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篇1

所謂房地產開發(fā)風險，是指在房地產開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經濟損失的機會或可能性。房地產開發(fā)風險作為一種客觀存在的現(xiàn)象，明顯地呈現(xiàn)出以下特征：1）綜合性。房地產開發(fā)涉及到企業(yè)內部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風險形成的模糊性和由于風險導致企業(yè)開發(fā)經營活動結果的不能事先肯定。3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經營者適當的經濟效益以抵補承擔風險產生的損失，即“風險報酬”。5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。

2、房地產開發(fā)面臨的主要風險

2.1政治風險

是指一個國家所處的國際國內政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發(fā)商經濟上的損失。對房地產開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關于房地產方面的業(yè)務也會對房地產的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風險在我國尤其需要關注。

2.2經濟風險

是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發(fā)商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

2.3自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發(fā)造成的影響，從而使房地產開發(fā)商造成經濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。

2.4技術風險

是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5經營風險

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

3、導致房地產開發(fā)風險的因素剖析

3.1政策環(huán)境與經濟形勢

房地產開發(fā)由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發(fā)商構成風險。在我國尤其需要關注。

經濟繁榮時，由于各產業(yè)擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。

3.2房地產市場的發(fā)育程度與供求狀況

在市場經濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產開發(fā)商帶來一定的風險。

從總體上講，房地產市場是地區(qū)性的市場，當地房地產市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當地經濟發(fā)展是健康的，房地產需求就不會發(fā)生大的變化。房地產開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。

3.3開發(fā)時機的選擇

經濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業(yè)擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發(fā)地點的選擇

房地產的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關重要。房地產開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定

房地產開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環(huán)。房地產開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔的風險也就越大。

3.6開發(fā)周期的長短

房地產開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發(fā)展而加以改變和調整。開發(fā)期越長，各種社會經濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。

此外，開發(fā)商的素質、開發(fā)方式的確定也是導致房地產開發(fā)風險的重要因素。

4、處置房地產開發(fā)風險的具體措施

4.1事先有效避開風險源地

例如，放棄某地區(qū)的房地產開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發(fā)項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。

4.3以財務方式控制風險

具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發(fā)生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。

4.4對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測

要仔細分析房地產開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減?。唤ㄔ熨M用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減??；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。

此外，還應根據開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產開發(fā)的人員進行培訓。根據開發(fā)商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。

參考文獻

[1]李啟明等編著房地產投資風險與決策[M]南京：東南大學出版社，1998

篇2

房地產經營管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保證企業(yè)在發(fā)展過程中對市場進行適應，對企業(yè)擁有的資源進行配置，對企業(yè)核心競爭能力進行提高，實現(xiàn)企業(yè)預期的經營目標。對于任何企業(yè)而言，在經營管理過程中都要先對企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進行精確的預測，同時，對行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進行分析，對產品市場進行預測，分析產品市場的走向、發(fā)展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業(yè)未來的發(fā)展以及市場的發(fā)展進行準確的預測，能夠對未來市場以及產品的發(fā)展趨勢進行把握，對企業(yè)未來發(fā)展能夠指明方向，企業(yè)在經營戰(zhàn)略方面才能有更加堅實的基礎。因此，文章對房地產經營管理的原則，存在的風險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產企業(yè)發(fā)展。

2利率變動對房地產企業(yè)發(fā)展帶來的影響

房地產產業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的不同時期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時期，我國房地產產業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的變革時期，出現(xiàn)了很多的問題，針對出現(xiàn)的問題采取必要的解決措施，是房地產產業(yè)發(fā)展首要解決問題。市場經濟發(fā)展過程中，利率的變動會給房地產業(yè)帶來很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。

2.1對開發(fā)商的影響

利率變動對經濟發(fā)展的各個方面都會產生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導致開發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發(fā)商面臨的資金成本也會出現(xiàn)不斷增加的情況，開發(fā)商在經營管理過程中面臨的市場風險會出現(xiàn)加大的情況。利率上調對于市場中存在的買方也會產生一定的影響，很多的買方會出現(xiàn)持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉周期會受到影響。

2.2對房地產投資方的影響

房地產市場價格出現(xiàn)不斷下降的問題，會導致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預期的利率會出現(xiàn)進一步上調的情況，消費者對下個預期的市場價格會出現(xiàn)下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產消費者在消費方面會受到很多結構性因素的影響，我國的土地市場變化也會導致房地產成本增加的情況，因此，在利率不斷上調的情況下，土地的價格也會出現(xiàn)逐漸上升的情況。房地產行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了房地產泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產業(yè)在發(fā)展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過于松散，導致整個行業(yè)在發(fā)展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環(huán)境導致了低利率的問題出現(xiàn)，同時，房地產泡沫的出現(xiàn)也是由這個因素導致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導致很多的政策無法實施。經濟在發(fā)展過程中，國際資本流動也會對我國經濟發(fā)展產生很大的影響，因此，為了能夠對房地產行業(yè)進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導致世界性的房地產泡沫，對多種管理措施進行應用非常必要。

3結束語

篇3

一、當下房地產工程項目經濟管理的現(xiàn)狀

傳統(tǒng)的管理模式在房地產項目經濟管理中取得不錯的成績，為房地產帶來發(fā)展的機遇，為房地產工程項目管理積累的大量的經驗，隨著房地產事業(yè)的不斷發(fā)展，其管理模式已經不能滿足經濟項目管理的需要，特別是大型的工程項目經濟管理。下文將會詳細分析當下房地產工程管理項目存在的問題。

（一）對房地產工程項目管理觀念意識不強

房地產工程項目管理能力的強弱，直接關系到房地產事業(yè)的開發(fā)，因為房地產項目工程經濟管理是整個管理的中心，因此起著至關重要的作用。在房地產工程項目經濟管理中，都側重于房地產工程項目帶來的經濟效益，而不是將主要的精力放在項目經濟管理的模式上，并且認為工程項目經濟管理是可有可無的管理項目，因而對工程項目經濟管理不重視，這就是缺乏觀念意識造成的。這就使得在房地產工程項目管理中錯漏百出，從而使得房地產工程項目風險加大，房地產事業(yè)也得不到最大限度的發(fā)展。

（二）缺乏完整的管理體系

缺乏完整的管理體系是管理中普遍存在的現(xiàn)象，在當下的管理模式中很少房地產公司在管理上能擁有一個健全的管理體系，來協(xié)助工程項目經濟管理。在實際的房地產項目工程管理中并沒有過多的規(guī)章制度，即使存在著相關的管理體系也不會認真執(zhí)行，從而導致很多房地產工程項目建設得不到有效的執(zhí)行，并且說明其管理制度只是擺設的作用。在對房地產項目經濟管理中還缺乏相應的管理隊伍，這也是致使房地產工程項目經濟管理工作的得不到有限開展的重要原因。為了進一步改善房地產工程項目經濟管理，應加強對工程項目經濟管理制度的建設和完善相關的管理體系，并提高工程項目管理人員的管理觀念和綜合素質水平。這樣房地產工程項目經濟管理才能得到有效的開展，保證項目的順利進行。

二、改善當下存在問題有效對策

（一）提高管理人員的素質水平

經濟管理人員是否遵守相關的管理制度，是房地產工程項目經濟管理工作開展的基本前提，因此提高經濟管理人員的素質是非常必要。因為在房地產工程項目經濟管理工作主要是有經濟管理人員執(zhí)行的，其素質的高低直接影響到執(zhí)行相關規(guī)章制度的力度，因此要做好經濟管理人員的培訓，這樣才能有效地保證房地產工程項目經濟管理工作得到有效地進行。在培訓中應加強對經濟管理人員的素質水平培訓，尤其是對一些素質水平較低的經濟管理人員，并鼓勵經濟管理人員自我學習，以此提高綜合素質。在招聘環(huán)節(jié)也要相應提高招聘的要求，招聘更多的高素質人才，以此協(xié)調項目經濟管理工作的有效進行。

（二）注意施工階段的過程的控制和管理

在經濟項目管理中，對施工階段的過程控制和管理是房地產工程項目經濟管理的主要環(huán)節(jié)，做好相關的監(jiān)制和管理是房地產工程項目經濟管理的重點和關鍵點。在施工階段最為重要的是對質量的把關。并加強對房地產工程項目的質監(jiān)制，降低返工幾率，拒接豆腐渣工程。在對房地產工程監(jiān)制中，各個環(huán)節(jié)的房地產工程建設都應認真貫徹相關的程序，并做好安全工作，盡量避免出現(xiàn)一些不必要的意外。最后，要嚴格要求各個環(huán)節(jié)的工程建設都要認真地執(zhí)行，不能偷工減料，以次充好。這樣才能有效地保證房地產工程項目的進行，并在預期的時間內完成，有序的管理模式可以讓工程項目井井有條地進行，還能節(jié)約成本，降低消耗。

（三）建立健全的管理體系，并加強對房地產工程項目經濟管理

縱觀當下的局勢，關于我國的房地產經濟管理的規(guī)章制度有較大的改善，但還是相應存在著漏洞，并妨礙著我國房地產工程項目經濟管理的發(fā)展。因此，房地產工程企業(yè)想要做好經濟管理的工作，首先就要加強房地產工程項目經濟管理規(guī)章制度的建設，建立健全相關的管理制定，并加強對項目經濟管理的約束，從而促進我個房地產事業(yè)的順利開展。在制度完善的情況下，如果不認真執(zhí)行，那也相對于擺設，因此還應加強對房地產工程項目經濟管理制度的執(zhí)行力度，況且執(zhí)行才是制定相關規(guī)章制度的最終目的。

（四）各部門要加強溝通，對管理工作協(xié)調進行

房地產工程項目經濟管理工作，眾所周知它并不是一個獨立體，與各部門息息相關。一項工程項目經濟管理的完成需要各部門的有效配合、協(xié)調進行。為此，房地產工程項目企業(yè)首先要充分認識到各部門協(xié)調進行管理的重要性以及作用，并對在管理中出現(xiàn)的問題進行協(xié)調解決。這也要求房地產工程管理企業(yè)要改變傳統(tǒng)模式，尋找創(chuàng)新的管理模式，以滿足房地產發(fā)展的需要。創(chuàng)新是一個國家進步的靈魂，創(chuàng)新是一個企業(yè)永恒發(fā)展的前提。因此要不斷創(chuàng)新，從而經濟管理的各個環(huán)節(jié)進行改革，從人事制定、體系結構到技術上都要做出相應的改變，建立一個科學的管理體系，以此來提高經濟管理水平。在協(xié)調工作中，還應加強監(jiān)督，一個部門相互監(jiān)督的模式進行，這樣可以充分發(fā)揮監(jiān)督職能，保證經濟管理工作有效進行。

結束語

篇4

關鍵詞：湖南；產業(yè)集群；核心競爭力

邁克爾·波特在《國家競爭優(yōu)勢》中指出，集群即指在某一集特定區(qū)域下的一個特別領域，存在著一群相互關聯(lián)的公司、供應商，關聯(lián)產業(yè)和專門化的制度和協(xié)會。目前，國內學者對集群概念尚有多種理解。在某些特定產業(yè)湖南已經走在了全國的前列。如長沙的工程機械裝備、廣播電視、食品。瀏陽的花炮制造，醴陵的瓷器，株洲的軌道交通、服裝，岳陽的石油加工，湘南的有色金屬等。而且這些產業(yè)在地理上已經有集聚的趨勢。湖南地處內陸，是典型的農業(yè)大?。a業(yè)集群的發(fā)展目前雖已取得一些成績，但遠不如沿海發(fā)達地區(qū)。因此如何培育湖南企業(yè)集群競爭力是非常具有現(xiàn)實意義的問題。

一、湖南產業(yè)集群的現(xiàn)狀

產業(yè)集群是指同一產業(yè)的企業(yè)以及該產業(yè)的相關產業(yè)和支持性產業(yè)的企業(yè)在地理位置上的高度集中。

(一)集群已進入成長期

湖南屬中部省份，工業(yè)基礎薄弱，是典型的農業(yè)大省。但最近十多年來發(fā)展迅速，從最早的“一點一線”，到2008年長株潭“兩型社會”特區(qū)的批復，以及環(huán)洞庭湖經濟圈的崛起，“3+5”城市圈的確立等等。湖南的經濟經過這么多年的發(fā)展，已邁上了一個新臺階。其經濟結構有其自身特色，真正結合了湖南省的省情，走上了新型工業(yè)化道路。特別是近幾年湖南涌現(xiàn)出了一批有較高知名度的特色產業(yè)集群，如長沙周邊的工程機械。瀏陽的煙花，岳陽的石化產業(yè)，湘潭的檳榔產業(yè)，常德的食品產業(yè)等等。這樣一些符合湖南特色產業(yè)的崛起，帶動了相關企業(yè)在一定地理位置上的集聚發(fā)展，最終形成了產業(yè)集群。這些集群的迅猛發(fā)展成了湖南經濟的亮點，與沿海一帶的加工貿易不同，湖南許多產業(yè)集群的形成有其歷史原因，也有湖南本土的文化因素。因此，許多湖南企業(yè)集群的產品、品牌優(yōu)勢較為明顯，在一定時期內湖南的企業(yè)集群還將繼續(xù)保持又快又好的發(fā)展，目前屬于企業(yè)集群的高速成長期。

(二)集群特色較明顯

集群特色決定了集群的生命力。實際上，我國集群之間的競爭已經開始加劇，在某些整體技術含量不高的產業(yè)競爭呈現(xiàn)白熱化趨勢。市場上競爭力較強的集群往往是具有特色的集群，這種特色不完全表現(xiàn)在制造成本的最低，還體現(xiàn)在產品的獨特性、技術含量，集群的文化，集群整體營銷策略等。湖南的一些集群特色比較明顯，在國內外形成了較高知名度和較強的競爭力。比如，以傳統(tǒng)技術形成的瀏陽煙花、醴陵陶瓷集群；以飲食習慣形成的湘潭檳榔、常德農副產品集群；以交通優(yōu)勢形成的株洲服裝集群；以計劃經濟工業(yè)基礎形成的株潭軌道交通集群；還有以技術創(chuàng)新為代表的長沙工程機械集群等．湖南的企業(yè)集群總的來看，特色比較明顯，集群產品在市場上具有較強的競爭力。

(三)企業(yè)集群化發(fā)展?jié)u成趨勢

隨著湖南經濟的快速發(fā)展，社會生產分工的加劇，企業(yè)向集群化發(fā)展逐漸成為趨勢。企業(yè)在湖南集群化發(fā)展具體表現(xiàn)在兩個方面：一是企業(yè)集群正以地區(qū)為中心集中；一是各地區(qū)企業(yè)集群又向工業(yè)園區(qū)集中。企業(yè)集群化發(fā)展產生的原因是多方面的，但它說明湖南的經濟市場化程度越來越高，各種稀缺資源正被市場有效調配，企業(yè)集群化的發(fā)展可以說是湖南經濟發(fā)展到一定階段的必然產物。企業(yè)集群的種類、數量、規(guī)模、增長速度、競爭力強弱從另一方面反映了湖南的整體經濟活力。

二、湖南產業(yè)集群存在的問題

(一)集群創(chuàng)新體系尚未形成

集群的創(chuàng)新體系與單個企業(yè)組織的創(chuàng)新體系是有差別的。它必須將集群內的所有創(chuàng)新資源集中調配，最終產生1+1>2的效果。創(chuàng)新體系主要包括技術創(chuàng)新體系和制度創(chuàng)新體系，但目前湖南的絕大多數集群在這兩個方面都有差距。在技術創(chuàng)新體系方而．不僅是集群內的企業(yè)在技術創(chuàng)新方面需要合作．還要聯(lián)合相關的科研院所，共同構建集群的技術創(chuàng)新體系。這種體系能夠使技術可以在集群內的企業(yè)組織間擴散流動，但又不在集群外溢出、外泄。而事實上，湖南的絕大多數產業(yè)集群還未能形成這種體系，所以，整體科研實力并不強。

集群的制度創(chuàng)新體系則可以盡可能的降低集群內的制度成本，促進集群內各種組織之間的合作，減少沖突，統(tǒng)一協(xié)調。目前，湖南的制度創(chuàng)新體系主要由政府主導，集群內的各種組織參與較少。如政府制定各種規(guī)章制度，或某項政策來指導集群的發(fā)展。政府的引導是必要的，但集群制度創(chuàng)新體系的主角應是集群內的所有組織。

(二)集群文化有待建設

集群文化的建設需要時間的積累，是集群在漫長的發(fā)展過程中逐漸形成的風格，不可模仿。正是由于它的不可模仿性，所以，它才是打造集群核心競爭力的關鍵。但是．集群在湖南的發(fā)展還是最近十多年的事情，雖然已經形成了一定的集群文化，但離真正能夠轉化為集群強而有力競爭優(yōu)勢的文化還有距離。湖南絕大多數集群的文化還有待建設，目前基礎還很薄弱。集群文化究竟由誰去建設、怎樣建設，這是湖南的產業(yè)集群現(xiàn)階段發(fā)展所要思考問題。(三)集群核心競爭力并不明顯

盡管湖南最近幾年產業(yè)集群取得了較大發(fā)展，也涌現(xiàn)出了一批有較高知名度的產業(yè)集群。但整體而言，集群的核心競爭力并不明顯。表現(xiàn)在產業(yè)類型雷同、產業(yè)結構類似、過于倚重低成本勞動力、部分核心零部件仍依賴進口。一部分集群的競爭力地域性很強，走向全國就會出現(xiàn)問題，這正是缺乏核心競爭力的表現(xiàn)。還有一部分集群這幾年發(fā)展很快。但并不一定是自身競爭力非常強．這里面有市場的原因。如果市場開始萎縮，或者競爭加劇，那么問題就會暴露。

三、提升湖南產業(yè)集群競爭力的對策

(一)培育對稀缺資源的獲取能力

集群之間的競爭實際上是對稀缺資源的競爭，各種關鍵性資源實際上都是稀缺的。稀缺資源包括有形的、無形的以及人力資源，在集群同質化的今天，對稀缺資源的爭奪顯得異常激烈。提升湖南產業(yè)集群的核心競爭力首先要加強對獲取稀缺資源能力的培育。每一種稀缺資源的獲取方式是不一樣的，如對某緊缺原材料的獲取和對高級人才的獲取顯然是不同的。具體而言．應該根據具體情況，根據集群目前的特點。如有的集群科研創(chuàng)新能力比較強，那么就應該注重在對人才資源的獲取上。有的集群是市場驅動型，則應注重對市場一線信息的獲取等。湖南的產業(yè)集群應該根據自己的特點，培育對稀缺資源的獲取能力。

(二)逐步建成集群的創(chuàng)新體系

創(chuàng)新體系的建設主要依賴于集群內各企業(yè)組織之間的合作，并將這種合作進行到實質階段。如建立行業(yè)協(xié)會，制定維護集群長遠發(fā)展的各項規(guī)章制度。協(xié)會需要政府的一定參與，為了集群的發(fā)展政府可以出臺一些發(fā)展政策。之所以需要政府的參與是因為政府在必要的時候需要協(xié)調集群內各企業(yè)組織之間的關系，不能完全由市場的力量去調控集群的發(fā)展。這樣就可以在最大程度上減少集群的內部損耗，最終建成集群的制度創(chuàng)新體系。集群內的企業(yè)組織還應多進行技術交流，可以組建共同的研發(fā)機構，促進集群內的技術共享和流動。但也應建立相應機制防范技術的外泄，最終形成集群的技術創(chuàng)新體系。

(三)集群的發(fā)展以市場需求為導向

集群的發(fā)展不是盲目的，它必須要以市場需求為導向。集群的發(fā)展規(guī)模、集群的發(fā)展方向都應該由市場需求決定，否則就無法取得最佳經濟效益。目前，湖南產業(yè)集群的發(fā)展無論是政府，還是集群內的企業(yè)組織都希望集群做大做強。希望是好的，但并不代表符合經濟規(guī)律。有些集群的發(fā)展在沒有經過嚴格的市場調研的基礎上提前規(guī)劃，規(guī)模超前，這樣是比較危險的。要做到以市場需求為導向。必須經過大量的、長期的市場信息收集，了解市場的需求趨勢，在此基礎上做好集群的長遠規(guī)劃，這樣集群的發(fā)展才會比較穩(wěn)健。

(四)形成獨特的集群文化

只有獨特的集群文化才能不被輕易模仿，只有獨特的集群文化才能形成集群獨特的核心競爭力。要形成獨特的集群文化必須要有長遠的文化建設戰(zhàn)略，必須記住集群文化是集群長期發(fā)展過程中所形成的一種風格，不是短短幾年集群的快速發(fā)展就會有的。但我們必須要有長遠的文化建設戰(zhàn)略，在集群的發(fā)展過程中逐步形成。首先要對集群內組織的各種日常經營活動進行規(guī)范，其次要對一些日常經營活動制度化，最后還要對一些日常經營活動習慣化。隨著時間的累積．最終就會形成獨特的集群文化。獨特的集群文化則會集群核心競爭力的形成提供了基礎。

篇5

關鍵詞：房地產經紀業(yè)房地產經紀市場三維知識管理模式知識

我國房地產經紀業(yè)市場特點

房地產具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產經紀行業(yè)應運而生。我國房地產經紀業(yè)是伴隨著房地產市場而產生發(fā)展起來的。隨著我國房地產市場的發(fā)展，房地產經紀服務日益成為房地產交易活動中最活躍的環(huán)節(jié)，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，房地產經紀業(yè)的法律地位得以確認，房地產經紀業(yè)在促進我國房地產市場的快速健康發(fā)展中，在房地產交易市場、資本市場等要素市場體系的發(fā)展中起到不可替代的作用。

在房地產開發(fā)經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務及善后管理服務的機構，一般都稱為房地產經紀公司或房地產中介評估公司。完善的房地產中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等為房地產交易而提供相關咨詢服務。房地產經紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀組織是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)。

根據以上對房地產經紀業(yè)的概念和功能的規(guī)定，本文認為房地產經紀業(yè)主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經營、投資等）、房地產估價、房地產居間、房地產、房地產行紀、科學研究和綜合技術服務等業(yè)務類型。

目前比較流行的知識密集型服務業(yè)的解釋就是為知識的生產、儲備、使用和擴散服務的行業(yè)。房地產經紀業(yè)作為知識密集型服務業(yè)(Knowledgeintensivebusinessservice，簡稱KIBS)是一種經濟活動，它致力于房地產交易相關知識的創(chuàng)造、積累和傳播，是目前服務業(yè)中發(fā)展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創(chuàng)新的產生、發(fā)展和傳播發(fā)揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創(chuàng)新領域研究的熱點。

房地產經紀業(yè)具有一般知識密集型服務業(yè)的特點：首先，智力服務是房地產經紀業(yè)的主要形式。房地產經紀業(yè)主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務以及有關勞務服務，它常表現(xiàn)為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產經紀業(yè)的基礎。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務業(yè)的基礎。最后，人才是房地產經紀業(yè)的關鍵。房地產經紀業(yè)的人員應該由具有較高專業(yè)水平的管理、工程、經濟等各類專業(yè)人員組成。

我國房地產經紀市場是一個正在發(fā)展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產政策或技術環(huán)境發(fā)生巨大變化而出現(xiàn)和發(fā)展，其主要特點包括：第一，房地產技術和需求的快速發(fā)展。房產市場地產市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區(qū)發(fā)展嚴重不平衡，調查發(fā)現(xiàn)，廣州、上海的發(fā)展水平遠遠高于其他城市，表現(xiàn)為二手房交易中通過房地產中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產經紀服務企業(yè)表現(xiàn)出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發(fā)展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產經紀服務的從業(yè)人員素質參差不齊，無論是專業(yè)素質、還是道德修養(yǎng)都有較大的差距。有很大比例的從業(yè)人員不具備經紀人資格，大部分具備經紀人資格的從業(yè)人員的平均從業(yè)時間較短，經驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產市場的運行現(xiàn)狀和規(guī)律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規(guī)不夠完善。無論是房地產經紀服務業(yè)的內涵，還是其業(yè)務范圍早已超過現(xiàn)行相關法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標準不明晰而且與房地產經紀服務業(yè)自身的發(fā)展嚴重脫節(jié)；在服務過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據。

由于以上特性的存在，房地產經紀行業(yè)中存在許多機會。企業(yè)會面臨多種機會的選擇，通過市場結構的分析，可以發(fā)現(xiàn)更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業(yè)特性的不同，同樣的機會對于不同企業(yè)來說，其價值也是不同的。所以企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發(fā)揮企業(yè)的資源優(yōu)勢，同時，也能夠使企業(yè)在市場中優(yōu)于競爭對手。房地產經紀企業(yè)基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產經紀企業(yè)不斷積累自身的優(yōu)勢資源、整合外部資源，是企業(yè)不斷發(fā)展的關鍵。

綜上所述，可以看出房地產經紀業(yè)是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產業(yè)。隨著科技發(fā)展和社會進步，經濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉向以知識和智力服務為主。因而，著力發(fā)展房地產經紀業(yè)，將為國民經濟結構注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經濟發(fā)展的“助推器”。同時，房地產經紀業(yè)還具有重新整合生產要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經濟全球化的背景下，資源重新整合并發(fā)揮競爭的優(yōu)勢是經濟發(fā)展的重要保證。因此房地產經紀業(yè)運用知識管理模式提升行業(yè)競爭力就顯得異常緊迫。

基于動態(tài)學習能力的三維知識管理模式

本文認為我國房地產經紀企業(yè)需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉化的管理活動，而在企業(yè)核心發(fā)展過程中，知識的創(chuàng)造及使用，是信息時代驅動財富的引擎，如何快速將知識轉換為金錢是一項挑戰(zhàn)。而當知識以具體、可銷售的形式轉換為企業(yè)獲利價值時，即產生“知識報酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產經紀企業(yè)需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產交易相關知識轉化的管理活動。

一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協(xié)同合作一起創(chuàng)造完成。每一個服務組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學者認為推展組織的知識管理計劃，應以建立基礎建設（科技、結構及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。

房地產經紀企業(yè)需能將知識轉化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創(chuàng)新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉換為價值的知識轉換程序，除了能追蹤知識變?yōu)閮r值的轉換，同時能衡量對于獲利的影響。

本文認為知識若要成功的移轉與利用，則需要具備五個條件：對的知識經由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現(xiàn)價值。當實行一項策略之時，應避免造成創(chuàng)造性的混亂（creativechaos）。

當房地產經紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變造成的急速業(yè)績萎縮，創(chuàng)造性的混亂自然產生，引發(fā)新的問題，非現(xiàn)存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創(chuàng)新的組織知識以解決問題（Nonaka，1994）。

可以構造如圖1所示的基于動態(tài)能力的價值創(chuàng)造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：

程序維（processdimension）。房地產經紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協(xié)調（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網際網路界面；學習（一種動態(tài)概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組（transformation）：一種聯(lián)盟動態(tài)性，緊密型（Tightly）的長期性連結或是松散型（Loosely）的短期性連結。位置維（positionsdimension）。房地產經紀組織架構（彈性）：調整組織以控制環(huán)境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產較難以商業(yè)化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優(yōu)勢，如機會導向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導向型即大型房地產經紀連鎖企業(yè)屬于這種情況，供應鏈型即利用反應市場需求所呈現(xiàn)，拍賣市場型即依賴傳統(tǒng)交易的企業(yè)關系。

路徑維（pathsdimension）。房地產經紀業(yè)技術的策略性選擇：以目標整合為導向，特定任務具有臨時組織特性；以信息科技為導向，用電子化的方式來進行整個房地產內交易過程的運作，形成合作式網絡；以資源分配為導向，分享彼此的成本、技能、市場，并進行所需資源的重組；以網絡架構為導向，形成松散與模糊的組織架構，利用供應鏈的優(yōu)勢，透過互相信任與分享信息系統(tǒng)來協(xié)調活動。型態(tài)包括：虛擬接口、共同聯(lián)盟、星狀聯(lián)盟、價值聯(lián)盟、市場聯(lián)盟與虛擬人。

其實房地產經紀服務業(yè)的知識管理模式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構造如圖2所示的房地產經紀業(yè)網絡價值創(chuàng)造模式：

我國房地產經紀業(yè)實施三維知識管理模式的策略

知識管理作為形成企業(yè)核心競爭力的關鍵，已在發(fā)達國家的許多企業(yè)取得了成功，并正在成為一種創(chuàng)新管理范式。這既給我國企業(yè)的發(fā)展提供了值得借鑒的經驗，又對我國的企業(yè)提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業(yè)的核心競爭力。三維知識管理模式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產經紀業(yè)的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。要構建運行這樣一種模式，本文認為可以從以下方面入手：

（一）牢固樹立企業(yè)知識管理觀念

知識管理觀念是構成企業(yè)核心競爭力的無形要素，影響著企業(yè)高層和員工的一切行為。如果知識管理觀念能夠得到整個企業(yè)上下的一致認同，并順利貫徹到企業(yè)的經營決策和日?；顒又?，就會在企業(yè)內部形成一種無形的力量，推動企業(yè)的創(chuàng)新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業(yè)應積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現(xiàn)代管理觀念，充分認識知識管理對企業(yè)生存和發(fā)展的深遠價值，為培育企業(yè)的核心競爭力奠定堅實的思想基礎。

（二）搞清實施知識管理與業(yè)務流程重組的關系

三維知識管理的重點是知識的識別、獲取、開發(fā)、分解、存儲和共享，并為其構建有效的途徑和機制，以運用集團的智慧提高企業(yè)的應變和創(chuàng)新能力。知識管理必須與房地產交易業(yè)務流程緊密相連，將知識創(chuàng)造與擴散同房地產經紀企業(yè)的業(yè)務流程結合起來，可以節(jié)省企業(yè)的開支，并產生巨大價值。

（三）努力協(xié)調信息技術和人力資源之間的關系

在三維知識管理框架中，技術，特別是信息技術，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術支持，就沒有三維知識管理模式?？墒?，問題往往不是人們忽視了技術的重要性，而是過分強調技術，認為技術的作用大于人才資源在知識管理中的作用。實際上，知識管理應該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進企業(yè)績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術作為工具和渠道，本身并不能創(chuàng)造知識，而是擴展知識傳播的領域、提高知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內容，也是企業(yè)核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業(yè)的中高層管理人員。技術是使企業(yè)從知識管理實踐中得益的有力工具，只能對顯性知識進行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產經紀企業(yè)如果僅靠一個現(xiàn)成的軟件包來實施知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統(tǒng)沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個表面的框架，無法適應競爭環(huán)境的變化，無法完成企業(yè)實施三維知識管理的初衷，導致知識管理的失敗，給企業(yè)帶來無法評估的損失。為了最大限度地避免運用信息技術所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發(fā)揮出來，企業(yè)應該盡快建立一種能激發(fā)知識工作者潛能的管理模式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產經紀企業(yè)的信息技術能力和人的創(chuàng)造力實現(xiàn)無縫的結合。

（四）適時組建企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟

核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構成的一種競爭優(yōu)勢。由于受企業(yè)內部資源條件的限制，單靠一個房地產經紀企業(yè)自身的“積累”來建立核心競爭力，其速度是比較緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力則是更加困難的。因此房地產經紀企業(yè)除了要對知識進行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業(yè)在較短時間內獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業(yè)自身知識要素的缺陷，并通過對企業(yè)知識資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競爭優(yōu)勢的核心競爭力。房地產經紀企業(yè)從外部獲取核心競爭力知識要素的最好辦法就是適時組建企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟。企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟的一種形式，由多家獨立企業(yè)為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進技術的供需各方聯(lián)合起來，進行過程重組、產品研發(fā)、生產制造、銷售服務、利潤分配，形成一種新的動態(tài)知識聯(lián)盟系統(tǒng)。對一個房地產成員企業(yè)來講，實質上采取的就是一種“借勢”的策略，即以各種方式借助外力，對企業(yè)外部的優(yōu)勢進行整合，實行聚變，創(chuàng)造出超常的競爭優(yōu)勢。企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供應鏈管理，共同組織和控制無形資產，共同保護合作競爭中的優(yōu)勢，共同承擔競爭的風險。此外，在企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟中，不能只注重財務指標和短期效益，而應該學習對方企業(yè)的各種專業(yè)知識和技能，共享核心競爭力。

（五）具體實施策略

從目前我國房地產經紀業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，可先在知識密集型經紀企業(yè)試點和實施三維知識管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業(yè)。從知識管理的內容和知識管理模式的特定內核來思考，可試點和實施如下幾種模式：一是知識戰(zhàn)略管理模式。企業(yè)知識戰(zhàn)略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識（顯性知識）編碼、儲存在數據庫中，以便企業(yè)員工通過計算機網絡直接搜尋并調用，其經濟意義在于：知識可以被迅速、多次重復利用，節(jié)省工作時間，使企業(yè)產品成本和服務成本大大降低，規(guī)模經濟效益顯著；后者則是知識和知識所有人的結合，即未經編碼或無需編碼的知識（隱性知識）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進一流專家、人才、知識，在經濟上花費較大。二是知識人力資源管理模式。當知識的獲取、運用和創(chuàng)造知識的能力成為經濟發(fā)展關鍵時，知識人力資源便成為最有價值的資源。因此，要認識人才特別是知識型人才的激勵需求，為他們建立自主、高效的工作環(huán)境和適應知識型人才發(fā)展的管理組織結構；要鼓勵學習，重視培訓，在企業(yè)員工之間建立知識交流制度，并通過知識交流，促進員工“終身學習”；房地產經紀企業(yè)要按照一定的標準，采用科學的方法，對員工的工作績效進行評價，以此作為員工薪資報酬、晉升的基本依據，并通過績效評價改善員工的工作態(tài)度，增強員工的工作能力，提高員工的工作績效。三是技術創(chuàng)新模式。技術創(chuàng)新作為知識創(chuàng)新的延伸和轉化對房地產經紀企業(yè)具有實際意義。企業(yè)的技術創(chuàng)新模式有傳統(tǒng)型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產經紀企業(yè)應根據不同規(guī)模、不同發(fā)展時期，對技術創(chuàng)新模式進行有差別的自主選擇。

參考文獻：

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2.魏江，MarkBoden等.知識密集型服務業(yè)與創(chuàng)新[M].北京:科學出版社，2004

篇6

近年來，受國家政策及地域性限制的影響，我國房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的現(xiàn)象日益普遍，引起了社會各界的關注。目前，我國百強房地產企業(yè)中90%以上實現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展。在大中型房地產企業(yè)紛紛籌備全國性布局的同時，不乏一些深耕本土的區(qū)域性企業(yè)，其中既有像河南建業(yè)等一批企業(yè)憑借地緣優(yōu)勢穩(wěn)定經營的，也有因融資問題不得不依附全國性大型房地產企業(yè)甚至被并購的。由此可看出，房地產企業(yè)是否應進行跨區(qū)域發(fā)展，跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效間存在怎樣的關系成為巫需解決的問題。

同時，房地產企業(yè)在進行投資決策時不可避免會涉及經營業(yè)態(tài)選擇的問題，特別是近幾年來隨著我國房地產業(yè)進入新常態(tài)，在房地產企業(yè)面臨轉型的壓力下，國家鼓勵房地產企業(yè)涉足養(yǎng)老地產、旅游地產、物流地產、醫(yī)療地產及長租公寓等新興業(yè)態(tài)，一批房地產企業(yè)已率先對這些新興業(yè)態(tài)進行了探索。然而，新業(yè)態(tài)的涉足是否會對企業(yè)績效產生影響，還有待考察。目前對房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效關系研究的文獻較少，且大多未考慮業(yè)態(tài)選擇對企業(yè)績效的影響，雖然有學者考慮了產品多元化對房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效的影響，但并沒有將房地產產品細分到具體領域。

基于此，本文擬在國內外已有研究的基礎上，以我國40家房地產上市企業(yè)為研究對象，借助回歸分析法，對房地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效之間的關系進行探討，同時將企業(yè)經營業(yè)態(tài)作為影響企業(yè)績效的因素之一，分析新業(yè)態(tài)的涉足與房地產企業(yè)績效的關系，以期為房地產企業(yè)是否應進行跨區(qū)域發(fā)展及提升企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效提供借鑒與參考。

二、理論分析與研究假設

1.企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效的關系

有學者曾將國際化與企業(yè)績效關系結論不一致的原因，歸結為企業(yè)國際化過程中存在的多種收益與成本博弈的結果(Lu & Beamish,2004)，這同樣適用于企業(yè)在國內各地域市場進行的跨區(qū)域發(fā)展與績效關系的研究。企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中會獲得一系列優(yōu)勢，首先，跨區(qū)域發(fā)展可以擴大企業(yè)市場份額，進而提升企業(yè)的品牌知名度。其次，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的提高，企業(yè)可以通過合理配置不同地域的資源以及共享研究成果，實現(xiàn)協(xié)同效應、規(guī)模經濟，提升交易優(yōu)勢，節(jié)約交易成本。同時，隨著市場規(guī)模的擴大，企業(yè)市場地位提升，大大提高了與上下游產業(yè)的議價能力。最后，當房地產企業(yè)在不同類型的區(qū)域進行投資組合時，可以規(guī)避一定的政策性風險，減小國家宏觀調控對企業(yè)的影響，也可以有效利用各地政府的利好政策。

然而，企業(yè)在進行跨區(qū)域發(fā)展的過程中也會面臨巨額的前期投入和復雜的交易成本。一方面，企業(yè)在進入新區(qū)域前期將面臨制度與文化差異的阻礙，面臨地方政府與區(qū)域市場內的房地產企業(yè)形成的“特殊利益集團”所設置的進入障礙和高昂的交易成本(楊帆和盧周來，2010)。而企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的前期階段在很大程度上是企業(yè)剩余資源的再利用，只有通過兩到三年的市場博弈和培養(yǎng)，在對內部組織形態(tài)進行合理的調整、對外部資源進行合理的整合后，才能夠逐步實現(xiàn)新項目公司(分部)本土化發(fā)展和對市場較高利潤的追求(陳維杰，2004)0另一方面，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的增大，企業(yè)內部的管控風險也隨之增大，管理跨度及管理鏈的伸長，使得管理成本、協(xié)調成本、銷售成本大大增加，當跨區(qū)域發(fā)展程度達到了某個臨界點后，甚至可能超出其對企業(yè)帶來的各種收益，同時也會增大債務負擔?？傊康禺a企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展是機遇與挑戰(zhàn)并存的過程。

篇7

王鋒，博士，高級經濟師，現(xiàn)為深圳市房地產研究中心主任。受聘或兼任：國家住房和城鄉(xiāng)建設部房地產市場調控決策咨詢專家，中國房地產研究會住房保障和公共住房政策委員會副主任委員，深圳市委、市政府決策咨詢委員會委員，深圳市房地產業(yè)協(xié)會副會長，深圳市房地產經紀業(yè)協(xié)會副會長，廣東省房地產評估與經紀學會理事，深圳市仲裁委員會仲裁員，中南財經政法大學特聘教授。現(xiàn)主要從事住房與房地產經濟理論、住房與房地產政策法規(guī)、土地管理政策法規(guī)等方面的研究。

二、主持或參與的主要課題

1、1998年參與國家建設部立項的“2000年小康住宅小區(qū)物業(yè)管理模式”課題的研究。課題成果于2000年11月通過建設部科技司鑒定（建科鑒字[2000]第072號）。

2、1998年主持深圳市規(guī)劃國土局立項的“深圳房地產市場發(fā)展戰(zhàn)略”課題的研究。課題成果于2000年12月通過建設部科技司評審（建科評字[2000]第070號），并獲深圳市科技局成果登記證書（登記號2000148）。

3、2000年主持深圳市規(guī)劃國土局立項的“深圳市‘十五’期間房地產發(fā)展”課題的研究。

4、2000年主持國家建設部重點科研項目“中國房地產統(tǒng)計指標體系”課題的研究。

5、2002年主持深圳市規(guī)劃與國土資源局立項、深圳市政府立法研究項目《深圳市土地管理條例》和《深圳市房地產條例》（草案建議稿）的研究。

6、2002年主持深圳市規(guī)劃與國土資源局立項的“深圳房地產預警體系研究”課題的研究。

7、2003年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的“土地市場管理立法調研”課題研究。

8、2004年主持深圳市規(guī)劃與國土資源局立項的“深圳市房地產信心指數系統(tǒng)”課題的研究。

9、2006年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的“深圳市住房發(fā)展戰(zhàn)略與住房保障機制”課題的研究。

10、2006年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的《深圳市住房建設規(guī)劃（2006―2010）》研究和編制，課題成果經深圳市政府同意形成“深府［2006］216號”文件在全市實施。

11、2007年主持國家建設部委托的“城中村現(xiàn)狀特征調研”課題的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有創(chuàng)新。

12、2009年主持中國城市科學研究會委托的“城市化過程中城鎮(zhèn)新移民住房問題研究”。

13、2009年主持國家住房建設部委托的《中華人民共和國住房保障法（實踐版）》課題的研究和起草。

三、出版著作

1、專著《房地產預警理論與實踐》，中國建筑工業(yè)出版社，2011年1月。

2、專著《房價與調控――2001―2010年深圳房地產市場發(fā)展研究》，中國建筑工業(yè)出版社，2011年6月。

3、主編《深圳房地產發(fā)展報告（2009―2010）》，中國大地出版社，2010年。

4、主編《深圳房地產發(fā)展報告（2008―2009）》，中國大地出版社，2009年。

5、主編《深圳房地產發(fā)展報告（2007―2008）》，中國大地出版社，2008年。

6、主編《深圳房地產發(fā)展報告（2006―2007）》，中國大地出版社，2007年。

7、主編《房地產經營與管理》，中國計劃出版社，1999年，主編之一。

8、編著《深圳房地產市場發(fā)展戰(zhàn)略（1999―2010）》，中國建筑工業(yè)出版社，2001年。

四、主要論文

1、《深圳住房的國內外比較與發(fā)展的基本設想》，發(fā)表于 《哈爾濱建筑大學學報》，2000年第5期。

2、《關于深圳率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的探討》，發(fā)表于《特區(qū)經濟》，2000年第4期。

3、《關于我國房地產合理儲備率的探討》，發(fā)表于《中外房地產導報》，2000年第6期。

4、《深圳房地產市場未來10年發(fā)展的基本判斷》，發(fā)表于《中國房地產》，2000年第11期。

5、《經濟適用房的未來市場》，發(fā)表于《中外房地產導報》，2000年第1期。

6、《物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的探討》，發(fā)表于《中外房地產導報》，1998年第17期。

7、《深圳房地產市場中期預測研究》，發(fā)表于《中國房地產研究》，2001年第3期。

8、《構筑中國房地產指標體系》，發(fā)表于《中外房地產導報》，2001年第17期。

9、《關于國民經濟核算中樓宇業(yè)權指標設置的探討》，發(fā)表于《中外房地產導報》，2001年第5期。

10、《我國工程計價體系與造價計算模型的探討》，發(fā)表于《建筑管理現(xiàn)代化》，1996年第4期。

11、《淺論項目全額承包中的成本管理》，發(fā)表于《西北建筑工程學院學報》，1995年第3期。

12、《住宅物業(yè)綜合費用探討》，發(fā)表于《住宅與房地產》，1997年第4期。

篇8

[論文摘要]著重從金融監(jiān)管制度缺陷、超前消費陷阱和對自由經濟理論的過度迷信三個方面分析了當前美國金融危機的起因，對如何維護我國的金融體系穩(wěn)定和安全具有借鑒意義。

近年來美國次級房地產抵押貸款市場危機爆發(fā)，房地產業(yè)嚴重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購、雷曼兄弟公司申請破產保護等，由此引發(fā)全球股市大跌，中國股市上證指數也跌穿2000點。全球金融領域面臨嚴峻挑戰(zhàn)，美聯(lián)儲前主席格林斯潘認為，當前這次金融危機的嚴重性，已經超過上個世紀30年代美國的金融危機。金融危機是指一個國家或幾個國家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(如：短期利率、貨幣資產、證券、房地產、土地(價格)、商業(yè)破產數和金融機構倒閉數)的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。處于全球領先地位的美國金融系統(tǒng)，無論是發(fā)達程度、透明度、監(jiān)管力度，還是融資規(guī)模、金融產品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現(xiàn)了這種日益嚴重的金融危機呢？我們對美國金融危機的爆發(fā)原因做了深入分析。

一、金融監(jiān)管制度缺陷

美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融業(yè)嚴重缺乏監(jiān)管，內部管理機制失誤造成的。美國從上世紀80年代末以來，推出了許多金融衍生產品，這對繁榮金融市場和市場經濟發(fā)揮過重要作用。但是，衍生產品太多，加大了投機風險，而與此有關的風險預警機制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機的爆發(fā)埋下了禍根。美國本輪金融風暴是次貸危機進一步延伸的結果，而次貸危機則與美國金融機構在金融創(chuàng)新中過度利用金融衍生品有關。

在各種可能導致金融危機的因素中，美聯(lián)儲政策的失誤可能是較為嚴重的一個危機因素。在格林斯潘主持美聯(lián)儲期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國經濟和金融體系中埋下了危機的種子。長期的低利率給美國經濟帶來了三大負面影響：一是扭曲了信貸市場和房貸市場，二是減少了居民儲蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國民眾將儲蓄拿去投資資產、銀行過多發(fā)放貸款，這直接促成了美國房地產泡沫的持續(xù)膨脹；而且美聯(lián)儲的貨幣政策還“誘使”市場形成一種預期：只要市場低迷，政府一定會救市，整個華爾街彌漫著投機氣息。然而，當貨幣政策連續(xù)收緊時，房地產泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發(fā)的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構。龐大的赤字需要有大量外國資本的彌補，結果是美國的資本賬戶逆差大幅度增長，加劇了經濟失衡的風險。一旦出現(xiàn)經濟波動，引起外資撤離，美國就難免陷入一場金融危機。

二、超前消費陷阱

美國經濟發(fā)展的支柱主要依附于消費，使得經濟基本面發(fā)生了問題。為推動經濟增長，政府鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費，引誘普通百姓通過借貸消費。自上世紀90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創(chuàng)新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。很多人都在透支消費，而這主要是依靠借貸來實現(xiàn)。特別是通過房地產市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢涌入住房市場。但從2006年底開始，雖然美國房地產價格的漲勢只是稍稍趨緩和下降，經過金融衍生產品等創(chuàng)新金融工具的劇烈放大作用，美國金融市場的風險和危機就難以遏制地爆發(fā)出來。

消費、投資和出口是拉動一國經濟增長的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費太多，則會使得儲蓄減少，從而影響一國的資本積累，導致投資不足，影響經濟的下一輪發(fā)展。而美國正是消費的過于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經濟遲早會出現(xiàn)問題的。

三、對自由經濟的過度迷信

新自由主義經濟政策是把“雙刃劍”，對于美國金融危機的發(fā)生，一般認為這場危機主要是金融監(jiān)管制度的缺失造成的，但是這場危機的根本原因不在華爾街，而在于美國近30年來加速推行的新自由主義經濟政策。所謂新自由主義，是一套以復興傳統(tǒng)自由主義理想，以減少政府對經濟社會的干預為主要經濟政策目標的思潮。其始于上世紀80年代初期，背景是上世紀70年代的經濟滯脹危機，內容主要包括：減少政府對金融、勞動力等市場的干預，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策等?？陀^而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經濟增長率回升、失業(yè)形勢得到一定緩解等。

但任何理論都有它存在的現(xiàn)實基礎，而現(xiàn)實是在不斷發(fā)展變化的，無休止地把這種自由主義政策推向極端，必然會給社會帶來難以估量的威脅和破壞。大量金融證券機構置國家經濟安全于不顧，利用寬松的環(huán)境肆意進行投機，并因此獲取巨額利潤，導致投機過度，尤其是嚴重脫離實體經濟的虛擬經濟，比如：互聯(lián)網和房地產等，嚴重損害市場穩(wěn)定的基礎，產生嚴重的泡沫風險。近幾屆美國政府沒有意識到美國已經變化了的經濟狀況，過于迷信自由經濟理論，終于導致這次金融危機的發(fā)生。

通過上述分析可知，美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融秩序與金融發(fā)展失衡、經濟基本面出現(xiàn)問題。美國當前遭遇的危機，是一場與美國自身的經濟、政治、社會體制密切相關的危機。盡管美國金融危機及其所帶來的全球金融動蕩對我國金融體系的影響有限，但我國存在著許多類似美國華爾街金融危機的“病因”，因此，反思美國金融危機的成因對維護我國金融體系的穩(wěn)定和安全具有重要借鑒意義。

參考文獻:

[1]楊公齊:經濟全球化視角下的金融危機成因解析[J].現(xiàn)代財經,2008,28(8):25～28