時(shí)間：2023-06-07 09:01:36
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關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)資金鏈 發(fā)展趨勢(shì)
房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)市場(chǎng)的穩(wěn)定有重要影響。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，資金是保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。目前，在宏觀政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，并沒有合理回歸，表明房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在較大風(fēng)險(xiǎn)。資金鏈作為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵所在，資金管理的缺失，將導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。因此，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，減少風(fēng)險(xiǎn)的存在，還需要各方共同努力，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)資金鏈的現(xiàn)狀分析
分析房地產(chǎn)資金鏈的現(xiàn)狀，主要是從房地產(chǎn)資金的三個(gè)環(huán)節(jié)（籌措、使用、回籠）來進(jìn)行分析，探究在各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問題。
（一）資金籌措
資金籌措作為房地產(chǎn)資金鏈的起始環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)資金鏈中占據(jù)著重要的地位，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的資金鏈的正常運(yùn)行有重要影響。第一，一個(gè)企業(yè)投身于房地產(chǎn)行業(yè)，必須要籌措資金，有雄厚的資金支持；第二，籌措資金是其他環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，若該環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將直接影響后兩個(gè)環(huán)節(jié)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在資金籌措環(huán)節(jié)中，主要存在的問題表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。
1、銀行信貸比重大，依賴程度高
據(jù)調(diào)查資料顯示，當(dāng)前，我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源形式主要是分為貸款、定金、預(yù)收款、外資以及個(gè)人按揭貸款等，雖然形式看上去呈現(xiàn)多樣化，但是數(shù)據(jù)顯示，在這些資金來源中，外資籌資所占的比重很小，大部分主要集中在貸款，也就是說籌措資金的主要方式是銀行貸款，對(duì)銀行貸款的依賴程度比較高，這其中可能會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。
2、較高的資產(chǎn)負(fù)債率
在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，還普遍存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高的現(xiàn)象，有些房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過了國(guó)際常規(guī)水平，甚至有些企業(yè)超過了行業(yè)的警戒線。這都說明這些企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并且經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不能達(dá)到負(fù)債的水平，再加上企業(yè)的固定資產(chǎn)不能變現(xiàn)，這些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，面臨著相當(dāng)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展受到影響。
3、較高的流動(dòng)負(fù)債率
我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著較高的流動(dòng)負(fù)債率，據(jù)多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，流動(dòng)負(fù)債率均高于70%，這也導(dǎo)致了我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈一直比較緊張，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展造成了一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)較高的流動(dòng)負(fù)債率與房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)是分不開的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)普遍選擇流動(dòng)負(fù)債來為企業(yè)的發(fā)展籌資。
（二）資金使用
這是資金鏈的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是連接資金籌措和資金回籠的橋梁，合理使用資金是保證房地產(chǎn)資金鏈安全運(yùn)行的關(guān)鍵所在，對(duì)保證企業(yè)的正常發(fā)展有重要作用。在資金使用過程中存在的問題有：
1、投資開發(fā)中的支出較多
在房地產(chǎn)企業(yè)中，投資開發(fā)費(fèi)用主要包括設(shè)備、土建、配套等支出，據(jù)2012年數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)投資增長(zhǎng)16.7%，依舊是房地產(chǎn)企業(yè)主要的費(fèi)用支出。設(shè)備和土建的費(fèi)用一般來說還比較固定，但是配套以及其他一些費(fèi)用種類比較繁多，在市場(chǎng)中存在不一樣的收費(fèi)情況，存在著很大的隨意性，這種不規(guī)則的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。
2、不合理的土地購(gòu)置
土地購(gòu)置資金投入在房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)支出中，占據(jù)著第二的位置，較高的土地購(gòu)置資金投入也在一定程度上加劇了資金鏈的緊張情況。如果合理配置土地，那么將大大緩解資金鏈的緊張運(yùn)行狀況。雖然政府出臺(tái)了相關(guān)的限制政策，土地購(gòu)置不合理的現(xiàn)象有所減少，但并沒有消失，如北京的萬柳地塊的地王。不合理的土地購(gòu)置會(huì)浪費(fèi)大量的資金，加劇資金的緊張形勢(shì)，還會(huì)造成土地資源的閑置浪費(fèi)。
3、速動(dòng)比率較低
受行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式影響，企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)所占的比重較大，但在存貨中比重較大的是開發(fā)成本，原材料所占比重較小，速動(dòng)比率較低，低于安全值，造成企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金持有量處于一個(gè)較低的水平，企業(yè)面臨的還貸壓力較大。
（三）資金回籠
1、銷售市場(chǎng)遇冷
在房地產(chǎn)企業(yè)中，回籠的資金主要來源是銷售收入，而當(dāng)前受宏觀調(diào)控政策以及消費(fèi)者消費(fèi)觀念的影響，銷售市場(chǎng)并不完全向好，也會(huì)存在銷售遇冷的淡季。銷售市場(chǎng)遇冷，大量的房子無法轉(zhuǎn)化成資金，回籠資金的周期變長(zhǎng)，拉大了資金鏈，一定程度上也造成了資金鏈的緊張局面。
2、現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)
前面也提到房地產(chǎn)的資金投入絕大部分放在了投資開發(fā)上，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，很容易導(dǎo)致資金出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困難問題，從而影響資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，資金鏈處于緊張情況下，現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)更加困難。以浙江廣廈集團(tuán)為例，在08年至11年，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的80%，而開發(fā)成本占到了存貨的80%。
二、資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)管理
（一）拓寬籌資渠道
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資過度依賴銀行貸款，容易引發(fā)并存的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資時(shí)可以拓寬籌資渠道，適當(dāng)將間接融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y。在間接融資中，存在好多中間環(huán)節(jié)，成本較高，收益較低，穩(wěn)定性較差，因此，可以通過發(fā)行股票、債券等方式進(jìn)行融資。
（二）應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高的現(xiàn)象，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施降低負(fù)債所占的比重，應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，在資金使用上，提高資金的使用率，融資時(shí)優(yōu)先考慮內(nèi)部融資。
（三）負(fù)債率的制定要科學(xué)、合理
針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng)，資金被長(zhǎng)期占用的情況，可以選擇使用權(quán)益資金進(jìn)行替代；同時(shí)，在負(fù)債上，企業(yè)可以減少流動(dòng)負(fù)債率，增加非流動(dòng)負(fù)債率，以此來增加償債能力。例如：在土地的出讓金上，可以考慮把短期貸款改成長(zhǎng)期貸款，這樣就可以減少短期付貸的壓力。
（四）合理使用土地資源
企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的發(fā)展規(guī)劃，合理購(gòu)置和使用土地資源，避免過量購(gòu)置土地資源，造成土地資源的閑置浪費(fèi)；同時(shí)還可以避免資金的過度支出，減少資金的緊張局面。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須加強(qiáng)成本預(yù)算，使各項(xiàng)工程支標(biāo)準(zhǔn)化出，提高資金的利用率。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型
單一的產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展中越來越處于不利的境地，必須加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，綜合發(fā)展多種類型的產(chǎn)品，以滿足不同層次的需求。就像房地產(chǎn)大亨易小迪所說的那樣，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)了多元化的發(fā)展局面，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以轉(zhuǎn)向城中村市場(chǎng)等，拓寬市場(chǎng)發(fā)展的潛力。
（二）土地購(gòu)置回歸理性
在遭遇資金鏈緊張的形勢(shì)下，不少企業(yè)紛紛加強(qiáng)土地資源購(gòu)置的管理，盡量避免不合理的土地購(gòu)置，以節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金。據(jù)資料顯示，2012年，用于房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置面積下降19.5%，這也反映出土地購(gòu)置回歸理性，資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)的緊張局面可以得到緩解。
（三）不斷增強(qiáng)房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力
在未來的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，不斷增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力成為房企發(fā)展的重要趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)不斷加大科技投入，加強(qiáng)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如：環(huán)保型產(chǎn)品的研發(fā)，不斷淘汰落后產(chǎn)品，大力推動(dòng)建筑材料的集約化生產(chǎn)，提高科技水平和科技含量，以適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。
四、結(jié)束語
在房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展中，資金鏈?zhǔn)亲顬殛P(guān)鍵的部分，是保證房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。但是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中存在的問題和面臨的風(fēng)險(xiǎn)使得資金鏈的安全性和可靠性受到很大影響。因此，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)管理，從資金鏈的三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，確保資金鏈的穩(wěn)定。同時(shí)，為了適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。
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關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn) 控制方法 生成機(jī)制
前言
我國(guó)房地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代興起，經(jīng)過了將近30年的發(fā)展歷程，其自身的整體實(shí)力逐步加強(qiáng)，更為重要的是為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)今情況下的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著一系列的問題，有些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率很高，這樣一來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說承擔(dān)著重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)問題成為了房地產(chǎn)企業(yè)不能不解決的重要問題。他直接制約著一些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
一.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指該企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。其形成的原因是指房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理策略中不穩(wěn)定性的因素產(chǎn)生的[2]。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的主要內(nèi)容是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)進(jìn)行資金籌措的等融資活動(dòng)，這是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)，但是這個(gè)過程中由于對(duì)財(cái)務(wù)的管理不當(dāng)，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是有眾多原因的，其中包括國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、國(guó)際金融市場(chǎng)的變化、資本市場(chǎng)供求的 變化等等原因，這就加劇了融資風(fēng)險(xiǎn)的不可測(cè)性。當(dāng)然如果進(jìn)行管理項(xiàng)目的投資不當(dāng)時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)，這也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一部分。同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)日常的經(jīng)驗(yàn)活動(dòng)中，如果沒有進(jìn)行很好的處理，也會(huì)出現(xiàn)日常性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是由日常財(cái)務(wù)管理引起的。當(dāng)然還有流動(dòng)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等各種各樣的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)生成的機(jī)理
（一）越來越惡劣的房地產(chǎn)融資環(huán)境
從2009年開始到現(xiàn)今，受國(guó)家政策的影響，各大、中、小型銀行開始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款限制，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得金融支持的力度越來越小，房地產(chǎn)企業(yè)也不斷的面臨著發(fā)展的困難[3]。有可靠數(shù)字統(tǒng)計(jì)，在2011年的時(shí)候，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一共貸款了7000多億元，同比僅僅只增長(zhǎng)大約為7%。比較前五年的增長(zhǎng)率大為下跌了20%。但是當(dāng)年房地產(chǎn)投資增加依然保持著高速增長(zhǎng)的狀態(tài)，同比增加有大約30%，投資額已經(jīng)達(dá)到了房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的3倍以上。這是一個(gè)很可怕的數(shù)字，房地產(chǎn)投資不斷上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)向銀行的貸款確大幅度減少，可以通過這些數(shù)據(jù)想到，房地產(chǎn)企業(yè)面臨了多大的資金困難。從2011年開始，銀監(jiān)會(huì)開始不斷的出臺(tái)一些政策要求嚴(yán)抓房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)從違法途徑吸收資金，貸款的防范政策不斷加強(qiáng)等等，這些都致使房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境不斷惡劣[4]。從國(guó)家政策來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要從國(guó)家貸款的方式，已經(jīng)不復(fù)存在了，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的擴(kuò)展自己的融資渠道，才能改變?nèi)谫Y困境。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)的加大
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)的理解，主要是講在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)事人可能由于手中有權(quán)力和資源，所以按照自己的意愿從事一些能對(duì)自己產(chǎn)生好處，但是不利于別人或者團(tuán)體的行為。房地產(chǎn)企業(yè)中存在著委托，這是產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)源頭，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能發(fā)現(xiàn)其中的問題，那么就會(huì)錯(cuò)誤的進(jìn)行策略規(guī)劃，進(jìn)行錯(cuò)誤的投資，這樣一來就會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要加強(qiáng)道德風(fēng)險(xiǎn)的控制。
（三）籌措資金的風(fēng)險(xiǎn)性加大
房地產(chǎn)企業(yè)在面臨發(fā)展時(shí)，會(huì)大力的利用各種途徑籌集資金，進(jìn)行大膽的借貸。房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行資金流通規(guī)劃，但是如果這個(gè)杠桿利用不當(dāng)，資本結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)不合理，那么房地產(chǎn)企業(yè)極有可能出現(xiàn)資金流動(dòng)不暢，甚至不能籌備借貸資金的利息，這樣籌資風(fēng)險(xiǎn)就出現(xiàn)了。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過財(cái)務(wù)杠桿來增加負(fù)債，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。這樣會(huì)增加普通股盈余變異性越大，在面臨普通股盈余變異性越大的情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越來越大。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的方法
（一）房地產(chǎn)企業(yè)該提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)在幾十年的發(fā)展過程中，開始趨向成熟，而且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生了重要的作用，也是地方城市發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。面對(duì)這樣的形勢(shì)，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為在未來很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，更不可能出現(xiàn)崩盤的情況。而且房地產(chǎn)企業(yè)的融資也是主要從銀行和民間進(jìn)行融資，這樣一來，致使房地產(chǎn)企業(yè)更沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意思。但是在中國(guó)國(guó)情下，房地產(chǎn)不能過快的發(fā)展，這樣對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不利，中國(guó)政府不會(huì)置之不理，因此房地產(chǎn)企業(yè)老板，應(yīng)該看到這一點(diǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)。
（二）平衡引導(dǎo)資金
在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，資金鏈接風(fēng)險(xiǎn)是重要的內(nèi)容。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)可能都是因?yàn)橘Y金鏈接上出了問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，缺乏資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)就沒有了基礎(chǔ)和發(fā)展的動(dòng)力[5]。但是非理智的快速擴(kuò)張?jiān)谝恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)中還是大量存在的，可是如果一旦失去控制，資金鏈接供應(yīng)不上來，那么就會(huì)帶來致命性的打擊，使房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)崩潰。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注意資金風(fēng)險(xiǎn)鏈接的控制力度。
四、結(jié)語
中國(guó)還處在改革的時(shí)期，發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)依舊是大勢(shì)所趨，但是要讓房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展，就要正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。只要這樣房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)正常的成長(zhǎng)起來。
參考文獻(xiàn)：
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新會(huì)計(jì)制度對(duì)收入的確認(rèn)，更體現(xiàn)了實(shí)質(zhì)重于形式的會(huì)計(jì)確認(rèn)原則，使會(huì)計(jì)信息更具可靠性，因此也更合理，但同時(shí)也更多地融入了對(duì)會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷的要求。由于房地產(chǎn)的銷售不同于一般商品的銷售，其銷售過程一般要經(jīng)歷訂立銷售合同、房屋的竣工驗(yàn)收、收款、開具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序。而且在實(shí)際業(yè)務(wù)中，還可能會(huì)出現(xiàn)多種流程情況，財(cái)務(wù)人員在判定收入實(shí)現(xiàn)的四項(xiàng)條件上不易掌握。如對(duì)怎樣才算企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方就可能出現(xiàn)不同的理解，是要求企業(yè)將所有的銷售業(yè)務(wù)過程全部走完還是在某些關(guān)鍵程序完成時(shí)就確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。由于會(huì)計(jì)人員的政策水平、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)所在行業(yè)的相關(guān)知識(shí)的掌握程度存在差異，對(duì)同一事項(xiàng)也會(huì)形成不同的判斷，不同的職業(yè)判斷則會(huì)導(dǎo)致不同的結(jié)果，主觀隨意性較大。為了防止企業(yè)隨意提前或推遲商品房銷售收入實(shí)現(xiàn)，隨意調(diào)節(jié)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，需要對(duì)房地產(chǎn)這種特殊商品的銷售實(shí)現(xiàn)問題進(jìn)行探討。
針對(duì)上述問題，正解理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)原則、會(huì)計(jì)處理方法及有關(guān)稅收政策，對(duì)提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量及保證稅收的及時(shí)足額入庫(kù)起著至關(guān)重要的作用。
二、會(huì)計(jì)制度中房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)原則
按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》銷售收入應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：⑴企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；⑵企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；⑶與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；⑷相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。
具體對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，一般應(yīng)滿足以下幾個(gè)條件則確認(rèn)收入：⑴房屋竣工并驗(yàn)收合格，說明商品是合格的；⑵完成竣工結(jié)算，說明成本能夠可靠地計(jì)量；⑶簽訂售房合同及收取房款說明房款收入已能可靠計(jì)量且已經(jīng)或能夠流入企業(yè)；⑷房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用，說明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移。一般情況下，竣工結(jié)算時(shí)間和合同簽訂時(shí)間一般早于交房時(shí)間，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認(rèn)時(shí)間應(yīng)為辦理房屋交接手續(xù)之日，該日之前收取的款項(xiàng)在會(huì)計(jì)核算上視為預(yù)收房款，待交房日確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)后再結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。
在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，通常企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。但以下屬于風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情況：⑴賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)在所實(shí)施的重大行動(dòng)完成時(shí)確認(rèn)收入。⑵房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購(gòu)協(xié)議、賣方保證買方在特定時(shí)期內(nèi)獲得投資報(bào)酬的協(xié)議等。賣方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)一般不確認(rèn)收入。
三、對(duì)商品房銷售收入確認(rèn)的爭(zhēng)議問題分析
商品房銷售收入確認(rèn)的爭(zhēng)議性問題主要集中在以下方面：
1.簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款能不能作銷售確認(rèn)
在這一時(shí)刻，房屋尚未建成，面積沒有最后確定，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬未能轉(zhuǎn)移給購(gòu)買人。即使貨款已全部收妥，由于此時(shí)的管理權(quán)和控制權(quán)還掌握在開發(fā)企業(yè)手中，與收入相匹配的成本還不能準(zhǔn)確計(jì)量，故不能確認(rèn)。
2.訂立正式合同但房屋沒有交付能不能作銷售確認(rèn)
此時(shí)雖然法律意義上的要約已經(jīng)成立，但標(biāo)的物房屋未經(jīng)購(gòu)買人驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍未轉(zhuǎn)移給買方。我國(guó)現(xiàn)行商品房銷售合同采用的是建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)范的格式合同，在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。在合同中規(guī)定有諸如面積差異、房屋質(zhì)量等問題的處理約定，因此在購(gòu)買人驗(yàn)收認(rèn)可前，存在有退款風(fēng)險(xiǎn)甚至退貨風(fēng)險(xiǎn)，故不宜確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。
3.開發(fā)產(chǎn)品已竣工驗(yàn)收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認(rèn)
這是一個(gè)令會(huì)計(jì)人員和注冊(cè)會(huì)計(jì)師容易產(chǎn)生分歧的問題。如果完全從謹(jǐn)慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關(guān)的成本才能最準(zhǔn)確地計(jì)量，因此一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師往往堅(jiān)持在竣工決算金額確定后才能進(jìn)行銷售確認(rèn)。筆者認(rèn)為，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的決算審核往往需要數(shù)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，等待決算金額的最終確定會(huì)使銷售收入遲遲得不到確認(rèn)而影響當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果的正確反映。如果開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)竣工驗(yàn)收，即使竣工決算金額還未確定，會(huì)計(jì)人員可以按照計(jì)劃成本并依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整進(jìn)行成本的配比結(jié)轉(zhuǎn)，此時(shí)成本總體上應(yīng)屬于能夠可靠計(jì)量的，因此不應(yīng)因決算未完成而不予確認(rèn)銷售。
4.是否一定要在法定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)才可確認(rèn)收入
會(huì)計(jì)理論界有一種比較流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，只有房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，才表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移，企業(yè)才可確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度和業(yè)務(wù)程序已較健全完善。在房屋開發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金、取得土地使用權(quán)證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領(lǐng)取銷售許可證。
因此，程序上的規(guī)范性已大大降低了未來風(fēng)險(xiǎn)，在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無異議并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)際上已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認(rèn)收入的必要條件。此外，由于辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)涉及到房產(chǎn)管理、土地管理及財(cái)稅等政府有關(guān)部門。辦妥產(chǎn)權(quán)證書需要有一段時(shí)間，而且時(shí)間的長(zhǎng)短并非開發(fā)企業(yè)所能完全控制。開發(fā)企業(yè)所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發(fā)票、房屋交接證明等，而買方何時(shí)去辦、何時(shí)能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)可能造成房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的滯后。
四、結(jié)論及建議
【關(guān)鍵詞】亞太實(shí)業(yè) 財(cái)務(wù)舞弊 造假手段
亞太實(shí)業(yè)原系由中國(guó)寰島（集團(tuán)）公司、中國(guó)銀行?？谛磐凶稍児竞徒煌ㄣy行海南分行等單位共同發(fā)起，成立時(shí)名為海南寰島實(shí)業(yè)股份有限公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。2010年2月公司名稱變更為海南亞太實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“亞太實(shí)業(yè)”），現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)為房產(chǎn)開發(fā)與銷售。1997年1月，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，發(fā)行社會(huì)公眾股3100萬股，1997年2月28日，公司股票正式在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000691。2015年6月下旬，亞太董事長(zhǎng)和多名高管紛紛“因個(gè)人原因”離職。2015年11月，亞太實(shí)業(yè)收到了行政處罰告知書。2016年5月4日，亞太實(shí)業(yè)更名為ST亞太。
一、房地產(chǎn)企業(yè)常見造假手段
（一）提前確認(rèn)收入
我企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)準(zhǔn)則對(duì)收入確認(rèn)條件做出如下規(guī)定：1.企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；2.企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；3.收入的金額能夠可靠地計(jì)量；4.相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；5.相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
在房地產(chǎn)行業(yè)，提前確認(rèn)收入的現(xiàn)象非常普遍，企業(yè)往往會(huì)提前確認(rèn)以下幾類銷售收入：1.在存有重大不確定性時(shí)確定收入；2.完工百分比法的不適當(dāng)運(yùn)用；3.在仍需提供未來服務(wù)時(shí)確認(rèn)；4.提前開具銷售發(fā)票，以美化業(yè)績(jī)。
（二）延遲確認(rèn)收入
由于我國(guó)房地產(chǎn)銷售通常采用預(yù)售制，預(yù)收賬款成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中一個(gè)十分重要的科目。房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，以達(dá)到延遲確認(rèn)收入的目的。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。但現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)行盈余管理，會(huì)人為地推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷售收入調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)的目的。
（三）虛構(gòu)利潤(rùn)
我國(guó)房地產(chǎn)銷售模式采用預(yù)售制，通常情況下房屋結(jié)構(gòu)封頂即可對(duì)外進(jìn)行預(yù)售。因此，房地產(chǎn)企業(yè)賬面上的預(yù)收賬款余額通常會(huì)顯著高于其賬面已完工開發(fā)產(chǎn)品的金額。
為了進(jìn)行利潤(rùn)調(diào)節(jié)，企業(yè)通常會(huì)將已竣工房屋按照存貨計(jì)入，即企業(yè)將已售房屋記作未售，這會(huì)導(dǎo)致預(yù)收款余額大幅低于其已竣工房屋金額，且少結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)費(fèi)用。同時(shí)存貨價(jià)值增加，銷售成本降低，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增加。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)以負(fù)數(shù)在“應(yīng)交稅金”項(xiàng)下掛賬的預(yù)繳稅款對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目很可能已實(shí)現(xiàn)銷售收入，但企業(yè)為減少費(fèi)用，未將其結(jié)轉(zhuǎn)至“營(yíng)業(yè)稅金及附加”等成本費(fèi)用項(xiàng)目。
二、亞太實(shí)業(yè)造假手段剖析
（一）虛構(gòu)收入
亞太實(shí)業(yè)主要利用其控股子公司蘭州同創(chuàng)嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“同創(chuàng)嘉業(yè)”）來虛構(gòu)收入。據(jù)核實(shí)，同創(chuàng)嘉業(yè)在2010至2014年五年中均存在提前或延遲確認(rèn)銷售收入的情形。證監(jiān)會(huì)對(duì)同創(chuàng)嘉業(yè)永登亞太玫瑰園項(xiàng)目已完工住房（486套）和商鋪銷售收入確認(rèn)進(jìn)行逐一審核，發(fā)現(xiàn)其中有215套住房和6間商鋪均存在提前或延遲確認(rèn)銷售收入的情形。同創(chuàng)嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按披露的會(huì)計(jì)政策和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》確認(rèn)收入，導(dǎo)致亞太實(shí)業(yè)2010、11、12年和14年分別虛增營(yíng)業(yè)收入約971萬元、4122萬元、1123萬元、2120萬元，分別占其當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的100%，100%，21.78%，59.53%，2013年虛減營(yíng)業(yè)收入989萬元。
（二）虛構(gòu)利潤(rùn)
2012年，亞太實(shí)業(yè)參股企業(yè)濟(jì)南固锝電子器件有限公司（以下簡(jiǎn)稱“濟(jì)南固锝”）根據(jù)其客戶臺(tái)灣敦南科技股份有限公司向其出具的《扣款通知單》，將535萬元質(zhì)量索賠款確認(rèn)為營(yíng)業(yè)外支出。2013年10月，濟(jì)南固锝鑒于該筆質(zhì)量索賠款尚未實(shí)際支付，且具體賠償金額無法合理確定，認(rèn)為2012年確認(rèn)營(yíng)業(yè)外支出時(shí)會(huì)計(jì)估計(jì)不準(zhǔn)確，沖減了2013年?duì)I業(yè)外支出535萬元。2013年12月31日，濟(jì)南固锝?jīng)_回2013年10月份所做憑證，并在下一個(gè)憑證中沖減當(dāng)期營(yíng)業(yè)成本530萬元，對(duì)應(yīng)將產(chǎn)成品調(diào)增530萬元，同時(shí)增加未分配利潤(rùn)5.51萬元。此會(huì)計(jì)處理方式導(dǎo)致濟(jì)南固锝在2012年凈利潤(rùn)虛減535萬元、2013年凈利潤(rùn)虛增535萬元。其中，上市公司亞太實(shí)業(yè)持有濟(jì)南固锝48%權(quán)益，虛增利潤(rùn)257萬元。
（三）虛假計(jì)提資產(chǎn)減值
亞太實(shí)業(yè)在2013年未對(duì)其所持有的濟(jì)南固得長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致2013年凈利潤(rùn)虛增2，377，904.37元，占當(dāng)期利潤(rùn)的比例高達(dá)90.54%。
此外，亞太實(shí)業(yè)2007年投資的北京藍(lán)景麗家明光家具建材有限公司無實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。自2008年起便無法取得該公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，但亞太實(shí)業(yè)卻在2009年對(duì)該股權(quán)投資計(jì)提了7000萬元的減值準(zhǔn)備。2011年12月北京藍(lán)景麗家明光家具建材有限公司被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司卻繼續(xù)對(duì)該股權(quán)投資計(jì)提2989萬元的減值準(zhǔn)備。
（四）虛構(gòu)資本公積
亞太實(shí)業(yè)為已破產(chǎn)終結(jié)的控股子公司天津綠源生態(tài)能源提供了兩筆連帶擔(dān)保責(zé)任貸款，一筆是交通銀行天津市分行的銀行借款19，800，000.00元，另一筆是中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行天津分行金信支行的銀行借款44，800，000.00元，兩筆借款均已己逾期且涉及司法律訴訟。最終由母公司蘭州亞太代為歸還的負(fù)債金額為2844萬元。此筆債務(wù)被亞太實(shí)業(yè)計(jì)入其他應(yīng)收款并計(jì)入資本公積，屬于重大會(huì)計(jì)差錯(cuò)。
三、結(jié)語
亞太實(shí)業(yè)2010～2012年財(cái)務(wù)報(bào)表由國(guó)富浩華會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保留意見審計(jì)報(bào)告，2013～2014年財(cái)務(wù)報(bào)表由瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具無保留意見審計(jì)報(bào)告。雖然亞太實(shí)業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告均被出具無保留意見審計(jì)意見，但東窗事發(fā)后仍難逃被處罰的命運(yùn)。證監(jiān)會(huì)依據(jù)《證券法》相關(guān)條例，對(duì)亞太實(shí)業(yè)給予警告并處以60萬元罰款，對(duì)亞太實(shí)業(yè)總經(jīng)理龔成輝給予警告，并處以30萬元罰款，對(duì)其他涉事人員分別處以3至30萬元不等的罰款。根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，深圳證券交易所對(duì)亞太實(shí)行“其他風(fēng)險(xiǎn)警示”的特別處理。公司股票自2016年5月4日起實(shí)行其他風(fēng)險(xiǎn)警示，股票簡(jiǎn)稱由“亞太實(shí)業(yè)”變更為“ST亞太”。
本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)常見造假手段進(jìn)行了分析，從而對(duì)亞太實(shí)業(yè)的造假手段有更全面和深入的了解。近年來，上市公司造假案層出不窮，深入了解其造假手段對(duì)完善資本市場(chǎng)具有重要意義。
參考文獻(xiàn)
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1.開發(fā)階段的問題
第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的核算對(duì)象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產(chǎn)行業(yè)同其他制造業(yè)有著很大的不同，產(chǎn)品形態(tài)并非是一成不變，同一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品在成本構(gòu)成方面多種多樣，這就導(dǎo)致成本歸屬以及分?jǐn)偟姆椒ㄒ踩狈潭ǖ臉?biāo)準(zhǔn)。由于土地開發(fā)成本以及配套設(shè)施方面的建設(shè)成本屬于間接費(fèi)用，需要根據(jù)成本會(huì)計(jì)方法做好歸集以及分配。第二，工程完成程度難以可靠估計(jì)，從而無法盡快獲取成本核算依據(jù)，導(dǎo)致成本核算同實(shí)際的施工進(jìn)度存在偏差。在實(shí)施工程建設(shè)的過程當(dāng)中，工程的完成量以及實(shí)際總預(yù)算之間往往存在比較大的差異，如果無法及時(shí)地更新，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的時(shí)候難以取得可靠依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目往往周期比較長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)的變動(dòng)對(duì)于總成本的影響非常大，因此總成本預(yù)算事先預(yù)估的難度比較大。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期占用資金規(guī)模比較大，為節(jié)約資金的成本同時(shí)控制經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)往往出于謹(jǐn)慎方面的考慮而高估前期成本，導(dǎo)致項(xiàng)目成本的波動(dòng)幅度比較嚴(yán)重。另一方面是預(yù)算指標(biāo)的不夠合理或者是下達(dá)不夠及時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目總預(yù)算同現(xiàn)場(chǎng)工程的施工進(jìn)度難以配比，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制也缺乏可靠的依據(jù)，從而無法戰(zhàn)爭(zhēng)落到實(shí)處。
2.銷售階段的問題
第一，預(yù)售階段作為回籠項(xiàng)目資金的過程，房地產(chǎn)企業(yè)雖收到部分預(yù)售款項(xiàng)，不過房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬還沒有轉(zhuǎn)移，無法確認(rèn)收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本轉(zhuǎn)。這時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)沒有結(jié)束，成本仍然不斷累計(jì)，處于歸集分配的過程當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)為快速地回籠資金，在預(yù)售階段往往面臨著銷售費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)費(fèi)用急劇上升的問題。第二，稅收政策對(duì)于銷售階段的成本核算影響。部分地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)就要繳納一定稅款，例如營(yíng)業(yè)稅以及城建稅等，甚至一些地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)售款項(xiàng)的比例來預(yù)征所得稅以及土地增值稅，等到項(xiàng)目清算的時(shí)候多退少補(bǔ)。因此根據(jù)收入配比的原則，預(yù)售款沒有確認(rèn)收入，同時(shí)繳納稅款難以同收入配比的，無法及時(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。第三，借款費(fèi)用在停止資本化后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，在企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂使用狀態(tài)以及銷售狀態(tài)的時(shí)候，借款費(fèi)需要停止資本化。不過在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中如何確定可使用狀態(tài)仍然存在問題。第四，銷售收入確認(rèn)以及成本結(jié)算方面的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入確認(rèn)方式主要依據(jù)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬轉(zhuǎn)移與否，目前為止大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)主入伙的時(shí)候才可以確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)候項(xiàng)目開發(fā)還沒有結(jié)束，并且工程也沒有決算，導(dǎo)致企業(yè)只能預(yù)估成本的結(jié)轉(zhuǎn)，無法及時(shí)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算與成本控制的措施
1.合理設(shè)立成本項(xiàng)目
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理劃分成本項(xiàng)目，從而客觀反映項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，也有利于探討控制成本的措施?，F(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度明確規(guī)定，開發(fā)成本是一級(jí)成本核算科目，房地產(chǎn)企業(yè)需要在這一科目之下，根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及管理要求，來進(jìn)一步選擇成本項(xiàng)目，同時(shí)據(jù)此落實(shí)明細(xì)核算。在確定成本項(xiàng)目的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目要避免太多，對(duì)那些發(fā)生次數(shù)比較少甚至是單筆費(fèi)用，需要盡可能加以合并。例如各種配套的費(fèi)用開支，可以考慮設(shè)置專門的配套費(fèi)用科目加以核算。對(duì)于那些金額較大同時(shí)持續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，則需要設(shè)立單獨(dú)的科目核算，例如土地費(fèi)用以及土建費(fèi)用等，如果屬于發(fā)包合同還需要根據(jù)合同要求來做好明細(xì)核算，從而隨時(shí)了解施工進(jìn)度以及付款情況，為房地產(chǎn)企業(yè)的竣工決算提供依據(jù)。
2.加強(qiáng)間接費(fèi)用核算
房地產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用內(nèi)容主要有財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，這些費(fèi)用都需要當(dāng)作期間費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期的損益。不過這樣一來就無法滿足配比性的原則。例如項(xiàng)目貸款利息以及前期銷售的費(fèi)用，數(shù)額較大并且受益的對(duì)象非常明確，在受益對(duì)象銷售前將其列入到損益類的科目加以核算，就會(huì)形成相應(yīng)的虛假財(cái)務(wù)成果，無法真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。所以對(duì)那些受益對(duì)象非常明確銷售費(fèi)用以及貸款利息費(fèi)用需要當(dāng)作資本性的支出加以核算，前者在遞延資產(chǎn)這一科目下設(shè)置明細(xì)專戶核算，后者則列入到開發(fā)成本并當(dāng)作成本項(xiàng)目的重要組成部分。
3.完善項(xiàng)目竣工決算
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售管理；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)控制
一、引言
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目開發(fā)完成后，開發(fā)商的主要任務(wù)就是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，并取得利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)銷售管理階段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中的十分重要的一環(huán)。這是因?yàn)槠髽I(yè)前期的所有的工作，項(xiàng)目最終的成果和收益都需要在這一階段進(jìn)行體現(xiàn)，而這一階段又是充滿各種風(fēng)險(xiǎn)因素的。因此，研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理具有十分重要的意義。
青島印象山項(xiàng)目位于市南、市北、嶗山三區(qū)交匯處，屬于三區(qū)中心地帶，占地面積有133416.7平方米，建筑總面積達(dá)237180.02平方米，計(jì)劃建設(shè)1046戶，戶型在90-263㎡不等，類型有高層、板樓、多層和小高層，建設(shè)車位共1808個(gè)（北區(qū)地上、地下），車位配比為：多層1：1，高層1：0.8；車庫(kù)層高約3.9米，項(xiàng)目容積率為1.3，綠化率為40%總體規(guī)劃秉承生態(tài)理念，將山、水、林、園、城融為一體，構(gòu)建和引領(lǐng)21世紀(jì)生態(tài)游樂和居住的高品質(zhì)示范區(qū)。
為此，本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，以此為例，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理展開了深入的研究，以合理控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。
二、青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售管理階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
在銷售管理階段，本項(xiàng)目所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)以及物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，具體闡述如下：
（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)租售階段的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)租售階段市場(chǎng)的供給和需求都是不確定的和動(dòng)態(tài)的，而這種動(dòng)態(tài)的不確定性將決定房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)收益的不確定[1]。因此，作為房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者的收益則主要就是由市場(chǎng)的供求來決定的。由于房地產(chǎn)的商品的價(jià)值受市場(chǎng)的供給和需求的影響的幅度相對(duì)于其他的普通商品來說是比較大的，進(jìn)而當(dāng)供給過多或者需求不足時(shí)，這都會(huì)令房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)主體受到嚴(yán)重的損失。
（2）營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的銷售按照銷售的時(shí)間不同可劃分為：房地產(chǎn)的預(yù)售、房地產(chǎn)的即時(shí)銷售和房地產(chǎn)的滯后銷售這種方式，每一種的銷售方式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，但無論采用預(yù)售、即時(shí)銷售還是滯后銷售，在本項(xiàng)目的銷售中都會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要是營(yíng)銷方式的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具體的營(yíng)銷方式主要分為兩種：開發(fā)商自行租賃銷售和委托物業(yè)銷售[2]。作為房地產(chǎn)商可以組建自己的銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售，這樣可以降低銷售成本，但是組建團(tuán)隊(duì)必然會(huì)增加營(yíng)銷人員的培訓(xùn)的成本，這同時(shí)還要面對(duì)由于缺乏經(jīng)驗(yàn)、以及專業(yè)性問題而可能帶來的銷售風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)的開發(fā)商也可以通過支付費(fèi)用的方式來委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者是商銷售房地產(chǎn)，機(jī)構(gòu)比較熟悉市場(chǎng)的情況，而且具備豐富的租售知識(shí)以及有有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)銷售人員，同時(shí)機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)當(dāng)前以及未來的供給和需求情況也是非常的熟悉，這會(huì)有利于加快房地產(chǎn)的銷售；但是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，尋找機(jī)構(gòu)會(huì)使銷售成本的增加，而且由于尋求而必然要面對(duì)和解決委托問題而帶來的風(fēng)險(xiǎn)[3]。
（3）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
委托物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)商在租售階段的后期委托物業(yè)管理公司，在依照合同約定的基礎(chǔ)上，對(duì)小區(qū)內(nèi)相應(yīng)的物業(yè)進(jìn)行維修和保養(yǎng)，而且要對(duì)周圍的環(huán)境以及公共的秩序進(jìn)行監(jiān)督和管理，并且對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和消費(fèi)者提供一系列的服務(wù)[4]。具有良好的物業(yè)管理一方面會(huì)幫助房地產(chǎn)商樹立和提升市場(chǎng)形象，進(jìn)而加快房地產(chǎn)的租售的速度，另一方面會(huì)方便消費(fèi)者和投資者。而較差的物業(yè)管理不僅不利于小區(qū)的環(huán)境，還會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的信譽(yù)受損房地產(chǎn)銷售不暢，并最終影響受益。因此，物業(yè)管理的好壞事關(guān)房地產(chǎn)的租售，進(jìn)而影響公司的營(yíng)運(yùn)。
對(duì)于青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，此房地產(chǎn)公司所承建的各類項(xiàng)目取得了不錯(cuò)的受益，在房地產(chǎn)的租售中，特別是分析市場(chǎng)情況，制定銷售方案以及物業(yè)管理方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，但是近年來房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家宏觀調(diào)控加劇，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，而銷售管理階段又是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，重要程度不言而喻，風(fēng)險(xiǎn)相比較房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段和建設(shè)階段重要，因此，青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售管理階段還是存在一定的上述風(fēng)險(xiǎn)。
三、青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售管理階段風(fēng)險(xiǎn)控制
針對(duì)如何控制本項(xiàng)目在銷售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)，本文特提出如下控制措施：
（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制
針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該以減輕風(fēng)險(xiǎn)為主，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是不能夠完全的規(guī)避的。在項(xiàng)目的實(shí)施前，進(jìn)行充分地市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過程中的情況進(jìn)行科學(xué)的估計(jì)。另外，房地產(chǎn)公司需要在搜集市場(chǎng)信息，掌握盡可能多的市場(chǎng)信息，將市場(chǎng)信息不對(duì)稱的影響降到最低[5]。
（2）營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的控制
針對(duì)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，公司應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)姆绞浇档惋L(fēng)險(xiǎn)。一方面在項(xiàng)目前期階段，就應(yīng)該抓緊銷售環(huán)節(jié)，讓營(yíng)銷和項(xiàng)目規(guī)劃階段同步進(jìn)行，引入專業(yè)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，更加應(yīng)將市場(chǎng)營(yíng)銷作為關(guān)鍵的一環(huán)；另一方面加大廣告費(fèi)、費(fèi)等銷售費(fèi)用的投入，保證銷售進(jìn)度按照預(yù)期目標(biāo)進(jìn)度實(shí)現(xiàn)，并確保資金按時(shí)回籠[6]。
（3）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制
對(duì)待項(xiàng)目的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)要以預(yù)防為主。采取合適的方式選擇服務(wù)好、口碑好的物業(yè)管理公司。與物業(yè)管理公司制定合同，確保對(duì)物業(yè)和相關(guān)的附屬設(shè)施的維修和保養(yǎng)，并對(duì)周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，提供良好的服務(wù)，使住戶滿意，將物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)降到最低[7]。
四、結(jié)語
本研究采用理論研究與實(shí)證研究相結(jié)合的方式對(duì)青島印象山房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了初步研究，識(shí)別了主要的風(fēng)險(xiǎn)因素，并針對(duì)如何控制這些風(fēng)險(xiǎn)因素提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。但是限于本人的研究能力及資料的掌握程度的不足，本文的研究只是一個(gè)初步探討，還不夠深入，還沒有對(duì)本項(xiàng)目在銷售管理階段的各風(fēng)險(xiǎn)因素大小進(jìn)行定量的評(píng)估，本文希望通過后續(xù)進(jìn)一步深入的研究來彌補(bǔ)這些不足，以為今后類似的研究提供參考和借鑒。
總之，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目分身的復(fù)雜性，其風(fēng)險(xiǎn)管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，本文的研究也只能提供一種理解分析問題的思路和基本的方法。為了完善房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究分析，并使之指導(dǎo)于實(shí)踐，還需要進(jìn)一步的努力。
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商建筑業(yè)
一、引言
受國(guó)家宏觀調(diào)控政策和人口紅利逐漸減少的影響，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平變化較大，住宅房地產(chǎn)的高盈利時(shí)代正在面臨逐漸消退的威脅，而商業(yè)地產(chǎn)由于擁有較高的物業(yè)升值空間和投資回報(bào)率，加之受政策調(diào)控的影響較少存在穩(wěn)定的預(yù)期，出現(xiàn)了較住宅房地產(chǎn)更快的增長(zhǎng)。然而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過一段時(shí)期的高速擴(kuò)張后分化比較明顯，招商難、空置率高、運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象開始大量出現(xiàn)，不同開發(fā)商之間以及不同區(qū)域之間的運(yùn)營(yíng)的差異與收益出現(xiàn)了較大的差距，大量商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店的威脅，行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)凸顯。
二、面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
（一）招商退租風(fēng)險(xiǎn)
首先是招商風(fēng)險(xiǎn)。近些年來，商品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)尤其是同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，這使得一部分大品牌尤其是具有國(guó)際背景的品牌廠商對(duì)開設(shè)店鋪的選擇尤為謹(jǐn)慎。為了規(guī)避過度競(jìng)爭(zhēng)獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益，他們不僅對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境非常敏感，而且對(duì)商場(chǎng)的環(huán)境也提出了很高的要求。如果商場(chǎng)的硬件設(shè)施達(dá)不到要求或者周圍的環(huán)境不利于開店，即使對(duì)其減免租金他們也不愿在商場(chǎng)開店。
其次是客戶流失風(fēng)險(xiǎn)。一定數(shù)量承租客戶的穩(wěn)定存在是商業(yè)地產(chǎn)健康經(jīng)營(yíng)的前提條件，而一旦客戶縮減規(guī)?；蛘呤浅纷?，必然會(huì)對(duì)項(xiàng)目的招商工作產(chǎn)生直接影響，而其中影響較大的是客戶主力店的撤租。一般來說客戶的店鋪分為重點(diǎn)店鋪、次重點(diǎn)店鋪和一般店鋪，為了取得更好的商業(yè)效果，客戶會(huì)把把主力店鋪安排在繁華的購(gòu)物中心。主力店因?yàn)槠淞己玫男蜗蠛头€(wěn)定的客流會(huì)對(duì)整個(gè)商場(chǎng)客戶的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響，一旦主力店縮減規(guī)模甚至撤店關(guān)門，不但會(huì)直接減少商場(chǎng)方的不如，同時(shí)也會(huì)對(duì)其他租戶產(chǎn)生消極影響，帶來一系列連鎖式的隱患。
（二）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)
和住宅項(xiàng)目不同，商業(yè)地產(chǎn)不存在產(chǎn)品銷售過程，企業(yè)的收入主要來源于經(jīng)營(yíng)期間收取的租金，此外還包括物業(yè)的升值收益。這種收入來源結(jié)構(gòu)的不利方面，是較多的增加了經(jīng)營(yíng)成本的支出，并因此帶來了與住宅地產(chǎn)不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一是資金回收風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)屬于自持項(xiàng)目，雖然自持項(xiàng)目具有回報(bào)期較長(zhǎng)和物業(yè)升值的優(yōu)勢(shì)，但這類項(xiàng)目的養(yǎng)商期也長(zhǎng)達(dá)2～3年，投資回報(bào)節(jié)點(diǎn)較晚；同時(shí)物業(yè)升值預(yù)期也不穩(wěn)定，完全取決于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況。若前期經(jīng)營(yíng)績(jī)效較好，必然有利于物業(yè)升值空間的拓展，反之有可能會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善壓縮升值空間，甚至因?yàn)檫^度負(fù)債導(dǎo)致物業(yè)市值大幅縮水。二是租金估值風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)項(xiàng)目比住宅項(xiàng)目要復(fù)雜許多，作為其收入主要來源的租金影響因素也很多，中間存在較多的不確定性，這就為地產(chǎn)項(xiàng)目租金估值造成了很大困難。例如對(duì)于前期入住的品牌店，為了取得外在的影響可能會(huì)給予其一定的租金折扣，或者是租金返還、補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施。這些行為有可能導(dǎo)致地產(chǎn)項(xiàng)目方最初幾年的財(cái)務(wù)收入受到影響。三是成本預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，同時(shí)附設(shè)有多種多樣的機(jī)械設(shè)施，這無疑增加了經(jīng)營(yíng)期間的日常開支，同時(shí)還要承擔(dān)物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用。除此之外還可能出現(xiàn)租戶因意外事件而提出索賠的現(xiàn)象，這對(duì)開發(fā)商在成本預(yù)算及控制方面提出了較高的要求。
（三）營(yíng)銷和商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，商場(chǎng)的出租方和承租方之間既存在租賃和服務(wù)的關(guān)系，也存在著管理和戰(zhàn)略伙伴的關(guān)系。因而，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然表現(xiàn)形式不同，但不管是傳統(tǒng)百貨項(xiàng)目還是商家自持項(xiàng)目，仰或是售后回租項(xiàng)目，都有一個(gè)共同的、最顯著的特征，那就是統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)。這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別于普通商鋪的最顯著特征。在同一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，往往存在著不同的銷售商，并且經(jīng)營(yíng)者眾多的不同品牌的商品。若要讓這些不同的商品和品牌為商場(chǎng)帶來更多的外在效應(yīng)，就需要對(duì)這些商鋪進(jìn)行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的業(yè)態(tài)配比和業(yè)態(tài)組合，并通過商場(chǎng)的統(tǒng)籌管理和多樣化的策劃活動(dòng)營(yíng)造適宜的商業(yè)氛圍。如若不然，則無法發(fā)揮商場(chǎng)的“磁場(chǎng)”做用，無法吸引人流并將人流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)作為有統(tǒng)一標(biāo)識(shí)的商業(yè)場(chǎng)所形成的一個(gè)相對(duì)密封的商業(yè)項(xiàng)目，雖然其中的商戶具有獨(dú)立性，但在顧客眼中就是一個(gè)完整的商業(yè)組織。這種情況下如果顧客對(duì)某個(gè)商品或某項(xiàng)服務(wù)產(chǎn)生了不滿的情緒，他就有可能把這種不滿情緒擴(kuò)展至整個(gè)商場(chǎng)。此外，如果因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善出現(xiàn)大面積店鋪撤租的現(xiàn)象，那么由此導(dǎo)致的空置率上升肯定會(huì)降低消費(fèi)者光顧的意愿。
（四）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
一是治安風(fēng)險(xiǎn)。治安風(fēng)險(xiǎn)主要指在商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，因第三人的行為造成物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，業(yè)主多要求物業(yè)公司對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)合同中應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些安保職責(zé)，具體提供哪些安保服務(wù)，約定的服務(wù)水平不應(yīng)超過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)能力。二是安全風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行物業(yè)綠化、消殺時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)在相應(yīng)范圍設(shè)置安全的障礙物，并在障礙物前設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，警示行人注意和繞行，以避免造成使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害。另外，還要注意對(duì)地面的及時(shí)清潔，注意室內(nèi)外的防滑工作，特別是在暴風(fēng)、暴雨過后應(yīng)及時(shí)檢查服務(wù)區(qū)內(nèi)是否存在安全隱患。三是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。隨著消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)能力的提高，他們光顧商業(yè)地產(chǎn)的目的已經(jīng)不僅局限于購(gòu)物上，還需要得到更多的心理方面的滿足和享受。這就要求物業(yè)方面必須維持商場(chǎng)一個(gè)良好的形象，為租戶提供更好的服鍘
三、應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
（一）以人才為根本大力提高核心競(jìng)爭(zhēng)力
首先是要采取措施提個(gè)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。一是全面提升開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力，在此基礎(chǔ)上提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力、成本控制能力和營(yíng)銷管理能力。作為開發(fā)商不僅要研究地產(chǎn)開發(fā)方面的知識(shí)，同時(shí)還要把握零售行業(yè)的特點(diǎn)和運(yùn)營(yíng)規(guī)律。二是注重選拔商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才。長(zhǎng)期以來許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司聘用的人員多為行政和經(jīng)營(yíng)人才，而有關(guān)城市規(guī)劃、項(xiàng)目管理、消費(fèi)心理、項(xiàng)目融資、財(cái)務(wù)管理等方面的人才則十分缺乏。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須吸引多方面的人才加入企業(yè)，注意將“商”和“地產(chǎn)”密切融合起來。
（二）根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)有效拓展融資渠道
一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一系列規(guī)則和措施，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，通過實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，構(gòu)建全面、有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，從根本上防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。二是不斷拓寬融資渠道。一般而言商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道主要是銀行貸款，外加一部分自有資金。銀行貸款順利與否受到的外在影響較多，自有資金多往往數(shù)量有限。這種情況下就需要拓展新的融資渠道，其中一個(gè)有效的選擇就是通過發(fā)行股票實(shí)現(xiàn)上市融資，在獲得充足資金的同時(shí)提高了單方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)力。
（三）鼓勵(lì)多業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與發(fā)展
隨著網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，網(wǎng)店的數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)并形成了海量的規(guī)模，并以低廉的成本與實(shí)體店形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)地產(chǎn)要在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，除了引進(jìn)全球優(yōu)秀的零售商進(jìn)駐，更重要的是引進(jìn)和培養(yǎng)國(guó)內(nèi)具有地域特色的零售商，和他們一起努力豐富項(xiàng)目的文化和精神的內(nèi)涵。隨著人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)者群體結(jié)構(gòu)的變化，價(jià)錢和品牌等因素已不是影響以年輕群體為主的消費(fèi)者購(gòu)買意愿的主要因素，而那些小眾化、個(gè)性化、特立獨(dú)行式的商品和服務(wù)反而受到熱烈追捧?；诖?，商業(yè)地產(chǎn)在招商時(shí)應(yīng)該更多地引入具有多元化新興業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，不斷滿足顧客日益多元化的購(gòu)買意愿。同時(shí)要因勢(shì)利導(dǎo)推動(dòng)線上線下共同發(fā)展，通過創(chuàng)新在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)中實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展。
（四）建立和豐富品牌資源儲(chǔ)備
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與租戶（品牌商）之間是一種對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)利益面前雙方既有對(duì)立的一面，也有統(tǒng)一的一面。為了提高開發(fā)商在招商談判中的地位，應(yīng)該有計(jì)劃地做好品牌資源儲(chǔ)備工作。項(xiàng)目建設(shè)前的工作重點(diǎn)，是做好業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，了解品牌方的基本需求；進(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)期間后，需要參照業(yè)態(tài)比例的結(jié)構(gòu)與租戶主動(dòng)溝通，注意做到以主力店輔助一定比例一般租戶，為不同級(jí)別的品牌方設(shè)定不同的儲(chǔ)備數(shù)量；進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期后，在具備了一定數(shù)量的品牌儲(chǔ)備后，適當(dāng)發(fā)展自有品牌，特別是主力店的品牌，以求更高程度上保持場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。
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關(guān)鍵詞：建筑裝飾；園林綠化；城鎮(zhèn)化
一、建筑裝飾及園林綠化行業(yè)概述
建筑裝飾主要是為了保護(hù)建筑物的主體結(jié)構(gòu)、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用建筑裝飾材料對(duì)建筑物內(nèi)外表面及空間進(jìn)行各種處理的過程。根據(jù)建筑物使用性質(zhì)不同，建筑裝飾可分為公共建筑裝飾、住宅建筑裝飾和幕墻工程三大部分。我國(guó)的建筑裝飾行業(yè)起步于20世紀(jì)80年代中期，從不被重視的傳統(tǒng)小行業(yè)，飛躍發(fā)展成為年產(chǎn)值超過2.6萬億元的大行業(yè)，與土木建筑業(yè)、設(shè)備安裝業(yè)并列為建筑業(yè)的三大支柱產(chǎn)業(yè)。
園林綠化是在一定的地域運(yùn)用工程技術(shù)和手段，通過改造地形、種植樹木花草、營(yíng)造建筑和布置園路等途徑，創(chuàng)造美的自然環(huán)境和游憩境域的過程。根據(jù)投資主體的不同，園林綠化行業(yè)可分為地產(chǎn)園林和公共市政園林。1992年，國(guó)務(wù)院頒布《城市綠化條例》，園林綠化行業(yè)步入法制化發(fā)展道路，對(duì)園林綠化行業(yè)的快速、健康發(fā)展產(chǎn)生了重要的促進(jìn)作用。伴隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展以及對(duì)環(huán)境保護(hù)的重視程度越來越高，園林綠化產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
二、建筑裝飾及園林綠化行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
（一）行業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)張
在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)等因素的帶動(dòng)下，我國(guó)建筑裝飾及園林綠化行業(yè)取得了快速穩(wěn)定的發(fā)展。根據(jù)《中國(guó)建筑裝飾行業(yè)年鑒》和《2012年中國(guó)建筑裝飾行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，我國(guó)建筑裝飾行業(yè)2012年的總產(chǎn)值約為2.63萬億元，較2003年的8,500億元增長(zhǎng)了209.41%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到13.47%，保持快速的增長(zhǎng)。公共建筑裝飾和住宅建筑裝飾均表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2003~2012年，我國(guó)公共建筑裝飾市場(chǎng)總產(chǎn)值由3,825億元增加到1.41萬億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為15.60%。同期，住宅建筑裝飾市場(chǎng)總產(chǎn)值由4,675億元增加到1.22萬億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為11.25%。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2002年我國(guó)地產(chǎn)園林投資規(guī)模為119億元，2011年增加到485億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到16%；城市環(huán)境綠化建設(shè)投資從2002年的240億元增長(zhǎng)到2011年的1546億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到25%。
（二）行業(yè)前景看好，有望保持快速增長(zhǎng)
在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)和居民消費(fèi)水平持續(xù)提高的推動(dòng)下，我國(guó)的建筑裝飾及園林綠化行業(yè)未來發(fā)展前景廣闊。2011年10月，中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)明確提出“十二五”期間建筑裝飾行業(yè)規(guī)模的發(fā)展目標(biāo)：2015年建筑裝飾行業(yè)總產(chǎn)值爭(zhēng)取達(dá)到3.8萬億元，較2010年增長(zhǎng)81%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為12.60%。其中，公共建筑裝飾爭(zhēng)取達(dá)到2.6萬億元，較2010年增長(zhǎng)136%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為18.74%；住宅建筑裝飾爭(zhēng)取達(dá)到1.2萬億元，較2010年增長(zhǎng)26.30%，年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為4.78%。繼十七大之后，十報(bào)告再次著重論及“生態(tài)文明建設(shè)”，并將其上升到更高的戰(zhàn)略層面，中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)總體布局由經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)“四位一體”拓展為包括生態(tài)文明建設(shè)的“五位一體”。園林綠化行業(yè)具有美化生態(tài)系統(tǒng)、優(yōu)化人類生活環(huán)境、減輕環(huán)境污染壓力的重要作用，是“生態(tài)文明建設(shè)”的排頭兵。未來隨著生態(tài)文明建設(shè)的大力推進(jìn)，園林綠化行業(yè)將迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。
三、建筑裝飾及園林綠化行業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素
（一）經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展和投資的增長(zhǎng)
根據(jù)黨的十提出的2020年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的目標(biāo)，我國(guó)到2020年將實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2010年翻一番，未來10年，我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率將不低于7.2%。當(dāng)前，中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加速發(fā)展時(shí)期，投資是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。因此，受益于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快以及新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，我國(guó)建筑裝飾行業(yè)、園林綠化行業(yè)將在未來較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
（二）多層次法律法規(guī)體系逐步完善
在建筑裝飾行業(yè)、園林綠化行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，規(guī)范行業(yè)發(fā)展的一系列法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)陸續(xù)制定并出臺(tái)實(shí)施。以《中華人民共和國(guó)建筑法》《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民共和國(guó)消防法》等法律為基礎(chǔ)，以《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》《建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證管理?xiàng)l例》《城市綠化條例》《城市綠線管理辦法》等法規(guī)為主要內(nèi)容，以《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》及《建筑裝飾裝修工程設(shè)計(jì)與施工資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》《建筑幕墻工程設(shè)計(jì)與施工資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》《國(guó)家園林城市標(biāo)準(zhǔn)》《工程設(shè)計(jì)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)為有效補(bǔ)充的多層次法律法規(guī)體系已逐步完善，為規(guī)范裝飾裝修市場(chǎng)秩序、促進(jìn)建筑裝飾行業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。
（三）新技術(shù)的推廣和應(yīng)用
2003年9月，中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)《關(guān)于建筑裝飾行業(yè)科技進(jìn)步的若干意見》，列出了包括幕墻施工技術(shù)、木制品工廠化生產(chǎn)及安裝技術(shù)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)等10余項(xiàng)新的施工技術(shù)作為示范、推廣的重點(diǎn)技術(shù)，新的施工技術(shù)的應(yīng)用提高了建筑裝飾工程的質(zhì)量、施工效率及建筑裝飾企業(yè)的管理效率，推動(dòng)了建筑裝飾行業(yè)的整體發(fā)展。
四、建筑裝飾及園林綠化行業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)
（一）宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
建筑裝飾及園林綠化行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的周期性波動(dòng)對(duì)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r有較大影響。國(guó)家宏觀調(diào)控政策和行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的變化會(huì)對(duì)市政及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)投資活動(dòng)等造成直接影響，從而對(duì)建筑裝飾及園林綠化行業(yè)的業(yè)務(wù)需求和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)帶來較大影響。
（二）房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)
近年來，為了調(diào)整房市結(jié)構(gòu)、防止房?jī)r(jià)上漲過快，擠壓房市泡沫以避免出現(xiàn)大的資產(chǎn)泡沫化，國(guó)家采取了金融、稅收、行政等一系列手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，主要是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并不會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位。如果政府未來繼續(xù)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，則可能會(huì)在業(yè)務(wù)訂單量、施工進(jìn)度及客戶回款等方面對(duì)建筑裝飾和園林綠化業(yè)務(wù)帶來不利影響。
