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[關(guān)鍵詞]企業(yè) 財務預算 管理 監(jiān)控
現(xiàn)代企業(yè)進行社會生產(chǎn)的目的是營利。在資金有限的條件下,為實現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)效益最大化,必須分析市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢并制定合理的投資方案,因此企業(yè)需要一個進行方案制定和資金籌集的財務管理機制――財務預算管理。通過對成功企業(yè)的運行模式進行分析,預算管理是企業(yè)財務管理最直接有效的手段。
公司財務預算包括收支預算、業(yè)務預算和財務狀況預算,是公司總預算的最后一個環(huán)節(jié),它以公司的發(fā)展規(guī)劃為依據(jù),通過預計收支負債表、預計業(yè)務表的形式展現(xiàn)公司下一階段的決策。財務預算有利于優(yōu)化企業(yè)資源配置、調(diào)動員工的生產(chǎn)積極性,有目的性的開展工作。而財務預算的管理是對與預算有關(guān)的行為進行審查、監(jiān)控、考評等,它包括制定預算報告、推動預算的實施、確定責任歸屬人員、監(jiān)控全過程和總結(jié)分析問題。“監(jiān)控”是財務預算管理中最重要的環(huán)節(jié)。
一、財務預算的科學管理方法
(一)零基點預算方式
顧名思義,零基點預算方式就是以“零”為基礎(chǔ)進行財務預算。在我國,服務類部門的工作量大,成本費用難以計算。該類公司進行財務預算時可以不計算現(xiàn)有的基期成本,以“零”為基點,從實際出發(fā),制定合理的開銷計劃表和預計收入表。公司需安排專業(yè)人士對預算表分析,減少不必要開支,合理控制高風險投資,保留穩(wěn)定性項目,按照公司的發(fā)展規(guī)劃權(quán)衡利弊,降低成本,提高收益。凡事有利有弊,零基點預算管理的工作量大,工作分散,不突出重點,具有局限性。
(二)滾動預算管理
滾動預算管理是一種不以年度或半年度為預算期的動態(tài)的預算方式,它隨時分析當前實際業(yè)務與預算表的偏差,及時修改補充預算方案,具有實時性強、計算精準度高、工作量小的優(yōu)勢。滾動預算管理以市場動態(tài)為風向標,按月復查財務預算,延續(xù)性補充財務計劃,形成一種“滾動”的財務預算管理狀態(tài)。但是,與定期預算管理相比較,滾動式預算方式只能進行短期預算,該預算方式?jīng)]有周期性,這使得公司缺乏長遠的戰(zhàn)略性計劃。
(三)彈性預算管理
彈性預算管理主要適用于不穩(wěn)定性行業(yè),這種預算方式往往以現(xiàn)有成本和業(yè)務量為參考,制定適合多變復雜的情形的預算表。彈性預算分為彈性利潤預算和成本預算。
綜上所述,財務預算管理的方法很多,企業(yè)可以根據(jù)自身需要加以變化,制定合理的預算表。
二、財務預算的有效監(jiān)控方法
財務預算的監(jiān)控是財務管理的重要組成,是對財務預算過程進行監(jiān)督、控制和審查。監(jiān)控財務預算可以避免數(shù)據(jù)紕漏,使企業(yè)按照預算的軌道前行,同時對相關(guān)人員起監(jiān)督作用,達到預期效果。
(一)形成全方位的財務預算監(jiān)控體系
財務預算的過程錯綜復雜,從 “收集原始數(shù)據(jù)”至“對預算表進行測評”,這一過程中涉及到很多的部門和員工。財務管理監(jiān)控需要對財務預算進行全方位的監(jiān)控,這就需要多層次的監(jiān)控體系和完整的監(jiān)控制度。通過長時間的企業(yè)自我完善,建立了多層次的財務預算管理監(jiān)控體系。
一,監(jiān)事會。監(jiān)事會是企業(yè)最高層監(jiān)控部門,行使監(jiān)控職責監(jiān)督所有工作的開展,包括對財務預算的管理監(jiān)控。二,首席財務官(Chief Finance Officer)。首席財務官是現(xiàn)代企業(yè)新的管理職位,它直接受命于董事會,權(quán)利廣泛,對企業(yè)的總預算進行督查和監(jiān)控。三,預算監(jiān)控中心。該層次直接對經(jīng)理負責,監(jiān)控企業(yè)的財務預算管理全過程,具有較強的針對性。企業(yè)各職能部門都需要成立預算監(jiān)控中心,預算經(jīng)濟,推進部門業(yè)務的順利進行。四,預算執(zhí)行責任中心。公司的總預算被分解到各個執(zhí)行部門,各部門負責實施相關(guān)的預算計劃,并由部門負責人進行直接監(jiān)管。
(二)形成完善的財務預算管理監(jiān)控制度
財務預算質(zhì)量關(guān)系到公司的發(fā)展,所以必須對預算質(zhì)量進行嚴格監(jiān)控。財務預算質(zhì)量的監(jiān)控項目包括預算資金的使用率、公司內(nèi)部公費開銷和三項資金的占用等。在進行預算監(jiān)控前,提出對財務預算管理的要求和目標,隨后分析實際收支情況,與預算表對照,探求偏差的原因。最后對預算情況進行總結(jié)得出經(jīng)驗,將沒有完整的任務納入下一次財務預算。
預警監(jiān)控制度是財務管理監(jiān)控的重點工作,它的作用是警告出現(xiàn)問題的財務管理部門。預警監(jiān)控制度的具體工作流程:各部門上報資金預算,預警監(jiān)控中心對資金進行合總記錄,并跟蹤部門資金的出入,隨時掌握一手資料;按周調(diào)查各部門的預算執(zhí)行情況,建立統(tǒng)計表,對某些難以評估的問題在會議探討之后給予文字評價和指點;對財務連續(xù)虧損或收入相抵的部門重點關(guān)注;將上述信息按周傳達財務管理控制中心。
企業(yè)的運行中難免出現(xiàn)一些問題,這就需要對工作進行責任劃分,明確責任人。而在財務預算管理中,監(jiān)控部門就是該預算管理流程的直接負責部門,而預算制定部門為連帶責任部門。財務預算管理的負責人需要在責任區(qū)內(nèi)主動工作,與預算小組進行溝通,嚴格監(jiān)管資金收支,杜絕資金流向不明等問題的發(fā)生,上報預算小組的違規(guī)違紀行為。而監(jiān)控中心需要嚴肅財務管理控制的紀律性問題,做好巡視工作,監(jiān)管有力得當,實行獎懲機制促進員工積極性,對工作效益顯著的人員進行表彰和獎勵,對不稱職人員給予應有的懲罰。
參考文獻:
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證券公司作為一個特許行業(yè)，面臨著來自股東、客戶及監(jiān)管部門等方面的盈利壓力，上市證券公司還面臨著再融資規(guī)則、退市規(guī)則的盈利壓力。會計年度的人為劃分，還使證券公司面臨著年度盈利目標和長期盈利目標的平衡問題。財務預算作為一種管理工具，具有控制企業(yè)財務收支、評價經(jīng)營績效的作用，但實務中證券公司一年一定、最多年中調(diào)整一次的財務收支預算（以下簡稱財務預算或預算），與現(xiàn)實相差甚多，常流于形式，財務預算往往蛻化為20%左右的營業(yè)費用預算，大大弱化了預算功能。本文在總結(jié)證券公司預算編制、執(zhí)行中普遍性問題的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國證券公司的業(yè)務和營業(yè)收支特點及部分證券公司經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，提出一種用于財務控制的財務預算方法――“以市場交易量為基礎(chǔ)的滾動目標利潤預算法”（以下簡稱“交易量預算法”）。
現(xiàn)階段證券公司的主要業(yè)務收入中，自營投資業(yè)務收入波動性最大，客戶資產(chǎn)管理和投資銀行業(yè)務收入占比相對較小，經(jīng)紀業(yè)務收入及與之相關(guān)的客戶保證金利差收入占比最大且相較于自營收入而言波動性相對較小。交易量預算法根據(jù)證券公司收入結(jié)構(gòu)的這一特點，以經(jīng)紀業(yè)務收入及與之相關(guān)的客戶保證金利差收入的預測為核心，在預計利潤的基礎(chǔ)上確定目標利潤，從而確定自營業(yè)務的虧損容忍上限，并結(jié)合設(shè)定的止損率據(jù)以計算自營業(yè)務投資規(guī)模，即鎖定自營投資風險，以確保最低盈利目標的實現(xiàn)。根據(jù)交易量預算法建立的預算模型還可以用于盈虧平衡分析和利潤敏感性分析。
二、交易量預算法的主要內(nèi)容與核心思想
在我國現(xiàn)階段，證券公司盈利模式同質(zhì)化狀態(tài)尚未根本改觀，證券公司“靠天吃飯”的行業(yè)特征明顯，股票指數(shù)和交易量的跌宕起伏使得證券公司的收入及與收入相關(guān)的支出具有極大的波動性，特別是以股票投資為主的自營業(yè)務收入，且其占營業(yè)收入的比重較高，如全行業(yè)06、07年平均分別為36.45%和31.82%，08年因大部分公司自營業(yè)務虧損而使這一比重驟降至很低的水平。因而財務預算很難編制，預算與實際往往相差甚遠。基于我國證券公司現(xiàn)階段的業(yè)務特點和收入結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)的預算方法對證券公司并不適用。
隨著我國證券公司的發(fā)展及穩(wěn)健經(jīng)營的需要，借鑒海外券商的收入結(jié)構(gòu)，特別是在我國證券市場目前沒有風險對沖機制的情況下，部分公司已開始逐步減少對股票自營投資的過度依賴，以減少經(jīng)營風險和經(jīng)營業(yè)績的波動性。這是在總結(jié)歷史經(jīng)驗和教訓基礎(chǔ)上調(diào)整收入結(jié)構(gòu)的必然趨勢。全行業(yè)06-08年度經(jīng)紀業(yè)務傭金收入占營業(yè)收入的比重分別為44.57%、56.56%、65.6%（自營虧損抬高了08年經(jīng)紀業(yè)務傭金收入占比），呈逐年上升趨勢。經(jīng)紀業(yè)務收入目前是多數(shù)證券公司的主要收入來源。相較于股票投資業(yè)務，經(jīng)紀業(yè)務收入相對易于預測。正是在這樣的背景下，我們提出交易量預算法這一適合于證券公司的財務預算方法。
從財務角度看，證券公司的主要營業(yè)收入可劃分為賣方業(yè)務收入和買方業(yè)務收入。賣方業(yè)務收入包括經(jīng)紀業(yè)務收入及衍生的客戶保證金利差收入、資產(chǎn)管理業(yè)務收入、投資銀行業(yè)務收入、融資融券業(yè)務利息收入等，即除了自營業(yè)務收入外，證券公司的其他業(yè)務收入基本都可歸類為賣方業(yè)務收入。
交易量預算法的核心是首先預測預算年度的以經(jīng)紀業(yè)務收入為主的賣方業(yè)務收入和主要營業(yè)支出，并據(jù)以計算預計利潤，然后將一定比例的預計利潤作為預算年度的目標利潤，預計利潤與目標利潤的差額作為公司可以承受的自營業(yè)務損失上限，以此結(jié)合止損率來確定自營業(yè)務規(guī)模，在預算年度根據(jù)預算執(zhí)行情況及假設(shè)條件的變化按月或隨時調(diào)整預計利潤、目標利潤和自營業(yè)務規(guī)模。為了確保目標利潤的完成，自營業(yè)務的規(guī)模可以因為看空而不斷減少，但不能因為看多而無限度增加，自營業(yè)務的風險敞口應以預計利潤與目標利潤的差額為限。舉例來說，不含自營業(yè)務利潤的預計利潤假定為10億元，確定目標利潤為8億元，則自營業(yè)務的風險敞口上限為2億元；再假設(shè)自營業(yè)務的整體止損率為20%，則自營業(yè)務的上限規(guī)模為10億元（2/20%）。那么即使再看多，自營業(yè)務規(guī)模也不能超過10億元，除非調(diào)整止損率，比如將止損率調(diào)整為15%，則規(guī)?？蓴U大至13.33億元（2/15%）。
這一預算方法不將自營業(yè)務收入作為預算收入的組成部分，而是在編制預算時，根據(jù)利潤預測結(jié)果確定一個自營業(yè)務的虧損上限，并在預算年度內(nèi)根據(jù)預算執(zhí)行情況按月或隨時予以調(diào)整。這是一種進可攻退可守的利潤控制方法，在市場繁榮、業(yè)績好的情況下自營規(guī)模可隨預計利潤的增加而增加，反之亦然。這樣既能在股市上漲時增加利潤，又能在下跌時控制風險，是一種穩(wěn)健的經(jīng)營策略?；仡櫸覈善笔袌龅臍v史，幾乎是“一輪牛市消滅一批證券公司”。之所以如此，是因為這些公司在牛市時不能根據(jù)自己的損失承擔能力控制自營規(guī)模，當熊市來臨時又不能及時止損。2000年的牛市，很多證券公司通過保本保底的資產(chǎn)管理業(yè)務的無限度擴張變相擴大了自營規(guī)模，結(jié)果導致?lián)p失慘重，相當一部分公司因此陷入困境或破產(chǎn)，很多公司為了做到當年帳面盈利而不惜出售基金公司股權(quán)、上市公司法人股等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。綜合治理完成后，證券公司合規(guī)經(jīng)營日益走上正軌，未來證券公司最大的經(jīng)營風險將是來自于投資規(guī)模的失控。08年以來股市的大幅下跌又使個別未能根據(jù)自身盈利承受能力控制自營規(guī)模的公司發(fā)生年度虧損。《證券公司風險控制指標管理辦法》中以凈資本規(guī)模約束自營規(guī)模的規(guī)定是一種側(cè)重于資產(chǎn)負債表風險控制的監(jiān)管要求，它與公司自身更側(cè)重于利潤表風險控制的目標不完全一致，所以不能以此作為證券公司從盈利角度控制自營規(guī)模的依據(jù)。交易量預算法提出的以預計利潤與目標利潤的差額即預計利潤的一定比例作為自營業(yè)務虧損上限從而決定自營業(yè)務規(guī)模這一思路是控制自營業(yè)務風險和公司業(yè)績風險的有效方法。
三、交易量預算法的主要步驟
第一，主要業(yè)務收入的預測。
（1）經(jīng)紀業(yè)務傭金凈收入預測。經(jīng)紀業(yè)務傭金凈收入取決于三個因素，即：市場交易量、市場份額、平均凈傭金費率。傭金凈收入=市場交易量×市場份額×平均凈傭金費率。股票交易量取決于換手率和流通市值兩個因素，即：股票交易量=換手率×流通市值。對股票交易量的預測應綜合主要研究機構(gòu)對市場的預測，建議取主要證券公司研究機構(gòu)對交易量預測的平均值?；?、權(quán)證等其他品種的交易量或傭金凈收入，可根據(jù)前一年其占股票交易量或傭金凈收入的比例并結(jié)合可能的變化進行估算。
在確定用于預測的市場份額和凈傭金費率時需考慮以下因素：經(jīng)紀業(yè)務買賣的證券品種包括A股、B股、基金、權(quán)證、國債現(xiàn)券、企業(yè)債及可轉(zhuǎn)債、國債回購等，每一品種交易量占交易總量的比重不同，不同品種的市場份額和傭金費率也不同。各公司應根據(jù)自身市場份額和凈傭金費率的品種結(jié)構(gòu)，以及預算年度交易品種結(jié)構(gòu)的可能變化等因素，確定是使用綜合還是分品種的市場份額和凈傭金費率。傭金凈收入是傭金收入減去經(jīng)手費、證管費、銀行第三方存管費等手續(xù)費支出后的差額。經(jīng)手費和證管費與傭金收入的比例關(guān)系不同，銀行第三方存管費與傭金收入沒有直接關(guān)系，而與客戶保證金規(guī)模相關(guān)。公司應根據(jù)重要性原則確定直接使用凈傭金費率單一指標，還是在分別預測傭金收入、經(jīng)手費、證管費、銀行第三方存管費的基礎(chǔ)上計算傭金凈收入。市場份額應結(jié)合公司市場份額的變化趨勢、市場競爭形勢、公司應對競爭的策略等因素進行預測。另外，預測時應充分考慮傭金費率逐年下降的現(xiàn)實，結(jié)合公司的競爭策略確定預算時采用的傭金費率。
（2）客戶保證金利差收入。首先預測客戶保證金規(guī)模。統(tǒng)計研究表明，客戶保證金規(guī)模與股票指數(shù)、交易量及市場份額呈正相關(guān)，可以根據(jù)統(tǒng)計規(guī)律預測客戶保證金的平均規(guī)模。預測時應剔除新股申購前后保證金的波動?？蛻舯ＷC金利差收入=客戶保證金預計平均規(guī)?！晾盥?。
（3）資產(chǎn)管理業(yè)務收入。主要指集合理財產(chǎn)品收入，包括管理費收入、交易傭金收入和自有資金分紅收入。如有其他資產(chǎn)管理業(yè)務，可根據(jù)實際情況預測。分產(chǎn)品按預計平均規(guī)模和管理費率預計管理費收入。交易傭金收入按預計平均規(guī)模、換手率和傭金費率計算。自有資金分紅收入按各產(chǎn)品的凈值、自有資金參與規(guī)模、預計分紅比例計算。
（4）投資銀行業(yè)務收入。投資銀行業(yè)務收入可以根據(jù)證券發(fā)行和并購市場情況及公司的項目貯備情況預測。
（5）自有資金利息收入。首先根據(jù)公司目前的自有資金規(guī)模、預算年度內(nèi)重大投資和籌資項目情況等預測自有資金平均流入流出情況，預計自有資金平均規(guī)模，然后乘以預計的存款利率。
（6）長期股權(quán)投資收入。為預測方便起見，納入合并的子公司可僅預測其凈利潤，按控股比例計算投資收入。未納入合并范圍的長期股權(quán)投資根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預計分紅收入。
第二，營業(yè)費用分類及與營業(yè)稅金的預測。
在參考管理會計對費用分類的基礎(chǔ)上，結(jié)合證券公司營業(yè)費用的特點我們將證券公司的營業(yè)費用根據(jù)性質(zhì)劃分為固定性費用、可預算控制性費用、變動性費用三大類。具體如下：
（1）固定性費用。是指發(fā)生額相對穩(wěn)定或標準確定后發(fā)生額可較為準確預計的費用。包括：固定性工資及與之有固定比例關(guān)系的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費；房屋租賃費及與房屋擁有或使用相關(guān)的房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費、水電費；固定資產(chǎn)折舊及房屋裝修、交易席位等攤銷費用；社會保險費用及住房公積金；審計費等。固定性費用主要根據(jù)上年度實際發(fā)生情況及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)或標準的預計變動情況進行預測。
（2）可預算控制性費用。是指發(fā)生額具有較大彈性但可通過預算的形式加以控制的費用。包括：差旅費、業(yè)務招待費、廣告及宣傳費、辦公費、會議費等。可預算控制性費用是各相關(guān)部門費用控制的重點，以公司核定的預算作為預測值。
（3）變動性費用。是指發(fā)生額與相關(guān)業(yè)務指標或其他財務指標之間存在固定或相對固定的比例，隨相關(guān)業(yè)務指標或其他財務指標的變動而變動的費用。包括：與經(jīng)營業(yè)績相關(guān)的獎金及與之相關(guān)的工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費、與經(jīng)紀業(yè)務傭金收入相關(guān)的經(jīng)紀人傭金和交易單元流量費、與營業(yè)收入相關(guān)的投資者保護基金。變動性費用預測的基礎(chǔ)是尋找各項變動性費用與相關(guān)業(yè)務指標或其他財務指標的函數(shù)關(guān)系，通過建立模型來預測。
營業(yè)稅金及附加的預測較為簡單，根據(jù)收入的預測結(jié)果，剔除非營業(yè)稅應稅收入（如金融同業(yè)利息收入、長期股權(quán)投資分紅收入、公允價值變動收入等）和營業(yè)費用中的投資者保護基金等營業(yè)稅應稅收入抵減項目，然后乘以營業(yè)稅稅率及附加費率。
第三，根據(jù)以上結(jié)果預測稅前利潤，進而確定目標稅前利潤，目標稅前利潤可按預測稅前利潤的一定比例來確定，比如75-90%。不考慮匯兌損益、其他業(yè)務收支、營業(yè)外收支、資產(chǎn)減值損失等不重要或無法預測項目對利潤的影響，除非影響較大且易于預計。
第四，將自營業(yè)務收入作為確保目標稅前利潤完成前提下的調(diào)節(jié)性收入，即將預測利潤超過目標利潤的部分（預測利潤-目標利潤）作為公司可承受的自營業(yè)務損失上限，設(shè)定止損率，并據(jù)以計算自營業(yè)務的最大規(guī)模。
第五，預算年度內(nèi)，每月根據(jù)預算執(zhí)行情況及影響收支的關(guān)鍵因素和初次編制預算時設(shè)定的假設(shè)條件的變動情況預測剩余月份的營業(yè)收支及利潤，從而滾動調(diào)整年度預測利潤、目標利潤及自營業(yè)務規(guī)模。由于離預算年度結(jié)束時間越遠預算的準確度越差，所以為了保證預算控制的靈活性，年初時自營業(yè)務的規(guī)模應低于按上述方法計算的上限，比如控制在上限的50%以下，隨著時間的推移這一比例逐步提高。當然，實際的投資規(guī)模還應根據(jù)對市場的判斷來決定，但不應超過按以上方法計算的規(guī)模上限。
四、預算模型的建立及應用
為了預測不同因素組合下利潤預測值的變動情況，及通過收支項目的平衡與調(diào)整以實現(xiàn)預算目標，為預算的編制、分析與調(diào)整建立基礎(chǔ)，在上一部分內(nèi)容的基礎(chǔ)上通過EXCEL表格建立預算模型如表1所示。
通過該模型可以看出，任何影響財務收支項目的因素及影響其他財務收支項目的收支項目的變動都可以通過模型自動計算出各財務收支項目和凈利潤的結(jié)果。這一模型還可以用來進行盈利敏感性分析和盈虧平衡分析，是一個重要的財務分析工具。
交易量預算法是一種用于財務控制的預算方法，所以任何預算基礎(chǔ)的變動都要通過模型的調(diào)整來重新計算利潤預測值，以便隨時因應這些因素的變化來進行財務控制。一般來說，在每月初根據(jù)截止上月末財務收支的實際情況及各種預算因素的變化情況重新編制年度預算，并據(jù)以計算預測利潤、目標利潤、自營業(yè)務規(guī)模等，所以，建立在交易量預算法基礎(chǔ)上的用于財務控制的預算是一種滾動預算。需要說明的是，實際的財務收支預算模型要比以上模型復雜得多，還應有與之相關(guān)的營業(yè)費用預算模型相配套。各公司應根據(jù)自身的業(yè)務及費用特點建立合適的財務收支預算和營業(yè)費用預算模型。
五、財務預算的層次及相互銜接
根據(jù)作用不同，財務預算可分為三個層面，即：用于財務控制的預算、用于內(nèi)部業(yè)績考核的預算、用于董事會對管理層考核的預算。根據(jù)交易量預算法編制的預算更具預測的性質(zhì)，屬于用于財務控制的預算，但它沒有考慮公司對各業(yè)務線的業(yè)績增長要求，因而不適用于內(nèi)部業(yè)績考核。用于內(nèi)部業(yè)績考核的預算應體現(xiàn)對各業(yè)務線的業(yè)績增長要求和成本控制要求，它源于預測但應高于預測。而用于董事會對管理層考核的預算是董事會對公司及管理層進行業(yè)績考核的依據(jù)，它是管理層和董事會博弈的結(jié)果，一般介于用于財務控制和用于內(nèi)部業(yè)績考核預算之間。這三個層面的預算側(cè)重點不同，但用于財務控制的預算是基礎(chǔ)，根據(jù)交易量預算法編制的預算屬于用于財務控制的預算。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務預算 管理
財務預算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)預計財務狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支等價值指標的各種預算的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投入資金多、開發(fā)周期長等特點，且國家持續(xù)加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風險和市場風險也較大。“凡事預則立，不預則廢”，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理尤為重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算主要分為損益預算和資金預算兩部分，其中:損益預算反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營成果及其分配情況，資金預算反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)現(xiàn)金收支情況。
1.損益預算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損益預算主要包括收入預算、成本預算、費用預算（管理費用、銷售費用、財務預算）、稅費支出預算等。
按照上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行會計核算辦法規(guī)定，房地產(chǎn)銷售收入一般要同時滿足下列五個條件時確認收入：一是商品房竣工驗收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷售合同；三是房款已經(jīng)取得或確信可以取得（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）；四是房屋相關(guān)成本能夠可靠計量；五是房屋經(jīng)客戶驗收，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入預算與營銷部、工程部、成本管理部等各個業(yè)務部門密切相關(guān)。
稅費支出預算主要包括計入營業(yè)稅金及附加的土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計提。
2.資金預算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預算主要包括資金流入和資金流出兩部分。
資金流入主要包括銷售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標保證金等）。銷售回款受工程節(jié)點（取得預售許可證才能銷售）、市場環(huán)境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節(jié)點進度（按照銀監(jiān)會相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。
資金流出主要包括土地支出、工程建設(shè)支出、管理費用、銷售費用、財務費用三項費用支出，稅費支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設(shè)支出主要受工程進度制約。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理中存在的主要問題
1.存在“編制財務預算純屬財務行為”的錯誤認識
財務預算反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)預計財務狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支情況，但不能據(jù)此就認為財務預算只是一種財務行為, 由財務部門負責制定和控制預算就可以。房地產(chǎn)財務預算與項目的設(shè)計、工程、營銷、成本控制、物資采購等各個環(huán)節(jié)息息相關(guān), 是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。
2.財務預算準確率及分解的科學性有待提高
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算（包括收入預算、費用預算、資金預算等）預算執(zhí)行差異率均較大，但財務預算執(zhí)行差異率較大的主要原因是各個業(yè)務部門預算執(zhí)行的較差。
部分房地產(chǎn)企業(yè)簡單按月平均收入、回款等財務預算，沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點、營銷和工程等工作節(jié)點、投融資計劃等進行分解，財務預算分解的科學性有待提高。
3.與企業(yè)戰(zhàn)略目標聯(lián)系不夠, 重年度預算, 輕項目開發(fā)預算
房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期較長，從取得土地使用權(quán)證到銷售清盤，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設(shè)計變更、政策變化、進度延緩等,因此編制財務預算不僅是對年度財務狀況做出的反映, 而且是對項目綜合情況做出的反映。許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預算方式，在年度經(jīng)營計劃指導下編制房地產(chǎn)項目的年度預算, 并且通常是單項預算, 考慮項目的開發(fā)期不夠，與企業(yè)戰(zhàn)略目標聯(lián)系不夠。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理的措施
1.財務預算，現(xiàn)金為王
房地產(chǎn)行業(yè)高利潤、高負債，同時高風險，必須時時保證現(xiàn)金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來商品重點城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購、限貸、限價等多重政策影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)以往常用的開發(fā)貸款、國內(nèi)資本市場募資等方式受到層層限制，房地產(chǎn)開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。因此財務預算要堅持現(xiàn)金為王，確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出，資金優(yōu)先保證償還銀行貸款本金和利息，優(yōu)先保證項目建設(shè)，降低財務風險，提高資金使用效率。
2.各個業(yè)務部門密切配合，從業(yè)務部門發(fā)起編制資金預算和損益預算
房地產(chǎn)項目預算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個部門, 涉及項目開發(fā)經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié), 因此,房地產(chǎn)財務預算編制要加強與業(yè)務部門密切配合，分工編制預算，具體是：
資金預算方面，營銷部門負責編制銷售回款預算、銷售費用預算，工程管理部、前期部等部門負責編制土地支出和工程建設(shè)資金支出，財務部門編制稅費支出預算、償還銀行貸款本金及利息支出預算，人力資源部負責編制人工成本、培訓費等預算。
損益預算方面，工程建設(shè)部要保證計劃確認收入的地塊按期取得預售許可證，按期建設(shè)完畢、取得竣工備案單，提高建筑質(zhì)量并提交內(nèi)部驗收；客服部要保證計劃確認收入的地塊按期完成內(nèi)部驗收（物業(yè)公司、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理公司組織四方驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，所有問題整改完畢后物業(yè)公司收鑰匙）并按時、順利交房，取得客戶簽收憑據(jù)或其他交房證據(jù)；成本管理部要保證按期完成結(jié)算，為確認收入時成本的可靠計量提供依據(jù)。
3.提高財務預算分解的準確率
一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解, 需與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、銷售面積、擬銷售均價掛鉤, 然后分解、預測出各地塊物業(yè)類型的銷售總價。開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解, 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解, 然后一一對應到相關(guān)成本項目中, 最終預測總成本。費用、稅金等按國家相關(guān)政策和企業(yè)財務制度等進行費用科目、稅金科目的分解, 然后測算費用、稅金總價。
二是構(gòu)成項目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項科目按照工程進度和預計付款方式以及工程總額控制點的要求等, 結(jié)合項目開發(fā)周期進行各個年度、月份的分解, 將預算責任落實到各個單位直至各個項目。
4.加強財務預算執(zhí)行分析與考核
預算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟活動都圍繞企業(yè)目標的實現(xiàn)而開展，在預算執(zhí)行過程中落實經(jīng)營策略，強化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務預算和財務預算，提高預算的控制力和約束力。企業(yè)各部門在房地產(chǎn)建設(shè)及銷售的各項活動中，要嚴格執(zhí)行，切實圍繞預算開展經(jīng)濟活動。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動預算，并建立每周資金調(diào)度會、每月預算執(zhí)行情況分析會等例會制度，嚴格執(zhí)行預算政策，及時反映和監(jiān)督預算執(zhí)行情況，適時實施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會貫通于執(zhí)行預算的過程中，最終形成全員和全方位的預算管理局面。
要把財務預算執(zhí)行偏差率（如收入預算執(zhí)行偏差率，銷售回款預算偏差率等）作為重要的績效考核指標，并責任到人。
5.密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的概述
為了適應房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營業(yè)務發(fā)展的需要，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務行為， 應切實加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理。其對于防范財務風險、促使市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，有著積極的意義。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)與運營期間的資金籌備、調(diào)度與運轉(zhuǎn)、對資金耗費進行前期預算、中期控制以及后期記錄、對資金使用進行核算與分析，以及正確處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的一切經(jīng)濟問題。確保房地產(chǎn)開發(fā)的順利開展便是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)財務管理的主要目的
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的特點
1.管理的資金量數(shù)額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量的資金支出，其中房屋工程造價以及地價方面是主要的資金投入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的資金籌備量是保證開發(fā)過程能夠順利開展的關(guān)鍵所在。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理具有管理的資金量大、籌集資金的任務重、資金管理的難度大等特點。
2.財務預算管理的難度大
房地產(chǎn)財務預算管理包括對土地征用、工程施工、設(shè)備運轉(zhuǎn)、材料購置、配套設(shè)施安裝等多種費用的估計與預算，而由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的內(nèi)容不同，相同類型的產(chǎn)品在不同環(huán)境以及不同時間段內(nèi)的開發(fā)流程也具有差異性，因此導致了前期財務預算管理的難度大，房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)十分復雜。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理
（一）財務預算管理的概述
房地產(chǎn)財務預算管理包括對土地征用、工程施工、設(shè)備運轉(zhuǎn)、材料購置、配套設(shè)施安裝等多種費用的估算。根據(jù)預算管理的不同目的，可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理分為損益預算和資金預算兩類，分別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務成果的預算與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金收支的預算。
（二）損益預算
與財務支出及財務成果相關(guān)的經(jīng)濟情況都屬于損益預算的范疇，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)的整體成本預算、施工期間的費用支出、繳納的法定稅額、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)收入預算等等。其中的施工期間費用支出包括了對房地產(chǎn)的銷售費用、管理費用以及日常維護費用等；在繳納法定稅額方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向國家繳納包括銷售不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及細節(jié)稅費等稅務金額，是損益預算中的重要預算環(huán)節(jié)。
（三）資金預算
資金預算是對房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中可能產(chǎn)生的現(xiàn)金收入支出情況進行預算，分為流入與流出兩類。首先是現(xiàn)金的流入預算，房地產(chǎn)在開發(fā)期間會以銀行貸款、銷售回款以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金支持等多種方式來保持現(xiàn)金流通情況，現(xiàn)金流入預算就是對上述流入企業(yè)的現(xiàn)金款項進行預算管理?，F(xiàn)金流入預算是十分重要的預算流程，對工程持續(xù)開展以及房地產(chǎn)順利銷售起到了基礎(chǔ)的保障作用。
現(xiàn)金流出預算主要針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的以現(xiàn)金方式支出的工程管理費用、建筑施工費用、地價費用以及后期房地產(chǎn)銷售階段支出的銀行貸款費用、房地產(chǎn)管理費用、銷售費用、稅額費用等現(xiàn)金費用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理中融資的管理
（一）融資概述
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，融資是主要的資金籌措方式，是以開發(fā)企業(yè)的信用為基礎(chǔ)，通過銀行或個人的資金融通進行房地產(chǎn)開發(fā)資金運作的方式。融資作為投資的一種，存在一定的風險，其中包括在融資期限內(nèi)開發(fā)企業(yè)無法償還債務、需要使用不動產(chǎn)與房地產(chǎn)進行債務抵押或者開發(fā)企業(yè)在接受融資后如果積累了一定的負債，會產(chǎn)生損害股東利益的風險。根據(jù)開發(fā)企業(yè)接受融資的方式以及融資期限的不同，融資所伴隨的風險也會存在差異。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資管理中，存在融資成本的概念。融資成本主要由基礎(chǔ)的融資費用以及后續(xù)的使用費用兩方面組成。融資費用產(chǎn)生在資金的籌措階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了接受多方融資，會委托金融機構(gòu)以自身企業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行股票、債券等融資項目，這就會產(chǎn)生代辦股票與債權(quán)的注冊費用以及代辦費用。
（二）主要融資方式
1.銀行貸款
信用是銀行審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資資格并進行房地產(chǎn)融資的主要依據(jù)。銀行貸款是間接融資的一種，也是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌措階段的主要融資方。
2.房地產(chǎn)信托
與銀行貸款對融資期限的嚴格要求相比，房地產(chǎn)信托采用信托公司評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用程度并發(fā)放信托貸款，融資期限的彈性較大。
房地產(chǎn)信托的形式包括與傳統(tǒng)銀行貸款相類似的貸款方式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)融資形式以及產(chǎn)品的信托交易，這也是房地產(chǎn)信托最主要的特點。由于是信用托付形式的融資，不會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務壓力，對開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)穩(wěn)定以及持續(xù)發(fā)展有著重要意義。因此房地產(chǎn)信托融資對當前中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一種重要的融資方式。
（三）融資策略
1.投資決策階段
前期投資決策是對整體開發(fā)流程投資的分析，對融資的分析是其中的一部分，投資決策分析決定了融資與企業(yè)的聯(lián)系，同時決定了投資結(jié)構(gòu)。投資決策階段直接影響了融資來源與融資結(jié)構(gòu)，同時融資結(jié)構(gòu)也會隨著投資結(jié)構(gòu)的變化而進行調(diào)整。
2.融資決策階段
融資決策階段會對融資期限、融資款額、融資費用等進行綜合評價。融資者在融資階段會明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標，并且會將可能的融資方案進行系統(tǒng)比較，最終確定融資方法。
3.融資談判
該階段主要由融資方起草方案，并與相關(guān)融資渠道方進行談判，綜合雙方對房地產(chǎn)開發(fā)融資的要求，對融資方案進行修正與調(diào)整，以符合整體項目的投資結(jié)構(gòu)。
4.融資執(zhí)行
在達成共識的前提下，需要根據(jù)融資方案來執(zhí)行實際融資，該階段還包括簽訂融資文件并進行備案、執(zhí)行詳細的融資計劃、對融資過程中可能出現(xiàn)的風險進行控制并控制資金使用情況等。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理的主要問題
（一）對財務預算管理報告的認識問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理工作是對地產(chǎn)開發(fā)及銷售過程可能產(chǎn)生的所有收入與支出費用進行預算，以確保房地產(chǎn)開發(fā)流通的資金支出，保障工程施工的持續(xù)開展，并且合理安排后期銷售流程，掌握房地產(chǎn)銷售的經(jīng)濟效益情況，在整體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，是保障成本、資金、工期等情況的關(guān)鍵工作，而預算管理期間編制的財務預算報表與報告，便是將收入支出數(shù)據(jù)直觀呈現(xiàn)于書面的最好方式。
目前財務預算報告的主要問題在于企業(yè)內(nèi)部的認識存在錯誤與偏差，將預算報告的編制交由企業(yè)財務部門完全負責。這種情況使得財務部門忽略了與施工部門、銷售部門的交流，無法掌控工程設(shè)計規(guī)劃、設(shè)備材料采購、交通物流運輸、工程開展情況等信息，一定程度上影響到了財務預算報告的可靠性和真實性，無法體現(xiàn)財務預算管理的綜合性和廣泛性。
（二）財務預算管理的準確性問題
財務預算管理的損益預算以及資金預算是系統(tǒng)性的預算工作，因此需要經(jīng)過的流程工序長、涵蓋的相關(guān)部門多，造成了財務預算管理準確性不穩(wěn)定的問題，執(zhí)行率也存在明顯差異。另外，企業(yè)內(nèi)部財務部門的業(yè)務能力以及財務預算管理經(jīng)驗也是導致財務預算管理準確性不穩(wěn)定的問題所在，預算執(zhí)行力以及統(tǒng)計整合能力不高。
（三）注重年度預算，忽略流程預算
當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在側(cè)重于年度預算與年度財務報表的制定，而忽略了開發(fā)與銷售過程中的具體項目的預算工作。房地產(chǎn)開發(fā)是周期性的流程，從初期的獲得土地產(chǎn)權(quán)到工程竣工再到最后的房地產(chǎn)售罄，期間需要經(jīng)歷至少兩年左右的時間，在這段周期內(nèi)可能發(fā)生與計劃不相符合的事件，因此就需要對開發(fā)過程中的具體項目流程進行預算。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用傳統(tǒng)的年度預算與年度報表方案，無疑是輕視了房地產(chǎn)財務預算的完整性與客觀性，以年度預算為引領(lǐng)的預算管理不利于開發(fā)企業(yè)的宏觀戰(zhàn)略發(fā)展與管理。
（四）財務預算管理的考核機制問題
目前，在大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，財務預算管理的考核機制并不完善，沒有建立起系統(tǒng)且嚴格的責任制度。財務部門在進行預算管理前沒有簽訂責任合同，企業(yè)內(nèi)部沒有相關(guān)的獎懲制度，也降低了財務預算人員的工作積極性與責任心。在后期的考核過程中，財務部門會回避主觀因素以及業(yè)務能力問題，而強調(diào)預算過程中的客觀原因以及市場環(huán)境與政治環(huán)境對預算結(jié)果的影響。
四、強化財務預算管理的措施
（一）提升現(xiàn)金流通程度
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，現(xiàn)金的流通是多項工程工序持續(xù)開展的關(guān)鍵所在，因此，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將現(xiàn)金作為開發(fā)的主體，確定其主導位置。以流通的現(xiàn)金支持來償還銀行貸款等支出款項，避免市場環(huán)境對銀行貸款利息率造成的影響。
（二）加強各部門交流
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該以財務部門為中心，加強財務部門與企業(yè)內(nèi)其他部門之間的交流與聯(lián)系，保障財務部門掌握工程設(shè)計規(guī)劃、設(shè)備材料采購、交通物流運輸、工程開展情況等信息，將財務預算管理涵蓋到房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。在提升財務預算管理效率與可靠性的同時提升部門之間的流通程度。
（三）關(guān)注國家政策變化
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，國家進行的宏觀經(jīng)濟調(diào)控以及政策頒布與實施，很大程度上影響了開發(fā)的經(jīng)濟效益以及成本支出程度。關(guān)注市場環(huán)境變化，實時掌握政策變化情況，結(jié)合最新的企業(yè)經(jīng)營情況以及生產(chǎn)指標，對企業(yè)財務預算管理的具體項目進行修正與更改，測算出最符合當前政策情況的財務預算與收入盈虧情況，通過調(diào)控預算方案、預測年度財務狀況等方式，保障工程順利開展以及后續(xù)銷售流程的正常展開。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算的內(nèi)容分析
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算而言，其內(nèi)容主要涉及資金預算和損益預算，其中前者旨在對企業(yè)未來一段時間內(nèi)的現(xiàn)金收支情況進行反映，而后者則是對企業(yè)未來一段時間內(nèi)的生產(chǎn)分配情況及經(jīng)營成果進行反映[1]。一方面，資金預算?，F(xiàn)金預算可以分為金流出預算和現(xiàn)金流入預算，其中現(xiàn)金流出涵蓋稅費支出、工程建設(shè)支出、銷售費用、綜合地價支出、管理費用、償還銀行貸款支出等；而現(xiàn)金流入涵蓋銀行貸款、銷售回款、其他現(xiàn)金流入等，其中銀行貸款受工程進度與銀行信貸政策的制約，銷售回款受市場環(huán)境、銷售政策、工程節(jié)點等因素的制約。
另一方面，損益預算。損益預算涵蓋稅費支出預算、費用預算、成本預算、收入預算等，其中費用預算包括財務預算、銷售費用和管理費用；稅費預算包括增值稅、土地增值稅、教育費附加、城市維護建設(shè)稅及其他。通常以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行處理方法為依據(jù)，確認房地產(chǎn)銷售收入時要符合以下標準：①通過客戶驗收后，買賣雙方才能辦妥商品房的移交手續(xù)；②商品房的成本可以進行計量；③房款確信可取得或已經(jīng)取得；④已經(jīng)簽訂商品房的銷售合同；⑤竣工驗收完商品房后，可以獲得竣工備案表?？梢哉f，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入預算與各業(yè)務部門緊密相關(guān)，如成本管理部、工程部、營銷部等。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理存在的問題
第一，不能正確認識財務預算。財務預算主要是對企業(yè)今后一段時間內(nèi)的經(jīng)營成果、現(xiàn)金收支情況、財務狀況進行預計和反映，但不能以此為依據(jù)片面認為財務預算只屬于財務行為，由財務部門進行控制即可。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算與項目的投融資、工程管理、物資采購、營銷、成本控制等環(huán)節(jié)具有密切的關(guān)系，是相關(guān)管理的集中表現(xiàn)。
第二，流程預算和年度預算不協(xié)調(diào)。當前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的重點在于制定年度財務報告和年度預算，沒有深入分析資金運作和項目運作的預算工作，而項目開發(fā)具有明顯的周期性，投資回收期的長短直接影響企業(yè)的最終效益，所以項目開發(fā)過程的流程預算至關(guān)重要[2]。有些企業(yè)采用傳統(tǒng)的年度報表方案及年度預算，不能彰顯出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算的全面性及階段性，將年度預算作為財務預算管理的戰(zhàn)略方向，影響企業(yè)目標的實現(xiàn)。
第三，財務預算準確率不高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同，在財務預算執(zhí)行和制定方面也有所不同，存在明顯的差異性。究其原因，一是各業(yè)務部門缺乏較強的預算執(zhí)行力；二是財務預算的制定不夠科學和客觀，不能對企業(yè)整體的財務狀況和項目進展情況進行綜合分析，致使實際經(jīng)營情況和財務預算編制目標分解相互脫離，繼而所做預算在執(zhí)行中與實際存在較大的偏差。
第四，考核機制缺乏有效性。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的財務預算管理考核機制，尚未構(gòu)建嚴格且系統(tǒng)的責任制度，并且財務部門在預算管理前未簽訂責任合同，缺乏科學有效的獎懲制度，導致財務預算人員缺乏工作熱情[3]。當然在后期考核環(huán)節(jié)，財務部門往往主動回避業(yè)務能力及主觀因素等問題，著重強調(diào)政治環(huán)境和市場環(huán)境對預算結(jié)果的影響、預算過程中的客觀原因。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理的路徑
（一）加強現(xiàn)金流的管理
房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風險、高負債、高利潤的行業(yè)，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務預算管理工作中，必須要確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)健順暢。現(xiàn)階段，有些城市的商品住宅成交數(shù)量有所回升，但受限價、限貸、限購等政策因素的限制，加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用的國內(nèi)資產(chǎn)市場募資、開發(fā)貸款等方面受限，導致企業(yè)現(xiàn)金流趨于緊張狀態(tài)。所以企業(yè)需要做好財務預算管理工作，以現(xiàn)金流為重點，科學支出各項費用，及時回籠收入項目資金，資金優(yōu)先保證項目建設(shè)和償還銀行貸款利息及本金，從而有效規(guī)避財務風險，促進資金利用率的提高。
（二）注重國家政策的變化
在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，國家政策的頒布與宏觀經(jīng)濟的調(diào)控極大影響了開發(fā)的成本支出及經(jīng)濟利潤情況，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要密切關(guān)注環(huán)境變化，對政策的變動情況加以了解，優(yōu)化調(diào)整財務預算管理項目。同時企業(yè)可以預測年度財務狀況或調(diào)控預算方案圍基礎(chǔ)，對財務預算管理工作的有序開展提供有力的保障。
（三）科學估計損益預算和現(xiàn)金預算
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務預算涉及諸多方面，如建安工程費、綜合地價、前期手續(xù)費、項目研?l費等，利用收入成本預算來科學規(guī)劃現(xiàn)金預算分期，做好相應地籌資準備。同時企業(yè)可要求各業(yè)務部門密切協(xié)商，以各部門的性質(zhì)為依據(jù)進行合理分工，加強財務編制預算，具體分工如下：①由于產(chǎn)品的核算周期較長，收入確認受諸多因素的制約，所以要從取得土地之前進行凈利、地價等指標的預估，然后通過財務部、設(shè)計部、項目部等相關(guān)部門的協(xié)商，共同預算前期、中期、后期的收入成本分期，繼而完成項目的損益預算[4]。②營銷部門負責銷售回款預算、銷售費用預算等資金預算工作，而工程管理部門負責工程建設(shè)資金支出地價支出的編制工作，財務部門則負責稅費支出預算、償還銀行貸款本息支出預算的編制工作。
（四）健全財務預算考核體系
構(gòu)建完善系統(tǒng)的獎罰和考核制度，比較分析實際執(zhí)行結(jié)果和預算指標值，及時找出和解決問題，完善對預算工作的管理，最終實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標。對于績效考核指標而言，其強調(diào)過程性的業(yè)務指標，涉及結(jié)果性預算數(shù)據(jù)，要求評價影響企業(yè)目標的因素，對預算最終目標的實現(xiàn)加以考核[5]。同時以每一責任單位的特點為基礎(chǔ)，構(gòu)建日常的監(jiān)控制度，通過相應的考評和及時的信息反饋，在具體環(huán)節(jié)落實預算過程，形成科學的激勵機制。
（五）準確分解財務預算目標
首先，按照月份、年份分解預算項目。以預計付款金額、工程進度、工程形象進度要求為依據(jù)來劃分總體構(gòu)成的各項科目，根據(jù)項目的開發(fā)周期進行各個月份、年度的分解，在各開發(fā)項目、各單位貫徹落實預算責任。其次，按照預算目標構(gòu)成分解項目。①分解成本構(gòu)成時，應該根據(jù)分項分部工程來逐步分解配套成本、前期費用、建安工程費用、總和地價、基礎(chǔ)工程費用等項目，然后將其與相關(guān)項目相對應，對成本項目加以測算匯總。②分解收入時，必須要與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、擬銷售均價等相符，依次分解，科學預測其銷售收入。③針對稅金、貸款利息、管理費用、經(jīng)營費用等，嚴格按照企業(yè)財務制度及國家相關(guān)政策進行分析測算，完成測算后要以費用科目為依據(jù)加以匯總。
論文關(guān)鍵詞：高校；財務預算；多元化；運用
1 高校財務預算的總體要求
高等學校必須在預算年度開始前幾個月開始編制預算，預算的內(nèi)容包括收入預算和支出預算，并實行收支兩條線。高等學校編制預算必須堅持“實事求是、穩(wěn)妥可靠、量入為出、收支平衡”的總原則。收入預算要堅持穩(wěn)健性、適度合理估計的原則;支出預算堅持統(tǒng)籌兼顧、先急后緩、保證重點、勤儉節(jié)約等原則。收入預算與支出預算的平衡對學校事業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。其實平衡是相對的、動態(tài)的，特別是在國庫集中支付條件下，支出預算指標宜松不宜緊，預留足機動經(jīng)費，保持一定的彈性，以防在預算執(zhí)行中出現(xiàn)一些不可預知的問題。預算編制既要實事求是，又要有前瞻意識，要充分研究學校年度工作計劃與中長期發(fā)展規(guī)劃，兼顧學校經(jīng)常性預算和資本性預算，才能保證學校日常開支和前瞻性發(fā)展的目標均能實現(xiàn)。
2 高校財務預算編制方法的使用現(xiàn)狀
目前高等學校預算編制方法多采用“增減量預算法”?；蛘咴趶摹霸鰷p量預算法”慢慢向“零基預算法”過渡中。
所謂“增量預算法”是指在編制下一年度支出預算時，以上年度實際支出數(shù)為依據(jù)，并考慮下一年度學校收入狀況和影響支出的各種因素， 相應地調(diào)增調(diào)減相關(guān)項目預算數(shù)額。這種方法較為簡單，容易操作，但有不合理之處:一是經(jīng)費開支的多少不是取決于教育事業(yè)發(fā)展的需要，而是取決于上年度實際支出的基數(shù)， 不可避免地受上期既成事實的影響，使上個預算期的不合理因素得以沿襲下去;二是根據(jù)學校收入狀況，在上年度基數(shù)上增加與減少，不利于提高資金的使用效益;三是容易使預算資金使用單位養(yǎng)成慣性思維，滋長預算分配中的只能增不能減，調(diào)減預算時各部門怨聲載道，不利于調(diào)動各部門增收節(jié)支的積極性。
所謂“零基預算法”是指在編制年度預算時，對各項支出均不以上年預算及實際支出為基數(shù)，一切從零開始，按正常經(jīng)費和專項經(jīng)費兩部分重新核定。正常經(jīng)費按人員定額核定，專項經(jīng)費根據(jù)需要和可能逐項核定。資金分配順序是先確定人員經(jīng)費、公用經(jīng)費，再確定專項經(jīng)費。專項經(jīng)費根據(jù)輕重緩急排安排。零基預算法使有限的資金發(fā)揮其最大效益，對保障學校各項工作的正常運行有著十分重要的意義，相對于傳統(tǒng)的增減量預算法具有明顯的優(yōu)勢，它的科學性在高校具有廣泛的應用價值，排除部門經(jīng)費只能增不能減的問題，提高資金使用效益。
理論上講，“零基預算”有許多優(yōu)點，但在實施中卻不容易操作，特別是高校財務人員素質(zhì)不高，執(zhí)行事業(yè)單位會計制度對高校培養(yǎng)成本核算意識不強，規(guī)律性數(shù)據(jù)整理分析能力較弱，真正要做到零基預算難度較大。
3 高校財務預算編制方法多元化的必要性
3.1 部門預算精細化、科學化管理的要求
近些年財政管理改革力度很大，從某種意義上其實也是預算編制方法的改革，即從“增減量預算”到“零基預算”的轉(zhuǎn)變，從年度預算到滾動預算的轉(zhuǎn)變，從投入式預算到績效式預算的轉(zhuǎn)變。高校業(yè)務活動較為復雜、不確定性因素多，在預算中很難細化到財政預算要求的程度，因此要求高校要更加注重部門預算編制方法的選擇，探索適應高校發(fā)展的預算管理機制，才能適應財政對部門預算精細化、科學化管理的要求。
3.2 國庫集中支付對部門預算管理的要求
高等學校執(zhí)行財政部門預算改革及國庫集中支付難度是相當大的，高校非稅收入上繳財政專戶后，資金不再返還下?lián)?，只能根?jù)批復的預算項目安排支出，學校在資金調(diào)配上幾乎沒有自主權(quán)，且年度預算支出項目指標在部門預算批復后，更不用說追加預算增加預算項目。就以項目支出來說，部門預算在上年度8月份開始編制，11月份 “二上” 已上報，而學校的年度計劃及工作要點則是到三月份才能確定，造成財務資金計劃與學校工作計劃不匹配，新增重點項目因上年度無法預計影響學校的發(fā)展。
3.3 高校人才培養(yǎng)成本核算的要求
以前高校只要按規(guī)定的用途支出財政性資金，培養(yǎng)出合格的高等人才就算完成政府和社會賦予的使命等理念已經(jīng)落伍，教育成本分攤和補償制度逐漸被管理層和社會公眾關(guān)注。隨著高校在財務核算中對人才培養(yǎng)成本核算的重視，對人才培養(yǎng)成本核算的方法提出了設(shè)置成本費用賬戶、確定成本費用開支范圍、劃定成本計算期、成本費用歸集和分配及建立人才培養(yǎng)成本財務評價指標等的初步設(shè)想。合理的成本分攤能比較客觀地核高校學生培養(yǎng)成本，對高校收費標準提供詳實的依據(jù)，同時在預算管理體系中預算編制方法提出了新的要求。
3.4 基于收入變動預算支出可控的要求
隨著教育事業(yè)改革的不斷發(fā)展，各高校大規(guī)模基建建設(shè)和投資建設(shè)新校區(qū)，高校在辦學規(guī)模、在校生人數(shù)迅速增加。同時我們也應清醒的看到近來每年高考人數(shù)呈下降趨勢，高校在生源、辦學條件、教學質(zhì)量等方面競爭越來越激烈，高校每年招生人數(shù)存在不同程度的波動，招生人員變化幅度較大，收入預算難度大，支出預算調(diào)整面寬，意味著高校在預算編制中要充分考慮收入變化因素，形成一種基于收入變動可聯(lián)動調(diào)節(jié)支出的預算管理模式。
3.5 高校財務信息全面、真實、完整性的要求
高校會計制度（征求意見稿）引入了修正的權(quán)責發(fā)生制，將基建賬納入高?！按筚~”，資產(chǎn)計提折舊，同時兼顧預算管理、財務管理、資產(chǎn)管理、績效評價的信息需求，在很大程度上仿效了企業(yè)會計制度設(shè)計，同時又充分尊重了高校的實際，體現(xiàn)了與時俱進、實事求是的指導思想，將極大地提高高校的會計信息質(zhì)量，對高校預算管理水平提出了更高的要求。
4 高校預算編制方法多元化運用的分析
為適應高校財務管理的新要求，高等學校預算在預算編制方法上可參照企業(yè)財務成本管理理論，在零基預算基礎(chǔ)上引入彈性預算、滾動預算、復式預算、績效預算等方法，并有機結(jié)合起來，使編制的預算具有更強的可操作性。下面分別對上述預算方法在高校預算中運用闡述如下： 轉(zhuǎn)貼于
（1）零基預算法全稱為“以零為基礎(chǔ)編制計劃和預算的方法”，不考慮以前年度經(jīng)費收支情況，只依據(jù)支出項目本身的必要性、合理性來測算的方法。零基預算法能夠充分利用學校有限的教育經(jīng)費，合理配置教育資源。但是零基預算法預算工作量大，要求學校財務管理基礎(chǔ)工作扎實，規(guī)章制度健全，領(lǐng)導重視支持，財務人員素質(zhì)高，更需要對學校歷史財務數(shù)據(jù)資料分析對比、論證資金使用分析和投入產(chǎn)出分析，更需要高校財務管理人員進行大量的探索和經(jīng)驗總結(jié)。
零基預算法在實際運用中首先對高校的年度總目標進行拆分，主要分為教學類目標、科研類目標、后勤保障類目標、運行支出類目標等等，細化每個大類指標為更細的子目標，對逐個細指標按“支出——效益”分析排優(yōu)先次序。特別是涉及專項項目支出更要體現(xiàn)項目實施后對學院發(fā)展影響程度不同來分配教育經(jīng)費資源。同時，按照預算年度工作要點適量分配資金需求，將預算編制到每一項支出。
（2）彈性預算法是在不能準確預測預算期業(yè)務量的情況下，根據(jù)其與成本形態(tài)或者與其他因素的依存關(guān)系，按預算期內(nèi)業(yè)務量可能發(fā)生的一定范圍編制而成的預算。彈性預算法不但能在預算中將資金分配與資產(chǎn)、人員、業(yè)務量等指標形成系數(shù)關(guān)聯(lián)，而且使預算執(zhí)行情況的評價與考核建立在更加客觀和可比的基礎(chǔ)上，便于更好地發(fā)揮預算的控制作用。優(yōu)點是調(diào)整預算時可隨業(yè)務量變化，對關(guān)聯(lián)指標支出項目按比例調(diào)整，增加預算控制的彈性需求。
彈性預算是一種聯(lián)動的預算，可隨學院需要做出調(diào)整或重新規(guī)劃。在實際運用中首先應將學院所有支出項目分析劃分為固定支出和變動支出，固定支出以總額預算控制，變動支出與在校生規(guī)模、教職工人數(shù)、資產(chǎn)總額以及支出結(jié)構(gòu)比例等指標建立關(guān)聯(lián)來確定支出預算金額。如在預計高校預算年度實際招生規(guī)模會發(fā)生較大變化的情況下，學費收入上下浮動，可按上年度實際招生人數(shù)的70%-120%的收入范圍內(nèi)分檔測算的教師工資福利支出、課桌椅及教學儀器設(shè)備購置、學生活動、就業(yè)、獎勵等專項經(jīng)費支出將同比調(diào)整，學院公用經(jīng)費支出、教學樓維修支出等也需相應調(diào)整。彈性預算一方面可逐漸規(guī)范預算項目定員定額管理和院系二級財務核算，更重要的是可對人才培養(yǎng)成本積累原始數(shù)據(jù)并加分析，提高資金使用效益。
（3）滾動預算法又稱連續(xù)預算或永續(xù)預算，具體做法是：每過一個月份或季度，立即根據(jù)前一個月份或季度的預算執(zhí)行情況對以后月份或季度進行修訂，并增加一個月份或季度的預算，如此以逐期向后滾動、連續(xù)不斷的預算形式來安排規(guī)劃未來的業(yè)務活動，將預算期與會計年度分離開，隨著預算的執(zhí)行不斷延伸補充預算，使預算期永遠保持12個月的一種方法。
滾動預算法特別適用于高等學校大規(guī)模舉借外債投資建設(shè)新校區(qū)的建設(shè)期，它作為正常預算外的輔助預算管理，預測各建設(shè)期資金需求，強化建設(shè)資金的調(diào)度，合理安排融資資金的到位時間、建設(shè)資金投入時間，還本付息資金需求，盡可能減少大量負債資金的存量。滾動預算能夠從動態(tài)的角度把握住學校近期的規(guī)劃目標和遠期的戰(zhàn)略布局，能夠根據(jù)前期預算的執(zhí)行情況及時調(diào)整和修訂近期預算，有助于確保學校各項工作的連續(xù)性和完整性，能夠充分發(fā)揮預算的指導和控制作用。
（4）復式預算是對財政性資金收支計劃通過編制兩個以上的表格來反映財政預算資金的流向和流量，同時反映資金性質(zhì)和收支結(jié)構(gòu)。
復式預算在高等學校實際運用中可按收入來源和支出性質(zhì)不同，分別編成兩個或兩個以上的預算，大體可分為一財政撥款類預算，二非稅收入類預算，三融資發(fā)展類預算。從內(nèi)容上來看，三類預算根據(jù)收入來源不同渠道， 征對收入來源安排支出，支出項目均可包括人員經(jīng)費支出、公用經(jīng)費支出、項目支出。一般情況下，財政撥款類預算基本無結(jié)余，非稅收入類預算收支應保持平衡并力爭結(jié)余，結(jié)余額轉(zhuǎn)成項目。融資發(fā)展類預算反映正常的收入已不能滿足支出的需要（特別是新校區(qū)建設(shè)、大型基建項目、科研開發(fā)等），需要通過其他融資資金來彌補，合理評估財務風險，控制債務總額度，合理安排資金還本付息。
（5）績效預算的特點就是按計劃決定預算，按預算計算成本，按成本分析效益，然后根據(jù)
效益來衡量其業(yè)績。可見，績效預算是一種是以成本－效益分析為基礎(chǔ)確定支出標準的預算組織形式，它對于監(jiān)督和控制預算支出、提高支出效益、防止浪費有積極作用。
企業(yè)預算管理作為企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略要求的前提條件，主要是對企業(yè)的財務進行預測和決策，以安排和規(guī)劃好企業(yè)一段時間內(nèi)的財務工作，進一步落實財務管理措施。但就當前我國大部分企業(yè)的財務預算管理情況來看，還存在很多問題，本文就分析現(xiàn)階段我國企業(yè)財務預算管理存在的問題展開分析，就企業(yè)創(chuàng)新財務預算管理方法進行研究。
二、現(xiàn)階段我國企業(yè)財務預算管理存在的問題
1、預算管理的組織制度不健全
眾所周知，財務預算管理作為企業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，其不僅與企業(yè)的經(jīng)濟運行有著緊密關(guān)系，更是推動企業(yè)進一步發(fā)展的關(guān)鍵措施。隨著市場經(jīng)濟的不斷變化，面對全新的形勢，很多企業(yè)都開始重視起財務預算管理。但因預算管理人員的意識較低、業(yè)務素質(zhì)水平較低，所以對預算管理還缺乏深刻的認識，再加上缺乏獨立的管理機構(gòu)，很多企業(yè)的財務預算管理還是由財務部門兼任。這樣一來，使得企業(yè)的日常預算管理難以得到公正權(quán)威的協(xié)調(diào)，最終使得預算管理的執(zhí)行力下降，最終喪失作用。其次，企業(yè)財務部門缺少健全的預算管理的組織制度，財務預算管理人員的綜合素質(zhì)較低，從而也對預算管理產(chǎn)生了一定的影響。
2、以偏概全的財務預算情況嚴重
財務預算管理作為企業(yè)財務管理中的關(guān)鍵內(nèi)容，具有引導企業(yè)的作用。而在實際的預算管理工作實施中，應根據(jù)實際企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與工作計劃來進行賬務收支處理，并統(tǒng)籌安排企業(yè)的財務活動。但很多企業(yè)沒能注意到預算管理所起到的作用，沒能對企業(yè)的經(jīng)濟活動進行統(tǒng)籌安排，太過以偏概全。并且在編制預算的過程中，只做表面功夫，很多預算編制都經(jīng)不起推敲，這也在一定程度上阻礙了企業(yè)的財務管理工作。而很多企業(yè)并沒有認識到財務預算管理的重要性，缺乏預算管理效用的深刻認識，沒能認識到其與企業(yè)績效評價、風險控制以及經(jīng)濟效益之間的聯(lián)系，也正是因為這樣，企業(yè)的財務情況一直表現(xiàn)出不好的狀態(tài)。
3、預算管理與考評體系脫節(jié)
眾所周知，財務預算是財務部門根據(jù)企業(yè)的年度收支預算來制定的，這也使很多人單純的認為財務預算就是一種財務行為，應由企業(yè)的財務部門來承擔。但事實上，在現(xiàn)代企業(yè)管理中，全面預算已經(jīng)成為一種獨立的體系，其涉及到企業(yè)的生產(chǎn)、采購、研發(fā)、人工、成本、資金等預算，其管理主體應該是企業(yè)的高層。同時，大部分企業(yè)的預算管理與其考評體系是脫節(jié)的，嚴格上來講，企業(yè)的績效考核是由人力資源部門來擔任的，而如果在預算管理中繼續(xù)對個人考評進行管理就顯得有些浪費。因此，預算管理考評應與其他部門進行協(xié)調(diào)，加強組織與團隊精神，而從長遠來看，預算管理如果進行個人考評，可能增大企業(yè)部門與協(xié)調(diào)企業(yè)之間的矛盾。
三、創(chuàng)新企業(yè)財務預算管理的具體方法
1、加強重視，樹立全面預算管理理念
在企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營管理工作中，全面預算能夠細化企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃，它是對企業(yè)整體經(jīng)營活動一系列量化的計劃安排，有利于戰(zhàn)略規(guī)劃與年度經(jīng)營計劃的監(jiān)控執(zhí)行。通過全面預算的編制，明確了工作努力的方向，促使其行為符合企業(yè)戰(zhàn)略目標及預算的要求。通過編制企業(yè)全面預算，使企業(yè)管理層能認真考慮完成經(jīng)營目標所需的方法與途徑，并對市場可能出現(xiàn)的變化做好準備。及時解決企業(yè)預算管理中存在的問題，以減少企業(yè)可能發(fā)生財務、經(jīng)營風險的機率。而尤其對于一些中小型企業(yè)來說，首先就是要提高相關(guān)人員的專業(yè)素養(yǎng)以及綜合素質(zhì)，有必要時也可擴充財控人員隊伍。企業(yè)領(lǐng)導也應樹立起財務預算管理意識，深刻認識到財務預算管理人員人才素質(zhì)培養(yǎng)對于企業(yè)發(fā)展的重要作用，不斷為職工創(chuàng)造提升專業(yè)水平和綜合素質(zhì)的平臺，促使財務預算管理人員積極的投入到自我素質(zhì)的提高上去。比如，企業(yè)財務預算是長期性的工作，因此可能存在職工的計算機能力有限，對于新的財務預算管理軟件不熟悉等問題，這就要求企業(yè)應積極開展相關(guān)能力提升的培訓活動，派遣相關(guān)財務管理人員前往學習。
2、創(chuàng)新預算管理體系
由上文可知，預算管理的實質(zhì)就是對企業(yè)的目標與資源配置，以預算的方式加以量化，并對企業(yè)的經(jīng)濟活動進行全方位的行為管理。因此，建立完善的預算管理體制，在企業(yè)的治理背景下，進一步突出預算編制的參與性，確保預算量化的科學性和規(guī)范性。同時，要加強對企業(yè)資金管理的優(yōu)化，實施資金預算滾動推進機制，以拓展全面預算下的企業(yè)資金精細化管理，并實施資金的集中管理，以優(yōu)化資金預算。此外，我們還必須深化成本費用的預算，以加強預算管理部門的經(jīng)濟責任考核，并進一步完善企業(yè)的財會信息化，做到強化全面預算的執(zhí)行監(jiān)控，全面促進企業(yè)財務預算管理的創(chuàng)新發(fā)展。
3、強化預算管理，創(chuàng)新管理手段
首先，企業(yè)財務預算管理活動行為規(guī)劃，是保證財務預算有效和真實的前提，是避免預算超支、預算外發(fā)生的重要手段。因此，我們需要繼續(xù)完善企業(yè)預算內(nèi)部控制工作，一旦發(fā)現(xiàn)實際經(jīng)營活動中的問題，比如某一供應商單件運費高于預算水平或某一資本性支出年初沒有預算等行為必須及時進行處理，實行越級審批，以確保企業(yè)預算資金的合理使用。其次，通過加強信息溝通，使預算管理人員能夠進一步掌握企業(yè)全局，深入了解和認識預算工作的重要性，為企業(yè)的戰(zhàn)略計劃、任務目標提供有效、全面的信息，進而增強財務預算管理的預算管理效果。一方面，要通過企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督、信息溝通以及有效監(jiān)督等方面來加強預算管理;另一方面，將持續(xù)改善納入預算管理工作并在實際預算執(zhí)行中加以體現(xiàn)、從企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動以及控制環(huán)境等方面實現(xiàn)財務預算管理工作的有效運行。如將上一年度日常需要控制的成本費用要素、生產(chǎn)效率、人員效率等需要進一步的改善點納入預算，在預算年度的中將其做為改善目標，成立項目組，然后在實際執(zhí)行過程中逐步改善，持續(xù)改善，使其達到算水平。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 財務管理 市場經(jīng)濟
預算，是指事業(yè)發(fā)展計劃和任務編制的年度財務收支計劃，所謂財務管理，就是在預算假設(shè)和管理者經(jīng)驗判斷的基礎(chǔ)上的對企業(yè)資產(chǎn)的一種預算管理。財務管理的好壞與否，直接影響到了一個企業(yè)的財務狀況以及持續(xù)發(fā)展的能力好壞。因此，做好財務管理的預算工作，對于一個企業(yè)的發(fā)展來說具有至關(guān)重要的作用。
一、財務預算管理的內(nèi)容
如果要進行良好的財務預算管理，財務人員就需對預算管理的內(nèi)容有一個深入的了解，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風險就是來自于資金的管理，破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問題，也大都是資金管理方面出現(xiàn)了問題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)首先應重視的，不是利潤，而是企業(yè)資金的管理。
（一）資金預算的編制
資金預算的編制的主要工作是企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量，開發(fā)進度精確匹配和銜接四個部分，預算人員根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同階段特點，來對企業(yè)的資金流和企業(yè)的項目進行統(tǒng)籌規(guī)劃，其目的就在于能夠合理的調(diào)度和使用資金。
（二）資金預算執(zhí)行與控制
財務部門在進行資金預算編制后，各部門應當嚴格按照預算編制時的預算結(jié)果作為依據(jù)，進行相應的資金收付。另外，財務部門在審核各部門的資金收付時，要以當初所做出的預算為基本依據(jù)，此外再審核憑據(jù)是否規(guī)范，是否符合合同上的付款條件。對于不能符合預算的資金款項，要及時與相關(guān)部門進行溝通，商討是否能夠延期支付或不予支付，如果必須支付，應把它作為預算外支出。
（三）預算分析調(diào)整
房地產(chǎn)的資金使用具有相對的不穩(wěn)定性，企業(yè)應該制定一個資金預算與實際執(zhí)行情況的動態(tài)反映系統(tǒng)，通過動態(tài)反映系統(tǒng)，財務部門可通過所反映的數(shù)據(jù)，來判斷企業(yè)的資金流動是否符合當初的資金預算，以便過后做出相應調(diào)整。
（四）預算考評
為了使預算的執(zhí)行力有很好的保證，房地產(chǎn)企業(yè)需將預算的執(zhí)行情況同績效考核聯(lián)系在一起，這樣，各部門在績效考核的壓力下，必會嚴格遵守財務部門所制定的財務預算，同時能夠向其提供基礎(chǔ)信息，確保其能夠及時、準確地掌握動態(tài)信息。
由于在中國目前的經(jīng)濟狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較不穩(wěn)定，因此，變化會使企業(yè)當初的預算發(fā)生變化，進而導致其不太準確，所以，在預算的執(zhí)行過程中，企業(yè)還應建立相應的預算調(diào)整制度，以面對臨時發(fā)生的重大事件對企業(yè)資金的影響。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)在當前財務預算管理中存在的問題
在對資金預算管理的相關(guān)內(nèi)容有了一定的了解之后，接下來所要做的，就是要總結(jié)為我國房地產(chǎn)企業(yè)中財務預算管理中存在的問題，并找出相應的解決方案。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的資金預算管理中存在的問題主要表現(xiàn)為以下幾個方面。
（一）對預算管理的認識不足
許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門在進行預算管理時，只注重如何降低成本費用，注重預算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏價值的管理以及預算系統(tǒng)的管理概念。財務部門在對預算進行管理時，忽略了對其他的部門的共同管理，使部門與部門之間缺乏了一定的交流。
（二）預算管理機制不健全
許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起相應的組織機構(gòu)，這個組織機構(gòu)的功能就是要對企業(yè)的預算管理進行監(jiān)督，有時還要進行必要的協(xié)調(diào)與仲裁。如果單單把預算管理交個財務，法人治理機構(gòu)不完善，對財務管理的認識不足，就會導致預算管理機制的不健全。有建立預算編制，而沒有建立管理機制，對一個企業(yè)的長久發(fā)展是極其不利。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理與企業(yè)的經(jīng)營活動脫節(jié)
企業(yè)的預算活動大都是事前預算，往往缺少一定的客觀性，大部分企業(yè)都是通過企業(yè)以往的經(jīng)營情況來制定今年的預算指標，沒有考慮到下一年企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，就像我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)，不穩(wěn)定因素比較多，所以更需要結(jié)合下一年的生產(chǎn)經(jīng)營狀況來制定預算管理。
（四）在執(zhí)行過程中缺乏有效的考核和激勵機制
房地產(chǎn)企業(yè)在就算建立起了有效的管理機制，但是沒有有效的考核和激勵機制也是不行的。目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有簽訂指標經(jīng)濟責任合同，沒有建立起有效的獎懲機制，沒有很好的落實責任制，加之考核時會帶有考核人員一定的主觀色彩，使考核結(jié)果出現(xiàn)一定的片面性。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理措施
要做好企業(yè)預算管理，就要了解企業(yè)預算管理中存在的問題，與相關(guān)部門一起，使企業(yè)的預算管理做得更好。主要措施主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
首先，要嚴格控制內(nèi)部資產(chǎn)。不僅在預算前，在預算中或是執(zhí)行階段，都要進行嚴加控制。例如，對于一些利用率較低的設(shè)備要進行及時的清理，即所謂的折舊控制，這么做的目的就是使企業(yè)固定資產(chǎn)得到有效的使用和保存，保證了其使用年限和殘值估算的準確性。
其次，建立起完整的資本預算程序，降低投資風險。例如，在企業(yè)運行過程中，有可能會遇到一系列的變化，這時，就要對項目進行必要的評估，從而制定出新的決策，避免不必要的損失。
再次，尋找新的投資機會。企業(yè)要對市場的動向有一個準確的認識，要學會尋找新的投資機會，及時了解投資項目的投資背景，做出正確的預算管理。
最后，建立健全預算管理機制。要建立有效的考核和獎懲機制，落實責任制，加強與各部門的協(xié)調(diào)與交流等。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著巨大的推進作用，對財務預算進行有效的管理，確保不必要的資金浪費，促進企業(yè)利潤的最大化，從而促進市場經(jīng)濟的發(fā)展，相關(guān)部門應該重視財務預算的作用，促進管理的高效進行。
參考文獻
[1]趙玉娟.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理[J].科技信息，2007（09）.
