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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營管理 對策
房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。目前，在我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理中還存在一些問題，如何有效地處理這些問題，將對我國的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的意義。
1.2011年我國房地產(chǎn)市場形勢
從上面的我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況來看，2011年我國的房地產(chǎn)投資整體還是保持30%左右的增長速度，但是到了6月份以后，又開始出現(xiàn)增幅逐漸回落的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)的開發(fā)投資中，用于住宅的投資總共為39857億元，同比增長32.8%，但在6、7月份以后也出現(xiàn)了逐漸回落的趨勢。在2月份左右，由于各個房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)計劃開始得到落實，加上國家宏觀調(diào)控的作用，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)逐漸上升的趨勢。再來看一下我國房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積情況。
從上面的圖表可以看出，2011年我國的房地產(chǎn)企業(yè)新開工的面積呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢，11月份的房屋竣工面積為年內(nèi)新高。從房屋的新開工面積來看，從下半年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的新開工面積逐月地減少，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛緩開工、拖延竣工的時間。到了11份，由于年關(guān)將近，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛趕著竣工，導(dǎo)致竣工面積一下突然增長，創(chuàng)造了9605萬平方米的記錄，環(huán)比增長53.3%。而從4月份開始，房屋竣工的面積維持在一個低位的水平。從開工面積來看，從1到11月，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的房屋開發(fā)面積為17.5億平方米，同比增長20.5%。但是也出現(xiàn)了連續(xù)3個月收窄的情況。下面則是11年我國房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售情況圖表。
從圖表三可以看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售在整體上保持著上漲的趨勢，但是從第四季度開始，出現(xiàn)了下滑的現(xiàn)象。從上面的圖表可以看出，從十月份開始，商品房和商品住宅的銷售面積都出現(xiàn)了同比下降的趨勢，這預(yù)示著我國的房地產(chǎn)整體市場出現(xiàn)了成交量、成交額下滑的現(xiàn)象。在全國商品房銷售總面積中，商品營業(yè)用房的增長最快，為17.0%，住宅的銷售面積增長最慢，為7.5%。下圖則是指2011年以來我國商品房價格的趨勢。
從2011年我國房地產(chǎn)價格的走勢來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了價格小幅下滑的現(xiàn)象。從商品房的價格來看，11年商品房的成交均價同比上漲6.9%，而2010年商品房的價格同比增長為7.5%，出現(xiàn)了漲幅下降的趨勢。這說明了在住宅價格下降的時候，商品營業(yè)和辦公用房還是保持飛快的漲幅速度。下面還來看一下我國2011年11月份房屋景氣指數(shù)。
從圖表可以看出，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，全國的房地產(chǎn)市場開始逐漸轉(zhuǎn)冷，開發(fā)指數(shù)下行的趨勢還將繼續(xù)存在。
2.2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)走勢
2.1投資增幅趨緩
在國家的宏觀調(diào)控作用下，2012年房地產(chǎn)的投資將出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象。其次，在房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)低迷的狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)會縮小房屋建筑的面積。
2.2房屋整體成交量保持在低位水平
由于國家加大對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，嚴格執(zhí)行限購、限貸和限價的措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)的房屋成交量有所下降，增幅出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象，有的地方還出現(xiàn)負增長的現(xiàn)象。
2.3房地產(chǎn)企業(yè)措施加大
大部分房地產(chǎn)企業(yè)加大了房屋的促銷力度，進行降價促銷、網(wǎng)上營銷，提高房屋的銷售率。另外房地產(chǎn)企業(yè)通過少拿地、拖延開工時間、延緩竣工時間來減少房屋的提供量。
3.新形勢下加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的有效措施
從以上列舉出的我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀和走勢，我們可以看出我國的房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出了低迷的景象。于是，人們應(yīng)該加強對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
3.1創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度，壯大企業(yè)經(jīng)濟實力
創(chuàng)新管理制度是企業(yè)提高經(jīng)濟效益、夯實發(fā)展根基的有效手段。為適應(yīng)市場競爭形勢，針對企業(yè)新的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照《公司法》及國家、地方、行業(yè)法律、法規(guī)，重新制定各部門層次的職能標(biāo)準(zhǔn)，理清相互間的經(jīng)濟關(guān)系和管理關(guān)系，建立符合企業(yè)發(fā)展新形勢的管理制度，全面提升企業(yè)管理水平，實現(xiàn)管理的科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化、制度化，提高企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)市場危機的水平。
3.2加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金管理
提高資金的運轉(zhuǎn)效率尤為重要，所以應(yīng)對企業(yè)內(nèi)部資金運行進行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、集中管理、動態(tài)管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制，實行資金按調(diào)度使用，制定嚴格的用款制度，重點掌握工程項目資金的來龍去脈，降低不必要的成本支出，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。
3.3實行房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量安全目標(biāo)管理
加強管理，保證質(zhì)量、保證安全，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的投資期望，才能滿足消費者的需求，提高房屋銷售成交額，使企業(yè)的房屋成功的銷售出去。
總 結(jié)
住房與人們的生活息息相關(guān)，住房關(guān)系到人們的切身利益，所以國家必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了暫時低迷的現(xiàn)象。各大房地產(chǎn)企業(yè)要紛紛采取措施，從企業(yè)的經(jīng)營管理開始著手，加強對經(jīng)營管理的研究，才能使企業(yè)在殘酷的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
[1]石金和.房地產(chǎn)經(jīng)營管理本科專業(yè)發(fā)展探析[J].中國西部科技,2010(7).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營管理；分析
中圖分類號：TU984 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。房地產(chǎn)的項目應(yīng)實現(xiàn)最優(yōu)化的開發(fā)和管理模式從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理是實現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。
1 土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法
房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，以及政府對土地市場的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業(yè)拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產(chǎn)市場會有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時跟進來應(yīng)對這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國有土地出讓項目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達到生產(chǎn)諸要素最合理的科學(xué)的配置，運用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進步以達到最大的經(jīng)濟效益。在房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，根據(jù)項目特點，預(yù)測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟效益，成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場經(jīng)濟之中，經(jīng)濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運用成為項目管理的當(dāng)務(wù)之急。
2 項目管理與基礎(chǔ)管理
由于房地產(chǎn)項目是一次性的任務(wù)，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準(zhǔn)項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經(jīng)濟效益的提高。只有認真抓動態(tài)過程的管理，反復(fù)運用，才能使科學(xué)管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。由于計劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動態(tài)過程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響。在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)管理，如計量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。
3 物業(yè)管理
為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運行，并實現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達國家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔(dān)，而我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，既擁有了前所未有的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營管理中的行為準(zhǔn)則。即以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現(xiàn)場處理，保安部提供一天24的安全服務(wù)，綠化保潔部門保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費用、并實行財務(wù)公開，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節(jié)假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。
4 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施
4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項目開發(fā)設(shè)計過程中應(yīng)十分注意項目管理的成本控制貫徹設(shè)計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設(shè)計之時，選擇較好的建筑設(shè)計公司，保證建筑的設(shè)計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過程控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設(shè)計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項目的設(shè)計之時應(yīng)對相應(yīng)的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設(shè)計的公司有一個評定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應(yīng)建設(shè)項目的質(zhì)量管理和過程控制。
4.3 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制
房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項目設(shè)計和開發(fā)管理模式，從運轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項目參與方與設(shè)計方的交流溝通機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機制。
5 結(jié)束語
房地產(chǎn)的項目開發(fā)應(yīng)實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實施提供良好的設(shè)計前提，從居住建筑的設(shè)計出發(fā)保證建筑的設(shè)計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計時應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實施和質(zhì)量奠定堅實的基礎(chǔ)。
參考文獻：
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[2] 李娜，劉守濤. 循環(huán)經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)[J].上海房地, 2010，（04）.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；范疇及發(fā)展；經(jīng)營管理
隨著社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有的比重越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)本身能否健康發(fā)展，在很大程度上對國民經(jīng)濟能否健康增長有著不可忽視的影響力，是國民經(jīng)濟增長的一個基本生產(chǎn)要素。[4]從項目經(jīng)營的戰(zhàn)略高度著手分析，重點是從控制項目啟動組織到實施過程全方位每個細節(jié)，提高對風(fēng)險的管理，才能在競爭日趨激烈的市場中，贏得先機。
一、房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的范疇及發(fā)展現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的范疇
房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理者運用系統(tǒng)工程的方式、理念和模式，綜合管理房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用，努力達到生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上全過程和全方位的的優(yōu)化配置，為客戶提供一流的產(chǎn)品。房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)十分繁復(fù)，不同目標(biāo)具有特殊性，使得項目管理方式也是多種多樣。不僅由許多項、分項、工程活動所構(gòu)成，而且必須是一個系統(tǒng)完整的操作過程，作為一個完整的項目管理系統(tǒng)應(yīng)將工程的各工作職能、各投入單位、各項目任務(wù)、各個階段融合成一個統(tǒng)一完整的整體。房地產(chǎn)經(jīng)營活動是指房地產(chǎn)經(jīng)營管理者對房屋的建設(shè)、交易、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓等按價值規(guī)律所進行的有計劃、有目標(biāo)的經(jīng)濟活動，活動范疇涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領(lǐng)域。[4]
（二）我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的發(fā)展現(xiàn)狀
目前房地產(chǎn)項目的管理方法主要有部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理這四種。房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理的終極目的是以最高的效率完成項目工程，以項目經(jīng)理負責(zé)制為切入點，使用系統(tǒng)工程的方式、理念和模板，開發(fā)項目建設(shè)的全過程是一項繁復(fù)的系統(tǒng)工程，按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的組織、計劃、控制和營銷的管理系統(tǒng)，一定要有一套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來規(guī)劃和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和保證最終目標(biāo)得以實現(xiàn)。[1]房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理在實際運行過程中還存在著許多未知因素，我們必須要正確地審視、總結(jié)和處理，必須站在項目經(jīng)營管理的戰(zhàn)略高度，全過程、全方位地對項目啟動組織和實施過程管理加以控制，提高對風(fēng)險的防范，這是保證項目目的、項目目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。
二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理存在的問題
（一）市場定位及決策機制不完善
項目運行機制的不完善，那么項目管理的就難以控制，如項目工程進度拖拉，延期交房普遍；房地產(chǎn)開發(fā)沒嚴格控制，管理費用過高及未知費用超出預(yù)期額度，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會由于對市場調(diào)查不充分，沒有充分心理準(zhǔn)備，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，無法抉擇，導(dǎo)致拖慢項目決策。
（二）項目設(shè)計資源協(xié)調(diào)性欠缺
由于一時又無法跟上設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制， 發(fā)現(xiàn)在項目的施工中會造成許多設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工在設(shè)計上都發(fā)生了巨大的變化，甚至變更圖紙的數(shù)量超出了原設(shè)計圖紙。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：沒有恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計招標(biāo)程序，沒有考慮設(shè)計對項目投資控制的重要性，缺乏設(shè)計監(jiān)理，文檔資料缺乏規(guī)范化、制度化管理等。當(dāng)工程只能匆忙完成或工程待定內(nèi)容無法決定時，因市場定位的前期準(zhǔn)備資料不充分、研究數(shù)據(jù)方面資源整合缺失等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”， 前期的市場調(diào)查和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程建設(shè)的項目管理問題和工程變更的技術(shù)問題。[1]
（三）房地產(chǎn)團隊凝聚力不強
如果一個團隊凝聚力不強，那么項目運行成本就會過高、房地產(chǎn)交易糾紛也會增多。 對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項目的前期規(guī)劃、銷售推廣、客服、籌措資金與資金周轉(zhuǎn)等等。融資手段的單一及資金周轉(zhuǎn)計劃水平低下致使資金運作成本偏高，項目最終收益會受到直接影響。另外銷售推廣與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中，紛爭不斷，未能積極友善協(xié)調(diào)售買雙方的關(guān)系，售后維修不到位，配套設(shè)施不齊全等，導(dǎo)致企業(yè)品牌建立受阻和維持的根本原因。[3]
三、統(tǒng)籌解決我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理問題的途徑
（一）制定長遠規(guī)劃，提高企業(yè)的戰(zhàn)略決策規(guī)劃能力
隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的社會化、現(xiàn)代化進程，以及宏觀經(jīng)濟的巨大變更，要求企業(yè)從客觀上具有長遠敏銳的戰(zhàn)略眼光，充分考慮復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟因素，制定相應(yīng)的戰(zhàn)略計劃。
一是全面規(guī)劃，即在戰(zhàn)略期內(nèi)關(guān)于企業(yè)每方面的詳細周全的全面計劃。
二是漸進式計劃。這一計劃與全面計劃恰巧形成兩個極端。由于企業(yè)可能會遇到諸多不確定因素，要求企業(yè)的目標(biāo)能根據(jù)當(dāng)下情況而作出相應(yīng)的改變，走一步看一步。
三是選擇性計劃。這是一種介于全面計劃和漸進式計劃之間的折衷計劃，它一般只把主要的計劃擬定出來，而對今后三至五年內(nèi)的詳細計劃不做明確說明。
（二）努力實現(xiàn)企業(yè)各項指標(biāo)，提高企業(yè)綜合管理能力
努力貫徹產(chǎn)品的各項指標(biāo)，提高工作效率。在方案項目設(shè)計明確后，就可以進著手規(guī)劃項目施工圖設(shè)計，在施工圖設(shè)計時，要堅持貫徹產(chǎn)品規(guī)劃方案明確的各項要求，努力作好項目安全性與經(jīng)濟性，舒適性的聯(lián)系，那么要在保證建筑產(chǎn)品的沒有安全隱患的基礎(chǔ)下，從結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)計到水電配套方案設(shè)計都要能體現(xiàn)規(guī)劃方案項目定位的各項指標(biāo)，不要隨意增加或刪減。（v）在項目施工階段，要把產(chǎn)品定位時的開發(fā)周期以及質(zhì)量要求指標(biāo)，分解為各階段指標(biāo)。和工程施工單位簽定合約時，就要把工期和品質(zhì)做為一項目標(biāo)要求明確地在合同中表達清楚，并在以后的施工階段中進行過程跟蹤考查，再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做為產(chǎn)品開發(fā)主體，要密切關(guān)注建筑產(chǎn)品施工品質(zhì)，對有可能建筑產(chǎn)品后期使用的工序產(chǎn)生影響，如可能引起跑、冒、滲、漏等現(xiàn)象以及門窗無法靈活密閉開啟時的工序要加強監(jiān)督。因為這些問題雖然看上去很小，但對居民的正常日常生活卻有無法忽視的影響，嚴重時，因為居民的報怨 甚至還可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的市場形象與信譽，因此要重視此類問題避免發(fā)生。（v）目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)因在過程管理中忽視了上述重要環(huán)節(jié)和工序的管理，而導(dǎo)致后期居民有很大意見，企業(yè)形象會造成難以挽回的損失。
（三）加強培養(yǎng)企業(yè)文化，提高企業(yè)的綜合凝聚力
企業(yè)文化建設(shè)其根本在于通過價值觀的引導(dǎo)， 促成企業(yè)價值觀與員工個體價值觀的趨同發(fā)展，達到具有共識的目標(biāo)，從而促進企業(yè)員工自覺地將企業(yè)的制度要求內(nèi)化為個人的行為標(biāo)準(zhǔn)并以此來約束自我行為， 以實現(xiàn)企業(yè)與員工的共同發(fā)展。[3]21世紀理性營銷時代的到來，使個人英雄無法再在營銷舞臺上獨唱主角，依靠個人力量叱咤風(fēng)云、勁舞弄潮的日子已經(jīng)一去不返了。團隊，這個營銷時尚名詞，開始被越來越多的企業(yè)深討鉆研，只有擁有了一支具有很強向心力、凝聚力、戰(zhàn)斗力的團隊，擁有了一批彼此間互相鼓勵、支持、學(xué)習(xí)、合作的員工，企業(yè)才能不斷進取、壯大。團隊是開放的，在不同階段都會有新成員加入，高團隊凝聚力會讓團隊成員在最短時期內(nèi)具備團隊意識，形成對團隊的歸屬感和認同感，縮短新成員與團隊的磨合期，提高他們的適應(yīng)能力，在日常運營期間，大幅提高團隊的工作業(yè)績。
結(jié)束語：總的來說房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟效益的一個重要因素，同時也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競爭能力的具體體現(xiàn)。要做好這項復(fù)雜、系統(tǒng)、細致的管理工作，企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營管理方法，全員全過程的配合努力才能達成。
參考文獻：
[1]孟獻壁，李娜，喬保國.淺談建筑工程質(zhì)量控制 .山西建筑 ，2 0 0 7
[2]王義. 論房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理. 城市建設(shè)理論研究. 2012
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營管理 人才 培養(yǎng)
中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A文章編號：
隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才需求量也在逐步擴大，要求從業(yè)人員更加專業(yè)化。我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)，相對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，還相對比較滯后，如何使房地產(chǎn)管理人才更能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需要，如何提升學(xué)校教育知識與社會實踐的結(jié)合度，這些都成為現(xiàn)階段人才培養(yǎng)的重點所在。
我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景
從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來看，改革開放之前，我國的土地管理比較嚴格，房屋屬于福利分配，沒有明顯的商品屬性，不論是房屋建設(shè)，還是房屋的修繕等，都由國家安排，這就導(dǎo)致國家負擔(dān)沉重，不能適應(yīng)社會的發(fā)展和人民群眾的需求，也制約著我國城市的發(fā)展。改革開放之后，土地制度開始放松，土地使用權(quán)可在市場上流通，我國也適時突出相關(guān)政策，鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房屋的商品屬性開始突顯，也使得我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。由于改革開放前體制的約束，我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才十分匱乏，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)井噴式發(fā)展造成人才需求更為突出。
從教育體制來看，由于高等院校自身的發(fā)展情況和發(fā)展方向不同，開設(shè)專門的房地產(chǎn)專業(yè)的高等院校很少，即使有相關(guān)的專業(yè)學(xué)院，但由于發(fā)展的方向不同，在課程設(shè)置方面也不盡相同，有的院校偏重于建筑方向，有的工程管理方向，沒有形成統(tǒng)一的教學(xué)規(guī)劃，這樣對于專業(yè)建設(shè)的發(fā)展也造成瓶頸，最終也影響著我國房地產(chǎn)業(yè)的長久健康發(fā)展。[1]
行業(yè)經(jīng)營管理人才的需求
在經(jīng)濟高速發(fā)展下，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了很大的變化，對于專業(yè)的經(jīng)濟管理人才的需求也改變。一方面是對經(jīng)營管理人才的要求，更為專業(yè)化、知識化，要求有較深的業(yè)務(wù)知識，有良好的職業(yè)素質(zhì)，有很強的工作能力的復(fù)合型人才。另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的日趨成熟，本土化特點日趨明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的投資性加大，與金融市場的逐步融合，對于具有多知識的房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的需求加大?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展及行業(yè)競爭力的逐步增強，都需要更多的經(jīng)營管理人才，老一輩的注重工程、技術(shù)的房地產(chǎn)人員已經(jīng)不適應(yīng)時代的發(fā)展，需要更多傾向于時展的管理人才的補充，使整個行業(yè)的人才素質(zhì)不斷提升，更加專業(yè)化，更能融入到國際化發(fā)展的潮流中。
房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)方向
對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)，要有明確的培養(yǎng)目標(biāo)。不僅要求該行業(yè)人才具備專業(yè)的基礎(chǔ)知識和管理能力，還需要有很強的實踐技能和分析能力。整體的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是具備高水準(zhǔn)的文化素養(yǎng)和職業(yè)道德，有很強的經(jīng)濟知識基礎(chǔ)及相關(guān)學(xué)科的知識，并且對房地產(chǎn)周邊行業(yè)有很強的經(jīng)營管理能力的綜合性人才。這個目標(biāo)的確認，也為我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)指明了方向，使高校教育能夠更加切合行業(yè)需求進行教學(xué)改革，符合人才發(fā)展的長遠規(guī)劃。
在人才培養(yǎng)的過程中，要始終結(jié)合社會需求，根據(jù)行業(yè)的發(fā)展和市場的需求，來確定人才的培養(yǎng)計劃?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對于人才需求量較大，各高?？蛇m當(dāng)?shù)臄U大招生，這樣一方面可以滿足市場對人才的需求，另一方面可以提高高校的效益。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，房地產(chǎn)經(jīng)營管理設(shè)計部分較多，需要學(xué)習(xí)的相關(guān)法律法規(guī)種類繁多，這就要求在人才培養(yǎng)中，注重多元化發(fā)展，進行綜合性的學(xué)習(xí)，適應(yīng)實際工作的需求。
房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才培養(yǎng)的措施
根據(jù)市場的需求，需要對現(xiàn)階段的教育培養(yǎng)模式進行重新的梳理和改革，更加注重人才培養(yǎng)的多元化和實用化。
完善教育體系
在目前我國高校教育方面，對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)，還沒形成完善健全的培養(yǎng)體系，各高校應(yīng)該逐步擴大對該專業(yè)的支持力度，建立多層次的教育體系。在加強知識理論學(xué)習(xí)的過程中，更要注重實際操作和運用能力的協(xié)調(diào)發(fā)展，使行業(yè)經(jīng)營管理人才更趨于多樣化。
在基本人才培養(yǎng)體系的完善過程中，也要注重對高水平人才培養(yǎng)體系的建設(shè)，加強研究生教育培養(yǎng)體系的建設(shè)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的專業(yè)性科研人才，擴大房地產(chǎn)行業(yè)人才的儲備。同時，要逐步建立多層次的繼續(xù)教育體系，對于房地產(chǎn)業(yè)各層次從業(yè)者，都需要不斷的學(xué)習(xí)和提高，這樣才能符合市場的變化發(fā)展。
2、加強合作對接
在人才培養(yǎng)過程中，專業(yè)院校不僅要讓學(xué)生成為行業(yè)理論人才，還要積極與行業(yè)合作與對接。學(xué)院教育要符合行業(yè)發(fā)展的趨勢，并對專業(yè)人員進行相關(guān)的職稱管理和學(xué)術(shù)探討，才能培養(yǎng)出優(yōu)秀的、具有很強競爭力的人才，使人才培訓(xùn)形成良好的循環(huán)，高校教育成為人才培養(yǎng)的基地，而行業(yè)成為高校教育的方向趨勢，并對高校教學(xué)成果進行評估，達到互動發(fā)展，使人才的競爭力更為突出。[2]
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營；經(jīng)濟雙重性
房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的命脈，經(jīng)過政府長期對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平不斷進步，經(jīng)營方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過管理思路和經(jīng)營方式的創(chuàng)新來適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場中生存下來，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的雙重管理模式
主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關(guān)系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中要充分利用其雙重性的特點，平衡內(nèi)外部關(guān)系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平，使之能夠在日漸激烈的市場競爭中勝出，實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
（一）雙重管理
1.價值鏈管理
企業(yè)價值的創(chuàng)造來源于一系列經(jīng)營和生產(chǎn)活動，包括設(shè)計、采購、生產(chǎn)、管理、銷售、服務(wù)等，不同經(jīng)營活動之間的有機聯(lián)系就是企業(yè)的價值鏈，價值鏈中所有能夠創(chuàng)造價值的活動稱為價值活動，企業(yè)的價值鏈和價值活動客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實施方式以及價值活動的經(jīng)濟效果，基于價值鏈的管理就是對企業(yè)所有價值活動的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營和生產(chǎn)活動成本。
2.利益鏈管理
利益鏈的管理主要是對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，基礎(chǔ)投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價值鏈上任何環(huán)節(jié)都對項目開發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實，也就是對價值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價值鏈管理之間應(yīng)該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應(yīng)用平衡計分卡管理工具，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營目標(biāo)之間的均衡兼顧。
（二）雙重管理的作用
1.適應(yīng)市場競爭
我國市場經(jīng)濟改革不斷深化，政府政策的不斷出臺，對市場發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導(dǎo)作用，提高了市場競爭的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競爭更加激烈，生存和滅亡成為了每一個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國拉動內(nèi)需的重要突破口，是國家經(jīng)濟建設(shè)最強有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過分依賴政策與經(jīng)濟形勢的優(yōu)勢，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競爭和淘汰機制，對行業(yè)整體的經(jīng)營水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實是必要的，能夠刺激其主動找尋適應(yīng)市場環(huán)境的發(fā)展策略，進行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的核心競爭力。
2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢
每一個企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中都會表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關(guān)系又形成了利益鏈，對于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問題。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略
2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢短時間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進行雙重管理工作時也暴露出了一定的問題，表現(xiàn)為實際操作中指定指標(biāo)計劃完成不理想時考核難以進行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問題。
（一）國際平衡計分卡的應(yīng)用
不同時期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營管理工作的主要目標(biāo)和任務(wù)都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗，并對自身的發(fā)展實際情況進行全面調(diào)查分析，在科學(xué)的管理工具輔助下，制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)范方案?，F(xiàn)階段，平衡計分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強的優(yōu)勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來說十分適用。
1.內(nèi)外部指標(biāo)的雙重設(shè)定
平衡計分卡能夠同時設(shè)定內(nèi)外部指標(biāo)，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標(biāo)設(shè)計能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標(biāo)顯示經(jīng)營狀況良好，但是外部指標(biāo)卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈管理更加傾向于對內(nèi)部運營效率水平的提高，而利益鏈管理則關(guān)注企業(yè)和外部利益相關(guān)者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計分卡同時設(shè)定了內(nèi)外部指標(biāo)，實現(xiàn)了價值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。
2.財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)的雙重管理
平衡計分卡的指標(biāo)設(shè)定中同時包含財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績效考核中占有同樣的比重。財務(wù)指標(biāo)主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報率、利潤率等內(nèi)容，非財務(wù)指標(biāo)則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶滿意度等，雙重指標(biāo)的設(shè)定有利于限制企業(yè)對盈利的過分追求，對控制房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量有著一定的積極意義。
3.結(jié)果性和驅(qū)動性衡量指標(biāo)的雙重標(biāo)準(zhǔn)
這兩部分內(nèi)容的設(shè)置主要目的是實現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標(biāo)主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動性衡量指標(biāo)則用于了解策略實行過程中發(fā)生的變化對最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計分卡對驅(qū)動性指標(biāo)更加關(guān)注，結(jié)果性衡量指標(biāo)雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動性指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)對最終結(jié)果的預(yù)見性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動性指標(biāo)能夠預(yù)見性的進行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。
（二）雙重內(nèi)部控制
1.不相容職務(wù)分離
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴格遵循不相容職務(wù)分離的原則，在企業(yè)的價值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機制，形成完善嚴密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財務(wù)管理工作入手，形成嚴格的會計人員崗位責(zé)任制，明確不同會計崗位之間的權(quán)責(zé)權(quán)限，實現(xiàn)不同崗位和職務(wù)之間的相互制衡。在具體業(yè)務(wù)上，應(yīng)該實現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務(wù)分離，材料采購、驗收保管和付款職務(wù)分離，發(fā)票開具和收款職務(wù)之間相互分離，同時明確規(guī)定財產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負責(zé)部門之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個人獨立處理業(yè)務(wù)全過程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關(guān)鍵崗位輪換頻率要適當(dāng)調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。
2.資金管理流程的完善
房地產(chǎn)屬于高投入和高風(fēng)險的長周期行業(yè)，需要通過對資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過提高資金的有效性來規(guī)避投資風(fēng)險，可以進行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來縮短預(yù)售時間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流作為財務(wù)指標(biāo)的主要反映，應(yīng)該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的核心，通過對現(xiàn)金流等敏感性財務(wù)指標(biāo)的跟蹤監(jiān)測來預(yù)測企業(yè)在經(jīng)營生產(chǎn)活動中可能面臨的財務(wù)危機。財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項要行使報告和集體決策制度，減少決策失誤和舞弊行為風(fēng)險，企業(yè)要形成財務(wù)預(yù)警的短期和長期預(yù)警機制，將不同的財務(wù)風(fēng)險劃分為遠期和當(dāng)前風(fēng)險，選擇不同的財務(wù)風(fēng)險規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營活動財務(wù)風(fēng)險造成的不利影響程度和規(guī)模。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動中表現(xiàn)出價值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動，采用平衡計分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部價值鏈管理之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率，改善盈利能力，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力有著重要意義。
作者:李茜囡 單位:中國人民大學(xué)
參考文獻：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)策劃；經(jīng)營管理
前言
房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展非常重要，同時也是政府財政的一項重要來源。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動與之相關(guān)的建筑業(yè)、運輸業(yè)、電力煤氣以及自來水的供應(yīng)業(yè)務(wù)，還有社會服務(wù)業(yè)等等，不但改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，還提供了大量的就業(yè)崗位，為社會經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要經(jīng)過嚴謹?shù)牟邉澒ぷ鳎⑶覍ζ溥^程進行嚴格的管理工作，才能取得成功。本文就房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃及經(jīng)營管理進行了演技，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。
1房地產(chǎn)項目的前期開發(fā)策劃工作
對于房地產(chǎn)項目的前期策劃工作要重視市場調(diào)研和客戶群定位的問題，形成項目的可行性研究報告，這些是該項目完成之后，其樓盤是否能夠得到客戶的認可的前提。以前的開發(fā)商在進行樓盤建筑前沒有進行市場調(diào)研，只是按照自己的想法，認為房子只要建的牢固，就一定會有客戶，但是這種不考慮客戶需求的想法只會導(dǎo)致在房子建成之后無人問津，而這種沒有考慮客戶需求的例子很多，例如南方某城市一個地產(chǎn)商在進行樓盤開發(fā)時沒有考慮當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，建成的樓盤南北不通透，導(dǎo)致樓盤無人問津，即使降價出售也只是售出一小部分，導(dǎo)致開發(fā)商的資金無法回籠，項目總成本不斷增加，導(dǎo)致公司財務(wù)出現(xiàn)問題，嚴重影響公司的發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)項目的前期策劃階段必須要進行充分的市場調(diào)查，找準(zhǔn)客戶群體，確定項目的正確方向，對于項目的成功就已經(jīng)走出了一大步。房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃過程中的市場調(diào)查主要有對房型、房間面積和平面布局以及樓盤的檔次等等進行調(diào)查。其中要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦淖》苛?xí)慣對樓盤的戶型和面積進行設(shè)計，并且按照居民的傳統(tǒng)居住習(xí)慣和當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件等對房間的朝向、通風(fēng)和采光等進行設(shè)計。同時還要考慮當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I能力對房屋的建筑檔次進行定位。最后還要對樓盤周圍已經(jīng)投入市場的樓盤的銷售情況進行了解。策劃人員通過這些市場調(diào)查的信息進行可行性研究報告的編寫，其內(nèi)容應(yīng)該包含建筑的成本以及預(yù)計的銷售價格，技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)稅費等，要包含一切可能影響項目實行的因素，保證可行性報告的客觀性，作為以后設(shè)計控制的依據(jù)。房地產(chǎn)項目的前期策劃除了進行市場調(diào)研外還需要進行項目總體配套的策劃，隨著生活水平的不斷提高，人們對于居住環(huán)境的要求越來越高，生活小區(qū)的配套設(shè)施也應(yīng)該在前期策劃階段進行設(shè)計。其中配套設(shè)施主要包括綠化、道路、公建和學(xué)校等等。綠化可以使小區(qū)更具生活氣息，道路配套應(yīng)該保證交通順暢，且要注意無障礙道路的設(shè)計。公建配套主要包括一些健身房和活動室等，而人們對子女教育的重視也使得學(xué)校成為小區(qū)銷售的主要競爭力。特別是二胎政策的全面放開，學(xué)區(qū)房已成為購房者又一關(guān)注重點。
2房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理
房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理主要包括建設(shè)階段的管理、營銷管理以及售后管理，下面將對這幾個階段的經(jīng)營管理進行簡要地分析。（1）施工建設(shè)階段的管理，主要是對施工進度、質(zhì)量和造價的管理，其中施工進度直接影響著項目的施工成本，因此應(yīng)該不斷地對施工進度與計劃進度進行比較，對于施工延誤的情況要及時進行原因查找，并進行解決。工程造價的管理主要通過制定合理的招標(biāo)制度，并采取一次性加系數(shù)的包干辦法，同時要做好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理。施工質(zhì)量的管理主要有施工單位的自我檢查，該檢查貫穿整個施工過程，是質(zhì)量控制的基礎(chǔ)，同時要有專門的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量進行監(jiān)督管理，并且建設(shè)單位也要對工程質(zhì)量進行核檢，由施工單位、監(jiān)理公司和建設(shè)單位三家共同對工程質(zhì)量負責(zé)。（2）對房地產(chǎn)項目的市場營銷管理，市場營銷對于房地產(chǎn)項目的銷售是非常重要的，而且市場營銷要從開發(fā)商取得土地時就開始，要讓客戶了解到開發(fā)商取得了何種性質(zhì)的土地，到樓盤建設(shè)期的時候，進行市場營銷和宣傳的重點要放在沙盤演示和樣板房制作上，讓客戶能夠直觀的感受到住宅建成之后的樣子。該階段的營銷活動成功與否對于樓盤的銷售成績至關(guān)重要，并且關(guān)系到資金能夠及時回籠等。同時由于目前的房屋價格超過了人們的承受能力，大部分人都會選擇按揭，因此在進行市場營銷時要選擇合適的付款方式，一般的付款方式為一次性付款，即付全款，銀行按揭和發(fā)展商的分期收款。同時對于房屋的定價要根據(jù)市場行情和施工成本進行合理定價，并進行巧妙的調(diào)價。（3）對售后服務(wù)的管理，目前房地產(chǎn)項目的售后服務(wù)即是指物業(yè)服務(wù)，目前的物業(yè)服務(wù)可由開發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司進行管理，也可以聘請專門的物業(yè)管理公司進行管理。一般情況下大型的開發(fā)商都會成立自己的物業(yè)管理公司，而對于小型的開發(fā)商可以向社會公開招標(biāo)，由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司。總之物業(yè)管理的收費要與其服務(wù)水平相符，物業(yè)管理的好壞對于小區(qū)的生活環(huán)境以及對于住戶的意見處理都是非常重要的，而且好的物業(yè)管理可以為開發(fā)商樹立良好的口碑，對于開發(fā)商后期的房地產(chǎn)項目銷售可以起到非常好的促進作用。
3總結(jié)
房地產(chǎn)項目是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要項目，其開發(fā)策劃和經(jīng)營管理對于項目的成功實施是非常重要的。本文分別對房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃和經(jīng)營管理進行了分析，其中開發(fā)策劃階段要注重市場調(diào)研和配套設(shè)施的設(shè)計，作出科學(xué)合理的可行性報告，作為施工的依據(jù)。而房地產(chǎn)的經(jīng)營管理主要包括建設(shè)施工階段的管理、市場營銷管理以及售后服務(wù)管理等等，其中每一個階段的管理對于房地產(chǎn)項目的順利進行，對于開發(fā)商的經(jīng)濟效益都有非常重要的影響，希望通過本文的分析對于房地產(chǎn)項目的進行有所幫助。
參考文獻
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關(guān)鍵詞：經(jīng)營管理；房地產(chǎn)項目；營銷管理
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立和社會經(jīng)濟環(huán)境的進步，房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景，應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場運行機制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。
1房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的主要內(nèi)容
1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理
這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理
對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，項目有序地達到預(yù)期總目標(biāo)。
1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理
其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
1.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理
市場營銷的關(guān)鍵在于把握市場、把握客戶，是一門很深的學(xué)問?！熬葡悴慌孪锷睢钡臅r代已經(jīng)過去了，因為現(xiàn)在的“香醇美酒”實在太多，所以必須對自己開發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理
房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個方面：一是房地產(chǎn)商品的組合性，包括土地與房屋的組合，不變性與多樣性的結(jié)合，消費品與投資品的組合；二是位置的固定性，市場區(qū)域性強，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場的研究；三是房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場上不可調(diào)劑余缺性；四是房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個別性；五是房地產(chǎn)商品價值的巨額性；六是房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多；七是房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理主要包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道四個方面，另外售后服務(wù)管理也是應(yīng)該特別重視的一塊。
2.1 產(chǎn)品策略
產(chǎn)品策略的核心是“為誰服務(wù)”（消費者是誰）：即產(chǎn)品定位。進行正確的產(chǎn)品定位就是要解決為誰服務(wù)的問題，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競爭能力。
2.1.1需要避免的定位錯誤
公司在進行產(chǎn)品定位時，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯誤：
一是定位過低。定位如果過低，會使消費對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。二是定位過高。如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強烈的印象，而忽略了對其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶。三是定位混亂如果定位發(fā)生混亂，就會使消費者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認識，這時，就會使消費者產(chǎn)生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。
2.1.2產(chǎn)品組合與優(yōu)化
產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)濟能力和市場環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷管理
3.1幾種常見的定價方法
（1）成本導(dǎo)向定價法。以理論價為基礎(chǔ)，結(jié)合市場的供求狀況確定合理的房價。
（2） 競爭導(dǎo)向定價法。一是隨行就市定價法。這種方法風(fēng)險較小，尤其對中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競爭能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。二是競爭價格定價法。是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分子高于、低于、一致三個層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費用、產(chǎn)品服務(wù)與競爭企業(yè)進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢，根據(jù)定價目標(biāo)，確定產(chǎn)品價格。
3.2 幾種常見的定價策略
（1）“試探性”定價策略。即以售看價的定價技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價格再提高。
（2）折扣策略。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加速資金回籠，往往會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，它是通過不同的付款方式來實現(xiàn)的。如購買數(shù)套房優(yōu)惠、首購優(yōu)惠、購房抽獎、一次性付款優(yōu)惠等等。
（3）差別定價策略。對不同的顧客群規(guī)定不同的價格；對不同用途規(guī)定不同的價格；對不同時間規(guī)定不同的價格。
3.3 幾種常見的調(diào)價方法
（1）采用延續(xù)報價定價。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時才制定最終價格，這對生產(chǎn)周期長的建筑業(yè)來說相當(dāng)普遍。
（2）使用價格自動調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價格自動調(diào)整條款。
（3） 減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價格報價定價。
3.4價格控制
房地產(chǎn)營銷最實質(zhì)的內(nèi)容是價格控制。 價格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，并設(shè)置與此價格相適應(yīng)的銷售比例。
3.4.1促銷策略
房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：
3.4.2廣告
廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現(xiàn)，以加強效果。
房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：一是商譽廣告。它強調(diào)樹立開發(fā)商或商的形象。二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項目的信譽。三是產(chǎn)品廣告。它是為某個房地產(chǎn)項目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。
3.4.3房地產(chǎn)展銷會
這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
3.4.4人員推銷
這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀人、商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。
另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進作用。
第一條為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開
發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本規(guī)定。
第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，適用本規(guī)定。
第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第四條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案制度，定期公布房地產(chǎn)市場的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況及誠信經(jīng)營情況。
第六條省人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市和縣(市)人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府土地行政主管部門以及發(fā)展和改革、規(guī)劃、工商行政管理等有關(guān)部門，按照規(guī)定的職責(zé)，負責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的管理工作。
第七條縣級以上人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照國家和本省有
關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、項目手冊制度、業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度的情況實施監(jiān)督。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第八條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請進行注冊登記。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到工商行政管理部門的征求意見函之日起5個工作日內(nèi)，出具書面意見。
第九條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)注冊資本金在五百萬元以上；
(二)有四名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統(tǒng)計人員。
第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，
持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
(一)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
(二)企業(yè)章程；
(三)驗資證明；
(四)法定代表人的身份證明；
(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；
(六)企業(yè)辦公用房的房屋所有權(quán)證明或者房屋租賃合同。
第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的核定和管理，依照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行。
未取得資質(zhì)證書的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的房
地產(chǎn)開發(fā)項目，不得越級承攬項目：
(一)一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)開發(fā)項目的規(guī)模不予限制；
(二)二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不超過二十五萬平方米；
(三)三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不超過十五萬平方米；
(四)四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不超過十萬平方米。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、
土地利用總體規(guī)劃和房地產(chǎn)市場的供求情況，會同有關(guān)部門編制本行政
區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，報同級人民政府批準(zhǔn)。并根據(jù)批準(zhǔn)后的
房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會同規(guī)劃、土地等行政主管部門，擬定本行政
區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展計劃，按照規(guī)定的程序組織實施。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須自取得土地使用權(quán)之日起15日內(nèi)，向項目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的下列事項如實記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
(一)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
(二)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案；
(三)資本金到位和開發(fā)建設(shè)投資完成情況；
(四)拆遷補償安置情況；
(五)開工日期和建設(shè)進度情況；
(六)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)記錄的其他事項。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例，經(jīng)濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)，接受有關(guān)部門的監(jiān)督管理。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，不得擅自變更項目和用地的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計。確需變更的，應(yīng)當(dāng)依法報原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)。
第十七條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出綜合驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到綜合驗收申請之日起日內(nèi)，組織規(guī)劃、市政、電力等部門進行綜合驗收。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期進行綜合驗收。未經(jīng)綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第十八條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定，受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，其籌集的資本金占項目剩余投資總額的比例，經(jīng)濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不得低于百分之三十五。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托合同。合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。
第二十條商品房的銷售價格，可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價或者按建筑面積計價。商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第二十一條計算商品房的面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和有關(guān)部門公布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》及其他有關(guān)規(guī)定。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(三)按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
(四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。未取得商品房預(yù)售許可證明的，不得預(yù)售商品房。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房屋購買人出示商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的批準(zhǔn)文號。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得的款項，必須按規(guī)定用于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房屋購買人出示下列文件：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照；
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書；
(三)土地使用權(quán)證書；
(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(五)竣工驗收的備案證明。
第二十六條銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將建設(shè)工程設(shè)計方案及住宅小區(qū)各項公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質(zhì)量、面積、性能和周圍環(huán)境等情況作引人誤解的虛假宣傳。
第二十七條銷售商品房設(shè)有樣板房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)說明實際交付商品房的質(zhì)量、設(shè)施、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
第二十八條銷售商品房時，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院有關(guān)部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書面合同。
第二十九條商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。商品房在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問0題1的2，3房4地5產(chǎn)6開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并具體載明使用注意事項。
第三十條在商品房保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?qū)ι唐贩窟M行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十一條商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測單位進行檢測。經(jīng)檢測確認主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，其檢測費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；經(jīng)檢測確認主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的，其檢測費用由購買人承擔(dān)。
第五章法律責(zé)任
第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本規(guī)定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正。逾期不改正的，對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過三萬元；對沒有違法所得的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門及其他有關(guān)部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列行為之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定核發(fā)資質(zhì)證書的；
(二)向不具備商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商品房預(yù)售許可證明的；
