時(shí)間：2022-10-22 07:48:51
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關(guān)鍵詞：EAM維修成本
中圖分類號(hào)：F406 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
地鐵是一個(gè)資產(chǎn)高度密集的企業(yè)，設(shè)備先進(jìn)，自動(dòng)化程度高，僅在南京地鐵一條線，就有十幾萬種設(shè)備，而且很多設(shè)備價(jià)格昂貴，對(duì)維修保養(yǎng)要求較高。從整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本來看，維修成本和資產(chǎn)管理所占的比例非常高。為此，南京地鐵自2006年底引入EAM系統(tǒng)，以維修管理推動(dòng)成本管理，實(shí)現(xiàn)公司創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)型地鐵的戰(zhàn)略目標(biāo)。
EAM是以資產(chǎn)、設(shè)備臺(tái)帳為基礎(chǔ)，以工單的提交、執(zhí)行、報(bào)告為主線，按照故障處理、計(jì)劃?rùn)z修、預(yù)防性維修、定期試驗(yàn)幾種可能模式，以提高維修效率、降低總體維護(hù)成本為目標(biāo)，將采購(gòu)管理、庫(kù)存管理、人力資源管理集成在一個(gè)數(shù)據(jù)充分共享的信息系統(tǒng)中，同時(shí)實(shí)現(xiàn)信息集成和規(guī)范化管理。
資產(chǎn)、設(shè)備管理：
資產(chǎn)、設(shè)備臺(tái)帳是EAM實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能的基礎(chǔ)，基礎(chǔ)的好壞直接影響以后工作的質(zhì)量。南京地鐵在引入EAM的初期，就根據(jù)運(yùn)營(yíng)實(shí)際確定了各作準(zhǔn)作業(yè)流程，并根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)流程將設(shè)施設(shè)備、設(shè)備位置、故障體系、安全體系、員工信息、工種劃分、材料工具等基礎(chǔ)信息導(dǎo)入系統(tǒng)。
考慮到南京地鐵有8個(gè)生產(chǎn)中心18個(gè)專業(yè)，各專業(yè)的設(shè)備管理現(xiàn)狀也不盡相同：有分布在各個(gè)站的設(shè)備，如高壓供電、通風(fēng)空調(diào)等；也有檢修中心按照單列管理的電客車；更有接觸網(wǎng)、軌道等線性設(shè)備，設(shè)備種類眾多、形式多樣。我們?cè)贓AM系統(tǒng)中，根據(jù)各專業(yè)設(shè)備的不同性質(zhì)，按照設(shè)備特點(diǎn)建立了不同的設(shè)備臺(tái)帳。
1、對(duì)于分布在各個(gè)站的設(shè)備，如高壓供電、通風(fēng)空調(diào)等，這類設(shè)備有明顯的地域特性，有特有的位置信息，而且在實(shí)際生產(chǎn)管理中，也是按照各自得地域分片進(jìn)行集中維護(hù)的。比如高壓供電，建立設(shè)備臺(tái)帳時(shí)就是以所為單位，在制定預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃時(shí)，也是以所為單位進(jìn)行，因此在EAM系統(tǒng)中，對(duì)這類設(shè)備，我們采用結(jié)合系統(tǒng)設(shè)備的位置信息，將系統(tǒng)設(shè)備放入不同的區(qū)域包，再在區(qū)域包中根據(jù)設(shè)備特性劃分不同的子系統(tǒng)的方式（如上圖所示）。
2、對(duì)于檢修中心按照單列管理的電客車，由于日常生產(chǎn)中不論設(shè)備管理還是預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃的制定實(shí)施，就是單列次進(jìn)行的，所以在EAM系統(tǒng)中，我們延用了慣有的管理方式，將系統(tǒng)設(shè)備放入不同的車次，再在每列車中根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)劃分子系統(tǒng)。
3、對(duì)于接觸網(wǎng)和軌道類在全線均勻分布的線性設(shè)備，是EAM系統(tǒng)設(shè)備管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)，因?yàn)檫@類設(shè)備在整個(gè)南京地鐵一號(hào)線21.72公里范圍內(nèi)，都是均勻分布的，而且都屬于軌行區(qū)設(shè)備，對(duì)維護(hù)保養(yǎng)的要求很高，而檢修計(jì)劃又因?yàn)檐壭袇^(qū)資源的緊張得不到保證，這就造成這類設(shè)備要經(jīng)常維護(hù)，每次維護(hù)的時(shí)間有很緊，只能維護(hù)某個(gè)點(diǎn)的某類設(shè)備。比如接觸網(wǎng)，是地鐵正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，受外界影響干擾大，要求2個(gè)月內(nèi)就要全線檢查一次，但是每次作業(yè)的時(shí)間的有限，導(dǎo)致了接觸網(wǎng)每次作業(yè)只能分段分類進(jìn)行。對(duì)這類設(shè)備，在EAM系統(tǒng)中，我們采用分區(qū)段的形式將系統(tǒng)進(jìn)行劃分設(shè)備包，將所有設(shè)備放入各自得區(qū)段包中（如下圖所示）。
工單管理
工單管理系統(tǒng)是EAM系統(tǒng)一個(gè)核心模塊，它是將消耗和采購(gòu)連接起來的一個(gè)橋梁。 工單管理系統(tǒng)要求：無論是普通的狀態(tài)報(bào)告，還是緊急搶修，或者計(jì)劃性的維護(hù)，其所有信息都應(yīng)該保證完整的記錄在工單中，包括檢修的內(nèi)容、所需的工具、計(jì)劃的工作時(shí)間，實(shí)際發(fā)生的工時(shí)，安全措施，還有物料消耗等等。
由上圖可以看出，工單管理是實(shí)現(xiàn)以維修管理推動(dòng)成本管理的核心：通過制定維修工單，確定設(shè)備的維修策略、維修頻度，規(guī)范維修管理；通過工單記載的維修對(duì)象、維修工時(shí)、維修工具、維修消耗物料，統(tǒng)計(jì)每次具體維修的維修成本，從而帶動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略。
工單的生成可以是預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃觸發(fā)，也可以是臨時(shí)的缺陷報(bào)告觸發(fā)。在實(shí)際應(yīng)用過程中，我們遇到的最大困難是軌行區(qū)資源緊張?jiān)斐傻挠?jì)劃不確定性，比如接觸網(wǎng)專業(yè)，他們的設(shè)備都在軌行區(qū)，公司為了有效利用軌行區(qū)資源，在收到各專業(yè)上報(bào)的預(yù)防性計(jì)劃后，會(huì)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行平衡，也就是說接觸網(wǎng)專業(yè)報(bào)了檢修計(jì)劃后經(jīng)常有不批或調(diào)整的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致接觸網(wǎng)的預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃在EAM系統(tǒng)里無法有效的觸發(fā)成實(shí)際工單。應(yīng)對(duì)這種局面，我們采用了父子工單的方式，既在預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃中做一個(gè)接觸網(wǎng)的大工單，計(jì)劃?rùn)z修時(shí)間定為從1號(hào)一直到月底，接觸網(wǎng)專業(yè)在實(shí)際使用中，根據(jù)批復(fù)后的實(shí)際情況在父工單下生成子工單，月底統(tǒng)計(jì)維修對(duì)象、維修工時(shí)、維修工具、維修消耗物料時(shí)，以子工單的實(shí)際記錄為準(zhǔn)，如下圖所示：
工單生成以后，執(zhí)行人必須嚴(yán)格按照工單作業(yè)，并如實(shí)填寫工單，以達(dá)到記錄真實(shí)設(shè)備數(shù)量、工時(shí)和材料消耗的目的，如下圖一、圖二所示。
圖一 作業(yè)內(nèi)容記錄
圖二 材料消耗記錄
統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表
有了工單記錄的真實(shí)數(shù)據(jù)積累，EAM系統(tǒng)就可以最終實(shí)現(xiàn)推動(dòng)成本管理的目的了。EAM系統(tǒng)能根據(jù)用戶要求，輸出各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表，甚至多種圖形表現(xiàn)故障情況、維修成本變化，將維修的各種因素集成為一個(gè)整體，那么就能夠?qū)⒊杀鞠暮统杀鞠牡脑驅(qū)?yīng)起來，找出維修當(dāng)中對(duì)消耗成本的影響重大的因素，保留合理的，剔除沒有必要的，來指導(dǎo)檢修工作，有效控制成本。
合理的成本分析能指導(dǎo)維修資金的合理分配，合理的分配將帶動(dòng)設(shè)備的整體性能的增加，從而減少事故，也就減少了維修，降低了維修成本。所以，在地鐵這種資產(chǎn)密集型企業(yè)實(shí)施好、應(yīng)用好EAM系統(tǒng)，就能提升維修管理，推動(dòng)成本管理，進(jìn)而影響企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
參考文獻(xiàn)：
[1]李葆文.《全面規(guī)范化生產(chǎn)維護(hù)系列叢書》.機(jī)械工業(yè)出版社.2005.
英文名稱：Plant Maintenance Engineering
主管單位：中國(guó)科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)
主辦單位：中國(guó)機(jī)械工程學(xué)會(huì)
出版周期：月刊
出版地址：北京市
語(yǔ)
種：中文
開
本：大16開
國(guó)際刊號(hào)：1001-0599
國(guó)內(nèi)刊號(hào)：11-2503/F
郵發(fā)代號(hào)：2-395
發(fā)行范圍：國(guó)內(nèi)外統(tǒng)一發(fā)行
創(chuàng)刊時(shí)間：1980
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期刊簡(jiǎn)介
《設(shè)備管理與維修》（月刊）創(chuàng)刊于1980年，系中國(guó)科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)主管、中國(guó)機(jī)械工程學(xué)會(huì)和北京卓眾出版有限公司主辦的設(shè)備與維修工程分會(huì)會(huì)刊，是跨行業(yè)并直接為企業(yè)設(shè)備管理、維修、改造和節(jié)能、環(huán)保服務(wù)的綜合性信息型技術(shù)刊物。
一、專項(xiàng)資金的概念和性質(zhì)
專項(xiàng)資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納的，為了保障物業(yè)在使用一定時(shí)間后，所需的特定維修、更新及房屋發(fā)生緊急情況時(shí)應(yīng)急的資金。在物業(yè)管理活動(dòng)中，為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，保證物業(yè)始終處于正常的和完好的狀態(tài)，除了在物業(yè)管理費(fèi)中滿足物業(yè)的日常維護(hù)和小修活動(dòng)外，業(yè)主或非業(yè)主使用人平時(shí)定期交納小量的費(fèi)用，集中儲(chǔ)備起來，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后特定情況下的中修、大修、更新、改造以及出現(xiàn)特殊或緊急情況時(shí)的支出。專項(xiàng)資金的建立可以避免在上述情況出現(xiàn)時(shí)，集中大量的出資給業(yè)主帶來的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也可以在出現(xiàn)上述情況時(shí)，能夠得以及時(shí)處理，使業(yè)主和非業(yè)主使用人能夠工作、生活在一個(gè)良好的環(huán)境當(dāng)中。這也是物業(yè)管理追求良好和長(zhǎng)效管理的重要因素和必要條件。
專項(xiàng)資金是物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其費(fèi)用性質(zhì)同物業(yè)管理費(fèi)一樣，是由業(yè)主交納，由物業(yè)管理單位或政府主管部門設(shè)立專門賬戶管理，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，最后由物業(yè)管理單位使用的專門費(fèi)用。所以，專項(xiàng)資金的使用者權(quán)益屬于全體業(yè)主，物業(yè)管理單位對(duì)它的管理和使用屬于代管性質(zhì)。同時(shí)，它的使用范圍也是在物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍之內(nèi)，而且更具體、更專指，這就更決定了它的專項(xiàng)性質(zhì)。
根據(jù)上述性質(zhì)，專項(xiàng)資金本應(yīng)是物業(yè)管理費(fèi)成本中的一個(gè)構(gòu)成因素，在管理操作中將其納入物業(yè)管理費(fèi)中，由物業(yè)管理單位在會(huì)計(jì)操作中進(jìn)行提留，設(shè)立專賬或開立銀行專戶，其管理使用簡(jiǎn)便易行。但根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，現(xiàn)行國(guó)家政策和各地政府在實(shí)施辦法中都將專項(xiàng)資金從物業(yè)管理費(fèi)中分離出來，并設(shè)定了嚴(yán)格的使用和管理辦法，這主要出于兩方面的原因，一是由于首次設(shè)立專項(xiàng)資金時(shí)的資金來源渠道和途徑比較復(fù)雜，各地的規(guī)定也不盡相同，如果直接并入物業(yè)管理費(fèi)中會(huì)給多渠道籌集專項(xiàng)資金帶來障礙。二是由于國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理從總體上講尚處于起步階段，很多物業(yè)管理單位的管理行為和管理費(fèi)的使用管理還很不規(guī)范，同時(shí)目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)水平還普遍較低，有的還難于保證日常運(yùn)作，如果直接將專項(xiàng)資金并入物業(yè)管理費(fèi)中，可能會(huì)給專項(xiàng)資金的專項(xiàng)和規(guī)范使用帶來不安全因素，甚至?xí)斐膳灿?、亂用的情況，使物業(yè)和業(yè)主的最終利益受到侵害。
二．設(shè)立專項(xiàng)資金的目的和作用
設(shè)立專項(xiàng)資金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中比較巨大的非日常性開支和非預(yù)見性開支，尤其是為維持和保證物業(yè)共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的大型修繕改良性的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，專項(xiàng)資金的作用實(shí)際上就是物業(yè)本體和共用部分固定資產(chǎn)的折舊補(bǔ)償。
眾所周知，物業(yè)在建成之后，必然會(huì)受到自然的和使用的損耗。隨著時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對(duì)建筑物在一定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立專項(xiàng)資金，就不可能合理、有效地安排物業(yè)的修理和保養(yǎng)計(jì)劃，必然會(huì)加速物業(yè)的自然侵損，以致會(huì)由于維修保養(yǎng)不及時(shí)使物業(yè)進(jìn)入或過早進(jìn)入衰敗過程，從而加速物業(yè)的老化程度，縮短了物業(yè)的使用壽命，甚至?xí)劤蓚κ鹿?。相反，建立起專?xiàng)資金，就可以有效、合理妥善地安排物業(yè)的修繕改良，物業(yè)就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使物業(yè)處于良好的狀態(tài)，充分發(fā)揮物業(yè)的正常使用功能，并且可能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，改善和提高物業(yè)的使用功能，還可以提高物業(yè)的檔次和對(duì)現(xiàn)代化城市發(fā)展的適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的保值和升值，使物業(yè)所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最大限度地提高投資回報(bào)率。
三．專項(xiàng)資金的來源
(一)法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用
1．有關(guān)地方規(guī)定，公房出售時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部份專項(xiàng)資金屬售房單位所有。
2．有的地方規(guī)定，業(yè)主購(gòu)買商品
房時(shí)按購(gòu)房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房單位交納專項(xiàng)資金。售房單位代為收取的專項(xiàng)資金屬全體業(yè)主共同所有，不得計(jì)入住房銷售收入。
3．也有的地方規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位在售房款中按2％的比例劃撥公用設(shè)施專用基金，并可計(jì)入開發(fā)成本。
4．還有規(guī)定除以某種方式先建立一部分專項(xiàng)資金外，業(yè)主在日常交納物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，另外交納規(guī)定數(shù)額的專項(xiàng)資金，作為專項(xiàng)資金續(xù)籌的主要方式。
(二)物業(yè)管理費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用
物業(yè)管理費(fèi)在運(yùn)行中會(huì)有完成成本開支后的結(jié)余，如果有連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí)，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意設(shè)定一定比例納入專項(xiàng)資金，但由于管理費(fèi)的結(jié)余的原因有多種，其結(jié)余部分的再分配亦應(yīng)根據(jù)多退少補(bǔ)原則進(jìn)行適當(dāng)安排。
(三)業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用
根據(jù)住宅維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分?jǐn)傎Y金。
(四)業(yè)主共有物業(yè)的收益
物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部分，通常有些可以用來經(jīng)營(yíng)，獲得收益，這部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，這些物業(yè)可采用靈活多樣的方式，由物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)，比如對(duì)小型超市等商業(yè)用房，以及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的由開發(fā)商或有關(guān)部門認(rèn)定的屬業(yè)益的廣告牌等商業(yè)設(shè)施的收益。可將收入的一部分并入專項(xiàng)資金。此項(xiàng)收入并入專項(xiàng)資金必須以首先滿足補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足和當(dāng)前的使用為前提。
(五)社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用
由社會(huì)各界捐贈(zèng)或政府根據(jù)某種情況撥付的，專項(xiàng)用于某項(xiàng)或某類物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)、本體修繕、美化和裝點(diǎn)設(shè)施維護(hù)的費(fèi)用。
四，專項(xiàng)資金的管理
關(guān)鍵詞：物業(yè)維修；物業(yè)維修管理；特點(diǎn)
物業(yè)維修是指對(duì)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、維修和改建，具體地說是對(duì)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)，對(duì)損壞物業(yè)的維修，以及對(duì)不同等級(jí)物業(yè)功能的恢復(fù)、改善、裝修，同時(shí)結(jié)合著物業(yè)維修加固，增強(qiáng)物業(yè)抗震能力等。
以物業(yè)損壞的程度為依據(jù)，按物業(yè)的工程規(guī)模，物業(yè)維修可分為不同的類型：（1）小修工程。凡以及時(shí)修復(fù)使用過程中構(gòu)、部件的小損小壞，少量用工，綜合平均費(fèi)用為所修房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1%以下，保持房屋原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。（2）中修工程。中修工程是指房屋少數(shù)部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件并需要進(jìn)行局部維修，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下，仍保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。（3）大修工程。大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或房屋設(shè)備，但不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上的工程。（4）翻修工程。翻修工程是指已失去修繕價(jià)值，需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或僅保留原房的一小部分且利用少數(shù)主體構(gòu)件進(jìn)行改造的工程，翻修工程的費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。
一、物業(yè)維修管理的特點(diǎn)
1.由于房屋使用期限較長(zhǎng)，在使用中由于各種自然或人為的因素影響，同一結(jié)構(gòu)房屋的使用功能減弱的速度和損壞的程度是不均衡的，當(dāng)損壞發(fā)生時(shí)隨時(shí)都可能進(jìn)行小修、中修、大修、或翻修，因此，物業(yè)維修管理工作大多是經(jīng)常地、不定期的。
2.由于物業(yè)的各個(gè)部位，如結(jié)構(gòu)、防水及零星構(gòu)筑物部件等都可能會(huì)有不同程度的損壞，這就決定了損壞項(xiàng)目的多樣性和維修工程的分散性，這就使得物業(yè)維修工作點(diǎn)多、面廣、量大。同時(shí)對(duì)維修工人提出了較高的技術(shù)要求，工人需要根據(jù)維修項(xiàng)目的情況變換修理技術(shù)、工藝和方法。
3.物業(yè)維修工作由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，只能在原有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行。尤其對(duì)一些具有歷史紀(jì)念意義的房屋維修，要達(dá)到與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)其維修就受到了更大的限制。
4.物業(yè)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備的多樣性，決定了其維修技術(shù)工種的復(fù)雜多樣性。對(duì)物業(yè)維修管理工作人員來說，由于要涉及到維修工作的安全性和及時(shí)性等諸多方面的因素，與不同工種之間的密切配合就顯得尤為重要。所以，對(duì)管理者的綜合素質(zhì)如適應(yīng)能力、技能技藝等就都有較高的要求。
5.根據(jù)商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)律，物業(yè)公司提供服務(wù)應(yīng)獲取適當(dāng)利潤(rùn)。所以，物業(yè)維修所投入的建材、勞務(wù)、機(jī)具、管理等應(yīng)該是一種有償服務(wù)，而其費(fèi)用由業(yè)主和使用人來承擔(dān)。這就要求物業(yè)維修工作應(yīng)“能修則修、應(yīng)修盡修、以修為主、全面保養(yǎng)”。[1]
二、 做好物業(yè)維修管理工作的建議
物業(yè)維修管理是人們從事生產(chǎn)、生活等各類活動(dòng)必不可少的物質(zhì)條件，目前它已經(jīng)形成了社會(huì)的巨大不動(dòng)資產(chǎn)。如何合理延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限，降低其在使用過程中的損耗，已成為探索改進(jìn)物業(yè)維修管理模式，提高物業(yè)維修水平的重要課題。對(duì)此，筆者有以下建議：
1.為了能及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)的損壞狀況，分析產(chǎn)生的原因，積累經(jīng)驗(yàn)，掌握其規(guī)律性，達(dá)到延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限的目的，物業(yè)維修工作應(yīng)該進(jìn)行適時(shí)檢測(cè)。檢測(cè)一般是用工具或儀器以及人的觀感來檢查物業(yè)的現(xiàn)有狀態(tài)，它包括對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)備的性能狀態(tài)或運(yùn)行狀況的檢查測(cè)定，如對(duì)物業(yè)漏滲的檢查、對(duì)電梯運(yùn)行狀況的檢查等等和對(duì)物業(yè)性能及運(yùn)行狀況進(jìn)行判斷時(shí)所進(jìn)行的定期檢測(cè)，如根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)可在3―5年檢查一次，重點(diǎn)觀測(cè)結(jié)構(gòu)的變形、腐蝕、沉降、損壞等狀況。目前我國(guó)還沒有進(jìn)行定期檢測(cè)，一般都是當(dāng)損壞嚴(yán)重時(shí)(如結(jié)構(gòu)明顯損壞，強(qiáng)度不足，非修不可時(shí))才進(jìn)行檢查鑒定。而在日本、美國(guó)定期檢測(cè)已成為一項(xiàng)制度[2]，所以，為了及時(shí)了解物業(yè)受損情況，防患于未然，應(yīng)建立定期監(jiān)測(cè)制度。
2.目前從事物業(yè)維修工作的大多是農(nóng)民工，普遍缺少服務(wù)理念和維修技能。 為了提高他們的綜合素質(zhì)，應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)范化管理，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)，提倡“換位思維”的內(nèi)涵型發(fā)展道路；同時(shí)應(yīng)制訂培訓(xùn)計(jì)劃，開展技術(shù)交流，如參加各種專業(yè)學(xué)(協(xié))會(huì)開展的交流活動(dòng)、專題講座等無疑會(huì)加速他們對(duì)知識(shí)、技能的掌握。
3.物業(yè)管理部門應(yīng)做好廣泛宣傳工作，向住戶大力宣傳用房、愛房知識(shí)，使大家對(duì)物業(yè)損壞的危害性引起足夠重視，自覺維護(hù)身邊的環(huán)境，盡量減少物業(yè)維修的發(fā)生。
作者單位：成都航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院
參考文獻(xiàn)：
1.航空維修思想的變化
自飛機(jī)問世以來，維修思想經(jīng)歷了一系列的變化，先進(jìn)的維修手段不斷涌現(xiàn)，維修經(jīng)驗(yàn)不斷增加，飛機(jī)維修理論和維修思想不斷完善，逐步形成了一種新的現(xiàn)代航空維修思想。
1.1傳統(tǒng)的維修思想
（1）傳統(tǒng)的維修思想的內(nèi)容
概括地說，傳統(tǒng)的維修思想是：飛機(jī)的安全性與各系統(tǒng)、部件、附件、零件的可靠性緊密相關(guān)，可靠性又與飛機(jī)的使用時(shí)間直接有關(guān)，而且在預(yù)防維修與可靠性之間存在著根本性的因果關(guān)系。
1.2現(xiàn)代維修思想
現(xiàn)代維修思想，是以可靠性為中心的維修思想。這種思想是建立在綜合分析航空器可靠性的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同零部件的不同故障模式和后果，而采用不同維修方式和維修制度的科學(xué)維修思想。它的實(shí)質(zhì)是采用最經(jīng)濟(jì)有效的維修，對(duì)航空器的可靠性實(shí)施最優(yōu)控制。
主要體現(xiàn)在：
（1）現(xiàn)代維修思想是以可靠性為中心。
（2）以保持和恢復(fù)航空器的可靠性、安全性等水平為總目標(biāo)，確定正確的維修方針。
（3）制定以可靠性為中心的維修方案。
（4）以可靠性控制為主要目的建立航空維修信息系統(tǒng)，收集和處理航空器故障信息和維修信息，為維修的優(yōu)化和航空器的改進(jìn)提供必要的數(shù)據(jù)。
2.航空維修可靠性管理
2.1以可靠性為中心的維修思想的基本原理
（1）定時(shí)拆修對(duì)復(fù)雜設(shè)備的故障預(yù)防幾乎不起作用，但對(duì)簡(jiǎn)單設(shè)備的故障預(yù)防有作用。
（2）提出潛在故障的概念，可使設(shè)備在不發(fā)生功能故障的前提下得到充分地利用，達(dá)到安全、經(jīng)濟(jì)的使用目的。
（3）檢查并排除隱蔽功能故障，能預(yù)防多重故障產(chǎn)生的嚴(yán)重后果。
（4）有效的預(yù)防性維修工作能夠以最少的資源消耗來保持設(shè)備的固有可靠性水平。
（5）預(yù)防性維修能降低故障發(fā)生的頻率，但不能改變故障的后果，要想改變故障的后果只能通過設(shè)計(jì)。
（6）預(yù)防性維修工作是根據(jù)故障的后果和所做的維修工作有效可行來確定的，否則，不做預(yù)防性維修工作，而是要考慮更改設(shè)計(jì)方案。
2.2可靠性管理的維修類型
（1）預(yù)防性維修
預(yù)防性維修是指通過對(duì)機(jī)件的檢查、檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障征兆以防止故障發(fā)生，使其保持在規(guī)定狀態(tài)所進(jìn)行的各種維修活動(dòng)。預(yù)防性維修包括擦拭、、調(diào)整、檢查、更換和定時(shí)翻修等。
（2）恢復(fù)性維修
恢復(fù)性維修是指設(shè)備或其機(jī)件發(fā)生故障后，使其恢復(fù)到規(guī)定狀態(tài)的維修活動(dòng)，也稱排除故障維修或修理?；謴?fù)性維修包括：故障定位、故障隔離、分解、更換、調(diào)校、檢驗(yàn)，以及修復(fù)損傷件。
（3）改進(jìn)性維修
改進(jìn)性維修是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行改進(jìn)或改裝，以提高設(shè)備的固有可靠性、維修性和安全性水平。它是維修工作的擴(kuò)幕，實(shí)質(zhì)上是修改設(shè)備的設(shè)計(jì)，應(yīng)屬于設(shè)計(jì)、制造的范疇。
2.3可靠性管理的維修方式
以MSG-2為設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想的航空器維修工作中使用了以下三種維修方式：
（1）定時(shí)方式
定時(shí)方式是給機(jī)件規(guī)定一個(gè)時(shí)限，該機(jī)件使用到這個(gè)時(shí)限，就采取一定的措施。
定時(shí)方式的缺點(diǎn)：工作量大，效率低，浪費(fèi)大，只要定時(shí)方式的機(jī)件到了它的使用時(shí)限，不管其本身實(shí)際技術(shù)狀況如何都要翻修或更換，往往不能充分利用它的可用壽命。此外，還會(huì)增加維修后的早期故障，甚至產(chǎn)生人為故障。
（2）視情方式
視情方式是指有計(jì)劃地定期檢查機(jī)件的技術(shù)狀態(tài)，根據(jù)機(jī)件本身的實(shí)際技術(shù)狀況，確定翻修或更換的時(shí)機(jī)以及翻修工作的內(nèi)容。一般當(dāng)機(jī)件的視情檢查參數(shù)超出了規(guī)定的限制值時(shí)就要進(jìn)行翻修或更換。
（3）狀態(tài)監(jiān)控
狀態(tài)監(jiān)控是指不做預(yù)防性工作，當(dāng)機(jī)件發(fā)生故障后再作修復(fù)或更換。
狀態(tài)監(jiān)控的缺點(diǎn)：實(shí)行這種方式，首先必須利用設(shè)計(jì)和試驗(yàn)資料，作機(jī)件的故障模式、影響和危害性分析，必須確保機(jī)件故障不影響安全和使用。
3.我國(guó)航空維修市場(chǎng)的現(xiàn)狀
航空維修市場(chǎng)可以分為5塊業(yè)務(wù)：航線維護(hù)、飛機(jī)深度檢修、發(fā)動(dòng)機(jī)維修、部附件修理和飛機(jī)翻新與改裝。我國(guó)航空維修服務(wù)市場(chǎng)主體的構(gòu)成可以分成3類：一類是航空公司的附屬企業(yè)為本公司自己進(jìn)行飛機(jī)、發(fā)動(dòng)機(jī)或部附件維修；一類是某個(gè)航空公司維修企業(yè)為其他航空公司提供維修服務(wù)；還有一類是獨(dú)立維修單位，為航空公司提供飛機(jī)、發(fā)動(dòng)機(jī)或部附件的維修服務(wù)，以及提供航線維護(hù)維修服務(wù)。
3.1我國(guó)航空維修市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)
近些年，我國(guó)航空維修市場(chǎng)正在快速發(fā)展，這主要表現(xiàn)在：
（1）我國(guó)飛機(jī)數(shù)量不斷增加，帶動(dòng)市場(chǎng)需求的上升。
（2）航空運(yùn)輸業(yè)務(wù)量增加，帶動(dòng)維修市場(chǎng)的增長(zhǎng)。
（3）由機(jī)改裝市場(chǎng)存在巨大的需求，因此這給國(guó)內(nèi)維修企業(yè)提供了擴(kuò)張機(jī)會(huì)。
（4）國(guó)際維修市場(chǎng)的變化為我國(guó)維修市場(chǎng)增長(zhǎng)提供了機(jī)會(huì)。
3.2我國(guó)航空維修市場(chǎng)存在的問題
（1）維修服務(wù)供應(yīng)能力不足。
（2）維修產(chǎn)品周期長(zhǎng)，工時(shí)利用率不足。
（3）合格技術(shù)人員的短缺限制維修能力的保證和拓展。
（4）維修企業(yè)人員結(jié)構(gòu)不合理，職業(yè)管理人員匱乏。
（5）科研能力不足，技術(shù)應(yīng)用與時(shí)代不匹配。
4.對(duì)我國(guó)未來航空維修管理的意見
要想把中國(guó)未來的航空維修市場(chǎng)做大做強(qiáng)，我覺得應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手：
4.1國(guó)家應(yīng)制定支持和發(fā)展維修產(chǎn)業(yè)和航空基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策。
4.2整合國(guó)內(nèi)航線維修市場(chǎng)，成立區(qū)域性的工程技術(shù)公司，提供維修服務(wù)。
4.3做好航空維修企業(yè)的市場(chǎng)定位和戰(zhàn)略規(guī)劃。
4.4完善人才培養(yǎng)體系,優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)，提高工作效率。
5.結(jié)束語(yǔ)
企業(yè)是以追求價(jià)值最大化為目標(biāo)的，未來的航空維修市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)更激烈，國(guó)內(nèi)維修企業(yè)只有立足自身的資源優(yōu)勢(shì)，做好充分的準(zhǔn)備工作，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到健康發(fā)展。
半年時(shí)光便悄然滑過。進(jìn)入魅力的這半年里，白駒過隙彈指瞬間。從一個(gè)不諳世事的小姑娘生長(zhǎng)為一名合格的維修工程師，也曾因小小的效果暗自歡欣，也曾因遇到困難和挫折難過不已。幸有領(lǐng)導(dǎo)的諄諄指教，又有同事的精誠(chéng)協(xié)作，使我不時(shí)在學(xué)習(xí)中提高，對(duì)此，向各位領(lǐng)導(dǎo)和同事，表示衷心的感謝。
有幸被委以重任，剛剛加入魅力這個(gè)大家庭。負(fù)責(zé)1011區(qū)的日常維修管理工作，由房屋交付、主動(dòng)頤養(yǎng)，現(xiàn)今的日常報(bào)修，事無巨細(xì)，認(rèn)真對(duì)待。
但我相信路在腳下，之前我并不是很了解房屋維修的一些常識(shí)。不懂就問，不會(huì)就學(xué)。領(lǐng)導(dǎo)和同事的協(xié)助下，對(duì)維修工作有了更深刻的認(rèn)識(shí)：不只僅是房屋修葺，更重要的人文關(guān)懷，從每一個(gè)員工的熱忱態(tài)度，每一件事項(xiàng)的妥善解決，無處不彰顯著萬科的人文情懷—讓建筑贊美生命”絕不只是一句口號(hào)，而是闡揚(yáng)在每個(gè)細(xì)節(jié)中的精神。
有太多的感慨，回顧?，F(xiàn)就本年度重要工作情況總結(jié)如下：
一、工作效果和亮點(diǎn)：
圓滿完成1011區(qū)交付工作，15月份初進(jìn)魅力。得到業(yè)主好評(píng)。
負(fù)責(zé)日常維修管理工作，2十區(qū)、十一區(qū)交房后。秉著“以人為本、誠(chéng)摯服務(wù)”態(tài)度，妥善解決每一位業(yè)主的問題，后來得到客戶網(wǎng)上、書面褒揚(yáng)，并還有熱心業(yè)主送來錦旗表示感謝（見圖12十區(qū)、十一區(qū)中心和集團(tuán)回訪業(yè)主報(bào)修滿意度達(dá)98%以上。
使十區(qū)、十一區(qū)房屋主動(dòng)頤養(yǎng)順利開展，3宣傳房屋主動(dòng)頤養(yǎng)活動(dòng)。做好每一個(gè)環(huán)節(jié)，讓業(yè)主放心滿意。
多次在公司精益流程評(píng)比中獲得前三名。4十區(qū)、十一區(qū)日常維修管理工作中。
主動(dòng)頤養(yǎng)和日常保修問題共三千多條，51011區(qū)在交付后半年時(shí)間里。均已全面解決，無重大客戶投訴。
總結(jié)維修過程經(jīng)驗(yàn)及時(shí)完成并編寫案例，6認(rèn)真對(duì)待客戶報(bào)修的問題。培養(yǎng)自己的創(chuàng)新意識(shí)，不時(shí)的提高自我綜合能力。
高效率完成領(lǐng)導(dǎo)指派的任務(wù)，7服從組織布置。積極參與公司組織的各項(xiàng)活動(dòng)，并參加了部門負(fù)責(zé)人競(jìng)聘。
使業(yè)主滿意8協(xié)助部門同事解決了其他區(qū)域業(yè)主投訴等問題。
二、工作經(jīng)驗(yàn)和心得體會(huì)
完成了一些工作，魅力保修中心這半年來。取得了一定成果，一點(diǎn)小小心得，與各位同事共勉：
下功夫熟悉基本業(yè)務(wù)，1擺正個(gè)人位置。古語(yǔ)說“業(yè)精于勤荒于嬉，勤學(xué)肯鉆，才干更好適應(yīng)工作崗位。
處置好各方面的關(guān)系，2主動(dòng)融入集體。一滴水只有溶于海洋，方可浮起萬斤巨輪。
解決工人工作上的情緒問題。人心就像一扇門，3維修工作中要加強(qiáng)與業(yè)主和工人間的交流、溝通。溝通不能靠蠻力，要找對(duì)鑰匙。這把鑰匙不由你喜好決定，主要是對(duì)方樂于接受，完美的溝通更利于矛盾的解決！
而且還要維護(hù)公司的工程形象和品牌形象，4維修工作不僅是幫業(yè)主從實(shí)際解決問題。既要以客戶為中心，從“為業(yè)主排憂解難”角度去工作，同時(shí)也要找出平衡點(diǎn)，協(xié)調(diào)公司與業(yè)主的關(guān)系。講究方法，以真誠(chéng)的態(tài)度使業(yè)主滿意。
三、工作中不足之處
維修工作及管理經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，1初來維修組。學(xué)無止境，一直在努力提高自己的業(yè)務(wù)水平。
2對(duì)施工單位的扣
希望得到領(lǐng)導(dǎo)和同事們協(xié)助；款、付款、工程量結(jié)算等程序的料理不是熟悉。
需提高執(zhí)行力，3對(duì)施工單位管理還不夠嚴(yán)格。真正做到自律律人”
降低維修本錢，4應(yīng)充分利用一切維修資源。講原則也要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
四、11年個(gè)人能力提高的方向計(jì)劃：
為了做好新一年的工作，針對(duì)工作中存在缺乏。突出做好以下幾個(gè)方面：
應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)，1對(duì)于工程管理的專業(yè)知識(shí)還不夠扎實(shí)。為后期面對(duì)業(yè)主的工
作開展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
往往會(huì)發(fā)現(xiàn)許多問題點(diǎn)，2維修工作開展中。包括工程質(zhì)量和業(yè)主提出的個(gè)性化問題兩方面，積極面對(duì)，妥善解決，增進(jìn)與業(yè)主及維修工人間溝通。
作為公司客服的代表，3有時(shí)難免會(huì)遭到業(yè)主絮叨。應(yīng)站在合適的立場(chǎng)來處理協(xié)
合情合理，調(diào)。以誠(chéng)待人，真正實(shí)現(xiàn)“讓建筑贊美生命”含義。
提前做好風(fēng)險(xiǎn)控制并保管相關(guān)證據(jù)，4加強(qiáng)學(xué)習(xí)公司規(guī)章制度、對(duì)施工單位發(fā)函和扣款。加大對(duì)施工單位、外包單位現(xiàn)場(chǎng)維修協(xié)調(diào)和管理。防止數(shù)據(jù)、證據(jù)丟失。
【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代城市；房屋維修；維修管理；城市建設(shè)
在城市建設(shè)進(jìn)程不斷加快的當(dāng)下，城市住戶愈發(fā)關(guān)注房屋質(zhì)量，并提出了嚴(yán)格的要求。而房屋維修不僅能提升房屋的價(jià)值，還能延長(zhǎng)使用壽命。因此，開展房屋維修以及管理工作時(shí)，一定要增加施工手段的先進(jìn)性，提升施工技術(shù)的實(shí)用性。
一、房屋維修的主要內(nèi)容
為提升房屋維修效果，改善房屋維修質(zhì)量，應(yīng)明確房屋維修的主要內(nèi)容，并在維修實(shí)踐中全面落實(shí)。
（一）查勘鑒定
查勘鑒定具體是指有計(jì)劃性地面向房屋開展結(jié)構(gòu)檢查以及功能審查工作，它是房屋維修工作順利開展的重要參考。查勘測(cè)定主要包含定期性、工程性和季節(jié)性這三種類型。
（二）房屋維修質(zhì)量
在房屋維修工作中，應(yīng)全面保障房屋質(zhì)量。本文中所探究的房屋維修管理服務(wù)于工程維修質(zhì)量，維修質(zhì)量的保障是其基本目標(biāo)，它在物業(yè)公司的基本服務(wù)項(xiàng)目中占據(jù)著一定位置，并發(fā)揮著關(guān)鍵性作用。
（三）房屋維修規(guī)劃
目前，對(duì)于物業(yè)管理公司而言，房屋維修規(guī)劃是其核心內(nèi)容。簡(jiǎn)而言之，它是一項(xiàng)計(jì)劃管理工作，主要作用于房屋維修工作。房屋維修計(jì)劃通常涵蓋房屋維修計(jì)劃、常規(guī)檢查計(jì)劃、調(diào)整活動(dòng)和整理總結(jié)等內(nèi)容。
（四）房屋維修保養(yǎng)與維護(hù)
若將建筑物比作人體，則地基猶如血液，它在建筑物的常規(guī)使用中發(fā)揮著決定性作用。地基只有待具備特定承載力以及滿足穩(wěn)定性標(biāo)準(zhǔn)后方能全面承載上部結(jié)構(gòu)。對(duì)于建筑物而言，地基承載力決定著上部建設(shè)質(zhì)量，如果承載力不達(dá)標(biāo)，將會(huì)引發(fā)裂縫等不良問題，帶來嚴(yán)重影響。因?yàn)榈鼗容^獨(dú)特，無法直接找到安全隱患，所以應(yīng)著重做好常規(guī)維修和日常管理工作。
（五）維修磚砌體結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
對(duì)于磚砌體結(jié)構(gòu)而言，應(yīng)降低環(huán)境侵蝕、縮減侵蝕介質(zhì)；增強(qiáng)抗腐蝕能力；面向熱工性能薄弱的外墻進(jìn)行加厚處理，也可采取其他可行的保溫措施；面向潮濕或者長(zhǎng)時(shí)間關(guān)閉的房間增設(shè)防水層，設(shè)置排水設(shè)施，以此來降低侵蝕；確保場(chǎng)地平整，合理設(shè)置排水坡度，以免建筑物周邊出現(xiàn)積水現(xiàn)象；刷除粘附在建筑物中的結(jié)晶物，以免進(jìn)一步侵蝕；對(duì)屋面進(jìn)行定期維修，確保屋面排水系統(tǒng)處于良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，禁止出現(xiàn)滲漏。鋼筋和混凝同組成鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其中鋼筋可承載拉力，混凝土可抵抗壓力，因此在日常維修工作中，應(yīng)確保鋼筋與混凝土可協(xié)調(diào)工作，進(jìn)而滿足受力要求。
（六）維修屋面工程
屋面通常處于建筑物頂端，它作為基本建筑的承重結(jié)構(gòu)，在房屋整體承重中發(fā)揮著重要作用。無論從物質(zhì)功能層面，還是從藝術(shù)效果的角度來說，屋面在房屋建筑中都發(fā)揮決定性作用。
（七）保養(yǎng)并維修裝飾工程
在裝飾工程中，抹灰最為常見，依照建筑物的部位可將其劃分成內(nèi)部抹灰和外部抹灰。它可保護(hù)主體結(jié)構(gòu)，降低暴曬、雨雪等惡劣天氣條件對(duì)主體結(jié)構(gòu)的損害，保證房屋內(nèi)部整齊、視線明朗，增強(qiáng)保溫性能，阻隔噪音、防止?jié)B漏等，以此來優(yōu)化居住條件、改善工作環(huán)境。
（八）維修門窗工程
門作為與外界溝通聯(lián)系的基本通道，它在房屋工程中占據(jù)著關(guān)鍵位置。窗主要用來采光與通風(fēng)，并可隔音、阻斷天氣條件的影響。使用門窗時(shí)，無論是因何種原因引發(fā)損壞，都應(yīng)立即修理，避免損害面積的擴(kuò)大。在日常生活中較為常見的病害有腐蝕、銹蝕等。
二、房屋維修管理技術(shù)
房屋維修管理是指依據(jù)施工規(guī)范、質(zhì)量要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)要求，合理應(yīng)用現(xiàn)代方法，全面、系統(tǒng)地管理房屋維修工作，主要包含外包型和自主型這兩種維修管理類型，其中前者主要包含工程招標(biāo)、基本設(shè)計(jì)、技術(shù)交底、工程合同的規(guī)范簽訂、質(zhì)量監(jiān)督和管理、竣工驗(yàn)收等多項(xiàng)內(nèi)容；后者的管理內(nèi)容為合理規(guī)劃房屋維修工作、編制設(shè)計(jì)方案、全面準(zhǔn)備、采取有效措施、全面管控維修質(zhì)量、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、重視現(xiàn)場(chǎng)管理等。
（一）經(jīng)費(fèi)管理
維修經(jīng)費(fèi)指代在具體的保養(yǎng)維修階段，在人工、材料與設(shè)備等各個(gè)層面投入的經(jīng)費(fèi)。對(duì)于房屋而言，主要從管理經(jīng)費(fèi)中劃出日常養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)，且維修經(jīng)費(fèi)常常用在不同的維修項(xiàng)目中。
（二）行政管理
1.責(zé)任擔(dān)負(fù)。在房屋維修過程中，通常由所有人負(fù)責(zé)擔(dān)負(fù)維修責(zé)任；在保修階段，主要由施工以及建設(shè)單位來?yè)?dān)負(fù)責(zé)任；超過保修期之后，施工以及建設(shè)單位共同使用的部位與工具設(shè)備設(shè)置了專項(xiàng)維修基金，主要由全體業(yè)主共同擔(dān)負(fù)；因人為原因而損壞房屋，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)承擔(dān)維修責(zé)任；對(duì)于因維修工作不到位或者因人為制約而引發(fā)房屋危險(xiǎn)時(shí)，房屋部門可依法采取整改措施，并由當(dāng)事人負(fù)責(zé)擔(dān)負(fù)相關(guān)經(jīng)費(fèi)。
2.糾紛處理。面臨糾紛時(shí)，一定要保持謙恭、溫和的態(tài)度，給予業(yè)務(wù)充分的尊重，使其認(rèn)可物業(yè)管理公司，得到理解，積極輔助，有效檢修、合理疏通雨水干管。若業(yè)主依舊存在不滿情緒，不主動(dòng)配合，則應(yīng)全面宣傳物理管理法規(guī)，使其正確認(rèn)識(shí)房屋檢修，有效檢修公共部位，這也是業(yè)主應(yīng)履行的基本義務(wù)。特別是從設(shè)計(jì)研發(fā)階段開始，物業(yè)管理公司便應(yīng)介入，并站在促進(jìn)物業(yè)管理水平的高度，提出可行的設(shè)計(jì)方案。例如，待業(yè)主要求對(duì)雨水干管進(jìn)行改造時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)制定改造方案，從根本上解決不合理之處。另外，此種改造方案的運(yùn)行一定會(huì)消耗較多經(jīng)費(fèi)，因此該方案應(yīng)得到業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，只有待獲得認(rèn)可后，方可著手改造工作。
三、結(jié)語(yǔ)
房屋維修即管理與協(xié)調(diào)的全面整合，這對(duì)于管理和物業(yè)領(lǐng)域而言，將是一次全新的挑戰(zhàn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)一直處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，人們的思想也在不斷變化，我們應(yīng)明確房屋維修內(nèi)容，切實(shí)提升房屋維修管理水平，全面實(shí)施房屋維修，大面積落實(shí)管理工作，進(jìn)而有效緩解住房短缺現(xiàn)狀。
參考文獻(xiàn)
[1]李亮亮.房屋修繕工程的技術(shù)措施[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2012，（16）.
關(guān)鍵詞：維修庫(kù)房、管理、控制措施
中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
設(shè)備庫(kù)房從無到有，到較規(guī)范化管理。做好設(shè)備庫(kù)房管理，應(yīng)做到以下幾個(gè)方面。
一、正確報(bào)料
系統(tǒng)化各種設(shè)備的零件目錄；檢查設(shè)備狀況；寫明需要的備件名稱、型號(hào)、零件號(hào)、單位、數(shù)量、機(jī)器部位，也可以配照片說明。正確報(bào)料應(yīng)是庫(kù)房管理的重要前提，能避免所購(gòu)備件不能用，和降低成本。
分類報(bào)料。低值易耗品，如三濾類，機(jī)油類等，出庫(kù)率高，必須備足；現(xiàn)階段設(shè)備維修急需的、影響設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)的料，必須備好；可以預(yù)見的設(shè)備故障所需的備件，也必須備齊；不能預(yù)見的設(shè)備故障所需的備件，可以先不報(bào)備件，但要制定應(yīng)急方案。
二、庫(kù)房建設(shè)
分設(shè)備類別，建庫(kù)房，分層設(shè)置，輕件和重件分開放置。庫(kù)房編號(hào)。
三、統(tǒng)計(jì)來料
根據(jù)備件清單，登記備件名稱、型號(hào)、零件號(hào)、單位、數(shù)量、機(jī)器部位，并打成電子版的，方便以后工作。對(duì)照原來的報(bào)料單，注明沒有到的備件，及時(shí)問明原因，并做好記錄，反復(fù)催問。
四、合理入庫(kù)
入庫(kù)物資必須分清設(shè)備類別、進(jìn)貨批號(hào)、進(jìn)庫(kù)日期,井然有序地分門別類、擺放整齊,并定期檢查,及時(shí)整理,這樣可以克服庫(kù)房物資貯存管理混亂,杜絕原料變質(zhì)、偷盜丟失、私自挪用等不良現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)要建立健全有關(guān)規(guī)章制度,如采用備件庫(kù)存卡、備件標(biāo)簽、保安、防火、衛(wèi)生、防潮等制度。庫(kù)房人員離庫(kù)要隨時(shí)上鎖，確保安全。
同類設(shè)備備件放在同一個(gè)庫(kù)?？梢园阉性O(shè)備的三濾類，皮帶類，液壓油管類，油類等放在同一個(gè)庫(kù)，這樣方便查找和替代使用。設(shè)備維修中的雜件集中放在一個(gè)庫(kù)。設(shè)備維修共用工具放一個(gè)庫(kù)房。
1．入庫(kù)產(chǎn)品需貼好標(biāo)簽后入位,貨物的存放不能超過產(chǎn)品的堆碼層數(shù)極限。
2．所有貨物不可以直接放置在地面上,必須按照貨位標(biāo)準(zhǔn)整齊的碼放在托盤上。開箱貨物應(yīng)及時(shí)封箱,并粘貼提示說明。貨物必須保持清潔,長(zhǎng)期存放的貨物須定期打掃塵土,貨物上不許放置任何與貨物無關(guān)的物品,如廢紙,膠帶。機(jī)濾、柴濾、機(jī)油類必須保持清潔。
3．破損及不良品單獨(dú)放置在擱置區(qū),并保持清潔的狀態(tài),準(zhǔn)確的記錄。
4．托盤放置須整齊有序。上貨架的貨物要保證其安全性。重的備件放在最下層。
5．出入庫(kù)產(chǎn)生的半拍產(chǎn)品應(yīng)放置在補(bǔ)貨區(qū)(一層)。半拍產(chǎn)品碼放應(yīng)整齊有序,不可以梯形碼放。
6．所有庫(kù)存貨品分類必須保證不同型號(hào)分類擺放，出庫(kù)率高的貨品擺放位置位于接近庫(kù)房門口，便于搬運(yùn)，貨品出入庫(kù)的控制須遵循“先進(jìn)先出”原則。
五、備件發(fā)放
根據(jù)設(shè)備的維修保養(yǎng)需要，備件的名稱、規(guī)格、型號(hào)、零件號(hào)、使用部位和貨位，做到發(fā)料準(zhǔn)確，迅速無誤。及時(shí)刷新庫(kù)房記錄。根據(jù)現(xiàn)庫(kù)存量，結(jié)合設(shè)備的現(xiàn)狀，及時(shí)準(zhǔn)備下次報(bào)料。
出庫(kù)后沒有使用完的備件，要及時(shí)回收，放回原庫(kù)房；維修換下來的舊件，也要放到原新件的位置，以后維修也許用得上。也要及時(shí)做好庫(kù)房記錄。
加強(qiáng)科學(xué)管理，做到分類清、質(zhì)量清、數(shù)量清，排列有序，零整分開，排放整齊，每次搬運(yùn)貨品后要將零散貨品歸位，及時(shí)清理貨區(qū)內(nèi)閑置空箱，保障貨區(qū)通道暢通。
凡是外單位或個(gè)人求援貨品，必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，然后辦理相關(guān)手續(xù)，再持提貨單提貨，否則庫(kù)房人員不得發(fā)放。
六、定期盤點(diǎn)
1．倉(cāng)庫(kù)盤點(diǎn)的目的：①確認(rèn)實(shí)際的庫(kù)存數(shù)量。②查清庫(kù)房賬面損益。③發(fā)現(xiàn)庫(kù)房管理存在問題。
2．盤點(diǎn)作業(yè)的內(nèi)容：①確定盤點(diǎn)的程序和具體方法等程序，②配合物質(zhì)部門做好準(zhǔn)備。③設(shè)計(jì)、印制盤點(diǎn)用的各種表格④準(zhǔn)備盤點(diǎn)使用的基本器具。
3．所有的貨物每個(gè)月必須大盤一次。針對(duì)每天出庫(kù)的產(chǎn)品進(jìn)行盤點(diǎn),及時(shí)刷新庫(kù)房記錄，將盤點(diǎn)實(shí)物數(shù)量與貨卡期末數(shù)量進(jìn)行核對(duì)，主要核查是否帳實(shí)相符,以保證貨物數(shù)量的準(zhǔn)確性。
4．庫(kù)管員應(yīng)經(jīng)常打掃環(huán)境衛(wèi)生,確保庫(kù)房干凈、整潔。并搞好各項(xiàng)物資的標(biāo)識(shí)工作,隨時(shí)保證帳、物、卡相符。
