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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；風險；規(guī)避
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發(fā)經(jīng)營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)普遍存在只重視項目開發(fā)而不重視管理特別是風險管理，風險管理意識淡薄、缺乏風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產(chǎn)項目中的諸多風險因素得不到有效控制，進而引發(fā)房地產(chǎn)項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的風險是保證項目目標的實現(xiàn)，保證企業(yè)穩(wěn)步、健康、可持續(xù)發(fā)展的關鍵過程。
一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在的風險
1.社會政策和治安風險
政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商來說，卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經(jīng)濟增長目標或限制房地產(chǎn)經(jīng)濟的不正常發(fā)展而采取一系列的政策，均對房地產(chǎn)投資帶來巨大的風險，政策風險對房地產(chǎn)市場的影響是全局性的。
另外，社會治安也回直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營。社會治安關系到人們的財產(chǎn)安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業(yè)，進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營才能有更好的保障。
2.市場風險
市場的供求關系變化的不確定性對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的風險。供求關系的變化必然導致房地產(chǎn)價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產(chǎn)價格下降，求大于供也會使得房產(chǎn)價格上升。這種變化會導致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。
房地產(chǎn)不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的資金流動差。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性和個別性市場，也必然增加了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的復雜性和難度。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的周期長的特點也使得房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營在市場的變化中處于不利地位。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟條件變化的可能性就越大，開發(fā)后期的費用和建設項目的租金和售價便越不確定，風險相對也越大。
3.經(jīng)營性風險
經(jīng)營性風險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)自身的經(jīng)營不周或其他內(nèi)部因素而帶來的風險。投資者由于主觀上對經(jīng)濟發(fā)展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發(fā)生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產(chǎn)生很大的影響。因企業(yè)管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以致使其空置率過高，經(jīng)營費用增加，經(jīng)營凈收入期望值。
4.貨幣政策引起的風險
通貨膨脹因素。當通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設房地產(chǎn)來說，這無疑是一場災難。銀行利率的變動也可能會給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營帶來損失。一般地，使用高利率折現(xiàn)，會降低投資者的凈現(xiàn)值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產(chǎn)市場價格間接產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)帶來風險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險的規(guī)避
1.及時準確的預測風險
在房地產(chǎn)投資前便應該對投資后可能存在的風險進行科學合理有效的預測，然后再進行合理的投資。通過全面的市場調(diào)查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質(zhì)量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環(huán)境分析，對國家或政府可能出現(xiàn)的政策變化進行預測，以便調(diào)整房地產(chǎn)投資，更好地得到國家或政府的支持。
2.風險控制
選擇風險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風險太大的自己所無法承擔的項目作出放棄的決定。放棄是對風險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風險的方法。
3.風險轉移
房地產(chǎn)開發(fā)商可通過各種合理合法措施將風險轉移出去。一是保險轉移，開發(fā)商可通過對經(jīng)濟風險進行預測和分析，購買房地產(chǎn)保險，若投資后發(fā)生風險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災害，意外事故等可能造成的各種風險轉移該保險公司；二是契約合同轉移，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過契約合同將可能出現(xiàn)的損失的財務負擔或法律責任轉移給非保險業(yè)的其他人；三是財務責任轉移，如發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風險損失、財務責任轉移給他人。
4.風險分散
不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發(fā)住宅，又經(jīng)營寫字樓，還可以從事土地轉讓等從事多種房地產(chǎn)項目的開發(fā)，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩(wěn)定的收入，又能夠有效控制風險。另外，跨區(qū)域的房地產(chǎn)投資組合可以均衡地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的影響，同時減少個別地區(qū)經(jīng)濟動蕩帶來的風險。
參考文獻：
[1]許曉音：房地產(chǎn)投資風險與防范對策研究[J].商業(yè)研究.2002.09.
【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營風險 對策
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)風險的特征
不確定性。風險事件到底發(fā)不發(fā)生，何時何地發(fā)生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準確預料并正確作出決策。
可測性。風險具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實風險也有一定的規(guī)律可循。根據(jù)管理學中風險概率理論對特定時段內(nèi)部分風險發(fā)生的概率以及損失的嚴重性可以作出初步估計和判斷。再通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)的定量定性分析和環(huán)境因素的考慮，可為使風險決策更加科學合理。
綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)是一個系統(tǒng)且綜合性的行業(yè)，輻射范圍包括企業(yè)的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境，從內(nèi)到外每個因素都相互連接相互制約，因此房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務方面和其他過程也風險不斷。
損失性。擔心風險主要是因為風險會帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對市場和經(jīng)濟的趨勢把握不當而決策失誤導致，也有可能由財務部門無能力防止所致或無法預計造成。所以利益損失是房地產(chǎn)行業(yè)的常事。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的因素
開發(fā)經(jīng)營活動本身和其周圍環(huán)境的復雜性、人們對風險認識的滯后性及財務管理可以防范控制能力的局限性是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)有高風險的本質(zhì)原因。具體表現(xiàn)有如下幾個方面：
房地產(chǎn)市場發(fā)展不充分的風險。一個發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場應該具有信息充分，商品同質(zhì)，交易雙方數(shù)量眾多（不會出現(xiàn)壟斷局面），廠商買主自由出入等特點。但將我國的房地產(chǎn)市場與之相比較則相差甚遠，所以在這樣一個環(huán)境下房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在較大風險。
高投入的風險。房地產(chǎn)開發(fā)商一旦決定投資就意味著要進行巨額投資，而款項則要只能又借貸、預售樓盤等融資方法來籌集，進行邊投資邊開發(fā)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商通常面臨著能否按時間籌集資金來使工程如期完成的風險。這便意味著房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者承擔的風險越大。
位置固定的風險。房地產(chǎn)位置是固定的，這也就是開發(fā)和經(jīng)營的難度以及復雜度大大增強。由于地段不同，城市市郊邊緣地區(qū)的價值必然低于商業(yè)中心的房地產(chǎn)價值。，甚至即使在同一片小區(qū)、同一幢單元樓，也會由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的防范對策
提高投資商開發(fā)經(jīng)營風險防范意識。為了在競爭激烈的市場中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)開發(fā)商應該從市場、競爭、品牌、管理、質(zhì)量、營銷、機遇以及人才等方面出發(fā)，樹立防范各方面經(jīng)營風險的意識，積極主動地探研究可科學合理規(guī)避免或減少風險的方法來減小損失。所以，有防范風險的意識是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風險防范管理的目標。這個風險防范管理是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的。這個目標要求管理者對企業(yè)客觀面臨的風險由一定認識，對處理風險控制風險并揭曉風險帶來的損失到最小有相應的能力。首先要從源頭出發(fā)，為了減小風險，就要減少風險因素。減少風險的發(fā)生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預見的風險，同時把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風險事故。發(fā)生風險事故就會造成風險損失，為了減小風險帶來的人力、物力財力損失，就需要想盡辦法減小風險事故發(fā)生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風險損失。一旦風險事故不可避免的發(fā)生了，就要采用高效的措施和對策盡量減小其帶來的損失。在現(xiàn)實事件中在風險未發(fā)生時就應該做好發(fā)生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴大。建立風險預警體系。風險預警，是企業(yè)針對所面臨的風險問題進行分析、評價、預測和推斷，依據(jù)風險發(fā)生進度事先發(fā)出預警，提醒企業(yè)管理者警惕風險，并開始采用辦法來防范風險。建立開發(fā)企業(yè)的預警體系，要求盡可能反映我國房地產(chǎn)市場的當前狀況，針對國情對癥下藥來建立有效的系統(tǒng)結構和子系統(tǒng)。第一步就是要構建基礎信息系統(tǒng)，它由兩塊組成：一個是與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關信息網(wǎng)，另一個是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)。第二步就是讓一些信息與預警系統(tǒng)中的信息產(chǎn)生聯(lián)系，在風險發(fā)生時提前通過信息網(wǎng)中的連接信息來分析決定是否預警和預警程度，提醒房地產(chǎn)商提前防范，加以警惕，以減小風險帶來損失的程度。
完善風險管理系統(tǒng)。第一，回避風險措施，這是掌控風險最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風險可能帶來的所有損失。第二，分散風險措施，這是一種組合投資的方式。比如企業(yè)為了分散企業(yè)風險可以涉及各個產(chǎn)業(yè)領域的生產(chǎn)經(jīng)營活動；而且，同一種產(chǎn)品也可以針對多個細分市場，再根據(jù)各個細分市場的不同特性應用不同的營銷策略。第三，分攤風險策略，當幾個企業(yè)進行強強聯(lián)合時，從而形成優(yōu)勢互補。當然聯(lián)合的各個企業(yè)要各有所長，這樣才能在發(fā)生風險的時候分攤，來達到風險承擔變小，利益均攤的效果。第四，轉移風險措施，改變風險承擔的載體來防范風險。
營造好的外部的環(huán)境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對待房地產(chǎn)業(yè)上，要實行調(diào)控“軟著陸”，如果調(diào)控力度過大會使房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)形成大幅上下波動，嚴重會導致惡性循環(huán)。在調(diào)整過程中要依據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，將實施適度擴張與適度緊縮相結合，在實施結構調(diào)整之前先保證能夠控制總量。在進行宏觀調(diào)控時，法律手段、經(jīng)濟手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結合，構建房地產(chǎn)業(yè)完善的宏觀調(diào)控機制，加強政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產(chǎn)生更有效的作用。其次，在立法方面應該出臺房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)文件。在執(zhí)行這些法律文件的同時，要禁止其他超越土地法規(guī)的行政干預。同時也要增強普法宣傳，增強民眾知法守法的意識。規(guī)范房產(chǎn)市場自由行為，嚴格規(guī)定買賣、抵押和租賃等于房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟行為。此外還要通過法律法規(guī)來打擊房地產(chǎn)交易市場中的違法行為，同時加強價格管理，防止太高的商品房價出現(xiàn)，給房地產(chǎn)市場發(fā)展營造一個合理公平的環(huán)境。
總之，為了使我國房地產(chǎn)業(yè)的各項決策更加科學合理，增強工程開發(fā)的效益，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的好，，就必須建立完善的風險分析評估系統(tǒng)。
【關鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 負債經(jīng)營 資本結構 負債結構
負債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權益資本的基礎上，有償利用債務資本來進行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財務杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負債的增值功能，以獲取利潤的活動。負債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權人來說，債務是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報酬；對于作為債務人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務是一種借入資本，通過它進行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負債經(jīng)營。但是，負債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運用債務進行經(jīng)營的同時，也存在著很多的問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營現(xiàn)狀
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。
從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。
2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營中存在的問題
負債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因為負債經(jīng)營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財務杠桿利益，但舉債不當，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務危機。
1、負債經(jīng)營會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險
從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風險和財務風險構成了企業(yè)經(jīng)營的總風險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進行經(jīng)營，則它只會面臨經(jīng)營風險，如果采取負債經(jīng)營，它就必須要既承擔經(jīng)營風險又承擔財務風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權人就可能會強制企業(yè)破產(chǎn)，負債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務是具有成本的，這會使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風險能力，因此，負債經(jīng)營不僅會使企業(yè)的財務風險增加還會使企業(yè)的經(jīng)營風險增加。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結構不合理
權衡負債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業(yè)一定要做到適度負債經(jīng)營。企業(yè)負債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結構是否合理，即企業(yè)負債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應，企業(yè)應根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點確定適合自己的負債比率。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據(jù)財經(jīng)日報在《2011年資產(chǎn)負債率前25的房地產(chǎn)公司》中報道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，資本結構不合理，面臨著很大的財務風險。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債結構不合理
負債結構是指企業(yè)負債數(shù)量的比例關系，各種負債業(yè)務（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結構。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關系。因此，負債結構問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關系問題。在企業(yè)的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負債結構。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進行負債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負債還遠遠不夠，更要關注負債結構，尤其是要注重短、長期債務的構成，這樣才能既發(fā)揮債務的最大經(jīng)濟效用，又能歸避短期不能支付的風險。如果負債資金內(nèi)部結構不合理，同樣也會引發(fā)財務危機。企業(yè)長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業(yè)負債結構管理時，對其盈利能力與風險進行權衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負債結構。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營存在問題的治理措施
1、應樹立風險意識，建立有效的財務風險防范機制
【關鍵詞】：房地產(chǎn)規(guī)劃，開發(fā)管理，施工管理，物業(yè)管理，整合協(xié)調(diào)
前言
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日益加劇，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設計管理、開發(fā)管理、項目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高，企業(yè)應以完善的管理體系為基礎，運用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作。
一、規(guī)劃設計管理
規(guī)劃設計管理就是對建筑工程規(guī)劃設計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)商將所承包的建筑工程的規(guī)劃設計任務委托給相應的設計單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進度及目標進行相應的控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立完善的規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設計的關系相當密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)的建設就是為了提高對規(guī)劃設計成果的審查和管理水平。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。房地產(chǎn)開發(fā)項目是否成功主要取決于前期的規(guī)劃設計，規(guī)劃設計的一個重要環(huán)節(jié)是要根據(jù)客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規(guī)劃、設計、建造之間的良好聯(lián)系。
建筑工程的規(guī)劃設計管理首先要從工程規(guī)劃設計抓起，通過對市場細致的調(diào)研，建立起多方案的經(jīng)濟比較。其次是施工圖的設計，房屋產(chǎn)品質(zhì)量得到保證的第一步是從精確的設計開始的，萬丈高樓平地起，因此，規(guī)劃設計管理的核心環(huán)節(jié)就是要選出最優(yōu)的設計方案，對客戶需要的戶型、內(nèi)部體系、結構功能、空間利用等都要有創(chuàng)新優(yōu)化的設計。
二、開發(fā)管理
房地產(chǎn)的開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了順利完成工程項目的開發(fā)而對企業(yè)內(nèi)部的人事、財務及建筑工程、銷售、后勤部門進行的組織控制和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃設計管理、項目施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營手段。
工程開發(fā)管理的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理，這三項管理的內(nèi)容在房地產(chǎn)開發(fā)管理中處于重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權出讓過程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。然而這一規(guī)劃管理體制的不完善導致了我國房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理中的一系列問題，如土地開發(fā)商盲目圈地囤地嚴重、舊城改造的進展緩慢、保障性住房嚴重供應不足等。為了避免上述問題的出現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)商應重新界定管理規(guī)劃體制并充分運用管理中的規(guī)劃職能，同時明確規(guī)劃管理的內(nèi)容，使土地結構利用更加合理。
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理也是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要工作之一，它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)工程項目管理人員必須具有房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作的知識基礎和經(jīng)驗，然后基于這個基礎開展工程管理工作，以保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)開發(fā)項目風險是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產(chǎn)開發(fā)競爭對手的競爭使得市場競爭越發(fā)激烈、銀行利率升高、房地產(chǎn)投資風險增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會有開發(fā)風險的產(chǎn)生。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析風險產(chǎn)生的原因，加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理過程和方法的關注力度，再運用合適的方法來應對項目風險，這樣才能提高企業(yè)的效益。
三、項目施工管理
所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設過程的管理。其中質(zhì)量、投資及進度管理是項目施工階段的三大控制。技術質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)和重點，包括施工技術管理和現(xiàn)場施工管理兩個方面。施工的技術質(zhì)量管理，包括對施工隊伍及監(jiān)理隊伍的選擇，施工材料、配件和設備的采辦，動力供應和后勤服務等方面，直接關系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。現(xiàn)場施工的技術質(zhì)量管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：一是必須強化施工隊伍的質(zhì)量意識；二是應不斷強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習，先進技術和先進經(jīng)驗，也可以在施工現(xiàn)場扎實的普及基本知識，強化技能提高；三是強化施工現(xiàn)場的技術質(zhì)量管理。
對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，項目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達到這個目的，開發(fā)商需要通過施工資質(zhì)驗證、招標投標、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)督、工程款的有序發(fā)放等措施，充分發(fā)揮施工質(zhì)量控制、進度控制以及成本控制的重要作用，以達到高質(zhì)量、低成本的最終目標。
四、物業(yè)管理
為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現(xiàn)建筑設施穩(wěn)定持續(xù)的增值，同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質(zhì)量的物業(yè)管理是必不可少的。一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。高質(zhì)量的物業(yè)管理服務會成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)以顧客的滿意度作為服務管理中的基本準則。為了保證高質(zhì)量的物業(yè)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應該以高素質(zhì)的人才來建構企業(yè)的核心力量，并建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定合理的物業(yè)管理費用、并實行財務透明制，創(chuàng)造人性化的生活空間。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的一項重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的作用。
五、規(guī)劃設計管理、開發(fā)管理與施工管理間的相互協(xié)調(diào)與整合
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，如果只是單獨完成其中一項工程是遠遠不夠的，只有將這四個方面進行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)目標。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關系，并使之相互整合是建筑開發(fā)企業(yè)的核心工作。
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設計與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設計與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴重問題，比如規(guī)劃設計者不了解施工工藝，從而使所設計的設計方案局限于理論指導，導致施工困難，影響了項目建設的成本和進度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法?？墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR和經(jīng)驗應用到項目的規(guī)劃、設計、開發(fā)和現(xiàn)場實施中，以實現(xiàn)項目總體目標的最優(yōu)化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，設計者應根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設計出滿足計劃目標的經(jīng)濟易行的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當?shù)牟牧虾头椒?，在?guī)劃設計階段對設計者給出相關建議，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性分析強調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關的建筑工程設計內(nèi)容進行討論、分析并提出改進的辦法。
許多情況下，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設計單位溝通或達成意見上的一致，導致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工必須要具備以下條件：
1、房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應該把可施工性研究及規(guī)劃設計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設計人員、施工人員、相關專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。
2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發(fā)的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設計階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成遞減趨勢，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應該盡早將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。
3、在建設過程中持續(xù)開展研究?？墒┕ば苑治鰪娬{(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識和經(jīng)驗。另一方面，通過系統(tǒng)的計劃和總結，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓進行完整的紀錄并改進，將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現(xiàn)知識的共享和再利用。
六、結語
現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷進步與我國房地產(chǎn)市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢，就需要以高素質(zhì)的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術為基礎、運用專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實行以顧客滿意度優(yōu)先為宗旨的服務管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務。
參考文獻
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一、中國房地產(chǎn)開發(fā)成本費用分析
（一）前期開發(fā)成本
土地費用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地依法使用所交付的各種費用；規(guī)劃設計費用，即對實施地界的人文地質(zhì)的考察與規(guī)劃所產(chǎn)生的各項支出；基礎設施工程以及公共配套設施費用，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對一地界進行開發(fā)的同時一般會對該地區(qū)的基礎配套設施進行建設，包括教育、醫(yī)療、文化、體育以及周邊的道路、綠化面積等建設所需要的費用，也包括后期的維護與新物件開發(fā)；信貸費用，即房地產(chǎn)開發(fā)過程中從銀行取得的貸款會相應的產(chǎn)生銀行的信貸費用。
（二）管理維護費用
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門管理和組織經(jīng)營活動而產(chǎn)生各項費用，在外籌集各項資金產(chǎn)生的費用以及對房地產(chǎn)開發(fā)地界的維護和設施的維護費用。對前期的住房銷售提供勞務所產(chǎn)生的各項費用等。
稅費，即房地產(chǎn)企業(yè)依法按照國家法律政策規(guī)定應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅等各項稅費。
預期之外費用，即在房地產(chǎn)的開發(fā)投資過程中，難免會遭遇建材或其他必備品漲價或其他不在預料之內(nèi)的費用的產(chǎn)生等等。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)不是盲目的投資與建設，房產(chǎn)開發(fā)建設項目是一個長期的過程。如何將房地產(chǎn)開發(fā)與建設帶來的經(jīng)濟效益最大化有著各種條件的限制和制約，例如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與建設位置的選擇、房地產(chǎn)建設水平以及周邊環(huán)境等因素，這些因素都是制約其經(jīng)濟效益最大化的重要因素。下面就此進行系統(tǒng)的分析，可以得出以下幾個方面的影響因素：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目選址和規(guī)劃限制條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就房地產(chǎn)開發(fā)與建設項目的選址位置的好壞直接影響著開發(fā)出來的物業(yè)的有效需求，針對不同的人群及消費者不同的消費需求，就需要有相應的配套設施與之相對應。材料中海河開發(fā)公司正是基于天津市政府加快海河下游兩岸整理開發(fā)的政策契機，是按照當?shù)貑拥耐恋卣黹_發(fā)部署而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。海河開發(fā)公司對當?shù)氐脑袟l件進行綜合整治和開發(fā)并得到了很好的經(jīng)濟效益。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學合理，求真務實
自改革開放以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展機遇明顯可見，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業(yè)如何才能在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之間獨占鰲頭取得更好的經(jīng)濟效益呢？科學合理的規(guī)劃、開發(fā)以及進行長期的開發(fā)地區(qū)人文考察是開發(fā)工作的重中之重。五年來海河開發(fā)公司秉承現(xiàn)代的企業(yè)管理制度，以科學合理的開發(fā)觀念為指導，擁有求真務實的思想理念多次獲得當?shù)氐南冗M單位文明單位稱號。事實證明，開發(fā)規(guī)劃是否科學合理嚴重影響著開發(fā)經(jīng)濟效益的獲得與否。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周邊環(huán)境與配套設施的水平
隨著我國經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，人們對其居住環(huán)境的要求也越來越高，因而房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，開發(fā)地區(qū)城市的繁華程度、交通便捷度以及當?shù)厝宋奶卣鞯拳h(huán)境包括當?shù)氐尼t(yī)療、教育、通訊等生活設施的復雜程度都會在不同程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)與規(guī)劃。因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行一個地區(qū)的規(guī)劃和開發(fā)時，更應該充分考慮房產(chǎn)開發(fā)項目周邊環(huán)境與配套設施等基本特征，并將其充分融合進房地產(chǎn)的開發(fā)與規(guī)劃中，否則只會陷入一種尷尬局面而導致規(guī)劃無法進行。
（四）對于房地產(chǎn)開發(fā)與建設項目的后期營銷
作為一個擁有法人代表的注冊公司，海河開發(fā)公司是一個從事基礎設施公共設施開發(fā)的公司。面向的對象是大多數(shù)人群，但要想實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)與建設后期的營銷環(huán)節(jié)是一個不可缺少的硬性環(huán)節(jié)。營銷活動貫穿整個房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的全過程。在開發(fā)項目之前的營銷活動以及開發(fā)項目之后進行良好的媒介宣傳活動則顯得必不可少，一方面能夠樹立企業(yè)的良好形象，另一方面又能實現(xiàn)對企業(yè)開發(fā)項目進行宣傳與推廣，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很快的獲得其預期的經(jīng)濟效益。
三、中國房地產(chǎn)開發(fā)及投資與經(jīng)濟效益分析
房地產(chǎn)開發(fā)從根本上講是一個投入與產(chǎn)出的長期過程，在這個過程中，人們所說的經(jīng)濟效益可以簡單的理解為投入過程中所消耗的勞務活動等費用和開發(fā)項目的實際收益效果折合后的比值。那么，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中如何衡量一個企業(yè)的投資所帶來的效益的多少呢？房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)直接帶來的正面利益有著千絲萬縷的聯(lián)系。下面對此進行系統(tǒng)的分析：
（一）對于數(shù)據(jù)平穩(wěn)性的分析
通過對數(shù)據(jù)的各方面計算可以得出房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的增長呈現(xiàn)由增到減的變化模式，在國家的大力宏觀調(diào)控的影響下，GDP的數(shù)值隨之呈現(xiàn)減小的變化趨勢。而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)投資起到了相對的抑制作用。每個年度的數(shù)據(jù)值都是跌宕起伏的，導致在一定程度上影響了協(xié)整變量的檢測準確性，因此，我們就需要時間來整理數(shù)據(jù)以便于平穩(wěn)性檢測。
（二）協(xié)整方法及檢測
協(xié)整方法已成為了分析非平穩(wěn)經(jīng)濟變量之間數(shù)量關系的最主要工具之一在兩個極端進行檢測，就會限制兩個結果產(chǎn)生一定的偏差存在。那么想把平穩(wěn)檢測作為標尺，就要對協(xié)整方法進行驗證。就可以得出房地產(chǎn)的開發(fā)投資和GDP存在著協(xié)調(diào)關系，也就是說房地產(chǎn)的投資每增加一個數(shù)據(jù)后，當?shù)氐慕?jīng)濟也會有一個數(shù)據(jù)量的增長。
（三）因果分析檢驗
經(jīng)濟學家開拓了一種可以用來分析變量之間的因果的辦法，用于分析經(jīng)濟變量之間的因果關系，進行格蘭杰因果關系檢驗的一個前提條件是時間序列必須具有平穩(wěn)性，在協(xié)整檢驗中顯然說明房產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長存在一種長期均衡的關系，下面則需要進一步證明兩者之間是否存在這種關系及影響。再次，需要接著用因果關系的方法對其因果關系進一步分析。
通過上面的分析方法，我們就可以看出，從宏觀和微觀的雙重視角，系統(tǒng)的對房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟效益進行分析從而可以得出以下結論：房地產(chǎn)開發(fā)及投資企業(yè)與經(jīng)濟增長之間存在著長期均衡的穩(wěn)定關系，通過對上面分析的整合可以得出房地產(chǎn)投資每增加一定的數(shù)額與之相對應的當?shù)氐慕?jīng)濟總額就會相應的增加，從長期上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資對當?shù)亟?jīng)濟的影響是極其重要的。房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP之間存在著互相作用互為因果的關系，分析結果表明房地產(chǎn)開發(fā)與投資對當?shù)氐慕?jīng)濟增長有顯著的效用；反之，當?shù)氐慕?jīng)濟增長也會促進房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的發(fā)展。海河開發(fā)公司正是做到了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟效益的均衡發(fā)展才能取得了如今重大的發(fā)展和成就。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營管理；分析
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務。房地產(chǎn)的項目應實現(xiàn)最優(yōu)化的開發(fā)和管理模式從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理是實現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。
1 土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法
房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環(huán)境對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場經(jīng)濟的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，以及政府對土地市場的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業(yè)拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產(chǎn)市場會有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應調(diào)整戰(zhàn)略以及時跟進來應對這一結構性調(diào)控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)達到生產(chǎn)諸要素最合理的科學的配置，運用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進步以達到最大的經(jīng)濟效益。在房產(chǎn)開發(fā)和建設過程中，根據(jù)項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟效益，成了項目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動力。特別是在建設企業(yè)置于市場經(jīng)濟之中，經(jīng)濟運行規(guī)律將無情地檢驗企業(yè)對現(xiàn)代科學管理方法的運用，是企業(yè)在競爭中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。
2 項目管理與基礎管理
由于房地產(chǎn)項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經(jīng)濟效益的提高。只有認真抓動態(tài)過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。由于計劃執(zhí)行過程是復雜的動態(tài)過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監(jiān)測手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計報表、信息管理等。無論運用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累、更全面的基礎資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。
3 物業(yè)管理
為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達國家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔，而我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)管理公司的服務內(nèi)容及服務質(zhì)量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，既擁有了前所未有的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務成為房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營管理中的行為準則。即以高素質(zhì)的人才構筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現(xiàn)場處理，保安部提供一天24的安全服務，綠化保潔部門保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費用、并實行財務公開，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節(jié)假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。
4 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體措施
4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制直接關系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應的項目開發(fā)設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發(fā)上進行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開發(fā)設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質(zhì)量之時也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過程控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質(zhì)量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發(fā)項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設計的公司有一個評定的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應建設項目的質(zhì)量管理和過程控制。
4.3 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制
房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項目設計和開發(fā)管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機制。
5 結束語
房地產(chǎn)的項目開發(fā)應實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發(fā)保證建筑的設計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項復雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發(fā)為建筑的實施和質(zhì)量奠定堅實的基礎。
參考文獻：
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房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展“晴雨表”。隨著中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)建設步伐加快,北部灣廣西經(jīng)濟區(qū)全面開放開發(fā)，自治區(qū)加快構建沿海工業(yè)布局以及國家深化住房制度改革和防城港“還島于港”戰(zhàn)略的實施，我市房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展的軌道并呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢。當前如何搶抓機遇，為我市房地產(chǎn)業(yè)營造一個良好開發(fā)環(huán)境,進一步促進我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者提出以下對策和措施：
關鍵詞：營造防城港市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境對策措施
房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展“晴雨表”。隨著中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)建設步伐加快,北部灣廣西經(jīng)濟區(qū)全面開放開發(fā)，自治區(qū)加快構建沿海工業(yè)布局以及國家深化住房制度改革和防城港“還島于港”戰(zhàn)略的實施，我市房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展的軌道并呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢。當前如何搶抓機遇，為我市房地產(chǎn)業(yè)營造一個良好開發(fā)環(huán)境,進一步促進我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認為，應采取以下對策和措施：
1、加強政府宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)開發(fā)的良性互動。
首先，政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握我市住房總量、結構、居住條件、消費特征等基本情況，編制科學的住房建設規(guī)劃，并作出具體空間布局、項目用地安排。房地產(chǎn)主管部門要合理確定與我市經(jīng)濟發(fā)展、市場需求相適應的房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模和各類商品房的供應比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。同時政府要加強對房地產(chǎn)開發(fā)立項審批的管理，對符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)項目盡快審批，對不符合要求的項目堅決的取消。其次要建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)、中介等企業(yè)的誠信檔案，改善住房消費環(huán)境，積極促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。
2、進一步搞活、培育和發(fā)展市場，努力提高房地產(chǎn)市場的消費水平。
當前我市必須進一步搞活市場、培育和發(fā)展市場，努力提高房地產(chǎn)市場的消費水平：①政府主管部門必須加強調(diào)控，建立房地產(chǎn)市場預警預報和信息披露制度，對房地產(chǎn)市場供求、結構、價格漲幅和空置狀況進行認真分析，積極引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費者理性消費；②進一步搞活二級市場，充分調(diào)動居民換購住房的積極性，完善住房貸款擔保機制，規(guī)范擔保機構的經(jīng)營行為，落實風險準備金制度，防范和化解擔保風險；③進一步完善房地產(chǎn)交易權屬登記管理，盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)交易與勸屬登記管理規(guī)范化、現(xiàn)代化，創(chuàng)造良好的住房消費與交易環(huán)境。④開發(fā)企業(yè)要提高住宅品質(zhì)和售后服務水平，努力降低開發(fā)成本，降低房價，使老百姓買得起房，并提高市場信用，減少投訴。
3、建立房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡,實現(xiàn)開發(fā)信息共享。
建立市場信息網(wǎng)絡，把及時獲得的來自各方面的市場信息有機地組織起來，為房地產(chǎn)開發(fā)決策提供科學依據(jù)。一是建產(chǎn)信息管理制度。對人員、設備、工作程序建立一套完備的信息系統(tǒng)管理制度，做到信息人員專業(yè)化，信息管理科學化，信息傳遞連續(xù)化，信息處理系列化。二是信息形式標準化。要求物質(zhì)載體標準和管理手段標準化，以保證信息暢通。三是信息傳遞高效化。把管理的信息及時、準確地傳遞到各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中，以便科學地進行決策。
4、加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
一是加強對房地產(chǎn)市場價格的調(diào)控引導，提高宏觀調(diào)控能力，要抓緊建立規(guī)范有效的基準地價和房屋重置價格定期確定公布制度，引導市場價格的合理形成，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱以及由此面帶來的價格劇烈波動。二是大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房。加強對經(jīng)濟適用住房和廉租住房價格的監(jiān)督，嚴格規(guī)范價格構成和開發(fā)企業(yè)的價格行為，使政府減免稅費的各項優(yōu)惠政策切實落實到購房戶，確保廣大中低收入人員基本生活的安定。三是著重解決上市程序煩瑣，入市門檻過高，中介服務跟不上等問題。四是建立房地產(chǎn)價格預警制度，大力整頓住房建設項目收費，嚴格規(guī)范與住房建設的壟斷企業(yè)價格行為，為政府實施準確有效的價格決策提供服務。五是對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結構超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工設計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預售許可證。六是針對交易環(huán)節(jié)存在的虛假宣傳、合同欺詐、內(nèi)部認購、捂盤惜售、哄抬房價、囤積房屋等違法違規(guī)行為，從重處罰，對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。
5、進一步整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為。
要加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ?，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務和物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。要加快完善房地產(chǎn)信用體系，強化社會監(jiān)督。要采取積極措施，對空置量大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制其參加土地拍賣和新項目申報。要進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等名義取得享受優(yōu)惠政策后用于房地產(chǎn)開發(fā)，嚴禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。同時對擾亂建筑、房地產(chǎn)市場秩序、降低工程質(zhì)量等違法違規(guī)行為，要堅持依法從嚴處理。
6、以市場為導向，改變經(jīng)營策略，實施品牌戰(zhàn)略，提高市場競爭能力。
第二條 凡國外的企業(yè)、其他組織和個人投資者（以下簡稱投資者），均可依照本規(guī)定，在本市行政區(qū)域內(nèi)進行下列領域房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營：
一、科技、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通；
二、旅游、商業(yè)、金融、娛樂、體育；
三、高檔住宅、辦公樓。
香港、澳門、臺灣地區(qū)的企業(yè)、其他組織和個人以及華僑，也適用本規(guī)定。
第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)，是指城鎮(zhèn)國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）及其地上建筑物、其他附著物。
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)營，是指轉讓、出租、抵押土地使用權和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經(jīng)濟活動。
第四條 投資者開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，必須遵守中國的法律、法規(guī)、規(guī)章，其投資成立的開發(fā)企業(yè)在法律和合同范圍內(nèi)，有權自主進行經(jīng)營活動。
投資者的合法權益，受法律保護。
第五條 投資者開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，應分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立合資經(jīng)營企業(yè)，或合作經(jīng)營企業(yè)，或獨資企業(yè)（以上三類企業(yè)簡稱開發(fā)企業(yè)）。
本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織與投資者成立合資、合作經(jīng)營開發(fā)企業(yè)的，必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。
投資者成立獨資企業(yè)成片開發(fā)房地產(chǎn)和合資、合作經(jīng)營企業(yè)或獨資企業(yè)以房地產(chǎn)從事商貿(mào)經(jīng)營活動的，必須經(jīng)市人民政府審核，報國務院主管部門批準。
第六條 開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》（以下簡稱《實施辦法》）的規(guī)定，取得土地使用權。
擬出讓土地使用權的地塊，經(jīng)市人民政府批準，由土地管理局或房地產(chǎn)管理局公告，并依照《實施辦法》第十四條的規(guī)定向預期受讓人提供相應的資料。
第七條 開發(fā)企業(yè)可以向國內(nèi)外的企業(yè)、其他組織和個人出售、出租房地產(chǎn)。但向國內(nèi)（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）個人售房，須經(jīng)市人民政府批準。
出售、出租房地產(chǎn)，買賣或租賃雙方應簽訂合同，并依照《條例》和《實施辦法》等規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權和土地使用權過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報房地產(chǎn)管理局核準。
第八條 房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應在合同中明確規(guī)定該房屋所占有的土地使用權比例和剩余年限。房屋出租的期限，應與土地使用權屆期的期限一致。
出售房屋的價格，由開發(fā)企業(yè)自行確定。
第九條 預售房屋，必須符合下列條件，并經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準：
一、付清地價款（包括市政基礎設施建設費、拆遷安置補償費和土地使用權出讓金，下同），取得土地使用證；
二、施工設計圖紙已經(jīng)批準，并取得建設工程規(guī)劃許可證；
三、已完成工程建設總投資額的25％以上；
四、工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定。
預售的房屋交付使用后，購房人應按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權和土地使用權登記。
第十條 出售、出租房地產(chǎn)可以在國內(nèi)或國外進行。在國外進行的，適用中國法律。
出售、出租房地產(chǎn)，應按規(guī)定辦理公證、認證。
第十一條 開發(fā)企業(yè)可以向國內(nèi)外的銀行或其他金融機構抵押其擁有的房地產(chǎn)，并按《條例》和《實施辦法》等規(guī)定簽訂合同，辦理抵押登記。
抵押人將已出租的房屋設定抵押權時，應書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
第十二條 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)，應依法交納稅費。
除國家規(guī)定和市人民政府公布的收費項目外，開發(fā)企業(yè)有權拒絕交納其他費用。
第十三條 開發(fā)企業(yè)的外匯收支，應堅持自求平衡。投資者從開發(fā)經(jīng)營中所獲利潤中的人民幣部分，可按國家有關規(guī)定支配和使用。
第十四條 本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織，以其劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物與投資者合資、合作從事經(jīng)濟活動的，必須按《條例》和《實施辦法》的規(guī)定申報審批，補交地價款。
本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)、其他組織和個人，以其劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物與國內(nèi)（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）的企業(yè)、其他組織和個人合資、合作從事經(jīng)濟活動的，參照前款規(guī)定辦理。
