時(shí)間：2022-02-26 15:49:46
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇限購令細(xì)則，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
1月26日，在距離春節(jié)還有8天的時(shí)候，國(guó)務(wù)院公布8條最新樓市調(diào)控措施，“新國(guó)八條”使得第三次調(diào)控最終浮出水面，其中要求二套房貸首付提至6成，限購令也推向全國(guó)，可謂史無前例嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
如今，距離“新國(guó)八條”的出臺(tái)已經(jīng)過去一個(gè)多月，眼下已至少有14個(gè)城市出臺(tái)包括限購細(xì)則在內(nèi)的一系列措施落實(shí)樓市調(diào)控“新國(guó)八條”，加上此前已經(jīng)出臺(tái)“限購令”的，目前全國(guó)已出臺(tái)并執(zhí)行限購令的城市已經(jīng)超過30個(gè)。由此可見，“限制”，毫無疑問地成為2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。
廈門版細(xì)則應(yīng)聲落地
2月21日，廈門市土地資源與房產(chǎn)管理局了廈門版“新國(guó)八條”細(xì)則，針對(duì)購房者的購房條件進(jìn)行了嚴(yán)格界定，尤其是在限購套數(shù)和二套房信貸方面，做了具體詳細(xì)的闡述：至2011年12月31日止，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、未購房但能提供所要求的相關(guān)證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，以及未購房也無法提供所要求的相關(guān)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停購買廈門區(qū)域內(nèi)的住房。
有業(yè)內(nèi)人士分析，通過對(duì)比2010年和2011年廈門“限購令”，2010版規(guī)定同一購房家庭只能在廈門新購買一套商品住房，也就是說不論是否已購房或是否擁有本市戶籍，一個(gè)家庭允許再購買一套房，但從2011版的細(xì)則可知，廈門明顯提高了購買資格的門檻。
2010年9月開始的“限購令”對(duì)樓市立竿見影的影響是有目共睹的，不少投資投機(jī)購房者紛紛退出市場(chǎng)，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，國(guó)家仍然在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行二套房差別化信貸政策的基礎(chǔ)上，以“升級(jí)版限購令”為關(guān)鍵在全國(guó)所有城市中啟動(dòng)第三波樓市調(diào)控。
到目前為止，福州版“新國(guó)八條”的相關(guān)細(xì)則還未見蹤影，但各種預(yù)測(cè)早已滿天飛，其中最受關(guān)注的是榕版“新國(guó)八條”是否會(huì)把周邊八縣也一并納入限購范圍。有專家表示，從其他城市已經(jīng)公布的細(xì)則看，2011版都比2010版來得嚴(yán)厲，而2010年福州出臺(tái)的“限購令”已經(jīng)是當(dāng)時(shí)所有限購城市中最嚴(yán)的了，如果要進(jìn)一步限制，極有可能是將八縣納入限購范圍。
不管福州版“新國(guó)八條”是怎樣，從國(guó)家在2011年年初頒布“新國(guó)八條”、再度加息、實(shí)行房產(chǎn)稅等各種舉措可以感受到，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)大決心。
房?jī)r(jià)走低可能性小
對(duì)“新國(guó)八條”的影響，有多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)短期會(huì)急速降溫，對(duì)市場(chǎng)成交量有一定抑制，但解決高房?jī)r(jià)問題還有很長(zhǎng)的路要走。
二套房首付提高至60％，不足5年轉(zhuǎn)讓要全額收稅，調(diào)控不達(dá)標(biāo)要約談，這些看起來很嚴(yán)厲，但還不是影響最大的?！岸追渴赘短岣咦匀粫?huì)對(duì)改善性住房有一定影響；實(shí)際上不足5年轉(zhuǎn)讓全額收稅以前就有這樣的政策；至于約談，效果還有待觀察。”福州雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新說，“新國(guó)八條”影響最大還是“升級(jí)版限購令”，這個(gè)政策一出，必然會(huì)影響本地改善性住房需求，外地投資、投機(jī)等購房行為更加難以存在，但由于中國(guó)目前正在高速城市化，高房?jī)r(jià)仍然不可避免。
有業(yè)界人士認(rèn)為，相比北京等其他城市，廈門細(xì)則還是比較溫柔，但盡管如此，細(xì)則對(duì)廈門樓市的影響依舊較大，可以預(yù)計(jì)未來成交將明顯縮量。一方面是由于廈門樓市外地人購房所占比例一直較高，比如購房高端項(xiàng)目的客群，很多人已經(jīng)擁有2、3套房了，他們匿限購政策的影響就會(huì)比較大；另一方面是基于購房者的心理，即便是符合條件的購房者，大多數(shù)也會(huì)選擇觀望，因此，樓市成交量一段時(shí)間內(nèi)或遭遇凝凍。
投機(jī)住宅時(shí)機(jī)不佳
在嚴(yán)格的“限購令”、“限貸令”下，投資投機(jī)需求將被有效抑制，同時(shí)也必然抑制韶玢首次置業(yè)需求，這可能會(huì)導(dǎo)致今年上半年樓市出現(xiàn)異常低迷的情況。
種種跡象顯示，“新國(guó)八條”將投資住宅資金成本提高，購買第二套房首付高達(dá)6成，使得首付只要50％的商用物業(yè)關(guān)注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購令，將投資者擋在住宅門外的同時(shí)，也在不斷推高商業(yè)地產(chǎn)的吸引力。
摘要：政府為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)部分城市和地區(qū)房?jī)r(jià)的過快上漲，不惜使用了強(qiáng)制干預(yù)措施，其中最引人關(guān)注的莫過于限購令。本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際、從限購令出臺(tái)的原因及其內(nèi)容出發(fā)，分析限購令出臺(tái)的合理性，同時(shí)指出限購令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其社會(huì)發(fā)展的影響，并從理論層面提出幾點(diǎn)建議。
關(guān)鍵詞：政策；限購令；房地產(chǎn)市場(chǎng)；房?jī)r(jià)
政府為了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的過快上漲、抑制投資打擊投機(jī)需求，出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，其中，限購令是最直接最嚴(yán)厲最有效但同時(shí)也是最有爭(zhēng)議的一項(xiàng)調(diào)控政策。它的首次出現(xiàn)是在 2010 年 4 月北京市貫徹“新國(guó)十條”的實(shí)施細(xì)則中，隨后上海、南京、杭州、廣州、天津等城市紛紛響應(yīng)中央政府的號(hào)召細(xì)化調(diào)控規(guī)則，出臺(tái)住房限購政策。限購令的出臺(tái)給房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控發(fā)揮了較大的作用，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來了很大的影響，因此，引起了各界的廣泛關(guān)注。
一、 限購令出臺(tái)的原因及其內(nèi)容
依據(jù)限購令形成的原因可以把它分為兩類，一種是屬于商家限購令，是商家利用市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)影響力而對(duì)消費(fèi)者資格與交易標(biāo)的的數(shù)量所做的限制。市場(chǎng)供給主體運(yùn)用其強(qiáng)勢(shì)力量對(duì)要求主體或買賣標(biāo)的所進(jìn)行的一些限制規(guī)定。這些限制規(guī)定寶貨對(duì)主體資格或買賣標(biāo)的數(shù)量的限制，通常不包括限價(jià)令。這類限購一般出現(xiàn)在壟斷性行業(yè)中，但也會(huì)受到法律等相關(guān)政策的約束。而另一種是指政府限購令，即政府（廣義上包括議會(huì)和法院）運(yùn)用公權(quán)力對(duì)于買賣主體或買賣標(biāo)的所進(jìn)行的一些限制規(guī)定。政府限購令涉及到對(duì)買賣主體的財(cái)產(chǎn)投資于消費(fèi)的限制，屬于對(duì)買賣主體的契約自由之限制和對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本制度的范疇。
房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)不是一種簡(jiǎn)單的商品價(jià)格的漲落，它還是一個(gè)關(guān)系著實(shí)現(xiàn)百姓“住有所居”美好愿望的民生問題。政府為了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的過快上漲、抑制投資打擊投機(jī)需求，出臺(tái)一系列的調(diào)控政策。2010年4月新“國(guó)十條”其中規(guī)定，“要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。”新“國(guó)十條”出臺(tái)不久，北京也出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，首次采用“限購令”的手段之一出現(xiàn)在細(xì)則中。但其他各地政府對(duì)中央的規(guī)定落實(shí)力度都不夠， 9月房?jī)r(jià)又有上漲。隨后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合出臺(tái)了《對(duì)各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲通知提出四項(xiàng)要求》。 “限購”又一次出現(xiàn)在調(diào)控的諸多措施當(dāng)中，第二輪調(diào)控也顯示了中央政府對(duì)樓市調(diào)控的決心，并且將問責(zé)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作不力的省級(jí)政府，在此背景下各地“限購令”紛紛出臺(tái)。
各地方政府從具體實(shí)際出發(fā)，出臺(tái)了相應(yīng)的限購細(xì)則。其具體的規(guī)定大致是，對(duì)購房主體以居民家庭為主體，區(qū)分有無本市戶籍居民家庭；能夠提供本市1年（或2年）以上納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭；無法提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的本市戶籍居民家庭，分別采取限購1套或2套和停購的措施。1
二、限購令的合理性分析
1.限購令的法律合理性分析
從限購令的法律性質(zhì)上說，它不屬于正式的法律淵源，也就不是法律。雖然國(guó)務(wù)院出臺(tái)了有關(guān)住房限購的相關(guān)文件，地方政府頒布了相關(guān)的限購實(shí)施細(xì)則，但它們都不屬于行政法規(guī)或地方性法規(guī)，因?yàn)樗男纬蛇^程不符合行政法規(guī)或地方性法規(guī)的一般要求。但限購令更符合對(duì)象不特定、可反復(fù)適用和追溯將來等特點(diǎn)的抽象行政行為。
自改革開放以后，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、市場(chǎng)制度的不斷完善，市場(chǎng)的參與者追求自由、公平、平等的訴求日益強(qiáng)烈，當(dāng)限購令作為一種調(diào)控手段出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的細(xì)則中，這引起了各界的廣泛爭(zhēng)議。在爭(zhēng)議中有人認(rèn)為，限購令違反了我國(guó)《憲法》有關(guān)公民權(quán)利平等的規(guī)定，以及《合同法》規(guī)定的公民合同自由的權(quán)利。還有人認(rèn)為，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記不能由地方性法規(guī)或者地方行政規(guī)章來規(guī)定，因此，有個(gè)別地方的限購令規(guī)定：對(duì)違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記違反《物權(quán)法》的物權(quán)登記制度。但基于法理層面來說，限購令它主要體現(xiàn)于各地方政府下發(fā)的規(guī)范性文件，它對(duì)市場(chǎng)交易的直接影響在于限制商品房流轉(zhuǎn)的備案登記，其對(duì)合同訂立和生效的法律效果并不發(fā)生任何影響。在購房者訂立了商品房買賣合同后，仍然可向登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求備案登記，在性質(zhì)上這屬于行政確認(rèn)行為。如果無法辦理備案或登記，當(dāng)事人可提起行政訴訟請(qǐng)求法院給予裁決因此，從理論上看限購令的內(nèi)容尚不構(gòu)成對(duì)合同自由原則的違背。2
我們?cè)谧非笃降取⒐降倪^程中，不能只注重形式上的公平，而能應(yīng)該關(guān)注實(shí)質(zhì)上的或者是結(jié)果的公平。所以，在保護(hù)市場(chǎng)運(yùn)行的自由公平平等的權(quán)益時(shí)，可以采取一些偏向弱者的針對(duì)性措施,包括限制強(qiáng)者的經(jīng)濟(jì)自由,以及在自由權(quán)之外保障弱者的社會(huì)權(quán)。
2.限購令的道德合理性分析
任何一項(xiàng)政策的出臺(tái)都應(yīng)該體現(xiàn)某種價(jià)值選擇使其符合正義的某種要求，限購令的目的是通過限制某些人的經(jīng)濟(jì)自由以保障弱勢(shì)群體享有基本住房的道德權(quán)利，它更多地體現(xiàn)了公平、平等的價(jià)值觀。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)固然以保障每個(gè)參與主體的自由、平等、追求市場(chǎng)效率最大化為優(yōu)先考慮的價(jià)值選擇，這樣才能更好地促進(jìn)社會(huì)整體福利的增加。但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行中，根據(jù)不同的市場(chǎng)發(fā)展階段、市場(chǎng)主體或者是特殊性質(zhì)的商品，應(yīng)該在價(jià)值選擇中有不同的側(cè)重。住房作為一種公共商品，既有商品的性質(zhì)，又具有百姓基本需求的民生產(chǎn)品屬性。 “住有所居”是關(guān)系億萬群眾切身利益的重大民生問題，如果公民連最基本的住房問題都解決不了，就談不上其他權(quán)利的實(shí)現(xiàn)和人權(quán)發(fā)展了。住房作為一種公共產(chǎn)品，理應(yīng)得到合理的分配，但由于高房?jī)r(jià)的原因?qū)е铝瞬簧偃速I不起房、或買房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)被不合理地增加了，成為房奴。限購令的出臺(tái)就是在社會(huì)正義失靈的情況下，用市場(chǎng)調(diào)控手段充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，堅(jiān)決遏制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，防止房?jī)r(jià)過高、上漲過快，使因不合理的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)而買不起房的人實(shí)現(xiàn)自己的居住權(quán)。所以說，我國(guó)2010 年的限購令出臺(tái)的意義符合正義的核心價(jià)值，具有倫理的合理性。3
三、限購令的功與過
實(shí)施限購令的目的就是為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊投機(jī)和投資性購房行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的合理回歸。在限購令出臺(tái)后，被稱為最嚴(yán)厲的調(diào)控措施一點(diǎn)不為過，它確實(shí)以最嚴(yán)厲最直接的把部分購房者排除在門檻之外。切實(shí)有效地打擊了投機(jī)需求、抑制了投機(jī)性購房，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的勢(shì)頭，眾多城市的房?jī)r(jià)紛紛回落。截止2011年11月份。全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有49個(gè)，持平的城市有16個(gè)。與10月份相比，環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了15個(gè)。在環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%；與去年同期相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，漲幅回落的城市有61個(gè)。4正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵認(rèn)為，限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。5
雖然限購令對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控發(fā)揮了積極的作用，但也帶來了不少問題。首先，限購令確實(shí)存在爭(zhēng)議，即使我們從法理上、道德上找到它出臺(tái)的合理性，但我國(guó)現(xiàn)行法律并無政府的限購令的明文規(guī)定。從現(xiàn)行法律來看，有《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第30條規(guī)定的價(jià)格干預(yù)措施之一的限價(jià)令的頒布客觀條件及基本內(nèi)容與限購令存在相似之處。可限購令不同于限價(jià)令，前者是對(duì)交易價(jià)格的限制，而后者是對(duì)交易主體資格或交易標(biāo)的數(shù)量的限制。同時(shí)，在實(shí)際操作的過程中，它確實(shí)剝奪了部分人的權(quán)利。有人說這是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倒退也不是完全沒有道理。其次，限購令起到打擊投機(jī)、抑制投資的效果，但也遏制了一部分人改善性住房的合理需求。比如深圳、 北京、 上海出臺(tái)的限購令細(xì)則中均規(guī)定非本市戶籍居民家庭限購1 套住房。這一方面限制了已經(jīng)擁有 1套小戶型住房的非本市戶籍居民家庭的升級(jí)置業(yè)需求， 另一方面也逼迫剛性需求者放棄正常過渡時(shí)期的小戶型。第三，作為一個(gè)調(diào)控政策的限購令導(dǎo)致民眾更難把握預(yù)期。市場(chǎng)即期消費(fèi)都存在對(duì)未來預(yù)期的影響，而限購令來勢(shì)洶洶，是一個(gè)長(zhǎng)久之計(jì)還是一個(gè)臨時(shí)舉措，使得民眾的對(duì)未來的預(yù)測(cè)增加了不確定性。正如任志強(qiáng)所說，一個(gè)可以由政府任意調(diào)整的政策，能給民眾更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展預(yù)期嗎？政策與制度和法律的差別正在于此。第四，限購令導(dǎo)致更多樓市亂象。上有政策，下有對(duì)策。人們?yōu)榱艘?guī)避限購令，不惜使出假離婚、假社保、假身份、請(qǐng)人出名代購、簽訂陰陽合同等手段。這些現(xiàn)象將在未來逐漸演變而成為一種詬病影響社會(huì)的健康發(fā)展。
四、限購令的建議
1、完善法律解釋
雖然我們?cè)诋?dāng)前的法律條文中能夠找到些限購令出臺(tái)的依據(jù)，但是這些規(guī)定都只是說在一定的條件和情況下政府可以采取一定管制措施。從現(xiàn)行法律來看，有《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第30條規(guī)定的價(jià)格干預(yù)措施之一的限價(jià)令的頒布客觀條件及基本內(nèi)容與限購令存在相似之處。但限購令不同于限價(jià)令，前者是指對(duì)交易標(biāo)的的價(jià)格進(jìn)行限制，而后者是指對(duì)交易主體的資格或交易標(biāo)的的數(shù)量進(jìn)行限制。6因此，政府對(duì)于限購令的法律解釋應(yīng)該迅速跟上，擴(kuò)大宣傳，否則較難實(shí)現(xiàn)有法可依。
2、科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。人可多，建設(shè)用地少、城市居民收入差異大等是我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程所面臨的問題。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市人口不斷增多，剛性住房需求日劇強(qiáng)烈，同時(shí)，還存在城市居民收入差距日益擴(kuò)大的趨勢(shì)。在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，我們更需要注重房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的建設(shè)。一方面，要加快保障性政策性住房建設(shè)的進(jìn)度，滿足城市中低收入人群的住房需求；另一方面，要不斷完善商品住房市場(chǎng)的管理體系，要以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主、行政干預(yù)為輔，保持商品住房市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。要因地制宜，合理規(guī)劃，科學(xué)建設(shè)，推動(dòng)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的執(zhí)法監(jiān)管力度。政策貴于落實(shí)。到目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)不斷健全，制度政策不斷完善，但市場(chǎng)上仍然亂象橫生。要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)管的力度，切實(shí)用法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，不折不扣地把各項(xiàng)政策制度落到實(shí)處。堅(jiān)決打擊開發(fā)商“欺瞞哄騙”、中介機(jī)構(gòu)“助紂為虐”的違法行為。（作者單位：貴州師范大學(xué)；地理與環(huán)境科學(xué)學(xué)院）
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國(guó)五條細(xì)則
2013年3月25日，廣東省首先推出“國(guó)五條”地方細(xì)則，明確對(duì)廣州、深圳實(shí)施限購、限價(jià)的“雙限”政策。新的國(guó)五條實(shí)施細(xì)則，普遍感覺明顯是針對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)而采取的更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。
由現(xiàn)在看來，國(guó)五條細(xì)則確實(shí)讓房產(chǎn)市場(chǎng)冷一下溫，當(dāng)然，隨之而來房產(chǎn)景象也夠令人瞠目結(jié)舌。國(guó)五條細(xì)則出現(xiàn)的頻繁度可想而知，想必是無可爭(zhēng)議關(guān)鍵詞匯之一。
房產(chǎn)稅
一個(gè)“稅”字，讓太多的人驚慌失措。眾多新聞資訊報(bào)道說，二手房交易征稅20%的規(guī)定一直存在，但是在幾乎所有交易中，基本是按照不能提供房屋原值的情況進(jìn)行處理的，基本按1%-3%收取。二手房交易中，稅務(wù)被完全轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，而這樣的操作可以減輕二手房購房者所承擔(dān)的稅負(fù)。
從大部分城市概述性的調(diào)控內(nèi)容中我們不難發(fā)現(xiàn)，眾多細(xì)則均回避了20%的個(gè)人所得稅如何征收，首套房貸比例、二套房貸利率如何調(diào)整等關(guān)鍵性問題。
至今房產(chǎn)稅如何征收問題仍舊困擾著廣大二手房購買者。從中短期看，20%個(gè)稅問題還有待考量。
限價(jià)令
“限價(jià)”政策并不是一個(gè)新的政策，2011年以來在不少地區(qū)都在執(zhí)行，以至于在一定時(shí)期還出現(xiàn)的限購與限價(jià)之爭(zhēng)，出現(xiàn)以“限價(jià)”代替“限購”的行為。
房產(chǎn)調(diào)控政策作為樓市變動(dòng)的風(fēng)向標(biāo)，國(guó)五條細(xì)則下的房產(chǎn)稅收，房貸比例，單身限購令等即對(duì)限制樓市投資性需求、遏制房?jī)r(jià)過快上漲起到了立竿見影的作用。雖然房地產(chǎn)投機(jī)性、投資性需求得到一定抑制，然而房?jī)r(jià)并未如購房者開始預(yù)期的大幅下降，反而開始一路攀升，不少購房者面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的形勢(shì)，樓市調(diào)控政策能否加碼也成為了業(yè)內(nèi)人士的熱議話題。
1月中旬，住建部要求去年末房?jī)r(jià)上漲過快的城市出臺(tái)限購令細(xì)則，否則“就約談”。與2010年“限購”的16個(gè)城市不同的是，此次主要針對(duì)二、三線城市。
就在大家熱議“限購令”的調(diào)控效果時(shí)，住建部、發(fā)改委、人保部三部委聯(lián)合出臺(tái)將于4月1日起實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，以規(guī)范中介行業(yè)“吃差價(jià)”等行為。緊接著，“國(guó)八條”出人意料的突襲樓市。就在“國(guó)八條”出臺(tái)后的第二天，又傳來了上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息……
這是2010年以來，我國(guó)政府出臺(tái)的第三輪樓市調(diào)控政策。相比前一次、被稱為“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控政策的“國(guó)十條”，此番連出“重拳”再次驗(yàn)證了“沒有最嚴(yán)、只有更嚴(yán)”的調(diào)控趨勢(shì)。
限購劍指二三線城市
無論是住建部的“不限購，就約談”的要求，還是“國(guó)八條”都把矛頭直指房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市。這使得去年底肇始于北京的樓市“限購令”逐漸往二三線城市蔓延，第三次“限購令”大潮來襲。
年初至今，蘭州、金華永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟(jì)南、合肥等二、三線城市已相繼出臺(tái)“限購令”細(xì)則，再加上此前16個(gè)限購城市，北京、深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京、三亞、天津、?？?、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山，全國(guó)出臺(tái)“限購令”的市縣已達(dá)到25個(gè)。
在“國(guó)八條”中，最嚴(yán)厲的是“限購令”：其一，限購目標(biāo)更廣大，前期的限購令，側(cè)重于新購，忽視存量房，而此次的限購，將存量房也計(jì)算入內(nèi)，對(duì)本地戶籍家庭，擁有2套或以上住宅的，將停止向其售房，而對(duì)于擁有1套或以上的非本地戶籍家庭，也要停止向其售房，限購目標(biāo)更廣；其二，限購范圍更廣，之前的限購，基本是集中在一線城市，而現(xiàn)在則擴(kuò)展到“房?jī)r(jià)上漲較快的城市”，也就是說包括二三線城市。
與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個(gè)家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。而國(guó)八條則徹底堵住了再次購房的口子。
按“國(guó)八條”的限購標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)的限購城市至少將達(dá)到40個(gè)，而且在一定時(shí)期內(nèi)，都要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，這無疑也使得當(dāng)前的一些市場(chǎng)疑問得到了澄清。（中銀國(guó)際分析師田世欣認(rèn)為，囊括全部直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高地區(qū)后，預(yù)計(jì)最終出臺(tái)限購令的城市將超過50個(gè)）。
史上最高二套房首付比例
1月26日晚，國(guó)務(wù)院總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。提高二套房貸首付比例、設(shè)定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、合理引導(dǎo)住房需求、強(qiáng)化差別化住房信貸政策等一系列措施同時(shí)亮相，即“國(guó)八條”，這可以說是近幾年來最嚴(yán)厲的政策組合。無疑將對(duì)于目前的樓市實(shí)施“精確打擊”，并將有效的遏制投機(jī)性購房。
其中，最引人關(guān)注的是對(duì)第二套住房首付比例的“規(guī)定”，堪稱史上“最高二套房首付”。
“新國(guó)八條”中的第四條強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。去年9月底的“國(guó)五條”曾強(qiáng)調(diào)，“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”。3個(gè)多月后，首付在高位之上再提一成，力度之強(qiáng)實(shí)屬罕見。
此舉將進(jìn)一步提高購房門檻，同時(shí)也將降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，但單從這條政策看，房地產(chǎn)市場(chǎng)所由此產(chǎn)生的波動(dòng)不會(huì)太大。
“稅”字頭上一把劍
稅收政策猶如懸在樓市“頭上”的一把利劍，終于緩緩落下。
“國(guó)八條”提出，要調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。
此外，還將加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。
而上海、重慶緊接著公布的房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法，也將重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)投機(jī)客，雖然短期內(nèi)會(huì)造成房?jī)r(jià)波動(dòng)，但并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成決定性打擊。
其中，上海將對(duì)本地居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.6%和0.4%。重慶則將對(duì)主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產(chǎn)稅，稅率為0.5%-1.2%。兩個(gè)版本的方案如意料中那樣相差很大且稅率溫和，“試點(diǎn)”的意味濃重。
同一天，財(cái)政部、住建部、國(guó)稅總局三部門負(fù)責(zé)人表示，條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，將在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅收入的使用問題也得到了明確。房產(chǎn)稅為地方稅，其將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等到民生問題。
整肅房地產(chǎn)中介
在“國(guó)八條”落定的前幾天，住建部、發(fā)改委、人保部三部委就聯(lián)合出臺(tái)了將于4月1日起實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。這是我國(guó)第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章，它的出臺(tái)或許有更深層次的含義，在房地產(chǎn)系列調(diào)控中，樓市交易、供應(yīng)等環(huán)節(jié)大部分都已涉及，此次規(guī)范整頓中介市場(chǎng)將避免出現(xiàn)部分政策的執(zhí)行力度減弱從而影響調(diào)控效果。
該《辦法》強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)格違法、賺取差價(jià)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。
關(guān)鍵詞 限購令；物權(quán)限制；平等保護(hù)原則
近來，全國(guó)各地一、二線城市有計(jì)劃有步驟地集中出臺(tái)住房限購細(xì)則，落實(shí)中央關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的政策意圖，筆者稱之為房屋限購令。另外，為了緩解交通擁堵和環(huán)境污染嚴(yán)重等問題，北京還出臺(tái)了車輛限購令，即以搖號(hào)方式分配車輛配置指標(biāo)，限制公民購買汽車的數(shù)量。這些限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中所要解決問題的要害，反而可能抵消法律平等上業(yè)已取得的初步改革成果。該政策的合法性與合理性值得商榷，限購令的功效與局限也需要反思。目前學(xué)界多是從法理學(xué)或者法經(jīng)濟(jì)學(xué)角度闡述對(duì)此問題的看法，本文試從物權(quán)法角度對(duì)限購令的合法性進(jìn)行審視，以期更好的對(duì)我國(guó)的各種限購令進(jìn)行規(guī)范。
一、限購令在我國(guó)的現(xiàn)狀
目前，我國(guó)出現(xiàn)的限購令主要有以下三種：
1.房屋限購令
根據(jù)國(guó)家措施和各地方的實(shí)施細(xì)則，房屋限購令的內(nèi)容主要為：對(duì)購房主體以居民家庭為主體，區(qū)分有無本市戶籍居民家庭；能夠提供本市1年（或2年）以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭；無法提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的本市戶籍居民家庭，分別采取限購1套或2套和停購的措施。
2.車輛限購令
此種限購令形式主要是指北京政府于2010年12月實(shí)施的小客車數(shù)量調(diào)控措施，即按照“公開、公平、公正”的原則，對(duì)符合條件的企事業(yè)、社會(huì)團(tuán)體法人和個(gè)人以搖號(hào)方式無償分配小客車配置指標(biāo)。
3.其他限購令
2011年3月11日，日本大地震引發(fā)的包括東京地區(qū)在內(nèi)的食品、飲料、汽油供應(yīng)嚴(yán)重不足，東京地方政府以及一些商家規(guī)定了針對(duì)基本生活用品市場(chǎng)的“限購令”。3月17日，上海市政府規(guī)定了部分超市每人每次限購兩包的“限購令”。這些限購令的主要特點(diǎn)是針對(duì)面包、飲料、食用鹽等人民生活須臾不可離開的基本生活用品；當(dāng)市場(chǎng)供給充足的話，其效力自動(dòng)取消；頒布“限購令”的主體主要是市場(chǎng)供給方。
二、限購令涉及的相關(guān)理論
（一）權(quán)利限制
1.權(quán)利與權(quán)利限制
權(quán)利是法律所賦予主體者享受一定利益的法律之力。權(quán)利蘊(yùn)含自由，將物歸屬于特定的主體是為了使其在財(cái)產(chǎn)法領(lǐng)域享有自由，可以獨(dú)立自主形成其生活關(guān)系，從事市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并具有人格的意義。然而任何權(quán)利都應(yīng)受到限制，無不受限制的權(quán)利。權(quán)利限制因來自于公法或私法而有別。私法上，民事權(quán)利的限制可以基于法律的直接規(guī)定，也可以基于當(dāng)事人之間的約定即所謂債法上的拘束，還可以受到來自第三人權(quán)利的限制。本文討論的車房限購令，當(dāng)屬公法上限制。
2.權(quán)利限制的限制
權(quán)利限制也須被限制，這些限制包括遵守權(quán)利位階的原則、比例原則、法律保留原則、窮盡救濟(jì)原則等。權(quán)利位階原則是在權(quán)利沖突時(shí)，各種權(quán)利有一個(gè)地位上的差別對(duì)待。權(quán)利體系中的各權(quán)利是有聯(lián)系、有不同作用的，因?yàn)槿说男枰煌?，人有基本需要和相?duì)次要的需要，這決定了權(quán)利在法律中的地位也有所不同。比例原則是指行政權(quán)力的行使除了有法律依據(jù)這一前提外，還必須選擇對(duì)人民侵害最小的方式而進(jìn)行。法律保留原則一般適用于行政法中。公法上的法律保留是指對(duì)基本權(quán)利的限制只能由立法機(jī)關(guān)的法律作出，也即包括財(cái)產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的公民基本權(quán)利的行政法限制，須由法律加以規(guī)定。窮盡救濟(jì)原則，是指當(dāng)事人首先窮盡內(nèi)國(guó)法上的所有救濟(jì)而無法維護(hù)自己的權(quán)利，轉(zhuǎn)而向國(guó)際人權(quán)組織尋求救濟(jì)之原則。而進(jìn)行權(quán)利限制時(shí)需確定窮盡救濟(jì)原則，是指國(guó)家與社會(huì)在窮盡其他所有措施，都無法維護(hù)市場(chǎng)的正常運(yùn)行后，才能將物權(quán)限制作為最后的方法加以運(yùn)用，
（二）物權(quán)取得和行使的限制
對(duì)物權(quán)取得和行使的限制要求具體來說，主要包括以下四點(diǎn)：其一，物權(quán)的取得和行使必須要遵守國(guó)家法律。其二，物權(quán)的取得和行使必須符合社會(huì)公共利益的要求。其三，物權(quán)的取得和行使必須尊重社會(huì)公德。其四，物權(quán)的取得和行使不得損害他人的合法權(quán)益。
由于物權(quán)是基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因此對(duì)物權(quán)的限制必須慎重。對(duì)物權(quán)的限制必須符合一定的條件：第一，對(duì)物權(quán)的限制必須有合法的依據(jù)，也就是說，對(duì)涉及公民基本財(cái)產(chǎn)的限制應(yīng)當(dāng)由法律作出明確規(guī)定，而不能通過行政規(guī)章等規(guī)范性文件隨意限制。第二，要遵循法定的權(quán)限和程序。第三，要采取合理的措施來進(jìn)行限制。在行政機(jī)關(guān)依法對(duì)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利作出限制時(shí)，要遵循比例原則。
（三）平等保護(hù)原則
所謂物權(quán)法上的平等保護(hù)原則，是指物權(quán)的主體在法律地位上是平等的，依法享有相同的權(quán)利，遵守相同的規(guī)定。其物權(quán)受到侵害以后，應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法的平等保護(hù)。平等保護(hù)原則主要包括如下幾個(gè)方面的內(nèi)容：第一，法律地位平等。法律地位平等就是指所有的市場(chǎng)主體在物權(quán)法中都具有平等的地位。第二，適用規(guī)則的平等性。這就是說，除了法律有特別規(guī)定的情況外，任何物權(quán)主體在取得、設(shè)定和移轉(zhuǎn)物權(quán)時(shí)，都應(yīng)當(dāng)遵循共同的規(guī)則。第三，保護(hù)的平等性。保護(hù)的平等性包括兩個(gè)方面的平等性。一是在物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議以后，針對(duì)各個(gè)主體都應(yīng)當(dāng)適用平等的規(guī)則解決其糾紛。即使是國(guó)家與其他主體在歸屬上發(fā)生糾紛以后，當(dāng)事人都有權(quán)請(qǐng)求法院明晰產(chǎn)權(quán)，確認(rèn)歸屬。二是在物權(quán)受到侵害之后，各個(gè)物權(quán)主體都應(yīng)當(dāng)受到平等保護(hù)。
三、限購令的物權(quán)法審視
（一）限購令的法律性質(zhì)分析
1.是一種對(duì)權(quán)利的限制。根據(jù)車房限購令的內(nèi)容可以看出，限購令首先是公法上的一種對(duì)權(quán)利的限制。限制的內(nèi)容通常就是以所有權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)為實(shí)現(xiàn)條件，至于所有人應(yīng)負(fù)何種義務(wù)，往往散見于與物權(quán)及其行使相關(guān)的法律條款之中，該種條款往往是從權(quán)利主體、客體、內(nèi)容或效力等角度對(duì)物權(quán)進(jìn)行限制。
2.是一種對(duì)物權(quán)取得和行使的限制。房屋限購令中以是否具有本市戶籍和能否提供本市一定年限以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明為購房主體的資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，采取限購或停購措施的做法，即是一種對(duì)物權(quán)取得的限制。車輛限購令中，對(duì)車輛的指標(biāo)進(jìn)行配置，使得部分有購車需要和實(shí)力的購車人無法根據(jù)意思自由取得車輛的所有權(quán)，也是對(duì)物權(quán)取得的一種限制。
3.是一種對(duì)平等保護(hù)原則的背離。房屋限購令中，擁有大城市戶籍的本地人顯然比非本地人擁有更多的優(yōu)惠和特權(quán)，這種身份上的差異確導(dǎo)致對(duì)物權(quán)取得的限制程度上有很大的區(qū)別。這正是與平等保護(hù)原則所要求的身份平等和適用規(guī)則平等相背離。
（二）對(duì)限購令的規(guī)范
限購令作為公權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)的措施，其實(shí)質(zhì)是公法介人私法領(lǐng)域，從而改變了原有法律關(guān)系的行為，因此，必須設(shè)定一定的程序，使之符合形式正義之要求。
1.規(guī)范行政機(jī)關(guān)的行政行為
就目前已經(jīng)出現(xiàn)的通過行政機(jī)關(guān)的決定而限制權(quán)利的個(gè)例來看，較為突出的問題是法出多門以及缺乏必要審查程序?，F(xiàn)實(shí)當(dāng)中，除法律以外，其他行政法規(guī)范性文件也都或多或少涉及到對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制，常此以往，會(huì)使行政機(jī)關(guān)形成一種任何規(guī)范性文件都可以限制私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的錯(cuò)覺，進(jìn)而容易使行政機(jī)關(guān)產(chǎn)生立法沖動(dòng)，不考慮自身職權(quán)的范圍與界限任意地制定限制私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行政法規(guī)范性文件，因此行政機(jī)關(guān)的行政行為亟需規(guī)范。
2.明確“公共利益”的內(nèi)涵
在民法上，限制民事主體自由的足夠充分且正當(dāng)?shù)睦碛删褪枪怖?。在這種意義上，民事權(quán)利的邊界需要借助公共利益予以劃定?！肮怖妗痹緸楣ㄉ系暮诵母拍?，在私法上被引入，主要目的即致力于解決現(xiàn)代社會(huì)個(gè)人權(quán)利、自由與國(guó)家利益、社會(huì)利益經(jīng)?？赡馨l(fā)生的矛盾和沖突。按照這種邏輯，在國(guó)家、社會(huì)因安全、秩序、發(fā)展等需要而必須適度限制或損害個(gè)人權(quán)利時(shí)，個(gè)人在國(guó)家給予適當(dāng)補(bǔ)償后必須能夠容忍這種適度的限制或損害。由此，公共利益既成為立法者在表述權(quán)利限制上的最大“托詞”，也造成實(shí)務(wù)上最難以實(shí)證化的難題。從解決實(shí)際問題的迫切需要看， 筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)建立完善的程序機(jī)制以便對(duì)公共利益進(jìn)行具體的界定。同時(shí)還必須足額補(bǔ)償并應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)具體明確化，并制定相關(guān)程序，公正合理的程序顯然有利于防止限制權(quán)的濫用。
3.堅(jiān)持窮盡救濟(jì)原則
限購令的實(shí)施，應(yīng)當(dāng)在國(guó)家與社會(huì)在窮盡其他所有措施都無法維護(hù)市場(chǎng)的正常運(yùn)行后，才作為最后的方法加以運(yùn)用。那么，在動(dòng)用這種措施前可以采取哪些措施呢？首先是增加市場(chǎng)供給。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府一方面可以增加土地供應(yīng)量，另一方面還可以加大提供保障性住房的數(shù)量來改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。其次是改變供給方的結(jié)構(gòu)。特別是在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府完全可以通過改變房地產(chǎn)商作為房屋唯一供給方的結(jié)構(gòu)方式來實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系的優(yōu)化，如允許個(gè)人建房，發(fā)展住宅合作社，發(fā)展保障性住房等。
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摘 要：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的局面由此引起購買力相對(duì)不足，人民生活水平和消費(fèi)水平受到影響以及社會(huì)福利感不足的情況引起了國(guó)家的重視。在國(guó)家出臺(tái)限購令的同時(shí)，重慶地區(qū)作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，受到各方關(guān)注；而大連地區(qū)，則出臺(tái)了相關(guān)的限購細(xì)則，來確保限購令的執(zhí)行。本文通過對(duì)近期重慶和大連地區(qū)房地產(chǎn)的相關(guān)政策和數(shù)據(jù)的解讀，分析在“限購令”下的重慶和大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
關(guān)鍵詞：限購令 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房?jī)r(jià) 調(diào)控政策
2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
一、對(duì)重慶和大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
（一）重慶地區(qū)
作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，2011年對(duì)于重慶樓市市場(chǎng)來說，是風(fēng)波四起的一個(gè)季度，從國(guó)八條到房產(chǎn)稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調(diào)控措施疊加，沖擊著房地產(chǎn)市場(chǎng)。
重慶市人民政府在2011年1月27日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法和重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》，作為首批進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市，重慶房產(chǎn)稅的實(shí)施，引起了各方的關(guān)注。但是應(yīng)該看到這次房產(chǎn)稅的實(shí)施，主要針對(duì)高端市場(chǎng)，預(yù)計(jì)征稅住房不會(huì)超過總量的10%，對(duì)普通住宅市場(chǎng)無實(shí)質(zhì)影響，因此對(duì)于抑制房?jī)r(jià)并沒有很明顯的作用。同時(shí)房產(chǎn)稅也是僅對(duì)“三無”人員新購第二套（含第二套）以上的普通住房按稅率0.5%征稅，這與房?jī)r(jià)年漲幅20%以上相比，投資性購房依然有很強(qiáng)的動(dòng)力，因此房產(chǎn)稅的實(shí)施對(duì)投資性需要的打擊力度明顯不如其他城市的限購。
在2011年3月30日，重慶市人民政府下達(dá)《關(guān)于公布2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》，根據(jù)2010年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和工資性收入的增長(zhǎng)率，該房?jī)r(jià)目標(biāo)上漲的幅度控制在在9.5%以下，這樣的調(diào)控目標(biāo)毫無懸念地傳遞出一種未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的信息，潛在購房者房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的心理預(yù)期可能會(huì)加強(qiáng)。
盡管2011年重慶房?jī)r(jià)仍在上漲，但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，新建住宅的成交面積和成交套數(shù)都在大幅下降，樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時(shí)，2011年重慶將會(huì)有1000萬平方米公租房源推出，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。下一階段，若各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠得到有效落實(shí)和進(jìn)一步細(xì)化，調(diào)控效果將更加明顯。
商業(yè)地產(chǎn)方面，2011年當(dāng)新一輪的調(diào)控政策出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了兩種相反的景象。住宅市場(chǎng)的成交量急速下挫，而商業(yè)地產(chǎn)的投資非?；鸨?。因?yàn)榇舜握{(diào)控主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有涉及。在這樣的樓市調(diào)控的背景下，投資有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)者青睞的對(duì)象。同時(shí)重慶商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)與發(fā)達(dá)地區(qū)來比，僅等于住房?jī)r(jià)格；雖然最近商業(yè)地產(chǎn)有所上漲，但總體來說還處于一個(gè)價(jià)值洼地，有很好的發(fā)展空間。另外，隨著重慶市作為西部中心城市的地位不斷穩(wěn)固，重慶市的商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的發(fā)展機(jī)遇。在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，在重慶，投資者們已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)看到了機(jī)遇。
（二）大連地區(qū)
隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入，對(duì)于大連地區(qū)來說，從新國(guó)八條的出臺(tái)，到大連版限購令細(xì)則的執(zhí)行；從貸款首付的上調(diào)，到貸款利率的增加，都無一不體現(xiàn)出政策正逐步加碼和政府對(duì)樓市調(diào)控不達(dá)目的不罷休的決心。
2011年3月31日，大連市公布2011年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，即大連市2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為，新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)要明顯低于我市當(dāng)年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市人均可支配收入增長(zhǎng)速度，力爭(zhēng)低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市人均可支配收入增長(zhǎng)速度3～5個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)調(diào)控目標(biāo)說明政府未來仍是圍繞房?jī)r(jià)上漲幅度進(jìn)行調(diào)控，從調(diào)控目標(biāo)可以看出，未來大連房?jī)r(jià)會(huì)是一個(gè)上漲的預(yù)期。
目前，大連市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易價(jià)格都處在上漲的階段，但是相對(duì)來說，其增幅已經(jīng)明顯的放緩，從一定程度上說明樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策正處于初級(jí)階段，剛性需求成為市場(chǎng)的主力，投資性需求暫時(shí)離開住宅市場(chǎng)，隨著政策進(jìn)入常態(tài)，剛性需求由觀望轉(zhuǎn)為入市，資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商可能由于頂不住壓力采取打折或者降價(jià)促銷快速回籠資金。但是當(dāng)前的大連房?jī)r(jià)正處在高房?jī)r(jià)階段，房?jī)r(jià)在通貨膨脹的預(yù)期下必定走高；另一方面，由于大連市未來巨大的發(fā)展?jié)摿?，使城市很有?jìng)爭(zhēng)力，房?jī)r(jià)自然走高，預(yù)測(cè)2011年大連房?jī)r(jià)上漲依然是不可避免。
在住宅限購政策和擴(kuò)大內(nèi)需政策的刺激，大連商鋪市場(chǎng)更顯活躍，同時(shí)由于大連市的具有吸引力的城市發(fā)展戰(zhàn)略，大連商業(yè)前景被普遍看好，商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期具有不錯(cuò)的發(fā)展空間。
二、對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
由重慶和大連房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，可以看出近期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇調(diào)控限價(jià)，對(duì)投資者和購房者均產(chǎn)生一定影響，限購令主要針對(duì)住宅市場(chǎng)而未涉及商業(yè)用地，投資者另尋商機(jī)和尋租，由此可能引起商業(yè)住宅市場(chǎng)走高局面，在住宅市場(chǎng)剛性需求成為主力，投資需求暫時(shí)冷卻，限購令暫時(shí)起到了一定作用。
但是應(yīng)該看到房?jī)r(jià)上漲是現(xiàn)階段中國(guó)社會(huì)必須面對(duì)的事實(shí)，國(guó)家實(shí)行政策調(diào)控的目的在于抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，一步步的實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。目前中央正加大保障性住房的建設(shè)，很多企業(yè)也開始投入保障性住房的建設(shè)中，但是如何做到保障性住房真的是提供給有需要的群體，還需要國(guó)家出臺(tái)相關(guān)的監(jiān)督政策，要做到對(duì)真正需要保障性住房的低收入群體給予保障，堅(jiān)決杜絕保障性住房的投機(jī)缺口。
隨著部分城市“限購令”的期限將至，這個(gè)一度被視為臨時(shí)性的限購政策是否將常態(tài)化成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
據(jù)了解，目前全國(guó)已執(zhí)行限購的46個(gè)城市中，至少有11個(gè)城市的住房限購措施將于2011年年底到期。
這些城市的限購調(diào)控是否將繼續(xù)，引發(fā)了各方的猜測(cè)。就在各方猜測(cè)之時(shí)。有消息稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至2012年，住建部已經(jīng)知會(huì)地方政府，限購政策于2011年底到期的城市須在到期之后延續(xù)這一政策。
限購已一年
眨眼間，這個(gè)作為調(diào)控利劍而火線“上任”的限購令已經(jīng)不知不覺走過了一年之久。
為有效遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，2011年初，北京、上海等地嚴(yán)厲出臺(tái)“限購令”，通過行政手段遏制購房需求。7月中旬，國(guó)務(wù)院又新“國(guó)五條”政策，提出將要擴(kuò)大限購城市范圍。
“限購令”指出，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。“限購令”規(guī)定，已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對(duì)購房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。
“限購令”無疑成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最大亮點(diǎn)。從年初“國(guó)八條”公布至今，限購已經(jīng)執(zhí)行一年之久。經(jīng)過一年的時(shí)間，“受限城市”房?jī)r(jià)普遍企穩(wěn)回落，其中一線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比回落明顯。
其實(shí)，“限購令”一直是人們普遍關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。限購出臺(tái)以來，地方與中央的角力糾纏就從來沒有停止過，如佛山、成都等地的放松又到叫停。
盡管被開發(fā)商視為“眼中釘”，但限購卻也得到了老百姓的叫好，不少人認(rèn)為，“限購令”的實(shí)施在一定程度上更加有效地激活著房產(chǎn)市場(chǎng)，更有利政府加強(qiáng)對(duì)樓市的宏觀調(diào)控。正如一位網(wǎng)民所言：自從出了“限購令”后，住宅市場(chǎng)立竿見影的受到了嚴(yán)重的打擊，因?yàn)槊考颐繎糁荒芟拶徱惶鬃》苛?，使得購房者們更加認(rèn)真審視自己究竟應(yīng)該購買何種的住宅作為自己的“終極住宅”。
難以松動(dòng)與長(zhǎng)期化
限購政策陸續(xù)出臺(tái)以來，社會(huì)各界一直熱議的話題就是：限購政策會(huì)不會(huì)長(zhǎng)期化?
繼海口之后，廣州、深圳等地的主管部門也相繼表態(tài)：“限購政策退出沒有時(shí)間表?！?/p>
但其他一些曾明確公布限購截止日期的城市至今尚未表態(tài)。
根據(jù)《投資有道》雜志對(duì)多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的調(diào)查問卷反饋表明，各家機(jī)構(gòu)均認(rèn)為2012年限購政策不會(huì)出現(xiàn)大的變化。
上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為：明年限購難放松。原因在于：限購和限貸一起構(gòu)成了本次調(diào)控的核心內(nèi)容，也是效果最為顯著的政策所在，放松限購就意味著放松調(diào)控。“至少從目前來看，調(diào)控僅僅可稱為初見成效，離實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)距離還很遠(yuǎn)?！崩铗斦f道。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為：限購不會(huì)放松?！氨据喺{(diào)控重要推動(dòng)力之一就是民意，限購令對(duì)房?jī)r(jià)走高的遏制作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)，貿(mào)然放松限購，將遭遇民意反彈?！彼螘?huì)雍說，控制樓市投機(jī)需求，敦促高房?jī)r(jià)合理回落，這一調(diào)控基本思路不會(huì)扭轉(zhuǎn)，最核心的限購令所承載的抑制投機(jī)的職能不會(huì)放松。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，限購政策當(dāng)前已經(jīng)呈現(xiàn)出局部放松的狀態(tài)，但總體調(diào)控大勢(shì)不會(huì)改變。首先，房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭剛剛被控制，調(diào)控效果來之不易，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持；其次，住房信息系統(tǒng)還沒有實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，限購難以松動(dòng)。
目前看來，限購政策的確還遠(yuǎn)未到退出之時(shí)。特別是在保障房建設(shè)尚未形成有效供應(yīng)、房產(chǎn)稅推廣阻力重重的背景下，一旦限購放松，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
據(jù)中原地產(chǎn)的報(bào)告，截至11月底，在已公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的121個(gè)城市中，至少有30個(gè)城市未完成調(diào)控目標(biāo)。報(bào)告指出，目前房?jī)r(jià)還未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段，尤其在二三線城市。今年下半年以來，很多投資、投機(jī)的炒房資金流入二三線城市，因此，有必要繼續(xù)實(shí)施限購，并擴(kuò)大限購城市的范圍和延長(zhǎng)限購期限，否則房?jī)r(jià)難有下降空間。
房產(chǎn)稅：限購令的替代者
盡管是本輪調(diào)控的重要?dú)⑹诛?，但是限購作為政府手段始終不是終極目標(biāo)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段。
不少業(yè)內(nèi)專家也指出，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策體系的重要組成部分，今后限購政策的退出將以房產(chǎn)稅等政策的出臺(tái)為依據(jù)?！跋拶徚钍遣坏靡训呐e措，當(dāng)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建成后，限購令就將退出?！弊〗ú坎块L(zhǎng)姜偉新表示。
不少人士表示，房產(chǎn)稅的實(shí)施，既有利于地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，形成正常穩(wěn)定的地方財(cái)源，也會(huì)使調(diào)控長(zhǎng)期化和常態(tài)化。上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為：“房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到實(shí)施幾乎是大勢(shì)所趨，在我看來毫無懸念，根本原因在于，房產(chǎn)稅不但是調(diào)控工具，更重要的是擴(kuò)大地方政府財(cái)政收入的長(zhǎng)期穩(wěn)定的方式?！?/p>
據(jù)公開的市場(chǎng)數(shù)據(jù)測(cè)算，今年前11個(gè)月，全國(guó)130個(gè)主要熱點(diǎn)城市的土地出讓金較去年同期的1.7萬億元減少了近5200億元，降幅達(dá)30％，地方政府土地財(cái)政面臨緊張局面。
“然而，從短期內(nèi)來講，在土地財(cái)政不變的市場(chǎng)背景下，征收房產(chǎn)稅是為房?jī)r(jià)做加法，房產(chǎn)稅的征收，有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)或投資客將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，難以起到遏制房?jī)r(jià)上漲的作用?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來講，要從根源上解決房?jī)r(jià)高企的市場(chǎng)狀態(tài)，還要相關(guān)部門平衡土地財(cái)政與房產(chǎn)稅征收的關(guān)系，盡快找到一個(gè)合適的時(shí)間點(diǎn)或階段用房產(chǎn)稅代替土地財(cái)政。
目前，我國(guó)住房制度仍處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，保障房建設(shè)和分配還沒到位，房產(chǎn)稅推廣也還不具備條件，在商品房市場(chǎng)整體供求關(guān)系尚未平衡的情況下，限購政策長(zhǎng)期存續(xù)的可能性很大。
自去年10月以來，隨著福州版限購細(xì)則出臺(tái)并不斷加碼，中心城區(qū)住宅成交量一路低迷，但房?jī)r(jià)卻未見松動(dòng)。部分謹(jǐn)慎的投資購房者認(rèn)為，在房?jī)r(jià)高企、交易疲軟的情況下，繼續(xù)堅(jiān)守可能會(huì)出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)。于是，他們紛紛選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)市場(chǎng)。
由于價(jià)格普遍低于市區(qū)且不受“限購令”的制約，今年福州七縣市及平潭的樓市掀起一股置業(yè)熱潮，成為了首次購房者和投資客的首選。從以往八縣人涌入福州城區(qū)置業(yè)，到如今各路人士到八縣“淘房”，福州的置業(yè)風(fēng)向正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。
“限購”利好價(jià)值洼地
根據(jù)福州版“限購令”的規(guī)定，只對(duì)在五城區(qū)內(nèi)置業(yè)的人群限制購房套數(shù)，但并沒有涉及八縣房源，正因如此，七縣市及平潭的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來前所未有的利好。
有業(yè)內(nèi)人士表示，由于資本流動(dòng)性過剩，而投資渠道又有限，投資不動(dòng)產(chǎn)成為多數(shù)人資產(chǎn)保值的重要渠道，但當(dāng)“限購令”出臺(tái)后，資本出口被強(qiáng)制封鎖，尋求新的投資方向成為他們必然要考慮的。
此時(shí)，不受“限購令”調(diào)控的八縣房源，尤其是離福州市區(qū)最近的閩侯板塊自然成了置業(yè)首選?！昂透Ｖ葜鞒菂^(qū)相比，目前閩侯板塊的房?jī)r(jià)還不算太高，隨著交通基建配套的跟進(jìn)，閩侯離福州市區(qū)只有十分鐘左右的車程，未來還有很大的升值空間。”在閩侯荊溪有項(xiàng)目的某地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者。
如今，市區(qū)房?jī)r(jià)水漲船高，金山、五四北區(qū)域早已破萬，鼓樓老城區(qū)內(nèi)甚至突破2萬，令不少剛需族望而卻步，而在八縣的樓盤中，以閩侯板塊為例，不超過一萬的均價(jià)成為福州樓市新的價(jià)值洼地。與此同時(shí)，八縣近年來發(fā)展迅速，基建不斷完善，城市配套跟進(jìn)，大大提升了八縣樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力。
福州地產(chǎn)專家劉福泉認(rèn)為，現(xiàn)在的八縣正如早些年的金山，是未來開發(fā)商角逐的重要戰(zhàn)場(chǎng)。相對(duì)較低的房?jī)r(jià)也是不少自住型購房者所能承受的，因此，今年以來，越來越多的購房者都把目光轉(zhuǎn)往閩侯、南通、青口等郊縣，這些地方與福州市區(qū)的時(shí)間距離基本上都在一小時(shí)公交車的范圍內(nèi)，不會(huì)給通勤出行造成過多的不便。
另外，大福州建設(shè)逐步展開，輻射八縣，這將給八縣帶來更多的人流、物流、資金流，當(dāng)?shù)匚磥順鞘械陌l(fā)展前景廣闊。
一年房?jī)r(jià)“三級(jí)跳”
今年以來，七縣市及平潭樓市相當(dāng)亮眼，尤其是離福州最近的閩侯板塊，活躍度甚至超過了福州市區(qū)。
有業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時(shí)表示，一年來七縣市及平潭房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯。例如，位于閩侯大學(xué)城的某樓盤，去年10月之前，均價(jià)為6900元／平方米，“限購令”出臺(tái)不到兩個(gè)月，就上漲到7500元／平方米。隨之，“榕十一條”實(shí)施一個(gè)月后，均價(jià)飆升至9000元／平方米，漲幅高達(dá)20％。今年9月，該樓盤價(jià)格再次逆勢(shì)上揚(yáng)，目前均價(jià)已達(dá)到10000元／平方米。一年時(shí)間，房?jī)r(jià)就經(jīng)歷了“三級(jí)跳”，總漲幅達(dá)到42％。
除了購房者以外，在市區(qū)遭遇成交困局的開發(fā)商也開始在七縣市及平潭尋求突破。福州房產(chǎn)專家江映輝說，“一年來，開發(fā)商加大了不限購地區(qū)的推盤量，體量都很大，尤其在閩侯，限購令出臺(tái)后，一些本土大開發(fā)商已經(jīng)把重點(diǎn)放在了閩侯，近期在市區(qū)的樓盤宣傳力度已經(jīng)減小?！?/p>
上述地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說，目前在閩侯推出的房源以中小戶型為主，主要客戶群是投資性需求和首次置業(yè)者。在市區(qū)，投資購房者受到限購條件的限制，不能再買房，所以把資金流向不限購的七縣市及平潭地區(qū)。同時(shí)，市區(qū)高房?jī)r(jià)讓首次置業(yè)者難以企及，只能將置業(yè)計(jì)劃轉(zhuǎn)向離市區(qū)較近的閩侯縣。
房?jī)r(jià)或已虛高
據(jù)了解，隨著福州不斷擴(kuò)容，城市基礎(chǔ)設(shè)施日漸完善，福州中心五區(qū)和七縣市及平潭之間的距離日漸縮短?！伴_發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)布局七縣市及平潭，今年不少品牌開發(fā)商紛紛在閩侯、永泰、連江等縣市拿地?！苯齿x說，未來七縣市及平潭將成為開發(fā)商的必爭(zhēng)之地。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠表示，一年來七縣市及平潭樓市成交量與房?jī)r(jià)雙雙蓬勃發(fā)展的主要原因有兩個(gè)：其一，限購前七縣市及平潭成交量和房?jī)r(jià)基數(shù)偏低，在利好政策的推動(dòng)下，量?jī)r(jià)漲幅明顯；其二，七縣市及平潭不在限購范圍內(nèi)，很多投資者紛紛轉(zhuǎn)入。
“通過研究計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，如果福州普通三口之家年收入為4萬元，那該地區(qū)一套能夠滿足此類家庭需求的住宅總價(jià)應(yīng)該在50萬元以下?！蓖醢⒅艺J(rèn)為，現(xiàn)階段七縣市及平潭地區(qū)50萬元以下且能滿足以上需求的房子基本上很難找到，經(jīng)過這一年的漲價(jià)，目前七縣市及平潭房?jī)r(jià)已經(jīng)虛高。