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關(guān)鍵詞：煙草行業(yè)；企業(yè)精益管理；財(cái)務(wù)工作；思考對策
隨著國內(nèi)卷煙市場的趨于飽和，特別是近年來全國經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，國內(nèi)煙草行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從依靠“政策紅利”、“制度紅利”、“市場紅利”的外延式發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向釋放“管理紅利”的內(nèi)涵式發(fā)展。為了有效提高煙草行業(yè)企業(yè)管理水平，國家煙草專賣局推出了《關(guān)于推進(jìn)企業(yè)精益管理的意見（國煙運(yùn)〔2013〕316號）》，提出了“三個需要，五個精益”的要求，即推進(jìn)精益管理是“提升企業(yè)管理水平的需要，是行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的需要，是挖掘發(fā)展?jié)摿Φ男枰?，要?dǎo)入精益思想、推行精益方法、建立精益組織、形成精益流程、實(shí)現(xiàn)精益目標(biāo)“五個精益”。2014年凌成興局長在行業(yè)企業(yè)管理現(xiàn)場會上做出了推進(jìn)精益管理，向管理要效益、要紅利、要進(jìn)步是當(dāng)前煙草行業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必然選擇，是破解“三大課題”的重要抓手的重要批示。
在行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的關(guān)鍵時刻，煙草行業(yè)著眼現(xiàn)在，放眼未來，推進(jìn)企業(yè)精益管理，為煙草行業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。但是如何在財(cái)務(wù)管理工作中推行精益管理，持續(xù)提升企業(yè)精益財(cái)務(wù)管理水平，仍是廣大企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員面臨的一道難題。
一、煙草行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
（一）傳統(tǒng)體制和傳統(tǒng)觀念影響較深。由于傳統(tǒng)體制和傳統(tǒng)觀念的深刻影響，國內(nèi)煙草行業(yè)在市場競爭中顯得機(jī)制不活，表現(xiàn)在經(jīng)營管理不善，有利于自主創(chuàng)新的技術(shù)進(jìn)步機(jī)制尚未形成，市場競爭能力不強(qiáng)，在運(yùn)行效率、運(yùn)行成本、市場競爭力、管理水平等諸多方面都存在著較大的差距。市場一旦放開，保護(hù)體制一旦消失，國內(nèi)煙草行業(yè)將受到極大沖擊，失去競爭優(yōu)勢。
（二）財(cái)務(wù)人員精細(xì)管理水平有待提高。人力資源是企業(yè)最寶貴的資源，財(cái)務(wù)人員是企業(yè)精益財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行者。但是，人崗不匹配、人浮于事會造成很大的人力資源浪費(fèi)，人力資源的浪費(fèi)是企業(yè)最大的浪費(fèi)，這與精益管理的要求相悖。
（三）精益財(cái)務(wù)要求和新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行要求。精益財(cái)務(wù)要求推行動態(tài)化的全面預(yù)算管理，通過完善全面預(yù)算指標(biāo)體系，加強(qiáng)單項(xiàng)預(yù)算間的銜接，綜合分析各單位預(yù)算指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系，統(tǒng)籌好各單位預(yù)算的協(xié)調(diào)和平衡，達(dá)到精、細(xì)、全的標(biāo)準(zhǔn)，減少無效、重復(fù)的支出。但是，與之配套的財(cái)務(wù)精益管理體系尚待加強(qiáng)。同時，2015年1月1日，所有納入煙草行業(yè)合并報(bào)表范圍的中國境內(nèi)企業(yè)均要執(zhí)行《新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，作為煙草企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員，要充分認(rèn)識市場經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，以及會計(jì)工作在企業(yè)管理活動中的重要地位，及時了解掌握國家會計(jì)政策的變化，緊密結(jié)合行業(yè)會計(jì)工作的發(fā)展，做到未雨綢繆，有針對性地采取應(yīng)對和調(diào)整措施，以順應(yīng)新形勢變革的要求。
二、煙草行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)精益管理的對策
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。應(yīng)成立由公司局長（經(jīng)理）帶頭，各部門主要負(fù)責(zé)人為成員的精益財(cái)務(wù)管理工作推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對精益財(cái)務(wù)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。
（二）加大宣傳力度。由財(cái)務(wù)管理處牽頭，充分利用內(nèi)刊、內(nèi)部網(wǎng)站等媒介，在全系統(tǒng)大力宣傳精益財(cái)務(wù)管理理念，樹立過“緊日子”思想，促進(jìn)各個環(huán)節(jié)降本增效、節(jié)約費(fèi)用，營造推進(jìn)精益財(cái)務(wù)管理的濃厚氛圍。
（三）提升財(cái)務(wù)人員技能。組織開展系列培訓(xùn)活動，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)技能和綜合素質(zhì)；組織開展財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)活動，鼓勵財(cái)務(wù)人員立足本職，結(jié)合實(shí)際，圍繞財(cái)務(wù)工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題，群策群力、加強(qiáng)攻關(guān)，提出合理化建議，積極探索實(shí)施財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新的有效途徑，推進(jìn)財(cái)務(wù)工作創(chuàng)新發(fā)展、精益發(fā)展。
（四）建立健全管理制度。樹立“持續(xù)改善、追求卓越”的工作導(dǎo)向，階段性地對精細(xì)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行總結(jié)，不斷發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)不足，并切實(shí)加強(qiáng)制度建設(shè)，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)逐漸形成自我改善的內(nèi)生動力，持續(xù)改進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作。
三、落實(shí)財(cái)務(wù)精益管理的具體措施
（一）實(shí)行費(fèi)用、稅利“目標(biāo)管理”。提前預(yù)設(shè)年度稅利最低增長比例、最低毛利率、最低單箱結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，再在銷售預(yù)測中聯(lián)動反映，提高實(shí)現(xiàn)目標(biāo)稅利的準(zhǔn)確率。對費(fèi)用管控實(shí)行“三保兩壓”，保證必要的成本費(fèi)用總規(guī)模，保證合理的費(fèi)用率水平，保證規(guī)范必需合理的各類支出，壓縮重點(diǎn)控制費(fèi)用，壓縮非經(jīng)營性的不合理、不合規(guī)支出。
（二）全面應(yīng)用新會計(jì)準(zhǔn)則。2015年行業(yè)將全面實(shí)施新會計(jì)準(zhǔn)則。組織財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)對新準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)，認(rèn)真做好新舊準(zhǔn)則銜接相關(guān)工作，與當(dāng)?shù)刎?cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等部門加強(qiáng)聯(lián)系，做好相關(guān)備案工作。在實(shí)施新準(zhǔn)則的過程中，勤于與兄弟單位交流溝通，形成合力，攻克難關(guān)，并將使用中所涉及的共性問題及時向省局（公司）反饋，確保新準(zhǔn)則的平穩(wěn)過渡和有效執(zhí)行。對新準(zhǔn)則實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時進(jìn)行總結(jié)分析，完善相關(guān)財(cái)務(wù)制度，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算規(guī)范化、精益化。
（三）完善預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)。在充分考慮各分公司經(jīng)營規(guī)模、歷史水平和發(fā)展要求等要素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，科學(xué)設(shè)置，統(tǒng)籌處理好各單位預(yù)算的協(xié)調(diào)和平衡，加快完善全系統(tǒng)預(yù)算定額體系建設(shè)，達(dá)到“精”、“細(xì)”、“全”標(biāo)準(zhǔn)，減少無效和重復(fù)的支出。將省局重點(diǎn)控制的費(fèi)用和物流費(fèi)用作為預(yù)算管理的重點(diǎn)，進(jìn)一步加大預(yù)算的分析、考核和通報(bào)力度，提高預(yù)算考評指標(biāo)在領(lǐng)導(dǎo)班子業(yè)績考評指標(biāo)中的分值和權(quán)重，不斷提升預(yù)算管控水平。
（四）推進(jìn)跨行支付結(jié)算和配套銀行卡應(yīng)用工作。認(rèn)真落實(shí)國家局下發(fā)的《行業(yè)跨行結(jié)算及銀行卡應(yīng)用指導(dǎo)意見》和省局有關(guān)工作部署，遵循客戶自愿、方便客戶的原則，協(xié)同營銷中心穩(wěn)步推進(jìn)跨行支付結(jié)算和銀行卡應(yīng)用工作，逐步實(shí)現(xiàn)零售客戶在線、主動、實(shí)時的貨款結(jié)算，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上訂貨、網(wǎng)上營銷、網(wǎng)上配貨、網(wǎng)上結(jié)算“四網(wǎng)合一”，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，提高零售戶滿意度。
（五）挖掘貨幣資金保值增值潛力。牢固樹立資金時間價值觀和現(xiàn)金流量觀，推動資金運(yùn)動與市場變化相適應(yīng)，提高貨幣資金保值增值水平。進(jìn)一步健全資金監(jiān)管制度，充分運(yùn)用資金監(jiān)管軟件切實(shí)加強(qiáng)日常資金監(jiān)管，保證資金的安全性。進(jìn)一步深化月度資金預(yù)算審批制度，加強(qiáng)資金預(yù)算管理，特別加強(qiáng)與大額資金使用部門之間的協(xié)調(diào)溝通，按需安排使用資金，減少因信息不暢造成的資金低效使用，保證資金的流動性。進(jìn)一步優(yōu)化存款組合，適當(dāng)提高中、長期定期存款比重，與銀行加強(qiáng)協(xié)商，將存款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.2倍，盡可能地提高資金收益水平，保證資金的效益性。配合營銷中心協(xié)調(diào)各中煙公司均衡供貨，提高卷煙周轉(zhuǎn)次數(shù)，保持卷煙的合理庫存和數(shù)量，壓縮結(jié)算時間，防止資金無效占用，實(shí)現(xiàn)資金最大收益。
（六）加強(qiáng)資產(chǎn)動態(tài)監(jiān)管。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好“投資與資產(chǎn)”的關(guān)系，規(guī)范投資行為，積極優(yōu)化和配置資產(chǎn)。根據(jù)省局（公司）財(cái)務(wù)處統(tǒng)一工作部署，借助信息化手段，對資產(chǎn)的購入、調(diào)撥、維修和報(bào)廢等各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)動態(tài)監(jiān)管，盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高可利用資產(chǎn)的再利用率。特別是加強(qiáng)對車輛資產(chǎn)的處置，在高度重視車輛的安全性能和使用壽命的前提下，充分發(fā)揮車輛資產(chǎn)的使用效益。
參考文獻(xiàn)：
隨著保險市場的不斷發(fā)展，保險業(yè)內(nèi)競爭日益激烈，單純的價格之爭雖有一時之功，但絕非長久之計(jì)。通過特色的服務(wù)建立客戶對保險公司的信任和支持，完善客戶服務(wù)和大客戶關(guān)系管理，保持與大客戶穩(wěn)定的合作關(guān)系，是促進(jìn)公司業(yè)務(wù)規(guī)模持久上升、提升公司實(shí)力的重要條件。營業(yè)部自成立以來，注重永安公司的品牌形象，致力于客戶服務(wù)的創(chuàng)新，特別是將大客戶的服務(wù)與管理作為工作的重點(diǎn)，靠服務(wù)贏得了業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。
我公司于2003年11月正式與鄭交集團(tuán)合作開展保險業(yè)務(wù)，兩年來共實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入近4000萬元。我們在合作中不斷改進(jìn)服務(wù)措施，提高服務(wù)質(zhì)量，積累了一定的為集團(tuán)客戶提供專業(yè)承保和客戶服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，雙方建立了良好的溝通協(xié)調(diào)關(guān)系和合作基礎(chǔ)?，F(xiàn)將營業(yè)部開展鄭交集團(tuán)大客戶服務(wù)和管理的做法總結(jié)如下：
一、領(lǐng)導(dǎo)重視，措施得力
兩年多來，分公司領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注與鄭交集團(tuán)的合作進(jìn)展情況，給予營業(yè)部大力支持。分公司總經(jīng)理室成員經(jīng)常過問鄭交業(yè)務(wù)情況，聽取營業(yè)部關(guān)于承保、理賠等方面的專題匯報(bào)，指導(dǎo)營業(yè)部確定工作思路，并親自參加與鄭交集團(tuán)的高層座談會。營業(yè)部經(jīng)理室經(jīng)常深入鄭交集團(tuán)進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，現(xiàn)場解決工作中存在的突出問題，目前已形成與鄭交集團(tuán)多個層面的溝通聯(lián)系制，增進(jìn)了雙方的了解。
營業(yè)部圍繞著鄭交集團(tuán)和客服工作的需要，加大對客服的投入和傾斜，保證了各環(huán)節(jié)的服務(wù)基礎(chǔ)，通過創(chuàng)新的服務(wù)思路和特色的服務(wù)手段，提高客戶的服務(wù)滿意度，形成了自身的競爭優(yōu)勢。
二、成立專門機(jī)構(gòu)服務(wù)鄭交集團(tuán)
在分公司領(lǐng)導(dǎo)和鄭交集團(tuán)的大力支持下，為了更好地為鄭交集團(tuán)提供及時周到的保險服務(wù)，體現(xiàn)永安公司的實(shí)力，營業(yè)部抽調(diào)8名工作經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)務(wù)和客服人員，組成鄭交業(yè)務(wù)部和客戶服務(wù)部進(jìn)駐鄭交集團(tuán)，配備了查勘車、電腦、傳真機(jī)、打印機(jī)等相關(guān)的硬件設(shè)施，為集團(tuán)客戶提供從簽發(fā)保單、收取保費(fèi)到出險報(bào)案、查勘定損、受理案件、理賠計(jì)算、賠款支付等一站式保險服務(wù)，統(tǒng)一了永安公司對鄭交集團(tuán)保險業(yè)務(wù)的管理，樹立了永安公司在河南運(yùn)輸行業(yè)中良好的保險品牌形象。
營業(yè)部經(jīng)理室?guī)ьI(lǐng)駐鄭交兩部做了大量艱苦細(xì)致的工作，對在承?；蚶碣r工作中遇到有爭議的問題協(xié)商解決，原則性的問題堅(jiān)決不讓步，同時耐心細(xì)致地做好溝通解釋，雙方本著“平等友好、實(shí)現(xiàn)共贏”的原則，通過長期的溝通與協(xié)作，建立了融洽的合作關(guān)系。
三、建章立制，狠抓落實(shí)
自鄭交業(yè)務(wù)部和鄭交客服部成立，就建立了嚴(yán)格、規(guī)范的管理制度，同時按照行業(yè)協(xié)會公布的保險服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真進(jìn)行落實(shí)，并針對鄭交集團(tuán)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，制定了六項(xiàng)承保服務(wù)制度和八項(xiàng)客戶服務(wù)措施。公開服務(wù)承諾，公布服務(wù)監(jiān)督電話，自覺接受客戶的監(jiān)督。兩部人員深知，工作地點(diǎn)在鄭交集團(tuán)，自身的一言一行不僅代表了永安公司的形象，而且服務(wù)態(tài)度好壞、服務(wù)質(zhì)量高低直接關(guān)系到客戶對永安公司的滿意度，因此更加注重對自己進(jìn)行嚴(yán)格要求，自覺按照職業(yè)道德規(guī)范和內(nèi)部規(guī)章制度要求規(guī)范自己的行為，展現(xiàn)永安員工良好的職業(yè)形象。無論是承保或是理賠，重點(diǎn)突出“快捷”，用耐心、周到、熱情的服務(wù)贏得了客戶的普遍好評。
四、建立完善溝通協(xié)調(diào)制度
在與鄭交集團(tuán)的合作過程中，雙方不斷加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，建立健全座談會制度及信息制度，構(gòu)建多層面的溝通平臺，及時了解集團(tuán)的保險動態(tài)，促進(jìn)了保險工作的全面開展。
（一）營業(yè)部每季度和集團(tuán)保險部聯(lián)合組織召開由雙方分管領(lǐng)導(dǎo)及鄭交集團(tuán)各專業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)參加的大型座談會，互通合作情況，加強(qiáng)溝通理解。通過座談會的形式，既加深了雙方的了解，又及時解決了一些工作中出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)問題。
（二）每年由營業(yè)部和集團(tuán)保險部安排雙方高層互訪不低于兩次，營造出高層領(lǐng)導(dǎo)重視溝通客戶關(guān)系、維系客戶關(guān)系的良好氛圍，致力于創(chuàng)建長期合作的寬松環(huán)境。
（三）充分利用各類報(bào)表互通信息。駐鄭交業(yè)務(wù)部每月2號前向集團(tuán)保險部報(bào)送承保情況統(tǒng)計(jì)表，定期對集團(tuán)的保險需求進(jìn)行分析，給集團(tuán)提供合理化的建議和承保依據(jù)。
駐鄭交客服部每周向鄭交集團(tuán)保險部報(bào)送一次出險報(bào)案情況報(bào)表，通報(bào)理賠信息，每月匯總報(bào)送案件處理情況報(bào)表。對出險案件估損金額超過萬元以上的，當(dāng)日通報(bào)集團(tuán)保險部。
（四）營業(yè)部不定期組織開展不同范圍、形式多樣的聯(lián)誼活動，營造出和諧友好的合作氛圍，增進(jìn)永安公司和鄭交集團(tuán)雙方的了解，促進(jìn)合作持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。
五、不斷提升全流程的特色服務(wù)
（一）駐鄭交業(yè)務(wù)部實(shí)行全年無障礙服務(wù)，無論節(jié)假日或上下班，只要客戶有需求，隨時為集團(tuán)的客戶提供出單和咨詢服務(wù)，讓客戶充分感受到永安公司熱情、周到、便捷的服務(wù)；并根據(jù)鄭交集團(tuán)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出固定的車型保費(fèi)價格表，便于客戶快速測算保費(fèi)。鄭交集團(tuán)40多家分公司分布在鄭州所轄12個縣、市區(qū)，無論刮風(fēng)下雨、嚴(yán)寒酷暑，都留下了鄭交業(yè)務(wù)部人員上門送單及收費(fèi)服務(wù)的身影。在今年元月份的一場大雪后，已經(jīng)晚上8點(diǎn)多鐘了，因?yàn)樘鞖夂?，加上一天繁忙工作的勞累，剛回到家的鄭交業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)人員正準(zhǔn)備休息，突然接到鄭交保險部的電話，說有12輛車明天要跑長途須辦理保險，我部人員接到電話后，二話不說，立即趕到公司為客戶出單，等到業(yè)務(wù)處理完畢，已近夜里11點(diǎn)。像此類加班加點(diǎn)、毫無怨言為客戶服務(wù)的情況還有很多，這種忘我的工作態(tài)度得到了集團(tuán)客戶的贊許。
（二）鄭交集團(tuán)的理賠工作得到了分公司領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注以及分公司理賠管理部的大力支持。營業(yè)部從受理案件、查勘定損、賠案理算、賠款支付等方面制定了完善的服務(wù)措施，實(shí)行“限時查勘定損、限時賠款理算”制度，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的銜接，實(shí)行對賠案處理時限的全程監(jiān)控，明確責(zé)任人、落實(shí)責(zé)任追究制。對未處理的賠案，雙方及時互通信息，根據(jù)集團(tuán)保險部提供的未決賠案清單，由營業(yè)部主管副總督促處理，正常案件加快理賠速度，盡快結(jié)案；對有爭議的案件，面對鄭交集團(tuán)保險部人員對條款較為專業(yè)的認(rèn)識和理解，我部人員采取提高案件的第一現(xiàn)場查勘率、掌握第一手翔實(shí)資料、及時完善案件手續(xù)等方法，擺事實(shí)、講道理，據(jù)理力爭，本著公平、合理、實(shí)事求是地原則予以解決，得到了客戶的理解。
（三）實(shí)行客戶首問負(fù)責(zé)制。首問負(fù)責(zé)人按照業(yè)務(wù)流程引導(dǎo)客戶辦理相關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)，并將自己的工號明確告知客戶，便于客戶再次遇到問題時可直接找首接人進(jìn)行處理，有效避免了同一問題向多人重復(fù)咨詢的情況，提高了工作效率，增加了客戶的滿意度。
（四）多種形式地開展保險和防災(zāi)知識的宣傳。我部人員經(jīng)常為鄭交集團(tuán)《保險信息》報(bào)提供材料，介紹保險知識、索賠須知和事故處理程序等；利用走訪基層和集團(tuán)安全員座談會的時機(jī)，對車主進(jìn)行安全教育和保險知識的宣傳，并注意通過典型案例的分析，強(qiáng)化車主的保險意識和風(fēng)險防范意識，增加客戶對永安公司的了解，真正成為客戶業(yè)務(wù)上的伙伴，生活上的朋友。
（五）營業(yè)部一直堅(jiān)持每案必訪，并下發(fā)征求意見表、走訪鄭交集團(tuán)基層各分公司安全科，收集客戶意見，進(jìn)一步了解客戶的真正需求，及時進(jìn)行整理分析和反饋，將客戶意見看成是一種寶貴的資源和信息加以利用，從客戶意見中找出工作中的薄弱環(huán)節(jié)，及時發(fā)現(xiàn)問題及時解決處理，便于我們制定具體的改進(jìn)措施，提高保險服務(wù)水平和服務(wù)效率。
（六）根據(jù)集團(tuán)保險部的需要，積極協(xié)助集團(tuán)公司做好內(nèi)部相關(guān)保險業(yè)務(wù)的各項(xiàng)工作，參與集團(tuán)保險部日常安全值班管理，為鄭交集團(tuán)提供延伸和增值服務(wù)，深得集團(tuán)公司信賴。
六、有效實(shí)施大客戶管理，統(tǒng)一保險資源版權(quán)所有，全國公務(wù)員共同的天地!
（一）因鄭交集團(tuán)客戶資源龐大，為全面管理大客戶信息，鄭交業(yè)務(wù)部和客服部利用客戶信息管理系統(tǒng)，建立承保及理賠情況明細(xì)臺帳。針對各分公司不同車型分類整理，以各分公司為單位統(tǒng)計(jì)到期續(xù)保車輛的情況報(bào)表，提前通知集團(tuán)保險部，做好續(xù)保工作，對出現(xiàn)的漏保情況及時進(jìn)行跟蹤了解和反饋，促進(jìn)集團(tuán)保險業(yè)務(wù)的統(tǒng)保。
（二）針對保險管理，雙方共同做到“統(tǒng)一集中”。一方面積極配合鄭交集團(tuán)維護(hù)集團(tuán)保險資源的統(tǒng)一和集中，不斷擴(kuò)大集團(tuán)公司保險的覆蓋面；另一方面，在營業(yè)部系統(tǒng)內(nèi)始終保持對鄭交集團(tuán)保險服務(wù)管理的統(tǒng)一和集中。經(jīng)過雙方的共同努力，2005年客運(yùn)公司正常營運(yùn)車輛保險覆蓋率達(dá)到100%。
（三）對新車入戶鄭交集團(tuán)的保險業(yè)務(wù)，雙方建立了聯(lián)合審批制度，并達(dá)成協(xié)議，凡不在鄭交業(yè)務(wù)部承保的車輛，集團(tuán)公司不予辦理入戶手續(xù)，大大提高了對新增車輛保險的監(jiān)控力度。
（四）為加強(qiáng)管理，最大限度地控制風(fēng)險，目前鄭交集團(tuán)配備了先進(jìn)的衛(wèi)星定位系統(tǒng)和視頻系統(tǒng)，加大對車輛行駛的全程監(jiān)控，大大降低了事故的出險率，增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到了雙方的共贏。
2005年底，鄭交集團(tuán)采取公開招標(biāo)的方式選擇2006年保險合作伙伴，先后共有人保、太平洋、華安、安邦、陽光等六家公司參與競標(biāo)，各家公司為爭取業(yè)務(wù)均采取全方位的逐級滲透的公關(guān)手段。面對眾多的競爭對手和強(qiáng)大的競爭壓力，分公司及營業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)高度重視，統(tǒng)一部署，成立專門的競標(biāo)小組，負(fù)責(zé)信息收集、研究對策、制定方案，確定投標(biāo)報(bào)價，制作精美標(biāo)書。面對六家保險公司的競標(biāo)，營業(yè)部憑借著永安保險的品牌實(shí)力、完善的客戶服務(wù)管理、合理的報(bào)價和前期的合作基礎(chǔ)，一舉獲得競標(biāo)的成功，繼續(xù)成為鄭交集團(tuán)的保險合作伙伴。據(jù)事后了解，對此次投標(biāo)報(bào)價，我公司在費(fèi)率上不是最低的，費(fèi)用不是最高的，但鄭交集團(tuán)最終選擇了我公司，正是體現(xiàn)了我們搞好大客戶服務(wù)與管理工作所帶來的競爭優(yōu)勢。
關(guān)鍵詞：金融危機(jī)；企業(yè)思想政治工作；企業(yè)管理
中圖分類號：D412文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-2374（2009）08-0067-01
當(dāng)前，金融危機(jī)席卷全球，許多新問題、新現(xiàn)象開始出現(xiàn)，新的經(jīng)濟(jì)形勢給企業(yè)思想政治工作提出了新的更高的要求。只有找準(zhǔn)企業(yè)思想政治工作的焦點(diǎn)和難點(diǎn)，并在內(nèi)容和形式上不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步加強(qiáng)思想政治工作力度，提高思想政治工作的說服力，才能維護(hù)好企業(yè)穩(wěn)定，推動企業(yè)發(fā)展。我認(rèn)為，要切實(shí)做好企業(yè)的思想政治工作，必須正確處理好“五個關(guān)系”：
一、正確處理好黨的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)系，著眼于圍繞經(jīng)濟(jì)抓黨建，使思想政治工作充滿生機(jī)和活力
以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心是黨的基本路線的核心，思想政治工作也必須和其它工作一樣服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個中心。必須把握企業(yè)發(fā)展的脈搏，堅(jiān)決糾正那種思想政治工作游離于經(jīng)濟(jì)工作之外的狀況，要把是否有利于經(jīng)濟(jì)建設(shè)作為思想政治工作的基本出發(fā)點(diǎn)和著眼點(diǎn)。同時，新形勢也要求思想政治工作者去學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)知識，服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。只有這樣，才能保證經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順利進(jìn)行，才能夠促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展。在具體工作中，無論是在黨建目標(biāo)的設(shè)置上，在黨建實(shí)績的考核上，還是在干部的選拔使用上，都必須真正堅(jiān)持“三個有利于”的標(biāo)準(zhǔn)，把經(jīng)濟(jì)建設(shè)放在突出位置。實(shí)踐已經(jīng)證明，這樣做不但有利于推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且不會削弱只會加強(qiáng)黨的建設(shè)。
二、正確處理好工作方法與群眾積極性的關(guān)系，著眼于實(shí)際效果，使思想政治工作向縱深推進(jìn)
在工作中，許多企業(yè)思想政治工作形式大多停留在簡單的口頭上、紙面上的宣傳教育、單項(xiàng)灌輸，往往忽略了職工群眾的實(shí)際利益和實(shí)際困難，所開展的工作要么照本宣科、空洞乏味，要么脫離實(shí)際、表里不一，沒有實(shí)際效果。開展思想政治工作就是要有重點(diǎn)、有針對性地解決群眾存在的實(shí)際問題。群眾的思想問題多源于生產(chǎn)和生活實(shí)際，這就要求我們在開展思想政治工作過程中，必須緊密結(jié)合實(shí)際，從實(shí)際生產(chǎn)、生活中多探尋、多研究、多思考，改變以往手段生硬、方式方法落后、光說教不辦事等現(xiàn)象，要通過有效載體寓教于樂、寓教于情、寓教于理，少些單項(xiàng)灌輸多些情感交流，少些形式主義多些實(shí)際行動，少些批評指責(zé)多些幫助指導(dǎo)。只有這樣，思想政治工作才會真正起到為企業(yè)改革發(fā)展助威、護(hù)航的作用。
三、正確處理好抓常規(guī)工作與創(chuàng)新求效的關(guān)系，不斷解放思想，打開思想政治工作的新局面
思想政治工作的總體要求是一始貫終的，思想政治工作的重點(diǎn)內(nèi)容在一個時期可能是相對固定的，如何在常規(guī)工作中創(chuàng)新性地開展工作，實(shí)現(xiàn)思想政治工作的大目標(biāo)，我們必須始終關(guān)注并著力研究解決的問題。開展思想政治工作，必須使其內(nèi)容符合實(shí)際、豐富多彩，不能老套僵化、教條主義。要根據(jù)時代的進(jìn)步和企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，以及所面對的職工群體結(jié)構(gòu)的變化，通過認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究，了解職工群眾在思想上缺少什么、需要什么、喜歡什么，適時調(diào)整、豐富思想政治工作內(nèi)容。當(dāng)前，金融危機(jī)給企業(yè)帶來諸多新問題、新現(xiàn)象、新任務(wù)，如減員增效、下崗分流等等，針對這些改革發(fā)展中層出不窮的問題和現(xiàn)象，就需不斷補(bǔ)充完善思想政治工作內(nèi)容，因勢利導(dǎo)、有的放矢。為此我們應(yīng)從形式與內(nèi)容的辨證關(guān)系上去突破，找準(zhǔn)“支點(diǎn)”和“抓手”，勇于創(chuàng)新，努力開創(chuàng)富有特色的思想政治工作新形式。如果囿于常規(guī)，只會事倍功半。
四、正確處理好服務(wù)與指導(dǎo)的關(guān)系，立足于為企業(yè)的中心工作服務(wù)，使思想政治工作穩(wěn)步扎實(shí)地整體推進(jìn)
當(dāng)前，企業(yè)的中心工作就是進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，提高經(jīng)濟(jì)效益。思想政治工作如果離開了工作的主體，必將成為無源之水。在金融危機(jī)和企業(yè)改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段的背景下，思想政治工作必須從原來的主導(dǎo)地位向服務(wù)地位延伸，才能更好地鞏固其做為經(jīng)濟(jì)工作生命線的地位。要服務(wù)于企業(yè)的中心工作，就要求思想政治工作不僅把工作重心放在對企業(yè)的指導(dǎo)性方面，更要能夠緊密結(jié)合企業(yè)的實(shí)際開展工作，把考慮、決策問題的要點(diǎn)立足于企業(yè)的中心工作上來，真正從行動上服務(wù)于企業(yè)。要做好“四個服務(wù)”，即：服務(wù)員工、服務(wù)基層、服務(wù)生產(chǎn)、服務(wù)大局。
五、正確處理好思想政治工作與政工隊(duì)伍自身建設(shè)的關(guān)系，樹立以人為本的思想，能真正發(fā)揮組織部門在思想政治工作中的職能作用
1、相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施。
2、維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢。
3、看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等。
4、夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄。
5、有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。按照上述要求，物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)置專門的社區(qū)安全秩序服務(wù)機(jī)構(gòu)，其中公司總部設(shè)置專門的監(jiān)督管理部門，即安全管理部，管理處設(shè)置提供社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作的部門，并配備服務(wù)人員及設(shè)施設(shè)備，以確保社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作的有效實(shí)施。
從監(jiān)管部門職責(zé)角度來看，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置安全管理部，負(fù)責(zé)對全公司社區(qū)安全秩序維護(hù)工作進(jìn)行督促、檢查，防止任何安全事故的發(fā)生，并在全公司各個領(lǐng)域建立健全安全秩序維護(hù)服務(wù)組織，實(shí)施安全秩序維護(hù)服務(wù)?？偨?jīng)理作為全公司安全秩序維護(hù)事務(wù)負(fù)責(zé)人，根據(jù)業(yè)務(wù)開展社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)，制訂安全秩序維護(hù)服務(wù)政策、安全秩序維護(hù)服務(wù)管理制度、安全秩序維護(hù)服務(wù)目標(biāo)和指標(biāo)，以及各種安全生產(chǎn)、安全秩序維護(hù)、消防、應(yīng)急的規(guī)程規(guī)范，制訂各種安全操作規(guī)程和方案等安全措施，全面推行實(shí)施。同時，物業(yè)管理公司還應(yīng)貫徹以預(yù)防為主的社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作，加強(qiáng)企業(yè)對社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作的領(lǐng)導(dǎo)和管理，不斷加強(qiáng)員工安全教育和宣傳，組織員工學(xué)習(xí)消防基本知識、安全工作知識，教育員工提高安全意識，自覺遵守安全規(guī)定，時刻警惕和及時排除工作過程中的安全隱患，防范自然災(zāi)害損失和人為破壞事件的發(fā)生。根據(jù)客戶對安全秩序維護(hù)服務(wù)要求的提升，定期評審公司的安全秩序維護(hù)服務(wù)管理體系，不斷調(diào)整、修改、完善、改進(jìn)安全秩序維護(hù)服務(wù)技術(shù)措施，修訂安全秩序維護(hù)服務(wù)管理計(jì)劃，并在各級監(jiān)督實(shí)施，使公司的安全秩序管理跟上時代步伐，適應(yīng)變化著的新環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期組織安全秩序維護(hù)服務(wù)工作檢查和工作研討會議，排查隱患，及時采取措施，解決出現(xiàn)的各種問題。
對重大安全隱患不惜人力、財(cái)力和物力限期整改，對于特殊原因一時難以徹底解決的安全隱患，制訂相應(yīng)的強(qiáng)化管理辦法，采取有效措施，確保過渡期安全。其具體工作內(nèi)容如下：
1、指導(dǎo)管理處做好“四防”(防盜、防火、防破壞、防自然災(zāi)害)工作。
2、負(fù)責(zé)管理處安全、消防工作的教育、培訓(xùn)、監(jiān)督、檢查、評估、指導(dǎo)。
3、負(fù)責(zé)本部門體系文件的編制與修訂，并對執(zhí)行情況進(jìn)行督導(dǎo)。
4、負(fù)責(zé)制訂安全秩序維護(hù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)計(jì)劃，并組織考核。
5、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)安全方面事故／案件的調(diào)查、分析。
6、負(fù)責(zé)管理處安全秩序維護(hù)人員人數(shù)變動情況的統(tǒng)計(jì)、分析。
7、負(fù)責(zé)受理護(hù)衛(wèi)員投訴、意見、建議。
8、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)游泳池安全管理工作的教育、培訓(xùn)、監(jiān)督、檢查。
9、協(xié)助管理處進(jìn)行安全崗位編制設(shè)置。
1O、協(xié)助顧問管理部做好項(xiàng)目考察工作。
11、密切配合其他部門開展相關(guān)工作。
1.1會計(jì)基礎(chǔ)工作不完善
會計(jì)核算工作是開展財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，會計(jì)基礎(chǔ)不完善會嚴(yán)重制約財(cái)務(wù)管理的順利開展。這種不完善主要表現(xiàn)在以下兩方面：首先，物業(yè)管理企業(yè)缺乏統(tǒng)一、適用的會計(jì)核算體系。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，現(xiàn)行的會計(jì)制度作為指導(dǎo)性的規(guī)定，過于寬泛，而目前缺乏關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)會計(jì)制度，那么物業(yè)管理企業(yè)在會計(jì)核算工作中就沒法吸取行業(yè)會計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，加之物業(yè)管理的對象多樣化，在會計(jì)明細(xì)科目的設(shè)置上靈活性很高，科目設(shè)置容易混亂，達(dá)不到會計(jì)科目設(shè)置的分類要求，從而降低物業(yè)管理公司會計(jì)信息的可比性。其次，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏規(guī)范、健全的內(nèi)部控制制度。原因在于，有些物業(yè)管理公司其自身經(jīng)營規(guī)模不大，日常業(yè)務(wù)和會計(jì)核算簡單，沒有建立內(nèi)控制度的必要。即使物業(yè)公司能夠在思想上重視內(nèi)控制度的建設(shè)，卻在實(shí)際執(zhí)行中缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，使內(nèi)控管理有心無力。
1.2財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提高
專業(yè)技能素質(zhì)方面，許多物業(yè)管理公司認(rèn)為日常業(yè)務(wù)和會計(jì)核算工作簡單，因此在招聘的過程中對財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能素質(zhì)方面要求不高，這樣便會引進(jìn)一些沒有系統(tǒng)學(xué)習(xí)過財(cái)會理論和專業(yè)知識的人員，勉為其難的做好財(cái)務(wù)管理工作。有些房地產(chǎn)附屬的物業(yè)管理企業(yè)會將原企業(yè)的行政人員、或退休返聘人員安排進(jìn)財(cái)務(wù)部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認(rèn)識不足等問題，從而導(dǎo)致專業(yè)技能素質(zhì)較為欠缺。職業(yè)道德素質(zhì)方面，財(cái)務(wù)人員接受的相關(guān)方面的教育本來就少，加之企業(yè)在人員招聘時，對于職業(yè)道德素質(zhì)方水平也無法考察，只能從日后的工作中觀察?？傊?，由于上述在財(cái)務(wù)人員選拔上的問題，致使公司會計(jì)從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技能素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理工作的要求。
1.3資金管理水平較低，籌資渠道單一
企業(yè)營運(yùn)資金的管理是反映公司財(cái)務(wù)管理能力的重要方面，營運(yùn)資金管理對企業(yè)具有極其重要的意義，但是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的資金管理水平普遍不高。首先，物業(yè)管理公司由于自身對于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)時間過長、資金隨意滯留等現(xiàn)象，資金從投入到收回的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，滯留資金多，嚴(yán)重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經(jīng)營管理不善，資產(chǎn)損失的現(xiàn)象時有發(fā)生，影響了營運(yùn)資金的正常使用。其次，物業(yè)管理企業(yè)籌資能力不足。物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，注冊資本有限，無法向銀行提供房屋、土地之類的不動產(chǎn)做擔(dān)保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數(shù)量也難以完全滿足經(jīng)營發(fā)展的需求。
2提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的措施
2.1提高管理者的理財(cái)意識，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光
隨著物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；?，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須樹立起現(xiàn)財(cái)理念，科學(xué)定位市場，擁有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形成規(guī)模效益，重視財(cái)務(wù)管理工作。只有首先從思想上重視起來，才可能在管理中執(zhí)行到位。以上我們提到的物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀中存在的會計(jì)基礎(chǔ)工作不完善、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，有很大一部分原因也是因?yàn)橛^念上對財(cái)務(wù)管理的重要性沒有足夠的認(rèn)識。所以管理者應(yīng)該提升理財(cái)意識，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光，謀求企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
2.2建立健全企業(yè)會計(jì)核算制度和內(nèi)部控制體系
對于無以往經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的現(xiàn)狀，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)參考一般會計(jì)準(zhǔn)則，結(jié)合自身經(jīng)營特點(diǎn)和需要，制定適合本企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度并根據(jù)經(jīng)營和客戶要求不斷完善和細(xì)化。在制度方面，完善管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)分工和工作流程，加強(qiáng)內(nèi)部控制。培養(yǎng)成本管理意識，重視財(cái)務(wù)分析工作。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。
2.3加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)
在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴(yán)格把關(guān)，也就是在招聘中堅(jiān)決杜絕不具備會計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)管理部門，對于已經(jīng)在崗卻財(cái)會專業(yè)能力不足的員工，給予學(xué)費(fèi)和考試費(fèi)等方面的支持，支持其接受相關(guān)的教育和參加考試。其次，物業(yè)公司可以對財(cái)務(wù)人員開展定期或不定期的、有針對性的會計(jì)、稅務(wù)的培訓(xùn)，對內(nèi)部分工的財(cái)務(wù)人員開展階段性的集中學(xué)習(xí)，并安排必要的考試，從而保證學(xué)習(xí)效果，以此提升財(cái)管人員專業(yè)理論知識和實(shí)務(wù)技能。同時注意引進(jìn)財(cái)會專業(yè)人才，為公司的持續(xù)健康發(fā)展做好人才儲備。最后，通過培訓(xùn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員對自身職位和工作的重要性的認(rèn)識，讓他們意識到自己不只是一個機(jī)械處理賬務(wù)的單據(jù)傳遞員，更是一個能夠通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析輔助項(xiàng)目經(jīng)理、輔助企業(yè)發(fā)現(xiàn)問題的有價值的員工。加強(qiáng)職業(yè)道德教育，注重對員工職業(yè)道德素質(zhì)的培養(yǎng)和考察，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能和職業(yè)道德的全面提升。
2.4拓寬資金籌集渠道，加強(qiáng)資金運(yùn)作管理
作為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)活動的重要內(nèi)容，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注融資，努力開創(chuàng)新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業(yè)規(guī)模和盈利能力等原因，內(nèi)部融資仍是物業(yè)管理公企業(yè)主要的融資方式，因此物業(yè)管理企業(yè)必須提高經(jīng)營管理水平和盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢頭，給原有的投資者繼續(xù)投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環(huán)。與此同時，企業(yè)應(yīng)積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業(yè)還是要立足于自身良好的經(jīng)營狀況和盈利能力。在資金管理方面，要有計(jì)劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務(wù)項(xiàng)目上，使資金使用更透明?？茖W(xué)地篩選投資項(xiàng)目，進(jìn)行中、短期投資，防范投資風(fēng)險，同時加強(qiáng)對項(xiàng)目投資實(shí)施過程的監(jiān)督和控制。
3結(jié)束語
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；財(cái)務(wù)管理；資金管理；成本管理
一、物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理概述
近幾年來，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，但同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn)，因此財(cái)務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性。首先物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財(cái)務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。其次，物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身，還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對資金運(yùn)作過程的監(jiān)督更為全面，物業(yè)公司的最主要的財(cái)務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。
二、目前物業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在問題
2.1 財(cái)務(wù)管控體系比較薄弱。住宅物業(yè)由于管理能力有限，內(nèi)部財(cái)務(wù)管控體系也比較薄弱。例如很多公司對于日常辦公用品的領(lǐng)用沒有臺賬，臨時停車費(fèi)沒有監(jiān)控管理措施，租賃的車位等沒有專人審核和保管合同，固定資產(chǎn)與辦公用品沒有區(qū)分管理，物業(yè)費(fèi)的催收不及時，部分經(jīng)營收入未能有效監(jiān)管等。以上種種內(nèi)控制度的缺乏導(dǎo)致收入不能及時入賬，支出又無法有效節(jié)省，最終只能是虧損越來越大。究其原因，一方面是不重視，主觀上領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)活動非常簡單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu); 另一方面，由于住宅物業(yè)還處于發(fā)展初期，待遇不高，導(dǎo)致物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，很多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員都沒有受過系統(tǒng)的財(cái)務(wù)培訓(xùn)，更不要說內(nèi)控了。
2.2 管理者缺乏現(xiàn)財(cái)觀念，不重視成本管理工作。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā)，誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化規(guī)?；椭悄芑?。但長期以來，受老觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位，沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作，人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi)，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)財(cái)觀和成本核算觀。
2.3 財(cái)務(wù)管理人員能力不強(qiáng)。從多數(shù)物業(yè)公司的實(shí)際情況看，更多的公司為了節(jié)省人力成本，財(cái)務(wù)管理人員招聘不以財(cái)會人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識為標(biāo)準(zhǔn)，而以成本最低為依據(jù)選用人員，很多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員都是從收款員或者其他崗位轉(zhuǎn)業(yè)過來的，有不少甚至連會計(jì)從業(yè)資格證都沒有。此外，不少物業(yè)管理公司為了節(jié)省用工成本，在崗位設(shè)置上不盡合理，不滿足不相容職務(wù)相分離原則，會計(jì)人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。因此，從專業(yè)角度來講，目前物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員的能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.4 資金不足和籌資能力差。物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金，即資本金; 物業(yè)維修資金; 日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)， 其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。
2.5 投資回報(bào)低，盈利較難。我國物業(yè)快速發(fā)展主要是近十來年，由于目前物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)比較低，不少物業(yè)公司一直處于虧損中。同時，受經(jīng)營規(guī)模和資質(zhì)的限制，物業(yè)公司可以選擇的其他投資項(xiàng)目較少，即使有合適的項(xiàng)目，因?yàn)槲飿I(yè)公司缺乏強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致其存在較大的風(fēng)險。
三、提高物業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對策建議
3.1 建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合自身的經(jīng)營特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動的《財(cái)務(wù)管理辦法》。同時， 還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度，配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《物業(yè)收費(fèi)流程》《手銀員手冊》，《空置房、報(bào)停房管理辦法》，《兼職收費(fèi)員管理辦法》等等; 制定完善的小區(qū)管理者考核指標(biāo)體系、各種崗位的考核指標(biāo)；并對小區(qū)臺賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對； 對小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督，比如建立會計(jì)及財(cái)務(wù)經(jīng)理的月度項(xiàng)目例行巡檢，編制好檢查的內(nèi)容，巡檢后形成文字性的巡檢報(bào)告，對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改及跟進(jìn)，不斷推進(jìn)工作；物業(yè)公司還可以搭建系統(tǒng)信息化平臺，利用ERP軟件，進(jìn)行收費(fèi)錄入、預(yù)算監(jiān)控、賬務(wù)核算，最后整合出整體的財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)行深入的分析與挖潛。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。
3.2 強(qiáng)化成本觀念，建立財(cái)務(wù)成本分析控制制度。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理， 因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出， 因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立“全員成本控制”觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識，使所有單位和部門都重視成本，另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批愛崗敬業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍，來提高管理工作質(zhì)量和效率。
3.3 加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。首先對沒有上崗證的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該讓員工抓緊去報(bào)考會計(jì)從業(yè)資格證書，公司應(yīng)該給予學(xué)費(fèi)和考試費(fèi)上的支持，這樣財(cái)務(wù)人員能力得到了提升， 對公司的財(cái)務(wù)管理才能有所幫助，才能成為經(jīng)理的好助手，一起探討如何盈利。其次物業(yè)公司要讓財(cái)務(wù)人員針對性地參加一些會計(jì)、稅務(wù)的培訓(xùn)，有條件的物業(yè)公司可以集中對各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員每季度集中一次學(xué)習(xí)，并針對學(xué)習(xí)需要安排必要的考試，這樣才能保證學(xué)習(xí)的效果，只有財(cái)務(wù)人員的能力提升了，公司的財(cái)務(wù)管理水平才能有所改進(jìn)。最后財(cái)務(wù)人員自身的意識要改變，不僅僅是一個單據(jù)傳遞員，機(jī)械地處理一些賬務(wù)，更多地是要通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題，為項(xiàng)目經(jīng)理做決策提出可行建議。
3.4 加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運(yùn)作管理。物業(yè)管理資金的來源，除資本本金或者少許銀行貸款外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。同時，加強(qiáng)資金有計(jì)劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項(xiàng)目上，增加資金使用的透明度。另外，進(jìn)行科學(xué)的投資決策，積極防范投資風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè)，特別要注重選擇科學(xué)合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚(yáng)長避短，在科學(xué)合理的投資模式下，加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性研究和論證。 同時，加強(qiáng)項(xiàng)目投資實(shí)施過程中的控制和管理，搞好監(jiān)督工作，以達(dá)到企業(yè)價值的最大化。
3.5 多途徑創(chuàng)收，規(guī)?；l(fā)展。物業(yè)公司作為盈利性質(zhì)的企業(yè)，僅靠管理服務(wù)收入顯然是不夠的，必須想法廣開門路，創(chuàng)造盡可能多的利潤。如物業(yè)管理公司通過經(jīng)營會所、廣告宣傳招租、信號覆蓋收費(fèi)、場地使用管理費(fèi)等取得創(chuàng)收收入；物業(yè)管理公司可興辦市政維修公司、房屋維修公司、室內(nèi)裝修公司、園林綠化公司之類的工程服務(wù)公司，通過承建建筑工程服務(wù)項(xiàng)目為公司創(chuàng)收。此外物業(yè)管理公司還可以利用自身服務(wù)社區(qū)的優(yōu)勢，爭取一些新小區(qū)的管理，逐步做到規(guī)模效益。
四、結(jié)束語
企業(yè)財(cái)務(wù)管理是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營中的重要部分，它貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個環(huán)節(jié)，因此企業(yè)要牢固樹立財(cái)務(wù)管理的觀念，實(shí)行全面預(yù)算管理控制企業(yè)成本，加強(qiáng)資金管理合理利用資金，建立財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的重要作用，從而提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
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[3]劉明香.論物業(yè)公司的會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理[J].北方經(jīng)貿(mào);2007年09期
近幾年來，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，但同時也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn)，因此財(cái)務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性。首先物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財(cái)務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。其次，物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身，還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對資金運(yùn)作過程的監(jiān)督更為全面，物業(yè)公司的最主要的財(cái)務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。
二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在問題
(一)財(cái)務(wù)管控體系比較薄弱。住宅物業(yè)由于管理能力有限，內(nèi)部財(cái)務(wù)管控體系也比較薄弱。例如很多公司對于日常辦公用品的領(lǐng)用沒有臺賬，臨時停車費(fèi)沒有監(jiān)控管理措施，租賃的車位等沒有專人審核和保管合同，固定資產(chǎn)與辦公用品沒有區(qū)分管理，物業(yè)費(fèi)的催收不及時，部分經(jīng)營收入未能有效監(jiān)管等。以上種種內(nèi)控制度的缺乏導(dǎo)致收入不能及時入賬，支出又無法有效節(jié)省，最終只能是虧損越來越大。究其原因，一方面是不重視，主觀上領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)活動非常簡單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu)；另一方面，由于住宅物業(yè)還處于發(fā)展初期，待遇不高，導(dǎo)致物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，很多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員都沒有受過系統(tǒng)的財(cái)務(wù)培訓(xùn)，更不要說內(nèi)控了。
(二)管理者缺乏現(xiàn)財(cái)觀念，不重視成本管理工作。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰開發(fā)，誰管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理開始走向市場化、專業(yè)化、規(guī)?；椭悄芑?。但長期以來，受老觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場定位，沒有長遠(yuǎn)的經(jīng)營謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作，人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi)，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)樹立現(xiàn)財(cái)觀和成本核算觀。
(三)財(cái)務(wù)管理人員能力不強(qiáng)。從多數(shù)物業(yè)公司的實(shí)際情況看，更多的公司為了節(jié)省人力成本，財(cái)務(wù)管理人員招聘不以財(cái)會人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識為標(biāo)準(zhǔn)，而以成本最低為依據(jù)選用人員，很多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員都是從收款員或者其他崗位轉(zhuǎn)業(yè)過來的，有不少甚至連會計(jì)從業(yè)資格證都沒有。此外，不少物業(yè)管理公司為了節(jié)省用工成本，在崗位設(shè)置上不盡合理，不滿足不相容職務(wù)相分離原則，會計(jì)人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。因此，從專業(yè)角度來講，目前物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員的能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
(四)資金不足和籌資能力差。物業(yè)管理資金的來源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動資金，即資本金；物業(yè)維修資金；日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。
(五)投資回報(bào)低，盈利較難。我國物業(yè)快速發(fā)展主要是近十來年，由于目前物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)比較低，不少物業(yè)公司一直處于虧損中。同時，受經(jīng)營規(guī)模和資質(zhì)的限制，物業(yè)公司可以選擇的其他投資項(xiàng)目較少，即使有合適的項(xiàng)目，因?yàn)槲飿I(yè)公司缺乏強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致其存在較大的風(fēng)險。
三、提高物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理水平的對策建議
(一)建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合自身的經(jīng)營特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動的《財(cái)務(wù)管理辦法》。同時，還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度，配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費(fèi)員管理辦法》，《空置房、報(bào)停房管理辦法》，《兼職收費(fèi)員管理辦法》等等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo)；并對小區(qū)臺賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對；對小區(qū)的收人進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。
(二)強(qiáng)化成本觀念，建立財(cái)務(wù)成本分析控帶制度。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理，因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立“全員成本控制”觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識，使所有單位和部門都重視成本，另一方面通過對人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批愛崗敬業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍，來提高管理工作質(zhì)量和效率。
(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)。首先對沒有上崗證的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該讓員工抓緊去報(bào)考會計(jì)從業(yè)資格證書，公司應(yīng)該給予學(xué)費(fèi)和考試費(fèi)上的支持，這樣財(cái)務(wù)人員能力得到了提升，對公司的財(cái)務(wù)管理才能有所幫助，才能成為經(jīng)理的好助手，一起探討如何盈利。其次物業(yè)公司要讓財(cái)務(wù)人員針對性地參加一些會計(jì)、稅務(wù)的培訓(xùn)，有條件的物業(yè)公司可以集中對各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員每季度集中一次學(xué)習(xí)，并針對學(xué)習(xí)需要安排必要的考試，這樣才能保證學(xué)習(xí)的效果，只有財(cái)務(wù)人員的能力提升了，公司的財(cái)務(wù)管理水平才能有所改進(jìn)。最后財(cái)務(wù)人員自身的意識要改變，不僅僅是一個單據(jù)傳遞員，機(jī)械地處理一些賬務(wù)，更多地是要通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題，為項(xiàng)目經(jīng)理做決策提出可行建議。
【關(guān)鍵詞】溧陽市 物業(yè)管理模式 市場化物業(yè)管理模式 行政單位管理模式 業(yè)主自治管理模式
伴隨著全球經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對生活質(zhì)量的不斷追求，推動著物業(yè)管理也在不斷的探索更為合理的發(fā)展模式，這也引發(fā)了不少國內(nèi)外的學(xué)者對此進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)國內(nèi)外眾多學(xué)者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國的物業(yè)管理產(chǎn)生于由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制的過渡階段，它與國外在成熟的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境下產(chǎn)生出來的物業(yè)管理模式背景完全不相同，具有明顯的中國特色，主要存在的三種模式為行政單位物業(yè)管理模式、市場化物業(yè)管理模式和業(yè)主自治物業(yè)管理模式。
但隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)化水平的逐漸提高，這些模式的弊端也漸漸顯露出來，雖然有很多學(xué)者都對很多大城市的物業(yè)管理模式進(jìn)行了研究分析，但卻鮮少有學(xué)者對三四線城市的物業(yè)管理模式進(jìn)行研究。因此，本文是為了研究出更適合像溧陽市這樣的小城市實(shí)施的物業(yè)管理模式，合適的物業(yè)管理模式不僅可以讓業(yè)主和物業(yè)管理方相處的更為融洽，也可以提高整個城市居民的幸福指數(shù)。
1 物業(yè)管理模式介紹
1.1 市場化物業(yè)管理模式
1.1.1 建管分離物業(yè)公司管理模式
建管分離的物業(yè)公司管理模式是各個小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商在完成小區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)后，通過招投標(biāo)等各種手段，招聘物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作，通過交接工作后，房地產(chǎn)開發(fā)商將不再對小區(qū)負(fù)責(zé)。
1.1.2 建管合一物業(yè)公司管理模式
建管合一的物業(yè)公司管理模式就是小區(qū)的物業(yè)管理工作仍舊是由房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司來對小區(qū)進(jìn)行管理[1]。
@兩種管理模式都屬于市場化物業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式是以大型專業(yè)物業(yè)公司為管理實(shí)體，實(shí)現(xiàn)小區(qū)區(qū)域性和整體性的綜合化管理模式，這種管理模式有利于變單一的，專項(xiàng)的管理服務(wù)為綜合性的、全方位的、專業(yè)化的管理和服務(wù)。也是目前運(yùn)用最廣，最受推崇的物業(yè)管理模式[2]。
1.2 行政單位物業(yè)管理模式
行政單位物業(yè)管理模式源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期，計(jì)化經(jīng)濟(jì)體制下，住宅投資主體是國家，福利分房制度占主導(dǎo)地位[3]，管理模式基本定位于傳統(tǒng)房屋管理模式――政府主導(dǎo)模式。管理手段以行政命令、福利制結(jié)合為主的方式。
此時大量公有住房充斥全國，房屋產(chǎn)權(quán)全部歸國家所有，政府牽頭，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)管理房屋。在50年代之初改革開放之后，這種國家開發(fā)，國家管理的模式持續(xù)了相當(dāng)長的一段時間，但是在現(xiàn)行的市場化經(jīng)濟(jì)體制下，這種物業(yè)管理模式已經(jīng)逐漸地顯露出弊端，并且有被社會所淘汰的趨勢，所以現(xiàn)在只有少部分的老舊小區(qū)在施行這種管理模式。
1.3 業(yè)主自治物業(yè)管理模式
業(yè)主自治物業(yè)管理模式是近年來新起的一種管理模式，是由全體業(yè)主選舉出小區(qū)的業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會主持小區(qū)的日常管理工作并定期召開業(yè)主大會，對重大事項(xiàng)作出決策。因?yàn)闃I(yè)主委員會是由小區(qū)的業(yè)主通過選舉組成的，所以他們大多都沒有專業(yè)的知識和技能，所以大多數(shù)業(yè)主自治管理模式的小區(qū)都會招聘一個“管理人”，作為一個專業(yè)的人才來管理小區(qū)，但是小區(qū)內(nèi)的重大決定仍舊由全體業(yè)主表決決定。
2 溧陽市物業(yè)管理簡介
溧陽隸屬于江蘇常州市，地處長江三角州，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，人口約80萬，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展都較好，總體經(jīng)濟(jì)在我國縣級市中名列前茅，在福布斯“2007中國大陸最佳商業(yè)城市榜”中排名49；在福布斯“2008中國大陸最佳商業(yè)城市榜”中排名67。
雖然其經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展速度較快，但是作為縣級城市其物業(yè)管理的發(fā)展只有20多年歷程，物業(yè)管理公司25家左右，主要的三種物業(yè)管理模式分別是市場化物業(yè)管理模式（建管分離模式）、政企單位物業(yè)管理模式和業(yè)主自治物業(yè)管理模式。
3 溧陽市物業(yè)管理模式調(diào)查研究
2.1 問卷設(shè)計(jì)與調(diào)查
2.1.1 問卷設(shè)計(jì)。
為完成對溧陽市物業(yè)管理模式的研究，筆者參考了大量的文獻(xiàn)資料，根據(jù)溧陽物業(yè)管理現(xiàn)狀，編制了《溧陽市物業(yè)管理模式調(diào)查問卷――業(yè)主卷、物業(yè)管理公司卷》。
問卷一針對性地設(shè)計(jì)了14道單選題目，和2道深度訪談題目，主要從以下三個方面實(shí)施調(diào)查：業(yè)主對物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量是否滿意；業(yè)主對物業(yè)的收費(fèi)是否滿意；業(yè)主的困難物業(yè)是否能及時解決。問卷二針對性地設(shè)計(jì)了7道測試單選題目和一道深度訪談題目，主要從以下三個方面實(shí)施調(diào)查：是否成立業(yè)主委員會；物業(yè)費(fèi)收繳情況；和業(yè)主的有矛盾嗎。
2.1.2 調(diào)查過程及方法。
本調(diào)查于2016年4-5月發(fā)放問卷100份，回收100份，回收率為100%。剔除明顯回答錯誤、項(xiàng)目缺失等原因造成的無效問卷10份，有效問卷為90份，有效回收率為 90%，本文利用交叉分析法對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。
2.1.3 調(diào)查對象及范圍。
在對業(yè)主進(jìn)行調(diào)查時，選取了10個小區(qū)作為調(diào)查對象，它們分別為陽光城市、永盛家園、盛世華城、昆侖花園、嘉豐新城、世紀(jì)名城、時代景城、小圩新村、瀨江花園、灣里新村。其中，屬于市場化物業(yè)管理模式的小區(qū)是：永盛家園、世紀(jì)名城、盛世華城、時代景城。屬于行政單位管理模式的小區(qū)是：昆侖花園、小圩新村、瀨江花園。屬于業(yè)主自治管理模式的小區(qū)是：嘉豐新城、陽光城市、灣里新村。
在對物業(yè)管理公司進(jìn)行調(diào)查時，選取了4個物業(yè)管理公司進(jìn)行調(diào)查，它們分別是溧陽市眾誠物業(yè)管理有限公司、溧陽市揚(yáng)子物業(yè)管理有限公司、江蘇萬恒物業(yè)有限公司、溧陽市燕山物業(yè)管理公司。我采訪調(diào)查了物業(yè)管理公司各個崗位上的五位工作人員，分別有物業(yè)經(jīng)理、保安、保潔員、維修部主任和財(cái)務(wù)部會計(jì)。
2.2 業(yè)主問卷分析
2.2.1 調(diào)查對象基本情況分析
在本次調(diào)查對象的選擇中，筆者選擇了10個20歲以下的小區(qū)居民，因?yàn)檫@個年齡段的居民不具備社會經(jīng)驗(yàn)，不太會去關(guān)注小區(qū)的物業(yè)情況。
20歲到50歲的調(diào)查對象比較多，因?yàn)樗麄兇蠖喽紖⒓恿斯ぷ鳎鐣?jīng)驗(yàn)充足，也比較關(guān)注自己的居住環(huán)境，具有代表性。50歲以上是20人，因?yàn)樗麄兇蠖嗍峭诵菰诩业睦先?，比較關(guān)心生活中的瑣事，往往能從這部分人中獲得重要的信息。
業(yè)主的文化程度分布：小學(xué)：10人；初中：21人；高中：22人；大學(xué)及以上：37人。在進(jìn)行調(diào)查問卷時，學(xué)歷是不可控因素，雖然如此，但筆者在收集問卷進(jìn)行分析時發(fā)現(xiàn)文化水平分布還是比較具有代表性的，因?yàn)殇嚓柺且粋€小縣城，所以高學(xué)歷的居民并不是很多。
溧陽市屬于小縣城，而且工資水平普遍較低，所以大部分人的工資都集中在2000到3000之間，這也比較符合溧陽市居民的平均工資水平。而且在我的調(diào)查對象當(dāng)中，有一大部分人是退休老人和學(xué)生，他們是沒有或很少的收入來源的。
2.2.2收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分析
從對三種物業(yè)管理模式小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分析可以看出，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高的為市場化物業(yè)管理模式，其次為業(yè)主自治物業(yè)管理模式，最后為行政單位物業(yè)管理模式。而且在調(diào)查中我發(fā)現(xiàn)了一個問題，就是某些小區(qū)確實(shí)存在業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，特別是市場化物業(yè)管理模式小區(qū)，業(yè)主通常會揪住某個物業(yè)沒有處理好的問題而咄咄逼人，以此作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由，而物業(yè)常常也對這種業(yè)主無計(jì)可施。
2.2.3 業(yè)主問卷滿意度調(diào)查分析
我首先對問卷以小區(qū)進(jìn)行分類，運(yùn)用定量分析法對每個選項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，滿意度調(diào)查中10分為滿意，8分為一般，6分為不滿意，根據(jù)分?jǐn)?shù)然后作出總結(jié)。
在調(diào)查的所有小區(qū)中，物業(yè)的收費(fèi)制度都是一年一收。
從上表的滿意度調(diào)查分析中可以看出，滿意度最高的為市場化物業(yè)管理模式小區(qū)，因?yàn)檫@種小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)通常質(zhì)量都比較高，能滿足業(yè)主的大部分需求。
其次為業(yè)主自治物業(yè)管理模式小區(qū)，因?yàn)檫@類管理模式下的管理人員通常都不具備專業(yè)知識和管理技能，可能不能全面兼顧業(yè)主的需求，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，所以滿意度一般。而行政單位物業(yè)管理模式小區(qū)的滿意度最低，這是因?yàn)檫@種小區(qū)通常都沒有明確的管理制度，日常的管理依賴于政府的監(jiān)督，不能為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。
2.3 物業(yè)管理公司問卷調(diào)查分析
在對物業(yè)管理公司進(jìn)行調(diào)查時，我除了對市場化的物業(yè)管理公司進(jìn)行了調(diào)查，還對行政單位物業(yè)管理制度和業(yè)主自治物業(yè)管理制度的一些管理人員進(jìn)行了簡單訪談，了解到他們的日常工作。
2.4 物業(yè)管理模式評價
結(jié)合業(yè)主與物業(yè)公司的調(diào)查分析，可以看出在溧陽市三種物業(yè)管理模式在業(yè)主滿意度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及一些管理方法方面存在一些差異，也有各自優(yōu)缺點(diǎn)。
1）市場化物業(yè)管理模式優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：服務(wù)全、質(zhì)量較好，滿意度較高
由于服務(wù)內(nèi)容全、服務(wù)質(zhì)量較高、態(tài)度較好，普遍滿意度較高，小區(qū)業(yè)主對市場化的物業(yè)管理模式滿意度為9分，而且在物業(yè)服務(wù)類別、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)態(tài)度方面的評分都在8分以上。這表明大部分業(yè)主對這種小區(qū)模式的J可，物業(yè)管理公司面臨競爭壓力，必然會致力提高服務(wù)質(zhì)量，以此贏得消費(fèi)者。比如三種管理模式的小區(qū)都存在亂停車的現(xiàn)象，但只有市場化物業(yè)管理模式下的物業(yè)管理公司會比較關(guān)注這種現(xiàn)象并對這種現(xiàn)象進(jìn)行管理，維護(hù)了小區(qū)的公共區(qū)域，保障了業(yè)主的生活質(zhì)量。
缺點(diǎn)：收費(fèi)問題較突出
物業(yè)服務(wù)企業(yè)是盈利型的企業(yè)，所以物業(yè)在制定物業(yè)費(fèi)的過程中，一定會將盈利最大化，無形中增加了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。所以在市場化物業(yè)管理模式小區(qū)中，常常會有業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。
溝通存在困難，在調(diào)查中，有12%的業(yè)主表示和物業(yè)存在溝通上的困難，一部分原因是溝通障礙，當(dāng)業(yè)主出現(xiàn)問題時，常常不能找到有效的途徑來和物業(yè)公司溝通并解決問題。
2）行政單位物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：業(yè)主單一化，易于管理
因?yàn)樾^(qū)的居民幾乎都是從屬于共同的單位，所以有利于管理者和居民的溝通，易于管理，通常不會發(fā)生業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因?yàn)樵谛姓挝晃飿I(yè)管理模式下的小區(qū)居民和物業(yè)管理者都屬于同一個單位，所以當(dāng)業(yè)主遇到問題時，能很快的找到物業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人并進(jìn)行溝通。
缺點(diǎn)：行政色彩明顯，收費(fèi)低廉，與市場經(jīng)濟(jì)體制不吻合
因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)管理是由單位的后勤部門負(fù)責(zé)，與福利制度相結(jié)合，所以物業(yè)管理收費(fèi)普遍較低。調(diào)查顯示，行政管理模式下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)普遍偏低，調(diào)查中的三個小區(qū)平均物業(yè)費(fèi)為0.483元/米2，在溧陽市是屬于較低水平。而更有一些老舊的行政單位物業(yè)管理模式小區(qū)是不向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)的。低廉的收費(fèi)，甚至免費(fèi)，業(yè)主是喜歡的，但是明顯不適應(yīng)住房商品化模式。
3） 業(yè)主自治管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：充分發(fā)揮業(yè)主自治權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理
業(yè)主自治管理模式是一次將所有權(quán)和管理權(quán)結(jié)合起來的創(chuàng)新，物權(quán)法頒布后，在全國都有一定的反響，很多小區(qū)的業(yè)主都在積極響應(yīng)這種將管理權(quán)與所有權(quán)結(jié)合的新型管理模式，這種管理模式讓業(yè)主充分發(fā)揮了自治權(quán)。
物業(yè)費(fèi)是由業(yè)主委員代表廣大業(yè)主來制定的，所以不存在收費(fèi)過高的問題。調(diào)查顯示，三個小區(qū)的平均物業(yè)收費(fèi)為0.783，處于溧陽市的中等偏下水平，屬于業(yè)主能接受的范圍。
缺點(diǎn)：業(yè)主委員會缺乏專業(yè)知識，不具代表性
業(yè)主自己選出來的業(yè)主委員會成員通常沒有專業(yè)知識，不懂管理系統(tǒng)，會導(dǎo)致很多管理上的漏洞，不能有效的管理小區(qū)，通常會做吃力不討好的事情。
在調(diào)查走訪的過程中我發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會成員大部分都是退休的老人和家庭主婦，因?yàn)樽鳛闃I(yè)主大會的成員，需要處理很多日常事務(wù)，占用大量的時間，所以很多年輕人都不愿意從事這項(xiàng)工作，這樣的一個現(xiàn)象會導(dǎo)致業(yè)主委員會做出的決定缺乏代表性。
3 對溧陽市物I管理模式提出建議
通過筆者對溧陽市物業(yè)管理模式的調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)，目前比較適合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的物業(yè)管理模式分別是市場化管理模式和業(yè)主自治管理模式。行政單位物業(yè)管理模式因?yàn)楣芾矸绞教^老舊，并且隨著市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代產(chǎn)物下的小區(qū)已經(jīng)漸漸消失，所以這種物業(yè)管理模式已經(jīng)漸漸的被社會淘汰了。鑒于三種物業(yè)管理模式的優(yōu)劣勢分析，我提出以下建議。
3.1 對市場化物業(yè)管理模式提出建議
3.1.1 建立健全的公司制度
只有健全了公司的規(guī)章制度和法律，管理層和被管理層都能做到有章可循，當(dāng)雙方發(fā)生矛盾的時候，也可以快速的解決矛盾[5]。更重要的是嚴(yán)格的規(guī)章制度可以規(guī)范物業(yè)公司各個崗位的工作人員，讓他們更明確自己的職責(zé)。
3.1.2 建立財(cái)務(wù)公示制度
為了解決物業(yè)管理公司和業(yè)主之間關(guān)于物業(yè)收費(fèi)過高的問題，物業(yè)管理公司可以定期進(jìn)行財(cái)務(wù)公示，將財(cái)務(wù)賬單透明化，這樣可以讓業(yè)主更加清楚的知道自己交的物業(yè)費(fèi)都用在了哪里，倘若有不明白的地方，也可以及早和物業(yè)人員進(jìn)行溝通。
3.1.3 提高管理人員的專業(yè)素質(zhì)
目前國內(nèi)的很多物業(yè)管理公司的管理人員都比較業(yè)余，沒有受到過專業(yè)的培訓(xùn)，因此，我覺得應(yīng)該提高物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，學(xué)習(xí)基本的管理知識。
3.2 對業(yè)主自治管理模式提出建議
3.2.1 調(diào)動廣大業(yè)主的積極性
通過研究發(fā)現(xiàn)，目前參與業(yè)主委員會管理的大部分是退休在家的老人，這樣不僅讓業(yè)主委員會缺少代表性，還會影響管理層做出正確的決定。所以，應(yīng)通過各種激勵手段調(diào)動廣大年輕人的積極性，讓他們也活躍在業(yè)主委員會的隊(duì)伍當(dāng)中[7]。這樣才能做出更有利于小區(qū)發(fā)展的決定。
3.2.2 對委員進(jìn)行培訓(xùn)
因?yàn)檫x拔上來的業(yè)主委員會成員都來自不同的階層，有著不同的文化水平，所以應(yīng)該對他們進(jìn)行上崗前的基本培訓(xùn)，讓他們知道如何去管理一個小區(qū)。
3.2.3 引入物業(yè)管理經(jīng)理
因?yàn)樵谛^(qū)中選出的業(yè)主委員會成員通常都沒有管理小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，所以如果聘請一個物業(yè)管理經(jīng)理則會給他們減輕很多壓力，并且能保證小區(qū)的日常工作正常運(yùn)行[8]。而業(yè)主委員會的工作就是監(jiān)督物業(yè)管理經(jīng)理、重大決策表態(tài)等等，是業(yè)主和物業(yè)經(jīng)理之間的一座橋梁。
3.3 對行政單位物業(yè)管理模式提出建議
行政單位物業(yè)管理模式下的小區(qū)最重要的就是要加強(qiáng)政府的監(jiān)督作用，通過政府的監(jiān)督來提高單位物業(yè)管理部門的工作效率和工作規(guī)范，提高小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)：
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