緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)融資監(jiān)管新規(guī)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任、高級研究員黃志龍對記者表示，近年來，我國企業(yè)在境內(nèi)債券融資的難度越來越高、融資成本也居高不下，特別是今年以來，在國內(nèi)貨幣政策緊平衡、金融強監(jiān)管的影響下，我國企業(yè)在境內(nèi)債券融資受阻，融資規(guī)模大規(guī)模萎縮，去年12月份和今年1月份及2月份，我國社會融資結(jié)構(gòu)中當月新增債券融資連續(xù)3個月為凈減少，3月份和4月份有所恢復(fù)，但同比上年同期也減少了80%以上。

在此大背景下，大量企業(yè)不得不尋求境外發(fā)行債券融資，境外債券融資還有融資成本低、發(fā)行門檻較低等優(yōu)勢。

此前，國家發(fā)改委2015年“2044號文”，要求境外發(fā)債企業(yè)必須在國家發(fā)改委備案登記。

黃志龍認為，國家發(fā)改委之所以出臺這一規(guī)定，是為了對我國外債規(guī)模與結(jié)構(gòu)進行有效管理，有利于防范對外整體債務(wù)風(fēng)險，同時國家發(fā)改委還明確了外債管理的基本原則：“控制總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、服務(wù)實體”，ζ笠搗⑿型庹實行規(guī)模控制，合理確定總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控目標，引導(dǎo)資金投向國家鼓勵的重點行業(yè)、重點領(lǐng)域、重大項目，有效支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

此次被點名批評的5家企業(yè)分別為中國水務(wù)集團有限公司、華南城控股有限公司、明發(fā)集團（國際）有限公司、平安不動產(chǎn)有限公司、中國蒙牛乳業(yè)有限公司等。

發(fā)改委提示，企業(yè)發(fā)行外債應(yīng)按規(guī)定事前申請備案登記，事后及時報送發(fā)行信息，有關(guān)律師事務(wù)所、承銷商等中介機構(gòu)要切實配合做好債券發(fā)行相關(guān)工作。“今后工作中，對發(fā)行外債不履行備案登記的相關(guān)企業(yè)，將考慮納入國家信用信息平臺不良信用記錄和聯(lián)合懲戒信息平臺?！?/p>

另外，有業(yè)內(nèi)人士認為，海外債發(fā)行審批制改為備案制以后，發(fā)行難度大大降低，這為不少房地產(chǎn)企業(yè)境外融資打開了一扇窗。

對此，黃志龍認為，房地產(chǎn)企業(yè)融資在境內(nèi)債券市場的受限更為嚴重，因此尋求海外融資也在所難免。但是“2044號文”鼓勵的境外債券融資的行業(yè)、企業(yè)優(yōu)先用于支持“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶與國際產(chǎn)能和裝備制造合作等重大工程建設(shè)和重點領(lǐng)域投資，顯然不包括房地產(chǎn)行業(yè)。

據(jù)悉，發(fā)改委從今年第二季度開始已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文。具體來看，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模116.95億美元，發(fā)行債券數(shù)量31只，均創(chuàng)同期歷史新高。其中，一季度房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模99.5億美元，是去年同期的近四倍；不過，近期降溫明顯，二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元，創(chuàng)2013年以來同期次低。

篇2

Abstract： In China， commercial banks are faced with many problems in real estate credit business， such as real estate credit growth is too fast， real estate financing is too dependent on bank credit， internal control of credit management is ineffective， interbank competition is disordered， and information is asymmetric. The author thinks that we should strengthen the supervision of real estate credit of commercial bank， strengthen the coordination effect of policies and measures， and perfecting laws and regulations related to real estate credit， etc.

關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行；房地產(chǎn)；信貸

Key words： commercial bank；real estate；credit

中圖分類號：F830.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）30-0126-03

1 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨的問題

1.1 房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長過快 近幾年，我國的房地產(chǎn)信貸規(guī)模隨著房地產(chǎn)價格的飆升而大幅增加，遠高于其他行業(yè)貸款的增長速度。種種數(shù)據(jù)顯示，近年來房地產(chǎn)信貸占信貸總規(guī)模的比例呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長的態(tài)勢，這種過快增長意味著其中會有一部分是不謹慎的投機行為。在房地產(chǎn)市場的上行階段，一些還款能力較弱的投資者也會參與到房地產(chǎn)信貸市場中來；而一旦房價出現(xiàn)滑落，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險將會大大增加。而房地產(chǎn)貸款中的土地儲備貸款增速也非常迅猛，部分貸款不排除被地方政府挪作他用的可能性，市場價值的過分高估也埋下了風(fēng)險隱患。由于大部分房地產(chǎn)貸款屬于中長期貸款，不可能在短期內(nèi)收回，而且房地產(chǎn)市場存在周期性波動，不確定因素較多，房地產(chǎn)信貸如此高速增長只會使銀行系統(tǒng)蘊藏的風(fēng)險越來越大，一旦隱性風(fēng)險暴露出來，將會給整個金融系統(tǒng)帶來不可估量的危機[1]。

1.2 房地產(chǎn)融資過分依賴銀行信貸 當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資還是以銀行信貸為主的單一融資格局。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款、自籌資金，還有定金及預(yù)付款等其他資金。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款，何況銀行信貸資金參與了地產(chǎn)商從土地儲備、交易到開發(fā)、銷售的整個流程。而股權(quán)融資、海外融資、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托、等融資渠道，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模依然有限。據(jù)估算，我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率在70%以上，房地產(chǎn)信貸資金在總?cè)谫Y額中的占比也已經(jīng)達到了70%。掘銀監(jiān)會和央行對全國30多個省市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資會直接來自銀行系統(tǒng)，而自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，其中大部分來自購房者的住房按揭貸款。如果首付比例按30%計算，企業(yè)自籌資金中大約有70%來自銀行貸款。其他資金（定金和預(yù)收款）中也有30%來自銀行貸款。若將施工企業(yè)摯資中來源于銀行貸款部分計算在內(nèi)，來源于銀行貸款的資金比例高達70%以上。可以說，銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的整條資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴度明顯過高[2]。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將會轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險。因此，面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。開發(fā)商如果過分依賴銀行信貸，市場一旦出現(xiàn)泡沫，危及的將是國家經(jīng)濟的安全。房地產(chǎn)融資對銀行信貸資金過度依賴的現(xiàn)狀，使我們有必要審慎思考一下，萬一房地產(chǎn)泡沫破滅發(fā)生在中國，會對我們的金融系統(tǒng)和國民經(jīng)濟造成怎樣的沖擊。

1.3 信貸管理內(nèi)控執(zhí)行不力 銀行內(nèi)部控制體系是指銀行為實現(xiàn)經(jīng)營目標，通過制定和實施一系列制度、程序和對風(fēng)險進行事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機制。我國商業(yè)銀行的內(nèi)部控制體系相對于發(fā)達國家還比較落后，風(fēng)險管理存在較大缺陷，甚至對其資產(chǎn)管理水平和資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)劣狀態(tài)都無法在貸款分類指標上準確、及時的反映，風(fēng)險控制更無從談起。商業(yè)銀行在激烈的競爭環(huán)境下，將重要資源和精力放在了業(yè)務(wù)拓展上，過渡擴張資產(chǎn)規(guī)模，過于追求利潤率的增長，而對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險和控制認識不足。銀行信貸管理內(nèi)控執(zhí)行不力主要表現(xiàn)在以下幾方面：首先，銀行管理層對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展缺少必要的整體規(guī)劃和方向把握，純粹是為了擴大市場占有份額而發(fā)展；其次，缺乏合理的、適合房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險預(yù)警控制體系，或者在具體風(fēng)險控制環(huán)節(jié)的設(shè)置上形同虛設(shè)，為了應(yīng)付上級監(jiān)管部門的檢查；再次，對房地產(chǎn)信貸人員，缺乏專業(yè)知識方面的培訓(xùn)和指導(dǎo)，他們往往缺乏足夠風(fēng)險控制經(jīng)驗和敏銳的市場分析能力，這就客觀上制約著房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。在房貸業(yè)務(wù)具體操作過程中，銀行內(nèi)控體系不完善往往導(dǎo)致各級業(yè)務(wù)審查不嚴格，對于明顯存在風(fēng)險疑點的信息或資料，并沒有進行進一步細致的核實，只重于形式。科學(xué)、完整的風(fēng)險度量指標體系建設(shè)不完善，導(dǎo)致業(yè)務(wù)經(jīng)驗少的信貸人員無法準確判斷和把握借款人的信用狀況和風(fēng)險狀況，使貸前審查程序成了“形式主義”，貸后管理也漏洞頻頻，不按照正常的貸后檢查規(guī)則執(zhí)行客戶回訪工作，這就給開發(fā)商挪用信貸資金提供了機會。部分商業(yè)銀行甚至為追求利潤最大化，甚至不惜放寬審貸標準，如對借款人的信用狀況未能做到盡職調(diào)查，對抵押物或保證人的要求也有所降低等。未經(jīng)細致嚴格地審查而放出房地產(chǎn)貸款往往風(fēng)險巨大?？傊?，國內(nèi)商業(yè)銀行尚未有效建立以風(fēng)險防范為核心的長效機制，致使存量不良貸款還沒有完全化解，新的風(fēng)險又不斷出現(xiàn)。銀行系統(tǒng)內(nèi)控不力已成為房地產(chǎn)信貸不良資產(chǎn)產(chǎn)生的罪魁禍首。我國銀行業(yè)的內(nèi)部控制制度還有待于進一步的加強和完善，特別是“審貸分離”制度的完善，以期有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

1.4 銀行同業(yè)競爭無序 在銀行業(yè)充分競爭的時代，房地產(chǎn)信貸和融資業(yè)務(wù)在各銀行的業(yè)務(wù)中都占有非常重要的地位，銀行間的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象也較嚴重[3]。因此，為了爭奪房地產(chǎn)信貸市場份額，各家銀行在提高服務(wù)質(zhì)量、簡化信貸手續(xù)、增加信貸投入等方面都加大了力度，并不惜采取各種各樣的優(yōu)惠措施，使得同業(yè)競爭只趨激烈，甚至出現(xiàn)惡性競爭的態(tài)勢。有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個人客戶，不惜放寬貸款條件、縮短風(fēng)險審查環(huán)節(jié)，有些做法甚至嚴重違反了國家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定，帶來了巨大潛在風(fēng)險，例如向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款、變相提高個人貸款成數(shù)等。甚至有些銀行的房地產(chǎn)信貸部門為追求盈利，超規(guī)模發(fā)放貸款，不監(jiān)督信貸資金使用，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)信貸資金用于補充企業(yè)流動資金及購置其他固定資產(chǎn)，有的甚至默許信貸資金流入資本市場。一些小型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開展較晚，資金來源少，在資本會嚴重不足且不到位的情況下盲目擴充房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。銀行間的過度競爭或不正當競爭，會使得房地產(chǎn)信貸市場產(chǎn)生“劣幣驅(qū)逐良幣”的擠出效應(yīng)，迫使部分原想規(guī)范經(jīng)營的商業(yè)銀行把經(jīng)營重點放在信貸營銷而非信貸管理上，加劇了信貸風(fēng)險。

1.5 信息不對稱 信息不對稱是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險產(chǎn)生的另一主要原因[4]。所謂“信息不對稱”，是指在訂立契約時，參與人一方擁有的私人信息另外一方不知道且無法驗證。信息不對稱分為兩類，一類是事前的信息不對稱，指交易之前賣者不知道買者知道的信息，這容易導(dǎo)致“逆向選擇”的發(fā)生。第二類是事后的信息不對稱，指簽訂合同后買者的違約行為，這是產(chǎn)生“道德風(fēng)險”的主要原因。在房地產(chǎn)信貸市場上，銀行和貸款人是交易的雙方。目前，我國社會信用體系及個人征信系統(tǒng)建設(shè)不健全，導(dǎo)致信貸主體雙方對授信所必需的信息在數(shù)量和質(zhì)量上都存在很大差異。貸款人對自身的風(fēng)險程度有比較清醒缺乏必要的監(jiān)督、調(diào)查、驗證、和法律途徑獲得對等真實的信法對借款人的信用質(zhì)量、風(fēng)險類型和資金償率做出準確判斷。貸款人為了從銀行順利貸到更多款項，故意隱瞞對自己不利的虛假信息，這樣作為外部人的銀行就無法準確判斷貸款人大小。在這種情況下，銀行很可能會通過提高貸款利率來減少未來可能的損失，結(jié)果是那些風(fēng)險小但還貸可能性大的申請者放棄貸款，而風(fēng)險大的貸款者會繼續(xù)選擇申請貸款。信貸市場上出現(xiàn)了信譽低的客戶驅(qū)逐信譽優(yōu)良客戶的現(xiàn)象，也就是“逆向選擇”。“逆向選擇”的發(fā)生會增加銀行因信息不對稱而產(chǎn)生的信息成本，也造成貸款違約風(fēng)險的增加。在貸款人取得貸款后，銀行對借款資金的實際使用情況、投資項目執(zhí)行的風(fēng)險和實際收益情況的了解肯定少于借款人，同時受到信貸人員的經(jīng)驗素質(zhì)和事后監(jiān)督成本等因素的制約，銀行可能無法及時追蹤借款人的貸款使用情況。于是，貸款人就會有機可乘，“道德風(fēng)險”隨時可能發(fā)生。發(fā)生“道德風(fēng)險”的情況有很多種，如由于經(jīng)營不善導(dǎo)致工程項目沒有完成，房地產(chǎn)商可能會采用破產(chǎn)等手段逃避銀行債務(wù)；再如房地產(chǎn)商可能私下違反貸款合同，改變資金的用途，轉(zhuǎn)投收益更高的項目，這無形中就增加了銀行的風(fēng)險。

2 解決商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨問題的對策

2.1 加強商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度 從目前的情況來看，銀監(jiān)會已經(jīng)越來越意識到房地產(chǎn)貸款金融安全的重要性，對商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的檢查力度也在逐漸加強，確保調(diào)控政策嚴格執(zhí)行。比如對開發(fā)貸款，要求商業(yè)銀行實行名單式管理，加強對開發(fā)商資本充足率和自有資金的審查標準；要求提高押品標準；動態(tài)控制貸款成數(shù)，貸款總額不得超過在建工程的50%；對于住房銷售合同資金要實行封閉管理，根據(jù)銷售進度，按比例歸還開發(fā)貸款等。銀監(jiān)會應(yīng)當繼續(xù)加強對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的檢查力度，加大房地產(chǎn)違規(guī)信貸模式的稽核力度，建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險狀況定期通報制度，定期對房地產(chǎn)信貸操作和業(yè)務(wù)狀況進行檢查，并將貸款合規(guī)性和風(fēng)險管理的有效性納為其現(xiàn)場檢查的重要內(nèi)容。對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)經(jīng)營和信貸政策執(zhí)行松動等問題，銀監(jiān)會應(yīng)當進行必要的查處，情節(jié)嚴重的，應(yīng)在媒體公開披露并依法實施業(yè)務(wù)叫停。另外，需盡快落實銀行管理人員問責(zé)制，建立官員責(zé)權(quán)對等機制，這將有助于規(guī)范銀行管理人員的職務(wù)行為，對防范信貸風(fēng)險起到積極的作用。只有將房地產(chǎn)違規(guī)信貸成本拉升到超過商業(yè)銀行邊際收益的高度上來，監(jiān)管原則和調(diào)控政策才能得到充分的執(zhí)行。

2.2 增強各類政策措施的協(xié)同效應(yīng) 政府相關(guān)部門應(yīng)當協(xié)調(diào)運用金融政策、土地政策和稅收政策，掌握好調(diào)控的力度、節(jié)奏和時機，發(fā)揮其對調(diào)控房地產(chǎn)信貸市場的協(xié)同作用。具體而言，應(yīng)建立對房地產(chǎn)評估公司、保險公司、擔(dān)保公司及信用評價等中介機構(gòu)的準入標準。改進房地產(chǎn)項目資本金認繳和監(jiān)管程序，規(guī)范土地儲備中心的資金運作。政府應(yīng)建立完善在建工程抵押登記制度，以確保商業(yè)銀行債權(quán)的完整性。另外，應(yīng)及時完善有關(guān)抑制個人住房投機行為，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的金融配套政策措施。最后，應(yīng)當從交易環(huán)節(jié)入手，規(guī)定境外非居民機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買商品房時，必須以其真實的辦公或居住為目的，禁止在境內(nèi)進行房地產(chǎn)炒作。

2.3 健全房地產(chǎn)信貸相關(guān)法律法規(guī) 首先，要以《商業(yè)銀行法》的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，盡快出臺保障商業(yè)銀行實行住房按揭抵押貸款安全的配套法律法規(guī)，明確個人住房按揭貸款各方當事人的權(quán)利和義務(wù)，增強各方當事人對各自違規(guī)行為所產(chǎn)生不良后果的可預(yù)見性。其次，要努力建立按揭住房抵押登記、按揭貸款追償、按揭住房控制和處置變現(xiàn)的“綠色通道”，保障商業(yè)銀行在貸款發(fā)生違約形成不良后，能及時按照貸前約定的手段處置抵押物；同時，應(yīng)積極消除最高人民法院有關(guān)借款人抵押房屋處置的新規(guī)定給銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展帶來的障礙，切實研究和解決在新規(guī)定下維護銀行主張個人住房按揭貸款權(quán)力的具體措施，最大限度地降低銀行處置個人按揭貸款住房的成本，減少銀行的貸款損失。最后，要盡快制定《信用法》，建立個人破產(chǎn)制度，統(tǒng)一全社會的信用評價與管理標準，引導(dǎo)人們樹立和強化信用觀念，加大對非信用行為的制裁力度，以促進全社會良好信用文化的形成和信用體系的建立。

隨著政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加強以及當自訂通貨膨脹壓力的加大，商業(yè)銀行面臨的不確定因素也在增加。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險會隨著交易量和房價的閂趨回落逐漸顯現(xiàn)出來，甚至有可能引發(fā)嚴重的系統(tǒng)性風(fēng)險。政府應(yīng)采取一定的措施規(guī)避風(fēng)險，加大銀行信貸資會等的流向渠道監(jiān)控，規(guī)范化、分層次提高提高房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻，適度抑制過剩流動性向房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域的盲目涌入，抑制地產(chǎn)泡沫。商業(yè)銀行也不能因有風(fēng)險存在就放棄對房地產(chǎn)信貸收益的追求。目前，國內(nèi)銀行應(yīng)該做的就是轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營思路，以嚴格要求和合規(guī)經(jīng)營為原則，繼續(xù)推進房地產(chǎn)行業(yè)金融鏈條的精細化管理，力求實現(xiàn)精細化管理下的分層次、差別化的房地產(chǎn)金融服務(wù)。

參考文獻：

[1]王坤，王澤森.銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險成因及對策[J].金融理論與實踐，2007（5）：18-20.

[2]向宇，袁錦芝.我國房地產(chǎn)價格與金融機構(gòu)信貸關(guān)系的實證分析[J].四川大學(xué)學(xué)報，2010（4）：109-114.

篇3

影子銀行究竟是什么？監(jiān)管如何界定？又由誰來監(jiān)管？坊間熱傳的國務(wù)院“107號文”似乎令這些話題變得更加清晰。據(jù)了解，此次的文件內(nèi)容主要包括了影子銀行的發(fā)展、影子銀行的監(jiān)督責(zé)任分工以及完善監(jiān)督管理制度和辦法等。由于市場熱傳期間相關(guān)各方都保持沉默，因此對于“107號文”的真實性，分析人士認為，從以前的經(jīng)驗來看，“可信度很高”。

影子銀行極具殺傷力

2013年12月中旬，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加強影子銀行監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，正式宣告醞釀近一年的中國影子銀行全面監(jiān)管框架敲定。這一文件的出臺也讓影子銀行進入公眾視野。

影子銀行是美國2008年次貸危機爆發(fā)之后所出現(xiàn)的一個金融學(xué)概念，住房按揭貸款的證券化是美國影子銀行的核心所在。美國的影子銀行包括投資銀行、對沖基金、貨幣市場基金、債券保險公司、結(jié)構(gòu)性投資工具（SIV）等非銀行金融機構(gòu)。

2013年10月8日，中國社會科學(xué)院的《中國金融監(jiān)管報告2013》稱，2012年底中國影子銀行規(guī)?；蜻_到20.5萬億元，占中國GDP的40%與銀行業(yè)總資產(chǎn)的16%。

據(jù)悉，目前影子銀行的資金來源不僅包括儲蓄資金、企業(yè)閑置資金，還包括從銀行融資便利的企業(yè)和個人從銀行套取的低利率貸款資金，再轉(zhuǎn)手貸給大量難以從銀行獲得貸款的企業(yè)和個人。

分析人士指出，不僅國有企業(yè)和民營企業(yè)，甚至連治理結(jié)構(gòu)甚嚴的上市公司，也進行民間借貸業(yè)務(wù)。這些大型企業(yè)及上市公司的一個簡單操作鏈條，就是從銀行搬運貸款資金，再到民間放貸，從中賺取豐厚息差。

在中國，企業(yè)之間直接拆借資金是被嚴格禁止的。不過企業(yè)可以通過銀行向借款人發(fā)放委托貸款，貸款利率由委托方?jīng)Q定，銀行則充當中介角色，收取委托貸款手續(xù)費，但不承擔(dān)任何信貸風(fēng)險。

那么，巨量的委托貸款流向了何方？有關(guān)調(diào)查顯示，一類流向了上市公司控股子公司；而大多數(shù)的委托貸款則流向了受政策調(diào)控的房地產(chǎn)開發(fā)商和中小企業(yè)。

由于貨幣緊縮使得中小企業(yè)更加難以通過正規(guī)銀行渠道融資，而大型國企等國有部門的借款人能以低廉利率從銀行獲得大筆貸款，并間接向中國的影子銀行體系投放資金。中小民企則普遍通過影子銀行獲得資金。

據(jù)估計，影子放貸機構(gòu)當中有90%為國有企業(yè)。影子市場每年的資金流量可能已達2萬億之多，相當于GDP的5%左右。

分析人士表示，影子信貸可能會重新回到銀行的資產(chǎn)負債表上，并加大貨幣流通的速度。這將使得央行行使利率、存款準備金率等抑制通脹的常規(guī)手段的效果大打折扣。

中國金融業(yè)實行分業(yè)監(jiān)管，雖然明確了“一行三會”的監(jiān)管職責(zé)，但對于游離于監(jiān)管之外的融資機構(gòu)尚未制定整體性監(jiān)管政策框架，導(dǎo)致缺乏相應(yīng)的履職手段和監(jiān)管權(quán)限，權(quán)責(zé)脫離。

影子銀行的大量資金不但擾亂了宏觀調(diào)控的效果，而且一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂潮，這個游離在監(jiān)管之外的影子銀行體系，可能引發(fā)一場前景難測的金融危機。

中國的影子銀行目前還沒形成龐大的體系，尚未形成系統(tǒng)性風(fēng)險。不過，由于中國的金融體系完全是由國家信用作擔(dān)保，因此各類當事人都有過度使用現(xiàn)有金融體系的沖動。鑒于銀根緊縮、房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)無疑成為影子銀行資金集中地，房地產(chǎn)業(yè)過度信用擴展，風(fēng)險增大。如果監(jiān)管部門不防微杜漸，一旦讓國內(nèi)的影子銀行泛濫，其風(fēng)險累積的速度和程度將會比2008年美國次貸危機更快更嚴重。

影子銀行進入監(jiān)管視野

影子銀行一般是指那些有著部分銀行功能，卻不受監(jiān)管或少受監(jiān)管的非銀行金融機構(gòu)。簡單地說，影子銀行就是那些可以提供信貸，但是不屬于銀行的金融機構(gòu)。

在中國，影子銀行主要包括信托公司、擔(dān)保公司、典當行、地下錢莊、貨幣市場基金、各類私募基金、小額貸款公司以及各類金融機構(gòu)理財?shù)缺硗鈽I(yè)務(wù)，民間融資等，總體呈現(xiàn)出機構(gòu)眾多、規(guī)模較小、杠桿化水平較低但發(fā)展較快的特征。

一直以來，中國影子銀行迷霧重重，一般意義上的影子銀行是指游離于銀行監(jiān)管體系之外、可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險和監(jiān)管套利等問題的信用中介體系（包括各類相關(guān)機構(gòu)和業(yè)務(wù)活動）。據(jù)了解，“107號文”明確定義中國影子銀行主要有三類：一是不持有金融牌照、完全無監(jiān)管的信用中介機構(gòu)，包括新型網(wǎng)絡(luò)金融公司、第三方理財機構(gòu)等；二是不持有金融牌照，存在監(jiān)管不足的信用中介機構(gòu)，包括融資性擔(dān)保公司、小額貸款公司等；三是機構(gòu)持有金融牌照，但存在監(jiān)管不足或規(guī)避監(jiān)管的業(yè)務(wù)，包括貨幣市場基金、資產(chǎn)證券化、部分理財業(yè)務(wù)等。

長期以來，中國影子銀行存在監(jiān)管真空或監(jiān)管不足。民間借貸、新型網(wǎng)絡(luò)金融公司、融資公司、第三方理財機構(gòu)、典當行等沒有明確的監(jiān)管部門，存在監(jiān)管真空。雖然信托、委托貸款、理財、金融租賃等由金融監(jiān)管當局實施監(jiān)管，但因為這些傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)與證券業(yè)、保險業(yè)的融合日趨復(fù)雜，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)涉及多個市場，存在監(jiān)管套利動機，使得跨行業(yè)監(jiān)管合作進展慢于業(yè)務(wù)發(fā)展實際，存在監(jiān)管不足。尤其是融資性擔(dān)保公司、小額貸款公司由地方政府實施監(jiān)管，而地方政府監(jiān)管能力普遍不足。

業(yè)界普遍預(yù)計，繼2013年出現(xiàn)兩次“錢荒”后，2014年金融機構(gòu)仍會受到流動性的較大沖擊。從監(jiān)管層的態(tài)度看，放松銀根的可能性并不大，機構(gòu)預(yù)測的2014年降準是否會成真仍是一部懸念劇?？紤]到中國分業(yè)監(jiān)管體制，當前中國影子銀行監(jiān)管重點應(yīng)是防范跨市場風(fēng)險傳染。監(jiān)管新規(guī)被稱為是針對影子銀行業(yè)務(wù)的一份最全面的監(jiān)管文件，涉及的機構(gòu)包括銀行、信托、保險、證券期貨機構(gòu)、第三方支付等，就連尚未納入監(jiān)管范圍的網(wǎng)絡(luò)金融活動、第三方理財業(yè)務(wù)和非金融機構(gòu)資產(chǎn)證券化等也被收入囊中。

業(yè)內(nèi)人士表示，此次“107號文”主要是確定了一些原則性的東西，比如監(jiān)管的范圍和監(jiān)管機構(gòu)的職責(zé)。據(jù)悉，“107號文”還要求按照誰批設(shè)機構(gòu)誰負責(zé)風(fēng)險處置的原則，逐一落實各類影子銀行主體的監(jiān)督管理責(zé)任，建立中央與地方統(tǒng)分結(jié)合，國務(wù)院有關(guān)部門分工合作、職責(zé)明晰、權(quán)責(zé)匹配、運轉(zhuǎn)高效的監(jiān)督管理體系。

按照劃分，銀行業(yè)機構(gòu)的理財業(yè)務(wù)由銀監(jiān)會負責(zé)監(jiān)管；證券期貨機構(gòu)的理財業(yè)務(wù)及各類私募投資基金由證監(jiān)會負責(zé)監(jiān)管；保險機構(gòu)的理財業(yè)務(wù)由保監(jiān)會負責(zé)監(jiān)管；金融機構(gòu)跨市場理財業(yè)務(wù)和第三方業(yè)務(wù)由央行負責(zé)監(jiān)管協(xié)調(diào)。業(yè)內(nèi)人士分析認為，“107號文”要求按照誰批設(shè)機構(gòu)誰負責(zé)風(fēng)險處置的原則，合理分工監(jiān)管責(zé)任。在這一原則下，影子銀行的監(jiān)管部門將涵蓋“一行三會”，并從中央政府延伸到地方政府。在這樣復(fù)雜的多頭管理格局之下，監(jiān)管的重疊和漏洞在所難免，金融機構(gòu)的監(jiān)管套利空間仍然存在，需要更加細致的細則出臺。

監(jiān)管升級捅破地產(chǎn)泡沫？

因為難以監(jiān)管，影子銀行對金融市場造成的影響，包括流通速度和規(guī)模，就沒辦法準確估算，所以在2008年的全球金融危機后，影子銀行受到了更多關(guān)注。

在中國，影子銀行通常是指游離于銀行監(jiān)管體系之外、可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險和監(jiān)管套利等問題的信用中介體系。影子銀行引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的因素主要包括四個方面：期限錯配、流動性轉(zhuǎn)換、信用轉(zhuǎn)換和高杠桿。影子銀行的風(fēng)險到底有多大？歸其根本，還在于影子銀行對房地產(chǎn)泡沫的助推。面對當前動輒9%到10%乃至更高的信托收益率，哪怕其偽裝得再好，稍有一些經(jīng)濟常識的人就能分析出其資金的投向——房地產(chǎn)之外，別無他處。有信托類金融機構(gòu)人士透露，目前市場上有90%的影子銀行資金投向都是房地產(chǎn)或者與房地產(chǎn)相關(guān)。

中國非銀行金融機構(gòu)中規(guī)模最大的是信托公司，流向房地產(chǎn)的影子銀行融資也主要是信托融資和地方融資平臺融資。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年房地產(chǎn)信托直接融資規(guī)模約3000億元；通過信托流向地方融資平臺的資金，有一大部分也進入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，而國家審計署近期公布的地方債務(wù)通過信托平臺來源為1.43萬億元?？梢哉f，嚴管影子銀行對房地產(chǎn)行業(yè)影響最大，甚至可能會出現(xiàn)局部資金鏈斷裂及信用違約事件。

雖然“107號文”正面肯定了影子銀行產(chǎn)生是金融發(fā)展、金融創(chuàng)新的必然結(jié)果，是傳統(tǒng)銀行體系的有益補充，在服務(wù)實體經(jīng)濟、豐富居民投資渠道等方面起到了積極作用，但不可否認的是，影子銀行確實存在著一定風(fēng)險，特別是對于房地產(chǎn)行業(yè)而言。文件消息面世前后，地產(chǎn)股的連續(xù)下跌已經(jīng)說明了問題。有分析人士認為，房地產(chǎn)類貸款將是2014年金融監(jiān)管的重點。“107號文”要求對影子銀行的嚴加監(jiān)管，特別是信托公司不得開展非標準化理財資金池等具有影子銀行特征的業(yè)務(wù)，并對信托受益權(quán)產(chǎn)品做出了明確規(guī)定，預(yù)示2014年房地產(chǎn)企業(yè)融資將會變得艱難。

金融地產(chǎn)不分家，沒有金融的支持，房地產(chǎn)就是無源之水、無本之木。尤其令市場擔(dān)憂的是，房地產(chǎn)企業(yè)流動性將受到影子銀行監(jiān)管的沖擊，因為影子銀行資金主要流向房地產(chǎn)，特別是中小房企。對于流動性極度敏感的中國房地產(chǎn)業(yè)，獲得資金的渠道本來不多，在多年調(diào)控下，銀行早已被嚴格限制對地產(chǎn)企業(yè)放貸，開發(fā)商幾乎不可能從銀行、股市等正規(guī)渠道獲得融資。因此，房企通過信托、基金等第三方或者說影子銀行渠道獲取資金，在近年來成為越來越普遍的現(xiàn)象，也起到了越來越重要的作用。

從表面上看，從新一屆政府執(zhí)政以來，中央并未出臺具體的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但事實上，我們看到，從2013年6月起銀行業(yè)爆發(fā)“錢荒”事件以來，國內(nèi)金融市場的實際利率水平一直居高不下，從很大程度上推高了影子銀行的融資成本，間接大幅推高了房地產(chǎn)的融資成本，對房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)造成了較大的沖擊。

防范市場風(fēng)險為重中之重

多數(shù)媒體評價認為，107號文“堪稱中國史上最為嚴格的影子銀行監(jiān)管文件”。

“107號文”，確定了中國影子銀行全面監(jiān)管框架。雖然中國式影子銀行與美國等發(fā)達經(jīng)濟體基于證券化模式下的影子銀行存在一定差異，但也存在信用轉(zhuǎn)換、期限轉(zhuǎn)換與流動性轉(zhuǎn)換等金融中介的共同特征，因而將其納入全面監(jiān)管框架勢在必行?？紤]到我國分業(yè)監(jiān)管體制，當前我國影子銀行監(jiān)管重點應(yīng)是防范跨市場風(fēng)險傳染。

雖說，影子銀行的產(chǎn)生是金融創(chuàng)新的必然結(jié)果，但其融資規(guī)模龐大、杠桿率高、形式多樣易變且不透明則為金融體系的安全埋下了隱患。值得注意的是，銀監(jiān)會在網(wǎng)站的有關(guān)2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議的內(nèi)容中，也強調(diào)要防范四種業(yè)務(wù)風(fēng)險。其中，對于理財業(yè)務(wù)，需建立單獨的機構(gòu)組織體系和業(yè)務(wù)管理體系，不購買本行貸款，不開展資金池業(yè)務(wù)，資金來源與運用一一對應(yīng)；對于信托業(yè)務(wù)，要回歸信托主業(yè)，運用凈資本管理約束信貸類業(yè)務(wù)，不開展非標資金池業(yè)務(wù)，及時披露產(chǎn)品信息等，這些內(nèi)容也剛好與“107號文”的相關(guān)內(nèi)容吻合。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資信托制度；信托；REITs；投資

一、REITs的概念

房地產(chǎn)投資信托，也即Real Estate Investments trust，簡稱REITS，這是源起于美國的一個概念，1960年美國國會頒布的《國內(nèi)稅法典》（International Revenue Code，I.R.C.），使得設(shè)立REITs成為可能，法典在此基礎(chǔ)上給予其以優(yōu)惠的稅收待遇。房地產(chǎn)投資信托制度在以往被稱為不動產(chǎn)投資信托，是指一種采取公司、信托或者協(xié)會的組織形式。它集合多個投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)（例如公寓、購物中心、寫字樓和倉儲中心等）或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)。然而在我國多將其稱為房地產(chǎn)投資信托。

房地產(chǎn)投資信托是一種新型的信托形式，與一般的信托相比，它有著自己的獨特之處。首先，REITs的投資模式主要是對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取與經(jīng)營。這一點與共同基金的特征相類似。其次，從制度淵源我們也可以看出，房地產(chǎn)投資信托制度有著避稅的功用。REITs在一定程度上減免了組織實體應(yīng)當繳納的稅款；另一方面也可以通過租金收入分紅的方式減少個人所得稅。這樣就避免了對REITs和個人的雙重征稅。最后，REITs是一種被動的投資。這種被動性體現(xiàn)在只能從房地產(chǎn)投資中被動地取得收入，這樣可以防止房地產(chǎn)過于積極地投入到市場風(fēng)險之中去，進而對小投資者穩(wěn)定收入提供保障。

在實踐中，REITs往往會與一個與其相似的概念相混淆，那就是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托（Real Estate Asset Trust，簡稱REAT）。房地產(chǎn)投資信托是在風(fēng)險分擔(dān)的原則之下，不特定多數(shù)人的資金聚集，由專門知識技能的人負責(zé)運行的貸款投資。這類投資運用于房地產(chǎn)買賣管理或者是抵押權(quán)貸款。一般都是中長期投資，投資的利益分配給股東或者是投資人。區(qū)分REITs與REAT的實益在于，它們所受法律規(guī)束不同：REITs通常會受到專門立法的調(diào)整，而REAT往往只有信托法規(guī)范。因此有必要指出，這是兩個完全不同的產(chǎn)品。

二、REITs在我國的現(xiàn)狀

中國的REITs可以追溯到上世紀80年代，但是其真正興起，是自2002年下半年開始。這一時期，“一法兩規(guī)”開始實施，在經(jīng)過了五次清理整頓之后，信托公司得到了新的生存機會。信托公司在央行121號文件發(fā)出之后，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)對融資的迫切需求，推出了各自的作為基金管理人的房地產(chǎn)投資信托計劃。在這樣的環(huán)境下，中國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品出現(xiàn)并積極發(fā)展。我國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，整體上來說，有以下的一些特點。

首先，在產(chǎn)品的構(gòu)成條件上，中國的房地產(chǎn)信托計劃必須受到的管束主要來自于《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規(guī)的規(guī)定，而這些規(guī)定對房地產(chǎn)信托計劃的投資方向、資產(chǎn)組合以及收入構(gòu)成等方面都沒有具體地規(guī)定。這一點與美國的房地產(chǎn)投資信托在投資方向、資產(chǎn)組合等方面都有著嚴格的限定有著明顯的不同。其次，在投資規(guī)模和期限上，從中國人民銀行的《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》來看，并結(jié)合我國REITs實踐來看，我國REITs產(chǎn)品往往體現(xiàn)出期限短、規(guī)模小的特點。這與美國產(chǎn)品有著很大不同，美國的REITs產(chǎn)品一般而言都是中長期信托，在金融體系中發(fā)揮著長期融資的作用。我國雖然也規(guī)定了信托公司的期限，它要求“信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年”，實踐中，目前中國一般的REITs產(chǎn)品多為1～3年期，很難說發(fā)揮了中長期融資功用。此外，規(guī)模小這一特征又使得投資組合的有效建立出現(xiàn)障礙，在有效降低投資風(fēng)險方面不盡如人意。再次，在組織結(jié)構(gòu)上，與一般國家既存在公司型，又存在信托型不同，我國目前房地產(chǎn)投資信托全部采取信托型。信托型的最大優(yōu)勢就在于它在保護投資者資產(chǎn)和收益的安全方面可以提供其他類型不可比及的保障。信托型使得信托財產(chǎn)取得了相對獨立性，這就擺脫了其他資產(chǎn)或者管理業(yè)績的影響。如果某房地產(chǎn)置于了信托計劃之下，那么只要該房地產(chǎn)存在，信托計劃持有者仍可以取得其收益，這種取得不會因為房地產(chǎn)管理公司破產(chǎn)或者信托機構(gòu)倒閉而受到限制。另外，我國依舊處于REITs的初級發(fā)展階段，選擇穩(wěn)定性較強的REITs組織結(jié)構(gòu)類型，可以降低其受股票市場等金融因素的影響，從而有利于REITs自身的發(fā)展。但是也有必要指出，我國應(yīng)當在已有的信托管理經(jīng)驗上，積極地探取REITs的其他種類。最后，在產(chǎn)品的銷售方面，由于監(jiān)管政策的限制，我國的信托機構(gòu)不可以開設(shè)分支機構(gòu)，異地經(jīng)營也受到限制，多數(shù)信托機構(gòu)重新登記不久，積累的客戶量不多，直接銷售也不樂觀，如此一來，中國信托機構(gòu)自己所擁有的營銷網(wǎng)點十分微薄，銷售網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢并不明顯。

三、我國對REITs的立法現(xiàn)狀及其存在問題

我國現(xiàn)階段并沒有具體針對REITs的立法規(guī)制，只是在大體上形成了“一法二規(guī)”的格局。這里的“一法”指的是2001年出臺的《信托法》，這一法律是我國在信托領(lǐng)域的基本法律規(guī)范，自然對REITs有著約束作用。所謂“二規(guī)”，指的是《信托公司管理辦法》以及《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，這兩部規(guī)定都是由銀監(jiān)會在2007年出臺的。

以上可以說是我國關(guān)于REITs的全部立法項目，不論在理論探討過程中，還是在實踐操作運行中，這些法律規(guī)制都不可謂完善。

首先，我國相關(guān)立法并不健全。需要澄清的是，房地產(chǎn)投資信托在性質(zhì)上更接近于投資基金，對于它的調(diào)控，除了專項法律外，還需協(xié)助以《證券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。這其中，《基金法》和《信托法》發(fā)揮著不可替代的作用。但是從我國現(xiàn)階段立法來看，《基金法》嚴格說來，只是一部并不十分完備的“契約型證券投資基金法”。

其次，我國現(xiàn)有的基金大多是契約型?；鸬脑O(shè)立和運作，有賴于契約的規(guī)定。由于契約不可苛求完備，其在權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)等方面的不足之處，需要法規(guī)的詳備規(guī)定來補位。然而我國《基金法》、《信托法》包括其屬細則和實施規(guī)則，都沒有很好的發(fā)揮到法律補位的作用，對于權(quán)責(zé)安排、利益制衡等可能存在的漏洞也沒有法律的補救。在內(nèi)容上，證券投資基金并沒有得到法律的定義，《基金法》實際上的調(diào)整對象并非十分明確；對于基金持有人、基金管理人和基金托管人等參與者的權(quán)利義務(wù)規(guī)定也有失公允，這種失當安排往往使得了基金管理人較于他者處于優(yōu)勢地位，不利于監(jiān)管。整體來說，“一法兩規(guī)”的相繼頒布，雖然為信托業(yè)和信托公司的發(fā)展提供了必要的法律保障，但是由于相關(guān)法律法規(guī)的不配套和實施細則的不健全，REITs如要獲得相關(guān)的法律依據(jù)還是很困難的。

除此以外，從我國現(xiàn)行《信托法》的規(guī)定來看，能夠取得具有受托人資格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托機構(gòu)發(fā)行，這樣一來信托機構(gòu)很容易成為法定壟斷的中間機構(gòu)，這就削弱了市場競爭，也降低了房地產(chǎn)專業(yè)團隊管理REITs的可能性。

另外，還有學(xué)者指出，現(xiàn)行“二規(guī)”實際上是取代2007年以前的“二規(guī)”的新二規(guī)，雖然新規(guī)定有助于投資信托計劃的規(guī)模擴張，也有利于流動性較強的REITs的開展，但即便是我國現(xiàn)有信托法律體制，也存在著改革不徹底的缺陷。我國《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第五條、第六條以及低八條的規(guī)定使得我國信托公司推行信托計劃始終被限定在非公開發(fā)行的范圍之內(nèi)，這就使得REITs，沒有辦法擺脫私募基金的帽子，無法實現(xiàn)其變現(xiàn)性、流通性強的特點。

四、完善我國REITs建設(shè)

完善我國REITs建設(shè)，需要在有關(guān)組織形式、設(shè)立條件、稅收法制以及運作模式上對現(xiàn)在處于的困境加以突圍。這以過程必然伴隨著巨大困難，但也是大勢所趨。有關(guān)組織形式方面，前文已經(jīng)有所述及。相對于公司型組織形式，我國應(yīng)當在契約式或曰信托式組織形式上予以更多考量。其優(yōu)勢主要在于，一方面契約性REITs具有破產(chǎn)隔離功能，能夠切實保護投資人的利益；另一方面契約性的REITs在設(shè)立、組織和運行上都比較方便，此有利于資金的迅速流動。

在設(shè)立條件方面，我國立法可參考美國法的規(guī)定，對REITs的設(shè)立規(guī)定法定條件?？梢越梃b美國法的“百人規(guī)則”限定REITs所享受優(yōu)惠稅收的范圍。為了防止REITs成為少數(shù)富有者積累財富的工具，應(yīng)當對一個納稅年度后REITs的持有人的股票或受益憑證的市值做出限制。此外，出于風(fēng)險回避的考慮，我國REITs的設(shè)立條件還應(yīng)當包括以下幾個限制性方面：其一，不得投資于閑置土地；其二，不得提供信貸，不得為他人承擔(dān)債務(wù)，不得在沒有征得受托人同意的情況下用資產(chǎn)為其他債務(wù)提供擔(dān)保；其三，不得投資于任何承擔(dān)無限責(zé)任的產(chǎn)業(yè)。

在稅收法制方面，對于REITs這樣一種新興行業(yè)應(yīng)當予以保護，尤其是在重復(fù)征稅方面要引起足夠重視。配套的稅收政策也需要加以適當調(diào)整。在REITs中，多方當事人關(guān)系復(fù)雜，而且因為當事人多為法人，其復(fù)雜度又有提高。在這種情況下，最佳的辦法是獨立設(shè)立特別稅收規(guī)則，在稅種、納稅人、納稅辦法等方面做出符合實際的規(guī)定。稅收政策應(yīng)當在中國經(jīng)濟語境下的角色的作用后作出稅收上的謹慎調(diào)整，尤其是應(yīng)當在重復(fù)征稅上面盡量做到單一征收。

有關(guān)REITs的期限問題，中國目前大部分信托產(chǎn)品年限在1～3年。期限較短，不能夠有效發(fā)揮中長期融資作用。我國立法上應(yīng)當對REITs的運作期限作出適當?shù)难娱L規(guī)定，借此也在一定程度上解決風(fēng)險規(guī)避的問題。

參 考 文 獻

[1]李新天，閭梓睿．《論我國房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）困境及出路》．載《中國商法年刊》．北京大學(xué)出版社，2008（399）

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[5]何正榮．《不動產(chǎn)投資信托（REITs）的全球化趨勢》．載《社會科學(xué)輯刊》．2006（3）

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居民杠桿率到底是什么意思？中國的居民杠桿率究竟有多高？抑制居民杠桿率對普通百姓意味著什么？北京青年報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，現(xiàn)在中國的居民杠桿率從絕對水平看并不是非常高，特別是與發(fā)達經(jīng)濟體相比，但近兩年居民杠桿率加速攀升，這才是最需要警惕的地方，也是監(jiān)管層提出抑制居民杠桿率的主要原

日前召開的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出，2018年要打好防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)，使宏觀杠桿率得到有效控制，其中一個重要工作就是努力抑制居民杠桿率，打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。一時間，居民杠桿率成為大家關(guān)注的熱點名詞。

抑制杠桿率意味著抑制新增貸款的瘋狂增長。事實上，對于大部分購房者來說，從去年3月各地樓市調(diào)控加碼之后已經(jīng)領(lǐng)教到貸款的難度直線上升。

“認房又認貸”、提高二套房首付比例等，既可有效堵住差別化住房信貸政策執(zhí)行過程中可能存在的漏洞，又顯著增加了住房炒作成本。監(jiān)管還強化了商業(yè)銀行在個人購房貸款環(huán)節(jié)的借款人收入真實性審核，使不合格的貸款人無法鉆空子。央行營管部的信息顯示，去年北京市房地產(chǎn)信貸調(diào)控取得顯著成效，房地產(chǎn)貸款增加額與增速同步回落，個人購房貸款增速明顯回落。除了管好個人房貸，監(jiān)管部門還及時發(fā)現(xiàn)了其他個人貸款的不正常增長，加大了對個人消費貸款、個人經(jīng)營貸款用途的監(jiān)管檢查，將不符合貸款門檻的借款人排除出去，進而在宏觀上降低了居民部門整體的債務(wù)負擔(dān)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉認為，抑制居民部門杠桿率必須要管控住個人購房貸款的非理性增長。要控制居民杠桿率，首先就要改變熱點城市房價“只漲不跌”、“長期上漲”的預(yù)期。其次，控制金融機構(gòu)基于短期利益的融資行為。要嚴格落實“受托支付”（貸款直接支付到賣家），杜絕裝修貸、汽車貸等短期貸款違規(guī)進入樓市；嚴格落實近期五部委的資管新規(guī)，實現(xiàn)“去通道”、“去嵌套”；再次，保持適當?shù)氖赘冻蓴?shù)，要嚴厲打擊諸如“首付貸”、“尾款貸”、“贖樓貸”等變相降低首付的融資；最后，分散投資渠道、加快貸款證券化，避免杠桿集中，并實現(xiàn)房價平穩(wěn)回調(diào)。

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；多元化經(jīng)營；財務(wù)風(fēng)險

一、引言

隨著我國20世紀70年代改革開放戰(zhàn)略的實施，房地產(chǎn)行業(yè)初具雛形，到80年代，房地產(chǎn)行業(yè)才正式步入歷史舞臺。從2003—2015年這十幾年的發(fā)展是中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)行業(yè)是支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支點。2015年后，由于之前開發(fā)商瘋狂建房，樓市供過于求，政府出臺了“限購限貸、限售限價”等一系列調(diào)控政策去庫存。面臨房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)商不得不另求出路，多元化概念的出現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣一拍即合，大多數(shù)房地產(chǎn)公司為了避免“把雞蛋放在一個籃子里”紛紛實施多元化戰(zhàn)略，以分散經(jīng)營風(fēng)險，尋找新的經(jīng)濟增長點。

二、企業(yè)多元化經(jīng)營中財務(wù)風(fēng)險相關(guān)概念

(一)企業(yè)多元化經(jīng)營概念

多元化經(jīng)營概念的提出最早可追溯到1957年，美國學(xué)者安索夫在《多元化戰(zhàn)略》中對企業(yè)的多元化經(jīng)營進行了研究。他對多元化進行了分類，多元化戰(zhàn)略分為水平型、垂直型、同心圓型及混合型四類。隨著時代的發(fā)展，后來的學(xué)者在其基礎(chǔ)上對多元化經(jīng)營的研究也隨之更加豐富和深入，20世紀50年代Penrose提出多元化的資源剩余理論，之后，生命周期理論和風(fēng)險分散理論也隨之誕生。目前，學(xué)者對多元化經(jīng)營的認知歸為兩類，一類認為多元化會給企業(yè)帶來積極效應(yīng)，另一類則認為多元化會給企業(yè)帶來負面影響。本文的分析基于后者的角度，試圖說明多元化經(jīng)營過程中存在的弊端，并以此追根溯源解決多元化帶來的問題。

(二)多元化財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論

1.財務(wù)風(fēng)險定義。財務(wù)風(fēng)險的定義有廣義和狹義之分:廣義的定義是指企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不同而影響企業(yè)支付本息能力的風(fēng)險，狹義的定義是指企業(yè)在籌資、投資、運營等各項財務(wù)活動過程中，由于各種不可控或難以預(yù)料的因素導(dǎo)致的蒙受經(jīng)濟損失的可能性。本文站狹義的財務(wù)風(fēng)險角度對恒大多元化經(jīng)營進行分析探討。2.多元化經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險形成機理。本文提及的形成機理有兩個，一是范圍經(jīng)濟理論，范圍經(jīng)濟概念是由美國學(xué)者Teece、Panzar等在20世紀80年代初提出并首次使用的，范圍經(jīng)濟是指企業(yè)通過擴大經(jīng)營范圍，增加產(chǎn)品種類，生產(chǎn)兩種或兩種以上的產(chǎn)品而引起的單位成本的降低。然而，企業(yè)在達到范圍經(jīng)濟后也會導(dǎo)致一系列的問題，就財務(wù)風(fēng)險角度來看，多元化經(jīng)營會導(dǎo)致企業(yè)資金流緊張，資金運轉(zhuǎn)效率低下，如果企業(yè)通過負債的形式來進行多元化擴張，就進一步加大企業(yè)的償債壓力使財務(wù)杠桿失衡，另一方面，多元化經(jīng)營領(lǐng)域選址不當也會造成投資風(fēng)險，多元化進軍陌生領(lǐng)域，很可能面臨投資成本有去無回的狀況。二是投資組合理論，依據(jù)投資組合理論，企業(yè)實施多元化經(jīng)營可以分散經(jīng)營風(fēng)險，多元化在分散企業(yè)資源的同時也隨之平均了企業(yè)的綜合風(fēng)險。但事實上，多元化經(jīng)營面臨較大風(fēng)險，企業(yè)進行非相關(guān)多元化、跨界經(jīng)營等會造成公司資源的浪費，削弱公司核心競爭力，這些都為公司的財務(wù)風(fēng)險埋下了隱患。

三、房地產(chǎn)行業(yè)多元化情況

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，作為新興的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，能帶動上下游多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用。近年來，由于國家政策等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)多元化趨勢明顯增強。房地產(chǎn)多元化是時展的趨勢，早在2010年前后，就有房企提出多元化轉(zhuǎn)型，2016年隨著恒大地產(chǎn)改名恒大集團，在房產(chǎn)界掀起了一股改名浪潮。據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年中國百強房企中97%布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略，據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計，2019年房企500強榜單中，Toop30的企業(yè)都進行了多元化布局。房地產(chǎn)企業(yè)多元化能分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，據(jù)中商情報網(wǎng)訊，雖在疫情的強壓下，2020年房地產(chǎn)行業(yè)很快在下半年出現(xiàn)回暖趨勢，根據(jù)國家統(tǒng)計局中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，從2020年6月開始，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資同比增速連續(xù)6個月維持正值，2020年1－11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%?？硕鹧芯恐行闹赋觯嘣瘜ζ髽I(yè)能力有很高的要求，多元化要求企業(yè)有足夠的財力、人力和物力的支持，大多數(shù)二三梯隊的房企發(fā)展多元化難以達到預(yù)期的效果，反而削弱了原有產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，造成資源浪費、經(jīng)營混亂等不良后果。2020年以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域加強監(jiān)管，8月，中國住建部聯(lián)合央行召開座談會，提出房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，新規(guī)的實施使得大多數(shù)房企融資門檻提高。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計達到12448億元，同比增長36%。不斷攀升的償債壓力使得房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不斷加大。房地產(chǎn)多元化經(jīng)營資金需求大，投資回收期長導(dǎo)致其財務(wù)杠桿不斷增高，研究房地產(chǎn)多元化的財務(wù)風(fēng)險對穩(wěn)定國民經(jīng)濟具有一定的意義。

四、恒大多元化經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險分析

恒大自上市之初就積極進行多元化的戰(zhàn)略布局。恒大集團以房地產(chǎn)業(yè)為主，其涉足的產(chǎn)業(yè)還包括文化、旅游、保險、健康、體育、農(nóng)牧、醫(yī)療、銀行及高科技行業(yè)。下面將從籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、流動性風(fēng)險三個方面對恒大多元化的財務(wù)風(fēng)險展開分析。

(一)籌資風(fēng)險分析

籌資風(fēng)險產(chǎn)生于企業(yè)籌資時面臨的還本付息壓力及償債期限限制，具體指房地產(chǎn)企業(yè)為了自身經(jīng)營而借貸資金最終可能遭受損失的風(fēng)險。償債能力分析是判斷企業(yè)是否存在籌資風(fēng)險的一個重要方面，本文選取以下幾個指標分析公司償債能力。房地產(chǎn)行業(yè)流動比率為2，速動比率1是比較合適的，恒大作為主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，從表1可以看出，從2016—2020年其流動比率、速動比率均未達到行業(yè)標準，從資產(chǎn)負債率來看，也一直維持在較高水平，說明公司借債較多，從以上分析可以得出恒大集團償債能力較弱，籌資風(fēng)險較大的結(jié)論。恒大集團的籌資風(fēng)險主要問題在于籌資規(guī)模大和籌資方式比較單一。多元化需要大量資本投入，其次，新業(yè)務(wù)增長較為緩慢，很難在短時間內(nèi)產(chǎn)生正的現(xiàn)金流，需要不斷補充資金。公司主要通過負債的方式籌集資金，早期的資金供應(yīng)大部分來自銀行借款，高額的本金和負債利息的償還增加了公司的償債壓力，此外，公司還通過私募融資的方式籌集資金累計約15億美元，而私募融資成本更加高昂，這對于恒大集團的籌資風(fēng)險無疑是雪上加霜。

(二)投資風(fēng)險分析

投資風(fēng)險是指企業(yè)投入資金后可能產(chǎn)生的對企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)等的不利影響，評價投資風(fēng)險的指標一般以企業(yè)盈利能力和發(fā)展能力為主。隨著多元化戰(zhàn)略的實施，集團的銷售凈利率呈整體下滑趨勢，尤其到了2019年銷售凈利率只有7.02%，總資產(chǎn)凈利率也僅僅只有0.85%，從2016年到2020年，無論是從銷售凈利率、總資產(chǎn)凈利率，還是股東權(quán)益凈利率來看，其走勢大體都呈下滑趨勢。這說明了恒大集團資金使用效率低下，投資存在問題。恒大集團投資風(fēng)險主要是濫用資金、盲目投資問題引發(fā)的，其盲目的多元化領(lǐng)域的選址，導(dǎo)致其投資項目質(zhì)量較低。恒大實行非相關(guān)多元化，其多元化的觸角伸入不相關(guān)的陌生領(lǐng)域，其發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)環(huán)境適應(yīng)能力和市場生存能力明顯不足。礦泉水領(lǐng)域的恒大冰泉，3年巨虧40億元，最后被迫低價轉(zhuǎn)手，黯然離場;再看恒大糧油、恒制品業(yè)務(wù)也無力經(jīng)營，慘淡收場。恒大像風(fēng)一樣進入快消產(chǎn)業(yè)，又像風(fēng)一樣快速撤退，這說明了恒大集團在多元化行業(yè)領(lǐng)域的選擇上出現(xiàn)了錯誤，其行業(yè)定位不夠精準，市場分析把握不到位。

(三)流動性風(fēng)險分析

流動性風(fēng)險是指企業(yè)現(xiàn)金流入與流出在時間上不一致所形成的風(fēng)險。本文分別從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動近幾年的產(chǎn)生的現(xiàn)金流來進行分析。從2016年到2020年公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈值5年中有3年出現(xiàn)負值，且金額較大，說明恒大集團自身的主營業(yè)務(wù)活動并沒有帶來充足的現(xiàn)金流，另外，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值也是一直處于負值狀態(tài)，說明恒大多元化經(jīng)營所需的資金并不能夠通過經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來進行補充，只能通過外部的融資渠道獲取資金投資。公司2016—2020年現(xiàn)金流量自身造血能力不足，投資活動并不能帶來資金補充，故恒大多元化進程只能靠籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流來維持，依靠大量的借款來滿足資金需求，增加了公司的償債壓力，無疑會增加公司的流動性風(fēng)險;另外，實施多元化戰(zhàn)略的企業(yè)初期可能面臨運營不善，管理不當?shù)木置娑荒墚a(chǎn)生正的現(xiàn)金流，作為恒大集團主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就需要大量的資金投入，且收款較慢，資金流動性本來就弱，加上恒大集團自身的現(xiàn)金流不能滿足多元化的資金需求，就造成了流動性風(fēng)險進一步增加。綜上所述，可以看出恒大集團財務(wù)風(fēng)險隱患重重。首先，多元化需要充足的資金供應(yīng)，但主要通過發(fā)債籌集資金，集團的融資渠道較窄。其次，其發(fā)展較多非相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，多元化跨界經(jīng)營容易出現(xiàn)發(fā)展目標不明確的問題，很難為企業(yè)帶來正面效應(yīng)。再次，多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展在短期內(nèi)很難為企業(yè)帶來正的現(xiàn)金流，集團風(fēng)險預(yù)警機制不健全。

五、思考與啟發(fā)

在對恒大集團2016—2020年的相關(guān)指標進行數(shù)據(jù)分析后，得出恒大實施多元化戰(zhàn)略過程中，其籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險以及流動性風(fēng)險都明顯增加的結(jié)論。恒大集團作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，其多元化道路如此艱辛，不免引起筆者對房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營的擔(dān)憂，本文通過研究恒大集團多元化經(jīng)營得出以下幾點啟示:一是強化資金管控，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)多元化企業(yè)建立一套完整的生產(chǎn)經(jīng)營資金體系尤為重要，對企業(yè)未來生產(chǎn)以及發(fā)展過程中的現(xiàn)金流的范圍和數(shù)量進行科學(xué)合理地預(yù)測，提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)注重融資渠道的多元化，在利用內(nèi)部融資的基礎(chǔ)上增加應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款的利用來減輕公司的融資需求，降低償債壓力。另外，企業(yè)進行權(quán)益融資可降低債務(wù)融資到期還本付息的壓力。多元化經(jīng)營的房企在非相關(guān)行業(yè)的多元化擴張中引入戰(zhàn)略投資者，不僅可以緩解公司的資金供應(yīng)不足問題，還可以依靠戰(zhàn)略投資者在該投資領(lǐng)域豐富的管理經(jīng)驗和先進技術(shù)提升多元化經(jīng)營的績效，實現(xiàn)多元化戰(zhàn)略的目標。二是優(yōu)化投資領(lǐng)域，合理規(guī)劃投資。多元化房企在追求多元化的數(shù)量和速度的同時應(yīng)當注重多元化質(zhì)量和可行性，著重投入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和前景廣闊的產(chǎn)業(yè)，對投資領(lǐng)域的把關(guān)一定要嚴密而慎重，在對投資領(lǐng)域充分了解的基礎(chǔ)上分析投資的優(yōu)勢和劣勢，樹立原有業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)互為補充、協(xié)同發(fā)展的基本方向。另外，建立靈活的經(jīng)營退出機制有助于企業(yè)合理規(guī)劃投資，靈活的退出不僅能夠幫助企業(yè)及時止損，還為企業(yè)發(fā)現(xiàn)一片新的“藍?！碧峁┝藱C遇。三是建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。多元化經(jīng)營涉足領(lǐng)域較為廣泛，要想很好地控制風(fēng)險，必須建立一套整體層面的全方位的風(fēng)險監(jiān)管體系。首先，企業(yè)應(yīng)該制定整體層面的風(fēng)險監(jiān)管計劃，觀察公司整體層面的現(xiàn)金流入和流出動向并分析可能導(dǎo)致風(fēng)險的因素。其次，企業(yè)應(yīng)設(shè)立一個專門的風(fēng)險監(jiān)控部門，由該部門對集團整體的風(fēng)險進行監(jiān)控，協(xié)助各子企業(yè)盡量在內(nèi)部解決相關(guān)風(fēng)險問題，不讓風(fēng)險事件影響到別的子企業(yè)，實現(xiàn)風(fēng)險的有效隔離。

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篇7

6月11日，建設(shè)銀行（601939.SH；00939.HK）公告稱，將發(fā)行不超800億元的5年期次級債，用于充實該行資本。此前不到一個星期，農(nóng)業(yè)銀行（601288.SH；01288.HK）500億元次級債剛剛完成發(fā)行。光大銀行高層更是表示在H股上市后，還將發(fā)行次級債補充資本。

多家銀行高管冒著“食言”的風(fēng)險進行再融資，究其原因在于銀監(jiān)會對于銀行業(yè)資本充足率的要求或?qū)⒏鼮閲揽?。近日，銀監(jiān)會下發(fā)了《商業(yè)銀行資本充足率管理辦法》的征求意見稿（下稱“征求意見稿”），其中將包括銀行間資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)貸、地方融資平臺貸款等業(yè)務(wù)的風(fēng)險權(quán)重上調(diào)，從而導(dǎo)致銀行資金壓力進一步擴大，也使市場再一次擔(dān)心銀行又將面臨新一輪的融資需求。

不過，接近銀監(jiān)會的人士向《財經(jīng)國家周刊》記者表示，上述新規(guī)還不屬于嚴格意義上的征求意見稿，只是在工、農(nóng)、中、建、交、招六家銀行內(nèi)部做了測算。目前，六家銀行已經(jīng)將測算結(jié)果上報給銀監(jiān)會，銀監(jiān)會國際部正在匯總各家銀行的意見，還將就具體細節(jié)進行修改。

“大家對這個還是存在爭議的，主要是理論基礎(chǔ)不夠?！蹦硣写笮胸攧?wù)管理部負責(zé)人指出，征求意見稿中將部分銀行業(yè)務(wù)的風(fēng)險權(quán)重分別進行了上調(diào)和下調(diào)，這方面并沒有合理的政策依據(jù)和理論依據(jù)。對此，銀監(jiān)會沒有給出明確的說法，這令銀行不夠信服。

爭議新規(guī)

征求意見稿中遵循了5月初公布的《中國銀行業(yè)實施新監(jiān)管標準指導(dǎo)意見》（下稱《指導(dǎo)意見》）中設(shè)定三個層次的資本充足率監(jiān)管標準，額外明確了資本留存超額資本和逆周期超額資本應(yīng)為核心一級資本。

這樣算來，系統(tǒng)重要性銀行的核心資本要達到9.5%，其他銀行的核心資本要求為8.5%。目前尚有一些銀行與這一指標存在差距。

對于新規(guī)爭議最大的，不在于此。

按照《巴塞爾協(xié)議》的歸納，銀行的三大風(fēng)險主要是信用風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險。征求意見稿在三大風(fēng)險的資本計量上都做了細微調(diào)整，其中爭議較大的是信用風(fēng)險資本計量。在信用風(fēng)險資本計量中，銀監(jiān)會根據(jù)宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)政策和信貸風(fēng)險變化，在對資本充足率的監(jiān)督檢查時，可對特定的高風(fēng)險資產(chǎn)組合使用大于或等于150%的風(fēng)險權(quán)重，甚至最高一檔的權(quán)重達到了1250%。

“權(quán)重是反應(yīng)風(fēng)險本身的，不應(yīng)該跟著政策走?！蹦硣写笮胸攧?wù)部負責(zé)人指出，風(fēng)險是相對客觀存在的，不能由具體的要求去定義風(fēng)險的大小。

在上述財務(wù)部負責(zé)人看來，如果從數(shù)據(jù)測算上看，資本金是挺有壓力的。而如果從理論上看，就沒有那么大壓力了，因為他們覺得最終的實施方案不可能就是現(xiàn)在的版本。如果真要這樣做，一定會有配套政策跟進。新資本監(jiān)管新規(guī)只是一個指引，但是不能落地，在細則沒出來之前，是無法實施的。

銀監(jiān)會對外公開的表態(tài)是，按照已經(jīng)公布的《指導(dǎo)意見》，銀監(jiān)會正在起草修訂《資本充足率管理辦法》，修訂的主導(dǎo)思想和有關(guān)政策精神均已體現(xiàn)在《指導(dǎo)意見》中，目前對銀行的資本充足率影響不大，待征求意見稿定稿后，將向社會公開征求意見。

不僅試點銀行內(nèi)部人士對此征求意見稿持保留態(tài)度，銀監(jiān)會內(nèi)部也有不同看法。接近銀監(jiān)會的人士介紹，對于具體細節(jié)的調(diào)整，銀監(jiān)會內(nèi)部也未對資本充足率計量的修訂形成一致意見。

從最初20世紀80年代《巴塞爾協(xié)議》的初次成稿，到2003年的《新巴塞爾資本協(xié)議》（下稱“巴Ⅱ”），再到2010年的《巴塞爾協(xié)議Ⅲ》（下稱“巴Ⅲ”），國際上關(guān)于銀行業(yè)的監(jiān)管幾易其稿。

銀監(jiān)會公布的《指導(dǎo)意見》，又俗稱“中國版”巴Ⅲ，其標準比國際上的巴Ⅲ最低標準還要高，而且在達標時間的規(guī)定上，要比國際上的要求更短。

中國銀行業(yè)2007年正式啟動實施巴Ⅱ。按照安永金融服務(wù)合伙人蔡鑒昌的說法是，“國外銀行也是循序漸進達標的，而中國的這些銀行，巴Ⅱ還沒達標，就直接奔著巴Ⅲ去了?！?/p>

銀監(jiān)會要求有條件的銀行在2012年初開始實施新監(jiān)管標準，在2016年底達標。蔡建昌認為，“中國版”巴Ⅲ的獨特點在于很多銀行巴Ⅱ還沒有達標先要達標巴Ⅲ。

某業(yè)內(nèi)人士指出，盡管銀監(jiān)會對銀行業(yè)日趨嚴厲的監(jiān)管趨勢已經(jīng)形成，但是此意見稿的最終實行方案可能會在時間上和具體指標上有所妥協(xié)。

另外，各界對銀行資本達到怎樣的標準更為合理存在爭議。到底銀行的資本要多少才是合適的？農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略管理部資深分析師付兵濤認為，在逆周期審慎監(jiān)管的思路下，監(jiān)管部門并沒有形成一個統(tǒng)一的辦法，監(jiān)管層也是存在疑惑或不確定性的。銀行是信用創(chuàng)造的體系。按照這種一直不停的提高資本的要求，銀行就很難會發(fā)揮其自身應(yīng)有的作用了。

喜憂參半

征求意見稿中提到，商業(yè)銀行應(yīng)按本辦法規(guī)定的權(quán)重法計量信用風(fēng)險監(jiān)管資本要求。已建立內(nèi)部評級體系并獲得銀監(jiān)會批準的商業(yè)銀行，可以使用內(nèi)部評級法計量信用風(fēng)險監(jiān)管資本要求，內(nèi)部評級法未覆蓋的資產(chǎn)應(yīng)當采用權(quán)重法計量信用風(fēng)險監(jiān)管資本要求。

權(quán)重法需要對銀行賬戶表內(nèi)外信用風(fēng)險暴露進行分類：現(xiàn)金類資產(chǎn)、債、金融機構(gòu)債等。而內(nèi)部評級法的核心在于商業(yè)銀行對不同類型資產(chǎn)池的違約概率（PD）、違約損失率（LGD）和違約風(fēng)險暴露（EAD）進行適當?shù)墓烙嫛?/p>

對此，申銀萬國的研究團隊測算，權(quán)重法下商業(yè)銀行資本充足率將有17~192個基點的下降，而內(nèi)部評級法下有些銀行的資本充足率將有所上升?！半S著新資本充足率管理辦法的推行，如果銀行不盡快轉(zhuǎn)向內(nèi)部評級法，2012年上市銀行資本缺口將約為4000億左右”。

根據(jù)銀行間資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)貸風(fēng)險權(quán)重上調(diào)，非按揭類個人貸款風(fēng)險權(quán)重和小企業(yè)貸款風(fēng)險權(quán)重下調(diào)的假設(shè)下，申銀萬國測算，對寧波銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行的資本充足率影響在1%以上，其他銀行影響在0.1%~0.8%的范圍內(nèi)，對工商銀行、民生銀行的影響最小，僅為0.1%。

蔡鑒昌分析，部分長期貸款風(fēng)險權(quán)重的增加，是出于流動性的考慮，而增加了一些同業(yè)債權(quán)權(quán)重是為了控制銀行系統(tǒng)內(nèi)的風(fēng)險。基本上所有對資本的要求提高都是與風(fēng)險相匹配的。

而如果按照內(nèi)部評級法來測算，申銀萬國測算發(fā)現(xiàn)，在當前的靜態(tài)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)條件下，除華夏銀行有所下降外，商業(yè)銀行資本充足率普遍有較大幅度的上升。其中南京、民生、深發(fā)展、光大、招行等上升幅度均在2.8%以上。

以工商銀行為例，截至2011年一季度末，該行資本充足率為11.7%，核心資本充足率為9.66%。在權(quán)重法下，綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)貸風(fēng)險權(quán)重上升和小企業(yè)貸款余額風(fēng)險權(quán)重下降，資本充足率和核心資本充足率將分別下降0.2%和0.1%，剛壓紅線。而如果按照內(nèi)部評級法來計算，資本充足率和核心資本充足率將分別上升1%和0.8%。

據(jù)某券商銀行業(yè)分析師向記者透露，目前工、農(nóng)、中、建、交、招六家銀行已經(jīng)建立內(nèi)部評級法的數(shù)據(jù)庫和計算模型，采用初級內(nèi)部評級法的條件已經(jīng)基本具備。因此，這些銀行會盡快轉(zhuǎn)向內(nèi)部評價法，因此新資本充足率計算方法對其影響并不那么可怕。

不過，該分析師也指出，由于受地域限制、行業(yè)限制、數(shù)據(jù)統(tǒng)計限制等，一些中小型銀行還無法采取內(nèi)部評級法來進行測算。因此中小銀行只能采取權(quán)重法來測算資本充足率。如果真的實施新資本充足率管理辦法，大行可能需要一段時間再考慮資本金補充的問題，而小銀行就變得很迫切了。

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

經(jīng)歷過2010年銀行大規(guī)模的融資之后，市場已經(jīng)開始對銀行融資事件談虎色變。資本補充確實能快速解決銀行資本充足問題，但是“融資-放貸-再融資-再放貸”這種循環(huán)往復(fù)的方式只能解決銀行特定時期的一時之需，難以從根本上解決問題。為根除銀行資本達標的頑疾，順應(yīng)經(jīng)濟特征的變化，商業(yè)銀行應(yīng)著力推進經(jīng)營轉(zhuǎn)型。

監(jiān)管環(huán)境的改變，也正在倒逼銀行轉(zhuǎn)型。

“新監(jiān)管政策無疑會增加銀行的資本壓力，要從根本上解決資本充足率等系列問題，關(guān)鍵還是要轉(zhuǎn)變銀行經(jīng)營方式和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升中間業(yè)務(wù)的比例，然而一切轉(zhuǎn)變都需要時間?！惫ど蹄y行投行部副處長史晨昱認為。

“調(diào)整銀行結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向意義是很明顯的?！备侗鴿赋觯谡{(diào)高部分業(yè)務(wù)風(fēng)險權(quán)重的同時，銀監(jiān)會也放松了對零售業(yè)務(wù)和中小企業(yè)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管限制，這被業(yè)內(nèi)視為銀行業(yè)轉(zhuǎn)型的機遇。

銀監(jiān)會新規(guī)中很重要的方面是意圖擴大零售業(yè)務(wù)的占比，這在過去幾年的轉(zhuǎn)型中一直不明顯。隨著銀監(jiān)會關(guān)于中小企業(yè)融資“十條”措施的出臺，允許其將單戶500萬元(含)以下的小企業(yè)貸款視同零售貸款處理，也在風(fēng)險權(quán)重方面有所“松綁”，對銀行轉(zhuǎn)型有正向的推動作用。

付兵濤認為，如果銀行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成功，對資本的依賴可能就不會有這么大壓力，并會降低對貸款的依賴。

篇8

隨著民間借貸危機影響的深入，外來人口大量撤離，康巴什新區(qū)如今愈加冷清。成吉思汗的銅雕、博物館、民族劇院、政府大樓等建筑高調(diào)、光鮮地聳立著。與之形成鮮明對比的是，即使是在白天，康巴什寬闊的主干道鄂爾多斯大街上，也只能偶爾看見兩名環(huán)衛(wèi)工。

在溫州“因禍得?！背蔀槿珖鹑诟母镌囼瀰^(qū)的時候，民間金融重災(zāi)區(qū)鄂爾多斯也在尋找破冰前行的改革途徑。相關(guān)人士認為，鄂爾多斯此輪爆發(fā)的危機，并不是鄂爾多斯模式的全面崩盤式的系統(tǒng)危機，而是鄂爾多斯市場重新規(guī)范、深度調(diào)整式的結(jié)構(gòu)性危機。

從全民借貸到全民恐慌

在2011年上半年之前，鄂爾多斯市民許君(化名)還靠著借出去的200萬元的兩分利，不用工作就過著富足的生活。但是之后，形勢突轉(zhuǎn)，收不回本息的許君，只得收回承包出去的出租車，在路上親自跑起了車。

許君是鄂爾多斯眾多民間債權(quán)人的縮影。在當?shù)?，有著?0戶9貸”的普遍說法。據(jù)媒體調(diào)查，甚至有近六成公務(wù)員為民間借貸的隱形債權(quán)人。在民間借貸危機爆發(fā)后，眾多的債權(quán)人紛紛被套牢。

在經(jīng)濟模式上，內(nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院金融系主任雷立鈞教授將鄂爾多斯比作靠出口能源致富的阿拉伯國家。鄂爾多斯已探明煤炭儲量約占全國總儲量的1/6，全市70%的地下埋著高質(zhì)量的“黑金”。2005年前后，煤炭等能源進入漲價周期，鄂爾多斯在短短幾年間暴富，人均GDP甚至超過香港躍居全國第一。依靠資源致富之時，鄂爾多斯的交通、新城等市政建設(shè)也邁開了大步伐。

許許多多像許君一樣的鄂爾多斯人通過煤炭、拆遷補償迅速聚集了大量財富，并試圖讓錢“生出”更多的錢。雷立鈞向記者分析：“中國的金融業(yè)不是很發(fā)達，不管是直接融資還是間接融資，都很落后。大量的資金要逐利，進正規(guī)銀行體系的話，沒有更高的回報率，所以進入了民間市場?！?/p>

而大量涌入鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的中小房地產(chǎn)企業(yè)，在無法從正規(guī)金融機構(gòu)獲得低廉融資的情況下，與民間資金一拍即合。

許君介紹，像他這樣的債權(quán)人以2-2.5分的月息將錢借給親友，這些親友再以3-3.5分的月息轉(zhuǎn)手再將錢借出去，從中賺取利息差。有部分債權(quán)人以房產(chǎn)作為抵押，從銀行以低息獲得貸款再高息轉(zhuǎn)出。幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，這些民間資金多數(shù)流向房地產(chǎn)開發(fā)商，有的月息高達8分。

據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯民間信貸資本至少在2000億元以上。當多數(shù)鄂爾多斯人堅信快速的經(jīng)濟增長和財富聚集只是一個開始時，各種風(fēng)險已經(jīng)在潛滋暗長，危機一觸即發(fā)。

2011年9月20日，被債主追得無路可逃的蘇葉女自首。據(jù)報道，蘇葉女在一年多的時間里，通過民間借貸貸得資金8億-10億元，受害者約4000人——超過此前鄂爾多斯民間借貸第一大案石小紅案7.4億元的融資額。

這僅僅是開端。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，銀行信貸緊縮，以及限購政策引發(fā)的低迷，地產(chǎn)商資金鏈吃緊甚至斷裂。經(jīng)濟學(xué)者馬光遠調(diào)研稱，鄂爾多斯開發(fā)房地產(chǎn)80%的資金來源于當?shù)貥O其活躍的民間借貸市場。房價暴跌、樓盤滯銷、房地產(chǎn)老板無法按時支付下線利息，下線無法支付給三線，大量民間資本被套牢，諸多債權(quán)人甚至血本無歸。民間借貸危機爆發(fā)。

就在蘇葉女自首后的第三天，中富房地產(chǎn)公司法定代表人、原鄂爾多斯市東勝區(qū)人民法院院長王福金自殺，身后是2.63億元民間借款和每月789萬元利息。據(jù)天津高和股權(quán)投資基金管理有限公司(以下簡稱高和)在2011年10月的《民間借貸危機調(diào)研報告》中，2011年9月，鄂爾多斯政府曾對17個民間借貸在10億元以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法定代表人限制出境，并實施監(jiān)控。

隨著鄂爾多斯經(jīng)濟陷入低迷，大量外來人口亦逐漸撤出當?shù)?。許君表示，以前鄂爾多斯出租車的空載率很低，幾乎有拉不完的活。而今外來人口少了，人們晚間吃飯、娛樂的夜生活也減少了，出租車的生意銳減近半。

規(guī)范和引導(dǎo)民間借貸

溫州市金融綜合改革的十二項主要任務(wù)中，第一條就是要規(guī)范發(fā)展民間融資。規(guī)范和引導(dǎo)民間資本幾乎也是鄂爾多斯金融改革的“突破口”。

雷立鈞教授認為，民間借貸是種市場行為，是在整個金融業(yè)不發(fā)達，資金大量沉淀，造成資金流動的一種現(xiàn)象，應(yīng)該用市場的思維去解決問題，宜疏不宜堵。他說：“民間借貸市場沒有一個完善的監(jiān)控機制，風(fēng)險很大，所以現(xiàn)在以溫州作為金融改革試驗區(qū)，也是基于這樣的背景考慮。試點后，就是把所謂的民間金融納入國家的監(jiān)管體系，發(fā)展中小銀行等，有這樣的組織后，監(jiān)管可能會更有思路?！?/p>

在4月19日的首屆中國民間借貸法治研討會上，中央財經(jīng)大學(xué)金融法研究所所長黃震教授介紹，鄂爾多斯《規(guī)范民間借貸暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)目前已經(jīng)通過市政府常務(wù)會議審核通過，預(yù)計很快將。這是中國第一個專門為民間借貸制定管理辦法的地方性政策性文件，也被看作是鄂爾多斯金融改革跨越的重要一步。

參與起草的黃震向媒體表示，《辦法》共有8章，最大的亮點是第二章規(guī)范了借貸主體和借貸合同。借貸主體一方是放貸人，另一方為借款人。辦法強調(diào)放貸人必須用自有資金提供貸款，不得非法集資、非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款；借款人必須是經(jīng)營狀況良好、暫時出現(xiàn)資金短缺的企業(yè)或個體組織，所貸資金必須用于合法生產(chǎn)經(jīng)營活動，嚴禁再貸款或其他非法活動?！掇k法》同時明確，貸款利率不得超過同期人民銀行貸款基準利率的四倍。并且，開展借貸業(yè)務(wù)雙方須簽訂格式化的借貸合同。

但是，作為地方性政策性文件，也存在著局限性。雷立鈞認為，“鄂爾多斯不少民間資金來自周邊的山西、陜西、包頭、呼和浩特等。如果借貸雙方都是鄂爾多斯的人，這就可行，但如果有一方不是鄂爾多斯人，那這個地方政策法規(guī)就可能起不了作用。不像人民銀行，國家統(tǒng)一規(guī)定，是全國性?！?/p>

早在2011年6月18日，在借鑒了溫州民間資本投資服務(wù)中心經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，鄂爾多斯成立了民間資本投資服務(wù)中心(以下簡稱服務(wù)中心)。在創(chuàng)立大會上，服務(wù)中心提出了“為資本找項目，為項目找資本”的理念，主要為中小企業(yè)投融資提供服務(wù)，為民間資本提供交易市場，實現(xiàn)資本與項目的有效對接和轉(zhuǎn)換。

根據(jù)服務(wù)中心工作人員向時代周報記者提供的資料顯示，服務(wù)中心將下設(shè)事業(yè)和市場化服務(wù)兩大框架。服務(wù)中心由作為政府投融資平臺的鄂爾多斯資本有限公司與內(nèi)蒙古鄂爾多斯商會共同發(fā)起成立，注冊資本30億元人民幣。服務(wù)中心還與和君咨詢集團、九鼎投資、百優(yōu)資本等8家全國知名資本投資機構(gòu)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

4月23日下午記者在服務(wù)中心看到，只有少數(shù)幾個工作人員在辦公，盡管已成立近一年，但至今還未正式開始運作。

私募股權(quán)投資是關(guān)鍵

參與2011年專題調(diào)研鄂爾多斯民間借貸問題的廣東省社會科學(xué)綜合開發(fā)研究中心主任、北京交通大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授黎友煥在其博客里指出：目前的金融體制不適應(yīng)實際需求，但是金融領(lǐng)域的改革權(quán)限集中在中央政府層面，中央政府礙于全局和宏觀全面協(xié)調(diào)，又使得金融體制改革的步伐明顯無法適應(yīng)各地的實際需求。在這樣的背景下，地方只得各自尋求破局之策。而私募股權(quán)投資基金作為一種創(chuàng)新型的金融投資工具，往往也是工業(yè)化過程中中小企業(yè)融資行之有效的重要方式。私募股權(quán)基金不僅可以給投資者帶來高收益率，而且對推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、促進資本市場多元化建設(shè)、完善公司治理結(jié)構(gòu)、推動中小企業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)融資發(fā)展都有巨大的作用。

2009年，鄂爾多斯市被批準作為金融綜合改革試點地區(qū)，李國儉從自治區(qū)金融辦副主任調(diào)任鄂爾多斯，出任主管金融的副市長。在該市“十二五”規(guī)劃里，提出要建成“中國西部金融強市”，該市《關(guān)于深化金融改革促進金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》里也表示，“將金融產(chǎn)業(yè)培育成支柱產(chǎn)業(yè)”，打造“黃河中上游金融中心”。

黎友煥認為，未來的趨勢是“得私募者得天下”。有先見之明的北京、上海、天津、重慶和江蘇等地區(qū)相繼出臺了相關(guān)的發(fā)展優(yōu)惠政策，大力吸引國內(nèi)外各大投資機構(gòu)安營扎寨。同時，黎友煥也承認，中國的私募股權(quán)投資這個“雛兒”有些先天不足，需要呵護也需要規(guī)范?！案鞯貐^(qū)如能根據(jù)各自的實際情況，充分利用中央政府當前微調(diào)政策空間，借鑒國外發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，掃清私募股權(quán)基金發(fā)展道路上的種種障礙，便有可能促進其健康、快速發(fā)展，從而為當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展提供廣闊的金融空間和資金支撐?！?/p>

鄂爾多斯成為區(qū)內(nèi)試點后，出臺政策鼓勵民間借貸向PE(即私募股權(quán)投資PrivateEquity英文簡稱)轉(zhuǎn)型。鄂爾多斯出臺文件明確規(guī)定，對注冊在鄂爾多斯的PE稅收地方留存進行前五年100%返還，后五年50%的返還政策；對上市企業(yè)補稅全部退還、獎勵1000萬元。

雷立鈞也表示：“從長遠來看，鄂爾多斯還是要加快金融業(yè)的發(fā)展，一個是間接金融這塊，要吸引更多的金融機構(gòu)。還有就是直接融資市場的發(fā)展，各種投資公司、投資機構(gòu)、私募股權(quán)基金機構(gòu)，在國家政策之下，可以適當?shù)陌l(fā)展。通過各種手段，讓金融市場能夠逐步地發(fā)展起來，資金就有去處了，就不會到體制外去流動了?！?/p>

專家呼吁政府干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)

黎友煥還在微博里指出，影響著鄂爾多斯金融風(fēng)險的走向有：鄂爾多斯未來煤炭企業(yè)將面臨重組和兼并的新形勢，利益格局會重新調(diào)整。房地產(chǎn)可能面臨巨大的調(diào)整，鄂爾多斯的樓價將成為繼海南之后第二個快速回歸的地區(qū)，也可能將長期有價無市。

馬光遠做過測算，2011年，鄂爾多斯房地產(chǎn)計劃新開工面積達1300萬平米，施工總量達2300萬平米，完成投資450億元，計劃銷售商品住宅面積達1200萬平米。這對于一個總?cè)丝趦H有160萬的城市而言，這樣的建設(shè)速度和規(guī)模意味著，在外來移民比例并不大的情況下，當?shù)厝藢⒅辽贀碛腥司?0套以上的房子。

許君告訴記者：“以前房地產(chǎn)火熱的時候，有錢還不定能買到房，還得找關(guān)系?！倍缃?，他指著路邊那些工地說，現(xiàn)在房地產(chǎn)項目是施工的少，停工的多。

鄂爾多斯房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商從民間市場拿到的資金壓在房地產(chǎn)沒有流動性，造成還款困難，不敢再輕易從民間拿資金了。而民間市場亦不敢繼續(xù)投資，甚至出現(xiàn)了撤資。雷立鈞擔(dān)憂：“會不會出現(xiàn)海南那種爛尾樓，這都很難說。”