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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開發(fā)的分類，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回升
2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)逐月加快的勢頭。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個百分點。與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態(tài)勢。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于同期固定資產(chǎn)投資增速14.3百分點,與年初25.5個百分點的差距相比縮小了11.2百分點。
去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點;房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點;房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點。
去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬平方米,同比下降2.5%。
2、中部地區(qū)投資增速最快
去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額達到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。
從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看,31個省(區(qū)、市)中有18個省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平,增長居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快,同比增速超過40%。
分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計,住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點;辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點;商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點;其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。
二、企業(yè)資金壓力有所緩解
從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負轉(zhuǎn)正,流動性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢。另外,為應對國際金融危機,擴大國內(nèi)需求,2009年5月份,國家下調(diào)了商品住房投資項目的資本金比例。其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào)。行業(yè)融資門檻的降低,意味著開發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠遠超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現(xiàn)回暖,以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負增長勢頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產(chǎn)資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點。
銀行貸款和其他資金是我國房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重超過 60%。受國內(nèi)貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業(yè)資金來源增速持續(xù)走高,開發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復奠定了較好的基礎。
三、商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)
從2008年下半年以來,針對房地產(chǎn)市場低迷、宏觀經(jīng)濟下行壓力較大的情況,國家連續(xù)出臺了一系列刺激住房消費的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導致通脹預期增強,在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進入2009年,尤其是二季度以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預期,銷售額顯著增長,企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。
根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴大1.8個百分點;環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。
1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴大2.2個百分點;環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.6個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類型看,經(jīng)濟適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:?？?.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。
2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴大0.9個百分點;環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。分地區(qū)看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。
3、新建非住宅銷售價格同比上漲4.0%,環(huán)比上漲0.9%。分類型看,辦公樓銷售價格同比上漲6.6%,環(huán)比上漲0.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售價格同比上漲2.1%,環(huán)比上漲0.6%;其他用房銷售價格同比上漲3.8%,環(huán)比上漲 2.0%。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算步驟
估算我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：
1 根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。
2 利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級或各類(房地產(chǎn)中介服務企業(yè)按投資來源進行分類)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計2004年各級房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計算各級企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。
3 利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。
4 將步驟2推算出的各級或各類企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級或各類企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算
1 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。
估算2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：
將表1的數(shù)值代入式(1)，可計算得出2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。
(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量
2004年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。
(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值
首先，計算2004年各資質(zhì)等級企業(yè)與一級企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。
其次，計算2004年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。
再次，由《2010中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設Q不變，用這個平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。
最后，假設Pi不變，用2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。
(4)計算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值
將表3的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表6中各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。
2 我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表8所示。
估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個。
(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量
2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。
(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值
2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。
在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M。
由相關(guān)研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設M不變，用2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進行推算，得到2009年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。
(4)計算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值
將表10的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表12的各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。
3 我國房地產(chǎn)中介服務企業(yè)總資產(chǎn)值估算
(1)估算2009年我國房地產(chǎn)中介服務企業(yè)總數(shù)
根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務企業(yè)總數(shù)，計算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表14所示。
估算2009年房地產(chǎn)中介服務企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計算得出2009年房地產(chǎn)中介服務企業(yè)總數(shù)是63640個。
(2)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務企業(yè)數(shù)量
2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。
假設Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務企業(yè)數(shù)量，如表16所示。
(3)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務企業(yè)平均資產(chǎn)值
2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。
銷售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。
由《2009中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設N不變，用2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進行推算，得到2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。
(4)計算2009年我國房地產(chǎn)中介服務企業(yè)總資產(chǎn)值
將表16中的各投資來源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國房地產(chǎn)中介服務企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算
一、年上半年中國房地產(chǎn)市場行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)：
1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比年5月增加1845億元，增長46.3%。
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
2、商品房銷售情況：
年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：
年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%；企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。
4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：
房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。
年月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。
截止到年月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比價格與上月持平，而年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。
年月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。
5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：
年6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。
從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比年5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點；本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點；商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點；房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。
二、房地產(chǎn)市場運行的主要特征：
1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。
中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的投資熱度在一定時期內(nèi)不會改變。
2.土地開發(fā)增長較快，企業(yè)購置土地較為大膽：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。
由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于未來房地產(chǎn)市場的看好趨勢，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地已經(jīng)比較謹慎，企業(yè)購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。
3.商品房建設增長平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：
年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。
年的房地產(chǎn)市場的高漲運行，以及房價的持續(xù)高位運行，房地產(chǎn)消費者購房需求的不斷增加等多重因素，使年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設持續(xù)保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場的存房量持續(xù)增加,市場供應量持續(xù)增長，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢。
4.商品房銷售開始出現(xiàn)負增長，銷售壓力逐漸加大：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資估算；管理控制
中圖分類號：F275
文獻標志碼：A
文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地產(chǎn)項目的投資估算要考慮哪些方面
（一）投資成本方面的估算
房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。
2.前期工程費。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
4.市政基礎設施大配套費。包括應交市配套部門的基礎設施配套費、供熱源頭費、氣源發(fā)展基金等。
5.二次管網(wǎng)配套費。包括應交市、區(qū)主管局的費用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設施等費用。還包括應交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費，包括為小區(qū)服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。
6.不可預見費。包含開發(fā)建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。
7.開發(fā)間接費。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
（二）項目銷售收入方面的估算
任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務機關(guān)往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應該考慮爭取減免或緩繳。
（四）項目不確定性方面的評價
房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險。
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預測結(jié)果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠性。
二、房地產(chǎn)項目投資的管理與控制
（一）建立管理表格
要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設計要結(jié)合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項目的各級明細構(gòu)成、單方指標、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預測及控制表中可以反映實際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現(xiàn)投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項目投資用款計劃，結(jié)合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風險應對。
（二）管理表格編制及動態(tài)更新
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計核算問題對策
隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。
(2)專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計核算問題對策
隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。
(2)專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
關(guān)鍵詞：中小型 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 特點 發(fā)展戰(zhàn)略
為了提高自身競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都實施了嚴格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制，許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術(shù)不適應于中小企業(yè)。因此，有人說中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實不然，無論企業(yè)多小，在經(jīng)營的過程中都要有戰(zhàn)略管理的影子，只是我們不能拿大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程來審視中小型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實施往往是一個非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。
1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點
1.1戰(zhàn)略制定的被動性
1.2決策信息的局限性
1.3戰(zhàn)略決策的個性化
1.4戰(zhàn)略計劃的短期化
1.5戰(zhàn)略影響的有限性
2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇
2.1目標集中化戰(zhàn)略。目標集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個細分區(qū)段或某一個地區(qū)市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務。
2.1.1專業(yè)化經(jīng)營。在市場衰退時，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務上來，逐步構(gòu)筑自身的核心競爭力。
2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應對自己所有的項目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。
2.1.3控制項目數(shù)量。為了控制風險，中小開發(fā)商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發(fā)，另一個在辦理前期手續(xù)準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。
2.2差異化戰(zhàn)略
2.2.1經(jīng)營差異化：市場細分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應性強的優(yōu)勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。
2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設計理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。
2.2.3項目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應主攻某個特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個細分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本、差異化開發(fā)。
2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現(xiàn)階段，在我國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級中小城市。
2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對市場的預期目標和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。
2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式
第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經(jīng)營風險，有利于國內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關(guān)系風險較高而運行風險較低時。
第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發(fā)。當關(guān)系風險和運行風險較低時，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。
第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術(shù)等的往來，企業(yè)之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎上實現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應付運行風險非常有效，但不適合于關(guān)系風險。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。
2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實施路徑
第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。
第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。
第三、以品牌為基礎的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以價值鏈為基礎的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強化價值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設計機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機構(gòu)、建材供應商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯(lián)盟各方獲得收益。
要想在日趨激烈的市場競爭中立于不敗之地，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須制定一個比較縝密的發(fā)展戰(zhàn)略，只有這樣才能拓寬融資渠道，加強競爭優(yōu)勢，使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 信貸風險
中圖分類號:F830.572 文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914(2010)07-188-02
一、目前我國房地產(chǎn)市場狀況概述
2010年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”,瘋狂的房價成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點。部分城市房價上漲過快,房價增速遠超居民人均可支配收入增長,一般居民越來越難以承受。房地產(chǎn)市場秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產(chǎn)市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產(chǎn)市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。而且,房地產(chǎn)市場投機、投資行為較為普遍,哄抬房價現(xiàn)象較為嚴重,市場秩序需要著力進行治理。此外,商品房供應結(jié)構(gòu)不合理,中小戶型和中低價位普通商品住房及經(jīng)濟型住房供應不足、保障房建設投入不足。
為了防止地產(chǎn)市場的泡沫,國家陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,4月14日和17日,國務院連續(xù)通知,其中4月17日《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》被稱為樓市調(diào)控“新國十條”,由此拉開密集調(diào)控序幕?！靶聡畻l”公布后,樓市也開始出現(xiàn)了一些積極的變化,部分城市更是出現(xiàn)了“量價齊跌”。經(jīng)歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國樓市正面臨著新一輪調(diào)整期,而且本輪的調(diào)整才剛剛開始,未來房地產(chǎn)市場無論是成交量還是房價均面臨著較大的下滑可能。因此,商業(yè)銀行不能忽視對房地產(chǎn)信貸風險的防范。
二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風險分析
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場調(diào)整引起銀行風險上升最為常見的渠道就是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營困難直接導致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監(jiān)會要求,各商業(yè)銀行公布了房地產(chǎn)貸款壓力測試結(jié)果。若房地產(chǎn)價格下降30%,交通銀行開發(fā)貸款不良率將增加1.2個百分點,個人按揭不良率提高0.9個百分點;興業(yè)銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個百分點,個貸不良率上升0.3個百分點。
目前,宏觀調(diào)控、市場調(diào)整和成本上漲成為中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場的深入調(diào)整,一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實力較弱、市場競爭能力不強的開發(fā)商拖累銀行的風險將會增大。當前在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中,銀行特別要關(guān)注下列風險:一是“樓盤爛尾”;二是開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問題;三是小企業(yè)運作大項目;四是房地產(chǎn)開發(fā)項目運作不合規(guī)。
2.集團資金鏈斷裂導致銀行損失。房地產(chǎn)市場調(diào)整,可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團資金鏈緊張。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往具有建設投資大、開發(fā)周期長的特點,涉及多種項目資金的運用,對資金的銜接運用要求很高。中國目前有集團背景的開發(fā)商較多。集團公司的資金實力和負債狀況以及對開發(fā)商投資的真實狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對開發(fā)商的業(yè)績有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運作――通過各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴大或使財務指標轉(zhuǎn)好而對外部投資者構(gòu)成吸引力,特別是如果形成少量資本運作巨額資產(chǎn)的情形,無論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問題,均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風險,進而導致銀行貸款風險。此外,企業(yè)集團還存在資金擔保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風險,相關(guān)資金鏈斷裂可能會對銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期,商業(yè)銀行還要特別注意防止房地產(chǎn)開發(fā)商在項目之間周轉(zhuǎn)資金所帶來的資金鏈斷裂風險。
3.抵押品市場價格大幅下降使得銀行信用風險增大。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期,房地產(chǎn)抵押品的市場價值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場低迷時期對房地產(chǎn)抵押品的處置通常會出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務操作中,抵押擔保貸款額一般不超過抵押品變現(xiàn)值的70%,這通常意味著當房地產(chǎn)價格跌幅逾30%以上時,商業(yè)銀行面臨的信用風險將陡然上升。
4.房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時,銀行個人住房貸款風險上升。中國商業(yè)銀行個人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占的比重。個人住房貸款常見的風險是由于個人投機性需求引起的。當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲時,在“正反饋資產(chǎn)價格效應”的影響下,個人住房投機性需求增加。而當房地產(chǎn)價格泡沫破裂時,由前期個人住房投機性需求產(chǎn)生的個人住房貸款產(chǎn)生壞賬的風險加大。當房產(chǎn)價格急劇下滑時,會出現(xiàn)“斷供”的銀行風險。
當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時,銀行要留意兩類個人住房貸款信用風險的爆發(fā)。一類是“理性違約”,當?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價下降到低于貸款余額時,借款者從自身利益最大化出發(fā)主動違約;另一類是“被迫違約”,房地產(chǎn)市場調(diào)整會與經(jīng)濟調(diào)整相互作用,經(jīng)濟下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現(xiàn)借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。
5.假按揭、假首付、假房價等增多使銀行信貸風險增加。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時,部分過度擴張的企業(yè)可能采取諸多冒險行為,例如通過虛增注冊資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房價”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風險增大?！凹侔唇摇敝饕且恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產(chǎn)開發(fā)商利用預售環(huán)節(jié)以分期首付或為購房者墊付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理首付;“假房價”主要是開發(fā)商通過虛構(gòu)的房價來套取更多的銀行貸款。
三、商業(yè)銀行應對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整的措施及建議
面對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整可能給銀行帶來的巨大風險,商業(yè)銀行除應加強對房地產(chǎn)市場走勢的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策動向以外,還應進行內(nèi)部經(jīng)營管理的調(diào)整,加強房地產(chǎn)行業(yè)風險管理。
1.把好市場準入關(guān),實行房地產(chǎn)信貸總量控制,落實企業(yè)、項目分類管理。一是實行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制,防范行業(yè)系統(tǒng)性風險。二是實行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理,重點支持房價運行較為平穩(wěn)、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項目。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放,堅決退出房價高企、投機濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項目。三是強化客戶資質(zhì)、信用評級、授信及貸款審批管理,加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設項目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強項目分類管理。重點支持中小戶型、中低價位的普通住宅項目,對于建設項目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設項目,要嚴格進行限制。
2.堅持房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理,嚴防信貸資金挪用。首先,要明確項目資本金審核等要求,確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時獲取最新項目信息。其次,貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏,要根據(jù)項目的銷售情況、工程進度情況、施工合同中約定的付款進度,合理安排貸款發(fā)放。再次,要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個項目建設銷售過程,消除信息不對稱給銀行帶來的風險。要根據(jù)房地產(chǎn)項目已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況,督促開發(fā)商按銷售收入比例及時還貸。發(fā)放的個人住房按揭貸款要設立專戶管理,首付款以及項目其他銷售資金也應盡可能納入專戶管理,保證開發(fā)貸款能按期收回。
3.完善房地產(chǎn)貸款風險監(jiān)控機制,做到風險的早發(fā)現(xiàn)、早處置。一是要加強對全行業(yè)、各重點地區(qū)、重點城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警,建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標體系,及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點,為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風險、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風險提供依據(jù)。二是加強對房地產(chǎn)項目的監(jiān)控和項目貸款的現(xiàn)場檢查。對房地產(chǎn)貸款要強化跟蹤管理,通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項目建設和銷售進展等,及時預警和處置貸款風險。要明確貸后檢查人員的崗位責任,加強監(jiān)督管理,切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風。三是盤活風險貸款,積極化解項目風險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風險的項目,要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢,幫助企業(yè)尋求新的投資人,通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風險。
4.高度重視個人住房貸款的潛在違約風險。商業(yè)銀行要吸取美國次貸危機的教訓,采取嚴格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象;嚴格執(zhí)行首付款政策,并根據(jù)客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現(xiàn)零首付或低首付現(xiàn)象。
5.加強抵押品價值管理,確保抵押合法和足值有效。一是加強對評估機構(gòu)資質(zhì)、信譽等方面的考察,判斷其評估抵押物價值的可信度。二是根據(jù)不同區(qū)域房價變化的情況,選擇房價較高或降幅較大的地區(qū)和城市,對開發(fā)貸款抵押品價值進行全面重新評估。三是逐步開展個人貸款押品價值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數(shù)較高的個人貸款,認真開展抵押品重評工作。如發(fā)現(xiàn)擔保不足的,應要求借款人及時追加貸款擔保,確保貸款擔保足值有效。
