偏離了這個基礎(chǔ)是不可能成功的。另外，為了讓村民放心地接受規(guī)劃，我們要制定科學(xué)的制度、采取合理的方式。
（三）村民對規(guī)劃法規(guī)的了解程度調(diào)查
開展農(nóng)村工作的一個難題就是農(nóng)民的教育文化水平低，法律知識欠缺。通過對“您有沒有聽說過《土地管理法》或者《河南省〈土地管理法〉實施辦法》”問題的調(diào)查可知，“聽說過，也了解一點”的占有23.81%，“聽說過但不了解”的占到26.19%，而“沒聽說過”的占到了50%的比例；通過對“您是否了解國家關(guān)于農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房管理的相關(guān)政策法規(guī)”問題的調(diào)查知可知，“很了解”的占有4.76%，“比較了解的”占有38.1%，而“不了解”的高達57.14%。從中我們可以看出廣大農(nóng)民對于農(nóng)村相關(guān)管理政策知識相當(dāng)欠缺，而我們在開展新農(nóng)村建設(shè)時，宅基地的劃分、土地的占用等都是依據(jù)法律開展的，農(nóng)民法律知識的欠缺就會干擾規(guī)劃的實施。另外，不少村民的“戀土情結(jié)”、迷信風(fēng)水等因素都會影響規(guī)劃的順利進行。所以，政府應(yīng)積極組織基層干部對村民進行普法教育工作，促進農(nóng)民思想觀念改變，將規(guī)劃后的美好生活畫面積極地展示給大家，以確保規(guī)劃工作保質(zhì)保量地完成。
雖然本次調(diào)查的結(jié)果可能受到被調(diào)查者的年齡、受教育程度及家庭地位等因素的影響，但就被調(diào)查人員的隨機性而言，這恰恰體現(xiàn)了調(diào)查結(jié)果的全面性和代表性，反映了廣大村民對規(guī)劃問題的不同見解。從本質(zhì)上講，新農(nóng)村規(guī)劃的目的是實現(xiàn)廣大人民的根本利益，農(nóng)民既是新農(nóng)村建設(shè)的出發(fā)點也是最終歸宿。所以，我們一定要在充分尊重和考慮廣大農(nóng)民真實意愿的基礎(chǔ)上，結(jié)合農(nóng)民生產(chǎn)生活方式、農(nóng)村土地制度及可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)理念等開展新農(nóng)村規(guī)劃工作，避免工作中脫離群眾、缺乏科學(xué)性及損害農(nóng)民利益等問題的出現(xiàn)，要充分依靠廣大農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。
四、結(jié)束語
通過對前大郭村規(guī)劃失敗原因的分析及規(guī)劃問題的調(diào)查分析，我們知道政府在編制新農(nóng)村規(guī)劃時，要切實考慮村民的意愿和態(tài)度，加大法規(guī)的宣傳和教育，促進農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)工作的健康發(fā)展。本文認為應(yīng)主要做好四個方面的工作。①建立完善的規(guī)劃決策系統(tǒng)。農(nóng)村實施規(guī)劃的目的是讓人民更好地生活，所以政府在編制規(guī)劃時，要廣泛聽取人民的意愿和建議，將有效的溝通和反饋機制納入規(guī)劃決策系統(tǒng)。②不斷完善住房制度。通過新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃可以對農(nóng)村存在的諸如農(nóng)戶宅基地面積過大、住宅閑置量大、房屋建造質(zhì)量差、村莊布局不合理、生活環(huán)境差等問題進行徹底治理，政府部門應(yīng)該抓住此次機會就相關(guān)法律法規(guī)中不完善的地方進行合理的修訂。③建立合理的補償機制。我們在進行規(guī)劃時對農(nóng)民進行補償?shù)臋C制應(yīng)科學(xué)合理并建立相關(guān)的資金扶持政策，不能因為新農(nóng)村規(guī)劃的實施使農(nóng)民背負大量債務(wù)，導(dǎo)致“利民”舉措變?yōu)榱恕昂γ瘛迸e措。④加強農(nóng)民保障機制建設(shè)。廣大農(nóng)民是社會的弱勢群體，為了促進農(nóng)村住房制度的完善，我們應(yīng)該加強農(nóng)民的社會保障機制，使農(nóng)民盡量享受與城鎮(zhèn)居民同等的保障權(quán)利，讓廣大農(nóng)民放下在城市生活的后顧之憂，放心地交出農(nóng)村住房，促進農(nóng)房合理利用。
參考文獻：
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城市購房，
不讓孩子輸在起跑線上
1980年出生的田海霞，大學(xué)畢業(yè)后，孑然一身到廣州打拼。然而，四年的拼搏努力并沒有讓她融入這繁華的大都市。26歲那年，她回到了生養(yǎng)自己的家鄉(xiāng)――河北邢臺南和縣，和初中同學(xué)王利輝結(jié)婚，并生下兒子滔滔。農(nóng)忙時，小兩口伺候三畝麥田；農(nóng)閑時，經(jīng)營一家服裝小店，收入頗豐。
時光飛逝，歲月匆匆。一晃七年過去，滔滔到了上學(xué)的年齡。“市區(qū)教育質(zhì)量要比縣里高好幾倍，咱叔的孩子市重點高中畢業(yè)后，輕松考取北大……現(xiàn)在月薪好幾萬，讓咱孩子也到市里讀書吧！”田海霞對老公的建議十分認同。
絕不讓孩子輸在起跑線上。2011年8月，田海霞和老公舉家搬到市區(qū)一所重點小學(xué)的附近居住，又托熟人把兒子送進這所小學(xué)就讀。隨后，兩人在離家不遠的地方租到一間10平方米左右的門市，干起服裝生意。每天，田海霞夫婦起早貪黑，笑臉迎送顧客，累得腰酸背痛，但想到兒子將來輝煌的未來，心里總是暖暖的，苦亦是甜。
半年后，一家三口生活安穩(wěn)下來，積蓄增多，田海霞產(chǎn)生在城市購房的念頭?？墒?，這兩年房價回暖就像插上了翅膀，自己存錢的節(jié)奏哪趕的上房價的漲速？
“許多廣州人都選擇便宜、戶型較小的公寓房住……不如咱也買公寓房，等住上十幾年，滔滔考取重點大學(xué)，再脫手小賺一筆。”王利輝對妻子投資公寓房的想法點頭贊許。兩人逛遍邢臺房產(chǎn)網(wǎng)后，來到一家位于市中心的售樓部。那天下午，田海霞剛推門進入，熱情的工作人員便遞來兩杯咖啡，身穿黑制服、白襯衣的美女售樓員面帶微笑，詳細介紹市區(qū)樓房的走勢。
田海霞夫婦聽得心花怒放。讓兩人最心動的是，交上首付后，這家開發(fā)商還會出面到銀行擔(dān)保幫他們辦理房貸手續(xù)?？鄲蓝嗳盏馁I房“差錢”難題迎刃而解，田海霞夫婦在精心挑選各種戶型后，決定購買一套32平方米左右、陽面戶型的公寓房。
售樓員羅列出一堆優(yōu)惠，又拿計算器認真加減乘除后，再電話報請“老板”特惠，雙方最終成交于“4700元/平方米”的價格。
三天后，田海霞夫婦將9萬元首付和裝修款打在售樓部的賬戶上，與開發(fā)商和建筑商分別簽下《訂購合同》和《商品房預(yù)售協(xié)議》、《房屋裝修合同》。在開發(fā)商的擔(dān)保下，田海霞夫婦又順利從銀行貸出7.8萬元，按照《個人購房貸款＼擔(dān)保合同》規(guī)定10年內(nèi)還清。
延遲交房，
購房者解除合同
一年后就能住進屬于自己的房子！田海霞夫婦著實激動了一陣子，臉上整日洋溢著幸福的笑容。兩人賺錢動力十足，每日風(fēng)里來雨里去，雖苦但快樂著。田海霞還時常利用進貨、辦事路過的時間到工地查看新房進展。盡管她聽說工地所用水泥和鋼筋都和當(dāng)初的承諾有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬進去住就行！
夫妻倆盼星星盼月亮終于盼到了合同約定交房的日子。2013年7月這天，田海霞來到售樓部詢問何時能取房鑰匙，但工作人員告訴她：建筑商正在跑水、電、暖手續(xù)……我們會加快進度盡早交房鑰匙。
涉及幾百戶取暖、用電等問題不是由建筑商一家能定的事，手續(xù)不暢也在所難免。然而，田海霞夫婦苦等了六個月再次到工地看房時，眼前的情景讓他們憤憤不已：“地磚仍沒鋪設(shè)、墻面也沒粉刷……照這樣速度，再過半年也交不了鑰匙?！?/p>
后來田海霞夫婦又了解到，這座大樓征地用去10年時間，公寓房用地期限僅40年，已減少1/3壽命的新房，交房后再住幾年哪還有什么升值可言，更別說翻倍了！
更讓兩人意想不到的是，許多樓市進入冬眠，房價徘徊不前。田海霞夫婦一合計：當(dāng)初投資這個公寓房失誤了，明天就去要回房款，這個房子不買了。小兩口翻出《訂購協(xié)議》反復(fù)研讀，這時才意識到，如果不經(jīng)對方同意擅自解除合同，應(yīng)支付裝修費總額的30%違約金，也就是說要支付6000多元的違約金。
傷心、失望接踵而至。田海霞買來許多法律書籍惡補后，又到幾家律師事務(wù)所咨詢，終于找到了解決辦法。2013年12月20日這天，田海霞通過快遞將《交房催告書》送往康豐房地產(chǎn)公司，要求90日內(nèi)履行交房義務(wù)，否則解除合同。
《交房催告書》如泥牛入海，三個月杳無音信。
冷靜后，田海霞一紙訴狀將開發(fā)商上法庭。
庭審激辯，不交房是開發(fā)商“軟肋”
邢臺市橋東區(qū)人民法院受理此案后，依法組成合議庭。田海霞訴稱：康豐公司不能如期交房，經(jīng)催告后不回復(fù)我方，也不能于90日內(nèi)履行合同，請求判令解除購房和裝修合同，返還首付、裝修費10萬元及利息。
法院公開審理那天，銀行作為第三人現(xiàn)身法庭。可是對于何時交付房子，被告康豐開發(fā)公司吞吞吐吐不能確定時間。這樣一來，雙方當(dāng)事人不得不圍繞是否解除購房合同等焦點展開辯論。
坐在被告席上的康豐和建筑公司都不同意解除合同。其人辯稱，這幾份合同是當(dāng)事人各方自愿簽訂，是有效合同。如果未按期交房，雙方應(yīng)按補充協(xié)議第5條規(guī)定，由出賣人每天向原告交納房款的萬分之一的違約金。如果原告執(zhí)意解除合同，也應(yīng)按照該協(xié)議支付裝修款30%的違約金。
原告律師向法庭出示《交房催告書》指出：被告不能如期交房存在過失，《訂購協(xié)議》等合同未約定撤銷合同的情形，違反了公平原則?！逗贤ā?4條規(guī)定了催告解除合同的方式，原告田海霞以郵寄方式向被告送達了《交房催告書》，但至今開發(fā)商未履行交房義務(wù)，符合解除合同的法律規(guī)定。
對此，開發(fā)商抗辯稱，我們始終沒收到原告寄送的《交房催告書》。但庭下，法官到郵局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，記錄顯示康豐公司的員工已在催告書回執(zhí)單上簽名。
法庭上，原告所指控，這幾份合同屬于格式合同是霸王條款，違反公平原則，請求撤銷。開發(fā)商人辯稱：我方購房合同是按照建設(shè)部頒發(fā)的示范文本制作，符合法律規(guī)定，不是格式合同。訂購協(xié)議規(guī)定有約定按約定，無約定應(yīng)按最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋》第18條執(zhí)行，原告無權(quán)解除合同。另外，即便撤銷《商品房預(yù)售協(xié)議》也沒必要解除貸款合同，兩合同不是主、從合同關(guān)系，請駁回原告訴求。
旁聽審理的銀行人反駁稱：貸款合同與購房合同密不可分，如果原告和被告解除了購房合同，7.8萬元貸款及利息應(yīng)由最終的受益人承擔(dān)！
當(dāng)事人各方辯論異常激烈，誰也不服氣，都在最后陳述時強烈請求法院駁回對方訴求。鑒于案件的特殊性，法官決定擇日宣判。
合議庭評議認為：截至庭審日，開發(fā)商仍不能明確交房時間，導(dǎo)致原告無法實現(xiàn)買房目的，原告要求解除合同符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。開發(fā)商不能如期交房的過錯是導(dǎo)致解除購房合同和貸款合同的主因，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
邢臺市橋東區(qū)法院判決：解除《商品房預(yù)售協(xié)議》、《房屋裝修合同》和貸款合同，開發(fā)商和建筑公司在判決生效后返還原告田海霞首付款及裝修費10萬元及利息；由被告開發(fā)商返還銀行7.8萬元貸款及利息。
宣判后，康豐公司以一審超出訴訟請求為由提起上訴。邢臺市中級人民法院開庭審理后認為：貸款合同是建立在購房合同基礎(chǔ)之上，解除購房主合同后，開發(fā)商掌控銀行貸款顯然不合理，有悖公平原則，因此解除貸款合同并無不妥。銀行作為第三人參加訴訟，雖沒提出獨立訴求，但為減少訴累，一審判決康豐公司返還銀行貸款7.8萬及利息對當(dāng)事人是公平、公正的。隨后，邢臺市中院終審判決：駁回上訴，維持原判。
（本文當(dāng)事人系化名）
法博士點評
按說合同生效后，雙方當(dāng)事人必須信守約定，不得擅自變更或解除合同。那么，具備怎樣的條件，當(dāng)事人才能解除合同而不屬于違約呢？通俗的說：發(fā)生意外后，出現(xiàn)合同履行成為不必要或不能的情況，才允許當(dāng)事人解除合同。解除合同分為協(xié)議解除、單方解除、法定解除、約定解除。我國《合同法》94條規(guī)定了法定解除合同的情形，其中第三款規(guī)定，債務(wù)人在履行期限屆滿時，債權(quán)人發(fā)出履行催告后，債務(wù)人仍在合理期限內(nèi)不能履行的，債權(quán)人有解除合同權(quán)利。具體到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求開發(fā)商在90天內(nèi)履行交房義務(wù)，但開發(fā)商始終不能交房，這時田女士就有了解除購房合同的權(quán)利。所以，法院依法支持了田女士的訴求。
