時間：2023-09-08 09:29:02
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)評估法律依據(jù)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會的穩(wěn)定起到了不可估量的作用。價格評估是房地產(chǎn)事業(yè)中的中介行業(yè)，在房地產(chǎn)的交易、保險、抵押、稅收等各個方面有這種重要的作用。隨著近年來土地使用制度與住房制度的進(jìn)一步改革，房地產(chǎn)價格評估行業(yè)也需要轉(zhuǎn)變自身管理模式，朝向房地產(chǎn)金融事業(yè)方面發(fā)展，并對我國金融事業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。文章就從抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的基本概念切入，著重探討造成抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的原因，同時提出相應(yīng)的管理對策，希望能夠?qū)V大同行起到借鑒與參考的作用。
關(guān)鍵詞：
抵押房地產(chǎn)；價格評估；風(fēng)險管理；交易
就目前情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不斷提速，這意味著房地產(chǎn)價格評估所覆蓋的業(yè)務(wù)范疇進(jìn)一步擴(kuò)大，已經(jīng)從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易、保險、抵押、稅收擴(kuò)展至房地產(chǎn)交換等。房地產(chǎn)評估作為一項科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，不僅需要有科學(xué)的理論基礎(chǔ)，還需要有著足夠的經(jīng)驗作為依托。因為大部分情況下，房地產(chǎn)價格的評估是在理論范疇內(nèi)并與評估人員的經(jīng)驗相契合的。在大量的經(jīng)濟(jì)行為內(nèi)，房地產(chǎn)評估的結(jié)果具有一定的法律依據(jù)，但是在快速發(fā)展的過程中，必然也會存在其相應(yīng)的風(fēng)險性。尤其是在現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)營活動的風(fēng)險被轉(zhuǎn)嫁的情況極為普遍，這無疑影響了風(fēng)險評估工作的開展。
1抵押房地產(chǎn)價格評估
風(fēng)險國外學(xué)者A•H•威雷特認(rèn)為，“風(fēng)險是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”?；诖丝梢钥闯?，這種不確定性的損失就是風(fēng)險的核心所在。抵押房地產(chǎn)價格風(fēng)險評估，指在抵押房地產(chǎn)評估活動中，因為評估機(jī)構(gòu)或者評估人員違反國家基本法律法規(guī)或者是因其他客觀因素影響導(dǎo)致評估結(jié)果產(chǎn)生較大偏差，并且對于使用人的權(quán)益造成了巨大的影響，進(jìn)而對于評估機(jī)構(gòu)與評估人員產(chǎn)生的法律責(zé)任與經(jīng)濟(jì)、剩余方面損失的客觀可能性。因為外部因素影響，或者評估機(jī)構(gòu)、評估人員自身問題導(dǎo)致評估工作無法按時完成，都會產(chǎn)生一系列的房地產(chǎn)評估風(fēng)險。因此對于房地產(chǎn)價格評估工作而言，需要做好事前準(zhǔn)備工作，以盡可能的規(guī)避潛在風(fēng)險。保證在抵押房地產(chǎn)價格評估的過程中，能夠充分了解客戶的基本情況，諸如房地產(chǎn)價格評估的基本條件完備與否、基本條件與評估獨立性與客觀性方面的影響程度等。
2抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的因素
2.1信息不對稱
信息作為交易過程中的重要資源，對于抵押房地產(chǎn)價值評估而言有著重要的意義。但是在經(jīng)濟(jì)交易的過程中，如果有意委托人與人的信息不對成，會造成極大的房地產(chǎn)評估風(fēng)險。作為信息優(yōu)勢方，與委托人進(jìn)行交易的過程中，因為信息不對等的情況，委托人方在抵押房地產(chǎn)價值評估方面存在巨大的風(fēng)險。委托方聘請的人在進(jìn)行價值評估的過程中，需要考慮到客觀因素的影響。不過從主觀角度來看，委托人對于人的主觀業(yè)務(wù)能力監(jiān)控存在較大的難度。如果人無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，委托人也無法準(zhǔn)確的判定造成這一結(jié)果的原因。另外信息不對稱之下的委托關(guān)系，對于委托人而言也存在極大的風(fēng)險。
2.2交易費用影響
在交易的過程中，降低交易費能夠在一定程度上控制不必要的成本支出，提高經(jīng)濟(jì)運行效率。為了達(dá)到交易目標(biāo)，需要從外部交易費用著手，這樣能夠在一定程度上規(guī)避交易風(fēng)險。另外在降低這部分費用支出的時候，需要重視交易動機(jī)的轉(zhuǎn)變，必須將交易的臨時性與隨機(jī)性方面轉(zhuǎn)向為長期性。如果客戶對于抵押房地產(chǎn)評估的主要業(yè)務(wù)范疇與內(nèi)容不甚了解，那么在其尋找評估機(jī)構(gòu)的時候會增加許多交易成本，諸如咨詢費用、談判費用等。在評估的過程中，客戶能夠通過提供抵押貸款方的銀行中獲得評估機(jī)構(gòu)相關(guān)信息，諸如名單、資料、聯(lián)系方式等，然后客戶自身對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇。這種方式雖然能夠在一定程度上降低不必要的外部交易費用支出，但是在這種情況下只能通過固定的評估機(jī)構(gòu)生成的報告產(chǎn)生交易行為，無法細(xì)致的對問題進(jìn)行全面考察與審核。雖然降低了信息費用，但是信息不對成的情況卻更為嚴(yán)重。
2.3評估機(jī)構(gòu)的利己主義動機(jī)
對于評估行業(yè)而言，其特性是低投入背景下帶來的高回報。那么基于此，評估機(jī)構(gòu)就會面臨巨大的利益誘惑，在此階段評估機(jī)構(gòu)對于業(yè)務(wù)而言大多都會接受。但是缺乏足夠的風(fēng)險意識，尤其是對于部分虛假產(chǎn)權(quán)的文件騙貸情況較為普遍。
3抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險管理對策
3.1協(xié)調(diào)信息不對稱
可以考慮通過識別信號的方式預(yù)防逆向選擇。評估機(jī)構(gòu)需要建立正確的風(fēng)險意識，然后不斷的提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，保證提交的評估報告質(zhì)量可靠。這樣才能夠樹立自身形象，以吸引更多的客戶資源，建立良性循環(huán)。為了降低信息不對稱引發(fā)的評估風(fēng)險，評估機(jī)構(gòu)也可以根據(jù)客戶提供的財務(wù)狀況等一系列數(shù)據(jù)信息真實度進(jìn)行考量。這樣便可以最大限度的規(guī)避信息不對稱引發(fā)的評估風(fēng)險問題。
3.2交易費用的控制
在控制交易費用方面，可以選擇項目投保的方式，這樣能夠在一定程度上轉(zhuǎn)移風(fēng)險。但是需要注意盡量選擇范圍較廣的保險，可以在很大程度上降低評估風(fēng)險。隨之而來的費用增加也是必然的，做好合理的區(qū)分是關(guān)鍵。另外也可以通過與其它評估機(jī)構(gòu)建立合作管理，分?jǐn)傇u估風(fēng)險，不過這種方式影響費用的因素與時間、合作方式有關(guān)。
3.3改變評估收費方式
由于目前高估現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，改變評估方式對于降低評估風(fēng)險而言有著重要的意義。評估方式的改變需要從政府指導(dǎo)價著手，也可以考慮通過雙方當(dāng)事人的協(xié)商確定，不過需要注意的事必須保證在收費標(biāo)準(zhǔn)以上。為了杜絕因評估人員自身主觀因素引起的不公正評估，必須建立起完善的監(jiān)督與激勵體系，監(jiān)督權(quán)由客戶與機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)部門保有，定期進(jìn)行檢查與分析。另外加強評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核制度的建立，對評估人員的利己行為進(jìn)行懲處，才能夠保證抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的可控性。
參考文獻(xiàn)：
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針對逾期交房賠償違約金的多少，首先要看雙方的房屋買賣合同中對違約金是否有相關(guān)約定，有約定應(yīng)當(dāng)從其約定。如果沒有約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。因此，房屋延期交付的違約金怎么計算，房屋買賣合同有約定從其約定，沒有約定的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《合同法》第二百零七條，借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；市場現(xiàn)狀；市場監(jiān)管
中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
引言
我國的房地產(chǎn)市場是伴隨著改革開放而發(fā)展起來的，20世紀(jì)90年代以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，城鎮(zhèn)住房制度的改革進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國內(nèi)國外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重影響下，迎來了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”，使“中國房地產(chǎn)泡沫”成為社會關(guān)注的熱點問題。因此，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重要問題之一。
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
1、房價過高
近幾年，房地產(chǎn)的需求一直處于旺盛狀態(tài)。特別是有很多人把房產(chǎn)作為投資項目，進(jìn)行投機(jī)買賣，房產(chǎn)價格一直處于相對高位，一線城市如北京、上海和深圳，一百平米的高層住宅綜合所有成本，約 15 萬到 30 萬人民幣。二線城市約 13 萬到22萬。三線城市，約12萬到18萬。而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。 像這樣的情況，如果不給予調(diào)控，廣大居民的住房困難就難以解決。
2、土地資源不足
土地資源不足，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。近年來，城區(qū)周邊的土地供應(yīng)量越來越少，價格也越來越高，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要求政府部門有計劃地統(tǒng)一規(guī)劃，連片征用和規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)所需的土地資源，以解決土地供應(yīng)不足的矛盾。城市規(guī)劃滯后，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向來看，中心城市及縣城區(qū)、 中心鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃都滯后，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一定的影響，私房亂建現(xiàn)象也影響著房地產(chǎn)小區(qū)規(guī)模建設(shè)。
3、土地的供應(yīng)不規(guī)范
在過去20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，土地供應(yīng)很不合理。 政府將土地以很低的價格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地，房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、 三手地，這就造成有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認(rèn)的土地價占房產(chǎn)價20%的比例。 這樣既影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競爭，也易出現(xiàn)腐敗行為。
4、未形成有效的監(jiān)管合力
然而，正因為目前各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，涉及部門太多，才使得這些部門尚未形成有效的監(jiān)管合力。監(jiān)管合力的缺失一方面造成領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的大量個體經(jīng)營戶難以納入房地產(chǎn)主管部門備案監(jiān)管范圍；另一方面造成未備案、超范圍經(jīng)營、非法異地經(jīng)營、無照經(jīng)營等違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以吊銷營業(yè)執(zhí)照，及時清出市場。因而，針對這種多頭管理難以擰成一股力的現(xiàn)狀，各相關(guān)部門必須加強部門間的協(xié)作配合，建立健全房地產(chǎn)交易信息共享、情況通報以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機(jī)制，這樣才能綜合有效地監(jiān)管我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。
5、法律監(jiān)督主要方式的問題
應(yīng)該說，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場監(jiān)管主要采取的是自律與他律相結(jié)合的方式。其中自律主要是指行業(yè)內(nèi)部既有的管理規(guī)則，法律監(jiān)管體制屬于房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管他律。相比之下，現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場監(jiān)督較為有效的方式是他律形式的法律監(jiān)管。而法律監(jiān)管的主要方式是部門法、行政法規(guī)、部門規(guī)章和政策性文件等。其中部門法主要以《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國建筑法》等為主體，宏觀上規(guī)定房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展方向和原則，而直接發(fā)揮法律監(jiān)管職能的是政府規(guī)章和政策性文件。這種形式具有較高的靈活性，可以根據(jù)市場發(fā)展的情況及時做出反應(yīng)，其缺點在于法律監(jiān)督的力度仍有不足，對于違反市場發(fā)展規(guī)律的行為缺少有力的制約措施，這些規(guī)章和政策性文件以2006年國務(wù)院頒布的“國六條”和2013年頒布的“國五條”等為主要代表。
二、房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施分析
1、制定和完善房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)
房地產(chǎn)消費市場的形成與發(fā)展必須以健全的法律為營造基礎(chǔ)，房地產(chǎn)交易行為只有法制化，才能規(guī)范化、秩序化。具體地說，一是要完善土地管理和開發(fā)制度，制止土地資源的流失和浪費，剎住靠炒買炒賣土地謀取私利的歪風(fēng)，防止地價猛漲波及住宅價格，同時為優(yōu)惠、照顧普通住宅建設(shè)的土地政策制定法律依據(jù)。二是統(tǒng)一修訂有關(guān)房地產(chǎn)稅費的規(guī)定，明確各類房產(chǎn)從前期開發(fā)、建筑、驗收到轉(zhuǎn)讓的稅金和收費，杜絕巧立名目亂收稅費的行為，減輕投資者負(fù)擔(dān)。三是完善房地產(chǎn)市場管理，合理控制房地產(chǎn)價格，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。四是要嚴(yán)格制定住宅區(qū)和住房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和檢驗的制度，制止建設(shè)中的偷工減料等不法行為，切實維護(hù)建造者和購房者的利益。
2、完善房地產(chǎn)評估制度
目前，我國正處于房地產(chǎn)稅制改革攻堅階段，房地產(chǎn)評估制度還很不完善，還沒有一只房地產(chǎn)稅評估專業(yè)化隊伍，所以，應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)評估的先進(jìn)經(jīng)驗，建立起我國房地產(chǎn)評估體系，盡快制定我國房地產(chǎn)評估法律法規(guī)，加快房地產(chǎn)評估專業(yè)化隊伍建設(shè)，對評估人員實行崗前培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后方可上崗從業(yè)，實行評估師注冊登記制度，建立評估師的信譽檔案，建立起房地產(chǎn)評估行業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)管理制度。同時，充分利用律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、計算機(jī)公司等社會力量，參與房地產(chǎn)評估工作中來，以增強房地產(chǎn)評估力量。
3、加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管
從開發(fā)商的角度來說，房地產(chǎn)項目從立項到開發(fā)完成的每一個環(huán)節(jié)都需要大量的資金，僅憑開發(fā)商自身的資金流量顯然無法滿足房地產(chǎn)項目的建設(shè)需求，他們需要從各個方面來籌措資金，其中金融機(jī)構(gòu)的貸款就成為了最重要的手段。在房地產(chǎn)市場景氣的時候，金融機(jī)構(gòu)也樂于向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，這些貸款會成為金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資源，但是一旦出現(xiàn)房價的下跌和市場的低迷，金融機(jī)構(gòu)的大量貸款往往就會面臨回收困難，大量貸款無法收回。這一方面使金融機(jī)構(gòu)面臨極大的金融風(fēng)險，另一方面開發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)貸款就會變得困難，造成建設(shè)項目無法保證按時完成，購房者無法按時收房，房地產(chǎn)供給出現(xiàn)問題，這反過來又會影響開發(fā)商的還款計劃和還款能力。這樣一來，很容易形成一個惡性循環(huán)，金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心貸款安全不愿放貸，開發(fā)商又因為沒有資金支持，項目無法完成從而難以按時還貸，最終的結(jié)果就是金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商都陷入困境。因為房地產(chǎn)項目涉及的資金數(shù)額特別巨大，往往占金融機(jī)構(gòu)貸款的很大比重，一旦房地產(chǎn)金融出現(xiàn)問題，就很難保證整個金融市場的正常運行。
4、進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策
宏觀調(diào)控的政策手段，是指為了達(dá)到某種調(diào)控目標(biāo)所使用的具體政策措施，在調(diào)控目標(biāo)確立之后，政府所面臨的首要問題是政策手段的選擇。因此，應(yīng)該對市場進(jìn)行區(qū)分，以發(fā)揮手段的配合運用的綜合效果。規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場行為，打擊虛構(gòu)價格、哄抬房價、炒作銷售的行為。要建立房地產(chǎn)重點監(jiān)控區(qū)，把房地產(chǎn)市場最容易漲價的地區(qū)設(shè)為重點監(jiān)控區(qū)，加大對境內(nèi)外炒房資金流動的監(jiān)測。要完善房價統(tǒng)計體系和市場信息披露制度，及時披露準(zhǔn)確的房價統(tǒng)計信息，引導(dǎo)市場行為。要考慮取消費地產(chǎn)預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售，因為房地產(chǎn)市場的許多問題都源于商品房新房的預(yù)售制度。
結(jié)語
對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管是建立在一定的目標(biāo)定位基礎(chǔ)之上的，這些目標(biāo)包括促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展、維持房地產(chǎn)市場的正常運行秩序和維持合理的房價區(qū)間等。根據(jù)這些監(jiān)管目標(biāo)提出了房地產(chǎn)市場有效監(jiān)管的建議，希望能對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管起到一定的積極作用。
參考文獻(xiàn)
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一、目前國有土地上房屋拆遷中的主要問題
由于拆遷規(guī)模過大，被拆遷項目集中，部分城市和地區(qū)房價上漲較快，而被拆遷居民大多數(shù)為收入較低的家庭，導(dǎo)致中低價位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房需求猛增。與此比較，城市中低價位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)明顯不足，供需矛盾激化使得國有土地上房屋拆遷矛盾更加突出。
國有土地上房屋拆遷的核心是拆遷補償金額的多少，而拆遷評估是確定拆遷補償金額的重要依據(jù)，因此，國有土地上房屋拆遷評估問題已經(jīng)成為目前拆遷糾紛的焦點。
一是估價方法問題。《國有土地上房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”?！秶型恋厣戏课莶疬w估價指導(dǎo)意見》明確提出：“拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。”考慮到部分城市拆遷量較大，為了加快評估進(jìn)度，減少評估工作量，有些省份在地方條例中規(guī)定了“基準(zhǔn)價格＋修正”的估價方法。但在實踐中，基準(zhǔn)價格并未根據(jù)城市房價變化及時調(diào)整，造成評估價格與市場價格相差甚遠(yuǎn)。
二是估價機(jī)構(gòu)缺乏獨立性，正常估價活動受到干擾。有的城市政府為了降低補償標(biāo)準(zhǔn)，直接干預(yù)評估價格。
三是拆遷評估混亂無序。有的城市不具備拆遷評估資格的機(jī)構(gòu)做評估。
歷史遺留問題
一是由于歷史原因造成的手續(xù)不全、無權(quán)屬證書的房屋，在拆遷時按違章建筑拆除，導(dǎo)致被拆遷人不能得到合理補償。我國《國有土地上房屋拆遷管理條例》規(guī)定“拆遷違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償”。但是在實際操作中，拆遷人往往忽略對房屋的鑒定環(huán)節(jié)，直接以有無房屋證照作為界定違章建筑的依據(jù)，即對無權(quán)屬證書房屋一律視為違章建筑，實施無償拆除。事實上，無權(quán)屬證書房屋并不等于違章房屋。
二是對住宅改為營業(yè)性用房多年未辦理變更手續(xù)的房屋，拆遷時按住宅用房補償，引發(fā)大量的拆遷糾紛。改革開放以來，許多城市為了擴(kuò)大就業(yè)，鼓勵個人廣開就業(yè)門路，大量臨街房屋由住宅用房改為營業(yè)用房，并辦理了營業(yè)執(zhí)照、繳納了各種稅費。但因未及時辦理變更手續(xù)，拆遷時按住宅房屋進(jìn)行補償，與營業(yè)用房的市場價相差甚遠(yuǎn)，被拆遷人意見很大。另外，一些被拆遷人在上訪時反映，曾多次到主管部門申請辦理使用性質(zhì)變更手續(xù)，但主管部門之間互相推諉，無人受理。
城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷問題
隨著農(nóng)村城市化和城市郊區(qū)化，城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷量越來越大。由于《土地管理法》及《條例》所調(diào)整的對象范圍不同，城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)不同性質(zhì)土地上的房屋拆遷補償適用于不同的政策?，F(xiàn)行的《條例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地，對于集體土地上房屋拆遷尚無明確的法律規(guī)定，目前集體土地房屋拆遷一直依據(jù)的是土地征用條例。這就造成了同一項目或相近地塊，由于土地級差和級別交叉，國有土地與集體土地的性質(zhì)不同，房屋有無證照等原因，適用于不同的補償標(biāo)準(zhǔn)和拆遷政策，群眾所獲補償存在明顯差異，有的地方能相差數(shù)倍，主要表現(xiàn)為集體土地上房屋拆遷補償價格明顯低于其實際市場價值。另外，部分地區(qū)還存在集體土地轉(zhuǎn)為國有土地多年后，房屋拆遷仍執(zhí)行集體土地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。因此，集體土地房屋歸納起來就是“兩種性質(zhì)（集體土地、國有土地），兩個政策（征用、拆遷），兩個部門（土地部門、建設(shè)部門），兩個許可證（征用、拆遷）”的問題。
二、關(guān)于目前拆遷問題的解決措施及有關(guān)政策建議
（一）堅持量力而行原則，確定合理的拆遷規(guī)模
1、合理控制拆遷規(guī)模。對于拆遷量大而集中的地區(qū)，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大中低價位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，有條件的地區(qū)，拆遷可針對經(jīng)濟(jì)困難的拆遷戶直接購買該區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行置換。
2、編制年度房屋拆遷計劃，并報上一級人民政府備案爭取做到高速公路拆遷房屋有備案、有預(yù)案。
3、加強規(guī)劃的編制工作，提高舊城拆遷改造的科學(xué)性。舊城改造必須嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃的各項要求，保證城市總體規(guī)劃實施的穩(wěn)定性。城市舊城改造規(guī)劃方案和拆遷地塊的詳細(xì)規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)公示，充分聽取群眾意見。要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)的承受能力合理安排舊城拆遷改造的時序，原則上經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)且竣工驗收后未滿10年的商品住宅不列入拆遷范圍，確因城市道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要必須進(jìn)行拆遷的，應(yīng)當(dāng)充分聽取廣大群眾意見，征得廣大群眾支持。另外，對新房拆遷，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高補償標(biāo)準(zhǔn)。
（二）規(guī)范拆遷評估，實現(xiàn)評估市場化
1、規(guī)范評估項目承接制度，實行投票制或抽簽制，從源頭上遏制拆遷人利用項目操縱估價。被拆遷房屋價格的評估，必須由獨立的房地產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行。房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)不應(yīng)由政府指定或由拆遷人決定的，而應(yīng)有多家不同的機(jī)構(gòu)可供被拆遷人選擇。選擇的方式可采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。在被拆遷人選擇評估機(jī)構(gòu)時，政府不應(yīng)設(shè)置障礙，如對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地域限制等。
2、完善國有土地上房屋拆遷估價方法。一般情況下，對住宅房屋的評估主要采用市場比較法；對非住宅的評估，首選市場比較法，結(jié)合成本法與收益法，按照其性質(zhì)與用途分類后，進(jìn)行市場化評估。對于采用“基準(zhǔn)價格＋修正”方法的地區(qū)，應(yīng)從三方面加以完善，一是房屋拆遷補償基準(zhǔn)價格的制定，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素；二是基準(zhǔn)價格的制定要公開、透明，建議采取包括房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民和土地、房屋等部門專業(yè)人員在內(nèi)的聽證會方式；三是基準(zhǔn)價格要定期修訂，房價變化較快的地區(qū)可半年修訂一次，一般地區(qū)應(yīng)每年修訂一次。
3、加強對房地產(chǎn)評估人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。一是加強房地產(chǎn)評估行業(yè)自律管理，通過加強房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，建立健全各項內(nèi)部規(guī)章制度，完善自我約束機(jī)制；二是建立與房地產(chǎn)評估市場相適應(yīng)的監(jiān)督管理制度，加強對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和估價從業(yè)人員的動態(tài)管理，并對評估機(jī)構(gòu)的評估質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。如對經(jīng)專家認(rèn)定誤評、錯評報告數(shù)量達(dá)全年評估總量一定比例（如10％）的評估機(jī)構(gòu)，取消其評估資質(zhì)，規(guī)定此后不得從事評估業(yè)務(wù)；三是建立拆遷評估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制。對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)同拆遷人互相串通損害被拆遷人利益的行為，一經(jīng)查實，依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以降級或吊銷資質(zhì)證書，對負(fù)有責(zé)任的估價師，撤銷其注冊，對構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
（三）完善相關(guān)政策，妥善解決歷史遺留問題
1、對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)、證照不全房屋的補償問題，應(yīng)采取謹(jǐn)慎和實事求是的態(tài)度進(jìn)行處理。針對被拆遷居民居住在歷史形成的無證照房屋中的特定情況，從尊重歷史、面對現(xiàn)實、實事求是的原則出發(fā)，從實施社會幫助，本著有利于解決特殊群體住房問題的角度考慮，對由拆遷人與被拆遷人通過民事協(xié)商達(dá)成一致的行為給予認(rèn)定。另外，為了在拆遷中做到準(zhǔn)確界定違章建筑，將違章建筑與歷史原因造成的無證照房屋區(qū)分開，可以在拆遷程序中增加房屋鑒定環(huán)節(jié)，對有爭議的房屋通過鑒定確認(rèn)其房屋的存在是否合法與違規(guī)。
2、對拆遷范圍內(nèi)住宅改為非住宅房屋的補償問題，原則上根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的用途確定房屋使用性質(zhì)，但地方可以根據(jù)實際情況本著尊重現(xiàn)實的精神制定具體細(xì)則，例如可參照房屋所有人的經(jīng)營是否合法，是否連續(xù)經(jīng)營一定期限等因素確定其房屋使用性質(zhì)。
事實上，解決“住改非”問題的關(guān)鍵在于規(guī)劃部門、土地部門提前把關(guān)，不能將問題留在房屋拆遷時進(jìn)行。當(dāng)房屋的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營房屋，其房屋所有人應(yīng)到規(guī)劃部門、土地部門、房屋管理部門辦理相應(yīng)變更手續(xù)。對房屋使用性質(zhì)已經(jīng)變更，且符合變更條件，但又沒有辦理變更登記的，規(guī)劃部門應(yīng)敦促補辦房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)，并補交國家規(guī)定的有關(guān)稅費。
（四）盡快出臺國家級集體土地房屋拆遷管理辦法
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；物業(yè)稅
一、我國目前房產(chǎn)稅制的缺陷
我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，截至2007年底，全國登記注冊的房地產(chǎn)企業(yè)92417 家。 房地產(chǎn)投資高速增長從1991年到2007年，房地產(chǎn)投資總量增長了75倍，年增長率達(dá)到31.1%，相當(dāng)于同期GDP年增長率15.7%的2倍。住宅商品化程度大大提高。 而作為與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的我國房地產(chǎn)稅制，與高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)相比，則顯得缺陷重重：
1.稅種繁雜，稅種設(shè)計不合理，計稅依據(jù)交叉重復(fù)，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重
現(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)的12個稅種中，存在征稅稅基重復(fù)或同一稅基設(shè)兩個稅種等情況。印花稅和契稅之間、營業(yè)稅和土地增值稅之間，都存在稅基重疊、重復(fù)征稅的問題。比如，建筑企業(yè)購進(jìn)的材料、設(shè)備要繳增值稅，但是在銷售建筑物的時候又要繳營業(yè)稅，繳營業(yè)稅的時候購進(jìn)的增值稅不能抵扣，建筑企業(yè)、房地產(chǎn)商就要承擔(dān)兩道流轉(zhuǎn)稅，稅負(fù)沉重；又如一項租金收入，既要征房產(chǎn)稅，又要征營業(yè)稅，如果是外資企業(yè)的話，18%的房產(chǎn)稅加上5%的營業(yè)稅，稅率高達(dá)23%，這在全世界都是十分罕見的。重復(fù)征稅加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。契稅和印花稅的征稅對象完全一致。明顯有重復(fù)征稅之嫌，土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)明顯過高，最高邊際稅率達(dá)60％，這不但抑制土地炒買行為，也阻礙了房地產(chǎn)的正常流通。房屋出租業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也明顯偏重，稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)7.3％-14.57％。
2.各階段稅負(fù)不均
從計稅環(huán)節(jié)來看，在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要的稅種，而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計的稅種非常少，且免稅范圍極大。這種典型的窄稅基模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平狀況，也對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展設(shè)置了障礙。一方面，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費過于集中勢必將提高新建商品房的價格，從而帶動整個市場價格的上揚。另一方面，對土地的保有稅負(fù)過低，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟兄?，而進(jìn)入市場流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負(fù)，這阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。
3.課稅范圍不統(tǒng)一，且存在多種計稅依據(jù)，造成了稅負(fù)不公和形成課稅盲區(qū)
如房產(chǎn)稅和土地使用稅的征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，客觀上造成了課稅區(qū)和非課稅區(qū)，既限制了土地稅對土地使用的調(diào)節(jié)，又造成了市場主體間的不平等競爭；耕地占用稅只對占用種植農(nóng)作物的土地的單位和個人征稅，卻沒有向涉及其他農(nóng)地的單位和個人征稅，漏征明顯，這明顯不符合國際上通常的做法。又如，房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋的原值計稅，而國際上通用的則是評估值，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)的原值與評估值之間存在巨大差距，造成稅收大量流失。稅收征管的配套制度和措施不完善。房產(chǎn)稅存在著從價、從量、從租計征等多種計稅依據(jù)，必然造成執(zhí)行中“從低”計征與“從高”計征并存，很易造成稅負(fù)不均。
4.內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一
如，同是對房產(chǎn)保有和使用課稅，城市房地產(chǎn)稅適用于外國人，而對國內(nèi)法人和自然人則設(shè)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；涉外房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)較內(nèi)資企業(yè)明顯偏低，如對內(nèi)資企業(yè)開征房產(chǎn)稅和土地使用稅，而對涉外企業(yè)則僅開征城市房產(chǎn)稅，對地產(chǎn)不征稅；對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)計征城建稅和教育稅附加，而對外企不予征繳；同樣對內(nèi)資企業(yè)征收耕地占用稅，而對外企不予以征收。
5.費大于稅
據(jù)建設(shè)部調(diào)查在各個城市中涉及房地產(chǎn)的規(guī)費有80至200項不等，其中有合理的收費，但大部分屬亂收費的范疇，并且營業(yè)稅、印花稅也是這部分費用的組成部分，這都加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。美國房地產(chǎn)收費約占地方財政收入的15%，房地產(chǎn)稅收占地方財政收入的50%以上；我國則費大于稅。以北京為例，房地產(chǎn)收費占地方財政收入的20%～30%，房地產(chǎn)稅收約占地方財政收入的10%。美國收費只有20項，主要是規(guī)劃費、建筑管理費和某些基礎(chǔ)設(shè)施配套費。我國現(xiàn)在的收費沒有法律依據(jù)，地方政府想收就立個名目；外國收費都有法律依據(jù)，沒有法律許可不得收費。
為了使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加健康、有序地發(fā)展，真正實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，有必要對我國的房地產(chǎn)稅制進(jìn)行全面、徹底的改革，政府應(yīng)該開設(shè)物業(yè)稅來取代目前不合理的一些稅費項目。
二、物業(yè)稅的由來和國外房地產(chǎn)稅收的借鑒
物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅。即對擁有房屋（不動產(chǎn)）的人在其持有期間按房屋的價值或帶來的收益按年征收的一種財產(chǎn)稅。在發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅是一個非常成熟的稅種體系，大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場價值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進(jìn)行評估；大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財政收入的主要來源。如美國，房地產(chǎn)稅制體系是對房地產(chǎn)的占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅種的總稱。按照納稅環(huán)節(jié)的不同，大致可分為：房地產(chǎn)取得稅制、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅制和房地產(chǎn)保有稅制三大部分。房地產(chǎn)取得稅制是對取得房地產(chǎn)權(quán)屬時簽訂的契約征收的稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅制是指當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)移時，主要對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益征收所得稅或?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資增值征收土地增值稅，在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈予等無償轉(zhuǎn)移行為時，一般要根據(jù)資產(chǎn)價值征收遺產(chǎn)稅或贈予稅；房地產(chǎn)保有稅制征稅的主要目的是合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益在政府和房屋或土地實際占有者之間的分配。
美國房地產(chǎn)稅制相對簡單，而且稅收鼓勵政策多，如為了刺激房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，美國政府在稅收上采取了一系列的鼓勵措施。目前，美國的住房達(dá)1.2億套，三分之二的人擁有自己的住房。第二個特點是稅基寬，稅制簡單且稅率較低。美國除了對公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)實行免稅措施外，凡擁有或占有不動產(chǎn)者均要向政府繳納房地產(chǎn)稅，為房地產(chǎn)稅收提供了穩(wěn)定充足的物質(zhì)基礎(chǔ)。對土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，又稱不動產(chǎn)稅。稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例，各州的不動產(chǎn)稅率不同，大約平均為1％-3％。第三個特點是在房地產(chǎn)開發(fā)方面設(shè)計的稅種則相對較少，而且優(yōu)惠措施較多，鼓勵了個人購房。如對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；又如對各州發(fā)行的支持個人購房的抵押債券不征收投資者的個人所得稅，使得這些債券可以較低利率發(fā)行，降低了個人特別是中低收入者的資金成本。另外美國政府重視對房地產(chǎn)保有階段的征稅，但是相應(yīng)的優(yōu)惠措施也較多，促進(jìn)了房地產(chǎn)二級市場的活躍。房地產(chǎn)保有階段的稅收種類較多，但對擁有自己住房的業(yè)主，可以減免州稅、財產(chǎn)稅等；對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策，出租房屋的業(yè)主不僅可以從出租收入中扣除正常的開支、地方財產(chǎn)稅和住房抵押貸款利息，而且還可在15年內(nèi)對房屋加速提取折舊，抵消出租獲得的收入，從而降低了個人所得稅的應(yīng)稅收入；對出售自用住房收益的所得實行稅收豁免。
三、我國房產(chǎn)稅制改革的思路
借鑒國外先進(jìn)的經(jīng)驗和結(jié)合我國的實際情況，我國房產(chǎn)稅制的改革應(yīng)該調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，建立統(tǒng)一、規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅種體系，在稅負(fù)方面堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則，真正降低住宅建設(shè)與經(jīng)營中的稅費負(fù)擔(dān) 。但物業(yè)稅的推行，由于牽涉的各方問題較多，決不可能一蹴而就，必須分步實施。
1．清理收費
通過清理房地產(chǎn)業(yè)的亂收費現(xiàn)象，對于不合理、不合法的收費嚴(yán)格取消；只保留一部分有償?shù)姆?wù)、經(jīng)營性收費和少量必要的行政事業(yè)性收費，按照“收益者付費”的原則征收；另外將屬于地價的收費，將重歸于地價中；此外，一部分具有稅收性質(zhì)的收費將轉(zhuǎn)化為稅收，并將其征收環(huán)節(jié)向后推移，由目前的開發(fā)商在建設(shè)、交易環(huán)節(jié)承擔(dān)改為由擁有或使用房地產(chǎn)的單位和個人在使用、保有的環(huán)節(jié)承擔(dān)。
2．內(nèi)外統(tǒng)一，實行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌
將現(xiàn)行的城市房產(chǎn)稅并入房產(chǎn)稅對外資企業(yè)及個人開征城建稅、耕地占用稅等，以實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一，有效促進(jìn)公平競爭。將土地出讓金納入土地使用稅；調(diào)整土地使用稅稅額，對新、舊房屋考慮開征不同的土地使用稅的稅額；對從事房地產(chǎn)開發(fā)交易經(jīng)營管理的企業(yè)和個人調(diào)整營業(yè)稅和契稅的稅率；逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評估機(jī)制。建立房地產(chǎn)專門的評稅機(jī)構(gòu)，確保評估價格的合理性；理順城市土地和房屋管理體制，建立一個“精簡、高效、統(tǒng)一、權(quán)威”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收征管創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。
3．借鑒國外做法，征收保有階段的物業(yè)稅
物業(yè)稅的開征，在各個國家和地區(qū)的具體實施有所不同，目前有兩種模式值得借鑒：一種是香港模式，香港的物業(yè)稅是在每-個課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的、業(yè)主征收的一種稅。物業(yè)稅的納稅人是擁有土地和樓宇的業(yè)主。包括直接向政府批租的房地產(chǎn)持有人、權(quán)益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地產(chǎn)的承押人，分期付款購買房產(chǎn)的人士，也包括管理業(yè)主遺產(chǎn)的遺囑執(zhí)行人。其物業(yè)稅的納稅對象是非有限公司的土地、樓宇的租金。該租金為課稅年度內(nèi)業(yè)主實收的租金，包括承租人為使用有關(guān)土地或樓宇而交付給業(yè)主的代價。物業(yè)稅目前的標(biāo)準(zhǔn)稅率是15％。計稅依據(jù)是樓宇的應(yīng)征稅值，即業(yè)主出租物業(yè)而實際收取的現(xiàn)金或報酬。而業(yè)主自用的房屋則可以獲得豁免。另外一種是美國、加拿大模式，特點是物業(yè)稅（不動產(chǎn)稅）是地方稅收，以房屋的平均值作為計稅依據(jù)。如在加拿大多倫多，其納稅人是不動產(chǎn)的所有人，所征不動產(chǎn)稅稅率分為自用和商用（如出租）兩種，如是自用，則稅率是3年內(nèi)不動產(chǎn)平均值的0.5％。如：一套40萬元的房子，按0.5％的稅率計算，一年為2000元，平均到每個月不到200元。如是商用，則適用稅率較高。根據(jù)我國的實際情況和財政收入的需要，宜采用美加模式為宜。即對不動產(chǎn)的所有者征稅，包括自用和商用，同時相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。也就是說，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
基金項目：廣東省自然科學(xué)基金項目（06300975）。
雙方有合同約定的，按照合同約定數(shù)額賠償，沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
法律依據(jù)：
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革
Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.
Keywords：realestate；taxationsystem；reform
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。
(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時候了。
(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當(dāng)時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機(jī)構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達(dá)到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進(jìn)行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：
1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。
2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進(jìn)稅率制。
4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產(chǎn)閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險，需要采取稅收強制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革
Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.
Keywords：realestate；taxationsystem；reform
一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實要求。
(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有
房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個稅種同時課征。著重對營業(yè)性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房價與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時候了。
(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平
內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當(dāng)時的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規(guī)，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機(jī)構(gòu)、個人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費等各類規(guī)費卻達(dá)到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進(jìn)行財產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。
二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價制度等配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。
三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想
(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅
把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：
1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實情況的減免。一是取消個人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項基金，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。
2.對房產(chǎn)稅以評估市場價作為計稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價計征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據(jù)；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價格采用三四級超額累進(jìn)稅率制。
4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限
中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產(chǎn)閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險，需要采取稅收強制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價格為依據(jù)的價格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。
參考文獻(xiàn)：
