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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)項目納稅籌劃，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌款；新會計準則
一、納稅籌劃的基本原則
納稅籌劃指的是在我國稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達到減稅、節(jié)稅的目的，通過各種經(jīng)營安排進行的一系列財務(wù)活動。對于企業(yè)納稅籌劃來說，這種財務(wù)活動必須遵循以下三項原則：
（一）合法性
一切納稅籌劃都需要基于符合國家法律的基礎(chǔ)之上進行，不能突破國家稅收法律的框架和界限，否則就會轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。
（二）預(yù)見性
企業(yè)必須在履行責(zé)任義務(wù)之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營活動結(jié)束之后，才通過各種方法和手段來達到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。
（三）成本性
企業(yè)進行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會帶來資金成本的支出，當支出大于減少賦稅的收益時，納稅籌劃方案不予成立。
二、基于新會計準則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃
（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃
目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長、借款數(shù)額大、借款利息高等特點。此時，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項目開發(fā)成本中計入房地產(chǎn)項目完工之前的借款利息費用。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的總額加計20%扣除，從而達到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個方面共同減輕企業(yè)繳稅負擔。第二，當房地產(chǎn)項目開發(fā)完成之后，其利息費用能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算的，可以通過金融機構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算利息費用的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)費用計算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項目開發(fā)成本總額加計10%一下扣除。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃
延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項目完工時間的方法，達到延緩企業(yè)繳稅時間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項目開發(fā)之后，就不能夠按照計稅毛利率的方式來納稅，但是，國稅發(fā)[2009]31號政策文件規(guī)定的計稅毛利率費用較低，基本沒有任何所得可以進行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項目完工條件，盡量延遲項目的完工時間，這樣既利用了我國稅收法律規(guī)定的稅前扣除項目，又可以達到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應(yīng)該足額購買稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險、生育保險等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國家法律法規(guī)的同時，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。
（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃
我國稅法對于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國稅法的判定標準進行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項目的代建行為是否進行征稅這個問題，我國稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項目的代建行為指的是由客戶指定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司代替其進行項目開發(fā)，當項目開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司向客戶收取一定的代建資金。對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司來說，由于其代建資金收入沒有發(fā)生實際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國稅法中指出：當一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設(shè)，待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后進行實際轉(zhuǎn)讓，需要對其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以通過稅法相關(guān)規(guī)定進行合理的納稅籌劃，從而達到有效降低繳稅金額的目的。
三、基于新會計準則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)注意的問題
（一）納稅籌劃需要多部門配合完成
企業(yè)實際納稅籌劃工作中，計財部門只能夠正確的反映出企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營的過程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營、投資集資等一系列具體業(yè)務(wù)也需要其他部門相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負是在其生產(chǎn)經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營的具體業(yè)務(wù)密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)作為起始，這也是在計財部門完成財務(wù)核算過程前的具體業(yè)務(wù)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門的大力配合和有力支持，在進行納稅籌劃工作之前，首先對企業(yè)業(yè)務(wù)流程進行嚴格規(guī)范，加強稅務(wù)管理，促進企業(yè)各個部門之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際納稅籌劃經(jīng)驗來看，只有對企業(yè)業(yè)務(wù)流程的所有環(huán)節(jié)進行合理的納稅籌劃，才能夠最終達到減少稅負的目的。
（二）納稅籌劃應(yīng)該防范風(fēng)險出現(xiàn)
房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強我國稅收政策的學(xué)習(xí)，提高納稅籌劃風(fēng)險責(zé)任意識；對企業(yè)納稅籌劃負責(zé)人員進行專業(yè)課程的培訓(xùn)；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該重視稅企關(guān)系，加強溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負責(zé)人要有較高的知識水平，要熟知稅務(wù)、財務(wù)、會計等多方面的技能知識，這樣才能通過自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進行合理的納稅籌劃。
總結(jié)
綜上所述，本文在基于新會計準則下，從三個方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中應(yīng)注意的部門配合和風(fēng)險防范問題。隨著我國稅法的改革完善和市場經(jīng)濟制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。
參考文獻：
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[3] 石紅紅. 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J]. 遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）. 2011（02） .
【關(guān)鍵詞】土地增值稅 稅收籌劃 案例分析
本案例房地產(chǎn)項目取得土地使用權(quán)成本28000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含土地征用及拆遷補償費）41400萬元，籌資利息支出3470萬元，銷售收入124200萬元。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等相關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，可得增值率28.76%，應(yīng)繳土地增值稅稅額8321.685萬元(具體計算見附表第一列)。根據(jù)土地增值稅計稅基數(shù)的組成，擬從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)開發(fā)成本和利息支出三方面進行納稅籌劃。
一、通過確定適當?shù)霓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入進行納稅籌劃
如果該房地產(chǎn)項目是普通住宅，只是增值率略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%。即根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》“第十一條納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，進行免征土地增值稅的納稅籌劃。這樣不但能加快銷售速度，節(jié)約貸款利息，而且能夠獲得更高的實際稅后利潤。
舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是116000萬元，則增值額19951萬元，增值率20.77%，需繳納增值稅（30%），稅后利潤（指增值稅后，下同）為：19951×（1－30%）=13965.7萬元。如果降低售價，比如銷售收入降到115000萬元，增值率19.79%，可免征增值稅，增值額19001.25萬元就是凈利，高于前一種情況的13965.7萬元（具體計算見附表第二、三列）。
當然，如果實際價格可以賣的較高，則一味降低價格的稅后利潤不一定高。比如本案實際增值率28.76%，稅后凈利19417.27萬元就高于免征的19001.25萬元。另外，不是所有項目都符合普通住宅標準。
二、通過適當增加房地產(chǎn)開發(fā)成本進行納稅籌劃
近幾年裝修商品房的銷售日益受到廣大消費者的歡迎，同時根據(jù)2006年12月28日國家稅務(wù)總局的國稅發(fā)[2006]187號國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四點土地增值稅的扣除項目（四）“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”的規(guī)定，可以將原來毛坯房裝修后銷售，從而進行納稅籌劃。
假設(shè)該企業(yè)發(fā)生裝修成本共計為13800萬元，因銷售裝修過的房產(chǎn)，銷售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14萬元（假設(shè)該企業(yè)在裝修項目上不再賺取利潤，銷售收入增加部分的營業(yè)稅和河道管理費由購房者承擔），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應(yīng)繳土地增值稅稅額7286.685萬元，從而少繳土地增值稅8321.685－7286.685=1035萬元。原因在于房屋裝修費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計算“財政部規(guī)定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第四列）。
三、通過選用不同的利息支出扣除方法進行納稅籌劃
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（三）中關(guān)于利息支出扣除項目之規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。即當納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。
該企業(yè)為房地產(chǎn)項目公司，其業(yè)務(wù)就是開發(fā)這個地塊，所以利息支出可以全部歸集在這個項目上。房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，所需資金量極大，僅靠股東投入的權(quán)益資本是遠遠不夠的，所以該企業(yè)的外方股東會籌措其投資的中國境內(nèi)其他全資子公司的富余資金暫借給該企業(yè)周轉(zhuǎn)，此時關(guān)聯(lián)方之間的借款如何操作對土地增值稅的納稅籌劃就顯得尤為重要。
企業(yè)是否要提供金融機構(gòu)貸款證明，關(guān)鍵在于實際發(fā)生的利息支出占稅法規(guī)定（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）的比例。如果實際發(fā)生的利息支出比例超過5%，則提供金融機構(gòu)貸款證明是較為有利；如果沒有超過5%，則不提供金融機構(gòu)貸款證明較為有利。
該企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的金額28000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本41400萬元，則利息支出的臨界點為（28000+41400）×5%=3470萬元。
假設(shè)該企業(yè)實際發(fā)生的利息支出超過3470萬元，達到3700萬元（該利息支出未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過商業(yè)銀行進行委托貸款），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應(yīng)繳土地增值稅稅額8252.685萬元。因為利息支出能夠全額計入扣除項目金額中，且金額大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第五列）。
假設(shè)該企業(yè)實際發(fā)生的利息支出小于3470萬元，只有3000萬元（該利息支出未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過商業(yè)銀行進行委托貸款），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可扣除項目金額95991.05萬元，應(yīng)繳土地增值稅稅額：（124200-95991.05）×30%=8462.685萬元。
因為利息支出金額小于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%，使得扣除項目金額減少，增值額增大，反而會多繳土地增值稅8462.685－8321.685=141萬元[（3470萬元-3000萬元）×30%]。
這種情況下，關(guān)聯(lián)方之間的借款就不能通過商業(yè)銀行進行委托貸款，從而滿足“不能提供金融機構(gòu)貸款證明的”要求，房地產(chǎn)開發(fā)費用按（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%計算，可以少繳土地增值稅141萬元。
四、土地增值稅納稅籌劃應(yīng)注意的問題
從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃的空間還是比較大的，但在進行土地增值稅納稅籌劃時應(yīng)注意以下幾點。
1、納稅籌劃應(yīng)該具備超前意識。土地增值稅納稅籌劃應(yīng)該從項目的可行性論證、設(shè)計、規(guī)劃到項目的施工、決算貫穿始終。例如在本案例中，由于設(shè)計方案中已確定部分房產(chǎn)的單套建筑面積超過了140平方米的普通住房標準，所以就無法享受“建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的優(yōu)惠政策。如果經(jīng)濟業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，相應(yīng)的納稅結(jié)果已經(jīng)產(chǎn)生，企業(yè)如果因為承擔的稅負較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結(jié)果，就會演變?yōu)橥堤訃叶惪钚袨?，會受到法律的制裁?/p>
2、納稅籌劃不能與稅法相抵觸。企業(yè)在進行納稅籌劃時不能盲目操作，不能與現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)相抵觸。納稅籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負擔，這個目標的實現(xiàn)只能是在合法、合理的前提下進行，而且要被征稅機關(guān)所認可。這也就是說，納稅籌劃要具備自我保護意識，要增強法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規(guī)，熟練掌握有關(guān)的會計處理技巧和納稅籌劃技巧。
3、其他應(yīng)注意的問題。納稅籌劃必須做到業(yè)務(wù)流程與稅收政策結(jié)合，稅收政策與籌劃方法結(jié)合，籌劃方法與會計處理結(jié)合。同時，在土地增值稅清算時，扣除項目金額中取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時不予扣除。
【參考文獻】
[1] 翟繼光：房地產(chǎn)業(yè)如何進行稅收籌劃[J].中國房地產(chǎn)金融，2006（4）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 納稅
一、房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃
在房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。二、房地產(chǎn)項目建設(shè)中的稅收籌劃
主要是通過增加扣除項目和利用相關(guān)借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。
根據(jù)上述規(guī)定：
房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃
若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨立銷售公司負責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃
摘 要 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合理避稅
一、納稅籌劃和企業(yè)合理避稅
納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風(fēng)險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
2006 年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國 六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應(yīng)的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的 捐贈，準予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關(guān)對公益性及少年活動場所（其中包括新 建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。另外，對于企業(yè)當年業(yè)務(wù)招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)、勞動保障部門或其指定機構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會計利潤為基礎(chǔ)計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按 納稅期的實際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準確計算當期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些 費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標準。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究
1．利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃。計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。納稅人可以把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項目的負責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費用于情于理都可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)。由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
3．變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方 是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。
4．房地產(chǎn)企業(yè)利用建房方式的籌劃實務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對乙公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)成本，增強市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。
5．房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅;籌劃;策略
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。
一、開發(fā)方式的納稅籌劃
(一)合作建房
稅法規(guī)定:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。
根據(jù)稅法規(guī)定,企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策,實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓,資金由B實業(yè)公司提供,建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節(jié)約大量稅負,降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。
(二)代建房
稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖取得了一定收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據(jù)稅法規(guī)定,如不采用代建房方式開發(fā),則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負,但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
二、扣除項目的納稅籌劃
(一)利用利息支出的扣除規(guī)定
稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出,納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,利息允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。
納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
根據(jù)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高,開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資,利息費用所占比例較高,則可計算應(yīng)分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明,據(jù)實扣除;反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,預(yù)計利息費用較少,則可不計算應(yīng)分攤的利息,這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。
假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一個房地產(chǎn)項目開發(fā),為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。
如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明,則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);
如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤,或無法提供金融機構(gòu)證明,則其他可扣除項目=(300+500)
×10%=80(萬元)。
對于該企業(yè)來說,如果預(yù)計利息費用高于40萬元,企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,并取得有關(guān)金融機構(gòu)證明,以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費用,從而增加扣除項目金額;反之同理。
(二)利用代收費用并入房價減少稅基
稅法規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地,在計算扣除項目金額時,代收費用就不得在收入中扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時,經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。
例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房,售價5 000萬元,準予扣除項目金額為3 000萬元,代收費用500萬元。
兩種方案的具體納稅情況見表1。
從表1中可以看出,將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的,但會增加其扣除項目金額,從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。
三、銷售的納稅籌劃
(一)設(shè)立獨立核算的銷售公司
通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負的方法,其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格,而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來,設(shè)立獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司,先將房地產(chǎn)銷售給子公司,子公司再將其對外銷售,在向子公司銷售房地產(chǎn)的時候可以將增值率控制在20%以內(nèi),這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅,而只就對外銷售征收土地增值稅。
假設(shè)某房地產(chǎn)的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價格對外銷售。
兩種方案的具體納稅情況見表2。
從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業(yè)土地增值稅負擔。
(二)將銷售與裝修分開核算
在現(xiàn)實中,很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進行了簡單的裝修和維護,并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務(wù)獨立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價格,控制房地產(chǎn)的增值率,從而減輕企業(yè)所承擔的土地增值稅負擔;二是原本計入房地產(chǎn)價格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅,分開核算后適用3%的稅率。
如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元,在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設(shè)準予扣除項目總額為60萬元。
兩種方案的具體納稅情況見表3。
從表3中可以看出,方案二能形成納稅的最大化節(jié)約。
(三)確定適當?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格
房地產(chǎn)銷售價格的變化,直接影響房地產(chǎn)收入的增減,在確定房地產(chǎn)銷售價格時,要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關(guān)系。目前房價飛漲,公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價呢,是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢?
對于普通住宅的房價,因為當增值率不超過20%時,可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價的空間。當然,應(yīng)該仔細地測量這個空間,如果房價漲過了購買力,就會造成房產(chǎn)空置。
企業(yè)在確定房價時應(yīng)該仔細測算利潤率,結(jié)合市場的承受能力,再決定升價與否,升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。
四、利用稅收優(yōu)惠政策
稅法規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅,又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。
根據(jù)稅法規(guī)定,這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個:一是可以免繳土地增值稅;
二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等,可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會出現(xiàn)多繳稅的情況。
例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項目金額為8 000萬元,豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。根據(jù)土地增值稅的計算公式:
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。
增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%
應(yīng)納稅額=(15 000-11 000)×30%=1 200萬元。
方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:
普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%
=25%;
應(yīng)納稅額=(10 000-8 000)×30%=600萬元;
豪華住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%
=67%;
應(yīng)納稅額=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650萬元。
兩者合計為1 250萬元,此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi),則可大大減輕稅負?？刂破胀ㄗ≌鲋德实姆椒ㄊ墙档头课蒌N售價格,銷售收入減少了,而可扣除項目金額不變,增值率自然會降低。當然,這會帶來另一種后果,即導(dǎo)致銷售收入減少,此時是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。
假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變,仍為8 000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8 000)÷8 000
×100%=20%中可求出,a=9 600萬元。此時該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元,節(jié)省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。
假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項目金額從(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可計算出,b=8 333萬元。此時,該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多,但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時,應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定,開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例,納稅人需注意。
土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大,理論空間更大。每個納稅人都應(yīng)該加強對納稅籌劃的關(guān)注,以實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；納稅籌劃；實施
納稅籌劃是指納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，以不違背國家制定立法的意圖為前提，采取一定的方式對納稅人的籌資、投資、運營和分配等一系列企業(yè)活動進行籌劃和合理安排，以期最大限度地降低企業(yè)的稅收成本，獲得超額的經(jīng)濟利潤，實現(xiàn)納稅人企業(yè)價值最大化。隨著商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模的逐漸擴大，為調(diào)控房地產(chǎn)市場，我國出臺了一系列宏觀經(jīng)濟政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤嚴重縮水，迫使企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時不得不考慮以不違反法律法規(guī)為前提，利用一切合理的手段對相關(guān)稅負進行籌劃，以有效降低企業(yè)的稅收負擔，減輕房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金壓力，增加其經(jīng)濟效益，打造企業(yè)的成本戰(zhàn)略優(yōu)勢，為企業(yè)未來長遠發(fā)展打下基礎(chǔ)。然而就目前我國商業(yè)地產(chǎn)的情況看，盡管很多企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，都意識到采用一些合理方式對稅收進行籌劃以降低經(jīng)營成本，獲得超額利潤，但其納稅籌劃仍然存在很多問題亟待解決。
一、商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃存在的問題分析
（一）納稅籌劃認識不足
我國對納稅籌劃概念的引進比較晚，很多企業(yè)在降低稅收成本的過程中對此認識不足，不夠重視。商業(yè)地產(chǎn)在進行開發(fā)時，工期較長，涉及的稅收負擔也較大，在納稅申報時若能合理利用相關(guān)手段進行稅務(wù)籌劃，會有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。然而，就目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目來看，它們對納稅籌劃一般持有兩種不同的觀點：第一種觀念認為從理論上來講納稅籌劃是可行的，但在實際運用中國家稅務(wù)局或者地方政府稅務(wù)局很可能會針對企業(yè)的稅務(wù)籌劃設(shè)計出反籌劃的方法來規(guī)避，一旦被稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)就可能面臨著偷稅漏稅的風(fēng)險，為避免與法律法規(guī)相沖突，而選擇放棄納稅籌劃；第二種觀點認為納稅籌劃就是鉆法律的空子，在同稅務(wù)機關(guān)和稅務(wù)相關(guān)人員搞好關(guān)系的基礎(chǔ)上，利用法律法規(guī)未規(guī)范的漏洞采取一些手段進行巧妙的偷稅漏稅，最終演變成法律法規(guī)所禁止的行為。在這兩種觀點的主導(dǎo)下，企業(yè)對納稅籌劃的工作并不重視，認為納稅籌劃在企業(yè)中僅僅是財務(wù)部門和財務(wù)相關(guān)人員的事情，很少有部門主動配合協(xié)調(diào)進行納稅籌劃工作，同時在企業(yè)中也缺少必要的籌劃準備、模板分析、溝通管理等工作，導(dǎo)致企業(yè)在進行納稅籌劃時受到阻礙和制約，無法真正為降低項目的稅收成本發(fā)揮有效作用。
（二）納稅籌劃方法錯誤
企業(yè)在計算商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目所要繳納的稅費時涉及的稅種比較多，計算也比較復(fù)雜，在進行納稅籌劃時由于會涉及多方面的利益協(xié)調(diào)問題，使得很多企業(yè)在納稅籌劃方法選擇上出現(xiàn)了錯誤。一方面，很多企業(yè)認為納稅籌劃的主要方式就是減少稅費的支出，在進行納稅籌劃的過程中，往往會選擇最大程度的利用稅收優(yōu)惠政策，調(diào)整所開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的預(yù)售款入賬時間，同時詳細記錄開發(fā)費用支出，以此來達到降低稅負，提高企業(yè)稅后經(jīng)濟利益水平的目的。然而在這種方法下，僅僅依靠國家制定的稅收優(yōu)惠政策并不能滿足降低開發(fā)項目稅收成本的要求。另一方面，企業(yè)在利用納稅籌劃方法降低稅負時，往往會對納稅籌劃空間大的稅種進行籌劃，忽略籌劃空間小的稅種，在這種情況下會導(dǎo)致某一種稅收負擔確實降低了，但另一種或者多種稅收水平卻又提高了，從整體上來看并沒有有效降低企業(yè)對外繳納的稅收水平，可能相反還會增加企業(yè)對外繳納的稅收金額，不利于企業(yè)獲取超額的經(jīng)濟利益，會阻礙企業(yè)未來的長遠發(fā)展。
（三）缺乏專業(yè)的納稅籌劃人員
納稅籌劃管理工作是一項對專業(yè)性要求比較高的管理工作，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目而言，由于其涉及的稅種復(fù)雜、活動繁多，使得企業(yè)對開發(fā)項目進行納稅籌劃時不僅需要相關(guān)納稅籌劃人員具備一定的納稅籌劃知識，透徹理解開發(fā)項目所涉及的相關(guān)法律法規(guī)，熟悉納稅申報流程，熟練掌握一些合理避稅技巧，還需要其對房地產(chǎn)行業(yè)行情有一定的認識和了解，具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)經(jīng)驗和項目營銷經(jīng)驗。然而，就目前我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)情況來看，隨著我國一系列控制房地產(chǎn)價格政策的出臺，開發(fā)企業(yè)普遍存在著一種浮躁心理，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將精力更多地放在如何能以最短的時間掙更多錢上，忽視了對納稅籌劃相關(guān)人員的培訓(xùn)教育，使得很多企業(yè)的財務(wù)人員僅僅能勝任比較簡單的會計核算和稅負計算，根本不懂得如何利用稅收優(yōu)惠政策和巧妙的稅務(wù)籌劃方式有效降低稅負水平。
二、完善商業(yè)地產(chǎn)納稅籌劃的對策和建議
（一）提高企業(yè)的納稅籌劃意識
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目工期較長，投資較大，稅收成本在整個開發(fā)項目成本中占據(jù)比重較大，而在計算這些稅收成本時涉及的稅種較多且計算復(fù)雜，這就為納稅籌劃提供了較大的空間。因此，企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時應(yīng)正確認識納稅籌劃，提高納稅籌劃意識，正視納稅籌劃在企業(yè)成本戰(zhàn)略中的地位，以高度認真的態(tài)度去對待企業(yè)在開發(fā)項目中可以使用的納稅籌劃問題。一方面，企業(yè)在進行開發(fā)項目的納稅籌劃前，應(yīng)該加強領(lǐng)導(dǎo)層對納稅籌劃含義、涉及理論、采取方法等的認識，使其意識到納稅籌劃并不是違法行為，它是在不違反稅收法律法規(guī)的前提下，采取合理手段減少稅收成本的行為。另一方面，需要企業(yè)在內(nèi)部提高整個項目部門和相關(guān)員工對納稅籌劃的認識，使其認識到納稅籌劃并不僅僅是財務(wù)部門和人員的事情，它是全體項目人員的事情，需要每個部門的協(xié)調(diào)配合。例如，浙江省農(nóng)都農(nóng)產(chǎn)品有限公司在整個企業(yè)內(nèi)部通過不斷的培訓(xùn)教育，提高領(lǐng)導(dǎo)層和全體員工的納稅籌劃意識，在領(lǐng)導(dǎo)層的積極帶領(lǐng)下，形成了一個自上而下有效的納稅籌劃溝通管理渠道，在合理降低企業(yè)的稅收成本等方面發(fā)揮著積極作用。
（二）優(yōu)化企業(yè)納稅籌劃方式方法
企業(yè)在進行納稅籌劃時可以采用以下幾種方式：第一種方式，利用融資方式進行籌劃。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目一般涉及資金都較大，需要從外部融通資金，而在融通資金時涉及股權(quán)融資和債券融資兩種方式，這兩種不同的融資方式在降低稅負時作用不同。股權(quán)融資的成本需要在稅后利潤中扣除，不得在稅前列支，而債券融資的成本可以在企業(yè)所得稅之前扣除，發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，產(chǎn)生節(jié)稅效應(yīng)。從納稅成本上考慮，企業(yè)可以采取債權(quán)融資方式籌集項目開發(fā)建設(shè)的資金。第二種方式，利用建造方式進行納稅籌劃。商業(yè)地產(chǎn)項目建成以后一般是用作酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅項目的商業(yè)配套等，其工程量較大，目前較為常見的三種建造方式是一方出資一方出地的聯(lián)營模式、房地產(chǎn)開發(fā)單位自營建造模式和委托施工單位進行施工建造的模式。在房地產(chǎn)及建造行業(yè)實行營改增之前，根據(jù)目前現(xiàn)行的營業(yè)稅收政策，如果開發(fā)單位選擇自營建造模式，在建造的過程中需要繳納3%的建筑業(yè)營業(yè)稅，建造完成后銷售不動產(chǎn)時需要繳納5%的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，而如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)單位選擇交由外部施工單位進行建造，那只需要在銷售環(huán)節(jié)繳納5%的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，很顯然選擇外包的方式可以有效降低企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收負擔，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟利益水平。
（三）加強對納稅籌劃相關(guān)人員的培訓(xùn)教育
人才是決定一個企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵，在競爭激烈的當下時代，人才是提高企業(yè)管理水平，增強企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。從納稅籌劃的角度來講，企業(yè)應(yīng)該從三個方面加強對相關(guān)人員的培訓(xùn)教育工作。首先，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身當前的需求制定出比較合理的人才需求計劃和招聘標準，從外部渠道招聘相關(guān)的高素質(zhì)水平人才。其次，企業(yè)應(yīng)該定期對相關(guān)財務(wù)人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)教育。納稅籌劃必須是在熟知相關(guān)法律法規(guī)的前提下進行的，而我國的稅收法律法規(guī)是根據(jù)市場的不斷變化而適時更新的，因此，企業(yè)必須定期對相關(guān)財務(wù)人員進行相關(guān)的法律知識培訓(xùn)教育，避免出現(xiàn)違反法律法規(guī)的行為。最后，企業(yè)應(yīng)該在內(nèi)部形成一個自我學(xué)習(xí)、自我充電的氛圍，督促進行納稅籌劃的相關(guān)財務(wù)人員利用工作之外的時間進行相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。如浙江省農(nóng)村發(fā)展集團有限公司定期對集團本級及下屬各子公司財務(wù)人員進行培訓(xùn)教育，有效提高了財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)能力，為企業(yè)進行各個項目的納稅籌劃工作奠定了良好的基礎(chǔ)。
結(jié)論
總之，納稅籌劃工作是一門綜合性很強的工作，企業(yè)在對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目進行納稅籌劃的過程中，除了要正確認識納稅籌劃、提高納稅籌劃相關(guān)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平，還需要合理選擇納稅籌劃的方式方法，以達到有效降低企業(yè)稅收負擔水平，提高企業(yè)稅后經(jīng)濟利潤水平的目的。
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關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負
中圖分類號：F812 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01
一、引言
2016年3月，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8?。ㄊ校┼]政服務(wù)業(yè)等部分領(lǐng)域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區(qū)，并將房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入“營改增”試點，這也是我國分稅制改革后國家財稅體制的又一次重大變革。當前，我國商業(yè)地產(chǎn)庫存量高，現(xiàn)已出臺了系列政策法規(guī)解決房地產(chǎn)行業(yè)的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規(guī)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響后，提出房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃管理水平和降低企業(yè)納稅負擔。
依據(jù)財稅[2013]36號文件有關(guān)規(guī)定，在現(xiàn)行增值稅17%的標準稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等適用于11%稅率。在計稅方式方面，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、和銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行業(yè)適用增值稅一般計稅方法；金融保險業(yè)和生活業(yè)則適用于增值稅簡易計稅方法。
二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響
假定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅按照銷項稅額減去進項稅額方式征收，“營改增”前營業(yè)稅率為5%，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅率為11%，房地產(chǎn)企業(yè)某項目銷售收入為R，土地開發(fā)成本、房建成本、管理費用等房產(chǎn)項目開發(fā)成本為C，在17%的進項稅率下，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前的稅負負擔為5%*R，“營改增”后的稅負負擔則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。
假定房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后的稅負負擔不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)中一般商品房開發(fā)銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產(chǎn)開發(fā)成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項稅率為11%，進項稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負負擔的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負越輕，反之則稅負加重。與此同時房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。
第一，代開虛開發(fā)票問題。“營改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)通過大量虛開代開建材供應(yīng)發(fā)票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關(guān)法律對于非法購買、出售和偽造增值發(fā)票均有著較為嚴厲的處罰規(guī)定，這對傳統(tǒng)依賴于代開虛開發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)而言帶來了不小的法律隱患。
第二，抵扣進項不夠問題。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長且各類成本投入復(fù)雜、可抵扣項目少的特點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目開發(fā)整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進項稅發(fā)票，這也從另一方面變相地提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。抵扣進項不夠問題得不到解決，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負成本必定會增加。
第三，公司財務(wù)管理難度增加問題?！盃I改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項稅和進項稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進行稅務(wù)計算，不僅會增加很多的會計科目，除此之外新的稅收規(guī)則不斷出臺導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門工作量和工作難度大幅增加，這對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)提出了較高要求。
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略
（一）加大財務(wù)人才隊伍建設(shè)力度
“營改增”政策實施后對于企業(yè)的會計核算、保稅等財務(wù)行為提出了更高的要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，迎接“營改增”到來需要培養(yǎng)具有精湛的專業(yè)知識和技能的財務(wù)人才，并且做好年輕財務(wù)人員的培育工作，夯實企業(yè)財務(wù)人才隊伍建設(shè)。
（二）改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式
“營改增”后，有關(guān)政策規(guī)定建筑安裝成本的進項稅額能夠抵抗，因此房地a企業(yè)可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設(shè)施的投入一方面提高商品房的品質(zhì)和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進項稅額，最終達到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。
（三）積極籌備納稅籌劃工作
增值稅只對本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購貨物或勞務(wù)的進項稅額允許抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)抓住這一有利政策，積極進行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務(wù)時，應(yīng)選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進項稅額能予以抵扣。
四、結(jié)語
綜上所述，“營改增”政策的全面實施給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負和做好納稅籌劃帶來了諸多機遇?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分的準備，充分做好企業(yè)財務(wù)管理人員的培訓(xùn)和調(diào)動積極性，做好房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工作，積極籌備企業(yè)納稅籌劃，在法律許可的范圍內(nèi)降低企業(yè)納稅成本和納稅風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)下實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻：
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土地增值稅是由國家有關(guān)部門征收的基本稅務(wù)之一。其清算流程大體上包括申請、提供證明或發(fā)票、審核等三個方面。這些工作看似簡易，卻往往需要企業(yè)多個部門配合共同完成。以下是房地產(chǎn)企?I土地增值稅清算過程中需要注意的地方。
首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分收集需要征收稅務(wù)的土地面積、地段、價格等信息，妥善保管相關(guān)發(fā)票或憑證。準備多份與合作公司企業(yè)的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務(wù)風(fēng)險。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展一個項目時要在多個方面進行規(guī)劃，注意及時向上級報備房源信息。若一個房地產(chǎn)項目是一次性項目，其所有稅務(wù)將在一個時間內(nèi)全部繳清；若其是分期項目，那么稅務(wù)就以房地產(chǎn)開發(fā)的期限為單位分期繳清。
第三，在進行稅務(wù)核算時，房地產(chǎn)企業(yè)可參照國家稅務(wù)總局的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知里面總結(jié)的土地增值稅扣除項目對符合項目扣除土地增值稅。這些項目可極大程度上減輕企業(yè)稅務(wù)負擔，所以企業(yè)內(nèi)部人員需對這些知識多做了解。
第四，不同的項目具有不同的特點，那么其進行的稅務(wù)清算方法也不盡相同。一些項目是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃將土地整體計算增值稅，在確定相關(guān)稅率后，按不同的面積計算增值額度；一些項目是先按照面積計算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計算整體的增值額度。這兩種方法各有優(yōu)劣，根據(jù)實際情況選擇適合的方法也是至關(guān)重要的。
第五，在企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)做好土地增值稅的計算后可將相關(guān)材料呈遞給稅務(wù)機構(gòu)，由這些稅務(wù)機構(gòu)進行增值稅的認證，在政府有關(guān)部門下發(fā)材料后便可進行清算工作了。
二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難
（一）對納稅籌劃意識不足
納稅籌劃，顧名思義，就是在企業(yè)進行稅務(wù)核算進行相關(guān)策劃，以盡可能的在合法范圍內(nèi)減少稅務(wù)負擔，增加企業(yè)收益。在經(jīng)濟進入增速換擋期的新環(huán)境下，我國的稅務(wù)制度逐漸完善并積極推進企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅。這些環(huán)境的改變雖然都對企業(yè)有一定的益處，但若企業(yè)沒有積極去適應(yīng)這些政策，很容易導(dǎo)致企業(yè)賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個新名詞，早在20世紀30年代它就被英國法律所認可，而中國在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時至今天，我國仍有許多企業(yè)納稅籌劃意識薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯誤的將納稅籌劃歸為企業(yè)財務(wù)人員的職責(zé)，認為納稅籌劃無非是一種財務(wù)規(guī)劃策略，并不能給企業(yè)帶來直接利益。同時，有的企業(yè)人員將節(jié)稅規(guī)劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認為用納稅籌劃的方式減少稅負是在損害國家集體利益。這些錯誤的觀念使得許多企業(yè)不愿意做納稅規(guī)劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業(yè)在主觀上納稅籌劃意識不夠，即使在進行納稅籌劃也只是做表面任務(wù)，沒有發(fā)自內(nèi)心的積極參與納稅籌劃任務(wù)，所以導(dǎo)致許多節(jié)稅策略沒有發(fā)揮其應(yīng)有的效果。
（二）土地增值稅核算工作要求更高
眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有稅務(wù)繁多且復(fù)雜的特點，本來在計算稅務(wù)就具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)工作不僅是核算應(yīng)繳納稅務(wù)額度，而且包括層層遞交的繳納申請、計算收入額度等。對于一般的房地產(chǎn)企業(yè)計算能力要求更加嚴苛。而且一般來說，企業(yè)的財務(wù)管理人員不僅是稅務(wù)管理人員，他們常常被賦予企業(yè)預(yù)算、財務(wù)入賬、財務(wù)支出確認等多項工作。另外，近年來不同的國家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復(fù)雜的會計工作又帶來了更大的壓力。拿稅務(wù)改革做個例子，許多企業(yè)在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務(wù)管理方法，這自然是行不通的。為使房地產(chǎn)企業(yè)跟上時代的腳步，企業(yè)財務(wù)必須進行大幅度調(diào)整，結(jié)合外部環(huán)境特點重塑財務(wù)體系，這種變化也會使得財務(wù)預(yù)算與管理復(fù)雜化，需要更高的技術(shù)和能力。
（三）稅務(wù)繳納風(fēng)險加大
一方面，為適應(yīng)不同的市場條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營管理，在調(diào)整過程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會出現(xiàn)一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來的稅務(wù)風(fēng)險可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時，按照國家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格必須低于其預(yù)期評估價格，而且若在轉(zhuǎn)讓時房地產(chǎn)已經(jīng)進行銷售且超過15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時收入減少，還要承擔這個項目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔稅負的風(fēng)險，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來了極大的考驗。
三、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)策略
（一）增強企業(yè)納稅籌劃意識
增強納稅籌劃意識首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)選取適當?shù)那逅惴椒?、利用國家?yōu)惠政策的等方法減少稅負的內(nèi)部管理方式。國家為促進中小型企業(yè)發(fā)展，是鼓勵企業(yè)進行納稅籌劃的，所以企業(yè)不必以此為恥。另外，為提高各員工對納稅籌劃的重視程度，企業(yè)高層管理人員要起到表率作用，從長遠利益出發(fā)，加大對納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個人的義務(wù)，鼓勵全員參與執(zhí)行。除思想上要多強調(diào)納稅籌劃意識，在行動上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業(yè)名詞打印成冊，這也不失為一種好的宣傳辦法。
（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作
現(xiàn)行土地增值稅的核算工作主要由財務(wù)人員負責(zé)，那么人才的篩選與培養(yǎng)就顯得尤為重要。首先，企業(yè)管理者應(yīng)在人員招收與考核上下足功夫，完善內(nèi)部考核評價體系。同時可定期組織相關(guān)人員培訓(xùn)，以挑選核算會計人才，為后面繁瑣復(fù)雜的會計工作提供保障。其次，為保證稅務(wù)工作的有序進行，企業(yè)部門可分別細化財務(wù)人員的工作，將工作分為稅務(wù)核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，平攤?cè)藛T工作以減輕人員工作負擔。最后，企業(yè)也應(yīng)協(xié)調(diào)好與合作方的稅務(wù)分攤工作，這項內(nèi)容應(yīng)在與合作者的合同書上體現(xiàn)，從而避免重復(fù)繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產(chǎn)生。當然，新時代新的會計體系的構(gòu)建并非個別人或個別單位就能完成的，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的會計核算工作上尋找切實可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。
（三）做必要風(fēng)險防控工作
在稅務(wù)繳交過程中，總會有不可避免的與籌劃內(nèi)容相背的風(fēng)險，這時候風(fēng)險預(yù)警和防控就十分重要了。首先，在內(nèi)部管理出現(xiàn)調(diào)整期間，企業(yè)管理員仍應(yīng)堅守監(jiān)督稅務(wù)籌劃的崗位，嚴格杜絕有人私自更改房價降低稅基的情況。其次，若房地產(chǎn)項目確實需要轉(zhuǎn)讓，那么企業(yè)自身要保存好交接時的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風(fēng)險產(chǎn)生的根源減少風(fēng)險，若風(fēng)險已經(jīng)存在且產(chǎn)生威脅，那么企業(yè)人員可成立相關(guān)稅務(wù)分析小組，對財務(wù)進行?A估，對項目進行對標分析測算，舍棄掉一些收益小沒有發(fā)展能力的土地，控制風(fēng)險蔓延趨勢。另外，及時清算已經(jīng)審核通過的稅務(wù)既可以在一定程度上減少風(fēng)險，避免因時間太久證據(jù)不明帶來的麻煩。
