時間：2022-04-24 04:35:59
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1)沒有充分地對規(guī)劃與設(shè)計工作的管理進行優(yōu)化。規(guī)劃與設(shè)計工作的管理是否到位直接影響著房地產(chǎn)工程項目是否成功，在管理現(xiàn)如今的規(guī)劃工作與設(shè)計工作時，必須對房地產(chǎn)行業(yè)中既定的操作流程進行嚴(yán)格的遵循。然而，在實際的操作過程中，由于較多的因素，導(dǎo)致在對項目進行規(guī)劃與設(shè)計時，市場的定位、產(chǎn)品的策劃、配套的項目設(shè)施以及目標(biāo)客戶群并未達到理想的精準(zhǔn)度與深刻度，沒有對設(shè)計采取有效的優(yōu)化措施。比方說:在對立面進行操作時，沒有給空調(diào)的安裝預(yù)留足夠的空間，甚至是根本沒有留出相應(yīng)的空間;相關(guān)消防所用的管道暴露于大堂中;對井道進行設(shè)置時，考慮方面不夠周全，使得部分井道遍布于人行道中間等。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸飽和與空間需求特點的日益變化，功能性的質(zhì)量缺陷難以贏得市場認可，因此，整體工程項目的投資效益很難得到保證。
2)缺乏對工程實施過程中質(zhì)量的全面管理。在對相關(guān)工程項目的監(jiān)管中，管理人員事先控制質(zhì)量的意識較弱，通常都是在完工后才發(fā)現(xiàn)相應(yīng)的問題，然后再采取補救工作。舉例說明:部分土建施工企業(yè)在與園林施工企業(yè)進行合作時，交接不暢的情況時有發(fā)生，特別是在工期十分緊張的狀態(tài)下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒有完成，根本不能對外排架采取強制性的拆除，因此，對應(yīng)的園林施工方不能夠進行現(xiàn)場的施工工作，延長了工期;此外，在安裝和操作過程中的不規(guī)范常常導(dǎo)致鋁合金門窗出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象。在對工程項目質(zhì)量進行管理的過程中，竣工驗收完成后就結(jié)束了所有的監(jiān)管工作，缺乏對于成品實施保護性措施的正確意識。舉例說明:對鋁合金門和窗采取的保護性措施方面，當(dāng)相關(guān)分包單位對鋁合金門和窗進行安裝后，并未與后續(xù)的施工方進行工序的交接工作，導(dǎo)致鋁合金門窗滑道以及門框被后續(xù)的施工方所破壞。然而，后續(xù)的施工方大都由業(yè)主采取直接性的委托和分包形式，造成了責(zé)任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴(yán)重，從而增加了管理的難度與協(xié)調(diào)的成本。
3)缺乏健全的質(zhì)量管理體制。房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問題，還與不健全的質(zhì)量管理體制息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)忽視了工程項目的質(zhì)量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過程中偷工減料，甚至是違規(guī)操作，影響了工程項目的質(zhì)量安全。缺乏健全的質(zhì)量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導(dǎo)致施工成本的增加，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。
2房地產(chǎn)工程項目在質(zhì)量管理方面的有效應(yīng)對措施
1)對工程項目前期的規(guī)劃與設(shè)計力度進行加強。就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，缺乏工程前期的管理，對整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴(yán)重的影響。因此，為了進一步加強工程質(zhì)量管理，在進行施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行全方位的準(zhǔn)備工作與管理工作，確保工程順利進展。在進行施工之前，首先要科學(xué)合理地規(guī)劃整個工程，對地形地貌進行嚴(yán)格的勘測，落實市場調(diào)查的工作，從而對工程項目的整體風(fēng)險進行預(yù)測;其次，依照市場考察的情況，設(shè)計相應(yīng)的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設(shè)計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實可靠的基礎(chǔ)。
2)加強對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理。對于施工項目而言，施工過程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對整個施工過程的質(zhì)量進行監(jiān)督管理，保證良好的施工質(zhì)量。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關(guān)人員要嚴(yán)格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質(zhì)量，全方位提升工程項目的質(zhì)量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在某個環(huán)節(jié)合格的基礎(chǔ)上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達標(biāo)，則必須重新進行改進，禁止未經(jīng)改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從本質(zhì)上對工程項目的質(zhì)量進行保障。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量的管理，保證質(zhì)量達標(biāo)，當(dāng)不達標(biāo)的設(shè)備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達標(biāo)的設(shè)備與材料踐行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達標(biāo)后方可繼續(xù)開展。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設(shè)，對施工現(xiàn)場進行實時監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現(xiàn)問題，并且進行及時積極的解決。
3)加強對工程項目竣工后的質(zhì)量管理。對工程項目竣工后的質(zhì)量進行檢查是工程檢驗的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實施，對質(zhì)量上存在的問題及時發(fā)現(xiàn)、及時解決，預(yù)防后續(xù)的工程質(zhì)量問題。當(dāng)工程結(jié)束后，必須將國家質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)作為相關(guān)的依據(jù)，驗收與認定整個項目的質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻進行更正，確保質(zhì)量的達標(biāo)。此外，還要建立健全質(zhì)量的評估報告，有效地整合整個工程項目有關(guān)質(zhì)量的信息，便于對今后工程建設(shè)工作的指導(dǎo)。
4)增強施工人員的質(zhì)量與安全意識。對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理進行加強，還要對施工人員的道德素質(zhì)進行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員的責(zé)任感，使其能夠認真負責(zé)地進行工作，確保工程項目的整體質(zhì)量，及時反映并解決工程中存在的問題，對工程的質(zhì)量進行有效的保障。此外，還要對施工人員的專業(yè)技能進行相應(yīng)的提高，促使施工人員在進行操作時能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進行充分良好的應(yīng)用，落實提高房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的管理。
3結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)可謂是助長我國GDP指數(shù)的最大的力量。所以在我國各地都在進行相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)項目的施工建設(shè)。飛速增長的項目數(shù)量讓現(xiàn)有的工程監(jiān)理人員完全忙不過來，這就造成了很多監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員為了可以拿到更多的項目，就采用在每個項目上同時上報同一批名單。倘若這些項目真的中標(biāo)，那么就很可能出現(xiàn)很多項目上只是寫上監(jiān)理人員的名字，但是監(jiān)理人員完全不在工地上進行質(zhì)量監(jiān)督工作。首先，不同的監(jiān)理人員的技術(shù)水平也不盡相同，這就導(dǎo)致工程質(zhì)量的控制難度更大。例如在工程設(shè)計方面，部分設(shè)計人員設(shè)計草率，設(shè)計圖紙?zhí)^粗糙，細節(jié)詳圖或者剖面圖不夠詳細，并且建筑外形與內(nèi)部結(jié)構(gòu)之間互相矛盾，尺寸也混亂不清，很多細節(jié)方面處理錯誤，并且作為技術(shù)人員，并沒有及時去工地查找問題并及時解決，而且施工質(zhì)量和圖紙質(zhì)量的把關(guān)失效，因為掩蓋了很多問題，所以工程就存在了質(zhì)量隱患。其次，直接參與工程建設(shè)的建筑隊伍方面，部分建筑隊伍的專業(yè)素質(zhì)不高，相關(guān)的技術(shù)水準(zhǔn)落后，無法深入了解設(shè)計圖紙的內(nèi)容，沒有足夠的責(zé)任心。很多房地產(chǎn)企業(yè)再進行日常經(jīng)營的時候，過度注重房地產(chǎn)項目的開發(fā)，卻忽略了房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，只看重短期利益，卻沒有注意到長期投資所能帶來的利益回報。最后，房地產(chǎn)的工程建設(shè)因為太過復(fù)雜，所以無法形成類似商品或者工業(yè)制品的產(chǎn)品生產(chǎn)和控制相關(guān)的生產(chǎn)設(shè)備以及生產(chǎn)流水線，此外由于不同人的經(jīng)驗和感官之間存在差異，所以對于質(zhì)量檢測得控制也不盡相同，沒有一個恒定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的工程項目建設(shè)完工之后，無法通過常用的對產(chǎn)品進行拆卸來檢驗內(nèi)部構(gòu)造質(zhì)量是否存在問題的方式來進行房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的檢測，所以房地產(chǎn)項目的部分檢測環(huán)節(jié)很可能做得不夠到位。
2.提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制的相關(guān)措施
2.1將項目質(zhì)量管理落實到個人項目負責(zé)人本身也全權(quán)負責(zé)開發(fā)項目的質(zhì)量，需要親自對質(zhì)量工作進行監(jiān)督管理。項目負責(zé)人要參照投資人項目的開發(fā)戰(zhàn)略以及市場定位的目標(biāo)制定相應(yīng)的項目質(zhì)量計劃。并且參照計劃進度，對項目質(zhì)量計劃的執(zhí)行狀況進行跟蹤、監(jiān)督和檢查，其中對于主要質(zhì)量控制點的驗證和檢查以及評審要注重加強。如果發(fā)現(xiàn)重大管理或者技術(shù)層面的質(zhì)量問題，組織人員快速解決，同時告知項目團隊負責(zé)人。
2.2為開發(fā)項目制訂質(zhì)量計劃在對投資人對于開發(fā)項目的戰(zhàn)略決策以及質(zhì)量政策充分了解的基礎(chǔ)上，保證明確了咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)以及標(biāo)準(zhǔn)和熟悉了咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件后，參照項目組織結(jié)構(gòu)的特點，制定適合本企業(yè)本項目的質(zhì)量管理體系。
2.3設(shè)計方案層面的質(zhì)量控制在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)之前，需要通過可行性研究報告、市場調(diào)查、相關(guān)開發(fā)項目的產(chǎn)品的策劃定位來綜合決定方案設(shè)計。當(dāng)明確了項目開發(fā)產(chǎn)品的定位之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動對負責(zé)方案設(shè)計的單位的業(yè)績進行綜合性的評估，確保方案設(shè)計的實用性。在設(shè)計方案通過之后，就進入施工圖紙的設(shè)計流程。對于施工圖紙設(shè)計的初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計以及施工圖設(shè)計三個步驟，都可以通過對各個階段的設(shè)計深度的控制來保證圖紙的設(shè)計質(zhì)量。
2.4施工階段的質(zhì)量控制項目投資人的開發(fā)項目的戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位等級直接決定了該項目的質(zhì)量目標(biāo)。之后進行項目的進度控制和成本控制的確定。然后為實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)制定相應(yīng)的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(shù)來編制切實可行的質(zhì)量計劃。
2.5項目建設(shè)過程的質(zhì)量控制進行項目施工過程的控制，實質(zhì)上也就是進行程序控制和過程偏差控制。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工過程控制實質(zhì)上就是比較合同標(biāo)注的工作范圍與施工單位的工作過程以及階段性成果之間存在的差異；借助規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工圖以及設(shè)計總說明，將合同與實際施工形成的成品和半成品進行對比；將實際的工作流程順序與合同規(guī)定的施工方案和施工作業(yè)順序進行對比；借助多種質(zhì)量檢測手段跟蹤整個施工作業(yè)的過程，并且得出是否批準(zhǔn)工程繼續(xù)還是進行整改，從而保證對工程質(zhì)量的實時控制。
3.總結(jié)
1.1房地產(chǎn)項目在進行工程建設(shè)施工的時候，很難實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)
我們知道，房地產(chǎn)建設(shè)涉及的項目內(nèi)容比較多，建筑施工的空間范圍也比較龐大，一般情況下多為露天施工，受自然因素的影響比較大，在施工天氣比較惡劣的情況下，將會嚴(yán)重影響工程的進度，并且不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)管理水平不同，不同企業(yè)的管理模式差距也比較大。
1.2流程管理在房地產(chǎn)建設(shè)施工中占據(jù)重要的位置
房地產(chǎn)建設(shè)項目管理的好壞，能夠?qū)ζ髽I(yè)的興衰成敗產(chǎn)生直接性的影響，在進行建設(shè)的過程中，要嚴(yán)格按照施工流程一步步的完成建設(shè)任務(wù)。所以，由建筑產(chǎn)品的特殊性決定了房地產(chǎn)項目建設(shè)流程的重要性，根據(jù)項目施工的實際情況，嚴(yán)格按照流程進行施工，能夠有效的提高項目管理的效率。在房地產(chǎn)行業(yè)引進精細化的管理模式能夠在一定程度上提高項目施工的整體質(zhì)量，將風(fēng)險控制在最低的范圍內(nèi)，還能降低項目建設(shè)的實際成本，提高企業(yè)的市場競爭力。
二、在房地產(chǎn)項目管理中應(yīng)用精細化管理的措施
2.1房地產(chǎn)項目精細化管理要按照以人為本的管理方式進行
在進行項目管理的過程中，堅持以人為本的管理方式就是要以對人的管理為核心，在開展項目工作的時候，圍繞人進行組織，并充分調(diào)動人們的積極性和主動性，同時項目管理人員也要組織開展管理以及經(jīng)營實踐活動，在實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上，不斷的滿足人們的需求，促使人們在組織管理工作中獲得全面的發(fā)展。對項目工程的管理人員來講，用企業(yè)的規(guī)章制度約束員工，用企業(yè)的文化人情感化人，是相對較高的企業(yè)管理境界。總結(jié)來說，管理就是對企業(yè)員工的工作行為進行有效的控制，在堅持管理以人為本的同時，確保每位員工都能夠嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度，將管理工作落實到實處，進而不斷的提高企業(yè)的整體管理水平。
2.2企業(yè)要對精細化管理的實際情況進行不斷的完善
根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的實際情況我們知道，房地產(chǎn)建設(shè)的周期時間比較長、工程量比較大、受外部環(huán)境因素的影響比較大，從項目開始規(guī)劃設(shè)計到最后的竣工驗收，把房子銷售完成，一般至少需要兩年的時間，在這期間會發(fā)生很多的變化。企業(yè)要想獲得較高的房屋成交價格，就需要選擇上市的最佳時機，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)在管理的過程中，存在很多不確定的影響因素，期間人員變動的情況會經(jīng)常出現(xiàn)，這些都會在一定程度上影響精細化管理的有效實施，我們知道精細化管理的主要影響因素是人，這就要求企業(yè)在管理的過程中要充分重視人的作用。
2.3設(shè)立階段性目標(biāo)、對項目進行分解落實
在房地產(chǎn)項目中，企業(yè)要想完善精細化管理方面的內(nèi)容，就需要根據(jù)管理的實際情況設(shè)立目標(biāo)并進行落實和完善。企業(yè)在管理過程中可以參考下面幾點內(nèi)容：
（1）建立明確的精細化管理目標(biāo)體系，把企業(yè)制定的相關(guān)計劃以及分派的考核任務(wù)下達到相關(guān)部分，對不同的崗位、專業(yè)進行量化，逐步實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展目標(biāo)。
（2）不斷重視目標(biāo)激勵發(fā)揮的作用，對企業(yè)工作比較優(yōu)秀能夠超額完成任務(wù)的員工或者部分，進行獎勵，讓員工感受到企業(yè)對他們的重視，進而更好的對企業(yè)實行精細化管理。
（3）建立企業(yè)管理的雙向機制。該內(nèi)容就需要強化員工對精細化管理的認同感，讓員工參與到管理工作中，通過目標(biāo)考核的方式衡量員工對企業(yè)的貢獻。
2.4在項目管理中應(yīng)用精細化管理就要實行柔性管理，提高實效性
精細化管理中的柔性管理最顯著的特點是進行企業(yè)管理的時候，不需要借助規(guī)章制度，采用民主平等的管理方式，激發(fā)每個員工內(nèi)在的潛力，促使他們以飽滿的熱情為企業(yè)創(chuàng)造更高的業(yè)績。柔性化管理強調(diào)的是內(nèi)在的重要性，更加看重的是每位員工的主動性和自我約束性，相對來講，這種管理方式更有利于精細化管理的實施。
三、結(jié)語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；內(nèi)控角度；成本控制
一、引言
雖然我國的房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，但是隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司的數(shù)量和規(guī)模都在不斷的增大。由于外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，加上政府對土地的調(diào)控，使得房地產(chǎn)公司的土地交易透明化，土地價格普遍較高。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)公司如果延續(xù)粗放的管理模式，不改變思路，不加強內(nèi)部管控，那么很難在市場中立足。房地產(chǎn)公司只有加強管理，完善內(nèi)部控制，才能在市場中占據(jù)一定的位置，成本管控就是房地產(chǎn)公司管理的重要內(nèi)容。
二、內(nèi)控理論闡述
內(nèi)控就是指企業(yè)的內(nèi)部控制。企業(yè)的內(nèi)部控制主要是對企業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營效率、效果、資產(chǎn)安全、財務(wù)報告等相關(guān)信息進行控制和管理。企業(yè)的內(nèi)部控制是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實施，通過內(nèi)部控制來保證內(nèi)部相關(guān)信息的真實程度，法律法規(guī)、資產(chǎn)安全等的合理性。內(nèi)控是企業(yè)管理的重要組成部分，企業(yè)通過內(nèi)部控制可以有效的調(diào)節(jié)和約束企業(yè)的經(jīng)營，進而對企業(yè)的經(jīng)營管理起到監(jiān)督控制的作用。就我國房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的現(xiàn)狀來看，很多公司都沒有將內(nèi)部控制貫徹落實到企業(yè)管理當(dāng)中。
三、房地產(chǎn)公司成本控制的要點
（一）從產(chǎn)品線考慮，建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫并配備相應(yīng)的集中采
購供應(yīng)商庫，使產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，固化建造成本國內(nèi)一部分管理先進的房產(chǎn)公司已初步建立了自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，在對國內(nèi)市場進行充分研究的基礎(chǔ)上，對地域（城市）進行精細劃分，規(guī)定二級（城市）公司產(chǎn)品的類型、級別，從產(chǎn)品上使成本可控。集中采購獲得與產(chǎn)品相適應(yīng)的供應(yīng)商，提供質(zhì)優(yōu)價平的商品和服務(wù)。以恒大地產(chǎn)為例，已初步建立并完善自己的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購也已日趨成熟，這就使得與產(chǎn)品對應(yīng)的建造成本相對固化、可控。戰(zhàn)略合作伙伴往往只要知道恒大地產(chǎn)在哪里拿地，做什么樣的產(chǎn)品，體量有多大，基本對該項目的投入已心中有數(shù)。筆者在與恒大地產(chǎn)的朋友交談時，對方曾表示：“我們現(xiàn)在項目招標(biāo)很少，因為與我們合作時間長的施工單位很多，有些項目圖紙都不用給，房子就蹭蹭的蓋好了；供應(yīng)商跟進也很快，這邊拿地的消息剛公布，那邊的樣品、合同都準(zhǔn)備好了。”建立產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，集中采購到位，不但固化了建造成本，也大大縮短了項目前期準(zhǔn)備的時間，減少了大量的溝通成本，實現(xiàn)了房產(chǎn)公司快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營訴求。
（二）加強內(nèi)部管理，控制風(fēng)險，實現(xiàn)成本管控閉合
1.加強組織結(jié)構(gòu)控制，控制管理成本房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中，必須要重視公司的組織結(jié)構(gòu)。健全完善的組織結(jié)構(gòu)能夠在一定程度上加強公司成本控制的效果。首先，應(yīng)該明確公司內(nèi)部各部門的職責(zé)，在核算部門的成本時，不僅可以及時提供核算結(jié)果，也能保證各部門的核算信息真實全面。其次，要明確要求各個部門之間遵循不相容職務(wù)相分離的原則，以此來促進各部門之間相互監(jiān)督，規(guī)避部門之間出現(xiàn)串通聯(lián)系的現(xiàn)象，從而降低風(fēng)險成本。另外，想要控制公司的成本，還要對審批制度進行改革，很多房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)由于權(quán)限過大，所以，重大的決策都可以自行表決，這很容易造成貪污舞弊的現(xiàn)象出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)公司要對領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)利進行合理的控制，比如公司的財務(wù)開支，要多方領(lǐng)導(dǎo)逐一審核后才能簽字通過。另外，對于重大的決策，要做到執(zhí)行和監(jiān)督分離，比如將審批權(quán)限分散到部門負責(zé)人的手上，負責(zé)人審批后，再由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行集體審批，以此來提高審批的質(zhì)量。2.從風(fēng)險理論角度控制經(jīng)營風(fēng)險站在風(fēng)險理論角度，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立起嚴(yán)格的內(nèi)部控制管理制度，通過嚴(yán)格的規(guī)章制度，可以在很大程度上降低操作風(fēng)險，也能有效避免由于個別員工的差錯導(dǎo)致公司發(fā)生經(jīng)濟損失。從很多房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致公司破產(chǎn)的原因很大一部分是由于公司員工或者領(lǐng)導(dǎo)操作失誤引起的。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營環(huán)境比較復(fù)雜，內(nèi)外部的經(jīng)營都需要管理控制，在經(jīng)營過程中需要大量的資金投入，由于房地產(chǎn)項目建設(shè)回收資金的時間較長，所以，中間任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤都會給公司造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。因此，公司內(nèi)部控制管理制度的建立應(yīng)該結(jié)合經(jīng)營的特點，比如建立員工行為操作規(guī)范機制，對任何一個環(huán)節(jié)的操作都要進行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，以此來避免不必要的風(fēng)險產(chǎn)生。另外，公司要加強財務(wù)方面的控制工作，比如對原始憑證的記錄要嚴(yán)格審查，在相關(guān)工程完成后，要對原始憑證進行整理歸檔。另外，對于財務(wù)賬本、財務(wù)報告等重要的財務(wù)信息要進行嚴(yán)格把關(guān)，明確規(guī)定財務(wù)權(quán)限，保證財務(wù)資料的安全。嚴(yán)格規(guī)范了財務(wù)工作的嚴(yán)謹性、準(zhǔn)確性，也能在很大程度上控制經(jīng)營風(fēng)險。3.形成閉合的成本管控環(huán)，動態(tài)跟蹤，實時監(jiān)控目前，國內(nèi)先進的房地產(chǎn)公司的成本管理模式是閉合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工圖版預(yù)算交付前預(yù)算結(jié)算版交付后評估再拿地版估算。從拿地到項目交付都有相應(yīng)的目標(biāo)成本（全成本）。以時間先后為順序，前一版的目標(biāo)成本對后一版具有明確的指導(dǎo)作用，后一版目標(biāo)成本絕對不能超前一版。在此過程中實時監(jiān)控，以真實的動態(tài)成本反映成本變動情況，對超支現(xiàn)象提前預(yù)警，并著手優(yōu)化，使得成本始終可控。項目交付后三個月形成評估報告，集中到數(shù)據(jù)庫，對下一次同類型產(chǎn)品的投資起一定的指導(dǎo)作用。
（三）重視稅費籌劃，關(guān)注溝通成本
1.重視稅費籌劃，可明顯節(jié)省成本目前，我國房地產(chǎn)業(yè)稅負較高，不計土地成本，應(yīng)繳納的稅和費將占建造成本的25%-35%（因各地情況差異較大，所以此區(qū)間取值較寬）。稅費籌劃早已被很多房產(chǎn)公司重視。一旦產(chǎn)品定位完成，建造成本可以優(yōu)化節(jié)省的空間就相對有限，但由于各地政策不同，對繳納稅費的要求也各不相同。稅費在哪里繳納、何時繳納、如何繳納、退稅、退費的時點和要求，都需要房地產(chǎn)公司相關(guān)部門仔細研究。好的稅費籌劃節(jié)省成本的效果明顯。2.關(guān)注溝通成本，選用合適的第三方房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動中，有一項成本是隱形的，即溝通成本。文山會海幾乎是每個房地產(chǎn)公司都要面對的挑戰(zhàn)，拿地立項要開會、招標(biāo)定標(biāo)要開會、技術(shù)交底要開會、文化學(xué)習(xí)要開會……實在讓人應(yīng)接不暇。還有各種各樣的電話溝通、短信溝通、微信溝通等。更有效率、更效果的溝通方法就是選用合適的第三方顧問公司。國外的房地產(chǎn)公司遠比國內(nèi)的人員配備要少，但一樣可以做出很好的房產(chǎn)品。究其原因，就是顧問公司的普及和使用。舉個全過程跟蹤審計的例子：一個十萬方的項目，要是不選用合適的第三方進行跟蹤審計，成本和工程人員每天必將面臨大量的溝通工作：承包方、供應(yīng)商、監(jiān)理、部門內(nèi)、平行部門、平臺、集團等都需要溝通。如果有第三方介入，這些工作都由第三方完成，并整理反饋；部門間的爭議問題也可由第三方提供公平合理的解決方案。這樣使得房地產(chǎn)公司的人員配備可以更精干，管理人員能夠從瑣事中擺脫出來，關(guān)注和解決更高層次的問題，有利于個人成長，節(jié)省溝通成本，從而更快更好的提升企業(yè)的競爭力。
四、結(jié)語
近年來，雖然我國房地產(chǎn)公司的成本控制取得了一定的效果，但是與一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)公司成本控制效果相比，還是有一定的差距。究其原因就是我國很多房地產(chǎn)公司還是沒有真正認識到成本控制的重要性，忽視了對成本的控制，影響了房地產(chǎn)公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)公司管理層應(yīng)該高度重視成本控制，站在內(nèi)部控制的角度，建立完善有效的內(nèi)部控制機制，掌握好成本控制的要點，切實做好成本控制的管理。只有這樣，才能使得公司的整體競爭力得到提升。
作者:楊華 單位:金成房地產(chǎn)集團有限公司
參考文獻：
一 房地產(chǎn)工程管理的特點
（1）目標(biāo)統(tǒng)一性
房地產(chǎn)工程管理是一個復(fù)雜的統(tǒng)一體，需要各個目標(biāo)予以協(xié)調(diào)統(tǒng)一才得以順利實現(xiàn)。房地產(chǎn)工程管理的目標(biāo)具有總目標(biāo)和分目標(biāo)兩種，兩者具有統(tǒng)一性。分目標(biāo)指的是工程項目的功能目標(biāo)和效益目標(biāo)，即房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模、生產(chǎn)效果、技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟效益等?？偰繕?biāo)是指工程項目的質(zhì)量目標(biāo)和進度目標(biāo)等，是一種針對整個工程項目的目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)工程管理具有那么多的目標(biāo)，但是原則上是以質(zhì)量目標(biāo)為第一標(biāo)準(zhǔn)的，且總目標(biāo)和分目標(biāo)具有一定的統(tǒng)一性。例如，當(dāng)工程管理的進度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)發(fā)生沖突的時候，應(yīng)該以質(zhì)量目標(biāo)為準(zhǔn)。
（2）高風(fēng)險性
房地產(chǎn)工程管理具有一定的風(fēng)險性，且在管理中存在的風(fēng)險一般很難預(yù)測和控制。一般說來，房地產(chǎn)工程管理的風(fēng)險主要有融資風(fēng)險、自然風(fēng)險、管理風(fēng)險、市場風(fēng)險等。由于房地產(chǎn)工程管理具有如此多的不可預(yù)料和控制的風(fēng)險，因此對房地產(chǎn)風(fēng)險管理的研究就成為了房地產(chǎn)工程管理的重要課題。
二 分析房地產(chǎn)工程管理中存在的問題
（1）開發(fā)前期準(zhǔn)備工作不夠
有些房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)的過程中沒有做好充足的準(zhǔn)備，只關(guān)注地產(chǎn)地段、周邊商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施，并沒有和建筑單位一同將工程前期的準(zhǔn)備工作做好。房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有將前期需要的技術(shù)和資料準(zhǔn)備充分，造成有些建筑單位為了謀求工程進度，沒有采取應(yīng)有的工程技術(shù)和程序，草草開工，因而使得工程質(zhì)量存在一些問題。在沒有了解工程的相關(guān)實際情況的前提下就草草開工，使得在實際開發(fā)中出現(xiàn)了設(shè)計依據(jù)不足等情況，使得開發(fā)單位對城市的相關(guān)信息掌握不夠，在完工以后也給用戶帶來了一些困擾。
（2）不重視施工許可規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有進行有效的工程管理，為了追求盡早實現(xiàn)經(jīng)濟利益，不顧開發(fā)程序的限制率先施工，這給房地產(chǎn)公司帶來了不良的影響，也給社會帶來了消極的影響。有些房地產(chǎn)施工單位在還沒有通過政府主管部門的相關(guān)檢查和辦理手續(xù)之前就開始施工。還有些房地產(chǎn)公司利用制度上的漏洞，在開挖和填坑等手續(xù)剛辦理完成后，就開始施工，隨后又被強制停止和一定程度的經(jīng)濟懲罰，還給施工單位帶來了遭遇罰款的厄運。因此，如果房地產(chǎn)公司沒有根據(jù)施工許可規(guī)定來進行施工，不僅會影響工程的進度，還會造成不好的社會影響。
（3）管理機制不健全
有些房地產(chǎn)項目管理存在機制不健全的現(xiàn)象，主要是因為對工程管理認識不足。房地產(chǎn)在工程管理的運行中照搬一些項目管理的模式，并對項目管理中的細節(jié)研究不夠，出現(xiàn)了管理機制不健全的現(xiàn)象，給工程事前和事中管理帶來了嚴(yán)重影響，使得進度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了預(yù)期的目標(biāo)，出現(xiàn)了延遲交房、成本過高、房價過高、管理費用過高等嚴(yán)重后果。
（4）完工后驗收不嚴(yán)格
受到傳統(tǒng)觀念的影響，有些房地產(chǎn)工程管理不注重事后管理，以為竣工就等于完工，在對待竣工驗收環(huán)節(jié)草草了事，也沒有進行備案。為了獲得更多的經(jīng)濟利益，很多房地產(chǎn)公司希望將竣工這個環(huán)節(jié)中盡快完成，沒有對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格管理，導(dǎo)致工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況，從而出現(xiàn)了不能辦理相關(guān)的驗收手續(xù)，拖延交付等不良后果。
三 分析如何加強和改善房地產(chǎn)工程項目管理的對策
（1）加強項目開發(fā)前期的規(guī)劃管理?房地產(chǎn)項目管理要加強開發(fā)前期的規(guī)劃管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的可控制和可預(yù)測目前我國的房地產(chǎn)項目中存在的最大問題就是缺乏前期的研究問題。因此，我們要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面的優(yōu)化管理，包括對前期的管理，在規(guī)劃階段和設(shè)計階段實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的全面控制和預(yù)測。首先，在規(guī)劃階段，我們要做好前期的市場調(diào)研和投資分析工作，及時把握市場的信息，并通過對其認真分析實現(xiàn)將風(fēng)險控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。其次，在設(shè)計階段，我們要根據(jù)實際情況和相關(guān)程序做好設(shè)計前期準(zhǔn)備工作，以市場的需求為標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合性能、經(jīng)濟、安全、生態(tài)等多方面的考慮，做好各利益的均衡發(fā)展，避免出現(xiàn)工程項目的巨大浪費現(xiàn)象。此外，在設(shè)計階段，我們一方面要結(jié)合預(yù)算施工設(shè)計圖，做好規(guī)劃和測量工作，力求資料和信息的完全準(zhǔn)確；另一方面，我們要與設(shè)計單位進行溝通和交流，保證施工中的細節(jié)能夠在實際中得到落實，將風(fēng)險控制在最小的范圍內(nèi)?？傊?，我們要打造一個全面可控的前期管理系統(tǒng)，為后期工程的順利實施做好保證。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；工程項目；質(zhì)量管理
中圖分類號：TU198 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）11-0091-01
一、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理工作中存在的問題
1.1 沒有充分地對規(guī)劃與設(shè)計工作的管理進行優(yōu)化
規(guī)劃、設(shè)計階段的工作十分重要，其對項目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。不過，在現(xiàn)階段，一部分房地產(chǎn)項目早期工作比較粗淺，未作出科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計，導(dǎo)致施工時出現(xiàn)一系列預(yù)估之外的事。項目建設(shè)時，因為諸多因素影響，造成在規(guī)劃和設(shè)計階段工作過程中，市場定位不準(zhǔn)確，配套建設(shè)不理想，產(chǎn)品規(guī)劃不符合實際，相關(guān)工作深度遠遠不夠，并未采用切實可行的手段對設(shè)計工作進行優(yōu)化處理。項目建設(shè)前，示對項目圖紙進行全面研析，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不高，與工程實際脫節(jié)，繪制的項目圖偏離實際，造成在項目建設(shè)過程中，出現(xiàn)一系列和實際不符的問題，從而制約了項目施工進度。例如，對立面建設(shè)過程中，空調(diào)安裝空間不足，或者是未預(yù)留空調(diào)安裝空間；起到消防作用的管理沒有埋設(shè)，直接顯露出來；規(guī)劃井道安裝時，規(guī)劃與實際不符，導(dǎo)致一些井道安裝在人行道上，等等。與此同時，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其未對項目所需的全部材料、設(shè)備等作出全面的規(guī)劃，且檢查工作不到位，建造商對工程不熟，完全根據(jù)要求進行建設(shè)，工程質(zhì)量大打折扣。在房地產(chǎn)市場供過于求時，出現(xiàn)功能性不足的問題無法得到市場認可，所以，就項目而言，其收益保障性較差，對后續(xù)人們的日常生活等方面影響至深至遠。
1.2 項目施工監(jiān)管不到位
對工程施工過程質(zhì)量的監(jiān)督管理不到位，監(jiān)管者質(zhì)量意識不強，在項目建設(shè)結(jié)束后方發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，導(dǎo)致大量項目在建設(shè)時質(zhì)量遠遠不達標(biāo)，從而嚴(yán)重影響項目質(zhì)量，提升施工作業(yè)風(fēng)險性，為建成投入運營后居住者帶來生命財產(chǎn)威脅。舉例：一些建設(shè)商和園林施工方合作過程中，交接時常出現(xiàn)問題，尤其是工期不足時，在主體建筑外立面尚未竣工時，是無法撤除相應(yīng)的對外排架。所以，園林施工方則無法施工作業(yè)，遲緩了建設(shè)進度。與此同時，進行安裝作業(yè)時，沒有根據(jù)相關(guān)基準(zhǔn)進行操作，造成門窗滲漏。對建設(shè)項目進行質(zhì)管時，工程完工檢驗查收結(jié)束后，就不再開展質(zhì)量監(jiān)督管理工作，基本上不存在對成品進行保護的思想認識。舉個例子，對鋁合金門窗進行保護方面，在一些承包商完成門窗安裝工作時，實際上沒有和接下來進行施工的單位進行交底，造成在后續(xù)施工作業(yè)時，門窗滑道出現(xiàn)質(zhì)量破損。與此同時，后續(xù)作業(yè)基本上都是業(yè)主委托及分包其它單位來完成的，導(dǎo)致責(zé)任不清，致使維修主體出現(xiàn)非常嚴(yán)重的不滿情緒，進一步加大管理難度，同時加大了協(xié)調(diào)成本支出。所以，項目建設(shè)時，一些作業(yè)者往往會對那些施工有難度，或出現(xiàn)的微小質(zhì)量問題重視程度不夠，通常將這些問題隱藏起來，這樣的結(jié)果就是，哪怕在一段時間中沒有質(zhì)量問題出現(xiàn)，那么，在長久居住過程中，必將引發(fā)一系列安全問題。
1.3 工程完工后質(zhì)量管理不到位
工程竣工后，為了確保工程質(zhì)量必須對工程進行檢查和驗收，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對竣工后的檢查不夠重視，許多房地產(chǎn)公司在工程完工前都沒有提前進行驗收，而且其他驗收單位也沒有根據(jù)實際的圖紙和要求進行驗收，使得工程不能按期投入使用，影響了公司的效益。而且沒有對工程項目進行有效的評估，使得整個工程最后環(huán)節(jié)的管理工作不能有效、順利的進行，工程質(zhì)量也得不到保障。
二、解決房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理工作的有效對策
2.1 對工程項目前期的規(guī)劃與設(shè)計力度進行加強
就目前我國房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來看，對工程前期都缺乏管理，對整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴(yán)重的影響。因此，為了提高對工程項目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)企業(yè)在進行施工之前，必須進行全方位的準(zhǔn)備工作與管理工作，保證整個工程的順利開展。在進行施工之前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴(yán)格勘察地形，做好市場的調(diào)查工作，從而對工程項目的整體風(fēng)險進行預(yù)測；然后依照市場考察的情況，設(shè)計相應(yīng)的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設(shè)計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為接下來的施工打下良好的基礎(chǔ)。
2.2 加強對施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理
工程的整個建設(shè)過程中，施工過程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對整個施工過程的質(zhì)量進行監(jiān)督管理，確保良好工程質(zhì)量的實現(xiàn)。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，所以相關(guān)人員要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，全方位提升工程項目的質(zhì)量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，只有在前一道工序合格的基礎(chǔ)上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達標(biāo)，則必須重新進行改進，禁止未經(jīng)改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從根本上保障工程的質(zhì)量。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量加強管理，確保質(zhì)量達標(biāo)，一旦發(fā)現(xiàn)不達標(biāo)的設(shè)備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達標(biāo)的設(shè)備與材料踐行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達標(biāo)后方可繼續(xù)開展施工。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門的建設(shè)，對施工現(xiàn)場進行全天候的監(jiān)管，確保在第一時間發(fā)現(xiàn)存在的問題，并且進行及時積極的解決。
2.3 加強對工程項目竣工后的質(zhì)量管理
對工程項目竣工后的質(zhì)量進行檢查是工程檢驗的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實施，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量上存在的問題并且在第一時間解決，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題。當(dāng)工程竣工后，必須將國家質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)作為相關(guān)的依據(jù)，驗收與認定整個工程項目的質(zhì)量，如果發(fā)現(xiàn)問題，要立刻進行更正，保證整個工程項目的質(zhì)量合格。此外，還要建立健全質(zhì)量的評估報告，對整個工程項目有關(guān)質(zhì)量的信息進行有效地整合，便于對今后的工程建設(shè)起到很好的指導(dǎo)作用。
2.4 增強施工人員的質(zhì)量與安全意識
加強對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理工，還要對施工人員的道德素質(zhì)進行大幅度提升，幫助其樹立質(zhì)量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員具備高度的責(zé)任感，使其能夠認真負責(zé)地進行工作，確保工程項目的整體質(zhì)量，對于工程中出現(xiàn)的問題能夠及時反映并且及時解決，對工程的質(zhì)量進行有效的保障。此外，還要還要提高施工人員的專業(yè)技術(shù)和能力，促使施工人員在進行操作時能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進行充分良好的應(yīng)用，把提高工程項目的質(zhì)量問題落到實處。
三、結(jié)語
近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷加快，我國的房地產(chǎn)開發(fā)進程也不斷加快。同時，大量的案例也表明，科學(xué)的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作可以在很大程度上提升房地產(chǎn)項目的投資效益，并且保障了人民的生命財產(chǎn)安全，同時促進我國的經(jīng)濟發(fā)展。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理不力則會造成房地產(chǎn)工程項目投資規(guī)模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規(guī)等情況，不僅對房地產(chǎn)投資方的利益造成了嚴(yán)重損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家經(jīng)濟建設(shè)。在這樣的情況下，加強房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理工作，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的有效管理，成為了社會普遍關(guān)注的問題。
參考文獻
[1] 趙強.淺談房地產(chǎn)企業(yè)如何加強項目的質(zhì)量管理[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2008（9）.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)成本成本控制管理思考控制
中圖分類號：[F235.91]文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
一．引言
我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經(jīng)濟建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寸土寸金的時代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價格直線上漲，同時又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過運用財政政策、金融政策和稅收政策等對房地產(chǎn)進行調(diào)控，防止房屋價格上漲過快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營，對開發(fā)成本的控制成為必然手段。
二.對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分析。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成和控制方法。
一個房地產(chǎn)項目的主要開發(fā)成本包括以下內(nèi)容：
（1）土地成本。
（2）前期費用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）營銷成本。
（6）財務(wù)成本。
（7）其他費用。
成本控制是以成本的發(fā)生為基點，根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對實際生產(chǎn)過程中的一切生產(chǎn)資料消耗通過指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，及時糾正偏差，促使成本下降，事項預(yù)定的成本的目標(biāo)。在房地產(chǎn)的開發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財務(wù)成本及稅費等在項目開始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對較弱；前期費用、工程成本、營銷成本會隨著項目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復(fù)雜，在前期預(yù)算和后期統(tǒng)計中，差異較大，這部分具有可控性強的特點。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營銷成本和工程成本作為控制的重點。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目開始階段，要對項目各建立成本控制目標(biāo)，將目標(biāo)按類別分解，責(zé)任落實到部門。房地產(chǎn)開發(fā)單位成立有公司總經(jīng)理為首的成本控制小組，定期對各個項目的開發(fā)成本進行全面的分析、評估、檢查，對項目成本和預(yù)算產(chǎn)生差距的部分要及時糾正，并提出解決措施。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本在各階段的控制要點。
（1）初期階段。
在房地產(chǎn)方案設(shè)計階段，要對市場需求進行調(diào)查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎(chǔ)設(shè)施等，通過容積率指標(biāo)控制面積。通過比較確定單體平面和戶型，對戶型做多方案的設(shè)計，對建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積進行比例測算，確定最合理的戶型結(jié)構(gòu)和搭配，以取得最大銷售面積。對各方案搭配的配套設(shè)施、綠化面積、道路等進行土地成本和建造成本的分析和比較，對各方案的建設(shè)工期、銷售預(yù)期及價格等做以比較，編制投資的預(yù)算額度。
在初步設(shè)計中，要按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)，對設(shè)計規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等方面進行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問題和處理的經(jīng)濟性。對施工圖設(shè)計時，要對不同形式的基礎(chǔ)工程以及不同結(jié)構(gòu)體系對工程造價的影響進行比較，選擇合適的基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系，對施工方法和材料選用等細節(jié)部分要注意把握。通過分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。
在選擇施工方案時，要對施工設(shè)備的選擇、基礎(chǔ)土方、運輸方案、材料費用等進行比較選擇。材料選擇時，要考慮材料質(zhì)量、價格以及運輸?shù)某杀?，選擇機器設(shè)備時，要對機器的運行成本和使用壽命以及配件價格和維修費用進行比較。
施工圖設(shè)計預(yù)算階段，要根據(jù)施工圖文件，按照各專業(yè)工程的預(yù)算定額的計算規(guī)則，計算工程量，結(jié)合實際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項工程的造價。施工圖編制時，要盡量采用限額設(shè)計，確定各設(shè)計階段的造價計價，嚴(yán)格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標(biāo)。在進行成本預(yù)算時，要對歷史數(shù)據(jù)進行搜集整理，結(jié)合當(dāng)前的市場實際情況，對材料、人工、稅費按照市場價格進行調(diào)整。對工程的概況、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)進行明確。
設(shè)計階段是開發(fā)成本中最關(guān)鍵的階段，其對工程造價影響的可能性為70%-90%，控制工程造價的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段。
（2）施工階段。
在工程項目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進度、工程量以及設(shè)計的變化，隨之帶來的是成本目標(biāo)和預(yù)算不相符。這種情況下，要對工程的變更原因進行控制，對工程變更要在不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、不影響工期和施工范圍的情況下，同時要建立工程變更的相關(guān)制度，進行嚴(yán)格的審核。在施工階段，要嚴(yán)格控制人工和材料的消耗管理，對市場價格信息要加強了解，要嚴(yán)格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進度款。
在施工時要建立工程變更審查和流程制度，要充分對市場價格進行了解和調(diào)查，對材料和設(shè)備要建立確認質(zhì)量確認價格的制度。
（3）竣工階段。
竣工階段要對合同條款進行審核，按照圖紙核實施工量和單價，要檢查隱蔽驗收記錄。
三.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的思考。
目前，我國很多地區(qū)普遍存在房價偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費者信心未恢復(fù)，對樓市的觀望情緒較濃，對房地產(chǎn)的投資性被壓抑。前幾年的高價拿地項目在這幾年的集中上市，房地產(chǎn)上存在大量存貨，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金也帶來了壓力。消費者的觀望必將導(dǎo)致價格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產(chǎn)開發(fā)商對成本的控制將變得越來越重要。
房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過在招投標(biāo)中低價中標(biāo)進行成本控制，從另一方榨取利潤。在現(xiàn)在的情況下，要轉(zhuǎn)變成準(zhǔn)確了解客戶需求，做出高性價比的房產(chǎn)。在招標(biāo)階段和施工階段的成本控制的同時，也要注意關(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計的管理。在進行成本控制中，不能當(dāng)當(dāng)只做好成本的預(yù)算和核算，更要將核算變成實際的控制。
在土地成本中，要盡可能的爭取優(yōu)惠價格同時要加強項目可行性研究和論證。在前期費用中，要利用優(yōu)惠政策，爭取減免費用。在工程成本中，要設(shè)計出最具性價比的產(chǎn)品，開展設(shè)計階段的成本控制和限額設(shè)計，嚴(yán)格控制工程變更審核，加強采購管理和新工藝的應(yīng)用。在后期要對營銷策略進行跟蹤確認，對各成本費用要確定支出標(biāo)準(zhǔn)，同時加大費用支出的審查力度。
四．結(jié)束語
通過施工前的設(shè)計階段和施工實際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強管理水平，在成本控制中，要多比較多評價，多預(yù)測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻：
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例
要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。
（一）成本控制的含義
成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實現(xiàn)的管理行為。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征
1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性
現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開發(fā)過程中堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針[1]，不僅對房屋的建設(shè)要有詳細的規(guī)劃，同時對周邊的公共設(shè)施也要進行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程具有長期性
房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個階段，比如決策階段，設(shè)計階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個階段都要耗費一定的規(guī)劃時間，而有時還會出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。
3、房地產(chǎn)具有很強的地域性
眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動的，因此房地產(chǎn)商在選擇項目開發(fā)時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場需求情況以及地方經(jīng)濟發(fā)展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。
4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強的風(fēng)險性
房地產(chǎn)的風(fēng)險性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來，每個房地產(chǎn)所開發(fā)的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經(jīng)濟等等這些經(jīng)濟條件的變化都會引起資金實際數(shù)額的變動。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素
圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖
從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，就必需從這五個構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開發(fā)項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業(yè)經(jīng)濟效益來看，要擴展企業(yè)的利潤，來增強企業(yè)的整體實力，實現(xiàn)利潤最大化的最終目的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀
（一）安徽信達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況
1、項目規(guī)劃
小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個，停車率近80％。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。
2、項目位置
“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業(yè)主們輕松實現(xiàn)了品質(zhì)居住。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)程序介紹以及階段劃分
圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程圖
根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、實施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。
1、項目的決策階段
項目的決策階段是項目開發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開發(fā)的項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究?？尚行匝芯康哪康氖菍崿F(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯堪次鍌€步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財務(wù)評價和經(jīng)濟評價；（5）編制可行性研究報告。
2、項目的設(shè)計階段
設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的一個重要部分，雖然它占整個開發(fā)費用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計的重要性。
3、項目的招標(biāo)階段
招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象[3]。選擇價格低廉同時質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。
4、項目的實施階段
工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會出現(xiàn)些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發(fā)項目成本控制的核心所在。
5、物業(yè)管理階段
物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營、管理和服務(wù)三個方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實現(xiàn)管理。
（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題
1、土地成本費用高
費用核算項目
前期估算費用（萬元）
實際發(fā)生費用（萬元）
差額（萬元）
土地費用
7500
8400
-900
拆遷補償費用
7260
8100
-840
基礎(chǔ)設(shè)施配套費
1420
1470
-50
各項建設(shè)手續(xù)費
4988
5100
-112
規(guī)劃、建筑設(shè)計費
456
425
31
小區(qū)配套設(shè)施費
2280
2100
180
財務(wù)費用
2660
3100
-440
管理費用
865
645
220
銷售費用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略來規(guī)避材料價格變動
工程建設(shè)過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經(jīng)濟不斷變動的情況下，房地產(chǎn)商可以利用套期保值策略來規(guī)避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現(xiàn)貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產(chǎn)商應(yīng)根據(jù)套期保值數(shù)量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風(fēng)險，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場價格波動正相關(guān)時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當(dāng)公司損益與現(xiàn)貨市場價格波動呈負相關(guān)時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產(chǎn)商應(yīng)將主要精力集中在其主營業(yè)務(wù)上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風(fēng)險最小化。這樣，就可以回避現(xiàn)貨價格波動風(fēng)險；發(fā)現(xiàn)市場價格的基本動力；鎖定產(chǎn)品成本，穩(wěn)定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。
（三）成本核算對象的正確確認
成本核算對象的確定原則是：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。如下例子：
1、單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。
2、在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本對象小論文。
3、對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或周期劃分成本核算對象。
4、根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。
（四）從項目開發(fā)的各個階段來有效控制工期
1、房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期階段，應(yīng)有效控制建筑設(shè)計的時間。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計和施工同步進行的情況時，我們要依照工程建設(shè)的預(yù)定時間，馬上向設(shè)計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯(lián)系的基礎(chǔ)設(shè)計資料，以保障施工現(xiàn)場的需要。
2、房地產(chǎn)項目開發(fā)的中期階段，應(yīng)做好招標(biāo)工作，同時保證機械設(shè)備以及所需材料的事前供應(yīng)。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因?qū)е略系墓?yīng)出現(xiàn)脫節(jié)，房地產(chǎn)商因事前與供應(yīng)商達成好協(xié)議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發(fā)放及時溝通的環(huán)節(jié)，避免內(nèi)部出現(xiàn)不可協(xié)調(diào)性。
3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經(jīng)濟賠償和相應(yīng)的責(zé)任進行明確的條款設(shè)置，用以避免或減輕所產(chǎn)生的糾紛和賠償。
4、對施工過程進行一個循環(huán)的計劃管理。通過把預(yù)先設(shè)計的總工期計劃于現(xiàn)場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環(huán)節(jié)，對此，提出相應(yīng)的補救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結(jié)合到總工期計劃，不斷根據(jù)實際的完工情況來更新總工期計劃。
圖四施工計劃管理流程圖
四、總結(jié)
文章通過對成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素，總結(jié)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的相關(guān)問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動、成本核算未能適應(yīng)項目的需求、工期延誤等，并對這四個問題提出相應(yīng)的解決方法。
